통합검색
주택&인테리어 검색결과
-
-
은퇴 후 여유로운 휴식 위한 Taelee 하우스
- 영천 주택의 이름은 건축주 부부의 이름 끝 글자를 딴 ‘Taelee 하우스’다. 지금은 세컨드하우스로 이용하고 있지만, 아내가 정년퇴임하는 5년 후에는 완전히 정착할 생각이다. 글 노철중 기자사진 및 협조 덕우건설 HOUSE NOTEDATA위치 경북 영천시지역/지구 제1종일반주거지역건축구조 스틸하우스대지면적 888㎡(268.62평)건축면적 102.59㎡(31.03평)연면적102.59㎡(31.03평)건폐율 11.55%용적률 11.55%설계기간 2022년 3월~5월시공기간 2022년 5월~9월설계 건축사사무소 창 054-337-8985시공 덕우건설 053-856-1127 www.ks-housing.co.kr MATERIAL외부마감지붕 - 리얼징크(포스맥)외벽 - 세라믹 사이딩(I-큐브)데크 - 고흥석내부마감천장 - 실크천장지(LX하우시스)내벽 - 실크벽지(LX하우시스)바닥 - 강마루단열재지붕 - R32 그라스울 단열재외벽 - R21 그라스울 단열재내벽 - R21 그라스울 단열재창호수퍼세이브5, 파워세이브(LX Z:IN WINDOW PLUS 창호)현관문 8500(금샘플러스)주요 조명 국산 LED(공간조명랜드)주방기구 한샘키친위생기구 한샘바스난방기구 콘덴싱 가스보일러(린나이) Taelee 하우스는 단층 주택으로 넓은 마당이 특징이며 주변 주택들보다 대지가 높다. 현관의 대리석 디딤판이 밝은 톤의 벽, 바닥과 대비를 이룬다. 건축주 부부는 남편의 퇴직이 다가오면서 여러 해 동안 전원주택지를 찾아다녔다고 한다. 그러다 도시와 농촌이 공존하는 아내의 친정마을인 이곳에 마음이 기울었다. 대지는 아내의 어린 시절 추억이 깃든 집과 인접하게 위치한다. 지금은 남의 집이 됐지만, 지척에 친정 부모님이 계셔 든든한 마음으로 노후를 보냈으면 하는 바람으로 땅을 매입했다. 부부는 원하는 집을 짓기 위해 전국으로 박람회도 많이 다녔다. 현재 업체는 지난해 3월 열린 대구박람회에서 만나 설계부터 시공까지 전적으로 맡겼다. 무엇보다 목재나 콘크리트가 아닌 스틸하우스라는 점에 솔깃했고, 업체 대표와 대화를 나누며 신뢰가 생겼다는 게 건축주 아내가 설명한 선정 이유다. 거실과 선룸이 一 자로 연결된 구조가 이색적이다. 주방·식당을 썬룸과 인접한 곳에 두어 티타임이나 식사 시 편리함을 도모했다. 집과 마당에 여유로움을 담다Taelee 하우스는 단층 주택으로 넓은 마당이 특징이다. 설계자는 고향 동네이자 어릴 때 살던 곳으로 은퇴 후 휴양을 할 공간으로 설계의 방향을 잡았다. 부지가 충분히 넓어서 건물을 어느 위치에 놓아도 되지만, 남편이 은퇴 후 소일거리로 양봉을 할 계획이어서 추후 관리동을 짓는 것까지 고려했다. 도로가 높아진다는 도시계획이 있었기에 주변 주택들보다 대지를 높여서 건축계획에 반영하고, 주택의 기능과 정원, 텃밭, 모임 장소의 기능까지 하는 공간으로 계획을 잡았다. 주택 외부는 너무 화려하지 않은 단순하고 간결한 모던 디자인으로 계획했다. 두 부부만의 여유로운 삶을 생각하고 부담스럽지 않은 최소한의 실내 공간으로 구성했지만, 거실은 어느 집보다 넓고 커 보이기 위해 천장을 많이 높였다. 거실과 주방이 분리된 듯 아닌 듯 벽을 최소화했고, 조명은 매립등으로 설치해 더 넓어 보이게 하는 효과를 불렀다. 거실과 썬룸 또한 일자로 배치하고 동시에 유리문을 설치해 공간이 더욱 넓어 보이는 효과를 가져왔다. 거실은 여러 손님을 맞이하는 공간이어서 주어진 상황에서 최대한 넓고 높게 연출했다. 남향으로 배치된 거실에 상부 픽스창을 통해 낮에는 자연적인 조명이 충분히 실내에 스민다. 널찍한 소파로만 공간을 채워 오롯이 쉼을 위한 공간이 될 수 있도록 했다. 주방·식당은 거실에서 썬룸으로 가는 중앙에 배치해 썬룸 어느 곳에서도 티타임을 편리하게 가질 수 있도록 위치를 잡았다. 사실 주방·식당도 티타임에 좋은 공간이지만, 썬룸은 특히 봄부터 가을까지를 생각하며 마련한 공간이다. 폴딩도어를 설치해 남쪽과 북쪽을 통해 사계절을 감상하고 지인들이 조금 더 편하게 쉬었다 갈 수 있는 공간을 생각하면서 그만큼 관리도 쉽도록 설계했다. 서쪽 한 면은 아래쪽에 벽을 만들고 상부만 폴딩 도어를 설치했다. 현관 바로 옆에 있는 안방은 두 개의 공간을 연결하고 그 사이 불투명 유리문을 설치해 공간 활용성을 높였다. 유리문은 미닫이 슬라이딩 방식이며 한쪽은 침실로, 다른 한쪽은 드레스룸으로 활용하고 있다. 썬룸 바로 옆에 위치한 주방과 식당. 안방은 두 개의 공간을 연결하고, 그 사이 불투명 유리문을 설치해 공간 활용성을 높였다. 텃밭 가꾸며 누리는 만족스러운 생활영천 주택은 260평이 넘는 대지를 가진다. 30여 평 건물을 제외하면 정원이거나 텃밭이다. 건축주 아내는 “사실 정원은 살아가면서 저희 부부가 하나씩 꾸미려고 했어요. 그런데 비올 때 토사가 흘러내리는 문제가 생겨 어쩔 수 없이 정원 공사(잔디, 현무암석, 텃밭)를 하게 됐어요”라고 말했다. 대신 텃밭은 부부가 힘을 합쳐 터키식 텃밭으로 만드는 중이다. 시간을 많이 투자한 만큼 더욱 애정이 간다고 한다. “정원은 우리가 일주일 꼬박 시간을 투자한 만큼 더욱 애정이 간답니다. 겨울임에도 양지바른 그곳에는 파, 상추, 시금치 등 야채가 푸릇푸릇 자라고 있고 내년에 싹을 틔울 과실수도 몇 그루 떡하니 자리 잡고 있어요” 거실창이 큼직해 겨울 햇살이 집안으로 쏘옥 들어와 낮에는 난방이 필요 없고, 주말이면 정원을 바라보며 명상에 잠기기도 한다. “새들이 쌍을 이뤄 정원의 돌절구통 속의 물을 마시곤 한답니다. 아파트에서는 결코 느낄 수 없는 소중한 시간이에요. 또 집안이 엄청 조용해 고즈넉하니 좋고요. 앞마당에 차가 들오는 게 보여도 소리가 전혀 들리지 않아요. 요즘 건축기술이 엄청 좋은듯해요(웃음)” 썬룸은 봄부터 가을까지를 생각하며 마련한 공간이다. 욕실은 어두운 톤으로 마감해 깔끔함을 연출했다. ‘쉼’이 가득한 행복한 집건축주 부부는 집 디자인 담장에 ‘Here and now, Taelee’라고 적었다. ‘과거에 어찌 살았던 내일 어찌 살지 너무 고민하지 말고 오롯이 지금 여기에서 순간순간을 즐기자’는 뜻이라고 한다. 건축주 아내는 “저는 정년퇴직이 아직 5년 정도 남아있어서 세컨드하우스로 이용하고 있으나, 퇴직 후 이곳으로 완전히 이사를 하려고 해요. 앞마당에 조성해 둔 텃밭의 푸성귀를 따 먹으며 바쁘게 살아온 내 삶을 ‘쉼’있는 삶으로 바꾸려고 합니다. 매년 봄이면 집 앞과 뒤뜰에 복사꽃이 만발하고, 뒤뜰 너머 금호강변공원에 형형색색 꽃들과 맑은 강물이 새벽 운동을 재촉하는 멋진 이곳에서의 삶은 행복 그 자체라고 생각합니다”라며 현재 전원주택 생활에 대한 만족감을 나타냈다. Taelee 하우스는 260평 부지에 위치한 단층 건물의 주택이다. 단출하면서 여유로움이 한눈에 느껴진다. 앞으로 건축주 부부는 넓은 앞마당에서 정원과 텃밭을 가꾸며 지인들과 행복하고 즐거운 시간을 가지며, 쉼이 있는 전원생활을 만끽할 수 있을 것으로 기대한다. 앞마당은 크게 정원과 터키식 텃밭으로 구분된다. 건물 끝 썬룸을 지나 뒤로 돌아가면 또다시 넓은 공간이 나온다. 드론으로 촬영한 주택 전경.
-
- 주택&인테리어
- 전원&단독주택
-
은퇴 후 여유로운 휴식 위한 Taelee 하우스
-
-
고택을 찾아서, 원림(園林)의 백미 우암 송시열 선생의 남간정사
- 남간정사(南澗精舍 : 대전시 유형문화재 4호)는 우암 송시열(1607-1689년) 선생이 말년(숙종 9년 : 1683년)에 학문을 닦고 연구할 목적으로 세운 별당이다. 정사는 원래 불자의 수행지를 뜻했는데, 조선시대에는 유학자들이 공부하면서 제자를 가르치는 곳으로 바뀌었다. 우암 송시열 선생은 ‘동국 18 현-조선시대에 유학의 대가로 문묘(文廟)에 배향(配享) 된 18분-의 한 분으로 조선 주자학을 대표하는 인물이다. 노론의 영수로서 막강한 영향력을 행사했다. 1689년 기사환국-숙종 15년(1689)에 소의 장 씨 소생의 아들을 원자로 정하는 문제로 정권이 서인에서 남인으로 바뀐 일-때 세자 책봉 문제로 제주도로 유배를 간 후, 그해 유월 다시 서울로 압송되는 과정에서 정읍에서 사약을 받고 사망했다. 남간정사는 원래 송시열 선생의 개인 정사로 지어졌지만, 후대에 그를 배향하기 위해 남간정사를 세우면서 일종의 서원 성격을 띠었다. 생활하고자 지은 한옥도 아닌 남간정사를 소개하는 까닭은, 우리나라에서 손꼽히는 원림(園林)이기 때문이다. 지금은 주변이 우암사적공원으로 조성되고 집이 많이 들어섰기에 한적한 원림의 분위기는 나지 않는다. 일제강점기 도청 소재지가 들어서기 전까지만 해도 한적하고 수려한 공간을 자랑했다. 주변 환경이 제대로 보전됐더라면, 담양의 소쇄원 못지않은 원림으로 각광받을 만한 곳이다. 남간정사는 연못을 조원(造園)의 중심으로 하여 만들어졌다. 이러한 곳은 많이 있지만, 남간정사만큼 여러 요소가 어우러진 곳은 없다고 해도 과언이 아니다. 물과 돌과 그리고 폭포와 수목까지 잘 어우러진 곳은 찾기 힘들다. 원림 전체가 잘 어우러진 곳이 소쇄원이라면, 연못이라는 주제로 잘 어우러진 곳이 남간정사이다. 연못으로는 두 줄기의 물이 들어온다. 하나는 계곡에서 물길의 일부를 틀어 끌어들이고, 하나는 남간정사 뒤에 있는 샘물에서 누마루 하부를 통해 들어온다. 이렇듯 집이 물을 가로질러 세워진 남간정사는 우리나라에서 하나밖에 없는 특이한 구조이다. 원래 수맥이 있는 곳에는 집을 짓지 않는 것을 원칙으로 하는데, 이곳에서는 그것을 완전히 무시했다. 그 이유는 기골이 장대한 송시열 선생이 수맥을 이길 만한 힘을 가지고 태어났기에 이러한 발상이 가능했다고 한다. 어쨌든 상식을 벗어난 배치로 집을 보는 흥취를 돋운다. 남간정사는 앞면 4칸·옆면 2칸 규모이며, 지붕은 옆면에서 볼 때 여덟 팔(八) 자 모양을 한 팔작지붕이다. 계곡에 있는 샘에서 흘러내리는 물을 건물의 대청 밑을 지나서 연못으로 흘러가게 했는데, 이는 한국 정원 조경사에 새로운 조경 방법이다. 남간정사 2칸 대청마루에서 바라보면 기국정 옆에 있는 바위들과 폭포 그리고 방장산이 한 눈에 들어온다. 3 계곡 밑과 측면에서 두 줄기의 물이 연못으로 흘러든다. 집은 주인의 입장에서 감상해야남간정사에서 바라보는 집은 중요한 요소는 아니다. 전면 4칸, 측면 2칸의 가운데 2칸은 대청인 집의 수준은 높지 않다. 남간정사의 가치는 외부에서 바라보는 것이나 집의 수준에 있지 않다. 남간정사의 풍광을 제대로 즐기려면 집 안에서 바라다보아야 한다. 이러한 개념이 잘 살아 있는 건물의 대표적인 예가 안동의 병산서원이다. 그곳 만대루에서 바라보는 낙동강과 병산의 경관은 자연을 정원으로 삼는 호연지기를 깊이 느끼게 한다. 이처럼 우리나라는 주인의 입장에서 집을 짓는다. 집에서 바라보는 모든 경관은 주인이 즐기기 위한 것이다. 우리의 집은 주인의 관점에서 집을 짓기에, 남에게 보여 주기 위한 개념에서 설계되는 서양의 집과는 다르다. 정원도 마찬가지다. 주인의 입장에서 바라보는 것이 계획의 중요한 요점이다. 그러므로 우리의 한옥이나 정원을 찾아갈 때는, 먼저 주인의 입장에서 돌아보아야만 제대로 감상할 수 있다. 풍수지리상으로 집터를 잡을 때 중요한 것 가운데 하나가 좌향이다. 집이 앉혀져서 어떠한 안대를 바라볼 것인가를 찾는 것이다. 곧 집주인이 바라보아야 할 방향을 정하는 과정이다. 이렇게 하는 것은 집에 사는 주인이 좋은 기(氣)를 받아야 하기 때문이다. 경관도 마찬가지다. 좋은 경관을 볼 수 있는 자리에 집을 짓고, 주인의 위치에서 가장 좋은 경관을 보도록 만드는 것이 조경의 원칙이다. 그러한 원칙은 이곳에서도 찾을 수 있다. 대청에서 바라보면 기국정(杞菊亭) 옆에 있는 바위들과 폭포 그리고 방장산(方丈山)이 한눈에 들어온다. 조경의 핵심 요소들을 한곳에서 모두 살피도록 계획한 것이다. 남간정사 대청에 앉아서 바라보는 경관은 편안하면서도 잔잔한 흥취를 돋운다. 대청에 앉아 좋은 술을 한 잔 걸치고 나면 절로 시 한 수를 읊조리지 않을 수 없을 것이다. 연못과 연못 안에 있는 방장산, 그곳에 심어진 오래된 버드나무와 기암괴석 그리고 은은하게 들려오는 자그마한 폭포의 낙수 소리… 이러한 모든 정원의 요소들이 어울려 남간정사를 만들고 있다. 남간정사 좌측에는 누마루가 놓여 있다. 더 높은 곳에서 경관을 감상하라는 배려이다. 지금은 아쉽게도 기국정과 새로 지은 집들에 가려 제맛을 느낄 수 없게 됐다. 기국정은 예전 소재동 고택 옆에 방죽을 쌓고 세웠던 별당이다. 일제강점기 때 도시계획으로 헐리게 되자, 이곳에다 옮겨 온 것이다. 송 씨 집안에서는 이 건물을 옮길 것을 주장하고 있다. 누마루에서 보는 경관을 가로막고 있는 기국정이 사라지면 원래의 맛을 조금이라도 되찾을 수 있을 것이다. 오른편 뒤 1칸 방에서 바라본 누마루. 왼편에는 앞뒤 통칸의 온돌방을 들였다 오른 편에는 1칸 방과 마루보다 높은 누를 만들어 아래에 아궁이를 설치했다. 개발과 고택 보존의 의미는…남간정사가 가장 아름다울 때는 벚꽃이 피는 봄이라고 한다. 하얀 벚꽃과 꽃그늘이 진 연못 그리고 신록이 가득한 나무들이 어우러지는 남간정사의 풍광은 마치 선경에 온 듯할 것이다. 초여름에 찾은 남간정사도 아름다웠다. 푸르름이 깊어진 나무에 가려 보일 듯 말 듯 한 남간정사의 모습은 수줍은 처녀를 보는 듯했다. 이처럼 남간정사는 사시사철 우리에게 즐거움을 주는 곳이다. 남간정사를 찾을 때마다 역사의 보전이라는 것이 무엇인가를 다시 한번 생각하게 만든다. 현재의 남간정사 주변을 우암공원이라고 만들어 놓았지만, 사실 오히려 더 어수선하게 만들었을 뿐이다. 지금 남간정사 담 밖에 인공으로 조성한 하천도 예전에는 자연스럽게 흘렀던 하천이고, 연못 바로 앞쪽에는 폭포가 있었다고 한다. 송 씨 집안에서는 현재 외삼문 앞에 복개한 부분을 제거해 달라고 요청 중이라고 한다. 현재 남간정사를 둘러싸고 있는 담도 원래는 없었을 것이다. 그나마 담도 최근 다시 높게 쌓아서 남간정사에서 내다보는 시야를 가리고 있다. 또한 주변 개발로 높은 집들이 들어서 남간정사의 경관을 막고 있다. 이러한 집들이 없다면 앞은 시원하게 트여 멀리 계룡산까지 바라보여 마음까지도 맑게 했을 것이다. 최근 무분별한 개발이 남간정사를 만든 송시열 선생이 의도했던 경관들을 다 가리고 있다. 주변 경관이 자연스럽게 살아 있던 옛 모습을 떠올리면서 보전한다는 것의 의미를 다시 한번 되새기게 하는 곳이 바로 남간정사이다. 산자락을 타고 남간사(南澗祠), 남간정사, 기국정, 솟을 삼문의 지붕 선이 이어져 흐른다. 가운데 문이 높고 양쪽의 문이 낮은 ‘솟을 삼문’. 가운데 문을 정문, 양쪽 문을 동협문· 서협문이라 부른다. 일제강점기 초, 소제동에서 옮겨온 기국정. 물과 돌과 그리고 폭포와 수목까지 잘 어우러진 남간정사. 글쓴이 최성호 1955년 8월에 나서, 연세대 건축공학과를 졸업했습니다. 1982년에서 1998년까지 ㈜정림건축에 근무했으며, 1998년부터 산솔도시건축연구소를 운영하고 있습니다. 현재 전주대학교 건축학과 겸임교수로 재직하고 있습니다. 저서로는《한옥으로 다시 읽는 집 이야기》가 있습니다.
-
- 주택&인테리어
- 상가주택 외
-
고택을 찾아서, 원림(園林)의 백미 우암 송시열 선생의 남간정사
-
-
이웃과 나, 자연과 형태 사이 남양주 ‘또들네’
- 건축주는 집안에서도 멀리까지 풍경을 볼 수 있기를 바랐다. 앞집이 걸쳐 있어 집을 들어 올려야 했다. 자연스럽게 집이 높아졌다. 주변 경관을 집으로 끌어들이면서 프라이버시를 배려했고 폐쇄적인 느낌이 들지 않도록 이웃들과 경계를 만들지 않았다. 글 모승민(투닷건축사사무소 대표) 사진 박창배 기자※ 기사 하단에 이 주택과 관련된 인터뷰와 영상을 링크시켰습니다. 자세한 사항이 알고 싶으시면 영상을 클릭해 주세요. HOUSE NOTEDATA위치 경기 남양주시 조안면 조안리지역/지구 자연녹지지역/자연취락지구건축구조 철근콘크리트조/경량 목구조대지면적 791.00㎡(239.28평)건축면적 94.39㎡(28.55평)건폐율 11.93%연면적 84.55㎡(25.57평) 1층 55.21㎡(16.70평) 2층 29.34㎡(8.88평)용적률 10.69%설계기간 2018년 7월~9월공사기간 2018년 11월~2019년 3월건축비용 총 1억 9000만 원(3.3㎡당 740만 원)설계 투닷건축사사무소 010-8939-8295시공 태림건축 MATERIAL외부마감 지붕 - 컬러강판 벽 - 파렉스, 멀바우루버(아쿠아솔) 데크 - 천연석재(화산석)내부마감 천장 - 삼화페인트, 서울벽지 벽 - 삼화페인트, 서울벽지 바닥 - 이건 원목마루(카라, 스모크오크), 대리석단열재 지붕 - 연질 우레탄폼 뿜칠 270㎜ 외단열 - 연질 우레탄폼 뿜칠 140㎜ 바닥 - 비드법 보온판 150㎜계단실 디딤판 자재 - 대리석창호 이건창호(PSS 185 LS/PWS 70 TT)현관 영림임업조명 조명나라/공간조명주방기구 리바트위생기구 아이에스동서난방기구 기름보일러(경동나비엔) 남양주 예봉산 자락 조동마을은 서울 가평 간 북한강로 초입에서 산 중턱까지 길게 자리한다. 조안초등학교에서 마을길을 따라 차로 5분여 들어가면 석축으로 다져 놓은 대지에 이른다. 건축주는 물길이 형성된 이곳에 연못도 작게 만들고 토사가 유실되는 것을 막기 위해 석축도 쌓았다. 마침 비가 오는 날이어서 땅은 질퍽대고 도보로 오르는 길에 물길이 나 있었다. 석축 위로 조성된 대지는 산을 두르고 북한강을 향해 멀리 남한강 너머까지 조망이 가능하다. 건축주는 이곳에 주말주택을 원했다. 용인에 거주하며 구리까지 출퇴근하는 중간에 터를 잡고 그만의 휴식공간이 필요한 상황이었다. 도시에 살면 편리성은 좋을지 모르지만 집에 맞추어 살아야 하는 도시민의 집이란 힐링이나 자기성찰을 위한 여유가 부족하기 마련이다. 아이들이 모두 성장해 용인 집은 부부만이 거주하고 있다고 한다. 아무 연고도 없는 이곳에 넓은 터를 잡고 오랜 시간 마을 주민들과 관계를 갖고자 함은 삶의 여유를 이곳에서 발견했으리라. 나중에는 자식들의 집을 한 채 더 짓겠다는 포부도 밝혔다. 대문 없이 바로 현관으로 연결된 계단. 자연석 쌓기로 난간을 대신했다. 원형의 대지에 층층단으로 구성대지는 우리가 일하는 양수리 사무실에서 10분 거리에 자리한다. 건축주가 우리를 찾게 된 이유가 가깝기 때문이란다. 언제든 문제를 놓고 의논할 수 있는 조건을 갖고 있는 사무실이었던 것이다. 대지를 살펴보다 특이한 점은 대지 중간을 가로질러 도시계획도로가 예정돼 있고, 반쯤은 개발제한구역으로 묶여있다는 점이었다. 반은 집을 지을 수 있고 반은 일체의 개발행위가 금지된 것이다. 당초 계획은 도로를 개설해 차량 진입이 가능한 입구를 계획했다. 멀리 돌아서 출입이 이뤄지는 상황이 문제로 지적됐기 때문이다. 건축이 금지된 땅과 집이 놓일 땅이 가상의 선으로 분리돼 있는 점을 고려해 배치계획의 방향을 잡았다. 반 층 올려진 거실은 현관과는 분리되었지만 벽과 계단으로 연결된다. 건축주의 취향이 담긴 침실은 전면 창으로 정원과 연결된다. 복도 양측으로 시원한 창을 두어 개방감을 확보했다. 건축주는 집안에서도 멀리까지 풍경을 볼 수 있도록 요구했다. 대지에서 골짜기 방향으로 내려다보는 풍경이 열려있는 점을 감안한다면 당연한 요구 사항이다. 앞에 축사와 이웃집 지붕이 걸쳐 있어 가려진 풍경은 집을 들어 올려 극복하기로 했다. 자연스럽게 집이 높아지고 그 하부는 주차장으로 계획됐다. 경사진 현황 도로에서 주차장으로 연결되는 진입은 자연스럽게 현관 계단으로 이어진다. 원형의 대지는 3미터 정도 고저차를 갖는다. 산에서 내려오는 수해를 막기 위해 건축주가 석축으로 구성한 면에 집이 놓인 모습으로 다시 배치했다. 층층단으로 구성된 영역은 계단으로 연결하고 지형의 특징을 건축의 모습으로 보여주고 싶었다. 계단을 올라 현관에 들어서면 복도 넘어 안뜰을 마주한다. 침실과 복도로 한정된 마당은 언제든 데크를 딛고 나가 땅을 밟을 수 있다. 현관으로 오르는 계단부터 안뜰까지 연결되는 동선과 복도는 교차해 각 침실로 연결된다. 침실이 있는 중정집과 거실이 있는 뜬 집이 비스듬히 비껴서 전체 집을 이룬다. 각각의 집들이 붙어있거나 연결되거나 들어 올리는 방식으로 평면이 구성되는데 땅과 관계를 맺고 넓게 펼쳐져 있다. 건식 세면대를 노출해 복도와 하나 된 화장실을 계획했다. 자연채광을 위한 천창이 욕실을 밝게 비춘다. 오디오 룸으로 활용될 작은 침실 마감재는 건축주가 직접 선정각각의 생활단위로 나눠진 집들은 경사진 지붕의 형태를 실내에서도 느낄 수 있도록 자연스레 경사진 천장으로 마감하고 채광이 풍부하도록 전면창을 계획했다. 마당을 향해 난 넓은 창들과는 달리 길에 면한 부분은 창을 없애고 깨끗한 스타코 외벽만으로 구성했다. 중첩된 벽들 사이로 공간은 살짝살짝 내비친다. 집이 사적인 영역인 만큼 길에서 프라이버시를 배려하고 주변 경관을 해치지 않고 폐쇄적인 느낌으로 이웃들과 경계를 만들지 않는, 이웃과 나, 자연과 형태 사이에서 고민했다. 거실에서 침실로 연결된 계단은 대리석 마감으로 통일감을 주었다. 풍경은 이내 거실로 들어와 휴식이 된다. 넓은 창은 조망에 적절하다. 발코니에서 본 전경 산을 오르듯 반 층 계단을 오르면 이 집의 정점인 거실에 이른다. 구름이 지나는 골짜기의 모습은 이내 실내로 들어온다. 캔틸레버 구조로 가능했던 뜬 집은 앞마당에서 1.6미터 높이에 있다. 탁 트인 조망으로 멀리 능선과 마당을 앉아서도 내려다볼 수 있는 부각이다. 음악 감상이 취미인 건축주는 마당과 수평이 되는 작은방을 음식 감상실로 꾸몄다. 텃밭을 일구고 바비큐도 즐기며 야외에서 활동이 많을 것을 감안한 동선계획이다. 대지에 주택을 최대한 구석으로 몰고 넓은 마당이 확보될 수 있게 건물이 차지하는 점유 면적을 줄인 것 또한 건축주의 큰 그림이다. LDK를 한 공간에 구성해 공간 효율을 높였다. 다이닝과 주방가구를 하나 되게 디자인했다. 내부 마감재는 건축주가 직접 선정했고 우리는 도우미 역할만 했다. 집의 뒷면과 달리 짙은 브라운으로 내부와 전면을 마감했다. 건축주의 취향이 반영된 집의 전면은 마치 무대의 배경 같다. 민감한 영역은 특별한 경우가 아닌 이상 사용자의 취향이 중요하다. 자연취락지구인 조동마을은 집집이 외부와 경계를 두르고 살아간다. 외지인에 대한 마음도 그럴 것이다. 이웃들과 편히 지낼 맘으로 건축주는 ‘또들네’라고 집 이름을 지었다. 다시 들러 달라는 낮춤으로 네를 붙였다고 한다. 안뜰은 집을 나누어준다. 진입부 전경 단단 층을 이루며 구성된 집 전면 조병규, 모승민(투닷건축사사무소 공동대표) TODOT의 지향점은 건축가로서의 전략적 직관을 통해 통찰과 창의가 발휘되는 건축이다. 2014년에 시작하여 봉구네, 자경채, 삼남매집, 중정삼대, 바라봄, 밭은집, 숨집, 쉐어하우스‘휴가’등의 주택 프로젝트를 다수 진행했다. 소형 공동 주택의 정체성 찾기와 거주자와 건축주가 함께 만족스러운 집 만들기에 대한 고민을 지속하고 있다. 현재는 양수리로 터를 옮겨 두 건축가의 집 ‘모조’를 짓고 직주 근접을 실현하며, 지역사회에서의 역할도 함께 고민하고 있다. 02-6959-1076 todot@todot.kr 추가 [철근콘크리트, ALC주택] 이웃과 나, 자연과 형태 사이 남양주 ‘또들네’ 투닷건축사사무소 설계 사례 더 보기 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
-
- 주택&인테리어
- 전원&단독주택
-
이웃과 나, 자연과 형태 사이 남양주 ‘또들네’
-
-
삼대 6인 가족을 위한
세곡동 따로 또 같이 주택
- 한 지붕 아래 두 세대가 각각 독립적으로 살아가는 공간은 프라이버시가 존중돼야 하고, 두 세대 간 불편함이 없는 구성이어야 한다. 동시에 서로 만나 공감할 수 있는 공간, 즉 커뮤니티를 조성할 수 있는 공유 공간을 적절히 분산 배치하는 것도 중요하다. 세곡동 ‘따로 또 같이’ 주택은 설계 과정에서 많은 대화를 통해 어떤 공간을 원하는지, 그 공간을 어떻게 사용할지 등을 조율하면서 서로 다른 요구를 계획에 잘 반영하고자 노력했다. 단독주택의 불편함을 공간 계획을 통해 최소화하고, 다양한 공간들을 잘 활용함으로써 일상에서 다양한 공간 체험이 가능하도록 하는 데 초점을 두고, 각기 다른 세대와 가족 구성원 모두가 즐겁고 행복한 집이 되도록 했다.글 문영아(이즈모어이앤씨건축사사무소) 사진 김창묵 작가 HOUSE NOTEDATA대지위치 서울 강남구 밤고개로지역/지구 제1종 일반주거지역, 지구단위계획구역 (서울 세곡2 공공주택지구)건축구조 철근콘크리트조대지면적 265.00㎡(80.16평)건축면적 149.09㎡(45.09평)건폐율 56.26%연면적 247.91㎡(74.99평) 1층 123.78㎡(37.44평) 2층 124.13㎡(37.54평)용적률 93.55%조경면적 14.62㎡(4.42평)설계기간 2016년 1월~4월공사기간 2016년 5월~9월건축비용 5억 5천만 원설계 이즈모어이앤씨건축사사무소 010-9206-7960시공 건축주 직영 추가 [철근콘크리트, ALC주택] 삼대 6인 가족을 위한 세곡동 따로 또 같이 주택 건축주 부부는 둘째아들 가족(아들 내외와 두 손자)과 함께 어울려 살아갈 안전하고 쾌적한 단독주택으로, 프라이버시와 화목을 위해 세대 간 공간을 분리하면서 또 공유할 수 있기를 원했다. 세부적으로 보면 부부 공간에 남편은 취미인 꽃과 채소를 가꾸고 기를 수 있는 텃밭과 겨울에 실내에서 화분들을 관리할 수 있는 규모가 큰 발코니를 요청했다. 서예가인 아내는 조용히 작업할 수 있는 작은 방과 다락 공간, 그리고 2층에 작은 가족실과 미니 주방을 요청했다.아들 4인 가족 공간은 1층에 아직 어린 손자들을 위한 놀이방 개념의 실을 두고, 2층에 가족실을 중심으로 아동기에 사용할 2개의 공부방과 부부 영역을 구분했다. 향후 변화할 라이프스타일을 고려해서 한 지붕 두 개의 주거가 각각 독립적으로 분리되기를 원했으나, 손자들이 할아버지·할머니댁의 다락으로 접근할 수 있게 아이들 눈높이의 작은 개구부를 계획했다. 입면 재료로 벽돌을 사용했고 1층 전면부에 다른 재료인 마천석으로 시공해 일부 포인트를 줬다. 프라이버시를 고려한 한 지붕 두 공간 배치세곡동 ‘따로 또 같이’ 주택은 SH공사에서 조성한 단독주택부지 중 8단지에 위치한다. 부지는 택지개발지구답게 정형화되고 평평한 지반으로 조성돼 있고 기반시설도 잘 갖춰져 있다. 남측은 다른 주택지와 연계된 내부 도로에 접하고, 북측은 8m 폭의 완충녹지에 접하면서 율현공원의 자연경관을 이루고 있다. 정형화된 사각형 대지에 맞게 하나의 매스를 먼저 계획한 후, 두 주거 공간의 프라이버시를 고려해 엇각으로 주택을 배치했다. 부모 세대 거실은 가족이 모이는 장소로 넓게 계획했으며, 후면에 텃밭과 연결되는 발코니를 조성해 내부와 외부의 공간을 연계했다. 현관을 지나 중문으로 들어서면 좌측으로 보이는 욕실 MATERIAL외부마감 지붕 - 도막 방수, 징크 벽 - 클래식 벽돌, 마천석 물갈기 데크 - 방부목내부마감 천장 - 실크 천장지 벽 - 지정벽지 바닥 - 강마루(LG하우시스)단열재 지붕 - 가등급 단열재 외벽(외단열) - 가등급 단열재 외벽(내단열) - 가등급 단열재계단실 디딤판 - 멀바우 난간 - 평철창호 시스템창호(LG하우시스)현관 단열도어조명 LED주방기구 한샘냉난방기구 가스보일러, 시스템에어컨(LG) 현관 옆에 서예가인 어머님이 작업할 수 있는 작은 방을 뒀다. 부모 세대는 도로 전면으로 배치하고 뒤편 녹지 쪽으로 취미 생활을 위한 텃밭과 발코니뿐만 아니라 가족 모두 사용할 수 있는 데크 공간도 계획했다. 1층은 전체 가족 모임을 고려해 거실을 넓고 크게 구성하고 후면의 텃밭과 연계해 발코니를 조성했으며, 현관 옆에 작은 방을 두고 주방을 중심 공간으로 계획했다. 2층은 안방과 작은 방을 가족실을 중심으로 분리 배치하고, 서재를 겸하는 다락을 하나의 넓은 테라스로 계획했다. 부모 세대 2층은 안방과 작은 방을 가족실을 중심으로 분리해 배치했다. 서재를 겸하는 다락을 하나의 넓은 테라스로 계획했다. 아들세대는 녹지 쪽으로 배치하고 전면 도로에 완충 주차 공간을 두어 어린 아들들이 현관문을 뛰쳐나올 때 도로에 직접 면하지 않도록 했다. 또한, 안전사고를 줄임과 동시에 현관을 통해 할아버지·할머니댁으로 접근하도록 했다. 1층은 어린아이들을 위한 놀이방 개념의 방을 두고, 계단 아래에 수납공간과 넓은 통로를 계획했다. 2층은 어린아이들이 성장해 사용할 공부방을 각각 계획하고 서로의 프라이버시를 고려해 부부 침실을 반대편으로 계획했다. 또한, 2개의 테라스를 둔 다락을 계획해 부모세대와 프라이버시를 유지하도록 배려했다. 아들 세대 4인 가족의 1층은 거실과 주방을 한 공간에 배치했으며, 어린 두 자녀를 위한 놀이방을 뒀다. 아들 세대 주택은 연한 블루 계열의 포인트 색상을 주방에 사용해 젊고 밝은 이미지를 줬다. 2층에 오르면 두 개의 방이 마주한다. 어린 두 자녀가 성장해 사용하게 될 공부방을 각각 계획했다. 인테리어는 두 세대 모두 전체적으로 차분하고 밝은 화이트 톤 계열로 이미지를 조성했다. 자녀세대는 연한 블루 계열의 포인트 색상을 주방에 사용해 젊고 밝은 주방의 이미지를 주고, 2개의 자녀 방은 비슷하지만 약간 다른 밝은 톤을 주어 아이들의 공간에 대한 감성을 자극하도록 했다. 자녀 방 반대편으로 아들 부부의 침실과 드레스룸을 계획했다. 서로의 프라이버시를 고려했다. 2층에서 오르면 다락이 나온다. 어린 자녀들이 마음껏 장난감을 가지고 놀 수 있는 놀이 공간이다. 입면 재료는 벽돌을 주조로 1층 전면부에 마천석으로 포인트를 줬다. 초기 계획안에서 블랙 & 화이트 개념의 두 세대가 각기 다른 벽돌색이었으나, 시공 과정에서 하나의 붉은 계열 벽돌로 바뀌었다. 육중하고 단순한 매스의 단조로움을 피하기 위해 통일된 재료를 사용하면서도 부분적으로 다른 재료와 색채를 사용함으로써 전체적으로 차분하면서도 고풍스러운 편안함을 주는 색채로 벽돌과 화강석의 조화를 이루게 했다. 현관은 도로와 직접 면하지 않도록 해 안전사고의 위험을 줄였다. *아파트 생활에 익숙한 건축주는 “단독주택 생활이 처음에 조금 어색하고 불편했으나, 지금은 오히려 아파트에 없는 공간들이 가지는 재미에 푹 빠져 있다”고 한다. 그리고 “아파트는 공간이 수평적으로 나열돼 이동이 자유롭지만, 단독주택은 공간이 수직으로 연결돼 계단을 오르내리는 수고로움과 한눈에 펼쳐지지 않는 공간으로 인해 동선상의 혼란이 약간 있었다”면서, “지금은 정말 좋은 집, 멋진 집, 삶이 재미있는 편안한 집”이라고 한다. 두 어린 손자들은 오늘도 현관문을 박차고 나와 할아버지·할머니댁을 내 집처럼 드나들며 생활한다. 얼마 전 종영된 ‘내일도 맑음’이라는 가족 드라마 촬영지로도 사용된 편안함이 묻어나는 집, 이곳에선 삼대 6인 가족이 재미나게 살아가고 있다. 전체적으로 차분하면서 고풍스러운 편안함을 주는 색채로 벽돌과 화강석이 조화를 이루고 있다. 문영아(이즈모어앤씨건축사사무소 대표 / 도시계획학 박사) · 프랑스건축사 / 한국건축사 · 현) 동서울대학교 도시계획부동산학과 겸임교수· 현) 강동구청 건축심의위원회 위원 / 도시건축공동심의위원회 위원 · 현) 강북구청 건축심의위원회 위원· 현) 서울시청 건축물 미술장식품 심의위원회 위원 · 현) 오산시청 도시계획심의위원회 위원· 현) 도봉구청 도시계획심의위원회 위원 · 현) 한국주거학회 학술이사 · 현) (사)실내디자인학회 주거공간위원회 위원장 · 현) 여성건축가협회 편찬분과 부위원장 · 현) 서울건축사회 법제위원회 위원시공 사례_수원 원천동 한지붕 행복주택, 구리 갈매지구 ‘따로 또 같이’ 수직주택, 곡성 ‘구름 위 전원주택’, 강남구 세곡동 ‘따로 또 같이’ 수평주택 등 이즈모어이앤씨 설계 사례 더보기 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
-
- 주택&인테리어
- 전원&단독주택
-
삼대 6인 가족을 위한
세곡동 따로 또 같이 주택
-
-
녹지와 수변공원에 둘러싸인 청라 주택
- 고층 건물과 기반시설이 들어서면서 제법 도시다운 모습을 갖춘 청라국제도시. 박성호(45)·김현영(41) 부부의 주택은 이곳 북쪽 외곽에 자리 잡은 대규모 단독주택단지 내에 있다. 주택은 박스 형태로 단순하지만, 입면에 깊이감을 준 데다 컬러 강판과 포치, 발코니 구조물로 재미를 더해 이미지가 독특하다. 부부는 두 자녀와 함께 경직된 아파트 생활에서 벗어나 그들만의 유연한 삶을 체험하며 새로운 주거의 가치를 알아가고 있다.글 백홍기 기자 | 사진 윤홍로 기자 취재협조 하우스톡 HOUSE NOTEDATA위치 인천시 서구 청라동지역/지구 제1종 주거지역, 제1종 지구단위계획구역건축구조 경량 목구조대지면적 349.40㎡(105.69평)건축면적 119.50㎡(36.14평)건폐율 34.20%연면적 199.76㎡(60.42평) 1층 119.50㎡(36.14평) 2층 80.26㎡(24.27평)용적률 57.17%설계기간 2018년 2월~6월공사기간 2018년 5월~9월건축비용 2억 7천만 원(3.3㎡당 500만 원)설계 및 시공 하우스톡 1588-9704 www.house-talk.co.kr 청라는 송도, 영종도와 더불어 인천경제자유구역(IFEZ)을 구성하면서, 국제 업무와 레저 중심지로 빠르게 변모하고 있다. 도시계획에 따른 기본 인프라를 갖췄음은 물론 도시 내 녹지와 수변공원 그리고 잭 니클라우스Jack Nicklaus가 설계해 골퍼들의 관심을 모은 대규모 골프클럽(베어즈베스트 청라GC) 등이 인접해 편리하고 풍요로운 삶을 제공한다. 특히 고속도로와 국도, 철도 등이 발달해 수도권 서부지역의 사통팔달 광역교통 요지다.부부의 주택은 청라국제도시를 북쪽에서 동서를 가르는 도로에 인접하지만, 둔덕을 이루는 폭 20m 정도 완충 녹지가 뒷마당 역할을 하고 외부의 시선을 차단하며 차량 소음까지 걸러내 안락하고 조용하다. 또한, 도로 너머로 늘푸른공원과 공촌천, 베어즈베스트 청라GC 풍경이 펼쳐져 조망도 시원스럽다. 주택은 요철凹凸 모양으로 조성한 블록형 단지에서 완충 녹지에 근접 배치돼 있으며, 남쪽은 진입도로에 좌우는 나대지에 접한다. 주택 전면에 세대 전용 주차장 외에 작은 공용 주차장이 있어 지인이 방문해도 주차 걱정이 없다. 빗살무늬를 표현한 금속 마감재에 의해 주택 정면의 표정이 인상적이다. 단순한 외형에 담은 세심함두 자녀를 둔 부부가 청라에 자리 잡은 건 작년 여름이다.“창원에서 살다가 4년 전 남편 직장 때문에 인천에 오게 됐는데, 처음에 계양구에 있는 아파트에서 살았어요. 그러다 남편이 단독주택에서 살고 싶다기에 송도와 청라에 있는 단독주택단지를 둘러봤어요. 그 가운데 청라가 한결 동네 같은 분위기인 데다 아파트단지와 상당한 거리를 두고 있어 조망이나 프라이버시 면에서 나았어요. 그리고 이 땅은 다른 곳보다 조금 더 넓고 뒤에 골프장도 있어 경치도 괜찮아서 여기다 하고 매입한 거예요.”어릴 적 시골에서 자란 남편의 꿈은 마당이 딸린 단독(전원)주택에 사는 거였지만, 아파트에서만 줄곧 살아온 아내는 단독주택 생활에 막연한 두려움이 있었다.“어려서부터 아파트에서만 살아왔기 때문에 단독주택은 왠지 보안이 허술해 불안하고 외로울 거로 생각했어요. 그리고 아파트와 다르게 집을 직접 관리해야 하는데, 자신이 없었어요. 남편과 아이들을 위해 집을 짓기로 하고, 설계 과정에서 가능하면 살면서 손이 덜 가는 디자인을 부탁했어요.” 마당은 관리하기 편하게 넓은 바닥 석재를 깔고 사이사이에 잔디를 심었다. 1층 현관 포치 측면에 개구부를 내 답답하지 않게 시야를 확장했다. 설계와 시공은 하우스톡이 맡았다. 설계가 어느 정도 진행되자, 가족을 위한 주택의 윤곽이 잡히기 시작했다. 설계부터 시공까지 꼼꼼하게 살펴본 아내는 주택이 형태를 갖춰갈수록 불안함이 줄어들고 애착과 애정이 쌓였다. 주택은 2층 규모에 경사지붕을 얹었는데, 성곽처럼 외벽(파라펫)을 높여 실제보다 규모가 큰 평지붕 건물처럼 보인다. 형태는 단순한 사각형이지만, 빗물이 흘러내리도록 경사지붕 끝 선에 맞춰 가로로 긴 개구부를 내고 살짝 메인처마를 돌출시켜 귀여운 인상을 풍긴다. 입면은 벽면 높이와 공간 크기를 다르게 적용해 볼륨감이 한결 풍성해졌다. 여기에 전면과 눈썹처마 등에 금속 외장재를 사용해 표정도 다채로워졌다. 마당은 잔디 관리가 어려워 넓은 석재 판재를 깔고, 판재 사이에만 잔디를 심어 깔끔하면서 손이 덜 가도록 했다. 화이트 베이스에 대리석 바닥 마감재, 우물천장 디자인을 첨가한 현관이 고급스럽다. MATERIAL외부마감 지붕 - 이중 그림자 아스팔트 슁글 (오웬스코닝) 벽 - 스타코플렉스, 컬러강판, 인조석 데크 - 30T 현무암내부마감 천장 - 회벽 페인트, 벽지 (LG하우시스/DID벽지) 벽 - 벽지(LG하우시스/DID벽지) 바닥 - 브라운 월넛 강마루(동화자연마루)단열재 지붕 - R32/R37 글라스울 (크나우프, 존스멘빌) 외벽 - R23 글라스울(크나우프, 존스멘빌) 내벽 - R21 글라스울(크나우프, 존스멘빌)계단실 디딤판 - 월넛 집성재 난간 - 평철 창호 독일식 시스템창호(엔썸)현관 LSFD 브라운스톤(성우스타게이트)주요조명 LED(렉스조명)주방가구 SM퍼니처(별도 제작)위생기구 아메리칸 스탠다드난방기구 가스보일러 현관 앞 복도에서 본 거실 인테리어는 차분하고 깔끔한 콘셉트로 큰 그림을 그리고 세부 사항은 하우스톡 인테리어 담당자와 의논하면서 진행했다. 화이트 & 다크브라운 톤으로 깔끔하게 연출한 인테리어는 은은한 포인트 조명으로 공간을 채우고 나무의 질감과 색감을 살린 가구와 마감재로 무게감을 담아냈다. 시선이 스치는 곳에 크고 작은 화분을 배치해 잠시 쉬어가는 여유도 담았다. 곳곳에 건축주의 꼼꼼한 손길이 닿아 단순하지만, 지루하지 않고 생기가 넘친다. 거실은 시원한 공간감에 깔끔하게 연출하고 바닥과 2층 몰딩, 가구에 목재 느낌을 적용해 분위기가 부드럽다. 고급스러운 베이지 톤 무광 가구와 어울리는 색감의 큰 타일을 사용해 주방이 한결 깔끔하고 넓어 보인다. 따듯한 느낌의 원목 식탁은 계단재와 같은 월넛을 사용해 통일감을 줬다. 공간 나눔으로 독립성 확보실내 공간은 수직으로 부모와 자녀의 사적 영역을 구분하고, 각 층에 별도의 공유 공간을 배치해 유연한 생활이 가능하다. 1층에 안방과 게스트룸, 거실, 주방이 있는데, 부부의 편리한 생활과 손님의 편안한 휴식처를 위해 현관을 중심으로 공간을 나눴다. 현관 왼쪽에 안방을 비롯해 거실과 주방을 몰아 동선을 간결하게 구성하고, 현관 오른쪽에 게스트룸과 별도 화장실을 배치한 것이다. 안방은 포인트 벽지와 커튼 색감을 맞춰 통일감을 주면서 산뜻한 분위기를 냈다. 드레스룸에서 본 안방 블랙 & 화이트 콘셉트에 골드로 포인트를 준 화장실 거실과 주방은 공간이 넓어 보이게 일체형으로 구성하고 차분한 무채색 톤과 따뜻한 무광 베이지 톤으로 분위기를 다르게 표현했다. 특히, 주방은 넓고 밝은 타일로 은은하고 화사한 분위기를 조성하고 아일랜드 조리대를 거실과 마주 보게 계획해 가사 시 답답함과 소외감이 들지 않게 했다. 안방은 원목 느낌을 강조한 가구가 무게를 잡아 안정감이 감돈다. 외부 시선을 차단하기 위해 가로로 높게 설치한 창을 둘러보고 돌아서면, 드레스룸 안쪽에 공간이 특이한 안방 전용 위생 공간이 시선을 붙잡는다. 위생 공간은 문을 열면 정면에 세면대가 있고, 이를 기준으로 좌측에 변기, 우측에 샤워실을 배치해 한 공간에 3개의 기능을 분리한 구조다. 계단 2층 가족실은 1층 거실과 열린 공간으로 계획해 시원한 개방감을 준다. 자녀들만의 휴식 공간인 2층 가족실 2층은 아담한 거실을 갖춘 자녀들의 독립 공간이다. 자녀 침실은 거실과 계단을 사이에 두고 양 끝에 배치해 사적 영역을 확연하게 구분했다. 각 침실은 고등학생 딸과 중학생 아들의 감성과 취향을 고려해 벽면에 색채감 있는 포인트 벽지와 부드러운 간접조명으로 편안하고 멋스러운 분위기를 연출했다. 세대 간 공간 분리로 자기들만의 공간을 확보한 자녀들은 부모보다 단독주택 생활에 더 큰 만족감을 나타낸다. 특히, 밤이면 마당과 테라스에서 별과 달을 감상할 수 있어서 무엇보다 좋다고 한다. 자녀 침실은 독립성을 위해 가족실을 가운데 두고 양 끝에 배치했다. 포인트 벽지와 부드러운 간접조명을 활용해 편안하면서 다른 분위기를 냈다. 2층 욕실은 자녀들이 바쁜 시간에 함께 사용할 수 있도록 넓게 계획하고 세면대도 두 개 뒀다. 건식은 세로로, 습식 공간은 가로 방향으로 시공해 공간을 구분했다. 2층 발코니에서 본 풍경 “아파트에 살 땐 너무 익숙한 공간이라 몰랐어요. 지금 생각해보면, 아파트 공간은 서로 부딪히고 자연과 단절된 공간이었어요. 반면, 마당이 있는 이 집은 각자의 삶을 존중할 수 있게 분리되고 자연과 열린 공간이에요. 그만큼 마음도 열리고 유연해지는 거 같아요. 아파트에 살면서 꽃 하나 키워본 적 없는 제가 꽃과 나무에 관심을 쏟고 정성을 들이는 거 보면 신기해요.”깔끔하고 재미난 주택의 첫인상은 네 가족의 이야기와 삶이 녹아들면서 돌아나 온 길엔 넉넉하고 아름다운 모습이 더해졌다. 마당 한쪽에 아기자기하게 가꾼 화단마저 정겹다. 좌측 배면 우측 배면 좌측 전면 모습 하우스톡 설계 및 시공 사례 더보기 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
-
- 주택&인테리어
- 전원&단독주택
-
녹지와 수변공원에 둘러싸인 청라 주택
-
-
삼대가 함께 사는 맑고 밝은 위례 청랑재淸朗齋
- 맑고[淸] 밝은[朗] 기운이 가득한 위례 청랑재淸朗齋. 부모와 건축주 부부 그리고 외동딸, 이렇게 삼대가 서로를 위해주며 함께 살아갈 주택이다. 사생활 보호를 위한 중정형 건물 배치와 다양한 외부 공간 조성, 예산과 가족 구성원의 라이프스타일을 고려한 경제적인 설계, 그리고 청랑재란 이름에 나타나듯 맑고 밝은 공간을 구현하고자 했다.글 고원준 소장(시우건축사사무소) 사진 홍석규 작가※ 기사 하단에 이 주택과 관련된 인터뷰와 영상을 링크시켰습니다. 자세한 사항이 알고 싶으시면 영상을 클릭해 주세요. HOUSE NOTEDATA위치 경기 성남시 수정구 위례신도시지역/지구 제1종 전용주거지역, 지구단위계획구역건축구조 철근콘크리트조대지면적 288.50㎡(82.27평)건축면적 144.08㎡(43.58평)건폐율 49.94%연면적 249.99㎡(75.62평)1층 143.44㎡(43.39평)2층 106.55㎡(32.23평)다락 36.03㎡(10.90평)용적률 73.24%설계기간 2017년 10월~2018년 5월공사기간 2018년 7월~2019년 1월설계 시우건축사사무소 고원준, 안기현 02-336-5139 https://blog.naver.com/siwoooarchi시공 우리마을A&C㈜ 031-896-2055 www.woorimaeulanc.com 서울의 구도심에서 오랫동안 살아온 건축주는 부모님, 본인과 아내 그리고 이제 갓 초등학교에 입학한 외동딸과 함께 모여 살 단독주택을 꿈꾸며 위례신도시 내 단독주택용지를 구입했다. 건축주는 건축 예산을 고려한 경제적인 설계는 물론 아무런 문제 없이 공사를 진행할 책임감 있는 시공사를 선정하고 관리해줄 수 있는 건축가를 찾았다. 그러던 중 블로그를 통해 시우건축을 알게 됐다.우리는 위례신도시와 강남 세곡지구에서 다수의 주택을 설계한 경험을 가지고 시공사 선정까지 잘 조율할 수 있다는 믿음으로 ‘청랑재’ 프로젝트를 진행했다. 시공은 다수의 주택 시공 실적에다 건축명장을 수상한 경험이 있는 우리마을A&C에서 맡아 진행했다.설계자를 믿는 건축주, 시공사와 소통하는 건축가, 품질과 책임감이 높은 시공사가 만나 모두가 만족하는 청랑재를 완성했다. 고흥석과 마천석으로 마감한 외장은 모던함과 중후한 느낌을 준다. 사생활 보호를 위한 중정형 건물 배치청랑재의 대지는 경기도 성남 위례신도시 단독주택지 내 모퉁이에 있다. 모퉁이형 대지는 조망과 채광이 유리하지만, 동시에 외부로 노출되는 부분도 많기에 사생활 보호 면에서 다소 불리하다. 이러한 특성으로 건축주 역시 초기 설계 단계부터 사생활 보호에 신경을 많이 써 달라고 요청했다.그리고 위례신도시를 비롯한 많은 택지지구 내 단독주택들은 외부 공간의 대부분을 주차장으로 할애하기에 마당다운 마당을 가진 경우가 드물다. 그러한 상황에서 단독주택의 가장 매력적인 공간인 마당을 확보하면서 동시에 외부 환경으로부터 사생활을 보호할 수 있는 건물 배치를 초기 단계부터 검토했다. 결과적으로 가장 합리적인 ‘ㄷ’자 형태의 중정형 주택을 제안했다. 그와 함께 전면부의 2층을 외부 테라스 공간으로 계획해 중정의 채광을 최대한 확보하고, 2층 후면부 부부 침실에도 전면으로 시원스럽게 열린 조망을 확보했다. 또한, 부모님 침실과 인접한 중정 반대편에 휴식 겸 화초 등을 기르는 작은 안뜰을 계획했다. 현관 진입부는 알루미늄 루버로 가벽을 세우고 포치 형태로 계획했다. 대문과 2층 테라스 천장 일부에 적삼목으로 포인트를 줬다. MATERIAL외부마감 지붕 - 컬러강판 벽 - 고흥석, 마천석 데크 - 방킬라이내부마감 천장 - 수성페인트(KCC), 도배지(LG하우시스) 벽 - 수성페인트(KCC), 도배지(LG하우시스), 한지벽지(예소야벽지) 바닥 - 강마루(이건마루)계단실 디딤판 - 오크 집성목 난간 - 평철, 오크 집성목 손스침단열재 지붕 - T226 수성 연질폼 외벽(외단열) - T90 경질 우레탄 2종 2호창호 T35 로이 삼중유리 AL. 시스템창호(이건창호)현관문 제작조명 제작주방가구(싱크대) 그레이스 미드나잇(한샘)위생기구 내추럴 바움(대림바스)난방기구 린나이 RC-32KF신재생에너지 태양광 현관에 들어서면 복도를 따라 외부에서 보이지 않던 중정이 나타난다. 데크가 깔린 안뜰은 도로변에서 차폐된 대신 하늘을 향해 열려 있다. 주차장은 폴딩 도어를 사이에 두고 중정과 연결된다. 폴딩 도어를 열면 중정과 연계된 다양한 활동을 할 수 있다. 주택 진입 부분인 전면 도로변에 작은 정원을 두고, 포치 형태로 계획한 현관 앞에 낮은 가벽을 설치해 반半 사적인 공간으로 구성했다.건축주는 초기에 지하주차장이 있는 주택을 원했다. 대지가 약간 경사를 이루지만, 지하주차장을 만들려면 과하게 원지반의 레벨을 조정해야 하고 내부도 가족 구성원 대비 여유 공간이 많이 생길 수밖에 없었다. 그렇다고 지하주차장이 편한 것만도 아니었다. 또한, 전체 연면적 증가로 공사비 역시 예산 범위를 많이 벗어났다. 그래서 사용하기에 그렇게 편하지도 않고 공사비 증액의 요인이 되는 지하주차장 대신 다양한 용도로 사용할 수 있는 지상주차장으로 제안했다. 건축주는 고민 끝에 지상주차장 계획에 동의했고, 주택을 짓고 살면서 만족스러워하고 있다. 내부도 용적률을 최대한 확보하기보다 가족 구성원에 맞춰 필요한 실의 규모를 적절히 조정해 전체 예산 범위에서 공사를 진행하도록 했다. 중정과 마주한 거실은 채광과 환기가 우수하다. 중정은 외부의 시선이 차단된 온전히 가족만을 위한 공간이다. 주방과 거실은 통합형으로 계획해 훨씬 넓어 보인다. 주방에 대면형 아일랜드 싱크대를 설치하고 적삼목 루버로 천장에 포인트를 줬다. 1층 부모님 방은 노모의 취향을 고려해 한지 벽지로 마감했다. 항상 맑고 밝은 공간들로 이뤄진 주택현관에 들어서면 외부에서 보이지 않던 중정과 안뜰이 복도를 기준으로 양쪽으로 나타난다. 채광이 잘되는 중정은 내부 공간 전체에 많은 빛을 보내며, 안뜰은 부모님을 위해 마련한 특별한 공간이다.1층 부모님의 침실은 한지 벽지로 마감해 촉감이 좋을 뿐 아니라 소나무 향까지 나기 때문에 항상 기분이 상쾌해지는 곳이다. 복도 끝 가장 안쪽에 있는 공용 공간인 거실과 주방을 통합형으로 구성해 실면적보다 훨씬 더 넓어 보인다. 거실과 식당에서 남측으로 중정이 바라보이며, 그 너머에 주차장이 있다. 중정 쪽 주차장에 폴딩도어를 설치해 주차장이 단순히 차만 보관하는 공간이 아니라, 다용도실 역할도 하면서 중정과 연계해 다양한 행위가 일어날 가능성을 남겨뒀다. 2층 복도 2층 부부 침실은 창문 너머로 테라스가 보이고 남측으로 열린 조망을 갖는다. 아직 어린 외동딸이 주로 사용할 아이 방과 공용 욕실은 연분홍 컬러로 포인트를 줬다. 2층 테라스는 가족의 휴게 및 담소 공간이다. 일부 공간에 처마 형태의 지붕을 계획했다. 2층은 건축주 부부와 딸아이의 사적 공간 위주로 계획했다. 중정과 면한 복도에 책장 형태의 라이브러리를 두고, 그 중심부를 따뜻한 햇볕이 드는 중정을 바라보며 간단한 독서와 휴식이 가능하도록 윈도우 시트Window seat 형태로 구성했다. 또한, 라이브러리 상부를 오픈해 개방감을 높이고 다락으로 공간이 연속되도록 했다. 채광과 조망이 가장 좋은 곳에 위치한 부부 침실에서 남측으로 중정과 전면 도로 쪽의 테라스를 내다볼 수 있다. 부부 침실과 인접한 곳에 딸아이의 방을 두고, 아직 어린 나이임을 고려해 약간의 컬러를 사용해 유아적인 감성에 어울리도록 했다. 테라스는 전면 도로변으로 조경 구간을 두어 일부 완충 공간으로 계획한 온 가족의 휴식과 담소의 장소다. 다락은 딸아이의 놀이 및 공부, 휴식 공간으로 창의성을 높여주고자 일부 벽을 연분홍 컬러 유리로 마감했다. 다락 창을 통해 들어온 햇살이 벽면에 드리워 시시각각 색다른 분위기를 연출한다. 오픈형 천장으로 계획한 2층 라이브러리 상부는 다락과 공간적으로 연결된다. 다락 일부 벽은 연분홍 컬러유리로 마감해 외동딸이 창의적인 활동을 유도했다. 다락 일부 벽은 연분홍 컬러유리로 마감해 외동딸이 창의적인 활동을 유도했다. 외장재는 화강석 중 고흥석과 마천석을 사용해 모던하면서 중후한 멋이 나도록 하고, 일부분에 알루미늄 루버를 적용해 약간의 변화를 줬다. 석재도 재질에 맞춰 세로줄눈과 가로줄눈을 적절히 사용해 면 분할로 패턴을 줬다. 그리고 인테리어는 전체적으로 모던한 디자인을 바탕으로 공용 부분은 백색 도장으로, 사적 공간은 밝은색 계열의 도배지로 마감했다. 일부 천장 구간에 한해 전체적인 통일성을 유지하는 범위에서 적삼목 루버로 포인트를 줬다. 부모님과 딸아이 방은 연령대와 취향을 고려해 약간의 컬러와 패턴을 사용했다. 마천석으로 마감한 주차장 상부에 화단을 조성했는데, 따듯한 봄날 아름드리나무 한 그루를 심을 계획이다. 청랑재는 이름에서 나타나듯 맑고 밝은 공간이 곳곳에 구현되길 기대하면서 계획한 주택이다. 앞으로 이곳에서 살아갈 건축주를 비롯한 가족 모두에게 맑고 밝은 기운이 항상 가득하고, 주변 주택들에도 좋은 기운을 줄 수 있는 주택이 되길 기대해 본다. 회색 계열의 마천석과 고흥석, 그리고 유사한 색상의 알루미늄 시트 마감이 조화를 이룬다. 외부에 면한 창들은 도로변에서 시선보다 높게 계획하고, 안뜰은 알루미늄 루버로 가벽을 세워 프라이버시를 보호했다. 추가 [철근콘크리트, ALC주택] 삼대가 함께 사는 맑고 밝은 위례 청랑재 고원준 (시우건축사사무소 소장)대학교 졸업 후 건축동인건축사무소, 무영건축, 경간도시디자인건축사사무소 등 국내 소규모사무실과 대형 건축사사무소에서 고급 단독주택부터 대형 프로젝트 및 도시계획 분야까지 두루 경험했다. 2014년 독립하여 건축사사무소를 운영 중이며, 현재는 시우건축사사무소 대표 건축사이다. 건축주와 소통하며 쉽게 공감할 수 있는 건축 디자인을 추구하며, 주택 및 소규모 근린생활시설 등 실제 생활과 밀접한 중소규모 건축물 및 도시재생 분야에 관심을 갖고 작업을 이어가고 있다. 강남 세곡지구, 위례신도시, 미사 강변도시 등에 다수의 주택 및 근린생활시설을 설계했다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
-
- 주택&인테리어
- 전원&단독주택
-
삼대가 함께 사는 맑고 밝은 위례 청랑재淸朗齋
-
-
【창원 단독주택】 중정을 통한 자연과의 교감, '네모집'
- 두 자녀를 둔 창원 주택의 건축주 부부는 설계 협의를 할 때 기능성이 좋은 단층집, 친환경적이며 환기가 잘 되는 집 그리고 맞벌이를 하느라 낮에 집을 비워도 비를 맞추지 않고 빨래를 건조할 수 있는 공간 등을 요구했다. 이를 반영해 중정을 기준으로 좌측엔 주방/식당과 안방을, 우측엔 거실과 자녀의 방을 배치했다. 햇살이 잘 드는 전면 좌우측에 주방/식당과 거실을 두고, 후면의 안방과 자녀의 방은 중정에 직접 면하게 하여 채광과 환기가 가능하게 했다. 또한, 현관을 3.2×3.9m로 크게 만들어 빨래 건조를 포함해 다목적으로 사용하도록 하고, 부족한 수납공간을 위해 드레스 룸과 자녀의 방에 각각 다락을 설치했다.글 사진 시건축사사무소※ 기사 하단에 이 주택과 관련된 영상을 링크시켰습니다. 보다 자세한 사항이 알고 싶으시면 영상을 클릭해 주세요. HOUSE NOTEDATA위치 경남 창원시 의창구 명서동지역/지구 1종 전용주거지역, 1종 지구단위계획구역(배후도시)건축구조 철근콘크리트조대지면적 267.80㎡(81.01평)건축면적 133.79㎡(40.47평)건폐율 49.95%연면적 133.79㎡(40.47평)용적률 49.95%설계기간 2015년 10월 ~ 2016년 1월공사기간 2016년 1월 ~ 2017년 7월건축비용 3억(3.3㎡당 750만 원)MATERIAL외부마감 지붕 - VM-ZINC 외벽 - 고벽돌 데크 - 고벽돌 타일내부마감 천장 - 자작나무합판, V.P 도장, 편백 루버 내벽 - 자작나무합판, V.P 도장, 편백 루버 바닥 - 원목마루, 강마루단열재 지붕 - 145T 스티로폼(‘가’등급) 외단열 - 90T 스티로폼(‘가’등급)창호 LG 하우시스, PVC 리프트슬라이딩, 틸트&턴현관 한샘조명 필립스주방기구 한샘 바흐위생기구 아메리칸스탠다드난방기구 린나이설계 시건축사사무소 055-263-2226시공 채헌건축 055-282-6180 창원 주택의 대지는 원도심 지역의 도시계획으로 구획된 80평 안팎의 개성이 부족한 주거지이자, 30~40년 된 다가구주택이 즐비한 노후 주택가에 자리한다. 대지가 구획된 남향으로 주택의 좌향坐向을 잡고, 전면에 마당과 주차공간을 두고, 중정을 중심으로 각 실과 복도를 배치했다. 전면에 주방/식당과 거실을, 후면에 프라이버시가 요구되는 각 실과 화장실을 배치했다. 우측의 거실은 지붕의 경사에 맞춰 자작나무 합판으로 천장을 만들고, 개방감을 주고자 반자 높이를 2.6~4m로 계획했다. 좌측의 주방/식당은 조망과 통풍을 고려해 전면에 배치하고, 벽부형 찬장 대신 창을 크게 내어 시원스런 느낌을 줬다. 편백 향기, 집 안 가득 솔솔솔 흐르네안방과 자녀 방-1은 중정에 면하게 하여 채광과 환기, 비, 눈 등 자연과 직접 연계시키고, 아토피를 앓는 자녀를 위해 박공 천장과 벽면을 편백나무 루버로 마감했다. 편백나무 루버는 심플한 느낌을 주고자 옹이가 없는 무절을 사용하고, 오일 스테인을 칠하지 않아 은은한 나무의 향이 실내에 그대로 배어나도록 했다. 동북 방향에 있는 자녀 방-2는 부족한 채광을 고려해 지붕에 천창天窓을 설치하고 자녀의 요구 사항인 계단식 침대를 설치했다. 화장실은 공간이 부족한 관계로 욕실과 화장실을 일체형으로 계획하고 편백 욕조와 샤워 부스 사이에 유리 칸막이를 설치했다. 지붕의 경사에 맞춰 자작나무 합판으로 천장을 만들고, 개방감을 주고자 반자 높이를 2.6~4m로 계획한 거실. 복도는 중정과 면해 자연 채광을 통해 밝기를 유지할 수 있다. 복도는 전체적으로 중정과 면해 자연 채광을 통해 밝기를 유지할 수 있고, 한지 세살창을 사용해 은은한 분위기를 연출했다. 현관은 이웃과의 친교와 빨래 건조를 목적으로 크게 계획했다. 특히 빨래 건조와 습기 조절을 위해 지붕엔 천창을, 벽면엔 틸트 창을 설치했다. 바닥엔 외부의 고벽돌과 유사한 재질의 타일을 사용해 안팎으로 연속성을 주고, 벽과 천장엔 화이트 톤의 도장으로 개방감을 살렸다. 천창의 경우 결로 방지를 위해 창의 두께와 창틀을 고려해 선택하고, 만약의 결로 흘러내림에 대비해 창틀 하부 주위의 자작나무 합판에 오일 스테인을 도장해 오염에 대비했다. 주방/식당은 조망과 통풍을 고려해 전면에 배치하고, 벽부형 찬장 대신 창을 크게 내어 시원스런 느낌을 줬다. 인테리어는 당초 의도한 공간감을 느낄 수 있게 단순하게 계획하고 벽부등을 사용해 차분한 분위기를 냈다. 입면은 평면의 기능성과 중정, 특히 중정으로 빗물이 흐르도록 지붕의 구배에 초점을 맞춰 결정했고, ‘ㄷ’자 배치에 현관을 끼워 넣어 구성했다. 건물이 매스로만 인식되도록 외벽엔 회색 재생 벽돌을, 지붕엔 징크를 사용했다. 매스에 시각적으로 지장을 주지 않기 위해 벽돌과 징크 연결부인 처마 프레싱을 5㎝로 맞췄다. 징크 업체에서 먼저 지붕 라인을 잡은 뒤에 벽돌을 쌓아야 했다. 이로 인해 주출입구의 징크와 벽돌 매스 간의 색상 및 질감의 충돌이 흥미롭게 드러났다. 한편, 벽돌의 하부 1m 구간은 벽돌을 내어쌓기로 하여 기단과 건물에 위계를 줬다. 중정을 통해 채광과 환기, 비, 눈 등 자연과 직접 연 계시킨 안방과 자녀 방. 아토피를 앓는 자녀를 위해 박공 천장과 벽면을 편백나무 루버로 마감했다. 자녀 방에서 본 중정. 중정을 중심으로 각 실과 복도를 배치했다. 현관에 빨래 건조와 습기 조절을 위해 지붕엔 천창을, 벽면엔 틸트 창을 설치했다. *창원 주택의 포인트는 자연을 품은 중정이다. 기존 건물이 있는 대지를 둘러보고 주변의 열악한 다가구주택들의 포위 속에서 그들과 다른 방식의 건축을 제안했다. 건축주는 기꺼이 받아들였다. 복잡한 주거지에서 중정은 건축주 가족만의 시간을 만들고, 공간은 흐름에 따라 모양과 밝기, 감정이 달라진다. 중정에 면한 각각의 실마다 밝고 따사로운 햇살이 스며들고, 한지 세살창을 열면 바람이 내부를 가로지르며, 지붕의 빗물은 중정으로 흘러내려 비를 보고 듣는다. 중정 바닥에 소복이 쌓인 눈은 오롯이 건축주 가족만의 것이다. 입면은 평면의 기능성과 중정, 특히 중정으로 빗물이 흐르도록 지붕의 구배에 초점을 맞춰 결정했다. 추가 [철근콘크리트 ALC주택] 중정을 통한 자연과의 교감 창원 네모 집 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp
-
- 주택&인테리어
- 전원&단독주택
-
【창원 단독주택】 중정을 통한 자연과의 교감, '네모집'
-
-
【성신여대 상가주택】 상가와 주택의 필요조건을 모두 갖춘, 클라인하우제 패밀리하우스
- ‘클라인하우제’ 성신여대 패밀리하우스는 건축주가 소유한 옛 한옥에다 뒤의 한옥을 매입해 신축한 건물이다. 대지 면적은 2개 필지를 합해 48평이지만 도시계획법상 2평이 도로로 빠져나가 실평수는 46평이며, 대지 조건은 남북 고저 차가 1.4m로 경사를 이룬다. 유동인구가 많은 동네의 코너에 위치해 인지성이 좋으므로 상가주택 건축물의 적지適地라고 할 수 있다. 이 건물은 상가와 주거의 동선이 겹치지 않도록 상가 전용 동선을 계획하고 미관적으로 깔끔하게 디자인했다. 즉, 건축물이 코너에서 커 보이게 만들어 인지성이 잘 확보되도록 했다. 상부엔 징크 패널 마감재와 외벽 라인이 다이내믹한 변화를 주도록 했다. 글 이관용(오픈 스케일 건축사사무소 대표)사진 채수옥 작가, 강창대 기자※ 기사 하단에 이 주택과 관련된 영상을 링크시켰습니다. 보다 자세한 사항이 알고 싶으시면 영상을 클릭해 주세요. HOUSE NOTEDATA위치 서울 성북구 동소문로13길 29건축구조 철근콘크리트구조지역/지구 2종일반주거지역, 도시지역대지면적 152.10㎡(46.01평)건축면적 91.17㎡(27.88평)건폐율 59.94% 용적률 199.05%사업 연면적 351.91㎡(106.45평)1층 - 58.27㎡(17.63평)2층 - 83.71㎡(25.32평)3층 - 68.71㎡(20.78평)서비스면적 - 3층 48.00㎡(14.52평) 4층 - 53.82㎡(16.28평) 5층 - 38.25㎡(11.57평)설계기간 2016년 5월 ~ 7월공사기간 2016년 8월 ~ 2017년 3월건축비용 5억 원(3.3㎡당 470만 원) MATERAL외부마감 지붕 - 철근콘크리트외벽 - 몽고 흑돌, 포천석내부마감 천장 - 합지내벽 - 실크벽지바닥 - 강마루지붕 - 비드법 단열재 2종 1호 210㎜외단열 - 비드법 단열재 2종 1호 155㎜계단 디딤판 - 오크원목난간 - 오크원목창호 LG하우시스 HS Premium 5 현관 한국방화문 HK321CC조명 소룩스 LED SOLUX SLL-L263주방기구 한샘 유로위생기구 대림바스 CL-605, CL-761난방기구 경동보일러설계 ㈜오픈스케일건축사사무소 02-558-8983 www.openscale.net시공 제이에이치건축 010-9088-6832 코너를 활용한 수익형 배치도심의 소규모 상가주택 건물의 설계에 있어 일조권 제한 규정 준수와 주차장 확보는 매우 중요하다. 건축물을 북측에서 최대한 이격 시킴과 동시에 대지의 코너 조건을 살려서 자연스럽게 남측 도로변으로 인접시켜 배치했다. 이로써 일조권 제한을 피한 북측에 주차장이 생겼다. 코너 부분의 조망을 극대화하고자 노력했다. 상가와 주택 모두 열린 뷰를 확보해 상가의 임대 조건과 주택의 주거 조건, 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있었다. 주거의 프라이버시와 상가 이용의 편리성을 확보하기 위해 주거 전용 출입구를 남측에 별도로 냈다. 코너는 상가주택 측면에서 임대 수익을 좌우하는 요소 중 하나이므로 1층 상가의 출입구를 코너에 계획했다. 2층 미용실엔 북측의 레벨 차를 이용해 출입 전용 계단을 만들었다. 사용자 입장에서 주거와 혼합해 사용하는 계단보다 전용 외부 계단이 편리하기 때문이다. 주거 전용 출입구는 남측에 별도로 설치했다. 이로써 주거의 프라이버시와 상가 이용의 편리성을 확보했다. 근처에 아파트와 초등학교가 있어 유동인구가 많고 도로상의 코너에 위치해 있어 상가주택 건축물의 적지라고 할 수 있다. 이를 활용하고자 코너에 1층 카페 출입구를 배치했다. 고정관념에서 벗어난 상가주택대지가 코너에 접하기에 유동인구가 많은 길에서 보이는 인지성에 중점을 두고 외관을 계획했다. 사선으로 코너가 있는 건축물의 외관 설계는 쉽지 않다. 둔탁해 보이기도 하고 디자인적으로 강조하기에도 쉽지 않은 조건이다. 다행히 상가 2개 층이 저층부에 있어 입면 구성에서 적극적으로 유리면을 크게 만들어 주택 같지 않은 그런 상가주택을 계획했다.일조권 제한으로 인한 계단형 건축물에서 벗어나고자 입면을 사선으로 처리하고 건물의 하부와 상부를 재료적으로 분리해 상부는 징크 패널로, 하부는 몽고의 다크브라운 돌로 마감했다. 주변 건축물들과 차별화를 위해 묵직하면서도 고급스러운 컬러를 고려했다. 코너부에서 건물을 인지할 때 옥상 층이 파라펫Parapet(난간) 구조물이 보이는 것보다 건물의 벽과 일체감 있게 만들어 최대한 깔끔한 느낌으로 정리했다. 1층 카페와 2층 미용실의 창문을 크게 만들어 상가가 최대한 부각될 수 있도록 했다. 상가주택은 상가의 임대성 확보와 임차인 및 주인 세대의 주택 계획도 중요하다. 1∼2층은 임대형 상가, 3층은 임대형 다가구세대, 4∼5층은 건축주가 거주하는 복층형 주택으로 계획했다. 주인 세대는 현재 건축주의 어머니와 조카 2명이 거주하고 있다. 건축주는 연로하신 어머님의 건강과 사용을 고려해 엘리베이터 설치를 특별히 요구했다. 내부 구성도 화장실 이용이 편리하도록 했고 내부에서 동측의 자연을 즐기도록 창문 위치 등도 세심하게 배려했다. 4∼5층에 내부 계단을 설치하고 옥상 층을 주인 세대만 이용하게 했다. 4층에 거주하는 어머니를 위해 주거 전용 출입구 안쪽으로 엘리베이터를 설치했다. 어머니가 거주하는 4층 거실과 주방이다. 연로하신 어머니가 이용하기 편리하도록 거실과 주방의 동선을 짧게 했다. 4층 어머니 방과 5층 조카 방이다. 건축주는 두 사람이 동측의 자연을 마음껏 즐기도록 창문 위치를 세심하게 배치했다. 인지성을 높인 수익형 건축물클라인하우제 성신여대 패밀리하우스는 1∼2층 상가, 3층 임차 세대, 4∼5층 주인 세대 이렇게 복합적으로 구성돼 있다. 건축주는 노후 임대 소득을 고려하면서 동시에 주거 문제를 해결하는 현실적인 대안으로 주택 신축을 결정했다. 주택이지만 주택처럼 안 보이게 하는 것이 전체적인 분위기를 잡는 콘셉트이다. 일반적인 다세대주택이나 아파트의 느낌은 창문 밖에 설치되는 난간들로 인해 외관이 복잡하게 느껴진다. 외관적으로 창문 외엔 난간살을 붙이는 그런 디테일을 처음부터 배제했다. 깔끔한 매스만을 만드는 것이 오히려 건물을 돋보이게 만든다. 내부는 전형적인 주택이어서 별다른 콘셉트는 없이 기능에 충실하게 계획했다.인테리어의 경우 상가는 모던하고 빈티지한 느낌으로, 주택은 따뜻하면서도 편한 느낌으로 디자인했다. 주택 부분에서 4∼5층 복층 연결 계단에 신경을 쓰고 원목마루로 마감했다. 상가는 모던과 빈티지를 적절히 조합한 인테리어를 추구했다. 주문대는 세련된 조명과 가구들을 배치함 중앙 가벽은 파벽돌로 마감해 옛것의 자연스러움과 편안함이 느껴지도록 했다. / 카페 화장실은 여성 고객이 화장을 고치고 옷매무새를 다듬는 드레스룸 역할도 겸한다. 아파트나 다세대주택 같은 공동주택은 창문 밖의 난간으로 인해 외관이 복잡하게 느껴진다. 클라인하우제는 이를 방지하고 건물 자체를 돋보이게 하고자 처음부터 난간을 배제했다. 북측 면은 일조권 제한을 적용받아 사선으로 처리했다. 이웃 건물과 떨어트려 상가용 주차장을 확보했다. 이관용 대표 (오픈스케일건축사사무소)경희대학교 건축공학과와 미국 University of Texas at Austin(텍사스 주립대학 오스틴) 건축대학원 석사학위(Master of Architecture First Professional Degree)를 취득했고, 텍사스 A&M 대학교에서 건축학 박사학위(Philosophy of Doctor)를 받았다. RTKL LA 사무실과 HKS Dallas 본사에서 프로젝트 디자이너로 실무를 익혔으며, 미국 험프리스 앤드 파트너스Humphreys & Partners에서 수석디자이너(Senior Designer)로 활동했다. 2005년 10년 미국 유학생활을 정리하고 귀국해 ㈜건원건축종합건축사사무소에서 디자인본부장으로 근무했으며, 2008년 KLI ARCHITECTS를 설립했고 2012년 회사명을 개정해 ㈜오픈스케일건축사사무소와 클라인 하우제 대표로 활동 중이다. 추가 [철근콘크리트, ALC주택] 상가와 주택의 필요조건을 모두 갖춘, 클라인하우제 성신여대 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp
-
- 주택&인테리어
- 상가주택 외
-
【성신여대 상가주택】 상가와 주택의 필요조건을 모두 갖춘, 클라인하우제 패밀리하우스
-
-
【고양 단독주택】 단독주택 최초 '녹색건축' 최우수 등급 인증 주택
