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주거 환경이 준 삶의 변화 장성 주택 ‘봄빛담’
- 때로 우리는 가구를 이리저리 옮기거나 소품을 구입하며 공간 분위기를 바꾸곤 한다. 바뀐 분위기로 무겁던 기분은 가벼워지고 없었던 의욕도 생기는 듯하다. 이렇듯 주거 변화는 우리에게 밀접하게 작용해 삶에 영향을 준다. 장성 주택을 지은 건축주 부부는 주거 변화가 주는 긍정적인 효과를 믿고 가족에게 맞춘 공간을 계획하고자 했다. 글 김대영(인우건축사사무소 대표)진행 남두진 기자사진 김성희 작가(사진짓기) HOUSE NOTEDATA위치 전남 장성군지역/지구 자연녹지구역, 제1종 지구단위계획구역건축구조 철근콘크리트조+스틸하우스대지면적 528.00㎡(159.72평)건축면적 105.05㎡(31.78평)건폐율 19.90%연면적 147.78㎡(44.70평)1층 102.93㎡(31.13평)2층 44.85㎡(13.57평)용적률 27.99%설계기간 2020년 9월~2021년 4월공사기간 2021년 5월~11월설계 인우건축사사무소 062-945-5442 www.inuarchi.com시공 ㈜예진종합건설 055-758-4956 www.yejinhouse.com MATERIAL외부마감 지붕 - 고내식 합금 도금강판(녹스탑) / 벽 - 스타코 / 데크 - 폴리싱 타일(동서이누스) 내부마감 천장 - 실크벽지(LG벽지) / 벽 - 실크벽지(LG벽지) / 바닥 - 강마루+폴리싱 타일(동화자연마루) 단열재 지붕 - EPS50+그라스울 R-30 단열재(서튼티드) / 외단열 - EPS50 계단실 디딤판 - 애쉬 38T / 난간 - 평철 난간 창호 85-1F1TT(에이스윈도/파세) 현관 게이트아이 msp330(커널시스텍) 위생기구 C-705, L-732, 원홀수전(동서) 앞쪽은 농지, 뒤쪽은 산세를 이루고 있는 필지에 위치한 주택. 애니메이션 학과 교수인 남편과 그래픽디자인 회사 대표인 아내, 건축주 부부는 주거 변화가 주는 삶의 긍정적인 효과를 믿고 한적한 시골에 집을 짓고자 했다. 당시 틀어진 건축 계획으로 불안한 상황이었던 건축주 부부는 지역 내 맘에 들었던 집들이 대부분 인우건축사사무소에서 설계한 것임을 알고 주저 없이 설계를 의뢰했다. 어느 정도 밑그림을 만들어두었을 만큼 건축주 부부는 집 짓기에 대해 기대감이 높았다. 설계는 살고 싶은 집, 원하는 공간, 하고 싶은 것 등 건축주 부부가 만들어 둔 밑그림을 토대로 형태를 다듬어가며 진행했다. 설계의 첫 단추는 언제나 건축주가 가진 생각을 듣는 것이다. 현관을 열면 외부를 내부로 끌어들이는 중정 통창과 마주한다. 중정을 때로는 놀이터와 카페로 이용하고 있다. 거실은 외경사 지붕 형태를 그대로 살려 개방감이 있다. 인테리어는 흰색으로 통일해 차분하며 건축주가 선택한 가구로 포인트를 더했다. 주위 환경에 욕심내지 않은 형태대지는 과거 농지를 개발해 도로와 4개의 필지를 만든 곳으로 건축주 부부가 매입한 부지는 그중 중간에 위치한 필지다. 부지는 정면에 위치한 도로를 제외하고 주위로 농지가 펼쳐진 조용한 곳이다. 이렇게 사방으로 시야가 트인 곳에 어떤 건물을 앉히면 좋을까라는 고민으로 계획을 시작했다. 농지와 면한 대지는 사계절 따라 바뀌는 환경 변화에 민감하다. 이곳에 복잡한 형태보다는 단순하지만 개성 있는 주택을 계획하고자 했다. 형태는 가로 세로가 다른 직사각형 두 개를 결합한 모습으로, 대지 뒤쪽에 펼쳐진 농지와 산세 풍경을 고려해 뒷마당도 함께 계획했다. 또, 두 직사각형 위에 흔한 박공지붕이 아닌 각각 전면과 옆면을 기울인 외경사 지붕을 적용해 단순하지만 평범하지 않은 형태다. 이 외경사 지붕을 실내에도 그대로 활용해 풍부한 공간감을 연출했다. 여기에 디자인 전공의 건축가 부부가 제안한 창호 계획으로 주택에 개성을 더했다. 주방과 식당은 일체형으로 계획해 동선에 편의를 더했고, 한쪽에 개구부를 설치해 중정으로 나갈 수 있다. 현관을 기준으로 공용 공간과 사적 공간을 나눴다. 현관 옆에는 아이 방, 복도 끝에는 안방을 배치했다. 현재는 부부가 지내고 있지만 추후 아이 방으로 사용 예정인 안방. 복도. 집에서 세 개의 공간 분리하기건축주 부부는 방 3개와 화장실 2개, 2층 구조, 거실과 주방 일체형, 최소한의 용도로 사용할 방 크기를 요구했다. 이를 반영하기 위해 우선 현관을 중심에 두고 우측 매스에 공용 공간인 거실과 주방을, 좌측 매스에 사적 공간인 안방과 아이 방을 두었다. 또한 사적 공간과 가까운 계단실을 통해 연결한 2층에는 멀티룸을 마련했다. 이 멀티룸은 훗날 부부 공간으로 사용할 예정이다. 이렇게 1층은 공용 공간과 사적 공간, 2층은 멀티룸으로 나누어 한 집이 세 가지 성격을 가지도록 자연스럽게 분리하고 또 연결했다. 거실과 주방은 일체형으로 계획해 상황에 따라 아일랜드 바가 달린 거실이나 넓은 파티룸이 될 수 있도록 했다. 보통 거실과 주방을 중앙에 둔 아파트는 이런 역할을 하기 힘들지만 주택이기에 충분히 가능한 계획이었다. 사적 공간에 둔 공용화장실은 안방과 아이 방 그리고 거실·주방에서 바로 이용할 수 있도록 안방과 복도에 각각 문을 설치했다. 이런 계획으로 넉넉하지 않는 건폐율 속 공간 배치의 한계를 해결할 수 있었다. 인테리어는 화이트 톤을 바탕으로 통일했다. 흰색은 가장 보편적인 색이지만 창호 형태와 빛의 유입에 따라 채도 변화를 느끼게 해주거나 공간을 좀 더 넓어 보이게 하는 효과를 준다. 여기에 건축주의 센스가 담긴 조명, 가구, 화분과 같은 소품을 두니 공간은 한층 생동감 있어 보였다. 1층에는 공용 공간과 사적 공간, 2층에는 작업 공간을 배치해 한 집에 3가지 성격을 가진 공간을 마련했다. 욕실은 베이지 톤 마감재를 사용해 차분한 공간으로 연출했고, 한쪽에 통창을 설치해 여유 있는 휴식을 도모했다. 가족이 좋아하는 공간공용 공간은 다시 뒤쪽 중정과 연결했다. 이 중정을 통해 거실과 주방 그리고 복도 시야를 확장하고 외부 모습을 내부로 끌어들였다. 건축주 부부의 요구사항이었던 ‘외부와 내부의 자연스러운 연결’이 반영된 것이다. 중정은 주택의 중심이자 때로는 카페와 놀이터가 되어 가족들이 가장 좋아하는 공간이다. 실제로 자녀들은 현관으로 나갔다가 중정으로 들어오는 것을 즐긴다고 한다. 또한 중정에서 이어지는 조용한 뒷마당은 타인의 시선으로부터 벗어난 자유롭고 다양한 삶을 영위할 수 있도록 한다. 빛을 받으면 눈부실 정도로 하얀 집. 거실과 안방 앞 데크를 장식한 목재 테두리 마감은 따뜻한 봄빛과 어우러지는 듯하다. 햇살 속에서 새싹이 자라듯 이곳에서 아이들이 건강하게 자랄 수 있길 바랐다. ‘봄빛담‘은 가족이 따뜻한 봄 햇살을 마주하며 살아가길 기원하는 마음으로 지은 이름이다. 취미 생활과 개인 시간을 오롯이 확보할 수 있는 중정 옆 뒷마당. 아파트에서는 불가능한 활동도 주택에서는 충분히 이룰 수 있다. 지붕 끝을 앞으로 돌출시켜 안쪽에 목재 테두리로 마감한 외부 테라스. 따뜻한 봄 햇살을 한껏 받을 준비를 하는 듯하다. 김대영(인우건축사사무소 대표)순천대학교 건축공학과를 졸업했다. 다수의 건축사사무소에서 실무를 쌓은 후, 2011년 사람(人)과 공간(宇)의 조화를 우선으로 생각하는 인우건축을 설립했다. 건축주와의 소통을 가장 중요하게 생각하며 주로 소규모 주거공간과 상업공간을 디자인한다. 건축이 환경에 미치는 영향에 대해 관심을 갖고 패시브 건축 기술을 연구, 실무에 적용하며 로우 에너지 low-energy 건축을 추구하는 작품 활동을 이어가고 있다.
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주거 환경이 준 삶의 변화 장성 주택 ‘봄빛담’
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건축주 마음 이해하고자 직접 지은 양평 주택 더 라움
- 건축가이기 이전에 건축주가 되어보기로 했다. 단차가 있는 부지에서 스킵플로어 skip floor로 풀어낸 각 공간은 개방감과 입체감을 가진다. 또한 살아가면서 지속적으로 요구될 공간 변화는 미리 마련한 증축 공간으로 유연하게 대응할 수 있도록 했다. 글 방재웅(라움건축사사무소 소장)진행 남두진 기자사진 김용순 작가 HOUSE NOTEDATA위치 경기 양평군지역/지구 계획관리지역건축구조 철근콘크리트조대지면적 463.00㎡(140.06평)건축면적 114.51㎡(34.64평)건폐율 24.73%연면적173.09㎡(52.36평)1층 114.51㎡(34.64평)2층 58.58㎡(17.72평)용적률 27.71%설계기간 2018년 6월~2019년 1월공사기간 2019년 1월~9월건축비용 3.3㎡당 680만 원설계 라움건축사사무소 031-773-4812 www.raumst.com시공 건축주 직영 MATERIAL외부마감 지붕 - 하마징크 0.5T(하마메탈) / 벽 - 스타코 / 데크 - 타일 내부마감 천장 - 실크벽지 / 벽 - 실크벽지 / 바닥 - 원목마루 단열재 지붕 - 비드법 보온판 2종 1호 / 외단열 - 비드법 보온판 2종 1호 / 내단열 - 열반사 단열재 창호 이건 AL시스템 창호 현관 성우스타게이트 주요조명 매입등 주방가구 제작 싱크대 위생기구 아메리칸 스탠다드 난방기구 린나이 가스보일러 앞쪽 도로와 뒤쪽 산 사이에 위치한 주택. 그동안 건축사사무소를 운영하며 설계와는 다른 시공 과정에서 여러 문제를 경험해왔다. 과정 중에는 업체와의 의견 충돌, 잦은 공사변경으로 인한 비용 증액 등 곤란한 경우가 발생한다. 이에 우리는 발생하는 문제들을 보다 객관적으로 파악하고, 건축주가 겪을 어려움에 대한 공감과 이해 폭을 넓히기 위해 직접 건축하기로 결정했다. 그리고 집짓기 전 과정을 데이터화해 어떻게 하면 건축주에게 보다 나은 최적의 건축 대안을 제안할 수 있을지 고민하기로 했다. 부지는 주택단지를 하나 둘 조성하기 시작한 경기도 양평군에 있는 농지로 선정했다. 앞에는 도로, 뒤에는 산이 형성돼 있고 일반적인 대지와 다르게 도로와의 단차가 존재했다. 그러나 이는 건축물을 설계하는데 적합하게 활용할 수 있는 지형 요소로 판단했다. 고정창은 현관홀과 마주한 배치로 수평적 개방감을 준다. 고정창 양옆에 바로 드러나지 않도록 거실과 계단실을 계획했다. 거실은 박공지붕으로, 주방은 평천장으로 계획해 공간은 더욱 입체적이다. 거실 동쪽에 계획한 박공창이 맞은편 자연 원경을 가득 담아낸다. 주방은 거실과 대면형으로 계획해 개방성을 부여했다. 증축 고려한 스킵플로어 주택스킵플로어는 일반적인 건물 한 층 높이의 반(半)을 오르내리도록 설계하거나 같은 층에 있는 거실, 안방, 주방 등의 바닥 높이가 차이가 나도록 구분해 짓는 방식이다. 부지에서 단차는 극복 과제가 아닌 스킵플로어를 적용해 공간을 구성하기 위한 열쇠가 됐다. 먼저 주택 진출입 동선을 위해 도로와 같은 높이에 주차장을 두고, 1.2m 위에 있는 부지에는 생활공간을 두었다. 그리고 이를 계단으로 연결해 자연스럽게 영역을 분리하면서 열린 시야를 가지도록 계획했다. 외관은 부지 주변 주택들을 고려해 붉은 벽돌을 사용했다. 또 스킵플로어로 높이가 달라진 공간들은 연속된 3개의 박공지붕으로 형태를 계획했다. 주택은 가족 구성원 변화와 건물 생애 주기에 따라서 공간 활용도와 니즈 needs가 지속적으로 변한다. 이때 필요한 공간을 무리하게 계획하면 기존 건축물에 이질감을 줄뿐더러 자칫 법적 문제가 생길 우려도 있다. 이 주택은 도로와 같은 레벨인 주차장을 추후 공방이나 사무실 등 다양한 용도로 활용할 수 있도록 높은 층고로 계획했다. 이렇게 변화를 예측한 디자인은 추후 증축이나 용도 변화에 유연하게 대응할 수 있고, 불필요한 공정을 최소화해 비용 측면에서도 유리하다. 스킵플로어를 적용한 층 계획으로 주방과 2층 일부가 미묘한 배치를 이룬다. 비스듬한 박공지붕은 내부에 색다른 공간감을 선사한다. 박공지붕은 내부에 개방감을 주면서 공간에 역동적인 흐름을 만든다. 박공지붕 적용해 개방감 준 내부현관으로 들어서면 정면에 대나무가 보이는 고정창과 마주한다. 이는 수평적 개방감을 부여하는 장치이다. 고정창을 중심으로 공간이 바로 보이지 않도록 양쪽에 주방&거실과 주차장으로 이어지는 계단실을 계획했다. 거실은 가장 먼저 동쪽에 박공형태 통창이 눈에 들어온다. 이 통창은 부지 맞은편 자연을 담아낸 트인 원경을 제공한다. 거실 남쪽 창은 텃밭으로 이어지는 동선을 확보하면서 정원 근경을 담아낸다. 사계절 따라 변하는 정원 모습을 내부에서 가장 직접 체험할 수 있어 일상 속 정서적 안정을 느낄 수 있다. 거실과 대면형으로 연계한 주방은 박공지붕인 거실에 반해 평평한 천장으로 계획해 전체 공간을 더욱 입체적으로 보여준다. 또 냉장고와 싱크대 옆쪽에 아담한 화장실과 다용도실을 각각 마련해 가사 중에도 바로 이용할 수 있도록 했다. 계단실을 지나 1.5층에는 침실을 두었다. 침실은 박공지붕 형태를 내부에 그대로 살려 공간의 획일성과 단조로움을 덜었다. 또 개방감을 확보해 역동적인 내부 흐름을 만들었다. 드레스룸과 욕실을 포함한 2층 안방은 스킵플로어로 연속되는 마지막 공간으로 가장 사적인 성격이 강하다. 정원으로 향한 남쪽 창은 안방 내부까지 빛을 들여 공간을 따뜻하게 채우고 프레임 안에 외부 정원을 그림처럼 담아낸다. 요즘은 인터넷에서 얻을 수 있는 정보가 무한하다. 그만큼 예비 건축주들의 지식수준도 높아졌다. 구조부터 시작해 실 배치, 자재 선정, 시공까지 각 과정에 대한 정보량으로 가끔은 건축가를 놀라게 한다. 그러나 현실은 예상하지 못한 변수로 가득한 것. 우리는 직접 그 변수를 경험해 건축주와 교감하며 건축가로서 한 단계 올라가고자 했다. 주변 건물을 고려해 외부 형태는 붉은 벽돌과 박공지붕으로 디자인했다. 주차장은 추후 필요에 따라 증축할 수 있도록 높은 층고로 계획했다. 거실 남쪽 창은 외부 정원과 연결해 동선에 편리함을 더했다. 방재웅(라움건축사사무소 대표)방재웅 대표는 건축학부 졸업 후 현재 서울과학기술대학교에서 박사과정에 재학 중이다. 조경, 건설안전, 공인중개사 등 전문분야별 자격증을 취득하고 사무소를 개소한 후 건축 통합 서비스를 제공하고 있다. 나아가 건축 과정에서 파생되는 다양한 문제들을 보다 객관적으로 파악하고, 다양한 경험과 축적된 데이터를 통해 건축주에게 최적의 대안을 제시하도록 노력한다. 대표작으로는 더 라움, 슬기네, K주택, 예산 카페, 제2막, 반(班), 세 상자 등이 있다.
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건축주 마음 이해하고자 직접 지은 양평 주택 더 라움
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해 질 녘까지 자연 빛이 가득 용인 달팽이 하우스
- 집과 집 주위를 한 바퀴 도는 담장이 일체를 이루고 있는 모습이 마치 나선형 껍질 안에 쏙 들어가 있는 달팽이 같다. 콤팩트하게 설계해 집이 단일 매스로 보이도록 했고, 해가 지평선 너머로 사라지기 전까지 실내로 넉넉히 들어오는 햇빛 덕분에, 굳이 조명을 킬 필요도, 보일러를 돌릴 필요도 없다. 글 변효진(BHJ건축사사무소 대표) 사진 박창배 기자 취재협조 BHJ건축사사무소※ 기사 하단에 이 주택과 관련된 인터뷰와 영상을 링크시켰습니다. 자세한 사항이 알고 싶으시면 영상을 클릭해 주세요. HOUSE NOTEDATA위치 경기 용인시 처인구 원삼면 지역/지구 계획관리지역, 비행안전제2구역건축구조 경량 목구조대지면적 349㎡(105.76평)건축면적 115.34㎡(34.95평)건폐율 33.05%연면적 115.34㎡(34.95평)1층 115.34㎡(34.95평)다락 13.03㎡(3.95평)용적률 33.05%설계기간 2020년 2월~5월공사기간 2020년 6월~12월설계 BHJ 건축사사무소 010-8962-0439 www.bhj-architects.com시공 건축주 직영 MATERIAL외부마감 지붕 - 알루미늄징크벽 - 스타코데크 - 방부목내부마감 천장 - 편백나무루버(거실,욕실), 자작합판(부엌), 합지(기타)벽 - 타일(부엌, 욕실), 합지(기타)바닥 - 원목마루계단실 디딤판 - 애쉬 원목난간 - 분체도장철관단열재 지붕 - 글라스울외단열 - EPS 단열보드, 비드법 단열재중단열 - 글라스울창호 알루미늄 시스템창호현관 알루미늄 시스템도어조명 린노, 무토, 메가룩스주방기구 MDF위 PVC멤브레인 및 우레탄 도장, 세라믹위생기구 콜러, 대림난방기구 가스보일러(린나이) 출입구를 미색의 알코브 공간으로 디자인하여 도로에서의 인지성을 높이고 바닥에 진입 방향으로 장돌을 놓아 끌어들이는 느낌을 강조하였다. 현관 중문을 열면 복도, 거실을 거쳐 거실창 너머 보이는 외부를 향해 확장되는 공간이 한눈에 들어온다. 용인 사암리 주택은 자녀들의 분가 및 은퇴 후 단출하게 소박한 멋과 여유를 즐기며 노년을 보내고자 하는 노부부를 위한 집이다. 고령인 두 분의 신체적 조건과 제한된 예산을 고려해, 콤팩트한 집과 최소화한 동선 범위 안에 모든 필요한 기능을 효율적으로 계획하면서도, 동시에 넉넉하고 좋은 내부 공간을 만드는 것이 중요했다. 또한 손이 많이 가지 않고 실내 환경 조절이 최대한 자연적으로 이뤄지는 집을 만들고자 했다. 두 분에게 군더더기 없이 꼭 맞는 작은 달팽이 같은 집, 전원 풍경 속에서 단단하고 씩씩하게 서 있는 작은 원석 같은 집을 설계하고 싶었다. 나비 형태 대지의 중앙에서 폭이 가장 좁은 부분을 기준선으로 하여, 콤팩트하게 설계한 집을 한쪽에 배치함으로써 다른 쪽에 다용도 마당(정원, 휴식공간, 가사공간) 면적을 최대한 확보했다. 콤팩트한 집 안은 중앙의 짧은 동선과 그 주위로 돌아가며 태양의 움직임에 맞춰 배치한 내부 공간들로 구성된다. 빛은 해가 뜰 때부터 질 때까지 주택을 돌아가며 골고루 비춰주고, 내부 곳곳은 온종일 자연 빛으로 채워진다. 거실은 남쪽 테라스 측 소파 공간과 서쪽 마당 측 식사 공간이라는 두 영역으로 나뉜다. 경사지붕 밑 볼륨을 활용하여 넉넉한 공간 맛을 낸 거실은 다락방 창문 너머 보이는 하늘을 통해 다시 한번 확장된다. 별도의 두 공간이자 한 공간으로 계획한 거실과 부엌은 일상의 멋과 맛이 공존하는 곳이다. 부엌만의 기능적 독립성을 확보하면서도 거실과 부엌 간에 자유롭게 사람과 음식이 드나들고 대화와 시선이 오가도록 하였다. 부엌은 안주인이 음식 준비뿐만 다른 가사를 돌보고 독서, 음악 감상 등을 하는 지극히 개인적인 공간이기도 하다. 부엌과 마당을 직접 연결시켜 안주인이 실내외를 오가며 가사를 효율적으로 볼 수 있도록 하였다. 콤팩트하게 설계한 집콘크리트 담장은 집을 중심으로 대지를 한 바퀴 돌면서 다양한 외부 공간들을 만들고, 담장 높이는 각 외부 공간의 기능에 따라 연속적으로 변한다. 노부부의 프라이버시를 보호하기 위해, 북측 도로 선과 동측 및 서측 인접대지경계선에서는 담장을 사람 키 높이로 계획했다. 이는 외부인이 집 내외부의 사적 공간을 볼 수 없도록 하면서도 담장에 의해 차경借景된 하늘 풍경을 즐길 수 있도록 한다. 담장은 남쪽으로 갈수록 점차적으로 낮아져 테라스 및 마당의 난간이 된다. 덕분에 테라스에 면해 있는 거실에 앉아 있는 상태에서 테라스 난간 위로 펼쳐진 남쪽 전망을 즐길 수 있다. 콤팩트하게 설계한 집의 특징을 더욱 강조하기 위해, 같은 흑갈색의 알루미늄징크와 스타코를 경사지붕과 외벽 마감에 사용해 집이 단일 매스로 보이도록 했다. 그리고 같은 스타코를 콘크리트 담장 마감에도 적용해 집 매스와 일체성을 가지도록 했다. 남쪽으로 여유 있게 돌출시킨 지붕은 남쪽 직사광선을 막는 차양 역할을 하고 빗물로부터 테라스 공간을 보호한다. 천장을 제외한 전체를 바다 물빛 타일로 마감한 욕실. 넉넉한 크기의 창을 통해 자연 빛과 외부 후원 경관이 실내로 들어온다. . 모든 사적 공간의 진출입은 현관과 바로 연결되는 짧은 복도를 통해 이루어지도록 하여 거실이 통과 동선이 되지 않도록 하였다. 욕실과 마찬가지로 동쪽 후원에 면해 배치한 침실은 매일 아침 햇살이 가장 먼저 들어오는 곳이다. 거실 창문처럼 침실 창문에도 홍송과 한지로 된 여닫이 차양을 달아 차양이 닫힌 상태에서도 자연 빛이 은은하게 침실 안으로 들어오도록 하였다 넉넉하게 들어오는 햇빛남향 전망이 확 트인 부분에 거실과 연결된 테라스를 만들었다. 지붕 처마를 여유 있게 돌출시키고, 거실 창문들을 크게 내고, 바닥에 나무를 깔았다. 그리고 지붕 처마와 테라스 난간이 만드는 액자 속으로 차경借景된 풍경이 펼쳐지도록 했다. 해가 지평선 너머로 사라지기 전까지 거실 안으로 넉넉히 들어오는 햇빛 덕분에, 굳이 조명을 킬 필요도, 보일러를 돌릴 필요도 없다. 여유 있게 돌출시킨 지붕 처마는 햇빛이 넉넉하지만 과하지 않도록 부드럽게 어루만져 준다. 거실 밖 테라스 난간 위로 펼쳐지는 전원 풍경은 식탁 너머 보이는 마당 정경으로 이어진다. 해와 구름의 움직임에 따라 시시각각 변하는 빛과 그림자 덕분에, 이 운치 있는 자연의 그림들은 하루 종일 바라봐도 지루하지 않다. 면적은 8평이란 작은 규모이지만, 경사지붕 밑 볼륨을 충분히 활용한 거실의 공간 맛은 넉넉하다. 거실에서 다락방 창문 너머 보이는 하늘의 단상은 거실 공간을 확장시키는 또 다른 장치이다. 한쪽으로 하늘과, 반대쪽으로 1층 거실과 통하는 다락방은 집 속의 또 다른 집 같은 별도의 공간이자 가족의 기억이 보관된 창고이다. 사람과 함께 변해가는 건축물현관을 지나자마자 보이는 물푸레나무 계단을 오르면 작은 다락방에 도착한다. 분가한 자녀들이 손주들과 같이 오면 사용하는 매트리스가 갖춰져 있고, 벽 위에는 자녀들이 태어나고 성장하는 동안 가족의 모습을 담은 사진들이 빼곡히 걸려 있다. 다락방 한쪽에는 지붕창이 있어 하늘과 햇살이 자그맣게 방 안으로 들어오고, 다른 쪽 창을 통해 보이는 거실은 다락방과 연결된다. 이러한 공간 세팅은 가족과 같이 있으면서도 동시에 홀로 조용히 떨어져 있는 느낌이 들게 하고, 사진들이 상기시키는 기억 속으로 몰입하도록 한다. 노부부가 입주하기 전, 주택은 미완성이었다. 이제는 두 분의 손길과 흔적으로 채워져 두 분의 집으로 비로소 완성되었다. 건축이 완성되기 위해서는 사람과 시간이 필요하다. 건축이 그곳에서 사는 사람들과 함께 어떻게 변해가는 지가 중요하다. 사람 키 높이의 담장이 점차 낮아져 테라스 및 마당의 난간이 되며 그 위로 남쪽 경관이 시원하게 펼쳐진다. 정원, 텃밭, 휴식공간, 가사공간 등의 다용도로 쓰이는 마당은 한국 전통정원의 단상들을 소박하게 담고 있다. 나비 모양 대지의 한쪽에 쏙 들어가도록 콤팩트하게 설계, 배치한 집은 대지 반대쪽에 위치한 마당과 한 쌍을 이룬다. 집과 마당을 중심으로, 북쪽으로는 산 풍경이, 남쪽으로는 농지로 구성된 전원 풍경이 시원하게 펼쳐진다. 북쪽 도로를 따라 단정하게 놓인 흑갈색 담장 위로 재단된 하늘이 펼쳐지고 집 지붕이 빼꼼히 보인다. 이러한 구성은 담장 뒤 공간이 더욱 궁금해지게 하는 장치이기도 하다. 변효진 (BHJ건축사사무소 대표 / 건축사, 프랑스건축사)연세대학교 건축공학과를 졸업하고 프랑스 Paris-Belleville 국립건축대학교에서 석사를 마쳤다. 파리에 소재한 Gaetan Le Penhuel Architectes와 Devillers & Associes에서 오랫동안 실무를 쌓은 후, 2017년 귀국해 BHJ건축사사무소를 설립했다. 서로 다른 스케일과 영역을 넘나들며 인간 환경에 대해 총체적으로 설계하고, 새롭고 감각적이며 사용자 중심의 디자인을 추구하고 있다. 서울시 마을 건축가로 활동 중이며, 서울시립대학교와 세종대학교에서 겸임교수(2017-2020)를 역임했다.010-8962-0439 bhj.architects@gmail.com www.bhj-architects.com
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해 질 녘까지 자연 빛이 가득 용인 달팽이 하우스
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카페와 영화관까지 들인 힐링 하우스 사천 주택
- 건축주 부부는 ‘집 = 힐링 공간’이기를 바라는 마음으로 전원주택을 짓기로 했다. 집 안에 카페 겸 와인바, 그리고 영화관을 들이기로 방향을 잡았다. 그리고 집에서 산책도 하고 야외 파티를 즐길 수 있기를 바랐다. 완공 후 결과는 대만족이었다. 글 사진 박창배 기자 취재협조 에펠그리다※ 기사 하단에 이 주택과 관련된 인터뷰와 영상을 링크시켰습니다. 자세한 사항이 알고 싶으시면 영상을 클릭해 주세요. HOUSE NOTEDATA위치 경남 사천시 향촌동지역/지구 생산녹지지역건축구조 경골목구조+중목구조대지면적 508.00㎡(153.67평)건축면적 99.90㎡(30.22평)건폐율 19.67%연면적180.36㎡(54.56평)1층 93.96㎡(28.42평)2층 86.4㎡(26.14평)용적률 35.50%설계기간 2018년 7월~9월공사기간 2018년 11월~2019년 1월건축비 3.3㎡당 650만 원 (설계·가구·싱크·덱·2층 포치 포함)설계·시공 에펠그리다 010-3865-9190 MATERIAL외부마감 지붕 - 세라믹기와벽 - 테라코트,테라스 - 포슬린 타일내부마감 천장 - 친환경벽지(LG하우시스)벽 - 친환경벽지(LG하우시스), 이태리 수입 타일바닥 - 이탈리안 오크(풍산마루) 헤링본 시공, 이태리 수입 타일아트월 - 현무암 타일 벽돌계단실 멀바우 38T 집성계단판핸드레일 - 강화유리 알미늄바단열재 지붕 - 존슨맨빌 R32 가등급벽 - 존슨맨빌 R21 가등급외단열 - THK100 비드법2종1호창호 2중유리 PVC 독일식 시스템창호, 한성단열폴딩현관 코렐주방가구 자체 제작위생기구 아메리칸 스탠다드난방기구 가스보일러(귀뚜라미) 10년 동안 여행 한번 제대로 가지 못했다는 건축주 부부. 힐링이 필요했지만 바쁜 일상으로 좀처럼 시간이 나지 않았다고 한다. 부부는 다른 방법을 찾기로 했다. 힐링을 병행할 수 있는 집을 짓기로 한 것이다. “고등학교 3학년 담임을 맡으면서 여행 한번 못 갔어요. 10년이 넘었죠. 힐링하고 싶다는 생각이 간절했지만 시간이 통 나질 않았어요. 남편이 일상 속에서 힐링할 수 있는 방법을 찾자고 하더군요. 전원주택을 짓자는 거였어요.” 건축주 가족은 남편은 초등학교 교감, 아내는 고등학교 3학년 담임을 맡고 있는 교사 부부이고, 슬하에는 두 아들이 있다. 부부는 결혼 이후 줄곧 아파트에서만 살아왔다. 남편은 오래전부터 전원주택에 대한 로망이 있었지만 선뜻 나서지는 못했다고 한다. 집 짓는 일이 쉽지도 않을뿐더러 아내에게 전원주택에 대한 얘기를 꺼낼 엄두도 나지 않았기 때문이다. 하지만 아내가 바쁜 일상에 제대로 쉬지를 못하는 것을 보자 적극적으로 나섰다. 아내의 가까운 지인인 동료 교사 두 명도 평생 이웃 겸 벗으로 살자며 함께 나섰다. 현관은 따스한 컬러의 벤치장과 블랙 컬러의 철제 슬림 중문으로 깔끔하게 연출했다. 현관에서 바라본 모습. 오픈 천장의 거실과 다이닝 공간, 2층 영화감상실이 한눈에 들어온다. 계단실이 거실 개방감을 더욱 부각시킨다. 현무암 아트월과 매입 진열장, 그리고 전기 벽난로가 과거와 미래가 만나듯 어우러져 멋스럽다. 거실 창은 세로로 긴 창을 두어 프라이버시를 고려했다. 6m에 달하는 높은 천장고는 건축주 부부를 위한 특별한 선물이다. 다이닝 공간은 천장에 은은한 레일 조명을 달아 식당 겸 카페 분위기를 연출할 수 있다. 주방은 청결한 이미지에 앤티크를 가미한 블루 컬러 가구를 설치했다. 넓은 주방 창으로 풍경을 보면서 일할 수 있다. 식탁 앞에 설치된 ㄱ자로 폴딩 도어를 열면 주방에서 외부까지 시야가 시원하게 들어온다. 식당과 주방 천장 레일 조명 1층 욕실은 모던한 스페인 타일로 베이스를 깔고 앤티크 이태리 타일로 포인트를 주어 도기들이 정리돼 보인다. 지인 소개로 검증된 업체 선정부지는 뜻하지 않은 곳에서 만났다. 직장과 5분 거리이면서 사천 시내와 지척인 농지가 때마침 매물로 나타난 것. 면적도 주택 세 채 짓기에 적당한 사이즈였다. 2018년 부지를 마련하고는 곧바로 집 짓기에 들어갔다. 부부는 ‘집=힐링 공간’이기를 바라는 마음을 담아 카페 겸 와인바이기도 하면서 영화관이 되기도 하는 주택을 짓기로 했다. 그리고 집에서 산책도 하고 야외 파티를 즐길 수 있기를 바랐다. 자신들이 원하는 방향을 제대로 구현하려면 지방 업체보다는 수도권 업체가 적합할 것으로 생각하고 알아보았는데, 지인으로부터 업체를 소개받았다고. “친구를 만나거나 모임에 나가면 집 지을 고민에 대한 얘기가 자연스럽게 나왔어요. 저희 고민을 듣고 지인이 자신도 지인으로부터 업체를 소개받고 집을 지었는데, 만족도가 매우 좋았다며 추천해 주더군요. 서울에서 활동하다가 사정이 생겨 진주로 내려온 업체인데 디자인 감각이 뛰어난 베테랑이고 가격에 비해 품질 만족도가 매우 좋다고 했어요. 일단 만나보았죠. 첫 미팅에서 느낌이 왔고 맡기기로 결정했어요.” 설계시공을 맡은 에펠그리다 고가람 대표는 건축주 부부와 의견을 충분히 주고받으며 설계 방향을 잡아나갔단다. “무엇보다 집과 건축주 가족이 즐겁게 공존할 수 있도록 하기 위해 노력했어요. 주택과 부부의 라이프스타일이 어우러질 수 있도록 방향을 잡고, 건축주 부부와 많은 시간을 투자해 공간에 대한 실용 디자인을 고민하며 그려나갔어요. 따지고 보면 건축주 부부와 함께 설계한 셈이에요.” 서가로 꾸며진 실내 계단. 계단창을 두 개로 두어 안정감을 주면서 사색과 독서 공간으로 연출했다. 계단실 인테리어. 2층 가족실. 양 문을 열면 가족실이 확장될 수 있는 양계도어를 설치했다. 복도 난간은 유리강화도어로 개방감을 강조했다. 가족 전용 영화관으로 천장에는 매입 빔을 설치했다. 2층에서 본 1층 거실. 섬세한 설계 감각적인 인테리어주택 배치는, 향후 주변에 여러 채의 전원주택이 들어설 것을 예상해 도로보다 1.5미터 높게 대지를 올리고 남향으로 탁 트인 전망과 바다를 조망할 수 있게 앉혔다. 입면은, 건축주의 의견을 바탕으로 외벽은 스타코로 마감하고 지붕은 유럽과 일본 스타일을 적절히 섞은 모임지붕에 무게감 있는 세라믹 기와를 얹었다. 스타코 마감 시 신경 쓰이게 되는 부분 중 하나가 오염에 대한 부분인데, 이를 방지하기 위해 알루미늄 소재의 눈물방지 고단가 후레싱 Flashing을 적용했다. 그리고 창호는 내외부와의 연계를 고려하면서 최대한 미관을 살려 그에 맞는 독일식 창호를 사용하고 조망과 채광을 위해 창호 70%를 남향인 전면에 배치했다. 내부는 시원한 공간감과 세련된 인테리어가 돋보인다. 현관을 지나 거실로 들어서면 길게 늘어진 거실과 주방이 한눈에 들어온다. 이는 거실과 다이닝 공간이 하나의 공간으로 비쳐 건축주의 요구 사항 중 하나인 넒은 공간에서 느낄 수 있는 여유로움을 주고자 주방을 히든 배치하면서 얻어낸 결과물이다. 계단이 거실 가운데 자리해 높은 오픈 천장과 개방감을 더욱 극대화했다. 전원주택의 묘미 중 하나가 야외와 이어지는 공간을 기획하는 것이다. 이 주택의 경우 ㄱ자로 폴딩 도어 folding door가 열리면 주방과 식탁은 외부와 연결되어 현무암 데크까지 맨발로 다닐 수 있는 자유로움과 개방감이 강점이다. 바비큐 파티와 카페 같은 티타임도 언제든 할 수 있다. 안방은 햇살과 별빛이 번갈아가며 들어온다. 남향에 발코니창이 있어 따스한 햇살이 바닥까지 가득하고, 밤에는 침대 맞은편 긴 픽스창으로 별을 보며 잠자리에 들 수 있다. 2층 아들 방은 아들이 성인이 돼서 분가를 하게 되면 가족실 겸용으로 사용하기 위해 양개형 도어를 달았다. 양문을 열면 2층 복도의 연장이 주는 확장감이 두 배가 된다. 계단실은 책장으로 만든 계단형 대형서가로 그 높이가 웅장하고 멋스럽다. 계단참 부분은 독서와 커피 한 잔을 부르는 또 다른 힐링 공간이다. 2층 복도-안방 쪽. 2층 안방은 낮에는 환한 햇살이 가득하고, 밤에는 오른쪽 긴 픽스창으로 별을 보며 잠들 수 있다. 안방에서 연결되는 드레스룸 도어는 쓰기 편리한 행거도어로 설치했다. 2층 복도-아들 방 쪽(중문 열림) 2층 아들 방은 넓은 창을 넣은 방. 아들 방에서 연결되는 내부 포치가 있어 노을을 보며 티타임을 즐길 수 있다. 유럽 주택 같은 주택 외부와 어울리는 럭셔리한 욕실을 계획했다. 같은 일상 달라진 느낌건축주 부부의 일상은 여전히 바쁘지만 달라진 게 있다면 예전과 다르게 하루하루가 즐겁고 행복하다고 한다. “아침에 일어나면 새소리가 들리고, 나무와 산이 시원하게 보이니깐 너무 좋아요. 특히 비나 눈이 올 때 창밖을 바라보는 재미는 이루 말할 수 없을 정도이고, 퇴근 후 저녁노을을 바라보면 고단했던 하루가 있었나 싶을 정도예요. 또 집을 완공하고 나서 코로나19 사태가 닥쳤는데 너무 다행인 것 같아요. 아파트에 계속 살았다면 견디기 힘들었을 것 같아요.” 주택 전체를 철제 울타리로 돌려서 넓은 앞마당과 간접 경계를 두었다. 주택 외관은 균형과 라인을 최우선으로 앞세워 모던함과 럭셔리한 콘셉트를 적절히 반영했다.
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카페와 영화관까지 들인 힐링 하우스 사천 주택
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고택을 찾아서, 금기를 깨고 실용을 택한 工 자형 평면구조, 영동 소석고택
- 충북 영동군 심천면 초강리의 소석고택小石古宅(중요민속자료 제132호)은 기와에 1885년에 지었다는 글이 있다. 건물의 좌향은 남향으로 안채에 수직 축을 맞추어 전면에 H자 모양의 사랑채를 놓았다. 안마당 동쪽에 곳간채를 배치하였는데, 안채와 사랑채 사이에 있던 행랑채와 광채 등은 1920년대에 없어졌다. 안채의 평면 구성은 남부 형식으로 부엌과 안방, 윗방, 2칸 대청, 건넌방 순으로 배열했다. 소석고택은 넓은 들에 자리하여 편안하고 안정된 모습이다.글 최성호 사진 전원주택라이프 편집부 산간 지역인 영동에서는 보기 드문 넓은 평지에 안온하게 자리 잡은 소석고택은 1885년(고종 22년)에 지어졌다. 평야 지형에 자리한 집터는 웬만한 집 두 채는 넉넉하게 들어갈 정도로 넓다. 1920년 안행랑채와 광채가 사라져 지금은 사랑채와 안채 그리고 새로 복원한 광채만 자리하여 집터가 휑하게 느껴질 정도이다. 현재 남은 사랑채와 안채의 모습으로 유추하여 보면, 소실된 행랑채의 규모도 꽤 컸을 것이다. 주변에 수많은 농지를 거느린 장원莊園으로 수천 석을 수확하던 지주의 집답게……. 사랑채 누마루와 대문이 보인다. 소석고택 누마루에서 바라보는 경치는 시원하여 개방감을 준다. 사랑채 건넌방에서 본 대청과 사랑방. 사랑채는 전면 7칸으로 工 자 형태다. 조선시대 工 자 형태 집은 불길하다 하여 금기로 여겨졌으나 집 규모를 넓히는 데에 적당해 보은 선병국 가옥도 이러한 형태를 취하고 있다. 지형을 적절히 활용한 건물 배치 소석고택은 분지처럼 느껴지는 넓은 평지에 위치하는데 원래부터 넓은 조망을 의식하고 터를 잡은 듯하다. 주변에 산재한 그만그만한 집들 가운데 자신을 드러내고자 조망을 만드는 방법은 다른 집보다 터를 높은 데 잡는 것이다. 이러한 문제는 경사에서는 자연스럽게 풀리지만 평지에서는 일반적으로 집을 누마루 형식으로 높게 짓는다. 소석고택의 사랑채가 그러하여 주변 경관을 바라보는데 더할 나위 없는 멋진 장소이다. 지금은 멀리 아파트가 들어서 예전처럼 조망이 탁 트이지는 않았지만 그래도 누마루에서 보는 경치는 시원하여 개방감을 느끼게 한다. 넓게 펼쳐진 들녘 끝으로 멀리 보이는 산은 사람을 푸근하게 만들어 준다. 사랑채의 앞과 뒤는 두 자 정도 경사를 이루는데 자세히 들여다보지 않으면 그 차이를 느끼지 못한다. 이 점을 교묘하게 이용하여 밖에서 보면 사랑채가 우뚝 선 것처럼 앉혔다. 사랑채의 앞은 누마루를 높게 만들고 뒤는 뒷마당과 높이에 차가 없어 아궁이를 이용하거나 안채로 들어가기에 편리하도록 계획했다. 집을 지은 목수의 안목이 돋보이는 부분이다. 대청마루 후면에서 바라본 안채. 채 대청에서 보이는 사랑채. 안채는 전면 6칸 전후 툇집이다. 사랑방에서 내다본 바깥 풍경. 들녘 끝으로 산자락이 걸쳐 있다. 확장성을 고려한 평면 구조 사랑채의 평면 구조는 전면 7칸 측면 4칸으로 전면이 많이 돌출하고 후면이 반 칸 돌출한 工 자 형태이다. 전면에서 보았을 때 우측부터 누마루(2칸), 대청(2칸), 방(2칸), 방(1칸) 순으로 배치했다. 사랑채 우측 날개는 누마루이고 좌측 날개는 방과 문이다. 《민족문화 대백과 사전》에 실린 1984년 문화재로 지정할 당시의 도면을 보면 지금의 工 자가 아닌 완전한 ㄷ자 형태이다. 여러 곳에서 이렇게 변형된 까닭을 확인하였으나 알 수 없었다. 사랑채가 工 자로 지어진 예는 그리 많지 않다. 조선시대 일부에서는 工 자 형태의 집은 불길하다 여겨서 금기했으나 이런 형태의 집이 가끔 보인다. 이곳에서 멀리 떨어지지 않은 보은의 선병국 가옥이 그러하다. 어찌 보면 工 자 형태의 평면은 집 규모를 늘리는데 적당하다. 대지만 넓다면 전후 툇집의 끝 칸을 더 늘려서 방을 드리는 것이므로, 통풍이나 채광이 안 되는 방이 없이 훌륭하게 집 규모를 넓힐 수 있다. 사랑채에는 변형된 부분이 더 있다. 누마루 반대편 돌출된 곳으로, 마지막 1칸은 현재 문이지만 도면에는 방으로 표기되어 있다. 문화재청 사이트에 소개된 사진 자료에도 집을 수리하기 전부터 문을 설치했던 것으로 보인다. 1984년 이후 문으로 바뀐 것인지, 처음부터 표기를 잘 못한 것인지 알 수 없다. 그 방향을 보면 분명 사랑마당에서 들어가고자 설치한 1칸 규모의 대문이다. 이렇게 사랑채 몸채에 문을 설치한 예는 지금까지 보지 못했다. 처음부터 도면 표기를 잘못했다면 이것이 중문일 가능성이 높다. 조선 말 남녀유별의 개념이 최고조에 달하였을 때 지은 집이라 모든 사람의 출입을 완전히 감시하기 위한 조치였을 것이다. 건넌방. 다락 벽과 부뚜막이 직접 보여 집의 완성도를 떨어뜨리는 것이 흠. 뒷방 문을 통해 본 사랑방. 공간을 넓게 활용한 전후 툇집 안채는 전면 6칸의 전후 툇집이다. 실의 쓰임새가 늘어나면서 홑집에서 전툇집 그리고 조선 후기에는 앞뒤에 퇴를 둔 전후 툇집으로 발전했다. 전후 툇집은 다양한 평면 구성이 가능하여 전후로 트인 2칸 방을 만들기도 하고, 앞에는 퇴를 두고 뒤에 골방을 둔 칸 반 규모의 방을 만들기도 한다. 또한 대청도 깊이가 2칸으로 만들어져 집 규모가 전반적으로 커진다. 소석고택도 19세기 말에 지은 집답게 전후 툇집이다. 부엌이 조금 좁은 느낌이 들기에 이 부분을 보완하고자 측면으로 반 칸을 늘렸다. 안채는 건넌방과 부엌의 전퇴 부분에 툇마루를 깔지 않고 후퇴하여 평면을 구성했다. 부엌은 후퇴칸과 처마 밑을 활용하여 비가 올 때도 밖에서 작업하도록 했다. 그러나 건넌방은 아래쪽에 아궁이를 설치하고 상부에 다락을 설치하였기에 전면에서는 창이 보이지 않고 다락의 벽과 부뚜막이 직접 보여 집의 완성도로 조금 떨어뜨린 것이 흠이다. 소석고택에서 빠뜨리지 않고 살펴볼 곳이 광채이다. 광은 최근에 복원한 것이지만 지금까지 보았던 광채와는 형태와 개폐 방식에서 차이가 많다. 보기 드물게 두 채로 이루어졌는데 지붕은 하나이고 광과 광 사이 간격은 45㎝ 정도이다. 쥐가 못 들어오게 하고 습기로부터 재물을 보호하고자 바닥을 땅에서 1자 내지 1자 반 정도 띄웠다. 벽은 판재로 만들고 기둥에 홈을 내어 위에서부터 끼우는 보편적인 방식을 택했다. 주변에 수많은 농지를 거느린 장원莊園답게 집을 누마루 형식으로 높게 올려 위압감을 느끼게 한다. 말할 수 없을 정도로 퇴락한 소석고택. 인근 주민이 마당을 채마밭으로 사용하고 있을 정도로 관리도 엉망이다. 담당 공무원도 별 관심이 없어 보인다. 안채 전경. 행랑채가 사라져 집터가 휑하게 느껴지는데 남아 있는 사랑채와 안채 모습으로 유추해보면 행랑채의 규모도 꽤 컸을 것으로 보인다. 문화재 관리 이대로 좋은가 소석고택을 돌아보면서 복원할 때 1920년 집이 소실되기 전 모습을 되살렸더라면 하는 아쉬움이 남았다. 부지에 비해 집이 너무 적게 남아서 전체적으로 휑한 모습이다. 중간 행랑채와 중문이 남았더라면 사랑채에 설치한 문의 성격도 분명해지고 소석고택을 초창하였던 사람이 이 집에서 지향하는 바를 조금 더 명확하게 느꼈을 것이다. 그러나 이제 그러한 점을 찾아볼 수 없게 되었다. 소석고택 소유주도 이곳보다 영동읍 근처에 자리한 규당고택(중요민속자료 140호)에서 주로 생활하여 집의 내력을 잘 모른다고 했다. 또한 소석고택 일부를 해체하여 규당고택을 짓는 데 사용했다고 한다. 초창 당시의 모습에서 많이 바뀌었으므로 현 소유주를 통해서 이전의 모습을 정확하게 추정하여 참맛을 살렸으면 하는 바람이다. 숭례문 화재 발생 후 찾은 소석고택을 바라보는 감회는 이전과 달랐다. 그동안 우리 문화재가 방치 상태에 놓였음을 뼈저리게 느꼈지만 숭례문 화재가 나고 보니 더욱 한심해 보였다. 소석고택은 낡았다는 말로 표현하기에 부족할 정도로 매우 퇴락한 상태이다. 마당은 인근 주민이 채마밭으로 사용하고, 늘 그랬듯이 보수 부분이 과거의 것과 재질과 기법에서 현격한 차이를 보인다. 대청에도 비닐장판을 깔아서 옛집의 맛이 사라졌는데 비닐은 바람의 소통을 차단하여 마루를 쉽게 썩게 한다. 한시라도 빨리 이것을 걷어 내야 하는데 문화재를 관리하는 군청 공무원조차 관심이 없어 보인다. 정면으로 보이는 것이 소석고택에서 반드시 봐야 할 광채다. 흔치 않게 45㎝ 간격의 두 채로 이뤄졌는데 지붕은 하나다. 쥐와 습기로부터 보호하고자 바닥을 땅에서 1자 내지 1자 반 정도 띄웠다. 평면도 (1984년) 글쓴이 최성호 1955년 8월에 나서, 연세대 건축공학과를 졸업했습니다. 1982년에서 1998년까지 ㈜정림건축에 근무했으며, 1998년부터 산솔도시건축연구소를 운영하고 있습니다. 현재 전주대학교 건축학과 겸임교수로 재직하고 있습니다. 저서로는《한옥으로 다시 읽는 집 이야기》가 있습니다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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고택을 찾아서, 금기를 깨고 실용을 택한 工 자형 평면구조, 영동 소석고택
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대자연 만끽하는 집 뉴질랜드 카랑가하케 하우스
- 젊은 부부는 광활한 자연 속에 가족이 농장 생활을 안전하게 누릴 수 있는 집을 짓길 바랐다. 집을 지을 때는 자연을 거스르지 않는 친환경적인 자재와 공법을 사용하길 희망했다. 설계를 맡은 메이크 아키텍츠 MAKE Architects는 건축 폐기물, 자동차 공해, 노동력을 최소화한 조립식 주택을 계획했고, 나흘 만에 기초를 완성했다. 진행&구성 이수민 기자자료제공 및 글 김철수(건축&인테리어 매칭 플랫폼 하우저 대표) 사진 데이비드 스트레이트 David Straight HOUSE NOTE위치 뉴질랜드 카랑가하게 KARANGAHAKE, NEW ZEALAND용도 단독주택건축구조 목구조건축규모 지상 1층건축면적 100㎡(30.25평)연면적 100㎡(30.25평)준공 2019년설계 메이크 아키텍츠 MAKE Architects NZ LTDwww.makearchitects.co.nzwww.instagram.com/makearchitectsnz시공 웰하우스 Welhaus 아름다운 협곡 옆 농지에 지은 집건축주 부부인 사라 Sarah와 제임스 James는 뉴질랜드 북섬 와이카토 Waikato 지방자치구역에 있는 소도시 와이지 Waihi 마을에 작은 농지를 구입했다. 부부는 이 농지에 딸아이와 함께 농장 생활을 만끽할 아늑한 보금자리를 짓길 원했다. 농지는 아름다운 협곡 ‘카랑가하게 Karanghake’와 최고의 절경 ‘카이마이 산맥 Kaimai Ranges’이 둘러져 있고, 트레킹 코스가 잘 만들어져 있는 곳에 위치했다. 설계는 오클랜드에 있는 메이크 아키텍츠 MAKE Architects가 맡았다. 부부는 메이크 아키텍츠에게 뉴질랜드의 하이킹 대피소 ‘트램퍼 오두막 Trampers huts’ 같은 미니멀 하우스를 지어 달라고 요청했다. 건축가는 부부의 바람과 효율성을 모두 충족시키기 위한 공간 설계와 주변과 잘 어우러질 외경 디자인에 고심했고, 조립식주택 전문회사인 웰하우스 Wellhaus와 협력해 지금의 카랑가하케 하우스를 완공했다. 주택의 북쪽에 위치한 게스트하우스. 평소에는 사무실로 사용하다 이 지역으로 여행 오는 이들에게 대여해 줄 게스트하우스로 활용할 계획이다. 주방에서 아웃도어룸쪽으로 바라본 모습. 아웃도어룸에 있는 귀여운 아이가 보인다. 주방과 아웃도어룸 사이에는 긴 복도를 기준으로 침실 2개와 욕실 1개를 배치했다. 거실과 주방, 식당은 일체형으로 구성했다. 세련된 모듈식 블랙 스틸 주방가구와 소박한 장작 벽난로로 공간을 완성했다. 사전 제작한 패널로 나흘 만에 골조 완성설계와 허가 과정에 약 6개월 정도가 소요됐지만, 주택의 기본 구조를 완성하는 데는 나흘 만이 걸렸다. 주택의 바닥, 벽, 지붕이 될 패널을 사전 제작해 플랫 팩 flat pack 형태로 현장으로 옮겨와 패널들을 조립해 완성했다. 그리고 외부 마감을 견고하게 접합하고, 창 설치와 가구 배치 등 실내 인테리어에 3개월 정도 더 걸렸다. 자재는 아보도 우드 Abodo wood(뉴질랜드의 오래된 목재회사)의 ‘툰드라 목재’를 사용했다. 툰드라 목재는 중앙 고원의 숲에서 혹독한 겨울을 지낸 나무로 조밀하며 안정적이다. 게다가 시간이 지날수록 은빛의 녹청이 나게 돼, 오래될수록 더 근사한 주택으로 변신시켜 주는 자재다. 모든 창문은 틸트 앤 턴 tilt-anad-turn 이중창으로 설치했다. 메자닌 공간은 친구를 맞는 응접실, 취미실 등 유연하게 활용하고 있다. 이 공간은 2개의 침실 위에 만들었다. 대자연을 담아내는 공간, 아웃도어룸공간은 침실 3개, 욕실 2개로 계획했다. 주택 공간은 아웃도어룸을 중심으로 일렬로 배치했다. 카이마이 산맥을 향하고 있는 주택의 남쪽은 사무실 겸 게스트하우스, 카랑가하케 협곡을 끼고 있는 북쪽은 거실-식당-주방-침실 1-욕실-침실 2를 배치했다. 집의 북쪽과 동쪽 면에는 길게 데크를 둘러, 모든 침실에서 야외로 자유롭게 오갈 수 있도록 했다. 친구들과 가족들이 방문할 때 사용할 응접실은 메자닌 Mezzanine으로 마련했다. 메자닌이란 건물 1층과 2층 사이에 있는 라운지 공간을 의미하는 이탈리아어로, 영어로는 안트러솔 Entresol이라 하고 우리나라 말로는 1층과 2층 사이에 만들어진 작은 층 ‘중 2층’을 뜻한다. 아웃도어룸은 한쪽으로는 완벽한 숲의 전경을, 다른 한쪽으로는 농장의 풍경을 담을 수 있는 매력적인 공간이자, 계절에 따라 풍경을 연계해내는 아름다운 전환 공간이다. 아웃도어룸의 동쪽과 서쪽에는 날씨에 따라 자유롭게 개폐할 수 있는 미닫이 헛간 문을 달았다. 카랑가하케 하우스는 아웃도어룸을 기준으로 본관인 주생활 공간과 별관인 게스트하우스로 나뉜다. 아웃도어룸은 한쪽으로는 완벽한 숲의 전경을, 다른 한쪽으로는 농장의 풍경을 담을 수 있는 매력적인 공간이다. 이 공간에는 미닫이 헛간 문을 달았다. 언덕 꼭대기에서 불어오는 바람을 막아주는 역할을 한다. 자연을 지키고, 자연과 더불어 사는 삶지난해 카랑가하케 하우스가 완공된 뒤, 제임스 부부와 어린 딸은 함께 카랑가하케 협곡, 와이타웨타 Waitawheta 강, 카이마이 산맥을 누리며 산악자전거를 타고, 하이킹을 하며 대자연을 만끽하고 있다. 그리고 뉴질랜드 10억 그루 나무 심기 프로젝트에 동참하며 자연과 함께하는 삶의 중요성, 가족과 함께하는 시간의 소중함을 다시금 깨달으며 자연을 지키고, 자연과 더불어 사는 삶을 보내고 있다. 카랑가하케 하우스는 끝없이 펼쳐진 초원과 푸른 하늘을 만끽할 수 있는 고원에 자리하고 있다. 사전 설계해 바닥과, 지붕, 벽 패널을 미리 제작한 뒤 4일 만에 현장에서 조립한 집이지만, 집 전체에 걸쳐 통풍이 잘 되도록 개구부를 배치하는 등 패시브하우스 스타일의 환기 시스템까지 갖췄다. 집의 북쪽은 데크가 둘러싸고 있으며 카랑가하케 협곡의 전망을 즐길 수 있다. 주택의 야경 내부 모습. 메이크 아키텍츠 MAKE Architects NZ LTD뉴질랜드 오클랜드에 위치한 건축사사무소. 건축 및 건설 분야에서 20년 경력의 건축가 마틴 바니 Martin VARNEY를 주축으로 운영되며 심플하고 간결한 설계로 누구나 쉽게 이해할 수 있는 건축물을 지향한다. 특히 건축물이 지어질 부지의 특성과 기능성을 염두에 두고 건강과 자연을 고려한 설계를 제안한다. 64-09-973-5338 studio@makearchitects.co.nz www.makearchitects.co.nz 김철수(하우저 houser 대표)주거 종합 정보 플랫폼 업체 ‘하우저’를 운영한다. ‘건축과 예술의 아름다움은 지속성이 있다’는 믿음으로 중개 서비스를 진행한다. 건축·인테리어·가구·제품 등 각 분야의 파트너들을 보유하고 있어, 고객 요청에 맞는 전문 업체를 선택해 맞춤형 공간 디자인을 제안한다. 010-9851-0815 imhomestory@gmail.com www.thehouser.com 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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정겹고 친근한 고향집 닮은 연천 목가삼간木家三間
- ‘목가삼간’은 세 아이와 부부를 위해 지은 작은 목조 주택이다. 아이들이 독립한 먼 미래에도 편안한 마음으로 쉬이 찾고 싶은 집, 함께 누리고 싶은 집, 자연을 벗 삼아 자랐던 집, 그런 ‘고향집’이 되었으면 하는 바람을 담아 지은 집이다. 진행&구성 이수민 기자 글 허길수(건축사사무소 리얼랩 도시건축 소장) 사진 허완 작가 ※ 기사 하단에 이 주택과 관련된 인터뷰와 영상을 링크시켰습니다. 자세한 사항이 알고 싶으시면 영상을 클릭해 주세요. HOUSE NOTEDATA위치 경기 연천군 군남면지역/지구 계획관리지역, 제한보호구역건축구조 목구조건축규모 지상 1층, 다락대지면적 599.00㎡(181.19평)건축면적 115.38㎡(34.90평)건폐율 19.26%연면적 115.38㎡(34.90평)다락 28.00㎡(8.47평)용적률 19.26%설계기간 2018년 10월~2019년 2월공사기간 2019년 2월~6월설계 건축사사무소 리얼랩 도시건축 02-318-4001 www.reallab.kr시공 건축주 직영 MATERIAL외부마감 지붕 - 컬러강판벽 - 적고벽돌, 탄화목 루버바닥 - 적고벽돌내부마감 천장 - 친환경 페인트 + 실크벽지벽 - 친환경 페인트 + 실크벽지바닥 - 온돌마루계단실 디딤판 - T38 오크 집성목난간 - T30 오크 집성목단열재 지붕 - T200 연질 우레탄 나등급 + Enercor R4(열 반사 방투습지)중단열 - T100 연질 우레탄 나등급 + Enercor R4(열 반사 방투습지)외단열 - T70 PF보드 가등급(준불연)내벽단열 - R11 글라스울창호 로이 3중유리 PVC 시스템창호(이건창호)현관 단열 스틸도어조명 국제조명난방기구 콘덴싱 가스보일러 목가삼간은 논밭으로 둘러싸여 대지의 경계조차 한계 지어지지 않는 농가주택으로, 목조로 이루어진 세 칸의 거실, 다락 공간을 중심에 둔 작은 집이다. 아이들이 중심에 있는 농가 주택어느 날, 연천의 한 주택을 설계해드린 건축주에게 연락이 왔다. “연천을 고향처럼 여기며 살아온 내외분이 있는데, 저희 집을 보시곤 건축가님을 소개해달라고 하셨어요.” 건축가가 설계한 누군가의 집을 보며 자신의 집을 상상하고, 그 상상을 실현해주길 바라는 마음으로 설계를 의뢰한 사례였다. 의뢰인 부부는 오랜 기간 교육 분야에 종사해온 이유에서였을까, 그들이 생각하는 ‘집’의 중심엔 아이들이 있었다. 일례로 부부에게 거실 공간에 대한 생각을 물었을 때다. “거실은 음악을 즐기는 세 아이의 피아노 선율이 머물며 울려 퍼지는 공간, 각자의 공간에서 컴퓨터를 하고, 책 읽는 시간을 편안하게 즐기면서 늘 소통이 가능한 공간, 좁지만 작은 계단이 재미나게 연결된 공간, 사계절의 빛과 바람을 품은 ‘자연’을 오롯이 느낄 수 있는 공간이었으면 좋겠습니다.” 거실은 남북으로 외부 데크를 길게 확장했다. 그 덕에 거실은 막힘없이 외부와 교감하는 중심 공간으로 완성됐다. 세 칸으로 이루어진 기둥보의 모듈은 공간을 분절하고 통합하는 일종의 내재된 질서다. 이 질서는 주방, 사랑방 등으로 연속해 공간이 흐르게 하기 위함이다. 중목구조는 다락을 구성하면서 거실의 볼륨을 형성한다. 흔한 농지에 지은 ‘돌아오고 싶은 집’목가삼간은 나무로 지은, 농지 한가운데 위치해 있는 농가주택이다. 큰 대로변을 따라 넓게 펼쳐진 논밭 사이에 덩그러니 자리 잡고 있던 대지는 지형의 높낮이도, 별다른 지형지물도, 한계 지어지는 것 하나 없는 흔한 ‘농지’였다. 그야말로 자연과 거주자의 행위와 관계만이 유일한 단서였다. 계획함에 있어, 땅이 어떠한 경계도 한계도 주지 않는다는 것은 장점이자 단점이다.세 아이를 둔 부부는 이 작은 집이 아이들이 독립한 먼 미래에도 편안한 마음으로 쉬이 찾고 싶은 집, 함께 누리고 싶은 집, 자연과 함께 자랐던 추억이 있는 집, 그런 ‘고향집’이길 바랐다. 부부는 건강하고 따뜻한 목조주택이 지닌 장점들을 잘 살린 소박한 집을 원한다며, 작지만 개방감 있는 공간에는 바람이 쉬이 드나들고, 빛의 흐름이 내부 곳곳에 드리우고, 공간 하나하나가 자연과 교감하길 꿈꿨다. 거실과 명확히 공간 구분한 주방과 식당. 거실에서 다락으로 이어지는 볼륨 덕에 상부 창을 내어 채광에 불리한 주방과 식당에 빛을 들였다. 부부 침실. 주방과 부부 침실 사이, 거실과 면한 자리에 작은 사랑방을 두었다. 이 방은 손님방, 다실, 부부만의 쉼터로 사용하기 위해 계획했다. 한옥 닮은 튼 ‘ㅁ’자 구조기본적으로 남향으로 트여있는 ‘ㅁ’자 구조를 따랐다. 자연을 대하는 우리 전통 주거 형식처럼, 외부공간과 다양하게 관계하는 평면계획을 했다. 이는 곧 외부로 열린 마당을 감싸 안은 듯 구성하는 것으로 이어졌다. 북서쪽을 등진 ‘ㄱ’자 형태를 띠면서도 동쪽에 작은방을 배치해 마당 공간을 감싸 안았다. 안방과 주방의 볼륨과 작은방 볼륨으로 이뤄진, 두 개로 분절된 매스를 세 칸으로 이뤄진 거실(상부 다락)로 엮어내고, 사랑방으로 연결했다. 세 칸의 거실 공간은 남북으로 외부 데크를 확장해, 막힘없이 외부와 교감하는 중심 공간으로 계획했다. 이는 대청을 중심으로 한 전통 한옥의 모습과 닮아있다. 다락으로 향하는 계단은 아름다운 곡선으로 시선을 이끈다. 다락으로 높은 층고와 볼륨감을 갖게 된 목가삼간은 상부창을 두어 자연의 밝은 빛을 실내로 끌어들인다. 다락의 외관은 목재 탄화목을 오픈 조인트로 구성했다. 덕분에 가볍지만 매스감을 살린 미려한 외관으로 완성됐다. 오픈 조인트 공법은 판재 사이를 오픈시킴으로 건축물을 살아 숨 쉬게 한다. 통풍이 쉽고, 온도 변화 적응을 도와 습기나 결로 방지 효과가 있다. 목구조로 이루어낸 질서 세 칸으로 이뤄진 기둥 보의 모듈은 공간을 분절하고 통합하는 일종의 ‘내재된 질서’다. 이 질서는 내부 공간을 구성하는 구조이자 주방에서 사랑방, 부부 침실까지 공간이 연속적으로 흐르게 하는 일종의 ‘장치'다. 채와 칸으로 나누어진 거실, 다락의 볼륨은 서쪽, 동쪽의 두 매스를 서로 엮기도 하고, 구분 짓기도 하며, 채광에 불리한 주방과 다락에 빛을 들이는 기능도 한다. 1층 중목구조는 다락을 만들고, 상부 오픈된 거실의 공간과 긴 창을 통해 개방감을 극대화하는 역할을 한다. 이러한 질서는 계단과 욕실에서 그 질서가 전환된다. 부부가 가장 빈번히 쓰는 주방과 거실, 거실과 안방 사이에는 일종의 작은 ‘사랑방’을 두었다. 이 작은 공간은 안방과 주방 사이, 주방과 거실 사이에 구성돼, 때에 따라 차를 마시는 다실로, 손님방으로, 아이들과 작은 거리를 둔 부부만의 쉼터로 쓰일 수 있도록 계획했다. 또 사랑방은 기둥, 보로 구성된 세 칸의 거실부 구조의 수평 횡력을 견뎌내는 전단 벽의 역할을 맡는다. 1층 벽돌 벽면은 안으로 들인 사이 공간으로 분절시켜 목재 루버로 구분해 내부를 간결하지만 무게감 있는 공간으로 완성한다. 외부 데크는 대청을 중심에 두고 배치된 전통 한옥의 모습을 차용해 구현했다. 남향의 트여있는 ‘ㅁ’자 집 구성을 따랐다. 서쪽 대로를 등에 지고, 북쪽에서 진입하는 기본 평면 형태를 띤다. 목재로 세운 숨 쉬는 주택다락은 외장용 탄화목을 오픈 조인트로 구성해 가볍지만 재료의 질감을 그대로 살렸다. 1층 벽돌 벽면은 분절된 내부 공간에 따라 구성돼 외장 탄화목과 구분되며, 내부 공간이 간결하면서도 묵직하게 읽힐 수 있도록 했다. 목재 루버로 구성된 사이 공간은 내부를 외부로, 외부를 내부로 확장하는 전이공간이다. 자연 재료로 구성된 외부 벽면을 따라, 전면 데크와 마당이 내부의 각 실과 연결돼 연속되며 확장되도록 계획했다. 목재는 집을 세우는 구조의 주재료이자 천연 마감재다. 이것은 어떤 재료로도 대체할 수 없는 목구조만의 장점이다. 경량 목구조인 외벽은 연질우레탄 단열재로 이뤄졌다. 내·외부 마감으로 전통적인 건축 재료인 벽돌과 나무를 사용해, 긴 호흡을 통해 풍화하며 사람과 교감할 수 있는 자연적 재료의 특질을 살렸다. 해가 진 뒤 바라본 주택의 외경. 농지 한가운데 위치해 운치를 더하고, 포근함마저 전한다. 허길수(건축사사무소 리얼랩 도시건축 소장)성균관대학교 건축도시디자인학 석사 후, 솔토지빈건축사사무소 등에서 실무를 했다. 건축과 지역의 시대적 현안들을 인문, 역사, 문화 등 다양한 사회적 눈높이로 들여다보고, 전문성과 현장성을 바탕으로 한 건축적 실험들을 실천해오고 있다. ‘전환시대’로부터 요구되는 건축가의 사회적 역할을 고민하고, 이를 바탕으로 지역과 사회가 교차하는 ‘중간자’로서 작업하고 있다. 2019 대한민국목조건축대전에서 도이헌禱爾軒으로 최우수상을 수상하는 등 4차례 대한민국 목조건축대전에 수상한 바 있으며, 경기 성남시 공공건축가로 활동하고 있다. 02-318-4001 www.reallab.kr heogilsu@gmail.com [월간전원주택라이프] 전원주택_연천 목조주택_건축사사무소리얼랩도시건축 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr ※무분별한 악성 댓글, 인신공격, 허위성 댓글, 기사와 관계 없는 광고성 댓글은 사전 고지 없이 삭제될 수 있습니다.
