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안온한 시김(나뭇결)의 주택 무위재
- 무위재는 노부부가 여생을 함께 늙어가기 위한 따듯한 집이다. 특히, 오래될 시간을 담보하기 위해 설계된 깊은 처마가 돋보인다. 집 규모는 크지 않아도 자손들을 생각한 노부부의 넉넉한 마음이 무엇보다 크게 다가온다. 진행 이호재 기자글 조병규(투닷건축사사무소 대표)사진 최진보 작가※ 기사 하단에 이 주택과 관련된 인터뷰와 영상을 링크시켰습니다. 자세한 사항이 알고 싶으시면 영상을 클릭해 주세요. HOUSE NOTEDATA위치 경기 여주시지역/지구 보전관리지역건축구조 일반 목구조대지면적 553㎡(167.28평)건축면적 110.46㎡(33.41평)연면적110.46㎡(33.41평)건폐율 19.97%용적률 19.97%설계기간 2021년 3월~10월시공기간 2022년 3월~7월설계 투닷건축사사무소 02-6959-1076 www.todot.kr시공 ㈜KSPNC 031-771-1342 www.kspnc.com MATERIAL외부마감지붕 - 컬러강판벽 - 적삼목내부마감천장 - 벽지, 합판마감벽 - 벽지, 목재사이딩바닥 - 강마루계단실디딤판 - 집성목난간 - 평철난간단열재지붕 - 글라스울외벽 - 수성연질품내벽 - 글라스울창호 이건창호(알루미늄 시스템 창호)주방기구 제작위생기구 아메리칸 스탠다드, 더존테크 어느 날 홈페이지를 보고 찾아온 노부부는 지인 일곱 가족이 모여 살 땅을 찾다가 만난 효종대왕릉이 멀리 보이는 안온한 여주 땅에 집을 짓겠다고 했다. 결심하고 난 뒤 할머니는 바라는 것들을 차곡차곡 정리했다. 그 바람이란 소박하지만 세심히 어루만져야 할 것들이었다. 1년 동안 집에 대해 공부했고, 어떤 건축가를 만나야 할지 고민이 많았다. 서로 감정의 할부가 자연스러운 건축가를 만나야 집 짓는 과정이 행복하실 것이라는 생각에서 좋은 건축가를 더 만나보시는 것도 좋겠다 말씀드렸다. 얼마 후 장문의 메일을 받았다. 건축가 중 세 사람을 꼽았고, 그중 가장 마음이 통하는 우리에게 맡기기로 했다는 내용이었다. 연서를 읽듯 되새김질하며 읽은 메일의 끝은 이랬다. “결론을 말씀드리면, 저희는 조 소장님과 함께 여주 집을 짓고 싶습니다. 조 소장님은 저희의 첫사랑입니다. 할아버지는 디자인 감리를 통해 책임을 다하는 태도가 믿음직스럽다고 하십니다. 조 소장님 일이 너무 바쁘지 않으면, 저희가 조 소장님과 잘 맞지 않는 게 아니라면 저희 집을 맡아주시겠습니까?” 이렇게 우리는 여주 집을 맡게 됐다. 영성, 따뜻함, 진실을 화두로 던지신 할머니의 말씀을 어떻게 풀어낼 것인지 고민하는 시간이 꽤 길었다. 생활을 기능적으로 담아내는 집이 목표가 아님을 할머니도, 나도 알고 있었기에 더욱 시작이 조심스러웠다. 복도는 ㄷ자 집에서 중심 통로가 된다. 주방은 화이트 톤 배경에 목재 식탁의 조합이 돋보인다. 계단실은 옆에 미니 서재를 계획해 손님이 머무를 수 있는 여분 공간을 뒀다. 개방된 정방형 ㄷ자 설계스케치를 여러 장 구겨가며 조심스럽게 잡은 개념은 ‘시김’이었다. 시김은 사람의 손길이 닿은 곳에 시간이 더해져 곰삭은 깊은 맛을 내는 상태를 말한다. 잔재주를 부리기보다 집이 땅에 원래부터 있던 듯, 여주의 완만한 들판을 닮은 집이 자연스럽게 내려앉고 노부부와 함께 나이 먹으며 시김 되면 좋겠다는 생각이 들었다. 일곱 가구가 모여 살게 될 작은 동네는 평지에 가까웠다. 서로 배려하지 않으면 남쪽의 나지막한 산의 풍경이 가려지게 된다. 먼저 지은 앞쪽 집을 피해서 앉히되, 뒤쪽 집도 고려해 가로로 길게 배치하기보다 정방형에 가깝게 배치했다. 집 앞마당은 앞집과 공유하듯 개방되게 설계했고, 작은 안마당도 가족만의 장소로 만들어 배치했다. 이렇게 집은 ㄷ자 형태가 됐다. 침실은 깔끔한 수납장을 더해 미니멀하고 심플하다. 할아버지 방은 TV를 자주 시청하는 취향을 고려해 배치했다. 할머니의 쉼터, 서재이면서 자손들이 쉬고 가는 다목적실이다. 욕실은 베이지 톤이 차분한 느낌을 준다. 안온한 빛이 비치는 공간시김과 어울리는 건축 재료는 무엇인가? 가장 먼저 떠오른 것은 나무였다. 시김의 다른 이름은 나뭇결이다. 나무를 두른 집이 노부부와 함께 늙어가기 위해선 눈, 비에 영향을 받으면 안 됐다. 이에 느린 변화, 오래될 시간을 담보하기 위한 깊은 처마를 설계했다. 산을 닮은 박공지붕을 올리고 안마당은 파냈다. 비워진 안마당은 영성, 따뜻함, 진실이 시작되는 장소이며 세 단어를 아우르는 요소는 빛이다. 안온하고 편안하지만, 때론 강렬히 쏟아져 만물을 비추기도 해야 한다. 한낮의 빛이 마당 깊은 곳까지 다다르고 깔린 강자갈을 빛나게 하는 그때가 진실의 시간이다. 그 외에는 안온한 빛. 그림자를 만들지 않고 눈을 자극하지 않는 편안한 빛만 내려앉을 것이다. 툇마루에 나와 앉으며, 백 년 전에도 지금도 한결같은 것처럼 비워진 마당과 집을 바라보며 온전히 나에게 침잠하는 영성의 시간이 되길 기대했다. 다락은 박공지붕 덕에 입체 있는 공간감을 보여준다. 다음을 생각한 공간 계획할머니는 홑집이기 때문에 바람이 잘 통하고 볕이 잘 들며, 빛이 적정해 낮에는 집안 어느 곳에서도 전등을 켜지 않아도 되고, 천장이 보통 집보다 높아 눈과 마음이 시원한 집을 원했다. 그러면서도 너무 큰 집은 싫다고 했다. 그래서 서재, 거실, 가끔 자손이 머물다 갈 방 정도면 충분하다 하셨지만 여지를 남겨 달라 했다. 뒤이어 살아갈 누군가 부족하지 않도록 남는 공간을 두면 좋겠다는 말에 마음이 넉넉해졌다. ㄷ자 집의 일부를 떼어내 독서를 위한 별채를 만들고 본채와 사이를 비웠다. 지금은 비를 피하는 외부공간으로 쓰임을 다할 것이고 어느 날 누군가 이 집에 살러 왔을 때, 아이 방, 서재, 취미실 등으로 쓰일지도 모르겠다. 집 규모가 크지 않아 개별 공간 면적도 크지 않다. 박공지붕을 경사를 활용해서 천장고를 높였고, 체적에서 오는 공간감을 극대화했다. 거실에는 높은 쪽에 고창을 두어 하늘을 볼 수 있게 했다. 조명은 장식 보 하단에 설치해 높지만 아늑한 장소가 되기를 바랐다. 별채는 자손들이 와서 머물러도 불편함이 없도록 싱크대와 화장실을 별도로 구비했다. 평상시엔 할머니가 명상을 하거나 독서실로 사용하고, 주말에 자손들이 오면 쉬고 가는 장소이다. 다락도 마찬가지다. 평상시 다락은 잘 사용하지 않지만 같이 연결된 베란다는 노부부의 장소다. 안마당을 내려 보고 멀리 효종대왕릉이 보이는 자리라 부부가 차를 마시거나 하늘을 보며 사색에 잠기는 용도로 많이 사용한다고 한다. 노부부의 가족으로 보낸 일 년의 시간이 끝나간다. 가식과 허세가 아닌 영성과 진실의 마음으로 보낸 시간이었을지 마음이 무겁지만 무위재와 함께 할아버지, 할머니가 보내실 행복한 노후를 기대한다. 작은 앞마당에서 자손들이 캠핑을 할 수 있고, 이동식 풀장을 놓고 물놀이를 즐길 수도 있다. 툇마루는 바람이 잘 통하고 볕이 잘 드는 빛이 적정한 곳이다. 외부는 복잡하기보다 고즈넉하고 안온한 느낌이다. 2층 테라스는 앞산에 위치한 효종대왕릉을 보기 위해 설계했다. 조병규·모승민(투닷건축사사무소 대표)TODOT의 지향점은 건축가로서의 전략적 직관을 통해 통찰과 창의가 발휘되는 건축이다. 2014년에 시작해 봉구네, 자경채, 삼남매집, 중정삼대, 바라봄, 밭은집, 숨집, 쉐어하우스, 휴가 등의 주택 프로젝트를 다수 진행했다. 소형 공동주택의 정체성 찾기와 거주자와 건축주가 함께 만족스러운 집 만들기에 대한 고민을 지속하고 있다. 현재는 양수리로 터를 옮겨 두 건축가의 집 ‘모조’를 짓고 직주근접을 실현하며, 지역사회에서의 역할도 함께 고민하고 있다.
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- 주택&인테리어
- 전원&단독주택
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안온한 시김(나뭇결)의 주택 무위재
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단독주택 같은 다가구주택 묵동 스키니
- 8가구로 구성된 묵동 다가구주택은 20~30대의 독립한 1인 내지 2~3인이 거주할 수 있는 스튜디오형과 침실이 구분된 주거형태를 갖는다. 잠시 머물다 가는 집이라도 사는 동안은 내 집 같기를 기대했다. 글 조병규(투닷건축사사무소 대표) 사진 박건주 작가 HOUSE NOTEDATA위치 서울 중랑구 묵동지역/지구 제2종 일반주거지역건축구조 철근콘크리트조대지면적 167.30㎡(50.61평)건축면적 100.20㎡(30.31평)건폐율 59.89%연면적282.24㎡(85.38평)1층 49.88㎡(15.1평)2층 100.20㎡(30.3평)3층 80.22㎡(24.3평)4층 51.94㎡(15.7평)용적률 168.7%설계기간 2019년 1월 ~ 6월공사기간 2019년 6월 ~ 12월설계 투닷건축사사무소(조병규·모승민 소장)시공 마루디자인건설건축비용(시공면적 기준) 3.3㎡당 570만 원 MATERIAL외부마감 STO, 컬러강판내부마감 천장 - 천장지벽 - 벽지바닥 - 강마루계단실 디딤판 - 나왕집성목단열재 지붕 - 비드법 보온판2종1호 T.220외단열 - 비드법 보온판2종1호 T.135창호 3중유리 PVC 시스템창호조명 LED 원형 매입등주방기구 한샘위생기구 대림바스 난방기구 경동나비엔 서울 중랑구 묵동의 대지에는 담장으로 둘러싸인 마당과 반지하, 2층 규모의 오래된 주택, 이 집과 수명을 같이 한 나무 한 그루가 심어져있다. 요즘의 다가구주택이나 다세대주택이란 개념이 없던 시절 집주인이 남는 방에 세입자를 들이면서 서서히 다가구주택으로 변모했는데 셋방살이에서 진화해 출입구가 따로나고 욕실이나 주방이 딸린 형태의 초기 다가구주택 모습이 옆집과 근처의 다른 집들에서도 볼 수 있다. 주차장법이 정비되고 용적률이 늘어나면서 마당은 없어지고 집은 적층 되어 동네에 들어선다. 그러면서 대문에 들어서면 마당으로 이어지던 집들의 풍경은 찾기 어려워진다. 더 많은 가구 수와 필로티 구조의 주차장으로 채워지면서 동네의 모습이 비슷비슷해 보이는 이유이기도 하다. 현관이 주차장에 떠밀려 구석으로 몰리는 것은 지양했다. 원룸 입구. 내부 구성은 스튜디오형과 침실이 구분된 두 가지 형태가 있다. 남북으로 열린 방향으로는 채광을 위한 창이 나고 측면으로는 환기를 위한 창이 분리되어 설치됐다. 스튜디오형과 침실이 구분된 주거형태기존에 있던 주택을 철거하고 나니 비워진 대지 주변으로 이웃하는 담장과 셋방들이 들어온다. 낡고 오래된 삶의 흔적들이 보이는 것이 이웃들에겐 불편함으로 자리할 것이다. 담장은 셋방 사는 이들의 울타리 같은 보호 장치 역할을 했나 보다. 8가구로 구성된 묵동 다가구주택은 20~30대의 독립한 1인 내지 2~3인이 거주할 수 있는 스튜디오형과 침실이 구분된 주거형태를 갖는다. 2층에 4가구, 3~4층과 다락을 포함한 복층 형식의 4가구가 각각의 층에 자리한다. 복층 구성은 작은 면적 내에서 2~3인이 거주할 수 있는 환경을 제공하기 위함이며, 동시에 엘리베이터를 배제하기 위함이다. 이곳에 거주할 가구들을? 특정하기는 어렵다. 소득수준이나 직업, 라이프스타일은 더욱 알 수 없다. 대부분의 1인 가구들이 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔 등의 주거에 임대료와 교통을 이유로 입주를 결정하지만 근처에 새 집이 들어서거나 직장을 옮기거나 결혼을 하거나 임대 조건의 변화로 세입자들은 들고나간다. 복층 구성은 작은 면적 내에서 2~3인이 거주할 수 있는 환경을 제공하기 위함이다. 다락 전경. 욕실. 벽면을 우드로 마감해 따스한 느낌을 살렸다. 길 쪽 복층 계단의 하부 채광창. 단독주택 같은 다가구주택원룸 형태의 집들이 머물다 가는 집의 개념으로 자리하다가는 동네의 모습도 삭막해지지 않을까. 대지의 상황과 주차장의 규모로 집의 크기가 결정되지만 가구 수를 늘리기보다는 거주자의 환경을 고려하여 적정한 단위 주택의 크기를 가늠해야 했다. 도로에 면한 대지의 폭이 협소하고 양옆으로 이웃한 집들의 관계가 채광이나 환기를 위한 창에 영향을 준다. 남북으로 열린 방향으로는 채광을 위한 창이 나고 측면으로는 환기를 위한 창이 분리되어 설치된다. 잠시 머물다 가는 집이라도 사는 동안은 내 집 같기를 기대했다. 내 집으로 들어서는 현관이 주차장에 떠밀려 구석으로 몰리는 것은 지양했다. 번듯한 계단을 통해 내 집에 들어서고 집 안에는 작은 뜰도 있는, 단독주택 같은 다가구이기를 기대해 본다. 베란다에 서면 동네 모습이 한 눈에 들어온다. 09/10 8가구로 구성된 묵동 다가구주택은 2층에 4가구, 3~4층과 다락을 포함한 복층 형식의 4가구가 각각의 층에 자리한다. 조병규, 모승민(투닷건축사사무소 공동대표) 건축가로서의 전략적 직관을 통해 통찰과 창의를 발휘하는 건축을 지향한다. 2014년에 시작해 봉구네, 자경채, 삼 남매집, 중정삼대, 바라봄, 밭은집, 숨집, 휴가 등의 주택 프로젝트를 다수 진행했다. 소형 공동주택의 정체성 찾기와 거주자와 건축주가 함께 만족스러운 집을 만들기 위한 고민을 지속하고 있다. 현재는 양수리로 터를 옮겨 조병규, 모승민 두 건축가의 집 ‘모조’를 짓고, 직주 근접을 실현하며 함께 투닷건축사 사무소를 운영하고 있다. 투닷건축사사무소 02-6959-1076 todot@todot.kr www.todot.kr
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- 주택&인테리어
- 상가주택 외
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단독주택 같은 다가구주택 묵동 스키니
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차별화된 휴양형 셰어하우스 영종도 상가주택 달리
- ‘달리’는 익숙한 인상의 다른 상가주택들과 달리, 새로운 시각의 건축물이길 바라는 마음으로 설계했다. 이곳에 사는 이들에게 익숙함이라는 틈에 ‘다름’을 만들어 넣고, 삶의 터전이 지루함이 아닌 ‘즐거움’이길 바라는 마음으로 완성했다. 구성 이수민 기자 글 투닷건축사사무소 사진 박건주 작가 HOUSE NOTEDATA위치 인천 중구 중산동지역/지구 지구단위계획구역, 제1종 일반주거지역용도 다가구주택(3가구), 근린생활시설건축구조 철근콘크리트조대지면적 426.20㎡(128.92평)건축면적 207.60㎡(62.79평)건폐율 48.71%연면적 488.70㎡(147.83평) 1층 205.87㎡(62.27평) 2층 145.60㎡(44.04평) 3층 137.23㎡(41.51평) 다락 19.84㎡(6.00평)용적률 114.66%설계기간 2018년 9월~2019년 2월공사기간 2019년 4월~11월 건축비용 8억 7000만 원(3.3㎡당 500만 원)설계 투닷건축사사무소 02-6959-1076 www.todot.kr시공 마루디자인건설 070-4800-0666 MATERIAL외부마감 지붕 - 컬러강판 벽 - STO(기린건장), 벽돌타일 바닥 - 투수블럭내부마감 천장 - 고급 종이 천장지 벽 - 고급 종이 벽지 바닥 - 강마루(메리플랫화이트)계단실 디딤판 - T38 나왕집성목 난간 - 각파이프/백색도장단열재 지붕 - T220 비드법 보온판 2종 1호 외단열 - T135 비드법 보온판 2종 1호창호 윈체 PVC 시스템창호(로이삼중유리)현관 제작 스틸도어(단열도어)조명 평화조명주방기구 한샘(유로9000)위생기구 대림난방기구 가스보일러(귀뚜라미) 영종도는 섬이다영종도는 영종대교와 인천대교 두 개의 다리가 마치 가느다란 두 가닥의 선처럼 닿아있는 섬이다. 그 가느다란 선을 따라 자동차로 빠르게 이동하다 보면 생각보다 가까운 거리에 영종도가 섬이란 점을 망각하곤 한다. 다리가 놓이기 전, 영종도는 마음먹고 시간 내지 않으면 가기 힘든 꽤 먼 섬이었다. 인천의 선착장에서 영종도의 선착장으로 정해진 때에 점에서 점으로 느릿하게 이동하는 뱃길은 일상의 경로이기보다는 일탈의 여정에 가까웠다. 배를 타고 영종도 안으로 들어가면, 다시 육지로 나오는 시간까지 그 섬의 매력에 집중하며 시간을 보내고, 추억을 만들어 나오곤 했다. 그래서 그 당시 영종도는 흥미로운 섬이었다. 중정을 사이에 두고 2개의 상가를 배치했다. 상부 주택이 스킵 플로어로 되어 있어 상가의 층고를 높일 수 있었다. 생활의 터전 영종도 건축주는 은행을 다니다 퇴직 후, 영종도란 낯선 섬에 피자가게를 열었다. 허허벌판이었던 이곳에 뿌리를 내리고 10년을 훌쩍 넘긴 지금, 영종도는 그에게 삶을 영위하는 공간이자 생활의 터전이 되었다. 남은 생도 영종도에서 보내게 될 거라는 건축주의 바람과 계획이 그의 집이 들어설 휴양형 주택지와 오버랩 되었다. 지어질 집도 그에게 삶과 생활의 터전이 되어야 마땅할 것이라는 생각이 들었다. 건축주가 거주할 공간을 제외한, 공간은 셰어하우스 또는 게스트하우스로 운영할 수 있는 구조로 단위세대를 계획하기로 했다. 일상과 비일상이 혼재된 지역에서 시도해 볼 만한 전략이라 판단돼서다. 1층의 상가와 셰어하우스(또는 게스트하우스)를 서로 꼭 맞게 대응시키면, 좋은 시너지를 만들어 낼 수 있겠다는 생각이 들었다. 기준은 집의 중심부에 널찍한 중정으로 정했다. 이는 상권이 형성되기 어려운 지역에 스스로 매력적인 공간을 품어 주변의 상가와 차별화하려는 의도이기도 하다. 대부분의 건축주는 자신의 집이 다른 주택보다 더 특별하고 멋지게 완성될 거라 기대한다. 상가 주택가를 걷다 보면 건물은 모두 다른 형태와 마감 재료로 자신만의 매력을 드러내려 하지만 자세히 들여다보면 입고 있는 옷만 조금씩 다를 뿐, 정작 똑같은 마네킹처럼 보이기도 한다. 주택에 ‘무엇을 어떻게 담을 것인가’에 대한 고심이 부재하기 때문일 것이다. 비슷한 토지면적과 규제의 틀 안에서 최대 면적과 가구 수를 확보하다 보면 특별한 대안을 만들기 어렵고, 결국 비슷한 골격을 가진 건축물로 태어나는 결과가 되고 마는 것이다. 주택 공용 계단. 스킵 플로어 형태로 반 층씩 엇갈려 있는 구조다. 3층의 건축주 세대 공용홀. 공용홀이지만 건축주의 취향을 고려한 펜던트등 설치로 계단실부터 건축주 자신의 공간임을 느낄 수 있도록 했다. 2층 플랫타입 셰어하우스의 거실. TV 선반 하부에 창을 두어 은은한 빛이 들어오도록 유도했다. 2층 플랫타입 셰어하우스의 방 2층 셰어하우스의 주방. 셰어하우스와 가족 단위 임대가 가능하도록 주방을 넓게 계획했다. 침실은 독립 세면대를 내부에 설치하고, 샤워실과 위생도기는 공유하는 방식을 취했다. 복층 타입의 셰어하우스 내부 계단. 계단은 수평과 수직의 연결을 동시에 수행한다. 복층 타입의 셰어하우스 공간의 주방과 거실. 샤워공간과 위생 공간을 분리해 공간 효율성을 높였다. 별도로 구성된 샤워실. 셰어하우스 거실은 바다가 보이는 외부 테라스와 연결된다. 달리 보이길 기대하다계획할 토지는 일반적인 상가주택 토지의 1.5배 정도의 크기였고, 건폐율은 50%, 용적률은 120%의 제한을 가지고 있었다. 기존의 틀과는 다른 방식으로 담아볼 여지가 많은 조건이었다. 달리 보일 필요조건은 충족된 셈이다. 우린 층별로 세대를 쌓는 방식이 아닌 땅에 펼쳐 놓는 방식으로 주택을 배치하기로 했다. 가운데 중정을 중심으로 계단과 주택이 삼면을 둘러싸도록 해 건물의 볼륨을 만들었다. 외부에서 봤을 때는 건폐율 50%보다 큰 80% 정도의 볼륨으로 보이는 효과를 가질 것이다. 두 채의 집을 합쳐 놓은 것 같은 볼륨은 주변의 주택과는 확연히 다르게 앉혀져 있음을 드러낸다. 3층 건축주 세대의 거실. 다락 높이까지 거실 천장을 높여 개방감을 살렸다. 거실에는 하늘이 보이는 상부 창과 멀리 바다를 볼 수 있은 중간 창으로 분리 설치해, 자연의 빛과 풍광을 가득 담아낼 수 있도록 했다. 침실 창에 설치된 큐블럭은 외부 시선은 차단하고, 내부에서는 자유로운 활동을 보장한다. ‘ㄱ’자 붙박이장은 드레스룸 역할을 한다. 건축주 세대 다락. 외부 테라스와 연결된다. 건축주 세대 옥상 테라스. 세대 간 익숙함을 만드는 장치 그 간 우리는 주택 내부를 복층으로 구성할 때 계단에 의해 반 층씩 엇갈리는 스킵 플로어 방식을 주로 적용해 왔다. 이렇게 구성할 경우 계단은 수직과 수평 두 방향 모두, 이동 동선으로 공간 활용의 효율성을 높이고, 각 층을 분리하는 경계를 모호하게 만들어 층간 이동의 심리적 부담을 더는 효과를 얻을 수 있었다. 우린 여기에서 더 나아가 집과 집을 연결하는 공용 계단에도 이 방식을 적용했고, 덕분에 계단 폭을 여유 있게 구성하고, 공용면적을 최소화할 수 있게 됐다. 층과 층을 연결하는 계단, 집과 집을 연결하는 복도를 합치며, 계단의 좀 더 확장된 쓰임을 기대했다. 집과 집이 반 층씩 엇갈려 마주함으로, 각 세대에 사는 이들이 좀 더 빈번하게 마주치며 어색함을 넘어 친근함과 익숙함의 정서를 불러일으키는 동기부여가 되길 바랐다. 3층 건축주 세대 다락 계단. 외부 테라스와 연결된다. 익숙함에 다름을 넣어 즐거움을 만들다상가주택의 익숙한 인상을 만드는 것 중의 하나가 창이다. 창은 건물 밖으로 ‘보고 싶은 것’과 건물 밖에서 ‘보여 지는 것’이 끊임없이 충돌하는 경계면이다. 자신이 살 집이라면 그 욕망의 조절은 쉬울 수 있지만, 임대를 목적으로 한 상황에선 건물 밖에서 좋게 보여 지길 바라는 쪽으로 기울어지기 마련이다. 이는 가급적 이중창을 내고 난간을 설치하려는 방식으로 나타나고, 이런 상황은 우리가 흔히 상상하는 상가주택이나 빌라의 모습으로 완성된다. 우린 이 익숙함에서 벗어나기 위한 장치로 ‘큐블럭’을 선택했다. 이중창에 설치한 큐블럭은 건물 안이 ‘보여지는 것’의 두려움을 고려한 장치며, 건물 밖에서 ‘보여지는 방식’을 달리하는 장치이기도 하다. 이러한 일련의 시도는, 다르게 보여 이목을 끌어야 한다는 강박이기보단 익숙한 것들을 다르게 이해하고, 바른 시선으로 바라보며 도출된 결과다. 다름이 익숙함에 틈을 만들고, 지루함이 아닌 즐거움으로 사는 이에게 받아들여질 수 있길 바라는 마음에서다. 하늘로 열린 내부 중정. 상가, 셰어하우스의 테라스, 공용 계단의 테라스 모두 중정을 향한다. 중정은 거주하는 사람이나 상가를 이용하는 사람 모두에게 열려있는 공간이다. 주택은 큐블럭 테라스를 설치해 외부와 만나는 접점을 늘렸다. 두 개의 주거 동을 연결하는 공용 계단. 투명한 계단실은 사용자의 움직임이 고스란히 드러난다. 큐블럭 창은 과거 브라운관 TV의 픽셀 같은 아날로그적 매력을 뿜어내기도 한다. 분리된 두 동을 가벽이 이어주고 있어 하나의 건축물로 읽힌다. 이 가벽은 건물의 볼륨을 더 크게 보이는 효과를 내기도 한다. 조병규, 모승민(투닷건축사사무소 공동대표)건축가로서의 전략적 직관을 통해 통찰과 창의를 발휘하는 건축을 지향한다. 2014년에 시작해 봉구네, 자경채, 삼 남매집, 중정삼대, 바라봄, 밭은집, 숨집, 휴가 등의 주택 프로젝트를 다수 진행했다. 소형 공동주택의 정체성 찾기와 거주자와 건축주가 함께 만족스러운 집을 만들기 위한 고민을 지속하고 있다. 현재는 양수리로 터를 옮겨 조병규, 모승민 두 건축가의 집 ‘모조’를 짓고, 직주 근접을 실현하며 함께 투닷건축사 사무소를 운영하고 있다.투닷건축사사무소 02-6959-1076 todot@todot.kr www.todot.kr 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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차별화된 휴양형 셰어하우스 영종도 상가주택 달리
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이웃과 나, 자연과 형태 사이 남양주 ‘또들네’
- 건축주는 집안에서도 멀리까지 풍경을 볼 수 있기를 바랐다. 앞집이 걸쳐 있어 집을 들어 올려야 했다. 자연스럽게 집이 높아졌다. 주변 경관을 집으로 끌어들이면서 프라이버시를 배려했고 폐쇄적인 느낌이 들지 않도록 이웃들과 경계를 만들지 않았다. 글 모승민(투닷건축사사무소 대표) 사진 박창배 기자※ 기사 하단에 이 주택과 관련된 인터뷰와 영상을 링크시켰습니다. 자세한 사항이 알고 싶으시면 영상을 클릭해 주세요. HOUSE NOTEDATA위치 경기 남양주시 조안면 조안리지역/지구 자연녹지지역/자연취락지구건축구조 철근콘크리트조/경량 목구조대지면적 791.00㎡(239.28평)건축면적 94.39㎡(28.55평)건폐율 11.93%연면적 84.55㎡(25.57평) 1층 55.21㎡(16.70평) 2층 29.34㎡(8.88평)용적률 10.69%설계기간 2018년 7월~9월공사기간 2018년 11월~2019년 3월건축비용 총 1억 9000만 원(3.3㎡당 740만 원)설계 투닷건축사사무소 010-8939-8295시공 태림건축 MATERIAL외부마감 지붕 - 컬러강판 벽 - 파렉스, 멀바우루버(아쿠아솔) 데크 - 천연석재(화산석)내부마감 천장 - 삼화페인트, 서울벽지 벽 - 삼화페인트, 서울벽지 바닥 - 이건 원목마루(카라, 스모크오크), 대리석단열재 지붕 - 연질 우레탄폼 뿜칠 270㎜ 외단열 - 연질 우레탄폼 뿜칠 140㎜ 바닥 - 비드법 보온판 150㎜계단실 디딤판 자재 - 대리석창호 이건창호(PSS 185 LS/PWS 70 TT)현관 영림임업조명 조명나라/공간조명주방기구 리바트위생기구 아이에스동서난방기구 기름보일러(경동나비엔) 남양주 예봉산 자락 조동마을은 서울 가평 간 북한강로 초입에서 산 중턱까지 길게 자리한다. 조안초등학교에서 마을길을 따라 차로 5분여 들어가면 석축으로 다져 놓은 대지에 이른다. 건축주는 물길이 형성된 이곳에 연못도 작게 만들고 토사가 유실되는 것을 막기 위해 석축도 쌓았다. 마침 비가 오는 날이어서 땅은 질퍽대고 도보로 오르는 길에 물길이 나 있었다. 석축 위로 조성된 대지는 산을 두르고 북한강을 향해 멀리 남한강 너머까지 조망이 가능하다. 건축주는 이곳에 주말주택을 원했다. 용인에 거주하며 구리까지 출퇴근하는 중간에 터를 잡고 그만의 휴식공간이 필요한 상황이었다. 도시에 살면 편리성은 좋을지 모르지만 집에 맞추어 살아야 하는 도시민의 집이란 힐링이나 자기성찰을 위한 여유가 부족하기 마련이다. 아이들이 모두 성장해 용인 집은 부부만이 거주하고 있다고 한다. 아무 연고도 없는 이곳에 넓은 터를 잡고 오랜 시간 마을 주민들과 관계를 갖고자 함은 삶의 여유를 이곳에서 발견했으리라. 나중에는 자식들의 집을 한 채 더 짓겠다는 포부도 밝혔다. 대문 없이 바로 현관으로 연결된 계단. 자연석 쌓기로 난간을 대신했다. 원형의 대지에 층층단으로 구성대지는 우리가 일하는 양수리 사무실에서 10분 거리에 자리한다. 건축주가 우리를 찾게 된 이유가 가깝기 때문이란다. 언제든 문제를 놓고 의논할 수 있는 조건을 갖고 있는 사무실이었던 것이다. 대지를 살펴보다 특이한 점은 대지 중간을 가로질러 도시계획도로가 예정돼 있고, 반쯤은 개발제한구역으로 묶여있다는 점이었다. 반은 집을 지을 수 있고 반은 일체의 개발행위가 금지된 것이다. 당초 계획은 도로를 개설해 차량 진입이 가능한 입구를 계획했다. 멀리 돌아서 출입이 이뤄지는 상황이 문제로 지적됐기 때문이다. 건축이 금지된 땅과 집이 놓일 땅이 가상의 선으로 분리돼 있는 점을 고려해 배치계획의 방향을 잡았다. 반 층 올려진 거실은 현관과는 분리되었지만 벽과 계단으로 연결된다. 건축주의 취향이 담긴 침실은 전면 창으로 정원과 연결된다. 복도 양측으로 시원한 창을 두어 개방감을 확보했다. 건축주는 집안에서도 멀리까지 풍경을 볼 수 있도록 요구했다. 대지에서 골짜기 방향으로 내려다보는 풍경이 열려있는 점을 감안한다면 당연한 요구 사항이다. 앞에 축사와 이웃집 지붕이 걸쳐 있어 가려진 풍경은 집을 들어 올려 극복하기로 했다. 자연스럽게 집이 높아지고 그 하부는 주차장으로 계획됐다. 경사진 현황 도로에서 주차장으로 연결되는 진입은 자연스럽게 현관 계단으로 이어진다. 원형의 대지는 3미터 정도 고저차를 갖는다. 산에서 내려오는 수해를 막기 위해 건축주가 석축으로 구성한 면에 집이 놓인 모습으로 다시 배치했다. 층층단으로 구성된 영역은 계단으로 연결하고 지형의 특징을 건축의 모습으로 보여주고 싶었다. 계단을 올라 현관에 들어서면 복도 넘어 안뜰을 마주한다. 침실과 복도로 한정된 마당은 언제든 데크를 딛고 나가 땅을 밟을 수 있다. 현관으로 오르는 계단부터 안뜰까지 연결되는 동선과 복도는 교차해 각 침실로 연결된다. 침실이 있는 중정집과 거실이 있는 뜬 집이 비스듬히 비껴서 전체 집을 이룬다. 각각의 집들이 붙어있거나 연결되거나 들어 올리는 방식으로 평면이 구성되는데 땅과 관계를 맺고 넓게 펼쳐져 있다. 건식 세면대를 노출해 복도와 하나 된 화장실을 계획했다. 자연채광을 위한 천창이 욕실을 밝게 비춘다. 오디오 룸으로 활용될 작은 침실 마감재는 건축주가 직접 선정각각의 생활단위로 나눠진 집들은 경사진 지붕의 형태를 실내에서도 느낄 수 있도록 자연스레 경사진 천장으로 마감하고 채광이 풍부하도록 전면창을 계획했다. 마당을 향해 난 넓은 창들과는 달리 길에 면한 부분은 창을 없애고 깨끗한 스타코 외벽만으로 구성했다. 중첩된 벽들 사이로 공간은 살짝살짝 내비친다. 집이 사적인 영역인 만큼 길에서 프라이버시를 배려하고 주변 경관을 해치지 않고 폐쇄적인 느낌으로 이웃들과 경계를 만들지 않는, 이웃과 나, 자연과 형태 사이에서 고민했다. 거실에서 침실로 연결된 계단은 대리석 마감으로 통일감을 주었다. 풍경은 이내 거실로 들어와 휴식이 된다. 넓은 창은 조망에 적절하다. 발코니에서 본 전경 산을 오르듯 반 층 계단을 오르면 이 집의 정점인 거실에 이른다. 구름이 지나는 골짜기의 모습은 이내 실내로 들어온다. 캔틸레버 구조로 가능했던 뜬 집은 앞마당에서 1.6미터 높이에 있다. 탁 트인 조망으로 멀리 능선과 마당을 앉아서도 내려다볼 수 있는 부각이다. 음악 감상이 취미인 건축주는 마당과 수평이 되는 작은방을 음식 감상실로 꾸몄다. 텃밭을 일구고 바비큐도 즐기며 야외에서 활동이 많을 것을 감안한 동선계획이다. 대지에 주택을 최대한 구석으로 몰고 넓은 마당이 확보될 수 있게 건물이 차지하는 점유 면적을 줄인 것 또한 건축주의 큰 그림이다. LDK를 한 공간에 구성해 공간 효율을 높였다. 다이닝과 주방가구를 하나 되게 디자인했다. 내부 마감재는 건축주가 직접 선정했고 우리는 도우미 역할만 했다. 집의 뒷면과 달리 짙은 브라운으로 내부와 전면을 마감했다. 건축주의 취향이 반영된 집의 전면은 마치 무대의 배경 같다. 민감한 영역은 특별한 경우가 아닌 이상 사용자의 취향이 중요하다. 자연취락지구인 조동마을은 집집이 외부와 경계를 두르고 살아간다. 외지인에 대한 마음도 그럴 것이다. 이웃들과 편히 지낼 맘으로 건축주는 ‘또들네’라고 집 이름을 지었다. 다시 들러 달라는 낮춤으로 네를 붙였다고 한다. 안뜰은 집을 나누어준다. 진입부 전경 단단 층을 이루며 구성된 집 전면 조병규, 모승민(투닷건축사사무소 공동대표) TODOT의 지향점은 건축가로서의 전략적 직관을 통해 통찰과 창의가 발휘되는 건축이다. 2014년에 시작하여 봉구네, 자경채, 삼남매집, 중정삼대, 바라봄, 밭은집, 숨집, 쉐어하우스‘휴가’등의 주택 프로젝트를 다수 진행했다. 소형 공동 주택의 정체성 찾기와 거주자와 건축주가 함께 만족스러운 집 만들기에 대한 고민을 지속하고 있다. 현재는 양수리로 터를 옮겨 두 건축가의 집 ‘모조’를 짓고 직주 근접을 실현하며, 지역사회에서의 역할도 함께 고민하고 있다. 02-6959-1076 todot@todot.kr 추가 [철근콘크리트, ALC주택] 이웃과 나, 자연과 형태 사이 남양주 ‘또들네’ 투닷건축사사무소 설계 사례 더 보기 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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이웃과 나, 자연과 형태 사이 남양주 ‘또들네’