- 단독주택으로 국내 최초 녹색건축 최우수 등급(그린 1등급)을 취득한 경기 고양시 덕양구의 ‘해바람’ 주택(지상 3층, 연면적 196㎡). 녹색건축 인증은 에너지 절약 및 환경오염 저감에 기여한 친환경 건축물에 대한 인증제로, 최우수(그린 1등급)부터 일반(그린 4등급)까지 4등급으로 나뉜다. 2002년 인증제 시행 후 단독주택이 녹색건축 인증을 받은 사례는 있었지만 최우수 등급을 받은 것은 해바람 주택이 처음이다.글 김영조(건축사사무소 여헌) | 사진 김경한 기자 HOUSE NOTE DATA 위치 경기 고양시 덕양구 덕은동지역/지구 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역건축구조 철근콘트리트구조대지면적 149.00㎡(45.15평)건축면적 73.14㎡(22.16평)건폐율 49.09%연면적 196.37㎡(59.60평) 1층 50.09㎡(15.17평) 2층 73.14㎡(22.16평) 3층 73.14㎡(22.16평)용적률 131.79%설계기간 2015년 6월 ~ 8월공사기간 2015년 8월 ~ 2016년 3월건축비용 2억 6700만 원(3.3㎡당 450만 원) MATERIAL 외부마감 지붕 - 복합 방수 위 누름 콘크리트 외벽 - 고흥석 버너브러쉬드 마감내부마감 천장 - 석고보드 위 친환경 벽지 내벽 - 석고보드 위 친환경 벽지 바닥 - 강화마루단열재 지붕 - T180 압출법 보호판 가등급 외단열 - T100 열반사 단열재(로이단열재)계단 디딤판 - 석재(공용부), 목재(실내) 난간 - F.B.(공용부), 목재(실내)창호 KCC 시스템창호 BR85, TILT&TURN, 와이드빌(VBF230)조명 LED 고효율기기주방기구 한샘위생기구 글로벌코리아 GK1난방기구 경동콘덴싱보일러설계 건축사사무소여헌(김영조 소장) 010-5302-5901시공 건축주 직영 ‘해바람’이 국내 단독주택 최초로 녹색건축 최우수 등급(한국환경산업기술원 발급)을 받은 배경은 ▲토지 이용 및 교통 ▲에너지 및 환경오염 ▲재료 및 자원 ▲물 순환 관리 ▲유지 관리 ▲생태 환경 ▲실내 환경 등 7개 평가 분야에서 고른 점수(총 74.25점)를 획득했기 때문이다. 특히 친환경·저탄소 자재를 주택 내·외부 곳곳에 적용했다. 천장의 석고보드, 바닥재인 온돌마루, 창호 전용 실리콘 실란트, 합성 목재 데크 등은 친환경 인증 마크를 받은 제품이다. 이러한 인증 제품은 다른 동종 제품에 비해 탄소 배출량을 줄이고 휘발성유기화합물(VOCs), 폼알데하이드(HCHO)와 같은 오염물질을 엄격히 제한하기에 실내 공기질 개선에도 효과적이다. 1층 평면도 2층 평면도 집 안의 모든 바닥엔 강화마루 밑에 건식온돌을 깔았다. 이 제품은 실내 적정온도까지 도달하는 게 단시간 내에 가능해 난방비를 절감해 준다. 구조재인 슬래그 시멘트, 온돌마루, 합성 목재 데크, 주방의 방수 석고보드 등은 자원 순환 자재(생산 과정이나 폐기 과정에서 순환 자원으로 활용할 수 있는 자재)를 사용해 만든 것이다. 또한, 욕실엔 절수형 수도꼭지, 양변기, 샤워헤드 등도 설치했다.기존 노후 주택을 철거한 후 생태학적 가치가 낮은 기존 토지를 100% 사용한 것, 건축물 에너지 효율 1등급을 취득한 것, 주택 내 자전거 보관소를 설치한 것, 실내 각 공간에 자동 온도 조절기를 설치한 것 등도 점수 획득 요인이다. 3층 평면도 3층은 안방과 침실 공간을 일체형으로 뒀다. 상황에 따라 그 중간에 설치한 가변형 접이문으로 두 공간을 개방하거나 폐쇄할 수 있다. 로이 삼중유리(T42)와 로이 복층유리(T22)를 두 겹으로 설치해 단열성을 극대화한 창호를 설치하고, 에너지 소비효율이 좋은 LED 조명을 설치했다. 밝고 시원한 주택, 해바람해바람 부지는 한강변의 가양대교에서 접근성이 좋으며 경기 고양시와 서울 은평구 지역을 연결하는 중간지점에 해당해 교통의 편리성도 뛰어나다. 입지는 시골의 고즈넉한 서정성 정취를 간직한 경기도지만, 출근지 및 생활권은 서울에 근접해 있다. 이러한 입지 여건으로 건축주인 김만영·이은희 부부는 도시계획도로로 제공하고 남은 잔여 부분의 협소 대지에 아담하면서 밝고 시원한 주택을 계획하고 ‘해바람’이란 당호까지 지어 놓았다.작은 주택이지만 크게 느껴지는 공간구성으로 계획했다. 방은 기존 개수에 연연하지 않고 출가한 자녀들이 방문할 때 사용할 다목적 방 외에 최대한 개방감이 드는 크기로 구성했다. 2층은 작은 방 하나를 제외하면 개방형 L.D.K로 구성한 큰 거실로, 3층은 가변형 접이문을 개방하면 1개 층이 1개의 방인 안방으로 구성했다. 중장년기의 건축주가 실제 사용하기에 적합한 공간을 창출하고자 했다. 작지만 크게 사용할 수 있는, 가변적으로 변화에 대응할 수 있는, 항상 무언가 생성되는 자유 공간이 설계의 포인트다. 2층 주방 모습. 저탄소 인증을 받은 가스레인지로, 불꽃을 가운데로 모아 냄비 등을 효율적으로 데울 수 있게 해준다. 필지엔 8m 도시계획도로 선이 지정돼 있어 총 대지 면적 351㎡(106.17평) 중 실사용 면적은 148㎡(44.77평)로 42% 정도만 사용해야 했다. 장변 13.8m에 단변 5.3m인 협소한 건축면적으로 단변 폭은 주거 공간의 동선 1.1m를 고려하면 실제 길이는 4.2m에 불과하다. 이를 최적화해 3층 주택을 장방형으로 배치했다. 도시계획도로 부분은 보상이 지연돼 그 전까지 앞마당으로 쓸 수 있다. 대지 자체는 협소하지만 건물의 장변이 남서향이라 일조 여건은 우수하다. 그뿐만 아니라 도시계획도로 미집행으로 당분간 앞마당의 개방감을 확보하면서 텃밭, 조경 공간으로 사용할 수 있다.법정 주차 대수인 2대 중 1대는 건물 내 필로티 공간에 확보하고 잔여 부분은 개방형 근생시설로 계획했다. 2층은 주택의 커뮤니티인 개방형 거실과 다용도실, 주방/식당을 연계했다. 3×2.4m인 작은 방은 티룸이나 미니 서재, 주부의 작업실 그리고 필요시 게스트룸으로 사용하도록 했다. 3층은 2층 거실 배면부의 ‘一’자형 계단으로 진입하며 안방은 깊이가 6m인데 별도의 침실 공간(3.5m)을 개방하면 크기는 4.2×9.5㎡인 대공간으로 바뀐다. 침실 공간은 접이문(Folding Door)을 사용해 가변적으로 구획했다. 일자형 계단. 3층 안방. 1층은 전벽돌로 친근감을 더하고 2, 3층은 파스텔 톤의 고흥석 버너 브러쉬드 처리로 투톤의 면 대비를 이루게 했다. 면 대비의 단순함에 변화와 악센트를 디자인 요소로 오렌지색 톤의 고밀도 목재 압축 패널을 부분적으로 사용해 산뜻한 느낌의 인지도를 높였다. 전체적으로 중후하면서 지루함에 매몰되지 않고 생기발랄함으로 기존 주택단지의 구옥에 너무 튀지 않으면서 동네의 자랑거리로 좋은 친구가 이웃에 있다는 인상을 주는 입면으로 계획했다.인테리어는 차분하면서 비용을 고려한 검소함을 기조로 디자인했다. 2층 거실, 주방, 식당은 개방감이 들고 계단 하부는 수납 및 장식이 가능하며 목재를 많이 사용해 친근감을 강조했다. 3층 안방은 접이문의 접힘에 따라 즉, 완전 개방과 완전 폐쇄 또는 개방과 폐쇄의 정도를 사용자의 취향에 따라 결정할 수 있다. 변화 인테리어로 생성력을 부여한 것이다. 전면 창호는 거실 및 식당, 안방 부분 2개소 총 4개의 동일한 사각 격자창으로 내어 단순하고 반복적인 이미지로 답답하지 않은 단정함을 느낄 수 있다. 마당 모습. 데크는 친환경 인증마크를 받은 합성목재로 시공했다. 1층 외벽은 전벽돌로 친근감을 주고, 2·3층은 파스텔 톤의 고흥석 버너 마감으로 투톤의 면 대비를 이루게 했다. 현관 위로 포치를 둬 세찬 비바람이나 강렬한 태양빛을 효과적으로 막을 수 있게 했다. 건강성 주거, 녹색건축에서 답을 찾다해바람은 에너지 효율 1등급과 녹색건축 인증을 받은 건축물로 외벽의 경우 중부지방 단열 두께 기준의 2배로 시공했다. 인증 제품인 로이 단열재를 사용했는데 100T 기준이 없어 30+30+40㎜를 적용해 로이 단열재의 복합 성능을 확보했다. 특히 2가지 관점에 중점을 두고 기밀 시공했다. 기밀 시공을 위하여 첫째, 단열재를 외벽뿐만 아니라 창호 틀이 접해 고정되는 부분까지 골조 단면부를 감싸서 일체의 외기에 대한 냉·열교를 차단했다. 둘째 외벽의 석재 마감을 위하여 석재에 앵글을 부착할 때, 앞서 시공한 단열재를 도려내지 않고 열반사 단열재 위에 건식 파스너Fastener를 직접 사용했다. 한편, 고정창 부분은 T42 삼중유리(복복층유리)를 사용했다.에너지 부분은 한국건물에너지기술원에서 지난해 12월 건축물 에너지효율 1등급 인증을 받았다. 1등급을 취득하기 위해 설계 초기단계부터 고단열, 고기밀, 고성능 창호 설계와 더불어 적정 창면적비를 통해 방안을 강구했다. 최대한 에너지 요구량을 줄이고자 건축물 전체를 외단열로 시공하고 거실 창호는 고단열 로이 삼중유리 및 로이 이중유리를 설치했다. 창 면적비는 주요 거실 부분이 차지하며 일사를 받는 남향으로 22%를 확보하고 나머지는 생활에 필요한 최소한의 개구부를 통해 약 7%로 계획했다. 조명기기는 에너지 소비효율 1등급 이상 제품을 사용하고 평균 조명 밀도는 5W/㎡ 이하로 계획해 부하를 최소화했다.난방 시스템으로 고효율 콘덴싱 보일러를 설치했고 불꽃을 중앙으로 모아 에너지 효율을 높인 가스렌지도 완비했다. 이렇게 효율이 높은 설비를 사용함으로써 최소의 에너지 사용을 실현시켰다. 한편, 에너지 효율을 높인 것 외에도 황토벽지(에덴바이오벽지)의 사용, 친환경 도료인 아이생각(삼화페인트), 나투스강마루(동화기업), 205접착제(오공본드) 등을 사용해 ‘실내 공기 오염물질 저 방출 자재’를 사용했다. 단열재를 시공할 때 단열재 손상이 없도록 건식 파스너를 부착했다. 해바람 주택은 국내에서 최초로 녹색건축인증 최우수등급과 건축물 에너지효율 1등급을 동시에 인증한 단독주택이다. 주차장은 법정 주차대수인 2대 중 1대를 건물 내 필로티 공간으로 확보했으며, 나머지 1대를 개방형 근생시설로 얻었다. in short 녹색건축 인증제 & 건축물 에너지 효율 등급 인증제 ●녹색건축 인증제자원 절약형이고 자연 친화적인 건축물의 건축을 활성화하기 위해 2002년부터 국토부ㆍ환경부 공동운영(운영기관 : 한국건설기술연구원).근거_「건축법」 제66조의 2 ☞ 「녹색건축물 조성지원법」 시행(2013. 2. 23)으로 근거 변경(제16조). 해외 사례 미국 LEED, 영국 BREEAM, 일본 CASBEE, 싱가포르 GREEN MARK인증 대상_공동주택, 주거복합, 판매시설, 학교시설 등 신축하는 모든 용도의 건축물(건축주의 자발적 신청).의무 대상_공공기관 건축물(연면적 10,000㎡ 이상) → (2013. 9. 1부터 3천㎡ 이상)평가 기준_녹지 등 생태 공간 조성, 에너지 효율, 친환경 자재 사용 등 친환경성 정도를 평가해 4등급으로 구분(최우수, 우수, 우량, 일반)평가 분야_토지 이용 및 교통, 에너지 및 환경오염, 재료 및 자원, 물 순환 관리, 유지 관리, 생태 환경, 실내 환경, 혁신적인 설계인증절차: (예비인증) 건축설계/(본인증) 건축준공 - 인증 신청(신청자>인증기관) - 인증 심사(인증기관) - 인증서 발급(인증기관>신청자)인증 기관_공공: 한국시설안전공단, LH토지주택연구원, 한국에너지기술연구원, 한국감정원, 한국환경산업기술원. 민간 : (사)한국교육·녹색환경연구원, (사)한국환경건축연구원, (주)크레비즈인증원, (사)한국그린빌딩협의회, 한국생산성본부인증원(주) ●건축물 에너지 효율 등급 인증제건축물의 에너지 성능을 정량적이고 객관적인 정보로 제공함으로써 에너지 성능이 높은 건축물에 대한 수요 확대 및 효과적인 건축물 에너지 관리에 대한 인식을 유도하기 위한 등급제도. 2010년부터 국토부ㆍ산업부 공동 운영(2001년 산업부 시작).근거_「건축법」 제66조의 2 ☞ 「녹색건축물 조성지원법」 시행(2013. 2. 23)으로 근거 변경(제17조). 해외 사례 미국 Energy Star, 프랑스·영국·독일 EPC(Energy Performance Certification, 에너지성능인증)인증 대상_신축 공동주택(2001) → 신축 업무용(2010) → 신축·기존 모든 용도로 확대(2013. 9. 1). 건축주의 자발적 신청.의무 대상_공공기관 발주 건축물(공동주택 2등급, 업무용 건축물 1등급 이상). 공공기관 에너지 이용 합리화 추진에 관한 규정, 산업부.평가 기준_에너지 소요량(냉방·난방·급탕·조명·환기)으로 평가해 10개 등급(1+++, 1++, 1+, 1∼7등급)으로 구분.인증절차: (예비인증) 건축설계/(본인증) 건축준공 - 인증 신청(신청자>인증기관) - 인증 심사(인증기관) - 인증서 발급(인증기관>신청자)인증 기관_한국건설기술연구원, 한국시설안전공단, LH토지주택연구원, 한국에너지기술연구원, 한국교육환경연구원, 한국환경건축연구원, 한국건물에너지기술원, 한국생산성본부인증원, 한국감정원운영 기관_한국에너지공단 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp
-
- 주택&인테리어
- 전원&단독주택
-
【고양 단독주택】 단독주택 최초 '녹색건축' 최우수 등급 인증 주택
-
-
【원주 단독주택】 건축주의 꿈과 건축가의 이상을 접목한 집
- 원주 주택의 건축주인 아들은 “부모님과 함께 살고 싶다”면서, “부모님은 1층에서, 자신은 2층에서 생활하고 개인 작업이 가능했으면 한다”고 했다. 그리고 “공간은 편리하고 편안하며 유지비가 적게 들고 내구성이 뛰어났으면 한다”고 했다. 건축 협의 과정에서 느끼는 것이지만, 매번 건축주의 요구는 한결같다. 다만, 해석하는 건축가의 의지와 방법에 차이가 있을 뿐이다. 단독주택은 일반적인 비효율을 감수하는 주택이란 점을 설명했다. “단독주택은 모든 공간이 휴먼 스케일Human Scale(인간적 척도) 내에서 가용할 수 있는 아파트와는 비교할 수 없다”면서, “우리 몸에 맞는 스케일에서 시작하지만, 좀 더 크게 움직이고 넓게 뻗어도 모두 이해할 수 있는 그러한 주택을 고민해 주겠다”고 했다. 효율과 개성이 충돌하는, 건축주의 꿈과 건축가의 이상이 맞닿는 그 지점에서 건축가의 공간과 대화, 소통은 힘을 발휘한다.글 윤경필 건축사 사진 윤홍로 기자※ 기사 하단에 이 주택과 관련된 영상을 링크시켰습니다. 보다 자세한 사항이 알고 싶으시면 영상을 클릭해 주세요. HOUSE NOTEDATA위치 강원 원주시 반곡동지역/지구 제1종 전용주거지역건축구조 철근콘크리트대지면적 373.00㎡(113.03평)건축면적 84.89㎡(25.72평)건폐율 22.76%연면적 147.22㎡(44.61평)1층 81.94㎡(24.83평)2층 65.28㎡(19.78평)용적률 39.47%설계기간 2016년 1월 ~ 4월공사기간 2016년 5월 ~ 12월설계 경피리건축발전소 010-4030-3700 http://blog.naver.com/ssendesign5시공 건축주 직영 MDATA외부마감 지붕 - VM징크외벽 - 고벽돌데크 - 화강석내부마감 천장 - 친환경벽지내벽 - 친환경벽지바닥 - 이건원목마루단열재 지붕 - 경질우레탄 T180외단열 - 경질우레탄 T150계단실 디딤판 - 멀바우 집성목난간 - 스틸창호 LG 시스템창호조명 비즈조명주방기구 한샘위생기구 아메리칸스탠다드난방기구 귀뚜라미보일러 언제까지 있을지 모르는 반곡역이 강원 원주시 반곡동 혁신도시 내 단독주택지구를 한눈에 내려다본다. 두 개의 블록으로 나뉜 단독주택지구의 전면으로 광물자원공사와 한국관광공사 사옥이 자리한다. 대상 대지는 단지 초입에서 남서쪽을 바라보고 있다. 2차선 도로에 접하며 1m 정도 경사를 지니고 있다. 원주혁신도시 내 주거지역 주택은 모두 경사지붕으로 계획해야 한다. 이는 시작 단계에서 지금의 원주 주택의 형상을 막연하게나마 떠올리게 한 중요한 단초다. 현관 모습. 단순하고 간결하게 마감한 거실의 창 너머로 정원과 혁신도시 내 단독주택들이 들어온다. 한 공간에 2세대가 따로 또 같이단독주택지구에서 건축의 배치는 많은 부분 도시계획가의 몫이다. 대부분 대지의 형상과 고저가 정하는 가장 적합한 위치의 답은 이미 나와 있기 마련이고, 특히 주택에 있어 그러한 자연스러움을 유지하는 것이 땅에 대한 도리라고 생각한다. 다만, 도로와의 관계를 어떻게 정의할 것인가 하는 부분이 건축가의 몫일 뿐이다. 그 자리에 자연스럽게 앉은 주택은 남향을 바라보게 됐고 6m 도로 앞에 서게 됐다. 주차공간이 주택을 뒤로 물러서게 만들자 앞마당이 생겼다. 주택의 평면은 복잡할 필요가 없다고 생각한다. 원주 주택은 노부모와의 동거를 위한 공간으로 더욱 이해하기 쉬운 평면을 목표로 했다. 30년 차이가 나는 두 세대의 공간은 적절히 함께해야 했고 또 적절히 떨어져 있어야 했다. 1층은 부모님, 2층은 아들 세대의 구성으로 현관에서의 진입은 하나이되 간섭은 배제되도록 했다. 당초 거실 상부를 오픈해 1, 2층간 연계된 공간을 고려했으나 건축주는 독립된 공간을 선택했다. 거실에서 주방 바라본 모습. ‘11’자형으로 주방을 디자인하고 좌측에 다용도실을 배치해 동선을 단축했다. 건축 계획가들 대부분은 자신의 결과물을 조건에 대한 당위와 해석으로 나온 것이라고 설명한다. 하지만 거기엔 형상, 공간, 물성 등에 대한 욕망 혹은 로망이 담겨 있는 경우가 많다. 경사가 큰 박공지붕, 사각 매스, 적벽돌… 이는 유럽 여행 과정에서 갖게 된 주택에 대한 감정이자, 언젠가 적절한 콘텍스트Context를 만나면 한번쯤 입혀 보고자 했던 로망이다. 택지개발지구 내 단독주택지에서의 존재감은 그리 중요하지 않았다. 그 동네의 마당을 가진 여러 주택 중 하나면 된다고 보았다. 단순한 사각의 형상에 경사가 큰 박공지붕, 고벽돌, 징크가 가진 투박함이면 충분했다. 조용한 도시의 주택은 대부분 그랬던 것 같다. 안방으로 향하는 개구부와 안방 모습. 공용 화장실 옆에 길게 배치한 파우더룸과 드레스룸 오르내릴 때 눈에 잘 띄는 계단참 벽면에 장식용 선반을 마련했다. 주택은 기본적 기능에 충실해야건축을 수행하는 사람으로서 건축적 욕망과 로망은 물이나 볕이 없어도 한 구석에서 계속 자라난다. 현실에 대해 기능을 고안하고, 형식을 제안하고, 형태를 추가하는 행위를 계속한다. 독일의 철학자 헤겔은 “이성적인 것은 현실적이며, 현실적인 것은 이성적이다”라고 말했다. 우리의 이성으로 구축된 현실엔 그만한 이유가 있으며, 이성은 그만한 현실을 기반으로 하고 있다는 말이다. 이성의 작업으로 수행하는 건축에서 구축된 현실을 관찰하고 받아들이는 것은 중요하다. 건축의 각 국면에서 어느 하나 건축가의 의도가 들어가지 않은 것은 없지만, 그것이 주어진 대지와 나를 둘러싸고 있는 현실에 대해 절대 지나치게 자리 잡아서는 안 된다. 모더니티Modernity, 미니멀Minimal의 현란한 구분을 갖다 대지 않더라도, 충분히 절제돼야 함은 분명하다. 매스, 평면, 인테리어, 마감 등 건축 분야에서 그동안 자라온 창작의 관성을 절제하고 배제하며, 그만한 이유 있는 현실에 계획을 집중해야 한다. 폴딩 도어를 통해 2층 가족실과 작업실 공간은 서로 분리되고 연결된다. 가족실 박공지붕에 천창을 내 집 안 깊숙이 자연광을 끌어들였다. 우측 사진은 박공 라인을 살린 2층 침실. 인테리어는 친환경 마감재로 디자인하고자 노력했다. 공사비 절감을 염두에 두다 보니 단순하고 차분한 공간으로 느껴지도록 했다. 좀 더 아늑한 공간, 그것은 작은 나만의 성이고 내 속의 공간이다. 그러한 공간들은 각 실과 서로 유기적으로 연결된 고리를 갖는다. 따라서 따뜻한 공간이 되도록 심혈을 기울였다.아파트보다 더 단열성이 높은 주택을 짓고자 노력했다. 패시브하우스에 준하는 마감공사 및 창호 설치공사 시 틈에 대한 단열재의 밀실 시공을 현장에서 지도 관리하며 단열만큼은 충분한 성능을 발휘할 수 있는 주택을 짓고자 노력했다. 기초 하부, 외벽, 지붕, 각종 개구부에 대한 밀실 시공의 결과 건축주가 상당히 만족하는 건물이 됐다. 현관 전면을 차양 구조로 설계하고 버티컬 사이딩으로 인지도를 높였다. 치악산이 바라보이는 배면에 2층 전용 테라스를 계획했다. *건축주 직영공사로 원가를 절감하고자 했으나, 그로 인해 공기工期가 지연됨으로써 건축주와 설계자인 나는 같이 고생을 해야만 했다. 그래도 이렇게 마무리가 잘 되어 작아도 예쁜 모습으로 내 곁에 남아준 원주 주택은 나에겐 각별한 건축물이다. 주택을 짓고 나면 언제나 느끼는 것은 나의 자식을 잉태한 기분이랄까. 주택은 그래서 더욱더 애정이 많이 가는 프로젝트다. 건축은 어렵지만, 그 집에 살고 있을 건축주를 생각하면 언제나 행복하다. 외벽 마감재인 벽돌이 모던한 신축 건물을 중후하고 고풍스럽게 만든다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
-
- 주택&인테리어
- 전원&단독주택
-
【원주 단독주택】 건축주의 꿈과 건축가의 이상을 접목한 집
집짓기 정보 검색결과
-
-
상가주택 지을까? 신축 건물 살까?
- ‘상가주택=은퇴 후 노후대책’이란 말이 있다. 거주가 가능하면서 꼬박꼬박 월급까지 나오는 주택이기 때문이다. 여기에 세제혜택까지…, 가히 일석삼조라 할 수 있다. 물론 조건이 맞아야 하고, 입지가 좋아야 그만한 혜택을 누릴 수 있다. 글 사진 박창배 기자 자료 사진 전원주택라이프 DB도움말 및 참고 자료 《최길찬의 상가주택 이야기 Ⅱ》(최길찬, 전우문화사, 2015), 네이버 지식백과, 동탄신도시 까치공인중개사무소, 동탄신도시 풍성한 공인중개사무소네이버 카페 ‘하우스플래너’, 네이버 블로그 ‘정훈 아빠의 블로그 세상’ 상가주택이란?점포 겸용 단독주택 용지를 분양받아 아래층에는 가게를 넣고 위층에는 원룸·투룸으로 세를 주거나 직접 거주하는 상가주택이 인기를 끌고 있다. 상가주택의 가장 큰 매력은 직접 거주하면서 임대 수익도 얻을 수 있다는 점이다. 그렇다면 상가주택이란 뭘까. 네이버 지식백과(두산백과)는 “상가주택 商街住宅이란 1·2층은 점포나 사무실이고 3층 이상은 주택으로 사용하는 고층의 병용 주택(빌딩)으로, 활용 대지가 넓어지고 건축비가 싸게 들며 도시계획과 연관된 설계가 가능한 점 등의 이점이 있어 날로 늘고 있는 추세”라고 설명하고 있다.건축법상에 ‘상가주택’이란 용어가 없다. 단독주택 중 다가구주택이 여기에 해당된다. 주택법 제2조(정의) 제1항에서는 주택이란 세대 世帶의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다고 규정하고 있다. 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위) 제3항에서는 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다고 규정하고 있다. 건축법 시행령(제3조의 4. 별표 1)에 의거 다가구주택 多家口主宅이란 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하로서 지하 주차장을 제외한 1개 동의 연면적이 660㎡ 이하이고, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다. 다만, 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다고 설명하고 있다. 그리고 다가구주택은 분양이 아닌 임대전용으로써 주택 내 가구 수가 2∼19가구로 제한된다. 그러나 건축법상 단독주택에 포함되기 때문에 가구별로 구분등기가 불가능하고, 각 가구를 분리해 사고팔 수 없으며 건물 전체 단위로만 매매가 가능하다. 따라서 구분 소유되는 공동주택인 다세대주택, 연립주택과 명확히 구분된다._출처 [네이버 지식백과] (한국민족문화대백과, 한국학중앙연구원) 이를 종합해 본다면, 상가주택은 건축법상 주택가에서 주민들의 생활에 편의를 줄 수 있는 시설물인 근린생활시설과 지하층을 제외한 주택으로 쓰이는 층수 3개 층 이하, 바닥면적의 합계 660㎡ 이하, 19세대 이하가 거주할 수 있는 다가구주택의 복합시설에 속한다고 볼 수 있다. 즉, 상가는 사업자가 사업을 목적으로 활용하는 공간이며, 주택은 사람이 거주를 목적으로 활용하는 공간이다. 상가주택은 집주인이 한 명인 단독주택에 속하는 주택의 유형으로 상가+다가구주택이라고 생각하면 된다. 집주인이 한 명이란 말은 상가주택 전부를 하나의 주택으로 인정한다는 의미이다. 요즘처럼 다주택자에게 각종 규제가 강화되고 있는 때에는 실제로는 집을 여러 채를 소유하고 있지만 1주택자로 인정받기 때문에 일석삼조의 똘똘한 한 채가 될 수 있는 것이다. 상가주택의 종류상가주택은 신도시 상가주택과 구도심의 상가주택으로 나눌 수 있다. 신도시를 가면 1층은 상가, 2층~4층은 주택으로 구성된 건물을 볼 수 있는데 이런 건물을 지구단위계획 지침에서 점포겸용 단독주택이라 하며 일반적으로 상가주택이라 부른다.? 신도시의 상가주택은 지구단위계획 지침에 따라 지역마다 상가의 면적 비율과 층수 및 가구 수 등을 제한받는다. 각 지자체의 조례가 반영된 지구단위계획에 의한 규제가 다르게 적용되기 때문에 정확한 규제사항을 파악하고 싶다면 해당 지역의 지구단위계획 시행지침을 확인하면 된다. 같은 상가주택이라도 어느 지역은 5가구로 제한되고 어떤 지역은 7가구로 제한이 된다. 보통 건폐율은 60%에 용적률은 150~200% 내외로 지정된다. 보통 신도시 상가주택은 4층 규모로 전체 면적의 40% 이하로 1층에 근린생활시설인 상가를 놓고 2~4층은 임대용 다가구주택이나 주인세대를 구성한다. 구도심의 상가주택은 지구단위계획에 의해 제한을 받는 신도시의 상가주택과는 다르게 건축법규가 정하는 한도 내에서 주거와 근린생활시설의 비율을 자유롭게 정할 수 있다. 건축물의 규모는 건폐율과 용적률, 주차장법, 대지안의 공지, 일조권 사선제한 등에 의해 결정되는데 신도시 상가주택에 비해 각 층의 용도나 디자인이 자유롭다. 신도시 상가주택과 비슷하게 근린생활시설, 임대 세대, 주인세대로 구성한다. 다소 획일적인 신도시 상가주택과? 달리 구도심의 상가주택은 상권을 한눈에 파악할 수 있고 설계와 시공을 어떻게 하는지에 따라 결과에 많은 차이가 발생한다._출처 네이버 카페 ‘하우스플래너’ 상가주택의 장점인기 있는 신도시 상가주택의 경우 경쟁률이 수천 대 일까지 몰리며 광풍이 불기도 했다. 이는 주거 문제와 은퇴 후 노후 대책을 함께 해결할 수 있는 수익형 부동산이라는 장점 때문이다. 2014년 위례, 하남 미사, 남양주 별내 등 수도권에서 분양된 점포 겸용 주택용지는 모두 완판됐다. 제주공항 인근 삼화지구 주택용지는 청약 공모 사상 최고 경쟁률인 5142 대 1을 기록했을 정도다. 하지만 2017년 12월 29일 택지 개발 업무처리 지침이 변경되면서 기존의 정해진 토지 가격의 추첨 방식에서 가격을 써내는 입찰 제도로 변경되었고 경쟁이 심해지면서 가격이 상승함에 따라 사업성이 줄어들고 있다. 특히 최근 들어서는 코로나19 팬데믹의 영향과 온라인 쇼핑몰이 크게 늘어 수익형 부동산으로 인기를 모은 점포 겸용 단독주택의 수익률이 예전과 다르게 크게 떨어졌다. 상가주택의 또 다른 장점은 일반 상가보다 대지 구입비를 절약할 수 있고, 양도소득세와 같은 세금 혜택을 받을 수도 있다는 점이다. 재산을 양도하거나 증여, 상속을 할 때 세금을 내야 하는데, 상가주택의 경우 혜택을 받을 수 있다. 상가주택의 소유자인 경우 1가구-1주택자에 해당되기 때문에 양도세 중과 대상에서 제외될 수 있다. 정확히 살펴본다면, 상가주택의 전체 면적 중 주택으로 사용하는 면적이 더 클 경우 건물 전체를 주택으로 볼 수 있다. 그렇게 되면 1층에 상가가 있더라도 1세대 1주택 비과세가 적용돼 양도소득세는 없다. 이때 9억 원 미만, 보유기간이 2년이 넘어야 한다는 조건이 따라온다. 하지만 상가면적이 더 큰 경우에는 전체 건물이 상가로 보는 것은 아니다. 상가 부분을 제외한 주택 부분에 대해서만 혜택을 받을 수 있다.?면적을 구분 지을 때 명확히 나눠지는 부분을 제외하고도 그 외 부과적으로 차지하는 부분도 잘 따져봐야 한다. 예를 들어 계단이나 창고, 지하실, 보일러실과 같이 용도가 분명하지 않은 경우엔 사용하고 있는 목적에 따라 적절한 비율로 나뉘게 된다. 2022년 달라지는 상가주택 양도세에서는 면적과 상관없이 분리한 뒤 각각 개별적으로 과세를 하게 된다. 상가주택의 입지“상가주택이라면 첫 번째로 수익성이 나올 수 있어야 하고, 임대도 쉽게 낼 수 있어야 하고, 건축주가 전부터 살아온 생활 습성대로 편히 음식을 끓여 먹고 자식도 키우고 웃을 수 있어야 비로소 그 집의 냄새가 행복한 체취로 이웃 골목을 드나들게 될 것이다.”_출처《최길찬의 상가주택 이야기 Ⅱ》 동탄신도시의 경우 이주자택지 블록과 입지에 따라 상가주택 가격이 10억 원대에서 20억 원 중반으로 차이가 크다. 그래서 부동산은 첫째도 둘째도 셋째도 입지라는 말이 있는데, 상가주택의 경우 더더욱 그렇다. 상가주택 지을 땅을 마련하는 방법으로는 크게 두 가지가 있다. 첫째는 한국토지주택공사(LH)가 신도시·택지지구에서 공급하는 주거 전용 단독주택지나 점포 겸용 단독주택지의 필지를 분양받는 방법이 있다. 수도, 전기, 통신 등 집 짓기에 필요한 기본 인프라스트럭처가 깔려 있고 인근에 아파트 단지가 조성돼 교통, 교육, 편의시설 등 생활기반 시설이 잘 갖춰져 있는 게 최대 장점이지만 가격이 상대적으로 비싸다. 두 번째 방법은 이주자택지를 구입하는 것이다. 이주자택지란 정부가 특정지역을 개발할 때, 대상 지역의 토지를 수용하게 된다. 이때 지역 내에 공람공고 1년 전부터 거주하던 주택 소유자 (철거민)에게 공급되는 단독택지를 이주자 택지라고 한다. 철거민은 이 택지에 건물 면적의 40%까지 상가시설을 지을 수 있고 생활대책용지로 상가용지(약 8평·감정가격에 공급)를 받을 수 있는 권한이 있다._출처 [네이버 지식백과] (한경 경제용어 사전) 두 번째 방법은 이주자택지를 구입하는 것이다. 이 경우 지구단위계획에 따라 보통 건폐율 60%, 용적율은 180%로 4층까지 건축할 수 있고, 1층에는 상가를 지을 수 있다. 이주자택지란 정부가 특정지역을 개발할 때, 대상 지역의 토지를 수용하게 된다. 이때 지역 내에 공람공고 1년 전부터 살고 있던 거주하던 주택 소유자 (철거민)에게 공급되는 단독택지를 이주자 택지라고 한다. 철거민은 이 택지에 건물 면적의 40%까지 상가시설을 지을 수 있고 생활대책용지로 상가용지(약 8평·감정가격에 공급)를 받을 수 있는 권한이 있다._출처 [네이버 지식백과] (한경 경제용어 사전) 이주자택지를 구입할 때 두 가지를 따져봐야 한다. 우선 입지가 가장 중요하다. 상가주택은 신축 후 1층 상가를 월세로 놓게 된다. 1층 상가 월세에 따라서 건물 가치가 결정된다. 토지를 선정해서 신축하면 1층 상가 세입자를 구한다. 입지 좋은 1층 상가 월세는 적게는 월 300만 원, 많게는 500만 원까지 받을 수 있다. 반면, 상권 기준으로 입지가 떨어지면 1층 상가는 월세 150만 원에도 안 나갈 수 있다. 상가 월세가 너무 낮게 되면 건물 가치가 하락하기 때문에 토지 입지 선정이 중요하다. 건축 전 챙겨야 할 사항부지를 확보했다면 다음 과정은 평소 머릿속에 그리던 상가주택을 구체화시켜야 한다. 건축 계획을 짜는 것이다. ‘토지이용계획 확인서’를 통해 건물을 얼마나 넓게 몇 층까지 지을 수 있는지 확인하고 인근 주택의 매매가와 가게 임대료 시세 등을 알아보면 예상 건축 비용(공사비)을 추산할 수 있다. 집은 목적에 맞지 않으면 쓸모없는 건물이 되고, 예산을 초과하면 ‘빚’이 된다. 특히 상가주택을 지으려면 욕심을 좀 버려야 한다. 상가 임대면적도 넓고, 주택 가구 수도 많이 들어가는 상가주택은 불가능하다는 것을 알아야 한다. 또 젊은 사람들은 가게를 얻을 때 건물 외관을 따진다는 것도 알아야 한다. 혹 임차인을 못 구하면 직접 장사하면 된다는 안이한 생각도 버려야 한다. 건축계획을 세웠으면 건축사를 만나 본격적으로 설계에 들어가면 된다. 간혹 시공사에서 무료로 설계해 주겠다고 접근하는 경우가 있다. 하지만 이는 잘못된 상술이라고 보면 된다. 좁은 대지에 공간감이 뛰어난 집을 짓거나 경사진 땅에 안정적인 주택을 올리고, 북향인데도 바깥의 자연 경관을 최대한 내부로 끌어들여 남향 못지않은 집으로 탈바꿈시키는 등 입지의 열세를 극복하는 것은 설계의 힘에서 나온다. 집 짓는 비용의 80%도 설계에서 결정된다. 동탄 방교동 점포겸용 단독주택 용지의 경우 괜찮은 입지의 토지 평균 낙찰가나 택지 매매가는 평당 1000만 원을 상회한다. 단독주택지 80평 정도 매입하려면 8억 원 이상을 투자해야 하고, 건폐율과 용적률을 감안해 약 130~150평 내외로 연면적이 나온다면 건축비는 6억~8억 원 정도. 상가주택한 채 짓는데 전체 15억~18억 원 정도의 비용이 소요된다. TIP 상가주택 부지 체크리스트△중심 상업 지구와 연계 △세대수가 많은 아파트와의 거리 △코너에 있는 땅(권장) △땅이 남향인지 △ 도로의 폭(도로가 넓을수록 그 길을 지나가는 인구가 많은 편이며 주차도 용이하지만, 30m 이상의 도로인데다 빨리 달리는 주도의 경우는 상권이 고이는 상권이 아니므로 피해야 함) △주차장 옆의 땅(도시가 완전히 완성되면 주차 문제가 심각해지므로 주차장 근처면 상가 영업에 유리) △적절한 평수(세대수 제한이 없다면 큰 땅이 좋지만, 세대수 제한이 있고 그것을 지킬 경우에는 70평대의 땅을 찾는 게 좋음) △가구 수 제한이 적은 땅 TIP 건축 전 민원 대응 준비요즘은 주변에 이웃 건물이 있으면 시공사들도 선뜻 공사를 안 한다. 특히 오래된 건물들에 인접해 있고 도심지에 사람들 통행이 많은 곳은 될 수 있으면 공사 안 하려고 한다. 이유는 건축 민원 때문이다. 민원 때문에 공사가 중단돼 시공사와 건축주가 피해를 보는 경우가 있다. 아무리 좋은 건축사사무소와 시공사를 만나도 악성 민원인을 만나면 힘들어진다. 따라서 민원이 발생하지 않도록 건축주가 미리 준비를 해두는 게 좋다. 주변 건물에 사는 분들과 공사하기 전에 친분을 쌓아 두는 것이다. 민원이 발생했다면, 조용하게 한 명씩 만나서 요구하는 사항을 들어보는 게 좋다. 들어줄 수 있는 선에서 합의가 되면 해결해나가면서 민원을 하나씩 줄여 나가야 한다. 민원인들 모두 모아서 한 번에 해결하려고 하면 오히려 역효과가 날 수 있다. 민원인들끼리 단합해서 단체 행동을 하게 되면 정말 힘들어지기 때문이다.
-
- 집짓기 정보
- 건축정보
-
상가주택 지을까? 신축 건물 살까?
-
-
[21년 06월 특집 1] 상가주택 지을까? 신축건물 살까?
- 상가주택 지을까? 신축건물 살까? ‘상가주택=은퇴 후 노후대책’이란 말이 있다. 거주가 가능하면서 꼬박꼬박 월급까지 나오는 주택이기 때문이다. 여기에 세제혜택까지…, 가히 일석삼조라 할 수 있다. 물론 조건이 맞아야 하고, 입지가 좋아야 그만한 혜택을 누릴 수 있다. 글 사진 박창배 기자 자료 사진 전원주택라이프 DB 도움말 및 참고 자료 《최길찬의 상가주택이야기Ⅱ》(최길찬, 전우문화사, 2015), 네이버 지식백과, 동탄신도시 까치공인중개사무소, 동탄신도시 풍성한 공인중개사무소, 네이버 카페 ‘하우스플래너’, 네이버 블로그 ‘정훈아빠의 블로그세상’ 상가주택이란? 점포 겸용 단독주택 용지를 분양 받아 아래층에는 가게를 넣고 위층에는 원룸·투룸으로 세를 주거나 직접 거주하는 상가주택이 인기를 끌고 있다. 상가주택의 가장 큰 매력은 직접 거주하면서 임대 수익도 얻을 수 있다는 점이다. 그렇다면 상가주택이란 뭘까. 네이버 지식백과(두산백과)는 “상가주택 商街住宅이란 1·2층은 점포나 사무실이고 3층 이상은 주택으로 사용하는 고층의 병용주택(빌딩)으로, 활용대지가 넓어지고 건축비가 싸게 들며 도시계획과 연관된 설계가 가능한 점 등의 이점이 있어 날로 늘고 있는 추세”라고 설명하고 있다. 건축법상에 ‘상가주택’이란 용어가 없다. 단독주택 중 다가구주택이 여기에 해당된다. 주택법 제2조(정의) 제1항에서는 주택이란 세대世帶의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다고 규정하고 있다. 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) 제3항에서는 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다고 규정하고 있다. 건축법 시행령(제3조의 4. 별표1)에 의거 다가구주택 多家口主宅이란 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하로서 지하 주차장을 제외한 1개 동의 연면적이 660㎡ 이하이고, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다. 다만, 1층 바닥면적의 2분의1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다고 설명하고 있다. 그리고 다가구주택은 분양이 아닌 임대전용으로써 주택 내 가구 수가 2∼19가구로 제한된다. 그러나 건축법상 단독주택에 포함되기 때문에 가구별로 구분등기가 불가능하고, 각 가구를 분리해 사고 팔 수 없으며 건물 전체 단위로만 매매가 가능하다. 따라서 구분 소유되는 공동주택인 다세대주택, 연립주택과 명확히 구분된다._출처 [네이버 지식백과] (한국민족문화대백과, 한국학중앙연구원) 이를 종합해 본다면, 상가주택은 건축법상 주택가에서 주민들의 생활에 편의를 줄 수 있는 시설물인 근린생활시설과 지하층을 제외한 주택으로 쓰이는 층수 3개층 이하, 바닥면적의 합계 660㎡ 이하, 19세대 이하가 거주할 수 있는 다가구주택의 복합시설에 속한다고 볼 수 있다. 즉, 상가는 사업자가 사업을 목적으로 활용하는 공간이며, 주택은 사람이 거주를 목적으로 활용하는 공간이다. 상가주택은 집주인이 한 명인 단독주택에 속하는 주택의 유형으로 상가+다가구주택이라고 생각하면 된다. 집주인이 한 명이란 말은 상가주택 전부를 하나의 주택으로 인정한다는 의미이다. 요즘처럼 다주택자에게 각종 규제가 강화되고 있는 때에는 실제로는 집을 여러 채를 소유하고 있지만 1주택자로 인정받기 때문에 일석삼조의 똘똘한 한 채가 될 수 있는 것이다. 상가주택의 종류 상가주택은 신도시 상가주택과 구도심의 상가주택으로 나눌 수 있다. 신도시를 가면 1층은 상가, 2층~4층은 주택으로 구성된 건물을 볼 수 있는데 이런 건물을 지구단위계획지침에서 점포겸용 단독주택이라 하며 일반적으로 상가주택이라 부른다.? 신도시의 상가주택은 지구단위계획지침에 따라 지역마다 상가의 면적 비율과 층수 및 가구 수 등을 제한받는다. 각 지자체의 조례가 반영된 지구단위계획에 의한 규제가 다르게 적용되기 때문에 정확한 규제사항을 파악하고 싶다면 해당 지역의 지구단위계획 시행지침을 확인하면 된다. 같은 상가주택이라도 어느 지역은 5가구로 제한되고 어떤 지역은 7가구로 제한이 된다. 보통 건폐율은 60%에 용적률은 150~200% 내외로 지정된다. 보통 신도시 상가주택은 4층 규모로 전체 면적의 40% 이하로 1층에 근린생활시설인 상가를 놓고 2~4층은 임대용 다가구주택이나 주인세대를 구성한다. 구도심의 상가주택은 지구단위계획에 의해 제한을 받는 신도시의 상가주택과는 다르게 건축법규가 정하는 한도 내에서 주거와 근린생활시설의 비율을 자유롭게 정할 수 있다. 건축물의 규모는 건폐율과 용적률, 주차장법, 대지안의 공지, 일조권사선제한 등에 의해 결정되는데 신도시 상가주택에 비해 각 층의 용도나 디자인이 자유롭다. 신도시 상가주택과 비슷하게 근린생활시설, 임대세대, 주인세대로 구성한다. 다소 획일적인 신도시 상가주택과? 달리 구도심의 상가주택은 상권을 한눈에 파악할 수 있고 설계와 시공을 어떻게 하는지에 따라 결과에 많은 차이가 발생한다._출처 네이버 카페 ‘하우스플래너’ 상가주택의 장점 인기 있는 신도시 상가주택의 경우 경쟁률이 수천대일까지 몰리며 광풍이 불기도 했다. 이는 주거 문제와 은퇴 후 노후 대책을 함께 해결할 수 있는 수익형 부동산이라는 장점 때문이다. 2014년 위례, 하남 미사, 남양주 별내 등 수도권에서 분양된 점포 겸용 주택용지는 모두 완판됐다. 제주공항 인근 삼화지구 주택용지는 청약 공모 사상 최고 경쟁률인 5142대1을 기록했을 정도다. 하지만 2017년 12월 29일 택지개발업무처리지침이 변경되면서 기존의 정해진 토지 가격의 추첨 방식에서 가격을 써내는 입찰제도로 변경되었고 경쟁이 심해지면서 가격이 상승함에 따라 사업성이 줄어들고 있다. 특히 최근 들어서는 코로나19 팬데믹의 영향과 온라인 쇼핑몰이 크게 늘어 수익형 부동산으로 인기를 모은 점포 겸용 단독주택의 수익률이 예전과 다르게 크게 떨어졌다. 상가주택의 또 다른 장점은 일반 상가보다 대지 구입비를 절약할 수 있고, 양도소득세와 같은 세금 혜택을 받을 수도 있다는 점이다. 재산을 양도하거나 증여, 상속을 할 때 세금을 내야 하는데, 상가주택의 경우 혜택을 받을 수 있다. 상가주택의 소유자인 경우 1가구-1주택자에 해당되기 때문에 양도세 중과 대상에서 제외될 수 있다. 정확히 살펴본다면, 상가주택의 전체 면적 중 주택으로 사용하는 면적이 더 클 경우 건물 전체를 주택으로 볼 수 있다. 그렇게 되면 1층에 상가가 있더라도 1세대 1주택 비과세가 적용돼 양도소득세는 없다. 이때 9억 원 미만, 보유기간이 2년이 넘어야 한다는 조건이 따라온다. 하지만 상가면적이 더 큰 경우에는 전체 건물이 상가로 보는 것은 아니다. 상가 부분을 제외한 주택 부분에 대해서만 혜택을 받을 수 있다.?면적을 구분 지을 때 명확히 나눠지는 부분을 제외하고도 그 외 부과적으로 차지하는 부분도 잘 따져봐야 한다. 예를 들어 계단이나 창고, 지하실, 보일러실과 같이 용도가 분명하지 않은 경우엔 사용하고 있는 목적에 따라 적절한 비율로 나뉘게 된다. 2022년 달라지는 상가주택 양도세에서는 면적과 상관없이 분리한 뒤 각각 개별적으로 과세를 하게 된다. 상가주택의 입지 “상가주택이라면 첫 번째로 수익성이 나올 수 있어야 하고, 임대도 쉽게 낼 수 있어야 하고, 건축주가 전부터 살아온 생활 습성대로 편히 음식을 끓여 먹고 자식도 키우고 웃을 수 있어야 비로소 그 집의 냄새가 행복한 체취로 이웃 골목을 드나들게 될 것이다.”_출처《최길찬의 상가주택이야기Ⅱ》 동탄신도시의 경우 이주자택지 블록과 입지에 따라 상가주택 가격이 10억 원대에서 20억 원 중반으로 차이가 크다. 그래서 부동산은 첫째도 둘째도 셋째도 입지라는 말이 있는데, 상가주택의 경우 더더욱 그렇다. 상가주택 지을 땅을 마련하는 방법으로는 크게 두 가지가 있다. 첫째는 한국토지주택공사(LH)가 신도시·택지지구에서 공급하는 주거전용 단독주택지나 점포 겸용 단독주택지의 필지를 분양받는 방법이 있다. 수도, 전기, 통신 등 집짓기에 필요한 기본 인프라스트럭처가 깔려 있고 인근에 아파트 단지가 조성돼 교통, 교육, 편의시설 등 생활기반시설이 잘 갖춰져 있는 게 최대 장점이지만 가격이 상대적으로 비싸다. 두 번째 방법은 이주자택지를 구입하는 것이다. 이주자택지란 정부가 특정지역을 개발할 때, 대상 지역의 토지를 수용하게 된다. 이때 지역 내에 공람공고 1년 전부터 거주하던 주택 소유자 (철거민)에게 공급되는 단독택지를 이주자 택지라고 한다. 철거민은 이 택지에 건물 면적의 40%까지 상가시설을 지을 수 있고 생활대책용지로 상가용지(약 8평·감정가격에 공급)를 받을 수 있는 권한이 있다._출처 [네이버 지식백과] (한경 경제용어사전) 두 번째 방법은 이주자택지를 구입하는 것이다. 이 경우 지구단위계획에 따라 보통 건폐율 60%, 용적율은 180%로 4층까지 건축할 수 있고, 1층에는 상가를 지을 수 있다. 이주자택지란 정부가 특정지역을 개발할 때, 대상 지역의 토지를 수용하게 된다. 이때 지역 내에 공람공고 1년 전부터 살고 있던 거주하던 주택 소유자 (철거민)에게 공급되는 단독택지를 이주자 택지라고 한다. 철거민은 이 택지에 건물 면적의 40%까지 상가시설을 지을 수 있고 생활대책용지로 상가용지(약 8평·감정가격에 공급)를 받을 수 있는 권한이 있다._출처 [네이버 지식백과] (한경 경제용어사전) 이주자택지를 구입할 때 두 가지를 따져봐야 한다. 우선 입지가 가장 중요하다. 상가주택은 신축 후 1층 상가를 월세로 놓게 된다. 1층 상가 월세에 따라서 건물가치가 결정된다. 토지를 선정해서 신축하면 1층 상가 세입자를 구한다. 입지 좋은 1층 상가 월세는 적게는 월 300만원, 많게는 500만원까지 받을 수 있다. 반면, 상권 기준으로 입지가 떨어지면 1층 상가는 월세 150만원에도 안 나갈 수 있다. 상가 월세가 너무 낮게 되면 건물가치가 하락하기 때문에 토지 입지 선정이 중요하다. 건축 전 챙겨야 할 사항 부지를 확보했다면 다음 과정은 평소 머릿속에 그리던 상가주택을 구체화시켜야 한다. 건축 계획을 짜는 것이다. ‘토지이용계획 확인서’를 통해 건물을 얼마나 넓게 몇 층까지 지을 수 있는지 확인하고 인근 주택의 매매가와 가게 임대료 시세 등을 알아보면 예상 건축비용(공사비)을 추산할 수 있다. 집은 목적에 맞지 않으면 쓸모없는 건물이 되고, 예산을 초과하면 ‘빚’이 된다. 특히 상가주택을 지으려면 욕심을 좀 버려야 한다. 상가 임대면적도 넓고, 주택 가구 수도 많이 들어가는 상가주택은 불가능하다는 것을 알아야 한다. 또 젊은 사람들은 가게를 얻을 때 건물 외관을 따진다는 것도 알아야 한다. 혹 임차인을 못 구하면 직접 장사하면 된다는 안이한 생각도 버려야 한다. 건축계획을 세웠으면 건축사를 만나 본격적으로 설계에 들어가면 된다. 간혹 시공사에서 무료로 설계해주겠다고 접근하는 경우가 있다. 하지만 이는 잘못된 상술이라고 보면 된다. 좁은 대지에 공간감이 뛰어난 집을 짓거나 경사진 땅에 안정적인 주택을 올리고, 북향인데도 바깥의 자연 경관을 최대한 내부로 끌어들여 남향 못지않은 집으로 탈바꿈시키는 등 입지의 열세를 극복하는 것은 설계의 힘에서 나온다. 집 짓는 비용의 80%도 설계에서 결정된다. 동탄 방교동 점포겸용 단독주택 용지의 경우 괜찮은 입지의 토지 평균 낙찰가나 택지 매매가는 평당 1000만 원을 상회한다. 단독주택지 80평정도 매입하려면 8억 원 이상을 투자해야 하고, 건폐율과 용적률을 감안해 약 130~150평 내외로 연면적이 나온다면 건축비는 6억~8억 원 정도. 상가주택 한 채짓는데 전체 15억~18억 원 정도의 비용이 소요된다. TIP 상가주택 부지 체크리스트 △중심상업지구와 연계 △세대수가 많은 아파트와의 거리 △코너에 있는 땅(권장) △땅이 남향인지 여부 △ 도로의 폭(도로가 넓을수록 그 길을 지나가는 인구가 많은 편이며 주차도 용이하지만, 30m 이상의 도로인데다 빨리 달리는 주도의 경우는 상권이 고이는 상권이 아니므로 피해야 함) △주차장 옆의 땅(도시가 완전히 완성되면 주차 문제가 심각해지므로 주차장 근처면 상가 영업에 유리) △적절한 평수(세대수 제한이 없다면 큰 땅이 좋지만, 세대수 제한이 있고 그것을 지킬 경우에는 70평대의 땅을 찾는 게 좋음) △가구 수 제한이 적은 땅 TIP 건축 전 민원 대응 준비 요즘은 주변에 이웃 건물이 있으면 시공사들도 선뜻 공사를 안 한다. 특히 오래된 건물들에 인접해 있고 도심지에 사람들 통행이 많은 곳은 될 수 있으면 공사 안하려고 한다. 이유는 건축 민원 때문이다. 민원 때문에 공사가 중단돼 시공사와 건축주가 피해를 보는 경우가 있다. 아무리 좋은 건축사사무소와 시공사를 만나도 악성 민원인을 만나면 힘들어진다. 따라서 민원이 발생하지 않도록 건축주가 미리 준비를 해두는 게 좋다. 주변 건물에 사는 분들과 공사하기 전에 친분을 쌓아 두는 것이다. 민원이 발생했다면, 조용하게 한 명씩 만나서 요구하는 사항을 들어보는게 좋다. 들어줄 수 있는 선에서 합의가 되면 해결해나가면서 민원을 하나씩 줄여 나가야 한다. 민원인들 모두 모아서 한 번에 해결하려고 하면 오히려 역효과가 날 수 있다. 민원인들끼리 단합해서 단체 행동을 하게 되면 정말 힘들어지기 때문이다.
-
- 집짓기 정보
- 특집기사
-
[21년 06월 특집 1] 상가주택 지을까? 신축건물 살까?
-
-
[21년 04월 특집 1] 코로나19 이후, 국내외 전원주택시장 동향
- 코로나19 이후, 국내외 전원주택시장 동향 팬데믹의 영향으로 집에 대한 인식이 달라지고 있다. 집=안전해야 한다는 개념이 작용해서 그런지 단독주택 거래량이 눈에 띄게 늘고 있다. 전세물량도 나오는 대로 거래가 성사되는 상황이다. 코로나19 이후 전원(단독)주택 시장에 어떤 변화가 있는지 전원주택 1번지인 양평군을 통해 살펴보고자 한다. 글 성호건((주)부동산개발연구소 대표 / 공인중개사) 코로나19 이후 전원주택 및 부지 문의가 현저하게 증가했다. 인터넷 부동산 카페에 단독주택이나 도시 근교 전원주택, 타운하우스 관련 글이 올라오는 것을 보면, 전원주택에 대한 관심이 많을 뿐 아니라 수요가 정말 늘어나고 있음을 알 수 있다. 이런 현상은 국내에 국한된 것이 아니다. 코로나19 이후 해외는 물론 국내 매체에서도 전원(단독)주택 거래량 호조와 관련한 기사를 다루고 있다. “신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에도 불구하고 미국의 지난 7월 신규 단독주택 판매가 15년 만에 최대치를 기록하는 등 호조를 보이고 있다. 저금리와 밀레니얼 세대의 주택 구매수요 증가, 코로나19로 인한 교외 전원주택 수요 증가 때문으로 풀이된다. 25일(현지시간) 발표된 7월 미국 신규주택 판매는 90만1,000채로 2006년 이후 15년 만에 최대치를 기록했다. 이는 전년동기 대비 36.3%, 전월 대비 13.9% 증가한 수치다.” _서울경제, 2020. 08. 26. “미국에서도 탈도시 움직임이 일어나며 주택시장이 호황을 누리고 있다. 100여 년 만에 찾아온 불황 속에서 이례적 현상이 발생하고 있는 것이다. 지난 11월 미국 상무부 발표에 따르면 지난달 신규 주택 착공건수는 전달보다 4.9% 늘어난 153만 건을 기록했다고 한다. 펜데믹이 시작되기 전 1년 전에 157만 건에 육박했다. 이 같은 현상은 사회적 거리두기가 가능한 도시 외부로 이사하려는 수요가 늘어난 영향이 크다. <주거공간 매칭 스타트업 이윤석 대표>” _매일경제, 2020. 11. 20. “서울 단독주택 거래 비중이 최근 다시 늘고 있는 것으로 나타났다. (중략) 전체 거래량에서 단독·다가구가 차지하는 비중은 7.7%로 전월(7.0%) 대비 0.7%포인트(p) 늘었다. 증가세는 2개월 연속(6.1%→7.0%→7.7%) 이어졌다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 분석 결과 8월 단독·다가구 거래량 567건 중 순수 단독주택이 차지하는 비중은 405건으로 71.4%를 기록했다. 7월엔 단독·다가구 거래량 1360건 중 66.8%인 908건이 순수 단독주택이었는데 이 역시 지난달 더 늘었다.” _뉴스1, 2020. 09. 10. 이 외에도 미국의 중개기업 컴퍼스 CEO 로버트 레프킨은 코로나19 이후 수영장이 딸린 주택을 찾는 사람들이 많아졌다고 언급했다. 홍익대 건축도시학과 유현준 교수도 2020년 6월 4일 국토교통부 주관으로 개최된 ‘도시와 집, 이동의 새로운 미래’라는 주제로 연 포스트 코로나 심포지엄에서 감염병과 도시는 밀접한 관련이 있다고 말했다. 1세기에 상수도를 만들고 18세기에 파리가 하수도를 만들었으며 20세기에 지하철을 만들어 전염병을 막았고, 이 안전한 시스템이 있는 곳으로 사람들이 몰리며 도시가 형성됐다. 하지만, 인구가 밀집된 도시는 다시 전염병의 확산을 부추겼고 타인과의 접촉을 최대한 줄이고, 자신들의 안전을 위해 전원주택·단독주택에 시선을 돌리고 있다. 전원주택 1번지 양평군 동향 물론 코로나19 때문에 전원(단독)주택 시장의 크기가 커진 것이라고 확신할 순 없다. 하지만 답답한 도시를 벗어나고 싶은 갈증이 잠재돼 있던 상태에서 코로나19를 계기로 실행에 옮긴 것으로 추정해볼 수 있다. 실질적으로 코로나19가 전원주택 시장에 영향을 미쳤는지 살펴보기 위해 몇가지 조사를 해보았다. 대표적으로 전원주택 1번지인 경기도 양평군의 부동산 동향을 살펴보기로 했다. 코로나 이전인 2019년도와 코로나19 발생 이후인 2020년도 양평군 지역의 전원(단독)주택 거래량을 살펴보기로 했고, 실질적인 수요자를 파악하기 위해 법인이 아닌 개인에 국한하고, 투기성이 아닌 ‘실제 그 땅에 집을 지으려는 이들’을 추려내기 위해 땅의 크기를 300평 대로 제한했다. 크기는 330㎡(100평), 331~660㎡(100평 초과~200평), 661~1000㎡(200평 초과~302평) 기준으로 나누었다. <표1> ‘토지 및 전원주택 거래량’ 상승률과 <표2> ‘단독주택 거래량’을 살펴보면, 2019년 대비 2020년에 높은 상승률을 확인할 수 있다. 코로나19와 관련 있는 의미 있는 결과라고 볼 수 있다. 전원주택 전세시장도 예전과 다른 현상을 보이고 있다. 최근에는 전원주택 전세 매물을 기다리는 예비 임차인은 많으나, 임대인이 부족한 상황이다. 일례로 3월 19일 기준, N포털 부동산에 양평군 내 전세로 올라온 매물 대부분은 3~4일밖에 되지 않은 것들이다. 이러한 현상은 물건이 나오는 대로 임차인이 나타나 계약이 성사되고 있다는 것을 말한다. 지역과 상황에 따라 다르긴 하지만 땅값 또한 20% 이상 오른 곳도 있다. 이런 추세는 환금성이 낮아 매수자가 우위이던 코로나19 이전의 전원주택 부동산 시장을 뒤집은 상황이다. 편의시설과 강 조망이 뛰어난 토지나 집의 경우에는 매도자가 매수자를 고르는 경우도 생겨나고 있다. 집을 내놓았다가 희망 매수자들이 몰리자 매물을 거둬들이는 이들도 있다. 수요층의 변화도 눈에 띈다. 코로나19 이전에도 60대가 주를 이루던 수요층이 40~50대로 점점 내려오는 추세이긴 했으나, 최근에는 어린 자녀가 있는 30~40대의 문의와 실 매입 건이 부쩍 늘고 있다. 매수자가 폭발적으로 늘었다고 하기는 어렵지만, 코로나19와 집 관련 TV프로그램에 힘입어, 매입 문의와 거래 성사는 눈에 띄게 증가한 것은 사실이다. 코로나와 부동산 입지론 부동산학개론의 입장에서 바라봤을 땐 어떨까. 부동산학개론에서는 부동산 입지에 대한 내용을 다룬다. 코로나19 시대의 흐름에서 입지론을 재해석 해볼 필요가 있다. 먼저, 튀넨의 입지론에 따르면 지대가 가장 비싼 지역은 수송비를 절약하기 위해 집약적으로 토지를 이용하게 된다. 과거엔 농업 생산량이 많았던 비옥한 토지를 집약적으로 사용했다면 현대에 와서는 도시에 고층빌딩이 몰리는 것을 비슷한 현상으로 보면 된다. 이 이론에서는 제2중심시장이 등장할 경우와 지형이 다를 경우, 그리고 교통로가 개설될 경우, 무역이 이뤄질 경우, 인간의 행태가 변화할 경우 등에 따라 입지점이 변화한다. 하지만, 예전엔 사람들이 한 공간에 많이 모여야 생산이 잘 이뤄지고 효율적이었지만 현재는 IT산업의 발달로 상황이 달라졌다. 어디에서건 재택근무를 통해 해결할 수 있는 업무들이 늘어났고, 심지어 교육도 비대면 수업이 가능해졌다. 이번에는 중심지 이론으로 살펴보자. 크리스탈러의 중심지 이론은 수요자 분포가 어디에 많은지 보는 거시적 관점이라면 허프의 중심지 이론은 수요자의 개성과 같은 미시적 관점에서 고차원 중심지와 저차원 중심지를 나눈다. 허프의 중심지 이론을 요약하자면 근거리에 고차원 중심지가 있으면 인근의 저차원 중심지를 지나치게 될 가능성이 커진다는 것이다. 이를 현 시점 소비문화와 비교해 본다면 먼저 우리에게 가장 가까운 소비 공간은 바로 인터넷이기에 모든 대형 쇼핑몰을 포함한 오프라인 저차원 중심지는 지나칠 가능성이 커진다. 심지어 해외 직구가 보편화되고 있다. 따라서 지금 가장 큰 중심지는 오프라인에 존재하는 어떤 장소가 아닌, 온라인으로 옮겨 갔으며, 도시라는 공간과 지방이라는 공간의 경계선이 소비나 생산에 있어서 점차 사라지고 있다는 것을 알 수 있다. 주거문화·변화 가능성 있다 주거는 상권과 일자리, 교육 등과 밀접한 관련이 있다. 상품 구매나 교육, 의료 및 기타 서비스 이용을 편하게 하기 위해 대도시의 밀집된 주거문화가 발달한 것이다. 그러나 온라인을 바탕으로 한 업무처리, 학습, 경제 소비 활동 등은 어느 곳에서나 할 수 있게 되며, 이로 인해 지역간 평등이 이뤄지는 추세다. 여기에 코로나19라는 크나큰 감염병으로 인해 밀집된 지역에 대한 기피와 자연에 대한 갈망이 더욱 커졌다. 자의반 타의반으로 진행된 비대면 업무와 교육 그리고 생활들이 이루어졌고 그것이 가능한 업종과 불가능한 업종 또한 명확해졌다. 물론 사람들은 사회적 동물이기에 모여살고 싶어 하고, 대도시만이 갖는 장점들이 있기 때문에 도시가 사라지거나 아파트라는 주거문화가 사라지진 않을 것이다. 하지만, 이미 갖춰진 통신, 교통의 발달이라는 시대의 흐름과 코로나19 같은 전염병이 지금처럼 장기화 된다면 밀집된 공동 주거공간에서 벗어나 전원(단독)주택이나 분리된 공동 주거형태로 점차 이동하게 될 것이라 조심스레 전망해본다. 성호건(㈜부동산개발연구소 대표 / 공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획 및 부동산학을 전공했으며, 전원주택 1번지라고 하는 양평에서 토지 및 전원주택 전문 부동산 공인중개사로 활동 중이다. 일반 중개는 물론, 마을 조성, 토지 개발, 부동산 어플리케이션 개발 등 영역을 전문적이고 폭넓게 확장해 가는 중이다. 토지와 전원주택 관련 칼럼 기고, 유튜브 채널 운영 등 부동산 콘텐츠 개발에도 힘쓰고 있다. ㈜부동산개발연구소 031-775-8025 www.kodlab.co.kr
-
- 집짓기 정보
- 특집기사
-
[21년 04월 특집 1] 코로나19 이후, 국내외 전원주택시장 동향
-
-
집 짓기 첫 단추, 좋은 땅고르기
- 꿈에 그리던 단독(전원) 주택 짓기는 입지와 부지 선정으로 시작한다. 첫 단추를 잘못 꿰면 마음고생뿐 아니라 경제적인 손실도 크다. 좋은 곳은 비싸기 마련이고 또 너무 저렴한 곳은 집짓기 자체가 불가능한 경우가 많다. 무엇보다 토지를 구입하기 전에는 반드시 체크할 사항을 꼼꼼하게 살펴야 한다. 글 박창배 기자 사진 전원주택라이프 DB 도시와 비도시 & 단지, 어디로 갈 것인가당장이라도 나만의 집을 짓고 싶은가? 굴뚝같은 마음이 들더라도 잠시 미루고 우선 내가 주택을 짓고 얻으려고 하는 게 무언가를 정해야 한다. 가족과 함께 살아갈 집이기에 집을 지으려는 가장 중요한 선택사항이 무엇이며, 앞으로 삶을 어떻게 펼쳐나갈지 하나하나 꼼꼼히 따져봐야 한다. 전원생활을 하면서 노후를 보낼 요량인지, 도심으로 출퇴근을 병행할 것인지, 주말주택으로 레저에 비중을 둘 것인지 등등……. 그래야 자신과 가족에게 맞는 땅을 고를 수 있다. 특히 전원주택에 살고 싶다고 무작정 주변에 아무런 인프라가 없는 산골로 들어가서는 안 된다. 획일적인 아파트가 아닌 우리 가족만의 집을 원하는 것이라면, 굳이 도시 밖으로 나가지 않아도 된다. 아이들이 있다면 어린이집이나 학교의 위치도 중요하다. 또 직장에 다닌다면 출퇴근을 위한 교통수단과 시간, 비용도 따져봐야 한다. 도시지역 내에 위치한 부지는 대부분 일반주거지역에 위치한다. 일반 주거 지역은 동네의 작은 상가를 비롯해 사무실 등도 인접해 있으며 무엇보다 대중교통이 편리한 장점이 있다. 출퇴근을 비롯해 아이의 어린이집과 학교를 고려한다면 도시지역이 유리하다. 다만 골목길 주차에 어려움이 많고 대도시의 경우 단독주택만을 짓기에는 부지의 가격이 비싼 것이 단점이다. 전용주거지역(단지)은 대도시 주변 신도시 개발 등으로 처음부터 단독주택 전용지로 계획해 분양하는 필지다. 도로와 가스, 상하수도, 전기 등 인프라가 잘 갖춰져 있고 주차도 편리하다. 주거전용지역이기 때문에 조용하고 쾌적하며 인접한 상가 및 교통시설로의 접근도 용이하다. 다만 이 경우 대부분 건축법 이외의 지구단위계획이 수립돼 있어 구입 전 확인이 필요하다. 비도시지역은 대부분의 전원주택지로 민가에 개발한 소규모 단지거나 대지가 아닌 임야나 논, 밭 등의 개인 소유 필지가 많다. 한적한 곳에 위치한 경우가 대부분이어서 땅을 구입하기 전에 주변 입지나 교통, 가스나 전기 인프라 등을 세심하게 확인해야 한다. 집 지을 수 있는 땅, 대지·농지·임야방향을 정했다면 그다음은 집 지을 땅을 고르는 것이다. 집을 지으려면 지목이 대지여야 한다. 집이 지어져 있는 곳이든가 아니면 예전에는 집이 있었는데 헐린 곳 등이 대지다. 전원주택을 지으려는 사람들은 대지화할 수 있는 땅, 즉 농지나 임야를 구입해 전용허가를 받아 집을 짓는 경우가 많다. 그 이유는 우선 개발비용을 물더라도 대지를 구입하는 것보다 싸고 개발 후 지목이 대지로 변경되고 나면 기존 대지 가격과 같은 가격대를 형성하기 때문이다. 만약 3~4년 후에 전원생활을 하려고 한다면 구입 당시 전용허가를 받을 필요가 없다. 전용허가를 받게 되면 1년 이내에 집을 지어야 하나 6개월씩 연장을 두 번은 할 수 있어 2년간은 지연할 수 있다. 그 이상이 되면 다시 농지로 환원돼 불이익을 보게 된다. 전용이 가능한 땅은 대부분 관리지역 내의 토지다. 이 경우가 아니면 전용이 까다롭거나, 아예 전용할 수 없기도 하다. 관리지역인지 아닌지는 시, 군청에서 발급하는 ‘토지이용계획확인서’를 떼어보면 알 수 있다. 관리지역인지 농림지역인지 자연환경보전지역인지가 이 서류에 나타나 있다. 농지의 경우 대지로 전용 가능한지 반드시 사전에 확인해야 한다. 농지를 대지로 바꾸는 것은 도시지역 내에서는 ‘개발행위허가’이고 그 이외의 지역에서는 ‘농지전용’이 된다. 농지(밭이나 논)라고 해서 모두 전용을 받을 수 있는 것은 아니다. 우선 도로에 접해있어야 한다. 아무리 좋은 여건의 농지라도 농사용 보행로가 아닌 도로에 접해 있지 않으면 농지전용 자체가 불가능하다. 다음으로 농사짓기에 적합한 농지는 농업진흥구역으로 정해 철저히 보호하기 때문에 농지전용은 어렵다. 단, 농업보호구역일 경우에는 농업인 주택 등의 신축은 가능하다. 따라서 사전에 지자체의 농지전용 담당자나 인근 토목측량사무소에서 농지전용이 가능한 땅인지 확인해야 한다. 산지 중 대지로 전용이 가능한 곳은 용도지역이 관리지역 임야(준보전산지)여야 한다. 이때도 진입로는 물론이고 경사나 입목축적도 등 각종 기준을 충족해야 한다. 용도지역이 농림지역인 산지는 오래된 현지 농업인·임업인이라고 해도 건축을 위한 자격조건을 갖춰 산지전용허가를 얻기가 매우 어렵다. 하물며 도시에서 막 들어온 이들은 말할 것도 없다. 임야는 농지에 비해 구입 비용에 대한 부담이 적고, 대체산림자원조성비(산지전용금) 역시 농지보전분담금(농지전용금)에 비해 월등히 적다. 농지나 임야를 대지로 전용 받으려고 직접 서류를 들고 관공서를 헤매거나, 법적인 문제로 골머리를 앓기 싫다면 택지로 조성된 단지 안의 블록형 필지를 구입하는 방법도 있다. 부지 특성 확인은 필수조건이 맞는 지역을 선택했으면, 지도를 보며 현장을 방문해 부지와 그 주변을 꼼꼼하게 점검해야 한다. 부지에 접한 진입로의 경우 지도상에 도로로 표시돼 있지만, 실제로 차량이 출입하지 못할 정도로 폭이 좁거나 사유지인 경우 건축 허가를 받을 수 없으므로 반드시 지적도를 바탕으로 현장을 유심히 살피는 것이 좋다. 지도는 대부분 아래쪽이 정남향이므로 부지의 정확한 방향을 체크하는 데도 도움이 된다. 또한 포털 사이트에서 제공하는 지도 서비스는 교통량도 수시로 제공하므로 시간대별로 부지 주변 근거리 및 원거리 교통도 미리 점검할 수 있다. 우리나라는 비교적 산이 많은 편이라 도심에 가까운 곳이라도 전원의 느낌을 살릴 수 있는 곳이 많다. 귀농어·귀촌이 아니라면 십여 분 거리에 대중교통, 의료시설, 시장, 마트 등 생활 인프라를 갖춘 곳인지 지도를 통해 용도별로 반드시 미리 확인해둔다. 그리고 민원 등 주변 텃세가 심한 곳, 집성촌, 경치는 좋지만 경사가 심해 토목 등 추가 공사비가 많이 드는 곳, 개발제한구역, 문화재 발굴 현장 인근, 매립을 해 지반이 약한 곳, 뉴타운 같은 장기간의 대규모 건설 현장 주변 등은 피하는 것이 좋다. 대상지 주변에 유해한 시설이나 혐오시설 등이 없는지도 꼼꼼하게 살펴보도록 한다. 지도만 보고 부지 앞에 물이 있어 낭만적 풍경이나 여름철 물놀이를 생각하고 구매했다가 막상 상류에 있는 축산농가로 인한 악취 때문에 꽉 닫은 창문 너머로 바라만 보는 낭패를 당할 수도 있다. 지구단위계획이 수립돼 있는 지역이라면 반드시 해당 지자체에서 지구단위계획 결정도와 지침을 열람해야 한다. 건폐율과 용적률은 물론이고 지붕의 형태와 층수, 외벽 재료, 담장 설치 여부, 차량 출입 위치, 외벽 설치 구간, 색채, 실외기 설치 위치 등에 관한 가이드라인을 지정하고 있어 단독주택이라도 나의 의지대로 계획하지 못하는 경우가 많기 때문이다. 지자체 홈페이지 자료실이나 도시계획과 등에서 열람하거나 문의할 수 있다. 전기 및 전화, 상하수도, 가스 등 기반 시설도 중요하다. 수도가 연결돼 있는 곳인지, 지하수 개발이 용이한지 확인해봐야 한다. 동네에 공동 오수처리장이 있으면 정화조를 설치하지 않아도 된다. 주변 강이나 저수지보다 수위가 낮은 곳은 집중 호우 시 피해를 당할 수 있다. 또한 경사가 심한 곳은 예상외의 추가적인 토목 공사비가 들어갈 수 있다. 그 밖에도 상황은 일반인들의 경우 판단하기 매우 어렵다. 반드시 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직하다. 오랫동안 소유하고 있는 익숙한 땅이라도 주변의 단지나 도로 등의 예상 개발 방향을 꼭 확인해 피해를 당하지 않도록 해야 한다. 법규와 규모도 꼼꼼히 살펴야조건에 맞는 땅을 골랐다면, 건축가에게 기본적인 대장 정보와 법규 검토를 의뢰하는 것이 좋다. 보통 부동산중개사무소에 장단점을 문의하기 쉬운데, 그쪽에서는 건폐율, 용적률, 층수 제한 정도의 법규만 숙지하고 있어 놓치는 항목들이 많다. 반면 건축가는 지번을 얘기해 주고 주택을 위한 법규와 규모 확인을 문의하면 자세하게 확인해 준다. 전문가가 아니어도 확인할 수 있는 방법이 있다. 인터넷 토지용규제정보서비스를 이용해 해당 부지의 토지이용계획을 열람해보는 것이다. 소재지 주소만 알면 지목과 면적 그리고 지역, 지구 및 다른 법령 등이 규제하는 정보를 누구나 확인할 수 있다. 지적도도 포함돼 있어 해당 부지의 모양과 방위를 포함한 정보를 직접 볼 수 있다. 토지이용계획에서 해당 지역과 지구를 살펴봤다면 다음은 부지에서 가능한 건축물의 규모를 검토한다. 특별하게 지구단위계획구역으로 지정되지 않았다면 건폐율과 용적률을 비롯해 가능한 층수를 확인할 수 있다. 만약 지구단위계획구역으로 지정됐다면 해당 지자체에 문의해 자세한 지침을 추가로 확인해야 한다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 지역, 지구에서 정한 내용보다 지구단위계획에서 정한 것이 더 우선시되기 때문이다. 지역과 지구를 확인했다면 지적도를 보고 건축이 가능한 부지인지 체크해야 한다. 건축이 가능하려면 해당 부지가 도로에 면해야 한다. 당장 건축이 가능한 대지가 아닌 임야나 농지라도 도로에 면해 있다면 개발행위허가 절차를 통해 건축할 수 있다. 또한 지적도에 도로가 없어도 장기간 사용한 현황 도로에 접해 있거나, 도로 개설 예정이 표시돼 있다면 해당 허가 부서에 문의해 가능 여부를 확인해야 한다. 다만 실제 지목이 도로라도 자동차가 통행할 수 없는 2m 이하의 골목길 내부에 있는 부지의 경우 차량 통행 및 주차장 설치가 불가능해 건축행위가 대폭 제한되니 주의해야 한다. 건축 가능 여부는 부지 구입 전 반드시 건축사사무소나 토목측량사무소에 문의해 정확하게 확인해야 피해를 줄일 수 있다. 문화재 매립 등이 예상되는 지역의 경우 착공 신고 전 전문기관의 문화재 지표조사에 대한 입회 보고서가 필요하다. 만약 지표조사 중 문화재가 발견된 경우, 문화재의 국고 환수는 물론이고 정밀한 문화재 발굴조사가 시행된다. 이 경우 예상치 못한 추가 비용(토지 면적이 일정 규모 이상일 경우 국고 지원 없이 개인이 부담)은 물론이고, 집짓기 전체 일정에 대한 조정이 필요해 임시 거주지 마련 등의 엄청난 스트레스를 받게 된다. 경주, 공주, 전주, 풍납토성, 수원화성 등 주요 예상지역은 토지를 구입하기 전 주변 사람들에게 과거 선례가 있는지 문의하고 신중하게 결정하는 게 좋다. 잠깐!단지 내 토지 구입하기 전 체크 사항!단지 내 토지를 구입할 경우 공유면적을 확인해야 한다. 구입한 대지에 공유 면적이 포함된 경우 도로나 공원 등 평수가 빠지므로 분양면적 즉, 실제 건축할 수 있는 대지 면적이 줄어들게 된다. 건폐율·용적률에 문제가 되지 않는다면 상관없지만 내가 짓고자 하는 평수를 못 짓는 경우도 생길 수 있으니 공유면적 비율이 몇%이고 실제 건축할 수 있는 면적이 어느 정도인지 파악해야 한다. 단지 내 도로가 개인 소유로 돼 있는 경우가 있다. 이러한 경우 남의 땅을 지날 때 도로 사용승낙서를 받아야 할 번거로움이 생길 수 있으므로 지적도상에 도로가 공용으로 돼 있는지 아니면 개인 소유로 돼 있는지 확인하는 게 좋다. 기획 부동산이나 분양 업체에서 지주와 계약금만 처리된 상태에서 분양이 이뤄지는 경우가 있다. 따라서 분양 계약서보다는 토지 매매 계약서를 작성해야 한다. 또한 땅 주인, 분양업체, 시공사 등의 권리관계가 어떻게 이뤄져 있는지를 파악해야 한다. 농지를 전용허가받아 단지 개발을 할 때에는 건축이 100% 완성돼야 지목변경과 소유권 이전 등기가 가능하며, 임야를 형질 변경해 단지 개발을 할 경우에는 건축이 30% 이상 완료됐을 때 소유권 이전이 가능하다는 점도 알아두자.