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정겹고 친근한 고향집 닮은 연천 목가삼간木家三間
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고향에 지은 지중해풍 외관의 당진 목조주택
- 서해가 가까운 충남 당진 안에서도 바람 한 점 불지 않는 아늑한 곳에 자리한 주택이다. 뒤로는 야트막한 산이 있고 정면에는 저수지가 있는 배산임수背山臨水한가로운 터에 놓였다. 건축주가 부모님과 함께 전원생활을 할 요량으로 올렸다. 주택은 넉넉한 크기의 여유로움에 지중해풍으로 장식해 화사한 멋을 더했다. 글 사진 전원주택라이프 편집부 건축정보위치 충남 당진시 송산면 당산리건축형태 복층 경량 목조주택대지면적 2899.0㎡(876.9평)건축면적 209.8㎡(63.4평)외벽재 스터코 플렉스, 벽돌, 인조석지붕재 스페니쉬 기와내벽재 실크벽지난방형태 기름보일러설계 및 시공 ㈜나무와좋은집 031-971-4818 www.letsgowood.com 건축주 박철중 씨는 나고 자란 당진을 떠나 오랜 시간 타지에서 지내오다 사업차 고향 땅을 다시 밟게 됐다. 자녀가 둘이나 있지만 장성한 대학생이라 귀향에는 별 어려움이 없었다. 자녀는 독립해 서울에서 자취 중이라고 한다. 오랜만에 돌아온 고향에 적응하는 일은 생각보다 수월했다. 부모님을 비롯한 많은 친척이 당진에 터를 잡고 있던 터라 박 씨의 귀향을 크게 반겼고 이들은 주택을 짓는 데에 적잖은 도움을 주기도 했다. 건축에 있어 특히 아버지 도움이 컸다. 대목수 출신인 박철중 씨 아버지는 먼저 풍수를 고려해 부지를 정했다. 바다가 인근에 있어 바람의 세기가 만만치 않은 당진이지만 주택이 자리한 이곳은 그렇지 않다. 정상이 손에 잡힐 듯 야트막한 산이 뒤를 받치고 정면으로는 저수지가 있어 시야가 먼 곳까지 훤히 뚫린다. 배산임수背山굢水 터에 훌륭한 전망을 지녔으니 최상의 전원주택지라 해도 지나치지 않을 듯하다. 언뜻 보면 외진 곳에 자리한 듯해도 차를 타면 시내까지 10분이면 닿을 수 있어 생활 여건도 나무랄 데 없다. 박철중 씨는 "아버지가 이렇게 산과 지형이 함지박처럼 주택을 둘러싸고 있는 곳이 좋은 터라고 하시더라고요. 개인적으로는 풍수도 풍수지만 주위로 농지가 많아 자연환경이 좋다는 게 큰 장점이에요." 주택을 완공한 이후 건축주는 눈코 뜰 새 없이 바쁜 날을 보내고 있다. 2689.2㎡(814.9평)에 달하는 정원 공사를 마무리하는 일이 여간 만만치 않을뿐더러 부모님이 거주할 방을 마련해야 하기에 온전한 주택이 모습을 드러내기까지 시간이 꽤나 걸리고 있다. 건축주는 완전히 자리가 잡히면 부모님과 합가할 예정이다. "저희 부부 두 사람이 생활하기에는 60평은 큰 규모지만 부모님을 고려해 그렇게 했어요. 고향에 내려왔으니 함께 살아야지요. 주방과 식당은 주택 전면에 있지만 건축주 아내의 의견에 따라 닫힌 공간으로 자리한다. 벽에 은은히 녹아든 액자와 주방에 놓인 아담한 미니 화분. 주택 외관 디자인과 자연스레 연결되는 지중해풍 거실. 서로의 사생활을 존중하다 대목수였던 아버지의 영향으로 골조는 두말할 나위 없이 목재로 결정했다. 북미식 목조주택을 짓고 싶었던 건축주는 시공 경험이 많은 시공사를 찾다 ㈜나무와좋은집 이영주 대표를 만나고는 바로 계약을 맺었다. 특히 나무와좋은집에서 지은 교하 주택을 보고는 너무 마음에 들어 우리 집도 이렇게 지어 달라고 요구했다고 한다. 나무와좋은집 이영주 대표는 "교하에 지은 주택을 보고 마음에 들어 하기에 외부 디자인 큰 줄기를 비슷하게 잡았어요. 북미식 목조주택에 지중해풍을 믹스한 것으로 건축주와 대화가 잘 통해 시공이 수월했어요"라고 말했다. 스터코 플렉스와 벽돌로 마감한 외부는 지중해풍 아치형 현관으로 인해 한층 더 이국적인 느낌이다. 현관을 들어서면 오른쪽으로 거실과 부모 방이, 왼쪽 전면으로 주방/식당과 안방이 자리한다. 2층은 서재와 방이다. 애초 설계할 땐 노부모와 건축주 부부가 각각 1, 2층을 따로 사용하려 했지만 층을 구분하면 서로의 생활이 단절될 것 같아 서재를 2층으로 올리고 모든 방을 아래로 내렸다. 대신 동선을 멀리 잡아 사생활은 유지되도록 했다. 안방과 부모 방을 좌우 가장 끄트머리에 배치한 까닭이다. 주방은 왼쪽 전면에 자리 잡고 있지만 닫힌 공간이다. 외부에서 주방이 보이는 게 싫어 일부러 닫힌 구조로 만들었다고. "살림을 오래 한 주부들은 공감할 거 같은데 밖에서 요리하는 모습이 훤히 보이는 게 싫더라고요. 개방형 부엌이 보기엔 좋아도 거실과의 구분이 모호해지는 것 같아 불편하고요." 건축주가 집무를 보거나 서울 사는 자녀가 내려와서 묵고 가는 2층. 건축주는 사업차 귀향했지만 전원생활에 대한 애착이 커 보였다.아직 입주한 지 얼마 안 돼 모르는 부분이 많지만 부모님이 오랜 시간 농사를 지어왔기 때문에 텃밭 가꾸는 요령부터 하나하나 배워나갈 생각이다. 벌써 마당 앞엔 넉넉한 크기의 밭이 가지런히 정리돼 있었다. "아직 본격적으로 농사를 시작한 건 아니지만 의욕은 앞서 있어요. 주변 친지들이 아직 고생을 안 해봐서 밭 일구고 잡초 뽑는 일이 얼마나 힘든지 모른다며 웃으시지만, 이왕 하는 거 부지런히 해봐야지요." 저수지엔 생태공원이 들어설 예정이라고 한다. 생태공원이 생긴다는 건 그만큼 공기 좋고 깨끗한 곳이라는 뜻일 게다. 공원이 마련되면 산책로도 생기고 조금은 휑한 이곳에도 싱그러운 바람이 불지 않을까 기대된다. 깨끗하게 정리한 주택 진입로. 주택 측면으로 야트막한 산이 보인다. 보기 좋게 정리된 가지런한 텃밭. 주변은 개발이 안 돼 있어 청정지역이나 다름없다. 아치형 현관이 지중해풍을 더한 외관. 나무와좋은집 시공 사례 더 보기 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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고향에 지은 지중해풍 외관의 당진 목조주택
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아내 몰래 땅 사서 지은 나주 주택
- 간절한 마음에 발현된 무모한 용기라고 해야 할까. 건축주는 전원주택에 살고 싶은 욕망에 아내 몰래 무작정 땅부터 구입했다. 결말은 희극이었다. 땅값이 많이 올라 뜻하지 않은 재테크에 성공했고, 집 짓고 살아보니 가족 모두가 만족하고 있다. 글 사진 박창배 기자 HOUSE NOTEDATA위치 전남 나주시 금천면 석전리지역/지구 농림지역, 생산관리지역, 자연취락지구건축구조 경량 목구조대지면적 543.30㎡(164.35평)건축면적 92.37㎡(27.94평)건폐율 17.00%연면적 135.63㎡(41.03평) 1층 91.67㎡(27.73평) 2층 43.96㎡(13.30평)용적률 24.96%설계기간 2018년 10월~2019년 1월공사기간 2019년 4월~7월건축비용 2억 3000만 원(3.3㎡당 560만 원)설계 도시와집 건축사사무소시공 ㈜더일공일 02-534-0901 www.the101.co.kr MATERIAL외부마감 지붕 - CS기와 네일(진흥인터내셔날) 벽 - 그래뉼(테라코코리아) 데크 - 현무암 판재(30T)내부마감 천장 - 실크벽지(LG하우시스) 벽 - 실크벽지(LG하우시스) 바닥 - 강마루(동화자연마루)계단실 디딤판 - 고무나무집성판재 난간 - 평철 난간단열재 지붕 - 에코배트 R37(크나우프) 외단열 - 비드법 2종 1호(나라케미칼) 내단열 - 에코배트 R21(크나우프)창호 A1창호 블랙(서현아이비엠)현관 LSFD 센스체크 그레이(성우스타게이트)조명 렉스조명주방기구 유로8000(한샘)위생기구 대림바스난방기구 가스보일러(린나이) “국경의 긴 터널을 빠져나오자, 설국이었다.” 가와바타 야스나리의 소설《설국》의 첫 문장이 떠올랐다. 나주 금천지구 전원마을에 자리한 집을 취재하러 간 날은 가을색이 제법 물든 10월 6일 휴일이었다. 나주시로 접어들어 내비게이션 안내를 받으며 가다 보니 높은 빌딩들이 즐비한 도심가였다. 목적지까지 남은 거리는 1㎞ 남짓. 주소를 잘못 찍었나 하는 의심이 들 무렵, 굴다리를 통과하자 새로운 풍경이 펼쳐졌다. 노랗게 익은 벼들이 황금빛으로 수놓은 넓은 들녘에 예쁜 집들이 들어선 말 그대로 그림 같은 전원마을이 눈에 들어왔다. 농어촌공사가 개발, 분양한 금천전원마을이다. 7만 7745㎡(2만 3518평) 규모로 55필지에 단독주택 53세대, 타운하우스 23세대 등 총 76세대를 분양했는데, ㎡당 평균 분양가가 22만 823원이었다. 15개 공공기관이 입주하는 광주전남혁신도시가 바로 옆에 있고, 빛가람 혁신도시 진입로인 49번 국도를 끼고 있어 교통이 편리하고 혁신도시의 각종 편의 시설과 문화시설을 함께 공유할 수 있는 프리미엄을 안고 있다. 나주시 금천면에 조성된 금천전원마을에 자리한 집. 전면도로 측에 배치한 현관은 바로 실내가 들여다보이는 일이 없도록 하기 위해 작은 알코브를 두어 한번 꺾어서 실내로 들어갈 수 있도록 했다. 아내 몰래 땅부터 구입건축주는 2011년 5월에 금천전원마을 단독주택 부지 545.46㎡(165평)을 3.3㎡당 73만 원에 구입했다. 아내와 상의 없이 일단 저질렀다고 한다. “아파트에 살면서 늘 마당 넓은 집에서 텃밭을 일구며 여유로운 생활을 꿈꿨어요. 때마침 농어촌공사에서 시행하는 전원마을 분양하는 광고를 보고는 이거다 싶었죠. 분양가도 저렴하고 세제혜택 및 인센티브도 좋은 것 같았거든요. 아내에게 동의를 구하자면 시간이 걸릴 것 같아 일단 저질렀습니다.” 건축주는 대학교를 졸업한 후 소방관으로 3년, 개인회사에 1년 근무하다가 시험을 통해 다시 경찰 공무원으로 들어갔다. 첫 부임지가 나주였고 30년 근무하고 2018년 12월 31일 정년퇴직할 때까지 나주에서 근무했다. 건축주에게 나주는 제2의 고향이란다. “전남 화순에서 태어나 중학교까지 다니고 광주에서 고등학교와 대학교를 나왔어요. 경찰이 되고는 광주에서 나주로 출퇴근하면서 30년이란 세월을 보냈어요. 나주는 눈 감고도 훤할 정도이고 웬만한 사람은 다 알 정도로 친숙해요. 저에겐 제2의 고향인 셈이죠. 그래서 노후를 나주에서 보낼 생각을 하고 있었어요.” 건축주는 몸은 아파트에서 살았지만 마음은 늘 전원주택에 있었다고 한다. 하루라도 빨리 전원주택을 짓고 싶었지만 집 지을 부지를 마련해 놓았다는 거에 위안을 삼았다. 퇴직 시기가 가까워지면서 아내를 어떻게 설득할까에 대한 고민이 동반됐다. 막상 현실로 닥치자 이실직고를 할 수밖에 없었다. 아내는 살짝 볼멘소리를 한차례 내뱉으면서도 흔쾌히 승낙을 했다고. “퇴직 1년 전에 집 짓고 싶다고 말하면서 부지를 구입해놓았다는 사실을 밝혔죠. 아내가 놀라기는 했지만 나주가 광주에서 15분 거리이고 또 땅값도 많이 오르다 보니 잘 넘어갔어요.(웃음)” 1층 거실 소파에 앉으면 전면 창으로 시골 풍경이 한눈에 들어와 전원의 여유를 한껏 느낄 수 있다. 주방에서 본 거실. 밝고 화사한 대리석 아트월로 마감해 고급스러워 보인다. 주방과 식당. 디자인이 독특한 타일이 인상적이다. 미색 칼라가 은은하게 포인트 역할을 하고 어두운 색상의 하부장이 주방공간에 무게감을 준다. 1층 안방. 전체적으로 밝고 깨끗한 분위기를 연출했고, 방마다 온도조절기와 조명 일괄소등장치를 설치했다. 1층 화장실. 베이지 톤을 베이스로 밝고 깨끗한 분위기를 연출했다. 2층으로 올라가는 계단. 2층 계단실. 은은한 조명과 블랙 포인트가 어우러져 따뜻하면서 차분해 보인다. 2층 딸 방. 1, 2층 각 방들은 남측으로 배치했다. 2층 아들 방에서 본 모습. 2층 화장실. 2층 베란다. 남향의 햇살과 확 트인 전망을 확보했다. 집 짓기는 부부가 함께집 짓기부터는 부부가 함께 했다. 퇴직 1년을 앞두고 시공사를 물색하고 전문 잡지를 스크랩하면서 가닥을 잡아나갔다. 분양받은 부지가 시에서 추진하는 사업이었기에 기반 공사가 풀 옵션으로 돼 있는 상태여서 건축만 하면 되는 상황이었다. 마땅한 시공사를 찾는 게 쉽지 않았다. 여러 군데 알아봤으나 지방의 경우 영세한 업체들이 많아서 조심스러웠다. 금천전원마을을 둘러보면서 마음에 드는 집을 찾아가 시공사를 알려달라고 요청했다. 그렇게 인연이 닿은 시공사가 더일공일이었다. “막상 집을 짓기로 하고 시공사를 선정하려니 고민이 많이 되더군요. 여러 고민 끝에 이웃집을 찾아가 시공사를 추천받기로 했죠. 그래서 더일공일과 연을 맺게 됐는데, 집 짓는 동안 수월했어요. 저희 의견을 적극적으로 반영했고, 공사 진척도 빨랐어요. 일이 체계적으로 척척 진행되는 느낌이었죠.” 집은 친환경 소재의 목재주택으로 선택했다. 부부는 당초 계획보다 창을 추가하고 공간을 넓게 빼달라고 요구했다. 이에 주방, 드레스룸, 창고에 창이 추가됐다. 인테리어 소품은 아내가 직접 골랐단다. “남편이 집을 짓겠다고 했을 때 당혹스럽긴 했어요. 광주에서 31년 동안 살아왔는데, 아무리 가까운 거리라고 해도 이사를 한다는 게 썩 내키지는 않았거든요. 살고 있는 아파트에 대한 불만도 없었고요. 그런데 막상 집을 짓기로 하고 직접 나서다 보니 재미있더군요. 가구, 타일, 벽지, 문, 몰딩 등의 인테리어 소품은 남편과 함께 서울에 가서 여러 제품을 비교해가면서 직접 골랐어요. 지금은 아주 만족스러워요.” ‘백문이 불여일견, 백견이 불어 일행’이라 했다. 백 번을 듣는 것보다는 한번 보는 게 낫고, 백 번을 보는 것보다는 한번 행하는 게 낫다는 의미다. 보고 듣는 것과 직접 경험하는 것과는 확연한 차이가 있기 마련인데, 건축주 부부는 공기 좋은 곳에 소위 웰빙하우스를 짓고 살면 여러 가지로 좋다는 얘기를 많이 들어왔지만 직접 경험을 해보니 그 이유를 알 것 같다고 한다. “아내는 수년 전부터 갱년기가 와서 잠을 설쳤는데, 여기에 살고부터는 숙면을 취하고 있어요. 아들은 아토피가 있었는데 이 또한 말끔히 나았죠. 저도 아파트에 살면서 주차 문제와 층간 소음이 늘 신경 쓰였는데, 이제는 몸도 마음도 아주 편해졌습니다.” 주택은 단지의 남쪽 끝에 앉혀져 있고, 남쪽 면의 농지와 3m 레벨 차이가 나며 전면도로와는 평탄하게 이어져 있다. 대지의 조건 자체가 주택의 배치와 내부 실을 구성하는 핵심적인 요소로 작용해 남향으로 나란히 거실과 주방을 배치하고, 그 앞으로 데크를 두어 잔디가 깔린 마당과 자연스럽게 연결되도록 했다. 남측을 향해 동서로 긴 주택의 모습은 전면의 도로로부터 각 실과 마당을 가려 프라이버시를 보호해준다. 더일공일 시공 사례 더 보기 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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아내 몰래 땅 사서 지은 나주 주택
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울엄마 아파트 탈출기 영광 주택
- 신록의 계절, 황톳빛 속살을 드러낸 너른 밭을 바라보며 오도카니 자리 잡은 영광 주택. 흙에서 손을 놓지 못하는 어머니가 여생을 편안하게 보냈으면 하는 염원을 담아 아들이 정성껏 지어드린 주택이다. 모던하고 심플한 스타일로, 연면적(36.47평)에 비해 훨씬 더 크게 보이고 짜임새 있는 실내·외 공간구성, 유지 관리하기 편한 자재 적용 등이 눈길을 끈다.글 윤홍로 기자 | 사진 백홍기 기자 취재협조 ㈜케이엠그룹 HOUSE NOTEDATA위치 전남 영광군 영광읍 학정리 지역/지구 계획관리지구건축구조 경량 목구조대지면적 330.00㎡(99.82평)건축면적 87.63㎡(26.50평)건폐율 26.55%(법정 40%)연면적 120.58㎡(36.47평) 1층 87.63㎡(26.50평) 2층 32.95㎡(9.96평)용적률 36.53%(법정 100%)설계기간 2018년 10월~2019년 1월공사기간 2019년 2월~4월건축비용 약 2억 원(조경공사 제외)설계 및 시공 ㈜케이엠그룹 http://www.kmgcons.com1566-0496 / 031-326-0489 영광에서 나고 자라 시집가서 가정을 이루고 1남 1녀를 낳아 남부럽지 않게 키운 어머니. 그후 고향인 영광을 떠나 광주의 상가주택에서 딸 가족과 함께 살면서 줄곧 손주들을 보살폈다. 어느덧 손주들이 자라 더는 손길이 필요하지 않자, 어머니는 광주에서 고향인 영광까지 30, 40분 거리를 오가며 소일삼아 농사를 지어왔다. 어느덧 올해 일흔의 나임에도 어머니는 흙냄새가 좋다며 흙에서 손을 놓지 못한다. 이러한 어머니의 마음을 헤아린 아들이 어머니에게 100세까지 편안하게 살기를 바라며 밭 한쪽에 단아한 주택을 정성껏 지어드렸다. 마을로 진입하면서 바라본 주택 좌측면과 전면, 선과 면으로 이러진 모던하고 심플한 스타일이다. 주택은 농지 675평 중 대로에서 떨어진 끄트머리 땅 100평을 잘라 대지로 지목변경해 앉혔다. 아들이 경량 목구조를 선택한 이유는 겨울에 따듯하고 여름에 시원한 건강하고 쾌적한 주거 공간으로 연로한 어머니가 살기에 적합했기 때문이다. 설계·시공은 ㈜케이엠그룹(대표이사 이동영)에 맡겼는데 부설기술연구소를 운영하고 벤처기업인증을 받은 곳으로, 2011년부터 단독(전원)주택 CM & PM 업무를 진행해 노하우가 풍부한 데다 지난해부터 외주가 아닌 직접 설계·시공을 진행하기에 건축비에 거품이 없다는 이유에서다. 무엇보다 설계를 진행하는 건축사는 물론 시공 소장도 건축학 전공자라 퀄리티 면에서 더욱 믿음이 갔다. 설계 시 요구한 사항은 모던하고 심플한 스타일의 단열성과 관리성이 좋은 주택이다. 화이트 톤 위주로 화사하게 디자인한 현관. 실용성과 안전성을 배려해 좌우 벽면에 넉넉한 수납장을 만들고 중문 앞에 경계석을 설치했다. 거실에서 좌측 안쪽 깊숙이 배치한 안방을 잇는 복도. 천장 부분을 무절 루버로 마감해 분위기가 한결 따듯하다. 편리성 경제성 쾌적성, 삼박자 갖춘 집대지는 삼각형에 가까우며 전면은 밭에, 좌측면은 약간 레벨 차를 두고 마을 도로에, 우측면은 사도私道에 접한다. ㈜케이엠그룹은 주택을 도로면에 인접한 북측 가까이 최대한 남향으로 배치하고 도로에서 진입하기 편리한 좌측 전면을 주차장으로, 뒤쪽 자투리땅을 텃밭으로 계획했다. 정면에서 바라본 주택 모습은 아들의 바람대로 최대한 모던하고 심플하게 보이도록 난간[Parapets]을 세워 지붕을 숨기고 사선을 배제한 채 수직과 수평선만 노출시킨 형태다. 여기에 외장재인 세라믹 사이딩의 명도를 달리해 밋밋한 분위기를 상쇄하면서 모던한 분위기를 한 단계 더 끌어올렸다. 공용 공간과 최대한 거리를 두고 배치한 안방. 방문 안쪽과 침대 머리맡에 스위치를 두 개 두어 연동시켰다(3로 스위치). 안방 우측에 배치한 게스트룸. 안방과 마찬가지로 부분적으로 천장고를 다운시켜 냉난방 설비를 매립하고 간접등으로 포인트를 줬다. MATERIAL외부마감 지붕 - 아스팔트슁글 30년산 돌회색 (오웬스코닝), 컬러강판 벽 - 16T 세라믹 사이딩(케뮤) 데크 - 고흥석내부마감 천장 - 실크벽지, 적삼목 무절 루버 벽 - 실크벽지, 적삼목 무절 루버 바닥 - 강마루(동화자연마루)계단실 디딤판 - 40T 오크 집성판 난간 - 평철 + 오크 손스침단열재 지붕(웜루프) - T200 수성 연질폼(아이씬) 외벽(외단열) - T140 수성 연질폼(아이씬) 외벽(내단열) - T90 수성 연질폼(아이씬)창호 독일식 시스템창호(게알란)현관문 성우스타게이트주요조명 렉스조명주방가구 한샘위생기구 아메리칸 스탠다드난방기구 가스보일러(린나이) 열 교환 및 공기청정 공조시스템 (설치비 600만 원) 거실에 파티오 도어뿐만 아니라 상부에 좌우로 긴 고창을 설치해 조망과 채광을 확보했다. 주방은 거실 후면에 대면형으로 배치해 공간 확장감을 주고 우측에 다용도실과 데크를 연계해 활용도를 높였다. 젠다이를 기본 사양으로 설치한 1층 공용 화장실. 간접 조명을 활용해 고급스러운 분위기를 연출했다. 주택은 연로한 어머니가 생활하기 편하도록 간단명료하게 동선과 공간을 구성한 형태다. 1층은 현관을 중심으로 사적 공간과 공용 공간이 좌우로 분리돼 있고 채광과 전망이 좋은 전면에 침실과 거실이, 후면에 물 사용 공간인 욕실과 주방, 다용도실 등이 있다. 거실과 주방/식당이 대면형이라 공간 확장감이 들고, 거실 파티오도어 말고도 주방에 근접시킨 다용도실의 문을 통해 텃밭이 있는 뒷마당 그리고 화덕과 수도를 설치한 우측 마당으로 편리하게 동선이 이어진다. 특히, 어머니가 숙면을 취하도록 거실에서 최대한 떨어뜨린 안방에 문 안쪽과 침대 머리맡에 스위치를 2개 설치해 서로 연동시킨(3로 스위치) 점이 돋보인다. 2층 가족실에서 본 계단실 2층 홀 2층은 자녀(1남 1여)들이 찾아왔을 때 편안하게 지낼 수 있게 가족실과 방 1개, 욕실로 단출하게 구성하고, 가족실에 작은 개구부를 내 거실과 소통하도록 한 구조다. 자녀가 찾았을 때 머물도록 2층 좌측 전면에 아담하게 배치한 방 2층 복도를 사이에 두고 방과 화장실이 있다. 이동영 대표이사는 주택을 계획할 때 편리성, 경제성, 쾌적성에 중점을 뒀다고 한다.“시골에서 농사를 지으며 생활하시는 어머니를 위해 아파트처럼 외부 관리가 최대한 생기지 않도록 친수성 세라믹 사이딩과 석재 데크 등 내구성 있는 외장재로 마감하고, 단열 효과를 극대화해 에너지비용을 절감할 수 있게 했습니다. 단열재를 보면 바닥의 경우 기초 위에 100㎜ 가등급 1호를, 벽체와 지붕(웜루프)은 수성 연질폼을 사용하고, 창호는 1등급 3중유리 독일식으로 패시브하우스에 가깝게 열손실을 최소화했습니다. 또한, 쾌적성을 위한 냉·난방비나 미세먼지 걱정 없이 오염된 공기를 배출하고 신선한 공기를 유입할 수 있는 열교환기 및 공기정화 시스템을 각 실에 적용했습니다.” 가족실 전면에 외부 공간인 발코니를 만들고, 우측에 작은 개구부를 내 거실과 소통하도록 했다. 번잡한 도시에서 지내다가 고즈넉한 시골, 그것도 고향의 농지에 주택을 짓고 생활하는 어머니. 주택을 짓기 전, 광주의 아들 아파트에서 잠시 머물렀던 어머니는 단독주택에서만 살아서 그런지 갑갑한 데다 밤낮없이 쿵쾅대는 아파트에 사는 사람들을 이해할 수 없다고 한다. 입주한 지 2주째, 집들이 준비에 바쁜 어머니는 틈틈이 황토밭에 눈길을 준다. 신록의 계절만큼이나 어머니의 손길을 닿은 황토밭이 각종 채소로 파릇파릇 변할 날이 머지않은 듯하다. 볼륨감이 드는 주택 배면 거품 싹 걷어낸, 가성비 좋은 주택 비결은… 영광 주택은 스터드와 스터드 사이에 블로킹 처리해 내구성을 높이고, 고단열·고기밀을 통한 쾌적한 주거 공간을 만들고자 웜루프와 수성 연질폼, 독일식 고성능 시스템창호 등을 적용해 패시브하우스 수준으로 시공하고, 관리성을 고려해 친수성 자재인 세라믹 사이딩과 고흥석 데크를 적용했다. 이처럼 고급형 정품 자재를 정량 사용해 매뉴얼대로 시공했음에도 가성비가 좋은 주택이다. 그 이유는 무엇일까. 케이엠그룹 이동영 대표의 설명이다.“케이엠그룹이 단독(전원)주택 설계·시공에 직접 뛰어든 것은 1년도 채 되지 않지만, 10년 전부터 주택 관련 CM & PM 업무를 진행해왔습니다. 또한 저를 비롯한 전 직원이 건축학을 전공하고 10년 이상 실무 경험을 쌓은 기술진으로 구성돼 있기에 주택 설계·시공에 대한 자긍심이 높습니다. 이를 바탕으로 외주를 주지 않고 직접 설계뿐만 아니라 시공을 진행하기에 고사양 자재를 사용하면서도 건축비에서 거품을 뺄 수 있었습니다. 주요 수익원이 개발 및 분양사업이고, 부수익원이 주문주택이기에 직영공사로 진행하는 데다 마케팅비와 마진 등을 줄인 것도 요인입니다.” 기초 위 토대 부분 쐐기 대신 대패로 평활 시공_ 주택 수평도 높아짐 스터드 시공 시 중간에 블로킹 처리_ 수평 휨 방지, 강도 높아짐 홀다운 시공_ 주택 처짐 방지 스타트 플래싱 시공_ 외장 마감 후 빗물의 기초 유입 차단, 외장재 공사 시 마감이 정돈되고 깔끔함, 흰개미 목조 침투 방지 지붕 처마 시멘트보드 대신 징크로 마감_ 하자 방지, 마감 이미지 상승 현관 중문 앞 경계석 기본 설치 화장실 젠다이 기본 설치 이동영 (㈜케이엠그룹 대표이사) · 고려대학교 건축대학원 건축디자인 전공, 한국씨엠센터 회원, 건설사업 관리사, 일본 목조주택 파견교육, 캐나다우드 목조주택 설계교육 이수.· 부설기술연구소운영, 업계 최초 벤처기업 인증. 2011년부터 단독(전원)주택 CM & PM 업무 개시, 2013년 한국씨엠센터 회원, 건설사업관리사 자격 획득. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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농림지역
- 농림지역 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위해 필요한 지역으로 용도지역의 한 종류. 농림지역은 도시 지역에 속하지 아니하는 「농지법」에 의한 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 의한 보전산지 등으로 농업이나 임업의 진흥과 산림의 보전·육성이 필요한 지역에 지정되는 용도지역의 하나이다. 농림지역의 지정 또는 변경은 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장에 의해 도시관리계획으로 결정되며 용도지역의 하나이므로, 지역 내에서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의해 다음과 같은 제한을 받게 된다. 1. 개발행위 허가의 규모: 3만㎡ 미만 2. 건폐율: 20% 이하 3. 용적률: 80% 이하 4. 농림지역 안에서 건축할 수 있는 건축물(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」시행령 별표21), 농림지역 중 농업진흥지역 및 보전산지, 초지 등으로 지정된 지역 등은 각각 「농지법」, 「산지관리법」, 「초지법」등에 의해 추가적인 행위 제한을 받게 된다. 가령 농업진흥지역의 농업진흥지구로 지정된 경우 일반적으로 농업 생산 또는 농지 개량과 직접적으로 관련되지 아니한 토지 이용 행위를 할 수 없도록 돼 있다. 생산관리지역 용도지역 중 하나인 관리 지역의 세분이며 농업·임업·어업생산 등을 위해 관리가 필요하나, 주변의 용도 지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정해 관리하기가 곤란한 지역으로, 농림지역이 생산 및 보전의 목적을 지니는데 반해 개발의 여지를 지니고 있는 지역이다. 관련 법률 _ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 관련용어 _ 관리지역, 생산관리지역, 용적률, 건폐율, 개발행위 허가, 도시관리계획, 농업진흥지역, 보전산지 출처: 서울시 《알기 쉬운 도시계획 용어집》
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녹지지역
- 녹지지역 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위해 녹지의 보전이 필요한 지역. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의하면 녹지지역은 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위해 녹지의 보전이 필요한 지역으로 용도 지역 구분상 도시 지역 중에서 가장 행위 규제가 강한 지역이다. 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위해 도시 외곽의 녹지지역에는 개발제한구역이 지정돼 토지 이용 규제가 강하게 적용되기도 한다. 녹지지역 구분 가. 보전녹지지역: 도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지 공간을 보전할 필요가 있는 지역 나. 생산녹지지역: 주로 농업적 생산을 위해 개발을 유보할 필요가 있는 지역 다. 자연녹지지역: 도시의 녹지 공간의 확보, 도시 확산의 방지, 장래 도시 용지의 공급 등을 위해 보전할 필요가 있는 지역으로, 불가피한 경우에 한해 제한적인 개발이 허용되는 지역 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 녹지지역의 건폐율을 20% 이하, 용적률은 100%이하로 정해져 있고, 이 범위 내에서 각 지자체 조례로 최대한도가 정해진다. 관련 법률 _ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 동법시행령 관련 용어 _ 도시 지역, 주거 지역, 상업 지역, 공업 지역 출처: 서울시 《알기 쉬운 도시계획 용어집》
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공업 지역
- 공업 지역 공업의 편익(便益)을 증진(增進)하기 위하여 필요한 지역으로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지역 중 하나인 도시지역의 세분. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지역은 토지의 이용 실태 및 특성, 장래의 토지 이용 방향 등을 고려하여 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 세분되며, 도시지역은 도시관리계획 결정을 통해 다시 다음과 같이 세분 된다. 1. 주거지역: 거주의 안녕(安寧)과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역 2. 상업지역: 상업 및 그 밖의 업무의 편익(便益)을 증진(增進)하기 위하여 필요한 지역 3. 공업지역: 공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역 4. 녹지지역: 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지(綠地)의 보전(保全)이 필요한 지역 공업지역은 공업의 생산성을 향상시키기 위하여 그 성격과 규모 등을 고려하여 다음과 같이 다시 세분하여 지정된다. 1. 전용공업지역: 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역 2. 일반공업지역: 환경을 저해(沮害)하지 않는 공업을 수용하기 위하여 필요한 지역 3. 준공업지역: 경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능·상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역 공업지역의 지정은 주거지역과의 혼재(混在)를 피해야하며 오염으로 인한 피해를 방지하고, 공업생산의 능률성을 높일 수 있도록 지형지세(地形地勢), 풍향, 수자원 및 교통시설과의 접근성 등을 고려하여 지정해야 한다. 공업지역으로 지정된 지역 내에서의 토지이용은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이 정하는 바에 따라 70% 이하의 건폐율과 150% 이상 400% 이하의 용적률의 범위로 제한되며, 도시계획 조례를 통해 추가적인 세부사항이 정해져 있다. 또한, 공업지역에서는 토지의 형질변경과 관련된 개발행위의 허가를 30,000㎡ 미만으로 제한하고 있으며, 세분된 각 공업지역 안에서 건축할 수 있는 건축물의 종류는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 시행령 및 도시계획 조례에 규정되어 있다. 관련 법률 _ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 동법시행령, 서울특별시 도시계획조례 시행령(제 35조) 관련 용어 _ 용도지역, 도시지역, 도시관리계획, 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역 출처: 서울시 《알기 쉬운 도시계획 용어집》
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공업 지역
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개발행위 허가 제한 지역
- 개발행위 허가 제한 지역 도시관리계획 상 공익을 위해 필요한 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 규정하는 개발 행위에 대한 허가를 일정 기간 제한하는 지역. 개발 행위 허가 제한 지역은 도시관리계획 상 공익을 위해 특히 필요하다고 인정되는 지역에 대한 개발 행위의 허가를 제한하기 위해,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의해 국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수가 도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역이다. 개발 행위 허가 제한 지역을 지정하는 경우는 다음과 같다. 1. 녹지지역 또는 계획관리지역으로 수목이 집단적으로 생육되고 있거나, 조수류 등이 집단적으로 서식하고 있는 지역 또는 우량 농지 등으로 보전할 필요가 있는 지역 2. 개발 행위로 인하여 주변의 환경·경관·미관·문화재 등이 크게 오염되거나 손상될 우려가 있는 지역 3. 도시기본계획 또는 도시관리계획을 수립하고 있는 지역으로 당해 도시기본계획 또는 도시관리계획이 결정될 경우 용도지역·용도지구 또는 용도구역의 변경이 예상되고, 그에 따라 개발 행위 허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역 4. 지구단위계획구역으로 지정된 지역 5. 기반시설부담구역으로 지정된 지역 개발 행위 제한 구역의 지정을 통한 개발 행위의 제한 기간은 1회에 한하여 3년 이내이며, 제3호 내지 제5호에 해당하는 지역에 대하여는 1회에 한하여 2년 이내의 기간 동안 연장할 수 있다. 또한, 개발 행위 허가 제한지역을 지정할 때는 반드시 제한 지역·제한 사유·제한 대상 행위 및 제한 기간을 미리 공고하여 일반이 알 수 있게 해야 한다. 개발 행위 허가 공익적 차원의 합리적인 토지 이용을 위해 도시 계획 사업에 의한 경우를 제외한 다음의 토지 개발 행위를 하기 위해서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 개발 행위 허가의 기준에 따라 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 허가를 받아야 하며, 이를 개발 행위허가라 한다. 1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치 2. 토지의 형질 변경(경작을 위한 토지의 형질 변경 제외) 3. 토석의 채취 4. 토지 분할(건축물이 있는 대지 제외) 5. 녹지지역·관리지역 또는 자연환경보전지역 안에 물건을 1월 이상 쌓아놓는 행위 이는 개발 행위 허가를 받은 사항을 변경하는 경우에도 마찬가지이나 법에서 정하는 긴급하거나 경미한 사항을 변경하는 경우에는 허가를 받지 않아도 된다. 관련 법률 _ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 관련 용어 _ 개발행위허가, 건축허가 및 착공제한지역, 토지의 형질변경, 지구단위계획구역, 기반시설부담구역, 도시계획사업 출처: 서울시 《알기 쉬운 도시계획 용어집》
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개발행위 허가 제한 지역
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주택 건축 가이드_건축물의 철거 신고
- 주택 건축 가이드_건축물의 철거 신고 건축주 중에는 낡은 주택이 딸린 대지를 구입하여 기존 주택을 헐고 리모델링 또는 새로 주택을 짓기도 한다. 이러한 부동산을 계약할 때에는 대개 매수자는 매도자에게 땅값만 지급한다. 물론, 지목이 ‘대(垈)’이기에 보통 농지나 산지에 비하여 땅값이 비싼 편이지만, 지목변경에 따르는 번거로운 절차를 거치지 않아도 된다. 하지만 주택을 새로 지으려면 기존 주택을 철거해야 하므로 ‘건축물 철거 신고’가 필요하다. 건축물 철거 처리 절차 신고서 작성 ⇒ 접수 ⇒ 검토 ⇒ 결재 ⇒ 신고필증 작성 ⇒ 발급 기존 주택의 철거 예정일 7일(재해로 인한 멸실은 30일) 전까지 ‘건축물 철거·멸실 신고서’에 층별·위치별 해체 작업 방법과 순서, 건설 폐기물의 적치와 반출 계획, 공사 현장 안전조치 계획을 기재한 해체 공사 계획서를 첨부하여 관할 시장, 군수, 구청장(제주도는 특별자치도지사)에게 제출해야 한다. 건축물 철거를 신고할 때 착공 예정일을 기재한 경우 착공 신고를 하지 않아도 된다. 만약, 건축물 철거 신고를 하지 않으면 30만 원 이하의 과태료가 부과된다. 또한, 철거하려는 기존 주택이 ‘기관 석면 조사 대상 건축물’에 해당하면 기관 석면 조사 결과 사본을 추가로 첨부해야 한다. 참고로 건축물 철거·멸실 신고서를 받은 관할 시장, 군수, 구청장은 건축물 철거·멸실 신고 필증을 신고인에게 교부하며, 건축물의 철거·멸실 여부를 확인한 후 건축물대장에서 철거·멸실된 건축물의 내용을 말소한다. 관련 법규 건축법 제36조(건축물의 철거 등의 신고) 건축물의 소유자나 관리자는 건축물을 철거하려면 철거를 하기 전에 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장에게 신고하여야 한다. <개정2014.1.14> 건축법시행령 제24조(건축물 철거·멸실의 신고) ① 허가를 받았거나 신고를 한 건축물을 철거하려는 자는 철거 예정일 7일 전까지 별지 제25호 서식의 건축물철거·멸실신고서(전자문서로 된 신고서를 포함)에 다음 각 호의 사항을 규정한 해체공사계획서를 첨부하여 특별자치도지사 또는 시장,군수, 구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 철거 대상 건축물이 「산업안전보건법」 제38조의 2 제2항에 따른 기관석면 조사 대상 건축물에 해당하는 때에는 「산업안전보건법」 제38조의 2 제2항에 따른 기관석면조사결과 사본을 추가로 첨부하여야 한다. 1. 층별·위치별 해체 작업의 방법 및 순서 2. 건설 폐기물의 적치 및 반출 계획 3. 공사 현장 안전조치 계획 ② 법 제11조에 따른 허가 대상 건축물이 멸실된 경우에는 법 제36조 제2항에 따라 별지 제25호 서식의 건축물 철거·멸실 신고서를 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함)하여야 한다. <개정2010.8.5> ③ 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 제1항에 따라 제출된 건축물 철거·멸실 신고서를 검토하여 석면이 함유된 것으로 확인된 경우에는 지체 없이 「산업안전보건법」 제38조의 2 제4항에 따른 권한을 같은 법 시행령 제46조 제1항에 따라 위임받은 지방고용노동관서의 장 및 「폐기물관리법」 제17조 제3항에 따른 권한을 같은 법 시행령 제37조에 따라 위임받은 특별시장·광역시장·도지사 또는 유역환경청장·지방환경청장에게 해당 사실을 통보하여야 한다. <신설2012.12.12> ④ 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 제1항 및 제2항에 따라 건축물 철거·멸실 신고서를 제출받은 때에는 별지 제25호의 2 서식의 건축물 철거·멸실 신고 필증을 신고인에게 교부하여야 하며, 건축물의 철거·멸실 여부를 확인한 후 건축물대장에서 철거·멸실된 건축물의 내용을 말소하여야 한다. <신설 2010.8.5>
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주택 건축 가이드_건축물의 철거 신고
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주택 건축 가이드_건축허가
- 주택 건축 가이드_건축허가 건축허가 신청 의무 건축물을 건축하려는 사람은 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말함)의 허가를 받아야 한다. 「건축법」 제11조 건축허가 신청 절차 건축허가를 받으려는 사람은 건축허가신청서에 다음의 도서를 첨부해서 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함)해야 한다. 「건축법」 제11조 「건축법 시행령」 제9조 1. 건축할 대지의 범위에 관한 서류 2. 건축할 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류. 다만, 건축할 대지에 포함된 국유지·공유지에 대해서는 허가권자가 해당 토지의 관리청과 협의하여 그 관리청이 해당 토지를 건축주에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류로 그 토지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류를 갈음할 수 있다. 3. 사전 결정서(건축에 관한 입지 및 규모의 사전 결정서를 받은 경우만 해당) 4. 설계도서(사전결정을 받은 경우 건축계획서 및 배치도 제외). 다만, 표준설계도서에 따라 건축하는 경우 건축계획서 및 배치도만 해당 5. 허가 등을 받거나 신고를 하기 위해서 해당 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류(해당 사항이 있는 경우로 한정) 건축허가서 발급 허가권자는 건축허가를 하였으면 건축허가서를 신청인에게 발급해야 한다. 「건축법 시행령」 제9조 「건축법 시행규칙」 제8조 건축허가 위반 시 제재 건축허가를 위반해서 ① 도시지역에서 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5천만 원 이하의 벌금에 처해진다. 「건축법」 제108조 ② 도시지역 밖에서 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처해진다.「건축법」 제110조 도시지역이란 인구와 산업이 밀집돼 있거나 밀집이 예상돼 당해 지역에 대해 체계적인 개발, 정비, 관리, 보전 등이 필요한 지역으로, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지역의 대분류 중 하나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에선 국토를 토지의 이용 실태 및 특성, 장래의 토지이용 방향 등을 고려해 도시지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역의 용도지역으로 구분하고 있다. 이러한 용도지역의 대분류 중 도시지역은 목적에 따라 다시 다음과 같이 4개 지역으로 세분되며 각 지역은 다시 세분될 수 있다. 1. 주거 지역: 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위해 필요한 지역 2. 상업 지역: 상업 그 밖의 업무의 편익증진을 위해 필요한 지역 3. 공업 지역: 공업의 편익증진을 위해 필요한 지역 4. 녹지지역: 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위해 녹지의 보전이 필요한 지역 건축허가 시 개별법령에 따른 인·허가 등의 의제 건축허가를 받으면 다음의 허가 등을 받거나 신고를 한 것으로 본다. 「건축법」 제11조 1. 「건축법」에 따른 공사용 가설건축물의 축조신고 2. 「건축법」에 따른 공작물의 축조신고 3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 개발행위허가 4. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 시행자의 지정과 실시계획의 인가 5. 「산지관리법」에 따른 산지전용허가와 산지전용신고. 다만, 보전산지인 경우에는 도시지역만 해당된다. 6. 「사도법」에 따른 사도(私道)개설허가 7. 「농지법」에 따른 농지전용허가·신고 및 협의 8. 「도로법」에 따른 도로의 점용허가 9. 「도로법」에 따른 비관리청 공사시행 허가와 도로의 연결허가 10. 「하천법」에 따른 하천점용 등의 허가 11. 「하수도법」에 따른 배수설비(配水設備)의 설치신고 12. 「하수도법」에 따른 개인하수처리시설의 설치신고 13. 「수도법」에 따라 수도사업자가 지방자치단체인 경우 그 지방자치단체가 정한 조례에 따른 상수도 공급신청 14. 「전기사업법」에 따른 자가용전기설비 공사계획의 인가 또는 신고 15. 「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」에 따른 수질오염물질 배출시설 설치의 허가나 신고 16. 「대기환경보전법」에 따른 대기오염물질 배출시설설치의 허가나 신고 17. 「소음·진동관리법」에 따른 소음·진동 배출시설 설치의 허가나 신고 18. 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」에 따른 배출시설 설치허가나 신고 19. 「자연공원법」에 따른 행위허가 20. 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 도시공원의 점용허가 21. 「토양환경보전법」에 따른 특정토양오염관리대상시설의 신고 건축허가의 취소 허가권자는 건축허가를 받은 사람이 다음의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소한다. 다만, 제1호에 해당하는 경우 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할을 수 있다. 「건축법」 제11조 1. 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않은 경우 2. 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우
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주택 건축 가이드_건축허가
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【전원주택 짓기】 ⑤집 짓기의 시작과 끝, 부지 선정!