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【원주 상가주택】
풍경을 담고 스스로 풍경이 된 ‘자경채(自景彩)’
- 아늑한 주거 공간으로 거주자의 삶을 풍요롭게 하고, 시선을 사로잡는 디자인으로 입주자의 만족도를 높인 자경채. 자경自景이라는 의미처럼 스스로 풍경이 되어 오가는 사람들의 관심을 모은다고 해, 그 안을 살짝 둘러봤다. 글 조병규 정리 백홍기자료협조 투닷건축사사무소 HOUSE NOTEDATA위 치 강원도 원주시 원주혁신도시내대지면적 288.20㎡(87.33평)건축면적 172.74㎡(52.34평)연 면 적 399.69㎡(121.11평)사업연면적 533.21㎡(161.30평) 1층 141.41㎡(42.78평) 2층 131.81㎡(39.87평) - 서비스 면적: 26.09㎡(7.89평) 3층 126.47㎡(38.26평) - 서비스 면적: 32.53㎡(9.84평) 다락 74.90㎡(22.66평)건 폐 율 59.94%용 적 률 138.68%건축구조 철근콘크리트구조용 도 제2종근린생활시설, 다가구주택설계기간 2014년 10월 ~ 2015년 2월공사기간 2015년 4월 ~ 2015년 9월 MATERIAL외부마감 지붕 - 컬러강판 외벽 - 스타코 플렉스, 매직스톤 바닥 - 강마루단 열 재 지붕 - T120 경질우레탄 보온판 외단열 - T120 비드법보온판(2종3호) 내단열 - T10 반사 단열재 창 호 삼중유리 PVC 시스템 창호 설계 투닷건축사사무소 02-6959-1076 http://blog.naver.com/ftw18시공마루디자인건설 최근 단독주택에 대한 인기가 늘면서 아파트를 벗어나 집을 짓는 사람이 늘고 있다. 이 가운데 적지 않은 사람들이 임대수익을 기대하고 혁신도시와 신도시 위주로 몰리고 있다. 상가주택을 계획하는 예비 건축주는 주택임대를 통해 건축비 일부를 조달하고 1층 매장을 임대해 월세 수익을 기대해보지만, 상황은 그리 녹녹치 않다. 단독주택지는 말 그대로 단독주택(다가구주택 포함)을 조성하기 위해 계획한 땅이다. 점포는 해당 지역에서 소비될 만한 수준의 업종과 양으로 적절한 위치에 들어서야 점포로서의 가치가 생길 터인데, 모든 주택이 1층에 점포를 깔고 앉아 있는 형국이니 공급이 수요를 초월한 상황이다. 택지 준공이후 1년이면 주거 공간은 70~80% 정도 차지만, 1층 상가는 임차인을 찾지 못해 텅텅 비어 있는 건물을 심심치 않게 찾아볼 수 있다. 상가주택은 눈에 잘 띄는 게 첫째일반적으로 주택은 사생활 보호를 위해 외부의 시선을 차단하려 하지만, 상가주택은 첫째로 눈에 잘 띄어야 한다. 그런 의미에서 본다면 원주 혁신도시에 지은 자경채는 상가가 자리할 만한 충분조건을 갖췄다. 전면에 자작나무가 심어진 수려한 공원이 맞닿아 있는 대지는 주택지 블록 외곽에 위치해 눈에 잘 띄는 양지바른 땅이다. 자작나무와 상가를 대치해 조화를 이룬다면, 주변 어디에도 없는 매력적인 상가가 자리할 거라는 기대감이 생겼다. (좌) 건물 중앙에 중정을 둬 입주민들이 마음의 여유를 가질 수 있도록 했다. (우) 옥상에도 매스별로 옥상을 둬 휴식공간을 제공했다. 전면 창으로 개방감을 부여한 1층 상가. 문제는 주택이었다. 주변에 우후죽순으로 빠르게 들어서는 도시의 다가구 주택과 닮은 주택들. 몇몇 건설업자가 주도하는 주택들은 하나같이 유사한 구성과 평면으로 도장 찍듯 지어지고 있었다. 2층에 투룸 두세대, 3층에 다락을 포함한 쓰리룸 한세대는 마치 법으로 정한 듯 틀을 벗어나지 않았다.단지에 들어선 상가주택들은 넓은 공간을 확보했지만, 주변의 아파트 전세 시세보다 형편없이 낮은 가격으로 형성되어 있었다. 아파트 전세가를 감당하지 못해 차선으로 선택하는 다가구주택으로 스스로 가치를 하락시켜 버린 것이다. 1층 계단과 2층 공용 홀의 벽면을 벽돌로 마감해 고풍스러운 분위기를 연출했다. 차별화 전략으로 수요 끌어들여주택으로써의 가치를 높이기 위해선 누구나 살고 싶은 공간을 만들어야 한다. 자경채는 단독주택만이 품을 수 있는 공간을 찾고 단독주택에서만 누릴 수 있는 환경을 만드는 게 삶을 담는 그릇으로, 그리고 부동산의 경제적 가치를 높이는 측면에서도 지향해야 할 목표가 되었다. 여기에 더해 세 가구 모두 평등하게 삶을 누릴 수 있는 공간으로 설계하는 게 중요했다. 세대 간의 동등한 조건을 만들기 위해 층별로 세대를 나누지 않고 어깨를 나란히 맞대는 형태로 평면을 구성했다. 각각의 주거 공간은 이층에서 바로 진입할 수 있도록 계획해 공용 계단과 엘리베이터는 설치하지 않았다. 그 만큼 남은 공간은 각 세대에게 분배해 한결 여유로운 공간을 확보했다. 화이트 톤으로 마감한 2층 주방. 창호를 되도록 많이 둬 거실이 좁아보이지 않게 했다. 한 채의 건물은 안채와 바깥채로 공간을 나눠 그 사이로 빛이 쏟아져 들어오게 했다. 공간을 두고 나뉜 건물은 반 층씩 엇갈려 동선을 연결하고 계단을 배치했다. 한집 당 5개의 독립된 채를 갖게 된 자경채는 주방을 제외하고는 침실과 거실, 서재를 자유롭게 구성해 사용할 수 있다.채를 분리한 또 다른 이유는 풍경과 함께 내 집을 바라보기 위함이다. 계단을 통해 안채와 바깥채를 오가다 보면 서로 다른 풍경이 눈에 들어온다. 치악산의 능선이 보이기도 하고 동네 풍경이 배경이 되기도 하며, 건너채 창 너머로 자작나무가 시야에 들어오기도 한다. 다양한 풍경과 겹쳐 보이는 집은 시간과 계절에 따라 다른 인상으로 남아 쌓이고 숙성돼 기억될 터이다. 좁은 공간을 효과적으로 활용한 주방과 계단실 40대 초반의 젊은 건축주에게 설계 계획을 처음 제안했을 때가 생각난다. 다소 과격한 형태의 설계 제안을 쉽게 받아들이지 못할 거라는 생각에 일반적인 다가구 상황에 비춰 층간 소음 문제, 접지성 문제, 상품성 문제를 들어 열심히 다이어그램과 자료를 준비했었다.설명을 다 듣기도 전에 건축주는 우리가 제안한 설계 안에 찬성했다. 그는 횡성 시골에서 조용하고 편안한 집에서 자라던 시절이 자기의 삶에 얼마나 큰 만족도를 더해주는지 누구보다 잘 알기에 우리의 뜻을 이해한 것이라고 한다. 다락에는 창호를 많이 둬 답답하지 않고 넓어보이는 효과를 줬다. 대청에 오르고 마당에 내려서듯, 안채에서 사랑채로 건너가며 햇살을 받고 눈을 맞듯. 조금은 수고스럽지만 몸이 기억하고, 마음에 담아두는 그런 집이 되기를 기대해본다. [IN SHORT]TODOT건축사사무소 백성암 이사, 모승민·조병규 공동대표젊은 건축가 세 명이 모여 만든 TODOT건축사사무소는 배타적이고 종속족인 건축을 지양하고, 생활문화로서의 건축을 함께 만들어 가고 시간의 흐름과 함께 곰 삯아 좋은 결을 만들어내는 그러한 건축을 꿈꾼다. 2013년 창업 이후 용인 서천 상가주택, 영종하늘도시 상가주택, 동탄 상가주택, 미사 상가주택, 화성 봉구네 단독주택 등 꾸준하게 그들만의 건축세계를 보여주고 있다.전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp
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【원주 상가주택】
풍경을 담고 스스로 풍경이 된 ‘자경채(自景彩)’
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부부의 애정 어린 손길로 탄생한 보령 52.3평 단층 스틸하우스
- 노후를 어디서 보낼지 4개국을 뒤적이다 충남 보령 신흑동을 찾았다는 인골프 뭬링·김자경 부부. 흰색 시멘트 사이딩에다 시더 사이딩으로 포인트를 준 단층 스틸하우스로 완만한 경사지에 앉혀져 단아하고 깔끔한 이미지가 눈을 사로잡는다. 집을 지을 때만큼은 건축가를 믿어야 한다는 부부. 하지만 자신이 원하는 것을 정확하게 요구하고 반영해 평생 보금자리를 만들었다. 복잡하지 않으면서 구석구석 소품이며 액자를 걸어 갤러리처럼 집을 가꾼 사연을 들어보자. 건축정보 ·위 치 : 충남 보령시 신흑동 ·부 지 면 적 : 450평 ·대 지 면 적 : 199.65평 ·연 면 적 : 52.32평 ·건 축 형 태 : 스틸하우스 ·외벽마감재 : 시멘트 사이딩, 시더 사이딩 ·내벽마감재 : 실크벽지, 타일 ·단 열 재 : 인슐레이션 ·천 장 재 : 실크벽지 ·지 붕 재 : 이중 그림자 아스팔트 슁글 ·바 닥 재 : 강화마루, 타일 ·창 호 재 : 미국식 시스템 창호 ·난 방 형 태 : 심야전기 ·정 화 조 : 오수처리시설 ·식 수 공 급 : 상수도, 지하수(농업용수) ·시 공 기 간 : 2005년 5월 ∼ 7월 ·건 축 비 용 : 평당 350만 원 설 계 : 신영건축사사무소 02-592-0494 시 공 : 신영하이랜드건설 02-592-0514 www.syhiland.com 맨발로 반갑게 뛰어 나오는 차림새가 영락없는 시골 아줌마인 김자경 씨. 햇볕에 그을린 구릿빛 피부가 부러움을 느끼게 하는가 싶더니, 텃밭에서 채소를 손질하다 말고 남편 인골프 씨가 뭐 도와 줄 것이 없냐며 일손을 털고 나왔다. 햇볕이 쨍하니 후덥지근한데 집 안에 들어서자 시원함이 땀을 녹인다. ‘역시 잘 지은 집은 뭐가 달라도 다르다’는 생각에 잠길 무렵 부부가 음료수를 권하며 지금까지 살아온 이야기 보따리를 풀어놓았다. 4개국을 돌아 충남 보령에 보금자리를 튼 부부 무역업을 하던 김자경 씨와 기계 엔지니어였던 독일인 인골프 씨는 15년 전 지인의 소개로 만나 서로 첫눈에 반했다고. ‘똥인지 된장인지 찍어 봐야 안다’며 부부의 연을 맺었다. 각기 전문 분야에서 열심히 일하다가 2004년 퇴직을 앞두고 노후를 보낼 곳을 찾아 나섰다. 물망에 올린 곳이 한국과 독일을 비롯해 연고가 있는 캐나다와 휴양지로 유명한 필리핀이었다. 부부는 활동적인 성격에다 더운 곳을 좋아하기에 캐나다는 추워서, 독일은 융통성이 없어서, 필리핀은 안정되지 않아서 후보군에서 제외시켰다. 틈틈이 부지를 물색하던 2002년, 보령으로 놀러왔다가 지금의 부지를 발견했다고. “주말을 맞아 태안해수욕장으로 가는 길에 우연히 이 터를 보았어요. 보는 순간 마음이 너무 편해지더라고요. 당시 땅이야 놀려도 큰 손해가 나는 게 아니다 싶어 450평을 구입했지요. 그때는 여기에다 노후 설계를 위한 집을 지을 줄은 생각도 안 했어요.” 땅을 사긴 했지만 여전히 어느 나라에서 노후를 보낼지 결정하지 못한 상태였다. 그러다 2004년 가을, 부부는 일선에서 물러난 후 마지막으로 그동안 염두에 두었던 나라를 여유롭게 둘러보면서 결정을 내리자고 의견일치를 보았다. 결정하면 후회 없이 밀어붙이겠다는 생각에서였다. 그렇게 결정한 곳이 우리나라. 국가를 정하고 나니 어느 지역에 가서 사느냐가 문제였다. 예전에 구입한 보령 땅에 집을 제대로 지을 수 있을지 의문스러웠다. 그때 생각난 사람이 신영건축사사무소의 최길찬 건축사였다. “스틸하우스클럽을 통해 최길찬 건축사의 이름을 들었죠. 사람들에게 좋은 이미지를 갖고 있어 관심을 갖고 지켜 보다 2002년에 송라리 현장에 방문했지요. 안산의 직장에서 가까워 현장에서 어떻게 하는지 보고 싶었어요.” 그렇게 현장을 방문해 최길찬 건축사를 만났다. 스틸하우스에 대해 대충은 알았지만 쉽게 설명해 줘 충분히 이해했다고. 안심을 한 부부는 그에게 충남 보령의 부지를 보여줘야겠다고 결심했다. 한편으론 최 건축사로부터 ‘땅 참 잘 고르셨네요.’라는 말을 듣고 싶었다고. 그렇게 땅을 보여준 때가 2004년 10월. 그후 서로 의견을 모아 곧장 설계에 들어갔다. 집을 지을 땐 건축 전문가를 믿어라 단독주택에서 아파트까지 살아봤지만 답답한 것이 싫어 확 트인 침실과 거실이 필요했다고. “벽돌로 지은 단독주택에서도 아파트에서도 거주했지만 살면서 가족에게 맞는 정확한 기준이 필요하겠더라고요. 내가 원하는 게 분명해야 그에 맞는 계획이 나오지 않겠어요?” 서로 각자 일하던 분야에서 전문가였던 만큼 노후를 보낼 집에 대한 욕심도 남달랐다. 살다 보니 확 트인 거실과 넓은 부부침실, 손님방과 서재 그리고 욕실 두 개에 집과 자연스럽게 연결된 차고가 필요했다. 그 외 나머지 부분은 최 건축사를 믿고 맡겼다. “보통 집을 짓고 나서 가구를 고르러 다니잖아요. 그런데 그간 살아 보니까 그렇게 하면 치수나 디자인이 맞는 걸 찾기가 여간 어려운 게 아니더라고요. 그래서 가구를 미리 골라 놓고 집을 설계할 때 가구 치수를 도면에 반영해 달라고 했어요.” 그렇게 해서 요구 사항을 반영한 기본 도면에다 가구 치수에 맞춘 상세한 부분의 수정만 더해졌다. 그렇게 상세 설계 도면이 나온 후 공사를 진행했다. 시공은 신영하이랜드 건설(대표 김태영)에 맡겼다. 서로 마주앉아 상의하는 과정을 보니 최 건축사가 예술적으로 선을 그려내면 김 대표가 실제적인 것을 해결해 서로 균형이 잘 맞았다고. 그래서 더 마음에 들고 이해를 하게 됐다는 부부. 2005년 1월에 처음 설계안을 받아들고 견적을 뽑은 후 5월에 착공해 7월에 마무리지었다. 토목공사를 할 때는 단차가 1.6미터인 경사지라 흙을 메워 두 필지로 만들어 위에는 집을 앉히고 아래에는 텃밭을 가꾸기로 했다. 이를 위해 140대의 트럭을 불렀다니 상상만 해도 보통 일이 아니었으리란 짐작이 간다. 다들 140대나 부를 필요가 없다는데 김 대표가 자신 만만해 하니 일단 믿어 보자는 심정이었다. 나중에 보니 더 남는 것도 모자란 것도 없었다고. “우리도 맡은 분야에서 전문가여서 자꾸 의심하고 사소한 걸 요구하면 일을 그르친다는 것을 알았지요. 그래서 믿고 맡겼는데 잘했다는 생각이 들어요.” 갤러리 같은, 때로는 카페 같은 현관을 기준으로 우측에는 서재를, 좌측에는 손님방과 욕실을 배치했다. 이곳을 지나 서재 옆으로 욕실과 함께 부부침실을, 좌측 거실 사이에 부엌을 두었다. ‘ㅁ’자 형태로 물기 많고 지저분해지기 쉬운 주방을 분리하고 거실에서 주방까지 트인 곳 앞으로 식탁을 놓았다. 거실 외부에는 손님방과 욕실 그 사이 공간에 덱을 넓게 드리워 편안한 쉼터를 만들었다. 거실 소파에 앉은 높이에 낸 창으로 외부 전경을 끌어들이고, 덱으로 향하는 부분을 개방해 그곳에 앉아 내부의 액자를 감상하듯이 꾸몄다. 미리 마련한 체리우드 색상의 앤틱 가구에 어울리도록 실내는 화이트 계열의 실크벽지로 통일했다. 현관 입구에서 바라보이는 주방 벽에는 벽돌 느낌이 나는 타일을 활용해 아트-월을 꾸몄다. 또한 부엌 바닥에도 김자경 씨의 요청으로 타일을 깔았는데 벽에 쓴 타일과 비슷한 느낌의 색상으로 통일성을 높였다. 한편 천장 공간을 밋밋하게 올리지 않고 역동적인 느낌으로 굵은 라인을 살려 천장고를 달리해 조명을 설치하거나 장식용 선반으로 설계했다. 입주한 지 1년이 지났지만 방금 지은 집처럼 깨끗하게 유지하는 비결 좀 알려 달랬더니 다 남편 덕분이라는 김자경 씨. 아내가 ‘나중에 치워야지’ 하고 다른 일을 보다 보면 그 새 치워놓는다는 남편. 서로 소품이며 액자를 곳곳에 걸어 놓아 현관에서 거실까지 향하는 통로는 마치 전시장에 온 듯한 느낌이다. 텃밭 가꿔 나눠주는 재미에 시간가는 줄 몰라 “이 손이 한때 매니큐어를 칠한 잘 나가는 커리어우먼 손이었다면 믿으시겠어요?” 라며 김자경 씨는 텃밭을 일구느라 뭉툭해진 손을 내밀어 보였다. 아내가 가는 곳마다 뒤를 돌보며 한시도 가만히 있지 않는 남편의 모습이 한 쌍의 원앙 같다. 집 앞 텃밭에 상추며 고추, 배추 그리고 남편을 위해 브로콜리 같은 서양 채소도 심어 놓았다고 한껏 자랑하는 김자경 씨. 친구가 많아 놀러오면 텃밭에 있는 것들을 손에 들려주기 바쁘다고 부부는 입을 모은다. “집 짓고 아쉬운 부분이 하나도 없어요. 그만큼 우리가 원하는 바가 정확했고 그 걸 설계에 반영했기 때문이죠. 요즘은 텃밭 가꾸는 재미에 시간 가는 줄 몰라요.” 평소 여행도 하고 텃밭도 가꾸다가도 주말이면 인근 태안해수욕장에 가서 휴식을 취한다는 부부는 이야기하는 내내 웃음이 떠나지 않았다.田 글·사진 최선희 기자
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부부의 애정 어린 손길로 탄생한 보령 52.3평 단층 스틸하우스
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한국식 마당 배치 돋보이는 60평 개량 한옥
- 잘 지은 한옥 한국식 마당 배치 돋보이는 60평 개량 한옥 목재는 제재소를 통해 들여와 현장에서 일일이 손과 장비로 다듬었고, 나무의 굵기나 길이에 따라 용도를 정하고 그에 맞추어 홈도 직접 파서 작업을 진행시켰다. 한치의 오차가 허용되지 않는 아주 정교한 작업인데다 완전한 한옥 도면이 없었음에도 불구하고 마을 분들 중 한옥에 대한 건축경험이 풍부한 분이 계셔서 오히려 이 과정은 큰 시행착오 없이 진행될 수 있었다. 벽체는 흙벽돌이 쌓아졌고, 여기에 안팎으로 흙 미장을 한 다음, 내부는 전통 한지, 외부는 회벽으로 각각 마감되었다. 특히 회벽의 경우는 점성과 강도 보강을 위해 전통방식대로 노리(다시마, 우무 등을 끓인 물)와 수사(가는 식물성 섬유사) 등을 섞어 처리했고 지붕은 전통 오지기와가 올려졌다. 경기도 양평군 지제면 일신리에 위치한 이 한옥은 제지용 화학약품을 생산하는 ‘자경케미칼(주)’의 직원용 휴양시설이다. 이 회사 이기원 사장은 ‘직원들이 충분히 쉴 수 있어야 능률도 오른다’는 자신만의 경영 철학을 가지고 있다. 기본적인 여름 휴가와 월차 외에 별도로 연간 1개월의 휴가를 어느 때든 이용할 수 있도록 제도화 한 것이나, 지금과 같이 멋진 한옥형 휴양시설을 갖춘 것도 모두 이기원 사장의 경영방침에서부터 출발했다. 이 집은 애초 서구식 목조주택을 염두에 두고 시작되어 설계 도면까지 만들어졌으나 이후 한옥으로 계획이 변경되어졌다. 조금은 무모하리만큼 서로 다른 성질의 것으로 방향이 바뀌어 시공중 적잖은 어려움이 따랐지만 대체로 전통한옥에 접근하려는 노력들만큼은 여기저기 배어있다. 일부 현대식 주거 개념이 접목됐기 때문에 ‘정통 한옥’으로 분류하기엔 다소 부족한 일면이 있지만 시공 자체에서는 대체로 옛날 방식이 충실히 재현됐다. 배치에 있어서도 경사지면을 적당히 활용해 위와 아래로 층을 두었고, 앞뒤마당이 넓은데다 뒷마당엔 정자까지 있어 한옥이 갖는 전형적인 여유로움도 그대로 재현됐다. 이 개량한옥이 완성되기까지는 이 회사 총무부 오상근 부장의 역할이 가장 컸는데 기획에서부터 시공, 완공에 이르기까지의 과정이 모두 그의 손에 의해 진행됐다. 한옥에 대한 문외한 입장에서 기획과 시공과정을 거치면서 터득한 정보와 느낌이 담긴 오상근 부장의 글을 싣는다. 주거 형태가 ‘편리함’ 위주로 바뀌면서 아파트 문화에 젖어있는 젊은층은 물론, 과거 한옥에서 생활을 했던 세대 역시 현대식 주거 문화에 익숙해져 한옥은 그저 추억으로만 간직되는 경향이다. ‘멋있다, 저런 집에서 사는 사람은 좋겠다’며 한옥을 부러움의 대상으로 삼기도 하지만, 그러나 막상 건축을 앞두고 결정을 내려야하는 순간에는 이런 저런 현실적인 측면에 부딪혀 한옥을 포기하는 경우가 적지 않다. 전통한옥이나 대형사찰, 문화재를 다루고 시공하는 일명 ‘도편수’로 불리는 전문가를 섭외 해 지을 수도 있지만, 그러나 섭외 자체의 어려움이 있을뿐더러 비용도 만만치 않아 결정을 내리기가 쉽지 않다. 이 집 역시 그런 이유들로 한옥을 전문으로 짓는 도편수에게 맡기지 못하고 한옥 건축경험이 풍부한 ‘대목’급의 이 곳 마을 분들을 중심으로 지어졌다. 애초엔 일반적인 목조주택을 지으려고 설계사무소에 의뢰해 도면까지 확정되었으나 추후 한옥으로 계획이 변경되면서 이 도면을 바탕으로 대목급의 마을 분들과 상의해 지금과 같은 한옥으로 탈바꿈했다. 건물 면적은 60평 규모로 대체로 한옥의 기본 방식을 따르려고 했지만 여러 가지 이유로 ‘정통’이라는 표현에는 다소 부족한 부분이 있고, 설계나 시공상에서도 일부 현대식 주거 개념이 적용되었다. 한옥을 짓기 위해선 우선, 한옥에 대한 자료를 수집하는 일이 무엇보다 중요하다. 이 집을 건축하는 과정에서도 한옥으로 결정이 번복되면서 많은 자료와 정보가 필요했는데 현재와 같은 형태의 모양으로 확정하는데도 적잖은 시간이 걸렸다. 관련 서적과 많은 현장을 다니면서 자료를 수집하고 공부했지만 내려진 결론은 딱히 ‘이것이 표준이다’ 라고 정의하기가 쉽지 않았다. 이는 지방에 따라 구조나 배치, 시공 방법 등이 조금씩 다르고 시공하는 목수의 성향에 따라서도 다르기 때문이다. ‘한옥’이면 으레 사찰이나, 고궁, 사당 등을 쉽게 연상하지만 그런 건축물은 특별한 기능을 위한 것이기 때문에 참고는 하되, 오히려 남산 한옥마을이나, 안동, 경주 등 옛 모습이 남아 있거나 재현해 놓은 문화재급 가옥을 자료로 삼는 것이 좋은 방법이다. 자료를 수집하는 일은 겉모습만 보는 것보다는 각 부분별로 자세한 모양과 시공된 모습, 재료, 장식물, 마감처리 등을 꼼꼼하게 스케치하거나 필름에 담아두어야 한다. 이 한옥 역시 이런 방법을 통해 자료가 수집되어졌고, 이를 바탕으로 밑그림과 계획이 세워졌었다. 목재는 제재소를 통해 들여와 현장에서 일일이 손과 장비로 다듬었고, 나무의 굵기나 길이에 따라 용도를 정하고 그에 맞추어 홈도 직접 파서 작업을 진행했다. 한치의 오차가 허용되지 않는 아주 정교한 작업인데다 완전한 한옥 도면이 없었음에도 불구하고 마을 분들 중 한옥에 대한 건축경험이 풍부한 분이 계셔서 오히려 이 과정은 큰 시행착오 없이 진행될 수 있었다. 벽체는 흙벽돌이 쌓아졌고, 여기에 안팎으로 흙 미장을 한 다음, 내부는 전통 한지, 외부는 회벽으로 각각 마감되었다. 특히 회벽의 경우는 점성과 강도 보강을 위해 전통 방식대로 노리(다시마, 우무 등을 끓인 물)와 수사(가는 식물성 섬유사)를 섞어 처리했고 지붕은 전통 오지기와가 올려졌다. 한옥의 자재는 대부분 천연소재이기 때문에 각별히 신경을 써야할 부분이 많다. 한옥자재를 크게 나누면 목재, 돌, 흙, 전통기와, 전통창호, 칠 등으로 나뉘는데 특히 골조용 목재와 석가래, 수장용 목재, 마루용 목재는 7~8개월 이상 시간을 두고 완전 건조 시켜야 변형을 막을 수 있고 칠에서도 원하는 기대치를 충족시킬 수 있다. 이 한옥 역시 이와 같은 방법과 과정을 거쳐 완성되었다. 이밖에도 주춧돌과 기단의 높이도 돌붙임 공사를 감안하고, 여기에 벽두께까지 고려하여 규격을 정해야 하고, 지붕의 모양과 대들보, 고주 등도 건축물의 규모와 형태를 고려해 정해야 한다. 한옥은 또 본채 못지 않게 부대 건축물에도 많은 신경을 써야 한다. 예를 들면, 대문의 모양이라든지 담장의 모양, 창고 그리고 대지의 여유가 있다면 조경에 이르기까지 본채와의 조화를 염두에 두고 설계 시공되어져야 한다. 이 한옥은 애초 대문이나 담장, 창고 등의 모습이 지금과 같은 형태가 아니었으나 본채를 완성한 후, 같은 분위기를 연출하기 위해 추가적으로 시공되어진 것이다. 건축을 하다보면 신경을 써야할 부분이 상당히 많지만, 특히 한옥의 경우에는 방풍, 방충, 방범 장치 등에도 다른 주택 유형에 비해 더 많은 노력이 요구된다. 기성 창호나 방충망, 방범장치 등은 한옥 구조상 맞지 않는 경우가 대부분이고 일부 구조적으로 맞는다하더라고 분위기가 달라 기성품을 이용하는데 애로가 있다. 이로 인해 대부분의 창호들이 주택 형태와 분위기에 맞게 현장에서 별도 제작되었으며 방충망까지도 맞는 기성품이 없어 현장에서 만들어 졌다. 아직 모든 건축 공정이 완료된 것은 아니지만 본채 주위를 나지막한 담장으로 두르고, 앞으로는 솟을대문, 뒤로는 정자를 만들어 놓으니 제법 옛날 분위기가 잘 살아난다. 게다가 앞뒤로 넓은 공간을 확보하니 공간감이 강조되어 한층 여유로워 보이는 옛날 분위기가 재현되었고, 주변의 봄꽃과도 잘 어울린다. 조경이 완성되면 분위기는 지금보다 한층 더 무르익으리라는 기대를 해본다.田 ■ 건축정보 위치: 경기도 양평군 지제면 일신리 건물형태: 개량한옥 건물면적: 60평 외부구조: 본채, 정자, 창고 내부구조: 방 4, 주방, 마루, 화장실 겸 욕실, 공동 안방 벽체구조: 흙벽돌 내벽 마감: 흙 미장 후 전통한지 또는 회벽 외벽 마감: 흙 미장 후 회벽 창호재: 직접 제작한 전통방식의 창호 지붕재: 전통 오지기와 건축기간: 2000년 10월(기초공사)~2002년 2월 ■ 설계 및 시공 주체: 자경케미칼(주) 041-622-1774 ■ 글 오상근(자경케미칼(주) 부장)/사진 류재청
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한국식 마당 배치 돋보이는 60평 개량 한옥
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ㄱ자로 지어 거실과 주방 어느 곳에서나 정원 조망 가능
- 도심 속 전원주택 ㄱ자로 지어 거실과 주방 어느 곳에서나 정원 조망 가능 이 집은 ㄱ자 모양을 하고 있다. 거실에서 주방을 ㄱ자로 돌출시켜 거실과 주방 어느 곳에서나 정원을 바라볼 수 있도록 했다. 서산시내 읍내동에 지은 도심속 전원주택을 찾았다. 서산시내에서 집 짓고 살기 가장 좋은 동네를 꼽으라면 주민들은 단연 읍내동의 공원근처라고 말할 것이다. 시립도서관, 문화회관 등 문화시설들이 많고 공원이 조성돼 있어 자연경관이 좋다. 서산시내에서 치과병원을 운영하는 정건기씨가 이곳에 집을 지은 것은 작년 중순이다. 근처 아파트에 살면서 지금의 터에 집을 지으면 좋겠다는 생각에 4백20평을 평당 55만원에 구입해 1백54평을 전용받아 건평 40평의 목조주택을 지었다. 부지의 맨 위쪽에 집을 배치해 앞마당을 넓게 하였으며 마당 한쪽에는 텃밭도 만들었다. 집주인 정건기 씨는 특히 전원생활을 좋아해 전원주택에 사는 것이 평소의 꿈이었는데 이곳에 집을 짓고 나서 텃밭을 직접 일구어 각종 채소를 심어 놓았다. 사실 집에서 더 많이 생활하는 사람은 부인 김자경 씨다. 아파트에 같이 살던 이웃들이 그곳에서 어떻게 사느냐며 의아해 하지만 나름대로 아파트에서 사는 것 몇 배의 즐거움이 있다. 김자경 씨는 식물을 기르고 가꾸는데 취미가 없다면 이렇게 전원주택에서 생활하는 것이 쉽지 않을 것이라고 말한다. 젊은 주부들 중에는 아파트가 최고의 주거공간이고 아파트가 아니면 못 산다고 말하는 경우가 많다. 김자경씨는 그 반대다. 이곳에 살면서 우선 이웃이 가까이에 없어 혼자 있는 경우가 많은데 그렇게 혼자 있는 시간에는 정원의 나무도 돌보고 화단을 만들기도 한다. 또 홀로 식탁에 앉아 정원의 각양각색의 모양을 한 꽃들을 보며 차 한잔을 하는 여유는 느껴보지 못한 사람은 모른다. 김자경 씨에게 있어 이런 시간들은 그 무엇과 바꿀 수 없을 만큼 행복한 시간이다. 바로 이런 성향이 전원생활을 하는 기본적인 소양일 것이다. 김자경 씨는 집의 울타리를 손수 했다. 시중에 나와 있는 휀스를 알아보니 가격이 턱없이 비쌌다. 그래서 대나무를 구해 파란색으로 손수 페인트칠을 했다. 칠할 때는 힘들었지만 마무리를 하고 나니 그럴 듯한 울타리가 되었다. 이렇게 손수 무엇인가를 할 수 있는 사람이라야 전원생활을 무리없이 할 수 있다는 것이 김자경 씨의 경험담이다. 이 집은 2×6 경량목구조로 지어진 2층 목조주택으로 특이한 구조를 하고 있다. 전체 집모양은 ㄱ자형으로 돼 있다. 거실과 주방을 ㄱ자로 붙여 거실은 물론 주방에서도 정원을 감상할 수 있다. 1층은 방 3개와 주방, 식당, 욕실 2개가 있고 2층은 4평짜리 방 1개로만 이루어졌다. 1층에서 2층으로 오르는 철제 원형계단을 설치해 계단공간을 줄여 거실을 넓게 하였다. 지붕은 아스팔트싱글, 외벽은 베벨사이딩 마감이다. 내부는 1×6 T&G로 마감했다.田 글·사진 김경래 ■건축정보 위치 : 충남 서산시 읍내동 대지면적 : 1백54평 건축면적 : 40평(1층 36평, 2층 4평) 공사기간 : 1999년 5월~6월 구조 : 2×6 목구조 2층 외벽마감 : 베벨사이딩 내벽마감 : 1×6 T&G 지붕마감 : 아스팔트싱글 바닥마감 : 온돌마루 실내구조 : 1층(방3, 거실, 주방, 식당, 욕실2), 2층(방1) 난방형태 : 기름보일러 ■ 설계 및 시공 : 모아주택(0338-773-0435)
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['21년 01월호 특집 3] 농가주택 마련하기