-
- 집짓기 정보
- 건축정보
-
집 짓기 첫 단추, 좋은 땅고르기
-
-
[21년 03월 특집 1] 집짓기 첫 단추, 좋은 땅 고르기
- 집 짓기 첫 단추, 좋은 땅 고르기 꿈에 그리던 단독(전원)주택 짓기는 입지와 부지 선정으로 시작한다. 첫 단추를 잘못 꿰면 마음고생뿐 아니라 경제적인 손실도 크다. 좋은 곳은 비싸기 마련이고 또 너무 저렴한 곳은 집짓기 자체가 불가능한 경우가 많다. 무엇보다 토지를 구입하기 전에는 반드시 체크할 사항을 꼼꼼하게 살펴야 한다. 글 박창배 기자 사진 전원주택라이프 DB 도시와 비도시 & 단지, 어디로 갈 것인가 당장이라도 나만의 집을 짓고 싶은가? 굴뚝같은 마음이 들더라도 잠시 미루고 우선 내가 주택을 짓고 얻으려고 하는 게 무언가를 정해야 한다. 가족과 함께 살아갈 집이기에 집을 지으려는 가장 중요한 선택사항이 무엇이며, 앞으로 삶을 어떻게 펼쳐나갈지 하나하나 꼼꼼히 따져봐야 한다. 전원생활을 하면서 노후를 보낼 요량인지, 도심으로 출퇴근을 병행할 것인지, 주말주택으로 레저에 비중을 둘 것인지 등등……. 그래야 자신과 가족에게 맞는 땅을 고를 수 있다. 특히 전원주택에 살고 싶다고 무작정 주변에 아무런 인프라가 없는 산골로 들어가서는 안 된다. 획일적인 아파트가 아닌 우리 가족만의 집을 원하는 것이라면, 굳이 도시 밖으로 나가지 않아도 된다. 아이들이 있다면 어린이집이나 학교의 위치도 중요하다. 또 직장에 다닌다면 출퇴근을 위한 교통수단과 시간, 비용도 따져봐야 한다. 도시지역 내에 위치한 부지는 대부분 일반주거지역에 위치한다. 일반 주거 지역은 동네의 작은 상가를 비롯해 사무실 등도 인접해 있으며 무엇보다 대중교통이 편리한 장점이 있다. 출퇴근을 비롯해 아이의 어린이집과 학교를 고려한다면 도시지역이 유리하다. 다만 골목길 주차에 어려움이 많고 대도시의 경우 단독주택만을 짓기에는 부지의 가격이 비싼 것이 단점이다. 전용주거지역(단지)은 대도시 주변 신도시 개발 등으로 처음부터 단독주택 전용지로 계획해 분양하는 필지다. 도로와 가스, 상하수도, 전기 등 인프라가 잘 갖춰져 있고 주차도 편리하다. 주거전용지역이기 때문에 조용하고 쾌적하며 인접한 상가 및 교통시설로의 접근도 용이하다. 다만 이 경우 대부분 건축법 이외의 지구단위계획이 수립돼 있어 구입 전 확인이 필요하다. 비도시지역은 대부분의 전원주택지로 민가에 개발한 소규모 단지거나 대지가 아닌 임야나 논, 밭 등의 개인 소유 필지가 많다. 한적한 곳에 위치한 경우가 대부분이어서 땅을 구입하기 전에 주변 입지나 교통, 가스나 전기 인프라 등을 세심하게 확인해야 한다. 집 지을 수 있는 땅, 대지·농지·임야 방향을 정했다면 그 다음은 집 지을 땅을 고르는 것이다. 집을 지으려면 지목이 대지여야 한다. 집이 지어져 있는 곳이든가 아니면 예전에는 집이 있었는데 헐린 곳 등이 대지다. 전원주택을 지으려는 사람들은 대지화 할 수 있는 땅, 즉 농지나 임야를 구입해 전용허가를 받아 집을 짓는 경우가 많다. 그 이유는 우선 개발비용을 물더라도 대지를 구입하는 것보다 싸고 개발 후 지목이 대지로 변경되고 나면 기존 대지 가격과 같은 가격대를 형성하기 때문이다. 만약 3~4년 후에 전원생활을 하려고 한다면 구입 당시 전용허가를 받을 필요가 없다. 전용허가를 받게 되면 1년 이내에 집을 지어야 하나 6개월씩 연장을 두 번은 할 수 있어 2년간은 지연할 수 있다. 그 이상이 되면 다시 농지로 환원돼 불이익을 보게 된다. 전용이 가능한 땅은 대부분 관리지역 내의 토지다. 이 경우가 아니면 전용이 까다롭거나, 아예 전용할 수 없기도 하다. 관리지역인지 아닌지는 시, 군청에서 발급하는 ‘토지이용계획확인서’를 떼어보면 알 수 있다. 관리지역인지 농림지역인지 자연환경보전지역인지가 이 서류에 나타나 있다. 농지의 경우 대지로 전용 가능한지 반드시 사전에 확인해야 한다. 농지를 대지로 바꾸는 것은 도시지역 내에서는 ‘개발행위허가’이고 그 이외의 지역에서는 ‘농지전용’이 된다. 농지(밭이나 논)라고 해서 모두 전용을 받을 수 있는 것은 아니다. 우선 도로에 접해있어야 한다. 아무리 좋은 여건의 농지라도 농사용 보행로가 아닌 도로에 접해 있지 않으면 농지전용 자체가 불가능하다. 다음으로 농사짓기에 적합한 농지는 농업진흥구역으로 정해 철저히 보호하기 때문에 농지전용은 어렵다. 단, 농업보호구역일 경우에는 농업인주택 등의 신축은 가능하다. 따라서 사전에 지자체의 농지전용 담당자나 인근 토목측량사무소에서 농지전용이 가능한 땅인지 확인해야 한다. 산지 중 대지로 전용이 가능한 곳은 용도지역이 관리지역 임야(준보전산지)여야 한다. 이때도 진입로는 물론이고 경사나 입목축적도 등 각종 기준을 충족해야 한다. 용도지역이 농림지역인 산지는 오래된 현지 농업인·임업인이라고 해도 건축을 위한 자격조건을 갖춰 산지전용허가를 얻기가 매우 어렵다. 하물며 도시에서 막 들어온 이들은 말할 것도 없다. 임야는 농지에 비해 구입 비용에 대한 부담이 적고, 대체산림자원조성비(산지전용금) 역시 농지보전분담금(농지전용금)에 비해 월등히 적다. 농지나 임야를 대지로 전용 받으려고 직접 서류를 들고 관공서를 헤매거나, 법적인 문제로 골머리를 앓기 싫다면 택지로 조성된 단지 안의 블록형 필지를 구입하는 방법도 있다. 부지 특성 확인은 필수 조건이 맞는 지역을 선택했으면, 지도를 보며 현장을 방문해 부지와 그 주변을 꼼꼼하게 점검해야 한다. 부지에 접한 진입로의 경우 지도상에 도로로 표시돼 있지만, 실제로 차량이 출입하지 못할 정도로 폭이 좁거나 사유지인 경우 건축허가를 받을 수 없으므로 반드시 지적도를 바탕으로 현장을 유심히 살피는 것이 좋다. 지도는 대부분 아래쪽이 정남향이므로 부지의 정확한 방향을 체크하는 데도 도움이 된다. 또한 포털 사이트에서 제공하는 지도 서비스는 교통량도 수시로 제공하므로 시간대별로 부지 주변 근거리 및 원거리 교통도 미리 점검할 수 있다. 우리나라는 비교적 산이 많은 편이라 도심에 가까운 곳이라도 전원의 느낌을 살릴 수 있는 곳이 많다. 귀농어·귀촌이 아니라면 십여 분 거리에 대중교통, 의료시설, 시장, 마트 등 생활 인프라를 갖춘 곳인지 지도를 통해 용도별로 반드시 미리 확인해둔다. 그리고 민원 등 주변 텃세가 심한 곳, 집성촌, 경치는 좋지만 경사가 심해 토목 등 추가 공사비가 많이 드는 곳, 개발제한구역, 문화재 발굴현장 인근, 매립을 해 지반이 약한 곳, 뉴타운 같은 장기간의 대규모 건설현장 주변 등은 피하는 것이 좋다. 대상지 주변에 유해한 시설이나 혐오시설 등이 없는지도 꼼꼼하게 살펴보도록 한다. 지도만 보고 부지 앞에 물이 있어 낭만적 풍경이나 여름철 물놀이를 생각하고 구매했다가 막상 상류에 있는 축산농가로 인한 악취 때문에 꽉 닫은 창문 너머로 바라만 보는 낭패를 당할 수도 있다. 지구단위계획이 수립돼 있는 지역이라면 반드시 해당 지자체에서 지구단위계획 결정도와 지침을 열람해야 한다. 건폐율과 용적률은 물론이고 지붕의 형태와 층수, 외벽 재료, 담장 설치 여부, 차량 출입 위치, 외벽 설치 구간, 색채, 실외기 설치 위치 등에 관한 가이드라인을 지정하고 있어 단독주택이라도 나의 의지대로 계획하지 못하는 경우가 많기 때문이다. 지자체 홈페이지 자료실이나 도시계획과 등에서 열람하거나 문의할 수 있다. 전기 및 전화, 상하수도, 가스 등 기반시설도 중요하다. 수도가 연결돼 있는 곳인지, 지하수 개발이 용이한지 확인해봐야 한다. 동네에 공동 오수처리장이 있으면 정화조를 설치하지 않아도 된다. 주변 강이나 저수지보다 수위가 낮은 곳은 집중 호우 시 피해를 당할 수 있다. 또한 경사가 심한 곳은 예상외의 추가적인 토목 공사비가 들어갈 수 있다. 그 밖에도 상황은 일반인들의 경우 판단하기 매우 어렵다. 반드시 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직하다. 오랫동안 소유하고 있는 익숙한 땅이라도 주변의 단지나 도로 등의 예상 개발 방향을 꼭 확인해 피해를 당하지 않도록 해야 한다. 법규와 규모도 꼼꼼히 살펴야 조건에 맞는 땅을 골랐다면, 건축가에게 기본적인 대장 정보와 법규 검토를 의뢰하는 것이 좋다. 보통 부동산중개사무소에 장단점을 문의하기 쉬운데, 그쪽에서는 건폐율, 용적률, 층수 제한 정도의 법규만 숙지하고 있어 놓치는 항목들이 많다. 반면 건축가는 지번을 얘기해주고 주택을 위한 법규와 규모 확인을 문의하면 자세하게 확인해준다. 전문가가 아니어도 확인할 수 있는 방법이 있다. 인터넷 토지용규제정보서비스를 이용해 해당 부지의 토지이용계획을 열람해보는 것이다. 소재지 주소만 알면 지목과 면적 그리고 지역, 지구 및 다른 법령 등이 규제하는 정보를 누구나 확인할 수 있다. 지적도도 포함돼 있어 해당 부지의 모양과 방위를 포함한 정보를 직접 볼 수 있다. 토지이용계획에서 해당 지역과 지구를 살펴봤다면 다음은 부지에서 가능한 건축물의 규모를 검토한다. 특별하게 지구단위계획구역으로 지정되지 않았다면 건폐율과 용적률을 비롯해 가능한 층수를 확인할 수 있다. 만약 지구단위계획구역으로 지정됐다면 해당 지자체에 문의해 자세한 지침을 추가로 확인해야 한다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 지역, 지구에서 정한 내용보다 지구단위계획에서 정한 것이 더 우선시되기 때문이다. 지역과 지구를 확인했다면 지적도를 보고 건축이 가능한 부지인지 체크해야 한다. 건축이 가능하려면 해당 부지가 도로에 면해야 한다. 당장 건축이 가능한 대지가 아닌 임야나 농지라도 도로에 면해 있다면 개발행위허가 절차를 통해 건축할 수 있다. 또한 지적도에 도로가 없어도 장기간 사용한 현황도로에 접해 있거나, 도로 개설 예정이 표시돼 있다면 해당 허가 부서에 문의해 가능 여부를 확인해야 한다. 다만 실제 지목이 도로라도 자동차가 통행할 수 없는 2m 이하의 골목길 내부에 있는 부지의 경우 차량 통행 및 주차장 설치가 불가능해 건축행위가 대폭 제한되니 주의해야 한다. 건축 가능 여부는 부지 구입 전 반드시 건축사사무소나 토목측량사무소에 문의해 정확하게 확인해야 피해를 줄일 수 있다. 문화재 매립 등이 예상되는 지역의 경우 착공 신고 전 전문기관의 문화재 지표조사에 대한 입회보고서가 필요하다. 만약 지표조사 중 문화재가 발견된 경우, 문화재의 국고 환수는 물론이고 정밀한 문화재 발굴조사가 시행된다. 이 경우 예상치 못한 추가 비용(토지 면적이 일정 규모 이상일 경우 국고 지원 없이 개인이 부담)은 물론이고, 집짓기 전체 일정에 대한 조정이 필요해 임시 거주지 마련 등의 엄청난 스트레스를 받게 된다. 경주, 공주, 전주, 풍납토성, 수원화성 등 주요 예상지역은 토지를 구입하기 전 주변 사람들에게 과거 선례가 있는지 문의하고 신중하게 결정하는 게 좋다. 잠깐! 단지 내 토지 구입하기 전 체크 사항! 단지 내 토지를 구입할 경우 공유면적을 확인해야 한다. 구입한 대지에 공유 면적이 포함된 경우 도로나 공원 등 평수가 빠지므로 분양면적 즉, 실제 건축할 수 있는 대지 면적이 줄어들게 된다. 건폐율·용적률에 문제가 되지 않는다면 상관없지만 내가 짓고자 하는 평수를 못 짓는 경우도 생길 수 있으니 공유면적 비율이 몇%이고 실제 건축할 수 있는 면적이 어느 정도인지 파악해야 한다. 단지 내 도로가 개인 소유로 돼 있는 경우가 있다. 이러한 경우 남의 땅을 지날 때 도로사용승낙서를 받아야 할 번거로움이 생길 수 있으므로 지적도상에 도로가 공용으로 돼 있는지 아니면 개인 소유로 돼 있는지 확인하는 게 좋다. 기획부동산이나 분양 업체에서 지주와 계약금만 처리된 상태에서 분양이 이뤄지는 경우가 있다. 따라서 분양 계약서보다는 토지 매매 계약서를 작성해야 한다. 또한 땅 주인, 분양업체, 시공사 등의 권리관계가 어떻게 이뤄져 있는지를 파악해야 한다. 농지를 전용허가 받아 단지개발을 할 때에는 건축이 100% 완성돼야 지목변경과 소유권 이전 등기가 가능하며, 임야를 형질 변경해 단지개발을 할 경우에는 건축이 30% 이상 완료됐을 때 소유권 이전이 가능하다는 점도 알아두자.
-
- 집짓기 정보
- 특집기사
-
[21년 03월 특집 1] 집짓기 첫 단추, 좋은 땅 고르기
-
-
건축사의 집 이야기, 집을 지을 수 없는 땅
- 집과 건축 Dwelling and Architecture 글 양성필 건축사(건축사사무소 아키제주 대표) 집을 지을 수 없는 땅설계와 관련된 모든 상담은 계약이 이루어진 후에 구체적으로 진행되게 됩니다. 그런데 설계를 하기 전에 미리 상담을 해야 할 중요한 사항이 있다면, 자기 땅에 자기가 원하는 집을 지을 수 있도록 법과 규제가 되어있는지를 확인하는 일입니다. 특히 제주도처럼 비도시지역이 많고 경관 규제와 문화재 관련 규정이 많은 지역에서는 땅을 매입하기 전에 최소한 집을 지을 수 있는 땅인지 확인하는 절차가 매우 중요합니다. 집을 지으려고 땅을 매입했는데 집을 지을 수 없다면 정말 낭패입니다. 그런 일은 없어야 하겠지만 토지를 구입하고 나서 나중에 확인해보니 집을 지을 수 없다는 말을 들으면 하늘이 노래질 수밖에 없습니다. 집을 지을 수 있는 땅을 사야 한다는 것은 아주 당연하고 기본적인 것이지만 이상하게도 그것을 확인하는 것이 간단치가 않습니다. 10년 이상을 건축설계를 업으로 하여온 필자도 가장 곤혹스러워하는 질문이 ‘이 땅에 집을 짓는 것이 가능합니까?’라는 것입니다. 어떤 땅이 집을 지을 수 있는 땅인지를 알 수 있는 요령을 알려주는 것이 이 글을 쓰게 된 동기는 아니지만 집을 지을 때 처음 봉착하는 중요한 문제이기 때문에 법적으로 고려해야 할 기초적인 사항을 언급하지 않을 수가 없네요. 집을 짓기 위해서는 최소한의 조건이 있는데 그중 가장 중요한 것이 도로에 접해야 하는 것입니다. 도로에 접하지 않은 땅을 맹지라고 하는데 맹지에는 건축을 할 수 없습니다. 도로에 접해있다고 해도 모든 형태의 건축이 가능한 것이 아니라 도로 폭의 규정에 따라 건축이 가능한 용도와 규모가 있으므로 구입하려는 땅이 몇 미터 폭의 도로에 접해 있는지를 반드시 확인해야 합니다. 건축법에서 규정하고 있는 최소한의 도로 폭은 4미터로 정하고 있습니다. 만약 4미터 폭 이하의 도로에 면해 있다면 그에 따른 건축 한계선을 제한받을 수 있습니다. 다만 막다른 도로는 막다른 도로의 길이에 따라 따로 규정을 정하고 있는데, 이를테면 막다른 도로의 길이가 10미터 이하일 때는 도로 폭이 2미터 이상이 되어야 하며, 35미터 이하일 때는 도로 폭이 3미터 이상이 되어야 합니다. 35미터가 넘는 막다른 도로는 도시지역에서는 폭 4미터 이상의 도로 비도시 지역에서는 폭 6미터 이상의 도로에 접하거나 확보해야 합니다. 그리 복잡한 규정이 아니지만 글로 쓰려고 하니 좀 복잡해 보이네요. 이외에도 특별히 많은 차량의 이용이 예상되는 용도에 대해서는 따로 조례로 접해야 하는 도로 폭을 규정하고 있으니 지으려는 건축물 용도에 따라 확인해야 합니다. 기반 시설이 가능한가도로에 접해야 하는 것 다음으로 확인해야 할 사항은 전기와 상수도의 공급이 가능한 지역인가 하는 점입니다. 물론 도심에서는 큰 문제가 없는 일이지만 제주도처럼 비도시지역이 많은 곳에서는 반드시 확인해야 합니다. 전기 공급 가능 여부는 한국전력을 통해, 상수도 공급 가능 여부는 관할관청에 파견 근무하는 수자원본부 담당 직원을 통해 확인할 수 있습니다. 전기와 상수도 공급은 설사 공급이 가능하다고 하여도 인입공사에 대한 부담을 원인자에게 지우게 되므로 공사비가 어느 정도 들어갈지까지 확인해야 합니다. 전기와 상수도 공급이 확인됐다면 오수처리가 가능한 지역인지를 확인해야 합니다. 제주도의 경우 제주시의 동(洞) 지역을 제외하고 하수관이 없는 지역에서는 오수와 하수를 같이 처리해서 땅으로 오하수를 침투시키는 합병정화조의 설치가 가능합니다. 때문에 합병정화조의 처리가 불가능한 제주시의 동(洞)지역의 땅을 매입할 때는 특히 오수처리가 가능한 지역인지를 확인해야 합니다. 번거로운 일이지만, 이 네 가지 도로, 상수, 하수, 전기의 기반 시설에 대하여는 반드시 담당 공무원을 통해 확인해야 합니다. 보통 옆에 주택이 있으니까 당연히 상수도 공급이 가능할 것이라고 생각하고 접근하기도 하지만, 간혹 예외의 상황이 있을 수도 있습니다. 돌다리도 두드리고 건너라는 속담은 땅을 구입하려고 할 때 몇 번이고 중얼거리는 것이 좋습니다. 위의 네 가지의 기반 시설을 확인했음에도 불구하고, 막상 집을 지으려고 하면 종종 생각지 못한 복병이 나타나서 원하는 집을 짓지 못하는 경우가 있습니다. 토지를 매입할 때 소유권을 확인할 수 있는 등기 서류를 체크하는 것도 중요하지만, 건축 가능 여부를 판단하기 위해서는 반드시 ‘토지이용계획확인원’을 확인해야 합니다. 토지이용계획확인원에 적혀있는 하나하나의 내용을 이해할 필요가 있습니다. 저는 물건을 고를 때, 자본주의 사회가 가르쳐주는 단순한 원리에 감탄하고는 합니다. 싸고 좋은 것은 없다는 것이죠. 때문에 물건을 잘못 샀다고 하면 싸고 좋지 않은 땅을 산 경우가 아니라 비싼데 좋지 않은 땅을 산 경우이지요. 토지이용계획확인원에 적혀있는 많은 정보들은 그 땅의 투자가치를 결정하는 중요한 정보들입니다. 토지이용계획확인원에는 땅에 대한 성격을 규정해놓은 정보들이 있습니다. 그것은 정부에서 토지와 관련한 정책을 알려주는 서류입니다. 먼저 우리나라 국토의 도시지역은 상업지역, 주거지역, 준주거지역, 공업지역, 녹지지역으로 나누어져 있습니다. 그렇게 구분하지 못한 비도시지역을 관리지역이라고 합니다. 이렇게 국토를 지역으로 세분화한 다음에 지역별로 건축이 가능한 용도를 지정하고 있습니다.예를 들어서 주거지역에는 위락시설을 지을 수 없다는 등의 규제이지요. 대개 1가구의 단독주택을 지을 수 없도록 규정한 지역은 거의 없지만, 2가구 이상인 다가구주택의 경우에는 지을 수 없는 지역이 있을 수 있으므로 주의해야 합니다. 자신이 지으려고 하는 건축물의 용도가 해당 지역에 가능한지의 여부는 도시계획조례에서 확인할 수 있습니다.다음으로는 건축 가능 규모를 규정하고 있는 건폐율과 용적률을 이해할 필요가 있습니다. 모든 지역에는 건축 가능한 규모를 땅의 크기에 비례하여 제한하고 있습니다. 건폐율은 공중에서 바라보았을 때 전체 토지에서 건물이 땅을 차지할 수 있는 정도의 비율을 정의한 것입니다. 건물로 인해서 대지의 공지 부분이 사라지지 않도록 규제하는 것입니다. 용적률은 땅의 크기에 비례해서 지상에 지을 수 있는 건물의 총면적을 제한한 것입니다. 예를 들어 자연녹지의 건폐율은 20%, 용적률은 80%로 규정되어 있습니다.그 의미는 자연녹지에 있는 100평의 땅을 구입했다고 한다면 지상에 지을 수 있는 건물의 바닥면적 다 합쳐서 80평 이상을 지을 수 없으며 또한 가장 넓은 층의 면적은 20평을 넘을 수 없다는 정도로 이해하면 될 것입니다. 이 경우에는 20평씩 4층을 지으면 총면적이 80평이 되니까 최대한의 규모로 지은 것입니다. 불친절한 설명이지만 건폐율과 용적률에 관해서 세세히 설명하기는 지면이 아쉽습니다. 그리고 모든 지역의 규정을 이해할 필요는 없을 테니 이 이상의 구체적인 사항들은 건축사의 도움을 받거나 건축직 공무원을 통해 확인하시기 바랍니다. 그 외에도 토지이용계획확인원을 보면, 문화재 관련 규제나 생태와 경관등급 등을 확인할 수 있습니다. 또한 지적경계와 현황 경계가 일치하지 않아서 이웃 간의 분쟁이 있는 경우도 있습니다. 지적도에 없는 묘가 있는 경우도 있을 수 있습니다. 어쩌면 대지 주변인들에게 들어보아야 알 수 있는 사항도 있을 수 있습니다. 이 많은 변수들을 정확하게 다 확인하는 것은 쉽지 않은 일입니다. 건축사도 쉽게 답변할 수 없는 부분이 이러한 변수들이 종종 있기 때문입니다. 결국 집을 지을 수 있는 땅이라는 것을 판단하고 매입을 결정해야 하는 것은 본인 부담이라는 것을 명심해야 합니다. 마치며.....제가 처음 이 글을 쓰려고 마음먹은 목적을 잘 달성했는지 모르겠습니다. 애초의 이 글은 처음 집을 지으려는 분들에게 건축설계와 건축사의 업무에 대한 이해를 구하고, 건축사에게 알려줘야 할 것이 무엇인가를 설명하기 위한 것이었습니다. 글을 쓰다 보니 건축사라는 직업에 대한 변명과 건축설계 방법에 대한 개인적 주장이 주(主)가 되었습니다. 여전히 부족한 설명이 많습니다. 생각을 글로 남긴다는 것은 진땀이 나는 일입니다. 아는 게 부족해서 그런 것도 있지만 사려 깊지 못한 의견이 남에게 상처를 주거나 오해를 일으킬 수도 있는 것이 글이기에 마음의 부담을 떨치기는 어려웠습니다. 아직은 부족함이 많은 상태에서 쓰인 글이라는 점으로 용서를 구하려 합니다. 제 의도는 좋은 집을 짓기 위해서 의뢰인과 건축사가 같이 설계할 수 있는 방법을 생각해 보는 것이었습니다. 결론은 단순합니다. 좋은 집을 설계하기 위해서는 의뢰인과 건축사 간의 진지한 대화가 필요하다는 것입니다. 그리고 그 대화 속에서 좋은 집에 대한 합의를 끌어내는 것이 중요한 설계 방법이라는 것입니다. 집을 지으려고 결심했을 때 이 글이 건축사와 함께하는 건축설계의 과정을 예상하고 마음의 준비를 하는데 도움이 되기를 바랍니다. 건축사의 집 이야기 '계획설계와 설계비(1)' 보기 본 기사는 연재물로 '전원주택 짓기' 시리즈에서 차례대로 볼 수 있습니다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
-
- 집짓기 정보
- 건축정보
-
건축사의 집 이야기, 집을 지을 수 없는 땅
-
-
[부동산 산책] 자율주택정비사업과 맞벽건축
- 자율주택정비사업과 맞벽건축 임대주택 지으면 총사업비의 70%까지 연리 1.5% 융자 인구 증가로 인한 주택 수요 발생 ⇒ 신도시·택지 개발, 주택 가격 상승 ⇒ 도심지 재개발·재건축, 1인 가구 증가 ⇒ 도시형 생활주택. 이렇듯 우리나라 주택 정책은 공동주택에 초점을 맞춘 공공 주도형 재개발·재건축 위주였다. 반면, 사업성이 낮은 지역, 주거 환경이 열악한 지역, 면적이 작은 대지, 노후 단독(다가구)주택과 다세대주택 등은 재개발·재건축의 수혜에서 벗어나 슬럼화됐다. 이를 방지하고자 정부는 올해 3월 공공 지원 민간 주도의 ‘소규모 주택 정비사업’을 시행하고 있다. 즉, 개인이 소유한 노후 단독(다가구)주택이나 다세대주택을 재건축하도록 공공이 지원하겠다는 것이다. 이 가운데 관심을 끄는 것이 자율주택정비사업에 의한 맞벽건축이다. 글 사진 윤홍로 기자 도움말 유지만 사무관(국토부 도시재생기획단) 올해 시행에 들어간 <빈집 및 소규모 주택 정비사업에 관한 특례법>에선 소규모 주택 정비사업의 명칭을 3가지로 구분하고 있다. 자율주택정비사업: 단독주택 및 다세대주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업 가로주택정비사업: 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거 환경을 개선하기 위한 사업 소규모재건축사업: 정비 기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업 이 가운데 주목할 만한 것이 노후화된 단독주택 또는 다세대주택 밀집지역의 주민이 / 주민 합의체를 구성하면 / 공공(한국감정원 통합지원센터)에서 지원하여 / 주민이 소유한 단독주택 또는 다세대주택을 스스로 개량 또는 건설하는 ‘자율주택정비사업’이다. 자율주택정비사업 대상 지역은 법으로 정한 지역에서만 할 수 있다. 일단, 농어촌 및 준농어촌(읍·면지역 등)을 제외한 도시지역이다. 그중에서도 ▲도시활력증진사업구역 ▲지구단위계획구역 ▲정비사업해제지역 ▲도시재생활성화지역 ▲시·도조례로 정한 지역 등이다. 이 지역의 특징은 수익성 저하로 재건축·재개발사업에 실패했거나, 난개발을 방지하기 위한 측면이 있다. 난개발의 경우, 소단위 사업들은 도로나 기반시설에 대한 우려가 있기에 정부에서 통제할 수 있는 지역에서만 진행한다는 것이다. 이들 지역에서 주민(2명 이상의 토지 등 소유자)이 주민합의체를 구성하면 사업을 시행할 수 있다. 법 또는 조례에 따라 노후 불량 건축물이 2/3 이상인 단독주택 9호, 단독주택 + 다세대주택 19세대, 다세대주택 19세대인 지역이 해당한다. 이들 사업 시행지역에선 조례로 정한 1.8배 미만까지 맞벽(합벽) 건축이 가능하다. 서울 머니쇼에서 자율주택정비사업을 설명하는 유지만 사무관(국토교통부 도시재생기획단) 사업 방식 및 인센티브 자율주택정비사업 시행지역은 대부분 사업성 저하로 재개발·재건축사업에 실패한 곳들이다. 일례로 노후 단독주택이 들어선 땅이 10필지라고 가정하자. 그러면 10필지의 토지 등 소유자가 모여 노후 주택을 허물고 다세대 또는 공동주택을 짓는다. 대부분 법정 기준 내에서 소유자들이 거주할 10세대보다 더 많이 지어서, 그 부분을 분양한다. 이 분양이 잘 돼야 사업성이 좋다고 말한다. 즉, 분양을 통해 주택 건설에 투입한 비용을 충당하고도 소유자들이 종전에 보유한 재산가치를 보존할 수 있어야 한다. 하지만, 소규모 주택은 사업성이 잘 나오지 않는다. 여기엔 몇 가지 이유가 있다. 첫째, 주택 건설 자금을 확보하기 어렵다. 통상 재개발·재건축 사업엔 시공사가 함께 들어온다. 유명한 시공사는 자체 신용을 바탕으로 금융기관 등에서 건설자금을 확보한다. 반면, 노후 소규모 주택들은 헐고, 그 자리에 대부분 다세대 연립이나 빌라를 건설하는데, 금융기관에서 분양이 잘 될지도, 또 분양되더라도 자금을 회수할 수 있을지 의문이기에 건설자금 대출을 꺼린다. 둘째, 소규모 주택은 건설해도 입지가 빼어난 곳이 아니면 분양하기 어렵다. 이러한 이유로 정부는 소규모 건설사업장을 원활하게 운영하도록 자율주택정비사업을 고안한 것이다. 자율주택정비사업 방식 사업 방식은 합필형, 자율형, 건축협정형 3가지가 있다. 합필형: 본인과 이웃집 2명이 각각 땅을 1필지씩 갖고 있다면, 간단하게 3필지를 합필해 사업하는 것이다. 시공사를 선정해 주택을 건설한 후 소유권을 나눠 갖는 방식이다. 자율형: 본인과 이웃집하고 사이가 좋지 않은 경우, 개개인이 자기 땅에서 사업하는 것이다. 건축협정형: 이웃과 사이가 좋지 않을 때, ‘건축협정’ 방식을 사용할 수 있다. 원래는 본인의 필지 안에서만 건축행위를 할 수 있지만, 건축협정형은 각 필지의 구분이 없이 각자 소유권을 유지하면서 건축할 수 있다. 자율주택정비사업 인센티브 이 3가지 사업 방식의 공통점은 주민의 합의가 없으면 못 한다는 것이다. 따라서 이 사업을 잘 하도록 정부는 여러 가지 지원책과 법적 인센티브들을 마련해 놓았다. 첫째, 공동 이용시설 설치 용적률 인센티브다. 입주자의 생활복지를 위해 공동으로 사용하거나 입주자의 생활을 지원하는 시설을 설치할 경우, 해당 지역에 적용되는 용적률에 공동 이용시설 등에 해당하는 용적률을 더한 범위 내에서 시·도 조례로 정한 용적률을 적용받을 수 있다. 둘째, 주차장 설치 완화 인센티브다. 주택사업을 할 때 가장 큰 고민거리가 주차장인데, 지자체마다 다르지만 주차장 설치 의무에 따라 1호당 1대 또는 0.7대 주차장을 설치해야 한다. 이 사업에선 시행자가 단독 또는 공동으로 설치한 인근(직선 300m 또는 도보 600m)의 주차장 사용권을 확보할 경우, 부설 주차장 주차 단위 구획 총수의 30/100 미만의 범위 내에서 주차장 설치 기준을 완화해준다. 셋째, 임대주택 설치에 따른 인센티브다. 연면적의 20% 이상을 공공임대주택이나 준공공임대주택을 설치하면 용적률 상한까지 건축할 수 있다. 이때 임대주택으로 사업계획 승인을 받아야 한다. 현재 용적률 인센티브는 지자체의 건축심의나 도시계획심의 과정을 거쳐야 하는데, 정부는 지자체와 협의해 이 부분을 보장해 주려고 노력하고 있다고 한다. 또한, 다세대·다가구주택의 주차장 설치도 세대당 주차 대수 0.6대(전용면적 30㎡ 미만 0.5대)로 완화해준다. 소유자 2명이 모여 맞벽으로 건축한 홍대 클라인하우제 사업 진행 단계별 공공 지원 사항 3명의 토지 등 소유자가 있을 때, 이 가운데 사업을 원치 않는 사람이 끼면 사업을 시행할 수 없다. 이 부분은 일반적인 재개발·재건축의 문제이기도 한데, 그러면 사업이 장기화되고 합의도 잘 안 된다. 따라서 원하는 사람들로만 사업을 진행한다는 것이 정부의 기본 방침이다. 하지만, 원하는 사람들로만 사업을 진행하면 수익성이 나오지 않는다. 그래서 이 문제를 해결하기 위해 정부에서 공공 지원을 만들어 개개인의 각기 다른 사정에 맞춰주겠다는 것이다. 이웃의 토지 등 소유자와 사업하려면 설득해야 하는데, 요즘 옆집에 누가 사는지도 모른다. 그래서 한국감정원 내에 만든 통합지원센터에 문의하면, 이러한 문제를 포함해 모든 사업 절차를 알려준다. 1단계, 가설계_ 먼저, 통합지원센터에선 가설계를 통해 이웃과 주택을 어떻게 건설해서 나누며, 수익률이 얼마나 되는지 분석해준다. 가설계 비용은 수익자 분담 원칙에 따라 신청자가 지불해야 한다. 2단계, 이웃 토지 등 소유자에게 통보_ 가설계를 통해 사업성 분석이 끝나면, 통합지원센터에서 이웃 토지 등 소유자에게 통보한다. 누가 이웃과 주택사업을 하고자 사업성을 분석했으니, 참석해 설명을 들어본 후 사업에 관심이 있다면 적극적으로 참여하기 바란다는 내용이다. 3단계, 주민합의체 구성_ 본인과 이웃의 토지 등 소유자 2인 이상이 주민합의체를 만든다. 토지 등 소유자는 자율주택정비사업 시행 구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자, 해당 토지의 지상권자를 말한다. 주민합의체는 토지 등 소유자 전원의 합의로 의사를 결정하고, 대표자를 선임하며, 주민합의서를 작성해 시장·군수에게 신고해야 한다. 주민합의서의 내용엔 주민합의체의 명칭, 사업시행구역의 위치 및 범위, 목적 및 사업 내용, 구성원의 성명·주소·생년월일, 대표자의 성명·주소·생년월일, 시공자 또는 정비사업 전문 관리업자 선정, 의결 사항 및 의결 방법, 그 밖에 시·도 조례로 정한 구성 및 운영에 필요한 사항 등을 포함해야 한다. 도로를 따라 길게 늘어선 유럽의 맞벽건축물 4단계, 본설계 및 지적 정리_ 주민합의체를 만든 후 본설계를 시작한다. 문제는 땅이 정방형이나 장방형이 아닌 울퉁불퉁한 부정형인 경우다. 이때 통합지원센터에 문의하면, 국토정보공사에서 본설계대로 주택을 건설하도록 지적 정리를 지원해준다. 울퉁불퉁한 땅을 직선화하는 과정에서 소유권자끼리 땅을 주고받아야 하는 복잡한 재산권 문제도 지원해준다. 5단계, 주택 건설비 융자_ 소규모 주택사업에 필요한 자금이 부족하다면, 주택도시기금으로 해결한다. 이 기금에서 총사업비의 50%까지 연리 1.5%로 융자해준다. 만약, 연면적의 20% 이상 임대주택을 건설한다면, 총사업비의 70%까지 연리 1.5%로 융자해준다. 이때, 문제는 저당권이 설정된 경우인데, 이것도 주택도시기금으로 해결할 수 있다. 예를 들어 10억 땅에 8억 저당권이 설정돼 있다면, 땅값의 50%인 5억은 주택도시기금으로, 나머지 3억은 본인 부담으로 해결할 수 있다. 주택도시기금으로 저당권 해지, 임차보증금 반환 등 총사업비의 50%(임대사업은 70%)까지 연리 1.5%로 융자 6단계, 일반 분양분 분양 또는 LH 매각_ 주택도시기금에서 융자를 받아서 주택을 건설할 경우, 분양이 잘 될까 고민하지 않을 수 없다. 융자금도 갚아야 하고, 사업비도 회수해야 하고… 분명 통합지원센터에서 얼마가 남는다고 했는데 분양이 안 되면 어떡할까. 이 경우 통합지원센터에 문의하면, 한국토지주택공사(LH)에서 일반 분양분을 전량 매입해준다. 처음 수익 분석 과정에서 일반 분양분의 LH 매각액을 약정할 수 있다. LH도 주택 완공 후 매입하기에 확약이 아닌 약정이다. 참고로 정부에선 올해 말이나 내년 초에 부동산투자회사인 임대리츠를 만들 예정이다. 따라서 일반 분양분을 LH가 아닌 임대리츠에 매각하는 방법도 있다. 7단계, 세입자 임대보증금_ 주택을 착공하려면, 노후 주택을 헐어야 하는데 세입자가 있는 경우다. 세입자를 내보낼 때 필요한 임대보증금은 주택도시기금으로 해결할 수 있다. 그런데 세입자가 나가지 않으려고 한다. 이때 세입자를 설득해야 하는데, 첫 번째로 반환한 임대보증금으로 잠깐 다른 곳에 거주하다가 주택 건설 후 다시 들어오라고 할 수 있다. 두 번째로 LH에서 매입한 일반 분양주택을 기존 세입자에게 우선 공급한다고 설명할 수 있다.
-
- 집짓기 정보
- 건축정보
-
[부동산 산책] 자율주택정비사업과 맞벽건축
-
-
【부동산 산책】 자율주택정비사업과 맞벽건축
- 인구 증가로 인한 주택 수요 발생 ⇒ 신도시·택지 개발, 주택 가격 상승 ⇒ 도심지 재개발·재건축, 1인 가구 증가 ⇒ 도시형 생활주택. 이렇듯 우리나라 주택 정책은 공동주택에 초점을 맞춘 공공 주도형 재개발·재건축 위주였다. 반면, 사업성이 낮은 지역, 주거 환경이 열악한 지역, 면적이 작은 대지, 노후 단독(다가구)주택과 다세대주택 등은 재개발·재건축의 수혜에서 벗어나 슬럼화됐다. 이를 방지하고자 정부는 올해 3월 공공 지원 민간 주도의 ‘소규모 주택 정비사업’을 시행하고 있다. 즉, 개인이 소유한 노후 단독(다가구)주택이나 다세대주택을 재건축하도록 공공이 지원하겠다는 것이다. 이 가운데 관심을 끄는 것이 자율주택정비사업에 의한 맞벽건축이다.글 사진 윤홍로 기자도움말 유지만 사무관(국토부 도시재생기획단) 올해 시행에 들어간 <빈집 및 소규모 주택 정비사업에 관한 특례법>에선 소규모 주택 정비사업의 명칭을 3가지로 구분하고 있다. 자율주택정비사업: 단독주택 및 다세대주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업가로주택정비사업: 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거 환경을 개선하기 위한 사업소규모재건축사업: 정비 기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업이 가운데 주목할 만한 것이 노후화된 단독주택 또는 다세대주택 밀집지역의 주민이 / 주민 합의체를 구성하면 / 공공(한국감정원 통합지원센터)에서 지원하여 / 주민이 소유한 단독주택 또는 다세대주택을 스스로 개량 또는 건설하는 ‘자율주택정비사업’이다.자율주택정비사업 대상 지역은 법으로 정한 지역에서만 할 수 있다. 일단, 농어촌 및 준농어촌(읍·면지역 등)을 제외한 도시지역이다. 그중에서도 ▲도시활력증진사업구역 ▲지구단위계획구역 ▲정비사업해제지역 ▲도시재생활성화지역 ▲시·도조례로 정한 지역 등이다. 이 지역의 특징은 수익성 저하로 재건축·재개발사업에 실패했거나, 난개발을 방지하기 위한 측면이 있다. 난개발의 경우, 소단위 사업들은 도로나 기반시설에 대한 우려가 있기에 정부에서 통제할 수 있는 지역에서만 진행한다는 것이다.이들 지역에서 주민(2명 이상의 토지 등 소유자)이 주민합의체를 구성하면 사업을 시행할 수 있다. 법 또는 조례에 따라 노후 불량 건축물이 2/3 이상인 단독주택 9호, 단독주택 + 다세대주택 19세대, 다세대주택 19세대인 지역이 해당한다. 이들 사업 시행지역에선 조례로 정한 1.8배 미만까지 맞벽(합벽) 건축이 가능하다. 서울 머니쇼에서 자율주택정비사업을 설명하는 유지만 사무관(국토교통부 도시재생기획단) 사업 방식 및 인센티브자율주택정비사업 시행지역은 대부분 사업성 저하로 재개발·재건축사업에 실패한 곳들이다.일례로 노후 단독주택이 들어선 땅이 10필지라고 가정하자. 그러면 10필지의 토지 등 소유자가 모여 노후 주택을 허물고 다세대 또는 공동주택을 짓는다. 대부분 법정 기준 내에서 소유자들이 거주할 10세대보다 더 많이 지어서, 그 부분을 분양한다. 이 분양이 잘 돼야 사업성이 좋다고 말한다. 즉, 분양을 통해 주택 건설에 투입한 비용을 충당하고도 소유자들이 종전에 보유한 재산가치를 보존할 수 있어야 한다.하지만, 소규모 주택은 사업성이 잘 나오지 않는다. 여기엔 몇 가지 이유가 있다. 첫째, 주택 건설 자금을 확보하기 어렵다. 통상 재개발·재건축 사업엔 시공사가 함께 들어온다. 유명한 시공사는 자체 신용을 바탕으로 금융기관 등에서 건설자금을 확보한다. 반면, 노후 소규모 주택들은 헐고, 그 자리에 대부분 다세대 연립이나 빌라를 건설하는데, 금융기관에서 분양이 잘 될지도, 또 분양되더라도 자금을 회수할 수 있을지 의문이기에 건설자금 대출을 꺼린다. 둘째, 소규모 주택은 건설해도 입지가 빼어난 곳이 아니면 분양하기 어렵다.이러한 이유로 정부는 소규모 건설사업장을 원활하게 운영하도록 자율주택정비사업을 고안한 것이다. 자율주택정비사업 방식사업 방식은 합필형, 자율형, 건축협정형 3가지가 있다.합필형: 본인과 이웃집 2명이 각각 땅을 1필지씩 갖고 있다면, 간단하게 3필지를 합필해 사업하는 것이다. 시공사를 선정해 주택을 건설한 후 소유권을 나눠 갖는 방식이다.자율형: 본인과 이웃집하고 사이가 좋지 않은 경우, 개개인이 자기 땅에서 사업하는 것이다.건축협정형: 이웃과 사이가 좋지 않을 때, ‘건축협정’ 방식을 사용할 수 있다. 원래는 본인의 필지 안에서만 건축행위를 할 수 있지만, 건축협정형은 각 필지의 구분이 없이 각자 소유권을 유지하면서 건축할 수 있다. 소유자 2명이 모여 맞벽으로 건축한 홍대 클라인하우제 자율주택정비사업 인센티브이 3가지 사업 방식의 공통점은 주민의 합의가 없으면 못 한다는 것이다. 따라서 이 사업을 잘 하도록 정부는 여러 가지 지원책과 법적 인센티브들을 마련해 놓았다.첫째, 공동 이용시설 설치 용적률 인센티브다. 입주자의 생활복지를 위해 공동으로 사용하거나 입주자의 생활을 지원하는 시설을 설치할 경우, 해당 지역에 적용되는 용적률에 공동 이용시설 등에 해당하는 용적률을 더한 범위 내에서 시·도 조례로 정한 용적률을 적용받을 수 있다.둘째, 주차장 설치 완화 인센티브다. 주택사업을 할 때 가장 큰 고민거리가 주차장인데, 지자체마다 다르지만 주차장 설치 의무에 따라 1호당 1대 또는 0.7대 주차장을 설치해야 한다. 이 사업에선 시행자가 단독 또는 공동으로 설치한 인근(직선 300m 또는 도보 600m)의 주차장 사용권을 확보할 경우, 부설 주차장 주차 단위 구획 총수의 30/100 미만의 범위 내에서 주차장 설치 기준을 완화해준다.셋째, 임대주택 설치에 따른 인센티브다. 연면적의 20% 이상을 공공임대주택이나 준공공임대주택을 설치하면 용적률 상한까지 건축할 수 있다. 이때 임대주택으로 사업계획 승인을 받아야 한다. 현재 용적률 인센티브는 지자체의 건축심의나 도시계획심의 과정을 거쳐야 하는데, 정부는 지자체와 협의해 이 부분을 보장해 주려고 노력하고 있다고 한다. 또한, 다세대·다가구주택의 주차장 설치도 세대당 주차 대수 0.6대(전용면적 30㎡ 미만 0.5대)로 완화해준다. 도로를 따라 길게 늘어선 유럽의 맞벽건축물 사업 진행 단계별 공공 지원 사항3명의 토지 등 소유자가 있을 때, 이 가운데 사업을 원치 않는 사람이 끼면 사업을 시행할 수 없다. 이 부분은 일반적인 재개발·재건축의 문제이기도 한데, 그러면 사업이 장기화되고 합의도 잘 안 된다. 따라서 원하는 사람들로만 사업을 진행한다는 것이 정부의 기본 방침이다. 하지만, 원하는 사람들로만 사업을 진행하면 수익성이 나오지 않는다. 그래서 이 문제를 해결하기 위해 정부에서 공공 지원을 만들어 개개인의 각기 다른 사정에 맞춰주겠다는 것이다.이웃의 토지 등 소유자와 사업하려면 설득해야 하는데, 요즘 옆집에 누가 사는지도 모른다. 그래서 한국감정원 내에 만든 통합지원센터에 문의하면, 이러한 문제를 포함해 모든 사업 절차를 알려준다.1단계, 가설계_ 먼저, 통합지원센터에선 가설계를 통해 이웃과 주택을 어떻게 건설해서 나누며, 수익률이 얼마나 되는지 분석해준다. 가설계 비용은 수익자 분담 원칙에 따라 신청자가 지불해야 한다.2단계, 이웃 토지 등 소유자에게 통보_ 가설계를 통해 사업성 분석이 끝나면, 통합지원센터에서 이웃 토지 등 소유자에게 통보한다. 누가 이웃과 주택사업을 하고자 사업성을 분석했으니, 참석해 설명을 들어본 후 사업에 관심이 있다면 적극적으로 참여하기 바란다는 내용이다.3단계, 주민합의체 구성_ 본인과 이웃의 토지 등 소유자 2인 이상이 주민합의체를 만든다. 토지 등 소유자는 자율주택정비사업 시행 구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자, 해당 토지의 지상권자를 말한다. 주민합의체는 토지 등 소유자 전원의 합의로 의사를 결정하고, 대표자를 선임하며, 주민합의서를 작성해 시장·군수에게 신고해야 한다. 주민합의서의 내용엔 주민합의체의 명칭, 사업시행구역의 위치 및 범위, 목적 및 사업 내용, 구성원의 성명·주소·생년월일, 대표자의 성명·주소·생년월일, 시공자 또는 정비사업 전문 관리업자 선정, 의결 사항 및 의결 방법, 그 밖에 시·도 조례로 정한 구성 및 운영에 필요한 사항 등을 포함해야 한다.4단계, 본설계 및 지적 정리_ 주민합의체를 만든 후 본설계를 시작한다. 문제는 땅이 정방형이나 장방형이 아닌 울퉁불퉁한 부정형인 경우다. 이때 통합지원센터에 문의하면, 국토정보공사에서 본설계대로 주택을 건설하도록 지적 정리를 지원해준다. 울퉁불퉁한 땅을 직선화하는 과정에서 소유권자끼리 땅을 주고받아야 하는 복잡한 재산권 문제도 지원해준다. 주택도시기금으로 저당권 해지, 임차보증금 반환 등 총사업비의 50%(임대사업은 70%)까지 연리 1.5%로 융자 5단계, 주택 건설비 융자_ 소규모 주택사업에 필요한 자금이 부족하다면, 주택도시기금으로 해결한다. 이 기금에서 총사업비의 50%까지 연리 1.5%로 융자해준다. 만약, 연면적의 20% 이상 임대주택을 건설한다면, 총사업비의 70%까지 연리 1.5%로 융자해준다. 이때, 문제는 저당권이 설정된 경우인데, 이것도 주택도시기금으로 해결할 수 있다. 예를 들어 10억 땅에 8억 저당권이 설정돼 있다면, 땅값의 50%인 5억은 주택도시기금으로, 나머지 3억은 본인 부담으로 해결할 수 있다.6단계, 일반 분양분 분양 또는 LH 매각_ 주택도시기금에서 융자를 받아서 주택을 건설할 경우, 분양이 잘 될까 고민하지 않을 수 없다. 융자금도 갚아야 하고, 사업비도 회수해야 하고… 분명 통합지원센터에서 얼마가 남는다고 했는데 분양이 안 되면 어떡할까. 이 경우 통합지원센터에 문의하면, 한국토지주택공사(LH)에서 일반 분양분을 전량 매입해준다. 처음 수익 분석 과정에서 일반 분양분의 LH 매각액을 약정할 수 있다. LH도 주택 완공 후 매입하기에 확약이 아닌 약정이다. 참고로 정부에선 올해 말이나 내년 초에 부동산투자회사인 임대리츠를 만들 예정이다. 따라서 일반 분양분을 LH가 아닌 임대리츠에 매각하는 방법도 있다.7단계, 세입자 임대보증금_ 주택을 착공하려면, 노후 주택을 헐어야 하는데 세입자가 있는 경우다. 세입자를 내보낼 때 필요한 임대보증금은 주택도시기금으로 해결할 수 있다. 그런데 세입자가 나가지 않으려고 한다. 이때 세입자를 설득해야 하는데, 첫 번째로 반환한 임대보증금으로 잠깐 다른 곳에 거주하다가 주택 건설 후 다시 들어오라고 할 수 있다. 두 번째로 LH에서 매입한 일반 분양주택을 기존 세입자에게 우선 공급한다고 설명할 수 있다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
-
- 집짓기 정보
- 건축정보
-
【부동산 산책】 자율주택정비사업과 맞벽건축
-
-
필로티(Piloti)
- 필로티(Piloti) 지면에 닿는 접지층에 있어 기둥, 내력벽 등 하중을 지지하는 구조체 이외의 외벽, 설비 등을 설치하지 않고 개방시킨 구조. 필로티란 지상 층 부분이 기둥 등으로 이뤄져 통행 공간이나 주차장 등으로 활용할 수 있는 개방된 공간을 말한다. 「건축법」에 의해 벽 면적이 1/2이상이 개방된 공간(open)으로 돼 있으면 필로티와 유사한 구조로 보도록 규정하고 있으며, 필로티 및 유사한 구조가 공중의 통행 또는 차량의 통행·주차에 전용되는 경우와 공동 주택에 설치된 경우 이를 바닥면적에 산입하지 않는다. 또한, 건축물의 1층 전체에 필로티(건축물의 사용을 위한 경비실·계단실·승강기실 기타 이와 유사한 것을 포함)가 설치돼 있는 경우, 건축물의 높이 산정에서 필로티의 층고를 제외할 수 있도록 하고 있다. 가령 다가구 주택은 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외)가 3개 층 이해야 하는데, 1층 전부를 필로티 구조로 해 주차장으로 사용하는 경우 필로티 부분을 층수에서 제외하게 된다. 관련 법규 _ 건축법 시행령 관련 용어 _ 다가구주택 출처: 서울시 《알기 쉬운 도시계획 용어집》
-
- 집짓기 정보
- 건축정보
- 아카데미
-
필로티(Piloti)
-
-
지목(地目)
- 지목(地目) 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분해 지적공부(地籍公簿)에 등록한 것. 지목은 토지의 주된 사용 목적을 구분한 것으로 1910년 토지조사 당시 18개 지목으로 시작해 현재는 아래와 같이 28개의 지목으로 구분되고 있다. 지목 종류 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대, 공장용지, 학교용지, 주차장, 주유소용지, 창고용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 공원,체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지 지목은 토지 과세 목적의 수단으로 활용되며, 토지의 경제적 가치를 표현하고 토지 관련 정책 정보를 제공하는데 이용된다. 개별 필지마다 하나의 지목이 설정되며, 만약 1필지가 2이상의 용도로 활용될 때에는 주된 용도에 따라 지목이 설정된다. 또한 토지가 일시적인 용도로 사용되는 때에는 지목을 변경하지 않는다. 지목변경 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 지목변경이라고 하는데 다음과 같은 경우에 지목변경을 신청할 수 있다. 1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계 법령에 의한 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우 2. 토지 또는 건축물의 용도가 변경된 경우 3. 도시개발사업 등의 원활한 사업 추진을 위해 사업시행자가 공사 준공 전에 토지의 합병을 신청하는 경우 지목의 구분 기준 1. 전(田) 물을 상시적으로 이용하지 아니하고 곡물·원예작물(과수류를 제외한다)·약초·뽕나무·닥나무·묘목·관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용을 위해 죽순을 재배하는 토지 2. 답(沓) 물을 상시적으로 직접 이용해 벼·연·미나리·왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지 3. 과수원(果樹園) 사과·배·밤·호도·귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지(다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다.) 4. 목장용지(牧場用地) 다음 각목의 토지는 "목장용지"로 한다.(다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 함) - 축산업 및 낙농업을 하기 위해 초지를 조성한 토지 - 축산법 제2조제1호의 규정에 의한 가축을 사육하는 축사 등의 부지 - 가목 및 나목의 토지와 접속된 부속시설물의 부지 5. 임야(林野) 산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지·죽림지·암석지·자갈땅·모래땅·습지·황무지 등의 토지 6. 광천지(鑛泉地) 지하에서 온수·약수·석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지(維持)에 사용 되는 부지(다만, 온수·약수·석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관·송유관 및 저장시설의 부지를 제외) 7. 염전(鹽田) 바닷물을 끌어 들여 소금을 채취하기 위해 조성된 토지와 이에 접속된 제염장 등 부속 시설물의 부지(다만, 천일제염방식에 의하지 아니하고 동력에 의해 바닷물을 끌어 들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지를 제외) 8. 대(垈) - 영구적 건축물중 주거·사무실·점포와 박물관·극장·미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지 - 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계법령에 의한 택지조성공사가 준공된 토지 9. 공장용지 - 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지 - 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한법률」 등 관계법령에 의한 공장부지조성공사가 준공된 토지 - 위의 토지와 같은 구역 안에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지 10. 학교용지 학교의 교사와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지 11. 주차장 자동차 등의 주차에 필요한 독립적인시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지, 다만 다음에 해당하는시설의 부지를 제외 가. 「주차장법」 제2조제1호 가목 및 다목의 규정에 의한 노상주차장 및 부설주차장(시설물의 부지 인근에 설치된 부설주차장을 제외) 나. 자동차 등의 판매 목적으로 설치된 물류장 및 야외 전시장 12. 주유소용지 석유·석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위해 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지, 저유소 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지(다만,자동차·선박·기차 등의 제작 또는 정비공장 안에 설치된 급유·송유시설 등의 부지를 제외) 13. 창고용지 물건 등을 보관 또는 저장하기 위해 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지 14. 도로 다음에 해당하는 토지를 ‘도로’로 분류한다.(다만, 아파트·공장 등 단일 용도의 일정한 단지 안에 설치된 통로 등을 제외) - 일반 공중의 교통운수를 위해 보행 또는 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖춰 이용되는 토지 - 「도로법」 등 관계법령에 의해 도로로 개설된 토지 - 고속도로 안의 휴게소 부지, 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지 15. 철도용지 교통운수를 위해 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖춰 이용되는 토지와 이에 접속된 역사·차고·발전시설 및 공작창 등 부속 시설물의 부지 16. 제방 조수·자연유수·모래·바람 등을 막기 위해 설치된 방조제·방수제·방사제·방파제 등의 부지 17. 하천 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지 18. 구거 용수 또는 배수를 위해 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지 19. 유지 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐·저수지·소류지·호수·연못 등의 토지와 연·왕골 등이 자생하는 배수가 잘되지 아니하는 토지 20. 양어장 육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지 21. 수도용지 물을 정수해 공급하기 위한 취수·저수·도수(導水)·정수·송수 및 배수시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지 22. 공원 일반 공중의 보건·휴양 및 정서생활에 이용하기 위한시설을 갖춘 토지로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의해 공원 또는 녹지로 결정·고시된 토지 23. 체육용지 국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한시설과 형태를 갖춘 종합운동장·실내체육관·야구장·골프장·스키장·승마장·경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지(다만, 체육시설로의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장·골프연습장·실내수영장 및 체육도장, 유수(流水)를 이용한 요트장 및 카누, 산림안의 야영장 등의 토지를 제외) 24. 유원지 일반공중의 위락·휴양 등에 적합한시설물을 종합적으로 갖춘 수영장·유선장·낚시터·어린이놀이터·동물원·식물원·민속촌·경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지(다만, 이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장(遊技場)의 부지와 하천·구거 또는 유지(遺地)[공유(公有)의 것에 한한다]로 분류되는 것을 제외) 25. 종교용지 일반 공중의 종교의식을 위해 예배·법요·설교·제사 등을 하기 위한 교회·사찰·향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지 26. 사적지 문화재로 지정된 역사적인 유적·고적·기념물 등을 보존하기 위해 구획된 토지(다만, 학교용지·공원·종교용지 등 다른 지목으로 된 토지 안에 있는 유적·고적·기념물 등을 보호하기 위해 구획된 토지를 제외) 27. 묘지 사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 의한 묘지공원으로 결정·고시된 토지 및 「장사 등에 관한 법률」에 의한 봉안시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지(다만, 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는"대"로 함) 28. 잡종지(雜種地) 다음에 해당하는 토지를 "잡종지"로 분류한다. (다만, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지를 제외) 1. 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳,야외시장, 비행장, 공동우물 2. 영구적 건축물중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지 3. 다른 지목에 속하지 아니하는 토지 관련 법률 _ 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률, 동법시행령 관련 용어 _ 필지, 지적공부 출처: 서울시 《알기 쉬운 도시계획 용어집》
-
- 집짓기 정보
- 건축정보
- 아카데미
-
지목(地目)
전원생활 검색결과
-
-
나종익의 지방소멸리포트 1 어디가 살고 죽는가, 경기도 편
- 인구 감소시대에 부동산 시장에서 가장 눈여겨봐야 할 대목은 바로 지방 도시들의 소멸이다. 여러 대기업들이 서울 및 수도권에 몰려있기에 대부분의 좋은 일자리 역시 서울 및 수도권에 집중돼 있다. 그렇다 보니 그나마 지방에 있는 젊은 층도 일자리를 찾아 지방을 떠나고 수도권으로 몰리면서 자연스럽게 지방은 죽어가고 있다. 이번 칼럼 ‘지방소멸리포트’에서는 토지거래 데이터와 각종 데이터 등을 활용해 각 광역자치단체 내의 토지 거래와 관련한 이슈에 대해 알아보고자 한다. 지방소멸시대에는 어떤 곳이 뜨는가. 앞으로 해당 내용에 대해 심도 있게 다뤄보겠다. 첫 번째로 알아볼 곳은 경기도다. 진행 남두진 기자글 나종익(주식회사 코드랩리얼티 대표이사)자문 성호건(주식회사 한국부동산개발연구소 대표이사) 지난 2021년, 우리나라의 인구는 관련 통계 작성을 시작한 1949년 이후 72년 만에 처음으로 감소했다. 여러 국책기관 및 언론에서는 2029년부터 인구가 줄어들 것이라 예상했지만 보기 좋게 빗나간 것이다. 물론 수도권의 경우 인구는 지속적으로 늘고 있지만 실상을 들여다보면 긍정적인 것만이 아닐 것이, 청년 인구는 감소하고 고령 인구가 급격히 증가했기 때문이다. 인구가 감소 혹은 생산 가능 인구가 감소한다는 것은 부동산 시장에도 적지 않은 영향을 미칠 수밖에 없다. 혹자는 전체적인 인구수 보다 가구 수가 늘어나기 때문에 부동산에는 별다른 타격이 없을 것이라고 생각했지만 최근 출생률 데이터를 보면 가구 수가 늘어난다고 부동산 시장이 과거처럼 지속적인 성장세를 보일 것 같지는 않아 보인다. 우리가 지금까지 마주하지 못했던 인구 감소시대에 대비할 때가 온 것이다. 지난 10년간 가장 토지 거래가 많았던 경기도 지역은?소멸하는 도시들을 알아보는 과정 중 경기도 내에서 어느 지역의 거래가 활발했는지 가장 궁금했다. 1위는 바로 화성시였다. 동탄신도시로 잘 알려진 화성시는 최근 약 10년간 그야말로 폭풍 성장했다. 화성시 지역 내 총생산(GRDP)는 2022년 기준 약 77조 원에 달하는데 우리나라에서 가장 부촌이라 알려진 서울 강남구(71조 원)보다도 약 6조 원 가량 높은 점을 보면 그 성장이 얼마나 대단한지 알 수 있다. 화성시는 지난 10년간 약 30만 회가 넘는 토지 거래가 이뤄졌는데 이 중에 절반가량(48.1%)이 관리지역이었다. 아무래도 경기도 내 다른 지역에 비해 개발이 덜했던 화성시 특성상 도시지역보다 관리지역이 많았을 것이다. 또한 매입자 거주 지역을 살펴보면 서울시민보다는 경기도민들이 화성시의 토지에 많은 관심이 있었던 것을 알 수 있다. 한편 지난 2019년 1월부터 2023년 11월까지 화성시의 평균 지가변동률은 15.6%이다. 화성시 중에서도 특히 남양읍(18.1%), 송산면(17.7%), 매송면(17.2%) 등이 많이 오른 것으로 나타났다. 경기도에서 두 번째로 거래가 많이 이루어졌던 곳은 평택시였다. 평택시에서는 지난 10년간 약 19만 회 이상의 토지 거래가 이뤄졌다. 특히 고덕면(24.6%)의 경우 지가상승률이 평택시 내에서 가장 높았는데 이는 평택시 고덕면에 들어선 100조 원 이상의 돈이 투자된 삼성전자 반도체 공장과 연관이 있는 것으로 보인다. 대규모 반도체 공장이 들어오니 관련 산업들도 따라 들어왔을 가능성이 높기 때문이다. 고덕면 뒤를 이어서는 신대동과 지제동의 지가상승률이 높았던 것으로 나타났다. 세 번째로 토지 거래가 많이 이루어진 곳은 바로 양평군이다. 인구가 12만 밖에 되지 않는 양평군의 토지 거래가 세 번째로 많았다는 것은 다소 놀랍다. 게다가 양평군의 토지를 거래한 매입자들의 주소지를 보면 특이한 부분이 바로 서울시민 비율이 30%가 넘는 것이다. 경기도 대부분 지역들의 매입자 거주지는 경기도민 혹은 해당 시군구민이 1, 2위를 다투는데 양평군의 경우는 서울시민들이 양평군민 다음으로 많이 거래를 하고 있다. 양평군에서는 양평읍(15.7%), 양서면(14.0%), 서종면(13.9%) 순으로 지가가 많이 오른 것으로 나타났다. 특히 서종면과 양서면은 서울에서 그리 멀지 않기 때문에 많은 거래가 이뤄진 것으로 보인다. 네 번째로 토지 거래가 많이 이루어진 곳은 바로 파주시다. 파주시 역시 지난 10년간 많은 발전이 있었다. 운정신도시, 출판도시, 각종 산업단지 및 아울렛까지 접객시설들이 늘어나면서 자연스럽게 토지 거래도 많이 이뤄진 것으로 보인다. 야당동과 상지석동 인근 지가가 특히 많이 오른 것으로 나타났다. 다섯 번째로 토지 거래가 많이 이루어진 곳은 용인시 처인구였다. 처인구는 삼성이 2042년까지 약 300조를 투자하겠다는 발표가 난 지역이다. 이미 SK하이닉스 공장도 있는 곳이라 지대도 상당히 기대되는 곳이었다. 처인구는 용인의 중심이라 할 수 있는 수지와도 거리가 떨어져 있어 그동안 큰 환영을 받지 못하던 곳인데, 최근 여러 산업단지와 대기업 공장이 들어설 예정지로 발표되면서 덩달아 부동산도 들썩이고 있는 중이다. 처인구는 지난 4년간 지가 상승률이 경기도 전체에서 3위에 올랐을 정도로 핫한 지역이다. 거래가 많이 일어난 지역이 지가상승률도 높았을까일반적인 수요와 공급의 논리를 생각하면 거래가 많이 일어날 경우 가격도 상승하리라 예상할 수 있을 것이다. 이번 칼럼을 쓰면서도 데이터를 조사하기 전에는 분명 그럴 것이라 믿었다. 하지만 실제 데이터를 살펴보니 거래와 지가가 반드시 비례하지는 않았다. 지난 2019년부터 2022년까지 토지 거래가 많이 일어났던 곳은 화성시, 양평군, 평택시, 처인구(용인), 파주시 순이었으나 지가상승률이 높았던 곳은 하남시, 수정구(성남), 과천시, 광명시, 남양주시 순이었다. 거래가 많았던 지역이나 지가가 상승했던 곳들의 공통점은 전반적으로 경기도 내에서 가장 핫한 곳들이라는 것이다. 대체로 토지 거래가 많이 이뤄진 곳은 개발호재가 많았던 지역이 대부분이었고 지가가 많이 오른 지역은 보통 대단위 아파트 단지가 들어선다거나 재개발 등이 일어났던 지역으로 보여진다. 화성시나 평택시, 처인구(용인), 파주시는 대단위 아파트 단지와 더불어 여러 개발호재, 이를테면 산업단지나 공장 등이 대거 들어서는 경우가 많았고 지가상승률이 높은 지역들(하남시, 수정구, 과천시, 광명시, 남양주시)의 특징은 모두 서울과 멀지 않게 접하고 있었다. 서울 지가가 오르면서 서울과 인접하고 있는 경기도의 지가에도 영향을 미쳤다는 분석이 타당해 보인다. 이런 분석은 자연스럽게 최근 이슈가 된 ‘메가 서울’로도 이어졌던 것이 아닐까. 메가 서울과 경기도의 지방소멸지수지난 10월 말, 국민의힘에서 내놓은 김포시의 서울편입 정책은 많은 맘카페들을 술렁이게 했다. ‘김포시가 서울에 편입되면 우리도 편입돼야 하는 것 아닌가’라는 질문들이 고양, 부천, 과천, 하남 등의 맘카페에 줄지어 올라오면서 온라인이 뜨겁게 달아올랐다. 급기야 국민의힘은 11월 16일 경기 김포시를 2025년 서울로 편입하는 내용의 특별법을 발의했다. 특별법에 따르면 2025년 1월 1일부터 김포시 읍면동은 서울시 김포구의 동이 된다. 아직 뚜렷하게 확정되진 않았지만 이런 논의가 발생한 자체가 수도권도 지방소멸의 이슈에서 자유롭지 못한 것을 나타내는 건 아닐까 생각된다. 최근 지방의 여러 도시들이 소멸을 걱정해야 할 정도로 심각한 상황인 것을 많은 사람이 어느 정도 인지하고 있지만, 수도권은 이런 논의를 한다는 것이 조금 낯설었기 때문이다. 경기도는 지방에 비해서 지방소멸을 크게 걱정을 하지 않아도 되는 상황이지만 지방소멸지수를 살펴보면 경기도도 그다지 마음을 놓고 있을만한 상황이 아니다. 지방소멸지수를 구하는 방법에는 여러 이론이 있는데 그중 만 20세~39세 여성인구를 만 65세 이상 인구로 나눈 방식을 가장 많이 사용한다. 해당 지수가 높을수록 지방소멸과는 거리가 멀다고 보는 것이 합당하고 경기도에서 가장 높은 곳은 수원의 영통구이다. 이어 화성시, 시흥시, 오산시, 권선구(수원)순인데 조금 걱정되는 부분은 점차 낮아지는 해당 지수다. 즉 만 20세~39세 여성의 인구는 줄고 65세 이상 인구의 수가 느는 것을 의미하기 때문이다. 또한 해당지수가 0.5미만이면 도시가 소멸단계로 접어든다고 볼 수 있는데 경기도에서도 0.5미만인 곳이 6곳이나 된다. 동두천시, 포천시, 여주시, 양평군, 가평군, 연천군이 소멸을 걱정해야 할 지역이다. 하지만 여기서도 의문이 생긴다. 양평군은 앞에서도 언급했듯이 토지거래량으로만 놓고 보면 경기도내에서 2~3번째로 많은 곳이다. 인구구조는 젊은 층들은 점차 줄고 노년층이 늘고 있으나 토지 거래는 활발한 것인데 이는 실제 인구보다 관계 인구가 많은 지역이라고 보는 편이 합당할 것 같다. 아무쪼록 경기도는 우리나라에서 가장 인구가 많은 곳이라지만 인구구조가 올바르지 않은 방향으로 가고 있는 것은 확실해 보인다. 그런 의미에서 서울과 경기도의 커넥션이 강해져야 한다는 여론이 나오고 메가 서울이라는 아이디어로도 이어지는 것 같다. 지난 10년간 경기도는 엄청난 발전을 이뤘다. 여러 양질의 일자리와 새로운 주거 단지가 형성됐고 인구도 지속적으로 늘었다. 자본이 몰리고 사람이 몰리니 자연스럽게 부동산 거래도 활발했으며 지가 또한 많이 상승했다. 핫한 것이 무조건 좋다고 할 수는 없지만 최소한 해당 지역의 토지를 거래하는 경우 손해 보지 않을 확률이 높지 않을까. 한편 부동산을 매입할 때 눈여겨봐야 할 것이 해당 지역의 인구구조 특성이다. 앞으로는 인구가 늘어나는 지역을 찾기는 다소 힘들 것이다. 단순히 인구만 보는 것이 아니라 관계 인구, 유동인구, 개발호재, 토지 거래량 그리고 지역내총생산 등 한 지역을 다양한 시각을 통해 체크하는 것이 중요해 보인다. 나종익_주식회사 코드랩리얼티 대표이사중앙대학교에서 도시계획학부를 전공하고 석사를 졸업했다. 이후 영국 뉴캐슬대학교 건축대학원에서 수학하던 중, 한국으로 돌아와 IT 회사를 창업했다. 현재는 공인중개사들을 위한 공동중개 매칭플랫폼을 서비스하는 주식회사 코드랩리얼티의 대표이사를 맡고 있다. 또한 코드랩 공인중개사무소의 소속중개사로 활동하고 있으며, 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트와 UI/UX 디자이너로도 활동 중이다.010-8992-9371realty@kodlab.co.kr인스타그램 @nice_to_land_you
-
- 전원생활
- 전원라이프
-
나종익의 지방소멸리포트 1 어디가 살고 죽는가, 경기도 편
-
-
나종익의 땅이 답이다 12 토지 분석, 지난 1년간의 총결산