- THEME 04 건축가와 부지를 선택하고 법규와 규모를 확인하자예산과 입지 조건에 맞는 땅을 골랐다면, 곧바로 건축가에게 기본적인 대장 정보와 법규 검토를 의뢰하는 것이 좋다. 보통 부동산이나 분양 회사에 장단점을 문의하기 쉬운데, 그쪽에서는 건폐율, 용적률, 층수 제한 정도의 법규만 숙지하고 있어 놓치는 항목들이 많다. 반면 건축가는 지번을 얘기해주고 주택을 위한 법규와 규모 확인을 문의하면 어렵지 않게 확인해줄 것이다. 기획 | 편집부 정리 이종수 전문가가 아니어도 확인할 수 있는 방법이 있다. 인터넷 토지용 규제정보 서비스 http://luris.mltm.go.kr를 이용해 해당 부지의 토지이용계획을 열람해보는 것이다. 소재지 주소만 알면 지목과 면적 그리고 지역, 지구 및 다른 법령 등이 규제하는 정보를 누구나 확인할 수 있다. 지적도도 포함돼 있어 해당 부지의 모양과 방위를 포함한 정보를 직접 볼 수 있다. 건축가들도 가장 먼저 토지이용계획을 확인하니 건축주도 함께 정보를 공유하는 것이 좋다.토지이용계획에서 해당 지역과 지구를 살펴봤다면 다음은 부지에서 가능한 건축물의 규모를 검토한다. 특별하게 지구단위계획구역으로 지정되지 않았다면 건폐율과 용적률을 비롯해 가능한 층수를 확인할 수 있다. 만약 지구단위계획구역으로 지정됐다면 해당 지자체에 문의해 자세한 지침을 추가로 확인해야 한다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 지역, 지구에서 정한 내용보다 지구단위계획에서 정한 것이 더 우선시되기 때문이다.지역과 지역을 확인했다면 지적도를 보고 건축이 가능한 부지인지 체크해야 한다. 건축이 가능해지려면 해당 부지가 도로에 면해야 한다. 당장 건축이 가능한 대지가 아닌 임야나 농지라도 도로에 면해 있다면 개발행위허가 절차를 통해 건축할 수 있다. 또한 지적도에 도로가 없어도 장기간 사용한 현황 도로에 접해 있거나, 도로 개설 예정이 표시돼 있다면 해당 허가 부서에 문의해 가능 여부를 확인해야 한다. 다만 실제 지목이 도로라도 자동차가 통행할 수 없는 2m 이하의 골목길 내부에 있는 부지의 경우 차량 통행 및 주차장 설치가 불가능해 건축행위가 대폭 제한되니 주의해야 한다. 건축 가능 여부는 부지 구입 전 반드시 건축사사무소나 토목측량사무소에 문의해 정확하게 확인해야 피해를 줄일 수 있다. 문화재 매립 등이 예상되는 지역의 경우 착공 신고 전 전문기관의 문화재 지표조사에 대한 입회 보고서가 필요하다. 만약 지표조사 중 문화가 발견된 경우, 문화재의 국고 환수는 물론이고 정밀한 문화재 발굴조사가 시행된다. 이 경우 예상치 못한 추가 비용(토지 면적이 일정 규모 이상일 경우 국고 지원 없이 개인이 부담)은 물론이고, 집짓기 전체 일정에 대한 조정이 필요해 임시 거주지 마련 등의 엄청난 스트레스를 받게 된다. 경주, 공주, 전주, 풍납토성 등 주요 예상지역은 토지를 구입하기 전 주변 사람들에게 과거 선례가 있는지 문의하고 신중하게 결정하도록 한다. 전원주택지로 반드시 피해야 할 곳들재테크까지 고려하려면 아무리 느낌이 좋아도 반드시 피해야 할 곳들이 있다. 부지와의 잘못된 만남은 잘못 만난 사람처럼 마음고생을 많이 하게 된다. 물론 경제적인 손실도 크다. 마음이 편해지는 터라고 다 좋은 것만은 아니라는 얘기다. 꼭 피해야 할 전원주택지 4곳을 정리했다.1. 도로를 개설할 수 없는 맹지 집을 지을 수는 있어도 도로가 없는 토지를 ‘맹지盲地’라고 한다. 맹지에 집을 지으려면 도시계획구역 내에서는 4m 폭의 도로가 있어야 한다. 진입 거리가 35m 이상이면 도로 폭이 6m가 돼야 전용허가를 받아 집을 지을 수 있다. 또한 도시계획 외의 토지에서는 3m 폭의 도로가 있어야 하는데, 진입 거리가 35m 이상인 경우에는 도로 폭이 4m이어야 한다. 도로가 없어 남의 소유 토지를 지나야 하는 경우에는 진입 부지의 토지주인에게서 토지사용승낙서와 토지주인의 인감을 첨부해야 한다. 진입 부지의 토지사용승낙서를 받지 못한 맹지는 아무리 경치가 좋아도 개발할 수 없는 그림일 뿐이다.2. 그린벨트 내 농지‘숨은 보배’, ‘금싸라기 땅’이라 해서 요즘 그린벨트 내 농지에 관심이 많다. 잘만 고른다면 가격이 몇 배씩 오르기 때문이다. 그러나 그린벨트가 해제될 지역은 이미 가격이 많이 올랐다. 정부에서도 투기 과열을 우려해 토지 거래 허가 평수를 100평에서 60평 이하로 조절했다.토지 거래 허가 지역의 토지는 현지에서 6개월 이상 거주해야 취득할 수 있는 조건을 갖추게 되다. 또한 자금 출처가 분명해야 한다. 외지인인 경우에는 사업 계획서를 제출해 구입할 수 있지만, 그 자격심사 까다롭다. 집단취락지역을 벗어난 그린벨트 내 임야는 자식에게 물려줘도 달가워하지 않는 백지수표와 같다.3. 농업보호구역 내 농지국가에서 반드시 농사만 짓게 하는 땅으로 묶어놓은 농지를 ‘농업보호구역’라고 한다. 즉 절대적 농지란 것이다. 귀농자가 아닌 도시민이 농지를 구입하는 경우는 주말 텃밭을 가꾸기 위해서나 전원주택을 짓기 위해서다. 또한 사업을 하는 사람은 사업부지로 사용하기 위해 농지를 구입하는 경우도 많은데, 농업보호구역 내 농지는 절대적으로는 농사만 지어야 하는 땅이므로 조심해야 한다. 그러나 농민인 경우 무주택자면 농업보호구역에서 허가를 받아 농가주택을 지을 수 있다. 보통 농민들은 용도지역에 상관없이 집을 짓는다고 한다. 이 경우에 해당되지 때문이다. 그러나 도시민에게는 해당되지 않으므로 주의해야 한다. 혹시 이런 말에 현혹돼 잘못 구입했다면 계약금을 포기하든지, 아니면 손해를 감수하고 처분하는 것이 바람직하다. 4. 보전 임지산림법상 효율적인 산림관리를 위해 그 이용목적을 제한하는데, 이 중에서도 농업 관련 시설을 설치할 수 있는 임야를 ‘보전 임지’라 한다. 이 보전 임지에서 농업용 건축물이나 형질을 변경해 과수원이나 버섯 재배 등을 하려면 신청인이 농사를 지을 수 있는 사람이어야 한다.과거에는 이런 보전 임지를 외지인이 구입해 현지인에게 토지사용승낙서를 내주는 편법 사례가 많았다. 이런 폐단을 없애기 위해 보전 임지 내 형질 변경허가를 받으려는 사람은 현지에 사는 농민이면서 소유주가 돼야 한다는 조건을 달고 2002년 4월 산림법이 개정되기도 했다. ▶IN SHORT◀ 분쟁을 예방하는 확실한 방법, 측량 및 지질조사어렵게 부지를 구입했다면 이젠 시공 전 단계를 준비해야 한다. 보통 건축가의 설계가 바로 전 단계라고 생각하는 경우가 많은데 그보다는 부지 측량과 지질조사가 우선이다. 측량과 지질조사가 정확하게 이뤄져야 제대로 된 설계와 튼튼한 집 짓기가 가능하다.측량은 부지 경계에 대한 지적 경계측량과 주변 상황까지 아우르는 현황측량으로 구분된다. 지적 경계측량은 내가 구입한 부지의 정확한 경계를 확인하는 것이다. 대한 지적공사에 의뢰해 진행하며 측량 성과 도와 현장에 박힌 빨간색 말뚝으로 그 결과를 확인할 수 있다. 보통 택지 개발지구의 경우 육안으로 확인할 수 있을 만큼 경계가 정확한 편이지만, 오래된 필지나 임야 등은 인접 필지 간 경계가 현재의 담장과 다른 경우가 많다. ‘담장 안쪽에 집을 지으면 되겠지!’ 하고 공사를 시작했다가 건물이 조금이라도 실제 경계선에 맞물려 있다면 이웃 간의 시비로 낭패를 볼 수 있으므로 반드시 경계측량을 해야 한다. 그리고 지적 경계측량을 할 때는 꼭 인접 필지 소유자에게 사전에 연락해서 결과를 함께 확인할 수 있도록 하는 것이 좋다.현황측량은 부지와 주변 상황을 정밀하게 체크해 도면화하는 것이다. 부지의 레벨 차이, 전봇대 등 지형지물의 크기와 위치, 수목의 위치, 옆집 건축물의 위치와 방향 등을 파악해 정확한 주택 설계를 위한 자료로 사용한다. 특히 부지가 대지가 아닌 임야나 전답이라면 개발행위허가를 위해 반드시 현황측량 자료를 첨부해야 한다. 현황측량을 하지 않고 육안으로 체크해 설계한 뒤 경사지 옹벽 등을 공사할 때, 실제 설치되는 높이가 실제와 달라 분쟁이 자주 발생한다. 지형이 까다롭거나 규모가 크다면 반드시 사전에 건축가에게 문의해 현황측량의 유무를 확인하자.측량이 땅 위의 상황을 점검하는 것이라면 지질조사는 전문 장비로 땅속 상태를 확인하는 것이다. 2층짜리 주택이니 무게가 가볍다고 생각해서는 안 된다. 오랫동안 건축물이 있었거나 산을 절개해 암반이 노출된 부지라면 주변 사례 등을 간단하게 확인하면 신축이 가능하다. 하지만 매립지거나 논, 물가 주변인데 지하층을 만들 경우는 땅속 지질의 상태와 지하수위 등을 검토하는 것이 좋다. 지질조사 비용은 시추공 1개당 100만 원에서 200만 원 정도이다.측량과 지질조사는 보통 건축주가 건축가나 시공사에 그 결과를 제공하는 것이다. 만약 설계 전에 시행하지 못했다면 건축가와 논의해 진행하거나 설계비에 추가해 설계업무에 포함해 진행한다. 사전에 얘기하지 않은 경우 분쟁의 여지가 있으므로 계약서 등에 꼭 명시해야 한다.분쟁을 예방하는 확실한 방법, 측량 및 지질조사 ▶IN SHORT◀ 부지 선정 시 주의사항1. 지적도 및 등기 관계를 확인하라 지적도를 지참하고 현장에서 실제 부지 경계선을 반드시 확인해 정확한 지적 및 지형 상태를 점검해야 한다. 그다음 선택한 집터 지번에 대한 등기 면적과 실제 면적의 차이가 있는지 살펴보고, 가장 최근의 등기부 상의 대지 권리관계를 확인해야 한다. 매매 계약을 할 경우는 등기상 소유자와 직접 체결하는 것이 안전하다. 2. 진입 도로를 확인하라 폭 4m 이상의 진입 도로변이어야 하고 부지가 이 도로에 2m 이상 접해야 한다. 3. 지형, 지반, 경사도, 방위를 확인하라 지형에 따라 주택의 배치가 달라지며 특히 동서 방향의 폭이 좁은 대지의 경우 주택의 향에 직접적인 영향을 미치므로 주의해야 한다. 시공 땅에서 흔히 볼 수 있듯이 지반이 서통했거나 습지라면 향후 기초의 침하가 우려되기도 하니 주의해야 한다. 대지 주축의 방위 확인은 필수적이며 부지의 경사도 또한 부지 활용률과 직결된다. 대로는 경사도가 심하고 좁은 대지일 경우 경사지 주택 유형을 활용하는 것도 효과적인 방법이다.4. 채광과 통풍을 확인하라 북향인 부지는 절대로 피해야 하며, 택지의 남쪽에 들어설 가능성이 있는 건물의 규모 즉, 크기와 높이 등을 고려해야 한다. 5. 공해 요인이 없는지 확인하라 부지 인근에 공장이나 축사, 쓰레기처리장 등이 있는지 확인해 악취 발생 여부를 점검해야 한다. 비포장도로의 먼지나 차량 소음 정도도 체크하는 것이 좋다. 6. 설비에 관해 충분히 검토하라 부지까지 전기나 통신 설비, 가스 등을 공급받을 수 있는지 확인하고 이런 시설 인입에 따른 본인 부담액이 어느 정도인지 체크해야 한다. 특히 수도 본관의 위치와 자체 지하수 개발 가능 여부까지 꼼꼼히 따져야 한다. 특히 부지에 근접해 있는 기존 하수처리시설과 장마철 배수도 괜찮은지 확인하기 바란다.7. 예상되는 민원을 점검하라 공사 관련 민원이나 인접 주택과의 조망권 관련 민원도 신경 써야 할 부분이다. 완공해서 입주할 때 생길 수도 있는 프라이버시 침해 등 민원이 제기될 수 있는 부분들을 체크하기 바란다.8. 교통 편의성 및 소요시간을 살펴라 회사가 도심지에 있는 직장인이라면, 일단 출퇴근이 용이한지 교통 편의성과 예상시간 등을 확인해야 한다. 또 학교나 병원, 역사, 편의시설 등을 이용하기에 편리한지 꼼꼼하게 따져봐야 한다.9. 관련 법규를 확인하라 도시계획(국토이용계획) 상의 경계선이나 도로계획 예정지에 저촉되는지를 따져봐야 한다. 특히 군사시설보호구역이나 개발제한구역 등 제한구역 및 용도지역 지구 지정 내용을 꼭 확인해야 한다. 부비 관련 법규 적용은 지역마다 시군 졸 또는 지침에 의거해 다르게 적용되는 사례가 많으니 반드시 해당 부지의 관할 지자체에 직접 확인하기 바란다. 전원주택라이프 더 보기 www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp
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【전원주택 짓기】 ⑤집 짓기의 시작과 끝, 부지 선정!
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【전원주택 짓기】 ④집 짓기의 시작과 끝, 부지 선정!
- THEME 03 대지와 농지, 임야를 확실히 구분하자 부지 구입 단계에서 정확하게 건축주의 요구에 맞는 곳을 찾기는 쉽지 않다. 좋은 곳은 비싸기 마련이고 또 너무 저렴한 곳은 집짓기 자체가 불가능한 경우가 많다. 그 가운데 당장 건축이 가능한 대지는 도심지와 택지 개발 지역을 제외하면 더더욱 구하기 어렵다. 대지가 아닌 부지를 구입했다면 집을 지을 수 있는 땅, 즉 ‘대지’로 전용허가(개발행위허가)를 받아야 한다. 그렇기에 많은 사람이 주택을 짓고자 대지에 비해 상대적으로 저렴하면서도 대지로 전용 가능한 농지나 임야를 찾는다.기획 | 편집부 정리 이종수 농지전용농지의 경우 대지로 전용 가능한지 반드시 사전에 확인해야 한다. 농지를 대지로 바꾸는 것은 도시지역 내에서는 ‘개발행위허가’이고 그 이외의 지역에서는 ‘농지전용’이 된다. 농지(밭이나 논)라고 해서 모두 전용을 받을 수 있는 것은 아니다. 우선 도로에 접해 있어야 한다. 아무리 좋은 여건의 농지라도 농사용 보행로가 아닌 도로에 접해 있지 않으면 농지전용 자체가 불가능하다.다음으로 농사짓기에 적합한 농지는 농업진흥구역으로 정해 철저히 보호하기 때문에 농지전용은 어렵다. 단, 농업보호구역일 경우에는 농업인 주택 등의 신축은 가능하다. 따라서 사전에 지자체의 농지전용 담당자나 인근 토목측량사무소에서 농지전용이 가능한 땅인지 확인해야 한다. 산지전용농지는 규제를 풀되 산지는 보호하는 쪽으로 정부 정책이 가닥을 잡고 있다. 2003년 10월 이후 산지관리법 시행으로 경사도, 연접 개발, 준공 등이 더욱 까다로워졌다. 기존 산림의 대지전용을 위한 산림형질 변경허가는 산지의 종합적 체계적 관리, 난개발 방지, 친환경적 산지 이용 체계 구축을 위해 산지관리법에 따라 ‘산지전용허가’로 바뀌었다. 일반적으로 도시지역 이외의 산지 중 대지로 전용이 가능한 곳은 용도지역이 관리지역이어야 한다. 그리고 용도지역이 농림지역인 산지는 원칙적으로 대지전용이 불가능하다. 산지는 농지에 비해 구입 비용에 대한 부담이 적고, 대체조림비 역시 농지조성비에 비해 월등히 적다. 전용 신청 시 주의사항전용허가는 원칙적으로 땅 주인만 신청할 수 있다. 그해에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지 소유자로부터 토지사용승낙서를 받아 전용허가를 받거나 이전하는 방법이 있다. 지적도 상 도로에 접하지 않은 맹지에는 전용허가가 나오지 않으므로 진입 토지주의 인감을 첨부한 토지사용승낙서를 받아야 한다.맹지인 경우에는 도로의 폭이 3m 이상이어야 하며 진입 거리가 35m인 경우에는 도로 폭이 4m는 되어야 한다. 산지는 농지에 비해 현황도로 구분이 상당히 까다롭다. 또 전용 시 필요한 용역비와 기간, 부과되는 부담금은 어느 정도인지 꼼꼼히 알아봐야 한다. 반드시 인허가 관련 측량사무소나 해당 시군의 담당 직원에게 문의하도록 하자. ▶IN SHORT◀ 지목의 종류와 목적우리나라 땅은 주된 용도에 따라 각각의 지목이 있다. 지목은 가장 기초적인 땅의 분류 방법이라고 볼 수 있다. 지목의 종류는 총 28가지가 있는데, 지적 공부에 약칭으로 등재된다. 줄여서 표시해 놓았기 때문에 무슨 목적의 땅인지 정확하게 알 수 없는 경우도 많다. 그렇다면 지목과 용도지역의 차이점은 뭘까?우선 지목은 현재의 토지의 쓰임새를 나타내는 성격이 강하다. 또 지목은 땅주인의 뜻에 따라 특별한 사정이 없는 한 변경할 수 있다. 예컨대 임야를 소유하고 있는 사람이 지자체의 허가를 얻으면 대지로 바꿀 수 있다는 얘기다.반면 정책적 필요에 따라 지정된 용도지역은 땅주인 마음대로 바꾸기가 매우 어렵다. 예를 들어 용도지역상 생산관리지역에 들어선 땅을 계획관리지역으로 쉽게 변경할 수가 없다는 의미다. 용도지역은 행정 당국의 행정적 계획 제한 내용을 나타낸다는 점에서 용도지역과 지목과는 큰 차이가 있다. 이 때문에 지목보다는 용도구역이 땅의 가치를 결정하는 데 더 중요한 요소라고 보는 전문가들이 많다.일반적으로는 건물을 지을 수 있는 땅이냐 그렇지 않은 땅이냐를 기준으로 대지와 그 이외의 땅으로 구분되기도 한다. 지목을 정할 때는 필지마다 하나의 지목을 설정하는 게 원칙이다. 1. 전 물을 상시로 이용하지 않고 곡물, 원예 작물, 약초, 뽕나무, 닥나무, 묘목, 관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용을 위해 죽순을 재배하는 토지는 ‘전’으로 한다.2. 답 물을 상시로 직접 이용해 벼, 연, 미나리, 왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지는 ‘답’으로 한다.3. 과-과수원 사과, 배, 밤, 호도, 귤나무 등 과수류를 집단으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지는 ‘과수원’으로 한다.4. 목-목장용지 축산업과 낙농업을 하기 위해 초지를 조성한 토지와 축산법 규정에 의한 가축을 사육하는 축사 등의 부지를 말한다.5. 임-임야 산림 및 임야를 이루고 있는 수림지, 죽림지, 암석지, 자갈땅, 모래땅, 습지, 황무지 등의 토지는 ‘임야’로 한다.6. 광-광천지 지하에서 온수, 약수, 석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지에 사용되는 부지는 ‘광천지’로 한다.7. 염-염전 바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장 등 부속시설물의 부지는 ‘염전’으로 한다.8. 대-대지 영구적인 건축물 중 주거, 사무실, 점포와 박물관, 극장, 미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지를 말하며 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 등 관계 법령에 의한 택지조성공사가 준공된 토지도 ‘대지’로 한다.9. 장-공장용지 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지 및 ‘산업집적 활성화 및 공장 설립에 관한 법률’ 등 관계 법령에 의한 공장부지조성공사가 준공된 토지를 말한다.10. 학-학교용지 학교의 교사와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지는 ‘학교용지’로 한다.11. 차- 주차장 자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지는 ‘주차장’으로 한다.12. 주-주유소 석유, 석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위해 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지를 말하며, 저유소 및 원유 저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 모두 주요소 용지다.13. 창-창고 물건 등을 보관 또는 저장하기 위해 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 ‘창고용지’로 한다.14. 도-도로 일반 공중의 교통 운수를 위해 보행 또는 차량 운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지와 ‘도로법’ 등 관계 법령에 의해 도로로 개설된 토지, 고속도로 안의 휴게소 부지, 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지 등은 모두 도로다.15. 철-철도용지 교통운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사, 차고, 발전 시설 및 공작창 등 부속시설물의 부지는 ‘철도용지’로 한다.16. 제-제방 조수, 자연 유수, 모래, 바람 등을 막기 위해 설치된 방조제, 방수제, 방사제, 방파제 등의 부지는 ‘제방’으로 한다.17. 천-하천 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상하는 토지는 ‘하천’으로 한다.18. 구-구거 용수 또는 배수를 위해 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로, 둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로 부지는 ‘구거’로 한다.19. 유-유지 물이 고이거나 상시로 물을 저장하고 있는 댐, 저수지, 소류지, 호수, 연못 등의 토지와 연, 왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지는 ‘유지’로 한다.20. 양-양어장 육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 ‘양어장’으로 한다.21. 수-수도용지 물을 정수해 공급하기 위한 취수, 저수, 도수, 정수, 송수 및 배수시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지는 ‘수도용지’로 한다.22. 공-공원 일반 공중의 보건, 휴양 및 정서 생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 의하여 공원 또는 족지로 결정 고시된 토지는 ‘공원’으로 한다.23. 체-체육용지 국민의 건강증진 등을 위한 체육 활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장, 실내체육관, 야구장, 골프장, 스키장, 승마장, 경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 ‘체육용지’로 한다.24. 원-유원지 일반 공중의 위락, 휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장, 유선장, 낚시터, 어린이 놀이터, 동물원, 식물원, 민속촌, 경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 ‘유원지’로 한다.25. 종- 종교용지 일반 공중의 종교의식을 위해 예배, 법요, 설교, 제사 당을 하기 위한 교회, 사찰, 향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 ‘종교용지’로 한다.26. 사-사적지 문화재로 지정된 역사적인 유적, 고적, 기념물 등을 보존하기 위해 구획된 토지는 ‘사적지’로 한다.27. 묘-묘지 사람의 시체나 유골이 매장된 토지, ‘도시공원 및 녹지 등에 관한 법률’에 의한 묘지공원으로 결정 고시된 토지 및 ‘장사 등에 관한 법률’의 규정에 의한 납골시설과 접속된 부속시설물의 부지는 ‘묘지’로 한다.28. 잡-잡종지 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외 시장, 비행장, 공동우물 등과 영구적 건축물 중 변전소, 송신소, 수신소, 송유 시설, 도축장, 자동차 운전학원, 쓰레기 및 오물 처리장 등의 부지를 말한다. 전원주택라이프 더 보기 www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp
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【전원주택 짓기】 ④집 짓기의 시작과 끝, 부지 선정!
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【전원주택 짓기】 ②집 짓기의 시작과 끝, 부지 선정!
- THEME 01 가족을 위한 최적의 지역을 선택하자부지 구입비는 집짓기 예산에서 차지하는 비중이 가장 클 정도로 중요한 항목이다. 집을 지으려고 할 때 가장 먼저 고려해야 할 것 또한 땅을 구하는 일이다. 땅을 고려하지 않고 집의 모양과 규모만 가지고 건축가에게 설계를 의뢰할 수 없기 때문이다. 그렇다면 부지를 선택할 때 고려해야 할 항목은 무엇이 있을까? 예산에 맞추는 것도 중요하겠지만, 가족을 먼저 생각하고 신중하게 따져봐야 한다. 가족과 함께 살아갈 집이기에 집터를 구입하려는 가장 중요한 선택사항이 무엇이며 앞으로 삶을 어떻게 펼쳐나갈지 하나하나 꼼꼼히 따져보라는 얘기다. 이 땅을 사서 얼마를 남길 수 있느냐 하는 것보다 가족에게 어떤 가치가 될 것인지가 중요하다. 기획 | 편집부 정리 이종수 전원전원주택에 살고 싶다고 무작정 주변에 아무런 인프라가 없는 산골로 들어갈 수는 없다. 단독주택을 지음으로써 무엇을 얻으려고 하는지 생각해보자. 획일적인 아파트가 아닌 우리 가족만의 집을 원하는 것이라면, 굳이 도시 밖으로 나가지 않아도 된다. 건강상의 이유로 땅을 밟으며 전원에 살고 싶다고 무조건 ‘바다나 강이 보이는 곳’으로 갈 필요는 없지 않은가?아이들이 있다면 어린이집이나 학교의 위치도 중요하다. 또 직장에 다닌다면 출퇴근을 위한 교통수단과 시간, 비용도 반드시 체크해야 한다. 건강상의 이유로 전원을 선택했다가 장거리 출퇴근 때문에 오히려 건강을 해치는 경우와 같은 우를 범하지는 말자. 도심도시지역 내에 위치한 부지는 대부분 일반주거지역에 위치한다. 일반 주거 지역은 동네의 작은 상가를 비롯해 사무실 등도 인접해 있으며 무엇보다 대중교통이 편리한 장점이 있다. 출퇴근을 비롯해 아이의 어린이집과 학교를 고려한다면 도시지역이 유리하다. 다만 골목길 주차에 어려움이 많고 대도시의 경우 단독주택만을 짓기에는 부지의 가격이 비싼 것이 단점이다. 그럼에도 도시지역이 가족을 위한 최적의 장소라면 가족이나 지인이 모여 함께 사는 다가구나 다세대 형식의 주택도 고려해볼 만하다. 전용주거지역(단지)전용주거지역은 대도시 주변 신도시 개발 등으로 처음부터 단독주택 전용지로 계획해 분양하는 필지다. 도로와 가스, 상하수도, 전기 등 인프라가 잘 갖춰져 있고 주차도 편리하다. 주거전용지역이기 때문에 조용하고 쾌적하며 인접한 상가 및 교통시설로의 접근도 용이하다. 다만 이 경우 대부분 건축법 이외의 지구단위계획이 수립돼 있어 구입 전 확인이 필요하다. 비도시지역비도시지역은 대부분의 전원주택지로 민가에 개발한 소규모 단지거나 대지가 아닌 임야나 논, 밭 등의 개인 소유 필지가 많다. 한적한 곳에 위치한 경우가 대부분이어서 땅을 구입하기 전에 주변 입지나 교통, 가스나 전기 인프라 등을 세심하게 확인해야 한다. 비도시지역은 단독주택을 짓기에 대지 면적이 큰 경우가 많다. 또한 대지가 아닌 경우 일부 지자체에서 개발 행위허가를 위한 건축면적을 제한하고 있고, 도로에 접해 있지 않아 건축 허가 자체가 불가능한 땅이 있으므로 관계법령과 ‘토지이용계획확인원’ 등을 반드시 확인한 후 구입해야 한다. ▶IN SHORT◀집을 지을 수 있는 땅땅이 있다고 하여 아무 땅에서나 집을 지을 수는 없다. 집을 지을 수 있는 땅은 원칙적으로 지목이 대지로 되어 있어야 한다. 그러나 대지가 아니더라도 허가를 받아 대지를 만들 수 있으면 집을 지을 수 있다. 전원주택을 지을 수 있는 땅은 바로 이 두 가지 즉, 대지이거나 대지로 전용이 가능한 땅의 범주에서 생각할 수 있다. 그러나 전원주택을 지으려는 사람들은 대부분 대지화 할 수 있는 땅을 구입하여 전용허가를 받아 집을 짓는다. 그 이유는 우선 개발비용을 물더라도 대지를 구입하는 것보다 싸고 개발 후 지목이 대지로 변경되고 나면 기존 대지 가격과 같은 가격대를 형성하기 때문이다. 수도권 지역의 거의 모든 전원주택이 이렇게 전용을 통해 지어지고 있으며 전원주택 사업자들이 개발하는 단지도 바로 이 방법을 따른 것이다. 일반인들이 흔히 전용허가를 받을 수 있는 땅은 준농림지역 내의 전답이나 임야다. 수도권 지역에서 전원주택을 지을 만한 땅은 거의 모두가 토지 거래 허가 구역이었으나 그린벨트를 제외하고는 다 해제됐다. 토지 거래 허가지역에서는 대부분 녹지지역으로 대지는 100평 농지는 303평 이상은 현지에 거주해야 허가가 나기 때문에 외지인에게는 사실상 거래 자체가 막혀 있다. 일반적으로 준농림지 전답은 전, 답에 전용허가를 받아 집을 짓는 것이 대지에 비해 비용을 절감할 수 있다. 그러나 여기에는 그 지역 대지와 시세를 비교해서 가격이 30% 이상 차이가 있어야 투자가치가 있으며 마을과 인접 거리가 200m를 벗어나면 전기 가설 비용이 큰 부담이 될 수 있어 배보다 배꼽이 커지는 경향이 있다. 그러므로 공시지가를 확인해서 공시지가의 20%가 전용 부담금으로 추가된다는 점을 고려해야 하며 하수처리 문제 등을 고려해 주거와 인접 거리 등도 확인해야 한다. 종종 하수처리 문제 때문에 이웃의 토지 주인과 마찰이 발생해 공사가 중단되는 경우도 있으니 사전에 확인해야 한다. 만약 공사를 하다가 중단하게 되면 그 피해가 크며 불필요한 경비가 많이 들어 대지를 구입하는 것보다 손해를 보기 때문이다. 전용허가를 받아 공사를 시작하는 시기도 잘 선택해야 한다. 남들이 농사를 짓는데 공사를 한다고 하면 이웃 토지를 이용하기 어려워 경비가 추가되는 경우도 발생할 수 있다. 만약 3~4년 후에 전원생활을 하려고 한다면 구입 당시 전용허가를 받을 필요가 없으며 구입과 동시에 건축을 하려면 등기를 이전하기 전에 토지사용 승낙서를 인감을 첨부해 받아 전용허가를 먼저 취득해야 한다. 그 이유는 농지의 소유권을 이전하는 해당 연도에는 전용허가를 받을 수 없기 때문이다. 전용허가를 받게 되면 1년 이내에 집을 지어야 하나 6개월씩 연장을 두 번은 할 수 있어 2년간은 지연할 수 있다. 그 이상이 되면 다시 농지로 환원돼 불이익을 보게 된다. 전용허가를 받아서 집을 지을 경우 대체로 수도권에서는 평당 3~5만 원 정도 추가 비용이 들어간다. 이런 점을 고려해야 한다. 무조건 대지는 비싸고 준농림지는 싼 것으로 오판하게 되면 평당 30만 원이면 구입할 수 있는 대지가 있는 지역에서 준농림지를 27만 원에 구입해서 대지로 전환할 경우 평당 총비용이 35만 원이 돼, 평당 5만 원을 손해 보는 경우도 있다. 부정확한 정보 때문에 그런 현상이 벌어진 것이다. 전 국토의 26%가 준농림지고, 대지는 1.5% 정도밖에 되지 않아 대지는 비싸다는 고정관념이 자리 잡고 있기 때문이다. 시행착오 때문에 경제적인 손실뿐 아니라 전원생활을 하기도 전에 꿈마저 망가져 버릴 수 있다. 물론 큰 평수는 전답이 싼 것도 사실이나 같은 위치에 있는 준농림지도 300평대가 평당 20만 원이라면 1,000평대는 15만 원 정도 2,000평대는 13만 원 정도면 살 수 있다. 부동산이 거품이 많은 시대에는 300평이 필요한 사람도 빚을 내어 1,000평도 매입해서 일부는 다시 팔아도 이자를 주고 이득이 생겼으나, 거품이 걷히고 침체기로 접어든 현재의 부동산 시장에서 불필요한 투자는 하지 않는 것이 좋다. 땅, 얼마나 있어야 할까?건축면적각 층을 이루는 바닥의 면적이나 이를 층별로 합산한 연면적과는 의미가 다르다. 건축법에서 정의하고 있는 건축면적은 ‘지표면상의 1m 이하의 부분은 제외하고, 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 수평 투영 면적’을 말한다. 여기서 수평 투영 면적이란, 건축물을 하늘에서 봤을 때 지상에 노출된 건축물(1층~최상층)의 중심 면적 즉, 각층마다 가장 많이 나온 벽의 중심선을 기준으로 합한 면적이다연면적대지에 들어선 하나의 건축물의 바닥면적의 합계를 말한다. 지하층과 주차장까지 다 포함되지만, 용적률을 산정할 때 적용하는 연면적에는 지하층, 주차장 시설, 주민공동시설 면적을 제외한 바닥면적의 합계를 적용하게 되고, 하나의 대지 내에 2개동 이상의 건축물이 있을 경우에는 각 동의 연면적을 합계해 적용한다. 용적률땅 크기에 비해 얼마나 많은 면적이 이용되는지를 나타낸 수치다. 단, 지하실과 발코니, 테라스 면적은 용적률에서 제외한다. 지목 및 지역 지구에 따른 용적률은 전체 건축 바닥면적의 합계를 부지면적으로 나눈 수치의를 백분율(%)로 표시한다.[예] 허가면적 100평에 용적률이 80% 라면, 건축물 전체 연면적을 80평으로 건축할 수 있다.건폐율지목 및 지역 지구에 따른 건폐율은 허가받은 부지 면적(수평 투영 면적)에 1층으로 집을 지을 수 있는 면적의 백분율(%)을 말한다.[예] 허가면적 100평에 건폐율이 40% 라면, 1층을 40평 면적으로 건축할 수 있다.토지의 용도별 건폐율과 용적률용도지역이 중요한 이유는 해당 토지의 용도지역에 따라 건폐율과 용적률이 달라지고 건축할 수 있는 건축물의 종류가 결정되기 때문이다. 물론 토지 가격에도 크 영향을 미치게 된다. 용도지역에 따라 건폐율과 용적률이 다르므로 어떤 용도의 토지가 필요한지 정확히 판단하고 토지를 매입하기 전에 토지의 용도지역을 꼭 확인해야 한다. 용도지역은 토지이용계획확인서에서 확인할 수 있다.
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【전원주택 짓기】 ②집 짓기의 시작과 끝, 부지 선정!
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【전원주택 짓기】 ①집 짓기의 시작과 끝, 부지 선정!
- PROLOGUE 집 짓기, 좋은 땅 고르는 것부터 시작하자달과 바람과 나무가 희롱하는 근사한 집을 구경하고 나니, 당장에라도 전원주택 지으러 달려가고 싶지 않은가? 그렇다면 집 지을 땅부터 잘 골라놔야 한다. 전원생활하기 좋은 땅을 고르려면 ‘투자’라는 목적은 잠시 뒷전에 밀어두라는 전문가들의 충고에도 귀 기울이기 바란다.기획 편집부 정리 이종수 어떤 전원생활을 꿈꾸는지 생각하라! 콘크리트 밥만 먹고살던 도시인들이 해결하기 가장 어려워하는 게 땅 문제다. 우선 자신이 전원생활을 통해 얻으려고 하는 게 무언가를 정해야 자신에게 맞는 땅, 쓸모 있는 땅, 좋은 땅을 고를 수 있다. 전원생활을 하면서 펜션이나 식당을 운영하겠다면 경치가 좋고 교통이 좋아 사람들의 눈을 끌 수 있는 땅을 택해야 하고, 레저에 비중을 둔다면 스키장이나 골프장 근처가 좋을 것이다. 어린 자녀가 있다면 교육에 대한 부분을, 건강을 염려하는 나이라면 의료 시설에 대한 부분을 꼼꼼히 챙겨야 한다. 잊지 말아야 할 것은 투자 목적으로 사들이는 땅과는 좀 달리 생각해야 한다는 것. 체크리스트를 만들어라! 목적을 정했다면 땅을 구입할 때 챙겨야 할 것들의 리스트를 만든다. 그 첫째는 도로다. 도로가 있는 땅을 구입해야 집을 짓는 데도, 사는 데도 문제가 없다. 지적도상에 표시돼 있는 도로인지, 문제가 없는 도로인지 반드시 현장을 비교해가며 확인해야 한다. 도로가 없고 다른 사람의 토지에 길을 내야 한다면 그 땅에 대한 사용 승낙서를 받아 사용할 수 있다. 만약 그 땅이 임야라면 도로용으로 개발할 수 없으니 주의할 것. 둘째는 물, 셋째는 민원, 넷째는 토목 공사 비용, 다섯째는 전기선을 끌어들일 수 있는지 여부다. 집은 아무 땅에나 지을 수 있나?집을 지으려면 지목(땅의 속성)이 대지(건물을 지을 수 있는 땅) 여야 한다. 집이 지어져 있는 곳이든가 아니면 예전에는 집이 있었는데 헐린 곳 등이 대지다. 하지만 남아 있는 대지가 흔하지 않고 구입 비용도 비싸므로 요즘엔 농지나 임야에 땅을 짓는다. 그렇게 하려면 농지나 임야를 대지로 ‘전용’ 받아야 하는데 이 전용 비용이나 도로 여건, 토목공사 조건, 지하수나 오폐수 처리, 민원 문제를 챙기다 보면 대지 구입 비용보다 더 큰 비용이 들 수도 있으니 꼼꼼히 살펴야 한다. 또 전용이 가능한 땅은 대부분 관리지역(준도시, 준농림지로 관리되고 있는 지역) 내의 토지다. 이 경우가 아니면 전용이 까다롭거나, 아예 전용할 수 없기도 하다. 관리지역인지 아닌지는 시, 군청에서 발급하는 ‘토지이용계획확인서’를 떼어보면 알 수 있다. 관리지역인지 농림지역인지 자연환경보전지역인지가 이 서류에 나타나 있다. 도시 사람도 농지를 구입할 수 있나? 농지는 원칙적으로 ‘농사를 짓는 농민’만이 소유할 수 있다. 도시에 살면서 농지를 소유하는 경우가 있는데, 여기에도 ‘농민의 신분’이라는 단서가 붙는다. 농지를 스스로 경작해야 한다는 단서다. 농지를 구입할 땐 땅을 어떻게 이용하겠다는 농업경영계획서, 농지 자격 취득 증명서를 제출해야 하고, 면적이 1,000㎡ 이상 돼야 한다. 이 정도 규모는 돼야 농사짓는 것으로 인정하겠다는 뜻이다. 단, 2004년부터 ‘직접 농사짓지 않는 도시인’ 신분으로도 농지를 구입할 수 있는 제도가 생겼다. 가족 체험 영농을 할 수 있는 주말농장이 그것인데, 1,000㎡ 이하의 농지를 구입할 수 있다. 택지조성지 구로! 농지나 임야를 대지로 전용 받으려고 직접 서류를 들고 관공서를 헤매거나, 법적인 문제로 골머리를 앓기 싫다면 택지로 조성된 단지 안의 블록형 필지를 구입하는 방법도 있다. 투자가치는 살면서 만들어라! 대부분 사람은 전원주택을 위해 경치 좋은 땅을 찾는다. 살다 보면 땅값이 올라 투자 효과도 좀 있었으면 좋겠다고 생각한다. 당연한 생각이다. 하지만 전원생활에서 투자라는 면을 너무 강조하면, 정작 자연이 가득한 집에서 사는 목적에 문제가 생길 수도 있다. 그 땅에서 어떻게 사느냐에 따라 투자가치는 자연스레 높아진다. 땅에 테마를 만드는 게 살면서 투자가치를 높이는 가장 좋은 방법이다. 예를 들어 허브를 주제로 집을 가꾸다 보면 허브 찻집으로, 허브 공원으로 가치를 키워갈 수 있다. 중요한 건 기다려야 하고 땅을 즐겨야 한다는 것이다. 그러다 보면 곧 투자가치가 돼 돌아온다. 땅 투기 목적으로 구입한 땅이라면 다음 달에 당장 비싼 값에 팔 수도 있지만, 전원생활을 위한 땅의 투자가치는 그렇게 만들어질 수 없다. 그래도 투자가치를 생각한다면, 땅은 살리고 집은 죽여라! 우리나라의 땅은 가만히 두어도 값이 오르고, 주변이 개발되면 몇십 배씩 뛰어오른다. 하지만 집은 그 자체로 가격이 오르는 경우가 없다(서울과 수도권 아파트는 예외). 짓는 순간부터 감가상각의 대상이 되는 게 집이다. 그러므로 투자란 생각으로 집에 올인한다면 오산이다. 집도 땅을 살려지어야 한다. 투자가치를 우선시한다면, 화려한 집 대신 좋은 땅을 택할 것. ▶IN SHORT◀좋은 땅 고르기배산임수형 지형북서쪽이 높고 남동쪽이 경사진 부지, 즉 산을 등진 채 낮은 곳을 향하는 터가 좋다. 부지가 산을 등지고 하천에 면해 있는 배산임수 지형은 산이 차가운 북서풍을 막아주고 연료 공급지 구실을 할 뿐만 아니라, 하천으로 빗물과 생활용수가 흘러나가기 때문에 집터로서는 최고의 조건을 갖춘 곳이라고 할 수 있다. 조망이 좋은 곳조망이 좋은 부지란, 한마디로 평지보다 경사도가 약간 있으면서 전망이 탁 트인 부지를 말한다. 주위보다 지대가 약간 높아 시야가 탁 트인 부지, 뒤로 야산이 접해 있으면서 완경사지로 된 부지, 앞산과의 거리가 300m 이상 떨어진 부지, 자연스럽게 들어오는 물을 볼 수 있는 부지 등이 이에 해당한다. 남향, 남동향으로 햇볕이 잘 드는 곳지세가 남쪽으로 향한 땅이 좋다. 부지의 방향이 남향이나 남동향이어야 겨울에는 북서풍이, 여름에는 동남풍이 불어 따뜻하기 때문이다. 땅과 교감이 느껴지는 곳땅을 딛고 섰을 때 산만한 느낌이 없이 온화한 기분이 드는 부지가 좋다. 즉 안정감이 있어야 하는데, 이는 대지의 형태만이 아니라 건물에도 적용된다. 토질은 자갈이 너무 많지 않아야 하며, 굳고 단단하면서 물 빠짐이 좋은 모래흙(마사토)가 좋다. 나쁜 땅 피하기주변에 혐오시설이 있는 땅주변에 공동묘지나 화장터, 하수종말처리장이나 쓰레기 매립장, 광산 등이 있으면 좋은 물을 얻을 수 없다. 또 비행기 이동통로가 돼 소음이 심한 곳도 좋지 않으며, 염색가공이나 가죽, 목재가구 공장, 레미콘 공장 등은 기피시설에 속한다. 축사나 분묘 등의 시설이 없어야 후일 건축 후 뒤탈이 없고 부가가치를 높일 수 있다. 저지대와 고지대, 수변지역저지대는 국지성 호우로 인한 침수, 고지대는 호우에 의한 산사태, 수변지역은 폭으로 인한 토지 유실 등의 수해를 입기 쉽다. 매립지, 경사지를 깎아 조성한 부지지반이 약하거나 경사지를 깎아 조성한 부지는 토사 유출로 인한 재난의 우려가 있으므로 주의할 필요가 있다호수, 저수지, 강, 계곡물이 있는 곳은 자연스럽게 유원지가 형성돼 지역적으로 토지가격이 높은 편이다. 상대적으로 수요가 많기 때문에 투지라는 측면에서 본다면 유리한 점이 있지만, 습도가 높고 안개가 많이 끼어 일조량이 떨어지는 취약점이 있다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp
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【전원주택 짓기】 ①집 짓기의 시작과 끝, 부지 선정!
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나종익의 땅이 답이다 12 토지 분석, 지난 1년간의 총결산
- 날씨가 쌀쌀해진 것을 보니 벌써 겨울이 오는 듯하다. 학창 시절 우리나라는 사계절이 뚜렷해 살기 좋은 나라라고 교육받았던 것 같은데 최근의 날씨를 보면 사계절이 아니라 이(2) 계절인 것 같다. ‘무엇’이든 하기 좋은 봄과 가을이 점점 사라지고 있다는 사실이 마음을 아프게 한다. 날씨가 극단적으로 변하면 외부 활동을 하기가 어렵지만 땅이 답인 우리에게 극단적인 날씨는 오히려 땅을 검증해 볼 좋은 기회라 생각한다. 글 나종익(주식회사 코드랩리얼티 대표이사)자문 성호건(주식회사 한국부동산개발연구소 대표이사) <땅이 답이다>에서는 지난 11회 차 동안 총 22개의 땅을 살펴봤다. 멋진 땅도, 안타까운 땅, 꼭 갖고 싶었던 땅도 있었을 것이다. 필자가 땅을 좋아하는 이유는 똑같은 땅이 없기 때문이다. 세상 만물 똑같은 것은 없다지만 땅을 만났을 때는 마치 다른 성격을 가진 사람을 만났을 때와 비슷한 것 같다. 사람이 살아온 인생이 있듯이 땅도 마찬가지로 위치별 환경과 그 지역 특색이 묻어나는 역사, 즉 특색을 가지고 있다. 그야말로 많은 땅을 만났던 지난 1년이 필자의 인생에서 가장 흥미로운 시기였던 것 같다. 아무쪼록 이번 호에서는 지난 1년의 이야기 중에 땅에 대해서 많이 모르시는 분들을 위해 몇 가지 팁을 드리고자 한다. 임장 가기 전 반드시 해야 할 일독자분들 중에는 땅에 대한 전문적인 지식을 가진 분도 계시지만 아직 땅에 대해서 조금 어려워하는 분들도 계실 것이다. 땅에 대해 전문적인 지식을 갖고 계신 분들에게는 큰 문제가 아니겠지만 잘 모르는 분들이 어떤 주소를 받는 경우 어디서부터 알아봐야 할지 아마 막막하실 것으로 예상한다. 만약 부동산 혹은 지인들로부터 어떤 땅의 주소를 받았다고 가정해 보자. 독자분들은 무엇부터 하실 것인가. 아마 대부분은 포털사이트 지도에 접속해 주소를 입력해 볼 것이다. 그리고 로드뷰를 통해 해당 토지가 대략 어디에 있으며 주변 분위기는 어떠한지 살펴보시지 않을까. 그 이후에는? 아마 그다음부터 조금 고민이 들 것이다. 과연 무엇을 해야 하는가. 서문에서도 언급했듯이 사람에게 스펙이 있는 것처럼 땅에도 스펙이 있다. 그런 스펙을 어렵지 않게 확인할 방법이 토지이음에 접속하는 것이다. 토지이음에 접속해서 토지 주소, 지목, 면적, 용도지역, 용도지구, 개별공시지가, 행위가능여부, 건폐율, 용적률, 층수, 높이제한 등 땅에 대한 정보를 확인하자. 토지이음에는 생각보다 많은 정보가 있다. 이런 기본적인 정보들을 가지고 땅을 바라본다면 조금은 다른 시각으로 땅에 접근할 수 있을 것이다. 도시지역에 위치한 땅들에서는 쉽게 볼 수 없지만 관리지역이나 농림지역 같은 곳에 위치한 땅의 경우 도로가 붙어있는지 아닌지 확인이 어려운 경우가 있다. 인터넷 지도나 지적편집도에서는 도로가 있다고 하지만 실제로는 맹지인 경우도 많기 때문이다. 시골 땅의 도로를 확인하려는 경우 LH 공사에서 제공하는 씨리얼지도를 활용하는 것이 가장 현명하다. 씨리얼지도에서 주소를 입력하고 상세보기를 누를 경우 해당 토지의 도로 조건이 나오기 때문이다. 토지이음을 통해 대략적인 토지의 스펙을 확인하고 주변을 탐색한 후 도로 조건까지 확인한다면 임장을 떠날 준비는 어느 정도 끝났다고 본다. (땅이 답이다 (2) 세종시 도담동과 노호리 편 참고) 관청을 자주 활용하자어느 정도 임장 준비를 마쳤다면 떠나기 전 확인할 수 있는 것들은 최대한 챙겨보자. 토지에 대해 궁금한 점은 지역 부동산이나 인터넷 서핑을 통해 알아볼 수도 있지만 가장 빠르고 확실한 방법은 관청에 문의하는 것이다. 해당 땅이 위치한 관청의 여러 과, 이를테면 도시계획과, 건축과, 도로과, 허가과, 환경과 등이 아마 대상이 될 것이다. 어떤 땅에 집을 지을 수 있는지를 알아보려면 해당 관청 건축과에 연락해 주소를 알려주면 대략적으로는 알려줄 것이다. 또한 임야나 농지를 개발하려는 경우에는 허가과에 연락해 어떤 절차를 밟아야 하는지 대략적인 답을 받아 진행할 수도 있을 것이다. 필자가 만났던 대부분의 공무원은 친절하게 대해줬다. 독자분들도 땅에 대해 자세한 정보를 얻고 싶다면 해당 관청에 문의하는 것을 주저하지 말자. 계획관리지역이 답이다? 답이 아닐 수도 있다 집 짓기를 위해 땅을 찾는 분 중 계획관리지역만 고집하는 경우를 많이 봤다. 물론 계획관리지역이 활용도가 높기에 그럴 수 있지만 대부분의 계획관리지역은 보전관리지역보다 가격이 비싸다. 전원주택을 지으시는 분 중 건폐율과 용적률을 가득 채워 건축하는 경우를 많이 보지 못했다. 전원생활을 하기에는 어쩌면 계획관리지역의 건폐율과 용적률이 높을 수 있다는 것이다. 보전관리지역만 돼도 충분히 원하는 형태의 집을 지을 수 있다. 대략 보전관리지역의 건폐율은 20%, 용적률은 80%이다. 만약 집을 짓기 위해 100평의 보전관리지역을 매입한 경우(양평군의 조례에 따르면) 1개 층 면적 20평으로 총 4층까지 지을 수 있다. 면적을 충분히 활용할 수 있는 것이다. 전원주택을 찾는 이들을 보면서 대형 평수를 찾는 분들을 많이 보지 못했고 실제 거래도 잘 일어나지 않기 때문에 보전관리지역으로도 어느 정도 거래가 잘 이루어질 만한 주택을 지을 수 있는 것이다. 꼭 무리해서 계획관리지역만 찾을 필요는 없다. 물론 1개 층을 넓게 사용하고 싶은 사람들의 경우 계획관리지역이 맞을 수도 있지만 그것이 아니라면 보전관리지역도 좋은 선택지가 될 수 있다는 것을 말씀드리고 싶다. (땅이 답이다 (1) 양평군 오빈리와 송현리 편 참고) 또한 땅을 찾아다니면서 지목에 대해서도 자주 접하셨을 것이다. 지목이 ‘대’인 땅이라면 가장 좋겠지만 대부분 집을 짓기 위해 시골 땅을 찾다 보면 임야나 농지를 만나는 경우도 많다. 임야나 농지의 경우 개발행위허가나 농지전용허가 등을 받아서 집을 지으면 된다는 것은 많은 분들이 알고 계신다. 하지만 특수 지목에 대해서는 아직도 조금 낯설어하시는 분들이 있다. 네이버부동산 같은 곳에서 목장용지나 묘지 같은 토지를 보시고는 그대로 지나치시는 경우도 많은데 이런 특수 지목을 가진 토지는 잘만 건지면 큰돈이 될 수 있다. 예전 칼럼에서도 소개했듯이 목장용지나 묘지 같은 땅은 ‘대’와 크게 차이가 없는 땅들이 될 수 있다. 독자분들께서는 한정적으로 땅의 지목을 보는 것보다 다양한 지목의 땅을 보실 필요가 있을 것이다. (땅이 답이다 (10) 양평군 신애리와 화전리 편 참고) 지역 현황을 잘 파악하자 우리나라 모든 땅은 용도지역과 지구가 지정돼 있기 때문에 이들을 보는 것에 익숙할 것이다. 하지만 지역마다 지자체 혹은 정부기관에서 땅에 자체적인 제한을 두는 경우가 종종 있어 지방 땅을 살펴볼 때는 반드시 지역의 현황을 잘 파악해야 한다. 예전 칼럼에서 다뤘던 전라북도 군산시 무녀도리 땅의 경우 용도지역은 계획관리지역이지만 실제로는 집을 지을 수가 없었다. 왜냐하면 해당 토지는 고군산군도 새만금지역으로 묶여있기 때문이다. 고군산군도 새만금지역을 관리하는 주체는 군산시청이 아니었고 전라북도청도 아니었으며 정부 산하의 새만금개발청이었다. 이처럼 간단히 용도지역만 확인해서는 자세한 지역의 상황을 알 수 없기 때문에 지역 현황을 파악하는 것이 무엇보다 중요하다. (땅이 답이다 (6) 서천군 당정리와 군산시 무녀도리편 참고) 또한 제주도 땅들 역시 자체 조례로 제한을 걸어두는 경우가 많다. 제주 조례에는 절대보전지역, 상대보전지역, 관리보전지역이라는 개념을 도입하고 있으며 이는 제주도 땅을 매입하려는 분들에게는 반드시 알아야 할 지역 현황이다. 지방 땅들과 친해지려면 먼저 조례와 친해지는 연습을 해보자. 시골 땅 계약할 때 주의해야 할 점 도시에서 아파트나 건물 등을 계약할 때는 크게 문제가 되지 않겠지만 지방 땅을 매입하는 경우 체크해야 할 것들이 여럿 있다. 그중 가장 중요한 것이 바로 도로다. 앞에서 언급한 것처럼 도로가 붙은 땅인지는 LH씨리얼지도를 통해 대략 알 수 있다. 하지만 시골 땅의 경우 ‘도’자가 찍히지 않은 현황 도로에만 붙어 있어도 건축 허가가 나는 경우가 있다. 이런 경우 반드시 관청에 문의해 해당 토지에 붙은 도로가 현황 도로로 인정이 되는지 반드시 문의해 보자. 최근에는 현황 도로로도 허가가 안 나는 경우도 더러 있으니 반드시 관청에 문의하는 것이 좋겠다. 한편 전원주택지를 분양받는 경우 어떤 땅이 ‘도’자가 찍히지 않은 사도에 접한 상태에서 계약이 진행된다. 이런 계약을 진행하고자 하는 경우 반드시 전원주택을 분양하는 곳에서 제공하는 가분할도를 자세히 살펴볼 필요가 있으며 해당 프로젝트를 진행하고 있는 측량 사무실이나 건축사 사무실에 반드시 문의해야 할 것이다. 또한 시골 땅에는 ‘알땅’이라는 것이 존재한다. 분명 분양사무실에서 100평이라고 하여 분양받았는데 나중에 집을 지을 땅은 90평밖에 되지 않는 것이다. 이 경우 알땅은 90평이라고 보면 된다. 알땅은 집을 지을 수 있는 땅으로 도로에 사용되는 땅이 제외된 면적을 지칭한다. 부동산학을 전공한 사람으로서 지난 1년은 인생에서 가장 행복한 시간이었습니다. 특색 있는 땅들을 소개하기 위해 전국을 누비며 많은 땅들을 만나고 배우는 계기가 되었습니다. 전문에서도 언급하였듯이 땅은 사람과 비슷합니다. 땅마다 스펙이 다르고 쓰임새가 다릅니다. 모든 사람들이 가치가 있듯이 모든 땅도 가치가 있습니다. 아마 이 글을 읽는 많은 독자분께서 주위에 버려진 시골 땅을 가진 분들을 자주 보셨을 것입니다. 혹은 버려진 시골 땅을 소유한 분들도 많으실 것입니다. 현재 땅이 가치가 없다고 생각하실 수도 있지만 조금만 땅을 공부해 보시면 모든 인간에게 미래가 있듯이 모든 땅에도 미래가 있다는 것을 아실 것입니다. 저의 개인적인 견해이지만 부동산 중에 가장 재미있는 것은 땅인 것 같습니다. 아니, 모든 부동산의 기본은 땅입니다. 결국에는 땅이 답입니다. 나종익_주식회사 코드랩리얼티 대표이사중앙대학교에서 도시계획학부를 전공하고 석사를 졸업했다. 이후 영국 뉴캐슬대학교 건축대학원에서 수학하던 중, 한국으로 돌아와 IT회사를 창업했다. 현재는 공인중개사들을 위한 공동중개 매칭플랫폼을 서비스하는 주식회사 코드랩리얼티의 대표이사를 맡고 있다. 또한 코드랩 공인중개사무소의 소속중개사로 활동하고 있으며, 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트와 UI/UX 디자이너로도 활동 중이다.010-8992-9371realty@kodlab.co.kr인스타그램 @nice_to_land_you
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- 전원라이프
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나종익의 땅이 답이다 12 토지 분석, 지난 1년간의 총결산
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나종익의 땅이 답이다 11 토지 분석, 제주도 토평동과 신흥리 편