- 농가주택 마련하기 시골에 주택을 마련하는 방법으로는, 신축하는 것과 농가를 리모델링하는 두 가지 방법이 있다. 시골에 있는 집이라고 해서 모두 농가 주택이 아니다. 그냥 단독주택인 경우가 많다. 여기에서는 농가주택의 조건과 혜택, 그리고 농지·농가 매수 시 유의할 점에 대해 소개한다. 글 박창배 기자 농가주택의 조건 농가주택(농업인주택)은 농업인의 요건을 갖추고 스스로 농사를 짓는 사람이 집을 지을 때, 각종 정부지원 및 세제혜택을 받을 수 있게 하는 정책이다. 시골에 짓고 있는 집이 모두 농가주택에 해당 할 것 같지만 그렇지 않다. 농가주택 조건이 까다롭기 때문에 대부분은 그냥 단독주택인 경우가 많다. 농가주택을 짓기 위해서는 △1,000㎡(302.5평) 이상의 농지를 경작 또는 재배하는 자 △농지에 330㎡(100평) 이상의 온실, 비닐하우스 등 경작자 △소 2마리, 돼지, 양 10마리, 닭, 오리, 거위 100마리 이상 또는 꿀벌 10군 이상 사육하는 자 △1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자 △1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자 △농업 경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만 원 이상인 자 등의 농업인 기본 요건 중 하나 이상을 만족해야 한다. 요건을 갖추었거나 갖출 수 있다면 농업인 신청절차(농촌으로 주민등록을 이전, 농지원부 작성, 농업경영체 등록)를 거쳐 농업인 자격을 취득해야 한다. 농업인 등록이 이뤄졌다고 하더라도 바로 농가주택을 지을 수 있는 것은 아니다. 부지 660㎡(200평) 이내에 연면적은 150㎡(45평) 이내로 건축해야 하고, 세대주만 가능하다. 단, 무주택자가 아니어도 농가주택 건축은 가능하다. 농가주택의 혜택 일반 주택과 농가 주택은 무엇이 다를까. 농업인 등록 후 농가주택을 짓게 되면 다양한 세제 혜택이 있다. 첫째, 일반주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 혜택을 받는다. 도심에 일반주택을 소유하고 있던 중에 농가주택을 건축해 각 1채씩 2채를 소유하고 있는 경우, 농가주택을 2년 이상 유지한 채 일반주택을 양도 할 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 인정한다. 둘째, 농지 등 양도시 양도소득세 감면 혜택이 있다. 농지 소유지가 8년 이상 농촌에 거주하고, 자경한 농지를 양도하면 1년간 1억 원, 5년간 3억 원 이내에서는 양도소득세를 감면 받을 수 있다. 셋째, 농지보전부담금이 면제된다. 농지를 다른 용도로 전용 할 경우 발생하는 농지보전부담금은 전액 면제되지만, 농지를 전용 한 후 5년 이내 일반인에게는 양도하거나 용도를 변경할 수 없다. 단 농업진흥구역이 아닌 관리지역에 건축한 농업인주택을 5년 이내 농업인이 아닌 일반인에게 매도할 땐 농업인으로서 농업인주택 시 감면받은 농지전용비를 납부하면 매도가 가능하다. 같은 농업인에게 매도하면 감면받은 농지전용비 납부 안 해도 된다. 넷째, 취득세 및 재산세가 절감된다. 농가주택에 대한 취득세 및 재산세를 절감해준다. 농가주택의 가장 큰 혜택이라고 말할 수 있다. 농가주택 리모델링 주택을 신축할 경우 경제적으로도 부담스러울 수 있고, 과정도 많이 번거롭다. 따라서 싸고 허름한 농가를 구입해 리모델링하는 방법도 고려할만하다. 01 농가주택 리모델링 전 모습. 02 벽 일부는 내려 앉았고, 창틀은 벽과 겨우 붙어 있다. 03 기둥을 제외한 모든 내외벽을 철거하는 모습. 04 썩은 기둥 믿부분을 도려내고 새로운 기둥과 접합했다. 더불어 층고를 더 높였다. 리모델링은 무엇보다 비용을 대폭 줄일 수 있고 자신의 스타일에 맞게 개조할 수 있다는 것이 가장 큰 장점이다. 절차도 매우 간편하다. 신축은 부지 매입부터 건축까지의 전 과정이 만만치 않게 들어간다. 그러나 농가주택은 이미 지어져 있는 집이기 때문에 매매의 형식만 취하면 된다. 가격도 저렴하다. 관리지역 토지를 구입, 전용을 하게 되면 전용부담금, 대체농지조성비, 내야하고 다시 건축비가 드는 반면 농가주택을 구입해 개조하면 이러한 비용을 대폭 줄일 수 있다. 사실 관리지역에 컨테이너 박스를 설치하고 임시거처를 마련한다 해도 전기가설을 해야 하고 지하수를 파 수도를 쓰게 된다면 그 비용도 상당히 들어간다. 비어있는 농가에는 창고나 축사 등이 딸려있는 경우가 많다. 이들 건물은 흙이나 돌, 나무 등 천연자재로 되어 있다. 개조한 후 주택으로 용도변경하면 별채로 다양한 용도로 사용할 수 있다. 대부분의 농촌주택은 마당이 넓어 아이들 놀이터나 텃밭으로 이용할 수 있다. 물론 농가주택의 단점도 많다. 일단 건축규모가 대부분 작다. 그리고 농촌에는 지적도상 도로가 없는 농가가 많고, 건축법상 문제가 많은 경우도 많아 일반적인 주택매매와는 달리 꼼꼼하게 체크해야 한다. TIP 농가주택 구입 체크리스트 ▶등기부등본 확인 ▶단독주택 토대지장, 구가옥대장과 건축물대장 ▶도시계획확인원 ▶지적도 ▶ 증개축 가능 여부 ▶농가 지역에 대한 법령 정보 05 상량문을 통해 언제 지어졌는지 확인할 수 있다. 06 농어촌에 있는 빈집들 중에는 대지가 아닌 농지에 있는 경우가 많고 또 무허가 건물일 수도 있다. 대지와 주택 소유주가 서로 다른 경우도 비일비재 하다. 07 농가를 구입하기 전에 반드시 토지대장, 건물등기부등본, 건축물대장, 가옥대장(일반건축물대장) 등을 떼어 확인해 보아야 한다. 08 헌 농가의 매력은 개조해서 살 수 있다는 것에 있다. 다시 말해 개조가 불가능한 농가는 효용가치가 떨어진다는 뜻이다. 농지와 농가 매수 시 유의할 점 농가주택을 구입할 때는 가급적 관할 군청 담당 공무원 또는 부동산중개사무소 등의 전문가와 상의한 후 매입절차를 밟는 게 좋다. 그리고 후회할 일이 없도록 주의할 사항을 꼭 체크를 하도록 하자. 첫째, 실소유주를 확인하라. 농어촌에 있는 빈집들 중에는 대지가 아닌 농지에 있는 경우가 많고 또 무허가 건물일 수도 있다. 대지와 주택 소유주가 서로 다른 경우도 비일비재 하다. 농가를 구입할 때는 땅값만 지불하는 경우가 많기 때문에 대지와 주택 소유주가 일치하지 않을 경우 나중에 주택 소유주가 지상권을 주장하는 문제가 발생할 수 있다. 가옥대장이나 건축물대장이 없는 무허가 건축물일 때 이런 경우가 생길 수도 있다. 지상권이란 건물주와 땅주인이 다른 물건에서 건물에 관한 권리를 말한다. 낡아 허물어져 가는 집이라고 해서 부숴도 된다고 생각한다면 착각이다. 전 주인이 알려주지도 않은 다른 사람의 지상권이 있는 경우 건물에 대해 권리를 주장할 수 없게 된다. 매매를 해서 샀지만 서류상으로는 땅만 산 것이다. 따라서 농가를 구입하기 전에 반드시 토지대장, 건물등기부등본, 건축물대장, 가옥대장(일반건축물대장) 등을 떼어 확인해 보아야 한다. 반대로 집주인인데 토지소유주는 아닌 경우도 있다. 지상권만 갖고 있다는 것이다. 쓸 만한 집이 주변 시세보다 너무 터무니없이 싸게 나왔다면 이런 집일 가능성이 높다. 둘째, 리모델링이 가능한지 살펴라. 헌 농가의 매력은 개조해서 살 수 있다는 것에 있다. 다시 말해 개조가 불가능한 농가는 효용가치가 떨어진다는 뜻이다. 농가는 많지만 쓸 만한 농가를 찾기란 쉽지 않다. 기둥이나 서까래가 약하면 개조가 불가능하거나 개조해도 뒤탈이 생길 수 있다. 너무 낡아 개조 비용이 과하게 들어가는 농가라면 차라리 새집을 짓는 편이 심적으로나 경제적으로나 더 좋을 수 있다. 빈집의 경우 그 집의 내력을 들어보는 것도 중요하다. 과거 집주인이 패가망신했다든가 아니면 나쁜 소문이 도는 흉가라면 살면서도 기분이 찜찜할 것이다. 그래서 그 지역 전문가의 도움이 필요하다. 셋째, 저렴한 매물 조심하고 시세보다 높게 잡아라. 조사하고 있는 지역의 시세보다 평당 금액을 좀 더 높게 생각하고 발품을 팔아야 한다. 그래야 자신과 가족이 원하는 터를 구할 확률이 높아진다. 평균시세보다 저렴하게 나온 매물이라면, 어떤 문제가 숨어 있는 매물일까를 따져봐야 한다. 자금이 여유 있다고 첫 단추를 잘못 꿰는 실수하지 말아야 하기 때문이다.(출처: 네이버카페 지성아빠) 넷째, 농사지을 땅의 조건부터 챙겨라. 귀농의 경우라면 집이 우선이 아니라 농사지을 땅의 조건부터 챙겨야 한다. 주변 풍광이 아름답다는 이유만으로 농사짓기에 척박한 땅을 귀농용 농지라고 구입해서는 안 된다. 자신이 생각하는 농사에 적합한 토질과 일조량, 농업용수를 먼저 챙기고 최소 3년간의 생활자금 확보방법에 대한 자금 운용 계획을 수립한 후 남는 돈으로 매매를 결정하는 게 좋다.(출처: 네이버카페 지성아빠) TIP 농지물색 & 농지정보 ●한국농어촌공사 농지은행 www.fbo.or.kr ●대법원 법원 경매정보 www.courtauction.go.kr ●한국 자산공사 온비드 www.onbid.co.kr ●지적측량, 부동산 실거래가: 스마트 국토정보 앱 m.nsdis.go.kr ●농지 및 산지 취득 농지법: 농지114 www.nongji114.com ●토지이용에 따른 규제: 토지이용규제정보서비스 luris.molit.go.kr ●토양과 작물별 적성도, 토양 특성: 흑토람 www.soil.rda.go.kr 귀농의 경우라면 조망이나 풍경 좋은 집이 우선이 아니라 농사지을 땅의 조건부터 챙겨야 한다. 농촌주택·목조주택 표준설계도 농촌주택표준설계도나 목조주택표준설계도를 사용하면 설계비용이 들어가지 않는다. 농촌주택표준설계자료에서는 농어촌 자연경관과 조화를 이루면서 변화된 주거생활을 반영한 ‘농촌주택 표준설계도’를 제공하고 있으며, 열람용과 인허가용 파일을 다운로드 받으실 수 있다. 문의 042-610-1940~2 농촌주택 표준설계도 이용절차는? ●배치도 및 건축계획서는 주택건축 예정부지에 맞게 새로 작성하셔야 합니다. ●농촌주택 표준설계도는 건축신고 등의 건축행정절차를 이행하여야 하며, ●세부절차는 허가권자에게 문의하시기 바랍니다. ●건축행정 업무처리 시 도면 및 서류는 건축행정시스템 세움터(www.eais.go.kr)를 통해 전자문서로 제출. (건축법 제14조1항5호 및 시행령 11조3항3호, 건축법 시행규칙 제12조) 목조주택표준설계자료는 국산 목재 이용을 활성화하기 위해 저에너지 기술을 적용한 농산촌 보급형 목조주택 모델을 개발하고 이를 표준설계도로 작성해 목조주택 도면을 제공함으로써, 높은 시공 품질 및 일관된 성능의 목조주택을 신축할 수 있도록 지원하고 있다. 문의 (지원정책) 산림청 목재산업과 목재산업정책 042-481-4291 / (개발내용) 국립산림과학원 목재공학연구과 02-961-2729 <도면열람 및 제공서비스 이용방법> 산림청 www.forest.go.kr 또는 국립산림과학원 know.nifos.go.kr
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['21년 01월호 특집 3] 농가주택 마련하기
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한옥의 얼굴, 기능에 멋과 여유를 더한 조상의 지혜 굴뚝
- 각 나라의 전통 건축물이 그러하듯 한옥은 우리나라 기후와 자연 및 인문 환경을 반영한다. 북방계와 남방계를 상징하는 건축 요소인 구들과 마루가 공존하는 것이 대표적인 예다. 특히 굴뚝은 구들과 불가분의 관계로 아궁이에서 발생한 연기를 집 밖으로 배출하고 새 공기를 흡입한다. 굴뚝은 이러한 목적 외에도 여러 가지 부속물과 함께 주변 경관과 조화를 이룬 한옥의 멋스러움과 여유로움을 한껏 끌어올린다.글 전원주택라이프 편집부사진자료 전원주택라이프 DB자료 추사 김정희 고택 사랑채 뒷마당 굴뚝 살림집 안마당은 인위적인 요소를 배제한 채 차경기법을 사용하여 주변의 자연 경관을 담은 시원스러운 공간이다. 또한 햇볕을 받아들이는 공간이자 작업 공간 그리고 집안 대소사를 치르는 공간이다. 반면 뒷마당은 통풍과 채광이 필요한 농기구와 곡물, 식료품을 보관하는 수장 공간이다. 배산임수에 따라 입지를 정한 반가班家의 경우 뒷마당은 대개 산기슭을 정리하면서 화강석을 다듬은 장대석으로 화계花階를 쌓고 나무를 심고 괴석을 놓고 굴뚝을 시설한다. 특히 건물에서 거리를 두고 연도를 뽑아 만든 굴뚝은 밋밋하고 단조로운 공간을 미적으로 승화시킨 조형물로 손색이 없다. 경복궁 교태전 아미산 굴뚝 왕비의 침전인 교태전의 온돌방 밑을 통과한 연기가 나가는 굴뚝으로 고종 2년 (1865) 경복궁을 중건할 때 만든 것이다. 현재 4개가 서 있는데 6각형 굴뚝 벽에는 당초, 학, 박쥐, 봉황, 나티, 소나무, 매화, 대나무, 국화, 불로초, 바위, 새, 사슴, 나비, 해태, 불가사리 등이 무늬를 배치했다. 각 무늬는 조형전을 구워 배열하고 그 사이에는 회를 발라 화면을 구성했다. 십장생과 사군자, 장수와 부귀 등 길상무늬 및 화마와 악귀를 막는 상서로운 짐승들로 표현했다. 굴뚝 상부 역시 조형전으로 목조 건물의 형태를 모방했고 그 위로 연기가 빠지는 연가를 설치했다. 굴뚝 기능에 충실하면서 각종 문양의 형태와 구성이 아름다워 후원의 장식적 조형물로 훌륭한 작품이다. 한옥의 건축미를 끌어올린 굴뚝 경복궁 자경전 후원의 십장생 굴뚝 구들 문화는 지역과 신분에 따라 다양한 모습의 굴뚝을 발달시켰다. 아궁이와 구들 형태는 어느 지역이나 거의 비슷하지만 굴뚝은 다르다. 추운 북쪽에서 따듯한 남쪽으로 내려가면서 그 높이가 점점 낮아지다가 제주도에 이르면 사라진다. 북쪽 지역일수록 불을 강하게 빨아들이고자 굴뚝을 높게 만드는 것이다. 또한 열기를 가두면서 북서풍에 역류하지 않도록 개자리를 파고 여러 가지 재료로 굴뚝을 두껍게 감쌌다. 이 과정에서 굴뚝을 치장했는데 그 대표적인 것이 보물인 경복궁 자경전 후원 십장생 굴뚝과 아미산 굴뚝이다. 또한 굴뚝 맨 위에 설치한 연가煙家는 치장적 성격도 강하지만 비가 들어가지 않도록 방지하고, 연기 배출을 원활하게 돕는다. 굴뚝 연기는 천연 방충제 굴뚝 연기는 역하기보다 오히려 나무 타는 냄새로 향긋하다. 구들과 굴뚝 중간에 판 개자리에서 불길에 휩싸여 온 재와 찌꺼기들을 걸러내기에 굴뚝으로 맑은 연기만 빠져나가기 때문이다. 반면 굴뚝 연기는 천연 방충제로, 그 주변에는 벌레들이 꾀지 않기에 거미가 줄을 치지 않는다. 난방보다 취사가 위주인 남쪽 지역에서는 낮은 굴뚝에서 나오는 연기를 이용하여 해충을 쫓기도 했다. 한옥에 담긴 굴뚝 미학 간이형 굴뚝 간이형 굴뚝 처마 밑에 간단한 구멍을 뚫거나 툇마루 밑에 구멍을 내어 배기하는 형태로 민가 굴뚝의 주류를 이룬다. 독립형 굴뚝 독립형 굴뚝 건물 외벽에서 떨어진 곳에 연도를 땅속에 묻고 세운 굴뚝으로 벽돌을 쌓아올려 기와를 덮고 연가를 얹어 완성한다. 복잡형 굴뚝 복합형 굴뚝 담의 일부에 굴뚝을 설치하여 밋밋하고 단조로운 담을 보완하는 형태다. 굴뚝의 재료와 문양 궁궐 및 상류 주택의 굴뚝. 검은 벽돌로 쌓은 후 상부에 기와로 지붕을 만들고 연기 나오는 부분에 토기를 얹는다. 회와 황토로 기와 조각을 쌓고 연가를 만든 굴뚝 산간 지역인 울릉도 나리분지 우데기집은 주위에서 구하기 쉬운 통나무를 뚫어서 굴뚝을 세웠다. 오지 굴뚝은 흙으로 빚어 구운 오지 토관 여러 개를 이어서 처마나 지붕 높이만큼 쌓아올린다. 작은 굴뚝 하나에도 바람을 담은 무늬로 장식했다. 연가. 꼭 집처럼 생긴 토기로 벽에 창호처럼 네모로 구멍을 내어 연기를 내뿜게 한다. 흙과 돌을 쌓아 만든 굴뚝은 민가에서, 검은 벽돌을 쌓고 기와로 연가煙家를 만든 반가에서 나타난다. 그리고 궁궐에서는 붉은 벽돌과 기와, 연화로 굴뚝을 만들었다. 굴뚝에는 황토와 기와를 켜켜이 쌓은 직선 무늬와 기와와 흙을 이용한 기하학적 문양 그리고 단순하게 표현한 꽃문양이 나타난다. 이 문양들은 단순한 장식이 아닌 바람적 성격이 강하다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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한옥의 얼굴, 기능에 멋과 여유를 더한 조상의 지혜 굴뚝
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스마트홈의 현주소
- 소니, 노키아, 인텔, 필립스 등 글로벌 기업들이 콘텐츠 상호 호환에 관한 국제 인증인 DLNA를 받은 제품을 출시했고 애플 웹 사이트에서는 아이폰으로 제어 가능한 홈네트워크 애플리케이션을 소개하고 있다. Microsoft社는 2007년 개인의료정보를 관리할 수 있는 시스템 'HealthValut'을 선보인 데 이어 American Well, 하와이의료서비스협회와 함께 하와이에서 홈헬스케어 서비스인 'Online Care'를 제공하기 시작했다. 발 빠른 기업은 스마트 그리드로 변모하는 등 스마트홈을 둘러싼 국외업체들의 경쟁은 날로 치열해지고 있으며 기술력도 급속도로 성장하고 있다.글 LG경제연구원 홍일선 선임연구원 www.lgeri.com 스마트홈이란 TV, 냉장고, 세탁기 등 집 안 다양한 기기들이 네트워크에 연결돼 지능형 서비스를 제공하는 집을 의미한다. 우리나라 초고속 인터넷 보급률은 95%에 이르고 TV 옆에는 VOD 서비스를 지원하기 위한 셋톱박스가 일상화되고 있다. 휴대폰과 노트북은 블루투스로 데이터를 주고받으며 홈오토메이션이 가능한 집에서는 웹을 통해 방안 조명을 켜고 끌 수 있다. 과거 프린트와 컴퓨터가 연결되고 두 대 컴퓨터가 하나의 인터넷 선을 공유하던 시대를 지나 개별기기들이 네트워크에 연결되기 시작한 것이다. 소니, 노키아, 인텔, 필립스 국제 인증 받기 시작스마트홈에 대한 관심이 커지는 이유 중 하나는 기기 간 연결, 웹과의 연결을 보장하는 통신 인프라가 고도화되고 있기 때문이다. 초고속 인터넷, PLC, Wifi, Zigbee, Z-wave 등 다양한 통신서비스가 등장하고 기술 가격은 하락했다. 이와 동시에 제품 성능이 개선되면서 집 안에서 통신이 가능한 기기가 늘고 있다. 또한 개별 기기들이 다양한 통신 방식을 채용하면서 기기 간 연결이 유연해지고 있다. 컴퓨터에서는 초고속 인터넷을 위한 이더넷, 근거리 무선통신이 가능한 Wifi와 블루투스가 가능하며 스마트폰에서는 무선통신망인 3G와 Wifi를 실현한다. 소비자가 필요에 따라 다양한 방식으로 기기를 연결할 수 있게 된 것이 다. 정보 연결을 지원하는 스마트홈#1 간만에 쉬게 된 김 대리는 그동안 못 봤던 영화를 볼 생각이다. 스마트폰으로 TV를 켜니 표준형인지 맞춤형인지 선택하라는 메시지가 뜬다. 맞춤형을 선택하자 미리 등록했던 채널과 최신뉴스, 이메일, 미니 게임, 유튜브, 친구 Facebook 등 다양한 위젯이 TV와 스마트폰에 동시에 나타난다. 영화 채널을 살펴보니 지난주에 개봉한 영화가 업데이트됐다. 극장에서 보고 싶지만 오늘은 집에서 편하게 보자는 생각에 잠깐 고민하다가 스마트폰으로 결제하고 영화를 감상하기 시작했다. 한참 영화를 보고 있는데 부모님이 아파트 현관을 지나고 있다는 알림 메시지가 뜬다. 거실을 정리해야겠다는 생각에 노트북을 켜고 영화 이어보기를 선택하니 TV로 보던 영화가 노트북 화면에 옮겨온다. 스마트폰에서 홈오토메이션 기능을 켜고 홈시어터 모드를 해제하니 거실에 조명이 켜지고 블라인드가 자동으로 걷힌다. 주방에서는 드럼 세탁기가 무음 모드에서 표준 모드로 전환하면서 빠르게 돌기 시작한다. 게다가 생활가전이 아날로그에서 디지털로 대체되고 통신까지 해결되면서 스마트홈 구현이 용이해지고 있다. 일례로 카메라가 탑재된 도어 록이 집 열쇠를 대체하면서 부재중 방문자확인이 가능해졌고 온도 조절기가 디지털화를 거쳐 홈오토메이션과 연동되기 시작했다. 이제는 전통 생활가전인 TV, 세탁기, 냉장고에도 통신이 가능한 제품이 출시되고 있는 것이다. 조만간 네트워크에 연결되지 않은 기기보다 네트워크에 연결된 기기가 더 많아질 수도 있다.이를 뒷받침하는 기기 간 컨텐츠 호환도 쉬워지고 있다.소니, 노키아, 인텔, 필립스 등 글로벌 기업들이 콘텐츠 상호호환에 관한 국제 인증인 DLNA(Digital Living Network Alliance)를 받은 제품을 출시하기 시작했다. DLNA란 브랜드간, 기기 간 원활한 호환을 위해 2003년 6월 발족했던 DHWG(Digital Home Working Group)가 명칭을 바꾼 것으로 현재 245개 이상의 기업들이 참여하고 있다. 시장 조사 기관 ABI Research에 따르면 2008년 기준 DLNA 인증 제품은 2억 개 이상 판매됐으며 2012년에는 3억 개까지 늘어날 전망이다. 최근에는 DLNA 인증기기 간 컨텐츠 공유가 원할하도록 파일을 변환시켜주는 프로그램도 등장했다. 가전 업체 터치스크린 채용하기 시작스마트홈에서 콘텐츠 연결은 통합 플랫폼 등장, 제품 디자인 변화, 콘텐츠 조합을 통한 새로운 가치 창조로 이어질 전망이다. 애플 앱스토어처럼 도서, 영화, 음악 등 풍부한 콘텐츠를 바탕으로 컴퓨터, 휴대폰, MP3와 같은 다양한 단말기기의 콘텐츠 사용을 지원하는 것이 중요해지기 때문이다. 통합 플랫폼은 단순한 콘텐츠 호환을 넘어 소비자가 겪을 수 있는 불편을 미연에 방지하고 구매한 콘텐츠를 여러 기기에서 공유할 수 있도록 함으로써 콘텐츠 소비 방식을 단순화한다. 편리한 사용자경험을 통해 소비자를 중독 시키는 것이다.iPhone Home Controller, Smart Home 등 애플 웹 사이트에서는 아이폰으로 제어 가능한 홈오토메이션 제품을 소개하고 있다. 제품에 구애받지 않고 소비자가 필요할 때 콘텐츠를 직접 선택하고 조합한다. 콘텐츠는 생활가전까지 확장한다. 컴퓨터, 스마트폰처럼 세탁기, 냉장고, 전자레인지 등에서도 기본 OS에 필요한 소프트웨어를 추가하는 것이 가능해진다면 소비자는 필요에 따라 사용 매뉴얼, 고장 진단 및 해결 방법뿐만 아니라 음식 조리법, 날씨 정보, 세탁 정보 등 다양한 정보를 웹에서 다운받게 될 것이다.이처럼 생활가전 기능과 정보의 확장을 위해 일부 가전 업체는 터치스크린을 채용하기 시작했다. CES(국제전자제품박람회) 2010에서 신생기업 Touch Revolution社는 안드로이드OS를 기반으로 Wifi가 가능한 생활가전용 터치스크린 'Nimble'을 선보였다. Microsoft, 개인의료정보 관리 'HealthValut' 출시세계적인 고령화로 가족 건강과 안전 역시 스마트홈에서 주목받는 영역이다. UN에 따르면 현재 우리나라는 총 인구 중 11%가 65세 이상인 고령화 사회에 진입했으며 10년 후에는 총인구의 15.4%가 65세 이상이 된다. 일본, 유럽, 미국 등에서는 이미 고령 인구 비중이 각각 22.6%, 16.5%, 13%에 이르며 2020년에는 28.5%, 19%, 16.1%까지 증가할 전망이다. 게다가 핵가족화가 진행되면서 가족 보살핌을 기대하기 힘들어 졌다.국가 역시 고령화로 늘어가는 의료 부담을 줄이는 방안을 모색하고 있다. 무엇보다 고령 인구 중에서도 자신의 라이프스타일을 지킬 만한 경제력을 갖춘 사람이 늘고 있다.가정용 의료 장비는 비전문가가 사용할 수 있도록 다루기 쉽고 오류가 적어야 하며 실제 생활에서 방해가 되지 않아야 한다. 그래서 손목시계, 티셔츠, 몸에 부착할 수 있는 패치 등 다양한 형태가 등장하고 있다. 아울러 USB, 무선 통신을 통해 가정용 의료 장비와 의료 시스템 간의 연동이 가능해지면서 편의성 제고에 기여하고 있다.개별 의료기기가 수집한 정보를 관리하기 위한 시스템도 등장하고 있다. 홈헬스케어는 의사 도움을 받아 집에서 건강 상태를 꾸준히 관리할 수 있기 때문에 지속적인 모니터링이 가능하다는 장점이 있다. 이에 주목한 Microsoft社는 2007년 개인의료 정보를 관리하는 'HealthValut'을 출시했다. 지난해 1월부터 AmericanWell, 하와이의료서비스협회(Hawaii Med-icalService Association)와 함께 하와이에서 홈헬스케어 서비스인 'Online Care'를 제공하기 시작했는데 웹캠, 전화로 의사와 상담하고 필요한 경우 처방전 발급도 가능하다. 실제 의료기관 Cleveland Clinic과 공통으로 진행한 시범 사업에서는 당뇨, 고혈압 환자의 병원 방문을 줄이고 심장병 환자에게 적절한 치료 시점을 알려주는 등 가시적인 성과를 거둔 것으로 알려졌다. 의료 서비스가 아니더라도 쾌적하고 안전한 삶을 위해 다양한 센서와 시스템이 활용되기 시작했다. 최근 시몬스와 파나소닉이 개발한 'Restino'는 편안한 수면을 위해 센서로 사람의 움직임을 감지해 수면 상태를 파악하고 이에 맞춰 조명, 음악, 공조가 자동으로 제어되는 토털 수면 솔루션이다.수면을 유도할 때는 점차 조명이 어두워지고 조용한 음악이 나오지만 아침에는 시간에 맞춰 점차 밝아지는 방식이다. 또한 필립스는 갓난아기를 지켜줄 수 있는 베이비 모니터를 출시했다. 부모가 잠시 떨어져 있더라도 아기 숨소리를 듣거나 음성을 전할 수 있는 기기로 방 안 온도, 습도도 측정할 수 있다. 한편 미국 Missouri 대학은 고령 인구 생활 공동체인 TigerPlace와 함께 위험감지시스템을 연구 중이다. 베개, 출입문, 주방, 냉장고 등에 붙여둔 센서를 통해 낙상과 같은 문제를 파악하고 신속하게 주변에 도움을 요청한다. 건강한 삶을 지원하는 스마트홈#2 얼마 전 HomeHealth사 의료 멤버십 서비스에 가입한 김 사장은 오후에 가정용 의료기기라고 표시된 택배를 받았다. 상자를 열어보니 고화질 웹캠과 몸에 붙일 수 있는 조그만 패치가 담겨있다. 웹캠을 인터넷이 가능한 TV에 연결했더니 HomeHealth사 애플리케이션이 TV와 휴대폰에 동시에 설치되면서 홈페이지로 연결된다. 유쾌하게 자신이 담당 스태프라 소개한 남자가 나타나 몇 가지 질문을 한 뒤 패치를 몸에 붙여보라고 한다. 김 사장이 패치를 몸에 붙이자 심박 수, 심전도, 폐활량, 혈압, 혈당량 등 다양한 정보가 담긴 그래프가 실시간으로 화면에 뜬다. 잠시 후 남자가 그래프 패턴 분석 결과 큰 문제가 없지만 정부 의료시스템 검색 결과 당뇨 병력이 있는 만큼 의사와 상담할 것을 권한다. 전문의와 짧은 원격 상담이 끝나자 딸에게서 검사받느라 고생했다는 문자가 와 있다. 문득 지금까지 병원을 찾을 때면 한 시간도 넘게 기다린 시간이 아깝게 느껴진다. 멤버십으로 기기를 렌털한 덕에 비용 측면에서도 훨씬 경제적이다. 다만 센서나 모니터링 시스템을 활용할 경우 시스템 보안 및 사생활 보호가 중요한 이슈가 될 것이다. 실제로 센서 오작동을 파악하기 위해 집에 카메라를 함께 설치한 경우 어떤 응답자는안전한 삶을 보장받는 것은 맞지만 생활이 감시당하는 것 같다고 대답했다. 이에 따라 찍은 정보에서 사용자 동작 정보를 따로 추출해 자동으로 이상 행동을 파악하는 새로운 기법이 등장했다. 발 빠른 기업 홈네트워크에서 스마트 그리드 업체로 변신스마트 그리드 등장은 에너지 관리 시스템의 시장 창출을 앞당기는 요인이 될 전망이다. 개별 기기 전기 사용량을 확인하면 자연스럽게 에너지 절감을 유도할 수 있기 때문이다. 또한 실시간 수요에 따라 전기요금이 달라질 경우 소비자가 터무니없는 가격에 전기를 사용하는 것을 막거나 다른 사람이 전기를 사용하지 않는 시간에는 저렴하게 전기를 사용할 수 있을 것이다. 향후 전기차 도입, 신재생 에너지 매매에 개별 소비자가 참여하게 되면 복잡한 시스템을 관리할 수 있는 에너지 관리 시스템은 선택이 아닌 필수가 될 전망이다.이를 위한 실시간 검침, 홈오토메이션과 연계된 에너지 관리시스템, 라이프스타일을 고려한 에너지 절감 방안 도출이 중요하다. 구글 'Power Meter'는 15분마다 전기 사용량을 보여줌으로써 자발적인 에너지 절감을 유도한다. 인텔은 유사한 개념의 홈 대시보드 콘셉(Home Dashboard Concept)을 선보였으며 마이크로소프트의 'Hohm'은 사용자가 우편번호, 집 규모, 건축 연도를 입력하면 평균 에너지 사용량을 비교해 절감 방안을 제시한다. 환경 친화적 삶을 도와주는 스마트홈#3 이 차장은 에너지 관리 시스템을 프리미엄형으로 바꾸기로 결정했다. 지금까지 쓰던 실속형은 실시간 모니터링만 가능했지만 프리미엄형은 홈오토메이션과 연계돼 요금이 상승하면 전기 사용량을 조절해 주기 때문이다. 이 차장이 프리미엄형을 설치하고 웹에 저장된 과거 에너지 사용량 자료를 다운받자 냉난방에 크게 민감하지 않은 편이란 분석과 함께 향후 온도 조정 폭을 5도로 설정하겠다는 메시지가 나온다. 이 차장이 최근 구입한 전기차를 전용 플러그에 꼽자 현재 전기차 배터리 충전 수준 80%, 현재 전기 요금이 ㎾당 구매요금 390원, 판매요금 370원이란 메시지와 요금 그래프가 나타난다. 과거 추이를 보니 대략 2시간 후에는 전기 요금이 ㎾당 70원 이하로 내려갈 것 같다. 표준 옵션에서 구매요금 100원, 판매요금 250원으로 설정했더니 자동으로 전기 사용원이 전력 회사에서 전기차로 바뀌었다. 세부 옵션으로 최소 전기차 배터리 충전량을 50%로 설정하고 옵션 창을 닫았다. 이제 이 차장네 집에서도 에너지 관리 시스템이 스스로 전기요금을 절감하게 된 것이다. 홈오토메이션과 연계된 에너지 관리 시스템도 등장할 전망이다. 실시간으로 사용량을 확인하는 것을 넘어 직접 사용량을 제어하는 것으로 이를 위해 발 빠른 기업은 홈네트워크 업체에서 스마트그리드 업체로 변신하기 시작했다. 미국 Control社가 대표적인 사례다. 네덜란드에서는 전력 회사 Nuon과 함께 IBM, CISCO 등이 500가구를 대상으로 인터넷과 핸드폰으로 냉난방을 조절하는 등 홈오토메이션과 연계된 에너지관리시스템을 실증하고 있는데 Arnhem에서 진행한 테스트를 통해 전기 9%, 가스 14%를 절감할 수 있음을 보여줬다. 또한 지난해 12월부터 파나소닉은 덴마크 전력회사인 SEAS-NVE와 함께 'Lifinity Home Energy Management System'을 검증하고 있다. 라이프스타일을 고려한 에너지 관리 시스템도 등장했다. 일본 NEDO가 2007년부터 2009년까지 추진한 BeHomeS(Behavior-Based Home Monitoring and Energysaving System) 프로젝트는 거주자 행동을 추정해 불필요한 조명과 냉난방을 끄고 필요한 온수 양을 예측해 에너지를 절감한다. * 이처럼 가치 기준이 달라지고 라이프스타일이 변하면서 스마트홈은 상상이 아니라 현실로 다가오고 있다. 특히 연결을 지향하는 삶의 방식, 고령화, 삶의 질에 대한 기대, 환경에 대한 의식 제고에 따라 스마트홈에서는 이를 반영한 새로운 서비스들이 등장하고 있다. 소비자 니즈가 구체화되면서 먼 미래에나 필요할 것으로 여겨졌던 서비스가 벌써 주목받게 된 것이다. 다만 아직은 기술 구현이 어려워, 가격이 비싸서, 법제도 미비 등 현실적 제약으로 인해 상용화가 늦어지는 경우도 있지만 스마트홈에 대한 소비자 니즈가 분명하고 기술적 문제들도 해소되고 있는 만큼 스마트홈은 머지않은 미래에 삶을 좌우하는 또 하나의 트렌드가 될 것이다.