- 날씨가 쌀쌀해진 것을 보니 벌써 겨울이 오는 듯하다. 학창 시절 우리나라는 사계절이 뚜렷해 살기 좋은 나라라고 교육받았던 것 같은데 최근의 날씨를 보면 사계절이 아니라 이(2) 계절인 것 같다. ‘무엇’이든 하기 좋은 봄과 가을이 점점 사라지고 있다는 사실이 마음을 아프게 한다. 날씨가 극단적으로 변하면 외부 활동을 하기가 어렵지만 땅이 답인 우리에게 극단적인 날씨는 오히려 땅을 검증해 볼 좋은 기회라 생각한다. 글 나종익(주식회사 코드랩리얼티 대표이사)자문 성호건(주식회사 한국부동산개발연구소 대표이사) <땅이 답이다>에서는 지난 11회 차 동안 총 22개의 땅을 살펴봤다. 멋진 땅도, 안타까운 땅, 꼭 갖고 싶었던 땅도 있었을 것이다. 필자가 땅을 좋아하는 이유는 똑같은 땅이 없기 때문이다. 세상 만물 똑같은 것은 없다지만 땅을 만났을 때는 마치 다른 성격을 가진 사람을 만났을 때와 비슷한 것 같다. 사람이 살아온 인생이 있듯이 땅도 마찬가지로 위치별 환경과 그 지역 특색이 묻어나는 역사, 즉 특색을 가지고 있다. 그야말로 많은 땅을 만났던 지난 1년이 필자의 인생에서 가장 흥미로운 시기였던 것 같다. 아무쪼록 이번 호에서는 지난 1년의 이야기 중에 땅에 대해서 많이 모르시는 분들을 위해 몇 가지 팁을 드리고자 한다. 임장 가기 전 반드시 해야 할 일독자분들 중에는 땅에 대한 전문적인 지식을 가진 분도 계시지만 아직 땅에 대해서 조금 어려워하는 분들도 계실 것이다. 땅에 대해 전문적인 지식을 갖고 계신 분들에게는 큰 문제가 아니겠지만 잘 모르는 분들이 어떤 주소를 받는 경우 어디서부터 알아봐야 할지 아마 막막하실 것으로 예상한다. 만약 부동산 혹은 지인들로부터 어떤 땅의 주소를 받았다고 가정해 보자. 독자분들은 무엇부터 하실 것인가. 아마 대부분은 포털사이트 지도에 접속해 주소를 입력해 볼 것이다. 그리고 로드뷰를 통해 해당 토지가 대략 어디에 있으며 주변 분위기는 어떠한지 살펴보시지 않을까. 그 이후에는? 아마 그다음부터 조금 고민이 들 것이다. 과연 무엇을 해야 하는가. 서문에서도 언급했듯이 사람에게 스펙이 있는 것처럼 땅에도 스펙이 있다. 그런 스펙을 어렵지 않게 확인할 방법이 토지이음에 접속하는 것이다. 토지이음에 접속해서 토지 주소, 지목, 면적, 용도지역, 용도지구, 개별공시지가, 행위가능여부, 건폐율, 용적률, 층수, 높이제한 등 땅에 대한 정보를 확인하자. 토지이음에는 생각보다 많은 정보가 있다. 이런 기본적인 정보들을 가지고 땅을 바라본다면 조금은 다른 시각으로 땅에 접근할 수 있을 것이다. 도시지역에 위치한 땅들에서는 쉽게 볼 수 없지만 관리지역이나 농림지역 같은 곳에 위치한 땅의 경우 도로가 붙어있는지 아닌지 확인이 어려운 경우가 있다. 인터넷 지도나 지적편집도에서는 도로가 있다고 하지만 실제로는 맹지인 경우도 많기 때문이다. 시골 땅의 도로를 확인하려는 경우 LH 공사에서 제공하는 씨리얼지도를 활용하는 것이 가장 현명하다. 씨리얼지도에서 주소를 입력하고 상세보기를 누를 경우 해당 토지의 도로 조건이 나오기 때문이다. 토지이음을 통해 대략적인 토지의 스펙을 확인하고 주변을 탐색한 후 도로 조건까지 확인한다면 임장을 떠날 준비는 어느 정도 끝났다고 본다. (땅이 답이다 (2) 세종시 도담동과 노호리 편 참고) 관청을 자주 활용하자어느 정도 임장 준비를 마쳤다면 떠나기 전 확인할 수 있는 것들은 최대한 챙겨보자. 토지에 대해 궁금한 점은 지역 부동산이나 인터넷 서핑을 통해 알아볼 수도 있지만 가장 빠르고 확실한 방법은 관청에 문의하는 것이다. 해당 땅이 위치한 관청의 여러 과, 이를테면 도시계획과, 건축과, 도로과, 허가과, 환경과 등이 아마 대상이 될 것이다. 어떤 땅에 집을 지을 수 있는지를 알아보려면 해당 관청 건축과에 연락해 주소를 알려주면 대략적으로는 알려줄 것이다. 또한 임야나 농지를 개발하려는 경우에는 허가과에 연락해 어떤 절차를 밟아야 하는지 대략적인 답을 받아 진행할 수도 있을 것이다. 필자가 만났던 대부분의 공무원은 친절하게 대해줬다. 독자분들도 땅에 대해 자세한 정보를 얻고 싶다면 해당 관청에 문의하는 것을 주저하지 말자. 계획관리지역이 답이다? 답이 아닐 수도 있다 집 짓기를 위해 땅을 찾는 분 중 계획관리지역만 고집하는 경우를 많이 봤다. 물론 계획관리지역이 활용도가 높기에 그럴 수 있지만 대부분의 계획관리지역은 보전관리지역보다 가격이 비싸다. 전원주택을 지으시는 분 중 건폐율과 용적률을 가득 채워 건축하는 경우를 많이 보지 못했다. 전원생활을 하기에는 어쩌면 계획관리지역의 건폐율과 용적률이 높을 수 있다는 것이다. 보전관리지역만 돼도 충분히 원하는 형태의 집을 지을 수 있다. 대략 보전관리지역의 건폐율은 20%, 용적률은 80%이다. 만약 집을 짓기 위해 100평의 보전관리지역을 매입한 경우(양평군의 조례에 따르면) 1개 층 면적 20평으로 총 4층까지 지을 수 있다. 면적을 충분히 활용할 수 있는 것이다. 전원주택을 찾는 이들을 보면서 대형 평수를 찾는 분들을 많이 보지 못했고 실제 거래도 잘 일어나지 않기 때문에 보전관리지역으로도 어느 정도 거래가 잘 이루어질 만한 주택을 지을 수 있는 것이다. 꼭 무리해서 계획관리지역만 찾을 필요는 없다. 물론 1개 층을 넓게 사용하고 싶은 사람들의 경우 계획관리지역이 맞을 수도 있지만 그것이 아니라면 보전관리지역도 좋은 선택지가 될 수 있다는 것을 말씀드리고 싶다. (땅이 답이다 (1) 양평군 오빈리와 송현리 편 참고) 또한 땅을 찾아다니면서 지목에 대해서도 자주 접하셨을 것이다. 지목이 ‘대’인 땅이라면 가장 좋겠지만 대부분 집을 짓기 위해 시골 땅을 찾다 보면 임야나 농지를 만나는 경우도 많다. 임야나 농지의 경우 개발행위허가나 농지전용허가 등을 받아서 집을 지으면 된다는 것은 많은 분들이 알고 계신다. 하지만 특수 지목에 대해서는 아직도 조금 낯설어하시는 분들이 있다. 네이버부동산 같은 곳에서 목장용지나 묘지 같은 토지를 보시고는 그대로 지나치시는 경우도 많은데 이런 특수 지목을 가진 토지는 잘만 건지면 큰돈이 될 수 있다. 예전 칼럼에서도 소개했듯이 목장용지나 묘지 같은 땅은 ‘대’와 크게 차이가 없는 땅들이 될 수 있다. 독자분들께서는 한정적으로 땅의 지목을 보는 것보다 다양한 지목의 땅을 보실 필요가 있을 것이다. (땅이 답이다 (10) 양평군 신애리와 화전리 편 참고) 지역 현황을 잘 파악하자 우리나라 모든 땅은 용도지역과 지구가 지정돼 있기 때문에 이들을 보는 것에 익숙할 것이다. 하지만 지역마다 지자체 혹은 정부기관에서 땅에 자체적인 제한을 두는 경우가 종종 있어 지방 땅을 살펴볼 때는 반드시 지역의 현황을 잘 파악해야 한다. 예전 칼럼에서 다뤘던 전라북도 군산시 무녀도리 땅의 경우 용도지역은 계획관리지역이지만 실제로는 집을 지을 수가 없었다. 왜냐하면 해당 토지는 고군산군도 새만금지역으로 묶여있기 때문이다. 고군산군도 새만금지역을 관리하는 주체는 군산시청이 아니었고 전라북도청도 아니었으며 정부 산하의 새만금개발청이었다. 이처럼 간단히 용도지역만 확인해서는 자세한 지역의 상황을 알 수 없기 때문에 지역 현황을 파악하는 것이 무엇보다 중요하다. (땅이 답이다 (6) 서천군 당정리와 군산시 무녀도리편 참고) 또한 제주도 땅들 역시 자체 조례로 제한을 걸어두는 경우가 많다. 제주 조례에는 절대보전지역, 상대보전지역, 관리보전지역이라는 개념을 도입하고 있으며 이는 제주도 땅을 매입하려는 분들에게는 반드시 알아야 할 지역 현황이다. 지방 땅들과 친해지려면 먼저 조례와 친해지는 연습을 해보자. 시골 땅 계약할 때 주의해야 할 점 도시에서 아파트나 건물 등을 계약할 때는 크게 문제가 되지 않겠지만 지방 땅을 매입하는 경우 체크해야 할 것들이 여럿 있다. 그중 가장 중요한 것이 바로 도로다. 앞에서 언급한 것처럼 도로가 붙은 땅인지는 LH씨리얼지도를 통해 대략 알 수 있다. 하지만 시골 땅의 경우 ‘도’자가 찍히지 않은 현황 도로에만 붙어 있어도 건축 허가가 나는 경우가 있다. 이런 경우 반드시 관청에 문의해 해당 토지에 붙은 도로가 현황 도로로 인정이 되는지 반드시 문의해 보자. 최근에는 현황 도로로도 허가가 안 나는 경우도 더러 있으니 반드시 관청에 문의하는 것이 좋겠다. 한편 전원주택지를 분양받는 경우 어떤 땅이 ‘도’자가 찍히지 않은 사도에 접한 상태에서 계약이 진행된다. 이런 계약을 진행하고자 하는 경우 반드시 전원주택을 분양하는 곳에서 제공하는 가분할도를 자세히 살펴볼 필요가 있으며 해당 프로젝트를 진행하고 있는 측량 사무실이나 건축사 사무실에 반드시 문의해야 할 것이다. 또한 시골 땅에는 ‘알땅’이라는 것이 존재한다. 분명 분양사무실에서 100평이라고 하여 분양받았는데 나중에 집을 지을 땅은 90평밖에 되지 않는 것이다. 이 경우 알땅은 90평이라고 보면 된다. 알땅은 집을 지을 수 있는 땅으로 도로에 사용되는 땅이 제외된 면적을 지칭한다. 부동산학을 전공한 사람으로서 지난 1년은 인생에서 가장 행복한 시간이었습니다. 특색 있는 땅들을 소개하기 위해 전국을 누비며 많은 땅들을 만나고 배우는 계기가 되었습니다. 전문에서도 언급하였듯이 땅은 사람과 비슷합니다. 땅마다 스펙이 다르고 쓰임새가 다릅니다. 모든 사람들이 가치가 있듯이 모든 땅도 가치가 있습니다. 아마 이 글을 읽는 많은 독자분께서 주위에 버려진 시골 땅을 가진 분들을 자주 보셨을 것입니다. 혹은 버려진 시골 땅을 소유한 분들도 많으실 것입니다. 현재 땅이 가치가 없다고 생각하실 수도 있지만 조금만 땅을 공부해 보시면 모든 인간에게 미래가 있듯이 모든 땅에도 미래가 있다는 것을 아실 것입니다. 저의 개인적인 견해이지만 부동산 중에 가장 재미있는 것은 땅인 것 같습니다. 아니, 모든 부동산의 기본은 땅입니다. 결국에는 땅이 답입니다. 나종익_주식회사 코드랩리얼티 대표이사중앙대학교에서 도시계획학부를 전공하고 석사를 졸업했다. 이후 영국 뉴캐슬대학교 건축대학원에서 수학하던 중, 한국으로 돌아와 IT회사를 창업했다. 현재는 공인중개사들을 위한 공동중개 매칭플랫폼을 서비스하는 주식회사 코드랩리얼티의 대표이사를 맡고 있다. 또한 코드랩 공인중개사무소의 소속중개사로 활동하고 있으며, 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트와 UI/UX 디자이너로도 활동 중이다.010-8992-9371realty@kodlab.co.kr인스타그램 @nice_to_land_you
-
- 전원생활
- 전원라이프
-
나종익의 땅이 답이다 12 토지 분석, 지난 1년간의 총결산
-
-
나종익의 땅이 답이다 11 토지 분석, 제주도 토평동과 신흥리 편
- 제주 생활은 많은 이에게 로망으로 여겨진다. 필자의 지인 중에는 직장을 그만두거나 휴직하고 제주로 이주해 짧으면 1개월 길게는 1년까지 지내는 경우가 생각보다 많다. 이번 칼럼에서는 전원주택의 성지라고 할 수 있는 제주에 위치한 토지에 대해 알아보고자 한다. 글 나종익(주식회사 코드랩리얼티 대표이사) 자문 성호건(주식회사 한국부동산개발연구소 대표이사) ‘떠나요~ 둘이서 모든 걸 훌훌 버리고~ OOO 푸른 밤 그 별 아래~ ’독자분들 중에 OOO에 들어가는 지명이 어디인지 모르는 분은 아마 없으리라 생각한다. 해당 노래는 1988년 발매된 가수 최성원 씨의 <제주도의 푸른 밤>의 첫 소절이다. 주변 지인들에게 <제주도의 푸른 밤>에서 가장 인상적인 부분을 물었더니 10명 중의 10명이 모두 노래가 시작하는 첫 소절인 ‘떠나요’를 떠올린다. 그만큼 많은 이가 일상에서 벗어나 제주도처럼 아름답고 여유로운 곳으로 떠나고 싶은 모양이다. 물론 필자도 첫 소절이 가장 강렬하게 느껴지긴 하나 노래를 계속 듣다 보니 첫 소절보다 중간에 나오는 “아파트 담벼락보다는 바달 볼 수 있는 창문이 좋아요. 낑깡밭 일구고 감귤도 우리 둘이 가꿔봐요.”라는 소절이 더 와닿았다. 부동산과 관련된 일, 특히 땅과 관련된 칼럼을 쓰는 사람이다 보니 자연스럽게 노래를 듣다가도 부동산 부분이 가사로 나오면 귀가 더 열리는 것 같다. 제주도 서귀포시 토평동 토지첫 번째로 소개할 토지는 서귀포시 토평동에 위치한 토지다. 토평동은 서귀포시 동남쪽에 위치한 곳으로 남북으로 길쭉한 모양이다. 한라산이 섬 한가운데 있어 제주도 중앙 대부분의 행정구역이 남북으로 긴 형태를 띠는 제주도의 여느 동과 다르지 않다. 토평동은 한라산이 북풍을 막아주고 서풍이 강한 곳이다. 전반적으로 온화하고 강수량이 많아 감귤 생산에 적합한 곳으로도 알려져 있다. 또한 서귀포 시내와도 가까워 여러 편의 시설들을 이용하는데 어려움이 덜하다. 위치가 위치인지라 토평동은 제주도가 본격적으로 개발되기 시작한 이래 여러 개발계획들이 발표되기도 했다. 지난 2010년에는 토평동 일대를 서귀포 제2관광 단지로 조성하겠다는 계획이 발표되기도 했는데 아쉽게도 현재는 별다른 이야기가 없는 것으로 봐서 계획 단계에서 그친 것으로 보인다. 또한 2012년 첫 삽을 뜬 제주헬스케어타운 같은 사업도 있었는데 당초 계획은 2012년부터 약 1조 6000억 원 가량을 투입해 토평동, 동홍동 일대에 대규모 의료관광단지를 조성하는 것이었다. 하지만 순조롭게 진행되던 사업은 자금난으로 5년 차인 2017년 공정률 60%에 약간 못 미치는 상태에서 중단됐다. 이후 제주국제자유도시개발센터(JDC)의 노력으로 공사가 재개될 움직임도 보였지만 코로나19와 최근 중국부동산 기업들의 줄도산 등으로 프로젝트가 온전히 완료되리라는 기대감이 점점 줄어드는 상황이다. 크기도 모양도 제각각인 현무암 돌담을 보면 무언가 필자의 라이프스타일과 비슷한 것 같아 괜히 더욱 정겹게 느껴진다. 토평동 2**번지 역시 전형적인 제주도 현무암 돌담으로 둘러싸였다. 토평동 2**번지의 지목은 과수원인데 과수원은 전, 답과 함께 대표적인 농지 중에 하나다. 보통 농지를 매입하기 위해서는 농지취득증명이라는 것이 필요한데 이를 위해 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서를 작성해 발급 신청을 해야 한다. 물론 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하거나 상속으로 취득할 때는 농지취득증명이 불필요한 경우도 있으나 대체로 농지취득증명이 필요하다. 하지만 제주도의 경우는 농지 취득에 있어 육지의 그것과는 많이 다르다. 제주도는 지난 2015년부터 <제주 농지기능관리 강화 방침>을 통해 농지를 엄격하게 관리하고 있다. 방침의 목적은 자경하지 않는 농지들을 조사해 농지 기능을 정상화시키고 농지 본래 기능을 회복해 목적대로 사용되도록 철저히 관리하는 것이다. 먼저 농지취득자격증명 발급은 대리 신청을 엄격하게 제한한다. 또한 제주도가 아닌 외지인들에게는 농업경영계획서 심사를 강화하기 위해 통작거리와 작물별 소득률 등 객관적인 자료를 근거로 자경이 가능한지를 심도 있게 판단한다. 사실상 외지인이 제주도 내의 농지를 매입하는 것이 쉽지 않은 상황이다. 토평동 2**번지 역시 제주도에 있는 농지로 외지인이 매입하기는 쉽지 않지만 최근 건축 허가를 받으려고 준비 중이라고 한다. 만약 매도자가 건축 허가를 받을 경우 농지전용으로 농지취득증명을 발급하는데 어려움이 없다. 한편 제주도는 지난 2017년 제주도 지역의 난개발을 막고자 표고 300m 이상에 대한 건축행위를 제한하는 도시계획조례의 개정을 추진했으나 지난 3월 도의회 환경도시위원회에서 재산권 침해 등의 논란으로 부결되자 전문가와 공무원으로 전담조직을 구성해 새로 도시계획조례 개정안을 만들었다. 지난 8월부터 입법절차에 돌입했는데 어떤 결과가 나올지는 아직 알 수 없다. 다만, 토평동 2**번지의 표고는 구글어스 기준으로 163m 정도이기에 애초에 건축 제한이 걸려있는 곳은 아니다. 또한 제주도에서 하수처리구역에 위치한 토지의 경우 공공관로에 오수관로를 연결해야 건축 허가가 나오는데 토평동 2**번지의 경우 하수처리구역이 아니어서 건축 허가를 할 경우 개인오수처리시설만을 설치하면 된다. 토평동 2**번지는 자연과 편의시설을 모두 쉽게 누릴 수 있는 입지가 상당히 뛰어난 곳이다. 서귀포 시내까지 차량으로 7분 정도면 도달하고 한라산 등반코스 중의 하나인 돈내코탐방로까지도 15분이면 갈 수 있으며 차량으로 30분 이내에 도달할 수 있는 골프장의 수가 10개도 넘는다. 제주도에서 각종 자연을 만끽하고 편의 시설까지 누릴 수 있는 흥미로운 땅, 토평동 2**번지로 어서 가보자. 제주도 남원읍 신흥리 토지두 번째로 소개할 토지는 서귀포시 남원읍 신흥리에 위치한 토지다. 신흥리가 위치한 남원읍은 제주도에서도 감귤 생산량이 가장 많은 곳인데 2016년 기준 제주도산 감귤 4개 중의 1개는 남원읍에서 생산된다고 한다. 대체로 제주 산남지역(한라산 남쪽 지역)의 귤이 우수한 편인데 그중에서도 남원읍의 귤은 최상품으로 인정받아 다른 지역에 비해 소득이 높았고 그로 인해 외지인들에 대한 텃새도 제주 다른 지역에 비해 적은 편이었다고 한다. 또한 남원읍은 제주 제2공항과도 거리가 그리 멀지 않고 기후가 전반적으로 온화해 여러 토지 투자자들에게 관심을 받아왔던 지역이기도 하다. 신흥리 7**번지의 지목은 전인데 실제로 현장에 방문해 보니 귤 밭으로 사용되고 있었다. 남원읍의 온화한 기후에는 감귤 생산이 제격이라 귤을 재배하는 듯했다. 토지이음을 통해 신흥리 7**번지를 자세히 살펴보니 다른 법령 등에 따른 지역, 지구 등에 특이한 것이 있었다. 경관보전지구3등급, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등이었는데 내륙의 토지에서는 보기 힘든 경우라 처음 보는 독자들은 당황하실 수도 있을 법한 용어다. 제주도는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 지역 이외에 조례로 절대보전지역, 상대보전지역, 관리보전지역이라는 개념을 도입해 토지 이용에 제한을 두고 있다. 각 보전지역에 대한 내용은 <표 1>과 같다. 절대보전지역은 제주 자연환경의 고유한 특성을 보호하기 위해 지정하는 지역으로 해당 지역에서는 국가 또는 제주도가 시행하는 등산로, 도로, 공중화장실 조성 등을 비롯해 형질 변경을 수반하지 않는 산림 사업, 기존에 건축된 종교시설의 증·개축, 도 조례로 정하는 무선설비, 상하수도시설, 문화재청장의 허가를 받은 행위 등만 가능하다. 사실상 개발이 불가능한 지역이라고 보는 것이 마음 편할 것이다. 상대보전지역은 자연환경의 보전과 적정한 개발을 유도하기 위한 지역이다. 마지막으로 관리보전지역은 지하수, 생태계자원 및 경관을 보전하기 위해 지정한 곳으로 지하수자원보전지구, 생태계보전지구, 경관보전지구 등 3가지로 나뉜다. 각각의 지구들은 4개에서 5개의 등급으로 나뉘는데 신흥리 7**번지는 앞에서 언급한 것처럼 경관보전지구3등급, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급인데, 토지의 일부가 경관보전지구3등급이고 대부분이 경관보전지구4등급이다. 경관보전지구 3등급은 시설물 높이 12m, 4등급은 시설물 높이 15m로 제한이 걸려있다. 경관보전지구 1등급의 경우 시설물 설치가 원칙적으로 불가능해 경관보전지구 4등급 정도면 제약이 크게 걸려있지 않다고 볼 수 있다. 또한 생태계보전지구5등급은 사실상 큰 제약이 없다고 봐도 되며 지하수자원보전4등급은 폐수배출, 폐기물 처리 시설, 생활하수 발생시설, 가축 분뇨 배출 시설 등을 설치할 수 있어 이 역시 제약이 많은 편이라 볼 수 없다. 만약 이런 지구 1등급 내지 2등급에 해당하는 토지는 제약이 많아 건축물 및 시설을 설치하기 어려운 경우가 많은데 이와 관련된 내용은 <표 1>에서 설명하겠다. 다행스럽게 신흥리 7**번지는 여러 보전지구에 걸쳐있지만 실제로 제약이 많은 편은 아니다. 위치 또한 상당히 좋은데 토지 바로 앞쪽에 여러 풀빌라들이 위치하고 상하수도 및 전기가 다 들어와 있어 허가를 받기도 어렵지 않아 보인다. 또한 근처에 올레길 4코스가 인접하고 도보로 약 7분이면 바다에 다다를 수 있어 필자로서도 탐나는 토지 중에 하나다. 이번 칼럼에서는 많은 이들이 로망으로 생각하는 제주도의 땅들에 대해 알아봤다. 제주도의 땅에는 누구나 관심을 갖지만 그만큼 사전에 많은 공부가 돼있어야 한다. 육지와 다르게 조례로 여러 제약들이 있으며 이런 제약들을 제대로 알지 못할 경우 로망이 실망이 될 수도 있다. 제주도의 멋진 분위기에 취해 덜컥 땅을 계약하는 우를 범하지 말자. 제주도 땅, 제대로 알고 사야 후회하지 않는다. 나종익_주식회사 코드랩리얼티 대표이사중앙대학교에서 도시계획학부를 전공하고 석사를 졸업했다. 이후 영국 뉴캐슬대학교 건축대학원에서 수학하던 중, 한국으로 돌아와 IT회사를 창업했다. 현재는 공인중개사들을 위한 공동중개 매칭플랫폼을 서비스하는 주식회사 코드랩리얼티의 대표이사를 맡고 있다. 또한 코드랩 공인중개사무소의 소속중개사로 활동하고 있으며, 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트와 UI/UX 디자이너로도 활동 중이다.010-8992-9371realty@kodlab.co.kr인스타그램 @nice_to_land_you
-
- 전원생활
- 전원라이프
-
나종익의 땅이 답이다 11 토지 분석, 제주도 토평동과 신흥리 편
-
-
나종익의 땅이 답이다 10 토지분석, 경기도 양평군 신애리와 화전리 편
- 경기 양평군 신애리와 화전리 편올해가 기록상 가장 더운 여름 중 하나일 것이라던 예측은 조금도 빗나가지 않은 듯하다. 이토록 뜨거운 올여름, 경기도 양평군은 무더위와는 또 다른 고속도로 이슈로 뜨거운 여름을 보내고 있다. 구글트렌드를 통해 서울양평고속도로가 얼마나 뜨거운지 알아보니 지난 5년간 구글에서 ‘고속도로’를 검색했을 때 함께 검색한 키워드 중 5위가 바로 서울양평고속도로였다. 1위~4위까지가 고속도로 통행료나 고속도로 교통상황 등인 것을 생각하면 서울양평고속도로에 대한 사람들의 관심이 얼마나 대단한지 알 수 있는 지표다. 진행 남두진 기자글 나종익(주식회사 코드랩리얼티 대표이사)자문 성호건(주식회사 한국부동산개발연구소 대표이사) 2023년 9월에는 양평읍 양근리에 양평군 최대 규모(1,600세대)의 아파트 단지가 입주를 시작한다. 사실 서울이나 수도권에서 1,600세대의 아파트 단지 입주는 그리 큰 이벤트는 아니지만 전원마을 이미지가 강했던 양평군에 역사상 최대 규모의 아파트 단지가 들어오는 것은 작은 일이 아니다. 이처럼 하루가 멀다고 빠르게 변화하고 있는 양평군의 지가는 지속해서 상승 중이다. 하지만 모든 땅이 그렇지는 않기에 이번 칼럼에서는 약간은 저평가된 토지들에 대해 알아보고자 한다. 또한 일반적으로 볼 수 있는 지목이 아닌 조금은 특이한 지목을 가진 토지에 대해서도 알아보겠다. 양평군 양평읍 신애리 토지첫 번째로 소개할 토지는 양평읍 신애리에 위치한 토지다. 신애리가 위치한 양평읍은 양평군 내 유일한 읍 지역이며 양평군의 행정, 교통, 산업의 중심지 역할을 한다. 양평군청, 국내 최대 규모의 스타벅스, 군립미술관, 장차 양평군 문화의 중심지가 될 물빛정원 도서관, KTX 양평역 같은 군민들을 위한 시설뿐만 아니라 양평군 내 상당수의 아파트 단지 역시 양평읍에 위치한다. 즉 오늘보다 내일이 더 기대되는 지역, 양평읍이다. 양평읍에는 총 12개의 리가 있고 그중에서도 신애리는 덕평리와 함께 아직은 시골 정취를 물씬 느낄 수 있는 지역이다. 양평읍 북쪽에 위치하며 옥천면 용천리와 맞닿은 신애리는 서울양평고속도로의 출구가 어디로 나든 수혜를 받을 수밖에 없는 곳이다. 양평 JCT와 남양평 JCT에서 모두 5km 정도 떨어진 곳으로 정확히 두 노선의 중간 지점에 위치하기 때문이다. 신애리에 괜찮은 땅이 나왔다는 이야기를 듣고 해당 토지의 토지이용계획도를 떼어보니 가장 눈에 띄는 것이 바로 ‘지목’이었다. 지목이란 토지의 주된 사용 목적에 따라 토지 종류를 구분, 표시하는 명칭인데 양평에서 봤던 대부분의 토지는 농지인 ‘전’/‘답’, 산지인 ‘임야’, 건축물이 있는 ‘대’/‘하천’/‘도로’/‘구거’ 등이었다. 오늘 소개할 신애리 2**번지의 지목은 바로 ‘묘지’였다. 직접 가보려고 하니 뭔가 오싹한 기분이 들었지만 다행히 해당 토지는 지목만 묘지이고 실제로 봉분은 없다고 해 안심됐다. 신애리 2**번지는 여러 사연이 있는 땅이었다. 일단 소유주가 일반인이 아닌 종중이었다. 종중에서 해당 토지를 매입해 종중 묘지로 활용하려던 것이다. 하지만 어떤 이유에서인지 종중에서는 해당 토지에 묘지를 설치하지 않았고 이번에 매물로 나오게 됐다. 그렇다면 지목이 묘지인 곳은 어떻게 활용할 수 있을까. 첫 번째는 토지를 매입해 지목대로인 묘지로 사용하는 경우다. 지목이 묘지라는 것은 묘지설치허가를 받았단 뜻인데 장사법으로 인해 묘지를 설치하는 기준이 꽤 까다로우므로 묘지설치허가를 받았다면 그만큼 가치가 있는 땅으로 보인다. 혹시나 묘지를 찾는 이들에게는 더할 나위 없는 땅인 셈이다. 두 번째는 해당 토지를 매입해 집을 짓거나 여타 다른 개발행위를 하는 경우다. 지목이 묘지인 토지에 집을 짓거나 다른 개발행위를 할 경우 개발행위허가를 받아야 한다. 보통 임야를 개발하는 경우 산지전용부담금을, 농지를 개발하는 경우 농지전용부담금을 내야 하는데 묘지는 산지도, 농지도 아니기 때문에 개발행위허가를 받아야 하긴 하지만 따로 부담금을 내지 않아도 되는 이점이 있다. 세 번째로는 묘지를 농지로 활용하는 경우다. 묘지는 앞에서도 설명했듯이 개발행위허가를 받아야 할 경우 부담금을 내지 않아도 되기에 굳이 농지로 지목을 변경할 필요가 없다. 농지로 활용하고 싶다면 지목 변경 없이 농사를 짓는 방법을 추천한다. 하지만 기본적으로 묘지가 없는 지목이 ‘묘지’인 토지는 농사를 짓기에는 아쉽다는 생각이 많이 든다. 집이나 묘지 모두 명당을 찾는다는 공통점이 있으므로 지목이 ‘묘지’인 곳은 풍수지리상 좋은 집터일 가능성이 크기 때문이다. 그렇기에 농사를 짓는 것보다 집을 짓거나 집터로 분양하는 편이 좋을 것으로 판단한다. 한편 시골 땅들을 보다 보면 지목이 ‘묘지’가 아닌데 실제 묘지가 있는 땅을 꽤 자주 접한다. 지주에게 묘지와 관련해 허락받고 설치했다면 문제가 안 되겠지만 토지 소유자의 동의 없이 묘지를 설치한 경우는 문제가 된다. 이와 관련해서는 분묘기지권이 있는데 토지 소유자의 승낙 없이 묘지를 설치하고 묘지 소유자가 20년 동안 평온하고 공연하게 묘지를 점유했을 때는 관습법에 따라 분묘기지권이라는 것을 취득한 것으로 인정한다. 토지 소유자로서는 억울한 일이지만 과거에는 지료마저 받을 수 없었다. 2021년에 이와 관련해 변화가 있었는데 토지 소유자의 토지 사용료 청구가 있으면 분묘기지권자는 사용료를 지급할 의무가 있다는 대법원 판결이 나온 것이다. 이로써 첫 번째로 묘지와 관련된 사례들에 대해 알아보았다. 지목이 ‘묘지’이지만 묘지가 없는 토지는 많지 않다. 좋은 집터를 찾는다면 이런 땅을 놓치지 말자. 양평군 용문면 화전리 토지다음 소개할 토지는 용문면 화전리에 위치한다. 용문면은 과월호에서 소개한 적이 있는 곳으로 양평읍에 이어 양평군 내에서 두 번째로 큰 행정구역이다. 이전 칼럼에서도 언급했듯이 용문면은 용문읍으로의 승격을 준비 중인 것으로 보인다. 양평군이 양평시로 승격하기 위해 반드시 선행돼야 하기 때문이다. 용문면의 중심지인 다문리에 들어선 다문지구 내의 아파트들이 입주를 완료하면 용문면이 읍으로 승격이 가능해질 것으로 보인다. 이번 칼럼에서 소개할 화전리 토지는 다문리의 남쪽에 있으며 용문 시내까지 차량 10분이면 다다를 수 있어 용문 시내의 인프라를 충분히 누릴 수 있는 곳이다. 용문의 중심인 다문리에서 화전리 1***번지로 갈 때 지나던 화전로는 유유자적하게 혼자 달리기 좋은 드라이브코스나 다름없었다. 화전로는 아기자기한 왕복 2차선 도로로 도로 양쪽으로 작은 마을과 꽃밭, 논, 하천 등이 계속해서 펼쳐지는 아름다운 길이었다. 토지에 다다르니 양평에서 가끔 볼 수 있는 하늘색의 거대한 축사를 볼 수 있었다. 과거 양평군에는 많은 축사가 있었지만 최근에는 다른 지역으로 이전하거나 폐축사가 늘어나는 추세다. 양평군에서도 이와 관련해 주거밀집지역과 일정 거리를 두고 가축사육을 제한하는 가축분뇨법 조례를 제정했고 2020년부터 실행되고 있다. 이처럼 최근 양평에서는 그다지 환영받지 못하는 축사가 있는 곳, 화전리 1**번지가 오늘 칼럼의 두 번째 주인공이다. 참고로 화전리 1**번지는 지목이 ‘목장용지’인데 <땅이 답이다> 칼럼에서 다뤄보면 흥미로울 것 같아 소개하도록 하겠다. ‘목장용지’에는 두 가지 종류가 있다. 첫 번째는 ‘축사 등의 부지’이고 나머지 하나는 ‘초지’이다. ‘축사 등의 부지’는 축산법 규정에 따라 가축을 사육하는 축사가 있는 곳이며 ‘초지’는 축산업이나 낙농업을 위해 초지를 조성한 토지다. 지목이 ‘목장용지’인 토지를 봤을 때 해당 ‘목장용지’가 ‘축사 등의 부지’인지 ‘초지’인지 확인해야 하는데 그 방법은 위와 같다. 한편 ‘목장용지’는 조금은 생소하겠지만 여러모로 이점이 많은 토지이기도 하다. ‘목장용지’는 농지가 아니기에 외지인이 농취증 등이 없어도 매입할 수 있고 ‘축사 등의 부지’는 5년 이상, ‘초지’는 조성 후 25년 이상 사용될 경우 허가 없이 신고만으로도 타목적 전용이나 지목변경을 할 수 있다. ‘목장용지’가 일정 기간(축사 등의 부지 5년, 초지 25년) 동안 활용되지 않았다고 해서 타목적 전용을 할 수 없는 것은 아니고 지자체장의 허가를 받으면 충분히 주택도 지을 수 있다. 이때는 허가가 가능하다고 해도 실제 실무자들이 안 내주면 그만이기 때문에 일정 기간 이상 지난 토지가 더욱 안전할 것이다. 화전리 1***번지는 ‘축사 등의 부지’인 ‘목장용지’로 일정 기간(5년)이 상 활용이 됐던 곳이다. 그야말로 집짓기 좋은 땅인 것이다. 다만 해당 토지의 면적이 커서 한 채의 전원주택을 짓기에는 큰 땅이라 땅을 매입해 분양하고자 하는 사람들에게 괜찮은 땅이 될 수 있을 것으로 보인다. 만약 화전리 1***번지처럼 일정 기간 이상 활용된 ‘목장용지’가 매물로 나올 경우 바로 관심을 가져보자. 이번 칼럼에서는 지목이 ‘묘지’이지만 묘가 없는 토지 그리고 일정 기간 이상 사용한 ‘축사 등의 부지’로서 ‘목장용지’와 같이 조금은 특이한 형태의 지목을 가진 땅들에 대해 알아봤다. 전원주택을 지으려고 하는 분들에게는 약간은 생소하겠지만 자세히 살펴보면 이런 지목을 가진 토지들이 훨씬 좋은 땅이 될 수도 있기에 독자들이 땅을 바라보는 시각을 넓힐 수 있는 계기가 되길 바란다. ‘세상은 넓고 할 일은 많다’지만 <땅이 답이다>에서는 ‘세상은 넓고 땅은 많다’이다. 다양한 땅의 세계, 결국엔 땅이 답이다. 나종익_(주)코드랩리얼티 대표이사중앙대학교에서 도시계획학부를 전공하고 석사를 졸업했다. 이후 영국 뉴캐슬대학교 건축대학원에서 수학하던 중, 한국으로 돌아와 IT 회사를 창업했다. 현재는 공인중개사들을 위한 공동중개 매칭플랫폼을 서비스하는 주식회사 코드랩리얼티의 대표이사를 맡고 있다. 또한 코드랩 공인중개사무소의 소속중개사로 활동하고 있으며, 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트와 UI/UX 디자이너로도 활동 중이다.010-8992-9371realty@kodlab.co.kr인스타그램 @nice_to_land_you
-
- 전원생활
- 전원라이프
-
나종익의 땅이 답이다 10 토지분석, 경기도 양평군 신애리와 화전리 편
-
-
나종익의 땅이 답이다 9 서울양평 고속도로 토지 분석, 경기 양평군 송학리와 복포리
- 경기 양평군 송학리와 복포리 편고속도로는 상당히 중요하다. 특히 중소도시에서 대도시와 연결되는 도로의 신설은 지역의 숙원사업이기도 하다. 최근 경기도 양평군은 두 개의 고속도로 이슈가 있었다. 첫 번째는 지난 5월 개통한 제2외곽순환고속도로 화도-양평 구간이고 나머지는 서울양평고속도로다. 이번 칼럼에서는 두 개의 고속도로 중 요즘 가장 뜨거운 서울양평고속도로의 개정안(강상면)과 기존안(양서면) 인근의 토지에 대해 분석하도록 하겠다. 필자는 서울양평고속도로의 정치적 논쟁에 뛰어들고 싶지는 않고 그럴만한 능력도 되지 않는다. 다만 두 개의 노선(개정안·기존안)이 각각 어떠한 배경으로 나오게 되었는지에 관해 이야기해 보겠다. 진행 남두진 기자글 나종익(주식회사 코드랩리얼티 대표이사)자문 성호건(주식회사 한국부동산개발연구소 대표이사) 서울양평고속도로로 여의도가 뜨겁다. 문제의 발단은 서울양평고속도로의 종점이 영부인 일가의 땅이 위치한 곳으로 변경되면서부터다. 사실 2018년 2월에 발표된 2030양평군 기본계획에 따르면 국도 6호선(이하 6번 국도)의 개선방안으로 강상면 JCT가 계획돼있었다. 물론 도시군기본계획은 법적 구속력이 있는 것은 아니지만 그래도 논의가 전혀 없었던 것은 아니라는 이야기다. 윤석열 대통령이 취임하기 전부터 이런 이야기가 나왔으니 크게 이슈화되리라 생각은 하지 않았지만 최근 서울양평고속도로가 뜨거운 감자인 것을 보니 여의도의 문법은 일반인의 머리로는 도저히 이해할 수 없는 영역인 것 같다. 아무튼 양평에서 사업을 영위하는 필자로서는 연일 양평이 언론에 오르내리는 것이 나쁘지만은 않다. 양평에서 일한다고 하면 많은 이들이 양평해장국이나 영등포구 양평동을 이야기해서 조금은 아쉬웠는데 서울양평고속도로를 통해 많은 관심을 끌게 되었으니 말이다. 양평군 강상면 송학리 토지첫 번째로 소개할 토지는 양평군 강상면에 위치한 토지다. 강상면은 경기도 광주시나 성남시 등지에서 양평으로 진입하는 차량들이 지나는 곳으로 남한강을 사이에 두고 양평읍과 마주하고 있다. 강상면과 양평읍을 잇는 양근대교를 중심으로 여러 아파트 단지들이 위치하며 강변 따라 여러 숙박시설과 레저시설 등이 밀집해있다. 강상면은 양평에서 그다지 주목을 많이 받던 곳은 아니었는데 최근 서울양평고속도로 종점 변경으로 최근에 많은 이들의 관심을 받는 곳이 됐다. 아래 <그림 1>은 서울양평고속도로의 기존안과 개정안에 관한 지도다. 이번 칼럼에서 소개할 송학리 7**번지는 바로 개정안에 인접한 토지다. 초복을 며칠 앞둔 7월 어느 날, 송학리 7**번지에 방문했다. 파노라마처럼 이어지는 싱그러운 초록빛의 농경지는 무더위에 지친 우리 임장팀을 반겨줬고 그 안에서 촘촘하게 자라고 있는 벼들은 마치 마을을 지키는 장승같아 보였다. 단단해 보이는 벼들 때문이었을까, 아니면 파노라마처럼 이어지는 싱그러운 초록빛의 향연 때문이었을까. 송학리 7** 번지는 상당히 인상 깊은 땅이었다.송학리 7**번지의 모양은 상당히 특이하다. 길쭉한 사각형의 땅이다. 직사각형이라고 하기에는 너무 긴 소위 ‘뭘 하기에 쉽지 않은 땅’이다. 사실 여러 토지 전문가들은 토지를 투자할 때 가장 피해야 하는 것이 이상한 모양의 땅이라고들 한다. 송학리 7**번지도 예전 같았다면 그렇게 생각했을지 모르겠지만 최근 흐름은 약간 다른 것 같다. 과거에는 환영받지 못했던 이런 모양의 땅들이 최근에는 설계기법이 진화하면서 예상하지 못했던 가치를 만드는 경우가 종종 있기 때문이다. 건축물 배치에 따라 못생긴 토지의 활용도를 더욱 높일 수 있는 것이다. 송학리 7**번지는 땅의 모양이 애매하다고 할 수 있지만 예상하지 못한 가치를 낼 것으로 기대된다. <그림 1> 소위 업자들이 이야기하는 ‘맛이 있을 법한 땅’이다. 이런 맛이 있을 법한 땅이 서울양평고속도로 종점의 개정안으로 더 맛있어 보일지 모르겠다. 송학리 7**번지는 남양평 IC 약 5분이면 도달할 수 있는 거리에 있기 때문이다. 서울양평고속도로의 종점이 강상면 쪽으로 확정될 경우 큰 수혜를 볼 수 있는 것이다. 최근 국토교통부장관의 발표에 따라 서울양평고속도로는 백지화됐지만 대통령실에서는 최근 지역 주민들의 의견이 중요하다며 불씨는 남겨두었다.그렇다면 양평군은 왜 서울양평고속도로의 종점을 변경하려 했을까. 그 해답은 양평읍 및 양평의 동쪽에 있다. 양평군으로서는 양평읍과 함께 양평의 동쪽이 좀 더 주목받았으면 하는 바람이 있던 것으로 보인다. 그동안 양평군은 서울에서 가까운 쪽, 두물머리(양서면) 인근이나 서울양양고속도로에서 쉽게 닿을 수 있는 서종면쪽을 중심으로 발전해오면서 군청 소재지인 양평읍으로서는 자존심이 약간은 구겨지는 상황이었다. 외지인들이 양평읍보다는 양평군의 서쪽에 많이 몰리는 약간은 특이한 형태의 지역 발전이 이뤄졌다고 볼 수 있었다. 다행히 양평의 동쪽에 해당하는 용문면이 발전하면서 그나마 구색은 갖췄지만 서울에서 가까운 쪽의 양평(서종면, 양서면, 옥천면)과 강원도에서 가까운 쪽의 양평(양동면, 단월면, 청운면 등)은 그 차이가 생각보다 꽤 있었다. 양평군은 군의 중심인 양평읍과 양평군의 동쪽이 함께 발전해야 한다는 판단에 따라 서울양평고속도로의 종점을 강상면 병산리로 정한 것으로 보인다. 병산리에 고속도로가 연결되면 양근대교를 타고 양평 읍내로의 진입이 용이하며 동쪽으로도 수월하게 갈 수 있기 때문이다. 물론 개정안대로 강상면에 고속도로 종점이 생기면 6번 국도의 교통량 분산이 기존안보다 덜 될 수 있다는 아쉬움은 있다. 6번 국도의 교통량이 어마어마하고 이를 해결해야 하는 것이 양평군에는 또 다른 숙제로 남겨지기 때문이다. 만약 개정안으로 확정이 되어 고속도로가 생긴다면 송학리 7**번지의 접근성은 상당히 좋아질 것으로 보이며 양평읍과 양평군의 동쪽에도 많은 기회가 찾아올 것으로 판단된다. 양평군 양서면 복포리 토지 두 번째로 소개할 토지는 양서면 복포리에 위치한다. 두물머리나 양수리로 유명한 양서면은 서울이나 하남, 남양주 등지에서 양평으로 진입할 때 가장 먼저 만나게 되는 곳이다. 양평을 홍보하는 책자나 자료들을 봐도 대부분 두물머리가 빠지지 않는 것을 보면 확실히 양서면은 양평군의 대표 얼굴이다. 양평의 얼굴로 인식돼서인지 양서면은 양평군 내에 위치한 전원주택을 찾는 고객들에게 가장 인기가 높다. 이런 수요를 반영하듯 이미 여러 전원주택이 지어지기도 했다. 당연히 다른 곳보다 가격은 비싸지만 거래도 많이 일어난다. 그만큼 환금성이 좋다고 이해할 수 있겠다. 해당 지역이 주목받는 또 다른 이유는 바로 서울양평고속도로(기존안) 종점 인근이기 때문이다. 복포리 2**번지는 6번 국도변에서 차량으로 약 3분 정도 소요되는 곳에 있다. 초행길이라면 약간은 부담스러울 수 있는 산길을 지나야 다다를 수 있다. 부담스러운 턴을 두 번 정도 하니 고급스러운 주택이 하나둘 보이기 시작했다. 강이 보인다는 이야기를 미리 들었는데 막상 진입하니 강이 보이지 않아 약간 당황스러웠다. 드론을 띄워 2층 높이(약 7~8m)로 맞춰보니 남한강이 한눈에 들어왔다. 해당 토지는 좋은 점이 몇 개 더 있었는데 일단 지목이 대였고 토지 뒤편에 약 4,000평가량의 보전국유림이 자리했었다. 활용 가치가 더 높은 준보전국유림이었으면 좋았겠지만 그래도 국유림이 있다는 것은 집 뒤편이 개발되지 않는다는 뜻이므로 충분히 가치가 있다고 할 수 있겠다. 국유림에 대한 자세한 설명은 와 같다. <그림 2> 한편 복포리 2**번지는 6번 국도의 정체가 시작되는 지점이다. 멋진 드라이브 코스가 많아서인지 양서면을 지나는 6번 국도 구간(양서면 복포리-남양주 삼패동)은 평일 출퇴근 시간과 주말에 극심한 정체를 보인다. 지난 1998년 이곳의 정체 완화를 위해 팔당대교-양평 구간을 왕복 4차선으로 확장했음에도 불구하고 지속적인 수도권의 인구 증가, 하남시, 남양주시 등의 택지개발, 양평군의 인구 증가 등으로 인한 통행 수요가 증가하며 양서면은 수도권에서 교통체증이 가장 심각한 곳 중의 하나가 됐다. 교통량정보제공시스템에 따르면 지난 2022년 6번 국도의 양서면 조사지점은 일일 통행량이 46,593대로 남양주시 와부읍 도곡리의 50,773대에 이어 6번 국도에서 두 번째로 교통량이 많았으며 양평의 동쪽이자 홍천군과 맞닿은 청운면 갈운리(3,347대)보다 10배 이상 많은 교통량을 기록했다. 이런 극심한 교통체증을 해결하는 것이 양평군에는 가장 큰 숙제 중의 하나였다. 그러던 중 지난 2008년 처음으로 서울양평고속도로에 대한 논의가 시작됐고 2021년 드디어 예비타당성조사를 통과했다. 처음 논의된 지 13년 만에 이뤄낸 쾌거였다. 당시 종점은 양서면에 있었는데 양서면에서 하남시 감일동을 연결해 6번 국도의 교통량을 분산한다는 것이 골자였다. 양평군 입장에서는 6번 국도의 교통량 분산 측면에서는 환영받을 만한 일이었으나 양평군의 발전을 양평읍이 포함된 동쪽으로 끌고 오고자 했던 양평군청에는 다소 아쉬움이 있었던 것 같다. 복포리 2**번지는 사실 서울양평고속도로가 기존안대로 되면 더욱 가치가 높아지겠지만 개정안으로 바뀌어도 크게 가치가 떨어질 일이 없는 집짓기 완벽한 토지다. 다만 위치가 위치인지라 지가는 살짝 높다는 것은 염두에 두자. 이번 칼럼에서는 요즘 가장 뜨거운 이슈인 서울양평고속도로의 종점 인근 토지에 대해 알아봤다. 아직 고속도로의 종점이 결정되지 않은 관계로 기존안과 개정안 인근의 토지들을 모두 살펴보면서 왜 고속도로 종점이 해당 지역에 계획됐는지 분석해 보았다. 전문에서 언급했듯이 필자는 정치에 대해 잘 알지 못하며 논쟁하고자 이번 칼럼을 쓴 것이 아니다. 기존안과 개정안 모두 양평군의 고민거리를 해결하기 위한 노선이었기에 더더욱 신중하게 접근하고자 했다. 서울양평고속도로가 어떻게 결정될지는 모르겠지만 어느 곳이 됐든 서울로의 접근성은 더욱 좋아질 것이다. 지금이 양평 땅을 매입할 절호의 기회로 보인다. 이번 기회에 양평 땅에 더욱 관심을 가져보길 바란다. 나종익_주식회사 코드랩리얼티 대표이사중앙대학교에서 도시계획학부를 전공하고 석사를 졸업했다. 이후 영국 뉴캐슬대학교 건축대학원에서 수학하던 중, 한국으로 돌아와 IT회사를 창업했다. 현재는 공인중개사들을 위한 공동중개 매칭플랫폼을 서비스하는 주식회사 코드랩리얼티의 대표이사를 맡고 있다. 또한 코드랩 공인중개사무소의 소속중개사로 활동하고 있으며, 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트와 UI/UX 디자이너로도 활동 중이다.010-8992-9371realty@kodlab.co.kr인스타그램 @nice_to_land_you
-
- 전원생활
- 전원라이프
-
나종익의 땅이 답이다 9 서울양평 고속도로 토지 분석, 경기 양평군 송학리와 복포리
-
-
나종익의 땅이 답이다 8 토지 분석, 기장읍 죽성리와 물금읍 증산리 편
- 부산 기장군 기장읍 죽성리와 경남 양산시 물금읍 증산리 편우리나라 제2의 도시이자 2030 엑스포를 통해 다시 한번 도약을 꿈꾸는 부산광역시는 1년 내내 즐길 거리가 넘쳐나는 매력적인 곳이다. 최근 MZ 세대들이 부산을 즐기는 방법은 이전 세대들과는 사뭇 다른 것 같다. 부모 세대들은 보통 해운대에서 해수욕하고 태종대와 자갈치 수산물 시장을 들른 후에 동래나 해운대에서 온천을 하는 코스를 주로 택했다면 MZ 세대들은 해운대에 숙소를 잡은 후 수영만에서 요트를 타고 송정해수욕장에서 서핑을 즐기며 기장의 대형 카페에서 SNS에 올릴 사진을 찍은 후 광안리에서 불꽃놀이나 드론 쇼를 즐기는 코스를 선호하는 듯하다.글 나종익(주식회사 코드랩리얼티 대표이사)자문 성호건(주식회사 한국부동산개발연구소 대표이사) 이렇듯 우리나라 제2의 도시 부산은 관광객들에게는 상당히 매력적인 곳으로 평가받지만, 도시의 흥망성쇠와 관련지어 보면 고민거리가 많을 수밖에 없는 곳이 돼버렸다. 먼저 부산의 인구구조를 자세히 살펴볼 필요가 있는데 눈여겨봐야 할 점은 15~39세 인구 비중이 광역시 중에서 가장 낮은 반면 65세 이상 고령인구의 비중은 광역시 중에서 가장 높다는 것이다. 인구구조에 문제가 생기니 자연스럽게 일자리가 줄어들었고 이는 부산에 거주하는 20대의 상당수가 서울 및 수도권으로 빠져나가는 계기가 됐다. 또한 30대들에게도 집값이 상대적으로 저렴하고 정비가 잘 된 부산 주변의 위성도시(양산 물금읍, 김해시 주촌면 등)로 이동하는 경향이 나타나고 있다. 이번 칼럼에서는 부산의 주변 도시들 중 젊은 층의 인구 유입이 늘고 있는 지역의 전원주택 건축이 가능한 토지들을 분석해 보도록 하자. 부산 기장군 기장읍 죽성리 토지첫 번째로 소개할 토지는 부산광역시 기장군 죽성리에 위치한 토지다. 기장군은 부산광역시 동북쪽에 있으며 울산광역시 울주군과 맞닿은 부산의 유일한 군(郡)이다. 정관신도시와 일광신도시로도 유명한 기장군은 1995년 부산광역시로 편입된 이후에도 인구가 꾸준히 늘고 있으며 젊은 부모들이 많이 거주하는 활기찬 동네로 여겨진다.과거 미역이나 멸치 등 해산물이 유명했던 기장군이 최근 MZ 세대들에게 많은 사랑을 받고 있는데 이는 기장에 여러 즐길 거리가 생겼기 때문인 듯하다. 기장에는 롯데월드부산, 오시리아관광단지, 아울렛, 아난티힐튼과 같이 숙박, 쇼핑, 레저를 한 번에 즐길 수 있는 데다 새로운 것을 찾아다니는 젊은 세대들의 니즈가 겹치면서 SNS 핫 플레이스로 떠오르고 있다. 특히 이번 칼럼에서 소개할 죽성리는 죽성리왜성이 지역에서 유일하게 조금 알려진 곳이었지만 최근에는 죽성성당에서 찍은 인생 사진들이 SNS를 타고 퍼지면서 작은 동네에 작지 않은 변화가 일고 있다.죽성리 4**번지를 처음 찾았을 때 해당 필지가 일종의 하구라는 점이 인상 깊었다. 하구란 하천이 바다나 다른 수역으로 흘러들거나 연결되는 지점인데 해당 필지도 동해와 죽성천이 만나는 지점에 있어 하구로 여겨진다. 문득 해수욕장이 보이는 고급 호텔이나 풀빌라도 좋지만 바다와 하천이 만나는 이곳에 나만의 작은 별장이 있으면 좋겠다는 생각을 하게 됐다. 바로 토지이음을 통해 해당 주소를 검색해 보니 지목이 ‘전’이었다. 건축 허가 없이 농막 형태의 세컨드하우스를 지을 수 있겠다는 생각이 들어 잠시 설렜다. 하지만 최근 입법예고된 농지법 개정안에 따라 이러한 세컨드하우스를 앞으로는 보지 못할 수도 있었다. 최근 정부는 농지법 개정안을 입법예고했는데 그 내용은 아래와 같다.농지법 개정안을 살펴보면 가장 큰 변화는 역시 면적과 관련하고 있다. 기존에는 토지의 크기에 상관없이 연면적 20㎡ 이하면 농막을 설치할 수 있었지만 개정안에 따르면 200평의 토지에 설치할 수 있는 농막의 크기는 7㎡다. 또한 기존에는 주거 목적이 아닌 경우 일시 휴식이 가능해 취침할 수도 있었는데 개정안은 야간 취침 및 숙박 자체를 금지하고 있다. 즉, 세컨드하우스로 활용할 수 있는 여지를 사전에 차단한 것으로 보인다.농지는 식량안보와 관련된 것으로 국가 차원에서 엄격하게 관리하는 것이 맞지만 최근 흐름과 연결 지어보면 좀 아쉬운 점이 많았다. 최근 중개하면서 지켜본 바에 따르면 농막은 30년 가까이 도시에서 생활하던 베이비붐세대가 은퇴하며 자연스럽게 귀촌하기 위한 ‘부담 없는 중간단계’였다. 시골 출신이더라도 도시에서 수십 년을 살아 시골로 내려가기가 약간은 부담스러운 이들에게 농막은 단순히 세컨드하우스가 아닌 ‘인생 2 막을 시작하는 나에게 전원생활이 맞을까’라는 고민에 대한 답을 줄 수 있는 공간이었던 셈이다. 또한 최근 젊은 층들에도 시골은 하나의 트렌드로 자리 잡아가고 있는 시점이기도 했다. ‘5도 2촌’, ‘러스틱라이프’ 등의 용어가 등장하면서 소멸하던 지방 도시에 젊은 층들의 방문은 한 줌의 빛과 같은데 최근 농지법 개정안이 입법예고되며 이런 흐름이 꺾일 수도 있었다. 다행히 농림부는 농지법 개정안 입법예고 절차를 중단한다고 밝히면서 농막에 관심을 갖던 이들은 희망을 가질 수 있게 됐다. 어찌 됐건 죽성리 4**번지는 농막을 놓아도 좋을만한 땅이며 주거지로서도 꽤 매력적이다. 대도시에 속해 있으면서 조용한 시골 바다의 정취를 느낄 수 있는, 바다와 하천이 만나는 하이브리드 같은 곳. 죽성리로 떠나보자. 경남 양산시 물금읍 증산리 토지양산시는 인구수 기준으로 경상남도에서 세 번째로 큰 도시다. 최근에는 약간 주춤하지만 인구가 지속적으로 늘어 2018년에는 비수도권 도시 중 인구증가율 1위를 기록한 적도 있다. 양산시의 인구가 꾸준히 증가하는 이유는 바로 양산시가 김해시와 함께 부산광역시의 위성도시로 완전히 자리 잡았기 때문이다. 특히 양산의 물금신도시는 부산권에서 개발 중인 사업 중에서 규모가 가장 클 뿐만 아니라 면적 기준으로도 세종시를 제외하고 대한민국에서 가장 큰 규모다. 이렇듯 물금신도시는 총 3단계에 걸쳐 개발이 이뤄졌는데 이번 칼럼에서 두 번째로 소개할 토지인 증산리 1**번지 역시 3단계에 포함된 단독주택용지다. 물금신도시 내의 단독주택용지는 분양 시부터 상당한 관심을 끌었다. 2012년에는 물금지구 내 128필지를 분양하는데 무려 1만 8230명이나 몰린 적도 있었다. 2012년이면 전국적으로 부동산 경기가 그다지 호황이 아닌 시기였음에도 불구하고 128 대 1이나 되는 경쟁률을 보인 것은 다소 놀라운 일이었다.증산리 1**번지는 부산지하철 증산역까지 도보로 10분 안팎이면 다다를 수 있는 도심형 단독주택용지다. 용도지역은 제1종 일반주거지역이며 조례에 따라 4층 이하의 건축물만 지을 수 있다. 다만 해당 지역은 일조권에 의한 높이 제한이 있는데 9m 이하는 대지의 북쪽으로 이격 거리 1.5m, 9m 초과는 그 부분 높이의 50%를 띄어야 하는 규정이 있다. 아래 예시와 같이 총 15m 정도 높이의 건축물을 짓는 경우 9m까지는 북측 대지경계선까지 1.5m만 띄우면 되지만 9m를 초과하는 부분부터는 건물 높이의 절반에 해당하는 거리를 띄어야 한다. 즉, 4층의 높이가 12m이니 북측 대지경계선까지 6m를 띄어야 하는 것이다. 반대로 얘기하면 일조권 사선제한을 받지 않는 땅을 찾을 때에는 해당 토지의 북쪽에 무엇이 있는지 살펴보면 된다. 북쪽에 다른 주택이 있다면 사선제한이 있겠으나 주택이 아닌 도로가 북쪽에 있다면 일조권 사선제한과 상관없이 원하는 형태로 건축물을 지을 수 있다. 이 경우 정해진 용적률까지 수직으로 지을 수 있으므로 북쪽에 주택이 있는 것보다 도로가 있는 것이 훨씬 경제적이다.한편 현재 부산이나 다른 도시에서 증산리 1**번지에 가려면 중앙고속도로 물금IC에서 빠져서 약 10분 정도를 크게 돌아와야 한다. 물금IC에서 증산리 1**번지까지 직선거리는 실제로 700m밖에 되지 않지만 크게 우회해 들어와야 하기에 차량으로는 약 5.2km 정도 된다. 거리상으로는 가깝지만 IC를 빠져나와서 10분 이상 가야 해 체감상으로는 고속도로를 타는 것이 꽤 멀게만 느껴졌다. 하지만 약 1년 반 정도가 지나면 이런 불편은 사라질 것으로 보인다. 물금IC 바로 아래쪽에 남물금IC가 생기기 때문이다. 남물금IC는 양산의 중심도로인 메기로와 연결될 예정이라 증산리 1**번지의 도로 접근성은 상당히 높아질 것으로 판단한다. 양산시는 전문기관의 용역 결과 물금IC를 통과하는 차량의 80%가 남물금IC를 이용할 것으로 전망했으며 이는 남물금IC 인근의 지가에도 상당한 영향을 줄 것으로 보인다. 양산에 관심이 있는 독자분들은 남물금 쪽에 관심을 가져보길 바란다. 역시 땅이 답이다. 이번 칼럼에서는 부산시 인근의 토지에 대해 알아봤다. 단순하게 토지 특성보다는 부산시와 인근 지역의 관계, 인구 구조 등 좀 더 거시적인 측면에 집중하려고 했다. 토지 자체의 특성 분석은 기본이지만 그보다 좀 더 거시적인 시각으로 토지를 바라보는 것 또한 중요하다. 지역이 어떻게 변해왔고, 변하고 있으며, 변해 갈지 대략 예상해 본다면 땅을 판단하는 데 도움이 될 것이다.이런 지역의 미래 모습에 대해 궁금하다면 시청이나 군청 홈페이지(도시기본계획 수립권자 : 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수)에서 도시기본계획을 검색하면 살펴볼 수 있다. 물론 도시가 기본계획에 따라 똑같이 되는 것은 아니겠지만 시나 군에서 가진 기본적인 생각들이 담겨있으므로 대략 판단해 볼 수는 있을 것이다. 나아가 최근 농지법 개정안처럼 법이 바뀌는 것에도 관심을 기울인다면 더욱 좋다. 독자분들이 좋은 땅을 만나길 바란다. 나종익_주식회사 코드랩리얼티 대표이사중앙대학교에서 도시계획학부를 전공하고 석사를 졸업했다. 이후 영국 뉴캐슬대학교 건축대학원에서 수학하던 중, 한국으로 돌아와 IT회사를 창업했다. 현재는 공인중개사들을 위한 공동중개 매칭플랫폼을 서비스하는 주식회사 코드랩리얼티의 대표이사를 맡고 있다. 또한 코드랩 공인중개사무소의 소속중개사로 활동하고 있으며, 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트와 UI/UX 디자이너로도 활동 중이다.010-8992-9371 realty@kodlab.co.k
-
- 전원생활
- 전원라이프
-
나종익의 땅이 답이다 8 토지 분석, 기장읍 죽성리와 물금읍 증산리 편
-
-
나종익의 땅이 답이다 7 토지 분석, 경기도 양평군 삼성리와 가현리 편
- 토지 분석, 경기도 양평군 삼성리와 가현리 편집 짓기 고려 요소에는 여러 가지가 있지만 무엇보다 중요한 것은 바로 ‘도로’다. 이번 칼럼에서는 전원주택을 짓기 위한 땅을 매입할 때 만나게 될 도로와의 관계에 대해 알아보고자 한다. 진행 남두진 기자글 나종익(주식회사 코드랩리얼티 대표이사)자문 성호건(주식회사 한국부동산개발연구원 대표이사) 때늦은 꽃샘추위가 기승을 부리던 4월 어느 날, 오랜만에 이모님께 연락이 왔다. 누군가 이모님이 갖고 계신 강원도 홍천 땅을 매입하겠다고 해 고민 중이신 듯했다. 이모님은 현시점에 해당 토지를 매도해도 되는지, 매수 희망자가 제시한 가격은 적정한지, 만약 전원주택을 짓는다면 비용이 얼마 정도인지에 대해 물어보셨다. 이에 필자는 이모님께 바로 주소를 받아 ‘카카오맵’에 접속해 대략적인 위치를 파악하고 ‘토지이음’을 통해 토지의 기본 정보에 대해 알아본 후 ‘시리얼지도’를 활용해 해당 토지가 도로에 접했는지를 확인했다. 하지만 아쉽게도 해당 토지는 맹지인 것으로 확인됐기 때문에 직접 집을 짓기는 어려울 것 같다고 이모님께 말씀드렸다. 이모님은 30여 년 전 해당 토지를 매입할 때 분명 매도인이 해당 토지에 집을 지을 수 있다 했다며 다시 알아봐달라고 하셨지만 필자가 도와드릴 수 있는 것은 없었다. 아마 독자분들 주변에도 이모님 같은 분들이 꽤나 있을 것이다. 이는 지금처럼 정보가 투명하지 않던 20~30여 년 전 직접 땅에 가보지도 않은 채 땅을 매입하는 사례가 많았기 때문이다. 경기 양평군 삼성리 토지이번 칼럼에서 첫 번째로 소개할 토지는 1,000년이 넘는 세월 양평군의 랜드마크 역할을 해왔던 용문사에서 그리 멀지 않은 용문면 삼성리에 위치한 곳이다. 용문면은 양평읍보다는 인구나 경제 규모가 크지 않지만 중앙선 용문역을 기반으로 양평지역 동부의 중심지 역할을 해왔었다. 현재 용문면의 인구는 18,000여 명 정도인데 양평군 첫 역세권 계획도시인 다문지구에 건설 중인 아파트들의 입주가 완료되면 용문면의 인구는 2만 명을 돌파할 것으로 예상된다. 자연스럽게 용문읍으로의 승격도 준비할 것이다. 용문면의 인구가 2만 명이 언제 넘을지는 용문 지역 주민들뿐만 아니라 시 승격을 준비하고 있는 양평군 전체 주민들에게도 중요한 사항이다. 시 승격 요건은 인구 2만 명 이상의 읍 2곳을 포함해 전체 인구가 15만 명 이상이 되거나 인구 5만 명 이상의 읍 1곳이 있어야 한다. 양평군에서 가장 인구가 많은 양평읍의 경우 인구가 5만 명은커녕 고작 3만 명을 살짝 넘는 수준이라 용문면이 인구 2만 명을 넘어 읍으로 승격하는 것이 양평군에게는 시로 승격할 수 있는 가장 빠른 방법일 테다. 이처럼 양평군에서 가장 핫한 지역인 용문면에 위치한 삼성리는 서쪽으로 양평읍과 맞닿아있어 시내로의 접근성이 상당히 우수하다. 또한 삼성리의 중간을 가로지르는 흑천을 따라 조성된 용문로는 드라이브 코스로도 많은 사랑을 받을 만큼 멋진 광경을 자랑한다. 용문면 삼성리 9**번지는 카카오맵이나 네이버지도로 살펴볼 경우 맹지처럼 보이지만 위성지도로 바꿔서 보면 분명히 길에 접한 것처럼 보인다. 해당 토지에 접한 길이 실제 도로인지 알아보기 위해 주소를 찾아(카카오맵에서 주소를 알고자 하는 곳에 마우스를 두고 오른쪽을 클릭하면, ‘여기 주소 보기’를 할 수 있다) 토지이음을 통해 확인을 해보니 지목이 답이었다. 읍·면 지역에서는 현황 도로만으로도 건축 허가가 나는 경우가 많아 해당 길이 현황 도로로 인정받을 수 있을지 알아보았다. 현황 도로란 법령에 의해 신설 또는 변경에 대한 고시되지 않은 도로를 뜻한다. 즉, 지적도에 표기되어 있지 않지만 주민들이 오랫동안 통행로로 이용하고 있는 관습법상 도로가 이에 해당한다. 여기서 법령에 의한 도로(「건축법」에 의한 도로)란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」, 그 밖의 관계 법령에 따라 고시된 도로를 말한다. 현황도로는 법정 용어는 아니지만 실제 읍·면 지역에서 많이 볼 수 있는 도로로 건축법에서 의미하는 도로처럼 인정받기도 한다. 하지만 단순히 길 형태로 돼있다고 현황도로 가 모두 인정받는 것은 아니다. 해당 도로를 통해 이미 2개 이상의 주택 진출입로로 활용되는 경우, 현황 도로로 이미 다른 인허가가 난 경우에 현황 도로로 인정받는다. 농로로 활용하는 경우가 이미 오래전부터 있었거나 차량 진출이 가능하면 현황 도로로 인정되는 경우도 더러 있다. 지도로만 보기에는 무리가 있어 직접 삼성리 9**번지에 방문해 보니 해당 토지에 접한 작은 길은 현황 도로로 보기에는 다소 무리가 있어 보였다. 해당 길을 통해 다른 인허가가 난 경우도 없고 다른 주택의 진출입로로 활용되지도 않았기 때문이다. 실제 양평군청 허가과에 문의해 보니 예상대로 해당 토지는 현황 도로로 보기 어렵다는 답변을 받았다. 그럼에도 불구하고 해당 토지를 매입하고자 하면 앞쪽에 접한 농로의 주인과 협의해 토지사용승낙서를 받아 건축 허가를 받는 방법이 있겠다. 만약, 토지사용승낙서를 받기 위해 인근 토지주와 만나는 경우 사전에 현황측량을 반드시 해보길 바란다. 지도에서 보는 것과 실제는 다를 수 있기 때문이다. 토지사용승낙서를 받을 경우 포장을 할 수도 있어 비용이 조금 들겠지만 포장을 한다면 현황 도로로 인정받을 가능성이 좀 더 높아질 것이다. 물론 포장을 한다고 무조건 현황도로 가 되는 것은 또 아니지만 허가도 분명 사람이 하는 일이라 가능성이 높아지는 것은 명백한 사실이다. 또한 지목이 ‘도로’로 되어있더라도 소유권이 국가나 지자체가 아닌 개인에게 있다면 건축 허가는 나더라도 공사에 차질이 생길 수 있다. 도로 주인이 공사를 못하게 방해하는 경우가 더러 있기 때문이다. 도시에서는 생각할 수도 없는 일이지만 읍·면 지역에서는 생각보다 빈번하게 일어나는 일이다. 이런 경우에도 도로 주인과 협의를 해야 한다. 주택을 지을 때 가장 중요한 도로와의 관계에 대해서는 땅 매입 전 반드시 자세히 살펴보길 바란다. 양평의 동쪽을 주목하라두 번째로 소개할 토지는 청운면 가현리에 위치한 전원마을이다. 청운면 가현리는 양평읍에서 차량으로 30분 정도 걸리는 곳에 위치한 지역으로 그동안 양평에서는 외곽으로 인식됐다. 청운면사무소에서 출발했을 때 양평군청보다 홍천군청까지가 더욱 가깝기 때문에 당연히 그럴 수밖에 없었을 것이다. 또한 청운면은 2021년 6월 국가4차철도망구축계획이 확정·고시되면서 땅에 관심이 많은 이들에게 지속적인 이야깃거리를 제공하고 있는 지역이기도 하다. 최근 양평군과 홍천군은 국가4차철도망구축계획과 관련해 노선 협의를 하고 있는데 청운면에는 새로운 역이 생길 가능성이 상당히 높은 편이다. 홍천군은 용문-청운-양덕원-홍천으로 이어지는 노선으로 추진해야 한다는 입장이고 양평군은 용문산역과 단월역 등 2개의 중간 정차역의 신설을 요구하고 있는 상황이라 어떤 식으로 협의가 되든지 청운면에서 철도로 서울까지 갈 수 있을 것이다. 두 번째 토지로는 과거 과수원이었던 가현리 6**번지의 토지를 소개하고자 한다. 가현리 토지를 직접 방문했을 때 눈을 뗄 수 없었던 장면은 바로 마을 바로 앞쪽에 펼쳐진 거대한 논의 모습이었다. 눈부시게 푸르른 5월이기에 더욱 그랬을 수도 있지만 거대한 초록빛 논 풍경과 아기자기하게 지어진 예쁜 전원주택들을 보니 잿빛 콘크리트 속에서 살아왔던 지난날들이 순간 안타깝게 느껴지기도 했다. 가현리 토지의 지목은 임야이지만 이미 마을이 형성된 곳이라 경사도는 거의 없는 완벽한 평지로 봐도 될 것이다. 한편 해당 토지는 이미 개발행위허가와 건축 허가를 받은 상태이기 때문에 상관은 없지만 만약 임야를 매입해 집을 짓고자 할 경우에는 허가를 받기 위해 대체산림조성비를 내야 하는 점을 반드시 알아둬야 한다. 전원주택을 짓기 위해 임장을 다니다 보면 전원마을 내에 위치한 땅을 분양받게 되는 경우가 더러 있다. 대부분 토지가 아직 분할되어 있지 않고 크게 한 필지로 돼있으며 분양사에서는 가분할도를 보여주면서 토지를 분양하려 할 것이다. 가분할도는 한국국토정보공사를 통한 측량으로 만든 분할도가 아닌 분양사에서 임의로 토지를 분할해놓은 것이다. 그렇기 때문에 가분할도대로 명확히 분할이 되려면 해당 작업을 담당하고 있는 측량 사무실 혹은 건축사 사무실에 문의를 해보면 좋을 것이다. 또한 전원마을 내에 있는 토지에는 도로지분이라는 것이 존재한다. 예를 들면 분양면적은 100평이라고 해도 도로로 사용되는 면적이 10평이라고 하면 실제 집을 지을 수 있는 땅은 90평에 불과한 경우가 많다. 아파트에도 전유부분과 공유부분이 있는 것처럼 전원마을에도 토지 분양면적에서 공유부분(도로지분)이 빠지게 된 면적을 현장에서는 90평을 소위 ‘알땅’이라고 한다. 만약 해당 토지가 맹지라면 도로를 내기 위해 주변 토지에 관한 사용승낙서가 있는지도 중요하다. 이번 칼럼에서는 토지와 도로와의 관계에 대해 알아봤다. 도시지역의 땅들은 그럴 일이 많지 않지만 지방 땅을 매입할 때는 반드시 도로와 접해있는지 여부를 확인해야 한다. 물론 혹자는 맹지를 싸게 매입해 도로를 낸 후 가치를 높이는 토지 리모델링이 답이라고 주장하기도 하지만 이는 생각보다 쉽지 않다. 시간과 비용이 많이 들 뿐만 아니라 자칫 이웃 땅의 지주와 얼굴을 붉힐 수도 있기 때문이다. 토지 리모델링은 그만큼 땅에 대한 스터디가 많이 진행된 후에 해도 늦지 않다. 그러므로 토지를 매입할 때는 반드시 도로가 붙어있는지를 살펴보자. 도로에 접했는지, 현황 도로에 접했는지, 사도에 접했는지, 맹지이지만 이웃하는 땅의 토지사용승낙서가 있는지 등의 여부를 꼼꼼히 살펴 원하는 건축물을 지을 수 있길 바란다. 나종익_(주)코드랩리얼티 대표이사중앙대학교에서 도시계획학부를 전공하고 석사를 졸업했다. 이후 영국 뉴캐슬대학교 건축대학원에서 수학하던 중, 한국으로 돌아와 IT회사를 창업했다. 현재는 공인중개사들을 위한 공동중개 매칭플랫폼을 서비스하는 주식회사 코드랩리얼티의 대표이사를 맡고 있다. 또한 코드랩 공인중개사무소의 소속중개사로 활동하고 있으며, 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트와 UI/UX 디자이너로도 활동 중이다.010-8992-9371realty@kodlab.co.kr
-
- 전원생활
- 전원라이프
-
나종익의 땅이 답이다 7 토지 분석, 경기도 양평군 삼성리와 가현리 편
-
-
나종익의 땅이 답이다 6 토지분석, 서천군 당정리와 군산시 무녀도리 편
- 토지분석, 서천군 당정리와 군산시 무녀도리 편필자가 속한 코드랩이 지난 1월부터 3월까지 전원주택라이프와 공동으로 <전원주택 거래 및 건축에 관한 조사>라는 설문조사를 진행했다. 전원생활에 관심 있는 독자들이 어떤 형태의 전원주택을 원하는지에 대해 파악하면서 흥미로웠던 점도 있었는데, 이를 이번 호에서 공유해 보고자 한다. 진행 남두진 기자글 나종익(주식회사 코드랩리얼티 대표이사)자문 성호건(주식회사 한국부동산개발연구원 대표이사) 여러 질문들 중에 오늘 소개할 내용과 관련된 질문은 가장 선호하는 전원주택 입지에 관한 것이었다. 가장 많은 독자들이 산 조망 혹은 산 인근의 전원주택지(46.7%)를 선호한다고 답했고, 그다음으로는 아파트 단지와 어우러진 전원주택지(32.6%), 숲속에 위치한 전원주택지(27.2%), 강 조망 전원주택지(26.1%), 바다 조망 전원주택지(23.9%) 순이었다. 필자는 산 조망과 더불어 강 조망을 가장 선호할 것이라 생각했는데 도시 내에 위치한 전원주택지가 인기 많았던 점은 다소 의외였다. 한편 여러 전원생활에 관심 있는 사람들을 만나보니 산이나 숲, 강, 도시 내의 전원주택지에 대해서는 어느 정도 익숙하지만 바다 인근에 대해서는 대체적으로 조금 어려워했기에 이번 칼럼에서는 바다 조망 전원주택지에 대해 소개해 보고자 한다. 특히, 단순히 바다 조망을 넘어 바닷가까지 걸어서 30초면 갈 수 있는 곳들로 선별해 보았다. 산뜻한 5월 바다로 떠나보자. 충남 서천군 당정리 전원주택지첫 번째 토지는 유네스코 세계유산에 등재된 모시짜기와 갯벌로 잘 알려진 서천군에 위치한 바닷가 인근 전원주택지다. 서천군 한산면의 한산모시는 한국의 미를 상징하는 대표적인 여름 전통 옷감으로 많은 사랑을 받아왔지만, 서천 갯벌은 사람들의 관심을 받은 지 얼마 되지 않았다. 그동안은 갯벌이 해수욕장에 비해 돈이 되지 않았기 때문에 지역 발전의 걸림돌로 인식되었지만 개발을 우선시하던 시기가 지나고 자연 그대로의 가치를 알아보는 이들이 늘어나면서 갯벌에 대한 인식이 바뀌게 되었다. 우리나라의 갯벌이 약 1,300만 톤의 탄소를 저장하고 연간 26만 톤의 이산화탄소(승용차 11만 대가 내뿜는 이산화탄소량)를 흡수한다고 하니 서천 갯벌은 더 이상 돈이 안 되는 버려진 땅이 아니라 대자연의 보고로서 돈으로 매길 수 없는 커다란 가치를 지닌 곳이 된 것이다. 에메랄드빛 파도가 넘실거리는 것만이 바다라고 생각하는 이들에게는 조금 낯설게 다가갈 수 있는, 무심하지만 안에서는 활력이 넘쳐 진정한 바다의 숨결을 느낄 수 있고 지구에 회복력(Resilence)이라는 단어의 의미를 알려 줄 갯벌. 이제 영어로도 의미를 부여해 Get Pearl(진주를 얻다)이라고 불러보면 어떨까. 이번 칼럼에서 첫 번째로 소개할 당정리 3**번지는 바다까지 약 60m 정도 떨어진 곳에 위치하고 있어 바다 인근에 살고 싶은 사람이라면 관심을 가져볼 만한 땅이다. 평소에 바다 인근 토지에 관심이 많았던 필자는 당정리 3**번지에 들어서자마자 이곳에 멋진 집을 지어 바다를 좋아하는 사람들과 함께 한다면 더할 나위 없이 좋을 것 같다는 생각을 했다. 요즘 전원주택에 살면서 남는 공간, 이를테면 정원이나 남는 방들을 다른 사람들에게 빌려주며 수익을 창출하는 사례들이 많았기 때문이다. 그래서 이번 칼럼에서는 해당 토지에 전원주택을 짓고 수익을 창출할 수 있는 방법에 대해 알아보고자 한다. 당정리 3**번지는 용도지역이 보전관리지역이라 숙박시설을 지을 수가 없기에 전원주택을 지어 부가적인 수익을 창출하려면 농어촌민박업 허가를 받는 것이 가장 적절한 방법이다. 농어촌민박업이란 농어촌지역과 준농어촌지역의 주민이 거주하고 있는 단독주택 및 다가구주택을 이용해 농어촌 소득을 늘릴 목적으로 투숙객에게 숙박, 취사시설, 조식 등을 제공하는 사업이다. 여기서 중요한 것은 농어촌지역과 준농어촌지역의 주민이 거주하고 있는 주택을 숙박업에 활용하는 것이며 주민의 주민등록지가 해당 주소지로 되어있어야 하는 점이다. 그렇다면 농어촌민박업을 하기 위해서는 반드시 집을 소유해야만 하는 것일까. 농어촌민박법을 살펴보면 집주인만이 농어촌민박업을 할 수 있다는 말은 없기에 임차인도 할 수 있다. 하지만 누구나 농어촌민박업을 할 수 있는 것은 아니며 몇 가지 조건이 있다. 서천군에 6개월 이상 주소지를 둔 사람만이 자가 건물로 농어촌민박업을 할 수 있으며 주택을 임차해 농어촌민박업을 할 경우, 서천군에 3년 이상 주소지를 두어야 한다. 또한 임대차계약을 할 경우 2년 이상 농어촌민박업을 운영한다고 약정해야 한다. 어려워 보이지만 준비만 착실히 한다면 충분히 가능한 일이다. 요즘 5도2촌(5일은 도시, 2일은 촌), 4도3촌 혹은 러스틱라이프(시골에서의 삶)와 같은 용어들이 등장하면서 MZ 세대를 중심으로 워케이션*이 성행하고 있다. 유명 관광 지도 좋지만 잘 알려지지 않은 나만의 워케이션 공간을 찾는 이들에게 서천군은 좋은 선택지가 될 것으로 판단한다. 바다 인근에서 생활하며 수익을 창출하고 싶은 분들이 있다면 서천군으로 가보자. *워케이션 일(Work)과 휴가(Vacation)의 합성어로 원하는 곳에서 업무와 휴가를 동시에 할 수 있는 새로운 근무 유형을 말한다. 이는 코로나19로 재택이나 원격근무가 늘면서 부상하기 시작했는데 휴가지에서의 업무를 인정함으로써 업무 능률성을 꾀할 수 있다는 장점이 있다. 전북 군산시 무녀도리 전원주택지두 번째 소개할 토지는 군산시 무녀도리 1**에 위치한 토지다. 무녀도리가 위치한 무녀도는 선유도, 신시도 등 63개의 섬과 함께 고군산군도를 이루는 아름다운 섬으로 그동안에는 배를 통해 입도할 수 있었지만 2017년 군산과 연결되는 다리가 개통된 후 접근성이 상당히 좋아진 지역이다. 작년에는 CNN에서 선정한 ‘아시아에서 가장 저평가된 장소’ 18곳 중 한곳으로 꼽히기도 했다. 2019년 군산시와 새만금개발공사, 새만금개발청은 고군산군도에 케이블카를 설치하기 위한 사업의 일환으로 업무협약을 맺고 타당성 용역을 마쳤다. 하지만 2021년 12월 갑자기 새만금청이 돌연 입장을 바꾸며 해당 사업이 좌초될 위기에 몰려있는 상황이다. 이렇듯 고군산군도는 천혜의 자연환경을 가진 서해안 대표 관광지로서의 가능성을 갖고 있지만 숙소의 수는 턱없이 부족하다. 그래서 고군산도 중에서도 무녀도리 1**에 숙소를 지을 수 있는지에 대해 알아보고자 한다. 무녀도리 1**번지의 용도지역은 계획관리지역이라 숙박시설을 짓는데 큰 문제는 없어 보인다. 하지만 해당 토지의 경우 다른 법령 등에 따른 지역, 지구 등을 살펴봐야 하는데 눈여겨봐야 할 것은 해당 토지가 새만금사업지역이라는 점이다. 보통은 시군구청 등에서 건축 허가와 관련된 사항을 담당하는데 새만금사업지역은 군산시청이 아닌 새만금개발청, 그중에서도 관광진흥과에서 미리 계획을 수립해야 한다. 하지만 이마저도 쉽지 않은 것이 새만금사업지역은 대규모 개발을 장려하고 있어 필지 몇 개로 소규모 펜션을 짓는 것은 애초에 허가가 안 나올 가능성이 있다. 심지어 땅을 매입해도 주택을 지을 수 없다고 하니 자칫 바다가 보이는 풍경에 매료되어 덥석 계약을 했다가 낭패 볼 수도 있는 것이다. 고군산도지역의 땅을 거래하고자 할 때는 새만금사업지역이 아닌 곳을 우선적으로 살펴보는 것이 좋다. 위는 고군산군도의 새만금사업지역을 나타낸 그림이다. 새만금사업지역은 무녀도 대부분과 선유도 일부분에 걸쳐 있다. 새만금개발청에서도 새만금사업지역만큼은 대규모 개발이 이뤄지기를 바라는 만큼 개인 자격으로 해당 지역에 토지를 매입하는 것은 상당한 위험부담이 따르니 혹시 주변에서 해당 지역의 토지를 소규모로 매입한다고 하면 말리는 것이 좋을 것이다. 하지만 고군산군도 케이블카 사업이 아직 확정은 아니지만 만약에 사업이 시행될 경우, 신시도리에서 무녀도리까지 이어지는 만큼 장기적으로 해당 토지를 매입해 투자용으로 갖고 있는 것은 나쁘지 않을 수도 있다. 케이블카 사업이 예정대로 진행될 경우, 인근 바다가 보이는 토지 가치는 더 오를 수 있기 때문이다. 그렇지만 현재로서는 해당 토지를 매입하는 것은 투자용이나 농사용이 아니면 그다지 좋은 선택지로 보이지 않는다. 바다가 보이는 땅에 많은 사람들이 관심을 갖는 것은 비단 어제오늘만의 일은 아니다. 중개를 하면서 봤던 가장 안타까웠던 사례는 바다가 보이는 땅을 보고 첫눈에 반해 두 번째 방문에 바로 땅을 매입한 경우였다. 대부분 해당 토지로 무엇을 해야 할지, 가격은 적정한 지, 해당 토지에 규제는 없는지 등에 대한 고민이 생략되었다. 땅이 싸게 나왔다는 인근 중개업소의 말을 믿고 매입했지만 나중에 살펴보니 주변 실거래가보다 훨씬 비싸게 땅을 매입한 것을 확인했고 결국 몇 년 후 처음 매입가보다 턱없이 낮은 가격으로 매도할 수밖에 없었다. <땅이 답이다> 칼럼에서 지속적으로 이야기해왔지만 땅은 절대로 첫눈에 꽂혀서 매입하면 안 된다. 땅은 생각보다 고려해야 할 것이 많기 때문에 부정적인 입장을 취해보자. 더군다나 바닷가처럼 특수한 땅은 더욱 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 활용가치가 높은 땅일수록 더더욱 조심하길 바란다. 나종일-주식회사 코드랩리얼티 대표이사중앙대학교에서 도시계획학부를 전공하고 석사를 졸업했다. 이후 영국 뉴캐슬대학교 건축대학원에서 수학하던 중, 한국으로 돌아와 IT 회사를 창업했다. 현재는 공인중개사들을 위한 공동중개 매칭 플랫폼을 서비스하는 주식회사 코드랩리얼티의 대표이사를 맡고 있다. 또한 코드랩 공인중개사무소의 소속중개사로 활동하고 있으며, 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트와 UI/UX 디자이너로도 활동 중이다.010-8992-9371realty@kodlab.co.kr