- 제주 생활은 많은 이에게 로망으로 여겨진다. 필자의 지인 중에는 직장을 그만두거나 휴직하고 제주로 이주해 짧으면 1개월 길게는 1년까지 지내는 경우가 생각보다 많다. 이번 칼럼에서는 전원주택의 성지라고 할 수 있는 제주에 위치한 토지에 대해 알아보고자 한다. 글 나종익(주식회사 코드랩리얼티 대표이사) 자문 성호건(주식회사 한국부동산개발연구소 대표이사) ‘떠나요~ 둘이서 모든 걸 훌훌 버리고~ OOO 푸른 밤 그 별 아래~ ’독자분들 중에 OOO에 들어가는 지명이 어디인지 모르는 분은 아마 없으리라 생각한다. 해당 노래는 1988년 발매된 가수 최성원 씨의 <제주도의 푸른 밤>의 첫 소절이다. 주변 지인들에게 <제주도의 푸른 밤>에서 가장 인상적인 부분을 물었더니 10명 중의 10명이 모두 노래가 시작하는 첫 소절인 ‘떠나요’를 떠올린다. 그만큼 많은 이가 일상에서 벗어나 제주도처럼 아름답고 여유로운 곳으로 떠나고 싶은 모양이다. 물론 필자도 첫 소절이 가장 강렬하게 느껴지긴 하나 노래를 계속 듣다 보니 첫 소절보다 중간에 나오는 “아파트 담벼락보다는 바달 볼 수 있는 창문이 좋아요. 낑깡밭 일구고 감귤도 우리 둘이 가꿔봐요.”라는 소절이 더 와닿았다. 부동산과 관련된 일, 특히 땅과 관련된 칼럼을 쓰는 사람이다 보니 자연스럽게 노래를 듣다가도 부동산 부분이 가사로 나오면 귀가 더 열리는 것 같다. 제주도 서귀포시 토평동 토지첫 번째로 소개할 토지는 서귀포시 토평동에 위치한 토지다. 토평동은 서귀포시 동남쪽에 위치한 곳으로 남북으로 길쭉한 모양이다. 한라산이 섬 한가운데 있어 제주도 중앙 대부분의 행정구역이 남북으로 긴 형태를 띠는 제주도의 여느 동과 다르지 않다. 토평동은 한라산이 북풍을 막아주고 서풍이 강한 곳이다. 전반적으로 온화하고 강수량이 많아 감귤 생산에 적합한 곳으로도 알려져 있다. 또한 서귀포 시내와도 가까워 여러 편의 시설들을 이용하는데 어려움이 덜하다. 위치가 위치인지라 토평동은 제주도가 본격적으로 개발되기 시작한 이래 여러 개발계획들이 발표되기도 했다. 지난 2010년에는 토평동 일대를 서귀포 제2관광 단지로 조성하겠다는 계획이 발표되기도 했는데 아쉽게도 현재는 별다른 이야기가 없는 것으로 봐서 계획 단계에서 그친 것으로 보인다. 또한 2012년 첫 삽을 뜬 제주헬스케어타운 같은 사업도 있었는데 당초 계획은 2012년부터 약 1조 6000억 원 가량을 투입해 토평동, 동홍동 일대에 대규모 의료관광단지를 조성하는 것이었다. 하지만 순조롭게 진행되던 사업은 자금난으로 5년 차인 2017년 공정률 60%에 약간 못 미치는 상태에서 중단됐다. 이후 제주국제자유도시개발센터(JDC)의 노력으로 공사가 재개될 움직임도 보였지만 코로나19와 최근 중국부동산 기업들의 줄도산 등으로 프로젝트가 온전히 완료되리라는 기대감이 점점 줄어드는 상황이다. 크기도 모양도 제각각인 현무암 돌담을 보면 무언가 필자의 라이프스타일과 비슷한 것 같아 괜히 더욱 정겹게 느껴진다. 토평동 2**번지 역시 전형적인 제주도 현무암 돌담으로 둘러싸였다. 토평동 2**번지의 지목은 과수원인데 과수원은 전, 답과 함께 대표적인 농지 중에 하나다. 보통 농지를 매입하기 위해서는 농지취득증명이라는 것이 필요한데 이를 위해 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서를 작성해 발급 신청을 해야 한다. 물론 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하거나 상속으로 취득할 때는 농지취득증명이 불필요한 경우도 있으나 대체로 농지취득증명이 필요하다. 하지만 제주도의 경우는 농지 취득에 있어 육지의 그것과는 많이 다르다. 제주도는 지난 2015년부터 <제주 농지기능관리 강화 방침>을 통해 농지를 엄격하게 관리하고 있다. 방침의 목적은 자경하지 않는 농지들을 조사해 농지 기능을 정상화시키고 농지 본래 기능을 회복해 목적대로 사용되도록 철저히 관리하는 것이다. 먼저 농지취득자격증명 발급은 대리 신청을 엄격하게 제한한다. 또한 제주도가 아닌 외지인들에게는 농업경영계획서 심사를 강화하기 위해 통작거리와 작물별 소득률 등 객관적인 자료를 근거로 자경이 가능한지를 심도 있게 판단한다. 사실상 외지인이 제주도 내의 농지를 매입하는 것이 쉽지 않은 상황이다. 토평동 2**번지 역시 제주도에 있는 농지로 외지인이 매입하기는 쉽지 않지만 최근 건축 허가를 받으려고 준비 중이라고 한다. 만약 매도자가 건축 허가를 받을 경우 농지전용으로 농지취득증명을 발급하는데 어려움이 없다. 한편 제주도는 지난 2017년 제주도 지역의 난개발을 막고자 표고 300m 이상에 대한 건축행위를 제한하는 도시계획조례의 개정을 추진했으나 지난 3월 도의회 환경도시위원회에서 재산권 침해 등의 논란으로 부결되자 전문가와 공무원으로 전담조직을 구성해 새로 도시계획조례 개정안을 만들었다. 지난 8월부터 입법절차에 돌입했는데 어떤 결과가 나올지는 아직 알 수 없다. 다만, 토평동 2**번지의 표고는 구글어스 기준으로 163m 정도이기에 애초에 건축 제한이 걸려있는 곳은 아니다. 또한 제주도에서 하수처리구역에 위치한 토지의 경우 공공관로에 오수관로를 연결해야 건축 허가가 나오는데 토평동 2**번지의 경우 하수처리구역이 아니어서 건축 허가를 할 경우 개인오수처리시설만을 설치하면 된다. 토평동 2**번지는 자연과 편의시설을 모두 쉽게 누릴 수 있는 입지가 상당히 뛰어난 곳이다. 서귀포 시내까지 차량으로 7분 정도면 도달하고 한라산 등반코스 중의 하나인 돈내코탐방로까지도 15분이면 갈 수 있으며 차량으로 30분 이내에 도달할 수 있는 골프장의 수가 10개도 넘는다. 제주도에서 각종 자연을 만끽하고 편의 시설까지 누릴 수 있는 흥미로운 땅, 토평동 2**번지로 어서 가보자. 제주도 남원읍 신흥리 토지두 번째로 소개할 토지는 서귀포시 남원읍 신흥리에 위치한 토지다. 신흥리가 위치한 남원읍은 제주도에서도 감귤 생산량이 가장 많은 곳인데 2016년 기준 제주도산 감귤 4개 중의 1개는 남원읍에서 생산된다고 한다. 대체로 제주 산남지역(한라산 남쪽 지역)의 귤이 우수한 편인데 그중에서도 남원읍의 귤은 최상품으로 인정받아 다른 지역에 비해 소득이 높았고 그로 인해 외지인들에 대한 텃새도 제주 다른 지역에 비해 적은 편이었다고 한다. 또한 남원읍은 제주 제2공항과도 거리가 그리 멀지 않고 기후가 전반적으로 온화해 여러 토지 투자자들에게 관심을 받아왔던 지역이기도 하다. 신흥리 7**번지의 지목은 전인데 실제로 현장에 방문해 보니 귤 밭으로 사용되고 있었다. 남원읍의 온화한 기후에는 감귤 생산이 제격이라 귤을 재배하는 듯했다. 토지이음을 통해 신흥리 7**번지를 자세히 살펴보니 다른 법령 등에 따른 지역, 지구 등에 특이한 것이 있었다. 경관보전지구3등급, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등이었는데 내륙의 토지에서는 보기 힘든 경우라 처음 보는 독자들은 당황하실 수도 있을 법한 용어다. 제주도는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 지역 이외에 조례로 절대보전지역, 상대보전지역, 관리보전지역이라는 개념을 도입해 토지 이용에 제한을 두고 있다. 각 보전지역에 대한 내용은 <표 1>과 같다. 절대보전지역은 제주 자연환경의 고유한 특성을 보호하기 위해 지정하는 지역으로 해당 지역에서는 국가 또는 제주도가 시행하는 등산로, 도로, 공중화장실 조성 등을 비롯해 형질 변경을 수반하지 않는 산림 사업, 기존에 건축된 종교시설의 증·개축, 도 조례로 정하는 무선설비, 상하수도시설, 문화재청장의 허가를 받은 행위 등만 가능하다. 사실상 개발이 불가능한 지역이라고 보는 것이 마음 편할 것이다. 상대보전지역은 자연환경의 보전과 적정한 개발을 유도하기 위한 지역이다. 마지막으로 관리보전지역은 지하수, 생태계자원 및 경관을 보전하기 위해 지정한 곳으로 지하수자원보전지구, 생태계보전지구, 경관보전지구 등 3가지로 나뉜다. 각각의 지구들은 4개에서 5개의 등급으로 나뉘는데 신흥리 7**번지는 앞에서 언급한 것처럼 경관보전지구3등급, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급인데, 토지의 일부가 경관보전지구3등급이고 대부분이 경관보전지구4등급이다. 경관보전지구 3등급은 시설물 높이 12m, 4등급은 시설물 높이 15m로 제한이 걸려있다. 경관보전지구 1등급의 경우 시설물 설치가 원칙적으로 불가능해 경관보전지구 4등급 정도면 제약이 크게 걸려있지 않다고 볼 수 있다. 또한 생태계보전지구5등급은 사실상 큰 제약이 없다고 봐도 되며 지하수자원보전4등급은 폐수배출, 폐기물 처리 시설, 생활하수 발생시설, 가축 분뇨 배출 시설 등을 설치할 수 있어 이 역시 제약이 많은 편이라 볼 수 없다. 만약 이런 지구 1등급 내지 2등급에 해당하는 토지는 제약이 많아 건축물 및 시설을 설치하기 어려운 경우가 많은데 이와 관련된 내용은 <표 1>에서 설명하겠다. 다행스럽게 신흥리 7**번지는 여러 보전지구에 걸쳐있지만 실제로 제약이 많은 편은 아니다. 위치 또한 상당히 좋은데 토지 바로 앞쪽에 여러 풀빌라들이 위치하고 상하수도 및 전기가 다 들어와 있어 허가를 받기도 어렵지 않아 보인다. 또한 근처에 올레길 4코스가 인접하고 도보로 약 7분이면 바다에 다다를 수 있어 필자로서도 탐나는 토지 중에 하나다. 이번 칼럼에서는 많은 이들이 로망으로 생각하는 제주도의 땅들에 대해 알아봤다. 제주도의 땅에는 누구나 관심을 갖지만 그만큼 사전에 많은 공부가 돼있어야 한다. 육지와 다르게 조례로 여러 제약들이 있으며 이런 제약들을 제대로 알지 못할 경우 로망이 실망이 될 수도 있다. 제주도의 멋진 분위기에 취해 덜컥 땅을 계약하는 우를 범하지 말자. 제주도 땅, 제대로 알고 사야 후회하지 않는다. 나종익_주식회사 코드랩리얼티 대표이사중앙대학교에서 도시계획학부를 전공하고 석사를 졸업했다. 이후 영국 뉴캐슬대학교 건축대학원에서 수학하던 중, 한국으로 돌아와 IT회사를 창업했다. 현재는 공인중개사들을 위한 공동중개 매칭플랫폼을 서비스하는 주식회사 코드랩리얼티의 대표이사를 맡고 있다. 또한 코드랩 공인중개사무소의 소속중개사로 활동하고 있으며, 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트와 UI/UX 디자이너로도 활동 중이다.010-8992-9371realty@kodlab.co.kr인스타그램 @nice_to_land_you
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나종익의 땅이 답이다 11 토지 분석, 제주도 토평동과 신흥리 편
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나종익의 땅이 답이다 10 토지분석, 경기도 양평군 신애리와 화전리 편
- 경기 양평군 신애리와 화전리 편올해가 기록상 가장 더운 여름 중 하나일 것이라던 예측은 조금도 빗나가지 않은 듯하다. 이토록 뜨거운 올여름, 경기도 양평군은 무더위와는 또 다른 고속도로 이슈로 뜨거운 여름을 보내고 있다. 구글트렌드를 통해 서울양평고속도로가 얼마나 뜨거운지 알아보니 지난 5년간 구글에서 ‘고속도로’를 검색했을 때 함께 검색한 키워드 중 5위가 바로 서울양평고속도로였다. 1위~4위까지가 고속도로 통행료나 고속도로 교통상황 등인 것을 생각하면 서울양평고속도로에 대한 사람들의 관심이 얼마나 대단한지 알 수 있는 지표다. 진행 남두진 기자글 나종익(주식회사 코드랩리얼티 대표이사)자문 성호건(주식회사 한국부동산개발연구소 대표이사) 2023년 9월에는 양평읍 양근리에 양평군 최대 규모(1,600세대)의 아파트 단지가 입주를 시작한다. 사실 서울이나 수도권에서 1,600세대의 아파트 단지 입주는 그리 큰 이벤트는 아니지만 전원마을 이미지가 강했던 양평군에 역사상 최대 규모의 아파트 단지가 들어오는 것은 작은 일이 아니다. 이처럼 하루가 멀다고 빠르게 변화하고 있는 양평군의 지가는 지속해서 상승 중이다. 하지만 모든 땅이 그렇지는 않기에 이번 칼럼에서는 약간은 저평가된 토지들에 대해 알아보고자 한다. 또한 일반적으로 볼 수 있는 지목이 아닌 조금은 특이한 지목을 가진 토지에 대해서도 알아보겠다. 양평군 양평읍 신애리 토지첫 번째로 소개할 토지는 양평읍 신애리에 위치한 토지다. 신애리가 위치한 양평읍은 양평군 내 유일한 읍 지역이며 양평군의 행정, 교통, 산업의 중심지 역할을 한다. 양평군청, 국내 최대 규모의 스타벅스, 군립미술관, 장차 양평군 문화의 중심지가 될 물빛정원 도서관, KTX 양평역 같은 군민들을 위한 시설뿐만 아니라 양평군 내 상당수의 아파트 단지 역시 양평읍에 위치한다. 즉 오늘보다 내일이 더 기대되는 지역, 양평읍이다. 양평읍에는 총 12개의 리가 있고 그중에서도 신애리는 덕평리와 함께 아직은 시골 정취를 물씬 느낄 수 있는 지역이다. 양평읍 북쪽에 위치하며 옥천면 용천리와 맞닿은 신애리는 서울양평고속도로의 출구가 어디로 나든 수혜를 받을 수밖에 없는 곳이다. 양평 JCT와 남양평 JCT에서 모두 5km 정도 떨어진 곳으로 정확히 두 노선의 중간 지점에 위치하기 때문이다. 신애리에 괜찮은 땅이 나왔다는 이야기를 듣고 해당 토지의 토지이용계획도를 떼어보니 가장 눈에 띄는 것이 바로 ‘지목’이었다. 지목이란 토지의 주된 사용 목적에 따라 토지 종류를 구분, 표시하는 명칭인데 양평에서 봤던 대부분의 토지는 농지인 ‘전’/‘답’, 산지인 ‘임야’, 건축물이 있는 ‘대’/‘하천’/‘도로’/‘구거’ 등이었다. 오늘 소개할 신애리 2**번지의 지목은 바로 ‘묘지’였다. 직접 가보려고 하니 뭔가 오싹한 기분이 들었지만 다행히 해당 토지는 지목만 묘지이고 실제로 봉분은 없다고 해 안심됐다. 신애리 2**번지는 여러 사연이 있는 땅이었다. 일단 소유주가 일반인이 아닌 종중이었다. 종중에서 해당 토지를 매입해 종중 묘지로 활용하려던 것이다. 하지만 어떤 이유에서인지 종중에서는 해당 토지에 묘지를 설치하지 않았고 이번에 매물로 나오게 됐다. 그렇다면 지목이 묘지인 곳은 어떻게 활용할 수 있을까. 첫 번째는 토지를 매입해 지목대로인 묘지로 사용하는 경우다. 지목이 묘지라는 것은 묘지설치허가를 받았단 뜻인데 장사법으로 인해 묘지를 설치하는 기준이 꽤 까다로우므로 묘지설치허가를 받았다면 그만큼 가치가 있는 땅으로 보인다. 혹시나 묘지를 찾는 이들에게는 더할 나위 없는 땅인 셈이다. 두 번째는 해당 토지를 매입해 집을 짓거나 여타 다른 개발행위를 하는 경우다. 지목이 묘지인 토지에 집을 짓거나 다른 개발행위를 할 경우 개발행위허가를 받아야 한다. 보통 임야를 개발하는 경우 산지전용부담금을, 농지를 개발하는 경우 농지전용부담금을 내야 하는데 묘지는 산지도, 농지도 아니기 때문에 개발행위허가를 받아야 하긴 하지만 따로 부담금을 내지 않아도 되는 이점이 있다. 세 번째로는 묘지를 농지로 활용하는 경우다. 묘지는 앞에서도 설명했듯이 개발행위허가를 받아야 할 경우 부담금을 내지 않아도 되기에 굳이 농지로 지목을 변경할 필요가 없다. 농지로 활용하고 싶다면 지목 변경 없이 농사를 짓는 방법을 추천한다. 하지만 기본적으로 묘지가 없는 지목이 ‘묘지’인 토지는 농사를 짓기에는 아쉽다는 생각이 많이 든다. 집이나 묘지 모두 명당을 찾는다는 공통점이 있으므로 지목이 ‘묘지’인 곳은 풍수지리상 좋은 집터일 가능성이 크기 때문이다. 그렇기에 농사를 짓는 것보다 집을 짓거나 집터로 분양하는 편이 좋을 것으로 판단한다. 한편 시골 땅들을 보다 보면 지목이 ‘묘지’가 아닌데 실제 묘지가 있는 땅을 꽤 자주 접한다. 지주에게 묘지와 관련해 허락받고 설치했다면 문제가 안 되겠지만 토지 소유자의 동의 없이 묘지를 설치한 경우는 문제가 된다. 이와 관련해서는 분묘기지권이 있는데 토지 소유자의 승낙 없이 묘지를 설치하고 묘지 소유자가 20년 동안 평온하고 공연하게 묘지를 점유했을 때는 관습법에 따라 분묘기지권이라는 것을 취득한 것으로 인정한다. 토지 소유자로서는 억울한 일이지만 과거에는 지료마저 받을 수 없었다. 2021년에 이와 관련해 변화가 있었는데 토지 소유자의 토지 사용료 청구가 있으면 분묘기지권자는 사용료를 지급할 의무가 있다는 대법원 판결이 나온 것이다. 이로써 첫 번째로 묘지와 관련된 사례들에 대해 알아보았다. 지목이 ‘묘지’이지만 묘지가 없는 토지는 많지 않다. 좋은 집터를 찾는다면 이런 땅을 놓치지 말자. 양평군 용문면 화전리 토지다음 소개할 토지는 용문면 화전리에 위치한다. 용문면은 과월호에서 소개한 적이 있는 곳으로 양평읍에 이어 양평군 내에서 두 번째로 큰 행정구역이다. 이전 칼럼에서도 언급했듯이 용문면은 용문읍으로의 승격을 준비 중인 것으로 보인다. 양평군이 양평시로 승격하기 위해 반드시 선행돼야 하기 때문이다. 용문면의 중심지인 다문리에 들어선 다문지구 내의 아파트들이 입주를 완료하면 용문면이 읍으로 승격이 가능해질 것으로 보인다. 이번 칼럼에서 소개할 화전리 토지는 다문리의 남쪽에 있으며 용문 시내까지 차량 10분이면 다다를 수 있어 용문 시내의 인프라를 충분히 누릴 수 있는 곳이다. 용문의 중심인 다문리에서 화전리 1***번지로 갈 때 지나던 화전로는 유유자적하게 혼자 달리기 좋은 드라이브코스나 다름없었다. 화전로는 아기자기한 왕복 2차선 도로로 도로 양쪽으로 작은 마을과 꽃밭, 논, 하천 등이 계속해서 펼쳐지는 아름다운 길이었다. 토지에 다다르니 양평에서 가끔 볼 수 있는 하늘색의 거대한 축사를 볼 수 있었다. 과거 양평군에는 많은 축사가 있었지만 최근에는 다른 지역으로 이전하거나 폐축사가 늘어나는 추세다. 양평군에서도 이와 관련해 주거밀집지역과 일정 거리를 두고 가축사육을 제한하는 가축분뇨법 조례를 제정했고 2020년부터 실행되고 있다. 이처럼 최근 양평에서는 그다지 환영받지 못하는 축사가 있는 곳, 화전리 1**번지가 오늘 칼럼의 두 번째 주인공이다. 참고로 화전리 1**번지는 지목이 ‘목장용지’인데 <땅이 답이다> 칼럼에서 다뤄보면 흥미로울 것 같아 소개하도록 하겠다. ‘목장용지’에는 두 가지 종류가 있다. 첫 번째는 ‘축사 등의 부지’이고 나머지 하나는 ‘초지’이다. ‘축사 등의 부지’는 축산법 규정에 따라 가축을 사육하는 축사가 있는 곳이며 ‘초지’는 축산업이나 낙농업을 위해 초지를 조성한 토지다. 지목이 ‘목장용지’인 토지를 봤을 때 해당 ‘목장용지’가 ‘축사 등의 부지’인지 ‘초지’인지 확인해야 하는데 그 방법은 위와 같다. 한편 ‘목장용지’는 조금은 생소하겠지만 여러모로 이점이 많은 토지이기도 하다. ‘목장용지’는 농지가 아니기에 외지인이 농취증 등이 없어도 매입할 수 있고 ‘축사 등의 부지’는 5년 이상, ‘초지’는 조성 후 25년 이상 사용될 경우 허가 없이 신고만으로도 타목적 전용이나 지목변경을 할 수 있다. ‘목장용지’가 일정 기간(축사 등의 부지 5년, 초지 25년) 동안 활용되지 않았다고 해서 타목적 전용을 할 수 없는 것은 아니고 지자체장의 허가를 받으면 충분히 주택도 지을 수 있다. 이때는 허가가 가능하다고 해도 실제 실무자들이 안 내주면 그만이기 때문에 일정 기간 이상 지난 토지가 더욱 안전할 것이다. 화전리 1***번지는 ‘축사 등의 부지’인 ‘목장용지’로 일정 기간(5년)이 상 활용이 됐던 곳이다. 그야말로 집짓기 좋은 땅인 것이다. 다만 해당 토지의 면적이 커서 한 채의 전원주택을 짓기에는 큰 땅이라 땅을 매입해 분양하고자 하는 사람들에게 괜찮은 땅이 될 수 있을 것으로 보인다. 만약 화전리 1***번지처럼 일정 기간 이상 활용된 ‘목장용지’가 매물로 나올 경우 바로 관심을 가져보자. 이번 칼럼에서는 지목이 ‘묘지’이지만 묘가 없는 토지 그리고 일정 기간 이상 사용한 ‘축사 등의 부지’로서 ‘목장용지’와 같이 조금은 특이한 형태의 지목을 가진 땅들에 대해 알아봤다. 전원주택을 지으려고 하는 분들에게는 약간은 생소하겠지만 자세히 살펴보면 이런 지목을 가진 토지들이 훨씬 좋은 땅이 될 수도 있기에 독자들이 땅을 바라보는 시각을 넓힐 수 있는 계기가 되길 바란다. ‘세상은 넓고 할 일은 많다’지만 <땅이 답이다>에서는 ‘세상은 넓고 땅은 많다’이다. 다양한 땅의 세계, 결국엔 땅이 답이다. 나종익_(주)코드랩리얼티 대표이사중앙대학교에서 도시계획학부를 전공하고 석사를 졸업했다. 이후 영국 뉴캐슬대학교 건축대학원에서 수학하던 중, 한국으로 돌아와 IT 회사를 창업했다. 현재는 공인중개사들을 위한 공동중개 매칭플랫폼을 서비스하는 주식회사 코드랩리얼티의 대표이사를 맡고 있다. 또한 코드랩 공인중개사무소의 소속중개사로 활동하고 있으며, 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트와 UI/UX 디자이너로도 활동 중이다.010-8992-9371realty@kodlab.co.kr인스타그램 @nice_to_land_you
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나종익의 땅이 답이다 10 토지분석, 경기도 양평군 신애리와 화전리 편
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나종익의 땅이 답이다 8 토지 분석, 기장읍 죽성리와 물금읍 증산리 편
- 부산 기장군 기장읍 죽성리와 경남 양산시 물금읍 증산리 편우리나라 제2의 도시이자 2030 엑스포를 통해 다시 한번 도약을 꿈꾸는 부산광역시는 1년 내내 즐길 거리가 넘쳐나는 매력적인 곳이다. 최근 MZ 세대들이 부산을 즐기는 방법은 이전 세대들과는 사뭇 다른 것 같다. 부모 세대들은 보통 해운대에서 해수욕하고 태종대와 자갈치 수산물 시장을 들른 후에 동래나 해운대에서 온천을 하는 코스를 주로 택했다면 MZ 세대들은 해운대에 숙소를 잡은 후 수영만에서 요트를 타고 송정해수욕장에서 서핑을 즐기며 기장의 대형 카페에서 SNS에 올릴 사진을 찍은 후 광안리에서 불꽃놀이나 드론 쇼를 즐기는 코스를 선호하는 듯하다.글 나종익(주식회사 코드랩리얼티 대표이사)자문 성호건(주식회사 한국부동산개발연구소 대표이사) 이렇듯 우리나라 제2의 도시 부산은 관광객들에게는 상당히 매력적인 곳으로 평가받지만, 도시의 흥망성쇠와 관련지어 보면 고민거리가 많을 수밖에 없는 곳이 돼버렸다. 먼저 부산의 인구구조를 자세히 살펴볼 필요가 있는데 눈여겨봐야 할 점은 15~39세 인구 비중이 광역시 중에서 가장 낮은 반면 65세 이상 고령인구의 비중은 광역시 중에서 가장 높다는 것이다. 인구구조에 문제가 생기니 자연스럽게 일자리가 줄어들었고 이는 부산에 거주하는 20대의 상당수가 서울 및 수도권으로 빠져나가는 계기가 됐다. 또한 30대들에게도 집값이 상대적으로 저렴하고 정비가 잘 된 부산 주변의 위성도시(양산 물금읍, 김해시 주촌면 등)로 이동하는 경향이 나타나고 있다. 이번 칼럼에서는 부산의 주변 도시들 중 젊은 층의 인구 유입이 늘고 있는 지역의 전원주택 건축이 가능한 토지들을 분석해 보도록 하자. 부산 기장군 기장읍 죽성리 토지첫 번째로 소개할 토지는 부산광역시 기장군 죽성리에 위치한 토지다. 기장군은 부산광역시 동북쪽에 있으며 울산광역시 울주군과 맞닿은 부산의 유일한 군(郡)이다. 정관신도시와 일광신도시로도 유명한 기장군은 1995년 부산광역시로 편입된 이후에도 인구가 꾸준히 늘고 있으며 젊은 부모들이 많이 거주하는 활기찬 동네로 여겨진다.과거 미역이나 멸치 등 해산물이 유명했던 기장군이 최근 MZ 세대들에게 많은 사랑을 받고 있는데 이는 기장에 여러 즐길 거리가 생겼기 때문인 듯하다. 기장에는 롯데월드부산, 오시리아관광단지, 아울렛, 아난티힐튼과 같이 숙박, 쇼핑, 레저를 한 번에 즐길 수 있는 데다 새로운 것을 찾아다니는 젊은 세대들의 니즈가 겹치면서 SNS 핫 플레이스로 떠오르고 있다. 특히 이번 칼럼에서 소개할 죽성리는 죽성리왜성이 지역에서 유일하게 조금 알려진 곳이었지만 최근에는 죽성성당에서 찍은 인생 사진들이 SNS를 타고 퍼지면서 작은 동네에 작지 않은 변화가 일고 있다.죽성리 4**번지를 처음 찾았을 때 해당 필지가 일종의 하구라는 점이 인상 깊었다. 하구란 하천이 바다나 다른 수역으로 흘러들거나 연결되는 지점인데 해당 필지도 동해와 죽성천이 만나는 지점에 있어 하구로 여겨진다. 문득 해수욕장이 보이는 고급 호텔이나 풀빌라도 좋지만 바다와 하천이 만나는 이곳에 나만의 작은 별장이 있으면 좋겠다는 생각을 하게 됐다. 바로 토지이음을 통해 해당 주소를 검색해 보니 지목이 ‘전’이었다. 건축 허가 없이 농막 형태의 세컨드하우스를 지을 수 있겠다는 생각이 들어 잠시 설렜다. 하지만 최근 입법예고된 농지법 개정안에 따라 이러한 세컨드하우스를 앞으로는 보지 못할 수도 있었다. 최근 정부는 농지법 개정안을 입법예고했는데 그 내용은 아래와 같다.농지법 개정안을 살펴보면 가장 큰 변화는 역시 면적과 관련하고 있다. 기존에는 토지의 크기에 상관없이 연면적 20㎡ 이하면 농막을 설치할 수 있었지만 개정안에 따르면 200평의 토지에 설치할 수 있는 농막의 크기는 7㎡다. 또한 기존에는 주거 목적이 아닌 경우 일시 휴식이 가능해 취침할 수도 있었는데 개정안은 야간 취침 및 숙박 자체를 금지하고 있다. 즉, 세컨드하우스로 활용할 수 있는 여지를 사전에 차단한 것으로 보인다.농지는 식량안보와 관련된 것으로 국가 차원에서 엄격하게 관리하는 것이 맞지만 최근 흐름과 연결 지어보면 좀 아쉬운 점이 많았다. 최근 중개하면서 지켜본 바에 따르면 농막은 30년 가까이 도시에서 생활하던 베이비붐세대가 은퇴하며 자연스럽게 귀촌하기 위한 ‘부담 없는 중간단계’였다. 시골 출신이더라도 도시에서 수십 년을 살아 시골로 내려가기가 약간은 부담스러운 이들에게 농막은 단순히 세컨드하우스가 아닌 ‘인생 2 막을 시작하는 나에게 전원생활이 맞을까’라는 고민에 대한 답을 줄 수 있는 공간이었던 셈이다. 또한 최근 젊은 층들에도 시골은 하나의 트렌드로 자리 잡아가고 있는 시점이기도 했다. ‘5도 2촌’, ‘러스틱라이프’ 등의 용어가 등장하면서 소멸하던 지방 도시에 젊은 층들의 방문은 한 줌의 빛과 같은데 최근 농지법 개정안이 입법예고되며 이런 흐름이 꺾일 수도 있었다. 다행히 농림부는 농지법 개정안 입법예고 절차를 중단한다고 밝히면서 농막에 관심을 갖던 이들은 희망을 가질 수 있게 됐다. 어찌 됐건 죽성리 4**번지는 농막을 놓아도 좋을만한 땅이며 주거지로서도 꽤 매력적이다. 대도시에 속해 있으면서 조용한 시골 바다의 정취를 느낄 수 있는, 바다와 하천이 만나는 하이브리드 같은 곳. 죽성리로 떠나보자. 경남 양산시 물금읍 증산리 토지양산시는 인구수 기준으로 경상남도에서 세 번째로 큰 도시다. 최근에는 약간 주춤하지만 인구가 지속적으로 늘어 2018년에는 비수도권 도시 중 인구증가율 1위를 기록한 적도 있다. 양산시의 인구가 꾸준히 증가하는 이유는 바로 양산시가 김해시와 함께 부산광역시의 위성도시로 완전히 자리 잡았기 때문이다. 특히 양산의 물금신도시는 부산권에서 개발 중인 사업 중에서 규모가 가장 클 뿐만 아니라 면적 기준으로도 세종시를 제외하고 대한민국에서 가장 큰 규모다. 이렇듯 물금신도시는 총 3단계에 걸쳐 개발이 이뤄졌는데 이번 칼럼에서 두 번째로 소개할 토지인 증산리 1**번지 역시 3단계에 포함된 단독주택용지다. 물금신도시 내의 단독주택용지는 분양 시부터 상당한 관심을 끌었다. 2012년에는 물금지구 내 128필지를 분양하는데 무려 1만 8230명이나 몰린 적도 있었다. 2012년이면 전국적으로 부동산 경기가 그다지 호황이 아닌 시기였음에도 불구하고 128 대 1이나 되는 경쟁률을 보인 것은 다소 놀라운 일이었다.증산리 1**번지는 부산지하철 증산역까지 도보로 10분 안팎이면 다다를 수 있는 도심형 단독주택용지다. 용도지역은 제1종 일반주거지역이며 조례에 따라 4층 이하의 건축물만 지을 수 있다. 다만 해당 지역은 일조권에 의한 높이 제한이 있는데 9m 이하는 대지의 북쪽으로 이격 거리 1.5m, 9m 초과는 그 부분 높이의 50%를 띄어야 하는 규정이 있다. 아래 예시와 같이 총 15m 정도 높이의 건축물을 짓는 경우 9m까지는 북측 대지경계선까지 1.5m만 띄우면 되지만 9m를 초과하는 부분부터는 건물 높이의 절반에 해당하는 거리를 띄어야 한다. 즉, 4층의 높이가 12m이니 북측 대지경계선까지 6m를 띄어야 하는 것이다. 반대로 얘기하면 일조권 사선제한을 받지 않는 땅을 찾을 때에는 해당 토지의 북쪽에 무엇이 있는지 살펴보면 된다. 북쪽에 다른 주택이 있다면 사선제한이 있겠으나 주택이 아닌 도로가 북쪽에 있다면 일조권 사선제한과 상관없이 원하는 형태로 건축물을 지을 수 있다. 이 경우 정해진 용적률까지 수직으로 지을 수 있으므로 북쪽에 주택이 있는 것보다 도로가 있는 것이 훨씬 경제적이다.한편 현재 부산이나 다른 도시에서 증산리 1**번지에 가려면 중앙고속도로 물금IC에서 빠져서 약 10분 정도를 크게 돌아와야 한다. 물금IC에서 증산리 1**번지까지 직선거리는 실제로 700m밖에 되지 않지만 크게 우회해 들어와야 하기에 차량으로는 약 5.2km 정도 된다. 거리상으로는 가깝지만 IC를 빠져나와서 10분 이상 가야 해 체감상으로는 고속도로를 타는 것이 꽤 멀게만 느껴졌다. 하지만 약 1년 반 정도가 지나면 이런 불편은 사라질 것으로 보인다. 물금IC 바로 아래쪽에 남물금IC가 생기기 때문이다. 남물금IC는 양산의 중심도로인 메기로와 연결될 예정이라 증산리 1**번지의 도로 접근성은 상당히 높아질 것으로 판단한다. 양산시는 전문기관의 용역 결과 물금IC를 통과하는 차량의 80%가 남물금IC를 이용할 것으로 전망했으며 이는 남물금IC 인근의 지가에도 상당한 영향을 줄 것으로 보인다. 양산에 관심이 있는 독자분들은 남물금 쪽에 관심을 가져보길 바란다. 역시 땅이 답이다. 이번 칼럼에서는 부산시 인근의 토지에 대해 알아봤다. 단순하게 토지 특성보다는 부산시와 인근 지역의 관계, 인구 구조 등 좀 더 거시적인 측면에 집중하려고 했다. 토지 자체의 특성 분석은 기본이지만 그보다 좀 더 거시적인 시각으로 토지를 바라보는 것 또한 중요하다. 지역이 어떻게 변해왔고, 변하고 있으며, 변해 갈지 대략 예상해 본다면 땅을 판단하는 데 도움이 될 것이다.이런 지역의 미래 모습에 대해 궁금하다면 시청이나 군청 홈페이지(도시기본계획 수립권자 : 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수)에서 도시기본계획을 검색하면 살펴볼 수 있다. 물론 도시가 기본계획에 따라 똑같이 되는 것은 아니겠지만 시나 군에서 가진 기본적인 생각들이 담겨있으므로 대략 판단해 볼 수는 있을 것이다. 나아가 최근 농지법 개정안처럼 법이 바뀌는 것에도 관심을 기울인다면 더욱 좋다. 독자분들이 좋은 땅을 만나길 바란다. 나종익_주식회사 코드랩리얼티 대표이사중앙대학교에서 도시계획학부를 전공하고 석사를 졸업했다. 이후 영국 뉴캐슬대학교 건축대학원에서 수학하던 중, 한국으로 돌아와 IT회사를 창업했다. 현재는 공인중개사들을 위한 공동중개 매칭플랫폼을 서비스하는 주식회사 코드랩리얼티의 대표이사를 맡고 있다. 또한 코드랩 공인중개사무소의 소속중개사로 활동하고 있으며, 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트와 UI/UX 디자이너로도 활동 중이다.010-8992-9371 realty@kodlab.co.k
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나종익의 땅이 답이다 8 토지 분석, 기장읍 죽성리와 물금읍 증산리 편
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나종익의 땅이 답이다(4) 토지 분석, 강원도 홍천군 남노일리와 월천리 편
- 토지 분석, 강원도 홍천군 남노일리와 월천리 편비발디파크로 유명한 강원도 홍천군은 최동단과 최서단의 거리가 100km에 육박하는 좌우로 상당히 긴 모양을 가진 기초자치단체다. 100km가 얼마나 긴 거리인지 감이 잘 오지 않는 분들을 위해 부연하자면, 100km라는 거리는 반포동 고속터미널에서 충청북도 청주시까지 갈 수 있는 거리이며, 반포동에서 북쪽으로 간다면, 개성 시내까지 갔다가 파주까지 돌아올 수 있는 거리이니 홍천군이 얼마나 큰지 감이 올 것이라 믿는다. 서쪽으로는 경기도 양평군과 가평군, 동쪽으로는 강원도 강릉시, 양양군과 맞닿아 있는 강원도 홍천군은 여러 교통의 호재가 있는 곳이기도 하다. 특히 제4차 국가철도망 계획에 경기도 양평군의 용문역에서 출발하는 용문-홍천 광역철도가 계획되어 있는데 이는 홍천군이 영서지방에서 유일한 철도 소외지역이라는 오명을 벗어날 수 있는 기회가 될 것으로 보이며, 서울-양평 고속도로가 생길 경우 경기도 양평군과 함께 가장 큰 수혜를 받을 지역이 될 것이다. 이번 칼럼에서는 홍천강 인근의 아름다운 마을인 홍천군 남면 남노일리와 월천리에 있는 토지에 대해 다뤄보고자 한다. 글 나종익(주식회사 코드랩리얼티 대표이사)자문 성호건(주식회사 한국부동산개발연구소 대표이사) 홍천군 남면 남노일리 전원주택지첫 번째 토지는 홍천군청과 비발디파크 사이에 있는 작은 마을인 남노일리에 위치한 전원주택지다. 이곳은 마을의 북쪽에 위치한 금학산에서 바라보는 특별한 경관으로 유명한 곳인데, 홍천강이 굽이굽이 흐르며 만들어내는 태극문양 형태의 마을을 바라보고 있으면 대자연 앞에서 인간이 얼마나 나약한 존재인가 하는 생각이 든다. 특히 남노일대교에 올라서서 홍천강을 바라볼 때, 언젠가 이곳에 반드시 세컨드하우스를 마련하겠다는 생각이 드는 것은 어찌 보면 자연스러운 일일 것이다. 그렇기에 서문에서 언급한 교통시설의 확충은 홍천군에게 분명한 호재이지만, 필자를 포함해 자연을 사랑하는 이들에게는 호재가 아닐 수도 있을 것이다. 아직 많이 유명하지 않은, 나만 알고 싶은 관광지들은 개발되지 않고 보존되었으면 하는 작지만 큰 바람이 있기 때문이다. 남노일리, 바로 그런 곳이다. 이번 칼럼에서 첫 번째로 소개할 남노일리 1**번지에서는 홍천강을 바로 앞에서 조망할 수 있다. 게다가 걸어서 10초면 홍천강에 다다를 수 있으니 그야말로 강세권 중에 강세권인 셈이다. 강 바로 앞에 위치한 땅은 기본적으로 가치가 높지만 반드시 살펴봐야 할 점도 있다. 바로 해당 지역에 규제사항이 있는지 반드시 확인을 해봐야 하는데, 남노일리 1**번지 역시 땅의 일부가 하천구역과 홍수관리구역으로 지정되어 있어 매입 전에 반드시 확인해야 한다. 홍수관리구역에서 계획홍수위 이상으로 성토를 할 경우 개발행위에 있어서 제약이 사라지게 되어 건축을 할 수 있는 방법이 있지만, 하천구역의 경우 건축물을 짓는 것이 원칙적으로 불가능하다. 남노일리 1**의 일부분에 걸쳐있는 홍수관리구역에는 아쉽게도 현재 현황도로가 있다. 집을 짓기 위해서는 도로도 반드시 있어야 하니 현황도로 부분에 계획홍수위까지 성토를 할 수가 없는 상황인 것이다. 즉, 남노일리 1**번지 내에 있는 하천구역과 홍수관리구역 모두 건축물을 지을 수 없는 땅이기에 그 부분이 정확히 얼마인지 확인을 하는 것이 중요하다. 해당 토지의 경우 실제 건축 가능 면적은 아래 그림과 같다. 이처럼 하천 주변의 땅을 매입할 경우에는 반드시 규제사항이 있는지 살펴봐야 한다. 규제사항이 있다면 건축물을 지을 수 있는 땅이 얼마나 되는지 경계측량을 통해서 확실히 파악을 한 후 가격이 적정한지 판단해 보자. 홍천군 남면 월천리 전원주택지두 번째로 살펴볼 토지는 홍천군 남면 월천리 2**번지다. 월천리는 며느리고개가 위치한 곳인데, 며느리고개란 조선시대 어느 날, 시아버지와 며느리가 나귀 등에 짐을 싣고 걷다가 시아버지가 잃어버린 짚신을 찾으러 떠난 사이에 며느리가 사라져버렸다는 무서운 전설이 내려오는 곳이다. 언제부터인가 혼사를 치르러 가는 행렬이 이 고개에 이르면 며느리가 갑자기 사라진다 해서 사람들은 이 고개를 넘지 않았다고 한다. 아무래도 가파르고 험준한 고개여서 이러한 설화가 탄생한 것이 아닌가 싶다. 하지만 현재 며느리고개 인근이 바이크나 자전거를 타는 임도 드라이브 마니아들에게 상당한 인기를 끌고 있는 지역으로 바뀐 것을 보면 부동산이라는 것이 시대에 따라 그 쓰임새가 달라진다는 당연한 이치를 또 한 번 깨닫게 된다. 월천리 2**번지는 며느리고개의 바로 남쪽에 자리 잡고 있다. 전원주택을 짓기 위해 시골 땅을 보러 다니는 경우 만날 수 있는 토지들의 용도지역은 상당수가 관리지역이다. 가끔 땅을 찾는 분들 중에 마음에 드는 땅을 발견했는데, 용도지역이 농림지역이라 포기하는 사례를 본 적이 있다. 두 번째로 살펴볼 월천리 2**번지는 총면적이 505㎡, 약 153평 정도 되는 땅으로 전원주택을 짓기에 충분한 땅이지만, 용도지역이 농림지역이고 농업진흥구역으로 지정된 곳이다. 농업진흥구역은 농지조성 사업 또는 농업 기반정비 사업이 시행되었거나 시행 중인 지역으로 농지가 집단화되어 있는 지역인데, 농업인이 아닐 경우 해당 지역에 주택을 짓는 것은 원칙적으로 불가능하다. 하지만 꼭 농업진흥구역 토지에 주택을 짓고자 하는 경우에 방법이 전혀 없는 것은 아니다. 가장 확실한 방법은 바로 농업인이 되는 것이다. 말로는 쉽지만 도시에서 살던 사람이 하루아침에 농업인이 될 수는 없기에 농업인이 되는 방법에 대해 알아보자. 농업인이 되기 위한 조건은 아래와 같으며, 다음의 어느 하나에 해당하면 농업인으로의 자격을 얻을 수 있다. 여러 조건들 중 가장 눈에 들어오는 것은 2번 조건인데, 해당 토지를 매입하면서 330㎡, 즉 100평 정도 되는 하우스 한 동을 설치한 후 농사를 짓게 되면 농업인으로 인정받을 수 있다. 물론 농사만 짓는다고 바로 농업인이 되는 것도 아니고 농업인이 되었다고 바로 농가주택 허가가 나오는 것도 아니다. 따라서 반드시 해당 관청, 농림축산식품부 등지에 필히 확인해야 할 것이다. 또한 각 지자체에는 비닐하우스 설치 지원 사업이 있으니 면사무소나 마을 커뮤니티에 문의해 보자. 이번 칼럼에서는 땅을 온전히 사용할 수 없거나 전원주택을 바로 지을 수 없는 땅에 대해 알아봤다. 하천 주변에 전원주택을 짓거나 농지에 전원주택을 짓는 것이 우리 주변에서 자주 볼 수 있는 일은 아니지만, 내 마음에 드는 토지가 하천 주변이나 농지에 없으리라는 법은 없다. 그렇기 때문에 어떤 방식으로 문제를 해결해야 하는지 정도는 알아볼 필요가 있다. 규제란 풀기 어렵지만 법을 제대로 알고 해결하고자 한다면 반드시 풀 수 있기 때문이다. 규제가 많은 땅은 대부분 그렇지 않은 땅에 비해 저렴하기 때문에 많은 관심을 가져보길 바란다 나종익(㈜코드랩리얼티 대표)중앙대학교에서 도시계획학부를 졸업하고 석사를 수료했다. 이후 영국 뉴캐슬대학교 건축대학원에서 수학하던 중, 한국으로 돌아와 IT회사를 창업했다. 현재는 공인중개사들을 위한 공동중개 매칭플랫폼을 서비스하는 주식회사 코드랩리얼티의 대표이사를 맡고 있다. 또한 코드랩 공인중개사무소의 소속중개사로 활동하고 있으며, 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트와 UI/UX 디자이너로도 활동 중이다.010-8992-9371realty@kodlab.co.kr
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나종익의 땅이 답이다(4) 토지 분석, 강원도 홍천군 남노일리와 월천리 편
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농가주택 리모델링 성공을 위한 꿀팁 2-1
- 정부는 귀농귀촌 사업을 오랫동안 진행하고 있다. 어떤 지방자치단체에서는 빈집과 인구감소 문제를 동시에 해결하기 위해 귀농귀촌 사업과 농촌주택 환경개선 프로젝트를 연계하기도 한다. 다른 한편, 전원주택을 짓고 시골에 정착해 살고 싶지만 현실적인 문제 때문에 실행에 옮기지 못하는 사람들도 많다. ‘농가주택 리모델링’은 이 두 가지를 한꺼번에 해결할 수 있는 열쇠로 여겨진다. 이번 특집에서는 농가주택 리모델링으로 전원주택 마련의 꿈을 이루고자 하는 독자들을 위해 지자체에서 제공하는 혜택에는 어떤 것들이 있고, 어떻게 하면 농가주택 리모델링을 잘 할 수 있는지 전문가들로부터 조언을 구했다. 혼자서 시골집을 구매해 리모델링을 하며 꿈을 키워가고 있는 박소연 씨의 사연도 싣는다. 마지막 파트에서는 실제 리모델링 사례를 통해 현장에서 공사가 어떻게 진행되는지에 대한 이해를 돕는다. 글 노철중 기자자료전원주택라이프 DB, 귀농귀촌 종합센터, 농림축산식품부, 전남도청 내게 딱 맞는 빈 집 어떻게 찾나귀농귀촌·빈집 정보 100% 활용하기 나는 어떤 집을 꿈꾸는가부터 정해야귀농귀촌 인구는 지속적으로 증가하는 추세다. 정부의 지원도 그만큼 늘어나고 있다고 해석할 수 있는 대목이다. 특히, 주거환경 개선에 대한 지원도 활발하게 전개되고 있어 관심을 끈다. 각 지자체에서는 빈집 정보를 제공하는 시스템을 통해 시군구의 인구 유입을 장려하고 있다. 농가주택 리모델링을 생각하고 있는 사람들에게는 좋은 기회가 될 수 있다는 게 전문가들의 공통된 견해다. 농림축산식품부가 실시한 ‘2022년 귀농귀촌 실태조사’에 따르면, 2021년 귀농귀촌 인구는 51만 5432명으로 전년 대비 4.2% 증가했다. 귀농귀촌 가구는 37만 7744가구로 전년 대비 5.6% 증가하며 귀농귀촌 통계조사 이래 최대치를 기록했다. 이번 조사에서 주목할 만한 점은 60대 귀농귀촌 가구 수가 16.4% 증가하며 큰 폭으로 확대되는 모습을 보였다는 것이다. 은퇴 이후 전원주택을 마련하고 실제로 전원생활을 시작하는 사람들이 해마다 증가하고 있다는 의미다. 귀농 가구들의 가구원 수가 평균 1.36명이라는 점은 대부분 부부가 함께 사는 경우가 많다는 것으로 해석할 수 있다. 귀농귀촌 인구 증가에 따라 정부 지원 늘어난다이번 조사의 결과를 바탕으로 정부는 향후 귀농귀촌 활성화를 위한 정책을 지속적으로 보완·추진해 나갈 계획이라고 밝힌 바 있다. 정부 계획을 살펴보면, 실질적인 귀농귀촌을 도와주는 정책이 주를 이루고 있지만, 전원주택의 꿈을 이루려는 사람들에게 유익한 지원들도 눈에 띈다. 정부는 농촌공간계획 제도 및 농촌 재생 프로젝트를 통해 생활 기반과 쾌적한 주거 여건을 갖춘 농촌 공간을 조성할 계획이라고 밝혔다. 지난해 농촌 재생 프로젝트 신규 지원 대상에 21개 생활권을 추가 선정했고, 공간 정비 및 주거·정주 여건 개선 사업에 대한 지원도 늘렸다. 출처 : 귀농귀촌 종합센터. 출처 : 농림축산식품부. 빈집 활용 도시재생하려는 지자체들 증가전원주택의 꿈을 실현하는 방법에는 여러 방법이 있겠지만, 빈집(구옥)을 구입한 후 리모델링하는 방법도 있다. 이러한 경우에는 지자체별로 추진하고 있는 ‘농어촌 주거환경 개선사업’을 눈여겨볼 필요가 있다. 전문가들은 최근 ‘농어촌정비법’이 개정돼 농촌 빈집 정비와 활용을 위한 정책 수단이 구체화되고 있으며 중앙정부와 지자체, 지역사회는 농촌 빈집 문제를 해결하기 위해 협력 방안을 모색하고 있다는 점에 주목해야 한다고 지적한다. 이러한 방안에는 빈집 정보를 제공하고 리모델링 비용을 지원하는 것도 포함된다. 농가주택은 부지가 지적 공부상 지목地目이 대지인 경우 비교적 자유롭게 증·개축이 가능하다. 일반적으로 전원주택부지를 사들이면 챙겨야 할 서류도 많고 여러 부대비용, 전용부담금, 대체농지조성비 등을 내야 하고 다시 건축비를 들여야 한다. 하지만 농가주택은 구입만 하면 일정 규모 이하의 주택은 별도의 인허가 절차 없이 증축이나 개축이 가능하다. 복잡한 과정을 거치지 않아도 단기간에 손쉽게 전원주택을 마련할 수 있다는 얘기다. 이미 수도, 전기 등의 주거 기반 시설이 갖춰져 있어 여기에 투여되는 비용도 절감할 수 있다. 식수를 공급받기 위해 땅을 파 물을 끌어오거나 전기 공급을 위해 별도의 수고를 하지 않아도 된다. 편안한 안식처 위한 ‘주거환경 개선사업’ 활용전라남도는 올해부터 5년간 사업비 140억 원을 투입해 빈집 1만 동을 정비하고 주차장, 쉼터, 쌈지공원 등 조성으로 도민 생활환경 개선에 나서겠다고 밝혔다. 전남지역은 고령화, 저출산 등에 따라 빈집이 지속적으로 늘면서 2021년 전국 빈집 6만 5203동 가운데 27.1%인 1만 7648동으로 가장 많았으며, 빈집이 가장 많은 기초자치단체 상위 10곳 중 6곳이 전남 시군인 것으로 조사됐다. 전라북도는 올해부터 도비 10억 원을 포함한 34억 원을 투입해 시군 주거용 빈집 정비 사업에 나선다고 밝혔다. 2020년부터 전액 시군비로 추진된 도의 농촌 주거용 빈집 정비 사업은 지난해 1300채에서 올해 1600채로 늘어날 전망이다. 전북 익산시는 지난해 예산 1억 원을 들여 빈집을 리모델링하는 ‘귀농인 희망하우스’ 사업을 진행했다. 이 사업은 6개월 이상 사용하지 않거나 방치돼 있는 빈집을 소유주에게 재생 비용으로 최대 2000만 원까지 지원하며, 집 소유주는 이후 임차인에게 의무적으로 5년간 무상으로 임대해야 한다. 전남 강진군은 빈집 1000세대 정비, 전원주택 1000세대 조성으로 도시민 유입에도 나선다. 강진군은 빈집 1000채를 리모델링해 도시민들에게 임대해 귀농귀촌 공간으로 활용하고 있으며, 빈집과 공실 상가를 연계해 청년들의 주거와 창업을 아우르는 전용 공간으로 전환하는 사업도 추진 중이다. 다양한 농가주택 모습들. 리모델링에 앞서 어떤 점을 고려해야 할까본격적인 리모델링에 앞서 반듯이 체크해야 할 부분들이 몇 가지 있다. 첫째, 구체적인 목표 및 계획을 수립해야 한다. 건물 노후 정도와 입지 및 주변 여건 변화를 제대로 파악해 기존 건물을 어떻게 생산적으로 활용할 것인가를 명확히 구상해 보고 철저한 사전조사와 계획을 세우는 것이 필요하다. 둘째, 건물 구조상 안전도를 확인한다. 구조 전문가의 충분한 조사가 이뤄져 내력벽과 비내력벽 선별과 구조물 역학 관계를 반드시 검토해야 한다. 무리한 건물 구조 변경은 붕괴 위험이 크기에 전문가를 통한 건물 안전도를 진단한 후에 리모델링을 시행한다. 셋째, 불필요한 중복공사 방지를 위한 조사가 필요하다. 외장만 교체할 것인지 또는 내외장 모두 교체할 것인지 등을 포함한 증·개축 공사 범위를 정한 후 예산을 책정한다. 이를 위해서는 건물의 용도를 정확히 정한 후 꼭 필요한 부분과 그렇지 않은 부분을 파악하고 그에 따른 공사 기간과 경비를 산출한다. 넷째, 법적인 문제는 없는지 알아본다. 구조변경에 대한 법적 규제와 리모델링 절차를 해당 관청과 설계자 상담을 통해 공사 시 발생할 민원문제, 업체와의 분쟁, 각종 법적 문제 등을 점검한다. 업체 선정에도 신중을 기해야 한다. 공사비용의 단순 비교보다 시공과 A/S 능력, 검증된 품질의 시공자재 사용, 견적 프로그램이나 시스템 등에 있어 신뢰할 수 있는지 알아봐야 한다. 다섯째, 일정 조정 및 이웃에 대한 배려가 있어야 한다. 가급적 장마철이나 한겨울은 피해 공사 시기를 잡는 것이 좋으며, 공사 시에는 소음이나 분진으로 민원이 발생할 소지가 많음으로 미리 최소한 예의를 지켜 이웃들의 양해를 구하는 것이 순조로운 공사를 위해 필요하다. 경주 한 농가주택의 리모델링 전후 모습. 나만의 집에 대한 구체적 생각 갖기전원주택을 지을 때 자신이 만족하기 위해서는 정확히 어떤 집을 갖고 싶다는 구체적인 생각이 중요하다고 전문가들은 조언한다. 농가주택 리모델링을 하는 경우, 어떤 지역에 살고 싶은지 먼저 정하는 게 중요하다. 그리고 어떻게 보다 튼튼한 집을 매입할지 고민해야 한다. 이 과정에서 앞서 언급한 것처럼, 정부나 지자체가 제공하는 정보를 눈여겨볼 필요가 있다. 실제 농가주택 리모델링을 통해 전원주택을 마련한 일부 사람들은 해당 지역의 관할 시군 주택과에 직접 문의하는 게 가장 정확하다고 조언하기도 한다. 충북 청원군 한 농가주택의 리모델링 전후 모습. INTERVIEW홀로 ‘맨 끝 집’을 완성해가는 박소연 씨 박소연 씨는 맨 끝집 비라는 이름의 인스타그램에 동명의 집을 혼자서 리모델링을 하며 작성한 기록들을 올리고 있다. 사진을 보니 자연에 둘러싸인 빨간 지붕의 맨 끝 집은 제법 멋스럽고 운치가 있어 보인다. 맨 끝 집은 그에게 일종의 선물 같기도, 지금 하는 일의 연장선 같기도 하다. 자신이 원하는 것은 자신이 가장 잘 알기 때문에 직접 집을 리모델링하기로 결정했다는 그로부터 구매부터 리모델링 공사까지 직접 체험하며 얻은 생생한 경험담을 들어봤다. <편집자 주> Q. 본인 소개와 ‘맨 끝 집’을 마련하게 된 배경은 무엇인가요.A. 안녕하세요. 최근 십여 년간의 회사 생활을 마무리하고, 공간 디자인 스튜디오 ‘두공공’을 운영하는 박소연이라고 합니다. 제가 운영하는 스튜디오는 정체성을 담은 공간과 목가구를 만드는 곳인데요. 막상 저에게는 그런 오롯한 공간이 없더라고요. 그래서 도시로부터 멀리 떨어진 곳, 복잡한 관계로부터 단절된 곳, 자연으로부터 영감을 얻고 사색할 수 있는 곳에 제 작업 공간을 만들기로 했습니다. 오랫동안 열심히 일한 스스로에게 주는 선물의 의미도 있고, 스튜디오의 포트폴리오도 될 수 있을 거라고 생각했어요. Q. 맨 끝 집을 어떻게 찾고 구매하게 됐나요.A. 이웃 마을에 가까운 지인이 살고 있어요. 몇 년 전에 폐가를 고쳐서 지금까지 오도이촌 생활을 하고 있는데, 그 과정을 지켜보다 보니 저도 용기가 생기더라고요. 그래서 지인의 동네 중심으로 매물을 알아보기 시작했어요. 인터넷 검색을 하기도 했고, 주변 부동산의 소개를 받기도 했어요. 결국 제 집이 된 맨 끝 집은 인터넷 검색을 통해 결정하게 되었고요. Q. 혼자서 리모델링을 하기로 결정하신 이유는 무엇인가요.A. 공간이 멋지고 예쁘면 좋겠지만, 그보다 그 공간을 누릴 사람이 가장 편해야 한다고 생각해요. 제가 좋아할 만한 공간은 제가 가장 잘 아니까 스스로 하는 게 가장 좋겠다고 생각했어요. 얼마 전까지 회사원이기는 했지만, 퇴사 후 공간을 디자인·컨설팅하는 일을 하고 있기 때문에 사실 당연한 수순이 아니었나 싶기도 해요. Q. 혼자서 모든 것을 할 수는 없을 것 같은데, 어떤 방식으로 작업을 진행하고 있나요.A. 공간을 기획하고 설계하는 것은 저와 두공공 스튜디오 동업자가 머리를 맞대고 진행했어요. 전기 배선이나 상하수도 배관 작업같이 직접 할 수 없는 일은 일급의 기술자분들을 고용해 진행했고요. 사전에 아무리 여러 번 소통해도 현장에서 결과물이 달라질 수 있기 때문에, 설계도면과 렌더링이미지를 바탕으로 명확하게 소통하려 노력했고, 작업이 진행되는 과정에는 항상 제가 상주했어요. Q. 현재 작업은 어느 단계까지 진행됐나요.A. 내외부의 큰 시공은 모두 마친 상태예요. 외부 도색과 조경 작업 정도가 남았습니다. 수도사의 집이라는 맨 끝 집 콘셉트에 어울리면서도 건강하게 지낼 수 있는 집을 만들기 위해서 도배, 장판, 몰딩은 하지 않기로 결정했어요. 대신 천연 흙을 주재료로 해 이국적인 분위기를 내는 유럽 미장이라는 방식으로 마무리하려고 해요. Q. 리모델링을 할 때 가장 어려웠던 점은 무엇이었나요.A. 온 집안에 살림살이가 다 남아있는 상태에서 공사를 시작했는데요. 이게 감정적으로도, 현실적으로도 힘들었어요. 누군가의 추억과 삶을 모두 폐기물로 처리해야 한다는 점이 감정적으로 힘들었는데요. 폐기물 처리 비용이 많이 든다는 현실적인 문제가 되기도 했죠. 또 기존 집의 지붕, 골조 같은 모양새를 최대한 살리며 시공을 하려다 보니 잔손이 많이 가고 공사 일정과 비용이 늘어나서 그 점도 어려웠던 것 같아요. 시골 특성상 인력을 구하기 쉽지 않아서, 일급 기술자분이 펑크를 내신다거나 하면 대체할 인력을 구하기도 쉽지 않았고요. Q. 리모델링 시 각 지자체에서 제공하는 혜택을 이용하는 방법이 있나요.A. 저도 혜택받은 게 있는데요, 석면 슬레이트 철거입니다. 가구 당 최대 350만 원까지 비용을 지원받을 수 있고, 이것 외에도 빈집 철거 비용이나 이주 시 지원금도 있는 곳이 있더라고요. 매년 지원 사업 및 비용이 변경되니 관할 지역 주택과에 문의하는 것이 가장 확실합니다. Q. 리모델링을 준비하고 있는 이들에게 조언을 해준다면.A. 리모델링 시작 전에 어떤 공간으로 만들고 싶은지, 어떤 공간에서 살고 싶은지 스스로 많이 물어보는 게 중요할 것 같아요. 그래야 예산, 시공방법, 시공자재를 세부적으로 정할 수 있거든요. 또 가장 중요하게 생각하는 것과 덜 중요한 것을 나누는 것도 필요한 것 같아요. 예를 들어, 저는 자연에서 영감을 얻는 작업 공간을 만들고 싶었기에 개방감이 있는 공간과 창호를 가장 중요하게 생각했어요. 반면에 침실이 조금 좁거나 동선이 불편한 것은 감수하기로 했습니다. 또 예산을 공사시간과 맞추어 생각하는 것도 중요한 것 같아요. 공사기간이 길어질수록 부대비용도 많이 늘어납니다. 건축주의 맘고생도 길어지고요. 멋진 공간을 만드시길 바라며 응원을 보냅니다. 출처 인스타그램 ‘맨 끝 집’ @the.last.house
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집 짓기 좋은 땅 고르는 법 7가지
- 전원주택을 짓겠다고 찾아오는 사람 대부분은 땅을 이야기하고 집을 이야기한다. 그러나 누가 살 것인지에 대해 상세히 설명하는 사람은 드물다. 거주자 연령은 어떠하며, 동거 가족은 있는지, 어떤 것을 취미로 하는지 등을 먼저 꺼내놓는 사람은 없다. 집은 무엇보다 사람을 편안하게 해야 한다. 그리고 땅은 집을 포근히 안아 줄 수 있어야 한다. 아무리 외적인 요건이 훌륭하고 집을 잘 지었더라도 사람이 불편하다면 그 땅은 명당이 아니요, 그 집은 잘 지은 게 아니다. 자료출처 : 전원주택라이프DB 전원주택을 짓고자 하는 노부부가 상담을 신청했다. 적당한 부지가 있는데 인허가에 문제는 없는지, 땅은 살기에 적합한지 알아봐 달라는 것이다. 일단 서류를 검토한 결과 인허가에는 별문제 없어 보였고 답사 전 설명으로는 언덕배기 남향에 산을 등에 지고 저 멀리 물이 보이는 흔히 말하는 주거 명당이었다. 결론부터 말하자면 현장 답사를 끝내고 노부부에게 다른 곳이 어떻겠냐고 조언했다. 산과 물이 멀더라도 단지 형태 전원주택이나 가까운 인근에 누군가 거주하는 곳으로 옮겼으면 한다고 했다. 노부부가 찾은 부지는 설명대로 명당이었다. 그러나 문제는 건축주 나이가 적지 않고 부부만 거주하는데 부지가 너무 외지고 굽이굽이 난 산비탈을 한참 올라가야 한다는 점이었다. 물론 그래서는 안 되지만 혹시라도 모를 일을 대비해야 할 터인데 부지는 전혀 그런 조건이 못됐다. 들어가는 길도, 나오는 길도 만만치 않았다. 아무리 생각해도 움직임이 원활치 않은 노부부에게는 감옥과도 같은 생활이 될 것 같았다. 전원주택지는 어디에 위치하느냐 못지않게 누가 사느냐도 중요하다. ■ 어떤 점을 고려해야 할까각종 환경오염과 복잡한 도심에서 벗어나고자 많은 이들이 어느 정도 나이가 들면 쾌적하고 살기 편한 전원생활을 꿈꾼다. 재테크 차원에서 전원주택 용도로 땅을 구입하려고 한다면 향후 땅값이 얼마나 오를 것인가를 고려해야 하지만 그것이 아니라면 그 땅이 얼마나 살기 좋은 환경을 지녔는지 먼저 살펴보는 게 우선이다. 물론 땅값 상승을 충분히 기대할 수 있고 살기도 좋은 곳이라면 더없이 훌륭한 전원주택 부지다. 그러나 그런 땅은 흔치도 않을뿐더러 전문투자자가 아닌 다음에야 눈앞에 두고도 놓치기 일쑤다. 전원주택 부지를 마련하기 위해서는 이미 단지 형태로 조성해 놓았거나 지목地目이 대지로 돼 있는 곳을 구입하는 것이 변경 절차를 거치지 않는 손쉬운 일이다. 지목이 농지나 임야로 돼 있다면 구입해 전용한 뒤 전원주택을 지을 수도 있다. 대지는 이미 집을 지을 수 있는 환경으로 만들어 놓았기에 번거롭지 않아 좋지만 그만큼 가격이 비싸다. 경우에 따라서는 농지나 임야를 사 전용하는 방법을 연구하는 게 이익이 될 수도 있다. 땅을 구입할 때는 여러 가지를 고려해야 하는데 그중 가장 중요한 것이 바로 진입로다. 쉽게 말해서 부지까지 닿는 도로가 있는지 반드시 확인해야 한다. 이때 눈에 보이는 현황도로 가 개인 땅일 경우에는 나중에 사용하지 못하는 불상사가 발생할 수도 있으니 진입로 사용 가능 여부도 함께 확인한다. 식수 확보가 용이한지도 알아봐야 한다. 지하수를 얻을 수 있는 곳인지 그렇지 않으면 동네 우물을 사용할 수 있는지 점검한다. 땅을 먼저 구입한 다음 집을 지으려고 지하수를 찾아보니 물을 구할 수 없어 낭패를 본 경우가 적지 않다. 실제 어떤 건축주는 물이 나오지 않아 비용을 추가로 들여 일반적인 전원주택보다 더 깊이 땅을 팠지만 그래도 실패해 되팔아야 했던 사례도 있다. 기존 마을과 거리를 둔 땅을 전원주택지로 사려고 할 때는 전기를 끌어오는 데 문제가 없는지 꼭 확인을 해봐야 한다. 기존 전기 시설에서 200m 이내 거리는 간단한 설치만으로 전기를 사용할 수 있지만 이를 넘으면 대략 m 당 7만 원씩의 가설비를 추가로 지불해야 한다. 이와 같이 기존 마을에서 거리가 멀면 멀수록 큰 비용이 들어 자칫 배보다 배꼽이 더 커지는 일이 생길 수도 있다. ■ 좋은 땅을 고르는 7가지 방법을 소개한다.첫째접근성을 파악하라! 아무리 좋은 땅이라도 맹지와 같이 접근성이 떨어지면 활용성은 낮아질 수밖에 없다. 땅을 고를 때에는 반드시 진입로 확보 여부를 확인해야 한다. 주요 도로와 얼마나 떨어져 있는지, 주요 도로 진출입로와 연결은 되는지, 진입로는 표기돼 있는지 여부를 잘 살피는 것이 중요하다. 아무리 조망이 좋고, 가격이 싸다고 할지라도 진출입로를 확보할 수 없다면 도로 확보를 위해 막대한 추가 비용을 들여야 하거나 아주 못쓰게 되는 경우도 있다. 둘째땅의 생명은 생김새에 달렸다! 땅 모양을 반드시 확인해야 한다. 지적도상 제아무리 반듯한 모양의 땅이라도 실지로 경사가 심하거나, 사용할 수 없거나 절토·성토에 막대한 비용을 필요로 하는 곳이 있을 수 있다. 땅 모양이 잘생긴 것도 좋지만 활용 목적에 따라 주변 환경과의 조화도 중요한 체크 포인트다. 목적에 맞는 땅 모양새를 보는 것이 중요하다. 셋째주변 환경을 반드시 확인하라! 아무리 접근성이나 교통이 좋고 지세나 입지가 좋더라도 주변에 혐오·오염시설이 존재한다면 땅 가치는 떨어질 수밖에 없을뿐더러 추후에 팔 때도 문제가 된다. 직접 방문해 주변 환경을 꼼꼼히 살필 필요가 있다. 넷째배산임수 지형이라도 살필 것이 있다! 보통 산을 등지고 물을 볼 수 있는 땅을 좋은 땅이라고 하는데 주의를 요하는 경우도 있다. 너무 산에 가까우면 통풍에 문제가 있을 수 있으며 물이 너무 가까우면 수해나 습기로 피해를 당할 수 있다. 좋은 배산임수 지형이란 뒷산이 완만한 경사지고 물은 저 멀리 보이는 곳이다. 다섯째방향과 고저를 파악하라! 아무리 전망이 좋아도 남쪽에 산을 놓고 있다면 주택 건축에 불리하다. 또한 주변 도로나 하천보다 낮은 지형은 수해나 습기로 피해를 보기 쉬우니 주의해야 한다. 창문이나 대문을 동향이나 남향으로 낼 수 있는 땅이 유리하다. 여섯째주변 가격과 비교하라! 이러한 조건들을 갖추면서도 주변 시세와 유사하거나 저렴한 곳이 좋은 땅이다. 아무리 다른 조건이 양호해도 인근에 비해 가격이 높다면 좋은 땅이라 할 수 없다. 일곱째믿을 수 있는 조언자를 만나라! 이상은 개인 안목에 의지한 것들이다. 그러나 각각의 땅은 여러 가지 사연을 가지고 있으므로 땅 가치를 가늠할 지역 정책이나 법 규제 상황은 현지에 오랫동안 뿌리를 내리고 있는 전문 업체들이 정통할 수밖에 없다. 개인이 판단하기 어려운 부분에 대한 조언을 받는 것은 필수 사항이다. 또한 수요자 각자 취향과 생활습관, 활용 목적에 따라 선호하는 땅에 대한 요구가 달라질 수 있으므로 목적에 맞는 좋은 땅을 얻기 위해서라도 활용 목적과 요구 조건에 따라 정확하게 컨설팅해 줄 수 있는 믿을 만한 사람의 조언도 필요하다. 이 외에도 전원주택지를 선택하는 데 있어 여러 유의사항이 있지만 이는 모두 외적인 요인들이다. 집은 무엇보다 사람을 편안하게 해야 한다. 아무리 외적인 요건이 훌륭하고 집을 잘 지었더라도 사람이 불편하다면 그곳은 명당이 아니요, 그 집은 잘 지은 게 아니다. 전원주택지 고름에 있어 사람이 우선해야 한다는 것은 몇 번을 강조해도 지나치지 않다.