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스마트홈의 현주소
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[하늘재 이야기 ⅩⅣ] 우리집 구들 놓기
- 고향 한옥에 사는 사람들이 이렇다 할 의료기관이 없던 시절, 건강하게 산 것은 아궁이와 굴뚝이 하루에도 몇 번씩 살균해 준 덕분이다. 그런가 하면 소나무를 때면, 그 그을음이 가마솥이나 아궁이 · 구들장에 달라붙는다. 그것을 긁어내 만든 먹으로 쓴 글씨 자리는 잘 썩지 않는다. 먹이 지닌 방부성 때문이다. 중국 자금성을 돌아보면 굴뚝을 보기 어렵다. 일본 살림집엔 굴뚝이 아예없다. 화덕 말고 불을 때는 곳이 없기 때문이다. 그에 비해 한옥은 집집마다 굴뚝이 있다. 조형미가 뛰어난 경복궁 자경전십장생굴뚝과 아미산굴뚝을 보물로 지정했을 정도다. 전 세계에서 굴뚝을 나라의 보배로 지정한 민족은 우리뿐이다.글 황인찬인류 문명을 이끈 불, 그 점에서 우리의 구들 구조는 놀랍다. 더 나아가 연기는 나무를 코팅해 목구조 집의 수명을 연장한다.옛 한옥을 해체하면 생생한 나무는 아이러니하게도 아궁이 연기에 시커멓게 그을린 정지간(부엌) 목재다. 그래서 나는 불을 땔 때 일부러 연기를 집 안으로 들여보내곤 한다. 아내는 옷에서 영감 냄새난다고 잔소리하지만……. 단 우리는 구들 땔감으로 나무나 종이를 제외하고 절대 화학물질을 태우지 않는다.나는 이렇게 좋은 구들 난방을 결코 포기할 수 없었다. 처음 설계 할 때 방 3개 중 2개만 구들을 놓으려고 했다. 나무를 사들이기도 전에 돌구들장이 눈에 띄면 구했다. 동네 앞길에 새집을 지으려고 뜯어 놓은 구들장이 보이면 돈을 주고 샀다. 요즘 시골 사람들 대부분 구들난방이 귀찮아 새집을 지을 때 다시 설치하지 않는다. 그러니 나 같은 사람이 반사이익을 얻는다.이렇게 구들장을 알음알이로 구했지만 방 2개(9평)에 놓기엔 턱없이 부족했다. '개똥도 약에 쓰려면 없다'고 했던가. 쉽게 생각한 구들장 구하기가 정말 어려웠다. 구들장을 구하려고 백방으로 노력하다 결국 포기했다. 방의 4분의 3만 깔고 나머지는 가까운 석재공장에서 화강석 판재를 공짜로 갖다 쓰기로 했다. 이놈들은 불에 직접 닿으면 안 되지만 윗목엔 불길이 잘 닿지 않기에 괜찮다고 주춧돌을 샀던 석재공장 사장(돌 전문가)이 조언했다.허튼구들과 함실아궁이의 매력 속으로나는 구들 놓는 방법을 터득하기까지 연구를 많이 했다. 예전 아버지가 구들 놓을 때 도와드린 것과 목수로 일하며 어깨너머로 배운것 밖엔 이론으로 아는 것이 전부였기 때문이다. 무엇이든 직접 하면 물리를 터득하는데, 내겐 구들 놓을 기회가 한 번도 없었다. 그래서 동네 어른들께 수시로 묻고 기회만 닿으면 구들 놓기를 배우려 노력했다. 심지어 하도 골치가 아파 구들을 잘 놓는다는 기능인에게 맡겨볼까도 생각했다. 그러나 그 값이 만만치 않았다. 인건비가 방 하나에 백만 원 이상은 든다는 말에 포기하고 직접 시공에 들어갔다.구들 놓기 방식은 줄구들과 허튼구들이 있는데, 나는 허튼구들을 택했다. 방이 골고루 따뜻하고 혼자서 시공하기 쉽기 때문이다. 아궁이는 구들에 직접 불을 때는 함실아궁이를 택했다. 아궁이에 무쇠솥을 걸어 물도 데워 쓰고 두부도 만들어 먹으면 좋겠지만, 어차피 난방이 주목적이니까 열효율을 극대화하고자 함실아궁이를 택한 것이다. 함실아궁이를 덮는 구들장과 이맛돌(아궁이 윗부분 돌)이 고온에 쉽게 부서져 주저앉는 게 문제다.문제점 많은 함실아궁이 구들장과 이맛돌을 해결할 방법을 누군가가 내게 가르쳐 줬다. 함실아궁이 구들장은 먼저 두께 10㎜ 이상 철판을 깔고, 그 위에 흙과 얇은 돌구들장을 놓고, 이맛돌은 두께 H빔(20㎝ × 20㎝)을 가로로 놓는 것이다. 고래바닥은 평편하게 만들고, 그 위에 마사를 깔고, 고래개자리는 한 자(30㎝) 이상 방 둘레를 팠다. 굴뚝개자리는 연기가 머물다 나가도록 40∼50㎝ 이상 깊게 팠다. 굄돌은 일정한 돌을 구하기가 쉽지 않아 강한 불로 구워낸 붉은 벽돌을 사용했다. 방바닥에서 고래바닥까지 거의 5∼6장의 벽돌을 황토로 붙여 쌓았는데, 아내가 황토를 가래떡처럼 반죽해 주었다.구들은 모두 황토를 반죽해 붙이고 메워 나갔다. 구들장을 다 덮고 틈새를 단단히 막고자 황토를 주먹만한 덩어리로 뭉쳐 마구 쳐댔다.구들 위 흙은 아무리 단단히 다져도 마르기만 하면 쩍쩍 갈라져 연기가 새어 나온다. 이를 막으려면 3번 이상 메워야 한다. 나는 겨울이 오기 전 흙벽 작업을 마쳐야 한다는 조급함 때문에, 이 과정을 소홀히 해서 지금도 집 안으로 연기가 새어든다. 나무만 때니까 나는 냄새가 구수하니 좋은데 아내는 질색이다. 서울에서만 살아서인지 아니면 연기에 알레르기가 있는지 구들을 잘 놓지 못했다고 지금까지 잔소리가 이만저만 아니다.구들방이 늘어나면서 구들 놓는 기간이 예상보다 훨씬 더 걸렸다.애초 방 2개만 놓으려 했는데 문제가 생겼다. 우리 집 기초는 모두 흙이다. 돌과 흙이 반반이기에 주춧돌 밑에만 기초 작업을 했다. 주초가 놓인 바닥에서 인방까지 높이는 거의 한 자 반(45㎝)이다. 그러니까 방바닥까지 40㎝ 이상이다. 방 2개는 구들로 이 높이를 해결했지만, 보일러선만 깔려는 안방(5평)은 대신 흙을 채워야 한다. 흙의 양이 덤프트럭 1대가 넘고, 인방때문에 손으로 퍼 넣어야 한다. 그것을 돈으로 계산하니 100여만 원 들게 생겼다. 아내와 고민을 나누다가 결국 구들을 놓기로 했다. 구들을 새로 사야 하는데 수소문해 보니 가까운 남원 골동품상에서 전주 한옥에서 뜯어 놓은 구들을 판다는 것이다.부리나케 달려가 평당 10만 원씩 주고 구입했다. 우여곡절 끝에 구들을 놓으니 우리 집 하부는 40㎝ 이상 뜬 집이 됐다. 주춧돌에만 의지해 섰으면서도 집의 습기와 냉기 문제를 완벽히 해결했다.구들 놓기를 끝내니 새벽이면 서리가 내리는 10월 중순이 됐고, 이때부터 본격적인 겨울로 접어들기 전인 11월 20일까지 흙벽 작업에 들어갔다.굴뚝은 과학이다굴뚝은 집을 짓고 1년 후에 비로소 완성했다. 처음엔 지름 20㎝ 플라스틱 관을 임시로 설치했다. 홀로 집을 짓다 보면 어설픈 일이 많이 벌어진다.경복궁을 찾으면 아름다운 굴뚝들을 만난다. 서민은 상상할 수도 없는 한 편의 작품들을……. 십장생을 새기고 전돌이라는 붉은 벽돌로 정성스럽게 쌓은 굴뚝들을 볼 때마다 너무 부러웠다. 나도 언젠가 저런 굴뚝을 쌓아야지 하고 마음만 먹다가 보름 동안 혼자 오르락내리락하며 굴뚝을 쌓았다. 절반은 시멘트 벽돌로, 나머지 절반은 헌 기왓장으로 쌓았다. 맨 꼭대기에 비가 굴뚝 안으로 들어가지 않도록 항아리를 절반 올려놓았다. 320㎝ 정도 더 높이 쌓고 싶었지만 욕심을 부리지 않았다. 오랜만에 집사람이 집과 잘 어울린다고 칭찬해 주니 기분이 좋다. 사실 우리 마누라는 칭찬을 잘 하지 않는 성격이라 기분이 상할 때도 있다. 막상 굴뚝을 쌓으니 만만한 일이 아니다. 기술적 부분도 그렇지만 자잿값도 만만치 않다. 그러니 보통 집에 플라스틱 관으로 굴뚝을 만들어 놓는 것이다. 굴뚝을 이렇게 쌓으면 플라스틱 관보다 연기가 훨씬 잘 빠진다. 연도라는 연기 통로와 연결된 굴뚝 밑 부분(개자리)은 연기가 깊은 곳에 잠시 머물다가 올라가게 하려고 더 깊게 판다. 우리 집은 60㎝ 정도 파고, 그 위에 굴뚝을 쌓았다.방 윗목에 판 굴뚝고래에 머물던 연기는 연도를 통해서 굴뚝으로 나와 다시 한번 머문다. 이때 찬 공기와 만나 불순물은 그곳에 떨어지고 맑은 연기만 굴뚝으로 빠져나간다. 역풍이 불 때도 이 깊은 개자리때문에 바람막이 역할을 한다. 나도 이것을 처음 알았다. 실제로 플라스틱 관을 세워놓으면 바람의 영향을 많이 받고 방 안으로 연기도 많이 새어들지만, 이 굴뚝을 세워놓고 불을 때니까 웬만한 바람에도 전혀 영향을 받지 않았다.처음 불을 땠을 때 연기가 잠시 거꾸로 나오지만 굴뚝을 통과하기 시작하면 굴뚝이 데워져 순풍에 돛단 듯 연기가 굴뚝으로 빠져나간다. 왜 옛 어른들이 매일 불을 때야 불이 잘 든다고 말했는지 이제야 알겠다.다음 이야기는 황토벽 쌓기다. 이 방법을 잘 알아두면 누구나 황토집을 쉽게 지을 것 같은데…….
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[하늘재 이야기 ⅩⅣ] 우리집 구들 놓기
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[한옥의 얼굴] 기능에 멋과 여유를 더한 조상의 지혜 굴뚝
- 살림집 안마당은 인위적인 요소를 배제한 채 차경기법을 사용하여 주변의 자연 경관을 담은 시원스런 공간이다. 또한 햇볕을 받아들이는 공간이자 작업공간 그리고 집안 대소사를 치르는 공간이다. 반면 뒷마당은 통풍과 채광이 필요한 농기구와 곡물, 식료품을 보관하는 수장 공간이다. 배산임수에 따라 입지를 정한 반가班家의 경우 뒷마당은 대개 산기슭을 정리하면서 화강석을 다듬은 장대석으로 화계花階를 쌓고 나무를 심고 괴석을 놓고 굴뚝을 시설한다. 특히 건물에서 거리를 두고 연도를 뽑아 만든 굴뚝은 밋밋하고 단조로운 공간을 미적으로 승화시킨 조형물로 손색이 없다. 한옥의 건축미를 끌어올린 굴뚝 구들 문화는 지역과 신분에 따라 다양한 모습의 굴뚝을 발달시켰다. 아궁이와 구들 형태는 어느 지역이나 거의 비슷하지만 굴뚝은 다르다. 추운 북쪽에서 따듯한 남쪽으로 내려가면서 그 높이가 점점 낮아지다가 제주도에 이르면 사라진다. 북쪽 지역일수록 불을 강하게 빨아들이고자 굴뚝을 높게 만드는 것이다. 또한 열기를 가두면서 북서풍에 역류하지 않도록 개자리를 파고 여러 가지 재료로 굴뚝을 두껍게 감쌌다. 이 과정에서 굴뚝을 치장했는데 그 대표적인 것이 보물인 경복궁 자경전 후원 십장생 굴뚝과 아미산 굴뚝이다. 또한 굴뚝 맨 위에 설치한 연가煙家는 치장적 성격도 강하지만 비가 들어가지 않도록 방지하고, 연기 배출을 원활하게 돕는다. 굴뚝연기는 천연 방충제 굴뚝 연기는 역하기보다 오히려 나무 타는 냄새로 향긋하다. 구들과 굴뚝 중간에 판 개자리에서 불길에 휩싸여 온 재와 찌꺼기들을 걸러내기에 굴뚝으로 맑은 연기만 빠져나가기 때문이다. 반면 굴뚝 연기는 천연 방충제로, 그 주변에는 벌레들이 꾀지 않기에 거미가 줄을 치지 않는다. 난방보다 취사가 위주인 남쪽 지역에서는 낮은 굴뚝에서 나오는 연기를 이용하여 해충을 쫓기도 했다. 한옥에 담긴 굴뚝 미학 간이형 굴뚝 : 처마 밑에 간단한 구멍을 뚫거나 툇마루 밑에 구멍을 내어 배기하는 형태로 민가 굴뚝의 주류를 이룬다. 독립형 굴뚝 : 건물 외벽에서 떨어진 곳에 연도를 땅속에 묻고 세운 굴뚝으로 벽돌을 쌓아올려 기와를 덮고 연가를 얹어 완성한다. 복합형 굴뚝 : 담의 일부에 굴뚝을 설치하여 밋밋하고 단조로운 담을 보완하는 형태다. 굴뚝의 재료와 문양 흙과 돌을 쌓아 만든 굴뚝은 민가에서, 검은 벽돌을 쌓고 기와로 연가煙家를 만든 반가에서 나타난다.그리고 궁궐에서는 붉은 벽돌과 기와, 연화로 굴뚝을 만들었다. 굴뚝에는 황토와 기와를 켜켜이 쌓은 직선 무늬와 기와와 흙을 이용한 기하학적 문양 그리고 단순하게 표현한 꽃 문양이 나타난다. 이 문양들은 단순한 장식이 아닌 바람적 성격이 강하다. - 글 · 사진 윤홍로 기자 -
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[한옥의 얼굴] 기능에 멋과 여유를 더한 조상의 지혜 굴뚝
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[땅,땅,땅-II] 전원주택지 돈만으로 못 산다-법적 규제 및 관련 서류를 챙기자
- ‘내 돈으로 땅을 사서 집을 짓겠다는데 뭐가 그리 걸리는 게 많은지.’ 농지와 임야를 구입해 대지로 전용, 설계와 시공을 거쳐 사용승인을 받아 등기부등본에 기재하기까지… 단독 필지에 전원주택을 지어 본 사람들은 그 많고 복잡한 절차에 고개를 절레절레 젓는다. 지난 호에서 언급했듯이 땅은 공공재公共財적 성격이 강하기에 그 소유에서 개발, 관리까지 각종 규제가 따르기 때문이다. 용도지역은 〈국토의 이용 및 계획에 관한 법률-이하 국계법-〉, 자연보전권역 안에서의 행위 제한은 〈수도권 정비법〉, 농지의 전용 및 소유는 〈농지법〉, 산림의 형질 변경은 〈산림법〉, 보전 산지 안에서의 행위 제한 및 산지 전용은 〈산지관리법〉 등. 여기에서는 전원주택과 밀접한 관리지역 중 토지거래허가구역 내 농지 구입 방법을 중심으로 살펴보았다. 전원주택지를 구입하려면 법에서 정한 토지의 용도를 알아야 한다. 다른 용도로 이용하려면 까다로운 절차를 밟아야 하는데 그렇지 않을 때에는 규제를 받는다. 전원부동산시장에 매물로 나온 농지와 임야에는 대개 ‘관리지역’이란 수식어가 붙어 있다. 토지의 이용과 방법을 규제하는 용도지역 중 관리지역이 상대적으로 개발하기 쉽다는 일종의 홍보 문구다. 〈국계법〉에서는 용도지역을 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경지역으로 구분해 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하고 있다. 그 가운데 전원주택과 밀접한 관리지역은 다시 보전·생산·계획관리지역으로 나뉜다. 보전관리지역 : 자연 환경 보호, 산림 보호, 수질 오염 방지, 녹지 공간 확보 및 생태계 보전 등을 위해 보전이 필요하지만, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정 관리하기 힘든 지역이다. 생산관리지역 : 농업과 임업, 어업 생산 등을 위해 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정 관리하기 힘든 지역이다. 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연 환경을 고려해 제한적인 이용·개발하려는 지역으로 계획적이고 체계적인 관리가 필요한 지역이다. 종 세분화 전 관리지역을 주목해야 이렇듯 과거 준농림지에 해당하는 보전·생산관리지역은 개발보다는 생태계 보전과 농업·임업 등 생산 위주다. 반면 계획관리지역은 예전 도시지역이었거나 편입 예상지역으로 도시의 계획적이고 체계적인 개발을 위한 곳이다. 관리지역의 세부 용도별 관리 방안( 참조)을 보면, 생산·보전관리지역은 각종 개발 행위가 제한되므로 투자 가치가 떨어진다. 반면 계획관리지역에서는 용적률 100퍼센트 이하에서 공동주택과 근린생활시설, 숙박시설, 비공해업종 공장 등이 들어설 수 있고, 2종 지구단위계획을 수립하면 용적률 200퍼센트의 아파트 건립도 가능하다. 정부는 올해까지 각 지방자치단체에 관리지역의 세분화를 마무리지을 것을 종용하고 있다. 그러나 계획관리지역하고 보전·생산관리지역의 토지 가격 차이가 다섯 배까지 벌어질 전망이기에 지자체에서는 주민들의 눈치를 살피는 입장이다. 한편 토지 개발 전문가들은 “세분화가 이뤄지기 전 관리지역의 토지를 매입해 토지개발행위를 하면 계획관리지역으로 편입될 가능성이 높다”고 귀띔한다. 토지거래허가구역 토지 매입, 6개월 거주해야 문제는 관리지역 내에서 마음대로 살 수 있는 농지나 임야는 드물기에 허가를 받아야 한다는 점이다. 농지와 임야를 매입할 때 소유 자격과 소유 한도를 규제하는 토지거래허가제와 농지취득자격증명원, 농지소유상한제 그리고 거래 정보를 관리하는 검인계약서제와 실명 거래를 준수하도록 규정한 부동산실명제, 부동산등기의무제 등이 그것이다. 농지는 농민이 아니면 살 수 없고, 임야를 살 때도 매매 증명을 받아야 한다. 특히 빼놓을 수 없는 게 토지거래허가제도다. 수도권뿐만 아니라 대도시 주변은 대부분 토지거래허가 대상 지역이라고 해도 과언이 아니다. 정부는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역, 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고 있다. 이 구역 내에서 일정 규모 이상인 토지의 소유권과 지상권을 이전 설정하는 계약은 거래 당사자가 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 그 허가를 받으려면 토지 소재지 시·군에 거주해야 하고, 거주 기간도 세대주를 포함한 세대원 전원이 당해 시·군에 허가 신청 전 최소 6개월 전부터 거주해야 한다. 한강수계권역 내의 농지를 매입할 때도 마찬가지여서 세대원을 포함한 세대원 전원이 주소를 이전하고 현지에서 6개월 이상 거주해야 한다. 이 권역은 한강수계의 수질 보전을 위해 팔당호, 남한강(팔당댐∼충주 조정지댐), 북한강 및 경안천의 양안 중 특별대책지역은 해당 그 경계로부터 500미터 이내의 지역을 말한다. 이처럼 토지거래허가구역에서는 토지의 까다로운 매입 절차 때문에 위장 전입과 증여 등의 거래가 성행하고 있다. K씨는 토지 마련 시 6개월 이상 거주해야 한다는 조항 때문에 현지인의 명의를 빌렸다고. “한적한 농촌에서 노후를 보낼 전원주택을 지으려고 땅을 산다는데 6개월 이상 거주해야 한다니… 어이가 없더군요. 6개월간 월세나 전세를 살기도 그렇고, 또 점찍어 둔 땅이 나만 기다려 준다는 법도 없잖아요. 할 수 있나요, 현지인의 명의를 빌려 땅을 매입할 수밖에….” K씨처럼 현지 거주민의 명의로 토지를 매입한 뒤 그 토지에 대한 근저당을 설정하거나 처분금지가처분신청, 가압류 등을 걸어 두는 사례는 흔하다. 그 중에는 간혹 명의를 빌려준 현지인이 중도에 소유권을 주장해 법정 분쟁으로 가기도 한다. 또한 L씨의 경우는 농지 매입에 관한 계약 후 중도금과 잔금 지급일을 6개월 이상 뒤로 미루기도 했다. 그리고 해당 지역에 위장 전입해 거주 기간 요건을 충족했다. 물론 토지거래허가구역 내라도 용도지역에 따라 기준 면적 미만의 규모로 토지를 매입하면 허가를 받지 않아도 된다. 그 기준 면적은 도시지역 내 주거지역은 약 55.4평(180㎡) 미만, 상업지역은 약 60.5평(200㎡) 미만, 공업지역은 약 200평(660㎡) 미만, 녹지지역은 약 30.2평(100㎡) 미만이다. 만약 용도지역이 없다면 약 27.2평(90㎡) 미만이다. 비도시지역의 면적 제한은 약 75.6평(250㎡) 미만이며 농지는 약 151.2평(500㎡) 미만, 산지는 약 302.5평(1000㎡) 미만이다. 앞에서 보았듯 아무런 조건 없이 토지를 사서 전원주택을 지으려면 비도시지역의 관리지역으로, 논이나 밭이라면 151.2평 이하(임야는 302.5평 이하)를 구입해 농지전용허가를 받으면 토지거래허가나 농지취득자격증명을 받지 않고도 집을 지을 수 있다(단 토지거래신고는 해야 함). 전원주택 짓는데 농지취득자격 필요 토지거래허가구역 내의 거주 요건을 충족하면 농지 매입이 가능한데 이때는 ‘농지취득자격증명원’을 발급 받아야 한다. 자격은 농지를 취득하려는 사람 중 농업인이나 농업인이 되고자 하는 자 또는 농업 법인을 그 대상으로 하며, 농지 소재지의 관할 시장·구청장·읍장 또는 면장으로부터 발급 받아야 한다. 이것은 농지의 소유권 이전 등기에 필수적인 첨부 서류로, 농지를 취득한 후 소유권에 관한 등기를 신청할 때 첨부해야 한다. 그런데 과연 농사를 짓기 위해 농지를 취득하는 도시민이 몇이나 될까? 농지취득자격 발급 신청 시 처리기간은 현지 조사 등을 감안 4일 이내다. 한편 2006년 1월 22일부터 농지 취득 시 농업경영계획서를 작성하지 않고(현지 조사가 불필요한 전용허가를 받은 농지, 주말·체험영농농지) 농지취득자격증명을 신청할 때에는 이를 2일 이내 처리하도록 처리기간을 단축했다. 농지은행에 임대하면 도시민 무제한 농지 소유 2006년 3월부터 토지거래허가를 받아 취득한 토지의 사후 이용 의무 불이행 시 이행강제금제도를 시행하고 있다. 그 전에는 이용 의무 위반자에게 과태료를 부과했으나, 금액이 적을 뿐만 아니라 계속해서 의도적으로 이용 의무를 이행하지 않을 경우 적절한 이행 담보 수단이 없어 이행강제부과금으로 전환한 것이다. 또한 토지거래허가구역에서 법률 위반 사항에 대한 신고·포상제도 실시하고 있다. 그 결과 부재지주不在地主 농지가 농지은행으로 몰리고 있다. 2005년 10월부터 농업 경영 목적으로 취득해 소유한 농지를 농지은행(한국농촌공사)을 통해 전업농 등에게 장기 임대할 경우 임대(사용대)를 허용하고, 그 기간 동안의 자기 농업 경영에 이용하지 않더라도 소유하도록 했다. ▲비농업인의 상속 받은 농지는 약 3025평(1헥타르) ☞ 농지은행에 임대할 경우 3헥타르까지 소유 가능. ▲8년 이상 영농 후 이농하여 계속 소유하는 농지 등은 약 3025평 ☞ 농지 은행에 임대할 경우 면적 제한 없이 소유 가능. 이렇듯 〈농지법〉상 자경하지 않는 농지는 처분해야 하지만 농지은행에 위탁하면 계속 소유할 수 있기에 도시민도 농지 소유가 가능해진 셈이다. 3000평 정도의 농지를 투자 목적으로 매입한 K씨. 그는 부재지주인데 법적 문제나 과태료는 없을까? 한마디로 현행법상 직접 농사를 짓지 않더라도 농지은행에 위탁했기에 아무런 문제가 없다. 위탁 기간은 최소 5년 이상이며 위탁 수수료는 임대료의 10퍼센트 안팎이다. 실제로 2005년 10월 이후 농지은행을 통한 임대 신청자 5698명의 거주지별 현황을 보면, 서울이나 광역시 등 대도시 거주자들이 3194명으로 전체 신청자의 56퍼센트 이상을 차지하고 있다. 여기에 수도권인 경기도를 포함시킬 경우 도시지역 거주자가 75퍼센트 이상이다. 이들의 농지 취득 사유를 보면 전체 면적 2807헥타르 중에서 매매로 농지를 취득한 면적이 2360헥타르로 84퍼센트 이상을 차지하는 반면 상속이나 증여로 농지를 취득한 경우는 16퍼센트에 불과하다. 이 수치가 뜻하는 것은 농지를 취득할 때부터 자경을 목적으로 하지 않던 사람들이 이행강제부과금이나 농지처분 명령 등을 피하기 위해 농지은행에 임대를 신청하고 있다는 것이다. 토지 구입 시 꼭 확인할 관련 서류 토지 상태를 확인했다면 관련 문서를 확인해야 한다. 직접 하기 어려우면 전문가에게 검토를 의뢰하거나, 관할 관청 민원실에 문의하면 전원주택을 지을 수 있는 땅인지, 어떠한 절차를 거쳐야 하는지 확인해 준다. 기본 문서에는 지적도, 토지(임야)대장, 국토(도시)이용계획확인원, 등기부등본 등이 있다. 토지(도시)이용계획확인원 : 상 용도지역·지구·구역을, 또 군사보호구역, 문화재보호구역 등 각종 토지 이용 규제 사항을 확인할 수 있다. 지적(임야)도 : 해당 부지의 지목과 모양 및 방위를 알 수 있는 지도로 부지에 접하는 도로의 유무와 인접 대지의 상황을 알 수 있다. 규모가 작은 부지인 경우에는 도시(토지)이용계획확인원 뒷면에 부착된 도면으로 지적도의 내용을 확인할 수 있으나, 규모가 큰 부지는 지적도를 별도로 발부 받아야 한다. 그러나 지형이나 형질 파악은 불가능하다. 토지대장(임야대장) : 토지 소재 및 지번, 지목, 면적, 소유권 변동, 소유자, 토지 등급 등이 명기된 서류다. 대개의 경우 등기부등본 상에도 면적과 소유자가 명기되어 있으므로 자주 이용되는 서류는 아니지만 지적도나 토지(도시)이용계획확인원과 같이 일괄적으로 해당 관청에서 발부 받을 수 있으므로 사용하기에 용이하다. 등기부등본 : 부지의 소유권뿐 아니라, 지상권과 근저당권의 설정 관계를 표기해 주는 서류이므로 땅을 구입하고자 할 경우에는 필히 확보하고 확인해야 할 서류이다.田 글 윤홍로 기자
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- 집짓기 정보
- 건축정보
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[땅,땅,땅-II] 전원주택지 돈만으로 못 산다-법적 규제 및 관련 서류를 챙기자
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[이슈] 도시민, 사실상 무제한 농지 소유, 농림부, 농지법 개정안 입법 예고
- 내년 하반기부터 도시민들도 사실상 무제한 농지를 소유할 수 있게 된다. 또 자연 재해나 징집, 질병 등의 경우에만 허용되던 휴경(休耕)이 한계농지의 경우에도 가능해진다. 이와 함께 농업진흥지역 내에 농민 소득과 편의 증진용 시설이 허용되는 등 행위 제한이 대폭 풀리며, 진흥지역 밖 계획관리지역 농지에는 현행보다 대규모 창고 등이 들어서도록 전용 규제도 완화된다. 농림부는 7월 23일 이런 내용을 골자로 하는 농지법 개정안을 마련 입법 예고했다. 개정 농지법은 내년 7월 1일부터 시행될 예정이다. 농지법 개정안은 급격한 농가 인구 감소와 고령화, 개방화의 진전 등 여건 변화에 대응하기 위한 것으로 풀이된다. 실지로 쌀 소비량 감소 등 농산물 소비 구조의 변화 및 농작물 수익률의 하락으로 갈수록 재배 면적이 축소되고 있다. 또 전체 농가의 57.7퍼센트가 60세 이상 고령 농가로 그동안 이들의 이농, 탈농 및 은퇴에 대응하고, 농지 이용의 효율성을 최대한 높이는 방향으로 제도를 개선해야 한다는 주장이 제기돼 왔다. 농림부는 “이번 농지법 개정안을 통해 식량, 환경, 균형 발전을 위한 농지의 다원적 활용과 농촌의 난개발 방지를 위해 현행 농지제도의 문제점을 보완하고, 농지 매도 및 농지 임차 수요 증가 등 농지시장의 변화에 적극 대응할 수 있는 농지시장 관리 기능을 확충했다”고 밝혔다. 여기에서는 농지 소유·이용제도와 농지 보전제도에 초점을 맞추어 농지법 개정안을 살펴보았다. ※ 농지 소유·이용 제도 주요 개선 내용 첫째, 농지은행을 통해 농업인 또는 농업법인에게 5년 이상 장기 임대할 경우, 그 기간 동안 농업 경영 목적으로 취득한 농지의 임대가 허용된다. 현행 농지제도는 96년 농지법 시행이후 농업 경영 목적으로 취득한 농지에 대해서는 질병·징집 등 불가피한 경우에만 임대를 허용(농지법 제22조)하고 있다. 둘째, 비농업인이 상속을 받은 농지, 8년 이상 영농한 후 이농하여 계속 소유하는 농지 등에 대해서는 현행 1헥타르(약 3,025평) 미만 소유 상한은 계속 유지한다. 그러나 소유 상한을 초과한 상속·이농농지를 농업기반공사를 통해 농업인 또는 농업법인에게 5년 이상 장기 임대할 경우, 그 기간 동안 소유가 허용된다. 셋째, 지역발전특구(농업특구) 안에서 농업인 또는 농업법인이 아닌 특화사업자의 농지 소유가 허용되고, 농업회사법인의 농지 소유 제한이 완화된다. 현행 농업회사법인의 대표이사와 업무집행권이 있는 자의 1/2 이상이 농업인이어야 하는 요건을 폐지하고, 총 출자액 중 농업인 출자 지분도 현행 1/2 이상에서 1/4 이상으로 낮추어 농업·농촌기본법에 의하여 설립된 농업회사법인이면 농지를 소유할 수 있게 된다. 넷째, 윤작·자발적 생산 조정 등 불가피하게 발생하는 한계농지 등의 휴경을 허용하되, 휴경으로 토양의 침식·유실 등 인근 농지에 피해가 발생할 경우에는 원상회복명령 및 대집행을 통해 복구하도록 함으로써 그로 인한 피해 발생에 대비하여 휴경농지 관리가 강화된다. 한편 비농업인이 주말·체험영농 목적으로 소유할 수 있는 농지의 소유 상한(세대당 약 302평) 확대 문제는 농업·농촌기본법, 농지법 등 농업 관련 법령상 농업인의 정의(농지 약 302평 이상 경작)와 상충되는 문제가 있어 현행 소유 상한을 유지하되, 앞으로 농업인 정의 조정 문제와 연계하여 장기 과제로 검토하기로 했다. 당초 주말·체험영농 농지 소유 상한은 농업인 정의를 조정하는 것과 연계하여 907.5평(3000㎡)으로 확대하는 방안을 검토한 바 있다. ※ 농지 보전제도 주요 개선 내용 첫째, 농업진흥지역을 중심으로 적정 농지를 확보하고, 한계농지 등 농업진흥지역 밖 농지에 대한 전용 규제가 완화된다. 농업진흥지역은 생산 기반이 정비된 농지를 중심으로 재조정하여 과도한 재산권 제한을 완화하고, 농업진흥지역 밖의 우량농지는 생산(보전)관리지역으로 편입하여 보전한다. 한편 농업진흥지역 밖 농지전용허가 제한을 시설별 면적 기준에서 시설기준으로 전환하여 농업진흥지역 밖 농지전용 규제가 완화된다. 둘째, 농촌 투자를 활성화하고 농지의 개발 이익이 농촌 활력 증진에 기여하도록 농지조성비 제도가 개선된다. 농지조성비를 농지보전부담금으로 개편, 농지조성 외에 영농규모회사업 및 농지 매입 재원 등으로 활용된다. 또한 부과 기준도 상대적으로 농촌지역에 불리한 현행 대체농지조성원가(㎡당 10,300원∼21,900원)에서 공시지가로 변경하여 농촌지역 투자에 대한 부담을 경감하고, 대도시 근교의 농지 개발 이익을 환수하여 농촌 투자 재원으로 활용하게 된다. 앞으로 농지 가격 하락, 농지 매도 및 임대 수요 급증 등 농지시장의 변화에 적극 대응하기 위해 농지은행 역할을 할 수 있는 제도가 도입된다. 농지 소유자의 위탁을 받은 수탁 농지의 매도·임대 등을 통해 농가의 경영 규모 확대를 지원하고, 고령 등으로 이농·탈농하는 농업인의 소유 농지를 매입하여 은퇴 및 전업을 지원하면서 급격한 가격 하락에 대비하여 농지 매입·비축 기능을 담당한다. 