-
- 전원생활
- 전원라이프
-
나종익의 땅이 답이다 6 토지분석, 서천군 당정리와 군산시 무녀도리 편
-
-
나종익의 전원주택과 땅 5 토지 분석, 파주시 목동동과 김포시 장기동 편
- 토지 분석, 파주시 목동동과 김포시 장기동 편아래 본문은 과연 몇 년도의 모습일까. 그야말로 공상과학 영화에서나 볼 법한 광경이지만 정부 및 지방자치단체의 로드맵과 관련 기술의 성숙도를 보면 이 같은 풍경이 5년 안에 현실화될 가능성이 상당히 높다. 이번 칼럼에서는 대표적인 미래교통(GTX, 자율주행차, UAM)이 부동산에 어떤 영향을 미칠지, 특히 토지에 어떤 영향을 미칠지 알아보는 시간을 갖고자 한다. 글 나종익(주식회사 코드랩리얼티 대표이사)자문 성호건(주식회사 한국부동산개발연구원 대표이사) 20XX 년 어느 날, 파주시 목동동에 사는 김 씨는 고향인 경상북도 안동시에 내려가기 위해 집에서 카쉐어링 애플리케이션을 통해 공유 차량을 호출했다. 자율주행 레벨 4 등급 1)의 공유 차량은 GTX 운정역 카쉐어링존에서 운전자 없이 스스로 10분 만에 집 앞까지 도착했다. 도착한 공유 차량을 타고 GTX 운정역으로 출발한 김 씨는 차량에 탑승해 노트북을 켜고 밀린 업무를 처리했다. 탑승부터 내릴 때까지 직접 차선 변경은 물론 브레이크와 액셀을 단 한 번도 밟지 않았기 때문에 가능한 일이었다. 운정역에서 내린 김 씨는 곧바로 GTX-A 노선의 플랫폼으로 이동했고 대기하고 있던 열차에 탑승해 20분 만에 서울역에 도착했다. 자율주행차를 활용하니 역에서 불필요하게 대기하는 시간이 없어졌다. 이는 시간만 입력하면 카쉐어링 애플리케이션이 실제 교통상황과 나의 걸음 속도 등을 파악해 자율주행차를 설정해 준 덕분이었다. 자율주행차는 역시 혁명이라는 생각을 하며 서울역 버티포트(Vertical+ Airport, 수직이착륙장)로 향했다. 간단한 수속을 마친 김 씨는 몇 개월 전 새로 신설된 RAM(Regional Air Mobility, 항공 모빌리티) 노선을 타고 안동역 버티포트에 착륙했다. 지하주차장에 가니 RAM 기체 안에서 호출했던 자율주행차가 착륙 시간에 맞춰서 대기하고 있었다. 운정동에서 안동의 고향 집까지 1시간 30분 만에 도착한 것이다. 자가용을 이용했으면 4시간 이상은 족히 걸렸겠지만 여러 교통수단을 활용하니 1시간 30분 남짓이면 충분했다. 파주시 목동동 전원주택지첫 번째 토지는 파주시 목동동에 위치한 전원주택지다. 목동동은 경의중앙선 운정역이 위치한 운정동과 서쪽에 맞닿아 있는 곳이다. 하지만 행정동으로서 운정동 중에 운정2동, 운정5동, 운정6동은 법정동이 목동동으로 돼있어 운정동과 목동동은 사실상 하나의 동네라고 보는 것이 옳을 것이다. 최근 이 지역이 많은 관심을 받는 이유는 바로 GTX-A 노선 때문이다. GTX-A 노선은 파주시 운정역에서 서울역, 삼성역, 수서역을 거쳐 화성시 동탄역까지 이어진다. GTX에 관한 뉴스는 언론에 이미 여러 차례 보도돼 많은 사람들이 알고 있지만, 언제 GTX가 개통하는지에 대해서는 잘 모르는 사람이 많은 것 같다. 필자가 몇몇 지인들에게 물어보니 대부분 10년 정도 뒤에 GTX가 개통하는 것 아니냐고 묻는 것을 보니 말이다. 하지만 GTX는 생각보다 빨리 개통될 예정이다. 수서-동탄 구간은 2024년 상반기에 개통하고, 운정-서울 구간은 2024년 하반기에 개통하니 이제 1년만 기다리면 GTX를 탈 수 있을 것으로 판단된다. 그중 이번 칼럼에서 소개할 목동동 8**번지는 운정신도시의 한가운데 위치한다. 운정신도시는 2003년부터 개발이 이뤄진 2기 신도시 중 하나로 2021년 현재 약 25만 명이 거주하고 있으며, 서울에서 북쪽으로 가장 먼 곳에 위치한 신도시이기도 하다. 운정신도시에서 서울로 출퇴근을 할 경우 경의중앙선, 광역버스 같은 대중교통을 이용하거나 자가용을 이용하는 방법이 있는데 경의중앙선을 타기 위해 운정역이나 야당역을 이용할 경우 높은 혼잡도로 인해 출근 지옥을 경험하게 된다. 자가용으로 출근하는 경우도 크게 다르지 않다. 서울로 진입하기 위해서는 자유로를 타거나 고양시를 관통하는 루트도 있지만 결국 어느 길로 가던지 매우 심각한 교통체증을 경험하게 된다. 이러한 심각한 교통체증 문제에 대해 정부는 오랫동안 고민을 했고 해결책으로 나온 것이 바로 GTX였다. 위에서 언급한 것처럼 6개의 GTX 노선 중에 A 노선이 운정신도시를 통과할 예정이며, 정차역은 경의중앙선 운정역에서 직선거리로 약 3.5km 떨어진 곳에 새로 건설될 GTX 운정역이다. 목동동 8**번지는 GTX 운정역에서 차량으로 약 5분 정도 소요되는 곳에 위치하고 있어 GTX가 개통할 경우 많은 관심을 받을 전원주택지로 보인다. 혹자는 전원주택에 살기 위해서는 편리한 대중교통은 포기해야 한다고 하는데, GTX가 운정신도시에 들어오게 되면 전원주택에 살기 위해 교통을 포기할 이유는 없어질 것이다. 한편 목동동 8**번지의 반경 1km 안에는 6개의 공원이 있다. 사실 운정신도시는 녹지율이 27.3%로 다른 2기 신도시(판교 37.5%, 김포한강 30.9%, 광교 43.8%) 들에 비해 높은 편이 아닌데, 반경 1km 안에 6개의 공원이 있다는 것은 상당한 메리트로 느껴진다. 이처럼 목동동 8**번지는 앞으로 더욱 많은 사람들의 관심을 끌만한 요소들이 많다. 목동동에 관심 있는 독자들은 경의중앙선을 타고 지금 바로 운정신도시로 떠나보길 바란다. 김포시 장기동 전원주택지독자 중 드론택시를 타고 이동하는 것을 상상해 본 사람이 있다면 경기도 김포시에 관심을 가져보길 바란다. 드론택시를 타고 이동하는 것이 먼 미래의 일이라고 생각하는 사람도 있지만 이러한 광경은 생각보다 머지않아 볼 수 있을 전망이다. 최근 국토부는 2025년 국내 도심항공교통(UAM) 상용화를 목표로 K-UAM 그랜드챌린지를 출범했는데, K-UAM 그랜드챌린지의 주요 골자는 정부와 기업들이 컨소시엄을 구성해 △기체 및 운항 △교통관리 △버티포트에 대한 실증사업을 진행하는 것이다. 국토교통부의 UAM 육성정책과 궤를 같이 하기 위해 여러 기초 지자체가 의지를 보이고 있는데, 그중에서도 특히 김포시는 전국에서 가장 활발하게 미래교통에 대해 고민하고 있다. 지난 2022년 9월에는 기초 지자체 중 최초로 UAM 정책 추진을 위한 조례를 제정했으며, 2023년 3월에는 미래형 환승센터인 ‘김포 콤팩트시티역’ 건립의 추진을 발표했다. 두 번째 살펴볼 토지인 김포시 장기동 1***번지는 앞으로 건립될 김포 콤팩트시티역 인근에 위치한 전원주택지로 정부, 경기도 및 김포시에서 계획한 각종 교통편이 원안대로 실현될 경우, 김포시를 넘어 경기도에서 가장 교통이 좋은 전원주택지 중 하나가 될 가능성이 높은 곳이다. 장기동 1***번지는 김포골드라인 장기역에서 900m, 마산역에서는 약 1.7km 정도 떨어져 있다. 역세권이라고 하기에는 약간 애매하지만 젊은 층들에게 익숙한 라스트마일 모빌리티 2)나 대중교통으로 약 5분 이내에 도달할 수 있으니 상당히 교통이 좋은 곳이라고 할 수 있겠다. 특히 장기역은 장차 5호선의 연장선, GTX-D 노선도 들어올 가능성이 있어 기대감 또한 상당히 높은 곳이다. 여기에 마산역 인근에 들어올 김포콤팩트시티역에 버티포트까지 들어오게 될 경우, 장기동은 천지개벽할지도 모르겠다. 계획대로 UAM 프로젝트가 차근차근 진행되면 앞으로는 역세권의 개념에 ‘버세권’(버티포트+세권) 같은 용어가 등장할 것이다. 또한 UAM이 발전하면 기존의 교통에 대한 인식 자체가 바뀌게 될 텐데, 버티포트가 생김으로써 발생할 수 있는 장단점을 부동산적인 측면에서 살펴보면 먼저, 버티포트 인근 지역의 지가가 상승할 가능성이 높다. 또한 버티포트가 있음으로써 인근에 새로운 사업체들이 생겨날 가능성이 높으며, 새로운 사업체가 생겨나면 당연히 고용창출효과도 기대해 볼 수 있을 것이다. 반면에 소음에 대한 문제가 발생할 가능성이 있으며, 가장 중요한 안전에 관한 문제가 발생할 수 있다. 이렇듯 UAM은 미래에 우리의 일상을 바꿀 혁신적인 교통편으로 많은 기대를 받고 있지만, 실제로 개통되기까지는 여러 우여곡절이 예상된다. 당장 미국 연방항공청(FAA)의 인증을 받은 기체만 서비스에 활용될 수 있는데, 기존에 없었던 이동 수단이기 때문에 FAA의 인증도 계속 바뀌고 있기 때문이다. 다만, 미국에서는 2028년 LA 올림픽에 맞춰 UAM을 본격적으로 띄우는 것을 목표로 하고 있기에 2026~2027년 정도면 상용화가 될 것으로 보이며, 우리나라도 2027년 즈음해서 개통될 것이라고 판단한다. 김포시는 국내 기초 지자체 중 UAM에 가장 많은 관심을 쏟고 있는 지자체 중 하나이고, 그중심은 장기역 인근이 될 수도 있을 것이다. UAM에 관심이 있는 분들은 김포에 관심을 가져볼만하다. 이번 칼럼에서는 수도권의 전원주택지 중에서 앞으로 대대적인 교통의 변화가 있을 법한 곳들에 대해 이야기해보는 시간을 가졌다. 가까운 미래부터 보자면 GTX, 자율주행차 그리고 UAM에 이르기까지 앞으로 10년은 지금까지 우리가 경험해 보지 못한 교통 편들을 연속해서 만나게 될 것이다. 이러한 미래 교통은 그동안 우리가 생각하던 부동산의 패러다임을 완전하게 바꿔놓을 것이다. 부동산에 관심이 있다면 용도지역, 지목 등을 공부하는 것도 좋지만 미래 기술이 부동산에 어떤 영향을 끼칠지에 대해서도 알아볼 필요가 있다. 등급 1) 고도 자동화 단계로 시스템이 전체 주행을 수행하고 위험 상황이 발생했을 때에도 시스템이 안전하게 대응하는 단계. 시스템은 운행 구간 전체를 모니터링하며 안전 관련 기능들을 스스로 제어한다. 운전자는 출발 전에 목적지와 이동 경로만 입력하면 되며, 수동 운전으로 복귀하지 못할 때에도 시스템이 안전하게 자율주행을 한다.모빌리티 2) 특정 교통수단을 이용한 후 최종 목적지에 도착하기까지 남은 1마일(1.6km)을 이동할 때 쓰이는 교통수단으로 전동 킥보드, 전기자전거가 대표적 나종익 (주식회사 코드랩리얼티 대표이사)중앙대학교에서 도시계획학부를 전공하고 석사를 졸업했다. 이후 영국 뉴캐슬대학교 건축대학원에서 수학하던 중, 한국으로 돌아와 IT 회사를 창업했다. 현재는 공인중개사들을 위한 공동중개 매칭플랫폼을 서비스하는 주식회사 코드랩리얼티의 대표이사를 맡고 있다. 또한 코드랩 공인중개사무소의 소속중개사로 활동하고 있으며, 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트와 UI/UX 디자이너로도 활동 중이다.010-8992-9371 realty@kodlab.co.kr
-
- 전원생활
- 전원라이프
-
나종익의 전원주택과 땅 5 토지 분석, 파주시 목동동과 김포시 장기동 편
-
-
나종익의 땅이 답이다(4) 토지 분석, 강원도 홍천군 남노일리와 월천리 편
- 토지 분석, 강원도 홍천군 남노일리와 월천리 편비발디파크로 유명한 강원도 홍천군은 최동단과 최서단의 거리가 100km에 육박하는 좌우로 상당히 긴 모양을 가진 기초자치단체다. 100km가 얼마나 긴 거리인지 감이 잘 오지 않는 분들을 위해 부연하자면, 100km라는 거리는 반포동 고속터미널에서 충청북도 청주시까지 갈 수 있는 거리이며, 반포동에서 북쪽으로 간다면, 개성 시내까지 갔다가 파주까지 돌아올 수 있는 거리이니 홍천군이 얼마나 큰지 감이 올 것이라 믿는다. 서쪽으로는 경기도 양평군과 가평군, 동쪽으로는 강원도 강릉시, 양양군과 맞닿아 있는 강원도 홍천군은 여러 교통의 호재가 있는 곳이기도 하다. 특히 제4차 국가철도망 계획에 경기도 양평군의 용문역에서 출발하는 용문-홍천 광역철도가 계획되어 있는데 이는 홍천군이 영서지방에서 유일한 철도 소외지역이라는 오명을 벗어날 수 있는 기회가 될 것으로 보이며, 서울-양평 고속도로가 생길 경우 경기도 양평군과 함께 가장 큰 수혜를 받을 지역이 될 것이다. 이번 칼럼에서는 홍천강 인근의 아름다운 마을인 홍천군 남면 남노일리와 월천리에 있는 토지에 대해 다뤄보고자 한다. 글 나종익(주식회사 코드랩리얼티 대표이사)자문 성호건(주식회사 한국부동산개발연구소 대표이사) 홍천군 남면 남노일리 전원주택지첫 번째 토지는 홍천군청과 비발디파크 사이에 있는 작은 마을인 남노일리에 위치한 전원주택지다. 이곳은 마을의 북쪽에 위치한 금학산에서 바라보는 특별한 경관으로 유명한 곳인데, 홍천강이 굽이굽이 흐르며 만들어내는 태극문양 형태의 마을을 바라보고 있으면 대자연 앞에서 인간이 얼마나 나약한 존재인가 하는 생각이 든다. 특히 남노일대교에 올라서서 홍천강을 바라볼 때, 언젠가 이곳에 반드시 세컨드하우스를 마련하겠다는 생각이 드는 것은 어찌 보면 자연스러운 일일 것이다. 그렇기에 서문에서 언급한 교통시설의 확충은 홍천군에게 분명한 호재이지만, 필자를 포함해 자연을 사랑하는 이들에게는 호재가 아닐 수도 있을 것이다. 아직 많이 유명하지 않은, 나만 알고 싶은 관광지들은 개발되지 않고 보존되었으면 하는 작지만 큰 바람이 있기 때문이다. 남노일리, 바로 그런 곳이다. 이번 칼럼에서 첫 번째로 소개할 남노일리 1**번지에서는 홍천강을 바로 앞에서 조망할 수 있다. 게다가 걸어서 10초면 홍천강에 다다를 수 있으니 그야말로 강세권 중에 강세권인 셈이다. 강 바로 앞에 위치한 땅은 기본적으로 가치가 높지만 반드시 살펴봐야 할 점도 있다. 바로 해당 지역에 규제사항이 있는지 반드시 확인을 해봐야 하는데, 남노일리 1**번지 역시 땅의 일부가 하천구역과 홍수관리구역으로 지정되어 있어 매입 전에 반드시 확인해야 한다. 홍수관리구역에서 계획홍수위 이상으로 성토를 할 경우 개발행위에 있어서 제약이 사라지게 되어 건축을 할 수 있는 방법이 있지만, 하천구역의 경우 건축물을 짓는 것이 원칙적으로 불가능하다. 남노일리 1**의 일부분에 걸쳐있는 홍수관리구역에는 아쉽게도 현재 현황도로가 있다. 집을 짓기 위해서는 도로도 반드시 있어야 하니 현황도로 부분에 계획홍수위까지 성토를 할 수가 없는 상황인 것이다. 즉, 남노일리 1**번지 내에 있는 하천구역과 홍수관리구역 모두 건축물을 지을 수 없는 땅이기에 그 부분이 정확히 얼마인지 확인을 하는 것이 중요하다. 해당 토지의 경우 실제 건축 가능 면적은 아래 그림과 같다. 이처럼 하천 주변의 땅을 매입할 경우에는 반드시 규제사항이 있는지 살펴봐야 한다. 규제사항이 있다면 건축물을 지을 수 있는 땅이 얼마나 되는지 경계측량을 통해서 확실히 파악을 한 후 가격이 적정한지 판단해 보자. 홍천군 남면 월천리 전원주택지두 번째로 살펴볼 토지는 홍천군 남면 월천리 2**번지다. 월천리는 며느리고개가 위치한 곳인데, 며느리고개란 조선시대 어느 날, 시아버지와 며느리가 나귀 등에 짐을 싣고 걷다가 시아버지가 잃어버린 짚신을 찾으러 떠난 사이에 며느리가 사라져버렸다는 무서운 전설이 내려오는 곳이다. 언제부터인가 혼사를 치르러 가는 행렬이 이 고개에 이르면 며느리가 갑자기 사라진다 해서 사람들은 이 고개를 넘지 않았다고 한다. 아무래도 가파르고 험준한 고개여서 이러한 설화가 탄생한 것이 아닌가 싶다. 하지만 현재 며느리고개 인근이 바이크나 자전거를 타는 임도 드라이브 마니아들에게 상당한 인기를 끌고 있는 지역으로 바뀐 것을 보면 부동산이라는 것이 시대에 따라 그 쓰임새가 달라진다는 당연한 이치를 또 한 번 깨닫게 된다. 월천리 2**번지는 며느리고개의 바로 남쪽에 자리 잡고 있다. 전원주택을 짓기 위해 시골 땅을 보러 다니는 경우 만날 수 있는 토지들의 용도지역은 상당수가 관리지역이다. 가끔 땅을 찾는 분들 중에 마음에 드는 땅을 발견했는데, 용도지역이 농림지역이라 포기하는 사례를 본 적이 있다. 두 번째로 살펴볼 월천리 2**번지는 총면적이 505㎡, 약 153평 정도 되는 땅으로 전원주택을 짓기에 충분한 땅이지만, 용도지역이 농림지역이고 농업진흥구역으로 지정된 곳이다. 농업진흥구역은 농지조성 사업 또는 농업 기반정비 사업이 시행되었거나 시행 중인 지역으로 농지가 집단화되어 있는 지역인데, 농업인이 아닐 경우 해당 지역에 주택을 짓는 것은 원칙적으로 불가능하다. 하지만 꼭 농업진흥구역 토지에 주택을 짓고자 하는 경우에 방법이 전혀 없는 것은 아니다. 가장 확실한 방법은 바로 농업인이 되는 것이다. 말로는 쉽지만 도시에서 살던 사람이 하루아침에 농업인이 될 수는 없기에 농업인이 되는 방법에 대해 알아보자. 농업인이 되기 위한 조건은 아래와 같으며, 다음의 어느 하나에 해당하면 농업인으로의 자격을 얻을 수 있다. 여러 조건들 중 가장 눈에 들어오는 것은 2번 조건인데, 해당 토지를 매입하면서 330㎡, 즉 100평 정도 되는 하우스 한 동을 설치한 후 농사를 짓게 되면 농업인으로 인정받을 수 있다. 물론 농사만 짓는다고 바로 농업인이 되는 것도 아니고 농업인이 되었다고 바로 농가주택 허가가 나오는 것도 아니다. 따라서 반드시 해당 관청, 농림축산식품부 등지에 필히 확인해야 할 것이다. 또한 각 지자체에는 비닐하우스 설치 지원 사업이 있으니 면사무소나 마을 커뮤니티에 문의해 보자. 이번 칼럼에서는 땅을 온전히 사용할 수 없거나 전원주택을 바로 지을 수 없는 땅에 대해 알아봤다. 하천 주변에 전원주택을 짓거나 농지에 전원주택을 짓는 것이 우리 주변에서 자주 볼 수 있는 일은 아니지만, 내 마음에 드는 토지가 하천 주변이나 농지에 없으리라는 법은 없다. 그렇기 때문에 어떤 방식으로 문제를 해결해야 하는지 정도는 알아볼 필요가 있다. 규제란 풀기 어렵지만 법을 제대로 알고 해결하고자 한다면 반드시 풀 수 있기 때문이다. 규제가 많은 땅은 대부분 그렇지 않은 땅에 비해 저렴하기 때문에 많은 관심을 가져보길 바란다 나종익(㈜코드랩리얼티 대표)중앙대학교에서 도시계획학부를 졸업하고 석사를 수료했다. 이후 영국 뉴캐슬대학교 건축대학원에서 수학하던 중, 한국으로 돌아와 IT회사를 창업했다. 현재는 공인중개사들을 위한 공동중개 매칭플랫폼을 서비스하는 주식회사 코드랩리얼티의 대표이사를 맡고 있다. 또한 코드랩 공인중개사무소의 소속중개사로 활동하고 있으며, 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트와 UI/UX 디자이너로도 활동 중이다.010-8992-9371realty@kodlab.co.kr
-
- 전원생활
- 전원라이프
-
나종익의 땅이 답이다(4) 토지 분석, 강원도 홍천군 남노일리와 월천리 편
뉴스/칼럼 검색결과
-
-
신간소개,
- 박영사가 신간 <명품도시 만들기, 사람이 행복한 도시관리>를 출간했다. 공동 저자인 하성규, 김재익은 도시계획학 박사로서 전문 지식을 갖췄으며 오랜 세월 동안 공동저술 작업 및 공동연구의 경험을 지니고 있다. 아울러 두 사람은 대학에서 관련분야 강의와 연구, 정부기관의 정책자문을 지속해 왔다. 이러한 공동연구의 과정 속에서 지속적인 토론 및 학습 과정의 결과가 바로 이 책이다. 유엔 해비타트(UN-Habitat)에 따르면 2020년 현재 전 인류의 56.2%가 도시에 거주한다. 2050년에는 66%에 이르러 전 인류의 3분의 2가 도시인이 될 것으로 전망하고 있다. 우리나라는 전 인구의 90% 이상이 도시에 살고 있다.도시는 국민경제와 국가경쟁력의 핵심적 역할을 수행하며 전 세계 국내총생산(GDP)의 80% 이상을 담당하고 있다. 그러나 주택 부족과 교통 및 보건위생 문제, 범죄와 빈곤문제 등 인구의 과도한 집중으로 인한 해결하기 힘든 문제점을 늘 지적받아 오면서도 끊임없이 성장을 거듭해 왔다. 한국은 영국(96곳), 이탈리아(84곳), 스페인(81곳) 등에 비해 훨씬 적은 22개 도시 권역에 인구가 밀집돼 있다. 2022년 수도권 인구는 전국 인구의 50.5%에 해당하는 2605만 명으로 수도권으로의 인구집중이 심화돼 있다. 전 세계 코로나19 감염자의 95%가 도시에서 나왔다는 유엔(UN)의 발표에서 볼 수 있듯 코로나19 팬데믹 이후 많은 사람들은 도시가 발전적 변화를 추구해야 한다고 믿고 있다. 코로나바이러스는 인류의 보금자리 및 발전의 심장으로서의 도시에 대한 긍정적 믿음에도 커다란 위협이 되고 있다. 이 책은 이러한 도시가 직면하고 있는 이슈를 진단하고 향후 관리방향을 모색하는 데 목적을 두고 있다. 저자는 “한국은 도시관리계획(정책)이 주민의 삶의 질 향상(사람이 행복한 도시)과 지속가능한 발전 그리고 도시경쟁력을 확보하도록 추진되고 있는지를 점검할 필요가 있다.”고 주장한다. 도시에서 사람이 행복하게 산다는 것은 도시의 일상생활 속에서 사람으로 대접받고 제도적으로 배제되지 않으며, 사람으로 존재감이 실현되는 사람의 가치가 최우선시 되는 도시의 삶의 방식과 조건을 의미한다. 이 책은 현대 도시관리 핵심 이론과 이슈를 체계적으로 정리했다. 앞 부분은 주로 도시관리 개념과 목표, 포용도시, 스마트시티, 도시인구관리, 도시혁신관리, 젠트리피케이션, 공간경쟁력관리 등을 다룬다. 그리고 이 책의 후반부에는 도시문제분석 및 도시관리방향을 논의하는 내용(주택문제와 도시관리, 신도시 도시특성과 관리, 도시성장관리: 난개발과 스마트 성장, 도시관리 방향과 미래도시 등)을 논의한다. 저자 소개 하성규 영국 런던정경대학(LSE)에서 도시 및 지역계획학 석사, 런던대학교(UCL)에서 도시계획학 박사학위를 취득, 이후 중앙대 도시계획·부동산학과 교수, 현재는 명예교수다. 중앙대 부총장, 한국주택학회 회장, 한국사회정책학회 회장, 한국지역개발학회 회장을 역임했다. 한국도시연구소 이사장, 한국주택관리연구원 원장을 맡은 바 있으며, 현재는 한국주거서비스소사이어티 이사장이다. 연구 관심분야는 주택정책, 도시관리 및 재개발 분야이며 저서로는 ‘Housing Policy, Wellbeing and Social Development in Asia’(Routledge, 2018) 등 다수의 저서와 논문이 있다.김재익미국 University of Southern California에서 경제학 석사, 도시계획학 박사학위를 취득, 이후 계명대학교 도시계획학과 교수, 한국주택학회 회장, EAROPH(Eastern Regional Organization for Planning and Human Settlements) 한국회장 등을 역임했다. 현재는 계명대학교 명예교수이다. 연구 관심분야는 도시경제 및 도시관리, 주택정책 등이며 <시장인가? 정부인가?>를 비롯한 다수의 저서와 논문을 출간했다. 문의 박영사 www.pybook.co.kr
-
- 뉴스/칼럼
- 전원뉴스
-
신간소개,
-
-
천방지축 감정평가액, 오해와 진실
- 가치기준, 목적, 조건, 법률, 기준시점의 차이에 따는 감정평가는 감정평가액의 차이가 발생하는 것이 당연하다. 천방지축 감정평가액의 오해는 감정평가액 차이의 발생 이유를 모르기 때문이다.글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 동일한 물건에 감정평가액이 왜 다르지?자신이 갖고 있는 부동산에 대해 감정평가를 받았는데 감정평가액이 여러 가지 금액으로 다르게 나온다면 어떻게 이해해야 할까? 감정평가를 규정하고 있는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」을 비롯한 감정평가 관계 법규를 위반한 감정평가(예를 들면 ①대상 물건 현황 오류 ②표준지 공시지가 등 사례 선정 오류 ③요인 비교의 오류 등)를 제외하면 감정평가액은 ①가치 기준(기준 가치)의 차이 ②감정 평가 목적의 차이 ③감정 평가 조건의 유무 ④근거 법률의 차이 ⑤기준시점의 차이에 의해 다를 수 있다는 사실을 이해하여야 한다. 가격 price, 가치 value, 가액 estimated amount‘감정평가의 대상은 토지 등이고 감정평가를 하여 구하고자 하는 가치는 경제적 가치이며, 감정평가는 토지 등의 경제적 가치를 판단하는 행위로서 그 결과를 일정 요건에 맞추어 가액으로 표시하는 것에 이르러서야 효력이 있는 감정평가라 할 수 있다’(감정평가 실무기준 해설서 Ⅰ, 9쪽, 이하 ‘해설서’라 한다). 해설서는 감정평가는 가격이 아닌 가치를 판단하고 감정평가의 최종 결과를 가액으로 표현한다고 하여, 가격과 가치, 가액을 다음과 같이 명확하게 구분하고 있다. 가격은 교환거래에서 매수자와 매도자가 상호 합의한 거래금액을 말하는 것으로, 거래가 종료되면 이 금액은 가격이 된다. 즉 가격은 교환의 결과로 나타난다. 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이다. 따라서 가격은 과거의 값이 되지만, 가치는 가치에 대한 접근 방법에 따라 기대되는 편익이 달라질 수 있기 때문에 다양한 형태를 갖는다. 감정평가에서 가격은 결과적인 의미(거래가격)로서 단독으로 사용되지만 가치는 시장가치, 공정가치, 투자가치, 특수 가치 등 하나의 물건에 대하여 다양한 형태의 가치로 표현될 수 있다. 가액은 정상적인 거래에서 거래 자산에 화폐로 지불될 수 있는 금액을 표시한 것이다. 대상 물건의 경제적 가치를 판단하는 행위인 감정평가는 대상 물건의 가치를 추정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 과정이다. 동일한 부동산에 대해서 감정평가액이 다를 수 있다고 보는 것이 가치 다원론이다. 해설서는 가치는 장래 기대되는 편익의 현재가치로 접근 방법에 따라 기대되는 편익이 달라질 수 있기 때문에 다양한 형태를 갖는다고 하여 가치 다원론의 입장이라고 할 수 있다. 가치기준(기준가치) - 시장가치와 시장가치 외의 가치가치기준(기준가치)는 ‘특정 시점에서 감정평가의 기본이 되는 가치 측정 원칙에 대한 개념’이라고 정의된다. 즉 시장에서의 노출 정도, 당사자의 거래 동기나 행동양식에 대한 가정 등을 포함한다. 그러나 가치기준은 감정평가에 적용된 감정평가 방법을 의미하는 것이 아니다. 「감정평가에 관한 규칙」은 시장가치를 기준으로 한다고 규정하고 있다. 시장가치는 ‘대상 물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 공개된 후, 대상 물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액’이라고 정의된다. 시장가치를 기준가치(가치기준)으로 한다는 의미는 시장가치의 정의를 가정한 가치를 산정한다는 뜻이다. 대상 물건이 통상적인 시장에서 거래되지 않으면 시장가치가 아니다. 예를 들어 재건축 사업과 재개발사업에서 종전자산 및 종후 자산의 감정평가액은 조합원 간의 상대적인 균형이 중요하고 일반적으로 시장가치에 비해 낮은 경우가 일반적이다. 통상적인 시장을 상정하지 않기 때문에 시장가치가 아닌 시장가치 외의 가치가 된다. 그렇다면 재개발 재건축 사업의 종전 종후 자산 감정평가액이 시장가치가 아니라면 시장가치 외의 가치 중 어떤 가치인가? 우리나라에서는 감정평가 관계 법규 어디에서도 시장가치 외의 가치를 규정하거나 정의하고 있지 않다. 국제 평가 기준 등에서 정의하고 있는 시장가치 외의 가치는 투자가치, 공정가치, 특수 가치 등이 있다. 투자가치는 ‘투자대상 자산 또는 운용 목적이 확정된 특정 소유자, 투자가 집단의 부동산 가치이다.’ 투자가치는 시장에서 일반적으로 통용되는 수익률이 아닌 투자자의 독자적인 투자기준에 해당하는 투자수익률에 따라 달성 가능한 성과를 분석하고자 하는 특정 당사자의 투자부동산의 가치이다. 일반적인 공정가치는 회계기준에서 사용하는 공정가치 개념보다 넓은 개념이다. 회계기준에서 사용하는 공정가치 개념은 시장가치와 유사한 개념이다. 회계기준에서 사용하는 공정가치는 ‘측정 일에 시장 참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격’으로 정의된다. 회계기준에서 사용하는 공정가치를 제외한 공정가치는 ‘자산의 교환을 하고자 하는 특정한 당사자 간에 합리적으로 합의하여 결정된 가격’을 의미한다. 양 자의 차이는 ‘시장 참여자와 특정한 당사자 간’의 차이에 있다. 시장가치가 통상적인 시장을 전제한다면 공정가치는 시장이 특정한 이해당사자로 제한된다. 공정가치는 자산이 광범위한 시장에 방매할 필요가 없으며, 당사자 사이에 합의된 가격은 일반적인 시장에서보다는 관련 당사자가 보유한 권리에 대한 특정 이익(또는 손실)을 반영한 결과가 된다. 공정가치는 기업체의 지분 취득을 위한 가격산정에 적용된다. 특정 당사자 사이에서만 발생하는 특수한 증분 가치는 해당 당사자 간에는 공정한 가격일 수 있으나 일반시장에서 형성되는 가격과는 다를 수 있다. 특수 가치는 자산의 독특한 특성으로 인해 발생하는 시장가치 이상의 가치이다. ‘해당 자산이 일반 시장 참여자가 아닌 특정 구매자 또는 한정된 구매자에게만 특별한 이점을 발생시킬 때 나타난다. 결합 가치는 특수 가치의 일종으로 두 개 이상의 자산이 결합하여 한 개의 자산이 되었을 때 그 가치가 개별 자산의 가치 합계보다 큰 경우를 말한다. 감정평가 목적감정평가 목적은 무엇을 위해서 감정평가하는가를 의미한다. 가장 많이 접하는 감정평가 목적은 담보, 보상, 재무보고, 경매·공매, 소송(행정, 민사), 도시정비, 일반 거래 등이 있다. 감정평가 목적과 용도는 유사하다고 볼 수 있으나 일반 거래 목적의 감정평가의 용도는 세무용, 현물출자용, 매각가·매입가 결정 등 여러 가지가 있을 수 있다. 담보 목적 감정평가는 담보를 제공받고 대출을 하는 은행·보험회사·신탁회사·일반 기업체 등이 대출을 하거나 채무자가 대출을 받기 위하여 의뢰하는 담보물건에 대한 감정평가이다. 담보 목적의 감정평가는 담보물의 환가성을 고려해야 한다. 채권자 입장에서 담보물을 통한 상환이 중요하기 때문이다. 담보 목적의 감정평가도 시장가치를 기준으로 한다. 시장가치를 기준으로 하되 환가성, 수익성, 시장성, 지속성 등을 고려하여 감정평가액을 결정한다. 보상목적의 감정평가는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등 보상 관련 법규의 규정에 따라야 한다. 다른 목적의 감정평가와 가장 두드러진 차이점은 해당 사업으로 이한 가치 변동(개발이익)이 있으면 이를 배제하도록 되어 있다는 점이다. 재무보고목적의 감정평가는 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제5조제3항의 회계 처리 기준에 따른 재무보고를 목적으로 하는 공정가치의 추정을 위한 감정평가이다. 재무보고목적의 감정평가는 감정평가 관계 법규 및 한국채택국제회계기준을 근거로 한다. 재무보고목적의 공정가치는 시장가치와 유사하다. 회계기준에서 공정가치는 ‘측정일에 시장 참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격’으로 정의된다. 경매 또는 공매 목적의 감정평가는 경매 또는 공매의 대상이 되는 물건의 최저 매각 가격을 결정하기 위한 감정평가이다. 경매(공매) 목적의 감정평가는 시장가치를 기준으로 한다. 소송(행정, 민사) 목적의 감정평가는 행정소송이나 민사소송에서 감정평가는 부동산, 기타 재산의 시가나 임대료를 산정하여 소송상의 증거자료로 활용하기 위하여 원고 또는 피고가 재판부에 신청하였을 경우 수행한다. 도시정비 감정평가는「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 정비 사업과 관련된 감정평가로서 재건축 사업, 재개발사업의 종전자산과 종후 자산 감정평가, 국·공유재산의 처분 감정평가, 매도청구, 토지 등의 수용 등을 위한 감정평가를 한다. 종전자산의 감정평가는 사업시행 인가고시가가 있은 날의 현황을 기준으로 감정평가하되, 조합원별 조합 출자 자산의 상대적 가치 비율 산정의 기준이 되므로 대상 물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 한다. 종후 자산의 감정평가는 분양신청 기간 만료일 또는 의뢰인이 제시하는 날을 기준으로 대상 물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 한다. 종전 및 종후 자산 감정평가는 절대 금액이 아니라 조합원의 균형이 중요한 상대적 금액이 중요하다. 종전 및 종후 자산 감정평가는 시장가치 외의 가치를 기준으로 한다. 재개발 사업구역 안에 있는 국공유지를 사업시행자에게 매각하는 경우 도로를 ‘대’로 변경하여 의뢰하면 ‘대’를 기준으로 감정평가하고, 재건축 사업구역 안에 있는 국공유지는 공부상 지목에도 불구하고 ‘대’를 기준으로 감정평가한다. 매도청구에 따른 감정평가는 기준시점에 현실화·구체화되지 아니한 가치 변동분(개발이익)이나 조합원의 비용분담을 전제로 한 가치 변동분(개발이익)은 배제하여 감정평가한다. 사업구역 안 토지 등의 수용 등에 따른 감정평가는 “토지보상법”에 따라 감정평가한다. 일반 거래 목적의 감정평가는 감정평가서의 용도가 다양하다. 상속세나 증여세의 기초가 액을 결정하기 위해 관할 세무서에 제출할 용도, 부동산의 매각 가격의 기초를 제공하기 위한 용도, 투자자의 투자가치를 산정하여 펀드의 기초로 제공하기 위한 용도 등 앞에서 언급된 담보, 경매, 보상, 소송 등의 목적이 아닌 다양한 용도의 감정평가로 수행되는 것이 일반 거래 목적의 감정평가이다. 조건부 감정평가「감정평가에 관한 규칙」은 현황 기준을 감정평가의 원칙으로 규정하고 있다. 감정평가는 기준시점에서의 대상 물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용을 제외한다) 및 공법상 제한 상태를 기준으로 해야 한다. 그러나 이러한 현황 기준 원칙에도 불구하고 감정평가 조건을 붙여 감정평가할 수 있다. 감정평가 조건은 ① 감정평가 관계 법규에 감정평가 조건의 부가에 관한 규정이 있는 경우 ② 의뢰인이 감정평가 조건의 부가를 요청하는 경우 ③ 감정평가의 목적이나 대상 물건의 특성에 비추어 사회통념상 당연히 감정평가 조건의 부가가 필요하다고 인정되는 경우에 한정하여 붙일 수 있다. 택지비 산정을 위한 감정평가는「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」과「공동주택 분양가격 산정을 위한 택지 평가지침」에서 ‘택지조성이 완료되지 않은 소지 상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 이용 상황은 대지를 기준으로 평가해야 한다’고 하여 감정평가 조건의 부가를 규정하고 있다. 의뢰인이 감정평가 조건을 제시하고 제시된 조건의 실현을 가정하여 감정평가를 요청할 수 있다. 의뢰인의 요청에 따라 건축 허가 및 일 단지, 개발사업에서 사업 계획에 따라 건물이 준공된 상태 등을 가정하여 감정평가할 수 있다. 이 경우 감정평가 조건의 합리성, 적법성, 실현 가능성을 검토해야 한다. 사회통념상 당연히 감정평가 조건이 부가되어야 하는 경우는 감정평가의 목적이나 대상 물건의 특성에 따라 당연히 감정평가 조건이 부가되는 경우를 말한다. 국·공유지 처분 평가에서 지목 및 이용 상황이 구거 또는 도로인 토지를 인접 토지 소유자 등에게 매각할 때 현실 이용 상황이 아닌 용도폐지를 전제로 하여 감정평가하는 경우가 해당된다. 가치기준이 다르면 감정평가액도 다르다예를 들어 D 업무용 빌딩에 대해서 시장가치와 투자가치를 기준으로 감정평가를 할 때 감정평가액에 차이가 있다. D 업무용 빌딩에서 창출되는 순수익이 연간 10억 원이라고 할 때 수익환원법으로 가치를 산정하면 환원율에 의해 수익 감액이 결정된다. 시장에서 통용되는 환원율이 5%이나 대상 물건에 투자하는 투자자는 4%의 환원율로 자신의 투자가치를 산정한다면 시장가치는 200억 원(=10억 원 ÷ 0.05)이나 투자가치는 250억 원(=10억 원 ÷ 0.04)이 된다. 투자자가 시장 수익률보다 낮은 수익률로 투자하는 이유는 상당히 낮은 이자율로 차입하거나 높은 자본 차익의 기대가 가능하기 때문이다. 재개발 재건축 사업의 종전 종후 감정평가는 시장가치가 아닌 시장가치 외의 가치라고 할 수 있다. 도시정비 사업의 종전 종후 감정평가는 조합원 간의 상대적 균형이 중요하고 비례율 산정을 통해 관리처분의 기준을 제시하기 때문에 시장가치와 차이가 난다. 예를 들면 조합원 분양가격이 7억 원인데 인근 유사 물건의 시장가치는 10억 원으로 차이가 나는 사례는 자주 발견할 수 있다. 조합원 분양가격 7억 원은 시장가치가 아닌 시장가치 외의 가치 그중에서도 공정가치에 해당된다고 할 수 있을 것이다. 목적이 다르면 감정평가액도 다르다동일한 물건에 대해서 감정평가 목적이 다르면 감정평가액도 다르다. 동일한 물건에 대하여 담보 목적과 경매 목적으로 감정평가를 한다면 일반적으로 담보 목적의 감정평가액이 경매 목적의 감정평가액에 비해 낮은 수준으로 결정된다. 예를 들어 분양가 5억 원의 상가 건물이 있다고 하면 경매 목적의 감정평가액은 분양가 수준에서 결정될 가능성이 높다. 그러나 담보 목적의 감정평가에서는 해당 상가 주위 환경이 아직 성숙되지 않아서 임차인을 찾기가 어렵거나 임대료가 낮은 수준으로 형성되고 있다면 성숙도나 환가성을 고려하여 분양가에 비해 상당히 낮은 수준으로 결정될 가능성이 높다. 일반 거래 목적과 보상 목적의 감정평가액도 차이가 난다. 보상 목적은 사업으로 인한 가치 변동(개발이익)을 배제하도록 관련 법령에서 규정하고 있기 때문에 표준지 선정, 사례 선정 등이 일반 거래 목적과 차이가 있다. 개발사업으로 인해 대상 토지의 용도지역이 1종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 변경되었을 경우, 일반 거래 목적에서는 변경된 용도지역인 일반상업지역으로 보상 목적에서는 변경 전 용도지역인 1종 일반주거지역으로 감정평가를 한다. 감정평가 목적에 의해 감정평가 방법이 달라지고 감정평가액도 차이가 나는 것이다. 조건에 의해 감정평가액이 달라진다면적이 25,000㎡인 20필지의 토지(용도지역 자연녹지/지목 전, 답, 임야/이용상황 전, 답, 임야)를 개별 필지별로 감정평가(현황 기준) 할 때 125억 원(1 필지 평균 단가 500,000원/㎡)이 된다고 가정한다. 이 20필지 토지를 전원주택으로 건축 허가를 받고 건물이 완공되어 지목이 ‘대’로 전환되는 조건(감보율 35%)으로 감정평가를 하면 현황 기준일 때와 어떤 차이가 있을까? 인근 단독주택으로 이용되는 ‘대지’의 가격수준이 1,500,000원/㎡으로 이 가격수준으로 감정평가를 하면 감정평가액은 약 244억 원(= 25,000㎡ × 0.65 × 1,500,000원/㎡) 이 된다. 감정평가액이 2배 정도 상승하게 된다. 그러나 만약 대상 토지에 건축 허가를 받지 못하거나 건축 허가를 받았으나 사업이 진행되지 못하여 건축 허가가 취소된다면 가치는 큰 폭으로 하락한다. 감정평가 조건의 합리성, 적법성, 실현 가능성을 검토해야 하는 이유이다. 감정평가액의 차이가 나는 이유는 비교표 준지를 전, 답, 임야에서 ‘대’로 선정하여 ‘전, 답, 임야’ 가격수준에서 ‘대’가격 수준으로 상승시키기 때문이다. 대상 물건이 같은데 감정평가액의 차이가 너무 크면 감정평가 조건이 있는지 감정평가서를 살펴보아야 한다. 근거 법률에 따라 감정평가액이 달라진다예를 들어 학교용지를 감정평가할 때 근거 법률에 따라 감정평가액이 달라진다. 학교용지의 공급은「학교용지 확보 등에 관한 특례법」과 「학교시설사업 촉진법」에 근거하고 있다. 특례법은 공립 초·중·고교를 대상으로 사업시행자가 개발사업으로 학교용지를 조성 공급하고 교육청이 사업시행자에게 매수하여 학교용지를 확보한다. 촉진법은 모든 초·중·고교와 특수학교를 대상으로 교육청이 도시계획시설사업(학교) 사업시행자로부터 협의 취득하여 학교용지를 확보한다. 특례법은「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(국공유지는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」적용)을 적용하여 감정평가하고, 촉진법은 토지보상법을 적용하여 감정평가하도록 규정하고 있다. 특례법에 따른 감정평가는 가치 변동분(개발이익)을 반영하고 공법상 제한 상태를 반영하는 반면에 촉진법에 따른 감정평가는 가치 변동분(개발이익) 배제, 당해 사업으로 인한 공법상 제한을 반영하지 않는다. 따라서 표준지 공시지가 선정도 다르고, 감정평가에 적용할 거래 사례, 감정평가 사례 선정도 달라져 감정평가액도 차이가 난다. 기준시점에 따라 감정평가액이 달라진다기준시점이란 감정평가의 기준이 되는 시점을 의미한다. 일반적으로 기준시점은 가격 조사를 완료한 날짜로 하고, 소급 적용이나 장래 시점을 기준으로 할 수도 있다. 다만 가격 조사가 가능한 경우에 한정한다. 감정평가서에 기재된 기준시점을 확인하고 기준시점에 차이가 있다면 동일 물건이라도 감정평가액이 차이가 날 수 있다. 2019년 1월 30일 기준과 2020년 1월 30일 기준의 감정평가액은 기준시점 당시의 거래가격 수준 등 경기 변동을 반영한다. 거래가격이 상승추세에 있다면 감정평가액도 상승하고, 거래가격이 하향 추세에 있다면 감정평가액은 하락할 것이다. 동일한 물건의 감정평가액에 차이가 있다면 기준시점을 확인하고 감정평가액이 적정하게 되었는지를 판단하여야 한다. 감정평가의 이해에 달려 있다가끔 주위에서 감정평가와 관련한 사건을 접한다. 대부분 감정평가 관계 법규를 준수하지 않고 감정평가를 한 결과이다. 감정평가 관계 법규를 준수하지 않았다는 것은 한국감정평가사 협회나 법인 등에서 규정하고 있는 절차를 무시하거나 관련 법규의 규정을 고의 또는 중과실로 위반하는 행위를 했다는 의미이다. 현황이 맹지인데 도로가 있다고 한 경우, 개발행위허가를 받기 어려운 토지인데 개발행위허가를 받았거나 가능하다고 한 경우, 비교 가능하지 않거나 부적정한 비교표 준지나 비교 사례를 선정하는 경우 등이다. 감정평가 목적이 같고 가치기준(기준가치)도 같은데 감정평가액의 차이가 크다면 감정평가 관계 법규를 준수했는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 만약 관계 법규를 위반했다면 가치 다원론으로 설명할 수 없는 감정평가액이 된다. 같은 물건에 대한 감정평가액은 가치기준(기준가치), 감정평가 목적, 감정평가 조건 여부, 근거 법률, 기준시점에 따라 차이가 날 수 있다. 즉 감정평가 관계 법규를 준수한 감정평가에서 발생하는 감정평가액 차이는 이유와 근거가 있다. 가치기준, 목적, 조건, 법률, 기준시점의 차이에 따는 감정평가는 감정평가액의 차이가 발생하는 것이 당연하다. 천방지축 감정평가액의 오해는 감정평가액 차이의 발생 이유를 모르기 때문이다. 감정평가액 차이의 발생 이유를 이해하면 천방지축 감정평가액의 진실을 알게 된다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사)연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다.02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net
-
- 뉴스/칼럼
- 전원뉴스
-
천방지축 감정평가액, 오해와 진실
-
-
국토교통부 토지이용 규제·도시계획 서비스 포털 ‘토지이음’ 운영
- 국토교통부는 개별적으로 운영하던 토지이용 규제·도시계획 서비스를 통합한 종합포털 토지이음 서비스를 2월 1일부터 실시한다. 토지이음은 토지이용 규제 및 도시계획정보를 잘 알 수 있도록 통합한 전자 포털이다. 그동안, 토지이용계획·행위 제한 정보는 토지이용 규제 포털 서비스(LURIS)에서, 도시계획·고시 이력정보는 도시계획정보 포털 서비스(UPIS)에서 제공해왔으나, 종합포털 토지이음에서 토지, 국토 정보를 종합적으로 제공해 국민들이 쉽고 편리하게 이용할 수 있도록 하고, 다양한 정보를 지도 서비스로 확대하여 제공할 예정이다. 문의 : 토지이음 02-838-4405 www.eum.go.kr
-
- 뉴스/칼럼
- 전원뉴스
-
국토교통부 토지이용 규제·도시계획 서비스 포털 ‘토지이음’ 운영
-
-
감정평가 잘 받는 토지, 따로 있다
- 토지 가액 결정에 영향을 미치는 가치형성요인은 지역요인과 개별요인이 있다. 토지는 개발 가능 여부에 따라 가치가 달라지고, 개발행위허가가 가능한 토지가 감정평가에 유리하다. 개발이 가능하더라도 건폐율과 용적률이 어떤가에 따라 감정평가액은 달라진다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 토지 감정평가 방법토지를 감정평가하는 방법은 공시지가기준법, 거래사례비교법, 조성원가법, 토지잔여법, 배분법 등이 있다. 우리나라에서는 토지를 감정평가할 때 일반적으로 공시지가기준법을 주된 방법으로 적용하고 거래사례비교법을 주된 방법으로 산정한 토지 가액의 적정성을 검토하는 방법으로 적용하고 있다. 공시지가기준법이란 감정평가 대상 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용 가치를 지닌다고 인정되는 표준지(비교표준지)의 공시지가를 기준으로 대상 토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정을 거쳐 대상 토지의 가액을 산정하는 방법을 말한다. 거래사례비교법이란 감정평가 대상 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷한 토지의 거래 사례와 비교하여 대상 토지의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교 과정을 거쳐 대상 토지의 가액을 산정하는 감정평가 방법을 말한다. 토지 가액에 영향을 미치는 가치형성요인토지의 감정평가에서 토지 가액 결정에 영향을 미치는 가치형성요인은 지역요인과 개별요인이 있다. 일반적으로 공시지가 기준법이든 거래사례비교법이든 비교표준지 또는 거래 사례를 대상 토지의 인근 지역에서 선정하기 때문에 지역요인의 차이는 거의 없다고 보면 된다. 따라서 개별요인이 토지 가액 결정에 중요한 역할을 한다고 볼 수 있다. 토지의 개별요인 비교는 용도지대로 구분해서 한다. 용도지대란 토지의 실제용도에 따른 구분으로 용도지역에 불구하고 토지의 지역적 특성이 동일하거나 유사한 지역의 일단을 말하며, 상업지대, 주거지대, 공업지대, 농경지대, 임야지대, 후보지지대 등으로 구분한다. 상업지대와 주택지대의 개별요인 비교 항목은 <표 1>과 같다. 개별요인이 유리한 토지가 감정평가를 잘 받는다개별요인이 유리하다는 것은 <표 1>에서 조건 별로 유리함을 의미한다. 공시지가기준법이나 거래사례비교법에서 개별요인 비교치는 조건 별로 산정하고 각 조건 비교치를 곱해서 개별요인 비교치를 산정한다. TIP 유사가격권의 개념 유사가격권이란 용어 그 자체로 보면 가격이 비슷한 일정 범위라는 의미이다. 지가는 토지의 지역성에 따른 그 지역의 가격수준이 대상 토지의 개별요인에 따라 개별화·구체화되어 결정된다. 따라서 유사가격권 구분을 위해서는 지역요인과 개별요인을 함께 고려해야 하는데, 일반적으로 토지이용규제(용도지역 등)에 따라 비슷한 가격대를 갖는 권역들로 구분할 수 있다. 토지이용규제는 대부분 공간적으로 집단화되어 있으므로, 유사가격권을 구분하는데 지리적으로 인접한 지역이 우선되는 것으로 보인다. 그러나 토지의 가격은 공간적으로 인접한 토지라도 주변 여건과 개별토지의 물리적 조건(도로조건 등)에 따라 입지성과 가격수준이 다르게 형성되기도 한다. 예를 들면, 도로를 중심으로 노선상업지대는 블록 또는 상업지역의 지정이 끝나는 어느 지점까지 거의 유사한 가격대를 형성한다. 그러나 거리상으로는 매우 가깝지만 이면도로에 인접해 있는 필지와는 현저한 가격차이가 나며, 이면도로에 연접해 있는 필지와 그 뒤에 위치한 주택가와는 역시 현저한 지가 차이가 있다. 따라서 유사가격권이란 공간적으로 떨어져 있어도 지가형성요인(도로조건, 건축규제, 주변 여건 등)이 비슷하여 유사한 가격대를 형성하는 지역적 범위라고 할 수 있다(국토교통부, 2020년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침 139쪽). (1) 가로 조건가로는 광대로(폭 25m 이상), 중로(12m 이상 25m 미만), 소로(폭 8m 이상 12m 미만), 세로(가)(자동차 통행이 가능한 8m 미만의 도로), 세로(불)(자동차 통행 불가능, 이륜자동차 통행 가능), 맹지(이륜자동차 통행 불가능 또는 도로에 접하지 아니한 토지)로 구분된다. 가로의 폭이 클수록 개별요인이 우세하고 광대로와 중로 또는 광대로와 소로를 비교할 수 있으나 불가피한 경우가 아니면 광대로는 광대로와 비교하고, 중로는 중로와 비교하고 소로는 소로와 비교한다. 유사가격권의 표준지 또는 거래 사례와 비교한다는 의미이다. 일반적으로 가로의 폭에 따라 가격권의 차이가 발생하기 때문이다. (2) 접근 조건접근 조건에서 상업지대와 주택지대의 차이점은 <표 1>에서 알 수 있듯이 상업지역 중심 및 인근 교통시설과의 거리 및 편의성은 공통된 내용인데, 주택지대에는 공공 및 편익시설과의 접근성이 있다. 유치원이나 초등학교, 공원, 병원, 관공서 등과의 접근성이다. 주택지대는 교육시설이나 공원, 관공서 등과의 접근성이 주거지로서의 수요를 증가시켜 가치를 증대시킨다. (3) 환경조건상업지대의 환경조건은 고객의 유동성과의 적합성, 인근환경으로 구성되는데 상업지로서의 입지조건을 의미한다. 유동인구, 배후지 규모 등은 상업지로서의 수요를 증가시킨다. 주택지대는 주거용으로서 쾌적성을 증가시키는 환경이 가치를 증대시킨다. 한강 조망이 있는 주택, 북한강이 보이는 전원주택 등이 감정평가에 유리하다. <그림 1>에서 빨간색 기호(1), (2), (3)은 모두 소로에 접한 토지로 동일한 가로에 있으나 공시지가는 기호(1)이 기호(3)에 비해 2.69배, 기호(2)에 비해 1.89배로 상당한 격차가 있다. 이러한 가격 격차를 무엇으로 설명할 수 있을까? 가로 조건, 획죄 조건, 행정적 조건, 기타 조건으로 설명할 수 없다. 기호(1)~(3) 모두 명동역에 근접해 있기 때문에 접근 조건으로도 설명이 되지 않는다. 기호(1)과 (2), (3) 과의 가격 격차는 환경조건으로 설명된다. 기호(1)은 명동역 인근에서 가장 많은 유동인구가 밀집하는 곳이다. 기호(1)을 기점으로 동측이나 서측으로 갈수록 가격은 급격하게 떨어진다. 유동인구의 밀집도 차이다. 가격 격차는 동측보다는 서측으로 갈수록 심하다. 고객의 유동성을 반영하고 있는 것이다. <그림 1>에서 빨간색 기호(4)와 (5)의 가격 격차는 2.36배인데 환경조건으로 설명된다. 고객의 유동성이 기호(5)가 기호(4)에 비해 우위에 있는 것이다. <그림 1>에서 명동역 북측과 남측의 가격대는 비교할 수 없을 정도로 차이가 크다. 상권 자체가 다르다는 의미다. 도로를 사이에 두고 상권 즉 고객의 유동성은 상당한 차이가 있다는 것을 보여주는 지역이다. 명동역 남측에서도 파란색 기호(1)과 (2)의 가격 격차가 1.46배가 나는데 이러한 격차도 환경조건으로 설명된다. 고객의 유동성에서 기호(1)이 (2)에 비해 50% 정도 우위에 있는 것이다. 3종 일반주거지역에 소재하는 후면 토지도 가격 격차가 있다. 기호(4)가 도로조건에서 우세함에도 불구하고 기호(3)의 가격이 높은 것은 환경조건의 우세 때문이다. <그림 2>에서 기호(1)과 (3)은 광대로에 접하고 있고 기호(1)은 주상용으로 기호(3)은 다세대로 이용 중에 있다. 가격 격차가 1.21배가 나는 것은 기호(1)이 각지로 획지조건(접면도로상태)에서 우세하고 이용 상황에서도 우세하기 때문이다. 또한 기호(2)는 소로각지, 기호(3)은 광대한 면인데 가격 차이가 거의 나지 않는 것은 광대로가 지나가는 도로이고 주택지대이기 때문이다. 기호(4)와 (5)는 용도지역, 도로조건, 형상지세가 동일한 토지인데 가격 차이가 나는 이유는 남향과 북향의 차이(방위)로 획죄 조건에서 남향인 기호(4)가 약간 우세하기 때문이다. (4) 획죄 조건획죄 조건에는 면적, 접면 너비, 깊이, 형상, 방위, 고저, 접면도로상태(각지)가 있다. 인근 지역의 표준적인 면적과 비교해서 면적이 과대하거나 과소한 경우 열세하다고 판단한다. 접면 너비가 넓은 토지가 좁은 토지에 비해 우세하다. 토지가 깊이도 클 경우 적정한 깊이에 비해 열세하다. <그림 3> 토지 형상 분류<그림 3>에서 어떤 형상의 토지가 감정평가를 잘 받을까? 가로 장방형(가장형)이 감정평가를 가장 잘 받을 것이다. 위 그림에는 나와 있지 않지만 정방형의 토지도 가장형과 유사하다. 불리한 토지는 맹지, 부정형, 역삼각형, 자루형, 삼각형이 된다. 토지 형상에서 우세, 열세의 기준은 어떤 토지가 최유효이용에 적합한 가에 있다. 접면너비에서도 가장형이 가장 유리하고 역삼각형이 가장 불리하다, 깊이에서 가장형(정방형 포함)이 세장형보다 유리하다. 가장형이 감정평가를 잘 받는 이유는 토지의 최유효이용에 유리하기 때문이다. (5) 행정적 조건행정적 조건은 행정상의 규제 정도를 나타내고 토지의 이용 방향과 범위를 직접 규정하기 때문에 토지 감정평가에 가장 중요한 영향을 미친다. 용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획시설 등의 공법상 제한사항이 해당된다. 토지의 개발 용도와 개발 범위는 해당 토지의 용도지역, 용도지구, 용도구역 등에 따른 건축 용도와 용적률에 의해 결정된다. 용적률은 건축법 제56조, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제85조, 각 지방자치단체 조례(서울특별시의 경우 서울특별시 도시계획조례 제55조), 특별법에 의한 용적률의 강화 또는 완화 규정에 의해 결정된다. 즉 해당 토지에 가능한 용적률을 알기 위해서는 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 지방자치단체 조례, 특별법(특별법에 해당될 경우) 모두 검토해야 한다. TIP 최유효이용(Highest and Best Use)의 판단 기준대상 부동산을 특정 용도로 이용하는 것이 법률적으로 적법해야 하고(합법적 이용), 해당 이용에 대한 주변 상황이나 수요측면에서 가까운 장래에 경제적 타당성이 있어야 하고(합리적 이용), 대상 부동산의 건축이 물리적으로 가능해야 하고(물리적 채택 가능성), 합법적, 합리적, 물리적 채택 가능한 대안 중에서 최고의 수익이 경험적 자료에 의해 지지될 수 있는 이용(최고 수익에 대한 경험적지지)을 최유효이용이라 한다. 감정평가 잘 받는 토지① 개발 가능성과 높은 건폐율과 용적률토지는 개발 가능 여부에 따라 가치가 달라진다. 특히 임야, 전, 답과 같은 토지는 개발이 가능하지 않을 경우(보전산지로서 공익용 산지, 임업용 산지에 해당되는 경우) 담보 취득에도 제한을 두고 있다. 개발행위허가가 가능한 토지가 감정평가에 유리하다. 개발이 가능하더라도 건폐율과 용적률이 어떤가에 따라 감정평가액은 달라진다. 건폐율과 용적률은 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 지자체 도시계획조례, 특별법에 의해 규정된다. 건페율과 용적률이 높을수록 토지 가치는 올라가고 감정평가도 잘 받는다. 건폐율과 용적률이 높더라도 개발되는 건물의 용도가 수익이 나지 않는 용도(예를 들어 수요가 없는 공업지대에 짓는 대규모의 상업시설이나 주거용 건물, 수요를 감안하지 않은 대규모 판매시설 등이 있다) 라면 그 토지는 감정평가를 잘 받을 수가 없다. 반대로 도심지에 개발되는 업무용 빌딩이나 수요가 많은 상업지대에 개발되는 상업시설 등은 해당 토지의 건폐율이 용적률만큼 감정평가를 잘 받는 토지이다. ② 고객의 유동성이 좋은 위치에 있는 토지대상 토지의 접면도로가 광대로(폭 24m 이상인 도로)일지라도 고객의 유동성이 없고 통과도로일 경우에는 상업지로 수익성이 좋은 토지가 아니다. 앞의 명동 상권 사례에서 광대로에 접한 토지보다 소로에 접하는 토지의 가치가 더 높고 감정평가도 더 높게 나오는 이유는 고객의 유동성 차이 때문이다. 고객의 유동성이 좋은 위치에 있는 토지가 감정평가를 잘 받는다. ③ 양호한 교통시설 접근성(역세권)상업지대, 주택지대 모두 전철역 등 교통시설과 가까운 토지, 자동차 통행이 가능한 도로에 접한 토지, 최유효이용에 제약이 없는 형상, 평지인 토지가 감정평가를 잘 받는다. ④ 양호한 조망, 경관한강 조망이 되는 토지와 그렇지 않은 토지는 실제 거래가격도 상당한 차이가 나고 당연히 감정평가도 차이가 난다. 한강뿐만 아니라 조망이 양호하거나 경관이 우수한 토지는 토지 가치형성요인 중 환경조건이 우세하여 감정평가를 잘 받는다. ⑤ 개별요인 비교치가 우세한 토지토지 감정평가에서 앞의 <표 1>에 있는 개별요인 항목에서 우세한 토지가 감정평가액이 잘 나온다. 결국 <표 1>의 개별요인 항목에서 평가가 좋은 토지가 감정평가를 잘 받는다. 앞에서 설명한 용적률은 행정적 조건, 고객의 유동성은 환경조건, 교통시설은 접근조건, 양호한 도로는 가로 조건, 최유효이용에 제약이 없는 토지는 형상, 양호한 조망과 경관은 환경조건에 해당된다. 감정평가 잘 받는 토지는 어떻게 구별하는가감정평가 잘 받는 토지를 구별하기 위해서는 ① 대상 토지의 토지이용계획확 인원을 확인해야 한다(행정적 조건이 무엇인지를 가장 먼저 확인하는 것이다). ② 대상 토지의 가로 조건, 접근 조건, 환경조건, 획죄 조건은 지적도 등 공부 서류 확인으로 그치지 말고 반드시 임장활동(현장 조사)을 통해서 직접 눈으로 확인해야 한다. ③ 인근 지역의 가격 조사(거래 사례, 감정평가사례, 호가)를 통한 사례 분석을 해야 한다. 가격자료 분석을 통해서 개별요인 비교치가 우세한 토지를 구별해 낼 수 있다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
-
- 뉴스/칼럼
- 전원뉴스
-
감정평가 잘 받는 토지, 따로 있다
-
-
공익사업 시행으로 해제된
그린벨트, 주민도 주택 신축 가능
- 앞으로 공익사업의 시행으로 개발제한구역(Green Belt, 그린벨트 이하 GB)이 해제되는 경우에도 당해 해제지역의 기존 주택 소유자에게 주택, 근린생활시설의 이축*자격이 부여된다. * 이축(移築)이라 함은 공익사업의 시행으로 주택, 근린생활시설이 철거되는 경우 GB에 옮겨서 신축하는 것을 말함 국토교통부(장관 김현미)는 GB를 해제하고 시행하는 공익사업*도 GB인 상태에서 시행하는 공익사업**과 동일하게 주택, 근린생활시설의 이축자격을 부여하는 것을 내용으로 하는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 일부 개정안이 국무회의를 2월 11일 통과하여 2월 21일부터 시행된다고 밝혔다. * 산업단지조성, 도시개발사업 등 GB에서 허용되지 않은 사업** 도로·철도사업, 가스공급 시설사업 등 GB에서 허용하는 사업 이번 개발제한구역법 시행령 개정안은 작년 8월 20일에 개정된 개발제한구역법을 시행하기 위한 후속 개정 작업의 일환으로 시행령에 위임된 사항을 정하고, 그 밖에 GB 내 주민 불편해소 등 규제개선 사항을 주요내용으로 하고 있다. ① 법률 개정에 따른 후속조치 사항 그간 GB에서 허용되는 공익사업을 시행하는 경우에는 GB의 입지기준 등에 적합한 경우*에 이축을 허용하고, GB를 해제하고 시행하는 공익사업의 경우에는 이축을 할 수 없었다. * 새로운 진입로, 전기·수도·가스 등 간선공급설비가 필요없는 토지로 주택 등의 철거일 당시까지 토지의 소유권을 확보한 경우(동법 시행규칙 제6조)앞으로는 GB를 해제하고 시행하는 공익사업의 경우에도 주택, 근린생활시설에 대하여 GB로 이축할 수 있도록 하였다. 이에 따라, GB를 해제하고 시행하는 사업의 경우 토지보상법에 따른 이주대책에서 제외되고 개발제한구역법에 따른 이축자격도 부여받지 못하던 주민들(사업인정 고시일로부터 거주하고 있지 않은 기존 주택 소유자)도 혜택을 받게 되었다. 이번 시행령 개정사항은 해당 공익사업을 직접 목적으로 GB가 해제되고 시행일 당시 종료되지 않은 공익사업인 경우에 해당 주민이 주택 등의 이축허가를 신청하는 경우부터 적용된다. 아울러, 앞으로 개발제한구역 관리의 체계성, 안정성, 신뢰성도 더욱 강화해 나갈 계획이다. 이를 위해, 그간 민간에서 1년 단위 위탁계약을 통해 운영해 온 GB관리전산망* 업무를 2월 21일부터는 공간정보 전문 공공기관인 국토정보공사(LX공사)에 위탁하여 수행하기로 하였다. * 개발제한구역의 경계, 환경평가등급, 불법행위 관리 등 GB 운영 및 관리 전산망② GB 입지규제 및 절차 간소화 GB 주민의 생활편익 증진 등을 위해 관련 규제도 대폭 완화하기로 하였다. ⅰ) 그간 지역조합에만 허용하던 GB 내 농산물 판매 등을 위한 공판장을 「농업협동조합법」에 따른 모든 조합으로 확대하여 앞으로는 품목조합도 GB에서 공판장을 설치할 수 있게 된다. ⅱ) 도심 내 부족한 택배화물 분류시설의 확충을 위하여 도시철도 차량기지* 내 유휴부지에도 택배화물 분류시설 설치를 허용키로 하였다. * 서울·경기권의 GB 내 도시철도 차량기지 유휴부지는 수서·지축·고덕·방화·신내·천왕·도봉·모란 등 총 8개소ⅲ) 친환경차 보급, 미세먼지 감축 등을 위하여 자동차 전기공급시설, 수소연료공급시설을 GB 내 주유소 및 액화석유가스 충전소의 부대시설로 설치하는 것도 허용된다. ⅳ) 도심 인근의 실외체육시설의 수요 증가, GB 주민의 생활편익 증진을 위해 실외체육시설이 시·군·구별 설치허용 물량에 미달하는 경우에는 ‘22.2월까지 한시적으로 「국민체육진흥법」에 따른 체육단체·경기단체에서 5년 이상 종사한 자도 체육시설을 설치할 수 있도록 하였다. ⅴ) 도시·군계획시설로 설치하도록 하던 GB 내 열수송시설(도시계획시설부지 지하에 설치하는 경우), 신재생에너지(연료전지, 태양에너지·풍력·지열 등) 설비 사전 조사·계측시설도 도시·군계획시설로 설치하지 않을 수 있도록 개선하였다. * 도시·군계획시설로 설치시 의견청취, 관계기관 협의, 도시계획위원회 심의 등 절차 이행에 상당 시일이 소요되어 왔으나, 앞으로 이와 같은 절차 생략 가능 국토교통부 권혁진 도시정책관은 “이번 시행령 개정으로 GB인 상태에서 시행하는 공익사업과 GB를 해제하고 시행하는 공익사업 간의 형평성 논란과 입지규제에 따른 불편이 해소될 것”이라면서, “GB 관리전산망을 공공기관에 위탁함에 따라 보다 투명하고 철저한 구역관리도 할 수 있게 되었다. 앞으로도 보다 합리적인 관리방안을 지속적으로 발굴해 나가겠다”고 밝혔다."이 자료는 국토교통부의 보도자료를 전재하여 제공함을 알려드립니다."