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집 짓기 좋은 땅 고르는 법 7가지
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전원주택과 땅 8 토지매입 후 집 짓기를 위한 건축 상식 (1)
- 집을 지을 수 있는 땅을 올바르게 매입했다면 이제는 원하는 (전원) 주택을 지을 차례다. 이 과정에서 간혹 온갖 건축법과 자재 및 재료에 대한 지식을 전문가 수준으로 공부하는 사람이 있다. 물론, 지식을 쌓는 일은 매우 중요하지만 그 이전에 실질적으로 알아야 하는 현장 지식이 있다. 필자는 시공 전문가가 아님에도 불구하고 수 십 세대 집을 성공적으로 지었는데, 이번 호에서는 그 내용을 풀고자 한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 많은 사람들이 (전원) 주택을 짓는다고 했을 때, 첫 시작을 대부분 모델링이나 디자인으로 접근한다. 좀 더 아는 사람은 디자인의 변화가 시공 비용에 어떻게 영향을 미치는지를 세심하게 확인하고, 여기서 더 나아간 사람은 결정한 디자인이 시공 허가를 받는데 문제가 없는가를 살핀다. 하지만 집 짓기에서 디자인을 먼저 생각한 경우라면, 설계를 마치고서 그것에 부합한 땅을 찾는 것이 맞다. 토지를 매입한 후 디자인부터 시작한다는 것은 자칫 허가가 불가능한 설계로 인해 수정 비용을 지출할 우려가 있다는 뜻이다. 그동안 연재에 비춰보면 먼저 원하는 땅을 매입하는 것이 전제였으므로 이번 호는 건축을 하기 위한 허가 내용부터 접근하고자 한다. 집 짓기보다 어려운 인허가 작업,개발행위허가와 건축행위허가먼저 인허가 작업에서 개인이 꼭 체크해야 할 사항은 두 가지로 요약할 수 있다. 바로 허가를 받기 위한 ‘비용’과 ‘시간’이다. 비용은 토목설계사무소나 건축사사무소에 지불한 인허가 대행 비용 이외에도 내가 매입한 토지가 임야인 경우 ‘대체산림조성비’, 농지인 경우 ‘농지전용부담금’을 내야 한다. 대체산림조성비는 「산림청고시 제2022-5호」에 따라, 2022년 1월 11일부터 고시금액이 위와 같이 명시돼 있다. 예를 들어, 개별공시지가가 ㎡당 5만 원인 준보전산지의 토지 330㎡를 매입해 개발행위허가를 받기 위한 대체산림조성비는 330㎡×(6,790+(50,000×0.01))=약 240만 5,700원이 되는 것이다. 다음, 농지(전, 답, 밭, 과수원 등)를 매입했을 때 내야 하는 농지전용부담금은 「농지법 시행령」 제53조에 명시된 계산 방법을 따른다. 위와 마찬가지로 개별공시지가가 5만 원인 땅 330㎡를 매입한다면, 330㎡×50,000×30%=약 495만 원이 농지보전부담금(농지전용부담금)이 되는 것이다. 따라서 위 계산법에 맞춰 내가 매입한 토지의 개발행위허가를 득할 때 내야 하는 금액을 한번 산정해 보길 바란다. 오히려 고민해야 할 것은 시간이다. 땅을 개발하는 시행사는 3대 리스크 중 하나로 인허가 작업을 꼽기도 한다. 시간이 얼마나 소요될지 예측하기 어렵기 때문이다. 개발행위허가와 건축행위허가를 동시에 진행할 수도 있지만, 가능하다면 개발행위허가를 받은 후 건축행위허가를 받는 순서로 진행하는 것을 권한다. 개발행위허가와 건축행위허가를 동시에 받기에는 각각 설계를 하는 기간만 해도 상당히 오래 걸릴뿐더러 토목설계사무소와 건축사사무소가 서로 소통하는 것도 쉽지 않기 때문이다. 또한 개발행위허가는 해당 관청에서 거쳐야 하는 부서가 더 많기에 (지역마다 다르지만 양평 기준)보통 40~60일 정도의 기간이 소요된다. 하지만 건축행위허가는 해당 관청 건축과에 업무가 집중돼 있기에 개발행위허가를 받은 곳이라면 업무일 기준 보통 보름 정도에 허가가 받을 수 있다. 따라서 복잡한 개발행위허가를 먼저 접수해놓고 허가를 기다리는 약 40~60일 동안 건축설계도면을 계획해야 한다. 그리고 건축행위허가가 떨어지는 날을 예상해서 토목공사를 진행할 시공사도 미리 선정해놓자. 건축설계를 완성하고 개발행위허가도 받았다면 이제는 선정해놓은 시공사를 통해 현장 토목공사와 함께 건축행위허가를 진행하면 된다. 토목공사 협의가 끝난 경우에 100~200평 정도의 토지는 2주 정도면 토목공사를 진행할 수 있다. 이 시기에 건축행위허가를 받게 되고 동시에 집 짓기도 시작할 수 있는 것이다. 이렇게 진행하는 편이 인허가 작업과 공사 진행의 깔끔한 프로세스를 구축할 수 있다. 집 짓는 데 10년 늙는다?시공은 몰라도 이 개념을 알고 시작하자‘집 짓는데 10년 늙는다’라는 말은 집 짓기를 경험한 사람들 사이에서 거의 정설처럼 굳어져 있다. 그만큼 처음 집을 짓는 사람은 대부분 비슷한 시련을 겪는다는 의미다. 중개업을 하는 필자도 처음 집 시공을 계약했던 시공사와 상호 이해관계가 맞지 않아 소송까지 갔었다. 그러면 한두 번 경험을 하고 난 후 지은 집은 더 나아졌을까. 물론 공사나 그들과의 이해관계가 어떻게 흐르는지 알기 때문에 비교적 점검하는 부분이 많아졌고 경험치도 생겼겠지만, 그럼에도 불구하고 적지 않은 시행착오를 겪어야 했다. 수차례 시행착오 끝에 깨달은 점은 결국 집 짓는 사람들의 ‘생리生理’와 몇 가지 경우의 수를 파악해두는 것이었다. 이 생리라는 것은 꼭 시공사가 나쁜 것만은 아니며 건축주들이 순간 자신도 모르게 이기심이나 편견에 빠질 수 있는 것도 포함한다. 많은 사람들이 시공사의 시공 평 단가나 자재의 장단점 등 물리적 또는 기술적인 부분은 궁금해하면서도 이런 생리적인 부분은 뻔한 얘기로 치부해버린다. 하지만 이 생리적인 부분이야말로 건축주가 설계사나 시공사를 만나기 전 염두에 두고 있어야 할 사고방식이다. 시공 평 단가가 비싼 시공사와 계약 vs시공사의 설계 및 자재를 알고 대장 목수에게 맡기는 계약최근 소비자들 사이에서 유명 시공사에서는 도면 및 자재 상담만 받고 그 내용을 토대로 대장 목수에게 맡기면 똑같은 설계와 자재로 20%가량 절감된 비용으로 집을 지을 수 있다는 얘기가 퍼진 적이 있다. 실제 필자의 경험을 토대로 말하자면 이러한 방식으로 올바른 시공이 이루어질 확률은 20%도 되지 않을 것이라고 생각한다. 일정 규모를 갖춘 회사들은 모든 시공을 직접 하는 것보다 하청을 주고 있다. 보통 그 과정에서 하청 업체들은 마진을 더 남기기 위해 대장 목수에게 또다시 하청을 주곤 한다. 이러한 구조를 알게 된 소비자들은 어차피 대장 목수에게 하청을 주는 것이라면 직접 대장 목수를 찾아 계약하겠다는 방법을 찾아낸 것이다. 물론 정직하고 소통이 원활한 대장 목수라면 실제로 시공 비용을 아낄 수도 있고 집도 잘 지을 수 있다. 그러나 일반 소비자는 이런 대장 목수들을 만나기 쉽지 않다. 대장 목수 그들도 역시 경제적인 생산의 우위에서 일반 소비자보다는 여러 채를 한 번에 짓는 규모 있는 시공사를 원하기 때문이다. 오히려 대장 목수를 통해 직영공사를 하는 경우 생각보다 ‘책임감’의 측면에서 골머리를 앓을 수도 있다. 필자 역시 비용이 좀 더 들더라도 사업자가 명확히 있고 실체가 있는 회사들하고만 일을 진행하는 편이다. 비싸지만 시공 사례와 실체가 명확한 회사 vs저렴하지만 사내 대장 목수가 명확히 없는 회사사내 대장 목수가 있는지 명확하지 않은 채 수주만 받아 모두 하청을 주는 회사는 걱정된다. 명함과 사업자가 있지만 집을 짓는 시공사인지 단순하게 소개만 해주는 회사인지 명확하지 않기 때문이다. 막상 집 짓기를 시작하니 현장 준비를 해놓는 것 이외에는 특별하게 그들의 역할은 없다. 그러나 이 회사가 개입돼 있음으로써 시공 평 단가는 100~150만 원 정도 더 비싸진다. 회사 내 목수가 한 명도 없어 도중에 시공 기간이 늘어지는 경우도 많다. 심한 경우 인건비가 제대로 해결되지 않아 현장 인부들이 건축주에게 직접 인건비를 청구하는 경우가 발생하기도 한다. 예약 시공 예정이 많아 밀린 경우도 견제할 필요가 있다. 처음 약속 기한보다 더 오래 걸릴 확률이 높기 때문이다. 최소한 사내 대장 목수나 현장 소장이 명확히 있는 회사와 계약하는 것이 안정적이다. 결국 필자가 하고 싶은 말은 남들보다 혹은 건축박람회에서 많은 시공사에게 상담받은 후 평균 견적 값보다 월등히 저렴하면서 좋은 집을 지으려는 것은 욕심이다. ‘싸고 좋은 집’이라는 욕심에 사로잡히다 보면 오히려 시공 평 단가를 무조건 저렴하게 제안하는 회사에 혹 할 수 있기 때문이다. 따라서 많은 자재들과 시공법을 찾아보고 시공 평 단가가 어느 정도인지 공부하는 것도 좋지만 결국은 실질적으로 공사를 시작했을 때 발생할 수 있는 큰 틀의 생리를 알고 계획을 세우는 편이 훨씬 낫다. 성호건(코드랩 대표공인중개사)중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대의 자연친화적인 1억 원대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다.031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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전원주택과 땅 8 토지매입 후 집 짓기를 위한 건축 상식 (1)
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귀농귀촌 실태와 슬기로운 농막&산막 활용법 1
- 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 장기화, 장기 불황 등의 여파로 귀농귀촌을 희망하는 이가 증가하고 있다. 그렇다 보니 본격적인 귀농귀촌의 사전 준비로 농막 등의 설치를 알아보는 사람들도 점차 늘어가는 추세다. 하지만 지자체마다 이러한 설치 기준을 다르게 보고 있는 것은 물론, 점차 강화되는 기준을 적용하고 있어 주의를 요한다. 이번 특집에서는 농막과 산막이란 무엇인지, 어떻게 하면 이를 제대로 활용할 수 있는지에 대해 알아보고자 한다. 글 홍예지 기자사진 전원주택라이프 DB(참고 이미지로 소형 주택도 다수 포함돼 있음)자료 출처농림축산식품부, 산림조합중앙회 산림경영컨설팅, 산림조합중앙회 내돈내山,파주시청, 횡성군청, 성심건업감수 산림조합중앙회 산림소득지원센터 회원지원부 한규림 계장(산막 파트) 코로나19 발병 이후 우리네 삶은 많은 변화를 겪었다. 재택근무와 배달이 일상화되었고, 사람들은 북적거리는 도심보다는 자연을 찾아 외곽으로 떠났다. 그로 인해 ‘집’은 이전과는 다른 의미의 장소로 거듭났다. 짧은 휴식이나 출퇴근을 위한 경유지에 그치던 집이라는 공간이, 근무지의 변화와 휴가지의 제한으로 인해 가장 오래 머무는 공간으로 변경된 것이다. 그래서였을까. 출퇴근 거리에 대한 압박이 사라지자 사람들은 ‘산’과 ‘논’을 떠올리기 시작했다. 베이비부머 세대들이 옛 추억을 떠올리며 자연으로 회귀하듯, 이제는 젊은 30~40대까지 갑갑한 도심을 벗어나고 있다. 이에 Part1에서는 농막의 인기와 귀농귀촌 붐의 연관성, 그리고 이와 관련해 현재 농림축산식품부에서 진행 중인 정책은 무엇인지에 대해 알아본 후, Part2와 3에서는 농막과 산막(산림경영관리사)이란 무엇인지에 대한 정의와 주의해야 할 사항 등을 소개한다. PART 01 수도권을 떠나는 사람들우리는 귀농귀촌에 대한 꿈을 품는다. 다만 대도시의 인프라에서 쉽게 벗어나기 힘들뿐더러, 직장 생활과 아이들의 학업 문제 등으로 쉽게 떠나지 못하는 것이 현실이다. 그러나 최근 코로나19라는 거대한 사회적 변화와 맞물려 예전에 비해 더 많은 사람이, 그리고 보다 젊은 사람들이 도시를 떠나고 있다. 우리는 왜, 귀농귀촌을 선택할까2021년 6월, 농림축산식품부에서 발표한 통계 자료에 따르면, 2020년 귀농귀촌 인구는 49만 4569명으로, 2019년 대비 7.4% 증가했고, 2017년 이후 3년 만에 다시 증가하는 모습을 보였다. 농림축산식품부는 이와 같은 귀농귀촌 인구의 증가에 대해 2020년 국내 인구 총 이동량 증가, 저밀도 농촌 생활에 대한 관심 증가, 베이비붐 세대의 은퇴 등이 복합적으로 작용한 결과로 분석했다. 특히 청년층의 귀농귀촌 증가에 대해서는 ‘청년농에 대한 지원’과 ‘청년 인구 유입 정책’의 성과가 반영된 것으로 추정했다. 한편, ‘귀농’의 경우는 30대 이하 귀농 가구가 1,362가구로 역대 최대치를 기록했으며 50·60대 가구는 전체의 67.5%로 귀농 흐름을 주도했다. 또한 1인 귀농 가구 비중은 지속 증가하는 추세로, 귀농 초기 무리한 투자보다는 적정 규모로 영농을 시작하는 ‘신중한 귀농’ 경향이 이어지고 있다. ‘귀촌’의 경우에는 일자리와 주택 확보를 이유로 선택한 것으로 나타났으며, 연령대와 정착지 특성에 따라 우선순위가 상이했다. 젊은 층일수록 일자리를 구하기 위해 귀촌하는 경향이 뚜렷해지고, 연령대가 높아질수록 주택과 가족의 비중이 상승한 것이다. 도시를 떠난 그들, “귀농 준비 기간은 꾸준히 증가”그렇다면 실제 귀농귀촌에는 어떤 어려움이 따를까. 2021년 2월, 농림축산식품부가 발표한 ‘2020년 귀농귀촌 실태조사 결과’에 따르면, 10가구 중 7~8가구는 농촌에 연고가 있거나 경험이 있는 경우에 해당됐다. 그리고 귀농 준비 기간으로는 평균적으로 25.8개월이 소요됐으며, 귀촌은 17.7개월이라는 시간이 소요됐다. 은퇴를 했거나 앞두지 않은 이상, 무경험자가 직장 생활을 병행하며 준비를 하기에는 부담스러울 수 있는 기간이다. 한편, 실제 귀농 준비 기간의 수행 내용을 조사한 결과, 귀농 준비 기간에는 ▲정착 지역 탐색(42.2%) ▲주거·농지 탐색(29.3%) ▲귀농 교육(12.2%) ▲자금 조달(11.5%) ▲귀농 체험(1.7%) 등을 수행한 것으로 드러났다. 그리고 이러한 작업을 진행하는 데 걸리는 기간은 2019년도에는 25.1개월이 소요된 반면, 2020년에는 25.8개월이 걸렸다.앞선 내용에서 알 수 있듯이 귀농귀촌에는 오랜 준비와 다각적인 노력이 뒤따르고, 특히 실제 농촌 생활을 위한 교육 이수 등도 필요하기에 거주지가 귀농귀촌을 원하는 지역과 거리가 있는 경우에는 이러한 준비를 진행하는 데 필요한 기간과 비용이 기하급수적으로 증가할 수밖에 없다. 위와 같은 상황 속에서 사람들의 시선은 어느 순간, ‘농막’으로 향했다. 2020년 귀농귀촌 실태조사 주요 결과 中 일부 (인포그래픽=농림축산식품부) PART 02 농막, 활용 여부에 따라‘득과 실’판명난다기존에는 농자재들을 보관하거나 잠시 휴식하는 일종의 쉼터, 혹은 창고의 역할을 하는 공간으로 사용하던 농막을, 최근에는 ‘세컨드하우스’의 개념으로 활용하는 경우가 늘고 있다. 이처럼 농막에 대한 수요가 증가함에 따라 관련 법률이 엄격해지고 있어 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다. 특히 농막의 설치 방법에 관해서는 여러 정보를 얻기 쉬운 반면, 주의 사례나 위법 행위에 대해서는 쉽게 확인할 수 있는 방법이 없기에 많은 노력을 필요로 하고 있다. 논란의 중심에 선 농막농림축산식품부는 2021년 7월 16일부터 11월 30일까지 총 25.8만㏊의 농지에 대한 소유·이용 현황을 집중 점검하는 ‘2021년 전국 농지이용 실태조사’를 실시한 바 있다. 이 중, 농지소유자의 농업 경영 여부를 조사해 무단 휴경, 불법 임대차 등을 적발하고, 최근 농지법 위반 사례가 증가하고 있는 ‘농막’과 성토에 대한 현황조사 및 지도·점검을 병행했다. 이처럼 농막이 조사와 단속의 대상이 된 연유를 파악하기 위해서는 먼저 농막의 정의에 대해 살펴볼 필요가 있다. 농막이란 ‘농작업에 직접 필요한 농자재 및 농기계 보관, 수확 농산물 간이 처리 또는 농작업 중 일시 휴식을 위하여 설치하는 시설(연면적 20㎡ 이하이고, 주거 목적이 아닌 경우로 한정한다)’을 뜻한다. 하지만 최근 코로나19의 여파로 ‘프라이빗’한 휴식이 대두됨에 따라, 한적한 곳을 선호하는 사람이 늘어났고, 이러한 추세 속에서 세부적인 법적 기준이 마련돼 있지 않은 농막이 ‘손쉽게 지을 수 있는 또 하나의 전원주택’으로 각광받으며 농촌 곳곳에 우후죽순 들어섰다. 물론, 목적이 목적이니만큼 이렇게 지어진 농막은 대부분 불법에 해당된다. 농막, 무엇을 주의해야 할까?실정이 이렇다 보니, 각 지자체는 다양한 움직임을 통해 위법 행위를 집중 단속하고 있다. 농막을 마치 자신의 별장처럼 사용하거나, 지인들을 불러 각종 파티를 여는 등 원주민들의 눈살을 찌푸리게 만들고 있기 때문이다. 실제 농막에 관한 인식도 상당히 좋지 않은 편이다. 2021년 4월, 횡성군청에서 발표한 자료에 따르면, 주민들을 대상으로 실시한 ‘농막’ 관련 설문조사에서 84%가 ‘부정적인 피해가 야기된다’라는 인식을 드러낸 것으로 알려졌다. 이는 농막으로 인해 국민신문고 제보와 항의 민원이 빗발침에 따라, 횡성군에서 여론 수렴과 대안 마련을 위해 지난 2월 26일부터 3월 12일까지 횡성군민 320명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과다.주민들은 농막이 주로 외지인에 의해 설치되고 있다고 생각했으며, 거주 행위를 비롯해 ▲불법 증축 ▲환경오염과 농지 훼손 ▲지역주민과의 위화감 조성 등의 이유로 농막을 부정적인 시각으로 바라보고 있었다. 이러한 배경 속에서 주민들은 추가적인 피해 예방을 위해 농막 설치를 제한하고 그 대안으로 농막 설치 시 300평 내외로 최소 경작 면적을 제한하자는 의견을 제시하기도 했다. 이렇듯 농막에 관한 여러 문제점과 주민들의 불편이 있음에도 불구하고, 농막에 관한 정확한 정의나 법령은 아직 느슨한 편이다. 마음만 먹으면 법의 사각지대에서 얼마든지 불법을 저지를 수 있기에 지자체나 일반 소비자들, 농막 판매 업체 등에서도 혼란을 겪고 있다. 이에 대해 횡성군청의 농지허가 팀장은 “농막에 대해 최근 언론에서도 많은 보도가 되면서, 집중적으로 감사를 받기도 했다. 한 예로, 이동식 소형 주택처럼 쓰이는 농막에 대해서는 사용을 할 수 있게끔 해주면 안 된다는 지적을 받은 상태다. 앞으로는 농막에 대해 보다 강력한 기준을 적용해 제한을 둘 계획이다”고 답했다. 농막, 슬기롭게 이용하는 방법그렇다면 농막을 제대로 이용하기 위해서는 어떻게 해야 할까. 앞서 설명했듯이 농막은 현재 지자체마다 다른 규율을 적용하고 있다. 보다 자유롭게 설치가 가능한 지역이 있는가 하면, 까다로운 규칙을 적용해 농막을 다른 용도로 사용하는 것을 원천적으로 봉쇄하는 곳도 존재한다. 화장실 설치 여부도 지역마다 달리 이뤄지고 있다. 따라서 농막을 설치하기 전에는 반드시 해당 지역의 지자체에 문의해 정확한 정보를 파악한 후 이에 맞는 절차를 진행해야 한다. 특히 농막이나 이동식 주택을 판매하는 업체들의 경우, 그저 판매만을 목적으로 허위 정보를 전달할 수 있어 주의를 요한다. 이에 대해 오랜 경력과 기술력을 바탕으로 다양한 이동식 주택을 판매 중인 ㈜성심건업은 “농막은 지자체별로 각기 다른 기준으로 규제하고 있다. 정화조나 싱크대, 샤워 시설 등이 설치가 되는 곳도 있고 되지 않는 곳도 있다”면서 “하지만 전체적으로 기초 콘크리트, 외부 데크, 정원수 등은 엄격하게 금지돼 있다. 이를 위반할 시에는 과태료를 내야 할뿐더러 원상 복구를 전제로 해야 한다. 모양도 가격도 가지각색인 농막이 이제는 정리돼야 한다고 생각한다. 현재 정부 부처에서 협의 중인 농막 규제 방안은 사용자의 단속보다는 생산자의 처벌로 진행될 것으로 보인다”고 전했다. 한편 귀농귀촌 대상지로 인기가 많은 파주시의 대응도 이와 별반 다르지 않다. 파주시청 관계자는 “농막 현황조사는 2021년부터 새롭게 추가된 조사다. 주거를 하고 있거나 상하수도 설치 신고를 했는지, 면적을 위반했는지 등을 살펴보고 있다”면서 “데크를 설치하거나 면적을 초과하고, 길에다가 자갈을 깔아놓는 등의 행동을 조심해야 한다”고 설명했다. 제대로 된 업체와 정확한 정보는 필수농막에 대한 규율은 점차 까다로워지고 있는 반면, 농막의 변신은 무척이나 다양해지고 있다. 기존에는 작은 평수의 이동식 소형 주택을 농막으로 대신하는 경우도 적지 않았는데, 최근에는 생활의 편의성을 고려한 고급형 농막을 짓는 경우도 증가하는 추세다. 물론 이는 법적 테두리 안에서 진행되어야 하는데, 앞서 소개한 ㈜성심건업 외에도 다양한 업체에서 이러한 규제에 맞는 농막과 이 밖에도 다양한 평수의 이동식 주택들을 선보여 눈길을 끌고 있다.
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귀농귀촌 실태와 슬기로운 농막&산막 활용법 1
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전원주택과 땅 (2) 집에 앉아서 알 수 있는 부동산 핵심 정보
- 28개 지목과 토지와 단독주택을 알아볼 때 시세에 대해 조사하는 방법을 설명하고자 한다. 인터넷을 검색하거나 관련 책들을 읽어보면 지목에 대한 법적인 내용은 많이 찾을 수 있고, 실거래 내용을 보여주는 사이트도 어렵지 않게 찾을 수 있다. 다만 이것을 내가 토지와 전원주택을 찾을 때 어떻게 활용할 것이냐는 다르다. 글 성호건(코드랩 대표 공인중개사) 토지 살 때 가치 평가하는 28개 지목 알기고객들과 상담을 하다 보면 지목에 대한 개념을 잘못 알고 있는 경우를 많이 본다. 심지어 뭐를 알고 모르는지 모를 정도로 대화를 하다 보면 고객과 엇박이 나는 부분이 지목이다. 지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말한다. 이는 ‘공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률’제2조 24항에서 규정하고 있다. 또한 같은 법 시행령 제59조에 따르면, 필지마다 하나의 지목을 설정하는 것을 원칙으로 한다. 만약 한 필지에서 둘 이상의 용도로 활용되고 있을 경우엔 주된 용도에 따라 하나의 지목으로 설정하게 된다. 이렇게 토지의 활용 상태에 따라 지정되는 지목은 총 28개로 나뉘는 데, 각각 지목과 표시 방법은 와 같다. 여기서는 시험의 목적이 아닌 토지와 전원주택을 잘 찾기 위한 것이므로 28개 지목에 대한 구체적인 설명은 생략한다. 중요한 것은 지목에 따라 가치가 어떻게 달라지냐를 구별하는 것이다. 대체로 개인들 간의 거래에 있어 가장 많이 일어나는 지목은 전(전), 답(답), 임야(임), 대(대), 과수원(과) 정도이다. 이는 지난 내용에서 다뤘던 ‘토지이음’ 포털 사이트를 통해 공시지가 지도를 보면 이해가 편하다. ‘전’과 ‘답’은 재배하는 방식이 조금 다르지만 둘 다 식물을 재배한다고 보면 된다. ‘대’의 경우는 건축물이 있는 토지를 대부분 대지라고 보면 되고, 혹은 택지조성 공사가 준공된 토지도 포함된다. 임야는 쉽게 자연 그대로의 토지라고 이해할 수 있다. 간혹 지목이 나대지냐고 물어보는 고객이 있는데, 이것은 지목이 아니라 대지 중 건축물이 없는 땅을 나대지라고 한다. 눈여겨볼 것은 지목에 따라 달라지는 ‘공시지가’이다. 나란히 붙은 땅이고, 용도지역이나 다른 요인들이 모두 같은데도, 지목에 따라 각각 공시지가가 다른 경우를 어렵지 않게 볼 수 있다. 을 살펴보자. 전, 답, 대, 임의 4개 지목 중 ‘대’가 다른 지목에 비해 2배 이상 가까운 높은 금액임을 볼 수 있다. 감정평가사들이 그 토지에 대해 평가한 금액을 공시지가라고 하며, 그들이 평가하는 여러 가지 요소 중 거의 모든 조건이 같을 때는 대지인 지목이 다른 지목에 비해 평가 금액이 더 높다. 이 공시지가는 시세로 바로 직결된다. 그 이유는 ‘대’를 매입했을 때 건축을 하기 위해 임야나 전, 답에서 허가를 받아야 하는 위험요소가 줄고, 추가로 들어가는 산지전용부담금이나 농지전용부담금 등을 고려하지 않아도 되기 때문이다. 즉, 기존의 자연적으로 사용하던 것을 ‘대’로 지목변경하기 위해 들어간 시간과 금전적 비용의 가치가 반영됐다고 보면 된다. 보통 건축이 있는 땅이나 건축을 지을 수 있도록 지목이 되어 있는 토지가 자연적(1차적)인 사용을 하고 있는 지목의 토지보다 가치가 높게 평가된다. 꼭 건축을 하는 조건이 아니더라도 본인이 원하는 용도를 명확히 알고 땅을 매입하면, 잘못된 용도의 땅을 샀을 때 보다 위험과 비용이 줄일 수 있다. 따라서 토지를 살 때는 다음 두 가지 기준을 체크해 볼 것을 추천한다. 첫째, 내가 이 땅을 어떤 용도로 활용할 것인가? 둘째, 현재 내가 원하는 지목은 아니지만 원하는 지목으로 전환하려 할 때 기꺼이 쓸 수 있는 시간과 비용이 있는가? 두 가지 체크사항이 확실하지 않을 때는 좀 더 비용을 주더라도 처음부터 올바른 용도의 토지를 샀을 때보다 추가로 들어가는 비용이 더 클 수 있다. 똑똑한 소비자라면 무조건 싼 토지를 찾는 것이 아니라 자신이 그 토지를 사용하고자 하는 용도를 명확히 파악해야 하는 것이다. 혹은 기존 지목의 용도가 아닌 다른 방식으로 활용하고 싶을 경우 활용하고 싶은 지목으로 변경하기 위한 자신의 능력과 시간, 비용과 기회비용까지 잘 파악해 그에 맞는 토지를 찾아야 한다. 만약 이런 학습이 되어 있다면 오히려 지목변경을 통해 자신이 산 땅의 가치를 2~5배 높여 팔 수 있는 재테크가 가능할 수도 있다. 토지와 단독주택 시세 조사첫째, 시세를 보는 사이트들도 살펴보자.최근에는 실거래 내용을 보여주는 플랫폼들이 잘 돼 있어 모든 부동산의 시세를 파악하기가 과거에 비해 확연히 용이해졌다. 특히나 도시권에 있는 아파트나 빌라는 너무나 편리하다. 다만, 토지나 전원주택 혹은 단독주택의 경우에는 체크할 때 몇 가지 개념을 추가로 알아두는 것이 좋다. 우선 실거래가를 보기 위한 참고 사이트로 알아두면 좋은 것을 살펴보면, 부동산플래닛과 밸류맵, 호갱노노, 땅야 등이다. 이 중에서 필자는 부동산플래닛에 조금 익숙한 편이기에 이를 기준으로 살펴보도록 하겠다. Q. 위 두 토지는 불과 100m 밖에 떨어져 있지 않지만 왼쪽 사진의 토지는 평당 약 106만 원에 거래된 반면 오른쪽 그림의 토지는 평당 약 16만 5천 원에 거래되었다. 서로 이렇게 가까운 토지인데 어떻게 6.5배 가까이 차이가 생기는 걸까? 그렇다면 이 동네의 시세는 어떻게 봐야 하는 걸까? 둘째, 같은 지목의 임야나 전이여도 현장을 가보면 완전히 가치가 다르다.지목마다 공시지가가 다른 것을 확인했는데, 같은 임야인데도 금액이 다른 경우가 있다. 로드뷰로 자세히 살펴보니 평당 16만 5천 원에 거래되었던 왼쪽 사진의 토지는 아직 자연 상태 그대로의 임야이고, 평당 106만 원의 오른쪽 사진의 토지를 보면 지목은 임야이지만 사실상 대지처럼 집을 바로 올릴 수 있을 만큼 토목공사가 되어 있는 것을 확인할 수 있다. 하나는 공사가 되어있고 다른 하나는 공사가 되어 있지 않기 때문에 이것은 눈에 띄게 같은 지목이지만 다른 금액임을 보여준 내용이다. 하지만 좋은 땅을 열심히 찾다 보면, 공사가 되어 있지 않으면서 나란히 붙어있는 두 토지 사이에서도 3~4배 금액 차이가 나는 것도 종종 있는데, 그것은 왜일까? 유형적으로는 드러나지 않지만, 문서적으로 토지에 대한 ‘인허가’를 받아놓은 땅인지 아닌지에 따라 가치가 크게 달라지기 때문이다. 인허가 작업은 토지를 개발하는 전문가들도 사업을 진행하는데 있어, 분양 리스크와 금융리스크만큼이나 난이도 높은 3대 리스크로 꼽는다. 임야와 농지는 토지 조성을 위한 개발행위허가 및 건축 허가받는 과정에서 각각 대체산림조성비와 농지전용부담금을 내는 비용적인 측면도 있지만, 무엇보다 기간에 대한 시간 비용과 정상적으로 허가받기까지의 노동과 감정비용이 상당하다. 토지를 볼 때 지목도 같고, 접근성이나 주변 환경이 크게 다르지 않은데다가 똑같이 개발이 안 된 토지여도 그 금액 차이가 크다면 알고 보면 ‘인허가’가 받아져있는 땅인지 아닌지에 따라 달라질 수가 있는 것이다. 따라서 위 사이트 등에서 토지에 대한 실거래가를 볼 때는 단순히 절대 금액만을 보고는 잡기 어려우니 변수들을 알아두는 것이 필요하다. 전원주택 시세그럼 토지가 아닌 전원주택은 시세를 어떻게 알 수 있을까? 사실 전원주택은 시세 잡는 것이 정말 어렵다. 집 짓는 단위가 개인이다 보니, 같은 자재에 같은 집을 지어도 실제 시공비는 능력에 따라 천차만별이고 또 집뿐만 아니라 마당이나 조경에 대한 비용이 천차만별이기 때문이다. 하지만 인정받을 수 있는 금액과 인정을 받지 못하는 금액은 시장에서 대체로 정해져 있다. 예를 들어 집에 대한 내외장재에 대한 비용이나 주차박스 등에 대한 비용은 대체로 인정받는 부분이지만, 잔디나 조경수에 대한 비용은 아무리 많은 비용을 정성을 쏟았다고 하더라도 매수자로부터 가치를 인정받기 어려운 부분이다. 간혹 어떤 분은 자기가 조경에만 3억 원을 썼다면서 집값을 주변 시세보다 몇 억 높게 부르는 경우도 있는데, 이런 경우엔 열심히 집을 팔아보려고 해도 계약을 성사시키기 어렵다. 필자가 전원주택을 계산하는 경우는 대체로 이러하다. 토지 거래가 일어났던 곳에 21년 주택 거래내역도 있어 같이 사례를 들어보겠다. 우선 해당 플랫폼을 통해 보면 이 집의 실거래가는 5억 4천350만 원인 것을 알 수 있다. 토지면적은 221평이며 건물면적은 59평이다. 여기서도 헷갈릴 수 있는 것이 건물면적이 59평이라 하여 주택이 59평은 아니다. 오른쪽을 보면 ‘용적률 산정용 연면적’이라는 것이 있는데 이것을 기준으로 봐야 주택 평수를 제대로 확인할 수 있다. 주차박스가 있을 경우 이 면적도 건물면적에 들어갈 수 있기 때문이다. 에서 토지는 221평에 주택면적은 약 40평으로 볼 수 있다. 여기서 주택의 주 구조를 봐야 하는 데, 이 집은 벽돌구조인 것과 사용승인일이 2017년이라는 것이 큰 틀이다. 대략적으로 2017년 때 벽돌구조가 얼마 했는지 살펴보면 더 정확한 산정이 되겠지만 애매할 경우가 있다. 필자의 경우 목조주택과 경량철골조(스틸하우스) 주택은 평당 400만~500만 원, 철근콘크리트조나 벽돌주택의 경우 평당 550만~650만 원 정도를 계산한다. 이 중에서도 10년이 지난 주택들은 골조 값만 인정해서 평당 200~250만 원 정도 치며, 20년 이상 된 주택들은 건물값은 모두 감가하고 땅값만 치곤한다. 물론 건물감가에 대한 것은 감정평가 측면에서 정해놓은 기준이 있다. 다만, 실제 시장 거래되는 금액에서는 그 부분이 애매한 것이 있어 필자는 대체로 시장에서 형성되는 주관적인 기준을 잡은 것이므로 이를 참고하여 보길 바란다. 이 집을 기준으로 잡아보면, 주택가는 벽돌구조이니 최소 평당 550만 원 잡고 40평을 곱하면 약 2억 2천만 원 정도 산정할 수 있다. 실거래가인 5억 4천350만 원에서 2억 2천만 원을 빼면 2억 2천350만 원이 땅값으로 작용하는 것이고, 이를 토지 평수인 221평으로 나눠보면 약 평당 101만 원이 되는 셈이다. 정확하다고 볼 수는 없지만, 이 정도 선에서 맞춰보니 위에 토목공사 된 땅(평당 106만 원)과 평당가가 비슷하다는 것을 알 수 있다. 여기서 건축물을 직접 보고 내가 얼마만큼 가치를 두느냐에 따라 토지 값을 더 비싸게 또는 싸게 가치를 책정할 수 있다. 건축물이나 조경과 잔디 컨디션에 따라 그 가치를 제외하고 토지 값이 괜찮은 가격인지 평가하면 되는 것이다. 예를 들어 위 계산에서는 주택을 평당 550만 원 정도 쳐주긴 했지만 어쨌든 지금 시점엔 4년이 지난 집이므로 평당 400만 원 정도 쳐주면 괜찮겠다는 생각이 들면 집값만 1억 6천만 원인 것이고 이를 실거래가에서 위와 같이 빼고 토지 평수를 나눠줘 보면, 집이 올라간 대지의 토지 평당가는 약 174만 원이 되는 것이다. 필자가 확인해 본 결과 대체로 이 주변에 집이 지어져 있는 대지 값은 평당 160~170만 원 형성된 것을 실제로 확인했다. 이렇게 우리는 온라인상으로도 플랫폼을 통해 우리가 정해놓은 기준에 따라 주변 시세를 파악해 볼 수가 있다. 토지 시세를 나눌 때는 단순히 시장에 나온 절대금액을 놓고 볼 것이 아니라, 앞서 말한 것처럼 인허가 여부와 토목공사 여부에 따라 달리 나누어서 생각해야 한다. 그리고 주택 역시 건물감가 수준을 어떻게 잡느냐에 따라 달라질 수 있으니 그 기준만 잡아가면 충분히 알아볼 수 있을 것이다. 성호건(코드랩 대표공인중개사)중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립하여 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다.031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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전원주택과 땅 (2) 집에 앉아서 알 수 있는 부동산 핵심 정보
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‘농막 규제’ 반발 여론에 입법 예고 중단
- ‘농막 규제’반발 여론에 입법예고 중단지방 소멸 가속화·전원주택 업계 악영향 우려정부가 농막에서 야간 취침을 금지하고 설치 기준을 강화하는 등의 규제에 나서려고 하다 여론의 역풍을 맞았다. 농막은 전원주택의 대체 수단으로서 전원생활을 꿈꾸는 많은 사람들에게 인기를 끌고 있는 상황이었다. 주말에 시골이나 농촌에 잠시 머물며 힐링하는 용도로 각광받고 있다. 지난 6월 14일 농림축산식품부는 진행 중이던 농지법 시행규칙 개정안 입법예고 절차를 중단한다고 밝혔다. 이에 앞서 국민 참여입법센터 입법예고 홈페이지에는 농지법 시행규칙 개정안에 대한 의견이 4000건 가까이 접수됐다. 대부분이 ‘재검토하라’, ‘반대한다’ 등의 부정적 의견인 것으로 파악된다.상황이 심각해지자 윤석열 대통령까지 나서 농막 규제와 관련해 “신중히 접근할 일”이라고 발언함에 따라 농식품부가 부랴부랴 입법예고를 중단한 것이다. 농막 불법 증축은 현실개정안에는 ‘야간 취침 금지’, ‘농지 면적에 따른 연면적 제한’, ‘농막 내 휴식 공간 제한’ 등이 포함됐다. 지금까지 연면적 20㎡ 이하라는 규제만 있었다. 농막은 본래 농기구나 농작물을 보관하거나 농사일 중간에 잠깐 쉬는 용도의 임시 건축물이다.정부는 개정안 추진 이유를 “구체적인 면적 기준과 주거기준 등이 부재해 입법 취지와 맞지 않게 농막을 불법 증축·전용해 별장, 전원주택, 세컨드하우스 등으로 사용하면서 농지를 훼손하고 있기 때문”이라고 밝혔다. 최근 감사원이 20여 개 지방자치단체 관내 농막 3만 3140채를 전수조사한 결과 1만 7149채가 불법 전용·증축된 것으로 파악됐다. 실제로 농막에서 불법 행위가 횡행하고 있다는 것을 뒷받침하는 조사 결과다.농업 활동과 무관하게 주거용으로 활용하거나 전원주택단지와 유사한 형태로 농막 단지를 형성하는 등 제도를 악용하는 사례가 확인됐다는 게 정부의 설명이다. 하지만 여론의 반대에 부딪혔고 도시민이 주말농장이나 영농체험 목적으로 설치하는 농막은 활용하는데 불편함이 없도록 할 계획이라며 진화에 나섰다. 지자체 인구 유입 노력에 찬물이번 농막 규제는 농촌의 현실을 제대로 파악하지 못한 결과라는 비판이 더욱 우세했다. 수많은 지자체가 농촌과 지방의 소멸을 막기 위해 안간힘을 쏟고 있으며 농막을 통한 지역 경제 활성화를 이루려는 의도를 제도로 파악하지 못했다는 지적이다. 농막 규제로 인해 오히려 지방 소멸을 가속화하고 주말농장이나 귀촌을 준비하는 사람들의 지방 유입을 막을 수 있다는 우려도 나온다. 전원주택 업계에서도 농막 규제가 달갑지는 않다. 한 업계 관계자는 “농막과 비슷한 이동식 주택을 제작·판매하는 업체들도 많은데, 그렇지 않아도 건축업계 불황으로 지방의 수많은 중소 시공업체들이 곧 문을 닫을 위기에 처했다는 얘기까지 나오는 상황에서 농막 규제는 연쇄 도산을 가속화할 수 있다”고 귀띔했다. 결국 정부가 한발 물러서기는 했지만 규제 강화 움직임을 계속 있을 수 있다는 분석이다. 농식품부 관계자는 “농막 제도와 관련해 다양한 목소리가 나오고 추가적인 논의가 필요하다고 판단해 개정 절차를 중단하기로 했다"며 "향후 토론회 등 이해관계자 의견을 수렴해 보완 후 재추진할 것”이라고 말했다.