소규모 농업법인이나, 소규모 비닐하우스 집약 농업을 하는 농업인에게도 농지은행을 통해 농지를 임대한다. 농림부는 농지제도 개편은 국민 경제 전반에 미치는 영향이 큰 만큼 충분한 논의와 광범위한 의견 수렴을 거쳐 개선 방안을 확정했으나, 앞으로도 입법 예고 및 공청회를 통해 제도시행상의 문제점 등을 보완하여 정기국회에 농지법 등 관련 법률 개정안을 제출, 연내에 입법을 마무리 할 계획이라고 밝혔다. 농지법 개정안은 시행령 및 시행규칙 등 하위 법령의 개정이 필요하기 때문에 2005년 7월 1일부터 시행하게 될 것으로 보인다. Q 농지 거래를 자유화해야 한다고 보는데? 농가 인구의 감소와 고령화, 쌀 등 농산물 소비의 감소, 개방 확대 및 임차농지의 증가 등 농업환경의 변화를 감안하여 현행 농지 소유 규제를 대폭 완화할 필요가 있다. 현재 농지임대차 상황을 고려할 때, 전통적 의미의 자작농 체제를 고수하는 것은 무의미하다. 임차농지가 83만5000헥타르(전체의 44.8%)이며, 임차농가는 91만8000호(전체농가의 71.7%)에 달한다. 농업 생산 경쟁력을 강화하고 쌀값 하락에 따른 농지 가격의 급격한 하락을 방지하기 위해서는 고정 투자 비용이 낮은 임차를 통한 영농 규모화를 지원하고, 농지 소유에 대한 제한을 완화가 필요하다. 따라서 헌법상 경자유전원칙의 범위 안에서 영농 규모화를 촉진하는 방향으로 농지 소유 및 이용 규제를 완화하게 됐다. 농업 경영 목적으로 취득한 농지를 농지은행을 통해 5년 이상 장기 임대하는 경우에는 그 기간 동안 임대를 허용하고, 비농업인의 상속·이농농지 소유 상한(약 3025평)을 초과하여 소유한 농지도 농업기반공사를 통해 5년 이상 장기 임대하는 경우 그 기간 동안 소유상한의 예외를 허용했다. Q 주말·체험영농 목적의 농지 소유 상한 확대 문제는? 당초 주말·체험영농 농지 소유 상한은 농업인 정의를 조정하는 것과 연계하여 약 907.5평(3000㎡)으로 확대하는 방안을 검토했다. 이때 복지정책과 산업정책의 대상을 구분하기 위해 현재 농업인의 개념(1000㎡, 100만 원)을 자급농과 상업농(3000㎡, 300만 원)으로 구분했다. 상업농(농업을 주소득으로 생계를 유지하는 사람)은 최저생계비(427만2000원/년)의 50퍼센트 이상을 농업(쌀)소득(229만8000원/3000㎡)으로 충당하는 것으로 보았다. 그러나 농업·농촌기본법, 농지법 등 농업 관련 법령상 농업인의 정의(농지 약 302.5평 이상 경작)와 상충되는 문제가 있어 현행 소유 상한을 유지하고, 앞으로 농업인 정의 조정 문제와 연계하여 장기과제로 연구 검토해 나가기로 했다. Q 전용 규제 완화시 투기·난개발이 우려되는데? 수도권 등 부분적으로 발생 가능한 투기·난개발은, 실수요자 위주로 농지 소유 및 전용을 제한함으로써 방지할 수 있다. 비농민의 투기 목적 농지 소유를 제한하고, 토지투기우려지역(전국토의 15.2%, 15,000㎢)은 토지거래허가제를 실시한다. 도시지역 내 약 60.5평, 비도시지역 내 약 302.5평 초과 농지 구입시에는 농지 소재지 20킬로미터 이내에 거주하는 실수요자인지를 확인하여 농지전용 행위를 허가한다. 농지조성비를 농지보전부담금으로 개편하여 농지전용에 따른 전용이익의 일부를 환수, 농업구조개선 재원으로 활용한다. 국토계획법 시행으로 농지에 대한 난개발 관리 제도를 정비한다. 관리지역(과거 준농림지역) 내 농지에 대한 난개발 유인 감소를 위해 아파트, 숙박시설, 일반음식점, 공장(식품·도정공장은 허용), 창고(농·수·축·임업 창고는 허용) 등 개별입지는 원칙적으로 제한한다. 생산관리지역은 농지보전을 위해 농지법상 행위 제한 추가가 가능하다. 난개발을 방지하기 위해 도시기본(관리)계획 수립을 의무화하고 지구단위개발계획과 개발행위허가 등의 제도가 운영 중이다. Q 농업경영 목적 취득 농지의 임대 허용은 경자유전원칙에 반하는 것 아닌가? 농지제도개선에 포함된 ‘임대허용 범위 확대’는 헌법 규정의 범위 내에서 추진하는 것이다. 전면적인 임대 허용이 아니고, 매우 한정적인 경우에 한하여 예외적으로 임대를 허용하는 것이다. 농업경영목적으로 농지를 취득한 농지소유자가 ①농지은행에 위탁하고 ②농지은행이 이를 수탁하여 ③농업인과 농업법인에게 임대하는 경우에 한하여 예외적으로 허용한다. 특히, 농지의 효율적 이용을 통한 전업농의 영농 규모 확대 등 농업 구조 개선을 촉진하는 것이므로 헌법에 부합된다. 현행과 같이 사정 변경으로 농업 경영이 곤란한 농지 소유자에게 농지처분을 강제할 경우, 이를 회피할 목적으로 형식적인 경작을 하게 되므로 농지의 효율적인 이용에 역행한다. ①국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 하며, 농지의 소작제도는 금지된다. ②농업생산성의 제고와 농지의 합리적인 이용을 위하거나 불가피한 사정으로 발생하는 농지의 임대차와 위탁경영은 법률이 정하는 바에 의하여 인정된다. Q 농업경영 목적 취득 농지의 임대 허용은 농지를 투기장으로 만드는 것 아닌가? 농업 경영 목적 취득 농지의 임대 허용은, 농지은행의 관리 하에 전업농 육성 대상자와 농업법인에게 임대하는 경우로 한정되는 것이므로 투기 발생 소지는 사전에 원천적으로 차단된다. 농업 경영 목적으로 농지를 취득한 농지 소유자가 농지은행에 임대를 위탁하고, 농지은행이 이를 수탁하여 전업농에게 임대되면 그 기간 동안 계속 소유할 수 있게 되나, 농지은행이 수탁하지 않는 경우에는 농지를 처분하거나 스스로 경작해야 한다. 이를 어기고 임의로 임대하는 경우에는 처분명령 및 이행강제금이 적용된다. ·취득단계 : 취득세 및 등록세 전액과세 (농업인 50%감면) ·보유단계 : 종합토지세 합산과세 (농업인 0.1% 분리과세) ·매도단계 : 양도소득세 전액 부과 (8년이상 자경농지 양도세 면제) 실제로 개발 예정지 등은 거래허가지역으로 지정, 실수요자 위주로 거래를 제한하기 때문에 투기 방지가 가능하다. 토지거래허가지역(전국토의 15.2%, 15,000㎢)에서는 농지 거래허가시 실수요자 여부를 엄격히 심사(20㎞ 통작거리 적용 등)한다. 시세 차익을 노리고 농지를 취득하여 장기간 임대한 후 매도하는 경우에도 취득·보유·매도 단계별로 중과세되기 때문에 투기 유인이 되지 못한다. 田 ■ 정리 윤홍로 기자
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[이슈] 도시민, 사실상 무제한 농지 소유, 농림부, 농지법 개정안 입법 예고
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[이 달의 이슈] 도시민 농지소유 900평까지 확대
- 도시민 농지소유 900평까지 확대 -농림부, 농지제도 대폭 개선 농촌의 젊은이들이 도시로 빠져나가 우리나라 농촌이 초고령 사회 진입 직전 단계인 것으로 나타났다. 이에 따라 정부는 농촌 투자를 유도하기 위해 도시인의 농지 소유 상한을 현재 302.5평에서 약 900평까지 큰 폭으로 늘릴 계획이다. 또한 농업진흥지역 밖의 농지로 필지가 작거나 경사가 심한 곳은 다른 용도로 바꿀 때 면적 제한을 없애서 개발이 한층 쉽도록 할 방침이다. 아울러 농지 전용을 허가받은 개발업자가 내야 하는 대체농지조성비의 부과기준도 조성원가에서 공시지가로 바꿔 부담을 줄여줄 계획이다. 농림부는 이 같은 규제 완화 방안을 금년 5월 말까지 확정한 뒤 연내 농지법 개정에 반영하겠다고 밝혔다. 허상만 농림부장관은 브리핑을 통해 “금년 중 지금까지 규제 위주로 운영해 오던 농지제도를 WTO/DDA, 쌀 재협상 등 여건 변화에 대응해 영농 규모화 등 농업 경쟁력 강화와 농촌의 활력 증진을 뒷받침하도록 대폭적으로 개선할 계획”이라고 밝혔다. 또한 “금년 농지제도 개선에서는 국민 식량의 안정적 공급과 국토 환경 보전을 위해 우량 농지는 최대한 보전하면서, 영농 규모화를 촉진하기 위해 농지 소유 및 이용 제도를 혁신하고, 농촌 활력 증진을 위해 전용제도 및 농지조성비제도를 대폭 개편, 농지시장의 효율적인 관리를 위해 농지 관리 기능을 확충하겠다”고 했다. 주요 내용을 살펴보면, 우량 농지는 농업진흥지역을 중심으로 최대한 보전한다. 적정 농지 면적은 농업진흥지역과 생산(보전)관리지역으로 지정 관리하고, 농업진흥지역의 농지 중 경지정리 등 생산기반이 갖춰지지 않은 농지를 진흥지역에서 제외하는 방안을 강구할 예정이다. 또한 진흥지역에서 제외된 농지와 진흥지역 밖 우량농지는 생산(보전)관리지역에 편입해 관리한다. 한편, 진흥지역 등 보전대상 농지에 대해서는 농업인의 소득과 편의가 증대되도록 농업에 필요한 시설 설치 범위를 확대하고 규제에 상응하는 지원을 강화한다. 농지의 소유 제한 완화 농지의 소유 제한도 최대한 완화하고 이용 제도를 혁신적으로 개선할 예정이다. 이를 위해 주말·체험영농목적을 위한 비농업인의 소유 상한을 확대하는 등 농지 소유 제한은 경자유전의 원칙 범위 내에서 최대한 완화하게 된다. 아울러 임대차를 통한 영농 규모화가 가능하도록 자경 목적 소유농지의 임대차와 위탁 영농 허용도 추진된다. 기존 진흥지역 밖 농지의 전용제도를 대폭 개편해 농업진흥지역 밖의 농지전용시 면적 제한을 철폐하는 등 제한을 대폭 완화한다. 그리고 지방자치단체에 대한 진흥지역 밖 농지전용허가권한의 위임 범위도 대폭 확대된다. 다만, 농지전용 규제 혁신은 투기와 난개발 방지를 위해 국토계획법상의 관리지역 세분화, 즉 토지적성평가를 바탕으로 수도권 내 시·군과 광역시, 광역시와 인접한 시·군은 2005년 말, 그 밖의 시·군은 2007년 말까지 세분돼 있는 계획과 연계해 추진할 예정이다. 특히 지역특구 내의 농지에 대해서는 농지의 소유와 이용을 전면 자유화하고, 전용제한도 대폭 완화해 지역특성에 맞는 개발이 가능하도록 뒷받침한다. 농지조성비제도 개선 농촌지역 투자가 활성화 되도록 농지조성비제도도 개선해, 농지조성비의 부과 기준을 기존의 농지조성원가 기준에서 공시지가 기준으로 변경하고 단가 수준을 인하한다. 농지조성비 단가 : 2만1900원/㎡(경지정리 + 용수개발), 1만300원/㎡(기타농지) 농촌투자와 공공투자에 대한 감면 폭도 확대하는 등 농지조성비 감면제도를 탄력적으로 운용해 경제자유구역, 제주자유도시 등 특정지구 내 공공개발 및 농촌지역 투자에 대한 감면 폭을 대폭 확대하게 된다. 농지 유동 정보화 지원 및 신탁 기능 도입 농지시장을 효율적으로 관리하고 농지 관리 기능을 확충하기 위해, 우선 농지시장의 수급 조절을 위해 농지제도 개선과 병행해 농지 유동 정보화 지원 및 신탁 기능 등을 도입하게 된다. 신탁 기능은 농업인이 농지를 신탁할 때 농업기반공사가 농지 대금의 일정 부분(70%)을 우선 무이자로 지원하고, 농지를 전업농에게 매도 후 매도대금을 정산하는 제도다. 단기간 급격한 농지가격 하락에 대비하기 위해서는 농지를 매입 후 전업농에게 매도·임대하는 농지매입 기능 도입도 검토할 예정이다. 금년부터 농어촌주택 세제 감면 1세대 1주택자 농어촌주택 취득 보유 후, 기존 주택 양도시 양도소득세 감면 양도세 비과세 농어촌주택 건평 45평까지 허용 금년부터 건물 면적이 45평까지인 농어촌주택을 구입해 1가구 2주택이 됐을 때, 도시지역 주택을 팔더라도 양도소득세를 내지 않아도 된다. 이에 따라 농어촌주택을 구입해 펜션·민박 등의 용도로 활용하게 됐다. 1세대 1주택자가 농어촌주택 취득 후, 취득 전에 보유하던 다른 주택을 양도할 때 양도소득세 비과세 특례를 인정하는 ‘조세특례제한법 및 동법 시행령’(법 제99조의4, 영 제99조의4)이 국회를 통과해 금년부터 시행된다. 법 개정 전에는 1세대 1주택 3년 보유에 한해 비과세를 인정(소득세법 제89조, 시행령 제154조)함으로써 농어촌주택 취득에 따른 양도세 부담으로 농어촌주택 구입을 기피했다. 그러나 법이 개정됨으로써 도시민의 농어촌주택 취득이 활발해질 전망이다. 1세대 1주택자가 2003년 8월1일부터 2005년 12월31일까지 기간 중에 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유하고, 당해 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도할 경우에는 양도소득세를 비과세한다. 한편 농어촌주택과 일반주택이 행정구역상 동일한 읍·면, 또는 연접한 읍·면에 소재할 경우 감면 대상에서 제외된다. 농어촌주택에 대한 양도소득세 과세특례 범위는 다음의 요건을 모두 갖춰야 한다. 첫째, 광역시 및 수도권 지역(접경지역 제외) 이외의 읍·면지역으로 도시지역, 허가구역, 지정지역, 관광단지를 제외한 농어촌주택. ※경기도 연천군, 인천광역시 옹진군, 그밖에 지역특성이 이와 유사한 지역으로 재정경제부령이 정하는 지역은 과세특례가 적용된다. 둘째, 대지 면적이 약 200평(660㎡) 이내. 셋째, 주택 연면적이 약 45.3평(150㎡ ; 공동주택의 경우 전용면적 116㎡) 이내. 넷째, 주택 및 이에 부수되는 토지 가액(기준시가)의 합계액이 당해 주택의 취득 당시에는 7000만 원이하, 일반주택의 양도 당시에는 1억 원 이하. 휴양 목적으로 취득한 농어촌주택 ‘별장’으로 보지 않고 지방세 중과 배제 농어촌주택 추가 취득·보유에 따른 지방세 중과 배제 일정한 조건을 충족하는 읍·면 소재 농어촌주택 취득 보유시 지방세(취득세, 재산세, 종합토지세) 중과 대상 별장에서 제외하는 ‘지방세법및동법시행령’(법 제112조제2항, 영 제84조의3제1항) 금년부터 시행됐다. 종전에는 지방세법상 상시 거주하지 않는 주택은 ‘별장’으로 간주해 주말주택 등으로 이용하는 농어촌주택은 지방세를 중과세했다. 재산세와 종합토지세는 5%(일반 농촌주택 세율은 통상 0.2∼0.5%), 취득세는 일반세율의 5배(10%)로 중과 (등록세는 일반세율과 같은 3%). ※별장이란, 주거용 건축물로 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양, 피서, 위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지(지방세법 제112조). 그러나 ‘지방세법및동법시행령’이 개정됨으로써 농어촌주택은 사치성 별장과 차별화를 두어 선진국과 같이 제2의 주택(second house) 개념으로 도시민의 소유를 촉진할 것으로 보인다. 첫째, 일정조건을 충족하는 읍·면 소재 농어촌주택 및 그 부속토지는 취득세 등 지방세 중과대상 별장에서 제외 둘째, 농어촌주택의 지방세 중과 대상 별장에서 제외되는 다음의 조건을 모두 갖추어야 함 -광역시 및 수도권 지역(접경지역과 자연보전권역 중 행정자치부령이 정하는 지역은 제외)을 제외한 읍·면지역으로 도시지역, 허가구역, 지정지역, 관광단지를 제외한 농어촌주택 -대지면적 약 200평(660㎡) 이내 -건물 연면적 약 45.4평(150㎡) 이내 -건물의 시가표준액 2500만 원 이내 田
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[이 달의 이슈] 도시민 농지소유 900평까지 확대
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[한옥이야기] 자연환경과 집(3)
- 한옥의 구석구석을 보면 자연에 어떻게 적응하고 발전해 왔는지를 알 수 있다. 자연에 적응한 대표적인 예는 기단, 기초, 온돌과 대청, 지붕과 처마, 굴뚝, 부엌 등이다. 자연에 적응하는 모습은 앞에 예로 든 집의 구성 요소들 뿐만 아니라 건축 재료, 집의 형태, 평면 구조 등 집의 모든 요소에 골고루 나타난다. 그 가운데 어떤 것은 오히려 사회·문화적 요소가 더 강조된 것도 많다. 그러나 이런 부분도 출발점은 자연환경에 적응하는 것이었으므로 먼저 자연환경의 요소로 검토할 필요가 있다. 집을 구성하는 여러 요소 중에서 지붕과 벽, 난방시설 등이 자연에 어떻게 적응했는지를 가장 명확하게 나타낸다. 지붕의 경사나 처마가 나온 정도는 강수량이 얼마나 되는가에 따라 결정되고, 벽은 외기로부터 실내를 보호하기 위해 두께, 창문의 크기 등이 결정된다. 또한 난방시설은 추위에 견디기 위해 필수로 설치하는 것인데, 열을 효율적으로 사용하기 위해 취사와 난방의 문제를 어떻게 해결하는가에 따라 결정된다. 화로와 난로, 벽난로 그리고 우리의 온돌 등과 같이 난방 방식에 따라 집의 구조가 결정된다. 굴뚝의 다양한 기능 굴뚝이 필요한 것은 집안에서 불을 때기 때문이다. 집안에서 불을 때지 않으면 굴뚝이 필요 없다. 유럽의 건물도 취사와 난방을 위해 건물 안에서 불을 땠기 때문에 굴뚝이 있다. 유럽의 건물에서 굴뚝의 개수를 보면 살고 있는 가구 수를 알 수 있을 정도로 많다. 지금도 오스트리아에는 아직도 굴뚝 청소부가 있을 정도로 취사나 난방에서 매우 중요한 역할을 한다. 이처럼 굴뚝은 불을 때는 곳에서는 반드시 필요한 장치다. 굴뚝의 기능은 연기를 빨아들여 불길을 일정한 방향으로 유도하는 것이다. 이러한 원리를 잘 이용한 것이 구들이다. 그러므로 굴뚝의 설치는 구들을 발전시켜 나간 것이라고 해도 틀린 말이 아니다. 뜨거운 공기는 위로 올라간다는 간단한 원리를 실생활에 응용한 것이 굴뚝이다. 굴뚝이 높으면 연기가 잘 빠져나가 불이 잘 들지만 무작정 높게 하는 것은 좋지 않다. 연기가 올라가다 식으면 역류(逆流)하기 때문에, 오히려 연기가 배출되는 것을 막아버린다. 그래서 굴뚝의 모습은 지역마다 다르다. 굴뚝의 높낮이나 보온 처리 여부는 그 지역의 기후 특성에 따라 정해진다. 바람이 세차게 불거나 너무 추운 곳에서는 굴뚝이 식는 것을 방지하려고 짚으로 싸서 보온했다. 바람이 세찬 곳이 아니라도 굴뚝이 건물에서 멀리 떨어지면 보온이 필요하다. 굴뚝에 보온 재료를 두르면 덩치가 커진다. 기능만을 생각해 굴뚝을 둔중한 모습으로 놓아두는 것보다는 예쁘게 만드는 것이 여러모로 좋다는 것을 알았는지 한옥의 굴뚝은 여러 가지 모습을 보여준다. 특히 경복궁 자경전 십장생 굴뚝(보물 제810호)과 경복궁 아미산 굴뚝(보물 제811호)은 장식이 너무 아름다워 보물로 지정됐을 정도다. 이 굴뚝들은 보온을 한 후 궁궐의 격식에 맞추어 아름답게 장식했다. 날씨가 별로 춥지 않아 불이 잘 들지 않아도 그런 대로 지낼 만한 곳에서는, 굴뚝과 연기를 다른 용도로 이용했다. 시골 생활을 경험한 분이라면 마당에 피워 놓던 모깃불을 기억할 것이다. 여기에 굴뚝 연기를 이용하는 경우가 많았다. 외암리 마을의 영암군수 댁 사랑채와 곡성의 군지촌정사의 안채에는 굴뚝이 없다. 기단에 있는 조그마한 구멍이 바로 굴뚝이다. 이곳에서 나온 연기는 곧장 위로 올라가지 않고 바닥에 깔리게 된다. 굴뚝의 연기를 그대로 날려 버리지 않고 해충을 없애는 데 사용했다. 이곳의 날씨는 불이 잘 들지 않아도 견딜 만하기 때문에, 일부러 연기가 잘 빠지지 않도록 하여 해충 구제(驅除)에 활용했다. 불을 때는 재료가 나무나 짚이므로 연기 냄새도 향긋하고, 사람들에게 그리 해롭지 않았기 때문이다. 지금과 같이 각종 페인트 또는 방충제(防蟲劑)로 범벅이 된 나무는, 연기도 냄새도 고약하고 사람들에게 해가 되어 생각할 수 없는 방법이다. 사계절과 창호 우리나라의 집 구조는 출입문을 제외하면 방에 설치되는 창과 문의 구별이 분명하지 않을 때가 많다. 좌식 생활을 하다 보니 순수하게 채광(採光) 또는 통풍을 위한 목적으로 창을 만든 경우를 제외하면 창대를 높일 수 없었기에 창과 문의 구별이 애매해진 것이다. 창과 문은 대문이나 부엌 출입문과 같은 판문(板門:널빤지로 만든 문)을 제외하고는 자연환경 및 생활환경과 밀접한 관계가 있다. 자연환경에 적응하고 집을 사용하는 방법에 따라 차이가 많은 것이다. 자연환경을 파악해 특별한 기능에 적합하도록 만든 대표적인 창은 해인사(海印寺) 장경판전(藏經板殿:국보 제52호)에 있다. 이 창문은 바람길에 따라 적절하게 배치해 수백 년이 지나도 대장경판(국보 제32호) 보존에 문제가 없도록 했다. 창문의 중요한 기능은 첫 번째로 환기와 적절한 일조량의 조절이고, 두 번째는 기후 변화(추위와 더위)에 대응하는 것이다. 우리나라의 여름은 고온다습하고 겨울은 춥고 건조하다. 일 년을 보면 제일 더운 날은 30도가 넘고 추운 날은 영하 20도 이하로 내려가기도 한다. 일 년 동안의 기온 편차가 50도를 넘는다. 이 같은 기후에서는 추위와 더위를 다스리는 장치가 필요하다. 그런 사례 가운데 하나는 분합문(分閤門)인데, 여닫으면서도 들어 열 수 있는 특별한 문이다. 들어 올려 열거나, 여닫는 창은 다른 나라에서도 모두 사용하는 개폐(開閉) 방법이다. 그러나 여닫으면서 들어 열 수 있는 장치가 된 문은 없는 것 같다. 들어 열도록 되어 있는 장치는 보통 대청과 방 또는 대청과 밖을 구분하는 곳에 설치했다. 분합문은 두 짝 단위로 된 것이 대부분이다. 평소에는 한 짝만을 여닫이로 쓰다가, 필요할 때 열린 상태로 들어 올려 상부에 설치된 걸이(‘등자’라고 한다)에 얹어 놓는다. 이러한 들어열개 구조는 단순히 더울 때만 사용하기 위한 것은 아니다. 한옥은 칸으로 구성돼 있어 필요에 따라 방의 넓이를 조정할 수 있다. 들어열개의 문이 대청과 방 사이 그리고 대청과 마당 사이에 설치된 것도 필요에 따라 넓게 사용하기 위함이다. 즉 기능적인 목적과 자연환경에 적응하려는 목적이 맞물려 개발된 문이다. 한옥에서 외부로 통하는 창은 추위와 더위뿐만 아니라 일조량을 조절하기 위해 다중 구조로 되어 있다. 대갓집의 경우 외부의 창은 우리가 자주 보아 온 창호지 문(덧창), 다음에 사창’(紗窓), 그 안쪽에 별도의 미서기창 그리고 안쪽에 갑창(甲窓)을 설치하고, 문을 넣어 두는 두껍닫이를 설치한 4중 구조로 되어 있다. 3중 구조로 할 경우에는 사창을 빼기도 하는데 여름에는 미서기창을 사창으로 갈아 끼워 통풍을 조절한다. 대부분의 집에서는 이렇게 까지는 하지 않더라도 보통 이중창에 두껍닫이 정도는 하는 것이 일반적이다. 다중 구조로 만든 것은 바람을 차단하기 위함이다. 지금도 많은 집에서 이중창을 설치한다. 기술이 발전하면서 유리의 단열 효과와 창틀의 기밀성 그리고 벽체의 단열 성능이 높아져 창문을 하나만 설치하는 경우도 있지만, 10여 년 전만 해도 이중창을 설치하는 것이 일반적이었다. 이러한 원리는 과거의 한옥에도 있었는데, 4중 구조에 갑창을 설치한 것은 햇볕을 차단하고 찬 기운을 막기 위함이다. 낮에는 햇볕이 많은 것이 좋지만, 저녁이나 아침에는 그리 반갑지 않다. 더욱이 아침의 숙면을 위해서는 빛을 가리는 것이 필요할 때도 있다. 그리고 한 겹의 창호지만으로는 찬 기운을 막기 어려우므로, 앞뒤로 두껍게 종이를 발라 보온 효과를 높인 것이다. 사창은 순수하게 여름을 위한 창이다. 여름에 바람이 통하게 하려고 문을 활짝 열어 놓으면 벌레가 날아드는 것을 막을 수 없다. 이러한 문제를 해결하기 위해 성기게 짠 비단을 문에 발라서 통풍을 조절하고 방충창(防蟲窓) 기능을 하도록 했다. 또한 두껍닫이를 설치한 것은 창문과 창문이 설치된 사이로 바람이 들어오는 것을 막기 위해서다. 이처럼 창문 하나에도 자연에 적응하는 모습이 확연히 드러난다. 田 ■ 글 최성호
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[한옥이야기] 자연환경과 집(3)
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농지 전용의 다양한 방법과 절차
- 농지 전용의 다양한 방법과 절차 -------------------------------------------------------------------------------- 모든 농지는 농지전용허가를 받아야 전원주택을 지을 수 있다. 그 절차는 쉽지 않다. 농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있게 되어 있다. 또 소유권을 이전하는 당해 연도에는 전용허가가 나지 않는다. 당해 연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지소유자로부터 토지사용승낙서를 받아 전용허가를 받는 뒤 소유권 이전을 하는 방법이 있다. 토지사용승낙서를 받아 전용허가를 신청하면 소유권이전이 가능하기 때문이다. 농지전용의 다양한 방법과 절차에 대해 알아본다. -------------------------------------------------------------------------------- 토지사용승낙서를 이용한 농지전용신청 방법 농지 전용허가를 받을 때는 본인이 하는 경우 보다 설계사무소에 의뢰를 하는 것이 좋다. 본인이 건축관련 일을 해본 경험이 있으면 몰라도 그렇지 않은 경우에는 전용허가 절차가 까다롭기 때문이다. 서류라도 잘못되면 반환되어 몇 번의 수고를 해야 한다. 이런 것들로 허비되는 경비도 무시할 수 없어 배보다 배꼽이 더 클 수 있다. 농지전용 이란 지적법 상 지목은 24가지가 있다. 그 중 전·답은 농사를 짓는 땅이고 임야는 나무를 키우는 땅이다. 건물을 지으려면 어떤 땅이든 대지로 지목이 변경되어야 한다. 원칙적으로 지목을 변경할 수 없는 경우의 땅에는 집을 지을 수 없다. 지적법에서 농지에서 집을 지으려면 우선 그 땅을 대지로 바꾸는 절차를 거쳐야 하는데 이 절차를 농지전용이라 부른다. 단 임야일 경우에는 형질변경이라 한다. 토지사용승락서를 받아 전용 신청하는 방법 소유권을 이전하는 당해 연도에 전용허가를 받을 수 없다 하여 전용 받는 방법이 없는 것은 아니다. 땅주인과 매매계약을 체결하고 토지사용승락서를 받으면 자신의 땅이 아니더라도 농지전용신청을 할 수 있다. 토지사용승락서는 그 땅을 사용할 수 있는 권한을 갖는 것으로 소유권이전등기를 한 것이나 마찬가지의 효력을 갖게 된다. 토지사용승락서를 받으려면 최소한 땅값의 70% 정도는 지불해야 가능하다. 이때 지주, 즉 토지 소유주의 인감이 첨부되어야 효력이 있다. 토지사용승락서를 받을 때 구비서류는 인감 1통과 용도란에 ‘토지사용승락용’이라 기재하고 주민등록등본 1통과 토지사용승락서에 해당 토지 지번과 면적을 기재하고 소유주 기재란에 소유주의 인감도장을 찍어야 한다. 이렇게 토지사용승락서를 받아 전용허가를 신청하면 되는데 구비서류는 ▲등기부등본 ▲지적도 ▲토지대장 ▲토지이용계획확인원 ▲피해방지계획서 등의 서류를 농지 소재지 관할 읍면 농지관리위원회에 제출하면 된다. 이렇게 제출된 서류는 일주일에서 보름사이에 농지소위원회를 열어 ▲집을 지을 수 있는지 ▲전용 면적은 적당한지 ▲인근농지에 미치는 영향은 없는지 ▲지역 주민의 의견은 어떤지 등을 심사해 위원들 중 과반수 이상이 찬성하면 7일 이내에 시장 군수에게 송부된다. 이를 송부받은 시장 군수는 15일 내에 허가를 내주게 된다. 농지관리위원회는 읍(면)장과 리(동)장, 농협과 관련된 기관의 임직원, 새마을지도자, 농민후계자 등 지역유지들로 구성되어 있다. 전용에 대해 의문이 있는 애매한 부분이 있으면 사전에 이들과 상의해 보는 것도 좋다. 전용신청 시기 및 신청할 때 주의할 점 농지전용을 신청할 때는 건축할 때를 기준으로 하여 그 시기를 적당히 계산해야 한다. 전용신청할 시기와 신청할 때 주의할 점에 대해 알아본다. 전용허가 언제 받을 것인가 준농림지에 전원주택을 짓는 건축주라면 ‘전용허가는 언제 받을 것인가?’에 대해 충분히 계산해야 한다. 만약 3~4년 후에 전원생활을 원한다면 구입 당시 전용허가를 받을 필요가 없다. 구입과 동시에 건축을 하려면 등기이전 전에 토지사용승락서를 인감을 첨부하여 받아 전용허가를 먼저 받아야 한다. 이유는 소유권을 이전하는 당해 연도에는 전용허가를 받을 수 없기 때문이다. 전용허가를 받게 되면 1년 내에 집을 지어야 하나 6개월씩 연장을 두 번 할 수 있어 결론적으로 전용 후 2년 간 건축을 하지 않고 지연할 수 있다. 그러나 그 이상이 되면 다시 농지로 환원되어 불이익을 보게 된다. 그러므로 전용허가 시기는 자금사정 등을 검토한 후 주택건축 예정기간을 계산해 정해야 한다. 농지전용신청 때 주의할 점 1) 전용 가능면적을 확인하라 농지전용을 신청하기 전에는 전용가능 면적이 어느 정도인지를 확인할 필요가 있다. 지자체에 따라 혹은 상황에 따라 전용면적을 탄력적으로 정하는 경우가 많으며 또 많은 지자체에서 자체적인 기준에서 건폐율을 정하고 있다. 건폐율은 건물의 바닥면적(평)을 대지의 면적(평)으로 나눈 값에 100을 곱한 값이다. 즉 건평이 30평이고 대지가 150평이라면 건폐율은 20%다. 건폐율이 20%한도에서 전용이 가능하다면 전용가능면적은 건물바닥면적의 5배에 해당된다. 또한 대부분의 시군에서는 최대전용면적을 일반주택 200평, 농가주택 300평으로 정하고 있다. 