-
- 뉴스/칼럼
- 전원뉴스
-
공익사업 시행으로 해제된
그린벨트, 주민도 주택 신축 가능
-
-
【NEWS & ISSUE】 행복도시, 단독주택단지 메카로 조성
- 행복도시, 단독주택단지 메카로 조성, 2018년 단독주택 중심 특화사업 착수 행정중심복합도시 단독주택의 건축 디자인 향상 및 도시 경관 개선, 조기 건축을 통한 도시 활성화 등을 위해 단독주택용지를 대상으로 다각적인 특화사업 전개 행정중심복합도시건설청과 한국토지주택공사 세종특별본부는 4월 4일 행복청에서 총괄기획가, 건축위원회 부위원장 및 도시계획위원회 부위원장 등과 함께, ‘제1차 행복도시 도시특화사업 운영위원회’를 개최하고, 이러한 내용을 담은 2018년도 행복도시 특화사업 추진 방향을 논의했다. 행복청은 올해는 공동주택뿐만 아니라 상대적으로 건축이 미진한 단독주택용지를 중심으로 특화사업을 전개하여 다양한 주거 수요에 대응하고 선도적인 단독주택단지 조성 모델을 제시할 계획이다. 이를 위해 ‘특화운영위원회’에서는 위치 및 경관 등을 고려하여 고운동(1-1생활권) 및 해밀리(6-4생활권) 등에 7개 정도 단독주택 특화사업 대상지를 검토하고, 공동전원주택(타운하우스), 로우하우스, 테라스하우스 등 단독주택 유형 다양화와 함께, 일률적으로 330㎡ 수준으로 공급되던 용지 규모도 수요 여건에 유연하게 대응하도록 세분화하는 방안을 논의했다. 타운하우스 로우하우스 테라스하우스 또한, 상대적으로 참여 기회가 낮았던 신진건축사, 여성건축사 등을 대상으로 다양한 아이디어를 발굴·접목하기 위해 공모를 추진하고, 단독주택용지 공급 방식도 다각화하여 기존 획지형·블록형뿐만 아니라 개발 여건에 맞춰 연합형(클러스트형), 대규모 단지형(50세대 이상 일괄 공급) 등의 공급 방식도 검토해 나갈 예정이다.*연합형(클러스터형): 다수의 획지형 용지를 몇 개의 단위로 묶음 판매 김진숙 행복청 차장은 “2014년 최초로 설계공모를 실시한 ‘길마당 마을(도담동1-4생활권 D8구역)’이 빠르게 조성되고 있어 성공적인 단독주택단지 모델로 자리매김하고 있다”면서, “올해 추진되는 단독주택 특화사업을 차질 없이 이행하여 다양한 수요자가 만족하고 우수한 도시경관의 선도적 단독주택단지를 개발하고, 이를 통해 도시의 활력이 높아질 수 있도록 최선을 다할 것”이라고 밝혔다. 한편, 행복청은 이날 논의된 내용을 바탕으로 올해 전문위원을 선정하고 대상지에 대한 기본 콘셉트와 디자인 방안을 구체화한 특화계획을 수립할 예정이며, 부지 공급은 대부분 내년부터 추진할 예정이나 일부 지역에 대해서는 빠르면 올해 안에도 가능할 것으로 전망된다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
-
- 뉴스/칼럼
- 전원뉴스
-
【NEWS & ISSUE】 행복도시, 단독주택단지 메카로 조성
-
-
【NEWS & ISSUE】 낡은 단독·다세대주택 주민 자율 개량
- 2.9 시행자율주택정비사업 신설 및 가로구역 확대빈집 실태 조사 및 빈집 정보 시스템 구축소규모주택정비사업의 활성화 국토교통부는 “작년 2월 국회를 통과한 <빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법>과 하위법령을 2월 9일부터 시행한다”고 밝혔다. 이로써 지자체는 빈집 실태 조사를 통해 빈집 정보 시스템을 구축해 체계적인 빈집 관리가 가능해지며, 노후·불량주택이 밀집된 지역에서는 주민이 ‘자율주택정비사업’을 통해 낡은 단독·다세대주택을 자율적으로 개량할 수 있게 된다. 자율주택정비사업 신설 및 가로구역 확대기존 <도시정비법>으로 추진됐던 가로 주택 정비, 소규모 재건축과 달리 자율주택정비사업은 이번 법 시행을 통해 처음으로 추진된다.2인 이상의 집주인이 모여 주민 합의체를 구성하면 조합 없이 단독(다가구)·다세대주택을 자율적으로 개량할 수 있는 사업이다.종전의 가로를 유지하며 소규모로 주거 환경을 개선하는 가로주택정비사업의 경우, 일부가 도시계획도로에 접한 가로구역에서만 시행이 가능했다. 하지만 앞으로는 도시계획도로에 접하지 않더라도 너비 6m 이상의 도로에 둘러싸여 있다면, 가로구역으로 인정돼 사업 가능 구역이 확대된다. 빈집 실태 조사 및 빈집 정보 시스템 구축지속적으로 증가하고 있는 빈집에 선제적으로 대응하기 위해 지자체는 빈집으로 추정되는 주택에 대해 실태 조사를 실시할 수 있으며, 그 결과를 바탕으로 빈집 정보 시스템을 구축할 수 있다.또한, 빈집의 안전사고나 범죄 발생 우려가 높은 경우 지자체는 빈집 정비 계획에 따라 철거 등 필요한 조치를 명하거나 빈집정비사업을 추진할 수 있게 된다. 소규모주택정비사업의 활성화빈집 및 소규모주택정비사업의 활성화를 위해 지자체는 각각의 사업에 소요되는 비용을 보조 또는 융자할 수 있으며, 높이 제한, 공지 기준, 조경 기준 등의 건축 기준을 최대 50%까지 완화할 수 있다. 또한, 소규모 정비를 통해 연면적의 20% 이상 공공임대 또는 공공 지원 임대주택을 건설 시 용적률을 법적 상한까지 완화할 수 있다. 소규모주택정비사업의 활성화를 위한 미분양 매입, 기금 융자 등 공공지원 프로그램도 시작된다. 국토교통부는 공공 지원 프로그램 운영계획, 도시 재생 뉴딜사업 연계 방안, 전국 순회 설명회 계획 등을 조속히 마련하고, 본격 사업 지원에 나선다는 계획이다(2월 내 발표 예정). 국토교통부 관계자는 “이번 <소규모주택정비법> 시행을 통해 노후·불량주거 지역에 대한 정비를 확대하여 도시 기능을 회복하고 국민의 주거생활 질을 향상할 수 있을 것으로 기대한다”고 밝혔다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
-
- 뉴스/칼럼
- 전원뉴스
-
【NEWS & ISSUE】 낡은 단독·다세대주택 주민 자율 개량
부동산 검색결과
-
-
[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 9
- 호건의 전원주택과 땅 9 토지매입 후 집 짓기를 위한 건축 상식(2) 그동안 칼럼을 꾸준히 보고 꼼꼼히 하나씩 검토해 봤다면 실무적인 과정이 사실 그렇게 어려운 일이 아니라는 것을 알 수 있다. 이제는 집을 짓는 일만 남았다. 집짓기 경험이 없어도 걱정하지 않아도 된다. 필자야말로 건축은커녕 사회 경험조차 부족할 때 집을 지었다. 시공 전문가는 아니지만 지금도 1년에 약 10채씩, 3년 동안 꾸준히 집 짓기를 해가고 있다. 이번 호에서는 어떻게 그것이 가능했는지 그 팁들을 살펴보자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 이번 주제에서는 설계 팁부터 시작해 업체 선정 기준, 토목 공사, 자금 관리까지 꼼꼼히 검토하고자 한다. 다시 한번 말하지만, 필자는 시공 전문가가 아니며 자재 및 시공 과정에 대한 용어 등 아직도 모르는 것이 많다. 오히려 처음 집을 지었을 때는 자재도 공부하고, 시공에 대한 용어들도 익히려고 노력했다. 그러나 갑자기 공부한다고 해서 평생에 한 번 있을까 말까 한 경험에 대해 일정 부분 이상 알기는 쉽지 않다. 이에 집을 실수 없이 잘 짓기 위해 우리가 알아야 할 알맹이들을 공유하고자 한다. 미리 알아두면 좋을 건축 설계 Tip 1 면적 고려하기 집 짓기에서 면적 고려는 기본 중의 기본이다. 그럼에도 불구하고 첫 번째로 언급한 이유는 전원주택을 계획하면서 면적에 대한 감이 부족한 경우가 대다수이기 때문이다. 보통은 아파트 생활을 정리하고 전원생활로 넘어오기 때문에, 같은 평수라도 규모와 계획에 따라 체감이 달라지는 것을 인지하지 못한다. 또, 전용 면적, 공용 면적, 분양 면적이 있는 아파트와 달리 전원주택은 온전하게 전용 면적만 있다는 차이도 있다. 실제로 면적이 좁다고 느껴 시공 도중 설계도를 변경한 후 자재를 덧대 면적을 추가하는 당황스러운 상황도 접했다. 이런 경우 하자 발생도 높아지지만 무리하게 늘린 면적으로 인해 건폐율이 초과되어 준공이 불가할 수도 있다. 따라서 면적에 대한 감을 미리 익히는 것이 중요하다. 업체에서 시공한 모델하우스나 중개물건으로 나온 집들을 보러 다니는 것이 좋다. 여기에 단순하게 전체 면적만 생각할 게 아니라 실면적 등 자세히 나누어 익혀놓자. 2 공간 구성과 동선 계획 처음 집 짓기를 진행하며 제대로 이루지 않은 실 계획에서 아쉬움을 느끼는 건축주의 모습을 자주 봤다. 이것은 단순히 모델하우스를 본다고 해결할 수 없다. 온전히 나에게 맞춰 장기적으로 생각하면서 신중하게 고민해야 할 부분인 셈이다. 이에 맞춰 동선도 함께 고려해야 한다. 예를 들면, 2층 규모의 주택에서 넓게 사용하고자 1층에는 주방과 거실만을 계획하고, 조망을 위해 안방을 포함한 모든 방을 2층에 두는 계획은 지양해야 한다. 안방은 주방과 거실과 함께 계획해 1층에 두고, 프라이버시를 위한 다른 방들은 2층에 마련하는 편이 유연한 생활 동선을 반영할 수 있다. 또한 가구 유무도 중요하다. 동선을 포함한 명확한 실 계획은 준공 후 만족감 혹은 아쉬움으로 돌아올 수 있는 요소이기 때문에, 머릿속에서 시뮬레이션을 해본다면 비교적 수월하게 설계해 나갈 수 있을 것이다. 3 층고는 시공 비용의 결정적인 요소 층고가 높을수록 실내 개방감은 커지지만, 시공 비용에 결정적인 영향을 끼친다. 높은 층고만큼 자재가 추가되기 때문이다. 심지어 규격이 정해진 자재를 절단하거나 연장해 애매하게 남는 부분을 추가 시공할 경우, 더 많은 인력이 소모된다. 공기가 증가하니 자연스럽게 인건비도 발생한다. 즉, 1층 층고를 애매하게 높일 때는 규격 자재를 사용해 2층을 만들 때보다 오히려 시공 비용이 증액될 수 있다는 얘기다. 따라서 높은 층고 계획은 조금 더 디테일하게 생각한다면 정말 극적으로 시공 비용을 절약할 수 있다. 대체로는 아파트 평균 높이인 2.3~2.7m 사이로 자재 규격이 맞춰져 있다. 4 설계 비용과 시공 비용 설계 비용은 도면 작업, 감리 작업 등 부탁하는 정도에 따라 천차만별이다. 만약 집을 처음 짓는 사람이라면 필자는 설계 비용이 조금 증액되더라도 실시 설계까지 받아놓기를 권한다. 그래야 시공 변수와 이에 따라 증감될 수 있는 비용 변수도 줄일 수 있기 때문이다. 실시 설계를 포함한 설계 비용은 대략 천만 원부터 시작한다. 당장은 비싸다고 느낄지 모르지만, 예상외의 변수로 인해 추가될 비용을 생각하면 애초에 설계에서 그 위험을 줄여놓는 것이 가장 좋다. 대체로 준공 작업을 포함하지만 다른 경우가 있을 수 있기에 미리 확인해두는 것도 좋다. 특히, 시공 비용은 사회 및 경제 흐름의 영향으로 자잿값과 인건비가 많이 올랐다. 설계 계획과 자재에 따라 크게 달라지겠지만, 2~3년 전 모던한 집 기준으로 주방기구와 위생기구 포함한 목조 주택은 평당 450~550만 원, 철근콘크리트 주택은 500~600만 원 정도였다. 지금은 2~30%씩 오른 시공 단가로 고려하는 것이 좋다. 이보다 저렴한 시공 단가는 오히려 하자 발생과 공사 멈춤의 확률이 높아진다. 따라서 본인이 시공 비용에 대한 감이 부족하다면 설계에 비용을 좀 더 투자하는 것도 나쁘지 않다. 5 주택 이외의 요소들도 검토하기 설계를 하다 보면 집 자체에 몰두하는 경우가 있다. 하지만 집 짓기에서는 정화조나 지하수 그리고 주차장 등 쾌적한 삶을 위해 빼놓을 수 없는 요소들이 많다. 극단적으로 마당 한가운데 있는 정화조는 미관상 좋지 않을 것이다. 이에 건축사가 알아서 해주리라는 마인드보다 고려 요소의 범위를 넓혀 꼼꼼히 살핀 후 요구하길 바란다. 이 외에도 설계는 개인 취향에 따라 중요한 것이 많다. 전원주택은 개성과 취향을 담는 공간이 분명 맞지만, 많은 집들을 보며 특수성을 너무 갖는 설계는 가급적 지양하길 바란다. 오히려 많은 사람들이 위 내용을 가볍게 다뤘던 탓에 살면서 아쉬워한다. 시공업체 선정 기준과 주의사항 집 짓기를 하며 겪는 많은 애로사항의 원인은 사람이다. 시공업체와의 관계는 나의 감정 소비 없이 집을 잘 짓는 중요한 포인트인데, 말은 쉬워도 굉장히 어렵다. 필자는 고객 입장, 중간 입장, 업체 입장 모두 경험했다. 요구사항이 제대로 이뤄지지 않아 업체와 소송까지 간 적이 있고, 반대로 많이 신경을 쓰고 서비스를 제공했음에도 고객과 마찰이 있었던 적도 있다. 고객과 시공업체 사이에서 소통의 부재가 생기는 원인은 무엇일까. 이를 포함해 시공 업체를 선정하는 중요한 팁을 설명하고자 한다. 1 첫 집 짓기는 보수적으로 기준 잡기 먼저 도덕적인 시공업체를 만났다는 가정을 해보자. 그래도 마찰이 있다면, 이는 그럴 수밖에 없는 어떤 문제가 있다는 것이다. 근본적으로 고객은 저렴하게 잘 짓고 싶고, 업체는 보다 많은 수익 창출을 원한다. 이때, 업체가 지향해야 하는 올바른 수익 창출은 공기나 단가를 낮추면서 퀄리티는 높여 타 업체와의 차별성으로부터 발생하는 구조여야 한다. 그럼에도 불구하고 소통 부재의 원인은 결국 정보의 불투명성 때문이다. 건축박람회만 가 봐도 업체마다 시공 평 단가의 차이부터 업체 규모까지 천차만별이다. 규모가 큰 업체는 상대적으로 비용이 비싸고, 개인 단위 업체는 비용이 저렴한 느낌도 있다. 중요한 건 저렴하거나 비싼 이유를 고객은 알 수 없다는 것이다. 필자가 만난 저렴한 비용을 제시했던 업체들의 답은 이러하다. ‘회사 시스템이 잘 돼있기 때문에 공기가 줄어들고 거기에서 오는 인건비 절약이 크다’, ‘우리만의 특허를 보유하고 있어 공장 설비가 잘 돼있다’ 등이 대표적이다. 그러나 필자가 업체를 아웃소싱하며 직접 지어본 결과, 아쉽게도 아직까지 그렇게 극적으로 큰 차이를 내는 업체는 보지 못했다. 오히려 처음 계약한 금액에서 입주 날짜만 잘 맞춰도 잘하는 업체라는 생각을 갖게 된다. 따라서 처음 집을 지을 때는 조금 보수적으로 기준을 잡는 것이 좋다. 개인 노력에 따라 퀄리티와 공기를 맞출 수는 있지만, 드라마틱한 회사를 골랐다는 생각은 오히려 이기심을 불러일으키기 때문이다. 또한 업체는 수익 창출을 통해 수주 양을 늘리지만 어느 한계선에 도달하면 분명 과부하가 걸리기 마련이다. 공기를 맞추기 어렵거나 비용이 증액되는 변수도 생긴다. 실제로 첫 작업에서 신뢰가 쌓였던 업체에게 다음 집을 부탁한 적이 있었다. 정직한 모습은 여전했지만, 역량과 외부 상황에 따라 물리적으로 공기가 길어지기도 했다. 2 본인 주관에 맞춰 판단하지 말 것 개인 역시 싸게 좋은 집을 짓고 싶은 이기심을 가지고 있다. 업체가 많은 수익 창출을 원하듯, 이기심이라고 해서 절대 나쁜 것이 아니다. 오히려 더 좋은 회사를 찾기 위한 원동력이 돼주는 셈이다. 다만, 필자가 하고 싶은 말은 내 주관에 사로잡혀 스스로 함정에 빠지는 일은 없어야 한다는 것이다. 사례로 필자가 중개한 토지에 시공 업체가 제공한 모델을 건축사에게 허가를 요청하는 경우가 있었다. 이 업계에서는 건축사가 허가만 대행하는 경우가 종종 있다. 문제가 발생하는 원인은 설계와 디자인을 시공 업체가 한다는 것인데, 건축사도 도면을 받아 허가를 받기 위해서는 별도로 허가 도면을 그리는 시간이 필요하다. 고객은 원하는 입주 날짜가 정해져 있었지만, 기본적으로 시공 업체와 디자인 변경이 몇 번 이뤄진 상태에서 건축사가 도면을 넘겨받은 시간이 넉넉하지 못했다. 자연스럽게 허가가 늦어졌고 고객은 입주가 늦어지는 것에 대한 불만을 토로했다. 큰 문제로 이어지지는 않았지만, 이렇게 지식과 소통의 부재로 인해 감정이 상하거나 오해가 발생하는 변수는 상당히 많다. 투명하게 정보를 알려주는 회사에서 상담을 진행하기 혹은 어느 정도 시공 사례가 있는 회사를 고르거나 시공 주택을 직접 가보는 것 등이 변수를 줄이는 방안이 되는 것은 분명하다. 하지만 심사숙고 끝에 선택한 업체임에도 불구하고 현장마다 일어날 변수는 많다. 이 때문에 계약서를 작성하는 것도 중요하다. 다음 호에서는 업체와 분쟁 없는 계약을 이루기 위한 내용 및 변수에 대해 다루도록 하겠다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대의 자연친화적인 1억 원대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
-
- 부동산
- 부동산 정보
-
[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 9
-
-
[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 8
- 성호건의 전원주택과 땅 8 토지매입 후 집 짓기를 위한 건축 상식 (1) 집을 지을 수 있는 땅을 올바르게 매입했다면 이제는 원하는 (전원) 주택을 지을 차례다. 이 과정에서 간혹 온갖 건축법과 자재 및 재료에 대한 지식을 전문가 수준으로 공부하는 사람이 있다. 물론, 지식을 쌓는 일은 매우 중요하지만 그 이전에 실질적으로 알아야 하는 현장 지식이 있다. 필자는 시공 전문가가 아님에도 불구하고 수 십 세대 집을 성공적으로 지었는데, 이번 호에서는 그 내용을 풀고자 한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 많은 사람들이 (전원) 주택을 짓는다고 했을 때, 첫 시작을 대부분 모델링이나 디자인으로 접근한다. 좀 더 아는 사람은 디자인의 변화가 시공 비용에 어떻게 영향을 미치는지를 세심하게 확인하고, 여기서 더 나아간 사람은 결정한 디자인이 시공 허가를 받는데 문제가 없는가를 살핀다. 하지만 집 짓기에서 디자인을 먼저 생각한 경우라면, 설계를 마치고서 그것에 부합한 땅을 찾는 것이 맞다. 토지를 매입한 후 디자인부터 시작한다는 것은 자칫 허가가 불가능한 설계로 인해 수정 비용을 지출할 우려가 있다는 뜻이다. 그동안 연재에 비춰보면 먼저 원하는 땅을 매입하는 것이 전제였으므로 이번 호는 건축을 하기 위한 허가 내용부터 접근하고자 한다. 집 짓기보다 어려운 인허가 작업, 개발행위허가와 건축행위허가 먼저 인허가 작업에서 개인이 꼭 체크해야 할 사항은 두 가지로 요약할 수 있다. 바로 허가를 받기 위한 ‘비용’과 ‘시간’이다. 비용은 토목설계사무소나 건축사사무소에 지불한 인허가 대행 비용 이외에도 내가 매입한 토지가 임야인 경우 ‘대체산림조성비’, 농지인 경우 ‘농지전용부담금’을 내야 한다. 대체산림조성비는 「산림청고시 제2022-5호」에 따라, 2022년 1월 11일부터 고시금액이 위와 같이 명시돼 있다. 예를 들어, 개별공시지가가 ㎡당 5만 원인 준보전산지의 토지 330㎡를 매입해 개발행위허가를 받기 위한 대체산림조성비는 330㎡×(6,790+(50,000×0.01))=약 240만 5,700원이 되는 것이다. 다음, 농지(전, 답, 밭, 과수원 등)를 매입했을 때 내야 하는 농지전용부담금은 「농지법 시행령」 제53조에 명시된 계산 방법을 따른다. 위와 마찬가지로 개별공시지가가 5만 원인 땅 330㎡를 매입한다면, 330㎡×50,000×30%=약 495만 원이 농지보전부담금(농지전용부담금)이 되는 것이다. 따라서 위 계산법에 맞춰 내가 매입한 토지의 개발행위허가를 득할 때 내야 하는 금액을 한번 산정해 보길 바란다. 오히려 고민해야 할 것은 시간이다. 땅을 개발하는 시행사는 3대 리스크 중 하나로 인허가 작업을 꼽기도 한다. 시간이 얼마나 소요될지 예측하기 어렵기 때문이다. 개발행위허가와 건축행위허가를 동시에 진행할 수도 있지만, 가능하다면 개발행위허가를 받은 후 건축행위허가를 받는 순서로 진행하는 것을 권한다. 개발행위허가와 건축행위허가를 동시에 받기에는 각각 설계를 하는 기간만 해도 상당히 오래 걸릴뿐더러 토목설계사무소와 건축사사무소가 서로 소통하는 것도 쉽지 않기 때문이다. 또한 개발행위허가는 해당 관청에서 거쳐야 하는 부서가 더 많기에 (지역마다 다르지만 양평 기준)보통 40~60일 정도의 기간이 소요된다. 하지만 건축행위허가는 해당 관청 건축과에 업무가 집중돼 있기에 개발행위허가를 받은 곳이라면 업무일 기준 보통 보름 정도에 허가가 받을 수 있다. 따라서 복잡한 개발행위허가를 먼저 접수해놓고 허가를 기다리는 약 40~60일 동안 건축설계도면을 계획해야 한다. 그리고 건축행위허가가 떨어지는 날을 예상해서 토목공사를 진행할 시공사도 미리 선정해놓자. 건축설계를 완성하고 개발행위허가도 받았다면 이제는 선정해놓은 시공사를 통해 현장 토목공사와 함께 건축행위허가를 진행하면 된다. 토목공사 협의가 끝난 경우에 100~200평 정도의 토지는 2주 정도면 토목공사를 진행할 수 있다. 이 시기에 건축행위허가를 받게 되고 동시에 집 짓기도 시작할 수 있는 것이다. 이렇게 진행하는 편이 인허가 작업과 공사 진행의 깔끔한 프로세스를 구축할 수 있다. 집 짓는 데 10년 늙는다? 시공은 몰라도 이 개념을 알고 시작하자 ‘집 짓는데 10년 늙는다’라는 말은 집 짓기를 경험한 사람들 사이에서 거의 정설처럼 굳어져 있다. 그만큼 처음 집을 짓는 사람은 대부분 비슷한 시련을 겪는다는 의미다. 중개업을 하는 필자도 처음 집 시공을 계약했던 시공사와 상호 이해관계가 맞지 않아 소송까지 갔었다. 그러면 한두 번 경험을 하고 난 후 지은 집은 더 나아졌을까. 물론 공사나 그들과의 이해관계가 어떻게 흐르는지 알기 때문에 비교적 점검하는 부분이 많아졌고 경험치도 생겼겠지만, 그럼에도 불구하고 적지 않은 시행착오를 겪어야 했다. 수차례 시행착오 끝에 깨달은 점은 결국 집 짓는 사람들의 ‘생리生理’와 몇 가지 경우의 수를 파악해두는 것이었다. 이 생리라는 것은 꼭 시공사가 나쁜 것만은 아니며 건축주들이 순간 자신도 모르게 이기심이나 편견에 빠질 수 있는 것도 포함한다. 많은 사람들이 시공사의 시공 평 단가나 자재의 장단점 등 물리적 또는 기술적인 부분은 궁금해하면서도 이런 생리적인 부분은 뻔한 얘기로 치부해버린다. 하지만 이 생리적인 부분이야말로 건축주가 설계사나 시공사를 만나기 전 염두에 두고 있어야 할 사고방식이다. 시공 평 단가가 비싼 시공사와 계약 vs 시공사의 설계 및 자재를 알고 대장 목수에게 맡기는 계약 최근 소비자들 사이에서 유명 시공사에서는 도면 및 자재 상담만 받고 그 내용을 토대로 대장 목수에게 맡기면 똑같은 설계와 자재로 20%가량 절감된 비용으로 집을 지을 수 있다는 얘기가 퍼진 적이 있다. 실제 필자의 경험을 토대로 말하자면 이러한 방식으로 올바른 시공이 이루어질 확률은 20%도 되지 않을 것이라고 생각한다. 일정 규모를 갖춘 회사들은 모든 시공을 직접 하는 것보다 하청을 주고 있다. 보통 그 과정에서 하청 업체들은 마진을 더 남기기 위해 대장 목수에게 또다시 하청을 주곤 한다. 이러한 구조를 알게 된 소비자들은 어차피 대장 목수에게 하청을 주는 것이라면 직접 대장 목수를 찾아 계약하겠다는 방법을 찾아낸 것이다. 물론 정직하고 소통이 원활한 대장 목수라면 실제로 시공 비용을 아낄 수도 있고 집도 잘 지을 수 있다. 그러나 일반 소비자는 이런 대장 목수들을 만나기 쉽지 않다. 대장 목수 그들도 역시 경제적인 생산의 우위에서 일반 소비자보다는 여러 채를 한 번에 짓는 규모 있는 시공사를 원하기 때문이다. 오히려 대장 목수를 통해 직영공사를 하는 경우 생각보다 ‘책임감’의 측면에서 골머리를 앓을 수도 있다. 필자 역시 비용이 좀 더 들더라도 사업자가 명확히 있고 실체가 있는 회사들하고만 일을 진행하는 편이다. 비싸지만 시공 사례와 실체가 명확한 회사 vs 저렴하지만 사내 대장 목수가 명확히 없는 회사 사내 대장 목수가 있는지 명확하지 않은 채 수주만 받아 모두 하청을 주는 회사는 걱정된다. 명함과 사업자가 있지만 집을 짓는 시공사인지 단순하게 소개만 해주는 회사인지 명확하지 않기 때문이다. 막상 집 짓기를 시작하니 현장 준비를 해놓는 것 이외에는 특별하게 그들의 역할은 없다. 그러나 이 회사가 개입돼 있음으로써 시공 평 단가는 100~150만 원 정도 더 비싸진다. 회사 내 목수가 한 명도 없어 도중에 시공 기간이 늘어지는 경우도 많다. 심한 경우 인건비가 제대로 해결되지 않아 현장 인부들이 건축주에게 직접 인건비를 청구하는 경우가 발생하기도 한다. 예약 시공 예정이 많아 밀린 경우도 견제할 필요가 있다. 처음 약속 기한보다 더 오래 걸릴 확률이 높기 때문이다. 최소한 사내 대장 목수나 현장 소장이 명확히 있는 회사와 계약하는 것이 안정적이다. 결국 필자가 하고 싶은 말은 남들보다 혹은 건축박람회에서 많은 시공사에게 상담받은 후 평균 견적 값보다 월등히 저렴하면서 좋은 집을 지으려는 것은 욕심이다. ‘싸고 좋은 집’이라는 욕심에 사로잡히다 보면 오히려 시공 평 단가를 무조건 저렴하게 제안하는 회사에 혹 할 수 있기 때문이다. 따라서 많은 자재들과 시공법을 찾아보고 시공 평 단가가 어느 정도인지 공부하는 것도 좋지만 결국은 실질적으로 공사를 시작했을 때 발생할 수 있는 큰 틀의 생리를 알고 계획을 세우는 편이 훨씬 낫다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대의 자연친화적인 1억 원대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
-
- 부동산
- 부동산 정보
-
[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 8
-
-
[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 7
- 성호건의 전원주택과 땅 7 토지, 전원주택 계약 시 체크해야 할 특약사항 과월 호에서 ‘부동산 등기부등본’과 ‘중개대상물 확인·설명서’에 대한 내용을 사례와 함께 소개했다. 연재 1회부터 꾸준히 읽어 온 독자라면 매물에 대해 검토할 수 있는 자료를 확인하는 법부터 현장 답사를 진행하는 법까지 모두 접했을 것이라고 생각한다. 마음에 드는 매물을 찾고 등기부등본과 현장에도 문제가 없는 것을 확인했다면, 이제는 계약만 남았다. 이번 호는 실제로 계약을 하는 상황이라고 생각하며 살펴보도록 하자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 토지와 전원주택도 그 시장이 점점 더 활성화되고 있다. 문제는 아직 정보가 제한적이며 한 번도 해본 적이 없어 거래 시 어떤 특약사항을 작성하면 좋을지 막연하다는 점이다. 특약사항은 상황에 따라 좀 더 유리한 계약을 하거나 위험을 막을 수 있는 중요한 장치로 계약 후 희비가 심하게 갈리기도 한다. 특약사항은 해당 부동산에 대해 정보가 많은 매도인이 비교적 유리한 편이므로 매수하는 입장에서도 정보 부족으로 인해 발생할 수 있는 피해에 대비해 어느 정도 알아두는 편이 좋다. 전원주택을 찾는 매수자는 건축물과 토지 모두 신경을 써야 한다. 대부분 부동산 매매계약에서 특약사항의 첫 내용은 ‘현 상태에서 매매계약을 진행한다’라고 기재한다. 즉, 이 내용은 매입 혹은 거주하면서 발견한 하자 보수는 모두 매수자가 책임져야 한다는 의미다. 그렇기 때문에 계약서만큼 중요한 것이 공인중개사들이 제공하는‘중개대상물 확인·설명서’이다. 중개대상물 확인·설명서에는 매수할 건축물 혹은 토지의 현 상태에 대한 자세한 내용이 적혀 있으며, 매수자뿐만 아니라 매도자, 중개사 모두가 만일의 사태에 방어할 수 있기 때문이다. 단, 전원주택을 거래할 경우에는 상하수도나 지반 조성 그리고 지하수에서 발생하는 하자도 종종 있으므로 토목공사 관련 내용까지 확인해야 한다. 만약 이 모든 사항들이 지켜지기 어렵다면, 매도자와 매수자 상호 협의하에 특약사항을 적어보도록 하자. 조세 및 공과금과 관련한 특약사항은 아파트나 빌라 등과 같은 주택 매매 시에 반드시 포함하는 내용으로, 세금 및 공과금을 나누는 기준은 명확히 잡아 놓는 것이 좋다. 여전히 좋은 땅을 찾고도 분묘 때문에 거래가 쉽지 않은 경우가 많다. 국도를 달리거나 신문을 보더라도 분묘 연고지를 찾는다는 현수막이나 글을 어렵지 않게 접하곤 한다. 대부분은 매도자가 처리하는 쪽이지만 그럼에도 분묘 이전에 대해 누가 의무를 질 것인지 명확하게 해야 한다. 보통은 토지를 매입하면 당연히 그곳에 있는 나무와 기타 조경 그리고 정착물 등에 대한 소유까지 받는다고 생각한다. 일반적으로는 그렇지만 간혹 매매계약 후 매도자가 ‘자신은 토지만 거래했을 뿐, 그곳에 있는 정착물에 대해서는 따로 돈을 지불해야 한다’고 주장하는 경우가 있다. 따라서 이에 대한 부분도 명확히 하는 것이 좋다. 분할매매는 큰 토지를 모두 매입하지 않고 일부 필지를 분할 매입하는 경우 필요한 특약사항이다. 간혹 분할이 완료되지 않아 매수인이 소유권을 이전 받기 어려운 상황임에도 불구하고 매도자로부터 ‘잔금일이 되었으니 빨리 지불하라’는 독촉을 받을 수 있다. 물론 소유권 이전과 잔금은 동시 이행이기 때문에 독촉을 받아도 괜찮지만, 동시 이행이 아니더라도 토지에 대한 온전한 소유권을 이전 받기 위한 의무를 특약사항으로 적는다면 매도자는 민법상 잔금일이 도래해도 본인의 의무를 뒤로한 채 권리만을 주장할 수 없다. 이런 내용은 여러 경우의 수를 잘 알아두면 좋다. 저당권 및 대출 상환은 계약 시 등기사항 증명서를 통해 확인할 수 있다. 또한 대출금을 승계 받을지, 말소시킬지는 협의 후 작성하는 편이 좋다. 측량 오차는 측량 시 발생할 수 있는 오차 범위에 대한 특약 내용이다. 분할측량은 측량할 때마다 일정 오차 범위가 발생할 수 있기 때문에 오차 범위를 정해두고 매매금액을 나누는 것이 쉽지 않다. 분할할 때 개발행위허가를 통해 이 부분까지 확인해야 한다면 ‘오차 범위 이상 계약면적이 달라지는 것은 그에 따라 매매금액을 다시 조정한다’고 꼭 사전 특약사항에 적어놓도록 하자. 토지 위에 어떤 건축이나 개발을 하기 위해 매수자가 매입하는 경우라면, 개발행위 허가나 건축 허가를 받는데 시간이 오래 걸릴 수 있다. 이에 계약금 이후 잔금일 전까지 인허가에 대한 일부 혹은 전부를 진행해두면 시간과 비용을 많이 절약할 수 있다. 따라서 토지 거래 시에 개발행위 허가를 받아 잔금을 치르고 바로 원하는 개발을 할 수 있도록 센스 있는 특약사항을 작성해 놓도록 하자. 특약사항은 이번 호에서 다룬 내용 이외에도 굉장히 많은 변수가 있다. 하지만 이를 모두 막거나 특약사항으로 기재하는 것은 현실적으로 쉽지 않다. 또, 누가 봐도 좋은 부동산은 매도자가 우위인 경우가 상당하기 때문에 알맹이 있는 명확한 특약사항은 좋지만, 자신의 리스크를 모두 제거하고 이익을 극대화하려는 모습은 매도자 입장에서도 달갑지 않아 오히려 매입이 힘들 수 있다. 따라서 매도자와 매수자 서로가 만족할 특약사항은 어떤 것들이 있는지 잘 학습해 놓고 하자나 실수 없는 원만한 계약을 끌어내도록 하자. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
-
- 부동산
- 부동산 정보
-
[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 7
-
-
[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 6
- 성호건의 전원주택과 땅 6 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 이전 호에서 등기부등본을 통해 법적, 실무적으로 소유권에 대한 권리를 확인하는 방법을 살펴봤다면, 이제는 실전 현장에 가서 부동산을 검토하고 서류화하는 작업이 필요하다. 이번 호에서는 부동산 계약을 진행하면서 등기부등본만큼이나 중요한 ‘중개대상물 확인·설명서’를 어떻게 작성하고 확인하는 것이 효율적인지 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 매도인이 건축물의 하자를 숨기거나 책임을 면피하려고 하는 경우 어떻게 해야 할까? 부동산 거래에서 공인중개사가 고객에게 매매 계약서 외에 필수적으로 교부해야 하는 서류들이 있다. 바로 소유권 및 저당권과 같이 기타 권리관계를 확인하기 위한 등기부등본이 대표적이다. 그리고 그 뒤에는 ‘중개대상물 확인설명서’, ‘토지대장 혹은 건축물대장’, ‘토지이용계획확인서’, ‘지적도 혹은 임야도’ 등의 서류들이 있다. 이 중 등기부등본 다음으로 안전한 거래를 위한 가장 중요한 서류는 ‘중개대상물 확인·설명서’다. 부동산 거래에 경험이 적은 사람에게는 생소할 이 확인·설명서가 왜 필요한지 실제 사례와 함께 서류 내 필수적으로 확인해야 하는 항목들을 살펴보고자 한다. 사례는 매매와 관련된 내용이지만 확인·설명서는 매매뿐만 아니라 임대차계약에서도 공통 적용되는 부분이므로 확인하고 학습하도록 하자. 최근 한 매매계약을 성사시키는 과정에서 상당히 어려운 매도자를 만난 적이 있다. 계약을 하기 전, 하자 부분을 매수자가 직접 확인하고 그 후 본인들에게는 이와 관련된 얘기는 절대 하지 말라고 했던 것이다. 덧붙여 매도자 측은 발견하지 못한 하자에 대해서는 책임지지 않을 것이며, 그것을 특약사항에 명확히 쓰지 않으면 계약을 하지 않겠다고 했다. 하지만 매수인들은 타일이나 보일러와 같은 사소한 부분이 아닌 당장 눈으로 확인하기 어려운 균열이나 배수관 누수와 같은 부분을 걱정했다. 이와 같은 경우, 매수자 측은 매도자의 책임을 지지 않겠다는 말을 들었을 때 불안감이 더욱 커지기 마련이다. 보통 이런 경우 나는 계약 특약사항으로 ‘확인·설명서에 고지하지 않은 하자가 소유권 이전 후, 한 달 내에 발견될 시 이는 매도인이 수리해 주기로 한다’는 항목을 적는다. 그리고 이와 같은 특약사항으로 매수인이 본인의 책임 부분까지 매도인에게 전가하는 악용을 사전에 방지하고자 그 하자 범위와 책임 범위도 함께 명시한다. 어떤 매도자는 본인도 모르는 하자에 대한 부담감으로 “왜 이런 걸 쓰느냐”라는 말을 하고, 매수자 역시 하자에 대해 “매도인 측이 책임지는 기간이 더 길어야 하지 않겠냐”라는 등의 각자 입장을 말한다. 하지만 그렇기 때문에 나는 공인중개사로서 상호 합리적인 상도덕을 생각해 이 정도의 중간 협의를 끌어낸다. 그러나 이 계약 상황에서 매도자 측은 위 특약사항을 모두 거부했다. 현재 독자 중 사례와 같이 일방적 거래가 진행되는 중이라면 너무 걱정하지는 말자. 사실 이 사례에서 매도인은 확인설명서가 본인에게도 정말 중요한 서류임을 인지하지 못한 것이다. 이런 내용과 관련하여 아래 민법 제584조(담보책임 면제의 특약)에 보면 ‘매도인은 전 15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다’는 항목이 있다. 즉, 아무리 하자를 책임지지 않는다고 특약을 썼더라도 매도인이 알고 있었다면 그 하자에 대한 책임이 있다는 얘기이다. 만약 전원주택을 매입했을 때, 거주가 힘들 정도로 중대한 하자가 있다면 주택관리 업체나 시공업체를 통해 충분히 입증이 가능하다. 무엇보다 노후화 혹은 시간이 흘러 생긴 균열이나 누수 등은 소유자가 바뀌었다고 해서 갑자기 생기지 않을 테니 말이다. 따라서 매도자 역시 계약 상황에서 알고 있는 하자가 있다면 모두 얘기하고 책임 범위를 명확히 하는 것이 중요한 포인트다. 오히려 무조건 면피하려다 추후 더 큰 책임을 져야 할 수 있다. 나는 이러한 법적인 내용을 알고 있음에도 불구하고 상호 신뢰를 형성하는 것이 중요하다고 생각하기에 위와 같은 특약사항을 쓰려고 한 것이다. 결국 이 ‘중개대상물 확인·설명서’는 매도인, 매수인이 상호 보호를 받고자 철저히 작성해야 하는 서류다. 특히 개인 단위로 지은 전원주택이나 꼬마빌딩의 경우라면, 더욱 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. ‘중개대상물 확인·설명서’는 실무에서 어떻게 사용하면 좋을까? 먼저 인터넷을 통해 얻을 수 있는 확인·설명서 양식에 어떤 내용들이 있는지 미리 숙지를 해놓는 것을 권한다. 그리고 ‘중개대상물 확인·설명서(토지)’의 경우 <표 1>처럼 양식이 비교적 간단하며, ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’에도 모두 포함된 내용이므로 여기서는 ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’를 통해 함께 설명하고자 한다. <표 2>를 살펴보면 먼저 1번 항목에는 건축물 면적이나 준공년도 그리고 용도와 방향에 대한 내용이 있다. 또 내진설계 적용 여부와 건축물대장상 위법사항이 있는지 체크하는 부분이 있다. 이 내용과 관련해서는 ‘정부 24시’에서 ‘건축물대장’을 다운로드해 작성하면 된다. 다음 2번 항목에는 등기부등본 상의 권리관계를 작성하도록 돼있으며, 3번 항목에는 ‘토지이용계획 확인원’에서 확인할 수 있는 내용들을 적도록 돼있다. 참고로 도시군계획시설이나 지구단위계획구역 등은 다른 서류의 보완 정도로 내가 매입하려는 토지와 관계가 없다면, ‘관계없음’이라고 작성하면 된다. 그리고 <표 3>으로 이어지는 4번 항목에는 입지조건, 5번 항목에는 건물 관리에 관한 사항이 있다. 6번 항목에 비선호 시설은 전원주택에서 조금 중요한 부분이다. 사실 이 항목은 매수인보다 매도인이나 중개사 입장에서 상당히 예민한 부분이다. 예를 들어 전원주택이나 지방 토지를 매입하는 경우, 비선호 시설에는 대표적으로 ‘축사’나 ‘묘’가 있는데 여기서 1km 이내에 있는 비선호 시설을 모두 적어야 하는 것이다. 반경 1km는 상당히 넓은 범위로 주변에 산이 많은 전원주택이나 토지에서는 쉽게 발견하기 어렵다. 따라서 이 부분은 거주에 불편을 주는 범위에서 비선호 시설이 있으면 꼭 적어야 하고, 그렇지 않다면 상호 이해할 융통성도 필요하다. 다음으로 7번과 8번 항목에는 각각 거래 예정금액과 취득 시 세금에 관한 사항이 있으나, 이 부분도 금액을 협의하고 이미 거래가 결정된 상황이라면 당사자들이 바꿀 수 있는 부분이 아니기 때문에 각각 확인하고 작성하면 큰 문제가 없다. 가장 중요한 것은 바로 9번 항목부터 11번 항목이다. 우선 9번 항목은 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항에 대해 작성하도록 돼있는데, 이것은 유치권처럼 등기부등본에도 나타나지 않은 권리관계 및 권리 사항들을 작성하는 것이다. 하지만 이 항목은 전적으로 매도인 혹은 임대인이 고지한 사항을 적도록 돼있으므로 매도인 혹은 임대인은 주택 공급자로서 매수인에게 알려줘야 하는 책임이 중요하다. 10번 항목부터는 서로가 꼼꼼히 확인해야 하는 부분이다. 항목들은 수도(파손 여부와 용수량), 전기(공급 상태), 가스(취사 방식), 소방(소화전과 비상벨 유무), 난방방식 및 연료 공급의 종류와 시설 작동 정상여부, 승강기 유무와 정상여부, 배수 정상여부, 그 밖의 시설물에 관한 사항으로 나열돼있다. 11번 항목은 벽면 균열 및 누수 유무와 해당 위치를 작성하게 돼있으며, 바닥 역시 상태에 대한 내용과 문제가 있을 경우 해당 위치를 작성하도록 돼있다. 빠르게 이루어지는 계약에서 중개대상물 확인하는 팁 처음 이론적으로 접했을 때, ‘현장에서 꼼꼼하게 확인한다면 큰 문제는 없지 않을까’했던 막연한 마음과는 달리 막상 마음에 드는 집을 만나면 꼼꼼하게 확인하기가 그리 쉽지만은 않다. 경험해 봤다면 알겠지만 계약은 생각보다 정신없고 빠르게 이루어진다. 몇 번 더 집에 방문해서 확인하고자 하니 괜히 집 주인에게 실례되는 것 같기도 하다. 또한 틀림없이 다른 매물보다 환경적으로나 경제적으로나 메리트가 있다면, 그건 매도자도 이미 알고 있기 때문에 매수자 측이 너무 까다롭게 행동하면 다른 사람한테 팔 수도 있는 경우가 생긴다. 따라서 계약 시 짧은 시간 내에 현장을 확인할 수 있는 팁을 주자면 벽면 균열이나 누수 확인에 대해서는 벽이나 바닥보다는 모서리를 확인하는 것이 좋다. 보통 균열이나 누수가 생기더라도 평평한 면보다는 이음새가 있는 모서리에서 많이 나타나기 때문이다. 특히, 전원주택에서 많이 사용하는 골조인 목조주택이나 스틸하우스(경량철골조)는 더욱 이 부분이 약점이므로 시간이 없다면 모서리 부분을 빠르고 자세히 보면 좋다. 다음으로 전원주택은 난방방식과 연료 공급 상태, 수도 용수량 등에 대한 부분도 빼놓을 수 없다. 개인 단위 건설이 많기 때문에 단열에 따라 집의 완성도가 결정된다고 해도 과언이 아니다. 또한 단열만큼 보일러 작동 여부도 중요하다. 이때는 화장실이나 싱크대에서 뜨거운 물을 틀어보자. 빠르게 물이 뜨거워지는지와 용수 상태를 보면 난방 공급 상태와 수도에 대한 부분을 어느 정도 한 번에 확인할 수 있다. 그리고 난방과 관련해서는 집주인에게 가장 추울 때 집 안 온도를 몇 도 정도로 해놓으며, 그랬을 때 난방비가 어느 정도 나왔는지 물어보자. 이 질문은 조금 불편하더라도 가장 객관적으로 알 수 있는 내용이기 때문에 꼭 물어봐야 실패할 확률이 적어진다. 참고로 계약을 끌어내는데 큰 무리가 없다면 쉽지 않지만 고지서를 한 번 보여 달라고 요청하는 것도 좋은 방법이다. 이외 승강기는 전원주택에서 거의 해당하지 않을 것이고, 소방 상태, 취사 방식 등은 비교적 눈으로 확인하기 쉬운 부분으로 매도인과 대화하며 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다. 이렇게 확인·설명서는 매수인에게는 매입 불안감을 해소하고 매도인에게는 하자 책임과 관련한 해소를 하기 위해 굉장히 중요하다. 앞서 언급한 법적 부분은 최소한의 방어책이며, 그 이전에 거래에 대한 신뢰를 갖기 위해 상호 충실하고 꼼꼼한 확인·설명서 작성이 중요하다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 유튜브 채널 : 코드랩tv kodlab1@naver.com
-
- 부동산
- 부동산 정보
-
[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 6
-
-
[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 5
- 성호건의 전원주택과 땅 5 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 등기부등본(1) 이전 칼럼에서 살펴본 바와 같이, 원하는 토지와 전원주택에 대한 인터넷 조사와 현장 조사까지 끝났다. 정말 마음에 드는 부지를 찾았다면 이제 소유권에 대한 검토가 필요하다. 이번 칼럼에서는 서류와 법률, 그리고 실무적으로 소유권 이전에 문제가 없는지, 서류들을 어떻게 확인하는 것이 효율적인지 등에 대한 내용을 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 등기부등본을 통한 소유자 확인 마음에 드는 토지 혹은 전원주택을 찾았다면, 소유권 이전에 문제가 없는지 살펴보아야 한다. 등기부등본을 꼭 확인해야 한다는 말은 아무리 강조해도 부족함이 없다. 특히, 토지와 전원주택 시장에서는 아파트나 빌라 같은 다세대주택에 비해 확인할 수 있는 정보가 많지 않기 때문에 등기부등본 외에 토지이용계획확인원, 토지대장, 건축물대장 등 확인할 수 있는 서류는 철두철미하게 확인해야 한다. 기획부동산에게 사기를 안 당하기 위해서라도 직접 분양 현장에 가서 토지소유권을 넘겨받아 집을 짓는데 문제가 없는지 살펴야 하는데, 이런 모든 것이 등기부등본을 확인하는 것에서 시작된다. 하지만, 서류를 보고서도 무엇을, 어떻게 확인해야 하는지 모른다면 ‘말짱 도루묵’이 아닐 수 없다. 토지와 전원주택 매입에 있어 무엇보다 중요한 등기부등본을 다운로드해 확인하는 방법과 ‘꿀팁’까지 모두 정리했다. [그림 1] 인터넷등기소 메인 화면 인터넷등기소 활용하기 먼저, 토지를 매입해 집을 새로 지으려고 한다면 등기부등본에서 토지만 확인하면 될 것이고, 전원주택(건물)을 매입하는 것이라면 토지와 건물을 함께 확인해야 한다. 이러한 절차는 모든 부동산 거래에서 꼭 필요한 작업임에도 불구하고, 생각보다 많은 사람이 중개사가 보여주는 대로 대충 확인하고 넘어가는 일이 잦다. 하지만, 자칫하면 큰 사기를 당할 수도 있는 부동산 거래에서 등기부등본 정도는 스스로 확인할 수 있어야 한다. 이미 알고 있더라도 학습을 반복한다는 취지에서 이 글을 참고하길 바라며, 더불어 실무적인 팁도 몇 가지 소개한다. 등기부등본은 ‘인터넷등기소’(www.iros.go.kr)에 들어가면 [그림 1]과 같이 확인이 가능하다. 메인화면을 보면 ‘열람하기’와 ‘발급하기’가 있다. 열람하기는 개당 700원이고, 발급하기는 개당 1,000원이 든다. 일단 열람하는 것만으로도 필요한 정보를 얻을 수 있으므로 굳이 발급받을 필요 없다. ‘열람하기’를 통해 서류가 뷰어에 로딩되면 이를 파일로 저장하거나 인쇄할 수 있다. 이 과정은 뒤에서 한 번 더 언급하겠다. [그림 2] 인터넷등기소‘열람하기’ 첫 화면 우선, 열람하기를 클릭한 다음, 매입하고자 하는 부동산 주소를 적고 검색한다[그림 2]. 이때 검색 조건으로 ‘부동산 구분’을 집합건물, 토지, 건물 가운데 선택한다. 만약, 소유자가 해당 부동산을 얼마에 매입했는지 혹은, 그 부동산에 저당권이나 근저당권이 설정돼 있는지 등을 확인하고 싶다면 주소 입력 폼 아래에 있는 ‘공동담보/전세목록’과 ‘매매 목록’ 체크박스를 선택한 다음 검색한다. 이후부터 결제하기까지는 인터넷등기소 안내에 따르면 된다. 참고로, 여러 건을 한 번에 보고 싶을 때는 ID를 만들어 회원가입을 한 후 결제하는 게 비교적 편리하다. 비회원인 경우에는 한 건씩 따로 결제하도록 돼 있다. 결제 방식은 일반적인 온라인 쇼핑처럼 계좌이체나 카드, 휴대폰 등으로 할 수 있다. 결제 금액이 비교적 소액이기 때문에 필자는 휴대폰 결제 방식을 주로 이용한다. 이제부터 간단한 팁을 소개하자면, 등기부등본을 한 번만 확인하고 말 것이라면 열람한 후에 창을 꺼도 된다. 하지만 등기부등본을 재차 열람하고 확인해야 한다면 서류를 자신의 컴퓨터에 저장하거나 인쇄해두면 유용하다. 이 방법은 다음과 같다. [그림 3] 인터넷등기소‘부동산 등기사항 증명서 열람’ 등기부등본을 결제한 뒤 열람하기 버튼을 누르면 [그림 3]과 같은 창(뷰어)이 열린다. 여기서 출력 버튼을 클릭해 인쇄할 수 있다. 이때 프린터를 ‘어도비 PDF’로 설정해 출력하면[그림 4], 등기부등본을 PDF로 저장해두고 필요할 때마다 확인할 수 있다. 다만, 컴퓨터에 저장한 등기부등본은 저장한 시점 이후의 변경사항이 반영되지 않는다는 점을 주의해야 한다. 따라서 계약하거나 잔금을 치를 때는 문서를 새로 발급해 확인하는 것이 바람직하다. 물론, 공인중개사를 통해 계약을 한다면, 등기부등본을 확인하는 것은 공인중개사의 의무이기 때문에 불편을 크게 덜 수 있다. [그림 4] 부동산 등기사항 증명서 PDF로 출력하기 중요한 것은 처음 토지나 주택을 검토할 때 혼자서 등기부등본을 확인할 줄 아는가이다. 특히 토지와 전원주택 시장은 토지 소유권이 시행사 혹은 시행사 대표자로 되어있는지 이 부분을 꼭 확인하는 것이 좋다. 시행사가 토지를 매입하고 건축을 시작해야 사업이 비교적 안정적으로 운영되기 때문이다. 하지만 등기부등본을 열람하고서도 어떻게 읽어야 할지, 그리고 어떤 걸 확인해야 하는지 모른다면 곤란하다. 따라서 등기부등본에 적힌 내용을 이해하는 것과 실무적으로 어떤 상황이 매수자 입장에서 좋은 것인지 또는 불리한 것인지를 살펴보자. 부동산 정보는 ‘표제부’, 소유권 현황은 ‘갑구’ 그 외 부채 등은 ‘을구’라고 기억하자. 등기부등본은 크게 ‘표제부’와 ‘갑구’, ‘을구’로 나뉘어 있다. 표제부에는 간단히 부동산에 대한 정보가 있다. 토지는 주소와 지목, 면적 그리고 등기를 하게 된 원인에 대한 내용이 있다. 건물은 관련된 지번(주소)과 건물에 대한 간단한 정보 그리고 등기 원인에 대한 내용이 있다. 하지만 표제부에 있는 내용들은 등기부등본보다 토지대장 및 건축물대장으로 확인하는 것이 더 좋을 수 있다. 등기부등본을 확인하는 중요한 이유는 ‘갑구’와 ‘을구’에 있다. ‘갑구’는 소유권에 대한 내용이 있다. 그동안 이 부동산 소유권이 어떻게 넘어왔는지 살펴볼 수 있지만, 가장 중요한 것은 현 소유자가 누구인지다. 따라서 계약을 진행하기 전에 그 자리에 나온 계약 당사자와 소유권자가 일치하는지 신분증과 등기부등본을 통해 꼭 확인해야 한다. 간혹 대리인이라고 해서 가족이나 다른 사람이 나오는 경우가 있는데, 이런 경우에는 등기부등본 외에 인감증명서와 대리인 위임장이 반드시 필요하기 때문에 이 부분도 꼼꼼하게 살필 필요가 있다. 이에 대한 경험이 없어 불안하다면, 가급적 소유권자가 있는 자리에서 계약하는 것이 좋다. 이 부분만 정확히 확인해도 사기를 당하거나 계약이 잘 못될 확률은 80% 이상 줄어든다. 다음으로 ‘을구’인데 이 항목에는 해당 부동산 및 소유권자의 부채 상황에 대한 내용이 적혀 있다. ‘갑구’ 항목의 정보는 자신이 소유권을 가져오는 데 이상이 없는지 체크하는 것이었다면, ‘을구’는 자신이 이 부동산 거래를 하는 데 있어 어떠한 포지션을 가질 수 있는지 실무적으로 접근하는 것이다. ‘을구’에 빨간 줄이 많고, 채권 최고액(부채)이 많으면 매매할 때 안 좋은 것일까? 종종 어르신들은 등기부등본에 빨간 줄이 많으면 기겁하며 해당 물건을 거래하기를 꺼리곤 한다. 하지만, 꼭 그렇지 않다. 오히려 등기부등본에서 빨간 줄은 ‘말소’가 되었음을 의미한다. 그래서 채권 최고액에 빨간 줄이 있다면 이 부동산에 대한 채무가 사라졌다고 판단하는 게 옳다. 만약 이 빨간 줄이 보기 싫다면 등기부등본을 열람할 때 ‘말소 사항 포함’을 포함하지 않은 ‘현재 유효 사항’만 출력하도록 설정하면 불필요한 내용을 빼고 볼 수 있다. 참고로, 부동산 업자들은 채권 최고액이나 저당권에 대해 ‘하자’라고 표현하거나, 좀 더 일차원적으로 ‘부채’라고 표현하기도 한다. 따라서 채권 최고액이 많다는 얘기는 하자가 크다는 얘기가 될 수 있고, 부채가 많다는 얘기가 될 수도 있다. 내가 임대차 계약을 할 때는 보증금을 못 돌려받을 수도 있기 때문에 해당 부동산에 부채가 많다면 신중해야 한다. 그뿐만 아니라, 부채가 너무 많은 부동산은 자칫 경매에 넘어갈 수도 있다. 하지만, 매매계약 상황에서는 사는 사람 입장에서 오히려 좋은 점도 있다. 그 이유는 이런 부채 상황을 통해 그 매도자의 팔고자 하는 심리를 살펴볼 수 있기 때문이다. 예를 들어, 좋은 매물이 나왔을 때 등기부등본을 살펴보니 채권 최고액이 하나도 없다면, 그 매도자는 급할 게 없다는 것을 의미한다. 더구나 시장에 매물을 내놓았더니 관심을 갖는 사람들이 많다면, 그 물건은 시장에 나오고 나서 가격이 오를 가능성이 실제로 상당히 높다. 반대로 채권 최고액이 상당히 많이 잡혀 있다면, 그것은 매도자가 채무에 시달리고 있다는 것을 의미할 수도 있다. 그렇다면 매도자는 해당 부동산을 빨리 처분하고 싶을 것이다. 따라서 이 경우에는 매수자가 좀 더 유리한 협상에서 유리한 입지를 확보할 수 있다. 다만, 이러한 경우에는 계약할 때 잔금을 치르기 전까지 채권 최고액을 모두 말소시킨다는 특약 조항을 반드시 챙겨야 한다. 물론, 특약에 말소 조항을 넣었다 하더라도 안심할 수는 없다. 계약금을 치렀음에도 매도자가 다른 채무에 쫓겨 이를 급하게 막는 과정에서 돈을 모두 소진하는 바람에 매물에 잡혀 있는 채권 최고액을 말소시키지 못하는 상황이 종종 있기 때문이다. 따라서 채권 최고액이 많은 매물은 계약서를 쓸 때 매도자가 처한 상황을 면밀하게 인터뷰하면서 잔금 지불 전까지 저당권 말소가 가능한지 여부를 잘 살펴야 한다. 이게 쉽지 않은 상황이라 판단된다면, 계약금과 중도금 계약서를 채권 최고액보다 높지 않게 작성할 필요가 있다. 적어도 잔금이 채권 최고액만큼은 남아있어야 그나마 잔금을 치를 때 소유권이전 서류를 모두 받고, 법무사를 통해 저당권 말소와 소유권 이전을 모두 요청할 수 있기 때문이다. 이렇게 등기부등본을 확인하는 방법부터 실무적으로 활용하거나 생각해 볼 수 있는 내용들을 확인해 봤다. 하지만 꼭 기억해야 할 것은 단순히 이것을 읽고 끝내는 것이 아니라, 부동산 거래를 할 때 ‘무조건’ 등기부등본을 확인해 보는 습관을 갖는 것이다. 당장 내가 살고 있는 집의 등기부등본을 한 번 확인해 보도록 하자. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
-
- 부동산
- 부동산 정보
-
[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 5
-
-
[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 4 토지, 전원주택 현장답사 때 체크 사항 (2)
- 성호건의 전원주택과 땅 4 토지, 전원주택 현장답사 때 체크 사항 (2) 지난 호에는 전원주택 생활에 만족도를 높여 줄 토지와 매물에 대해 알아보고, 또 어떤 공인중개사가 잘하는 곳인지에 대한 팁을 공유했다. 그러나 다 같은 부동산인 줄 알았더니 내가 연락 한 곳이 기획부동산이었다면 어떻게 대처해야 할까? 그들이 부동산을 파는 방식을 알고 기획부동산을 피하는 방법을 알아보자. 그리고 한정된 시간 속에서 빠르게 땅에 대한 장점, 단점을 파악하고 좋은 땅을 사기 위해 현장답사 가기 좋은 날도 함께 알아보기로 하자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 기획부동산 피해 나쁜 땅에 혹하지 않고 좋은 땅은 빨리 살 수 있는 방법 지피지기백전불태 知彼知己百戰不殆. ‘상대를 알고 나를 알면 백 번 싸워도 위태롭지 않다’는 말이다. 기획부동산에 속지 않으려면 먼저 기획부동산이 어떻게 토지를 파는지 알아야 한다. 기획부동산은 한 번쯤은 들어봤을 것이다. ‘기획’이라는 단어 자체에는 나쁜 의미가 없지만 부동산과 붙으면 사기꾼을 의미하는 단어로 돌변한다. 2021년 10월 28일 자에 한 언론사에서 2,500억 원대 기획부동산으로 3,000명의 피해자가 발생했다는 기사를 보도했다. 심지어 그곳에는 한 공채 개그맨이 가해자로서 있었고, 걸그룹 소속 한류스타가 피해자로 포함돼 있기도 했다. 사람들이 부동산에 대해 많이 공부하고 지식이 많아질수록 기획부동산도 나날이 발전한다. 기존에 그들은 개발할 수 없는 땅을 임의로 분할해 각각의 필지별로 판매하거나 하자 있는 큰 땅을 주변 시세보다 비싼 가격에 판매하는 정도로만 활동했다. 큰 땅에 대해 분할이 많아질수록 작은 면적의 필지는 가격이 만만해진 것 같아 싼 느낌을 주지만 사실 주변 시세보다 훨씬 비싸게 사는 경우가 많다. 하지만 이는 아무런 손을 대지 못한 채 대대손손 물려줘야 하는 땅이 되어 버리고 만다. 물론 지금은 이러한 분할 등의 판매는 법적으로 어느 정도 막히게 되었다. 그러자 그들은 땅에만 국한되지 않고 아파트, 상가, 수익형 부동산 등 모든 분야를 망라한다. 심지어 불법과 합법 사이를 교묘하게 파고들어가기도 하며, 한 현장의 부동산을 판매하고, 회사명만 바꿔서 다른 현장을 팔기도 한다. 사실상 그들은 실체가 없는 경우가 많다. 그렇다면 대체 그들이 토지를 파는 유형은 어떤 것들이 있을까? 건축이나 아무런 개발할 수 없는 땅을 마치 가능한 것처럼 파는 경우 토지는 도로가 닿지 않거나(맹지) 상하수도 같은 배수로가 연결될 수 없는 땅은 건축 허가가 나지 않는다. 도시에서는 도로 등이 닿았는지 눈에 딱 들어오지만 전원주택이나 임야 등은 한눈에 알기 어렵다. 심지어 이러한 지방의 작은 도로 중에서도 국가가 소유한 도로가 아닌 개인이 소유한 도로(이하 ‘사도’)들도 많기 때문에 같은 도로여도 내가 사용할 때 문제가 없는지 꼼꼼히 확인해 봐야 한다. 하지만 기획부동산은 이러한 사도조차 의미가 없다. 그들은 가도면을 보여주며 땅을 판매한다. 이런 가도면상의 도로는 전혀 의미가 없다. 가도면상의 도로는 말 그대로 기획부동산에서 실제 도로나 허가받은 도로와 상관없이 임의로 그린 것이기 때문이다. 즉, 그 가도면상 도로에 붙은 땅은 위에서 언급했던 ‘맹지’이다. 이와는 반대로, 비록 현장에 포장된 도로가 없더라도 정상적인 건축 허가를 받아놓았다면 시군구의 도장이 찍힌 문서상 도로 형태를 확인할 수 있다. 즉, 같은 가도면을 보고 땅을 사더라도 기획부동산과 달리 시행개발회사로부터 분양받아 집을 짓거나 건축을 하려는 토지를 사려 한다면 이런 인허가 관련 서류를 꼭 확인해야 한다. 필지를 개별 소유권과 등기가 아닌 지분 등기로 판매하는 경우 분할이 정상적으로 안 되는 땅인데 소비자가 등기를 넘겨주지 않으면 불안해하는 심리를 이용해 지분등기를 해준다면서 판매하는 방식이다. 통상 토지 개발을 하는 현명한 시행사, 분양사라면 지분등기를 하지 않는다. 개발의 경우 인허가의 속도 싸움이 사업 성패에 크게 영향을 미치는데, 지분등기를 하게 되는 경우 개발 관련 인허가를 시군구로부터 받을 때마다 그 땅에 지분등기된 모든 사람들에게 인감도장부터 확인 서류 등을 받아야 하기 때문이다. 분양받은 사람 중에서 일명 ‘알박기’를 할 수 있는 변수도 있다. 이러한 이유로 기획부동산이 아닌 건강한 시행사나 분양대행사는 이렇게 지분등기로 판매하는 것을 오히려 꺼린다. 따라서 지주공동사업이나 특정 부동산을 처음부터 같이 사는 개념이 아니라면 지분등기를 내세운 땅을 사면 안 된다. 정부 정책 혹은 정부 사업과 연관된 땅이라고 소개하는 경우 작년 가장 핫했던 부동산 사건 중 하나가 LH 투기 사건이다. 이러한 것을 바로잡아야 하는 이유가 실제 이런 기밀정보를 통해 돈을 버는 사례가 많은 사람들에게 혼란을 줄 수 있기 때문이다. 즉, 고속도로나 대중교통 같은 새로운 도로망이 생기거나 신도시 혹은 재개발, 재건축 등의 소식이 있을 때 일반적으로는 시세가 오른다. 또한 종전선언을 한 시점에 파주를 필두로 북한과의 접경 지역이 순간적으로 가격이 들썩인 경우나, 정부에서 주택 공급을 늘리고자 개발제한구역을 일부 푼다는 얘기가 있을 때 등 기획부동산들은 놓치지 않고 순간적으로 가격을 몇 배 올려 판매한다. 그러나 보통 ‘투자’나 ‘재테크’의 선에서 건강한 활동을 하는 전문가들은 이렇게 기획부동산들이 정보를 확신하고 판매하는 것과 달리 정부 정책의 실행 가능성과 미래 전망에 대한 의견이 나뉜다. 전문가들도 혼란스러운 시점에 모르는 번호로 전화가 와서 정부 정책과 관련된 땅이라고 매수하라고 하는 땅은 기획부동산일 확률이 높다. 따라서 해당 지역을 원주민만큼 잘 아는 경우가 아니라면 이렇게 불투명한 정보의 토지는 매수하지 않는 것이 좋다. 눈 내린 바로 다음날의 양평군 지평면 송현리의 개발 전 한 전원주택지, 풍부한 일조량으로 고가 낮은 곳은 눈이 안 녹았으나 오히려 전원주택지가 될 산 쪽은 모두 자연적으로 눈이 녹은 것을 확인할 수 있다. 채용사이트를 활용하면 업체의 실체를 확인할 수 있다 실체가 잘 안 보이는 기획부동산을 판단할 수 있는 팁이 있다. 바로 채용사이트를 활용하는 것이다. 해당 회사의 채용정보에 내건 조건이 오로지 돈을 많이 벌 수 있다는 내용으로 채워져 있다면 직원들에게도 하자 있는 부동산을 팔아먹으려는 기획부동산일 확률이 높다. 실제 필자도 26세에 공인중개사 자격증을 따고 일을 배우고자 채용사이트를 통해 여러 부동산 관련 회사 면접을 보러 다녔다. 그중 기획부동산들은 면접에서 사업의 실체나 성과를 말해주기보다는 처음부터 끝까지 얼마를 벌 수 있다는 얘기만을 했다. 마지막으로 기획부동산에 당한 사람들을 보면 환상에 가까운 일확천금에 눈이 먼 경우가 많다. 애초 시세에 비해 지나치게 싼 매물이 시장에 나오기는 어렵다. 따라서 주변에 아무리 토지로 돈을 많이 벌었다는 사람이 있더라도 혹하지 않아야 한다. 그리고 시장을 건강하게 바라보는 것이 기획부동산에 당하지 않는 첫 번째이자 가장 중요한 방법이다. 땅 보러 가기 좋은 날은 언제? 필자는 한 건축박람회에서 토지와 전원주택 관련 세미나를 진행했을 때 청중들에게 이런 질문을 한 적이 있다. “땅 보러 가기 가장 좋은 계절은 언제일까요?” 갑작스러운 질문에 아무도 답변을 안 하고 있을 때 한 분이 자신 있게 외쳤다. “봄!” 그러자 바로 옆에 있던 분은 그게 아니라는 듯이 더 자신 있게 "가을이요!" 하고 외쳤다. 심지어 많은 분들이 공감한다는 듯이 고개를 끄덕였다. 나는 미소를 지으며 말했다. “둘 다 아닙니다. 땅을 수백 번은 보러 다닌 제 입장에서 봄과 가을은 나들이 가기 좋은 계절일 뿐이고 땅 보러 가기 좋은 날은 아닙니다. 땅 보러 가기 좋은 날은 여름과 겨울입니다. 자, 그럼 날씨는 어떤 날씨가 좋을까요?” 그러자 다들 혹시나 또 틀릴까 봐 하는 마음이 있었는지 아무도 말을 하지 않고 조용했다. 여기에 대한 답은 바로 눈과 비가 내리치는 날이다. 즉, 밖에 나가기 안 좋은 날씨일수록 바로 땅을 보러 가야 하는 날이다. 여기서 필자는 토지에 있어 ‘최대가치’와 ‘최저 가치’란 말을 사용하고 강조한다. 놀러 가기 좋은 계절, 그리고 날씨가 좋은 날은 그 땅의 최대가치를 확인할 수 있다. 그러나 여름철 비가 많이 올 때 배수가 잘 되는 곳인지 아닌지 확인해 보기 어렵다. 배수만의 문제는 아니다. 맑은 날 괜찮아 보였던 진입로가 비가 많이 온 후 내려온 토사로 인해 진입조차 힘들어지는 경우가 있다. 특히나 많은 사람들이 좋아하는 계곡 낀 토지들은 더욱 염려스럽다. ‘와! 이렇게 맑은 날에도 계곡물이 많다니!’ 하는 곳은 조금만 습해도 생활하기 힘들 정도다. 벌레는 왜 그리 많은지, 곰팡이 습격까지……. 마찬가지로 겨울에 눈이 많이 내리거나 땅이 얼었을 때 가봐야 하는 이유가 있다. 맑은 날에는 가볍게 오르던 경사도 눈이 쌓이면 자동차 바퀴가 헛돌아 심하게 당황하는 경우가 적지 않다. 차라리 오르막길은 그나마 낫지만, 내리막길에서 빙판에 미끄러져 차가 통제 안 되는 상태로 한 번 돌아본 분들은 그때 이후로는 트라우마가 생겨버리곤 한다. 이렇듯이 토지를 매입하면서 최소한 현장에서 파악해야 하는 리스크가 바로 여름철 비와 겨울철 눈과 관련된 사항이다. 또한 문서상 남향이어도 북향보다 햇살이 안 드는 곳이 있듯이 등기나 토지대장 같은 문서를 통해서는 알 수 없는 것들이 있다. 이러한 것들을 확인하기 위해, 해당 토지의 ‘최저 가치’인 날에 보러 가야 하는 것이다. 이러한 모습에서 토지가 사람과 똑같다는 생각이 들 때가 있다. 매우 화려하고 매력적인 땅이 우리를 달콤함으로 현혹하지만 얼마 후, 뒤통수를 때리는 경우가 종종 있기 때문이다. 치장하지 않은 맨 얼굴을 봐야 그 사람을 제대로 알 수 있는 것처럼 토지 역시 무장해제하고 본 모습을 보여주는 시기를 골라 찾아가야 한다. 이렇게 토지의 ‘최저 가치’ 상태를 보고도 나쁘지 않다면 빠르게 선택해도 좋다. 그러나 대부분의 사람들은 비가 오거나 눈이 오는 날은 땅을 보러 가지 않는다. 심지어 좀 덥거나 추워도 방문을 미룬다. 큰돈이 오가는 부동산 거래인데 즉흥적으로 땅의 최대가치만을 보고 판단을 끝낸다. 결론적으로 땅을 사러 갈 때는 한 번만 가지 말고 꼭 두 번 이상 가보기를 권한다. 심지어 정말 제대로 좋은 땅을 고르고 싶다면 사계절 다 가보는 것이 좋다. 하지만 사실상 그렇게 사계절을 모두 보기 전에 좋은 땅들은 대부분 매각이 된다. 누가 땅이 환금성이 안 좋다고 했던가? 옆에 조금만 알아봐도 좋은 땅을 천천히 보려다가 뺏긴 사례는 어렵지 않게 접할 수 있다. 따라서 조금이나마 빠르게 좋은 땅을 찾고 빠르게 결정하고 싶다면 역설적으로 비 오는 날 흙탕물이 좀 튀더라도, 눈길에 좀 미끄러지더라도 남들이 땅 보러 가기 미루는 날 한 번 가보는 부지런함을 갖자. 필자에게 한 좋은 땅이 나왔는데 날씨가 궂은 오늘이 아닌 맑은 날 한 번 보러 가자고 누가 제안을 한다면, 필자는 이렇게 말할 것이다. “왜 좋은 땅을 날 맑을 때 가야 하나요? 비 오는 날 가야 자연배수가 잘 되는지 알 수 있고, 눈이 많이 온 날 가야 일조량은 풍부한 지, 눈 길 다니는 데 문제가 없는지 확인할 수 있는데 말이죠. 차라리 토목 상태가 튼튼한지도 볼 겸 태풍이 온 다음 날 가시죠.” 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