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‘농막 규제’ 반발 여론에 입법 예고 중단
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부동산과 세무 11 농지 자경 시 세액감면 혜택
- 1월 호에서 다룬 ‘비사업용 토지’ 관련 주제에서 “비사업용 토지란 토지를 재산증식 수단으로 사용하는 것을 막고, 해당 토지를 목적에 맞게 사용하도록 만들기 위해 분류한 개념이다”라고 언급했었다. 그렇다면 농지는 해당 토지의 목적에 맞게 농사를 지어야 한다는 뜻인데, 이번 호에서는 농지에 농사를 지은 경우에 받을 수 있는 세액감면 혜택에 대해 알아본다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 자경 농지 세액감면‘자경 농지 세액감면’은 농민 육성정책 일환으로 농지 소재지에서 거주하는 자가 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도하는 경우에는 양도소득세 100%를 1억 원 한도(5년간 세액감면 합계 2억 원 한도)로 감면해 준다. 그럼 해당 감면을 받기 위한 세부적인 요건을 알아보겠다. 1 거주자 요건‘자경 농지 세액감면’을 받기 위해서는 다음 중 하나의 지역에 거주(재촌) 하면서 직접 경작을 하고 있는 거주자(비거주자가 된 날로부터 2년이 된 자도 포함) 여야 한다. 2 직접 경작(자경) 요건다음 중 하나에 해당하는 요건을 갖춰 자기가 직접 경작한 농지여야 세액감면을 받을 수 있다. 3 경작 기간 요건‘자경 농지 세액감면’을 받기 위해서는 *8년 이상 직접 경작을 해야 한다. 다만, 해당 경작 기간을 판단할 때 피상속인(피상속인 배우자도 포함) 또는 거주자가 다음 중 하나에 해당하는 기간이 있다면, 해당 기간은 경작 기간 계산에서 제외한다. 즉, 농업 외의 사업, 근로소득이 일정 금액 이상 있는 경우에는 경작 기간 산정에서 제외한다는 뜻이다. 반대로 농지를 상속받은 자가 다음 중 하나에 해당한다면 피상속인, 피상속인의 배우자가 경작한 기간도 상속인 경작 기간으로 인정해 주기도 한다. 4 농지 요건양도일 현재 지목이 ‘농지’여야만 세액감면을 받을 수 있는 게 원칙이다. 다만, 다음에 해당하는 경우에는 양도일이 아닌 각 경우별 기준일을 따라 농지 여부를 판단하고 해당 기준일에 농지라면 요건을 갖춘 것으로 본다. 다만, 아래에 해당하는 경우에는 농지일지라도 세액감면을 받을 수 없다. 5 입증 자료위의 ‘자경 농지 세액감면’ 요건들을 갖췄다면, 이를 입증하기 위해 양도소득세 신고 시 세액감면 신청과 함께 증빙자료를 제출해야 한다. 이에 관해 정해진 법은 없기 때문에 아래 예시 자료를 참고로 본인이 요건을 갖춰 실제로 경작했음을 입증할 수 있는 서류를 제출하면 된다. ‘자경 농지 세액감면’은 농지와 관련된 대표적인 세액감면 제도이다. 따라서 많은 사람들이 8년 이상 농사를 지으면 양도소득세를 내지 않는다고 알고 있지만, 세부적인 규정까지는 정확하게 알고 있지 못한 경우가 있다. 이번 호에서도 세부적인 규정까지는 다루지 못했지만, 통상적인 규정에 대해 다뤄봤으니 본인이 세액감면 대상에 해당되는지 자가 점검을 해보는 데 도움이 되길 바란다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사)홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다.031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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부동산과 세무 11 농지 자경 시 세액감면 혜택
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부동산과 세무 9 비사업용 토지 및 토지 관련 세액감면 제도
- 토지 양도 시 주의할 점은 해당 토지가 비사업용 토지인지 여부를 판단하는 것과 적용받을 수 있는 세액감면 제도가 어떤 것들이 있는지 파악하는 것이다. 주택의 경우 정부의 부동산 정책에 따라 그 시기마다 적용되는 세액감면 혜택이 다양하게 있는 반면에 상대적으로 토지는 단조로운 세액감면 제도를 갖고 있다. 이번호에서는 비사업용 토지와 토지 관련 세액감면 제도에 대해 알아보겠다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 비사업용 토지1. 비사업용 토지의 요건비사업용 토지란 토지를 재산증식 수단으로 사용하는 것을 막고, 해당 토지의 목적에 맞게 사용하도록 만들기 위해 분류한 개념이다. 비사업용 토지는 해당 토지의 보유기간 중 <표 1> 기간 요건의 기간만큼 <표 2>의 지목별 요건에 해당하는 토지를 말한다. 예를 들어, 10년 이상 보유한 농지의 경우 양도일 현재로부터 양도일 직전 5년 중 2년 초과, 3년 중 1년 초과, 전체 보유기간인 10년 중 4년 초과하는 기간 동안 재촌, 자경하지 않았으면 비사업용 토지에 해당한다. 다만, 기간 요건과 지목별 요건을 모두 충족하더라도 무조건 사업용 토지로 보는 토지도 있으므로 꼼꼼히 따져보아야 한다. 2. 무조건 사업용 토지로 보는 경우무조건 사업용 토지로 보는 경우는 여러 가지가 있지만 대표적인 세 가지만 소개하도록 하겠다. 첫 번째로 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 재촌·자경한 농지를 상속·증여받은 경우, 두 번째로 공토법 등에 의해 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일로부터 5년 이전에 취득한 토지, 세 번째로 상속에 의해 취득한 농지로서 상속개시일로부터 5년 이내에 양도하는 토지가 있다. 3. 비사업용 토지의 불이익앞에서 말한 비사업용 토지에 해당하면 양도소득세 계산 시 적용세율을 기본세율에 10% p 중과하여 계산한다. 당초 정부는 세법 개정안을 2022년 1월 1일 이후 양도하는 비사업용 토지에 대해서는 20% p 중과세율 적용과 장기보유특별공제 배제할 것이라고 발표하였으나, 이에 대한 반발로 인해 세법이 실제로 개정되지는 않았다. 따라서 기존과 동일하게 10% p만 중과세율이 더해진다고 보면 되겠다. 토지 양도시 세액감면 제도앞에서 다룬 비사업용 토지의 구분은 토지 양도 시 적용받는 불이익이라고 볼 수 있다. 반면에 세액감면 제도는 토지를 양도할 때 세금을 감면받을 수 있는 혜택이므로 자세히 볼 필요가 있다. 토지에 대한 세액감면 제도는 용도별 사용에 따른 감면, 국가와의 거래에 따른 감면, 이 외의 감면 크게 세 가지로 구분해 볼 수 있겠다. 다음에서는 용도별 사용에 따른 감면, 국가와의 거래에 따른 감면 두 가지를 중점적으로 다루겠다. 1. 용도별 사용에 따른 세액감면용도별 사용에 따른 세액감면이란 <표 3>에 따라 토지의 용도별로 세액감면 요건을 갖춘 경우에는 양도소득세의 일정 부분을 감면해 주는 제도를 말한다. 2. 국가와의 거래에 따른 세액감면국가와의 거래에 따른 세액감면이란 <표 4>에 따라 공토법, 도정법 등에 의해 국가 등의 상대방과 매매, 수용, 대토 등의 행위를 하는 경우에 양도소득세의 일정 부분을 감면해 주는 제도를 말한다. 맺음말모든 세목별 분류에 공통적으로 적용되는 내용으로 불이익을 면하거나 세제상 혜택을 받기 위해서는 일정 요건을 충족해야 하는데 그 요건을 충족하기 위해서는 해당 행위를 하는 시점뿐만 아니라 일정 기간 요건을 충족해야 하는 변수가 있다. 특히나 이번호에서 다룬 비사업용 토지 여부 판단이나 토지 양도 시 세액감면은 더욱 그러하다. 따라서 토지를 보유하고 있는 독자분들 중 보유 중인 토지가 비사업용 토지인지 또는 해당 토지가 향후 양도 시 세제상 혜택을 받을 수 있는지 등을 미리미리 고려해 보아야 한다. 이번 호에서 중요한 내용들을 위주로 요약정리해 보았지만 특히나 이번 주제 같은 경우에는 사례별 고려해야 할 요소도 많고, 그 내용이 워낙 방대하기 때문에 법조문을 꼼꼼히 검토하거나 세무전문가와의 면밀한 상담을 추천한다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사)홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다.031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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부동산과 세무 9 비사업용 토지 및 토지 관련 세액감면 제도
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서울시, 2022 체류형 귀농지원 사업 참여자 모집(1월 27일 한)
- 서울시는 올해 홍천, 제천, 영주 등 전국 9곳을 대상으로 ‘체류형 귀농지원사업’ 참여자 60세대를 오는 27일(목)까지 모집한다고 밝혔다. 사업에 참여한 시민의 귀농·귀촌을 위한 체류비용(세대별 거주 및 교육비)의 60%와 상해 보험료를 지원한다. ‘체류형 귀농지원사업’은 귀농을 희망하는 서울 시민 대상으로 일정기간 농촌에 거주하면서 다양한 영농기술의 전 과정을 체험해보는 현지 체류형 교육 프로그램이다. 농촌 계절근로자 감소로 인한 농촌 일손부족 문제를 해결하기 위해 해당 지역 농가와 참여교육생을 연결해 농사기술 습득은 물론 경제적 소득도 얻을 수 있도록 지원해오고 있다. 2017년부터 2020년까지 서울시가 지원하는 ‘체류형 귀농지원사업’ 교육과정을 마친 수료생 157세대를 대상으로 귀농귀촌 여부를 조사한 결과, 농촌에 정착한 78세대와 귀농귀촌 예정인 44세대를 포함한 122세대가 농촌에 정착하는 것으로 조사됐다. 이는 프로그램 참여자 2/3 이상에 달하는 수준이다. 박대우 서울시 경제일자리기획관은 “‘체류형 귀농교육’이 귀농 후 정착 과정에서 겪는 시행착오를 줄여나가는 길잡이가 되고 있다. 세대별 숙소와 개인텃밭, 교육장, 편의시설 등을 두루 갖춘 체류형 귀농학교에서 안정적인 농촌 정착의 꿈을 실현하기 바란다.”라고 밝혔다. 신청기간 : 2022. 1. 6.(목) 10:00 ∼ 1. 27.(목) 17:00신청대상 : 귀농을 희망하는 서울 시민 ※ 서울시 최근 3년 이상 거주, 만 65세 이하(’22.1. 3. 주민등록 기준)신청방법 : 방문 또는 우편 접수(서울특별시 도시농업과) ※ 서울시 중구 서소문로 124, 서울특별시청 서소문2청사 18층운영기간 : 2022. 3. ∼ 12. (지역별 기간 상이)문의 : 서울특별시 도시농업과 02-2133-4465
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서울시, 2022 체류형 귀농지원 사업 참여자 모집(1월 27일 한)
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부동산과 세무 2. 부동산, 주택 취득과 관련된 세금
- 내 땅, 내 집을 갖게 되는 것만큼 설레는 일도 없을 것이다. 하지만 부동산을 취득할 때에는 취득세를 부담해야 한다. 과거에는 부동산 관련 세목 중 취득세의 비중은 상대적으로 낮았지만 세법 개정으로 인해 취득 당시 보유 주택 수, 취득 주택의 소재지 등에 따라 중과세율이 적용되기도 한다. 이번 호에는 취득세의 전반적인 내용과 개인 주택 취득을 중심으로 부동산 취득세에 대해 살펴본다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 취득세는 법에서 열거하고 있는 ‘건축, 매매, 교환, 상속, 증여 등’의 방법으로 부동산 등을 사실상 취득하는 경우에 부과한다. 등기·등록을 하지 않더라도 해당 부동산을 사용·수익하고 있다면 사실상의 취득으로 보고 취득세를 과세한다. 취득세를 내지 않기 위해 취득을 하고도 등기·등록 등의 절차를 이행하지 않는다면 오히려 과태료 및 세법상 제재 대상이 되므로 주의해야 한다. 부동산 취득세 내용취득세는 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 상속으로 인한 경우에는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인의 경우 9개월)로 한다. 원칙적으로 취득세 과세대상 금액(과세표준)은 신고가액으로 한다. 다만, 신고가액이 없거나 신고가액이 시가 표준액보다 적은 경우 또는 증여 등의 무상취득의 경우에는 시가 표준액을 과세표준으로 본다. 시가 표준액이란 토지의 경우 개별공시지가, 주택의 경우 개별주택 가격·공동주택 가격, 그 외 과세대상자산은 기준가격에 과세대상별 특성을 고려하여 지방자치단체장이 결정한 가액을 말한다. 취득세에서 가장 중요한 부분은 세율이다. 취득 원인, 취득 자산 종류, 취득 자산 면적, 취득자의 보유 주택수 등 세밀히 분류하여 각기 다른 세율을 적용한다. 특히 타 부동산과 다르게 주택 매매의 경우에는 취득자의 보유 주택 수에 따라 세율이 크게 차이가 나므로 주택 취득 시 몇 퍼센트의 세율을 적용받게 되는지 면밀히 검토해볼 필요가 있다. 자세한 세율은 에 구분별로 정리된 세율을 참고하면 된다. 지방세법에서 열거하고 있는 몇 가지 사유에 해당하는 경우 일반 세율이 아닌 중과세율을 적용한다. 중과세율이 적용되는 대표적인 경우를 살펴보면 △조정 대상 지역 내 2주택자, 3주택자 이상 주택 취득 △조정 대상 지역 외 3주택자, 4주택자 이상 주택 취득 △조정 대상 지역 내 기준 시가 3억 원 이상 주택 증여 취득(단, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 경우 등은 제외) △법인이 주택을 취득 △별장용 주택의 취득 등이다. 부동산 취득 시 중과세율이 적용되는 경우도 있지만 오히려 감면 세율을 적용받는 경우도 있다. 대표적으로 감면 세율이 적용되는 경우를 살펴보면 △상속으로 인해 1세대 1주택의 취득 △상속으로 인해 피상속인이 2년 이상 자경한 농지의 취득 △자경농민이 매매로 인해 농지 취득 등이다. 주택 취득세상속이나 증여로 취득하는 부동산의 경우에는 취득 시 신경을 써야 할 사항이 몇 가지 없다. 하지만 주택의 유상취득(매매)의 경우에는 1가구의 범위, 취득 시점의 주택 수, 취득 주택의 소재지, 신규주택 취득 시 종전 주택의 처분 여부 등 신경 쓸 사항이 매우 다양하다. 주택 매매로 취득세 계산 시 고려해야 할 사항들을 살펴보도록 하자. 1. 1세대 1주택 개념지방세법에서 말하는 1세대의 범위는 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 1가구를 말한다. 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속의 경우에는 별도 세대로 분리되어 있더라도 동일세대로 본다. 단, 미혼인 30세 미만의 자녀의 소득이 「국민기초생활 보장법」제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 40% 이상으로서 분가하는 경우 부모와 구분하여 별도의 세대로 판단한다. (2021년 기준 1인 가구 중위소득 : 월 1,827,831원) 2. 주택수 산정앞에서 주택의 유상취득(매매) 시 중과세율이 적용되는 경우를 살펴봤다. 그렇다면 주택의 범위는 어떤 것이 있고 주택수는 어떻게 산정되는 것인지 살펴보도록 하자. (1) 주택 범위2020년 8월 12일 지방세법 개정으로 인해 주택의 범위에는 주택뿐만 아니라 8월 12일 이후에 취득하는 조합원입주권, 분양권, 주택으로 과세하는 오피스텔(이하 ‘주택 등’)까지 포함되게 되었다. 다만, 8월 12일 이전에 매매계약을 체결한 경우에는 주택수 산정에서 제외된다. 다만, 오피스텔의 경우 취득 시점에 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물대장상 용도대로 건축물 취득세율 4%가 적용된다. (2) 주택수 계산취득세에서 말하는 주택수는 취득일 현재 보유 중인 주택 등을 말한다. 여기서 주택의 종류에는 중과세율이 적용되지 않는 주택과 주택수 산정 시 제외되는 주택 두 가지로 나뉜다. 전자의 경우에는 해당 주택 취득 시에만 중과세율이 적용되지 않지만 후자의 경우에는 타주택 취득 시에도 주택수 산정에서 제외된다. 1) 중과세율이 적용되지 않는 주택① 재개발 구역 등을 제외한 지역의 시가 표준액 1억 원 이하의 주택② 농어촌 주택-대지면적이 660㎡ 이내 & 건축물 연면적이 150㎡ 이내-건축물의 가액이 6,500만 원 이내- 법에서 열거하는 특정지역 내에 있지 않을 것(광역시에 소속된 군지역 또는 수도권 지역 등)③ 주택의 시공자가 건축법상 허가를 받은 자 또는 주택법상 사업 계획 승인을 받은 자로부터 공사대금으로 취득한 미분양 주택④ 멸실 목적 취득 주택⑤ 기타(노인복지주택, 지정·등록문화재 주택, 가정 어린이집 용도 주택, 사택 등)2) 주택수 산정 시 제외되는 주택① 재개발 구역 등을 제외한 지역의 시가 표준액 1억 원 이하의 주택② 시가 표준액 1억 원 이하의 오피스텔③ 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 주택 등④ 주택수 산정일 현재 건축물의 가액이 6,500만 원 이내인 농어촌 주택⑤ 멸실 목적 취득 주택⑥ 주택의 시공자가 건축법상 허가를 받은 자 또는 주택법상 사업 계획 승인을 받은 자로부터 공사대금으로 취득한 미분양 주택 중 취득일로부터 3년 이내의 주택⑦ 기타 (노인복지주택, 지정·등록문화재 주택, 가정 어린이집 용도 주택, 사택 등) 3. 일시적 2주택주택 등을 1개 소유한 1세대가 해당 종전 주택 등을 소유한 상태에서 이사·학업·취업·직장 이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택 등(신규주택 등)을 추가로 취득한 후 3년(조정 대상 지역의 경우에는 1년) 이내에 종전 주택 등을 처분하는 경우에는 다주택자에 대한 중과세율을 적용하지 않는다. 3년(1년) 이내에 종전 주택 등의 처분 요건을 충족하지 못한 경우에는 2주택에 대한 중과세율(8%) 과의 차액(가산세 포함)이 추징된다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계의 대표세무사월간전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무)겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다.https://blog.naver.com/tax_broTel: 031-8027-4747 tax_bro@naver.com
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부동산과 세무 2. 부동산, 주택 취득과 관련된 세금
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감정평가와 친해지기, 사례로 본 감정평가 Q&A
- 공시가격이 높으면 감정평가액도 높게 나올까? 개발행위허가받은 토지는 허가 전에 비해 얼마나 높게 감정평가를 받을 수 있을까? 입주권과 분양권도 감정평가를 받을 수 있을까? 사례와 Q&A를 통해 감정평가에 대해 알아보자. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) Q 공시가격이 높으면 감정평가액도 높게 나오나? 자신의 토지 3필지를 매도하기 위해 매수예정자와 가격을 협상하는데 공시지가의 2배로 계산해서 가격을 결정하고 등기 이전까지 완료했다. 그런데 1필지의 공유자가 자신이 소유했던 토지만 낮은 가격으로 팔렸다는 이의를 제기하여 감정평가를 통해서 조정을 한 사례가 있다. 이러한 결과는 공시지가에 대한 이해가 부족했기 때문에 발생했다. 얼마 전에 보상을 받은 사례가 공시지가의 2배 정도로 되었으니 자신의 토지 가치도 공시지가의 2배 정도라고 판단한 것이다. 그러나 토지 가치가 일률적으로 공시지가의 몇 배로 결정되는 것이 아니다. 용도지역, 이용상황 등에 따라 토지 가치와 공시지가의 비율은 다르다. 부동산 공시가격은 토지의 경우 표준지공시지가·개별공시지가, 주택은 표준주택 가격·개별주택 가격·공동주택 공시가격·비주거용 부동산 공시가격이 있다. 여러 공시가격 중에서 감정평가액 산출 과정과 관련이 있는 것은 표준지공시지가이고 나머지는 국세, 지방세 등 과세에 주로 활용되고 감정평가액 산출 과정에는 직접 관련이 없다. 표준지공시지가는 토지 감정평가 방법의 하나인 공시지가 기준법에서 필수적으로 적용된다. 공시지가 기준법은 <토지 가액 = 비교표준지공시지가 × 시점수정 × 지역 요인 비교치 × 개별 요인 비교치 × 그 밖의 요인 보정>의 산식을 통해서 토지 가액을 산정한다. 비교표준지는 감정평가 대상 토지와 용도지역, 이용상황, 주위 환경이 유사하고 지리적으로 근접한 표준지 중에서 선정한다. 대상 토지와 가장 유사한 표준지를 비교표준지로 선정한다는 뜻이다. 표준지공시지가는 시장가치와 차이(현실화율)가 있는데 이 차이를 보정해 주는 것이 그 밖의 요인 보정이다. 표준지공시지가의 현실화율은 지역별, 용도지역별, 이용상황별로 차이가 있다. 개발사업 등으로 지가가 상승하는 지역(A 지역)은 공시지가가 지가 상승을 따라가지 못해서 현실화율이 30~40%에도 못 미치는 반면, 대도시의 구도심(B 지역) 등은 공시지가가 시장가치를 초과하는 경우도 있다. A 지역과 B 지역에 있는 토지를 감정평가한다고 할 때 그 밖의 요인은 A 지역은 3.33(100/30)~2.5(100/40), B 지역은 1.00 이하가 된다. 표준지공시지가의 현실화율은 용도지역별 이용상황별로도 차이가 있다는 것은 A 지역 내 상업지역과 주거지역, 상업지역 내 상업용과 주거용의 현실화율에 차이가 있다는 의미이다. 그 밖의 요인 보정은 표준지와 유사한 거래 사례 또는 감정평가 사례를 비교 사례로 선정하여 산출한 가액과 표준지공시지가를 비교하여 산출한 격차율에 기초하여 산정한다. 상업지역 상업용 표준지는 상업지역 상업용 사례와 비교하고 주거지역 주거용 표준지는 주거지역 격차율을 산정하고 이에 기초하여 그 밖의 요인 보정치를 결정하는 것이다. 공시가격 특히 표준지공시지가 높다고 감정평가액이 높게 나오지는 않는다. 감정평가액은 비교표준지와 지역 요인, 개별 요인 비교를 하고 표준지공시지가의 현실화율을 반영하기 때문에 감정평가 대상 토지의 시장가치 수준으로 결정된다. 표준지공시지가의 현실화율이 낮으면 공시가격이 낮더라도 현실화율을 반영하여 시장가치 수준으로 상향 조정되는 것이다. 일부 토지 소유자들은 자신의 땅이 수용당해서 보상을 받으면 공시지가보다 낮은 가격으로 보상액이 결정되는 것은 아닌지 우려를 한다. 공시지가의 수준이 시장가치를 상회하면 공시지가보다 낮은 수준으로 결정되겠지만 일반적으로 공시지가는 시장가치에 못 미치는 수준이기 때문에 공시지가보다는 높은 수준으로 결정된다. 다만 공시지가의 몇 배로 결정되는가는 시장가치 수준과 공시지가의 격차율 즉 현실화율에 의해 결정된다. Q 개발행위허가받은 토지는 허가 전에 비해 얼마나 높게 감정평가를 받을 수 있나? “개발행위허가 전 감정평가액이 20억 원이고 얼마 전에 개발행위허가를 받았는데 얼마나 높게 감정평가액이 얼마나 나올까요?” 이러한 질문은 개발사업을 하는 사업자로부터 많이 나오는 질문이다. 건축 허가 또는 개발행위허가를 받으면 감정평가액이 크게 상승하고 금융권으로부터 담보대출을 받을 때 상승한 감정평가액을 근거로 많은 대출을 받을 수 있다고 판단한다. 금융권에서는 농지(산지) 전용허가 등 개발행위허가를 받은 토지에 대해서 엄격한 기준으로 심사한다. 개발행위허가 후 사업 진행이 중단되는 사업장에서 대출액 환수를 하지 못하는 대출사고가 빈번하게 발생하고 있기 때문이다. 예를 들어 모 금융기관의 경우 전용허가받은 임야의 심사 기준이 상당히 까다롭다. 전용허가를 얻은 임야는 원칙적으로 임야가액으로 산정하고, 비용이 증빙이 되는 경우 전용 비용을 임야가액에 포함하여 산정한다. 전용허가를 얻고 일부 토목공사가 진행된 임야는 <임야가액 + 전용 비용 + 공정률에 따른 토목공사비용의 50% 이내 금액>으로 산정하고, 전용허가를 받고 토목공사가 완료된 임야는 준공검사 등에 준하는 서류를 갖춘 경우 토목공사비용의 70% 이내를 임야가액에 포함하여 산정하는 것이 가능하다. 토목공사 준공 여부는 도로, 수도, 전기 등 기반 시설이 완비된 경우를 기준으로 한다. 토목공사가 완료되었더라도 지목변경이 없는 경우에는 토목공사비의 50% 이내에서 인정한다. 전용허가에 따른 특정 이행조건이 부과되었을 때 조건이 이행되지 않은 경우에는 토목공사비용을 증빙하더라도 불인정한다. 농지(산지) 전용허가 등 개발행위허가를 받은 토지는 소지 가격(전, 답, 임야 상태 등)에 허가를 얻는데 투입된 비용이 더해진 금액으로 감정평가액이 결정된다. 토목공사를 하였다면 토목공사에 투입된 비용(과다하다고 판단되면 감액)을 고려하여 감정평가액이 결정된다. 비교표 준지나 비교 사례도 준공된 상태인 대지 기준이 아닌 소지 상태를 기준으로 선정하고 투입된 비용을 개별 요인에서 반영하여 감정평가를 진행한다. 개발행위허가를 받은 토지는 불투명한 사업 진행 때문에 금융권에서 보수적으로 접근한다. 사업이 멈추게 되면 가치가 폭락할 수도 있기 때문이다. 개발행위허가를 받았다고 감정평가액이 사업시행자가 기대하는 만큼 올라가지 않는 이유이다. Q 일단지란 어떤 개념이고, 일단지로 감정평가하면 감정평가액이 높아지나? 「감정평가에 관한 규칙」등 감정평가 관계 법규에서는 ‘감정평가는 대상 물건마다 개별로 한다’는 개별 물건 기준 원칙을 규정하고 있다. 예외적으로 둘 이상의 대상 물건이 일체로 거래되거나 대상 물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 둘 이상의 대상 물건에 대하여 하나의 감정평가액을 산정하는 일괄감정평가를 할 수 있다. 2개 필지 이상의 토지를 일괄 감정평가한다는 의미는 2개 필지 이상의 토지를 일단지로 감정평가한다는 의미이다. ‘일단지’라 함은 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 의미하며, 용도상 불가분의 관계라 함은 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 같은 용도로 이용되고 있으며, 이러한 이용이 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치 형성 측면에서도 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.일단지로 감정평가하면 감정평가액은 높아진다. <그림 1>에서 1~5번 토지를 개별로 감정평가할 경우와 일단지로 감정평가할 경우을 비교하면 다음과 같다. 1번 토지(480㎡)는 광대세각 세장형, 2번 토지(480㎡)는 광대한면 세장형, 3번 토지(177㎡)는 세각(가) 가장형, 4, 5번 토지(각각 165㎡)는 각각 세로(가) 세장형이고, 2020년 1월 1일 기준 공시지가는 1번 13,630,000원/㎡, 2번 12,810,000원/㎡, 3번 7,130,000원/㎡, 4, 5번 각각 6,881,000원/㎡이고, 공시지가의 1.5배를 감정평가액으로 가정할 경우 필지별 감정평가액은 <표 1>과 같다. <그림 1>에서 1~5번 토지를 개발하여 5개 필지에 건축 허가를 받고 건물을 신축했다면 1~5번 토지는 일단지로 판단할 수 있고 일단지로 감정평가할 수 있다. 광대세각의 세장형 토지로 1번 토지와 유사한 수준인 20,000,000원/㎡으로 감정평가를 하면 29,340,000,000원이 되어 개별로 감정평가할 때보다 약 20% 증가한다. 후면에 있는 3, 4, 5번 토지가 1, 2번 토지와 일단지가 되면서 가치 상승이 된 것이다. 일단지와 관련된 쟁점은 개발 단계에 있는 토지의 일단지 여부이다. 개발행위허가 시점, 건축 허가 시점 또는 착공신고 완료 시점을 일단지로 보는가에 대한 판단이다. 대법원은 개발 단계에 있는 나지에 대한 현실적인 이용상황의 판단과 관련하여 관계 법령에 의하여 건축물의 부지조성을 목적으로 한 개발행위(토지의 형질 변경) 허가를 받아 그 토지의 형질을 대지로 변경한 다음 토지에 건축물을 신축하는 내용의 건축 허가를 받고 그 착공 신고서까지 제출했고, 형질이 변경된 이후에 그 토지가 대지로서 매매되는 등 형질이 변경된 현황에 따라 정상적으로 거래된 사정이 있는 경우 건축물을 건축하는 공사를 착공하지 못했더라도, 현실적인 이용 상황을 대지로 평가함이 상당하다고 판시(대법원 2012.12.13. 선고 2011두24033 판결) 한 바 있다. 국토교통부는 여러 필지가 일단지로 공장 설립 승인, 건축 허가 및 착공신고를 완료하고, 일체로 거래된 후 토목공사를 했으나, 그 토지의 일부가 도로사업에 편입되어 보상평가를 하게 되는 경우 일괄 평가할 수 있는지 여부와 만약 일괄 평가한다면 어는 단계(개발행위허가, 건축 허가, 착공신고 등)부터 일단지로 평가해야 하는지 여부와 관련하여 “공장을 건설하기 위해 공장 설립 승인, 건축 허가 및 착공신고를 완료하고 일체로 거래된 후 토목공사를 한 상태라면 일단지로 볼 수 있는 여지가 있다고 보입니다”라고 유권해석(부동산평가과-2444, 2011.08.10.) 한 바 있다. 대법원 판례와 국토부의 유권해석을 종합해보면, 개발 단계에 있는 토지는 착공신고, 토목공사 완료, 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여 장래에 일단지로 이용되는 것이 확실시된다면 용도상 불가분의 관계를 인정하여 감정평가를 할 수 있다. 일단지로 감정평가할 경우에도 성숙도를 감안해야 한다. Q 재개발 재건축 사업에서 종전자산 감정평가를 높게 받으면 조합원에게 유리한가?재개발 재건축 사업에서 조합원은 종전자산 감정평가액에 비례율을 곱한 권리가 액이 조합원 분양가인 종후 자산 감정평가액보다 높으면 그 차액을 받는다. 그러나 권리가 액이 분양가보다 낮으면 그 차액을 분담금으로 지급해야 한다. 이러한 경제적인 부담을 줄이기 위해서 어떤 조합원들은 감정평가액을 높여 달라고 주장하기도 한다. 종전자산감정평가액이 올라가면 조합원 부담이 줄어드는가? 권리가 액은 <종전자산감정평가액 × 비례율>로 결정되고, 비례율은 <(총 분양가(종후 자산감정평가액) - 총사업비용) ÷ 종전자산감정평가액>으로 산정된다. 이 산식에서 종전자산감정평가액이 증가하면 비례율이 떨어지기 때문에 권리가 액이 증가한다는 보장이 없다. 예를 들어 종전자산감정평가액 3,000억 원, 종후 자산감정평가액이 5,000억 원, 총사업비용이 2,000억 원이라고 하면 비례율은 <(5,000억 원 - 2,000억 원) / 3,000억 원 = 100%>가 되고, 권리가 액은 3,000억 원 × 100% = 3,000억 원이 된다. 조합 세대가 500세대이고 세대별 종전 종후 감정평가액이 동일하다고 가정하면 1세대당 권리가 액은 6억 원, 분양가격은 10억 원, 분담금은 4억 원이 된다. 만약 다른 조건은 동일하고 종전자산감정평가액이 3,300억 원으로 상승하면 비례율은 <(5,000억 원 - 2,000억 원) / 3,300억 원 = 91%>로 줄어들고, 권리가 액은 3,300억 원 × 0.91 = 3,000억 원으로 차이가 없다. 종전자산감정평가액은 그대로 두고 총사업비용을 줄여야 비례율이 상승하고 권리가 액도 올라간다. 사례에서 총사업비용을 10% 줄여서 1,800억 원으로 감액될 수 있다면 비례율은 107%가 되고 권리가 액은 6억 4천만 원이 되어 분담금이 3억 6천만 원으로 4천만 원 줄어든다. 총사업비용에는 건축공사비, 조합 운영비, 금융비융 등이 포함되어 있는데 사업 기간이 길어질수록 비용이 증가한다. 재개발 재건축 사업에서 건축공사비, 조합 운영비, 금융비용 등 총사업비용를 줄이는 게 조합원의 권리가 액을 높여서 조합원을 유리하게 하는 지름길이다. Q 입주권과 분양권도 감정평가를 받을 수 있나? 입주권과 분양권은 재개발사업이나 재건축 사업에서 모두 새롭게 완공될 주택에 입주할 수 있는 권리라는 점에서 차이가 없으나 권리를 취득하는 방법, 내용에서 차이가 있다. 입주권은 재개발 재건축 사업에서 조합원 입주권을 의미하고, 조합원 자격을 취득한 후 조합원 분양신청, 관리처분계획 인가로 얻게 되는 입주할 수 있는 권리를 말한다. 분양권은 비조합원이 청약 당첨을 통한 분양계약으로 얻게 되는 사업지에 새로 완공될 주택에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 입주권과 분양권 모두 동, 호수가 확정되어 있는 경우에는 감정평가의 대상이 된다. 입주권과 분양권 모두 추후 완공될 주택(부동산)을 취득할 수 있는 권리로서 경제적 가치가 있기 때문이다. 다만, 동, 호수가 확정되어 있는 경우로 한정되는 것은 공동주택은 같은 단지 내에서 층과 호에 따른 시장가치의 차이가 발생해서 동, 호수가 확정되어야 감정평가액을 산정할 수 있기 때문이다. 동, 호수가 확정되지 않았다는 것은 감정평가의 대상이 확정되지 않았다는 의미가 된다. 감정평가를 하려면 그 대상이 확정돼야 하는데 그 대상을 알 수 없을 경우에 해당됨을 의미하는 것이다. 「상속세 및 증여세법」 시행령 제51조(지상권 등의 평가) 제2항에 입주권 등을 감정평가대상으로 규정하고 있다. 입주권과 분양권의 감정평가 대상은 동, 호수를 지정받은 추후 입주할 아파트가 되고, 감정평가액은 감정평가일(기준시점)까지 지급한 금액과 기준시점 현재 프리미엄 상당액을 합한 금액이 된다. 기준시점까지 지급한 금액은 입주권의 경우 <권리가 액(조합원 종전자산 감정평가액 × 비례율) + 기 납부한 분담금의 계약금 및 중도금>이 되고, 분양권은 계약금 및 중도금 등의 지급액이 된다. 기준시점 현재 프리미엄 상당액은 입주권은 <준공 후 세대의 시장가치 - 조합원 분양가격>, 분양권은 <준공 후 세대의 시장가치 - 분양가격>이 된다. Q 용적률이 200%에서 400%로 상향되면 토지 가치도 2배 오르나? 용도지역에 따라 토지 가치가 차이가 난다. 토지 가치의 차이는 왜 발생할까? 각 용도지역에서 허용하는 용적률 차이 때문이다. 용적률은 토지 면적 대비 건축할 수 있는 지상층의 건물 연면적을 의미한다. 토지 가치는 용적률에 정비례(즉 용적률이 2배가 되면 토지 가치도 2배로 상승) 해서 상승하는가? 용적률이 상승하면 토지 가치도 상승하지만 정비례해서 상승하지는 않는다. 일반주거지역은 제1종부터 제3종까지 있는데 최대 허용 용적률이 제1종은 200%, 제2종은 250%, 제3종은 300%, 준주거지역은 500%, 일반상업지역은 1,300%이다. 서울특별시 토지가격비준표 상으로는 1종 일반주거지역 1.00, 2종 일반주거지역 1.05, 3종 일반주거지역 1.12, 준주거지역 1.16, 일반상업지역 1.58이다. 용적률 200%(1종 일반 주거)가 250%(2종 일반 주거)로 상향되면 토지가치는 5% 상승(용적률 10% 증가에 토지가치 1% 상승), 300%(3종 일반 주거)로 상향되면 토지가치는 12% 상승(용적률 10% 증가에 토지가치 1.2% 상승) 한다. 용적률에 비례해서 토지가치가 상승하지 않음을 나타낸다.토지가치가 용적률에 정비례하지 않는 이유는 토지공간의 입체 이용률과 건물의 한계효용계층으로 설명이 가능하다. 토지공간의 입체 이용률이란 토지의 입체적 이용에서 가장 이용 가치가 높은 지표면상의 이용률을 100으로 했을 경우 이를 기준으로 지상·지하의 층별에 따른 각 부분의 이용 가치의 증감률을 말한다. 토지공간의 입체 이용률은 건물의 한계효용계층을 결정하는 근거가 된다. 토지 이용을 극대화하기 위한 방법이 건물의 고층화인데, 건물의 고층화는 관련 법률에 따른 용적률, 층수 제한 등 법률적 측면과 건축 기술 등 기술적 측면이 있고 건물의 높이를 어느 정도 하는 것이 경제적으로 가장 능률적인 상태가 되는가를 판단하여 그때의 층수가 건물의 한계효용층수가 된다. 용적률의 변화에 따른 토지 가치의 변화를 연구한 논문『용적률 가치 산정을 위한 비선형헤도닉공간모형의 적용』(맹준영, 2015)에서는 <표 2>와 같이 용적률이 10% 증가할 때마다 증가하는 토지가치의 증가율을 나타낸다고 한다. 앞의 논문 연구 결과에 따르면 용적률이 증가에 따른 지가의 증가율은 토지의 용도 및 용적률 구간에 따라 다양한 형태를 보인다. 주거용(단독주택 및 다세대주택)은 용적률이 증가함에 따라 대체로 선형적인 토지가치의 증가가 나타나고 있고, 상업용(주상용 및 상업용/업무용)은 용적률이 낮은 구간(100~200%)에서는 토지 가치가 용적률이 증가함에 따라 급격하게 상승하고, 용적률이 높은 구간(주상용 200~400%, 상업용/업무용 650~900%)에서는 용적률이 상승함에 따라 토지 가치의 상승폭이 낮은 폭으로 상승한다. 이와 같은 결과는 토지의 입체 이용이 다르게 나타나기 때문이다. 주거용은 층수가 높아질 때 효용이 달라지지 않기 때문이고, 상업용/업무용은 1층에 토지가치가 가장 많이 배분되고 층수가 올라갈수록 효용이 급격하게 떨어지기 때문이다. 용적률 증가에 따른 오피스 및 상가의 평가가격 증가분을 연구한『용적률 가치 산정에 관한 연구』(신우진, 김양희, 한국부동산연구원, 2010)에서는 다음 <표 3>, <표 4>와 같이 하부 시장별 용적률 증가에 따른 평오피스빌딩 및 부지, 상가건물 및 부지의 평가 가격 상승분이 나타난다고 한다. <표 3>은 용적률 600%인 빌딩을 하부 시장의 기준 오피스로 하여 용적률이 800%, 1,000%, 1200%가 될 때의 오피스 부동산 평가가격과 비교한 것으로, 평균적으로 용적률이 200%, 400%, 600% 증가할 때 평가가격은 각각 23%, 38%, 49% 증가하여 용적률 1% 증가 시 오피스 시장의 평가가격은 각각 0.11%, 0.10%, 0.08% 증가함을 나타낸다. <표 4>는 용적률 150%인 건물을 하부 시장의 기준 상가로 하여 용적률이 200%, 250%, 300%가 될 때의 상가 부동산 평가가격과 비교한 것으로, 평균적으로 용적률이 50%, 100%, 150% 증가할 때 평가가격은 각각 23%, 42%, 55% 증가하여 용적률 1% 증가 시 오피스 시장의 평가가격은 각각 0.47%, 0.42%, 0.37% 증가함을 나타낸다. 용도지역 변경 등으로 용적률이 상승되었다고 토지 가치가 용적률에 정비례해서 상승하지 않는다. 건물의 효용이 용적률만큼 상승하는가, 건축 비용 등의 고려, 허용 용적률에도 불구하고 시장 상황에서 경제적으로 최대 가능한 용적률은 얼마인지를 감안하여 토지 가치의 상승률을 판단해야 한다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사)연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다.02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net
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감정평가와 친해지기, 사례로 본 감정평가 Q&A
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감정평가 이야기 - 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평
- 소중한 내 땅을 내놓았는데 개발을 한다고 줄어든 면적의 토지를 받게 되는 것이 환지방식의 도시개발사업이다. 면적이 줄어드는 것까지는 이해가 되는데 돌려받은 토지 가치가 원래 토지 가치보다 높지 않으면 내 땅을 내놓는데 주저할 수밖에 없다. 면적이 줄더라도 가치가 더 높은 토지가 되어 돌아온다면 기꺼이 내 땅을 내놓을 수 있다. 권리가액이 종전가액보다 높아야 하는 것이다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 환지방식은 무엇인가?‘내 땅 200평을 내놨는데 내가 받은 건 120평’은 불합리한 것인가? 이를 이해하기 위해서는 환지방식을 알아야 한다. 환지방식은 도시개발사업의 방식 중 하나다. 도시개발사업이란 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보전 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다(도시개발법 제2조 제1항 제2호). 도시개발사업에는 환지방식, 수용방식, 혼용방식 세 가지가 있다. 수용방식은 사업시행자가 토지를 수용하거나 사용해서 개발을 하는 방식이고, 환지방식은 토지를 매입하지 않은 상태로 개발하고 개발이 끝난 후 토지를 토지 소유자에게 돌려주는 방식이다. 혼용방식은 수용방식과 환지방식을 혼합해서 개발하는 방식이다. 따라서 ‘200평이 수용되었는데 환지로 돌아온 건 120평’은 ‘200평을 환지방식사업에 제공했는데 돌아온 건 120평’이 올바른 표현이다. 환지방식은 사업시행자가 지주들의 토지를 잠시 빌려 구획정리 후 용도변경(농지에서 주거지, 준주거지, 상업지 등) 된 땅으로 지주들에게 다시 돌려주는 방식이기 때문이다. 200평이 수용되었다면 수용방식으로 사업이 진행되었고 소유자 등은 손실보상을 받고 환지로 돌려받는 땅은 있을 수 없다. <그림 1>에서 환지 전 토지가 환지 후에는 도로, 공원 등 공공시설과 체비지 확보를 위한 토지 때문에 돌려받는 토지 면적이 줄어든다. 줄어드는 면적의 비율(감보율)도 중요하지만 환지 후 토지 가치가 환지 전 토지 가치에 비해 상승하는 비율(비례율)이 더 중요하다. 환지방식에 사용되는 개념① 환지환지란 토지의 신분이 바뀐다는 개념이다. <그림 1>에서 환지 전에는 도로가 지그재그이고 전답이었던 것이 환지 후에는 도로가 직선으로 개설되고 주거용, 상업용인 토지로 변화했다. 그런데 환지 후에 지주가 받는 땅의 면적이 줄어든다. 일부 땅을 체비지와 공공시설 부지로 사업시행자에 주어야 하기 때문이다. 환지는 가급적 제자리 환지를 원칙으로 하며 보류지(체비지 및 공공시설 부지), 집단환지로 지정될 경우에 한하여 다른 자리 환지를 할 수 있다. ‘다른 자리 환지’란 종전의 위치에서 벗어나 다른 자리에 환지를 지정하는 것을 말한다. ② 감보율(평균 토지부담률)사업 지구 내의 모든 토지 소유자는 환지방식 개발사업으로 얻은 각각의 수익에 따라 사업비용의 충당과 공공시설의 설치를 위한 용지(보류지)를 부담해야 하기 때문에 종전의 토지면적에 비해 환지의 면적이 감소하게 된다. 이와 같은 면적의 감소를 감보라 하고 그 비율을 감보율이라 한다. 환지 설계는 평가식(도시개발사업 시행 전후의 토지의 평가액에 비례하여 환지를 결정하는 방법)을 원칙으로 한다. 평가식에 의한 감보율(평균 부담률)은 다음과 같이 산정한다. 면적식 환지 기준에서는 다음과 같이 산정한다. 환지 지정으로 인하여 토지의 이동이 경미하거나 기반 시설의 단순한 정비 등의 경우에는 면적식(도시개발사업 시행 전의 토지 및 위치를 기준으로 환지를 결정하는 방식)을 적용할 수 있다. ③ 체비지환지방식의 도시개발사업에서 사업시행자가 환지로 정하지 않고 경비에 충당하는 땅을 말한다. 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약 ·정관 ·시행규정 또는 실시 계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정해서 토지 소유주에게 돌려주는 대신 보류지로 정할 수 있으며, 그중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다(도시개발법 제34조). ④ 비례율비례율은 정리 후 토지 감정평가액에서 사업비를 제외한 금액에 대한 정리 전 환지 대상 토지 감정평가액의 비율을 말하며, 다음과 같이 산정된다. 평면 환지 방식을 적용하는 경우 환지 전 토지 위의 건축물로서 환지처분 당시 이전 또는 제거된 건축물이나 입체 환지의 대상이 되지 아니하는 환지 전 토지의 건축물은 법 제38조에 따른 장애물 등으로 보아 법 제65조에 따라 손실 보상한다. 비례율에 의해 토지 소유자의 권리가액을 산정한다. ⑤ 보류지환지의 반대되는 말이다. 환지방식에 의해 조성되는 토지 중에서 일반 환지 대상 토지 외의 토지로서 체비지, 공공시설용지 및 지역 주민생활에 필요한 공동시설의 설치를 위한 용지를 말한다. ⑥ 비飛환지공공시설 부지와 체비지 등의 보류지, 공동주택용지 등의 환지계획으로 종전 토지 위치가 아닌 ‘다른 자리에 환지’하는 것을 말한다. ⑦ 감환지/증환지감환지는 면적이 큰 토지 등의 경우 면적을 감소하여 환지하는 것으로 감소한 면적은 금전으로 청산한다. 증환지는 환지계획에 따라 면적이 협소한 토지에 관하여 과소토지가 되지 아니하도록 그 면적을 증가하여 환지를 정하는 것을 말한다. 증가한 면적은 금전으로 청산한다. ⑧ 청산환지계획에서 정한 권리면적과 확정 환지 면적과의 차이에 대한 토지평가액을 산정해 징수(증환지 경우) 하거나 교부(감환지 경우) 하는 절차를 말한다. ⑨ 환지면적/권리면적환지면적이란 종전 토지에서 감보면적(감보율)을 제외하고 실제로 되돌려 받는 토지면적을 말한다. 권리면적이란 당초 정리 전(종전) 소유 면적에서 환지계획에 의해 감보면적을 공제한 면적으로 토지 소유자가 환지 후 가질 수 있는 권리에 해당하는 면적을 말한다. 환지 설계가 평가식인 경우 다음 원칙에 의한다(도시개발업무지침). ⑩ 입체 환지방식시행자는 도시개발사업을 원활히 시행하기 위하여 특히 필요한 경우에는 토지 또는 건축물 소유자의 신청을 받아 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유 지분을 부여할 수 있다(도시개발법 제32조 제1항). 입체환지는 도시개발법 제32조(입체환지)에 따라 환지 전 토지나 건축물(무허가 건축물은 제외한다)에 대한 권리를 도시개발사업으로 건설되는 구분 건축물에 이전하는 방식을 말한다. 즉 토지 대신 새로 건축되는 건물의 일부와 그 부지의 공유지분을 주는 방법을 말한다. 입체환지는 집단 체비지 내에 공동주택 또는 상가를 건설하는 경우에 허용되고, 입체환지의 대상이 될 수 있는 자는 당해 구역 안에 토지와 그 토지에 건축된 주택을 동시에 소유한 자이거나 토지와 토지에 건축된 상가를 동시에 소유한 자를 말한다. 사례 분석: 환지대상 가액의 변동자신이 갖고 있는 땅이 환지방식으로 개발된다면 사업 후 자신에게 돌아오는 땅의 면적이 줄어들지만 땅의 가치가 얼마인지가 중요하다. 자신이 사업 후 받는 토지의 가치는 종전 가액과 비례율에 의해서 결정된다. 다음 표는 환지방식으로 진행되고 있는 A 도시개발사업이 2016년 1월에 예정되었던 환지처분이 2020년 12월로 지연된다고 가정하고, 총사업비와 종후 가액의 변동에 따라 토지 소유자에게 돌아오는 토지 가치(환지대상 가액)가 어떻게 변동하는지를 보여준다. 이 사례에서는 체비지로 사업비를 모두 충당한다고 가정한다. 사업비는 조사비, 설계비, 공사비, 보상비(일부 보상이 있을 경우), 기타 비용(일반관리비, 금융비용 등 부대비용, 제세공과금 등)으로 구성된다. ① [사업비 증가액 < 종후가액 증가액]인 경우<표 1> 비례율 계산 <표 2> 평균부담률(감보율) 계산 총사업비는 2740억 원 증가, 종후가액은 3020억 원 증가해서 비례율이 약 1.09에서 약 1.12로 상승했다. 환지대상 가액은 종후가액에서 총사업비(=체비지 평가액)을 뺀 금액으로 권리가액과 같다. 비례율이 상승하여 권리가액 즉 환지대상 가액도 280억 원 증가했다. 단, 총사업비 상승률(41.9%)이 종후가액 상승률(16.8%)을 초과하여 평균 부담률은 상승했다. ② [총사업비 증가액 > 종후가액 증가액]인 경우<표 3> 비례율 계산 <표 4> 평균부담률(감보율) 계산 총사업비는 2740억 원 증가, 종후가액은 2220억 원 증가해서 비례율이 약 1.09에서 약 1.03로 하락했다. 비레율이 하락하여 권리가액 즉 환지대상 가액도 520억 원 감소했다. 총사업비 상승률(41.9%)이 종후 가액 상승률(13.6%)을 초과하여 평균 부담률은 상승했다. ③ [총사업비 증가액 = 종후가액 증가액]인 경우 <표 5> 비례율 계산 <표 6> 평균 부담률(감보율) 계산 총사업비는 2220억 원 증가, 종후가액은 2220억 원 증가해서 증가액이 동일하고 비례율도 종전 약 1.09와 동일하다. 비례율이 동일하여 권리가액 즉 환지대상 가액도 종전과 동일한 9740억 원이다. 단, 총사업비 상승률(41.9%)이 종후 가액 상승률(13.6%)을 초과하여 평균 부담률은 상승했다. 권리가액을 잘 받아야 한다 환지방식에서는 자신이 소유하고 있는 토지를 내놓고 개발 후 줄어든 면적으로 되돌려 받는다. 평균 부담률은 일반적으로 50%를 넘지 않는다. 평균 부담률이 지나치게 높다면 주의 깊게 살펴야 한다. 평균 부담률은 종후가액에서 사업비가 차지하는 비율을 뜻하고 평균 부담률이 높을수록 토지 소유자의 권리가액은 떨어지기 때문이다. 권리가액은 종전가액과 비례율에 의해 결정된다. 비례율은 종후가액이 높을수록, 사업비가 낮을수록, 종전가액이 낮을수록 높아진다. 종전가액이 높으면 비례율이 떨어지기 때문에 종전가액이 높다고 반드시 권리가액이 높게 산정되지 않는다. 종전가액 증가액보다 사업비 증가액이 적으면 비례율이 올라가기 때문에 권리가액은 올라간다. 사례에서 보듯이 환지처분이 변경될 때 종후가액 증가액보다 총사업비 증가액이 많으면 비례율이 떨어지고 그만큼 권리가액도 떨어진다는 사실에 유의해야 한다. 소중한 내 땅을 내놓았는데 개발을 한다고 줄어든 면적의 토지를 받게 되는 것이 환지방식의 도시개발사업이다. 면적이 줄어드는 것까지는 이해가 되는데 돌려받은 토지 가치가 원래 토지 가치보다 높지 않으면 내 땅을 내놓는데 주저할 수밖에 없다. 면적이 줄더라도 가치가 더 높은 토지가 되어 돌아온다면 기꺼이 내 땅을 내놓을 수 있다. 권리가액이 종전가액보다 높아야 하는 것이다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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【NEWS】 서울시, 귀농·귀촌 맞춤 교육 500명 무료 진행
- 2월 19일(화)부터 3개 과정에 귀농·귀촌 교육 참여자 340명 무료 모집귀촌(전원생활), 귀농창업(평일·주말반) 운영, 농업입문~창업까지 맞춤교육종합정보·기본영농기술 교육으로 준비된 귀농·귀촌 정착사례 확산 기대 서울시는 귀농·귀촌을 희망하는 서울시민을 위해 올해 총 500명을 대상으로, ‘귀촌(전원생활)과정’, ‘귀농창업과정(평일반)’ ‘귀농창업과정(주말반)’ 3개 과정의 무료 교육을 진행한다.상반기 340명, 하반기 160명 교육생을 모집하며, 상반기 교육과정은 2월 19일(화)부터 농업기술센터 홈페이지(http://agro.seoul.go.kr)를 통해 모집한다.귀농·귀촌에 대한 시민들의 지속적인 관심에 따라 희망 시민들의 시행착오를 줄이고 농촌에 안정적으로 정착할 수 있도록 도와주는 교육 프로그램이 반드시 필요하다. 서울시는 이러한 시민들의 수요를 반영 ‘귀농·귀촌교육 프로그램’을 개설하여 운영해오고 있다.*귀촌(전원생활)교육_5일간(6기 운영), 270명*귀농창업교육(평일반)_평일 15일, 40명*귀농창업교육(주말반)_매주 토요일 13회, 30명교육과정은 ▲전원생활을 준비하는 농업 입문과정 ▲귀농 후 전문농업경영을 목표로 하는 창업준비자 과정 ▲주중 교육이 어려운 직장인 준비자 과정으로 구성된다.귀촌(전원생활)과정은 전원생활을 준비하는 농업 입문과정으로 전원생활의 준비와 이해, 기초영농기술, 전원생활현장 탐방 등이 주 내용이다.귀농 후 전문농업경영을 목표로 하는 창업준비자를 위한 ‘귀농창업 평일반 과정’은 귀농귀촌종합 정보 및 귀농의 이해, 작물별 기본재배 기술, 지방현지 귀농체험, 작물재배실습(5주간)으로 진행된다.주중 교육 수강이 어려운 시민을 위한 ‘귀농창업 주말반 과정’은 직장인 등을 위하여 주말에만 영농실습 위주로 10주간 운영된다.귀농·귀촌을 희망하는 서울시민이면 누구나 교육 신청이 가능하다. 서울시농업기술센터센터 홈페이지(http://agro.seoul.go.kr)에서 신청할 수 있으며, 귀촌(전원생활)과정은 2월 19일(화)부터 2월 28일(목)까지 인터넷 선착순 예약으로 수강이 가능하다.귀농창업 평일반과 주말반 과정은 2월 19일(화)부터 인터넷 예약 및 신청관련 서류를 3월 22일(금)까지 기한 중에 제출하면 심사로 선발한다. 하반기 교육은 8월과 9월에 시작되며 교육안내 및 예약은 6월 중 서울시농업기술센터 홈페이지를 통해 공지된다.귀촌(전원생활)교육 및 귀농창업교육(평일반), 귀농창업교육(주말반)에 관한 자세한 내용은 서울시농업기술센터 귀농지원팀 전화 6959-9365~7번으로 문의하거나 농업기술센터 홈페이지를 참고하면 된다. 조상태 서울시농업기술센터 소장은 “베이비부머 세대의 퇴직이 본격화 되면서 ‘귀농귀촌’을 희망하는 서울시민이 증가하여 ‘귀농·귀촌전문교육’을 계속 운영해오고 있다”며 “농업입문부터 창업준비 과정까지 맞춤 교육을 통해 준비된 귀농·귀촌의 성공사례가 늘어나길 기대한다”고 말했다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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【NEWS】 2018년 농지 이용 실태조사
- 농식품부는 농지 취득 및 이용에 관한 실태를 파악하기 위해 ‘2018년 전국 농지 이용 실태조사’를 9.1부터 3개월 동안 실시한다. 조사 대상은 2015년 7월 이후 농지취득자격증명을 발급받아 취득한 모든 농지와 부재지주(관외 경작자)가 소유하고 있는 농지 등 전국 약 18만ha, 120만 필지이다.※ 농지취득자격증명_농지 매수인의 영농의사, 소유자격 등을 확인·심사하여 발급, 소유권 이전 등기시 필수 첨부서류아울러, 농업진흥구역 내 태양에너지 발전 설비가 설치된 농업용 시설 부지(축사, 버섯재배사 등)에 대해서도 조사를 실시할 계획이다. 농지 이용 실태조사는 농지법 시행('96.1.1) 이후 취득한 농지에 대해 당초 취득 목적대로 이용하는지 여부, 정당한 사유 없이 휴경 또는 임대하는지 등을 조사하기 위해 '96년부터 매년 실시하고 있다.시장·군수·구청장 주관으로 읍·면·동 직원 및 조사원이 현지 조사, 주민 의견 청취, 농지 소유자 청문절차 등을 거쳐 농지의 실제 이용실태를 파악한다. 조사 결과, 정당한 사유 없이 농지를 휴경하거나, 불법 임대한 사실이 확인되면 청문절차 등을 거쳐 농지처분 의무를 부과한다.※ 정당한 사유_당초 취득시 예상치 못했던 징집·취학·질병 등의 사유로 불가피하게 휴경·임대 등을 한 것으로 인정되는 경우 등 처분의무가 부과되면 농지 소유자는 1년 이내에 해당 농지를 처분하거나 성실 경작하여야 하고, 처분하거나 경작하지 않을 경우 시장·군수가 6개월 이내의 기간을 정하여 처분명령을 내린다. 처분명령을 이행하지 않으면 해당 농지 공시지가의 20%에 해당하는 이행강제금을 처분할 때까지 매년 부과하게 된다. 농식품부 관계자는 “단계적으로 부재지주 소유 농지에 대해 전수조사를 실시하는 등 농지이용실태조사를 강화해 나갈 것”이며, “농지가 농업경영 목적대로 이용되고, 비농업인들의 투기 대상이 되지 않도록 지속적으로 관리해 나갈 것”이라고 강조했다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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【NEWS & ISSUE】 산청군, 집 짓기 최적지로 인기몰이
- 최근 5년간 경남 도내 건축 허가·신고를 집계한 결과, 산청군이 군 단위 지자체 중 인허가 건수가 가장 많은 것으로 나타났다. 산청군은 “건축행정시스템 ‘세움터’ 정보 시스템을 활용해 2013년부터 2017년까지 5년간 건축 허가·신고 건수를 확인한 결과 이같이 집계됐다”고 16일 밝혔다.자료에 따르면 산청군은 최근 5년간 6,119건의 건축 인허가를 처리했다.이는 인근 사천시 6,386건과 비슷한 수준으로 도내 일부 시지역보다도 많은 것으로 나타났다.특히 산청지역에 건축 허가·신고가 많은 이유는 지리산과 경호강 등 천혜의 자연환경과 통영-대전 간 고속도로 등 교통 편의성, 각종 인구 유입 시책 사업 등으로 인한 인프라 증가가 주요 원인으로 손꼽힌다.군은 또 원활한 건축민원서비스를 제공하기 위해 산지(농지)전용허가, 개발행위허가 등 각종 인허가 사항을 복합민원으로 접수해 처리기한을 단축하고 있다.이외에도 건축물 등기촉탁 대행 서비스를 시행, 지난해 하반기부터 올해까지 약 100여 건의 등기촉탁 서비스를 시행하기도 했다. 산청군 관계자는 “우리 산청군에 집을 짓고자 하는 분들이 편리하게 건축민원서비스를 사용할 수 있도록 노력한 결과 경남 도내 시군 가운데 '유기한 민원처리 단축률'이 2년 연속 최고를 기록했다”며 “앞으로도 투명하고 신속하게 건축 허가·신고를 처리해 4도 3촌 시대 살기 좋은 산청을 만들기 위해 노력하겠다”고 말했다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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대정하우징, 충남 아산‧서산 전원마을‧전원주택단지 견학단 모집(8월 27일 출발)
- 대정하우징이 전원마을‧전원주택단지 현장을 답사할 견학단을 모집한다. 견학단은 8월 27일 하루 일정으로 아산과 서산에 위치한 단지 개발 현장을 견학할 예정이다. 참가는 누구나 할 수 있다. 첫 번째 답사지인 서산 해뜨는마을은 전원주택과 전원마을이 아름다운 천수만 바다가 조망되는 곳이며, 주변은 펜션과 전원주택단지가 많이 입지해있다. 10분 거리로 현대기업도시와 기아자동차 등 각종 기업들이 많은 서산은 전원주택들이 갈월호 A지구, 부남호 B지구 주변에 활발하게 들어서고 있다. 단지전체가 대지로 준공되어 아무 때나 건축이 가능한 게 특징이다. 서울에서 서해안고속도로를 이용하면 1시간30분 내에 도착할 수 있는 거리로 교통도 접근성이 편이다. 두 번째 답사지는 농막을 분양하는 곳으로 최근 농막분양 하는 곳 중 지적법상 토지가 분할 등기가 가능한 곳인지 문제점등과 개정된 농지법 등을 현장에서 지역 간 주변 환경, 입지 환경 등을 고려해 알아본다. 세 번째는 아산 배방읍에 위치한 전원주택단지로 아산 천안 개발권역의 전원주택배후권역 입지환경을 살펴본다. 이번 답사는 입금 확인된 사람만 참가할 수 있으며 선착순으로 출발한다. 답사지 서산 해뜨는마을, 농막 분양 현장 아산 배읍 전원주택단지 일시 8월 27일(토) 출발‧도착 오전 서울출발 09:00 ~ 서울도착 19:00 집결장소 09시00분 신분당선 시민의숲역 4번출구 참가비 1인당 3만원/교통비+중식+전문가세미나 제공포함입금계좌 농협 (주)대정하우징엔 355-0010-3639-13 문의 (02) 501-2900
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대정하우징, 충남 아산‧서산 전원마을‧전원주택단지 견학단 모집(8월 27일 출발)
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대정하우징, 충남 서산/태안 전원주택·전원마을 견학단 모집 안내
- 대정하우징이 전원주택·전원마을 견학단을 모집한다. 이번 견학 부지는 서산에서 바다가 보이는 곳으로 전원주택 및 귀농귀촌에 관심 있는 사람이라면 누구나 참가할 수 있다. 하루 일정으로 진행하는 이번 전원주택·전원마을 견학단은 전원주택과 전원마을 그리고 귀농귀촌에 대한 지역별 제공 사항 및 기타 많은 정보들을 현장을 통해 둘러보는 행사다. 서울에서 이동하는 버스 내에서는 전문가의 세미나도 곁들어진다. 첫 번째 일정은 ‘서산 해 뜨는 마을’ 부지를 답사한다. 천수만 바다가 보이는 서산 해 뜨는 마을은 서산에서 10분 거리로 주변에 이미 펜션과 전원주택 단지가 입지해 있다. 이번에 분양하는 서산 해 뜨는 마을은 대지 조성 사업으로 개발됐다. 일반적으로 전원주택단지는 임야를 개발해 단지를 만들기에 이때, 건축을 해야만 토지 분할 대지로 바뀐다. 이에 비해 서산 해 뜨는 마을은 애초에 단지 전체가 대지로 준공돼 있어 건축은 아무 때나 할 수 있다는 이점이 있다. 교통 또한 서해안고속도로를 이용하면 서울에서 1시간 30분 정도 떨어진 거리로 과거보다는 접근성도 편리하다. 두 번째 일정은 농막 분양 현장을 답사한다. 농막을 분양하는 곳 중 지적법상 토지 분할 등기가 가능한지, 현재 농지법은 어떻게 개정됐는지, 기타 문제점은 무엇이 있는지 등 현장을 통해 설명을 들을 수 있다. 이외에도 주변 환경과 입지 환경 등도 알기 쉽게 확인할 수 있다. 이번 농막 분양 현장 답사는 이미 땅을 소유하고 있거나 사업을 생각 중인 사람에게도 관련 전문 컨설팅을 제공할 수 있도록 준비했다. 일 시 7월 9일(토), 15일(금)일 정 서울출발 09:00 ~ 서울도착 19:00집결장소 09시00분 신분당선시민의숲역 4번출구참 가 비 1인당 30,000원 / 교통비, 중식, 전문가 세미나 제공 포함입금계좌 농협 ㈜대정하우징엔 355-0010-3639-13문 의 02-501-2900
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대정하우징, 충남 서산/태안 전원주택·전원마을 견학단 모집 안내
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 8
- 성호건의 전원주택과 땅 8 토지매입 후 집 짓기를 위한 건축 상식 (1) 집을 지을 수 있는 땅을 올바르게 매입했다면 이제는 원하는 (전원) 주택을 지을 차례다. 이 과정에서 간혹 온갖 건축법과 자재 및 재료에 대한 지식을 전문가 수준으로 공부하는 사람이 있다. 물론, 지식을 쌓는 일은 매우 중요하지만 그 이전에 실질적으로 알아야 하는 현장 지식이 있다. 필자는 시공 전문가가 아님에도 불구하고 수 십 세대 집을 성공적으로 지었는데, 이번 호에서는 그 내용을 풀고자 한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 많은 사람들이 (전원) 주택을 짓는다고 했을 때, 첫 시작을 대부분 모델링이나 디자인으로 접근한다. 좀 더 아는 사람은 디자인의 변화가 시공 비용에 어떻게 영향을 미치는지를 세심하게 확인하고, 여기서 더 나아간 사람은 결정한 디자인이 시공 허가를 받는데 문제가 없는가를 살핀다. 하지만 집 짓기에서 디자인을 먼저 생각한 경우라면, 설계를 마치고서 그것에 부합한 땅을 찾는 것이 맞다. 토지를 매입한 후 디자인부터 시작한다는 것은 자칫 허가가 불가능한 설계로 인해 수정 비용을 지출할 우려가 있다는 뜻이다. 그동안 연재에 비춰보면 먼저 원하는 땅을 매입하는 것이 전제였으므로 이번 호는 건축을 하기 위한 허가 내용부터 접근하고자 한다. 집 짓기보다 어려운 인허가 작업, 개발행위허가와 건축행위허가 먼저 인허가 작업에서 개인이 꼭 체크해야 할 사항은 두 가지로 요약할 수 있다. 바로 허가를 받기 위한 ‘비용’과 ‘시간’이다. 비용은 토목설계사무소나 건축사사무소에 지불한 인허가 대행 비용 이외에도 내가 매입한 토지가 임야인 경우 ‘대체산림조성비’, 농지인 경우 ‘농지전용부담금’을 내야 한다. 대체산림조성비는 「산림청고시 제2022-5호」에 따라, 2022년 1월 11일부터 고시금액이 위와 같이 명시돼 있다. 예를 들어, 개별공시지가가 ㎡당 5만 원인 준보전산지의 토지 330㎡를 매입해 개발행위허가를 받기 위한 대체산림조성비는 330㎡×(6,790+(50,000×0.01))=약 240만 5,700원이 되는 것이다. 다음, 농지(전, 답, 밭, 과수원 등)를 매입했을 때 내야 하는 농지전용부담금은 「농지법 시행령」 제53조에 명시된 계산 방법을 따른다. 위와 마찬가지로 개별공시지가가 5만 원인 땅 330㎡를 매입한다면, 330㎡×50,000×30%=약 495만 원이 농지보전부담금(농지전용부담금)이 되는 것이다. 따라서 위 계산법에 맞춰 내가 매입한 토지의 개발행위허가를 득할 때 내야 하는 금액을 한번 산정해 보길 바란다. 오히려 고민해야 할 것은 시간이다. 땅을 개발하는 시행사는 3대 리스크 중 하나로 인허가 작업을 꼽기도 한다. 시간이 얼마나 소요될지 예측하기 어렵기 때문이다. 개발행위허가와 건축행위허가를 동시에 진행할 수도 있지만, 가능하다면 개발행위허가를 받은 후 건축행위허가를 받는 순서로 진행하는 것을 권한다. 개발행위허가와 건축행위허가를 동시에 받기에는 각각 설계를 하는 기간만 해도 상당히 오래 걸릴뿐더러 토목설계사무소와 건축사사무소가 서로 소통하는 것도 쉽지 않기 때문이다. 또한 개발행위허가는 해당 관청에서 거쳐야 하는 부서가 더 많기에 (지역마다 다르지만 양평 기준)보통 40~60일 정도의 기간이 소요된다. 하지만 건축행위허가는 해당 관청 건축과에 업무가 집중돼 있기에 개발행위허가를 받은 곳이라면 업무일 기준 보통 보름 정도에 허가가 받을 수 있다. 따라서 복잡한 개발행위허가를 먼저 접수해놓고 허가를 기다리는 약 40~60일 동안 건축설계도면을 계획해야 한다. 그리고 건축행위허가가 떨어지는 날을 예상해서 토목공사를 진행할 시공사도 미리 선정해놓자. 건축설계를 완성하고 개발행위허가도 받았다면 이제는 선정해놓은 시공사를 통해 현장 토목공사와 함께 건축행위허가를 진행하면 된다. 토목공사 협의가 끝난 경우에 100~200평 정도의 토지는 2주 정도면 토목공사를 진행할 수 있다. 이 시기에 건축행위허가를 받게 되고 동시에 집 짓기도 시작할 수 있는 것이다. 이렇게 진행하는 편이 인허가 작업과 공사 진행의 깔끔한 프로세스를 구축할 수 있다. 집 짓는 데 10년 늙는다? 시공은 몰라도 이 개념을 알고 시작하자 ‘집 짓는데 10년 늙는다’라는 말은 집 짓기를 경험한 사람들 사이에서 거의 정설처럼 굳어져 있다. 그만큼 처음 집을 짓는 사람은 대부분 비슷한 시련을 겪는다는 의미다. 중개업을 하는 필자도 처음 집 시공을 계약했던 시공사와 상호 이해관계가 맞지 않아 소송까지 갔었다. 그러면 한두 번 경험을 하고 난 후 지은 집은 더 나아졌을까. 물론 공사나 그들과의 이해관계가 어떻게 흐르는지 알기 때문에 비교적 점검하는 부분이 많아졌고 경험치도 생겼겠지만, 그럼에도 불구하고 적지 않은 시행착오를 겪어야 했다. 수차례 시행착오 끝에 깨달은 점은 결국 집 짓는 사람들의 ‘생리生理’와 몇 가지 경우의 수를 파악해두는 것이었다. 이 생리라는 것은 꼭 시공사가 나쁜 것만은 아니며 건축주들이 순간 자신도 모르게 이기심이나 편견에 빠질 수 있는 것도 포함한다. 많은 사람들이 시공사의 시공 평 단가나 자재의 장단점 등 물리적 또는 기술적인 부분은 궁금해하면서도 이런 생리적인 부분은 뻔한 얘기로 치부해버린다. 하지만 이 생리적인 부분이야말로 건축주가 설계사나 시공사를 만나기 전 염두에 두고 있어야 할 사고방식이다. 시공 평 단가가 비싼 시공사와 계약 vs 시공사의 설계 및 자재를 알고 대장 목수에게 맡기는 계약 최근 소비자들 사이에서 유명 시공사에서는 도면 및 자재 상담만 받고 그 내용을 토대로 대장 목수에게 맡기면 똑같은 설계와 자재로 20%가량 절감된 비용으로 집을 지을 수 있다는 얘기가 퍼진 적이 있다. 실제 필자의 경험을 토대로 말하자면 이러한 방식으로 올바른 시공이 이루어질 확률은 20%도 되지 않을 것이라고 생각한다. 일정 규모를 갖춘 회사들은 모든 시공을 직접 하는 것보다 하청을 주고 있다. 보통 그 과정에서 하청 업체들은 마진을 더 남기기 위해 대장 목수에게 또다시 하청을 주곤 한다. 이러한 구조를 알게 된 소비자들은 어차피 대장 목수에게 하청을 주는 것이라면 직접 대장 목수를 찾아 계약하겠다는 방법을 찾아낸 것이다. 물론 정직하고 소통이 원활한 대장 목수라면 실제로 시공 비용을 아낄 수도 있고 집도 잘 지을 수 있다. 그러나 일반 소비자는 이런 대장 목수들을 만나기 쉽지 않다. 대장 목수 그들도 역시 경제적인 생산의 우위에서 일반 소비자보다는 여러 채를 한 번에 짓는 규모 있는 시공사를 원하기 때문이다. 오히려 대장 목수를 통해 직영공사를 하는 경우 생각보다 ‘책임감’의 측면에서 골머리를 앓을 수도 있다. 필자 역시 비용이 좀 더 들더라도 사업자가 명확히 있고 실체가 있는 회사들하고만 일을 진행하는 편이다. 비싸지만 시공 사례와 실체가 명확한 회사 vs 저렴하지만 사내 대장 목수가 명확히 없는 회사 사내 대장 목수가 있는지 명확하지 않은 채 수주만 받아 모두 하청을 주는 회사는 걱정된다. 명함과 사업자가 있지만 집을 짓는 시공사인지 단순하게 소개만 해주는 회사인지 명확하지 않기 때문이다. 막상 집 짓기를 시작하니 현장 준비를 해놓는 것 이외에는 특별하게 그들의 역할은 없다. 그러나 이 회사가 개입돼 있음으로써 시공 평 단가는 100~150만 원 정도 더 비싸진다. 회사 내 목수가 한 명도 없어 도중에 시공 기간이 늘어지는 경우도 많다. 심한 경우 인건비가 제대로 해결되지 않아 현장 인부들이 건축주에게 직접 인건비를 청구하는 경우가 발생하기도 한다. 예약 시공 예정이 많아 밀린 경우도 견제할 필요가 있다. 처음 약속 기한보다 더 오래 걸릴 확률이 높기 때문이다. 최소한 사내 대장 목수나 현장 소장이 명확히 있는 회사와 계약하는 것이 안정적이다. 결국 필자가 하고 싶은 말은 남들보다 혹은 건축박람회에서 많은 시공사에게 상담받은 후 평균 견적 값보다 월등히 저렴하면서 좋은 집을 지으려는 것은 욕심이다. ‘싸고 좋은 집’이라는 욕심에 사로잡히다 보면 오히려 시공 평 단가를 무조건 저렴하게 제안하는 회사에 혹 할 수 있기 때문이다. 따라서 많은 자재들과 시공법을 찾아보고 시공 평 단가가 어느 정도인지 공부하는 것도 좋지만 결국은 실질적으로 공사를 시작했을 때 발생할 수 있는 큰 틀의 생리를 알고 계획을 세우는 편이 훨씬 낫다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대의 자연친화적인 1억 원대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 8
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 11