전용가능면적에 대해서는 해당 지자체에 확실히 알아보고 부지를 매입하는 것이 좋다. 2)전용하고 남은 농지의 면적이 303평 이상인지 확인하라 농지 500평을 구입하였는데 최대 전용면적이 200평이라면 전용하고 남은 면적이 300평이다. 여기서 주의해야할 점은 전용하고 남은 300평은 소유권이전을 할 수 없다는 점이다. 그 이유는 농사를 짓지 않던 도시인이 농지를 소유하고자 할 때 최소 303평 이상은 되어야 소유권 이전을 할 수 있기 때문이다. 앞서 이야기했듯이 농지는 원칙적으로 농민만이 소유할 수 있다. 농사를 짓지 않던 도시인이 농민이 되기 위해서는 최소한 303평 이상은 농사를 지어야 한다는 것이 그 근거다. 농지원부가 있는 사람의 경우 지역에 관계없이 303평 이하라도 소유권을 이전 할 수 있다. 농지원부는 ▲303평 이상의 농지를 소유한 농업인이 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 항상 종사하거나 ▲농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력에 의해 경작 또는 재배하는 ‘자경농민’에게 주어진다. 농지원부는 주민등록부와 함께 관리되며 농지 소유자가 주민등록을 옮길 경우 함께 따라 옮겨진다. 농지원부를 발급 받아 현재 농사를 짓고 있다는 증거를 제시하면 303평 이하의 농지라도 소유권 이전이 된다. 예를 들면 제주도에 농지원부가 있어도 강원도에 있는 303평 이하 농지를 사서 이전할 수 있다는 것이다. 그러나 식량 문제 때문에 이런 사항들이 규제되는 경향이 있다. 이것도 각 지역의 지방조례에 따라 약간씩 달리 적용하고 있다. 예를 들어 경기도의 경우에는 경기도에 농지원부가 있어야만 소유권이전이 가능하다. 3)건축면적과 비교해 전용면적을 정하라 전용할 때 전용면적을 무조건 넓게 한다하여 좋은 것이 아니다. 집을 몇 평 지을 것인가부터 계획을 세워야 한다. 전용허가가 나면 그 면적에 맞게 건축을 해야 하기 때문에 너무 넓게 전용 받았다가는 불필요한 건축비를 들이게 된다. 수도권 일원에서는 건축면적의 3~4배가 대지화 된다고 보면 된다. 즉, 건평 40평의 주택을 짓는다면 120평~160평 정도가 대지화 된다. 이 내용은 앞서 설명한 건폐율과 중복되는 것이지만 전용 신청할 때 염두에 두어야 할 내용이다. 대체농지조성비와 농지전용부담금, 개발부담금 농지전용을 신청한 후 대체농지조성비와 농지전용부담금을 납부하게 된다. 단지를 개발할 경우에는 개발부담금도 납부해야 전용허가를 받을 수 있다. 대체농지조성비와 농지전용부담금 전용허가가 나오면 대체농지조성비와 농지전용부담금을 납부해야 한다. 농지를 대지로 전용하게 되면 그 만큼 농지가 줄게 되어 농지를 새로 조성해야 농작물 생산에 문제가 생기지 않는다. 그러므로 대지를 만들면서 줄어든 만큼의 농지를 새로 조성해야 하는데 여기에 필요한 재원을 확보하기 위해 대체농지조성비를 만들었다. 평당 대체농지조성비는 전답의 경우 ㎡당 4,500원(평당 14,876원), 임야는 ㎡당 889원(평당 2,939원)이다. 농지의 전용부담금은 농지를 전용함으로서 생기는 이익의 일부를 징수하여 농어촌구조개선사업 재원으로 사용하기 위해 부과한다. 부과액은 전용농지의 공시지가 총액의 20%로 정해져 있다. 농촌기반공사로부터 납부통지서를 받아 이들 비용을 납부하면 된다. 60일 범위 내에서 1회에 한해 연장이 가능하다. 납부를 하지 않으면 전용허가가 취소된다. 부지면적 200평 이내에서 농가주택을 건립하기 위해 농지전용을 하는 경우에는 비용전액이 면제된다. 대체조성비와 농지전용부담금은 농촌기반공사에서 관리한다. 시장 군수가 전용허가 사항을 농업기반공사에 통보를 하면 공사 측은 전용신청자에게 30일 이내에 납부기간을 정해 농협에 납부토록 고지한다. 전용허가 후 납입고지서가 신청자에게 도착하는데 걸리는 시간은 10일 이상이다. 그러나 사업기간을 축소하고 싶은 사람은 군청에서 곧바로 대체조성비와 농지전용부담금의 확인내역서를 받아 납부한 후 영수증을 가지고 시 군청에 가 농지전용허가증을 찾아가면 된다. 개발부담금 1990년부터 토지공개념의 일환으로 시행돼 오는 개발부담금 제도는 땅을 개발하여 생기는 개발이익의 일부를 세금으로 내야 하는 제도다. 개발부담금은 외환위기 때인 98년 4월부터 99년 12월까지 한시적으로 유보되었다 2000년부터 다시 부활되었다. 개발부담금이 적용되는 사업규모는 주택개발사업 등 10개 사업이 해당되며 규모는 6대도시의 경우 200평, 기타 도시는 300평, 도시계획구역 외에서는 500평 이상 규모다. 개발부담금은 주택 1채를 짓는데는 해당사항이 거의 없으며 전원주택단지개발사업자에게 해당되는 내용이다. 계산방법은 다음과 같다. 1) 개발부담금=개발이익×25% 2) 개발이익=부과종료시점지가-(부과개시시점지가+개발비용+정상지가상승분) 3) 부과종료시점지가는 해당 사업의 준공된 날의 개별공시지가를 말한다. 4) 부과개시시점지가는 인허가를 받은 날이나 사업승인을 받은 날의 지가를 말한다. 5) 개발비용은 해당 사업에 투입된 토목공사비와 관련 경비를 말한다. 단 건축공사비는 제외한다. 6) 정상지가상승분은 사업시행기간 중 각 연도의 정상지가 상승분을 합하여 산정한다. 각 연도의 정상지가 상승분은 당해 연도 1월 1일 현재 지가에 당해 연도 정상지가 상승률을 곱해 산정한 금액이다. 정상지가 상승률은 매년 교통부장관이 고시한다. 농지전용 가능 면적과 신청시 구비서류 및 절차 농지전용 가능 면적 및 전용 신청할 때 준비할 서류와 절차에 대해 알아본다. 농지전용에 드는 비용 및 전용 가능 면적 농지는 충분한 대가를 치러야 대지화가 된다. 전답을 대지로 전용하려면 ▲전용부담금을 공시지가 20% ▲대체조성비 ㎡당 4,500원 (평당 14,876원) ▲설계사무소 전용허가대행비 200만원 정도의 비용이 필요하다. 전용가능 면적은 일반주택의 경우 200평, 농가주택은 300평까지 가능하고 지역별로 건축면적과 전용비율이 3배~5배 정도인데 용인이나 광주 등은 3배정도, 안성이나 여주 등은 4배정도 보면 된다. 특히 준농림지는 규제가 심해지고 있으며 지역에 따라 무주택자만 전용허가를 내주고 있고 그런 지역들이 늘어나고 있는 추세다. 농지전용절차 ① 허가신청서 접수 ② 농지관리위원회 심사확인서 송부 ③ 검토, 실사 후 허가 또는 불허가 통보, 농지전용허가 때 농촌기반공사에 농지조성비 전용부담금 부과, 고지의뢰 ④ 농지조성비, 전용부담금 고지서 발급 ⑤ 농지조성금, 전용부담금 납부 ⑥ 영수증 발급, 납입통지서 송부 ⑦ 영수증 제시 ⑧ 허가증 교부(농지조성비, 전용부담금 납부사실 확인 후) 농지전용 구비서류 ① 농지전용허가 신청서 ② 전용목적 등을 기입한 사업계획서 1부 ③ 전용할 농지 소유증명서 또는 사용 승낙서 ④ 지적도, 지형도 ⑤ 인접농지 피해 방지 계획서 ⑥ 대체조성비, 전용부담금 납부증명서(영수증) ⑦ 변경내용을 증명할 수 있는 변경사유 및 허가증 (변경허가 신청에 한함) 농지전용을 받기 어려운 농지 농지전용을 받기 어려운 농지의 예와 전용을 받고 난 후 해야할 일에 대해 알아본다. 전용허가를 받고 나서 전용허가를 받고 나서 허가일로 부터 2년 이내에 건축을 착공하고 후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가가 취소되고 농지처분명령을 받게 된다. 농지처분명령을 받는 후 1년 이내에 처분하지 못하면 다시 강제명령이 나오고 그래도 일정을 넘기게 되면 이행강제금을 물어야 한다. 또 농지전용을 통해 조성한 대지는 농지전용 완료일로부터 8년까지는 용도변경이 까다로워 어렵다고 보면 된다. 만약 다른 용도로 사용하려면 시장 군수의 하가를 받아야하기 때문에 공익적인 용도가 아니면 용도변경이 어렵다. 이를 어기고 음식점이나 카페, 공장 등으로 용도변경를 하게 되면 전용허가가 취소되고 5년 이하의 징역이나 2,000만원 이하의 벌금형에 처해진다. 농지전용을 통해 전원주택을 지을 경우 주택 1백%가 건축이 돼야 필지가 분할이 가능하여 등기가 가능했다. 그러나 IMF이후 지자체에 따라 전용허가가 나면 분할을 해주는 지역도 있다. 농지전용 받기 어려운 농지 1) 폭 2m이하의 도로와 접해 있는 맹지는 전용허가가 불가능하다. 그러므로 전용 받을 토지는 4m이상의 진입로가 있는지 지적도상에서 반드시 확인해야 한다. 현황도로가 없더라도 이웃 토지의 사용승락서만 있으면 된다. 2) 집의 크기보다 너무 넓은 평수는 일부분만 전용 받게 되고 너무 작으면 대지면적 최소의 규정에 걸려 집을 지을 수 없으므로 주의해야 한다. 150~200평 정도가 가장 적당하다. 3) 마을에서 외진 곳에 동떨어져 있는 농지는 전용 받기 어렵다. 4) 최근 쌀 생산량의 감소로 경리 정리될 지역은 전용 받기가 어렵고 전(밭)은 전용이 쉽다.田 ■글 김경래(OK시골 대표 http://www.oksigol.com)
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나종익의 땅이 답이다 11 토지 분석, 제주도 토평동과 신흥리 편
- 제주 생활은 많은 이에게 로망으로 여겨진다. 필자의 지인 중에는 직장을 그만두거나 휴직하고 제주로 이주해 짧으면 1개월 길게는 1년까지 지내는 경우가 생각보다 많다. 이번 칼럼에서는 전원주택의 성지라고 할 수 있는 제주에 위치한 토지에 대해 알아보고자 한다. 글 나종익(주식회사 코드랩리얼티 대표이사) 자문 성호건(주식회사 한국부동산개발연구소 대표이사) ‘떠나요~ 둘이서 모든 걸 훌훌 버리고~ OOO 푸른 밤 그 별 아래~ ’독자분들 중에 OOO에 들어가는 지명이 어디인지 모르는 분은 아마 없으리라 생각한다. 해당 노래는 1988년 발매된 가수 최성원 씨의 <제주도의 푸른 밤>의 첫 소절이다. 주변 지인들에게 <제주도의 푸른 밤>에서 가장 인상적인 부분을 물었더니 10명 중의 10명이 모두 노래가 시작하는 첫 소절인 ‘떠나요’를 떠올린다. 그만큼 많은 이가 일상에서 벗어나 제주도처럼 아름답고 여유로운 곳으로 떠나고 싶은 모양이다. 물론 필자도 첫 소절이 가장 강렬하게 느껴지긴 하나 노래를 계속 듣다 보니 첫 소절보다 중간에 나오는 “아파트 담벼락보다는 바달 볼 수 있는 창문이 좋아요. 낑깡밭 일구고 감귤도 우리 둘이 가꿔봐요.”라는 소절이 더 와닿았다. 부동산과 관련된 일, 특히 땅과 관련된 칼럼을 쓰는 사람이다 보니 자연스럽게 노래를 듣다가도 부동산 부분이 가사로 나오면 귀가 더 열리는 것 같다. 제주도 서귀포시 토평동 토지첫 번째로 소개할 토지는 서귀포시 토평동에 위치한 토지다. 토평동은 서귀포시 동남쪽에 위치한 곳으로 남북으로 길쭉한 모양이다. 한라산이 섬 한가운데 있어 제주도 중앙 대부분의 행정구역이 남북으로 긴 형태를 띠는 제주도의 여느 동과 다르지 않다. 토평동은 한라산이 북풍을 막아주고 서풍이 강한 곳이다. 전반적으로 온화하고 강수량이 많아 감귤 생산에 적합한 곳으로도 알려져 있다. 또한 서귀포 시내와도 가까워 여러 편의 시설들을 이용하는데 어려움이 덜하다. 위치가 위치인지라 토평동은 제주도가 본격적으로 개발되기 시작한 이래 여러 개발계획들이 발표되기도 했다. 지난 2010년에는 토평동 일대를 서귀포 제2관광 단지로 조성하겠다는 계획이 발표되기도 했는데 아쉽게도 현재는 별다른 이야기가 없는 것으로 봐서 계획 단계에서 그친 것으로 보인다. 또한 2012년 첫 삽을 뜬 제주헬스케어타운 같은 사업도 있었는데 당초 계획은 2012년부터 약 1조 6000억 원 가량을 투입해 토평동, 동홍동 일대에 대규모 의료관광단지를 조성하는 것이었다. 하지만 순조롭게 진행되던 사업은 자금난으로 5년 차인 2017년 공정률 60%에 약간 못 미치는 상태에서 중단됐다. 이후 제주국제자유도시개발센터(JDC)의 노력으로 공사가 재개될 움직임도 보였지만 코로나19와 최근 중국부동산 기업들의 줄도산 등으로 프로젝트가 온전히 완료되리라는 기대감이 점점 줄어드는 상황이다. 크기도 모양도 제각각인 현무암 돌담을 보면 무언가 필자의 라이프스타일과 비슷한 것 같아 괜히 더욱 정겹게 느껴진다. 토평동 2**번지 역시 전형적인 제주도 현무암 돌담으로 둘러싸였다. 토평동 2**번지의 지목은 과수원인데 과수원은 전, 답과 함께 대표적인 농지 중에 하나다. 보통 농지를 매입하기 위해서는 농지취득증명이라는 것이 필요한데 이를 위해 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서를 작성해 발급 신청을 해야 한다. 물론 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하거나 상속으로 취득할 때는 농지취득증명이 불필요한 경우도 있으나 대체로 농지취득증명이 필요하다. 하지만 제주도의 경우는 농지 취득에 있어 육지의 그것과는 많이 다르다. 제주도는 지난 2015년부터 <제주 농지기능관리 강화 방침>을 통해 농지를 엄격하게 관리하고 있다. 방침의 목적은 자경하지 않는 농지들을 조사해 농지 기능을 정상화시키고 농지 본래 기능을 회복해 목적대로 사용되도록 철저히 관리하는 것이다. 먼저 농지취득자격증명 발급은 대리 신청을 엄격하게 제한한다. 또한 제주도가 아닌 외지인들에게는 농업경영계획서 심사를 강화하기 위해 통작거리와 작물별 소득률 등 객관적인 자료를 근거로 자경이 가능한지를 심도 있게 판단한다. 사실상 외지인이 제주도 내의 농지를 매입하는 것이 쉽지 않은 상황이다. 토평동 2**번지 역시 제주도에 있는 농지로 외지인이 매입하기는 쉽지 않지만 최근 건축 허가를 받으려고 준비 중이라고 한다. 만약 매도자가 건축 허가를 받을 경우 농지전용으로 농지취득증명을 발급하는데 어려움이 없다. 한편 제주도는 지난 2017년 제주도 지역의 난개발을 막고자 표고 300m 이상에 대한 건축행위를 제한하는 도시계획조례의 개정을 추진했으나 지난 3월 도의회 환경도시위원회에서 재산권 침해 등의 논란으로 부결되자 전문가와 공무원으로 전담조직을 구성해 새로 도시계획조례 개정안을 만들었다. 지난 8월부터 입법절차에 돌입했는데 어떤 결과가 나올지는 아직 알 수 없다. 다만, 토평동 2**번지의 표고는 구글어스 기준으로 163m 정도이기에 애초에 건축 제한이 걸려있는 곳은 아니다. 또한 제주도에서 하수처리구역에 위치한 토지의 경우 공공관로에 오수관로를 연결해야 건축 허가가 나오는데 토평동 2**번지의 경우 하수처리구역이 아니어서 건축 허가를 할 경우 개인오수처리시설만을 설치하면 된다. 토평동 2**번지는 자연과 편의시설을 모두 쉽게 누릴 수 있는 입지가 상당히 뛰어난 곳이다. 서귀포 시내까지 차량으로 7분 정도면 도달하고 한라산 등반코스 중의 하나인 돈내코탐방로까지도 15분이면 갈 수 있으며 차량으로 30분 이내에 도달할 수 있는 골프장의 수가 10개도 넘는다. 제주도에서 각종 자연을 만끽하고 편의 시설까지 누릴 수 있는 흥미로운 땅, 토평동 2**번지로 어서 가보자. 제주도 남원읍 신흥리 토지두 번째로 소개할 토지는 서귀포시 남원읍 신흥리에 위치한 토지다. 신흥리가 위치한 남원읍은 제주도에서도 감귤 생산량이 가장 많은 곳인데 2016년 기준 제주도산 감귤 4개 중의 1개는 남원읍에서 생산된다고 한다. 대체로 제주 산남지역(한라산 남쪽 지역)의 귤이 우수한 편인데 그중에서도 남원읍의 귤은 최상품으로 인정받아 다른 지역에 비해 소득이 높았고 그로 인해 외지인들에 대한 텃새도 제주 다른 지역에 비해 적은 편이었다고 한다. 또한 남원읍은 제주 제2공항과도 거리가 그리 멀지 않고 기후가 전반적으로 온화해 여러 토지 투자자들에게 관심을 받아왔던 지역이기도 하다. 신흥리 7**번지의 지목은 전인데 실제로 현장에 방문해 보니 귤 밭으로 사용되고 있었다. 남원읍의 온화한 기후에는 감귤 생산이 제격이라 귤을 재배하는 듯했다. 토지이음을 통해 신흥리 7**번지를 자세히 살펴보니 다른 법령 등에 따른 지역, 지구 등에 특이한 것이 있었다. 경관보전지구3등급, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등이었는데 내륙의 토지에서는 보기 힘든 경우라 처음 보는 독자들은 당황하실 수도 있을 법한 용어다. 제주도는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 지역 이외에 조례로 절대보전지역, 상대보전지역, 관리보전지역이라는 개념을 도입해 토지 이용에 제한을 두고 있다. 각 보전지역에 대한 내용은 <표 1>과 같다. 절대보전지역은 제주 자연환경의 고유한 특성을 보호하기 위해 지정하는 지역으로 해당 지역에서는 국가 또는 제주도가 시행하는 등산로, 도로, 공중화장실 조성 등을 비롯해 형질 변경을 수반하지 않는 산림 사업, 기존에 건축된 종교시설의 증·개축, 도 조례로 정하는 무선설비, 상하수도시설, 문화재청장의 허가를 받은 행위 등만 가능하다. 사실상 개발이 불가능한 지역이라고 보는 것이 마음 편할 것이다. 상대보전지역은 자연환경의 보전과 적정한 개발을 유도하기 위한 지역이다. 마지막으로 관리보전지역은 지하수, 생태계자원 및 경관을 보전하기 위해 지정한 곳으로 지하수자원보전지구, 생태계보전지구, 경관보전지구 등 3가지로 나뉜다. 각각의 지구들은 4개에서 5개의 등급으로 나뉘는데 신흥리 7**번지는 앞에서 언급한 것처럼 경관보전지구3등급, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급인데, 토지의 일부가 경관보전지구3등급이고 대부분이 경관보전지구4등급이다. 경관보전지구 3등급은 시설물 높이 12m, 4등급은 시설물 높이 15m로 제한이 걸려있다. 경관보전지구 1등급의 경우 시설물 설치가 원칙적으로 불가능해 경관보전지구 4등급 정도면 제약이 크게 걸려있지 않다고 볼 수 있다. 또한 생태계보전지구5등급은 사실상 큰 제약이 없다고 봐도 되며 지하수자원보전4등급은 폐수배출, 폐기물 처리 시설, 생활하수 발생시설, 가축 분뇨 배출 시설 등을 설치할 수 있어 이 역시 제약이 많은 편이라 볼 수 없다. 만약 이런 지구 1등급 내지 2등급에 해당하는 토지는 제약이 많아 건축물 및 시설을 설치하기 어려운 경우가 많은데 이와 관련된 내용은 <표 1>에서 설명하겠다. 다행스럽게 신흥리 7**번지는 여러 보전지구에 걸쳐있지만 실제로 제약이 많은 편은 아니다. 위치 또한 상당히 좋은데 토지 바로 앞쪽에 여러 풀빌라들이 위치하고 상하수도 및 전기가 다 들어와 있어 허가를 받기도 어렵지 않아 보인다. 또한 근처에 올레길 4코스가 인접하고 도보로 약 7분이면 바다에 다다를 수 있어 필자로서도 탐나는 토지 중에 하나다. 이번 칼럼에서는 많은 이들이 로망으로 생각하는 제주도의 땅들에 대해 알아봤다. 제주도의 땅에는 누구나 관심을 갖지만 그만큼 사전에 많은 공부가 돼있어야 한다. 육지와 다르게 조례로 여러 제약들이 있으며 이런 제약들을 제대로 알지 못할 경우 로망이 실망이 될 수도 있다. 제주도의 멋진 분위기에 취해 덜컥 땅을 계약하는 우를 범하지 말자. 제주도 땅, 제대로 알고 사야 후회하지 않는다. 나종익_주식회사 코드랩리얼티 대표이사중앙대학교에서 도시계획학부를 전공하고 석사를 졸업했다. 이후 영국 뉴캐슬대학교 건축대학원에서 수학하던 중, 한국으로 돌아와 IT회사를 창업했다. 현재는 공인중개사들을 위한 공동중개 매칭플랫폼을 서비스하는 주식회사 코드랩리얼티의 대표이사를 맡고 있다. 또한 코드랩 공인중개사무소의 소속중개사로 활동하고 있으며, 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트와 UI/UX 디자이너로도 활동 중이다.010-8992-9371realty@kodlab.co.kr인스타그램 @nice_to_land_you
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나종익의 땅이 답이다 11 토지 분석, 제주도 토평동과 신흥리 편
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야생화, 분경 재배 기술 2-2
- 분경작이란 괴석이나 수석, 작은 석회석으로 된 골석, 고목이나 자연석, 숯, 도편 등의 소재를 분재용기나 수반, 납작한 용기에 식물과 함께 연출시켜 자연의 산수경을 재현하는 예술작품이다. 또한 이들 소재들을 한 개만 연출시켜 좌석 시키는 방법과 여러 개의 소재들을 조합하여 산수경을 연출시키고 거기에다 난초와 자생식물을 심거나 붙여서 산수경을 만드는 방법을 말한다. 때로는 용기 없이 소재 그 자체만을 가지고 난초나 자생식물을 심거나 붙여서 산수경을 만들어 관상하기도 한다. 분경작은 사용 재료에 따라 작품의 명칭이 여러 가지로 세분화하여 부른다. 크게는 석부작과 목부작, 도편작, 기타작으로 분류한다. 그러나 어떤 재료를 이용하여 만드느냐에 따라 산수초물경작, 석부초물경작, 도편작, 석부난경작, 목탄부작, 목부초물경작, 수피작, 용기작, 기와부작으로 부르며, 각종 민속물 등을 활용하여 만든 초물경작 등을 들 수 있다. 글 유병열<삼육대학교 환경원예디자인학과 교수> 초물경작의 정의초물경작은 관상원예의 한 분야로 한국에서 개발된 독특한 원예 장식기법이다. 초물경작이란 우리나라의 자연에 자생하고 있는 초본식물들과 관상원예식물들을 자연의 소재들과 함께 부치고 심어서 작은 경관을 연출, 조성한 작품을 초물경작이라고 한다. 초물경 작품들은 1980년대부터 한국의 야생화를 관상 화훼식물로 개발하기 위하여 연구하기 시작하면서부터 몇몇의 야생화 취미가들이 수반이나 분재분 또는 넓은 쟁반, 얇은 판석 등과 같은 일정한 용기 안에 자연석이나 고목, 도편, 목탄, 도요편을 가지고 자연의 산수경을 연출하고 때로는 그러한 소재를 가지고 식물이 심어질 수 있도록 만들고 거기에 한국에서 자생하고 있는 관상 가치가 높다고 생각되는 키가 작은 숙근성 야생식물들을 마사토나 이탄토, 수태(이끼), 또는 생명토를 이용하여 부착시키거나 심어서 관상하게 된 것이 기초가 되었다고 보겠다. 때로는 용기 없이 소재 그 자체만을 가지고 난초나 자생식물을 심거나 붙여서 산수경을 만들어 관상하기도 한다. 식물과 소재 형태에 따른 분류●산수초물경작산수초물경작이란 석부 재료로 자연의 아름다운 산수풍경을 조합·구성하여, 여기에 이끼류와 야생화·난초 등을 심거나 착생시킨 것이다. 일종의 축경식(縮景式) 작품을 만들어 관상하는 수법이다. 예를 들어 금강산이나 설악산 등의 명산을 풍자·모방하여 감상하는 작품이다. 그 대부분은 입석을 가지고 산의 경치를 연출한다. 자연스럽게 연출하려면 산세(山勢)의 흐름이나, 화산이 폭발했을 때 용암이 흘러내린 석산(石山) 흐름의 통일미를 잘 관찰하고 이해해야 한다. 분경 연출은 거대한 자연을 축경해서 연출해야 하므로, 자연을 축소한 재료로 원근미를 잘 살려서 자연스럽게 배치하는 것이 중요하다. 다시 말해서 자연의 통일성과 원근미를 살린 경관이 자연의 상식에서 벗어나지 않아야 한다. 삼재미(三才美)에 입각한 부등변삼각형의 산수경석(山水景石)을 연출한 기법. Tip도편 소재 용어 풀이도편(陶片) - 도자기를 구울 때 높은 온도에 의해 돌처럼 구워진 가마 조각.도침(陶枕) - 도자기를 굽기 위해 도자기를 올려놓는 넓적한 빵떡 모양의 받침대.도요편(窯片) - 도자기를 굽다가 깨진 조각.갑발(匣鉢片) - 청자를 구울 때 보호하기 위한 것으로 항아리 겉을 둘러싼 원통형의 항아리 같은 용기 ●도편초물경작도편작이란 백자나 청자 같은 도자기를 굽는 가마 파편이나, 고급 청자나 백자를 구울 때 사용한 갑발편과 그릇을 구울 때 올려놓는 받침대인 도침 등으로 산수경의 골격을 아름답게 만들고, 여기에 난초를 착생하거나 야생화를 심어서 연출한 작품을 말한다. 석부작 작품. ●석부형 산수경의 기본 형태산수경이란 산봉우리와 계곡, 수목이 어울린 경관을 모방하여 축소한 것을 뜻한다. 주봉(主峰)에서 흘러내린 물이 계곡과 평원을 거쳐 바다로 빠져나가는 느낌을 주고, 해안과 넓은 바다를 연상하도록 연출해야 자연스러운 산수경이 나온다. 석부형 산수경이란 자연에서 풍화된 수마석(水磨石)이나 산석(山石), 괴석(怪石) 등으로 화분에 연출하거나, 또는 자연석 자체만으로 삼봉미(三峰美)의 형태를 다섯 가지 기본 형태(5형석)로 구성한 것을 말한다. △오형석의 석산 형태 분류돌의 형태를 석부 산수경으로 연출하는 기본인 입봉형 또는 수봉형, 환형, 와우형, 경사형, 평원형 이렇게 다섯 가지로 구분한다. 돌의 형태는 천태만상이라 이 외에도 여러 가지로 분류·응용하는 형태가 있다 △형태로 본 석부경 분류석부경은 산수경석(山水景石)의 형태로 여기에는 산봉형, 호수형, 폭포형, 평원형, 도형, 단층형, 오형, 기타 산수경석으로 분류한다. 식물과 소재 형태에 따른 분류●삼재미삼재미(三才美)란 동양에서 일찍이 우주를 하나의 완전한 미로 보아, 그것을 다시 하늘과 땅과 인간의 세 가지 형태로 나눈 것이다. 여기에 만물이 제재한다고 보고, 이 세 가지가 삼극을 이루어 함께 존재할 때 극치를 이룬다고 했다. 천(天)·지(地)·인(人)의 삼재를 기본으로 음양의 조화가 비로소 완벽하게 이루어진 이 숫자는 오랜 옛날부터 길수(吉數) 또는 신성수(神聖數)라 하여 우리 민족의 생활과 철학에 깊숙이 배어 있다. 하늘은 일(一), 땅은 이(二), 인간은 삼(三) 이렇게 만물을 상징한다고 했다. 천지인(天地人) 사상을 삼일태극(三一太極)의 원리로 해석해 보면 원(○)은 일점(·) 즉 천리원리로 무한하며, 방은 이점(‥) 즉 지의 원리로 유한하며, 각(△)은 삼점(…) 즉 인의 원리가 된다. 석산의 배치는 주봉과 제2봉, 제3봉이 삼재미를 이뤄야 하며, 정면이나 위에서 볼 때 부등변삼각형을 유지하도록 배치해야 하며, 반드시 시각의 편중을 우측에 두어야 가장 자연스럽게 보인다. 정자경 석부작 작품 ●석부초물경작 제작 작업 순서작업 도중에 준비물이 부족하여 시간을 낭비하지 않도록 준비에 철저해야 한다. 준비물로는 화분이나 수반 또는 판석, 굵은 마사토와 가는 마사토, 돌 소재, 이끼류, 식물 소재들, 본드(ALKA SQ 102), 돌 소재 가루, 생명토, 식물 소재를 자르는 전정가위, 돌 소재를 절단하는 전동 톱, 손가락이 들어가지 않는 돌 틈에 밀어 넣기 위한 나무젓가락 등이 있어야 한다. 준비가 되면 어떤 작품을 만들지 마음속으로 구상하고 디자인해야 한다. ▼화분이나 용기에 모래나 마사토를 1/3 정도 채운 다음 잘 펴고, 그 위에 구성한 대로 돌들을 모래나 마사토에 세워서 배치한다. 이때의 모래나 마사토는 소재의 배치와 구도를 잡기 위한 것이지만, 후에 여기에 식물을 식재하기도 한다. ▼돌들을 배치한 후 구도가 잘 잡혔는지 하루쯤 두고 본다. 그래서 잘 됐으면 고정시키고, 그렇지 않으면 재구성하여 배치한다. ▼석질이 같은 돌을 결이나 선을 통일되게 배치하고, 삼재를 기본으로 삼봉미를 구성하여 원근감과 균형미를 갖도록 한다. ▼돌은 생명토나 순간 강력접착제를 사용하여 고정하는데, 두 가지 모두 장단점이 있다. 생명토로 고정하면 다시 쉽게 분해해서 사용할 수 있지만, 순간 강력접착제로 고정하면 다시 분해하여 사용할 때 소재가 파손되어 작품을 재구성하는 데에 어려움이 따른다. ▼순간 강력접착제는 사용할 소재의 돌을 가루로 만들어 그 틈에 뿌리고, 접착제가 마르기 전에 돌가루를 뿌린 다음 굳으면 다시 접착제, 돌가루 순으로 뿌려서 굳게 한다. 이때는 돌과 돌 사이가 가깝게 붙은 곳을 찾아서 고정 연결해야 접착제를 줄일 수 있다. ▼돌 크기의 비례에 맞추어 돌보다 작은 식물을 심거나 붙인다. ▼생명토나 강력접착제로 붙인 돌과 돌 틈 사이에는 이끼류를 붙여서 계곡의 숲을 연상하도록 장식한다. 이끼류는 주 소재 식물이 수분을 요구하는 정도에 따라서 선택한다. ▼모든 작품을 완성하면 물뿌리개로 물을 주고 뿌리면서 씻어서 정리한다. 정자경 석부작 작품 분경작의 재배 및 관리우리나라의 야생화는 사계절이 분명한 온대기후 지역에서 자란다. 이들은 겨울철 일정 저온 기간을 나야 휴면에서 벗어나 꽃을 피운다. 우리나라 식물은 종류에 따라 다르지만 대개 9월부터 12월 말이나 1월 말까지 휴면한다. 휴면 후에도 겨울 저온 기간에는 강제 휴면에 들어갔다가 봄이 되면 꽃을 피우지만, 이때 화분을 실내로 들여놓으면 원하는 시기에 꽃을 관상할 수 있다. 반면 고산식물은 고온에서는 생장이 곤란하므로 여름 철에는 서늘하게 해야 한다. 야생화를 화분에 심은 후에는 지표면에 마사토나 모래, 잔자갈 또는 이끼류를 덮어서 장식한다. 토양은 물 빠짐이 좋아야 하며, 화분은 높이가 낮고 자연과 친화적인 흙색과 같은 갈색 계열이 좋다. 물은 아침저녁 스프레이로 충분히 주는 것이 좋다. 물론 계절에 따라 관수 양과 횟수를 조절해야 하므로 오랜 경험이 필요하다. 또한 식물에 따라서도 필요로 하는 수분 양이 다르며, 토양에 따라서도 수분 발산 양이 다르므로 상황에 따라서 관리해야 한다. 입석형 산수경 작품. 석부 산수경 작품.