-
- 부동산
- 부동산 정보
-
[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 4 토지, 전원주택 현장답사 때 체크 사항 (2)
-
-
[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 3 토지, 전원주택 현장답사 때 체크 사항(1)
- 호건의 전원주택과 땅 3 토지, 전원주택 현장답사 때 체크 사항(1) 인터넷 정보와 실거래가 플랫폼들이 매우 잘되어 있어 집에서도 상당히 많은 정보를 얻을 수 있다. 하지만 토지와 전원주택 등 부동산 상품을 선택하는 데 있어서 답은 여전히 현장에 있다. 현장답사 출발 전 체크해야 할 것에 대해 살펴보자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 땅과 전원주택 기준 잡기 사람들은 일상 속에서 대화하다 보면 “혈액형이 무엇인가요?”라는 질문을 하곤 한다. 최근 들어서는 혈액형보다 “MBTI가 무엇인가요?”라며 유형검사에 대한 결과를 묻는다. 그리고 어떤 유형에 대한 특징을 읽어주면 “맞아 맞아, 나 그런 거 같아. 신기하네. 나보다 나를 더 잘 아는 거 같아~”라고 주거니 받거니 대화를 나누곤 한다. 성격유형검사를 하는 이유는 내 성향을 좀 더 객관적으로 파악하고 일상에서 일어날 수 있는 사소하지만 가장 빈번한 실수들을 줄이기 위해서이다. 부동산도 마찬가지이다. 토지와 전원주택을 매입할 때 본인에 대한 파악이 안 된 부분에서 기인하는 실수가 가장 많다. 기획 부동산에 속아서 땅을 잘 못 샀다거나 토지나 전원주택을 샀는데 큰 하자가 있어 목적하는 바를 제대로 이루지 못했다는 얘기는 생각보다 많은 비중을 차지하지 않는다. 그럼에도 불구하고 유튜브나 각종 SNS를 보면 만족했다는 얘기보다는 말 그대로 ‘절망’적인 전원생활을 했다는 자극적인 내용들이 많다. 한 쪽 얘기만으로 모든 것을 알 수는 없지만, 7년간 토지와 전원주택 중개업을 하면서 들어오고 나가는 사람들을 본 결과 대체로 ‘MBTI나 성격유형검사를 하고 싶어 하는 사람들의 마음처럼 자신을 잘 모르고 객관화나 기준이 명확하지 못했던 것’이 만족스럽지 못한 전원생활의 원인이었던 것 같다. 진심으로 본인의 로망을 실현할 전원생활에서 만족도를 높이고 싶다면 인문학적 부분을 중요하게 체크할 필요가 있다. 큰 틀에서 그 요소들을 살펴보면 다음과 같다. 역세권과 편의시설 그리고 접근성 전원생활을 하면서 만족도를 높이는데 있어 전철역이나 편의시설 그리고 대로변과의 접근성이 얼마나 영향을 미칠까? 이는 개개인마다 다를 수는 있다. 도시에만 살다가 전원으로 오는 사람의 경우 전철역과 편의 시설과의 접근성을 따져보곤 하는데, 이 경우 본인에 대한 파악이 잘 안되어 있는 경우가 많다. 전원주택에서는 전철역과의 접근성이 가격 형성에 크게 영향을 미치지는 않는다. 양평 기준으로도 양평역이나 생활기반 시설과 가까운 토지보다 자연친화적으로 잘 형성된 전원마을이나 강 인근 혹은 강 조망의 땅이 훨씬 비싼 경우가 비일비재하다. 도시처럼 전철역이나 편의시설이 가까워서 좋은 점도 있지만 그 소음과 불빛은 편하게 쉬려고 온 전원생활에 상당히 이질적인 요소가 된다. 이에 대한 해결 방안으로는 전원 속에 있는 펜션들을 몇 군데 이용해 보면서 실제로 전철역이나 편의시설이 먼 것이 불편한지, 혹은 가까운 게 편한지에 대해 스스로 체크해 볼 필요가 있다. 산 조망권 & 강 조망권 우리나라는 3면이 바다로 둘러싸여 있지만 육지에서 바라보면 물보다는 산이 훨씬 많다. 그러다 보니 물과 가까우면서 가치 있는 땅들은 희소한 편이고 ‘강 조망, 바다 조망, 계곡 인접’ 등의 타이틀을 가진 땅들의 가격이 비교적 비싸다. 다만, 이것은 경제적인 관점이지, 생활에 있어 만족을 줄 수 있는 ‘가끔 보아서 좋은 땅’과 ‘자주 봐도 질리지 않는 땅’이라는 개념과는 다르다. ‘강이 더 좋다’ ‘산이 더 좋다’라는 비교 개념이 아니다. 여기서는 굳이 많은 사람들이 이미 나눠놓은 장단점을 언급하는 것도 크게 중요하지 않다. 그 장단점 또한 자신의 기준에 맞추면 되기 때문이다. 간혹 본인의 사주 측면에서 ‘흙과 잘 맞는다’ ‘물과 잘 맞는다’로 나누는 분들도 있는데, 본인 마음이 편하고 오랫동안 지내도 질리지 않는 환경이 정답이다. 남들 기준으로 희소하거나 비싸고 싸고의 기준으로 맞추는 것은 바람직하지 않다. 특수한 설계 혹은 비싼 자재들 처음엔 이곳 전원주택에서 영원히 살겠다는 마음을 갖지만 막상 지내다 보면 만족 유무를 떠나 꼭 한 번은 이사를 하게 된다. 따라서 로망을 채우기 위한 전원주택을 짓더라도 지나치게 특수한 설계를 하거나 비싼 자재를 사용하게 되면 환금성을 크게 떨어뜨릴 수 있다. 필자의 고객 중에 43평의 제법 큰 전원주택을 지었는데 막상 실내로 들어가면 크다는 느낌이 안 들었다. 팔려고 내놓았을 때도 많은 고객들에게 지적되었던 부분이었다. 그 이유는 본인이 짐이 많아서 다용도실을 지나치게 크게 함으로써 넓은 평수의 집임에도 불구하고 상대적으로 거실이나 방이 모두 작았던 것이다. 집으로서의 실용성에 중점을 두고 다용도실은 외부 창고나 이동식주택을 활용했으면 좋지 않았을까 하는 생각이 들었다. 또 한 사례로 유명한 화가가 벽지에 그림을 그린 전원주택이 있다. 그 집의 건축주는 판매할 때 그림 값을 집값에 억에 가까운 금액을 올려 책정했다. 그 그림의 가치를 아는 분이라면 살 수 있겠지만 역시나 매매가 쉽지 않은 경우다. 이렇듯 너무 특수한 설계와 비싼 자재를 선택할 때는 꼭 한 번쯤은 환금성도 생각해 보는 게 좋다. 삶의 만족도와 자산으로서의 가치 전원주택을 찾다 보면 내 삶의 가치를 올려줄 부동산과 실제 자산으로서의 가치가 꼭 비례하진 않는다. 그럼에도 불구하고 상담하다 보면 당연히 재테크도 되고 만족스러운 전원생활을 즐기길 원한다. 물론 그 중간 타협점이 있는 토지들이 있을 수 있다. 이런 경우는 본인의 기준이 명확하지 않기 때문에 원하는 매물을 찾는데 상당한 시간이 소요될 수 있다. 매입 후의 자세 스스로 만족스러운 매물을 구매했다면, 누군가에게 자랑하거나 평가받고 싶은 욕구가 생기기 마련이다. 꼼꼼히 살펴보고 매입했다면 대부분 잘 샀다고 말하겠지만, “~가 안 좋다"라는 식으로 말을 하는 이들도 있다. 사촌이 땅을 사면 배가 아프다는 말과 일맥상통하는 사람들일 거다. 그러한 말을 듣게 되면 만족스러웠던 전원생활에 상처를 받을 수 있다. 가끔 몇몇 고객들에게 매입 후에 잘 산 게 맞는지에 대한 질문을 받는데, 그 이유는 대부분 이러한 시샘하는 지인에 의해서 발생한다. 전원주택의 만족도에서 가장 중요한 부분은 나 자신이다. 잘 샀다고 생각하고 생활이 만족스럽다면 플러스보다는 마이너스 요인이 될 남의 평가는 중요하지 않다. 어느 공인중개사가 잘 하는 곳일까? 우리는 앞선 주제에서 원하는 지역도 선정하고 그 지역의 대략적인 시세에 대해서 알아보았다. 또 내가 원하는 전원생활을 위해 기준도 잡게 되었다. 이제 그에 맞는 물건만 찾으면 될 텐데 이 또한 막막한 부분이다. 신문 광고를 보기도 하고, 네이버 부동산을 보면서 매물들을 확인하지만 인터넷만 봐서는 좋은 물건인지 알 수 없기 때문에 공인중개사사무소에 전화하거나 방문하게 된다. 공인중개사를 전적으로 믿고 거래를 해도 되는지, 공인중개사가 정직한 사람일까 하는 걱정도 앞선다. 어떤 공인중개사가 잘하고 신뢰할 수 있는 사람일까? 부동산 컨설팅 회사와 부동산 공인중개사 사무실인지 꼭 살펴봐야 한다. 지방에서 토지나 전원주택을 알아보다 보면 ‘부동산 컨설팅’이라는 간판이 눈에 띄고, 그 간판에 공인중개사사무실이라는 문구가 없는 경우가 있다. 일반 소비자들은 잘 모르지만 정식 공인중개사 자격증을 따고 부동산 사무실을 차린 사람들에게는 간판에 대한 의무사항이 있다. 간판에 공인중개사사무실의 대표 이름이 들어가야 하고 해당 관청으로부터 부여받은 사무실 등록번호를 꼭 적어야 한다. 반대로 자격증 없이 활동하는 부동산업자 들은 ‘공인중개사’ 혹은 ‘○○○부동산’등의 이름을 사용할 수 없으며 꼭 ‘컨설팅’이란 단어를 붙여야 한다. 즉, 간판에 공인중개사나 대표자 명, 사무실 등록번호가 없다면 그곳은 전문 공인중개사 자격증 없이 활동하는 부동산 업자라고 보면 된다. 그런 사무실 중에는 부동산 개발을 하는 곳도 있고, 분양을 하는 곳도 있지만 ‘중개’행위는 엄연히 불법이다. 그들이 중개했을 때 계약서의 공인중개사란에 이름이 들어갈 수도 없으며, 공인중개사들이 계약 시 제공하는 공제증서를 통해 중개사고에 대비할 수도 없다. 따라서 부동산 컨설팅 회사와 공인중개사 사무실은 엄연히 다르므로 주의해야 한다. 내가 지금 상담받고 있는 사람은 공인중개사? 부동산 실장? 명함은 대표인데...? 공인중개사 자격증 대여라고 들어봤을지 모르겠다. 앞에서 알려 준대로 공인중개사 대표 이름도 있고 사무실 등록증 번호도 있는 간판을 보고 방문했는데, 명함은 간판에 적혀있는 대표자명과 다른 경우가 있다. 물론, 공인중개사들이 임장도 가기 때문에 중개보조원을 두기도 한다. 중개보조원의 경우 실장이란 직함을 사용하는 게 일반적인데 명함에 ‘○○○ 대표’라고 적혀있다면, 이들은 중개사 자격증을 대여해 불법으로 중개하는 곳이다. 이들 역시 중개 활동을 해서는 안 된다. 이를 확인하는 방법은 공인중개사 사무실에 들어가기 전에 간판에 있는 대표자명과 사무실 등록번호가 사무실 안에 들어갔을 때 받은 명함의 공인중개사와 일치하는지, 혹은 중개사무실에는 사무실 등록증을 명시하게 되어 있는데, 그 등록증의 등록번호와 일치하는지 확인해 보면 된다. 공인중개사의 첫 번째 실력은, 모름지기 중개물건이 많아야 한다. 필자는 공인중개사로서 활동도 하지만 현재 양평에서 토지와 전원마을 개발을 더 왕성히 하고 있다. 그러다 보니 단순히 중개를 할 때보다 수많은 시행착오를 겪으면서 토지를 사거나 집을 지으면서 생기는 변수들, 혹은 집의 하자 요소 등에 대해 일반 중개사들에 비해 더 깊은 설명이 가능하다. 그럼 중개를 더 잘 할 수 있을까? 조금 부끄러운 말이지만 토지, 전원주택 전문가로서의 타이틀은 모르겠지만 중개 활동에 있어서만큼은 필자보다 잘하는 공인중개사분들이 훨씬 많다. 많은 분들이 토지나 전원주택 중개를 잘하려면 세무, 건축, 법적인 요소들을 많이 알아야 전문적이라고 생각할 수도 있겠지만, 그것은 그 분야의 전문가가 따로 있다. 중개 전문가는 무엇보다 좋은 물건을 많이 확보하고 있고, 그 물건에 대한 파악이 잘 돼 있어야 한다. 필자는 아무래도 개발업과 함께 하다 보니 중개사나 부동산업을 하는 분들을 대상으로 지식을 강의하기도 하지만 중개만 전문적으로 하는 분들에 비해서는 중개 물건이 부족할 때가 많다. 공인중개사로서의 역할은 좋은 물건을 많이 확보하여, 매수 희망 고객과의 상담 후 딱 알맞은 물건을 소개해 줄 수 있는 것이 가장 근본이다. 그다음에, 중개사 고가 나지 않도록 물건에 대한 파악이 꼼꼼히 돼 있어야 하며 계약서도 상호 투명하고 법적인 문제가 없도록 작성해야 한다. 이 외에 간단한 세무 상담이나 건축 상담, 대출 상담 등의 지식은 그 공인중개사의 부가가치 자산이다. 또 매도자의 입장에서는 매도 의뢰를 중개사에게 했을 때, 내 물건의 특징을 잘 잡고 빨리 팔릴 수 있는 자문을 도와줄 수 있어야 한다. 성실은 기본, 그 중개사무실의 블로그나 유튜브 채널을 꼼꼼히 살펴보라. 그렇다면 물건이 많은 지 적은 지는 어떻게 비교할 수 있을까? 예전에는 대부분 네이버 블로그를 통해 물건을 찾았고, 중개사분들도 대부분 블로그 글을 포스팅하면서 물건을 홍보했다. 최근 들어 토지와 전원주택은 유튜브로 많이 넘어오고 있다. 수요층이 그곳에 많기 때문이다. 또 유튜브에 많이 올릴수록 선순환을 통해 매도자들에게도 물건을 많이 받게 된다. 현시점에 토지와 전원주택을 사고팔고 싶어 하는 고객들은 유튜브라는 플랫폼이 가장 밀접해 있다. 블로그나 유튜브를 매력적이게 만들려다 보면 그 작업이 생각보다 쉽지 않다. 그럼에도 불구하고 이를 성실하고 꾸준하게 하고 있다면, 그곳은 현시점에 매물도 많고 중개사 성향 자체가 성실하다고 할 수 있다. 따라서 내가 원하는 지역이 있다면 유튜브나 블로그에 ‘○○지역 토지 혹은 전원주택’이라고 검색해서 성실하게 올리고 있는 중개사들에게 도움을 받기를 권장한다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립하여 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
-
- 부동산
- 부동산 정보
-
[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 3 토지, 전원주택 현장답사 때 체크 사항(1)
-
-
[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 2 - 집에 앉아서 알 수 있는 핵심 정보(2)
- 성호건의 전원주택과 땅 2 집에 앉아서 알 수 있는 핵심 정보(2) 28개 지목과 토지와 단독주택을 알아볼 때 시세에 대해 조사하는 방법을 설명하고자 한다. 인터넷을 검색하거나 관련 책들을 읽어보면 지목에 대한 법적인 내용은 많이 찾을 수 있고, 실거래 내용을 보여주는 사이트도 어렵지 않게 찾을 수 있다. 다만 이것을 내가 토지와 전원주택을 찾을 때 어떻게 활용할 것이냐는 다르다. 글 성호건(코드랩 대표 공인중개사) 토지 살 때 가치 평가하는 28개 지목 알기 고객들과 상담을 하다 보면 지목에 대한 개념을 잘못 알고 있는 경우를 많이 본다. 심지어 뭐를 알고 모르는지 모를 정도로 대화를 하다 보면 고객과 엇박이 나는 부분이 지목이다. 지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말한다. 이는 ‘공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률’제2조 24항에서 규정하고 있다. 또한 같은 법 시행령 제59조에 따르면, 필지마다 하나의 지목을 설정하는 것을 원칙으로 한다. 만약 한 필지에서 둘 이상의 용도로 활용되고 있을 경우엔 주된 용도에 따라 하나의 지목으로 설정하게 된다. 이렇게 토지의 활용 상태에 따라 지정되는 지목은 총 28개로 나뉘는 데, 각각 지목과 표시 방법은 <표>와 같다. 여기서는 시험의 목적이 아닌 토지와 전원주택을 잘 찾기 위한 것이므로 28개 지목에 대한 구체적인 설명은 생략한다. 중요한 것은 지목에 따라 가치가 어떻게 달라지냐를 구별하는 것이다. 대체로 개인들 간의 거래에 있어 가장 많이 일어나는 지목은 전(전), 답(답), 임야(임), 대(대), 과수원(과) 정도이다. 이는 지난 내용에서 다뤘던 ‘토지이음’ 포털 사이트를 통해 공시지가 지도를 보면 이해가 편하다. ‘전’과 ‘답’은 재배하는 방식이 조금 다르지만 둘 다 식물을 재배한다고 보면 된다. ‘대’의 경우는 건축물이 있는 토지를 대부분 대지라고 보면 되고, 혹은 택지조성 공사가 준공된 토지도 포함된다. 임야는 쉽게 자연 그대로의 토지라고 이해할 수 있다. 간혹 지목이 나대지냐고 물어보는 고객이 있는데, 이것은 지목이 아니라 대지 중 건축물이 없는 땅을 나대지라고 한다. 눈여겨볼 것은 지목에 따라 달라지는 ‘공시지가’이다. 나란히 붙은 땅이고, 용도지역이나 다른 요인들이 모두 같은데도, 지목에 따라 각각 공시지가가 다른 경우를 어렵지 않게 볼 수 있다. <그림 1>을 살펴보자. 전, 답, 대, 임의 4개 지목 중 ‘대’가 다른 지목에 비해 2배 이상 가까운 높은 금액임을 볼 수 있다. 감정평가사들이 그 토지에 대해 평가한 금액을 공시지가라고 하며, 그들이 평가하는 여러 가지 요소 중 거의 모든 조건이 같을 때는 대지인 지목이 다른 지목에 비해 평가 금액이 더 높다. 이 공시지가는 시세로 바로 직결된다. 그 이유는 ‘대’를 매입했을 때 건축을 하기 위해 임야나 전, 답에서 허가를 받아야 하는 위험요소가 줄고, 추가로 들어가는 산지전용부담금이나 농지전용부담금 등을 고려하지 않아도 되기 때문이다. 즉, 기존의 자연적으로 사용하던 것을 ‘대’로 지목변경하기 위해 들어간 시간과 금전적 비용의 가치가 반영됐다고 보면 된다. 보통 건축이 있는 땅이나 건축을 지을 수 있도록 지목이 되어 있는 토지가 자연적(1차적)인 사용을 하고 있는 지목의 토지보다 가치가 높게 평가된다. 꼭 건축을 하는 조건이 아니더라도 본인이 원하는 용도를 명확히 알고 땅을 매입하면, 잘못된 용도의 땅을 샀을 때 보다 위험과 비용이 줄일 수 있다. 따라서 토지를 살 때는 다음 두 가지 기준을 체크해 볼 것을 추천한다. 첫째, 내가 이 땅을 어떤 용도로 활용할 것인가? 둘째, 현재 내가 원하는 지목은 아니지만 원하는 지목으로 전환하려 할 때 기꺼이 쓸 수 있는 시간과 비용이 있는가? 두 가지 체크사항이 확실하지 않을 때는 좀 더 비용을 주더라도 처음부터 올바른 용도의 토지를 샀을 때보다 추가로 들어가는 비용이 더 클 수 있다. 똑똑한 소비자라면 무조건 싼 토지를 찾는 것이 아니라 자신이 그 토지를 사용하고자 하는 용도를 명확히 파악해야 하는 것이다. 혹은 기존 지목의 용도가 아닌 다른 방식으로 활용하고 싶을 경우 활용하고 싶은 지목으로 변경하기 위한 자신의 능력과 시간, 비용과 기회비용까지 잘 파악해 그에 맞는 토지를 찾아야 한다. 만약 이런 학습이 되어 있다면 오히려 지목변경을 통해 자신이 산 땅의 가치를 2~5배 높여 팔 수 있는 재테크가 가능할 수도 있다. 토지와 단독주택 시세 조사 첫째, 시세를 보는 사이트들도 살펴보자. 최근에는 실거래 내용을 보여주는 플랫폼들이 잘 돼 있어 모든 부동산의 시세를 파악하기가 과거에 비해 확연히 용이해졌다. 특히나 도시권에 있는 아파트나 빌라는 너무나 편리하다. 다만, 토지나 전원주택 혹은 단독주택의 경우에는 체크할 때 몇 가지 개념을 추가로 알아두는 것이 좋다. 우선 실거래가를 보기 위한 참고 사이트로 알아두면 좋은 것을 살펴보면, 부동산플래닛과 밸류맵, 호갱노노, 땅야 등이다. 이 중에서 필자는 부동산플래닛에 조금 익숙한 편이기에 이를 기준으로 살펴보도록 하겠다. Q. 위 두 토지는 불과 100m 밖에 떨어져 있지 않지만 왼쪽 사진의 토지는 평당 약 106만 원에 거래된 반면 오른쪽 그림의 토지는 평당 약 16만 5천 원에 거래되었다. 서로 이렇게 가까운 토지인데 어떻게 6.5배 가까이 차이가 생기는 걸까? 그렇다면 이 동네의 시세는 어떻게 봐야 하는 걸까? 둘째, 같은 지목의 임야나 전이여도 현장을 가보면 완전히 가치가 다르다. 지목마다 공시지가가 다른 것을 확인했는데, 같은 임야인데도 금액이 다른 경우가 있다. 로드뷰로 자세히 살펴보니 평당 16만 5천 원에 거래되었던 왼쪽 사진의 토지는 아직 자연 상태 그대로의 임야이고, 평당 106만 원의 오른쪽 사진의 토지를 보면 지목은 임야이지만 사실상 대지처럼 집을 바로 올릴 수 있을 만큼 토목공사가 되어 있는 것을 확인할 수 있다. 하나는 공사가 되어있고 다른 하나는 공사가 되어 있지 않기 때문에 이것은 눈에 띄게 같은 지목이지만 다른 금액임을 보여준 내용이다. 하지만 좋은 땅을 열심히 찾다 보면, 공사가 되어 있지 않으면서 나란히 붙어있는 두 토지 사이에서도 3~4배 금액 차이가 나는 것도 종종 있는데, 그것은 왜일까? 유형적으로는 드러나지 않지만, 문서적으로 토지에 대한 ‘인허가’를 받아놓은 땅인지 아닌지에 따라 가치가 크게 달라지기 때문이다. 인허가 작업은 토지를 개발하는 전문가들도 사업을 진행하는데 있어, 분양 리스크와 금융리스크만큼이나 난이도 높은 3대 리스크로 꼽는다. 임야와 농지는 토지 조성을 위한 개발행위허가 및 건축 허가받는 과정에서 각각 대체산림조성비와 농지전용부담금을 내는 비용적인 측면도 있지만, 무엇보다 기간에 대한 시간 비용과 정상적으로 허가받기까지의 노동과 감정비용이 상당하다. 토지를 볼 때 지목도 같고, 접근성이나 주변 환경이 크게 다르지 않은데다가 똑같이 개발이 안 된 토지여도 그 금액 차이가 크다면 알고 보면 ‘인허가’가 받아져있는 땅인지 아닌지에 따라 달라질 수가 있는 것이다. 따라서 위 사이트 등에서 토지에 대한 실거래가를 볼 때는 단순히 절대 금액만을 보고는 잡기 어려우니 변수들을 알아두는 것이 필요하다. 전원주택 시세 그럼 토지가 아닌 전원주택은 시세를 어떻게 알 수 있을까? 사실 전원주택은 시세 잡는 것이 정말 어렵다. 집 짓는 단위가 개인이다 보니, 같은 자재에 같은 집을 지어도 실제 시공비는 능력에 따라 천차만별이고 또 집뿐만 아니라 마당이나 조경에 대한 비용이 천차만별이기 때문이다. 하지만 인정받을 수 있는 금액과 인정을 받지 못하는 금액은 시장에서 대체로 정해져 있다. 예를 들어 집에 대한 내외장재에 대한 비용이나 주차박스 등에 대한 비용은 대체로 인정받는 부분이지만, 잔디나 조경수에 대한 비용은 아무리 많은 비용을 정성을 쏟았다고 하더라도 매수자로부터 가치를 인정받기 어려운 부분이다. 간혹 어떤 분은 자기가 조경에만 3억 원을 썼다면서 집값을 주변 시세보다 몇 억 높게 부르는 경우도 있는데, 이런 경우엔 열심히 집을 팔아보려고 해도 계약을 성사시키기 어렵다. 필자가 전원주택을 계산하는 경우는 대체로 이러하다. <그림 4> 토지 거래가 일어났던 곳에 21년 주택 거래내역도 있어 같이 사례를 들어보겠다. 우선 해당 플랫폼을 통해 보면 이 집의 실거래가는 5억 4천350만 원인 것을 알 수 있다. 토지면적은 221평이며 건물면적은 59평이다. 여기서도 헷갈릴 수 있는 것이 건물면적이 59평이라 하여 주택이 59평은 아니다. <그림 4> 오른쪽을 보면 ‘용적률 산정용 연면적’이라는 것이 있는데 이것을 기준으로 봐야 주택 평수를 제대로 확인할 수 있다. 주차박스가 있을 경우 이 면적도 건물면적에 들어갈 수 있기 때문이다. <그림 4>에서 토지는 221평에 주택면적은 약 40평으로 볼 수 있다. 여기서 주택의 주 구조를 봐야 하는 데, 이 집은 벽돌구조인 것과 사용승인일이 2017년이라는 것이 큰 틀이다. 대략적으로 2017년 때 벽돌구조가 얼마 했는지 살펴보면 더 정확한 산정이 되겠지만 애매할 경우가 있다. 필자의 경우 목조주택과 경량철골조(스틸하우스) 주택은 평당 400만~500만 원, 철근콘크리트조나 벽돌주택의 경우 평당 550만~650만 원 정도를 계산한다. 이 중에서도 10년이 지난 주택들은 골조 값만 인정해서 평당 200~250만 원 정도 치며, 20년 이상 된 주택들은 건물값은 모두 감가하고 땅값만 치곤한다. 물론 건물감가에 대한 것은 감정평가 측면에서 정해놓은 기준이 있다. 다만, 실제 시장 거래되는 금액에서는 그 부분이 애매한 것이 있어 필자는 대체로 시장에서 형성되는 주관적인 기준을 잡은 것이므로 이를 참고하여 보길 바란다. 이 집을 기준으로 잡아보면, 주택가는 벽돌구조이니 최소 평당 550만 원 잡고 40평을 곱하면 약 2억 2천만 원 정도 산정할 수 있다. 실거래가인 5억 4천350만 원에서 2억 2천만 원을 빼면 2억 2천350만 원이 땅값으로 작용하는 것이고, 이를 토지 평수인 221평으로 나눠보면 약 평당 101만 원이 되는 셈이다. 정확하다고 볼 수는 없지만, 이 정도 선에서 맞춰보니 위에 토목공사 된 땅(평당 106만 원)과 평당가가 비슷하다는 것을 알 수 있다. 여기서 건축물을 직접 보고 내가 얼마만큼 가치를 두느냐에 따라 토지 값을 더 비싸게 또는 싸게 가치를 책정할 수 있다. 건축물이나 조경과 잔디 컨디션에 따라 그 가치를 제외하고 토지 값이 괜찮은 가격인지 평가하면 되는 것이다. 예를 들어 위 계산에서는 주택을 평당 550만 원 정도 쳐주긴 했지만 어쨌든 지금 시점엔 4년이 지난 집이므로 평당 400만 원 정도 쳐주면 괜찮겠다는 생각이 들면 집값만 1억 6천만 원인 것이고 이를 실거래가에서 위와 같이 빼고 토지 평수를 나눠줘 보면, 집이 올라간 대지의 토지 평당가는 약 174만 원이 되는 것이다. 필자가 확인해 본 결과 대체로 이 주변에 집이 지어져 있는 대지 값은 평당 160~170만 원 형성된 것을 실제로 확인했다. 이렇게 우리는 온라인상으로도 플랫폼을 통해 우리가 정해놓은 기준에 따라 주변 시세를 파악해 볼 수가 있다. 토지 시세를 나눌 때는 단순히 시장에 나온 절대금액을 놓고 볼 것이 아니라, 앞서 말한 것처럼 인허가 여부와 토목공사 여부에 따라 달리 나누어서 생각해야 한다. 그리고 주택 역시 건물감가 수준을 어떻게 잡느냐에 따라 달라질 수 있으니 그 기준만 잡아가면 충분히 알아볼 수 있을 것이다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립하여 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
-
- 부동산
- 부동산 정보
-
[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 2 - 집에 앉아서 알 수 있는 핵심 정보(2)
-
-
[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅(1) 집에 앉아서 알 수 있는 핵심 정보
- 전원주택과 땅(1) 집에 앉아서 알 수 있는 핵심 정보 이번 호부터 전원주택과 토지에 대한 전문가 칼럼을 시작한다. 입지 선택 및 토지와 전원주택을 찾는 순간부터 집을 짓기 위한 인허가 작업과 필요한 서류, 토지개발 및 주택 시공 등의 내용, 그리고 전원생활과 다시 판매까지의 환금성에 대한 핵심 정보를 소개하고자 한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 토지와 전원주택을 본격적으로 찾는다고 마음을 먹었을 때 어떻게 행동하면 좋을까? 실질적으로 토지나 전원주택 물건을 찾는다면 내가 부동산을 구매하기 위한 가용 가능한 자본이 어느 정도인지 판단해야 한다. 자본 부분이 구체화되면 다음으로 원하는 지역을 선정해야 한다. 아파트나 도시권의 부동산보다 토지와 전원주택을 찾기 어려운 이유는 지역이 너무나 광범위하기 때문이다. 그냥 막연하게 보고 다닐 요량이라면 여행하듯이 아무 지역이나 다녀도 되겠지만, 진정으로 로망을 실현시키기 위해 구체화를 시키려고 한다면 가용자금과 어디에 터를 잡을지를 명확히 해야 한다. 입지를 선정하는데 있어서는 상주용인지 주말용인지에 따라 차이가 있다. 거주용이면 직장과의 거리 혹은 생활 편의성이 결정에 있어 중요한 역할을 할 것이고, 주말용이라면 현 생활공간 혹은 주 활동 공간과의 접근성이 핵심 기준이 될 것이다. 온라인으로 1차 정보 확인 우선 인터넷을 통해 내가 현재 살고 있는 집을 기준으로 내가 어디까지 갈 수 있는지, 먼저 공간의 범위를 확정해 보자. 그 범위 밖에 있는 곳은 처음부터 배제하는 것이 마음이 편하다. 이 부분은 아무것도 아닌 거 같아도 꼭 고려해야 할 점이다. 몇 시간씩 걸려 1년에, 아니 평생에 몇 번 가기 힘든 곳에 그날 기분에 따라 꽂혀서 지역을 선택하고 로망을 품게 되면 현실적으로 몇 번 가보지도 않고, 관리도 안 되면서 나중에 되팔려고 할 때 환금성까지 문제가 될 수 있다. 따라서 현실적인 부분을 고려하여 선호하는 동네를 위주로 추려본 뒤에 해당 지역 부동산 2~3군데만 전화를 해보자. 이것이 막연하다면 요즘 유튜브를 통해 정보를 얻기가 좋으니 그 지역을 위주로 ‘양평 전원주택, 용인 타운하우스, 합천 전원주택, 아산 토지’ 등등 지역과 함께 찾고자 하는 부동산 상품을 검색해 보자. 현시점에는 유튜브 활동을 하는 중개사일수록 활발하게 움직이는 경우가 많다. 괜찮아 보이는 물건을 확보하고 있는 부동산들과 전화해 시세와 부동산 거래 흐름을 물어본 뒤, 주소를 얻을 수 있다면 얻어 보자. 단, 중개물건은 공인중개사들에게는 큰 자산이다. 다짜고짜 전화해서 부동산 주소부터 물어보는 것은 상당한 실례이다. 영상을 통해 원하는 주소를 1~2곳 받았다면 이제부터는 정보 분석하는 방법을 살펴보자. ‘토지이음’ 사이트를 먼저 살펴라 땅의 실질적인 정보를 얻고자 한다면 포털 사이트 지도보다 ‘토지이음’ 사이트를 먼저 살펴라! “주소가 어떻게 되나요? 지도로 한 번 살펴보고 괜찮으면 가보려고요.” 토지와 전원주택 및 단독주택을 위주로 중개업을 하다 보면 이런 연락을 많이 받는다. 실제로 고객 A 씨는 포털 사이트의 위성지도를 통해 살펴보니 접근성이 좋고 주변 산세나 물도 가까워 드디어 자신이 찾던 땅을 발견했다며 들뜬 마음으로 현장을 찾았다. 현장에 도착해 보니 위성지도에서 본 그대로여서 마음이 더 끌렸다. 진입로가 좁긴 했지만 짧은 구간이고 2차선 도로에서 그리 멀지 않았다. 경사도도 조금 있어 보였지만 토목으로 해결할 수 있다고 생각했다. 더욱이 급매로 나왔다고 하니 A 씨는 더 생각해 볼 것도 없이 계약금부터 지불했다. 결과는 어땠을까? A 씨는 필자에게 그 땅을 다시 팔아야 할지, 혹은 개발할 수 있는 방법이 있는지에 대해 컨설팅을 요청해왔다. 검토해 본 결과 개성이 강한 땅이어서 개발이 쉽지 않았다. 사실 200평 이하 규모의 경사가 심한 개인 땅에 토목공사를 하면 비용이 확 늘어난다. 게다가 진입로가 좁은 구간이 짧다고 했지만 3m 도로에 접해있기에 허가를 받을 수 있을지 의문이 들었다. 이렇게 개성이 강한 땅을 왜 매입했는지 묻자, 위성지도로 봤을 때도 괜찮았고 현장에 와보니 자신의 생각과 똑같아 확신이 들었으며 금액도 싸니 모두 만족스러워서 샀다고 했다. 하지만 이곳은 단순히 위성지도로 살펴볼 것이 아니라 모든 땅을 볼 때 그러하듯 좀 더 정확한 분석이 필요했다. 생각보다 이와 비슷한 사례를 겪고 있는 이들이 많다. 이처럼 땅을 살펴볼 때는 위성지도로 보는 것보다 더 정확한 분석이 필요하다. 포털 사이트의 위성지도는 토지 모양이나 주변 환경을 살펴볼 수 있지만 핵심적인 법적 검토까지 할 수는 없다. 좀 더 명확하게 법적인 내용을 함께 살펴보려면 국토교통부에서 운영하는 ‘토지이음’을 활용하는 것이 좋다. 토지이음 사이트 활용 방법 ‘토지이음’ 사이트를 통해 토지를 구체적으로 검토하는 법을 알아보자. 먼저, 토지이음은 토지 분할이나 지적 변경 등 토지에 대한 모든 사항들이 가장 빠르고 정확한 내용으로 업데이트된다. 토지이음 사이트 ‘eum.go.kr’에 접속해 들어가면 가장 위에 주소 입력창이 나온다. 그곳에 내가 보고자 하는 토지의 주소를 적은 뒤 열람하면 그에 대한 법적인 정보들을 알 수 있다. 혹시 이 법적인 내용이나 단어에 대해 모른다면 주소 입력창 밑에 용어 사전 및 질의회신사례, 규제법령집, 그리고 쉬운 규제 안내서 등을 통해 확인하면 된다. 그럼 이제 주소를 입력하여 열람하기를 통해 다음 화면으로 넘어가 보자. 가장 먼저 해당 토지의 소재지가 나오고, 그 밑으로 지목 및 면적 그리고 개별공시지가와 용도지역, 지구 등과 함께 규제 및 토지에 해당되는 각종 법적 내용들이 나온다. 이 내용이 뭔지 몰라도 밑에 자세히 나오기 때문에 우선 그냥 내려가도 괜찮다. 그리고 이 규제 내용들 바로 밑에는 지도가 나온다. 국토부에서 홈페이지를 새로 개편하면서 가장 좋아진 점이 바로 이 지도 서비스이다. 지도에서 오른쪽 상단 네모를 클릭해 보면 지도상의 더 많은 내용을 살펴볼 수 있다. 이 지도 서비스에서도 위성지도와 일반지도를 함께 볼 수 있을 뿐만 아니라 위성지도 및 로드뷰에서 국내 대표 포털사이트인 카카오와 네이버 지도를 한 번에 볼 수 있다. 두 포털 사이트의 지도 업데이트되는 속도가 다르거나 서로 촬영을 한곳이 달라 양쪽 사이트를 번갈아 가며 확인해야 하는 불편함이 있었다. 하지만 토지이음 사이트에서 이 불편함을 줄였으며 내가 찾은 주소 위에 지도상 ‘토지이용계획 열람’과 ‘도시계획 열람’을 바로 클릭해서 볼 수 있게 하였다. 토지이용계획 열람을 살펴보면 지도를 통해 법적 내용들을 볼 수 있고, 도시계획 열람을 클릭하면 이 주변의 도로 여건부터 어떤 도시계획들이 잡혔는지, 내 땅이 앞으로 더 좋아질 수 있는지 등을 한눈에 살펴볼 수 있다. 꼭 봐야 하는 핵심 내용 토지이음에서도 꼭 봐야 하는 핵심 내용이 있다. 지도 아래 보면 파란 박스로 ‘지역·지구 등 안에서의 행위 제한 내용’을 볼 수 있다. 이 밑으로는 용도지역 및 규제 내용에 대해 하나하나 클릭하며 살펴볼 수 있다. 만약 이 내용이 글로만 있어 이해하기 어렵다면, 위 파란 박스 옆 ‘행위 제한 내용 설명’을 클릭해 보자. 이곳으로 들어가면 ‘행위 가능 여부’의 하늘색 박스가 보일 것이고 그 밑으로 너무나 쉽고 편하게 우리가 이 땅에 어떤 건물을 지을 수 있는지 없는지 한눈에 ○와 ×표시로 살펴볼 수 있다. 그리고 ‘행위 가능 여부’ 옆으로 ‘건폐율·용적률’을 통해 얼마만큼의 면적으로 지을 수 있는지 그림과 함께 쉽게 확인할 수 있다. ‘건폐율·용적률’칸 옆으로는 ‘층수·높이제한’ 및 건축할 때 지켜야 할 ‘건축선’ 그리고 건축신고 및 허가를 받기 위한 ‘도로조건’까지 굉장히 깔끔하게 정리된 내용으로 비교적 쉽게 파악할 수 있다. 우리는 유명한 식당의 조리법에 있어서, 흔히 모르면 ‘비법’, 막상 알고 나면 그냥 ‘레시피’라는 말을 쓰곤 한다. 토지 역시 처음 접해보는 분들은 이러한 사이트 정보와 보는 법을 몰라서 그렇지 알고 나면 처음 토지를 접하는 분들도 생각보다 많은 정보를 알 수 있고 심지어 토지를 통해 투자와 재테크에도 시야를 넓혀갈 수 있다. 이것 역시 모를 땐 토지를 보는 비법이고 노하우지만 막상 조금씩 접해보면 오히려 많은 도시계획들이 잡혀있는 도시권의 부동산에 비해 비교적 쉽게 알아 갈 수 있을 것이다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립하여 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
-
- 부동산
- 부동산 정보
-
[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅(1) 집에 앉아서 알 수 있는 핵심 정보
-
-
[EXPERT COLUMN] 천방지축 감정평가액, 오해와 진실
- 천방지축 감정평가액, 오해와 진실 가치기준, 목적, 조건, 법률, 기준시점의 차이에 따는 감정평가는 감정평가액의 차이가 발생하는 것이 당연하다. 천방지축 감정평가액의 오해는 감정평가액 차이의 발생 이유를 모르기 때문이다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 동일한 물건에 감정평가액이 왜 다르지? 자신이 갖고 있는 부동산에 대해 감정평가를 받았는데 감정평가액이 여러 가지 금액으로 다르게 나온다면 어떻게 이해해야 할까? 감정평가를 규정하고 있는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」을 비롯한 감정평가관계법규를 위반한 감정평가(예를 들면 ①대상물건 현황 오류 ②표준지공시지가 등 사례선정 오류 ③요인 비교의 오류 등)를 제외하면 감정평가액은 ①가치기준(기준가치)의 차이 ②감정평가목적의 차이 ③감정평가조건의 유무 ④근거법률의 차이 ⑤기준시점의 차이에 의해 다를 수 있다는 사실을 이해하여야 한다. 가격 price, 가치 value, 가액 estimated amount ‘감정평가의 대상은 토지 등이고 감정평가를 하여 구하고자 하는 가치는 경제적 가치이며, 감정평가는 토지 등의 경제적 가치를 판단하는 행위로서 그 결과를 일정요건에 맞추어 가액으로 표시하는 것에 이르러서야 효력이 있는 감정평가라 할 수 있다’(감정평가 실무기준 해설서Ⅰ, 9쪽, 이하 ‘해설서’라 한다). 해설서는 감정평가는 가격이 아닌 가치를 판단하고 감정평가의 최종결과를 가액으로 표현한다고 하여, 가격과 가치, 가액을 다음과 같이 명확하게 구분하고 있다. 가격은 교환거래에서 매수자와 매도자가 상호 합의한 거래금액을 말하는 것으로, 거래가 종료되면 이 금액은 가격이 된다. 즉 가격은 교환의 결과로 나타난다. 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이다. 따라서 가격은 과거의 값이 되지만, 가치는 가치에 대한 접근 방법에 따라 기대되는 편익이 달라질 수 있기 때문에 다양한 형태를 갖는다. 감정평가에서 가격은 결과적인 의미(거래가격)로서 단독으로 사용되지만 가치는 시장가치, 공정가치, 투자가치, 특수가치 등 하나의 물건에 대하여 다양한 형태의 가치로 표현될 수 있다. 가액은 정상적인 거래에서 거래 자산에 화폐로 지불될 수 있는 금액을 표시한 것이다. 대상물건의 경제적 가치를 판단하는 행위인 감정평가는 대상물건의 가치를 추정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 과정이다. 동일한 부동산에 대해서 감정평가액이 다를 수 있다고 보는 것이 가치 다원론이다. 해설서는 가치는 장래 기대되는 편익의 현재가치로 접근방법에 따라 기대되는 편익이 달라질 수 있기 때문에 다양한 형태를 갖는다고 하여 가치다원론의 입장이라고 할 수 있다. 가치기준(기준가치) - 시장가치와 시장가치 외의 가치 가치기준(기준가치)는 ‘특정시점에서 감정평가의 기본이 되는 가치측정원칙에 대한 개념’이라고 정의된다. 즉 시장에서의 노출정도, 당사자의 거래 동기나 행동양식에 대한 가정 등을 포함한다. 그러나 가치기준은 감정평가에 적용된 감정평가방법을 의미하는 것이 아니다. 「감정평가에 관한 규칙」은 시장가치를 기준으로 한다고 규정하고 있다. 시장가치는 ‘대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 공개된 후, 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액’이라고 정의된다. 시장가치를 기준가치(가치기준)으로 한다는 의미는 시장가치의 정의를 가정한 가치를 산정한다는 뜻이다. 대상물건이 통상적인 시장에서 거래되지 않으면 시장가치가 아니다. 예를 들어 재건축사업과 재개발사업에서 종전자산 및 종후자산의 감정평가액은 조합원간의 상대적인 균형이 중요하고 일반적으로 시장가치에 비해 낮은 경우가 일반적이다. 통상적인 시장을 상정하지 않기 때문에 시장가치가 아닌 시장가치외의 가치가 된다. 그렇다면 재개발 재건축사업의 종전 종후자산 감정평가액이 시장가치가 아니라면 시장가치외의 가치 중 어떤 가치인가? 우리나라에서는 감정평가관계법규 어디에서도 시장가치 외의 가치를 규정하거나 정의하고 있지 않다. 국제평가기준 등에서 정의하고 있는 시장가치 외의 가치는 투자가치, 공정가치, 특수가치 등이 있다. 투자가치는 ‘투자대상 자산 또는 운용 목적이 확정된 특정 소유자, 투자가 집단의 부동산 가치이다.’ 투자가치는 시장에서 일반적으로 통용되는 수익률이 아닌 투자자의 독자적인 투자기준에 해당하는 투자수익률에 따라 달성가능한 성과를 분석하고자 하는 특정 당사자의 투자부동산의 가치이다. 일반적인 공정가치는 회계기준에서 사용하는 공정가치 개념보다 넓은 개념이다. 회계기준에서 사용하는 공정가치 개념은 시장가치와 유사한 개념이다. 회계기준에서 사용하는 공정가치는 ‘측정 일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격’으로 정의된다. 회계기준에서 사용하는 공정가치를 제외한 공정가치는 ‘자산의 교환을 하고자 하는 특정한 당사자 간에 합리적으로 합의하여 결정된 가격’을 의미한다. 양 자의 차이는 ‘시장참여자와 특정한 당사자 간’의 차이에 있다. 시장가치가 통상적인 시장을 전제한다면 공정가치는 시장이 특정한 이해당사자로 제한된다. 공정가치는 자산이 광범위한 시장에 방매할 필요가 없으며, 당사자 사이에 합의된 가격은 일반적인 시장에서보다는 관련 당사자가 보유한 권리에 대한 특정 이익(또는 손실)을 반영한 결과가 된다. 공정가치는 기업체의 지분 취득을 위한 가격산정에 적용된다. 특정 당사자 사이에서만 발생하는 특수한 증분가치는 해당 당사자 간에는 공정한 가격일 수 있으나 일반시장에서 형성되는 가격과는 다를 수 있다. 특수가치는 자산의 독특한 특성으로 인해 발생하는 시장가치 이상의 가치이다. ‘해당 자산이 일반 시장참여자가 아닌 특정 구매자 또는 한정된 구매자에게만 특별한 이점을 발생시킬 때 나타난다. 결합가치는 특수가치의 일종으로 두 개 이상의 자산이 결합하여 한 개의 자산이 되었을 때 그 가치가 개별자산의 가치 합계보다 큰 경우를 말한다. 감정평가 목적 감정평가 목적은 무엇을 위해서 감정평가 하는가를 의미한다. 가장 많이 접하는 감정평가 목적은 담보, 보상, 재무보고, 경매·공매, 소송(행정, 민사), 도시정비, 일반거래 등이 있다. 감정평가목적과 용도는 유사하다고 볼 수 있으나 일반거래 목적의 감정평가의 용도는 세무용, 현물출자용, 매각가·매입가 결정 등 여러 가지가 있을 수 있다. 담보 목적 감정평가는 담보를 제공받고 대출을 하는 은행·보험회사·신탁회사·일반기업체 등이 대출을 하거나 채무자가 대출을 받기 위하여 의뢰하는 담보물건에 대한 감정평가이다. 담보 목적의 감정평가는 담보물의 환가성을 고려해야 한다. 채권자 입장에서 담보물을 통한 상환이 중요하기 때문이다. 담보 목적의 감정평가도 시장가치를 기준으로 한다. 시장가치를 기준으로 하되 환가성, 수익성, 시장성, 지속성 등을 고려하여 감정평가액을 결정한다. 보상목적의 감정평가는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등 보상관련 법규의 규정에 따라야 한다. 다른 목적의 감정평가와 가장 두드러진 차이점은 해당 사업으로 이한 가치 변동(개발이익)이 있으면 이를 배제하도록 되어 있다는 점이다. 재무보고목적의 감정평가는 「주식회사등의 외부감사에 관한 법률」 제5조제3항의 회계처리기준에 따른 재무보고를 목적으로 하는 공정가치의 추정을 위한 감정평가이다. 재무보고목적의 감정평가는 감정평가관계법규 및 한국채택국제회계기준을 근거로 한다. 재무보고목적의 공정가치는 시장가치와 유사하다. 회계기준에서 공정가치는 ‘측정일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격’으로 정의된다. 경매 또는 공매 목적의 감정평가는 경매 또는 공매의 대상이 되는 물건의 최저매각가격을 결정하기 위한 감정평가이다. 경매(공매) 목적의 감정평가는 시장가치를 기준으로 한다. 소송(행정, 민사) 목적의 감정평가는 행정소송이나 민사소송에서 감정평가는 부동산, 기타 재산의 시가나 임대료를 산정하여 소송상의 증거자료로 활용하기 위하여 원고 또는 피고가 재판부에 신청하였을 경우 수행한다. 도시정비 감정평가는「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업과 관련된 감정평가로서 재건축사업, 재개발사업의 종전자산과 종후자산 감정평가, 국·공유재산의 처분 감정평가, 매도청구, 토지등의 수용등을 위한 감정평가를 한다. 종전자산의 감정평가는 사업시행인가고시가가 있은 날의 현황을 기준으로 감정평가하되, 조합원별 조합출자 자산의 상대적 가치비율 산정의 기준이 되므로 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 한다. 종후자산의 감정평가는 분양신청기간 만료일 또는 의뢰인이 제시하는 날을 기준으로 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 한다. 종전 및 종후 자산 감정평가는 절대 금액이 아니라 조합원의 균형이 중요한 상대적 금액이 중요하다. 종전 및 종후 자산 감정평가는 시장가치외의 가치를 기준으로 한다. 재개발 사업구역 안에 있는 국공유지를 사업시행자에게 매각하는 경우 도로를 ‘대’로 변경하여 의뢰하면 ‘대’를 기준으로 감정평가하고, 재건축 사업구역 안에 있는 국공유지는 공부상 지목에도 불구하고 ‘대’를 기준으로 감정평가한다. 매도청구에 따른 감정평가는 기준시점에 현실화·구체화되지 아니한 가치 변동분(개발이익)이나 조합원의 비용분담을 전제로 한 가치변동분(개발이익)은 배제하여 감정평가한다. 사업구역 안 토지등의 수용등에 따른 감정평가는 “토지보상법”에 따라 감정평가한다. 일반거래 목적의 감정평가는 감정평가서의 용도가 다양하다. 상속세나 증여세의 기초가액을 결정하기 위해 관할 세무서에 제출할 용도, 부동산의 매각 가격의 기초를 제공하기 위한 용도, 투자자의 투자가치를 산정하여 펀드의 기초로 제공하기 위한 용도 등 앞에서 언급된 담보, 경매, 보상, 소송 등의 목적이 아닌 다양한 용도의 감정평가로 수행되는 것이 일반거래 목적의 감정평가이다. 조건부 감정평가 「감정평가에 관한 규칙」은 현황기준을 감정평가의 원칙으로 규정하고 있다. 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용을 제외한다) 및 공법상 제한 상태를 기준으로 해야 한다. 그러나 이러한 현황기준 원칙에도 불구하고 감정평가조건을 붙여 감정평가 할 수 있다. 감정평가조건은 ① 감정평가관계법규에 감정평가조건의 부가에 관한 규정이 있는 경우 ② 의뢰인이 감정평가조건의 부가를 요청하는 경우 ③ 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 당연히 감정평가조건의 부가가 필요하다고 인정되는 경우에 한정하여 붙일 수 있다. 택지비 산정을 위한 감정평가는「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」과「공동주택 분양가격 산정을 위한 택지평가지침」에서 ‘택지조성이 완료되지 않은 소지 상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 이용 상황은 대지를 기준으로 평가해야 한다’고 하여 감정평가조건의 부가를 규정하고 있다. 의뢰인이 감정평가조건을 제시하고 제시된 조건의 실현을 가정하여 감정평가를 요청할 수 있다. 의뢰인의 요청에 따라 건축허가 및 일단지, 개발사업에서 사업계획에 따라 건물이 준공된 상태 등을 가정하여 감정평가 할 수 있다. 이 경우 감정평가 조건의 합리성, 적법성, 실현가능성을 검토해야 한다. 사회통념상 당연히 감정평가조건이 부가되어야 하는 경우는 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 따라 당연히 감정평가조건이 부가되는 경우를 말한다. 국·공유지 처분 평가에서 지목 및 이용 상황이 구거 또는 도로인 토지를 인접 토지소유자 등에게 매각할 때 현실 이용 상황이 아닌 용도폐지를 전제로 하여 감정평가 하는 경우가 해당된다. 가치기준이 다르면 감정평가액도 다르다 예를 들어 D 업무용 빌딩에 대해서 시장가치와 투자가치를 기준으로 감정평가를 할 때 감정평가액에 차이가 있다. D 업무용 빌딩에서 창출되는 순수익이 연간 10억 원이라고 할 때 수익환원법으로 가치를 산정하면 환원율에 의해 수익가액이 결정된다. 시장에서 통용되는 환원율이 5%이나 대상물건에 투자하는 투자자는 4%의 환원율로 자신의 투자가치를 산정한다면 시장가치는 200억 원(=10억 원 ÷ 0.05)이나 투자가치는 250억 원(=10억 원 ÷ 0.04)이 된다. 투자자가 시장 수익률보다 낮은 수익률로 투자하는 이유는 상당히 낮은 이자율로 차입하거나 높은 자본 차익의 기대가 가능하기 때문이다. 재개발 재건축 사업의 종전 종후 감정평가는 시장가치가 아닌 시장가치외의 가치라고 할 수 있다. 도시정비사업의 종전 종후 감정평가는 조합원간의 상대적 균형이 중요하고 비례율 산정을 통해 관리처분의 기준을 제시하기 때문에 시장가치와 차이가 난다. 예를 들면 조합원 분양가격이 7억 원인데 인근 유사 물건의 시장가치는 10억 원으로 차이가 나는 사례는 자주 발견할 수 있다. 조합원 분양가격 7억 원은 시장가치가 아닌 시장가치외의 가치 그 중에서도 공정가치에 해당된다고 할 수 있을 것이다. 목적이 다르면 감정평가액도 다르다 동일한 물건에 대해서 감정평가목적이 다르면 감정평가액도 다르다. 동일한 물건에 대하여 담보 목적과 경매 목적으로 감정평가를 한다면 일반적으로 담보 목적의 감정평가액이 경매 목적의 감정평가액에 비해 낮은 수준으로 결정된다. 예를 들어 분양가 5억 원의 상가 건물이 있다고 하면 경매 목적의 감정평가액은 분양가 수준에서 결정될 가능성이 높다. 그러나 담보 목적의 감정평가에서는 해당 상가 주위 환경이 아직 성숙되지 않아서 임차인을 찾기가 어렵거나 임대료가 낮은 수준으로 형성되고 있다면 성숙도나 환가성을 고려하여 분양가에 비해 상당히 낮은 수준으로 결정될 가능성이 높다. 일반거래 목적과 보상 목적의 감정평가액도 차이가 난다. 보상 목적은 사업으로 인한 가치변동(개발이익)을 배제하도록 관련 법령에서 규정하고 있기 때문에 표준지 선정, 사례 선정 등이 일반거래 목적과 차이가 있다. 개발사업으로 인해 대상 토지의 용도지역이 1종일반주거지역에서 일반상업지역으로 변경되었을 경우, 일반거래 목적에서는 변경된 용도지역인 일반상업지역으로 보상 목적에서는 변경 전 용도지역인 1종일반주거지역으로 감정평가를 한다. 감정평가 목적에 의해 감정평가방법이 달라지고 감정평가액도 차이가 나는 것이다. 조건에 의해 감정평가액이 달라진다 면적이 25,000㎡인 20필지의 토지(용도지역 자연녹지/지목 전, 답, 임야/이용상황 전, 답, 임야)를 개별 필지별로 감정평가(현황 기준)할 때 125억 원(1 필지 평균 단가 500,000원/㎡)이 된다고 가정한다. 이 20필지 토지를 전원주택으로 건축허가를 받고 건물이 완공되어 지목이 ‘대’로 전환되는 조건(감보율 35%)으로 감정평가를 하면 현황 기준일 때와 어떤 차이가 있을까? 인근 단독주택으로 이용되는 ‘대지’의 가격수준이 1,500,000원/㎡으로 이 가격수준으로 감정평가를 하면 감정평가액은 약 244억 원(= 25,000㎡ × 0.65 × 1,500,000원/㎡) 이 된다. 감정평가액이 2배 정도 상승하게 된다. 그러나 만약 대상토지에 건축허가를 받지 못하거나 건축허가를 받았으나 사업이 진행되지 못하여 건축허가가 취소된다면 가치는 큰 폭으로 하락한다. 감정평가 조건의 합리성, 적법성, 실현가능성을 검토해야 하는 이유이다. 감정평가액의 차이가 나는 이유는 비교표준지를 전, 답, 임야에서 ‘대’로 선정하여 ‘전, 답, 임야’ 가격수준에서 ‘대’가격 수준으로 상승시키기 때문이다. 대상물건이 같은데 감정평가액의 차이가 너무 크면 감정평가조건이 있는지 감정평가서를 살펴보아야 한다. 근거 법률에 따라 감정평가액이 달라진다 예를 들어 학교용지를 감정평가 할 때 근거 법률에 따라 감정평가액이 달라진다. 학교용지의 공급은「학교용지 확보 등에 관한 특례법」과 「학교시설사업 촉진법」에 근거하고 있다. 특례법은 공립 초·중·고교를 대상으로 사업시행자가 개발사업으로 학교용지를 조성 공급하고 교육청이 사업시행자에게 매수하여 학교용지를 확보한다. 촉진법은 모든 초·중·고교와 특수학교를 대상으로 교육청이 도시계획시설사업(학교) 사업시행자로부터 협의 취득하여 학교용지를 확보한다. 특례법은「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(국공유지는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」적용)을 적용하여 감정평가하고, 촉진법은 토지보상법을 적용하여 감정평가하도록 규정하고 있다. 특례법에 따른 감정평가는 가치 변동분(개발이익)을 반영하고 공법상 제한상태를 반영하는 반면에 촉진법에 따른 감정평가는 가치변동분(개발이익) 배제, 당해사업으로 인한 공법상 제한을 반영하지 않는다. 따라서 표준지 공시지가 선정도 다르고, 감정평가에 적용할 거래사례, 감정평가사례 선정도 달라져 감정평가액도 차이가 난다. 기준시점에 따라 감정평가액이 달라진다 기준시점이란 감정평가의 기준이 되는 시점을 의미한다. 일반적으로 기준시점은 가격조사를 완료한 날짜로 하고, 소급적용이나 장래시점을 기준으로 할 수도 있다. 다만 가격조사가 가능한 경우에 한정한다. 감정평가서에 기재된 기준시점을 확인하고 기준시점에 차이가 있다면 동일 물건이라도 감정평가액이 차이가 날 수 있다. 2019년 1월 30일 기준과 2020년 1월 30일 기준의 감정평가액은 기준시점 당시의 거래가격 수준 등 경기 변동을 반영한다. 거래가격이 상승추세에 있다면 감정평가액도 상승하고, 거래가격이 하향추세에 있다면 감정평가액은 하락할 것이다. 동일한 물건의 감정평가액에 차이가 있다면 기준시점을 확인하고 감정평가액이 적정하게 되었는지를 판단하여야 한다. 감정평가의 이해에 달려 있다 가끔 주위에서 감정평가와 관련한 사건을 접한다. 대부분 감정평가관계 법규를 준수하지 않고 감정평가를 한 결과이다. 감정평가관계 법규를 준수하지 않았다는 것은 한국감정평가사협회나 법인 등에서 규정하고 있는 절차를 무시하거나 관련 법규의 규정을 고의 또는 중과실로 위반하는 행위를 했다는 의미이다. 현황이 맹지인데 도로가 있다고 한 경우, 개발행위허가를 받기 어려운 토지인데 개발행위허가를 받았거나 가능하다고 한 경우, 비교가능하지 않거나 부적정한 비교표준지나 비교사례를 선정하는 경우 등이다. 감정평가 목적이 같고 가치기준(기준가치)도 같은데 감정평가액의 차이가 크다면 감정평가관계법규를 준수했는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 만약 관계 법규를 위반했다면 가치다원론으로 설명할 수 없는 감정평가액이 된다. 같은 물건에 대한 감정평가액은 가치기준(기준가치), 감정평가 목적, 감정평가 조건 여부, 근거 법률, 기준시점에 따라 차이가 날 수 있다. 즉 감정평가관계 법규를 준수한 감정평가에서 발생하는 감정평가액 차이는 이유와 근거가 있다. 가치기준, 목적, 조건, 법률, 기준시점의 차이에 따는 감정평가는 감정평가액의 차이가 발생하는 것이 당연하다. 천방지축 감정평가액의 오해는 감정평가액 차이의 발생 이유를 모르기 때문이다. 감정평가액 차이의 발생 이유를 이해하면 천방지축 감정평가액의 진실을 알게 된다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net
-
- 부동산
- 부동산 정보
-
[EXPERT COLUMN] 천방지축 감정평가액, 오해와 진실
동영상 검색결과
-
-
[월간전원주택라이프] 전원주택_남양주철근콘크리트주택_투닷건축사사무소
- 월간전원주택라이프 http://www.countryhome.co.kr 이웃과 나, 자연과 형태 사이 남양주 ‘또들네’ 건축주는 집안에서도 멀리까지 풍경을 볼 수 있기를 바랐다. 앞집이 걸쳐 있어 집을 들어 올려야 했다. 자연스럽게 집이 높아졌다. 주변경관을 집으로 끌어들이면서 프라이버시를 배려했고 폐쇄적인 느낌이 들지 않도록 이웃들과 경계를 만들지 않았다. 글 모승민(투닷건축사사무소 대표) | 사진 박창배 기자 HOUSE NOTE DATA 위치 경기도 남양주시 조안면 조안리 지역/지구 자연녹지지역/자연취락지구 건축구조 철근콘크리트조/경량 목구조 대지면적 791.00㎡(239.28평) 건축면적 94.39㎡(28.55평) 건폐율 11.93% 연면적 84.55㎡(25.57평) 1층 55.21㎡(16.70평) 2층 29.34㎡(8.88평) 용적률 10.69% 설계기간 2018년 7월~9월 공사기간 2018년 11월~2019년 3월 건축비용 총 1억 9000만 원(3.3㎡ 당 740만 원) 설계 투닷건축사사무소 010-8939-8295 시공 태림건축 MATERIAL 외부마감 지붕 - 컬러강판 벽 - 파렉스, 멀바우루버(아쿠아솔) 데크 - 천연석재(화산석) 내부마감 천장 - 삼화페인트, 서울벽지 벽 - 삼화페인트, 서울벽지 바닥 - 이건 원목마루(카라, 스모크오크), 대리석 계단실 디딤판 자재 - 대리석 단열재 지붕 - 연질 우레탄폼 뿜칠 270㎜ 외단열 - 연질 우레탄폼 뿜칠 140㎜ 바닥 - 비드법 보온판 150㎜ 창호 이건창호(PSS 185 LS/PWS 70 TT) 현관 영림임업 조명 조명나라/공간조명 주방기구 리바트 위생기구 아이에스동서 난방기구 기름보일러(경동나비엔) 남양주 예봉산 자락 조동마을은 서울 가평 간 북한강로 초입에서 산 중턱까지 길게 자리한다. 조안초등학교에서 마을길을 따라 차로 5분여 들어가면 석축으로 다져 놓은 대지에 이른다. 건축주는 물길이 형성된 이곳에 연못도 작게 만들고 토사가 유실되는 것을 막기 위해 석축도 쌓았다. 마침 비가 오는 날이어서 땅은 질퍽대고 도보로 오르는 길에 물길이 나 있었다. 석축 위로 조성된 대지는 산을 두르고 북한강을 향해 멀리 남한강 너머까지 조망이 가능하다. 건축주는 이곳에 주말주택을 원했다. 용인에 거주하며 구리까지 출퇴근하는 중간에 터를 잡고 그만의 휴식공간이 필요한 상황이었다. 도시에 살면 편리성은 좋을지 모르지만 집에 맞추어 살아야하는 도시민의 집이란 힐링이나 자기성찰을 위한 여유가 부족하기 마련이다. 아이들이 모두 성장해 용인 집은 부부만이 거주하고 있다고 한다. 아무 연고도 없는 이곳에 넓은 터를 잡고 오랜 시간 마을주민들과 관계를 갖고자 함은 삶의 여유를 이곳에서 발견했으리라. 나중에는 자식들의 집을 한 채 더 짓겠다는 포부도 밝혔다. 원형의 대지에 층층단으로 구성 대지는 우리가 일하는 양수리 사무실에서 10분 거리에 자리한다. 건축주가 우리를 찾게 된 이유가 가깝기 때문이란다. 언제든 문제를 놓고 의논할 수 있는 조건을 갖고 있는 사무실이었던 것이다. 대지를 살펴보다 특이한 점은 대지 중간을 가로질러 도시계획도로가 예정돼 있고, 반쯤은 개발제한구역으로 묶여있다는 점이었다. 반은 집을 지을 수 있고 반은 일체의 개발행위가 금지된 것이다. 당초 계획은 도로를 개설해 차량 진입이 가능한 입구를 계획했다. 멀리 돌아서 출입이 이뤄지는 상황이 문제로 지적됐기 때문이다. 건축이 금지된 땅과 집이 놓일 땅이 가상의 선으로 분리돼 있는 점을 고려해 배치계획의 방향을 잡았다. 건축주는 집안에서도 멀리까지 풍경을 볼 수 있도록 요구했다. 대지에서 골짜기 방향으로 내려다보는 풍경이 열려있는 점을 감안한다면 당연한 요구사항이다. 앞에 축사와 이웃집 지붕이 걸쳐 있어 가려진 풍경은 집을 들어 올려 극복하기로 했다. 자연스럽게 집이 높아지고 그 하부는 주차장으로 계획됐다. 경사진 현황도로에서 주차장으로 연결되는 진입은 자연스럽게 현관 계단으로 이어진다. 원형의 대지는 3미터 정도 고저차를 갖는다. 산에서 내려오는 수해를 막기 위해 건축주가 석축으로 구성한 면에 집이 놓인 모습으로 다시 배치했다. 층층단으로 구성된 영역은 계단으로 연결하고 지형의 특징을 건축의 모습으로 보여주고 싶었다. 계단을 올라 현관에 들어서면 복도 넘어 안뜰을 마주한다. 침실과 복도로 한정된 마당은 언제든 데크를 딛고 나가 땅을 밟을 수 있다. 현관으로 오르는 계단부터 안뜰까지 연결되는 동선과 복도는 교차해 각 침실로 연결된다. 침실이 있는 중정집과 거실이 있는 뜬 집이 비스듬히 비껴서 전체 집을 이룬다. 각각의 집들이 붙어있거나 연결되거나 들어 올리는 방식으로 평면이 구성되는데 땅과 관계를 맺고 넓게 펼쳐져 있다. 마감재는 건축주가 직접 선정 각각의 생활단위로 나눠진 집들은 경사진 지붕의 형태를 실내에서도 느낄 수 있도록 자연스레 경사진 천장으로 마감하고 채광이 풍부하도록 전면창을 계획했다. 마당을 향해 난 넓은 창들과는 달리 길에 면한 부분은 창을 없애고 깨끗한 스타코 외벽만으로 구성했다. 중첩된 벽들 사이로 공간은 살짝살짝 내비친다. 집이 사적인 영역인 만큼 길에서 프라이버시를 배려하고 주변경관을 해치지 않고 폐쇄적인 느낌으로 이웃들과 경계를 만들지 않는, 이웃과 나, 자연과 형태 사이에서 고민했다. 산을 오르듯 반층 계단을 오르면 이집의 정점인 거실에 이른다. 구름이 지나는 골짜기의 모습은 이내 실내로 들어온다. 캔틸레버구조로 가능했던 뜬 집은 앞마당에서 1.6미터 높이에 있다. 탁 트인 조망으로 멀리 능선과 마당을 앉아서도 내려다볼 수 있는 부각이다. 음악 감상이 취미인 건축주는 마당과 수평이 되는 작은방을 음식감상실로 꾸몄다. 텃밭을 일구고 바비큐도 즐기며 야외에서 활동이 많을 것을 감안한 동선계획이다. 대지에 주택을 최대한 구석으로 몰고 넓은 마당이 확보될 수 있게 건물이 차지하는 점유면적을 줄인 것 또한 건축주의 큰 그림이다. 내부마감재는 건축주가 직접 선정했고 우리는 도우미역할만 했다. 집의 뒷면과 달리 짙은 브라운으로 내부와 전면을 마감했다. 건축주의 취향이 반영된 집의 전면은 마치 무대의 배경 같다. 민감한 영역은 특별한 경우가 아닌 이상 사용자의 취향이 중요하다. 자연취락지구인 조동마을은 집집이 외부와 경계를 두르고 살아간다. 외지인에 대한 마음도 그럴 것이다. 이웃들과 편히 지낼 맘으로 건축주는 ‘또들네’라고 집 이름을 지었다. 다시 들러 달라는 낮춤으로 네를 붙였다고 한다.