- 김남형 세무사의 부동산과 세무 11 농지 자경 시 세액감면 혜택 1월 호에서 다룬 ‘비사업용 토지’ 관련 주제에서 “비사업용 토지란 토지를 재산증식 수단으로 사용하는 것을 막고, 해당 토지를 목적에 맞게 사용하도록 만들기 위해 분류한 개념이다”라고 언급했었다. 그렇다면 농지는 해당 토지의 목적에 맞게 농사를 지어야 한다는 뜻인데, 이번 호에서는 농지에 농사를 지은 경우에 받을 수 있는 세액감면 혜택에 대해 알아본다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 자경 농지 세액감면 ‘자경 농지 세액감면’은 농민 육성정책 일환으로 농지 소재지에서 거주하는 자가 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도하는 경우에는 양도소득세 100%를 1억 원 한도(5년간 세액감면 합계 2억 원 한도)로 감면해 준다. 그럼 해당 감면을 받기 위한 세부적인 요건을 알아보겠다. 1 거주자 요건 ‘자경 농지 세액감면’을 받기 위해서는 다음 중 하나의 지역에 거주(재촌) 하면서 직접 경작을 하고 있는 거주자(비거주자가 된 날로부터 2년이 된 자도 포함) 여야 한다. 2 직접 경작(자경) 요건 다음 중 하나에 해당하는 요건을 갖춰 자기가 직접 경작한 농지여야 세액감면을 받을 수 있다. 3 경작 기간 요건 ‘자경 농지 세액감면’을 받기 위해서는 *8년 이상 직접 경작을 해야 한다. 다만, 해당 경작 기간을 판단할 때 피상속인(피상속인 배우자도 포함) 또는 거주자가 다음 중 하나에 해당하는 기간이 있다면, 해당 기간은 경작 기간 계산에서 제외한다. 즉, 농업 외의 사업, 근로소득이 일정 금액 이상 있는 경우에는 경작 기간 산정에서 제외한다는 뜻이다. 반대로 농지를 상속받은 자가 다음 중 하나에 해당한다면 피상속인, 피상속인의 배우자가 경작한 기간도 상속인 경작 기간으로 인정해 주기도 한다. 4 농지 요건 양도일 현재 지목이 ‘농지’여야만 세액감면을 받을 수 있는 게 원칙이다. 다만, 다음에 해당하는 경우에는 양도일이 아닌 각 경우별 기준일을 따라 농지 여부를 판단하고 해당 기준일에 농지라면 요건을 갖춘 것으로 본다. 다만, 아래에 해당하는 경우에는 농지일지라도 세액감면을 받을 수 없다. 5 입증 자료 위의 ‘자경 농지 세액감면’ 요건들을 갖췄다면, 이를 입증하기 위해 양도소득세 신고 시 세액감면 신청과 함께 증빙자료를 제출해야 한다. 이에 관해 정해진 법은 없기 때문에 아래 예시 자료를 참고로 본인이 요건을 갖춰 실제로 경작했음을 입증할 수 있는 서류를 제출하면 된다. ‘자경 농지 세액감면’은 농지와 관련된 대표적인 세액감면 제도이다. 따라서 많은 사람들이 8년 이상 농사를 지으면 양도소득세를 내지 않는다고 알고 있지만, 세부적인 규정까지는 정확하게 알고 있지 못한 경우가 있다. 이번 호에서도 세부적인 규정까지는 다루지 못했지만, 통상적인 규정에 대해 다뤄봤으니 본인이 세액감면 대상에 해당되는지 자가 점검을 해보는 데 도움이 되길 바란다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 11
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 9 비사업용 토지 및 토지 관련 세액감면 제도
- 김남형 세무사의 부동산과 세무 9 비사업용 토지 및 토지 관련 세액감면 제도 토지 양도 시 주의할 점은 해당 토지가 비사업용 토지인지 여부를 판단하는 것과 적용받을 수 있는 세액감면 제도가 어떤 것들이 있는지 파악하는 것이다. 주택의 경우 정부의 부동산 정책에 따라 그 시기마다 적용되는 세액감면 혜택이 다양하게 있는 반면에 상대적으로 토지는 단조로운 세액감면 제도를 갖고 있다. 이번호에서는 비사업용 토지와 토지 관련 세액감면 제도에 대해 알아보겠다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 비사업용 토지 1. 비사업용 토지의 요건 비사업용 토지란 토지를 재산증식 수단으로 사용하는 것을 막고, 해당 토지의 목적에 맞게 사용하도록 만들기 위해 분류한 개념이다. 비사업용 토지는 해당 토지의 보유기간 중 <표 1> 기간 요건의 기간만큼 <표 2>의 지목별 요건에 해당하는 토지를 말한다. 예를 들어, 10년 이상 보유한 농지의 경우 양도일 현재로부터 양도일 직전 5년 중 2년 초과, 3년 중 1년 초과, 전체 보유기간인 10년 중 4년 초과하는 기간 동안 재촌, 자경하지 않았으면 비사업용 토지에 해당한다. 다만, 기간 요건과 지목별 요건을 모두 충족하더라도 무조건 사업용 토지로 보는 토지도 있으므로 꼼꼼히 따져보아야 한다. 2. 무조건 사업용 토지로 보는 경우 무조건 사업용 토지로 보는 경우는 여러 가지가 있지만 대표적인 세 가지만 소개하도록 하겠다. 첫 번째로 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 재촌·자경한 농지를 상속·증여받은 경우, 두 번째로 공토법 등에 의해 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일로부터 5년 이전에 취득한 토지, 세 번째로 상속에 의해 취득한 농지로서 상속개시일로부터 5년 이내에 양도하는 토지가 있다. 3. 비사업용 토지의 불이익 앞에서 말한 비사업용 토지에 해당하면 양도소득세 계산 시 적용세율을 기본세율에 10% p 중과하여 계산한다. 당초 정부는 세법 개정안을 2022년 1월 1일 이후 양도하는 비사업용 토지에 대해서는 20% p 중과세율 적용과 장기보유특별공제 배제할 것이라고 발표하였으나, 이에 대한 반발로 인해 세법이 실제로 개정되지는 않았다. 따라서 기존과 동일하게 10% p만 중과세율이 더해진다고 보면 되겠다. 토지 양도시 세액감면 제도 앞에서 다룬 비사업용 토지의 구분은 토지 양도 시 적용받는 불이익이라고 볼 수 있다. 반면에 세액감면 제도는 토지를 양도할 때 세금을 감면받을 수 있는 혜택이므로 자세히 볼 필요가 있다. 토지에 대한 세액감면 제도는 용도별 사용에 따른 감면, 국가와의 거래에 따른 감면, 이 외의 감면 크게 세 가지로 구분해 볼 수 있겠다. 다음에서는 용도별 사용에 따른 감면, 국가와의 거래에 따른 감면 두 가지를 중점적으로 다루겠다. 1. 용도별 사용에 따른 세액감면 용도별 사용에 따른 세액감면이란 <표 3>에 따라 토지의 용도별로 세액감면 요건을 갖춘 경우에는 양도소득세의 일정 부분을 감면해 주는 제도를 말한다. 2. 국가와의 거래에 따른 세액감면 국가와의 거래에 따른 세액감면이란 <표 4>에 따라 공토법, 도정법 등에 의해 국가 등의 상대방과 매매, 수용, 대토 등의 행위를 하는 경우에 양도소득세의 일정 부분을 감면해 주는 제도를 말한다. 맺음말 모든 세목별 분류에 공통적으로 적용되는 내용으로 불이익을 면하거나 세제상 혜택을 받기 위해서는 일정 요건을 충족해야 하는데 그 요건을 충족하기 위해서는 해당 행위를 하는 시점뿐만 아니라 일정 기간 요건을 충족해야 하는 변수가 있다. 특히나 이번호에서 다룬 비사업용 토지 여부 판단이나 토지 양도 시 세액감면은 더욱 그러하다. 따라서 토지를 보유하고 있는 독자분들 중 보유 중인 토지가 비사업용 토지인지 또는 해당 토지가 향후 양도 시 세제상 혜택을 받을 수 있는지 등을 미리미리 고려해 보아야 한다. 이번 호에서 중요한 내용들을 위주로 요약정리해 보았지만 특히나 이번 주제 같은 경우에는 사례별 고려해야 할 요소도 많고, 그 내용이 워낙 방대하기 때문에 법조문을 꼼꼼히 검토하거나 세무전문가와의 면밀한 상담을 추천한다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 9 비사업용 토지 및 토지 관련 세액감면 제도
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 2 - 집에 앉아서 알 수 있는 핵심 정보(2)
- 성호건의 전원주택과 땅 2 집에 앉아서 알 수 있는 핵심 정보(2) 28개 지목과 토지와 단독주택을 알아볼 때 시세에 대해 조사하는 방법을 설명하고자 한다. 인터넷을 검색하거나 관련 책들을 읽어보면 지목에 대한 법적인 내용은 많이 찾을 수 있고, 실거래 내용을 보여주는 사이트도 어렵지 않게 찾을 수 있다. 다만 이것을 내가 토지와 전원주택을 찾을 때 어떻게 활용할 것이냐는 다르다. 글 성호건(코드랩 대표 공인중개사) 토지 살 때 가치 평가하는 28개 지목 알기 고객들과 상담을 하다 보면 지목에 대한 개념을 잘못 알고 있는 경우를 많이 본다. 심지어 뭐를 알고 모르는지 모를 정도로 대화를 하다 보면 고객과 엇박이 나는 부분이 지목이다. 지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말한다. 이는 ‘공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률’제2조 24항에서 규정하고 있다. 또한 같은 법 시행령 제59조에 따르면, 필지마다 하나의 지목을 설정하는 것을 원칙으로 한다. 만약 한 필지에서 둘 이상의 용도로 활용되고 있을 경우엔 주된 용도에 따라 하나의 지목으로 설정하게 된다. 이렇게 토지의 활용 상태에 따라 지정되는 지목은 총 28개로 나뉘는 데, 각각 지목과 표시 방법은 <표>와 같다. 여기서는 시험의 목적이 아닌 토지와 전원주택을 잘 찾기 위한 것이므로 28개 지목에 대한 구체적인 설명은 생략한다. 중요한 것은 지목에 따라 가치가 어떻게 달라지냐를 구별하는 것이다. 대체로 개인들 간의 거래에 있어 가장 많이 일어나는 지목은 전(전), 답(답), 임야(임), 대(대), 과수원(과) 정도이다. 이는 지난 내용에서 다뤘던 ‘토지이음’ 포털 사이트를 통해 공시지가 지도를 보면 이해가 편하다. ‘전’과 ‘답’은 재배하는 방식이 조금 다르지만 둘 다 식물을 재배한다고 보면 된다. ‘대’의 경우는 건축물이 있는 토지를 대부분 대지라고 보면 되고, 혹은 택지조성 공사가 준공된 토지도 포함된다. 임야는 쉽게 자연 그대로의 토지라고 이해할 수 있다. 간혹 지목이 나대지냐고 물어보는 고객이 있는데, 이것은 지목이 아니라 대지 중 건축물이 없는 땅을 나대지라고 한다. 눈여겨볼 것은 지목에 따라 달라지는 ‘공시지가’이다. 나란히 붙은 땅이고, 용도지역이나 다른 요인들이 모두 같은데도, 지목에 따라 각각 공시지가가 다른 경우를 어렵지 않게 볼 수 있다. <그림 1>을 살펴보자. 전, 답, 대, 임의 4개 지목 중 ‘대’가 다른 지목에 비해 2배 이상 가까운 높은 금액임을 볼 수 있다. 감정평가사들이 그 토지에 대해 평가한 금액을 공시지가라고 하며, 그들이 평가하는 여러 가지 요소 중 거의 모든 조건이 같을 때는 대지인 지목이 다른 지목에 비해 평가 금액이 더 높다. 이 공시지가는 시세로 바로 직결된다. 그 이유는 ‘대’를 매입했을 때 건축을 하기 위해 임야나 전, 답에서 허가를 받아야 하는 위험요소가 줄고, 추가로 들어가는 산지전용부담금이나 농지전용부담금 등을 고려하지 않아도 되기 때문이다. 즉, 기존의 자연적으로 사용하던 것을 ‘대’로 지목변경하기 위해 들어간 시간과 금전적 비용의 가치가 반영됐다고 보면 된다. 보통 건축이 있는 땅이나 건축을 지을 수 있도록 지목이 되어 있는 토지가 자연적(1차적)인 사용을 하고 있는 지목의 토지보다 가치가 높게 평가된다. 꼭 건축을 하는 조건이 아니더라도 본인이 원하는 용도를 명확히 알고 땅을 매입하면, 잘못된 용도의 땅을 샀을 때 보다 위험과 비용이 줄일 수 있다. 따라서 토지를 살 때는 다음 두 가지 기준을 체크해 볼 것을 추천한다. 첫째, 내가 이 땅을 어떤 용도로 활용할 것인가? 둘째, 현재 내가 원하는 지목은 아니지만 원하는 지목으로 전환하려 할 때 기꺼이 쓸 수 있는 시간과 비용이 있는가? 두 가지 체크사항이 확실하지 않을 때는 좀 더 비용을 주더라도 처음부터 올바른 용도의 토지를 샀을 때보다 추가로 들어가는 비용이 더 클 수 있다. 똑똑한 소비자라면 무조건 싼 토지를 찾는 것이 아니라 자신이 그 토지를 사용하고자 하는 용도를 명확히 파악해야 하는 것이다. 혹은 기존 지목의 용도가 아닌 다른 방식으로 활용하고 싶을 경우 활용하고 싶은 지목으로 변경하기 위한 자신의 능력과 시간, 비용과 기회비용까지 잘 파악해 그에 맞는 토지를 찾아야 한다. 만약 이런 학습이 되어 있다면 오히려 지목변경을 통해 자신이 산 땅의 가치를 2~5배 높여 팔 수 있는 재테크가 가능할 수도 있다. 토지와 단독주택 시세 조사 첫째, 시세를 보는 사이트들도 살펴보자. 최근에는 실거래 내용을 보여주는 플랫폼들이 잘 돼 있어 모든 부동산의 시세를 파악하기가 과거에 비해 확연히 용이해졌다. 특히나 도시권에 있는 아파트나 빌라는 너무나 편리하다. 다만, 토지나 전원주택 혹은 단독주택의 경우에는 체크할 때 몇 가지 개념을 추가로 알아두는 것이 좋다. 우선 실거래가를 보기 위한 참고 사이트로 알아두면 좋은 것을 살펴보면, 부동산플래닛과 밸류맵, 호갱노노, 땅야 등이다. 이 중에서 필자는 부동산플래닛에 조금 익숙한 편이기에 이를 기준으로 살펴보도록 하겠다. Q. 위 두 토지는 불과 100m 밖에 떨어져 있지 않지만 왼쪽 사진의 토지는 평당 약 106만 원에 거래된 반면 오른쪽 그림의 토지는 평당 약 16만 5천 원에 거래되었다. 서로 이렇게 가까운 토지인데 어떻게 6.5배 가까이 차이가 생기는 걸까? 그렇다면 이 동네의 시세는 어떻게 봐야 하는 걸까? 둘째, 같은 지목의 임야나 전이여도 현장을 가보면 완전히 가치가 다르다. 지목마다 공시지가가 다른 것을 확인했는데, 같은 임야인데도 금액이 다른 경우가 있다. 로드뷰로 자세히 살펴보니 평당 16만 5천 원에 거래되었던 왼쪽 사진의 토지는 아직 자연 상태 그대로의 임야이고, 평당 106만 원의 오른쪽 사진의 토지를 보면 지목은 임야이지만 사실상 대지처럼 집을 바로 올릴 수 있을 만큼 토목공사가 되어 있는 것을 확인할 수 있다. 하나는 공사가 되어있고 다른 하나는 공사가 되어 있지 않기 때문에 이것은 눈에 띄게 같은 지목이지만 다른 금액임을 보여준 내용이다. 하지만 좋은 땅을 열심히 찾다 보면, 공사가 되어 있지 않으면서 나란히 붙어있는 두 토지 사이에서도 3~4배 금액 차이가 나는 것도 종종 있는데, 그것은 왜일까? 유형적으로는 드러나지 않지만, 문서적으로 토지에 대한 ‘인허가’를 받아놓은 땅인지 아닌지에 따라 가치가 크게 달라지기 때문이다. 인허가 작업은 토지를 개발하는 전문가들도 사업을 진행하는데 있어, 분양 리스크와 금융리스크만큼이나 난이도 높은 3대 리스크로 꼽는다. 임야와 농지는 토지 조성을 위한 개발행위허가 및 건축 허가받는 과정에서 각각 대체산림조성비와 농지전용부담금을 내는 비용적인 측면도 있지만, 무엇보다 기간에 대한 시간 비용과 정상적으로 허가받기까지의 노동과 감정비용이 상당하다. 토지를 볼 때 지목도 같고, 접근성이나 주변 환경이 크게 다르지 않은데다가 똑같이 개발이 안 된 토지여도 그 금액 차이가 크다면 알고 보면 ‘인허가’가 받아져있는 땅인지 아닌지에 따라 달라질 수가 있는 것이다. 따라서 위 사이트 등에서 토지에 대한 실거래가를 볼 때는 단순히 절대 금액만을 보고는 잡기 어려우니 변수들을 알아두는 것이 필요하다. 전원주택 시세 그럼 토지가 아닌 전원주택은 시세를 어떻게 알 수 있을까? 사실 전원주택은 시세 잡는 것이 정말 어렵다. 집 짓는 단위가 개인이다 보니, 같은 자재에 같은 집을 지어도 실제 시공비는 능력에 따라 천차만별이고 또 집뿐만 아니라 마당이나 조경에 대한 비용이 천차만별이기 때문이다. 하지만 인정받을 수 있는 금액과 인정을 받지 못하는 금액은 시장에서 대체로 정해져 있다. 예를 들어 집에 대한 내외장재에 대한 비용이나 주차박스 등에 대한 비용은 대체로 인정받는 부분이지만, 잔디나 조경수에 대한 비용은 아무리 많은 비용을 정성을 쏟았다고 하더라도 매수자로부터 가치를 인정받기 어려운 부분이다. 간혹 어떤 분은 자기가 조경에만 3억 원을 썼다면서 집값을 주변 시세보다 몇 억 높게 부르는 경우도 있는데, 이런 경우엔 열심히 집을 팔아보려고 해도 계약을 성사시키기 어렵다. 필자가 전원주택을 계산하는 경우는 대체로 이러하다. <그림 4> 토지 거래가 일어났던 곳에 21년 주택 거래내역도 있어 같이 사례를 들어보겠다. 우선 해당 플랫폼을 통해 보면 이 집의 실거래가는 5억 4천350만 원인 것을 알 수 있다. 토지면적은 221평이며 건물면적은 59평이다. 여기서도 헷갈릴 수 있는 것이 건물면적이 59평이라 하여 주택이 59평은 아니다. <그림 4> 오른쪽을 보면 ‘용적률 산정용 연면적’이라는 것이 있는데 이것을 기준으로 봐야 주택 평수를 제대로 확인할 수 있다. 주차박스가 있을 경우 이 면적도 건물면적에 들어갈 수 있기 때문이다. <그림 4>에서 토지는 221평에 주택면적은 약 40평으로 볼 수 있다. 여기서 주택의 주 구조를 봐야 하는 데, 이 집은 벽돌구조인 것과 사용승인일이 2017년이라는 것이 큰 틀이다. 대략적으로 2017년 때 벽돌구조가 얼마 했는지 살펴보면 더 정확한 산정이 되겠지만 애매할 경우가 있다. 필자의 경우 목조주택과 경량철골조(스틸하우스) 주택은 평당 400만~500만 원, 철근콘크리트조나 벽돌주택의 경우 평당 550만~650만 원 정도를 계산한다. 이 중에서도 10년이 지난 주택들은 골조 값만 인정해서 평당 200~250만 원 정도 치며, 20년 이상 된 주택들은 건물값은 모두 감가하고 땅값만 치곤한다. 물론 건물감가에 대한 것은 감정평가 측면에서 정해놓은 기준이 있다. 다만, 실제 시장 거래되는 금액에서는 그 부분이 애매한 것이 있어 필자는 대체로 시장에서 형성되는 주관적인 기준을 잡은 것이므로 이를 참고하여 보길 바란다. 이 집을 기준으로 잡아보면, 주택가는 벽돌구조이니 최소 평당 550만 원 잡고 40평을 곱하면 약 2억 2천만 원 정도 산정할 수 있다. 실거래가인 5억 4천350만 원에서 2억 2천만 원을 빼면 2억 2천350만 원이 땅값으로 작용하는 것이고, 이를 토지 평수인 221평으로 나눠보면 약 평당 101만 원이 되는 셈이다. 정확하다고 볼 수는 없지만, 이 정도 선에서 맞춰보니 위에 토목공사 된 땅(평당 106만 원)과 평당가가 비슷하다는 것을 알 수 있다. 여기서 건축물을 직접 보고 내가 얼마만큼 가치를 두느냐에 따라 토지 값을 더 비싸게 또는 싸게 가치를 책정할 수 있다. 건축물이나 조경과 잔디 컨디션에 따라 그 가치를 제외하고 토지 값이 괜찮은 가격인지 평가하면 되는 것이다. 예를 들어 위 계산에서는 주택을 평당 550만 원 정도 쳐주긴 했지만 어쨌든 지금 시점엔 4년이 지난 집이므로 평당 400만 원 정도 쳐주면 괜찮겠다는 생각이 들면 집값만 1억 6천만 원인 것이고 이를 실거래가에서 위와 같이 빼고 토지 평수를 나눠줘 보면, 집이 올라간 대지의 토지 평당가는 약 174만 원이 되는 것이다. 필자가 확인해 본 결과 대체로 이 주변에 집이 지어져 있는 대지 값은 평당 160~170만 원 형성된 것을 실제로 확인했다. 이렇게 우리는 온라인상으로도 플랫폼을 통해 우리가 정해놓은 기준에 따라 주변 시세를 파악해 볼 수가 있다. 토지 시세를 나눌 때는 단순히 시장에 나온 절대금액을 놓고 볼 것이 아니라, 앞서 말한 것처럼 인허가 여부와 토목공사 여부에 따라 달리 나누어서 생각해야 한다. 그리고 주택 역시 건물감가 수준을 어떻게 잡느냐에 따라 달라질 수 있으니 그 기준만 잡아가면 충분히 알아볼 수 있을 것이다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립하여 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 2 - 집에 앉아서 알 수 있는 핵심 정보(2)
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 2
- 부동산, 주택 취득과 관련된 세금 내 땅, 내 집을 갖게 되는 것만큼 설레는 일도 없을 것이다. 하지만 부동산을 취득할 때에는 취득세를 부담해야 한다. 과거에는 부동산 관련 세목 중 취득세의 비중은 상대적으로 낮았지만 세법 개정으로 인해 취득 당시 보유주택 수, 취득 주택의 소재지 등에 따라 중과세율이 적용되기도 한다. 이번 호에는 취득세의 전반적인 내용과 개인 주택 취득을 중심으로 부동산 취득세에 대해 살펴본다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 취득세는 법에서 열거하고 있는 ‘건축, 매매, 교환, 상속, 증여 등’의 방법으로 부동산 등을 사실상 취득하는 경우에 부과한다. 등기·등록을 하지 않더라도 해당 부동산을 사용·수익하고 있다면 사실상의 취득으로 보고 취득세를 과세한다. 취득세를 내지 않기 위해 취득을 하고도 등기·등록 등의 절차를 이행하지 않는다면 오히려 과태료 및 세법상 제재 대상이 되므로 주의해야 한다. 부동산 취득세 내용 취득세는 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 상속으로 인한 경우에는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인의 경우 9개월)로 한다. 원칙적으로 취득세 과세대상금액(과세표준)은 신고가액으로 한다. 다만, 신고가액이 없거나 신고가액이 시가표준액보다 적은 경우 또는 증여 등의 무상취득의 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 본다. 시가표준액이란 토지의 경우 개별공시지가, 주택의 경우 개별주택가격·공동주택가격, 그 외 과세대상자산은 기준가격에 과세대상별 특성을 고려하여 지방자치단체장이 결정한 가액을 말한다. 취득세에서 가장 중요한 부분은 세율이다. 취득 원인, 취득 자산 종류, 취득 자산 면적, 취득자의 보유주택수 등 세밀히 분류하여 각기 다른 세율을 적용한다. 특히 타 부동산과 다르게 주택 매매의 경우에는 취득자의 보유 주택수에 따라 세율이 크게 차이가 나므로 주택 취득시 몇 퍼센트의 세율을 적용받게 되는지 면밀히 검토해볼 필요가 있다. 자세한 세율은 <표1>에 구분별로 정리된 세율을 참고하면 된다. 지방세법에서 열거하고 있는 몇 가지 사유에 해당하는 경우 일반세율이 아닌 중과세율을 적용한다. 중과세율이 적용되는 대표적인 경우를 살펴보면 △조정대상지역 내 2주택자, 3주택자 이상 주택 취득 △조정대상지역 외 3주택자, 4주택자 이상 주택 취득 △조정대상지역 내 기준시가 3억 원 이상 주택 증여 취득(단, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 경우 등은 제외) △법인이 주택을 취득 △별장용 주택의 취득 등이다. 부동산 취득 시 중과세율이 적용되는 경우도 있지만 오히려 감면세율을 적용받는 경우도 있다. 대표적으로 감면세율이 적용되는 경우를 살펴보면 △상속으로 인해 1세대 1주택의 취득 △상속으로 인해 피상속인이 2년 이상 자경한 농지의 취득 △자경농민이 매매로 인해 농지 취득 등이다. 주택 취득세 상속이나 증여로 취득하는 부동산의 경우에는 취득 시 신경을 써야 할 사항이 몇 가지 없다. 하지만 주택의 유상취득(매매)의 경우에는 1가구의 범위, 취득 시점의 주택 수, 취득 주택의 소재지, 신규주택 취득 시 종전주택의 처분 여부 등 신경 쓸 사항이 매우 다양하다. 주택매매로 취득세 계산 시 고려해야 할 사항들을 살펴보도록 하자. 1. 1세대 1주택 개념 지방세법에서 말하는 1세대의 범위는 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 1가구를 말한다. 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속의 경우에는 별도 세대로 분리되어있더라도 동일세대로 본다. 단, 미혼인 30세 미만의 자녀의 소득이 「국민기초생활 보장법」제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 40% 이상으로서 분가하는 경우 부모와 구분하여 별도의 세대로 판단한다. (2021년 기준 1인 가구 중위소득 : 월 1,827,831원) 2. 주택수 산정 앞에서 주택의 유상취득(매매) 시 중과세율이 적용되는 경우를 살펴봤다. 그렇다면 주택의 범위는 어떤 것이 있고 주택수는 어떻게 산정되는 것인지 살펴보도록 하자. (1) 주택 범위 2020년 8월 12일 지방세법 개정으로 인해 주택의 범위에는 주택뿐만 아니라 8월 12일 이후에 취득하는 조합원입주권, 분양권, 주택으로 과세하는 오피스텔(이하 ‘주택 등’)까지 포함되게 되었다. 다만, 8월 12일 이전에 매매계약을 체결한 경우에는 주택수 산정에서 제외된다. 다만, 오피스텔의 경우 취득 시점에 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물 대장상 용도대로 건축물 취득세율 4%가 적용된다. (2) 주택수 계산 취득세에서 말하는 주택수는 취득일 현재 보유중인 주택 등을 말한다. 여기서 주택의 종류에는 중과세율이 적용되지 않는 주택과 주택수 산정 시 제외되는 주택 두 가지로 나뉜다. 전자의 경우에는 해당 주택 취득 시에만 중과세율이 적용되지 않지만 후자의 경우에는 타주택 취득 시에도 주택수 산정에서 제외된다. 1) 중과세율이 적용되지 않는 주택 ① 재개발 구역 등을 제외한 지역의 시가표준액 1억 원 이하의 주택 ② 농어촌 주택 -대지면적이 660㎡ 이내 & 건축물 연면적이 150㎡ 이내 -건축물의 가액이 6,500만 원 이내 - 법에서 열거하는 특정지역 내에 있지 않을 것(광역시에 소속된 군지역 또는 수도권지역 등) ③ 주택의 시공자가 건축법상 허가를 받은 자 또는 주택법상 사업계획승인을 받은 자로부터 공사대금으로 취득한 미분양 주택 ④ 멸실목적 취득 주택 ⑤ 기타(노인복지주택, 지정·등록문화재주택, 가정어린이집용도주택, 사택 등) 2) 주택수 산정 시 제외되는 주택 ① 재개발 구역 등을 제외한 지역의 시가표준액 1억 원 이하의 주택 ② 시가표준액 1억 원 이하의 오피스텔 ③ 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 주택 등 ④ 주택수 산정일 현재 건축물의 가액이 6,500만 원 이내인 농어촌 주택 ⑤ 멸실목적 취득 주택 ⑥ 주택의 시공자가 건축법상 허가를 받은 자 또는 주택법상 사업계획승인을 받은 자로부터 공사대금으로 취득한 미분양 주택 중 취득일로부터 3년 이내의 주택 ⑦ 기타 (노인복지주택, 지정·등록문화재주택, 가정어린이집용도주택, 사택 등) 3. 일시적 2주택 주택 등을 1개 소유한 1세대가 해당 종전 주택 등을 소유한 상태에서 이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택 등(신규주택 등)을 추가로 취득한 후 3년(조정대상지역의 경우에는 1년) 이내에 종전 주택 등을 처분하는 경우에는 다주택자에 대한 중과세율을 적용하지 않는다. 3년(1년) 이내에 종전 주택 등의 처분 요건을 충족하지 못한 경우에는 2주택에 대한 중과세율(8%)과의 차액(가산세 포함)이 추징된다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계의 대표세무사 월간전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무)겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다. https://blog.naver.com/tax_bro Tel: 031-8027-4747 tax_bro@naver.com
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 2
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[EXPERT COLUMN] 감정평가와 친해지기 사례로 본 감정평가 Q&A
- 감정평가와 친해지기 사례로 본 감정평가 Q&A 부동산 공시가격은 토지의 경우 표준지공시지가·개별공시지가, 주택은 표준주택가격·개별주택가격·공동주택 공시가격·비주거용 부동산 공시가격이 있다. 감정평가액 산출과정과 관련이 있는 것은 표준지공시지가이다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) Q 공시가격이 높으면 감정평가액도 높게 나오나? 자신의 토지 3필지를 매도하기 위해 매수예정자와 가격을 협상하는데 공시지가의 2배로 계산해서 가격을 결정하고 등기 이전까지 완료했다. 그런데 1필지의 공유자가 자신이 소유했던 토지만 낮은 가격으로 팔렸다는 이의를 제기하여 감정평가를 통해서 조정을 한 사례가 있다. 이러한 결과는 공시지가에 대한 이해가 부족했기 때문에 발생했다. 얼마 전에 보상을 받은 사례가 공시지가의 2배 정도로 되었으니 자신의 토지 가치도 공시지가의 2배 정도라고 판단한 것이다. 그러나 토지 가치가 일률적으로 공시지가의 몇 배로 결정되는 것이 아니다. 용도지역, 이용상황 등에 따라 토지 가치와 공시지가의 비율은 다르다. 부동산 공시가격은 토지의 경우 표준지공시지가·개별공시지가, 주택은 표준주택가격·개별주택가격·공동주택 공시가격·비주거용 부동산 공시가격이 있다. 여러 공시가격 중에서 감정평가액 산출과정과 관련이 있는 것은 표준지공시지가이고 나머지는 국세, 지방세 등 과세에 주로 활용되고 감정평가액 산출과정에는 직접 관련이 없다. 표준지공시지가는 토지 감정평가방법의 하나인 공시지가기준법에서 필수적으로 적용된다. 공시지가기준법은 <토지 가액 = 비교표준지공시지가 × 시점수정 × 지역요인 비교치 × 개별요인 비교치 × 그 밖의 요인 보정>의 산식을 통해서 토지가액을 산정한다. 비교표준지는 감정평가 대상토지와 용도지역, 이용상황, 주위환경이 유사하고 지리적으로 근접한 표준지 중에서 선정한다. 대상토지와 가장 유사한 표준지를 비교표준지로 선정한다는 뜻이다. 표준지공시지가는 시장가치와 차이(현실화율)가 있는데 이 차이를 보정해 주는 것이 그 밖의 요인 보정이다. 표준지공시지가의 현실화율은 지역별, 용도지역별, 이용상황별로 차이가 있다. 개발사업 등으로 지가가 상승하는 지역(A지역)은 공시지가가 지가 상승을 따라가지 못해서 현실화율이 30~40%에도 못 미치는 반면, 대도시의 구도심(B지역) 등은 공시지가가 시장가치를 초과하는 경우도 있다. A지역과 B지역에 있는 토지를 감정평가한다고 할 때 그 밖의 요인은 A지역은 3.33(100/30)~2.5(100/40), B지역은 1.00 이하가 된다. 표준지공시지가의 현실화율은 용도지역별 이용상황별로도 차이가 있다는 것은 A지역 내 상업지역과 주거지역, 상업지역내 상업용과 주거용의 현실화율에 차이가 있다는 의미이다. 그 밖의 요인 보정은 표준지와 유사한 거래사례 또는 감정평가사례를 비교사례로 선정하여 산출한 가액과 표준지공시지가를 비교하여 산출한 격차율에 기초하여 산정한다. 상업지역 상업용 표준지는 상업지역 상업용 사례와 비교하고 주거지역 주거용 표준지는 주거지역 격차율을 산정하고 이에 기초하여 그 밖의 요인 보정치를 결정하는 것이다. 공시가격 특히 표준지공시지가 높다고 감정평가액이 높게 나오지는 않는다. 감정평가액은 비교표준지와 지역요인, 개별요인 비교를 하고 표준지공시지가의 현실화율을 반영하기 때문에 감정평가 대상토지의 시장가치 수준으로 결정된다. 표준지공시지가의 현실화율이 낮으면 공시가격이 낮더라도 현실화율을 반영하여 시장가치 수준으로 상향 조정되는 것이다. 일부 토지소유자들은 자신의 땅이 수용당해서 보상을 받으면 공시지가보다 낮은 가격으로 보상액이 결정되는 것은 아닌지 우려를 한다. 공시지가의 수준이 시장가치를 상회하면 공시지가보다 낮은 수준으로 결정되겠지만 일반적으로 공시지가는 시장가치에 못미치는 수준이기 때문에 공시지가보다는 높은 수준으로 결정된다. 다만 공시지가의 몇 배로 결정되는가는 시장가치 수준과 공시지가의 격차율 즉 현실화율에 의해 결정된다. Q 개발행위허가 받은 토지는 허가 전에 비해 얼마나 높게 감정평가를 받을 수 있나? “개발행위허가 전 감정평가액이 20억 원이고 얼마 전에 개발행위허가를 받았는데 얼마나 높게 감정평가액이 얼마나 나올까요?” 이러한 질문은 개발사업을 하는 사업자로부터 많이 나오는 질문이다. 건축허가 또는 개발행위허가를 받으면 감정평가액이 크게 상승하고 금융권으로부터 담보대출을 받을 때 상승한 감정평가액을 근거로 많은 대출을 받을 수 있다고 판단한다. 금융권에서는 농지(산지)전용허가 등 개발행위허가를 받은 토지에 대해서 엄격한 기준으로 심사한다. 개발행위허가 후 사업진행이 중단되는 사업장에서 대출액 환수를 하지 못하는 대출사고가 빈번하게 발생하고 있기 때문이다. 예를 들어 모 금융기관의 경우 전용허가 받은 임야의 심사기준이 상당히 까다롭다. 전용허가를 얻은 임야는 원칙적으로 임야가액으로 산정하고, 비용이 증빙이 되는 경우 전용비용을 임야가액에 포함하여 산정한다. 전용허가를 얻고 일부 토목공사가 진행된 임야는 <임야가액 + 전용비용 + 공정률에 따른 토목공사비용의 50% 이내 금액>으로 산정하고, 전용허가를 받고 토목공사가 완료된 임야는 준공검사 등에 준하는 서류를 갖춘 경우 토목공사비용의 70% 이내를 임야가액에 포함하여 산정하는 것이 가능하다. 토목공사 준공 여부는 도로, 수도, 전기 등 기반시설이 완비된 경우를 기준으로 한다. 토목공사가 완료되었더라도 지목변경이 없는 경우에는 토목공사비의 50% 이내에서 인정한다. 전용허가에 따른 특정이행조건이 부과되었을 때 조건이 이행되지 않은 경우에는 토목공사비용을 증빙하더라도 불인정한다. 농지(산지)전용허가 등 개발행위허가를 받은 토지는 소지가격(전, 답, 임야 상태 등)에 허가를 얻는데 투입된 비용이 더해진 금액으로 감정평가액이 결정된다. 토목공사를 하였다면 토목공사에 투입된 비용(과다하다고 판단되면 감액)을 고려하여 감정평가액이 결정된다. 비교표준지나 비교사례도 준공된 상태인 대지 기준이 아닌 소지 상태를 기준으로 선정하고 투입된 비용을 개별요인에서 반영하여 감정평가를 진행한다. 개발행위허가를 받은 토지는 불투명한 사업진행 때문에 금융권에서 보수적으로 접근한다. 사업이 멈추게 되면 가치가 폭락할 수도 있기 때문이다. 개발행위허가를 받았다고 감정평가액이 사업시행자가 기대하는 만큼 올라가지 않는 이유이다. Q 일단지란 어떤 개념이고, 일단지로 감정평가하면 감정평가액이 높아지나? 「감정평가에 관한 규칙」등 감정평가관계 법규에서는 ‘감정평가는 대상물건마다 개별로 한다’는 개별물건기준 원칙을 규정하고 있다. 예외적으로 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 둘 이상의 대상물건에 대하여 하나의 감정평가액을 산정하는 일괄감정평가를 할 수 있다. 2개 필지 이상의 토지를 일괄 감정평가한다는 의미는 2개 필지 이상의 토지를 일단지로 감정평가한다는 의미이다. ‘일단지’라 함은 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 의미하며, 용도상 불가분의 관계라 함은 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 같은 용도로 이용되고 있으며, 이러한 이용이 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성 측면에서도 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다. 일단지로 감정평가하면 감정평가액은 높아진다. <그림 1>에서 1~5번 토지를 개별로 감정평가할 경우와 일단지로 감정평가할 경우을 비교하면 다음과 같다. 1번 토지(480㎡)는 광대세각 세장형, 2번 토지(480㎡)는 광대한면 세장형, 3번 토지(177㎡)는 세각(가) 가장형, 4, 5번 토지(각각 165㎡)는 각각 세로(가) 세장형이고, 2020년 1월 1일 기준 공시지가는 1번 13,630,000원/㎡, 2번 12,810,000원/㎡, 3번 7,130,000원/㎡, 4, 5번 각각 6,881,000원/㎡이고, 공시지가의 1.5배를 감정평가액으로 가정할 경우 필지별 감정평가액은 <표1>과 같다. <그림 1>에서 1~5번 토지를 개발하여 5개 필지에 건축허가를 받고 건물을 신축했다면 1~5번 토지는 일단지로 판단할 수 있고 일단지로 감정평가할 수 있다. 광대세각의 세장형 토지로 1번 토지와 유사한 수준인 20,000,000원/㎡으로 감정평가를 하면 29,340,000,000원이 되어 개별로 감정평가할 때보다 약 20% 증가한다. 후면에 있는 3, 4, 5번 토지가 1, 2번 토지와 일단지가 되면서 가치 상승이 된 것이다. 일단지와 관련된 쟁점은 개발단계에 있는 토지의 일단지 여부이다. 개발행위허가 시점, 건축허가 시점 또는 착공신고 완료시점을 일단지로 보는 가에 대한 판단이다. 대법원은 개발단계에 있는 나지에 대한 현실적인 이용상황의 판단과 관련하여 관계 법령에 의하여 건축물의 부지조성을 목적으로 한 개발행위(토지의 형질변경)허가를 받아 그 토지의 형질을 대지로 변경한 다음 토지에 건축물을 신축하는 내용의 건축허가를 받고 그 착공신고서까지 제출했고, 형질이 변경된 이후에 그 토지가 대지로서 매매되는 등 형질이 변경된 현황에 따라 정상적으로 거래된 사정이 있는 경우 건축물을 건축하는 공사를 착공하지 못했더라도, 현실적인 이용 상황을 대지로 평가함이 상당하다고 판시(대법원 2012.12.13. 선고 2011두24033 판결)한 바 있다. 국토교통부는 여러 필지가 일단지로 공장설립 승인, 건축허가 및 착공신고를 완료하고, 일체로 거래된 후 토목공사를 했으나, 그 토지의 일부가 도로사업에 편입되어 보상평가를 하게 되는 경우 일괄평가 할 수 있는지 여부와 만약 일괄평가 한다면 어는 단계(개발행위허가, 건축허가, 착공신고 등)부터 일단지로 평가해야 하는지 여부와 관련하여 “공장을 건설하기 위해 공장설립 승인, 건축허가 및 착공신고를 완료하고 일체로 거래된 후 토목공사를 한 상태라면 일단지로 볼 수 있는 여지가 있다고 보입니다”라고 유권해석(부동산평가과-2444, 2011.08.10.)한 바 있다. 대법원 판례와 국토부의 유권해석을 종합해보면, 개발단계에 있는 토지는 착공신고, 토목공사 완료, 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여 장래에 일단지로 이용되는 것이 확실시 된다면 용도상 불가분의 관계를 인정하여 감정평가를 할 수 있다. 일단지로 감정평가할 경우에도 성숙도를 감안해야 한다. Q 재개발 재건축 사업에서 종전자산 감정평가를 높게 받으면 조합원에게 유리한가? 재개발 재건축 사업에서 조합원은 종전자산 감정평가액에 비례율을 곱한 권리가액이 조합원 분양가인 종후자산 감정평가액보다 높으면 그 차액을 받는다. 그러나 권리가액이 분양가보다 낮으면 그 차액을 분담금으로 지급해야 한다. 이러한 경제적인 부담을 줄이기 위해서 어떤 조합원들은 감정평가액을 높여 달라고 주장하기도 한다. 종전자산감정평가액이 올라가면 조합원 부담이 줄어드는가? 권리가액은 <종전자산감정평가액 × 비례율>로 결정되고, 비례율은 <(총분양가(종후자산감정평가액) - 총사업비용) ÷ 종전자산감정평가액>으로 산정된다. 이 산식에서 종전자산감정평가액이 증가하면 비례율이 떨어지기 때문에 권리가액이 증가한다는 보장이 없다. 예를 들어 종전자산감정평가액 3,000억 원, 종후자산감정평가액이 5,000억 원, 총사업비용이 2,000억 원이라고 하면 비례율은 <(5,000억 원 - 2,000억 원) / 3,000억 원 = 100%>가 되고, 권리가액은 3,000억 원 × 100% = 3,000억 원이 된다. 조합 세대가 500세대이고 세대별 종전 종후 감정평가액이 동일하다고 가정하면 1세대당 권리가액은 6억 원, 분양가격은 10억 원, 분담금은 4억 원이 된다. 만약 다른 조건은 동일하고 종전자산감정평가액이 3,300억 원으로 상승하면 비례율은 <(5,000억 원 - 2,000억 원) / 3,300억 원 = 91%>로 줄어들고, 권리가액은 3,300억 원 × 0.91 = 3,000억 원으로 차이가 없다. 종전자산감정평가액은 그대로 두고 총사업비용을 줄여야 비례율이 상승하고 권리가액도 올라간다. 사례에서 총사업비용을 10% 줄여서 1,800억 원으로 감액될 수 있다면 비례율은 107%가 되고 권리가액은 6억4천만 원이 되어 분담금이 3억6천만 원으로 4천만 원 줄어든다. 총사업비용에는 건축공사비, 조합운영비, 금융비융 등이 포함되어 있는데 사업기간이 길어질수록 비용이 증가한다. 재개발 재건축 사업에서 건축공사비, 조합운영비, 금융비용 등 총사업비용를 줄이는게 조합원의 권리가액을 높여서 조합원을 유리하게 하는 지름길이다. Q 입주권과 분양권도 감정평가를 받을 수 있나? 입주권과 분양권은 재개발사업이나 재건축사업에서 모두 새롭게 완공될 주택에 입주할 수 있는 권리라는 점에서 차이가 없으나 권리를 취득하는 방법, 내용에서 차이가 있다. 입주권은 재개발 재건축사업에서 조합원 입주권을 의미하고, 조합원 자격을 취득한 후 조합원 분양신청, 관리처분계획인가로 얻게 되는 입주할 수 있는 권리를 말한다. 분양권은 비조합원이 청약 당첨을 통한 분양계약으로 얻게 되는 사업지에 새로 완공될 주택에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 입주권과 분양권 모두 동, 호수가 확정되어 있는 경우에는 감정평가의 대상이 된다. 입주권과 분양권 모두 추후 완공될 주택(부동산)을 취득할 수 있는 권리로서 경제적 가치가 있기 때문이다. 다만, 동, 호수가 확정되어 있는 경우로 한정되는 것은 공동주택은 같은 단지 내에서 층과 호에 따른 시장가치의 차이가 발생해서 동, 호수가 확정되어야 감정평가액을 산정할 수 있기 때문이다. 동, 호수가 확정되지 않았다는 것은 감정평가의 대상이 확정되지 않았다는 의미가 된다. 감정평가를 하려면 그 대상이 확정돼야 하는데 그 대상을 알 수 없을 경우에 해당됨을 의미하는 것이다. 「상속세 및 증여세법」 시행령 제51조(지상권등의 평가) 제2항에 입주권 등을 감정평가대상으로 규정하고 있다. 입주권과 분양권의 감정평가 대상은 동, 호수를 지정받은 추후 입주할 아파트가 되고, 감정평가액은 감정평가일(기준시점)까지 지급한 금액과 기준시점 현재 프리미엄 상당액을 합한 금액이 된다. 기준시점까지 지급한 금액은 입주권의 경우 <권리가액(조합원 종전자산 감정평가액 × 비례율) + 기 납부한 분담금의 계약금 및 중도금>이 되고, 분양권은 계약금 및 중도금 등의 지급액이 된다. 기준시점 현재 프리미엄 상당액은 입주권은 <준공후 세대의 시장가치 - 조합원 분양가격>, 분양권은 <준공후 세대의 시장가치 - 분양가격>이 된다. Q 용적률이 200%에서 400%로 상향되면 토지 가치도 2배 오르나? 용도지역에 따라 토지 가치가 차이가 난다. 토지 가치의 차이는 왜 발생할까? 각 용도지역에서 허용하는 용적률 차이 때문이다. 용적률은 토지 면적 대비 건축할 수 있는 지상층의 건물 연면적을 의미한다. 토지 가치는 용적률에 정비례(즉 용적률이 2배가 되면 토지 가치도 2배로 상승)해서 상승하는가? 용적률이 상승하면 토지 가치도 상승하지만 정비례해서 상승하지는 않는다. 일반주거지역은 제1종부터 제3종까지 있는데 최대 허용 용적률이 제1종은 200%, 제2종은 250%, 제3종은 300%, 준주거지역은 500%, 일반상업지역은 1,300%이다. 서울특별시 토지가격비준표 상으로는 1종일반주거지역 1.00, 2종일반주거지역 1.05, 3종일반주거지역 1.12, 준주거지역 1.16, 일반상업지역 1.58이다. 용적률 200%(1종일반주거)가 250%(2종일반주거)로 상향되면 토지가치는 5% 상승(용적률 10% 증가에 토지가치 1% 상승), 300%(3종일반주거)로 상향되면 토지가치는 12% 상승(용적률 10% 증가에 토지가치 1.2% 상승)한다. 용적률에 비례해서 토지가치가 상승하지 않음을 나타낸다. 토지가치가 용적률에 정비례하지 않는 이유는 토지공간의 입체이용률과 건물의 한계효용계층으로 설명이 가능하다. 토지공간의 입체이용률이란 토지의 입체적 이용에서 가장 이용가치가 높은 지표면상의 이용률을 100으로 했을 경우 이를 기준으로 지상·지하의 층별에 따른 각 부분의 이용가치의 증감률을 말한다. 토지공간의 입체이용률은 건물의 한계효용계층을 결정하는 근거가 된다. 토지 이용을 극대화하기 위한 방법이 건물의 고층화인데, 건물의 고층화는 관련 법률에 따른 용적률, 층수 제한 등 법률적 측면과 건축 기술 등 기술적 측면이 있고 건물의 높이를 어느 정도하는 것이 경제적으로 가장 능률적인 상태가 되는가를 판단하여 그 때의 층수가 건물의 한계효용층수가 된다. 용적률의 변화에 따른 토지 가치의 변화를 연구한 논문『용적률 가치산정을 위한 비선형헤도닉공간모형의 적용』(맹준영, 2015)에서는 <표 2>와 같이 용적률이 10% 증가할 때마다 증가하는 토지가치의 증가율을 나타낸다고 한다. 앞의 논문 연구 결과에 따르면 용적률이 증가에 따른 지가의 증가율은 토지의 용도 및 용적률 구간에 따라 다양한 형태를 보인다. 주거용(단독주택 및 다세대주택)은 용적률이 증가함에 따라 대체로 선형적인 토지가치의 증가가 나타나고 있고, 상업용(주상용 및 상업용/업무용)은 용적률이 낮은 구간(100~200%)에서는 토지 가치가 용적률이 증가함에 따라 급격하게 상승하고, 용적률이 높은 구간(주상용 200~400%, 상업용/업무용 650~900%)에서는 용적률이 상승함에 따라 토지 가치의 상승폭이 낮은 폭으로 상승한다. 이와 같은 결과는 토지의 입체이용이 다르게 나타나기 때문이다. 주거용은 층수가 높아질 때 효용이 달라지지 않기 때문이고, 상업용/업무용은 1층에 토지가치가 가장 많이 배분되고 층수가 올라갈수록 효용이 급격하게 떨어지기 때문이다. 용적률 증가에 따른 오피스 및 상가의 평가가격 증가분을 연구한『용적률 가치산정에 관한 연구』(신우진, 김양희, 한국부동산연구원, 2010)에서는 다음 <표3>, <표4>와 같이 하부시장별 용적률 증가에 따른 평오피스빌딩 및 부지, 상가건물 및 부지의 평가가가격 상승분이 나타난다고 한다. <표3>은 용적률 600%인 빌딩을 하부시장의 기준 오피스로 하여 용적률이 800%, 1,000%, 1200%가 될 때의 오피스부동산 평가가격과 비교한 것으로, 평균적으로 용적률이 200%, 400%, 600% 증가할 때 평가가격은 각각 23%, 38%, 49% 증가하여 용적률 1% 증가 시 오피스시장의 평가가격은 각각 0.11%, 0.10%, 0.08% 증가함을 나타낸다. <표4>는 용적률 150%인 건물을 하부시장의 기준 상가로 하여 용적률이 200%, 250%, 300%가 될 때의 상가부동산 평가가격과 비교한 것으로, 평균적으로 용적률이 50%, 100%, 150% 증가할 때 평가가격은 각각 23%, 42%, 55% 증가하여 용적률 1% 증가 시 오피스시장의 평가가격은 각각 0.47%, 0.42%, 0.37% 증가함을 나타낸다. 용도지역 변경 등으로 용적률이 상승되었다고 토지 가치가 용적률에 정비례해서 상승하지 않는다. 건물의 효용이 용적률만큼 상승하는가, 건축비용 등의 고려, 허용 용적률에도 불구하고 시장상황에서 경제적으로 최대 가능한 용적률은 얼마인지를 감안하여 토지 가치의 상승률을 판단해야 한다. ※감정평가 전문가 칼럼은 이번 호를 끝으로 연재를 마칩니다. 그동안 12회에 걸쳐 소중한 원고를 보내준 전수호 나라감정평가법인 이사께 진심으로 감사드립니다. - 편집자 註 - 전수호(나라감정평가법인 이사 / 감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net
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[EXPERT COLUMN] 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평
- 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 소중한 내 땅을 내놓았는데 개발을 한다고 줄어든 면적의 토지를 받게 되는 것이 환지방식의 도시개발사업이다. 면적이 줄어드는 것까지는 이해가 되는데 돌려받은 토지 가치가 원래 토지 가치보다 높지 않으면 내 땅을 내놓는데 주저할 수밖에 없다. 면적이 줄더라도 가치가 더 높은 토지가 되어 돌아온다면 기꺼이 내 땅을 내놓을 수 있다. 권리가액이 종전가액보다 높아야 하는 것이다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) <연재 순서> 01. 부동산 공시가격의 이해 1) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나1 표준지 공시지가 표준주택가격 및 공동주택가격 2) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나2(개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 부동산가격) 02. 상속세 증여세 감정평가로 절세 가능한가? 03. 재건축·재개발 감정평가의 올바른 이해 04. 보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법 05. 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 06. 경매, 감정평가 과연 믿을 만한가? 07. 감정평가 잘 받는 토지 따로 있다 08. 감정평가 잘 받는 건축구조 따로 있다 09. 일조권, 조망권, 통행권 등도 감정평가 대상인가? 10. 천방지축 감정평가액, 오해와 진실 11. 감정평가와 친하기_사례로 본 감정평가 Q&A 환지방식은 무엇인가? ‘내 땅 200평을 내놨는데 내가 받은 건 120평’은 불합리한 것인가? 이를 이해하기 위해서는 환지방식을 알아야 한다. 환지방식은 도시개발사업의 방식 중 하나다. 도시개발사업이란 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보전 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다(도시개발법 제2조 제1항 제2호). 도시개발사업에는 환지방식, 수용방식, 혼용방식 세 가지가 있다. 수용방식은 사업시행자가 토지를 수용하거나 사용해서 개발을 하는 방식이고, 환지방식은 토지를 매입하지 않은 상태로 개발하고 개발이 끝난 후 토지를 토지 소유자에게 돌려주는 방식이다. 혼용방식은 수용방식과 환지방식을 혼합해서 개발하는 방식이다. <그림 1> 환지방식 개념도 따라서 ‘200평이 수용되었는데 환지로 돌아온 건 120평’은 ‘200평을 환지방식사업에 제공했는데 돌아온 건 120평’이 올바른 표현이다. 환지방식은 사업시행자가 지주들의 토지를 잠시 빌려 구획정리 후 용도변경(농지에서 주거지, 준주거지, 상업지 등)된 땅으로 지주들에게 다시 돌려주는 방식이기 때문이다. 200평이 수용되었다면 수용방식으로 사업이 진행되었고 소유자 등은 손실보상을 받고 환지로 돌려받는 땅은 있을 수 없다. <그림 1>에서 환지 전 토지가 환지 후에는 도로, 공원 등 공공시설과 체비지 확보를 위한 토지 때문에 돌려받는 토지 면적이 줄어든다. 줄어드는 면적의 비율(감보율)도 중요하지만 환지 후 토지 가치가 환지 전 토지 가치에 비해 상승하는 비율(비례율)이 더 중요하다. 환지방식에 사용되는 개념 ① 환지 환지란 토지의 신분이 바뀐다는 개념이다. <그림 1>에서 환지 전에는 도로가 지그재그이고 전답이었던 것이 환지 후에는 도로가 직선으로 개설되고 주거용, 상업용인 토지로 변화했다. 그런데 환지 후에 지주가 받는 땅의 면적이 줄어든다. 일부 땅을 체비지와 공공시설 부지로 사업시행자에 주어야 하기 때문이다. 환지는 가급적 제자리 환지를 원칙으로 하며 보류지(체비지 및 공공시설부지), 집단환지로 지정될 경우에 한하여 다른자리환지를 할 수 있다. ‘다른자리환지’란 종전의 위치에서 벗어나 다른자리에 환지를 지정하는 것을 말한다. ② 감보율(평균 토지부담률) 사업지구 내의 모든 토지 소유자는 환지방식 개발사업으로 얻은 각각의 수익에 따라 사업비용의 충당과 공공시설의 설치를 위한 용지(보류지)를 부담해야 하기 때문에 종전의 토지면적에 비해 환지의 면적이 감소하게 된다. 이와 같은 면적의 감소를 감보라 하고 그 비율을 감보율이라 한다. 환지설계는 평가식(도시개발사업 시행 전후의 토지의 평가액에 비례하여 환지를 결정하는 방법)을 원칙으로 한다. 평가식에 의한 감보율(평균 부담률)은 다음과 같이 산정한다. [총사업비 / (권리가액의 합계 + 체비지 평가액의 합계)] ×100 면적식 환지 기준에서는 다음과 같이 산정한다. 환지지정으로 인하여 토지의 이동이 경미하거나 기반시설의 단순한 정비 등의 경우에는 면적식(도시개발사업 시행 전의 토지 및 위치를 기준으로 환지를 결정하는 방식)을 적용할 수 있다. 평균 토지부담률 = [(보류지 면적 - 제27조 제5항 각 호에 해당하는 토지의 면적)/ (환지계획구역 면적 - 제27조 제5항 각 호에 해당하는 토지의 면적)] ×100 ※ 도시개발법 제27조 제5항 각 호에 해당하는 토지: 법 제66조 제1항 및 제2항(종전의 공공시설 또는 용도 폐지된 공공시설)에 따라 시행자에 무상귀속되는 토지, 시행자가 소유하는 토지. ③ 체비지 환지방식의 도시개발사업에서 사업시행자가 환지로 정하지 않고 경비에 충당하는 땅을 말한다. 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당 하거나 규약 ·정관 ·시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정해서 토지소유주에게 돌려주는 대신 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다(도시개발법 제34조). ④ 비례율 비례율은 정리 후 토지 감정평가액에서 사업비를 제외한 금액에 대한 정리 전 환지 대상 토지 감정평가액의 비율을 말하며, 다음과 같이 산정된다. 도시개발사업으로 조성되는 토지·건축물의 평가액 합계(공공시설 또는 무상으로 공급되는 토지·건축물의 평가액 합계를 제외한다) - 총사업비] / 환지 전 토지·건축물의 평가액 합계(제27조 제5항 각 호에 해당하는 토지 및 같은 조 제7항에 해당하는 건축물의 평가액 합계를 제외한다)×100 ※ 시행규칙 제27조 제7항 평면 환지 방식을 적용하는 경우 환지 전 토지 위의 건축물로서 환지처분 당시 이전 또는 제거된 건축물이나 입체 환지의 대상이 되지 아니하는 환지 전 토지의 건축물은 법 제38조에 따른 장애물 등으로 보아 법 제65조에 따라 손실 보상한다. 비례율에 의해 토지 소유자의 권리가액을 산정한다. 권리가액 = 비례율 × 환지 전 토지·건축물의 평가액 ⑤ 보류지 환지의 반대되는 말이다. 환지방식에 의해 조성되는 토지 중에서 일반 환지 대상 토지 외의 토지로서 체비지, 공공시설용지 및 지역 주민생활에 필요한 공동시설의 설치를 위한 용지를 말한다. ⑥ 비飛환지 공공시설 부지와 체비지 등의 보류지, 공동주택용지 등의 환지계획으로 종전 토지 위치가 아닌 ‘다른 자리에 환지’하는 것을 말한다. ⑦ 감환지/증환지 감환지는 면적이 큰 토지 등의 경우 면적을 감소하여 환지하는 것으로 감소한 면적은 금전으로 청산한다. 증환지는 환지계획에 따라 면적이 협소한 토지에 관하여 과소토지가 되지 아니하도록 그 면적을 증가하여 환지를 정하는 것을 말한다. 증가한 면적은 금전으로 청산한다. ⑧ 청산 환지계획에서 정한 권리면적과 확정 환지 면적과의 차이에 대한 토지평가액을 산정해 징수(증환지 경우)하거나 교부(감환지 경우)하는 절차를 말한다. ⑨ 환지면적/권리면적 환지면적이란 종전 토지에서 감보면적(감보율)을 제외하고 실제로 되돌려 받는 토지면적을 말한다. 권리면적이란 당초 정리 전(종전) 소유 면적에서 환지계획에 의해 감보면적을 공제한 면적으로 토지소유자가 환지 후 가질 수 있는 권리에 해당하는 면적을 말한다. 환지설계가 평가식인 경우 다음 원칙에 의한다(도시개발업무지침). - 환지(권리면적) = 종전의 토지 면적 × 단가 × 비례율 / 정리 후 토지단가 - 비례율 = (1 - 평균 감보율(부담율)) × 증진율 또는 정리 후 환지대상 총지수/정리 전 총지수 - 지수 = 모든 토지에 대해서 공정한 감정평가를 통해 이의 평균값을 근거로 면적으로 고려하여 산출 - 정리 전 가격은 실시계획인가시점(도시개발사업으로 인한 도시관리계획 결정, 변경결정 등을 반영하지 않은 사업이전 상태)을 기준 - 정리 후 가격은 환지처분시점 기준. ⑩ 입체 환지방식 시행자는 도시개발사업을 원활히 시행하기 위하여 특히 필요한 경우에는 토지 또는 건축물 소유자의 신청을 받아 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여할 수 있다(도시개발법 제32조 제1항). 입체환지는 도시개발법 제32조(입체환지)에 따라 환지 전 토지나 건축물(무허가 건축물은 제외한다)에 대한 권리를 도시개발사업으로 건설되는 구분건축물에 이전하는 방식을 말한다. 즉 토지 대신 새로 건축되는 건물의 일부와 그 부지의 공유지분을 주는 방법을 말한다. <그림 2> 입체환지 방식 개념도 입체환지는 집단 체비지 내에 공동주택 또는 상가를 건설하는 경우에 허용되고, 입체환지의 대상이 될 수 있는 자는 당해 구역 안에 토지와 그 토지에 건축된 주택을 동시에 소유한 자이거나 토지와 토지에 건축된 상가를 동시에 소유한 자를 말한다. 사례 분석: 환지대상 가액의 변동 자신이 갖고 있는 땅이 환지방식으로 개발된다면 사업 후 자신에게 돌아오는 땅의 면적이 줄어들지만 땅의 가치가 얼마인지가 중요하다. 자신이 사업 후 받는 토지의 가치는 종전 가액과 비례율에 의해서 결정된다. 다음 표는 환지방식으로 진행되고 있는 A 도시개발사업이 2016년 1월에 예정되었던 환지처분이 2020년 12월로 지연된다고 가정하고, 총사업비와 종후 가액의 변동에 따라 토지 소유자에게 돌아오는 토지 가치(환지대상 가액)가 어떻게 변동하는지를 보여준다. 이 사례에서는 체비지로 사업비를 모두 충당한다고 가정한다. 사업비는 조사비, 설계비, 공사비, 보상비(일부 보상이 있을 경우), 기타 비용(일반관리비, 금융비용 등 부대비용, 제세공과금 등)으로 구성된다. ① [사업비 증가액 < 종후가액 증가액]인 경우 <표 1> 비례율 계산 <표 2> 평균부담률(감보율) 계산 총사업비는 2740억 원 증가, 종후가액은 3020억 원 증가해서 비례율이 약 1.09에서 약 1.12로 상승했다. 환지대상 가액은 종후가액에서 총사업비(=체비지 평가액)을 뺀 금액으로 권리가액과 같다. 비례율이 상승하여 권리가액 즉 환지대상 가액도 280억 원 증가했다. 단, 총사업비 상승율(41.9%)이 종후가액 상승율(16.8%)을 초과하여 평균부담률은 상승했다. ② [총사업비 증가액 > 종후가액 증가액]인 경우 <표 3> 비례율 계산 <표 4> 평균부담률(감보율) 계산 총사업비는 2740억 원 증가, 종후가액은 2220억 원 증가해서 비례율이 약 1.09에서 약 1.03로 하락했다. 비레율이 하락하여 권리가액 즉 환지대상 가액도 520억 원 감소했다. 총사업비 상승율(41.9%)이 종후 가액 상승율(13.6%)을 초과하여 평균부담률은 상승했다. ③ [총사업비 증가액 = 종후가액 증가액]인 경우 <표 5> 비례율 계산 <표 6> 평균부담률(감보율) 계산 총사업비는 2220억 원 증가, 종후가액은 2220억 원 증가해서 증가액이 동일하고 비례율도 종전 약 1.09와 동일하다. 비례율이 동일하여 권리가액 즉 환지대상 가액도 종전과 동일한 9740억원이다. 단, 총사업비 상승율(41.9%)이 종후 가액 상승율(13.6%)을 초과하여 평균부담률은 상승했다. 권리가액을 잘 받아야 한다 환지방식에서는 자신이 소유하고 있는 토지를 내놓고 개발 후 줄어든 면적으로 되돌려 받는다. 평균부담률은 일반적으로 50%를 넘지 않는다. 평균부담률이 지나치게 높다면 주의깊게 살펴야 한다. 평균부담률은 종후가액에서 사업비가 차지하는 비율을 뜻하고 평균부담률이 높을수록 토지소유자의 권리가액은 떨어지기 때문이다. 권리가액은 종전가액과 비례율에 의해 결정된다. 비례율은 종후가액이 높을수록, 사업비가 낮을수록, 종전가액이 낮을수록 높아진다. 종전가액이 높으면 비례율이 떨어지기 때문에 종전가액이 높다고 반드시 권리가액이 높게 산정되지 않는다. 종전가액 증가액보다 사업비 증가액이 적으면 비례율이 올라가기 때문에 권리가액은 올라간다. 사례에서 보듯이 환지처분이 변경될 때 종후가액 증가액보다 총사업비 증가액이 많으면 비례율이 떨어지고 그만큼 권리가액도 떨어진다는 사실에 유의해야 한다. 소중한 내 땅을 내놓았는데 개발을 한다고 줄어든 면적의 토지를 받게 되는 것이 환지방식의 도시개발사업이다. 면적이 줄어드는 것까지는 이해가 되는데 돌려받은 토지 가치가 원래 토지 가치보다 높지 않으면 내 땅을 내놓는데 주저할 수밖에 없다. 면적이 줄더라도 가치가 더 높은 토지가 되어 돌아온다면 기꺼이 내 땅을 내놓을 수 있다. 권리가액이 종전가액보다 높아야 하는 것이다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net
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부동산 진단 16. 규제 완화와 통일경제특구 조성 예정인 파주시
- 규제 완화와 통일경제특구 조성 예정인 파주시 파주시 생활권역은 ▲운정·교하(교하동·운정동·탄현면) ▲금촌·조리(금촌동·조리읍·광탄면·월롱면) ▲문산(문산읍·파평면·적성면·법원읍·파주읍·장단면·군내면·진서면·진동면) 3개의 축으로 나눌 수 있다. 특히 문재인 정부가 들어서면서 문산의 군내면은 향후 남북 교류가 활성화되고 통일시대가 구체화되면 통일경제특구 관심지가 될 수 있다. 글 진명기 부동산 컨설턴트 문재인 대통령의 대선 당시 공약 중 하나가 경기 북부 접경 지역의 규제 완화와 통일경제특구 조성을 통한 발전 전략이다. 따라서 접경 지역인 파주시 부동산시장에 호재로 작용할 전망이다. 보수정부가 들어서면서 햇볕정책은 막을 내리고 냉기가 흐르는 동안 파주는 부동산시장에서 멀어져 갔다. 그로 인해 남북이 대치하는 접경 지역이란 이름표는 부동산 활용에 있어 심리적 부담으로 작용했다. 문재인 대통령은 먼저 획일적으로 설정된 민간인통제구역과 제한보호구역을 합리적으로 조정한다는 구상을 공약했다. 그 내용을 보면 다음과 같다. 첫째, 접경 지역을 10㎞에서 5㎞로 이내로 좁힌다. 둘째, 제한보호구역을 25㎞에서 15㎞ 이내로 북상 조치한다. 셋째, 벨트 형태의 민통선군사보호구역을 개별 부대별로 조정한다. 그러면 이에 따른 수도권 북부지역의 부동산시장은 어떻게 작용할까? 역사에서 배우는 파주 파주는 삼국시대 격전장이고, 임진왜란 때 임진강 화석정에 불을 놓아 선조의 신의주 피난길을 돕고, 한국전쟁 후 휴전을 협상한 지역이다. 도라산都羅山은 신라 경순왕이 왕건에게 항복하면서 도읍을 사모해 눈물을 흘렸다고 해서 붙은 지명이다. 북한의 개성을 시원하게 볼 수 있는 도라산 전망대는 1986년 실향민의 설움을 치유하는 관광지다. 파주는 1460년(세조 6년)에 왕비가 된 정희황후 윤 씨의 고향이라 하여 목牧으로 승격된다. 임진왜란 이후 1613년(광해군 4년)에 지세가 노쇠해진 한양에서 파주 교하로 수도를 옮기자고 이의신李懿信이 상소한다(교하천도론交河遷都論). 2000년대 초 육관 손석우는 저서에서 풍수학적으로 파주 교하가 길지로 통일 한국 수도, 동아시아 허브 입지라고 밝힌다. 교하는 남·북한을 통틀어 가장 많은 인구와 산업을 수용할 수 있는 길지로 우선 물이 풍부하다. 또한 한강과 임진강의 합수 지점인 김포의 하성 앞쪽 강을 준설하면 대형 선박이 도심지까지 접안할 수 있는 입지이다. 이 지역에 대단위 해상 물류기지를 만들면 아시아 각국과 교류하는 데 편리하다는 것이다. 도시기본계획의 오류 남북 접경도시인 파주시의 2003년 인구는 23만 6,548명이었다. 2006년 33만 명으로 늘어나면서 도시화율이 급속도로 증가했다. 남북 밀월 관계인 진보정부 시기다. 2003년부터 시행된 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>로 성장 관리를 계획적으로 강화하고 기본 계획 수립 대상 범위를 확대해 대규모 신도시 및 산업단지를 집중적으로 개발했다. 파주시는 남북 교류 기능을 위한 관문으로 중장기 개발 계획 청사진인 ‘도시기본계획’을 수정 보안했다. 또한 대규모 신도시 및 산업단지 개발 집중과 남북 교류 기능 도입으로 인한 급격한 여건 변화로 2025년 목표 인구를 87만 명으로 계획했다. 건교부는 2002년 파주시 일원(운정지구 포함) 240만 평을 도시계획구역으로 지정했다. 4만 8,000세대 규모의 운정지구, 월롱면 금승리와 덕은리 일대 첨단 지방산업단지인 LCD공장, 2004년 군사시설보호구역을 대폭 완화한 신상리 등 9개 지역 156만 평의 개발사업 규제를 풀어 토지 가격 상승 효과를 보게 됐다. 그후 2000년대 초 조성 사업을 완료한 파주 교하 신도시(교하읍 문발리, 동패리, 다율리 일원 62만 평)는 통일을 대비한 전초 기지이자 남북 경협의 배후 도시를 대변하게 된다. 이에 근거해 2005년 도시기본계획안 공청회에 인구 증가 추이를 2010년 59만 4천 명, 2015년 70만 명, 2020년 79만 명, 2025년 87만 4천 명을 예상하고 도시계획을 입안했으나 도를 거쳐 건교부에서 52만 명을 승인받았다. 하지만 토지거래허가제 시행으로 그칠 줄 모르고 오르던 지가는 하락했다. 참여정부 때 민통선 지역의 장단면은 상가가 될 수 있는 부지라 하여 평당 300만 원을 호가呼價했다. 북한 개성에 남한의 공단이 조성되면서 자유 왕래와 통일에 대한 기대감으로 부동산가격이 치솟았던 시기다. 그렇지만 보수정부가 들어서고 악재가 겹치면서 파주 북부 지역은 부동산시장에서 멀어져 갔다. 파주 소외 지역 분석 교하 신도시는 서울 도심에서 북서쪽으로 30㎞, 일산 신도시에서 5㎞ 거리에 위치한다. 기존에 계획 중인 제 2자유로 및 동측으로 4㎞ 지점에 복선 전철 계획 중인 경의선 운정역이 위치해 서울 도심으로의 진입이 한결 편리해졌다. 이러한 교통의 편리성으로 최근 주변에 빌라, 소형 단독주택, 다세대주택 건축 개발이 많이 이뤄지고 있다. 1~2기 도시기본계획에 의한 집중 개발과 자연적인 개발로 인구가 급증한 지역으로 난개발 방지를 위한 관리 대상 지역으로 인허가 사항이 까다로워질 전망이다. 이러한 점을 고려해 그동안 소외된 지역 중 원형 토지를 대상으로 지역 분석을 기획했다. 통일경제특구 입지 여건 갖춘 문산읍 문산읍은 경의선 복선화, 일산선 전철 연장 등 편리해진 대중교통 체계로 인구 유입 조건을 갖췄다. 남북 교류에 대비해 그물 형태의 도로망도 갖춰질 예정이다. 광역 교통망은 서울-문산 고속도로, 국도 1호선(통일로) 우회 도로, 제 2외곽 순환도로, 김포-관산 등이 신설될 예정이라고 한다. 2025년 도시기본계획은 그동안 소외된 북부지역을 집중 개발해 지역 균형 발전을 이루겠다는 것이다. 이는 남북 교류를 대비한 문재인 정부의 통일경제특구 신도시 거점 지역에 알맞은 입지라 여겨져 파주시 도시기본계획 입안에 탄력을 받을 전망이다. 대규모 택지지구, 산업단지 계획으로 급증하는 개발 용지 수요에 대처하고, 체계적인 개발을 유도하기 위해서다. 파주시는 이를 위해 북부 지역인 문산읍 선유리와 내포리 일대 약 330만 평을 새로 시가화 예정용지(개발 예정지)로 지정했다. 이로써 문산읍 선유리 일대가 남북 교류 배후 신도시로 인구 10만 명을 배정받을 계획이다. 지역 시세는 평당 1종 주거지역은 250만 원선, 자연녹지지역은 50만∼150만 원, 계획관리지역은 50만∼100만 원, 생산녹지·농림지역은 30만 원선이다. 민통선 지역 시세 군내면은 백연리에 대성동 통일촌이 있는 지역이다. 계획관리지역의 호가는 평당 50만∼100만 원이며 실거래가는 50만~57만 원이다. 2017년 2분기 군내면 거래 건수는 총 35여 건으로 6건만 개발 가능한 계획관리지역이며 대부분 농림지역 농지가 과반이다. 특히 5월 10일 이전 거래는 100% 농림지역으로 거래 금액도 최저 2,600만 원선에서 최고 3억 8,058만 원선으로 급상승했다. 이는 문재인 정부의 집권 가능성 때문에 장기 선투자를 시도한 사례로 보인다. 장단면은 도라산전망대가 있는 그 유명한 장단콩 생산 지역이다. 2017년 2분기 거래 건수는 14건으로 모두 농림지역과 생산·보전관리지역이다. 농림지역 농지 가격은 평당 5천∼11만 원이다. 농지 3,200평 실거래가 3,520만 원에 4월 초순에 거래됐다. 이와 같은 이유는 남북 교류라는 투기 심리 효과와 정보의 허구성이 영향을 크게 미쳤기 때문이다. 법원읍 1종 주거지역 200만 원선, 자연녹지지역 50만~150만 원, 계획관리지역 50만~150만 원, 생산녹지·농림지역 30만 원선을 호가한다. 하지만 2분기 거래 건수는 45건이며 거래 금액은 5천만 원 이하가 87%이고, 그 중 80%가 지분 등기로 거래됐다. 1종 주거지역 110평 거래가는 1억 1,000만 원으로 평당 100만 원선이다. 농림지역 실거래가는 15만~16만 원이다. 파주읍 1종 주거지역 250만 원선, 자연녹지지역 50만~150만 원, 생산녹지·농림지역은 30만 원선이 호가다. 2분기 실거래 건수는 20건이며 생산관리지역은 27만~51만 원에서 거래됐다. 계획관리지역은 57만~108만 원에서 실거래된다. 5월 10일까지 단 1건만 거래돼 거래 절벽 상태다. 광탄면 조리읍 파주시 동남지역으로 1번 국도가 지나며 고양시 관산동을 거쳐 서울 은평구에 이르는 접근성으로 서울 도심 진입 편리성 때문에 급격한 도시화가 이뤄지는 지역이다. 호가는 제1종 주거지역 200만~300만 원, 자연녹지지역 50만~150만 원, 계획관리지역 60만~150만 원, 생산녹지·농림지역 30만 원선이다. 급등한 가격으로 거래는 부진하다. 2분기 토지 거래 건수는 13건으로 계획관리지역이 8건이고 급매물 위주로 이뤄지고 있다. 계획관리지역 실거래가는 34만~84만 원이다. 광탄면 2분기 토지 거래 건수는 13건으로 이 중에서 계획관리지역이 6건이다. 평당 계획관리지역 실거래가는 18만 7천 원선이고 농림지역 실거래가는 16만~17만 원이다. 5월 10일까지 거래 건수는 2건이다. * 파주시 인구는 76만 명을 기본으로 하는 2030년 도시기본계획안을 입안해 도를 거쳐 국토교통부의 승인을 기다리고 있다. 현재 인구는 44만 명선으로 32만 명이 증가해야 한다. 각 시군마다 인구 유입 정책을 펴기 위해 노력하고 있다. 파주시의 경우 문재인 정부가 들어섬으로써 강력한 후원자가 될 수 있다. 대선 공약 사항을 이행하려면 문산읍, 군내면, 장단면지역 중 남북 거점 교류 신도시를 조성해야 하기 때문이다. 그렇지만 북한의 핵문제가 완만하게 해결돼야 한다. 지난 역사를 돌아보면서 투자에 신중해야 할 것이다. 위에서와 같이 부동산시장은 급매물 위주로 거래가 이뤄지고 있다는 것도 간과해선 안 된다.