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야생화, 분경 재배 기술 2-2
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귀농귀촌, 농가주택 마련하기
- 시골에 주택을 마련하는 방법으로는, 신축하는 것과 농가를 리모델링하는 두 가지 방법이 있다. 시골에 있는 집이라고 해서 모두 농가 주택이 아니다. 그냥 단독주택인 경우가 많다. 여기에서는 농가주택의 조건과 혜택, 그리고 농지·농가 매수 시 유의할 점에 대해 소개한다. 글 사진 박창배 기자 자료제공 이에코건설 농가주택의 조건농가주택(농업인주택)은 농업인의 요건을 갖추고 스스로 농사를 짓는 사람이 집을 지을 때, 각종 정부 지원 및 세제혜택을 받을 수 있게 하는 정책이다. 시골에 짓고 있는 집이 모두 농가주택에 해당할 것 같지만 그렇지 않다. 농가주택 조건이 까다롭기 때문에 대부분은 그냥 단독주택인 경우가 많다. 농가주택을 짓기 위해서는 △1,000㎡(302.5평) 이상의 농지를 경작 또는 재배하는 자 △농지에 330㎡(100평) 이상의 온실, 비닐하우스 등 경작자 △소 2마리, 돼지, 양 10마리, 닭, 오리, 거위 1000수 이상 또는 꿀벌 10군 이상 사육하는 자 △1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자 △1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자 △농업 경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만 원 이상인 자 등의 농업인 기본 요건 중 하나 이상을 만족해야 한다. 요건을 갖추었거나 갖출 수 있다면 농업인 신청 절차(농촌으로 주민등록을 이전, 농지원부 작성, 농업경영체 등록)를 거쳐 농업인 자격을 취득해야 한다. 농업인 등록이 이뤄졌다고 하더라도 바로 농가주택을 지을 수 있는 것은 아니다. 부지 660㎡(200평) 이내에 연면적은 150㎡(45평) 이내로 건축해야 하고, 세대주만 가능하다. 단, 무주택자가 아니어도 농가주택 건축은 가능하다. 농가주택 리모델링 전 모습. 벽 일부는 내려앉았고, 창틀은 벽과 겨우 붙어 있다. 농가주택의 혜택일반 주택과 농가 주택은 무엇이 다를까. 농업인 등록 후 농가주택을 짓게 되면 다양한 세제 혜택이 있다. 첫째, 일반주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 혜택을 받는다. 도심에 일반주택을 소유하고 있던 중에 농가주택을 건축해 각 1채씩 2채를 소유하고 있는 경우, 농가주택을 2년 이상 유지한 채 일반주택을 양도할 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 인정한다. 둘째, 농지 등 양도 시 양도소득세 감면 혜택이 있다. 농지 소유지가 8년 이상 농촌에 거주하고, 자경한 농지를 양도하면 1년간 1억 원, 5년간 3억 원 이내에서는 양도소득세를 감면받을 수 있다. 셋째, 농지보전부담금이 면제된다. 농지를 다른 용도로 전용할 경우 발생하는 농지보전부담금은 전액 면제되지만, 농지를 전용한 후 5년 이내 일반인에게는 양도하거나 용도를 변경할 수 없다. 단 농업진흥구역이 아닌 관리지역에 건축한 농업인 주택을 5년 이내 농업인이 아닌 일반인에게 매도할 땐 농업인으로서 농업인 주택 시 감면받은 농지전용비를 납부하면 매도가 가능하다. 같은 농업인에게 매도하면 감면받은 농지전용비 납부 안 해도 된다. 넷째, 취득세 및 재산세가 절감된다. 농가주택에 대한 취득세 및 재산세를 절감해 준다. 농가주택의 가장 큰 혜택이라고 말할 수 있다. 기둥을 제외한 모든 내 외벽을 철거하는 모습. 썩은 기둥 밑부분을 도려내고 새로운 기둥과 접합했다. 더불어 층고를 더 높였다 상량문을 통해 언제 지어졌는지 확인할 수 있다. 농가주택 리모델링주택을 신축할 경우 경제적으로도 부담스러울 수 있고, 과정도 많이 번거롭다. 따라서 싸고 허름한 농가를 구입해 리모델링하는 방법도 고려할만하다. 리모델링은 무엇보다 비용을 대폭 줄일 수 있고 자신의 스타일에 맞게 개조할 수 있다는 것이 가장 큰 장점이다. 절차도 매우 간편하다. 신축은 부지 매입부터 건축까지의 전 과정이 만만치 않게 들어간다. 그러나 농가주택은 이미 지어져 있는 집이기 때문에 매매의 형식만 취하면 된다. 가격도 저렴하다. 관리지역 토지를 구입, 전용을 하게 되면 전용부담금, 대체농지조성비, 내야하고 다시 건축비가 드는 반면 농가주택을 구입해 개조하면 이러한 비용을 대폭 줄일 수 있다. 사실 관리지역에 컨테이너 박스를 설치하고 임시 거처를 마련한다 해도 전기 가설을 해야 하고 지하수를 파 수도를 쓰게 된다면 그 비용도 상당히 들어간다. 비어있는 농가에는 창고나 축사 등이 딸려있는 경우가 많다. 이들 건물은 흙이나 돌, 나무 등 천연자재로 되어 있다. 개조한 후 주택으로 용도변경하면 별채로 다양한 용도로 사용할 수 있다. 대부분의 농촌주택은 마당이 넓어 아이들 놀이터나 텃밭으로 이용할 수 있다. 물론 농가주택의 단점도 많다. 일단 건축규모가 대부분 작다. 그리고 농촌에는 지적도상 도로가 없는 농가가 많고, 건축법상 문제가 많은 경우도 많아 일반적인 주택 매매와는 달리 꼼꼼하게 체크해야 한다. 농지와 농가 매수 시 유의할 점농가주택을 구입할 때는 가급적 관할 군청 담당 공무원 또는 부동산중개사무소 등의 전문가와 상의한 후 매입 절차를 밟는 게 좋다. 그리고 후회할 일이 없도록 주의할 사항을 꼭 체크를 하도록 하자.TIP 농가주택 구입 체크리스트▶ 등기부등본 확인▶ 단독주택 토대 지장, 구가옥 대장과 건축물대장▶ 도시계획확인원▶ 지적도▶ 증개축 가능 여부▶ 농가 지역에 대한 법령 정보 농어촌에 있는 빈집들 중에는 대지가 아닌 농지에 있는 경우가 많고 또 무허가 건물일 수도 있다. 대지와 주택 소유주가 서로 다른 경우도 비일비재하다. 첫째, 실소유주를 확인하라. 농어촌에 있는 빈집들 중에는 대지가 아닌 농지에 있는 경우가 많고 또 무허가 건물일 수도 있다. 대지와 주택 소유주가 서로 다른 경우도 비일비재하다. 농가를 구입할 때는 땅값만 지불하는 경우가 많기 때문에 대지와 주택 소유주가 일치하지 않을 경우 나중에 주택 소유주가 지상권을 주장하는 문제가 발생할 수 있다. 가옥대장이나 건축물대장이 없는 무허가 건축물일 때 이런 경우가 생길 수도 있다. 지상권이란 건물주와 땅주인이 다른 물건에서 건물에 관한 권리를 말한다. 낡아 허물어져 가는 집이라고 해서 부숴도 된다고 생각한다면 착각이다. 전 주인이 알려주지도 않은 다른 사람의 지상권이 있는 경우 건물에 대해 권리를 주장할 수 없게 된다. 매매를 해서 샀지만 서류상으로는 땅만 산 것이다. 따라서 농가를 구입하기 전에 반드시 토지대장, 건물등기부등본, 건축물대장, 가옥대장(일반건축물대장) 등을 떼어 확인해 보아야 한다. 반대로 집주인인데 토지 소유주는 아닌 경우도 있다. 지상권만 갖고 있다는 것이다. 쓸 만한 집이 주변 시세보다 너무 터무니없이 싸게 나왔다면 이런 집일 가능성이 높다. 농가를 구입하기 전에 반드시 토지대장, 건물등기부등본, 건축물대장, 가옥대장(일반건축물대장) 등을 떼어 확인해 보아야 한다. 둘째, 리모델링이 가능한지 살펴라.헌 농가의 매력은 개조해서 살 수 있다는 것에 있다. 다시 말해 개조가 불가능한 농가는 효용가치가 떨어진다는 뜻이다. 농가는 많지만 쓸 만한 농가를 찾기란 쉽지 않다. 기둥이나 서까래가 약하면 개조가 불가능하거나 개조해도 뒤탈이 생길 수 있다. 너무 낡아 개조 비용이 과하게 들어가는 농가라면 차라리 새집을 짓는 편이 심적으로나 경제적으로나 더 좋을 수 있다.빈집의 경우 그 집의 내력을 들어보는 것도 중요하다. 과거 집주인이 패가망신했다든가 아니면 나쁜 소문이 도는 흉가라면 살면서도 기분이 찜찜할 것이다. 그래서 그 지역 전문가의 도움이 필요하다. 헌 농가의 매력은 개조해서 살 수 있다는 것에 있다. 다시 말해 개조가 불가능한 농가는 효용가치가 떨어진다는 뜻이다. 셋째, 저렴한 매물 조심하고 시세보다 높게 잡아라.조사하고 있는 지역의 시세보다 평당 금액을 좀 더 높게 생각하고 발품을 팔아야 한다. 그래야 자신과 가족이 원하는 터를 구할 확률이 높아진다. 평균 시세보다 저렴하게 나온 매물이라면, 어떤 문제가 숨어 있는 매물일까를 따져봐야 한다. 자금이 여유 있다고 첫 단추를 잘못 꿰는 실수하지 말아야 하기 때문이다.(출처: 네이버 카페 지성 아빠) 귀농의 경우라면 조망이나 풍경 좋은 집이 우선이 아니라 농사지을 땅의 조건부터 챙겨야 한다. 넷째, 농사지을 땅의 조건부터 챙겨라.귀농의 경우라면 집이 우선이 아니라 농사지을 땅의 조건부터 챙겨야 한다. 주변 풍광이 아름답다는 이유만으로 농사짓기에 척박한 땅을 귀농용 농지라고 구입해서는 안 된다. 자신이 생각하는 농사에 적합한 토질과 일조량, 농업용수를 먼저 챙기고 최소 3년간의 생활자금 확보 방법에 대한 자금 운용 계획을 수립한 후 남는 돈으로 매매를 결정하는 게 좋다.(출처: 네이버 카페 지성 아빠) TIP 농지 물색 & 농지정보 ●한국농어촌공사 농지은행 www.fbo.or.kr ●대법원 법원 경매정보 www.courtauction.go.kr ●한국 자산공사 온비드 www.onbid.co.kr ●지적측량, 부동산 실거래가: 스마트 국토정보 앱 m.nsdis.go.kr ●농지 및 산지 취득 농지법: 농지 114 www.nongji114.com ●토지이용에 따른 규제: 토지이용 규제정보 서비스 luris.molit.go.kr ●토양과 작물별 적성도, 토양 특성: 흑토람 www.soil.rda.go.kr 농촌주택·목조주택 표준설계도농촌주택표준설계도나 목조주택표준설계도를 사용하면 설계 비용이 들어가지 않는다. 농촌주택 표준설계자료에서는 농어촌 자연경관과 조화를 이루면서 변화된 주거생활을 반영한 ‘농촌주택 표준설계도’를 제공하고 있으며, 열람용과 인허가용 파일을 다운로드하실 수 있다. 문의 042-610-1940~2 농촌주택 표준설계도 이용절차는? 목조주택 표준설계자료는 국산 목재 이용을 활성화하기 위해 저에너지 기술을 적용한 농산촌 보급형 목조주택 모델을 개발하고 이를 표준설계도로 작성해 목조주택 도면을 제공함으로써, 높은 시공 품질 및 일관된 성능의 목조주택을 신축할 수 있도록 지원하고 있다. 문의 (지원정책) 산림청 목재산업과 목재산업정책 042-481-4291 (개발내용) 국립산림과학원 목재공학연구과 02-961-2729 도면 열람 및 제공 서비스 이용방법산림청 www.forest.go.kr 또는 국립산림과학원 know.nifos.go.kr 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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부동산과 세무 11 농지 자경 시 세액감면 혜택
- 1월 호에서 다룬 ‘비사업용 토지’ 관련 주제에서 “비사업용 토지란 토지를 재산증식 수단으로 사용하는 것을 막고, 해당 토지를 목적에 맞게 사용하도록 만들기 위해 분류한 개념이다”라고 언급했었다. 그렇다면 농지는 해당 토지의 목적에 맞게 농사를 지어야 한다는 뜻인데, 이번 호에서는 농지에 농사를 지은 경우에 받을 수 있는 세액감면 혜택에 대해 알아본다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 자경 농지 세액감면‘자경 농지 세액감면’은 농민 육성정책 일환으로 농지 소재지에서 거주하는 자가 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도하는 경우에는 양도소득세 100%를 1억 원 한도(5년간 세액감면 합계 2억 원 한도)로 감면해 준다. 그럼 해당 감면을 받기 위한 세부적인 요건을 알아보겠다. 1 거주자 요건‘자경 농지 세액감면’을 받기 위해서는 다음 중 하나의 지역에 거주(재촌) 하면서 직접 경작을 하고 있는 거주자(비거주자가 된 날로부터 2년이 된 자도 포함) 여야 한다. 2 직접 경작(자경) 요건다음 중 하나에 해당하는 요건을 갖춰 자기가 직접 경작한 농지여야 세액감면을 받을 수 있다. 3 경작 기간 요건‘자경 농지 세액감면’을 받기 위해서는 *8년 이상 직접 경작을 해야 한다. 다만, 해당 경작 기간을 판단할 때 피상속인(피상속인 배우자도 포함) 또는 거주자가 다음 중 하나에 해당하는 기간이 있다면, 해당 기간은 경작 기간 계산에서 제외한다. 즉, 농업 외의 사업, 근로소득이 일정 금액 이상 있는 경우에는 경작 기간 산정에서 제외한다는 뜻이다. 반대로 농지를 상속받은 자가 다음 중 하나에 해당한다면 피상속인, 피상속인의 배우자가 경작한 기간도 상속인 경작 기간으로 인정해 주기도 한다. 4 농지 요건양도일 현재 지목이 ‘농지’여야만 세액감면을 받을 수 있는 게 원칙이다. 다만, 다음에 해당하는 경우에는 양도일이 아닌 각 경우별 기준일을 따라 농지 여부를 판단하고 해당 기준일에 농지라면 요건을 갖춘 것으로 본다. 다만, 아래에 해당하는 경우에는 농지일지라도 세액감면을 받을 수 없다. 5 입증 자료위의 ‘자경 농지 세액감면’ 요건들을 갖췄다면, 이를 입증하기 위해 양도소득세 신고 시 세액감면 신청과 함께 증빙자료를 제출해야 한다. 이에 관해 정해진 법은 없기 때문에 아래 예시 자료를 참고로 본인이 요건을 갖춰 실제로 경작했음을 입증할 수 있는 서류를 제출하면 된다. ‘자경 농지 세액감면’은 농지와 관련된 대표적인 세액감면 제도이다. 따라서 많은 사람들이 8년 이상 농사를 지으면 양도소득세를 내지 않는다고 알고 있지만, 세부적인 규정까지는 정확하게 알고 있지 못한 경우가 있다. 이번 호에서도 세부적인 규정까지는 다루지 못했지만, 통상적인 규정에 대해 다뤄봤으니 본인이 세액감면 대상에 해당되는지 자가 점검을 해보는 데 도움이 되길 바란다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사)홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다.031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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부동산과 세무 11 농지 자경 시 세액감면 혜택
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부동산과 세무 9 비사업용 토지 및 토지 관련 세액감면 제도
- 토지 양도 시 주의할 점은 해당 토지가 비사업용 토지인지 여부를 판단하는 것과 적용받을 수 있는 세액감면 제도가 어떤 것들이 있는지 파악하는 것이다. 주택의 경우 정부의 부동산 정책에 따라 그 시기마다 적용되는 세액감면 혜택이 다양하게 있는 반면에 상대적으로 토지는 단조로운 세액감면 제도를 갖고 있다. 이번호에서는 비사업용 토지와 토지 관련 세액감면 제도에 대해 알아보겠다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 비사업용 토지1. 비사업용 토지의 요건비사업용 토지란 토지를 재산증식 수단으로 사용하는 것을 막고, 해당 토지의 목적에 맞게 사용하도록 만들기 위해 분류한 개념이다. 비사업용 토지는 해당 토지의 보유기간 중 <표 1> 기간 요건의 기간만큼 <표 2>의 지목별 요건에 해당하는 토지를 말한다. 예를 들어, 10년 이상 보유한 농지의 경우 양도일 현재로부터 양도일 직전 5년 중 2년 초과, 3년 중 1년 초과, 전체 보유기간인 10년 중 4년 초과하는 기간 동안 재촌, 자경하지 않았으면 비사업용 토지에 해당한다. 다만, 기간 요건과 지목별 요건을 모두 충족하더라도 무조건 사업용 토지로 보는 토지도 있으므로 꼼꼼히 따져보아야 한다. 2. 무조건 사업용 토지로 보는 경우무조건 사업용 토지로 보는 경우는 여러 가지가 있지만 대표적인 세 가지만 소개하도록 하겠다. 첫 번째로 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 재촌·자경한 농지를 상속·증여받은 경우, 두 번째로 공토법 등에 의해 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일로부터 5년 이전에 취득한 토지, 세 번째로 상속에 의해 취득한 농지로서 상속개시일로부터 5년 이내에 양도하는 토지가 있다. 3. 비사업용 토지의 불이익앞에서 말한 비사업용 토지에 해당하면 양도소득세 계산 시 적용세율을 기본세율에 10% p 중과하여 계산한다. 당초 정부는 세법 개정안을 2022년 1월 1일 이후 양도하는 비사업용 토지에 대해서는 20% p 중과세율 적용과 장기보유특별공제 배제할 것이라고 발표하였으나, 이에 대한 반발로 인해 세법이 실제로 개정되지는 않았다. 따라서 기존과 동일하게 10% p만 중과세율이 더해진다고 보면 되겠다. 토지 양도시 세액감면 제도앞에서 다룬 비사업용 토지의 구분은 토지 양도 시 적용받는 불이익이라고 볼 수 있다. 반면에 세액감면 제도는 토지를 양도할 때 세금을 감면받을 수 있는 혜택이므로 자세히 볼 필요가 있다. 토지에 대한 세액감면 제도는 용도별 사용에 따른 감면, 국가와의 거래에 따른 감면, 이 외의 감면 크게 세 가지로 구분해 볼 수 있겠다. 다음에서는 용도별 사용에 따른 감면, 국가와의 거래에 따른 감면 두 가지를 중점적으로 다루겠다. 1. 용도별 사용에 따른 세액감면용도별 사용에 따른 세액감면이란 <표 3>에 따라 토지의 용도별로 세액감면 요건을 갖춘 경우에는 양도소득세의 일정 부분을 감면해 주는 제도를 말한다. 2. 국가와의 거래에 따른 세액감면국가와의 거래에 따른 세액감면이란 <표 4>에 따라 공토법, 도정법 등에 의해 국가 등의 상대방과 매매, 수용, 대토 등의 행위를 하는 경우에 양도소득세의 일정 부분을 감면해 주는 제도를 말한다. 맺음말모든 세목별 분류에 공통적으로 적용되는 내용으로 불이익을 면하거나 세제상 혜택을 받기 위해서는 일정 요건을 충족해야 하는데 그 요건을 충족하기 위해서는 해당 행위를 하는 시점뿐만 아니라 일정 기간 요건을 충족해야 하는 변수가 있다. 특히나 이번호에서 다룬 비사업용 토지 여부 판단이나 토지 양도 시 세액감면은 더욱 그러하다. 따라서 토지를 보유하고 있는 독자분들 중 보유 중인 토지가 비사업용 토지인지 또는 해당 토지가 향후 양도 시 세제상 혜택을 받을 수 있는지 등을 미리미리 고려해 보아야 한다. 이번 호에서 중요한 내용들을 위주로 요약정리해 보았지만 특히나 이번 주제 같은 경우에는 사례별 고려해야 할 요소도 많고, 그 내용이 워낙 방대하기 때문에 법조문을 꼼꼼히 검토하거나 세무전문가와의 면밀한 상담을 추천한다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사)홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다.031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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부동산과 세무 9 비사업용 토지 및 토지 관련 세액감면 제도
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부동산과 세무 2. 부동산, 주택 취득과 관련된 세금
- 내 땅, 내 집을 갖게 되는 것만큼 설레는 일도 없을 것이다. 하지만 부동산을 취득할 때에는 취득세를 부담해야 한다. 과거에는 부동산 관련 세목 중 취득세의 비중은 상대적으로 낮았지만 세법 개정으로 인해 취득 당시 보유 주택 수, 취득 주택의 소재지 등에 따라 중과세율이 적용되기도 한다. 이번 호에는 취득세의 전반적인 내용과 개인 주택 취득을 중심으로 부동산 취득세에 대해 살펴본다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 취득세는 법에서 열거하고 있는 ‘건축, 매매, 교환, 상속, 증여 등’의 방법으로 부동산 등을 사실상 취득하는 경우에 부과한다. 등기·등록을 하지 않더라도 해당 부동산을 사용·수익하고 있다면 사실상의 취득으로 보고 취득세를 과세한다. 취득세를 내지 않기 위해 취득을 하고도 등기·등록 등의 절차를 이행하지 않는다면 오히려 과태료 및 세법상 제재 대상이 되므로 주의해야 한다. 부동산 취득세 내용취득세는 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 상속으로 인한 경우에는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인의 경우 9개월)로 한다. 원칙적으로 취득세 과세대상 금액(과세표준)은 신고가액으로 한다. 다만, 신고가액이 없거나 신고가액이 시가 표준액보다 적은 경우 또는 증여 등의 무상취득의 경우에는 시가 표준액을 과세표준으로 본다. 시가 표준액이란 토지의 경우 개별공시지가, 주택의 경우 개별주택 가격·공동주택 가격, 그 외 과세대상자산은 기준가격에 과세대상별 특성을 고려하여 지방자치단체장이 결정한 가액을 말한다. 취득세에서 가장 중요한 부분은 세율이다. 취득 원인, 취득 자산 종류, 취득 자산 면적, 취득자의 보유 주택수 등 세밀히 분류하여 각기 다른 세율을 적용한다. 특히 타 부동산과 다르게 주택 매매의 경우에는 취득자의 보유 주택 수에 따라 세율이 크게 차이가 나므로 주택 취득 시 몇 퍼센트의 세율을 적용받게 되는지 면밀히 검토해볼 필요가 있다. 자세한 세율은 에 구분별로 정리된 세율을 참고하면 된다. 지방세법에서 열거하고 있는 몇 가지 사유에 해당하는 경우 일반 세율이 아닌 중과세율을 적용한다. 중과세율이 적용되는 대표적인 경우를 살펴보면 △조정 대상 지역 내 2주택자, 3주택자 이상 주택 취득 △조정 대상 지역 외 3주택자, 4주택자 이상 주택 취득 △조정 대상 지역 내 기준 시가 3억 원 이상 주택 증여 취득(단, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 경우 등은 제외) △법인이 주택을 취득 △별장용 주택의 취득 등이다. 부동산 취득 시 중과세율이 적용되는 경우도 있지만 오히려 감면 세율을 적용받는 경우도 있다. 대표적으로 감면 세율이 적용되는 경우를 살펴보면 △상속으로 인해 1세대 1주택의 취득 △상속으로 인해 피상속인이 2년 이상 자경한 농지의 취득 △자경농민이 매매로 인해 농지 취득 등이다. 주택 취득세상속이나 증여로 취득하는 부동산의 경우에는 취득 시 신경을 써야 할 사항이 몇 가지 없다. 하지만 주택의 유상취득(매매)의 경우에는 1가구의 범위, 취득 시점의 주택 수, 취득 주택의 소재지, 신규주택 취득 시 종전 주택의 처분 여부 등 신경 쓸 사항이 매우 다양하다. 주택 매매로 취득세 계산 시 고려해야 할 사항들을 살펴보도록 하자. 1. 1세대 1주택 개념지방세법에서 말하는 1세대의 범위는 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 1가구를 말한다. 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속의 경우에는 별도 세대로 분리되어 있더라도 동일세대로 본다. 단, 미혼인 30세 미만의 자녀의 소득이 「국민기초생활 보장법」제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 40% 이상으로서 분가하는 경우 부모와 구분하여 별도의 세대로 판단한다. (2021년 기준 1인 가구 중위소득 : 월 1,827,831원) 2. 주택수 산정앞에서 주택의 유상취득(매매) 시 중과세율이 적용되는 경우를 살펴봤다. 그렇다면 주택의 범위는 어떤 것이 있고 주택수는 어떻게 산정되는 것인지 살펴보도록 하자. (1) 주택 범위2020년 8월 12일 지방세법 개정으로 인해 주택의 범위에는 주택뿐만 아니라 8월 12일 이후에 취득하는 조합원입주권, 분양권, 주택으로 과세하는 오피스텔(이하 ‘주택 등’)까지 포함되게 되었다. 다만, 8월 12일 이전에 매매계약을 체결한 경우에는 주택수 산정에서 제외된다. 다만, 오피스텔의 경우 취득 시점에 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물대장상 용도대로 건축물 취득세율 4%가 적용된다. (2) 주택수 계산취득세에서 말하는 주택수는 취득일 현재 보유 중인 주택 등을 말한다. 여기서 주택의 종류에는 중과세율이 적용되지 않는 주택과 주택수 산정 시 제외되는 주택 두 가지로 나뉜다. 전자의 경우에는 해당 주택 취득 시에만 중과세율이 적용되지 않지만 후자의 경우에는 타주택 취득 시에도 주택수 산정에서 제외된다. 1) 중과세율이 적용되지 않는 주택① 재개발 구역 등을 제외한 지역의 시가 표준액 1억 원 이하의 주택② 농어촌 주택-대지면적이 660㎡ 이내 & 건축물 연면적이 150㎡ 이내-건축물의 가액이 6,500만 원 이내- 법에서 열거하는 특정지역 내에 있지 않을 것(광역시에 소속된 군지역 또는 수도권 지역 등)③ 주택의 시공자가 건축법상 허가를 받은 자 또는 주택법상 사업 계획 승인을 받은 자로부터 공사대금으로 취득한 미분양 주택④ 멸실 목적 취득 주택⑤ 기타(노인복지주택, 지정·등록문화재 주택, 가정 어린이집 용도 주택, 사택 등)2) 주택수 산정 시 제외되는 주택① 재개발 구역 등을 제외한 지역의 시가 표준액 1억 원 이하의 주택② 시가 표준액 1억 원 이하의 오피스텔③ 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 주택 등④ 주택수 산정일 현재 건축물의 가액이 6,500만 원 이내인 농어촌 주택⑤ 멸실 목적 취득 주택⑥ 주택의 시공자가 건축법상 허가를 받은 자 또는 주택법상 사업 계획 승인을 받은 자로부터 공사대금으로 취득한 미분양 주택 중 취득일로부터 3년 이내의 주택⑦ 기타 (노인복지주택, 지정·등록문화재 주택, 가정 어린이집 용도 주택, 사택 등) 3. 일시적 2주택주택 등을 1개 소유한 1세대가 해당 종전 주택 등을 소유한 상태에서 이사·학업·취업·직장 이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택 등(신규주택 등)을 추가로 취득한 후 3년(조정 대상 지역의 경우에는 1년) 이내에 종전 주택 등을 처분하는 경우에는 다주택자에 대한 중과세율을 적용하지 않는다. 3년(1년) 이내에 종전 주택 등의 처분 요건을 충족하지 못한 경우에는 2주택에 대한 중과세율(8%) 과의 차액(가산세 포함)이 추징된다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계의 대표세무사월간전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무)겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다.https://blog.naver.com/tax_broTel: 031-8027-4747 tax_bro@naver.com
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【NEWS】 자경산지 양도세 감면, 마을기업 국유림 사용허가
- 자경산지 양도소득세 감면 입법예고마을기업 국유림 사용허가 승인 자경산지 양도소득세 감면 입법예고 산지 소재 거주 임업인이 자경산지를 양도할 경우, 양도소득세를 감면받는다. 산지 소재지에 거주하는 임업인이 자경산지를 양도할 경우, 양도소득세를 감면받을 수 있게 된다.산림청은 “지난해 <조세특례제한법>이 국회를 통과함에 따라 그 후속 조치로 이 같은 내용의 시행령이 1월 29일까지 입법예고 후 3월 중 시행될 예정”이라고 15일 밝혔다.기획재정부에서 입법예고한 이번 시행령은 농지(1987년), 축사용지(2011년)에 이어 산지에 대한 감면 조항을 신설함으로써 조세 형평성을 맞추기 위한 것이다. 임업인은 ‘산림경영계획’에 따라10년 이상 직접 경영한 보전산지를 양도할 경우경영 기간에 따라 최소 10%에서 최대 50%까지연간 1억 원, 5년간 2억 원 한도로 양도소득세를 감면받는다. 이에 따라 임업인들은 연간 약 12억 원의 세제 감면 효과를 얻을 것으로 전망된다. ※ 보전산지保全山地 _ 산림자원의 조성, 임업 경영 기반의 구축 등 임업 생산 기능의 증진과 재해 방지, 수원 보호, 자연 생태계 보전, 자연경관 보전, 국민 보건 휴양 증진 등의 공익 기능을 위하여 필요한 산지로 산림청장이 <산지관리법>에 따라 지정·고시한 산지. 안병기 사유림경영소득과장은 “임업의 장기성에 따른 투자 기피를 극복하고 장기 산림 경영을 장려하기 위해서는 안정적인 경영 환경 조성이 필수적이다”라며, “앞으로도 사유림 경영 활성화를 위해 각종 세제 개선 사항을 발굴하고 개정하는 데 최선을 다하겠다”라고 말했다. 마을기업, 국유림 사용허가 승인 경기 양평 약초마을, 5년간 국유림에서 산약초 재배 산림청은 “사회적 경제 실현을 위한 모델로서의 국유림 활용 가치를 증대하기 위해 마을기업의 국유림 사용 허가를 최종 승인했다”고 5일 밝혔다.마을기업의 국유림 사용허가는 산림청이 ‘산림 일자리 종합 대책’에 따라 추진하는 일자리 마련 정책의 일환이다. 이번에 승인받은 경기 양평 증안리 약초마을은 대부 등을 받은 국유림의 가격에 1% 요율을 곱한 금액을 임대료로 납부하면 2022년까지 5년간 국유림에서 산약초를 재배할 수 있다. 사회 공유재 성격인 국유림을 활용해 일자리 확대 및 지역 경제 활성화에 기여하고, 장기적으로는 사회적 산림 경영 주체의 대상지를 사유림으로 전환할 것으로 보인다. 박은식 산림산업정책국장은 “국유림을 활용한 산림형 사회적 경제 기업을 2022년까지 212개 신규 육성하고 2,570명을 고용할 계획”이라며 “지역 주민을 사회적 경제의 주체로 육성해 국유림과 지역 사회의 상생 협력을 도모하겠다”라고 말했다. Tip _ 마을기업마을기업은 사회적 경제의 한 축으로 지역 주민이 각종 지역 자원을 활용한 수익 사업을 통해 공동의 지역 문제를 해결하고, 소득 및 일자리를 창출해 지역 공동체 이익을 효과적으로 실현하기 위해 설립·운영하는 마을 단위의 기업이다.마을기업 요건기업성 _ 경제 조직으로 시장 경쟁력을 갖춰야 하고 회사, 협동조합, 영농조합 등의 법인이어야 한다.공동체성 _ 출자자는 5인 이상이어야 하며, 전 회원이 출자에 참여해 마을기업의 운영에 함께해야 한다.공익성 _ 마을기업은 마을기업뿐만 아니라 지역 사회 전체의 이익을 실현해야 하며, 지역 사회 공헌 활동을 반드시 이행해야 한다.지역성 _ 마을기업은 지역에 뿌리를 두고 설립ㆍ운영돼야 한다. 또한, 지역에 소재하는 자원을 활용한 사업을 해야 한다. 마을기업 신청 절차1. 관할 기초지자체(대부분 지역경제과 또는 사회적경제과)로 문의해 지원 기관으로부터 컨설팅(무료)을 받음(각종 행정 절차 및 계획 작성에 유리).2. 관할 기초지자체에서 마을기업으로 적합한지 심사를 받은 후 광역지자체로 갈 수 있도록 추천을 받음.3. 광역지자체 심사(현지 실사 등)4. 광역지자체 승인5. 행자부 최종 심사(현지 실사 및 최종 지정 심사)6. 마을 기업 지정(행자부 지정서 및 보조금 받음)참조 행자부 사이트 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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【NEWS】 자경산지 양도세 감면, 마을기업 국유림 사용허가
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[전원에서 만난 사람] 은퇴 후 시골 영어선생님 된 인골프, 재키 부부
- 30여 명의 주민이 사는 평화로운 해망산 마을. 이 마을 아주머니들은 뭬링 씨네 집 앞을 지나가면서 ‘앞으로 나란히’ 밭이라고 우스개 소리를 한다. 원리원칙을 중시하는 독일인 뭬링 씨가 자로 잰 듯하게 밭고랑을 만들고 채소들을 구획해서 심은 것을 보고 하는 말. 어디 밭뿐인가. 은퇴 후 시골에 내려와 엉겁결에 영어선생님이 된 인골프·재키 부부는 농작물 관리 뿐 아니라 아이들의 영어 교육에도 열정을 쏟는다. 게다가 10만의 시 인구보다 20배가 훌쩍 넘는 관광객들이 몰려드는 보령머드축제에서 통역관으로 봉사활동 하는 등 전원에서 더욱 바빠졌다. 글·사진 박지혜 기자 보령시 소재 관창초등학교의 정규 수업이 다 끝난 방과후 수업 시간. 재키 선생님과 인골프 선생님이 베개를 사이에 두고 영어 대화 시범을 보이면 그걸 지켜보고 있던 아이들이 리듬을 타면서 영어 문장을 따라 말한다. 이 학교 방과후 교실에서 진행되는 영어 수업은 특별한 데가 있다. 지도 교사가 한 명이 아닌, 원어민과 통역이 가능한 한국인 두 사람. 게다가 이들은 부부. 인골프 뭬링(Ingolf Moehring, 68세)과 재키 김 뭬링(Jackie Kim Moehring, 50세) 부부다. 부부가 함께하는 ‘1+1’ 방과후 영어수업 뭬링 씨 부부는 인골프 뭬링 씨의 정년 퇴직과 김자경(재키 김 뭬링의 한국이름) 씨의 이른 은퇴 후 여유를 부리려고 2005년 한갓진 전원으로 내려왔다. 그런데 예정에도 없던 새로운 항로가 생겨 눈코 뜰 새 없이 바쁘다. 작지 않은 텃밭 돌보는 일만도 농사일에 초심자인 이들에게 숨 가쁜데 고삐 풀린 망아지처럼 뛰놀기 좋아하는 아이들에게 새로운 언어를 가르친다는 것은 만만치 않은 일. 지난해 관창초등학교 측에서 의뢰가 들어와 처음 방과후 수업을 맡게 되었을 때만 해도 소일 삼아 하는 일쯤으로 여길 수 있었는데 어느새 보령 지역에 소문이 파다하게 퍼져 여기저기서 요청이 들어와 지금은 주 5일 오후 시간은 모조리 학교에서 보낸다. 유치원 2개, 초등학교 4개, 중학교 1개, 이렇게 해서 무려 주 21시간 수업을 진행한다. “월요일은 가장 바쁜 날이에요. 아침에 일어나 밭일을 하고 늦은 아침을 먹은 다음 학교로 가요. 1시 10분부터 수업 시작해서 50분씩 4타임을 마치고 나면 와-, 그때서야 한 숨 돌릴 틈이 생기죠. 다시 집에 와서 남은 일을 하고 남편과 이런저런 얘기를 나누고-, 그러면 하루해가 후딱.” 어쩌면 김자경 씨만 방과후 수업을 맡을 수도 있었다. 그러나 김 씨는 처음 수업의뢰가 들어왔을 때 “We will do”라는 말이 자연스럽게 나왔다. “남편과 함께 하겠다는 말이었지요. 그런 전례가 없었기에 학교 측에서는 의아해했어요. 그러나 나는 남편과 함께가 아니라면 정중히 거절한다고 했어요.” 김 씨 설명대로라면, 한국 남성은 은퇴 후 가정에서 지내는 시간이 갑자기 많아지면서 가정사를 도맡아 하는 여성보다 작아지는 느낌을 줄 때가 더러 있다. 영어를 가르치러 외출하고 난 후 혼자 있을 남편을 생각하니 함께 다녀야겠다는 생각이 간절해졌고 학생들에게도 원어민을 접할 기회를 주는 편이 교육 효과도 좋을 것이라 생각된 것. 전체적인 진행은 재키가, 정확한 원어민 발음과 문장 구사력은 인골프가 책임진다. 김 씨는 부부가 함께 진행하는 자신들의 수업 형태를 두고 “‘1 더하기 1’, buy one, get one. 요즘 마트에 가면 하나 사면 하나 더 드려요 하는 마케팅 전략처럼 서비스예요”라며 유머를 섞는다. "We love Jackie & Ingolf!" 뭬링 씨 부부가 이곳 보령시와 시내 학교에 알려지게 된 계기는 여름 대천해수욕장 일대에서 열리는 국제 머드축제. 지난해부터 외국인 관광객들을 위한 통역 봉사활동을 벌여오면서 유명인사로 소위 ‘뜨게’ 된 것이다. 알음알음 몇몇 학교에서 아이들 영어 수업을 맡아 달라는 요청이 들어오고 개인교습 요청도 있으나 죄다 ‘Ok’ 할 수 없는 터. 주로 1차 산업이 중심을 이루던 이곳 보령도 교육·서비스 산업 분야가 차츰 개발돼 인구 밀집지역인 대천동 중심으로 사설학원이 많이 생겨났고 원어민 영어강사도 15여 명이 들어와 있다고 한다. 반면 외곽지역은 여전히 사교육 혜택에서 소외됐다. 이런 점을 고려해 뭬링 씨 부부는 사설학원 이용이 어려운 외곽 지역 학교 중심으로 가르치기로 마음먹은 것. 전원에서 소일거리로 하는 일이라고 보기에는 투자하는 시간이나 전문성을 따져보았을 때 이미 일정 수위를 넘어섰다. 새로운 직업을 가진 것과 다름없다. 때로는 아이들이 잘 따라주지 않아서 가르치는 보람보다는 힘겨울 때도 있지만 부부는 소명감으로 마음을 다잡는다. 왜 미운 아이 예쁜 아이가 없겠는가. 선생님이 앞에서 열심히 말하는데도 딴 짓하는 아이, 멍하니 의무적으로 앉아있는 아이, 그런 가운데 집중력 있게 수업에 참여하는 아이는 불과 20~30%에 불과하다. 맨 후자 아이들 덕분에 힘이 나고 특히 초등학교 6학년생들은 마치 스펀지처럼 수업내용을 흡수해 가르치는 재미가 더하단다. 최근에 이들 부부 선생을 우쭐대게 한 일이 있었다. 모 텔레비전 방송에서 뭬링 씨 부부가 소개된 후로 “우리 아이들 졸업할 때까지 가르쳐주셔야 돼요”하는 학부모가 있는가 하면 어떤 학부모는 “아들이 영어학원에 안 가려고 해요, 학교에서 인골프 재키 선생님한테서만 배워도 된다고 하네요”라며 감사의 뜻을 전했다. 그럴 때는 구름이 고이지 않는다는 청명한 보령의 하늘 끝까지 가슴 벅차오르는 기분이랄까. 함부르크 원칙주의자가 보령에는 왜? “한국은 제게 특별해요. 정이 많이 들었어요.” 독일 함부르크 태생의 인골프 뭬링 씨가 한국에는 어쩐 일로 왔을까? 뭬링 씨가 한국 땅을 처음 밟은 것은 1974년. 당시 현대가 조선 사업을 시작하는 단계에서 독일의 조선 기술을 한국으로 전파하는 역할을 조선 엔지니어였던 그가 담당했다. 그 후 한국에 머물기도 떠나기도 하다가 88년부터 지금까지 정착하게 되었다. 그에게 한국은 제 2의 고향. 그는 현대 조선이 세계 최대의 중공업 회사로 성장하는 과정을 봐 왔고 반도체와 IT 산업 분야 등 우리나라 경제 성장의 한 축을 이룬 산업 분야에 지속적으로 헌신해 왔기에 한국에 대한 감회가 남다르다. 그러니 노후 정착지로 뭬링 씨의 고향이 있는 독일을 비롯해 캐나다 필리핀 등지를 고려하다가도 가장 마음이 이끌리는 곳이 한국이 된 것. 지역은 두 번 생각할 것도 없이 만세지萬歲地(산 좋고 물 맑아 대대손손 평강을 누리며 산다 하여 예로부터 보령을 일컬을 때 쓴 말) 보령. 지난 10여 년 동안 주말이면 잠시 쉬었다 가던 휴식처다. 농사일, 자연에게서 배우는 참된 행복 김자경 씨는 동이 트면 으레 텃밭으로 직행한다. 부모가 자식의 방문을 열어 ‘잘 잤니?’ 하고 아침인사 하는 것과 같다. 텃밭에는 부추 대파 샐러리 무 딸기 호박 배추 고구마 등등 농작물이 끼리끼리 모여 아주 제대로다. 농사일을 처음 해 보는 사람의 솜씨 같지 않게 밭 정리도 잘 돼 있고 작물도 튼실해 보인다. 도시에서 해외 바이어들과 협상은 할 줄 알았지 농사일에 전혀 문외한이었던 김 씨는 농업기술센터에서 여러 가지 농법을 배워 농약을 일절 쓰지 않고 미생물 비료도 직접 만들어 작물을 튼튼하게 길러내는 방법도 안다. 농작물에서 나오는 쓰레기와 음식 찌꺼기도 그냥 버리지 않고 잘 섞어 퇴비로 만들어 쓴다. 땅을 갈아엎고 심는 방법, 심는 시기 등도 마을 사람들이 슬쩍 흘리고 가는 정보를 주워다 그대로 따라한다. 이웃 할머니가 ‘뭐 심어야지~’ 하면 아 그렇구나 하고 따라서 심고 ‘이것 갖다 심어봐’ 하면 그대로 해 본다. 그러면 처음이라도 실패는 면할 수 있다. 주변의 도움을 받아가며 3년째 농사를 그럭저럭 해내고 있다는 김 씨는 “처음 하는 건데 농작물이 잘 크니 운이 좋지요” 한다. 농사를 지어보니 사람이 하는 일은 일부분에 불과하고 자연이 다 알아서 한다는 그의 말. 농사일이 삶의 진리를 일깨워주었단다. “커리어 우먼으로 살 때는 일에 대한 성취감이 곧 행복인 줄로 착각하고 살았어요. 그런데 이곳에서 참된 행복이 어떤 것인지 깨달았어요. 농사일을 해보니 자연에게 감사하게 되고 자연에게서 배우는 게 많아요.” 또 전보다 느긋하고 여유로움을 즐길 줄 알게 되었다. 차고 안에는 어제 캐낸 싱싱한 고구마가 박스째 발송되기를 기다리고 있다. 고구마 무 배추, 땅에서 난 것들을 박스에 잘 포장해 서울 가족들에게 보낸다. 힘들여 농사지은 걸 애써 포장해 보내는 것이 수고로워 보이는데, 나눠먹는 재미가 여간 쏠쏠한 게 아니란다. 그러고 보면 나누는 즐거움 또한 이곳에서 새롭게 얻은 행복이다. 田