-
- 동영상
- 주택 영상
-
[월간전원주택라이프] 전원주택_남양주철근콘크리트주택_투닷건축사사무소
-
-
[월간전원주택라이프] 전원주택_창원 콘크리트주택_시건축사무소
- 월간전원주택라이프 http://www.countryhome.co.kr 중정中庭을 통한 자연과의 교감 창원 네모 집 두 자녀를 둔 창원 주택의 건축주 부부는 설계 협의를 할 때 기능성이 좋은 단층집, 친환경적이며 환기가 잘 되는 집 그리고 맞벌이를 하느라 낮에 집을 비워도 비를 맞추지 않고 빨래를 건조할 수 있는 공간 등을 요구했다. 이를 반영해 중정을 기준으로 좌측엔 주방/식당과 안방을, 우측엔 거실과 자녀의 방을 배치했다. 햇살이 잘 드는 전면 좌우측에 주방/식당과 거실을 두고, 후면의 안방과 자녀의 방은 중정에 직접 면하게 하여 채광과 환기가 가능하게 했다. 또한, 현관을 3.2×3.9m로 크게 만들어 빨래 건조를 포함해 다목적으로 사용하도록 하고, 부족한 수납공간을 위해 드레스 룸과 자녀의 방에 각각 다락을 설치했다. 글 사진 시건축사사무소 HOUSE NOTE DATA 위치 경남 창원시 의창구 명서동 지역/지구 1종 전용주거지역, 1종 지구단위계획구역(배후도시) 건축구조 철근콘크리트조 대지면적 267.80㎡(81.01평) 건축면적 133.79㎡(40.47평) 건폐율 49.95% 연면적 133.79㎡(40.47평) 용적률 49.95% 설계기간 2015년 10월 ~ 2016년 1월 공사기간 2016년 1월 ~ 2017년 7월 건축비용 3억(3.3㎡당 750만 원) MATERIAL 외부마감 지붕 - VM-ZINC 외벽 - 고벽돌 데크 - 고벽돌 타일 내부마감 천장 - 자작나무합판, V.P 도장, 편백 루버 내벽 - 자작나무합판, V.P 도장, 편백 루버 바닥 - 원목마루, 강마루 단열 지붕 - 145T 스티로폼(‘가’등급) 외단열 - 90T 스티로폼(‘가’등급) 창호 LG 하우시스, PVC 리프트슬라이딩, 틸트&턴 현관 한샘 조명 필립스 주방기구 한샘 바흐 위생기구 아메리칸스탠다드 난방기구 린나이 설계 시건축사사무소 055-263-2226 시공 채헌건축 055-282-6180 창원 주택의 대지는 원도심 지역의 도시계획으로 구획된 80평 안팎의 개성이 부족한 주거지이자, 30~40년 된 다가구주택이 즐비한 노후 주택가에 자리한다. 대지가 구획된 남향으로 주택의 좌향을 잡고, 전면에 마당과 주차공간을 두고, 중정을 중심으로 각 실과 복도를 배치했다. 전면에 주방/식당과 거실을, 후면에 프라이버시가 요구되는 각 실과 화장실을 배치했다. 우측의 거실은 지붕의 경사에 맞춰 자작나무 합판으로 천장을 만들고, 개방감을 주고자 반자 높이를 2.6~4m로 계획했다. 좌측의 주방/식당은 조망과 통풍을 고려해 전면에 배치하고, 벽부형 찬장 대신 창을 크게 내어 시원스런 느낌을 줬다. 편백 향기, 집 안 가득 솔솔솔 흐르네 안방과 자녀 방-1은 중정에 면하게 하여 채광과 환기, 비, 눈 등 자연과 직접 연계시키고, 아토피를 앓는 자녀를 위해 박공 천장과 벽면을 편백나무 루버로 마감했다. 편백나무 루버는 심플한 느낌을 주고자 옹이가 없는 무절을 사용하고, 오일 스테인을 칠하지 않아 은은한 나무의 향이 실내에 그대로 배어나도록 했다. 동북 방향에 있는 자녀 방-2는 부족한 채광을 고려해 지붕에 천창을 설치하고 자녀의 요구 사항인 계단식 침대를 설치했다. 화장실은 공간이 부족한 관계로 욕실과 화장실을 일체형으로 계획하고 편백 욕조와 샤워 부스 사이에 유리 칸막이를 설치했다. 복도는 전체적으로 중정과 면해 자연 채광을 통해 밝기를 유지할 수 있고, 한지 세살창을 사용해 은은한 분위기를 연출했다. 현관은 이웃과의 친교와 빨래 건조를 목적으로 크게 계획했다. 특히 빨래 건조와 습기 조절을 위해 지붕엔 천창을, 벽면엔 틸트 창을 설치했다. 바닥엔 외부의 고벽돌과 유사한 재질의 타일을 사용해 안팎으로 연속성을 주고, 벽과 천장엔 화이트 톤의 도장으로 개방감을 살렸다. 천창의 경우 결로 방지를 위해 창의 두께와 창틀을 고려해 선택하고, 만약의 결로 흘러내림에 대비해 창틀 하부 주위의 자작나무 합판에 오일 스테인을 도장해 오염에 대비했다. 인테리어는 당초 의도한 공간감을 느낄 수 있게 단순하게 계획하고 벽부등을 사용해 차분한 분위기를 냈다. 입면은 평면의 기능성과 중정, 특히 중정으로 빗물이 흐르도록 지붕의 구배에 초점을 맞춰 결정했고, ‘ㄷ’자 배치에 현관을 끼워 넣어 구성했다. 건물이 매스로만 인식되도록 외벽엔 회색 재생 벽돌을, 지붕엔 징크를 사용했다. 매스에 시각적으로 지장을 주지 않기 위해 벽돌과 징크 연결부인 처마 프레싱을 5㎝로 맞췄다. 징크 업체에서 먼저 지붕 라인을 잡은 뒤에 벽돌을 쌓아야 했다. 이로 인해 주출입구의 징크와 벽돌 매스 간의 색상 및 질감의 충돌이 흥미롭게 드러났다. 한편, 벽돌의 하부 1m 구간은 벽돌을 내어쌓기로 하여 기단과 건물에 위계를 줬다. * 창원 주택의 포인트는 자연을 품은 중정이다. 기존 건물이 있는 대지를 둘러보고 주변의 열악한 다가구주택들의 포위 속에서 그들과 다른 방식의 건축을 제안했다. 건축주는 기꺼이 받아들였다. 복잡한 주거지에서 중정은 건축주 가족만의 시간을 만들고, 공간은 흐름에 따라 모양과 밝기, 감정이 달라진다. 중정에 면한 각각의 실마다 밝고 따사로운 햇살이 스며들고, 한지 세살창을 열면 바람이 내부를 가로지르며, 지붕의 빗물은 중정으로 흘러내려 비를 보고 듣는다. 중정 바닥에 소복이 쌓인 눈은 오롯이 건축주 가족만의 것이다.
-
- 동영상
- 주택 영상
-
[월간전원주택라이프] 전원주택_창원 콘크리트주택_시건축사무소
-
-
[월간전원주택라이프] 전원주택_성신여대 상가주택_제이에이치건축
- 월간전원주택라이프 http://www.countryhome.co.kr 상가와 주택의 필요조건을 모두 갖춘, 클라인하우제 성신여대 패밀리하우스 ‘클라인하우제’ 성신여대 패밀리하우스는 건축주가 소유한 옛 한옥에다 뒤의 한옥을 매입해 신축한 건물이다. 대지 면적은 2개 필지를 합해 48평이지만 도시계획법상 2평이 도로로 빠져나가 실평수는 46평이며, 대지 조건은 남북 고저 차가 1.4m로 경사를 이룬다. 유동인구가 많은 동네의 코너에 위치해 인지성이 좋으므로 상가주택 건축물의 적지適地라고 할 수 있다. 이 건물은 상가와 주거의 동선이 겹치지 않도록 상가 전용 동선을 계획하고 미관적으로 깔끔하게 디자인했다. 즉, 건축물이 코너에서 커보이게 만들어 인지성이 잘 확보되도록 했다. 상부엔 징크 패널 마감재와 외벽 라인이 다이나믹한 변화를 주도록 했다. HOUSE NOTE DATA 위치 서울시 성북구 동소문로13길 29 지역/지구 2종일반주거지역, 도시지역 건축구조 철근콘크리트구조 대지면적 152.10㎡(46.01평) 건축면적 91.17㎡(27.88평) 건폐율 59.94% 사업 연면적 351.91㎡(106.45평) 1층 58.27㎡(17.63평) 2층 83.71㎡(25.32평) 3층 68.71㎡(20.78평) 서비스면적 3층 48.00㎡(14.52평) 4층 53.82㎡(16.28평) 5층 38.25㎡(11.57평) 용적률 199.05% 설계기간 2016년 5월 ~ 7월 공사기간 2016년 8월 ~ 2017년 3월 건축비용 5억 원(3.3㎡ 당 470만 원) MATERAL 외부마감 지붕 - 철근콘리트 외벽 - 몽고 흑돌, 포천석 내부마감 천장 - 합지 내벽 - 실크벽지 바닥 - 강마루 지붕 - 비드법 단열재 2종 1호 210㎜ 외단열 - 비드법 단열재 2종 1호 155㎜ 계단 디딤판 - 오크원목 난간 - 오크원목 창호 LG하우시스 HS Premium 5 현관 한국방화문 HK321CC 조명 소룩스 LED SOLUX SLL-L263 주방기구 한샘 유로 위생기구 대림바스 CL-605, CL-761 난방기구 경동보일러 설계 ㈜오픈스케일건축사사무소02-558-8983 www.openscale.net 시공 제이에이치건축 010-9088-6832 코너를 활용한 수익형 배치 도심의 소규모 상가주택 건물의 설계에 있어 일조권 제한규정 준수와 주차장 확보는 매우 중요하다. 건축물을 북측에서 최대한 이격시킴과 동시에 대지의 코너 조건을 살려서 자연스럽게 남측 도로변으로 인접시켜 배치했다. 이로써 일조권 제한을 피한 북측에 주차장이 생겼다. 코너 부분의 조망을 극대화하고자 노력했다. 상가와 주택 모두 열린 뷰를 확보해 상가의 임대 조건과 주택의 주거 조건, 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있었다. 코너는 상가주택 측면에서 임대 수익을 좌우하는 요소 중 하나이므로 1층 상가의 출입구를 코너에 계획했다. 2층 미용실엔 북측의 레벨 차를 이용해 출입 전용 계단을 만들었다. 사용자 입장에서 주거와 혼합해 사용하는 계단보다 전용 외부 계단이 편리하기 때문이다. 주거 전용 출입구는 남측에 별도로 설치했다. 이로써 주거의 프라이버시와 상가 이용의 편리성을 확보했다. 고정관념에서 벗어난 상가주택 대지가 코너에 접하기에 유동인구가 많은 길에서 보여지는 인지성에 중점을 두고 외관을 계획했다. 사선으로 코너가 있는 건축물의 외관 설계는 쉽지 않다. 둔탁해 보이기도 하고 디자인적으로 강조하기에도 쉽지 않은 조건이다. 다행히 상가 2개 층이 저층부에 있어 입면 구성에서 적극적으로 유리면을 크게 만들어 주택 같지 않은 그런 상가주택을 계획했다. 일조권 제한으로 인한 계단형 건축물에서 벗어나고자 입면을 사선으로 처리하고 건물의 하부와 상부를 재료적으로 분리해 상부는 징크 패널로, 하부는 몽고의 다크브라운 돌로 마감했다. 주변 건축물들과 차별화를 위해 묵직하면서도 고급스러운 컬러를 고려했다. 코너부에서 건물을 인지할 때 옥상층의 파라펫Parapet(난간) 구조물이 보여지는 것보다 건물의 벽과 일체감 있게 만들어 최대한 깔끔한 느낌으로 정리했다. 상가주택은 상가의 임대성 확보와 임차인 및 주인 세대의 주택 계획도 중요하다. 1∼2층은 임대형 상가, 3층은 임대형 다가구세대, 4∼5층은 건축주가 거주하는 복층형 주택으로 계획했다. 주인 세대는 현재 건축주의 어머니와 조카 2명이 거주하고 있다. 건축주는 연로하신 어머님의 건강과 사용을 고려해 엘리베이터 설치를 특별히 요구했다. 내부 구성도 화장실 이용이 편리하도록 했고 내부에서 동측의 자연을 즐기도록 창문 위치 등도 세심하게 배려했다. 4∼5층에 내부 계단을 설치하고 옥상층은 주인 세대만 이용하게 했다. 인지성을 높인 수익형 건축물 클라인하우제 성신여대 패밀리하우스는 1∼2층 상가, 3층 임차 세대, 4∼5층 주인 세대 이렇게 복합적으로 구성돼 있다. 건축주는 노후 임대 소득을 고려하면서 동시에 주거 문제를 해결하는 현실적인 대안으로 주택 신축을 결정했다. 주택이지만 주택처럼 안보이게 하는 것이 전체적인 분위기를 잡는 콘셉트이다. 일반적인 다세대주택이나 아파트의 느낌은 창문 밖에 설치되는 난간들로 인해 외관이 복잡하게 느껴진다. 외관적으로 창문 외엔 난간살을 붙이는 그런 디테일을 처음부터 배제했다. 깔끔한 매스만을 만드는 것이 오히려 건물을 돋보이게 만든다. 내부는 전형적인 주택이어서 별다른 콘셉트는 없이 기능에 충실하게 계획했다. 인테리어의 경우 상가는 모던하고 빈티지한 느낌으로, 주택은 따뜻하면서도 편한 느낌으로 디자인했다. 주택부분에서 4∼5층 복층 연결 계단에 신경을 쓰고 원목마루로 마감했다.
-
- 동영상
- 주택 영상
-
[월간전원주택라이프] 전원주택_성신여대 상가주택_제이에이치건축
-
-
[월간전원주택라이프] 전원주택_원주 철근콘크리트주택_경피리건축발전소
- 월간전원주택라이프 http://www.countryhome.co.kr 건축주의 꿈과 건축가의 이상을 접목한 원주 철근콘크리트주택 원주 주택의 건축주인 아들은 “부모님과 함께 살고 싶다”면서, “부모님은 1층에서, 자신은 2층에서 생활하고 개인 작업이 가능했으면 한다”고 했다. 그리고 “공간은 편리하고 편안하며 유지비가 적게 들고 내구성이 뛰어났으면 한다”고 했다. 건축 협의 과정에서 느끼는 것이지만, 매번 건축주의 요구는 한결같다. 다만, 해석하는 건축가의 의지와 방법에 차이가 있을 뿐이다. 단독주택은 일반적인 비효율을 감수하는 주택이란 점을 설명했다. “단독주택은 모든 공간이 휴먼 스케일Human Scale(인간적 척도) 내에서 가용할 수 있는 아파트와는 비교할 수 없다”면서, “우리 몸에 맞는 스케일에서 시작하지만, 좀 더 크게 움직이고 넓게 뻗어도 모두 이해할 수 있는 그러한 주택을 고민해 주겠다”고 했다. 효율과 개성이 충돌하는, 건축주의 꿈과 건축가의 이상이 맞닿는 그 지점에서 건축가의 공간과 대화, 소통은 힘을 발휘한다. 글 윤경필 건축사 사진 윤홍로 기자 HOUSE NOTE DATA 위치 강원 원주시 반곡동 지역/지구 제1종 전용주거지역 건축구조 철근콘크리트 대지면적 373.00㎡(113.03평) 건축면적 84.89㎡(25.72평) 건폐율 22.76% 연면적 147.22㎡(44.61평) 1층 81.94㎡(24.83평) 2층 65.28㎡(19.78평) 용적률 39.47% 설계기간 2016년 1월 ~ 4월 공사기간 2016년 5월 ~ 12월 MATERIAL 외부마감 지붕 - VM징크 외벽 - 고벽돌 데크 - 화강석 내부마감 천장 - 친환경벽지 내벽 - 친환경벽지 바닥 - 이건원목마루 단열재 지붕 - 경질우레탄 T180 외단열 - 경질우레탄 T150 계단실 디딤판 - 멀바우 집성목 난간 - 스틸 창호 LG 시스템창호 조명 비즈조명 주방기구 한샘 위생기구 아메리칸스탠다드 난방기구 귀뚜라미보일러 설계 경피리건축발전소 010-4030-3700 http://blog.naver.com/ssendesign5 시공 건축주 직영 언제까지 있을지 모르는 반곡역이 강원 원주시 반곡동 혁신도시 내 단독주택지구를 한눈에 내려다본다. 두 개의 블록으로 나뉜 단독주택지구의 전면으로 광물자원공사와 한국관광공사 사옥이 자리한다. 대상 대지는 단지 초입에서 남서쪽을 바라보고 있다. 2차선 도로에 접하며 1m 정도 경사를 지니고 있다. 원주혁신도시 내 주거지역 주택은 모두 경사지붕으로 계획해야 한다. 이는 시작 단계에서 지금의 원주 주택의 형상을 막연하게나마 떠올리게 한 중요한 단초다. 한 공간에 2세대가 따로 또 같이 단독주택지구에서 건축의 배치는 많은 부분 도시계획가의 몫이다. 대부분 대지의 형상과 고저가 정하는 가장 적합한 위치의 답은 이미 나와 있기 마련이고, 특히 주택에 있어 그러한 자연스러움을 유지하는 것이 땅에 대한 도리라고 생각한다. 다만, 도로와의 관계를 어떻게 정의할 것인가 하는 부분이 건축가의 몫일 뿐이다. 그 자리에 자연스럽게 앉은 주택은 남향을 바라보게 됐고 6m 도로 앞에 서게 됐다. 주차공간이 주택을 뒤로 물러서게 만들자 앞마당이 생겼다. 주택의 평면은 복잡할 필요가 없다고 생각한다. 원주 주택은 노부모와의 동거를 위한 공간으로 더욱 이해하기 쉬운 평면을 목표로 했다. 30년 차이가 나는 두 세대의 공간은 적절히 함께해야 했고 또 적절히 떨어져 있어야 했다. 1층은 부모님, 2층은 아들 세대의 구성으로 현관에서의 진입은 하나이되 간섭은 배제되도록 했다. 당초 거실 상부를 오픈해 1, 2층간 연계된 공간을 고려했으나 건축주는 독립된 공간을 선택했다. 건축 계획가들 대부분은 자신의 결과물을 조건에 대한 당위와 해석으로 나온 것이라고 설명한다. 하지만 거기엔 형상, 공간, 물성 등에 대한 욕망 혹은 로망이 담겨 있는 경우가 많다. 경사가 큰 박공지붕, 사각 매스, 적벽돌… 이는 유럽 여행 과정에서 갖게 된 주택에 대한 감정이자, 언젠가 적절한 콘텍스트Context를 만나면 한번쯤 입혀 보고자 했던 로망이다. 택지개발지구 내 단독주택지에서의 존재감은 그리 중요하지 않았다. 그 동네의 마당을 가진 여러 주택 중 하나면 된다고 보았다. 단순한 사각의 형상에 경사가 큰 박공지붕, 고벽돌, 징크가 가진 투박함이면 충분했다. 조용한 도시의 주택은 대부분 그랬던 것 같다. 주택은 기본적 기능에 충실해야 건축을 수행하는 사람으로서 건축적 욕망과 로망은 물이나 볕이 없어도 한 구석에서 계속 자라난다. 현실에 대해 기능을 고안하고, 형식을 제안하고, 형태를 추가하는 행위를 계속한다. 독일의 철학자 헤겔은 “이성적인 것은 현실적이며, 현실적인 것은 이성적이다”라고 말했다. 우리의 이성으로 구축된 현실엔 그만한 이유가 있으며, 이성은 그만한 현실을 기반으로 하고 있다는 말이다. 이성의 작업으로 수행하는 건축에서 구축된 현실을 관찰하고 받아들이는 것은 중요하다. 건축의 각 국면에서 어느 하나 건축가의 의도가 들어가지 않은 것은 없지만, 그것이 주어진 대지와 나를 둘러싸고 있는 현실에 대해 절대 지나치게 자리 잡아서는 안 된다. 모더니티Modernity, 미니멀Minimal의 현란한 구분을 갖다 대지 않더라도, 충분히 절제돼야 함은 분명하다. 매스, 평면, 인테리어, 마감 등 건축 분야에서 그동안 자라온 창작의 관성을 절제하고 배제하며, 그만한 이유 있는 현실에 계획을 집중해야 한다. 인테리어는 친환경 마감재로 디자인하고자 노력했다. 공사비 절감을 염두에 두다 보니 단순하고 차분한 공간으로 느껴지도록 했다. 좀 더 아늑한 공간, 그것은 작은 나만의 성이고 내 속의 공간이다. 그러한 공간들은 각 실과 서로 유기적으로 연결된 고리를 갖는다. 따라서 따뜻한 공간이 되도록 심혈을 기울였다. 아파트보다 더 단열성이 높은 주택을 짓고자 노력했다. 패시브하우스에 준하는 마감공사 및 창호 설치공사 시 틈에 대한 단열재의 밀실 시공을 현장에서 지도 관리하며 단열만큼은 충분한 성능을 발휘할 수 있는 주택을 짓고자 노력했다. 기초 하부, 외벽, 지붕, 각종 개구부에 대한 밀실 시공의 결과 건축주가 상당히 만족하는 건물이 됐다. * 건축주 직영공사로 원가를 절감하고자 했으나, 그로 인해 공기工期가 지연됨으로써 건축주와 설계자인 나는 같이 고생을 해야만 했다. 그래도 이렇게 마무리가 잘 되어 작아도 예쁜 모습으로 내 곁에 남아준 원주 주택은 나에겐 각별한 건축물이다. 주택을 짓고 나면 언제나 느끼는 것은 나의 자식을 잉태한 기분이랄까. 주택은 그래서 더욱더 애정이 많이 가는 프로젝트다. 건축은 어렵지만, 그 집에 살고 있을 건축주를 생각하면 언제나 행복하다.
-
- 동영상
- 주택 영상
-
[월간전원주택라이프] 전원주택_원주 철근콘크리트주택_경피리건축발전소
-
-
[월간전원주택라이프] 전원주택_대구 철근콘크리트_스마트건축사사무소
- 월간전원주택라이프 http://www.countryhome.co.kr 부모 은혜에 보답한 ‘보은헌報恩軒’ 우리가 전원주택을 바라는 이유는 편안함이다. 쾌적한 전원에서 신선한 노동으로 몸은 다소 고단할지라도 마음만은 편안한 삶. 하지만 마음과 달리 여건상 생활의 근간을 이루는 도심을 벗어나지 못하는 사람도 적잖다. 이들은 차선책으로 주거 형태를 아파트에서 비록 작더라도 마당이 딸린 단독주택을 택한다. 그런 면에서 대구시 남구 대명동에 연면적 138.59㎡(41.99평) 철근콘크리트 구조로 주택을 앉힌 ‘보은헌’의 건축주도 예외는 아니다. 낡은 집을 헐고 새 집을 지은 데다 마당을 울타리 안으로 들이고 빛을 받아들이니 가족 구성원의 삶이 풍성한 꽃을 피운다. 글 백홍기 사진제공 및 취재협조 스마트건축사사무소 HOUSE NOTE DATA · 위치 대구시 남구 대명동 · 용도지구 제2종일반주거지역 · 건축구조 철근콘크리트주택 · 대지면적 131.70㎡(39.91평) · 건축면적 79.00㎡(23.94평) · 연면적 138.59㎡(41.99평) 1층 71.24㎡(21.58평) 2층 67.35㎡(20.41평) 다락 23.67㎡(7.17평) · 건폐율 59.98% · 용적률 105.23% · 설계기간 2015년 3월 ~ 2015년 7월 · 공사기간 2015년 7월 ~ 2016년 1월 · 건축비용 2억 7천만 원(3.3㎡당 640만 원) MATERIAL · 외부마감 지붕 - 리얼징크 외벽 - 점토벽돌 데크 - 적삼목 · 내부마감 천장 - 자작나무합판, 수성페인트 내벽 - 자작나무합판, 수성페인트, 점토벽돌 바닥 - 강마루 · 단열재 지붕 - THK175 비드법 보온판 외단열 - THK120 비드법 보온판 내단열 - THK20 압출법 보온판(합지) 계단실 디딤판 - 자작나무합판 난간 - 스틸난간창호 아우디 시스템 창호 · 현관 아우디 시스템 창호 · 주방가구 한샘ik · 위생기구 대림 · 설계 스마트건축사사무소 053-765-7818 www.smart-architecture.kr · 시공 디자인하임 골목에 들어서니 굳건하게 버티고 있는 ‘보은헌’이 눈에 띈다. 콘크리트의 견고함이 여과 없이 그대로 전해진다. 외부의 시선을 고려해 작게 낸 창과 높은 시선으로 벙커 느낌이 스친다. 아름다운 벙커라는 생각이 뒤따른다. 집터는 노부부가 35년간 터 잡고 자녀를 키워낸 땅이다. 세월의 풍파에 시들해진 옛 집을 자녀들이 거둬내고, 튼튼하고 견고한 새 건축물로 부모의 은혜에 보답했다. 공간 배치로 넓은 실내와 마당 확보해 대지는 북쪽 8m 도로와 동쪽 2m 도로가 만나는 모서리에 있다. 대지와 도로는 60㎝가량 레벨 차이가 난다. 건축주는 ‘넓은 도로와 진입로를 연결하고 약간 시선이 높았으면 좋겠다’고 했다. 그의 바람대로 현관을 북쪽에 두고 대지를 약 10㎝ 성토해 도로보다 70㎝가량 높은 1층 바닥을 구성했다. 기존 대지 면적은 44.5평이었으나 건축법상 도로 폭을 4m 확보해야 했기에 4.5평을 양보하고 40평 공간에 각 실을 배치했다. 설계에서 관건은 밀도 높은 도심의 주거지역이라 남향의 볕을 최대한 확보하고 인접 필지 건축물에 영향을 주지 않으며 마당을 배치해야 하는 것. 결국 동·서·북쪽 경계선을 따라 건물을 바짝 붙이고 남쪽을 최대한 비워 마당을 확보하면서 빛을 끌어들였다. 건물은 도로 교차점에서 법정 부분만큼 뒤로 물려 배치해야 했기에 모서리가 잘려나간 오각형이다. 잘려나간 부분이 안방을 배치한 공간이다. 안방은 8m 메인 도로와 인접했지만, 레벨이 높아 가로창은 자연히 외부의 시선을 차단하면서 밖을 보기에 편한 구조다. 안방문은 한옥의 격자살 미닫이문을 닮았다. 네 짝 미닫이문을 활짝 열면 안방은 거실과 하나의 공간이 된다. 그리고 거실 건너 통유리를 통해 마당이 훤히 바라보인다. 시선이 안방에서 마당까지 열려 공간이 작지 않게 느껴진다. 거실과 마당의 담을 같은 점토벽돌을 사용해 시선이 끊어지지 않아 공간감은 더욱 커졌다. 주방은 거의 평면 중심에 있다. 동쪽 거실, 서쪽 주차장, 남쪽 마당, 북쪽 현관이 주방을 감싼 구조다. 주방은 모든 실에 둘러싸여 있지만, 존재는 감춰져 있다. 현관에서 들어서면 사선으로 주방 내부가 살짝 드러난다. 거실에서 보면 벽이 가로막고 있다. 그러나 가로로 긴 개구부를 내 소통할 여지를 남겨 답답하진 않다. 개구부는 또 다른 창처럼 보이기도 해 오히려 거실의 인테리어 효과를 높여준다. 빛을 끌어들이고 재미를 담다 대부분 세대당 전용면적을 수평으로밖에 활용할 수 없는 공동주택과 달리 단독주택은 법정 허용 범위 내에서 공간을 수평뿐만 아니라 수직으로도 활용할 수 있다. 건축주가 거주하는 곳은 대구광역시 도시계획조례에 따라 제2종일반주거지역의 건폐율 60%와 용적률 220% 이하를 적용받아 공간을 확보하기에 충분했다. 공간은 상시 거주하는 부모 공간을 1층에 두고, 부모를 찾은 자녀가 임시로 생활하는 공간을 2층에 배치한 구조다. 2층은 20평으로 방 두 개와 한 개의 화장실, 휴식이나 담소를 나누기에 넉넉한 가족실을 뒀다. 그리고 하늘이 열린 중정 같은 공간을 만들어 여유도 담아냈다. 이 집의 포인트는 비움, 즉 1층 천장과 2층 바닥을 싱글침대 크기의 구멍을 뚫어 공간을 연결한 것이다. 한낮에 다락 천창으로 들어온 햇빛이 거실을 비춰 자연조명을 만들도록 계획한 것이다. 그리고 위아래 층간의 소통을 위한 창구이기도 하다. 또 하나 재미난 것은 책장으로 만든 계단실이다. 이 집을 설계한 스마트건축사사무소의 김건철 건축가도 고민한 부분이다. “1층부터 다락까지 막힘없이 원활하게 흐르는 동선과 개방감이 있으면 좋겠다고 생각했습니다. 평소엔 노부부 두 분만 거주하지만, 삼형제 가족이 모두 모이면 상당히 많은 인원이 몰려 2층에 가족실을 두고 넓은 다락을 확보했습니다.” 도심에 들어서는 주거 공간에 대해 늘 고민한다는 건축가의 흔적이 곳곳에 고스란히 배어 있다. 건축가는 거실과 마당의 경계를 모호하게 했다. 거실에서 야외에 있는 듯한 느낌을 주기 위함이다. 마당과 인접한 이웃의 시선은 담을 둘러 차단해 편안한 공간을 형성했다. 서쪽 주차장 입구에서 시작한 담은 한 바퀴 돌아 북쪽 현관 옆에서 멈춰 통행이 편하게 현관을 열어뒀다. 높은 담은 패쇄적일 수 있어 한쪽에 창살처럼 틈새를 만들어 살짝 엿보이는 여유도 잊지 않았다. 아파트 거주라라면 한 번쯤 마당을 보유한 주택을 상상한다. 집을 지을 때 넓은 마당을 확보하려고 집의 크기를 줄이기도 한다. 마당은 물리적인 빈 땅이지만, 심리적으론 빈 공간이 아니다. 휴식과 오락거리로 가족의 삶을 채우기 때문이다. 건축주 가족의 행복한 소음이 공간을 흐르고 담을 넘나드는 것도 그들이 바라는 삶을 오롯이 이 집에서 얻기 때문이다.
-
- 동영상
- 주택 영상
-
[월간전원주택라이프] 전원주택_대구 철근콘크리트_스마트건축사사무소
전원주택업체 검색결과
-
-
◆전원주택. 단독주택 설계업체 가이드 ⑤(자~하 업체)
- 국내 대표적인 단독(전원) 주택 등 주택/주거 설계 전문 건축사사무소 및 건축가 정보를 수록하였으며 업체 정보에는 설계사무소명, 건축가명, 연락처, 홈페이지 주소와 함께 업체 특징, 수상 실적, 설계 주택 사진 등이 소개되었습니다.소개 순서는 가. 나. 다. 순을 기본으로 연속적으로 소개됩니다. 숫자, 영문이 들어가는 회사명은 편의상 우선 소개합니다.(자~하 업체 : 총 18개 설계업체 )㈜자림이앤씨건축사사무소 “건강한 건축”을 추구합니다. 대표 : 최정만패시브하우스 / 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 송파구 풍성로 77, A동 2층TEL : 02-6082-0404 http://zarim.kr (사)한국패시브건축협회회장, 숭실대 건축학부 겸임교수(친환경건축). 서울시 녹색건축자문위원, 경기도 녹색건축정책자문위원. 한-오스트리아 국제건축전 초대 건축가, 동경세계 건축가 대회 초대건축가 장건축사사무소 대표 : 장성호 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 전북 전주시 완산구 마전들로 71, 3층 TEL : 063-237-0058전북 지역 건축사 전주 철근콘크리트 주택 정영한아키텍츠 다양하고 실험적인 건축 프로젝트를 진행 대표 : 정영한단독주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 종로구 성균관로 84 TEL : 02-762-9621http://archiholic.com 한양대 대학원 건축과를 졸업, ㈜건정 종합건축사사무소에서 Y건축연구소 근무 과밀하고 획일화된 도시 풍경 틈에서 새로운 주거 유형을 탐색하는 동시에 다양한 현상과의 관계를 통하여 실험적이고 창의적인 프로세스를 기반으로 한 설계 수법을 연구하고 있다. 정예랑건축사사무소 사람과 가까운 건축 대표 : 정예랑전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 강남구 선릉로135길 4-4, A-101호 TEL : 02-546-6162 한양대 건축학 박사 과정 수료. 2011 대한민국 목조건축대전 대상 수상. 횡성 주택 <가거지지, 2017>을 완공했으며, 한강건축상상전 : 한강극장(2017)에 전시 작가로 참여했다. 혼자가 아닌 함께 경험하는 소통으로 불특정 다수 속에서 또 다른 일상과 만나 새로운 이야기의 연장선이 되는 건축을 기대한다. 제이투오디자인 다양한 도시[Urban], 건축, 공간 및 공공 디자인 대표 : 이재성, 최두호 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계 본사 : 서울 강남구 논현로175길 25 다보빌딩 602호 TEL : 02-2277-2501 https://www.j2odesign.com 이재성 : 현 숭실대 건축학부 초빙교수 Pratt Institute, 컬럼비아대 건축대학원 졸업. 미국 아심토트, 라파엘 비뇰리에서 건축 디자이너로서 실무 경력을 쌓았다. 2015 빈치스 아티스트상, KODDCO 2012 베스트 디지털 디자이너상 최두호 : 프랑스 건축대학원 졸업, 현 경남대 건축학부 교수 장누벨(France)과 미국아심토트,이니에드에서 실무경력 ㈜종합건축사사무소시담 예술혼을 바탕으로 사람 안에 있는 건축, 도시, 디자인을 위해 최선을 다해 노력 대표 : 김시원 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 영등포구 의사당대로 38 더샵아일랜드파크센터 102동 204호 TEL : 02-3775-0501 http://www.sidam.kr 일상 속에 살아 숨 쉬는 친근한 건축, 건축가가 되려고 노력하고 있다. 홍익대학교 건축대학 겸임 교수, 대한건축사협회 인재 육성위원회 위원장, 행정중심복합도시건설청 공공건축사, 서울시 공공건축사. 2017년 국토교통부 장관상, 지오아키텍처 위대한 일상성, 일상의 위대함 대표 : 이주영 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 종로구 필운대로7길 9 TEL : 02-395-1215 http://g-o-a.kr 이주영 소장은 영국의 AA School에서 MA Housing & Urbanism 학위를 받고 공간건축사사무소, 삼성건설, Ove Arup 등 한국과 런던에서 실무를 쌓았다. 네덜란드 건축사로 현재 서울시 공공건축가, 안양시 건축위원이며, 한경대학교 외래교수로 출강 중 이다. 일상의 삶 속에서 실천할 수 있는 작은 움직임을 다양한 프로젝트를 통해 선보이고 있다. 청마건축사사무소 일상성이 특별해지는 공간을 창조하는 건축가! 대표 : 김삼회 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 인천 계양구 장기로 24 루디아빌딩 3층 TEL : 032-555-9560 http://www.archicm.com 김삼회 대표는 사람과 함께 녹아드는 건축을 생각하고, 짓고, 누린다. 그래서 일상성이 특별해지는 공간을 연구하고 공유하며 창조하는 작업을 반복하고 있다. 공간건축에서 근무한 다년간의 경험과 노하우를 바탕으로 사무소를 개설해, 주택, 근린생활시설, 산업시설 등의 다양한 설계 작업을 진행했다. 주요작으로는 금호동 상가주택, 동탄 상가주택, 화성 L 단독주택 등이 있다. 최부용갤러리하우스 살고 싶은 곳, 머물고 싶은 곳 대표 : 최부용전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 경기 성남시 분당구 이매로 119, 2층C.P : 010-4575-8231http://bychouse.kr 어떤 사람들은 ‘건축은 노래와 같다.’라는 비유를 합니다. 건축주는 작사가이고, 설계자는 작곡가이며, 시공자는 가수와 같기 때문입니다. 건축주와 설계자, 시공자가 서로 함께 할 때 비로소 집이 만들어진다고 생각합니다. 함께 고민하고 앞으로 나갈 방향을 제시하여 아름다운 집을 완성하도록 최선을 다하겠습니다. 최준성 충남대학교 건축학과 교수 대표 : 최준성 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 대전 유성구 대학로 99 충남대 공학2호관 215호TEL : 041- 821-5626 . 010-8979-7453 http://blog.daum.net/idlab 훌륭한 주택은 건축주와 건축가 시공자가 서로를 존중하며 열성을 다할 때 만들어질 수 있다. 대전 소유정 토마건축사사무소 대표 : 민규암전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 영등포구 63로 32 라이프콤비빌딩 1216호TEL : 02-782-0553 . 010-2180-2164 서울대 건축학, MIT 대학원 건축설계한 석사˙1999년 건축가협회상 본상, 2005년 제28회 한국건축가협회상 아천상, 동 아시아건축가협회 아카시아건축상, 2017년 한국건축문화대상 대상.1998~ 토마 건축사사무소 대표, 이화여자대학교 겸임교수˙주요작품 _ 한호재, 생각 속의 집, SS하우스, 세한가, 첨성재, 열대의 꿈, 기억의 사원 투닷건축사사무소 배타적이고 종속적인 건축을 지양합니다. 대표 : 조병규. 조병규전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 경기 양평군 양서면 북한강로 25-1, 301호 TEL : 02-6959-1076 . 010-7704-0701 https://blog.naver.com/ftw18 젊은 건축가 세 명이 모여 만든 TODOT건축사사무소는 배타적이고 종속족인 건축을 지양하고, 생활문화로서의 건축을 함께 만들어 가고 시간의 흐름과 함께 곰 삯아 좋은 결을 만들어내는 그러한 건축을 꿈꾼다. 창업 이후 용인 상가주택, 영종도시 상가주택, 동탄 상가주택, 미사 상가주택 등 꾸준하게 그들만의 건축세계를 보여주고 있다. ㈜티에이종합건축사사무소 대표 : 허재봉 한옥 / 단독주택 / 상가주택 / 상업건물 설계 본사 : 경기 고양시 덕양구 토당로 54 충정빌딩 5층 TEL :031-971-0654https://blog.naver.com/hjbonghjbong 건국대 건축공학과, 중앙대 건축 및 도시설계 석사. 전통 건축 대목 과정과 한옥설계 과정을 이수했다. 전통한옥의 다양한 마당 공간을 현대주택에서 구현하고자, 모형과 BIM 모델링 기법을 통해 적정한 크기의 공간으로 만들어내고자 노력하고 있다. 한옥설계 전문인력 최우수상 국토부장관상 수상(2011).티에스건축사사무소 울산 지역 건축가 대표 : 김정우 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 울산 남구 대학로 13, 4층 TEL : 052-227-9227 https://blog.naver.com/tsarch 경희대 건축공학과 졸업 2004 울산시 아름다운 건축상 금상, 은상 2011 울산시 아름다운 건축상 은상, 동상 2012 ‘블루마시티’ 주택 설계 지정 건축사 플라잉건축사사무소 복잡함보다는 단순함(SIMPLICITY)이 주는 명쾌함과 유머를 담은 공간 대표 : 서경화 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 강남구 논현로16길 6, 203호 TEL : 02-6013-5063 http://flyingarch.co.kr 미국 친환경 기술사(LEED AP, B+C) 성남도시개발공사 건설자문 위원, 성남시 도시계획 위원회 위원, 5star 인증위원(한국목조건축협회) 유쾌한 반전을 좋아하고 우연히 만드는 인연에 즐거워하며, 복잡함보다는 단순함이 주는 명쾌함에 끌리고 여유라는 이름의 다른 하나인 유머(HUMOR)를 공간에 담고 있다. 하우스엔조이 고객의 상황에 맞는 최적의 건축 제안 대표 : 차희숙 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 경기 성남시 분당구 운중로225번길 58-2, 지층1호 TEL : 031-702-0969 . 010-5396-4609 http://www.housenjoy.co.kr 하우스엔조이는 주택설계 전문 회사로서 건축 설계, 인테리어 설계, 건축 인허가, 디자인 감리 전문 회사로 전문가 그룹을 이루는 디자이너들의 차별화된 설계를 기반으로 고객의 상황에 맞는 최적의 건축을 제안한다. 주택에 대한 근본적 가치를 생각하며 주거의 감동을 전하기 위해 최선을 다하고 있다. 해家패시브건축그룹 저 에너지, 패시브하우스, 제로에너지 하우스 전문 컨설팅, 건축 설계, 시공 및 감리 대표 : 조민구 저에너지, 패시브하우스, 제로에너지하우스 컨설팅, 설계, 시공 본사 : 충북 청주시 흥덕구 오송읍 오송생명로 208-9 리움갤러리 96 201호TEL : 043-232-4547 http://www.haegapassive.com 조민구 홍대 건축학과 졸업, 독일 Certified PassiveHouse Designer 자격이상건축, 공간건축 근무 및 (사)한국패시브건축협회 사무국장 역임. 패시브하우스의 보급을 위해 그 기준을 정립하고 컨설팅 및 인증 업무 등을 수행. 해가패시브건축그룹은 저에너지, 패시브하우스, 제로에너지하우스 전문 컨설팅, 건축 설계, 시공 및 감리의 원스톱 프로세스 서비스 제공. 황준도시건축사사무소 대표 : 황준전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계TEL : 02-733-1705 . 010-3395-9050 https://blog.naver.com/juneeeeeee 연세대 졸업 후 공간연구소, 이로재, 타카마쓰 신건축사무소(日本), 北京金禹盟建築設計有限公司(中國), 삼우설계 등에서 근무. 주거시설, 인테리어, 상업시설, 인테리어 등의 작업을 진행하고 있다. 대한민국건축대전 대상, 경남 도지사 표창, 경기도 건축상 등 수상.
-
- 전원주택업체
- 시공업체
-
◆전원주택. 단독주택 설계업체 가이드 ⑤(자~하 업체)
-
-
◆전원주택. 단독주택 설계업체 가이드 ④(아 업체)
- 국내 대표적인 단독(전원) 주택 등 주택/주거 설계 전문 건축사사무소 및 건축가 정보를 수록하였으며 업체 정보에는 설계사무소명, 건축가명, 연락처, 홈페이지 주소와 함께 업체 특징, 수상 실적, 설계 주택 사진 등이 소개되었습니다.소개 순서는 가. 나. 다. 순을 기본으로 연속적으로 소개됩니다. 숫자, 영문이 들어가는 회사명은 편의상 우선 소개합니다.(아 업체 : 총 26개 설계업체 )아뜰리에.14 새로운 공간 예술을 찾아가는 곳 대표 : 박윤식 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 종로구 자하문로33가길 29-9, 1동TEL : 02-734-0310 . 010-3191-0310 http://atelier14.kr 아뜰리에.14는 서로 다른 예술 코드를 가진 디자이너들이 모여 새로운 공간 예술을 찾아가는 곳입니다. 아비따건축연구소 유럽을 담아낸 한국적 라이프스타일의 조화 대표 : 이후송 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계 본사 : 제주 제주시 한림읍 협재2길 6-3C.P : 010-9206-8607 https://blog.naver.com/lee33fr 프랑스 건축사, 파리라빌레트 국립건축학교 석사, 파리사회과학고등 연구원 주거학 박사. 2007년 유럽 주거 공모전 Europan 입선. 프랑스 건축사사무소 근무. 제주국제대 건축학과에 출강. 주요 작업으로 제주 세화리 꺼멍싸바펜션, 월정리 꼬따쥬펜션, 애월읍 고성리 마을회관, 협재리 챠오제주펜션 등. 아키노믹스 급부상하는 젊은 디자인 스튜디오 대표 : 김범관 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 서초구 서운로 200 롯데캐슬클래식A 114동 1002호 C.P : 010-8519-2412 http://archinomics.cafe24.com Archinomics(아키노믹스)는 건축, 인테리어 및 제품 디자인 서 비스를 제공하는 종합 디자인 및 연구를 기본으로 한 회사입니다. 영국 런던과 서울에 근거하여 한국, 영국 그리고 동남아 등에서의 프로젝트를 다루며 급부상하는 젊은 디자인 스튜디오로 자리매김하고 있습니다. 아키리에 대표 : 정윤채 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계 본사 : 충남 논산시 연산면 계백송정8길 11-14 TEL : 042-487-9857 http://www.archirie.com 일본 아오야마 제도전문학교에서 건축을 수학하고, 현지 아틀리에 아키숍アーキショップ에서 7년간 실무를 거친 후 귀국, 현재 아키리에의 소장을 맡고 있다. 주요 작으로 포뮬리에, 화이트큐브 등이 있다. 한국건축가 협회 정회원, 일본 2급 건축사(도쿄 건축사회 등록 건축사) 아키포럼건축사사무소 삶의 한 부분으로서의 건축 대표 : 이홍식 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계 본사 : 서울 영등포구 당산로33길 17 FORJ 601호 TEL : 02-745-6511http://aforum.co.kr 우리가 하고자 하는 건축은 사람들의 이야기를 듣고 나누며, 만 남을 담고, 어느새 스며든 삶의 한 부분이 되는 건축이다. 도시. 건축, 자연을 한 그릇에 담고 공간의 공간적 특성을 살린 새로움, 삶을 더 가치있게 하는 아름다움으로 건축을 위한 아키포럼은 끊임없이 노력하며 도전한다. 아키후드건축사사무소 architecture & neighborhood - 이웃같이 친근한 건축 대표 : 강우현, 강영진전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 서초구 방배로42길 36-4 세진빌딩 301호TEL : 02-6093-2253 http://www.archirie.com 이웃같이 친근한 건축가로 다가가고 싶어 하는 젊은 건축가 그룹이다. 대표작으로 셰어하우스 ‘틈틈집’과 ‘하얀 민들레 농원'. ‘서림연가’ 등이 있다. 2015년과 2018년에 한국건축문화대상과 신진 건축사 대상을, 2016년에 한국농촌건축대전 본상과 충주시 아름다운 건축물 최우수상을 수상. 2018 대한민국 신진건축사 대상 대상 애스크건축사사무소 대표 : 박성준전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 종로구 청계천로 159 세운상가 가동 852호 TEL : 02-6671-0229 http://askarchi.com 홍익대 건축, 건축대학원에서 건축학 석사. 대우건설과 NS. 한 건축사사무소에서 다양한 건축 실무를 경험했다. 2006년부터 독립적인 건축 활동을 시작했고, 전주대에서 강의하고 있으며 다양한 프로젝트를 실험 중에 있다. 주요 작업으로 스와질란드 기독교 대학교 행정동, 밀양 주택, 포항 충진 교회, 시립 동대문 실버케어센터 등이 있다. ㈜에이디모베건축사사무소 친환경, 저 에너지 건축에 중점 대표 : 이재혁 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 종로 혜화로3가길 17, 1층 TEL : 02-511-5854 . 010-3240-4497 https://blog.naver.com/yjh44x 2004년에는 (사) 새건축사 협의회로부터 ‘신인건축가상’을, 2008년에는 올림픽프라자 리모델링으로 ‘서울시 건축상’을 수상한 바 있다. 현재 서울시 공공건축가, 한국목조건축협회의 목조건축 품질위원, 서울시 건축사회 청년위원장으로 활동 중이다. ㈜에이알에이건축사사무소 대표 : 이주형, 강신일 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 마포구 백범로24길 1-5 TEL : 02-711-0210 https://ar-a.kr 이주형 :홍익대학 건축학과 졸업 조병수건축연구소 팀장. 2018년 한국건축문화대상 우수상(김해 Steel Grove) 강신일 :홍익대학 건축학과 졸업 조병수건축연구소 팀장 공동 작업 대표작 이외수문학기념관 현대자동차 연수원 남해 사우스케이프CC호텔 NHN, 고려제강 ㈜에이플레이스 에이플레이스는 사람이 머무는 장소를 생각합니다. 대표 : 이원형 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 송파구 올림픽로12길 60 송보빌딩 202호TEL : 02-6104-6603 . 010-3641-6644 http://a-place.co.kr 고객의 상황과 니즈를 분석해 솔루션을 제안하는 일부터 건물이 완성되는 과정에 걸쳐 필요한 건축설계· 감리·시공 및 관련 컨설팅을 제공. 사람이 머무는 장소를 생각합니다. 그곳에 모여든 사람들의 이야기에 귀 기울입니다. 고객 한 사람의 이야기가 건축으로 지어질 때, 저희는 다시 사람을 생각합니다. 오드건축사사무소 시간이 지날수록 경계가 사라지는 주택을 추구한다. 대표 : 최재복 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 강남구 논현로63길 25 은혜빌딩 202호TEL : 02-2202-3008 http://www.odearch.com 단국대 졸업. 현대건축과 한옥을 작업하고 있다. 현대주택이든 한옥이든 설계 시 지향하는 점은 조화이며, 오랜 시간 지어 지고 사용되어 온 모든 것들과 시간이 지날수록 경계가 사라지는 주택을 추구한다. 대표작_ 심락재, 더블유하우스, 함경루 등 2018 대한민국 한옥 공모전 올해의 한옥상, 2018 대한민국 신진건축사 대상 우수상 오태훈(프리랜서) 대표 : 오태훈 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계C.P : 010-3352-7774 https://www.instagram.com/artaehoon 독일 아헨공대 건축학과 학·석사, 독일건축사 네덜란드 O.M.A. Rem Koolhaas와 UN Studio에서 실무. 국내 건축사사무소에서 실무를 쌓고, 현재 건축설계와 작가 활동 및 단국대학교 건축학과 겸임교수. 주요 작품으로는 김창열 제주도립 미술관, 제주항공 우주박물관, 주-이라크 한국대사관, 명동 롯데시티호텔 등이 있다. ㈜오픈스케일건축사사무소 작품 하나하나를 수작업하는 마음으로 설계합니다. 대표 : 이관용 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계 본사 : 서울 성동구 왕십리로 58 서울숲포휴 216호TEL : 02-558-8983 http://www.openscale.net 경희대 건축공학과, 미국 텍사스 A&M 대학교 건축학 박사 주택 프로젝트로는 20평 부지의 협소주택부터 상가주택, 다가구주택, 다세대주택이며, 일반 건축물로는 중소기업 사옥, 상업건축, 근린생활시설 등의 설계를 진행하고 있다. 디자인적으로 독특하고 색깔 있는 건축물을 추구하며, 작품 하나하나를 수작업하는 마음으로 설계를 진행한다. 운영건축사사무소 좋은 주택 설계는 건축가 혼자만의 노력으로 절대 만들 수 없다. 대표 : 이동헌 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계TEL : 02-2294-7083 https://blog.naver.com/woonyoung333 홍대 건축과, 좋은 주택에 사는 것은 명랑하고 성격 좋고 현명한 배우자와 함께 사는 것처럼 행복한 것이라고 확신한다. 그러므로 설계에 많은 시간과 노력을 들일 만한 충분한 가치가 있다. 주요 작품_ 헤이리 바우재, 헤이리 미디어 통하다(2010년도 경기도 건축문화상 주거 부분 수상), 동탄 대우 푸르지오 하임 타운하우스(2011년도 국토해양부 장관상 타운하우스 부분 대상) 유타건축사사무소 건축은 한 명의 생각으로 끝나지 않는 협동 작업의 연속이다. 대표 : 김창균전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 광진구 긴고랑로22길 26TEL : 02-556-6903 http://www.utaa.co.kr 서울시립대 건축공학과를 졸업, 동대학원 석사학위. 해병대 사령부 건축설계실, 에이텍건축 등에서 건축설계뿐만 아니라 다양한 작업에 참여하며 실무 경험을 쌓았고, 2006년 ㈜리슈건축사사무소 공동대표를 거쳐 UTAA건축사사무소를 개소했다. 현재 서울시 공공건축가이며, 문화체육관광부 주관 ‘젊은 건축가 상’을 2011년 수상한 바 있다. 유현준건축사사무소 친절한 건축가 대표 : 유현준전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 강남구 도산대로54길 27, 4층TEL : 02-548-8508 http://www.hyunjoonyoo.com 대중에게 익숙한 건축가로 건축에 대한 생각을 쉬운 언어로 전달해 ‘친절한 건축가’로 유명하다. 세계적 건축가 리처드 마이어의 사무소에서 실무를 쌓고 MIT, 홍익대 등에서 교수를 역임. 특히 그는 개인이 누리는 공간에 대한 필요성을 강조하고 있다. 한옥 3.0으로 2016년 대한민국 건축대전 대상 수상. 윤공간 대표 : 윤석민 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 서초구 양재천로 103-18 주영빌딩 TEL : 02-575-8166 https://yoonspace.wordpress.com 영남대 미술대 서양화과, 홍익대 건축도시대학원 실내 설계 졸업. 현 한양대학교 실내건축대학원 겸임교수. 2016. KOSID(한국실내건축가 협회) GOLDEN SCALE DESIGN AWARD 수상. 2015. KOSID(한국실내건축가 협회) GOLDEN SCALE DESIGN AWARD 수상. 2015. KOREA INTERIOR DESIGN BEST AWARD 명가명인 수상 이레건축사사무소 대표 : 윤인준 주택 / 상업건물 / 교회 설계본사 : 부산 연제구 명륜로 16 광일메디컬센터 10층TEL : 051-939-2699 경상대학교 졸업, 부산대 대학원. 부산시 금정구 디자인 심의 위원, 서구 건축위원회 심의 위원, 부산진구 건축위원회 심의 위원. 최근에는 교회 건축 전문가로 교회 건축 설계공모에 참여·당선되어 실시설계를 수행했다. 이로재김효만건축사사무소 이 시대 한국의 도시건축문화의 정체성을 회복하려 한다. 대표 : 김효만 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 종로구 율곡로 84 가든타워빌딩 1805호TEL : 02-766-1928http://www.irojekhm.com 김효만은 다수의 국제건축상과 한국건축문화대상, 한국건축가 협회상, 서울시 건축상 등을 수상. 그의 작품은 세계적인 건축 전문지에 매년 출판되고 있으며, 대표작으로는 가온재, 화헌, 플라잉하우스, 도헌, 자안재, 임거당 등이 있고, 경기대 건축대학원, 시립대, 단국대 겸임교수, CONCEPT지 편집위원을 역임. 이로재이도시건축 기본에 충실한 건축 대표 : 이기태 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 강남구 자곡로 174-10, 512호TEL : 02-877-2022 http://www.eua.co.kr 12년간 승효상 문하를 거쳐 2012년 이로재 이 도시건축을 개설하고, 기본에 충실한 건축에 관심을 두고 작업해 오고 있으며, 주요 작업으로는 Alex72 hotel, 속초 stay hostel, 제주 평대리주택, 휘경동 주택 등이 있다. 이솜건축사사무소 두고두고 오랫동안 봐도 좋은 건축을 하는 것이 목표입니다. 대표 : 남욱재 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계 본사 : 서울 마포구 월드컵로14길 28 고래빌딩 401호TEL : 070-4158-8436 http://2som.kr 건축설계를 포함한 건축 전반에 걸친 업무를 비롯하여 인테리어, 공공시설물 디자인 등 다양한 분야의 업무를 수행합니다. 주거 시설, 전통건축, 문화 및 집회 시설, 업무시설 등의 다양하게 축적된 경험과 노력을 바탕으로 설계를 제공하겠습니다. ㈜이아건축 부산, 경남, 경북 전문 주거 공간 건축가 그룹 대표 : 이미정전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 부산 수영구 광남로 165 가인빌딩 4층TEL : 1522-0264 https://www.iiaa.co.kr 당신의 일상에 예술에 담습니다. iiaa는 주거 공간 전문 건축가 그룹입니다. 공간의 미학, 조화와 배치, 실용성 등 이 모든 구성 요소들이 결합되었을 때 고객이 꿈꾸던 공간이 탄생하게 됩니다. 이즈모어앤씨건축사사무소 행복한 도시. 건축. 공간디자인. . 도시계획 박사 / 프랑스건축사 / 한국건축사 대표 : 문영아 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계TEL : 02-458-6403 . 010-9206-7960 http://ismorenc.com 도시계획학 박사, 프랑스건축사, 한국건축사. 현) 동서울대학교 도시계획부동산학과 겸임교수. 현) 한국주거학회 학술이사, (사)실내디자인학회 주거공간위원회 위원장 이지건축건축사사무소 대표 : 박명석, 이지영 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 부산 수영구 광남로 121 골드코스트빌딩 7층 TEL : 051-866-2722 박명석 건축사 : 동명대학 건축학과를 졸업하고 정암건축사사무소 실무. 이지영 소장: 부산대에서 한국 전통건축 및 근대건축을 전공하고 건축학 석사 및 박사를 수료. 두 사람의 대표작으로 제주 애월읍 단독주택Ⅰ, Ⅱ, Ⅲ과 광안동 MARINE HOUSE Ⅰ, Ⅱ, Ⅲ, Ⅳ, Ⅴ 및 수영초 하늘바다 미술학원 등이 있다. 인아크건축디자인 건축, 설계, 시공이 장점인 집 짓는 디자이너 건축가입니다. 대표 : 황광수 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계 / 협소주택 본사 : 대구 달서구 와룡로52길 14 TEL : 053-286-0610 http://www.inark.co.kr 영남대 건축공학과를 졸업하고, ㈜서린건축사사무소, 건축사사무소동우 등에서 실무. 두류동 상가주택이 2017 대구건축 비엔날레의 우수작품으로 선정됐다. 주요 작업으로는 겨루하우스, 꼬꼬마하우스, 까꿍하우스 등의 신축공사와 다온게스트하우스, 나무하우스, 꽃순도순하우스 등의 리모델링 공사 일공이디자인 (구, 인디자인) 대표 : 문선희 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계 / 인테리어본사 : 서울 종로구 이화장길 32-1 금성빌딩 2층 TEL : 02-337-8836 www.102design.net국민대 대학원에서 실내 설계를 전공하고, 주거 전문 디자인 회사인 이웨스인테리어를 거쳐 SK건설 디자인팀에서 평면 개발 및 고급 주택 브랜드인 아펠바움 프로젝트를 수행했다. 현재 인디자인 대표로 편안하고 따뜻하며 담담하게 감성이 동할 수 있는 공간 디자인을 추구한다. 실내건축가 협회(KOSID) 이사.
-
- 전원주택업체
- 시공업체
-
◆전원주택. 단독주택 설계업체 가이드 ④(아 업체)
-
-
◆전원주택. 단독주택 설계업체 가이드①
(영문자~가 업체)
- 국내 대표적인 단독(전원)주택 등 주택/주거 설계 전문 건축사사무소 및 건축가 정보를 수록하였으며 업체 정보에는 설계사무소명, 건축가명, 연락처, 홈페이지 주소와 함께 업체 특징, 수상 실적, 설계 주택 사진 등이 소개되었습니다.아래 표는 소개 대상 전체 설계업체 List로 총 101개 업체입니다. 독자 여러분의 편의와 가독성 및 포스트 화면이 지나치게 길어지는 것을 감안하여 매회 15~25개 내외로 나눠서 시공업체를 소개하겠습니다.소개 순서는 가. 나. 다. 순을 기본으로 연속적으로 소개됩니다. 숫자, 영문이 들어가는 회사명은 편의상 우선 소개합니다. (영문자~가 업체 : 총 25개 설계업체 ) AAG Architecten AAG Architecten은 대중성과 공공성을 추구합니다. 대표 : 윤동원 상가주택 / 점포주택 / 단독주택 / 공공건축 / 주거건축본사 : 경기 광명시 양달로10번길 7-14, 1층 Tel : 070-4122-1447http://www.aaga.co.kr 한국건축사 / 네덜란드건축사 네덜란드 델프트공대 건축과 석사, 매스스터디스와 네오스페이스 근무 2018 경기도 건축문화상_동상-캔버스 2016 경기도 건축문화상_동상-유마재 ABIM 아키텍츠 진짜 건축을 찾아 스스로 구도자가 되고자 하는 진지한 건축가 집단입니다. 대표 : 김호중 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 종로구 청경궁로35길 19 TEL : 02-6013-0409 http://abim.co.kr Architecture : 진짜 건축을 찾아 스스로 구도자가 되고자 하는 진지한 건축가 집단입니다. Build : 우리의 건축은 그림에 머물지 않습니다. 짓는데 관여하고, 최고의 건축과 작품을 시공합니다. Information Technology : 세계에 닥쳐있는 Information 전쟁의 중심에 BIM이 있다는 사실을 아시나요? ABIM은 첨단의 기술력으로 건축과 시공을 합니다. AND 에이엔티 Architecture of Novel Differentiation 대표 : 정의엽전원주택 / 단독주택 / 상업건물 / 공공건축물 설계 본사 : 서울 광진구 아차산로78길 110, 1001호TEL : 070-8771-9668 http://a-n-d.kr 인하대 건축과 졸업, 토론토 대학 건축대학원 석사. 미국 Morphosis Architects, 캐나다 MJM Architects, 한국 공간건축 근무 - 2011 / 한국건축가 협회 ‘올해의 건축 BEST 7’ / Topoject_문호리 단독주택 - 2016 / 2016 Venice Biennale / Gablepack_박공무리집 - 2016 / 한국건축가 협회 ‘올해의 건축 BEST 7’ / Louverwall_루버월 JYA 건축사사무소 건축의 기본에 주목한다. 대표 : 조장희, 원유민전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 마포구 토정로 161 안정빌딩 3층 TEL : 070-8658-9912http://jyarchitects.com 조장희 - 한양대 건축과, 서울 공공건축가, 행정복합도시 공공건축가. 원유민 - 한양대 건축과, 네델란드 건축사, 한양대학교 겸임교수. 건축은 만드는 이에게도, 그리고 이를 이용하는 이에게도 모두 ‘흥미’ 로워야 한다고 믿는다. 동시에, 건축은 처해있는 다양한 물리적, 사회적, 기능적 요구를 만족시키기 위한 아이디어로부터 시작되어야 한다는 “건축의 기본”에 주목하고자 한다. LOWCREATORs 일상 제작소 LOW CREATORs입니다. 새로운 일상을 만드는 일을 합니다. 대표 : 권재돈, 양인성 주택 / 상업건물 / 인테리어 등본사 : 서울 종로구 청계천로 163, 3층 TEL : 070-4130-3162 . 010-4789-8208 https://www.lowcreators.com - 건축설계/디자인, 디자인 감리 - interior _ 홈스타일링, 매장 인테리어, 리모델링 - space consulting _ 디자인 컨설팅, 공간 컨셉 및 브랜딩 ROA 건축사사무소 대표 : 백정열전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 강남구 삼성로69길 17 제이원빌딩 B1층 TEL : 02-417-0142 http://www.roa.kr/main 마포 석유비축기지 국제현상설계 공모 당선 단독주택 : 강화 마리화원 STPMJ We design identity, brand and value. 대표 : 이승택, 임미정 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 성동구 아차산로11길 38 흥진빌딩 205호 TEL : 02-497-1397 http://www.stpmj.com 12년 뉴욕 젊은건축가상, 16년 대한민국 젊은건축가상과 김수근 프리뷰상 및 뉴욕 신진건축가상, 2017년에 AIA New York Design Award와 Architectural Record에서 선정하는 Design Vanguard 2017(차세대 세계 건축을 이끌 건축가상) 수상 SUP 건축사사무소 Space, Utility, Passivehouse - 공간의 감동과 아름다움, 실용성, 에너지 절감 대표 : 선상희 단독주택 / 상가주택 / 상업건물 / 공공건축물 설계본사 : 세종시 한누리대로 237 한스웰시티 305호TEL : 044-863-5842https://blog.naver.com/sup5842 동국대 건축공학과 졸업, 독일 패시브하우스 기술자 2013 「대한민국 신인건축사 대상」 우수상 수상. 2015 세종시 건축위원회 심의 위원. 2015 세종시 글벗 중학교 신축공사 설계공모 당선. 2017 세종시 솔빛 숲 유치원 설계 현상공모 당선 UAARL 남서울대학교 건축학과 소속의 연구기반 건축디자인 연구소 대표 : 이우형 교수단독주택 / 상업건물, 문화 / 공공건축물 설계본사 : 충남 천안시 서북구 성환읍 대학로 91남서울대 조형학관 7201호TEL : 041-580-2189 http://www.uaarl.com 프랫 인스티튜트, 경북대 졸업, 남서울대학교 건축학과 교수 Fxfowle Architects, Rafael Vinoly Architects 등 미국 뉴욕 유명 건축설계사무소에서 다년간 근무 뉴욕주 건축사, 미국 친환경 인증사 ㈜가와 건축사사무소 목조건축 전문 설계 대표 : 최삼영 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 마포구 월드컵북로9길 27TEL : 02-3143-0057 http://kawadesign.net/wp 경상대 건축공학과, 홍익대학원, 와세다대학교 객원연구원, 공간연구소(1985~1994) 한국건축문화대상 준공건축물 부문 본상 수상(2000), 한국목조건축 대전 본상 수상(2003, 2004), ARCASIA AWARD 2003(아시아호주건축가연맹상)(2004), 대한민국 토목건축대상 저층 주거부문 최우수상 수상(2006), 대한민국 목조건축대전 대상 수상(2017) 건축동인 건축사사무소 도시환경에 기여하는 좋은 건축물 창조 대표 : 최홍종단독주택 / 한옥 / 상업건물 설계본사 : 서울 마포구 성산로 63 DO美TORYTEL : 02-6959-8235 https://choihongjong.wixsite.com/choihongjong 2014 대한민국 한옥 공모전’ 올해의 한옥 대상 2016 경기도 건축문화대전 ‘운중천 이웃집’ 준공건축물 부분 금상 2017 경기도 건축문화대전 ‘아미재’ 준공건축물 부분 동상 2017 대한민국 건축대전 ‘아미재’ 준공건축물 부분 우수상 건축사사무소 KDDH KDDH는 일상의 건축에서 자신만의 특별함을 추구합니다. 대표 : 김동희 전원주택 / 단독주택 / 목조주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 강남구 논현로150길 28, 2층 TEL : 02-2051-1677http://kddh.kr 경북대 대학원 건축공학 석사 2014 UIA 더반, 세계 건축대회 설계공모전 우수작. 2015 인천광역시 건축상 우수상. 2016 전라북도 건축문화상 대상. 2016 대한민국 목조건축대전 특선 건축사사무소 건인자 건축[ARCHITECTURE], 인간[HUMAN], 자연[NATURE) 대표 : 김종균 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 대구 동구 효신로5길 12 TEL : 053-753-0470 건축을 하는 데 항상 생각하는 것이 있다. 건축[ARCHITECTURE], 인간[HUMAN], 자연[NATURE]이다. 건축을 향하여 인간을 위하고 자연을 거스르지 않는다는 것이다. 항상 새로운 것에 도전하고 싶다. 주요 작품: 핸즈 커피 본사 ‘비바채’, 구미 봉곡 소소한 풍경, 부산 구포 스킵플로어, 행복을 건축한‘ 모녀의 집’, 김해 응달‘ 북향집’, 경산 백천 짱아네 상가주택 등 건축사사무소 공유 우리 몸과 마음으로 느껴지는 좋은 건축공간 설계 대표 : 김성우단독주택 / 상업건물 / 공공건축물 설계본사 : 서울 종로구 창경궁로35길21, 103호TEL : 02-909-2058 http://gyarch.com 空遊는 공간[空]에서 놀기[遊]라는 의미를 갖는다. 건축으로서의 진지한 공간에 대한 생각과 더불어 그 안에서 노니는 인간에 대해서 고민한다. 성균관대 건축공학과 졸업. 정림건축에서 실무 경험을 쌓았다. 주요 작업으로 ‘전주시 전라감영 복원 및 활용 방안 설계’, ‘종로구 동숭동 사진가의 집(도심지 협소주택-다세대)’, ‘도봉구 쌍문3동 구립 도서관 신축 설계’ 등이 있다. 건축사사무소 공장 공장건축은 ‘공간(空)과 장소(場)’를 주제로 건축 작업을 하는 곳이다. 대표 : 정우석 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 중구 을지로 157 대림상가 1257호 TEL : 070-7801-0419http://gjarch.com인하대 건축공학과 (동대학원), 정림건축 근무 인하대 건축학과 겸임교수 / 서울시 공공건축가 공장건축은 ‘공간(空)과 장소(場)’를 주제로 건축 작업을 하는 곳이다. 또한 ‘공장'은 하나의 ‘작업장’으로써 다양한 실험과 도전이 이루어지는 곳이다. 건축사사무소 선재 제주지역 건축가 대표 : 양재영 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 제주 제주시 신대로 159, 3층 TEL : 064-757-0005 제주 국제대학교 건축학과를 졸업하고, 홍익대학교 건축도시대학원 석사를 받았다. 2004년 제주에서 ‘건축사사무소 선’을 설립해 건축, 인테리어, 목조주택 등 제주지역 건축가로 활동 중이다. 주요 작업으로 제주 렌터카 사옥, 고성 보건소, 경문 건설사옥, 생명의 정원 등이 있다. 건축사사무소 여헌 대표 : 김영조 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 서초구 양재천로3길 2 우원빌딩 TEL : 02-2057-8005 . 010-5302-5901 https://blog.naver.com/yeoheon22 건축설계 / 감리 / CM, 한국리모델링협회 회원 단독주택 최초 ‘녹색건축’ 최우수 등급 인증 건축사사무소 카이 목조주택 설계 전문 대표 : 박용훈 주택 / 상업건물 목조건축물 전문 설계 / 단지 개발 본사 : 경기 남양주시 석실로 688, 2층TEL : 031-592-0611분당 Studio 경기 성남시 분당구 탄천상로 164 시그마2 오피스텔 C동 219호 TEL : 031-712-2207100동 이상의 풍부한 설계, 감리 경력 7개 대학 강의 경력 ㈜건축사사무소 탑 One-Stop Solution Process 대표 : 이영호주거 / 상업건물 설계 / 도시계획본사 : 서울 송파구 송파대로 167 테라타워 B동 1423호TEL : 02-553-8170 http://www.topaa.com 창의적인 아이디어와 우수한 기술력을 토대로 시대에 앞선 공간 창출을 위한 다양한 업무를 수행하고 있습니다. 주거, 상업건물 설계, 도시계획, 친환경 저 에너지, 제로에너지 분야 등 통합 기획 솔루션 제공. 건축사사무소 환 풍경, 자연, 사람 사는 이야기를 담아내는 건축설계 대표 : 송광섭주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 동작구 동작대로43길 1, 3층 TEL : 02-583-1941 archwhan@hanmail.net · 공간 대상(건축) · 서울시 건축상 · 인천시 건축상 · 경향하우징페어 은상 · 건축사 협회상 · 한국건축문화대상 경영위치 건축사사무소 대표 : 김승회, 임윤지 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계 본사 : 서울 용산구 두텁바위로31길 13 TEL : 02-592-4128http://kywc.com 김승회 건축가 : 서울대 건축학과 대학원 졸업, 미시간 대학교 건축학 석사. S.O.M 시카고 사무실, 서울건축에서 실무를 익힘 현 서울대학교 건축학과 교수 2006 제10회 베니스비엔날레 한국관 작가로 참여 대한민국 환경 문화상, 건축가 협회상, 건축문화대상 본상 등을 수상 경피리 건축발전소 작은 설계도 소중히 여기며 정성을 다한 시공관리 대표 : 윤경필 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 강서구 마곡중앙로 161-8 두산더랜드파크 A동 413호C.P : 010-4030-3700 https://blog.naver.com/ssendesign5 공간, 삼성건설 등 메이저 건축사사무소를 거치며 대형 프로젝트를 수행했으며, 국내 고급 주택 및 고층 빌딩 설계를 해왔다. 작은 설계도 소중히 여기며 건축주의 미래적 가치를 위해 디자인부터 건축물 사용상의 유지·보수까지 고려해 정성을 다해 설계 및 시공 관리를 한다. 광경원 건축연구소 아키데일리 우수 건축물 소개 대표 : 임광일 전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 강원 양양군 현남면 갯마을길 29 TEL : 033-672-9200 . 010-6838-4467 http://광경원.com 1층은 예술, 디자인 아뜰리에를 운영하고 있으며, 전용 리셉션 공간도 마련되어 있습니다. 지하층은 작품 전시와 영상실을 겸비한 문화공간이 있습니다. 광경원은 세계적으로 건축계에서 저명한 아키데일리에 우수한 건축물로 인정받아 소개되었습니다. ㈜구가 도시건축 우리 삶과 가까운 건축 실현 대표 : 조정구전원주택 / 단독주택 / 한옥/상업건물 설계본사 : 서울 종로구 자하문로 139TEL : 02-3789-3372 http://www.guga.co.kr 구가 도시 건축은 현대의 삶은 담은 건물의 설계와 감리를 수행합니다. 또한 10여 년 넘게 꾸준히 진행해온 도시 답사와 실측 연구입니다. 이를 통해 우리 삶과 가까운 건축 실현에 노력하고 있습니다. 구도 건축사사무소 건축과 도시, 환경을 구축한다는 사명감으로 작업하는 전문가 집단 대표 : 현상일전원주택 / 단독주택 / 상업건물 설계본사 : 서울 강남구 도산대로28길 38 대경빌딩 4층 TEL : 02-553-0396 http://www.gudo.co.kr 구도(構都)라는 이름처럼 건축과 도시, 환경을 구축한다는 사명감으로 작업하는 전문가 집단입니다.
-
- 전원주택업체
- 시공업체
-
◆전원주택. 단독주택 설계업체 가이드①
(영문자~가 업체)