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[월간전원주택라이프] 전원주택_사천 경골목구조_에펠그리다
- 월간전원주택라이프 http://www.countryhome.co.kr 건축주 부부는 ‘집=힐링 공간’이기를 바라는 마음으로 전원주택을 짓기로 했다. 집 안에 카페 겸 와인바, 그리고 영화관을 들이기로 방향을 잡았다. 그리고 집에서 산책도 하고 야외 파티를 즐길 수 있기를 바랐다. 완공 후 결과는 대만족이었다. 글 사진 박창배 기자 HOUSE NOTE DATA 위치 : 경남 사천시 향촌동 지역/지구 : 생산녹지지역 건축구조 : 경골목구조+중목구조 대지면적 : 508.00㎡(153.67평) 건축면적 : 99.90㎡(30.22평) 건폐율 : 19.67% 연면적 : 180.36㎡(54.56평) 1층 93.96㎡(28.42평) 2층 86.4㎡(26.14평) 용적률 : 35.50% 설계기간 : 2018년 7월~9월 공사기간 : 2018년 11월~2019년 1월 설계·시공 : 에펠그리다 010-3865-9190 MATERIAL 외부마감 : 지붕 - 세라믹기와 벽 - 테라코트, 테라스 - 포슬린 타일 내부마감 : 천장 - 친환경벽지(LG하우시스) 벽 - 친환경벽지(LG하우시스), 이태리 수입 타일 바닥 - 이탈리안 오크(풍산마루) 헤링본 시공, 이태리 수입 타일 아트월 - 현무암 타일 벽돌 계단실 : 멀바우 38T집성계단판 핸드레일 - 강화유리 알미늄바 단열재 : 지붕 - 존슨맨빌 R32 가등급 벽 - 존슨맨빌 R21 가등급 외단열 - THK100 비드법2종1호 창호 : 2중유리PVC 독일식시스템창호, 한성단열폴딩 현관 : 코렐 주방기구 : 자체 제작 위생기구 : 아메리칸 스탠다드 난방기구 : 가스보일러(귀뚜라미) 10년 동안 여행 한번 제대로 가지 못했다는 건축주 부부. 힐링이 필요했지만 바쁜 일상으로 좀처럼 시간이 나지 않았다고 한다. 부부는 다른 방법을 찾기로 했다. 힐링을 병행할 수 있는 집을 짓기로 한 것이다. “고등학교 3학년 담임을 맡으면서 여행 한번 못 갔어요. 10년이 넘었죠. 힐링하고 싶다는 생 각이 간절했지만 시간이 통 나질 않았어요. 남편이 일상 속에서 힐링할 수 있는 방법을 찾자 고 하더군요. 전원주택을 짓자는 거였어요.” 건축주 가족은 남편은 초등학교 교감, 아내는 고등학교 3학년 담임을 맡고 있는 교사부부 이고, 슬하에는 두 아들이 있다. 부부는 결혼이후 줄곧 아파트에서만 살아왔다. 남편은 오 래전부터 전원주택에 대한 로망이 있었지만 선뜻 나서지는 못했다고 한다. 집짓는 일이 쉽지 도 않을뿐더러 아내에게 전원주택에 대한 얘기를 꺼낼 엄두도 나지 않았기 때문이다. 하지만 아내가 바쁜 일상에 제대로 쉬지를 못하는 것을 보자 적극적으로 나섰다. 아내의 가까운 지인인 동료 교사 두 명도 평생 이웃 겸 벗으로 살자며 함께 나섰다. 지인 소개로 검증된 업체 선정 부지는 뜻하지 않은 곳에서 만났다. 직장과 5분 거리이면서 사천시내와 지척인 농지가 때마침 매 물로 나타난 것. 면적도 주택 세 채 짓기에 적당한 사이즈였다. 2018년 부지를 마련하고는 곧바로 집짓기에 들어갔다. 부부는 ‘집=힐링 공간’이기를 바라는 마음을 담아 카페 겸 와인바이기도 하면서 영화관이 되기 도 하는 주택을 짓기로 했다. 그리고 집에서 산책도 하고 야외 파티를 즐길 수 있기를 바랐다. 자신들이 원하는 방향을 제대로 구현하려면 지방 업체보다는 수도권 업체가 적합할 것으로 생 각하고 알아보았는데, 지인으로부터 업체를 소개받았다고. “친구를 만나거나 모임에 나가면 집지을 고민에 대한 얘기가 자연스럽게 나왔어요. 저희 고민을 듣고 지인이 자신도 지인으로부터 업체를 소개받고 집을 지었는데, 만족도가 매우 좋았다며 추 천해주더군요. 서울에서 활동하다가 사정이 생겨 진주로 내려온 업체인데 디자인 감각이 뛰어난 베테랑이고 가격에 비해 품질 만족도가 매우 좋다고 했어요. 일단 만나보았죠. 첫 미팅에서 느낌 이 왔고 맡기기로 결정했어요.” 설계시공을 맡은 에펠그리다 고가람 대표는 건축주 부부와 의견을 충분히 주고받으며 설계 방 향을 잡아나갔단다. “무엇보다 집과 건축주 가족이 즐겁게 공존할 수 있도록 하기 위해 노력했어요. 주택과 부부의 라이프스타일이 어우러질 수 있도록 방향을 잡고, 건축주 부부와 많은 시간을 투자해 공간에 대 한 실용디자인을 고민하며 그려나갔어요. 따지고 보면 건축주 부부와 함께 설계한 셈이에요.” 섬세한 설계 감각적인 인테리어 주택 배치는, 향후 주변에 여러 채의 전원주택이 들어설 것을 예상해 도로보다 1.5미터 높게 대지 를 올리고 남향으로 탁 트인 전망과 바다를 조망할 수 있게 앉혔다. 입면은, 건축주의 의견을 바 탕으로 외벽은 스타코로 마감하고 지붕은 유럽과 일본 스타일을 적절히 섞은 모임지붕에 무게감 있는 세라믹 기와를 얹었다. 스타코 마감 시 신경 쓰이게 되는 부분 중 하나가 오염에 대한 부분 인데, 이를 방지하기 위해 알미늄 소재의 눈물방지 고단가 후레싱Flashing을 적용했다. 그리고 창 호는 내외부와의 연계를 고려하면서 최대한 미관을 살려 그에 맞는 독일식 창호를 사용하고 조 망과 채광을 위해 창호 70%를 남향인 전면에 배치했다. 내부는 시원한 공간감과 세련된 인테리어가 돋보인다. 현관을 지나 거실로 들어서면 길게 늘어진 거실과 주방이 한눈에 들어온다. 이는 거실과 다이닝 공간이 하나의 공간으로 비춰져 건축주의 요구사항 중 하나인 넒은 공간에서 느낄 수 있는 여유로움을 주고자 주방을 히든 배치하면서 얻 어낸 결과물이다. 계단이 거실 가운데 자리해 높은 오픈천장과 개방감을 더욱 극대화했다. 전원주택의 묘미 중 하나가 야외와 이어지는 공간을 기획하는 것이다. 이 주택의 경우 ㄱ자로 폴 딩 도어folding door가 열리면 주방과 식탁은 외부와 연결되어 현무암 데크까지 맨발로 다닐 수 있 는 자유로움과 개방감이 강점이다. 바비큐파티와 카페 같은 티타임도 언제든 할 수 있다. 안방은 햇살과 별빛이 번갈아가며 들어온다. 남향에 발코니창이 있어 따스한 햇살이 바닥까지 가득하 고, 밤에는 침대 맞은편 긴픽스창으로 별을 보며 잠자리에 들 수 있다. 2층 아들방은 아들이 성인이 돼서 분가를 하게 되면 가족실 겸용으로 사용하기 위해 양개형 도 어를 달았다. 양문을 열면 2층 복도의 연장이 주는 확장감이 두 배가 된다. 계단실은 책장으로 만든 계단형 대형서가로 그 높이가 웅장하고 멋스럽다. 계단참 부분은 독서와 커피한잔을 부르 는 또 다른 힐링 공간이다. 같은 일상 달라진 느낌 건축주 부부의 일상은 여전히 바쁘지만 달라진 게 있다면 예전과 다르게 하루하루가 즐겁고 행 복하다고 한다. “아침에 일어나면 새소리가 들리고, 나무와 산이 시원하게 보이니깐 너무 좋아요. 특히 비나 눈 이 올 때 창밖을 바라보는 재미는 이루 말할 수 없을 정도이고, 퇴근 후 저녁노을을 바라보면 고 단했던 하루가 있었나 싶을 정도에요. 또 집을 완공하고 나서 코로나19 사태가 닥쳤는데 너무 다 행인 것 같아요. 아파트에 계속 살았다면 견디기 힘들었을 것 같아요.”
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[월간전원주택라이프] 전원주택_연천 목조주택_건축사사무소리얼랩도시건축
- 월간전원주택라이프 http://www.countryhome.co.kr 정겹고 친근한 고향집 닮은 연천 목가삼간木家三間 ‘목가삼간’은 세 아이와 부부를 위해 지은 작은 목조 주택이다. 아이들이 독립한 먼 미래에도 편안한 마음으로 쉬이 찾고 싶은 집, 함께 누리고 싶은 집, 자연을 벗 삼아 자랐던 집, 그런 ‘고향집’이 되었으면 하는 바람을 담아 지은 집이다. 진행&구성 이수민 기자 | 글 허길수(건축사사무소 리얼랩 도시건축 소장) | 사진 허완 작가 HOUSE NOTE DATA 위치 경기 연천군 군남면 지역/지구 계획관리지역, 제한보호구역 건축구조 목구조 건축규모 지상 1층, 다락 대지면적 599.00㎡(181.19평) 건축면적 115.38㎡(34.90평) 건폐율 19.26% 연면적 115.38㎡(34.90평) 다락 28.00㎡(8.47평) 용적률 19.26% 설계기간 2018년 10월~2019년 2월 공사기간 2019년 2월~6월 설계 건축사사무소 리얼랩 도시건축 02-318-4001 www.reallab.kr 시공 건축주 직영 MATERIAL 외부마감 지붕 - 컬러강판 벽 - 적고벽돌, 탄화목 루버 바닥 - 적고벽돌 내부마감 천장 - 친환경 페인트 + 실크벽지 벽 - 친환경 페인트 + 실크벽지 바닥 - 온돌마루 계단실 디딤판 - T38 오크 집성목 난간 - T30 오크 집성목 단열재 지붕 - T200 연질 우레탄 나등급 + Enercor R4(열 반사 방투습지) 중단열 - T100 연질 우레탄 나등급 + Enercor R4(열 반사 방투습지) 외단열 - T70 PF보드 가등급(준불연) 내벽단열 - R11 글라스울 창호 로이 3중유리 PVC 시스템창호(이건창호) 현관 단열 스틸도어 조명 국제조명 난방기구 콘덴싱 가스보일러 아이들이 중심에 있는 농가 주택 어느 날, 연천의 한 주택을 설계해드린 건축주에게 연락이 왔다. “연천을 고향처럼 여기며 살아온 내외분이 있는데, 저희 집을 보시곤 건축가님을 소개해달라고 하셨어요.” 건축가가 설계한 누군가의 집을 보며 자신의 집을 상상하고, 그 상상을 실현해주길 바라는 마음으로 설계를 의뢰한 사례였다. 의뢰인 부부는 오랜 기간 교육 분야에 종사해온 이유에서였을까, 그들이 생각하는 ‘집’의 중심엔 아이들이 있었다. 일례로 부부에게 거실 공간에 대한 생각을 물었을 때다. “거실은 음악을 즐기는 세 아이의 피아노 선율이 머물며 울려 퍼지는 공간, 각자의 공간에서 컴퓨터를 하고, 책 읽는 시간을 편안하게 즐기면서 늘 소통이 가능한 공간, 좁지만 작은 계단이 재미나게 연결된 공간, 사계절의 빛과 바람을 품은 ‘자연’을 오롯이 느낄 수 있는 공간이었으면 좋겠습니다.” 흔한 농지에 지은 ‘돌아오고 싶은 집’ 목가삼간은 나무로 지은, 농지 한 가운데 위치해 있는 농가주택이다. 큰 대로변을 따라 넓게 펼쳐진 논밭 사이에 덩그러니 자리 잡고 있던 대지는 지형의 높낮이도, 별다른 지형지물도, 한계지어 지는 것 하나 없는 흔한 ‘농지’였다. 그야말로 자연과 거주자의 행위와 관계만이 유일한 단서였다. 계획함에 있어, 땅이 어떠한 경계도 한계도 주지 않는다는 것은 장점이자 단점이다. 세 아이를 둔 부부는 이 작은 집이 아이들이 독립한 먼 미래에도 편안한 마음으로 쉬이 찾고 싶은 집, 함께 누리고 싶은 집, 자연과 함께 자랐던 추억이 있는 집, 그런 ‘고향집’이길 바랐다. 부부는 건강하고 따뜻한 목조주택이 지닌 장점들을 잘 살린 소박한 집을 원한다며, 작지만 개방감 있는 공간에는 바람이 쉬이 드나들고, 빛의 흐름이 내부 곳곳에 드리우고, 공간 하나하나가 자연과 교감하길 꿈꿨다. 한옥 닮은 튼 ‘ㅁ’자 구조 기본적으로 남향으로 트여있는 ‘ㅁ’자 구조를 따랐다. 자연을 대하는 우리 전통 주거 형식처럼, 외부공간과 다양하게 관계하는 평면계획을 했다. 이는 곧 외부로 열린 마당을 감싸 안은 듯 구성하는 것으로 이어졌다. 북서쪽을 등진 ‘ㄱ’자 형태를 띠면서도 동쪽에 작은 방을 배치해 마당 공간을 감싸 안았다. 안방과 주방의 볼륨과 작은 방 볼륨으로 이뤄진, 두 개로 분절된 매스를 세 칸으로 이뤄진 거실(상부 다락)로 엮어내고, 사랑방으로 연결했다. 세 칸의 거실공간은 남북으로 외부 데크를 확장해, 막힘없이 외부와 교감하는 중심 공간으로 계획했다. 이는 대청을 중심으로 한 전통 한옥의 모습과 닮아있다. 목구조로 이루어낸 질서 세 칸으로 이뤄진 기둥 보의 모듈은 공간을 분절하고 통합하는 일종의 ‘내재된 질서’다. 이 질서는 내부 공간을 구성하는 구조이자 주방에서 사랑방, 부부침실까지 공간이 연속적으로 흐르게 하는 일종의 ‘장치’다. 채와 칸으로 나누어진 거실, 다락의 볼륨은 서쪽, 동쪽의 두 매스를 서로 엮기도 하고, 구분 짓기도 한며, 채광에 불리한 주방과 다락에 빛을 들이는 기능도 한다. 1층 중목구조는 다락을 만들고, 상부 오픈된 거실의 공간과 긴 창을 통해 개방감을 극대화하는 역할을 한다. 이러한 질서는 계단과 욕실에서 그 질서가 전환된다. 부부가 가장 빈번히 쓰는 주방과 거실, 거실과 안방 사이에는 일종의 작은 ‘사랑방’을 두었다. 이 작은 공간은 안방과 주방 사이, 주방과 거실 사이에 구성돼, 때에 따라 차를 마시는 다실로, 손님방으로, 아이들과 작은 거리를 둔 부부만의 쉼터로 쓰일 수 있도록 계획했다. 또 사랑방은 기둥, 보로 구성된 세 칸의 거실부 구조의 수평 횡력을 견뎌내는 전단 벽의 역할을 맡는다. 목재로 세운 숨 쉬는 주택 다락은 외장용 탄화목을 오픈 조인트로 구성해 가볍지만 재료의 질감을 그대로 살렸다. 1층 벽돌 벽면은 분절된 내부 공간에 따라 구성돼 외장 탄화목과 구분되며, 내부 공간이 간결하면서도 묵직하게 읽혀질 수 있도록 했다. 목재 루버로 구성된 사이 공간은 내부를 외부로, 외부를 내부로 확장하는 전이공간이다. 자연 재료로 구성된 외부 벽면을 따라, 전면 데크와 마당이 내부의 각 실과 연결돼 연속되며 확장되도록 계획했다. 목재는 집을 세우는 구조의 주재료이자 천연 마감재다. 이것은 어떤 재료로도 대체할 수 없는 목구조만의 장점이다. 경량 목구조인 외벽은 연질우레탄 단열재로 이뤄졌다. 내·외부 마감으로 전통적인 건축 재료인 벽돌과 나무를 사용해, 긴 호흡을 통해 풍화하며 사람과 교감할 수 있는 자연적 재료의 특질을 살렸다.
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[월간전원주택라이프] 전원주택_연천 목조주택_건축사사무소리얼랩도시건축
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[월간전원주택라이프] 전원주택_강화 철근콘크리트주택_경피리건축발전소건축사사무소
- 월간전원주택라이프 http://www.countryhome.co.kr 지평선을 닮은 강화 주택 바닷가를 상상하기 쉬운 강화에 너른 평원 위의 주택을 의뢰받았다. 대지는 평야가 이루는 지평선의 멋진 뷰포인트를 형성하고, 그 너머로 보이는 낮고 넓게 펼쳐진 산들은 거실을 통해 멋진 풍광을 내부로 전한다. 하늘과 평야 사이로 산이 띠를 이루는 모습이 마치 자연을 관망하는 건축의 모습을 보는 듯하다. 이러한 주위 환경의 특혜는 강화 주택 설계의 작은 단초들이 되어 공간을 통해 건축가와 소통하게 된다. 글 사진 윤경필 건축사(경피리 건축발전소 건축사사무소) HOUSE NOTE DATA 위치 인천 강화군 하점면 창후리 지역/지구 계획관리지역 대지면적 373.00㎡(113.03평) 건축면적 97.89㎡(29.67평) 건폐율 26.24% 연면적 111.16㎡(33.69평) 1층 87.04㎡(26.38평) 2층 24.12㎡(7.31평) 용적률 29.80% 건축구조 철근콘크리트구조 설계기간 3개월(2015년 10월 ~ 12월) 공사기간 6개월(2016년 2월 완공) 공사비용 2억 1,500만 원(3.3㎡당 644만 원) MATERIAL 외부마감 지붕 - VM징크(프랑스) 외벽 - 스타코플렉스(미국) 단열재 지붕 - THK180 비드법 보온판 2종 1호(‘가’등급) 외벽 - THK120 비드법 보온판 2종 1호(‘가’등급) 내벽 - 창호 주변 연질 우레아폼Ureafoam 바닥 - THK80 비드법 보온판 2종 1호(‘가’등급) 1F MATERIAL 내부마감 천장 - 석고보드, 고급 지정 벽지 벽체 - 석고보드, 고급 지정 벽지 바닥 - 이건 원목마루 내츄럴오크 욕실 도기질 타일, 대림바스 위생도기, S.M.C 주방 하부장 - 화이트 하이그로시, 한샘 하이라이트, 광파오븐 상부장 - 화이트 하이그로시 조명 LED 할로겐, 매입등, 룸등, 외부 브라켓, 스텝등 계단 THK30 미송 원목 창호 LG 2중창 슈퍼로이유리, 시스템창호 3중 슈퍼로이유리 현관문 AL 도어 2F MATERIAL 내부마감 천장 - 석고보드, 고급 친환경 지정 벽지 벽체 - 석고보드, 고급 친환경 지정 벽지 바닥 - 이건 원목마루 내츄럴오크 욕실 도기질 타일, 대림바스 위생도기, S.M.C 조명 LED 할로겐, 매입등, 룸등 창호 LG 2중창 슈퍼로이유리, 시스템창호 3중 슈퍼로이유리 옥상문 시스템도어(3중 슈퍼로이유리) 설계 경피리 건축발전소 건축사사무소 010-4030-3700 http://blog.naver.com/ssendesign5 설계 Staff 이주남, 이상엽, 김대성, 박수희 시공 ㈜마루디자인건설 070-4800-0666 자녀들을 도시로 떠나보낸 50대 중반의 건축주는 부부만의 공간을 원했다. 건축주가 강조해 요청한 것은 크고 높은 거실과 효율적인 주방 공간, 활용도가 높은 지붕 공간이다. 여기에 종종 집에 들르는 자녀를 위한 실을 배려해 달라는 요청이 더해졌다. 매번 주택 건축에서 건축주의 요구는 일정 부분 공통분모를 갖고 있지만, 그것을 공간으로 풀어내는 건축가의 방식은 같을 수 없다. 많은 건축가가 그렇듯 ‘대지를 어떻게 받아들일지’하는 데서부터 건축은 시작된다. 약간의 언덕에 자리 잡은 대지, 하늘과 맞닿은 농지… 나는 지평선과 평원을 바라봄에 집중하지 않을 수 없었다. 건물의 배치는 전면의 평야와 산들을 바라보려는 건축주의 욕구를 건축이라는 매개를 통해 대신 전달하는 듯하다. 마치, 기다란 수평선을 모두 소유하려는 듯한 건축의 배치는 인공 매스에 혼을 불어넣는 듯한 묘한 감정을 건축가의 가슴으로 느끼게 한다. 바다와 다른 평원의 논밭 전경은 사계절 다르게 전개된다. 대지의 가로 방향으로 길게 펼쳐지는 평야의 전경을 데크와 창, 테라스 등 실내·외 공간에서 모두 한가지로 수렴한다. 주택은 인간의 삶을 담는 가장 작은 단위이다. 건축주와 그 구성원들이 생활하기에 편하고, 누구나 그 공간을 이해하기 쉬워야 한다고 생각한다. 공용공간인 거실은 강화 주택의 키스톤Keystone이다. 파란 하늘과 황톳빛 평야의 지평선과 가장 잘 대비되는 1층의 화이트 스타코 마감은 자연의 웅장함 속에서 주택의 존재감을 스스로 돋보이게 한다. 2층의 징크 마감은 독립된 공간으로서의 성격을 외부에 알리며, 자연과 함께하는 넓은 옥상 테라스를 통하는 매개이자 입면의 포인트로 주택의 무게감을 더한다. 수직으로 난 절제된 창호는 수평의 평야와 대비되어, 분절된 매스와 함께 중요한 입면의 파사드를 스스로 창조해 낸다. 주택은 자연과 함께 구성원들의 삶을 더욱 풍요롭게 하는 감성의 공간이자, 안식의 공간이다. 사적인 룸은 각각 독립된 공간으로 형성되어 공적인 거실에서 만나게 된다. 거실과 분절된 매스의 룸은 공적 공간에서 사적 공간으로의 변화를 암시하는 전이공간으로 조성된 복도를 통해 자연스레 연결된다. 2층의 독립적 공간인 서재는 넓은 수평선을 보다 적극적으로 느끼도록 한 디자인이다. 2층에서 옥상으로 연결된 유리문은 자연으로 통하는 또 다른 전이공간이자, 마법의 문으로 역할을 담당한다. 건축가의 주택과 아파트의 가장 큰 차이점은 건축주의 특정한 취향과 선택에 모든 것을 봉사할 수 있는 공간을 만들고 세상에 하나뿐인 나의 집을 짓는 것이다. 거실에서 방으로, 창문과 창문으로 이어지는 지평선의 연속적인 시퀀스, 데크로 만들어진 긴 외부의 복도 및 가벽이 가지는 외부 공간의 전개, 그리고 낮은 높이의 창틀과 데크는 거실을 외부로 이어준다. 훗날 자녀들의 아이들이 거실과 데크를 자유롭게 뛰어다니는 상상을 해본다. 짐짓 건축가의 의도를 적극적으로 나타내려는 시도들… 평원 위의 주택이 주변과 관계를 맺는 다양한 방식을 건축가는 다양하게 제안하려 했음을 고백하지 않을 수 없다. 좋은 집으로 남기를 바라는 건축가는 주택의 순수 기능에 귀를 기울여야 한다. 주택에 있어서 단열 시공은 무엇보다 중요한 부분이다. 현장 감리 시 마감 및 창호의 선택과 시공이 기밀하게 이뤄지도록 했으며, 부실시공으로 인한 열손실이 없도록 했다. 마감처리는 패시브 하우스에 준하는 성능을 발휘하도록 현장 지도 및 감리, 감독을 했다. 강화 주택은 스타코 외단열 적용으로 단열성이 높고, 징크 패널의 방습 성능 향상으로 결로를 방지할 수 있다. 바람이 많은 지역 특성상 구조 자체의 단열뿐만 아니라 커다란 창호의 기밀성을 위해, 그리고 계절에 맞설 수 있는 좋은 집을 만들고자 고민했다. 이 모든 것을 고민한 건축가는 이제 행복한 시선으로 강화도 주택을 바라본다. 이 집의 모든 가족이 행복하기를 바라며…….
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[월간전원주택라이프] 전원주택_강화 철근콘크리트주택_경피리건축발전소건축사사무소
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[월간전원주택라이프] 전원주택_제주 전원주택단지_인앤인건축플랜
- 월간전원주택라이프 http://www.countryhome.co.kr 제주의 자연이 살아 숨쉬는 신촌 평화마을 전원주택 주택의 여러 가지 기능 가운데 거주자가 상쾌하고 즐거운 기분을 느끼는 쾌적성을 으뜸으로 꼽는다. 이를 위해선 주택의 고기능성뿐만 아니라 주변 환경이 받쳐줘야 한다. 많은 사람이 아름다운 자연 박물관이라 일컫는 제주의 전원주택을 꿈꾸는 이유다. 이는 사드 정국 속에서도 올해 1/4분기 전국 땅값 상승률 1위가 제주라는 국토교통부 발표 자료를 통해서도 여실히 알 수 있다. 한편, 제주도는 인구 증가에 따른 난개발을 방지하고자 부동산 관련법을 강화할 방침이다. 따라서 향후 제주에서 사적인 부동산 개발과 소유는 점점 어려워질 전망이다. 지금이 제주 전원주택 마련의 적기로, 제주시 조천읍 신촌리의 전원주택단지 ‘신촌 평화마을’을 주목하는 이유다. 절대농지에서 해제된 약 1,690평 부지에 전원주택 12동을 분양하는 곳으로, 제주의 색채가 짙은 고품격 모델하우스를 둘러볼 수 있다. 글 윤홍로 기자 사진 김경한 기자 취재협조 인앤인건축플랜(주) HOUSE NOTE DATA · 위 치 : 제주 제주시 조천읍 신촌리 2604-2 · 지역/지구 : 생산녹지지역 · 주 용 도 : 단독주택(12가구) · 건축구조 : 철근콘크리트조, 지붕 철근콘크리트 슬래브 · 건축면적 : 1,105.44㎡(334.39평) · 연 면 적 : 2,437.08(737.22평) · 건 폐 율 : 19.78%(법정 20%) · 용 적 률 : 43.61%(법정 60%) · 층 수 : 지상 3층 · 최고 높이 : 9.65m MATERIAL · 외부마감 : 지붕 - 징크 외벽 - 징크, 스타코, 파벽돌 데크 - 천연데크재(이페) · 내부마감 : 천장 - 도배 내벽 - 도배, 도장 바닥 - 강마루, 폴리싱타일 · 단 열 재 : 지붕 - 비드법 압축 보온판 2종 2호(T 125㎜) 외벽 - 비드법 압축 보온판 2종 2호(T 50㎜) 내벽 - 열반사 단열재 · 창 호 : 2중 유리 시스템 창호(LG하이샤시) · 주방가구 : 한샘 · 위생기구 : 아메리칸스탠다드 · 난방기구 : 가스보일러(대성셀틱) 문 의 인앤인건축플랜㈜ 인현정 대표 T 010-2996-8333 W www.innin.jeju.kr 신촌 평화마을 전원주택단지는 제주공항에서 약 30분 거리인 제주시 조천읍 신촌리 일주동로변에 자리한다. 주변이 평지형 밭과 과수원인 데다 멀리 한라산과 바다가 바라보여 전원 분위기가 물씬 풍기는 곳이다. 약 1,690평 단지엔 도로를 사이에 두고 12동의 주택이 들어설 예정이다. 모습을 드러낸 고품격 모델하우스를 비롯해 건축에 한창인 주택들은 남쪽의 한라산과 북쪽의 바다를 조망하도록 배치한 형태다. 방위가 남서향인 데다 주택의 인동隣棟 간격이 넓어 채광과 통풍, 소음 그리고 외부로부터 프라이버시 확보 면에서도 손색이 없어 보인다. 필지당 면적은 약 138.6∼156.5평이며 주택은 연면적 60평형대 3층 철근콘크리트구조다. 주택 디자인은 A, B, C 세 가지 타입이 있지만, 건축주의 취향을 반영한 맞춤 설계를 적용하기에 가변적이다. 인앤인건축플랜㈜ 인현정 대표는 맞춤설계에 대해 “방의 개수와 용도 등을 필요한 방향으로 변경해 건축하는 것을 의미하며, 인테리어 또한 원하는 스타일로 선택할 수 있다”고 말한다. 모델하우스(102동)의 경우 뒤로는 단지 내 도로에, 좌우로는 인접 필지에, 전면으로는 문서천에 접한다. 대지는 단지 내 도로보다 레벨을 높이고 지체 높은 반가班家의 내외담처럼 현무암으로 겹담을 쌓아 제주의 이미지를 살렸다. 또한 대지의 레벨 차를 이용한 주방/식당, 거실, 데크, 정원 등의 순차적인 배치가 돋보인다. 유럽과 미국의 주택들이 그러하듯 앞쪽에 주차장을 만들고 중간에 주택을 앉히고 뒤쪽에 후정後庭을 둔 형태다. 게스트룸 및 거실과 소통하는 후정은 가족만의 프라이빗 공간답게 네모 블록으로 담을 둘러 외부의 시선을 차단하고 바람은 잘 통하게 하여 실용성과 함께 미적 효과를 극대화했다. 입면은 밭과 과수원 등 자연 환경에 묻힐 수 있는 모던한 형태지만, 마감재인 리얼 징크, 스타코, 파벽돌 등으로 다양한 색채를 가미해 도드라져 보인다. 고품격 아름다운 디자인 신촌 평화마을 내 주택은 평면이나 단면 구성이 단순하고 명쾌하면서 아름답다. 1층의 경우 좌측에 이용 빈도가 높은 현관과 계단, 화장실을 편리하게 이용하도록 간결한 동선으로 계획했다. 특히, 첫인상을 좌우하는 넓은 현관의 아트월과 슈즈룸에서 세련미와 실용성을 엿볼 수 있다. 현관의 중요성을 강조하는 인현정 대표. “저는 다른 공간 못잖게 현관의 면적이나 인테리어 투자에 과감한 편이에요. 바깥에서 지친 몸으로 돌아와 ‘내 집이다’ 하고 문을 열고 들어올 때 첫 번째로 접하는 공간이니까요. 슈즈 룸을 둔 이유는 전원주택이다 보니 바깥에서 사용하는 이러저런 것들을 보관할 곳이 필요하기 때문이죠. 그리고 부츠를 신고 벗을 때 편리하도록 아트월 하단을 걸터앉게 만들었는데, 여자의 마음은 여자가 잘 알기 때문이라고 할까요.” 주택의 중심부에 레벨 차를 이용해 앞뒤로 배치한 주방/식당과 거실은 주방에서 요리하면서 거실에 있는 가족과 소통할 수 있는 구조다. 식당엔 입식 식탁과 좌식 평상을 일체형으로 만들어 공부하는 아이들을 돌보거나 다과를 준비하며 가족 또는 손님과 편안하게 담소할 수 있다. 주방 좌측엔 여기저기 어지럽게 널리기 쉬운 용품들을 보관하는 보조 주방이 있다. 외부 겹담으로 드나들도록 낸 보조 주방의 문을 통해 무거운 물건을 주차장에서 실내로 간편하게 들일 수 있다. 우측의 드레스룸과 욕실이 딸린 게스트룸은 폴딩 도어를 통해 외부 데크로 공간을 확장할 수 있는 구조다. 가변형으로 침대 대신 식탁을 설치하면 바비큐 공간인 데크와 연계해 다이닝룸으로 활용할 수 있다. 거실과 대면형 주방에 대해 인현정 대표는 “거실은 단을 내려 공간에 위계를 주면서 적절히 주방과 소통할 수 있는 구조로 아늑하고 따듯한 공간으로 연출했으며, 주방은 다이닝 테이블을 좌식으로 꾸며 현대적 분위기에 전통적인 아름다움을 가미했다”고 한다. 1, 2층을 잇는 계단은 한쪽 끝이 고정되고 다른 끝은 받쳐지지 않은 캔틸레버Cantilever 공법을 적용해 효율적인 공간 활용에다 멋스러움을 더했다. 2층엔 드레스룸과 안방, 가족실, 자녀 방을 배치했다. 바다를 조망하도록 복층으로 계획한 자녀 방은 하층은 서재로, 상층은 침실로 사용할 수 있는 개성적인 공간이다. 인현정 대표는 “한 공간에 두 공간을 신비롭게 조화시켜 때론 자기만의 비밀스러운 공간을 가질 수 있는 가슴 설레는 독특한 디자인”이라고 한다. 각 방마다 하루의 피로를 풀고 가족 간 끈끈한 소통의 공간으로 활용하도록 여유 있게 계획한 발코니 그리고 벽과 벽 사이, 계단실 하부 등 자투리 공간을 적극 활용한 수납공간 등에선 세심한 디자인이 배어난다. 여타 공간에서도 그렇지만 옥상에선 가깝게는 밭과 과수원이, 멀게는 한라산 능선과 바다가 한눈에 바라보여 제주만의 풍취를 만끽할 수 있다. 또한, 화단이나 텃밭 등으로 활용할 수 있어 가족과 함께 힐링의 시간을 보낼 수 있는 자연 친화적인 공간이기도 하다. 현대주택에서 법적 기준을 떠나 거주자로 하여금 쾌적감을 느끼게 하는 단열은 필수다. 이 주택의 경우 옥상을 자연재로 마감해 복사열을 감소시켜 단열성을 높이면서 미적 효과까지 실현했다. 또한, 천장과 외벽엔 비드법 압축 단열재를, 내부엔 열반사 단열재를 적용해 단열성을 극대화했다. 맞춤형 공간 구성과 인테리어 제주는 예나 지금이나 아름다운 자연 경관과 대규모 관광지, 청정 먹을거리 등으로 뭍사람들이 선망하는 곳이다. 제주로의 이주 인구가 꾸준히 증가하는 이유인데, 제주여성가족연구원에서 지난해 발표한 자료를 보면 이주 동기가 직장과 사업체 이동(29.8%), 퇴직 후 새로운 정착지(28.0%), 자연에 대한 매력(21.4%), 자녀 교육(6.6%), 질병 치유 및 휴양(5.8%) 등으로 나타났다. 약 70%가 제주를 동경해 자발적으로 이주를 한 셈이다. 한편, 제주 이주자의 상당수가 부동산(토지) 구입 정보 부족을 가장 큰 어려움으로 꼽았다. 기존 주택을 구입해 리모델링을 하거나 선시공 후분양하는 단독주택을 선호하는 이유이다. 이 경우 가족 구성원 수, 연령대, 취향 등이 다르다 보니 주거住居 만족도는 낮을 수밖에 없다. 제주에서 맞춤 설계 방식을 활용해 새로운 주거 문화를 만들어가는 인앤인건축플랜㈜가 인기를 끄는 이유다. 일례로 1차 분양을 완료한 제주시 영평동 전원주택단지의 경우 상당수 거주자가 교수라 일명 교수마을로 통하는데 단지 내 16동의 주택 모두 닮은꼴을 찾기 어려울 정도로 디자인이 독특하다. 신촌 평화마을에 들어서는 주택들도 A, B, C 세 가지 타입을 기본으로 예비 건축주가 원하는 맞춤형 구성과 인테리어를 적용하고 있다. 수려한 경관과 자연 환경으로 도심 속 자연을 만끽할 수 있는 곳, 신촌 평화마을. 자동차로 10분 거리에 초·중·고·대학교가 위치해 교육 환경이 뛰어나며, 20분 이내에 여가 시간을 활용할 수 있는 유명 관광지와 레저시설이 즐비하다. 인현경 대표는 “이곳에서 10여 분 거리에 있는 33평형 ○○아파트가 7억 원대에 분양 중인데, 그 가격대에 마당 넓은 60평형대 고품격 전원주택에서 아름다운 자연을 누리면서 도시의 생활편의 및 기반시설까지 이용할 수 있는 곳은 흔치 않다”면서, “현재 인기가수 겸 영화배우 L씨가 계약을 마친 상태”라고 귀띔한다. 아름다운 자연 환경 속에서 전원생활과 도시의 인프라를 즐길 수 있는 곳, 신촌 평화마을 전원주택단지가 기대를 모으는 이유다.
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[월간전원주택라이프] 전원주택_제주 전원주택단지_인앤인건축플랜
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[제주 전원주택단지] 제주의 자연이 살아 숨쉬는 신촌 평화마을 전원주택
- 제주의 자연이 살아 숨쉬는 신촌 평화마을 전원주택 주택의 여러 가지 기능 가운데 거주자가 상쾌하고 즐거운 기분을 느끼는 쾌적성을 으뜸으로 꼽는다. 이를 위해선 주택의 고기능성뿐만 아니라 주변 환경이 받쳐줘야 한다. 많은 사람이 아름다운 자연 박물관이라 일컫는 제주의 전원주택을 꿈꾸는 이유다. 이는 사드 정국 속에서도 올해 1/4분기 전국 땅값 상승률 1위가 제주라는 국토교통부 발표 자료를 통해서도 여실히 알 수 있다. 한편, 제주도는 인구 증가에 따른 난개발을 방지하고자 부동산 관련법을 강화할 방침이다. 따라서 향후 제주에서 사적인 부동산 개발과 소유는 점점 어려워질 전망이다. 지금이 제주 전원주택 마련의 적기로, 제주시 조천읍 신촌리의 전원주택단지 ‘신촌 평화마을’을 주목하는 이유다. 절대농지에서 해제된 약 1,690평 부지에 전원주택 12동을 분양하는 곳으로, 제주의 색채가 짙은 고품격 모델하우스를 둘러볼 수 있다. 글 윤홍로 기자 사진 김경한 기자 취재협조 인앤인건축플랜(주) 기사 전문 보기
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[제주 전원주택단지] 제주의 자연이 살아 숨쉬는 신촌 평화마을 전원주택
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단아한 단층 스틸하우스 - 진안 98.83㎡(29.91평)
- 고향에 지은 신혼집 건축주 이정규(30), 송미숙(30) 부부는 오랜 연애 끝에 올해초 결혼에 골인했다. 신혼집은 부부가 나고 자란 고향이자 삶의 터전인 이곳 전북 진안에 자리했다. 이정규 씨 소유의 농지를 전용해 터를 다지고 집을 올렸는데, 그 과정에서 겪은 시행착오들이 만만치 않았다. 지난 준비 기간을 회상하며 한숨 쉬다 웃었다를 반복하는 건축주 부부. 이들이 겪은 집짓기 과정을 들어보자. 글·사진 박치민 기자 디자인 이정미 기사 전문 보기
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단아한 단층 스틸하우스 - 진안 98.83㎡(29.91평)
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전원주택라이프 2022년 03월호 발간
- CONTENTS MARCH Vol.276 SPECIAL FEATURE일과 삶이 공존하는 단독(전원) 주택 짓기 코로나19 팬데믹 이후 재택근무 문화가 확산되면서 일과 주거공간을 한데 어우르는 수익형 단독주택이 트렌드를 형성하고 있다. 빡빡한 도심에서 벗어나 쾌적한 자연을 누리면서, 동시에 자신만의 비즈니스를 펼치는 것은 누구나 꿈꾸는 삶이 아닐 수 없다. 그렇다면 수익형 단독주택, 무엇보다도 전원에서 그런 계획을 실현할 때 고려해야 할 점은 무엇일까? 이번 호에서는 이 질문에 대한 답과 더불어 여러 사례를 살펴보았다. 060 이것만 알면 성공한다! 수익형 단독(전원) 주택 짓기070 로망과 수익을 동시에 실현한 카페가 있는 밀양 주택078 고향에 농가와 빵집 지은 해남 산산브레드 ‘빵끗빵끗’082 집 짓고 1년 뒤 카페 마련한 금산‘아빠의 대지 엄마의 정원’086 예쁘고 편안한 카페 하우스 울산 그라찌에090 일과 휴식이 조화된 목공방 주택 파주 수수재 HOUSE STORY전원주택 속 행복한 이야기 096 집이 좋아 선택한 타운하우스 장안면 아우룸 더 힐104 미국과 한국 주택 장점 모두 고려한 양평군 매월리 주택 ARCHITECT CORNER건축가의 집 이야기 112 자연과 마주할 때 가장 빛나는 집 칠레 Hatch House118 자연에서 영감 얻은 남양주 산수재126 옛것과 새것이 조화롭게 공존 시간 담은 제주 재호가134 신앙심과 함께하는 소박한 생활 음성 맹동 주택 HOME DESIGN전문가의 인테리어 제안 142 마감재 고유의 특성을 살린 단정함 목동 상가주택 리모델링150 트인 조망으로 햇살 가득 머금은 운남동 주택 인테리어156 팬데믹 시대에 맞춘 타임리스 디자인 경기 주택 라피다 II ARCHTECTURE DESIGN맞춤 설계 아이디어 162 자연을 담은 휴식처 작은 별장 24평형166 독특한 형태와 개방감 가진 펜타곤 주택 64평형178 풍요로운 노후의 삶 보장하는 빨간 박공집 34평형 HOUSING INFORMATION집에 관한 다양한 정보 모음 168 Home & Garden_정원은 두 번째 집이다172 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 등기부등본(1)180 부동산 세무(11) 농지 자경 시 세액감면 혜택182 NEWS & ISSUE184 매물뉴스186 전원주택라이프 총판 안내187 전원주택 업체 정보176 애독자 사은 퀴즈
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[2022년 03월]CONTENTS MARCH Vol.276
- CONTENTS MARCH Vol.276 SPECIAL FEATURE 일과 삶이 공존하는 단독(전원) 주택 짓기 코로나19 팬데믹 이후 재택근무 문화가 확산되면서 일과 주거공간을 한데 어우르는 수익형 단독주택이 트렌드를 형성하고 있다. 빡빡한 도심에서 벗어나 쾌적한 자연을 누리면서, 동시에 자신만의 비즈니스를 펼치는 것은 누구나 꿈꾸는 삶이 아닐 수 없다. 그렇다면 수익형 단독주택, 무엇보다도 전원에서 그런 계획을 실현할 때 고려해야 할 점은 무엇일까? 이번 호에서는 이 질문에 대한 답과 더불어 여러 사례를 살펴보았다. 060 이것만 알면 성공한다! 수익형 단독(전원) 주택 짓기 070 로망과 수익을 동시에 실현한 카페가 있는 밀양 주택 078 고향에 농가와 빵집 지은 해남 산산브레드 ‘빵끗빵끗’ 082 집 짓고 1년 뒤 카페 마련한 금산‘아빠의 대지 엄마의 정원’ 086 예쁘고 편안한 카페 하우스 울산 그라찌에 090 일과 휴식이 조화된 목공방 주택 파주 수수재 HOUSE STORY 전원주택 속 행복한 이야기 096 집이 좋아 선택한 타운하우스 장안면 아우룸 더 힐 104 미국과 한국 주택 장점 모두 고려한 양평군 매월리 주택 ARCHITECT CORNER 건축가의 집 이야기 112 자연과 마주할 때 가장 빛나는 집 칠레 Hatch House 118 자연에서 영감 얻은 남양주 산수재 126 옛것과 새것이 조화롭게 공존 시간 담은 제주 재호가 134 신앙심과 함께하는 소박한 생활 음성 맹동 주택 HOME DESIGN 전문가의 인테리어 제안 142 마감재 고유의 특성을 살린 단정함 목동 상가주택 리모델링 150 트인 조망으로 햇살 가득 머금은 운남동 주택 인테리어 156 팬데믹 시대에 맞춘 타임리스 디자인 경기 주택 라피다 II ARCHTECTURE DESIGN 맞춤 설계 아이디어 162 자연을 담은 휴식처 작은 별장 24평형 166 독특한 형태와 개방감 가진 펜타곤 주택 64평형 178 풍요로운 노후의 삶 보장하는 빨간 박공집 34평형 HOUSING INFORMATION 집에 관한 다양한 정보 모음 168 Home & Garden_정원은 두 번째 집이다 172 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 등기부등본(1) 180 부동산 세무(11) 농지 자경 시 세액감면 혜택 182 NEWS & ISSUE 184 매물뉴스 186 전원주택라이프 총판 안내 187 전원주택 업체 정보 176 애독자 사은 퀴즈
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