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[전원에서 만난 사람] 은퇴 후 시골 영어선생님 된 인골프, 재키 부부
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 11
- 김남형 세무사의 부동산과 세무 11 농지 자경 시 세액감면 혜택 1월 호에서 다룬 ‘비사업용 토지’ 관련 주제에서 “비사업용 토지란 토지를 재산증식 수단으로 사용하는 것을 막고, 해당 토지를 목적에 맞게 사용하도록 만들기 위해 분류한 개념이다”라고 언급했었다. 그렇다면 농지는 해당 토지의 목적에 맞게 농사를 지어야 한다는 뜻인데, 이번 호에서는 농지에 농사를 지은 경우에 받을 수 있는 세액감면 혜택에 대해 알아본다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 자경 농지 세액감면 ‘자경 농지 세액감면’은 농민 육성정책 일환으로 농지 소재지에서 거주하는 자가 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도하는 경우에는 양도소득세 100%를 1억 원 한도(5년간 세액감면 합계 2억 원 한도)로 감면해 준다. 그럼 해당 감면을 받기 위한 세부적인 요건을 알아보겠다. 1 거주자 요건 ‘자경 농지 세액감면’을 받기 위해서는 다음 중 하나의 지역에 거주(재촌) 하면서 직접 경작을 하고 있는 거주자(비거주자가 된 날로부터 2년이 된 자도 포함) 여야 한다. 2 직접 경작(자경) 요건 다음 중 하나에 해당하는 요건을 갖춰 자기가 직접 경작한 농지여야 세액감면을 받을 수 있다. 3 경작 기간 요건 ‘자경 농지 세액감면’을 받기 위해서는 *8년 이상 직접 경작을 해야 한다. 다만, 해당 경작 기간을 판단할 때 피상속인(피상속인 배우자도 포함) 또는 거주자가 다음 중 하나에 해당하는 기간이 있다면, 해당 기간은 경작 기간 계산에서 제외한다. 즉, 농업 외의 사업, 근로소득이 일정 금액 이상 있는 경우에는 경작 기간 산정에서 제외한다는 뜻이다. 반대로 농지를 상속받은 자가 다음 중 하나에 해당한다면 피상속인, 피상속인의 배우자가 경작한 기간도 상속인 경작 기간으로 인정해 주기도 한다. 4 농지 요건 양도일 현재 지목이 ‘농지’여야만 세액감면을 받을 수 있는 게 원칙이다. 다만, 다음에 해당하는 경우에는 양도일이 아닌 각 경우별 기준일을 따라 농지 여부를 판단하고 해당 기준일에 농지라면 요건을 갖춘 것으로 본다. 다만, 아래에 해당하는 경우에는 농지일지라도 세액감면을 받을 수 없다. 5 입증 자료 위의 ‘자경 농지 세액감면’ 요건들을 갖췄다면, 이를 입증하기 위해 양도소득세 신고 시 세액감면 신청과 함께 증빙자료를 제출해야 한다. 이에 관해 정해진 법은 없기 때문에 아래 예시 자료를 참고로 본인이 요건을 갖춰 실제로 경작했음을 입증할 수 있는 서류를 제출하면 된다. ‘자경 농지 세액감면’은 농지와 관련된 대표적인 세액감면 제도이다. 따라서 많은 사람들이 8년 이상 농사를 지으면 양도소득세를 내지 않는다고 알고 있지만, 세부적인 규정까지는 정확하게 알고 있지 못한 경우가 있다. 이번 호에서도 세부적인 규정까지는 다루지 못했지만, 통상적인 규정에 대해 다뤄봤으니 본인이 세액감면 대상에 해당되는지 자가 점검을 해보는 데 도움이 되길 바란다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 11
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 9 비사업용 토지 및 토지 관련 세액감면 제도
- 김남형 세무사의 부동산과 세무 9 비사업용 토지 및 토지 관련 세액감면 제도 토지 양도 시 주의할 점은 해당 토지가 비사업용 토지인지 여부를 판단하는 것과 적용받을 수 있는 세액감면 제도가 어떤 것들이 있는지 파악하는 것이다. 주택의 경우 정부의 부동산 정책에 따라 그 시기마다 적용되는 세액감면 혜택이 다양하게 있는 반면에 상대적으로 토지는 단조로운 세액감면 제도를 갖고 있다. 이번호에서는 비사업용 토지와 토지 관련 세액감면 제도에 대해 알아보겠다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 비사업용 토지 1. 비사업용 토지의 요건 비사업용 토지란 토지를 재산증식 수단으로 사용하는 것을 막고, 해당 토지의 목적에 맞게 사용하도록 만들기 위해 분류한 개념이다. 비사업용 토지는 해당 토지의 보유기간 중 <표 1> 기간 요건의 기간만큼 <표 2>의 지목별 요건에 해당하는 토지를 말한다. 예를 들어, 10년 이상 보유한 농지의 경우 양도일 현재로부터 양도일 직전 5년 중 2년 초과, 3년 중 1년 초과, 전체 보유기간인 10년 중 4년 초과하는 기간 동안 재촌, 자경하지 않았으면 비사업용 토지에 해당한다. 다만, 기간 요건과 지목별 요건을 모두 충족하더라도 무조건 사업용 토지로 보는 토지도 있으므로 꼼꼼히 따져보아야 한다. 2. 무조건 사업용 토지로 보는 경우 무조건 사업용 토지로 보는 경우는 여러 가지가 있지만 대표적인 세 가지만 소개하도록 하겠다. 첫 번째로 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 재촌·자경한 농지를 상속·증여받은 경우, 두 번째로 공토법 등에 의해 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일로부터 5년 이전에 취득한 토지, 세 번째로 상속에 의해 취득한 농지로서 상속개시일로부터 5년 이내에 양도하는 토지가 있다. 3. 비사업용 토지의 불이익 앞에서 말한 비사업용 토지에 해당하면 양도소득세 계산 시 적용세율을 기본세율에 10% p 중과하여 계산한다. 당초 정부는 세법 개정안을 2022년 1월 1일 이후 양도하는 비사업용 토지에 대해서는 20% p 중과세율 적용과 장기보유특별공제 배제할 것이라고 발표하였으나, 이에 대한 반발로 인해 세법이 실제로 개정되지는 않았다. 따라서 기존과 동일하게 10% p만 중과세율이 더해진다고 보면 되겠다. 토지 양도시 세액감면 제도 앞에서 다룬 비사업용 토지의 구분은 토지 양도 시 적용받는 불이익이라고 볼 수 있다. 반면에 세액감면 제도는 토지를 양도할 때 세금을 감면받을 수 있는 혜택이므로 자세히 볼 필요가 있다. 토지에 대한 세액감면 제도는 용도별 사용에 따른 감면, 국가와의 거래에 따른 감면, 이 외의 감면 크게 세 가지로 구분해 볼 수 있겠다. 다음에서는 용도별 사용에 따른 감면, 국가와의 거래에 따른 감면 두 가지를 중점적으로 다루겠다. 1. 용도별 사용에 따른 세액감면 용도별 사용에 따른 세액감면이란 <표 3>에 따라 토지의 용도별로 세액감면 요건을 갖춘 경우에는 양도소득세의 일정 부분을 감면해 주는 제도를 말한다. 2. 국가와의 거래에 따른 세액감면 국가와의 거래에 따른 세액감면이란 <표 4>에 따라 공토법, 도정법 등에 의해 국가 등의 상대방과 매매, 수용, 대토 등의 행위를 하는 경우에 양도소득세의 일정 부분을 감면해 주는 제도를 말한다. 맺음말 모든 세목별 분류에 공통적으로 적용되는 내용으로 불이익을 면하거나 세제상 혜택을 받기 위해서는 일정 요건을 충족해야 하는데 그 요건을 충족하기 위해서는 해당 행위를 하는 시점뿐만 아니라 일정 기간 요건을 충족해야 하는 변수가 있다. 특히나 이번호에서 다룬 비사업용 토지 여부 판단이나 토지 양도 시 세액감면은 더욱 그러하다. 따라서 토지를 보유하고 있는 독자분들 중 보유 중인 토지가 비사업용 토지인지 또는 해당 토지가 향후 양도 시 세제상 혜택을 받을 수 있는지 등을 미리미리 고려해 보아야 한다. 이번 호에서 중요한 내용들을 위주로 요약정리해 보았지만 특히나 이번 주제 같은 경우에는 사례별 고려해야 할 요소도 많고, 그 내용이 워낙 방대하기 때문에 법조문을 꼼꼼히 검토하거나 세무전문가와의 면밀한 상담을 추천한다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 9 비사업용 토지 및 토지 관련 세액감면 제도
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 2
- 부동산, 주택 취득과 관련된 세금 내 땅, 내 집을 갖게 되는 것만큼 설레는 일도 없을 것이다. 하지만 부동산을 취득할 때에는 취득세를 부담해야 한다. 과거에는 부동산 관련 세목 중 취득세의 비중은 상대적으로 낮았지만 세법 개정으로 인해 취득 당시 보유주택 수, 취득 주택의 소재지 등에 따라 중과세율이 적용되기도 한다. 이번 호에는 취득세의 전반적인 내용과 개인 주택 취득을 중심으로 부동산 취득세에 대해 살펴본다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 취득세는 법에서 열거하고 있는 ‘건축, 매매, 교환, 상속, 증여 등’의 방법으로 부동산 등을 사실상 취득하는 경우에 부과한다. 등기·등록을 하지 않더라도 해당 부동산을 사용·수익하고 있다면 사실상의 취득으로 보고 취득세를 과세한다. 취득세를 내지 않기 위해 취득을 하고도 등기·등록 등의 절차를 이행하지 않는다면 오히려 과태료 및 세법상 제재 대상이 되므로 주의해야 한다. 부동산 취득세 내용 취득세는 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 상속으로 인한 경우에는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인의 경우 9개월)로 한다. 원칙적으로 취득세 과세대상금액(과세표준)은 신고가액으로 한다. 다만, 신고가액이 없거나 신고가액이 시가표준액보다 적은 경우 또는 증여 등의 무상취득의 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 본다. 시가표준액이란 토지의 경우 개별공시지가, 주택의 경우 개별주택가격·공동주택가격, 그 외 과세대상자산은 기준가격에 과세대상별 특성을 고려하여 지방자치단체장이 결정한 가액을 말한다. 취득세에서 가장 중요한 부분은 세율이다. 취득 원인, 취득 자산 종류, 취득 자산 면적, 취득자의 보유주택수 등 세밀히 분류하여 각기 다른 세율을 적용한다. 특히 타 부동산과 다르게 주택 매매의 경우에는 취득자의 보유 주택수에 따라 세율이 크게 차이가 나므로 주택 취득시 몇 퍼센트의 세율을 적용받게 되는지 면밀히 검토해볼 필요가 있다. 자세한 세율은 <표1>에 구분별로 정리된 세율을 참고하면 된다. 지방세법에서 열거하고 있는 몇 가지 사유에 해당하는 경우 일반세율이 아닌 중과세율을 적용한다. 중과세율이 적용되는 대표적인 경우를 살펴보면 △조정대상지역 내 2주택자, 3주택자 이상 주택 취득 △조정대상지역 외 3주택자, 4주택자 이상 주택 취득 △조정대상지역 내 기준시가 3억 원 이상 주택 증여 취득(단, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 경우 등은 제외) △법인이 주택을 취득 △별장용 주택의 취득 등이다. 부동산 취득 시 중과세율이 적용되는 경우도 있지만 오히려 감면세율을 적용받는 경우도 있다. 대표적으로 감면세율이 적용되는 경우를 살펴보면 △상속으로 인해 1세대 1주택의 취득 △상속으로 인해 피상속인이 2년 이상 자경한 농지의 취득 △자경농민이 매매로 인해 농지 취득 등이다. 주택 취득세 상속이나 증여로 취득하는 부동산의 경우에는 취득 시 신경을 써야 할 사항이 몇 가지 없다. 하지만 주택의 유상취득(매매)의 경우에는 1가구의 범위, 취득 시점의 주택 수, 취득 주택의 소재지, 신규주택 취득 시 종전주택의 처분 여부 등 신경 쓸 사항이 매우 다양하다. 주택매매로 취득세 계산 시 고려해야 할 사항들을 살펴보도록 하자. 1. 1세대 1주택 개념 지방세법에서 말하는 1세대의 범위는 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 1가구를 말한다. 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속의 경우에는 별도 세대로 분리되어있더라도 동일세대로 본다. 단, 미혼인 30세 미만의 자녀의 소득이 「국민기초생활 보장법」제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 40% 이상으로서 분가하는 경우 부모와 구분하여 별도의 세대로 판단한다. (2021년 기준 1인 가구 중위소득 : 월 1,827,831원) 2. 주택수 산정 앞에서 주택의 유상취득(매매) 시 중과세율이 적용되는 경우를 살펴봤다. 그렇다면 주택의 범위는 어떤 것이 있고 주택수는 어떻게 산정되는 것인지 살펴보도록 하자. (1) 주택 범위 2020년 8월 12일 지방세법 개정으로 인해 주택의 범위에는 주택뿐만 아니라 8월 12일 이후에 취득하는 조합원입주권, 분양권, 주택으로 과세하는 오피스텔(이하 ‘주택 등’)까지 포함되게 되었다. 다만, 8월 12일 이전에 매매계약을 체결한 경우에는 주택수 산정에서 제외된다. 다만, 오피스텔의 경우 취득 시점에 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물 대장상 용도대로 건축물 취득세율 4%가 적용된다. (2) 주택수 계산 취득세에서 말하는 주택수는 취득일 현재 보유중인 주택 등을 말한다. 여기서 주택의 종류에는 중과세율이 적용되지 않는 주택과 주택수 산정 시 제외되는 주택 두 가지로 나뉜다. 전자의 경우에는 해당 주택 취득 시에만 중과세율이 적용되지 않지만 후자의 경우에는 타주택 취득 시에도 주택수 산정에서 제외된다. 1) 중과세율이 적용되지 않는 주택 ① 재개발 구역 등을 제외한 지역의 시가표준액 1억 원 이하의 주택 ② 농어촌 주택 -대지면적이 660㎡ 이내 & 건축물 연면적이 150㎡ 이내 -건축물의 가액이 6,500만 원 이내 - 법에서 열거하는 특정지역 내에 있지 않을 것(광역시에 소속된 군지역 또는 수도권지역 등) ③ 주택의 시공자가 건축법상 허가를 받은 자 또는 주택법상 사업계획승인을 받은 자로부터 공사대금으로 취득한 미분양 주택 ④ 멸실목적 취득 주택 ⑤ 기타(노인복지주택, 지정·등록문화재주택, 가정어린이집용도주택, 사택 등) 2) 주택수 산정 시 제외되는 주택 ① 재개발 구역 등을 제외한 지역의 시가표준액 1억 원 이하의 주택 ② 시가표준액 1억 원 이하의 오피스텔 ③ 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 주택 등 ④ 주택수 산정일 현재 건축물의 가액이 6,500만 원 이내인 농어촌 주택 ⑤ 멸실목적 취득 주택 ⑥ 주택의 시공자가 건축법상 허가를 받은 자 또는 주택법상 사업계획승인을 받은 자로부터 공사대금으로 취득한 미분양 주택 중 취득일로부터 3년 이내의 주택 ⑦ 기타 (노인복지주택, 지정·등록문화재주택, 가정어린이집용도주택, 사택 등) 3. 일시적 2주택 주택 등을 1개 소유한 1세대가 해당 종전 주택 등을 소유한 상태에서 이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택 등(신규주택 등)을 추가로 취득한 후 3년(조정대상지역의 경우에는 1년) 이내에 종전 주택 등을 처분하는 경우에는 다주택자에 대한 중과세율을 적용하지 않는다. 3년(1년) 이내에 종전 주택 등의 처분 요건을 충족하지 못한 경우에는 2주택에 대한 중과세율(8%)과의 차액(가산세 포함)이 추징된다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계의 대표세무사 월간전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무)겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다. https://blog.naver.com/tax_bro Tel: 031-8027-4747 tax_bro@naver.com
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 2
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[부동산 진단] 06. 농지 투자하려면 농지정책 변화 읽어라
- 농지 투자하려면 농지정책 변화 읽어라 지난 6월 30일 농림축산식품부(이하 농식품부)가 지난해 말 발표했던 농업진흥지역정비계획안의 변경 해제안을 승인한다고 밝혔다. 국민 불편해소와 농업을 6차 산업으로 활성화시켜 침체되고 있는 내수경제의 성장 동력으로 활용할 수 있도록 한다는 목적이다. 그동안 농식품부는 농지가치가 낮은 농지를 도시민의 투기 대상으로, 또는 타 상품과 비교해 그 경쟁력이 뒤진다고 보았다. 그런데 농업이 ICT(정보통신기술), BT(생명공학)와 접목하면서 시너지 효과가 나타나기 시작한 것이다. 즉, 스마트 농업으로 산업으로써 경쟁력을 갖추어가고 있다고 본 것이다. 도시화 지역 농지에서도 도시농민들이 수평적 농업의 작은 면적을 공간적 농업으로 단위 면적당 수확량을 높일 수 있는 건 과학농업기술 때문이다. 이로 인해 귀농·귀촌 인구도 증가하면서 일자리 창출로 농촌지역 경제 활성화를 기대해 두 마리 토끼를 잡겠다는 계획이다. 글 진명기 부동산 컨설턴트 농지제도의 이해 농지는 지역별로 도시에 있는 녹지지역 농지와 농촌지역에 있는 비도시지역 농지로 구분된다. 농업진흥지역은 어떤 곳인가 살펴보자. 80년대 말 1·2차 산업시대에는 농업이 국력인 시대로 인구가 증가하면서 식량이 문제 되었다. 이때 절대농지와 상대농지제도가 생겼다. 농민이 아니면 농지를 구입할 수가 없었다. 또한, 절대농지는 다른 용도로 사용하는 것을 제한해 농식품 관련 건축이나 집이 없는 농민에 한해 농가주택만 건축할 수 있게 했었다. 통작거리 제한 폐지 농지를 사려고 하면 시대에 따라서 거리를 제한받았다. 이를 통작거리 제한이라 하는데, 시대별로 농사를 직접 지을 수 있는 거리를 제한했던 것이다. 농사를 지으려면 이동하는 거리와 운반할 수 있는 수단에 따라 4㎞, 8㎞, 20㎞의 거리 제한이 있었다. 하지만 이제 이 제도가 폐지돼 거리 제한 없이 1년에 90일 이상 직접 농사를 짓는다면 농지를 살 수 있게 되었다. 그렇지만 단순 투기 대상으로 농지를 매수하는 것을 방지하기 위해 농사를 짓지 않는 경우에는 청문회를 거쳐 강제 매각할 수 있게 했다. 도시지역과 비도시지역 농지 농업진흥지역 농지는 도시지역이나 비도시지역에도 산재해 있다. 도시지역이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 용어로, 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대해 체계적 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역을 말한다. 신도시 발표로 농촌지역이 도시화되거나 구도시가 팽창하면서 형성된 시내 변두리 지역은 자연녹지와 생산녹지 지역으로 구분된다. 비도시지역은 농촌 면 지역을 말한다. 국토의 개발계획 국토를 효율적으로 관리하기 위해 5년마다 중앙정부가 계획하고 지역 사정에 밝은 지자체가 구체적인 안을 제시하여 발표한다. 이번 해제 지역은 시·도지사가 요청한 변경·해제안을 농식품부에서 승인한 결과라는 것을 뜻한다. 하지만 아직 용인시를 제외한 다른 지자체에서는 공고 공람을 하지 않고 있다. 그래서 현장이 중요하다. ‘높이 나는 새가 먹잇감을 많이 얻는다’는 속담을 새겨보자. 이처럼 현장을 관찰하다 보면 남보다 먼저 농업진흥지역에서 해제 가능한 지역을 알게 될 것이다. 그 결과 남보다 한발 앞서 해제 지역에 깃발을 내릴 수 있고, 보다 싼 가격에 좋은 입지를 선택할 수 있을 것이다. 용도가 변경되는 지역 생산녹지 지역 내 농업진흥지역이 보호구역으로 바뀌면 농가주택뿐 아니라 일반 주택과 창고 등을 지을 수 있다. 즉, 사용가치가 다양해지기 때문에 수요자가 많아져 가격 상승효과가 있는 농지가 될 것이다. 더욱이 농식품부는 도시지역 내 해제 지역은 별도의 도시 관리계획 변경 없이도 국토계획법상 녹지지역에서 허용되는 시설을 설치할 수 있다고 밝혔다. 이것은 5년마다 이루어진 국토계획변경고시가 지난 이후라는 점을 참작한 결과라고 보인다. 농업진흥지역 해제 농업진흥지역의 해제는 사실상 농지의 가치가 없어지는 지역이 우선적으로 선정기준이 된 것이다. 해제지역은 과거에는 저수지나 농업용수가 풍부해서 농지의 가치가 높았으나, 도시화되면서 농업용수로 사용할 수 없게 오염된 지역이다. 또는, 산업단지가 들어서면서 농업용수로 사용할 수 없는 주변을 대상으로 한 것이다. 해제지역이 되면 생산녹지에서 자연녹지나 주거공업지역으로, 또는 계획 관리지역이 될 수 있어, 농업보호구역으로 변경된 지역보다 투자가치가 높아질 수 있다. ▲ 농업진흥지역에서 농업보호구역으로 변경된 지역 ① 도로, 철도 개설 등으로 인한 여건 변화에 따라 3~5㏊ 이하로 남은 지역 ② 경지정리 사이 또는 외곽의 5㏊ 이하의 남은 지역 ③ 주변 개발 등 단독으로 3~5㏊ 이하의 남는 지역 ※ 1㏊ = 1만㎡ ▲ 농업진흥지역에서 해제된 지역 ① 도로, 철도 개설 등 여건 변화에 따라 3㏊ 이하로 남은 자투리 지역 등 ’07, ’08년 해제기준 준용 지역 ② 주변이 개발되는 등의 사유로 3㏊ 이하 단독으로 남은 농업진흥구역 ③ 도시지역(녹지지역) 내 경지 정리되지 않은 농업진흥구역 ④ 농업진흥지역과 자연취락지구가 중복된 지역 ⑤ 농업진흥구역 내 지정 당시부터 현재까지 비농지인 토지 중 지목이 염전, 잡종지, 임야, 학교용지, 주차장, 주유소, 창고용지인 토지 이번 농식품부 정비계획에 따라 농업진흥지역이 변경 및 해제되는 규모는 8만5천㏊(변경 2만8천㏊, 해제 5만7천㏊) 수준이며, 구체적인 내용은 시·도별로 고시된다. 이 두 지역은 내수 경기가 침체되고 인구가 감소하는 지자체에서 농업을 기반으로 한 제조와 서비스 산업을 육성하는 6차 산업을 통해 일자리를 창출하고 지역경제를 활성화할 것으로 기대되는 지역이다. 6차 산업이란 1차 산업인 농업과 2차 산업인 제조업, 3차 산업인 서비스업을 융합한 산업을 말한다. 앞으로는 농업보호구역으로 변경된 지역에도 6차 산업 및 농수산업 연관 산업시설 등을 추가 허용할 것이라 한다. 농지투자 장단점 농지를 소유할 수 있는 자격은 농민과 비농민으로 구분된다. 농민은 농지소유 면적이 총 1천㎡ 이상이거나 100㎡ 이상 비닐하우스 온상에서 90일 이상 농사를 짓는 사람을 말한다. 농촌에 살거나 도시에 살면서도 농지를 매수할 수 있다. 즉, 주말농장으로 1천㎡ 이하의 농지를 매수해 취미로 농사를 지을 수도 있다. 농민과 비농민의 차이점은 농민에게 주는 세금 혜택이 크다는 것이다. ▲ 농지투자 장점 ① 농지가 있는 시·군·구 안의 지역과 연접한 시·군·구 및 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내의지역에 살면서 농지원부에 등록한 뒤 8년 자경한 후 양도할 경우에는 비과세된다. 이때 소유 농지가 주거지역, 상업지역 및 공업지역 등에 편입되거나 환지 예정지로 지정된 후에 수용 등으로 양도되는 경우에는 환지 예정지로 지정받은 날까지 발생한 소득에 대하여만 양도소득세를 100% 감면해준다(1년간 1억 원, 5년간 3억 원 한도). 3년 이상 재촌 자경하고 양도할 경우에도 대체농지(면적 2분의 1 이상, 가액의 1 이상)를 확보하면 양도세 100% 감면 혜택이 주어진다. ② 국민연금과 의료보험료가 절약된다. 직장에서 퇴사하고 귀농·귀촌하면 지역의료보험에 가입하게 된다. 지역의료보험료가 직장의료보험료보다 많으면 처음 1년간은 직장의료보험료로 납부한다. 2년 차부터 지역의료보험료로 자동 전환된다. 그런데 지역의료보험료는 농촌에 거주하면 22% 감면되고, 농어업인 확인서를 받아 제출하면 추가로 28%를 감면받을 수 있기 때문에 절약된다. ③ 귀농·귀촌 지원 차원에서 주택 신축 및 구입 시 세대 당 최대 4천만 원, 농지. 및 임야구입시 최대 2억 원, 농어업 창업 시 최대 3억 원까지 금리 3%로 지원한다. 정부에서 인정하는 교육을 100시간 이상 이수한 사람이 해당된다. 다만, 온라인 교육의 경우 총 이수시간의 50%를 인정하되, 최대 50시간까지만 반영된다. 그리고 귀농교육 자격조건과 심사기준에 따른 심사 점수가 60점 이상 돼야 지원 대상자로 선정한다. ▲ 농지투자 단점 농지 소유자가 직접 농사를 짓지 않고 휴경농지가 되면 처분할 때까지 매년 이행 강제금을 납부해야 한다. 금액도 공시지가의 20%다. 단, 농지은행에 8년 이상 위탁할 시 보유 기간에 따라 6~38%의 양도소득세율이 적용돼 세금 부담이 줄어든다. 그러나 이와 같은 위탁 영농대상 농지는 농지법 시행일(1996년 1월 1일) 이후에 취득해 개인이 소유하고 있는 「농지법 제2조 제1호」에 해당해야 한다. 그리고 실제 농업 경영에 이용되는 전, 답, 과수원 등이고 농업용 시설이 가능해야 한다. 그렇다고 96년 이후에 매입한다고 해당 되는 것도 아니다. 주말농장으로 매입한 면적이 1천㎡ 미만의 농지는 위탁할 수 없다. 그리고 주거, 상업, 공업지역의 농지도 불가하고 농지전용허가를 받거나 신고한 농지도 해당하지 않는다. 동서고금을 막론하고 세금은 전쟁보다 무섭다고 한다. 그런데 농지는 보유 기간에 따라서 절세할 수 있는 비과세가 된다. 저성장 시대에는 재테크 투자처를 찾기 쉽지 않다. 100세 시대 미래 보장은 농지에서 받는 것이 좋지 않을까. 조건에 따라서는 주택연금처럼 농지연금을 활용할 수도 있다. 최근에는 농업을 기반으로 한 1차 산업이 각광받던 시대가 회귀한 듯, 농지가 농업을 바탕으로 제조, 서비스를 합친 6차 산업을 통해 새롭게 조명받는 안전한 상품이 됐다.
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[부동산 진단] 06. 농지 투자하려면 농지정책 변화 읽어라
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[단지 소개] 자연 속 행복과 여유가 넘치는 '스위트힐 in 장전'
- 자연 속 행복과 여유가 넘치는 ‘스위트힐 in 장전’ 벚꽃이 흐드러지게 피고 감귤나무가 숲을 이루는 제주시 애월읍 ‘스위트힐 in 장전’. 이 단지는 대형마트와 극장, 대형병원, 제주국제공항이 인근에 위치해 있고 승마장, 골프장이 가까워 편리하고 여유로운 전원생활을 즐기고자 하는 이들에게 인기가 높은 곳이다. 여기에 더해 입주민들의 여건과 개성에 맞춘 주택 시공까지 이룬, 자연의 혜택과 삶의 풍요 어느 것 하나 놓치지 않은 ‘스위트힐 in 장전’ 단지를 소개한다. 글 김경한 사진 백홍기 취재협조 ㈜스위트홀딩스 http://blog.naver.com/jejurea HOUSE NOTE DATA 위치 제주시 애월읍 장전리 대지면적 단지 - 15,729.00㎡(4,766.36평) 필지 - A타입 595.04㎡(180.32평) B타입 330.58㎡(100.18평) C타입 330.58㎡(100.18평) 건축면적 단지 - 1,277.71㎡(387.18평) 필지 - A타입 138.00㎡(41.82평) B타입 91.00㎡(27.58평) C타입 76.00㎡(23.03평) 연면적 A타입 - 155.29㎡(47.06평) 1층 93.13㎡(28.22평) 2층 62.16㎡(18.84평) B타입 - 113.62㎡(34.43평) 1층 83.62㎡(25.34평) 2층 30.00㎡(9.09평) C타입 - 103.26㎡(31.29평) 1층 73.26㎡(22.20평) 2층 30.00㎡(9.09평) 건폐율 A타입 - 23.19% B타입 - 27.53% C타입 - 22.99% 용적률 A타입 - 26.10% B타입 - 34.37% C타입 - 31.24% 건축구조 철근콘크리트 용도 계획관리지역 설계기간 2015년 4월 ~ 2015년 6월 공사기간 2015년 6월 ~ 2016년 8월 공사비용 A tpye - 6억 5천만 원(55평) B tpye - 3억 5천만 원(38평) C tpye - 3억 3천만 원(35평) MATERIAL 외부마감 지붕 - 스페니쉬 기와 외벽 - 스타코 내부마감 외벽 - 벽지+예가몰딩(거실), 타일(주방, 욕실) 천장 - 벽지+VP 바닥 - 대리석(거실), 온돌마루(각 방) 창호 - KCC 창호 225㎜ 단열재 지붕 - 스티로폼 150㎜ 외벽 - 스티로폼 80㎜ 내벽 - 스티로폼 19.5㎜ 바닥 - 단열재 50㎜+기포콘크리트 50㎜ 주방기구 ㈜넥시스 社 오른 위생기구 계림 난방기구 나비안 설계 해담 건축사사무소 시공 ㈜스위트홀딩스 010-3232-7746 http://blog.naver.com/jejurea A타입 B타입 C타입 품격을 높인 공간 구성 입주민의 품격을 생각한 스위트힐은 입주민의 여건과 개성에 맞춰 3개 타입으로 설계했다. 연면적 155.29㎡인 A타입은 세련되고 빼어난 조형미를 갖춘 모던 하우스다. 단지 내에서 가장 높은 곳에 위치해 멀리 바다와 한라산이 한 눈에 보이는 이점이 있다. B타입과 C타입은 각각 113.62㎡과 103.26㎡으로, 클래식한 멋이 살아있는 유럽형 프로방스 하우스다. 이처럼 각 타입에 따른 차별화된 공간 구성은 주택의 품격을 높였다. 스위트힐은 모든 타입이 공통적으로 가족의 소통 공간인 거실로 집중되게 만들었으며, 시스템 에어컨을 설치해 생활의 편의를 더했다. 주방은 아일랜드 식탁, 그 위에는 빌트인 전기레인지인 쿡탑을 설치해 주부가 활동하기 편리한 환경을 제공했다. 자연친화적 나무재질로 시공한 데크는 큰 방과 바로 연결하고, 채광을 위해 앞뒤로 창을 낸 계단은 이동 경로를 최소화해 동선을 짧게 했다. 2층에는 테라스가 있어 한라산과 바다를 감상할 수 있는 최고의 뷰를 지녔다. 자연 속 편의를 담은 행복 언덕 집 스위트힐은 해발 200~250m 높이의 중산간에 위치한 단지로, ‘행복한 언덕 집’이라는 의미를 담고 있다. 2004년 자연생태 우수마을로 지정된 후 지금까지 수려한 자연경관을 유지하고 있는 장전리에 자리 잡아 자연의 혜택을 마음껏 누릴 수 있는 곳이다. 단지를 조금만 벗어나면 옛 시골 정취가 물씬 풍기는 흙길과 제주 돌담을 간직한 노꼬메(녹고뫼) 올레길이 펼쳐진다. 자동차로 10분 거리에는 아름다운 해안 풍경을 감상할 수 있는 애월해안도로가 있다. 더할 나위 없는 자연환경과 더불어 탁월한 입지조건도 갖췄다. 생활의 질을 높여줄 대형마트와 극장, 가족의 건강을 챙길 수 있는 대형병원 등이 15분 거리에 존재한다. 제주국제공항은 자동차로 20분 거리에 있어 타지로 이동하기 쉽다. 또한 승마장, 골프장, 해양레저 등 각종 레저스포츠 인프라가 근처에 즐비하다. 전교생이 검도와 승마를 배우고 통학버스까지 운영하는 장전초등학교가 있어 학부모에게도 제격이다. 여기에 더해 스위트힐 분양가는 시세에 비해 1/5 가격이다. 103.26㎡이 3억 3천만 원, 113.62㎡이 3억 5천만 원, 155.29㎡이 6억 5천만 원인데, ㈜스위트홀딩스가 이 부지를 4년 전에 구매했기에 가능한 일이다. [IN SHORT] 뜨거운 감자, 제주 1년 자경 후 농지전용 가능 최근 뜨거운 건축붐으로 제주도의 난개발 우려가 제기됨에 따라 제주도청은 농지전용 허가에 대한 규제를 강화했다. 「제주특별자치도 농지관리 조례」에 따르면, 해당 농지의 취득 후 도내에 거주하면서 1년 이상 직접 농사를 지었어야 대지로 전환할 수 있다. 1년이 경과한 후 이를 입증하기 위해선 농업경영체 등록증, 농지원부, 그 농지에서 생산된 농산물 거래 내역, 농사할 때 사용한 농약이나 비료 등 원자재 구매내역 중 하나를 제출해야 한다. 제주도청 건축민원과 담당자는 “지목이 임야라도 행정상으로 농지조서에 등록된 경우에는 농지로 적용된다”며 주의를 당부했다. 따라서 땅주인은 반드시 구입 토지에 대한 꼼꼼한 확인이 필요하다. 스위트힐은 제주국제공항, 애월해안도로, 노꼬메(녹고뫼) 오름등 등 편의시설과 관광지가 인접해 편리함과 건강함을 동시에 추구할 수 있는 곳이다. A type house A타입은 세련되고 빼어난 조형미를 갖춘 모던 하우스다. 단지 내에서 가장 높은 곳에 위치해 멀리 바다와 한라산이 한눈에 보이는 이점이 있다. 주택을 포근히 감싼 유채꽃이 보는 이들의 마음속에 봄소식을 전한다. 문의 ㈜스위트홀딩스 T 010-3232-7746 W http://blog.naver.com/jejurea
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[단지 소개] 자연 속 행복과 여유가 넘치는 '스위트힐 in 장전'
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 10
- 법과 부동산 10 농지 투자, 잘만 하면 돈 된다 농지 투자는 재촌·자경을 늘 염두에 둬야 한다. 사실 농지에 투자했다가 처분하면서 세금 문제 때문에 헷갈리는 부분들이 많다. 농지법과 조세특례제한법 세법에서 재촌·자경의 적용 범위가 다르기 때문이다. 보유한 농지에서 농사를 계속 짓다가 매도하면, 농지법의 자경 원칙에 따라 그동안 처분명령을 받지 않았으므로 양도 시에 재촌·자경인 줄 착각할 수도 있다. 그러나 소득세법, 조세특례제한법에서의 양도세는 재촌·자경을 해야만 한다. 즉, 재촌과 자경 요건 두 가지 모두 충족시켜야 한다는 것이다. 따라서 농지 투자에서는 이제 다른 무엇보다 절세와 세테크가 가장 중요한 비중을 차지한다. 농지 투자도 재촌·자경을 잊지 않고 잘만 하면 돈을 벌 수 있다는 점을 명심하자. 글 | 김성용 박사 법무법인메리트 법학연구소 소장, ksyong330@naver.com 8년 이상 재촌·자경하면 양도세 감면 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비(취득세, 법무사비용, 중개수수료 등)를 차감한 후, 기본공제를 한 후의 금액에서 양도소득세율을 적용하여 산출된다. 양도소득세율은 과세대상의 자산별, 보유기간별, 등기 여부에 따른 차등비례세율과 과세표준의 금액에 따른 초과누진세율을 함께 적용한다. 부동산에 대한 양도소득세는 대체로 양도차익에 따라 6%에서 38%의 세율이 적용되는데 흔히 이를 일반세율이라고 한다. 다만 비사업용토지에 대해서는 일반세율에 10%를 가산하도록 하였다. 말하자면 부재지주의 토지에 대한 양도소득에 대해서는 일반세율+10%가 적용된다는 것이다. 그런데 비사업용토지의 양도에 대한 가산세율의 적용이 계속 유예되고 있다(소득세법 제104조 6항). 즉 부재지주의 토지에 대해서도 일반세율이 적용된다는 것이다. 원래 비사업용토지에 대하여 중과세율이 적용된 것은 투기적 토지수요를 차단하기 위한 것이었으나, 부동산 경기의 침체로 인하여 그 적용을 미루게 된 셈이다. 그러나 진정한 농지투자라면 양도소득세 감면의 혜택을 노려야 할 것이다. 즉 8년 이상 재촌·자경한 농지의 양도소득세는 100% 감면된다(조세특례제한법 제69조, 제69조의2 참조). 또한, 3년 이상 재촌·자경한 농지를 경작 상의 필요 때문에 다른 농지로 대토(代土)함으로써 발생하는 양도소득에 대해서도 100% 감면된다(조세특례제한법 제70조 참조). 물론 농지의 경우에 한한다. 임야의 경우에는 보유 기간에 관계없이 언제나 양도소득세가 부과된다. 재촌·자경한다고 하여 반드시 전업농인 것은 아니다. 재촌·자경하더라도 다른 직업을 얼마든지 가질 수 있다. 그런데 전업농이 아닌 경우에 양도소득세를 감면받으려면 양도인 스스로 자경했다는 증빙을 갖춰야 한다는 것을 잊지 말자! 우선 농협 등에 조합원으로 가입하고, 비료나 농약을 농협을 통해 구매함으로써 증빙을 남기는 것이 좋다. 조합에 가입하지 않았더라도 영농일지를 작성하고 농지 근처에서 식당이나 주유소 등을 이용한 영수증을 모아두는 방법도 가능하다. 부재지주의 땅 관리… 세금 고민 덜어줘 부재지주의 농지(비사업용토지)에 대해서도 양도소득세 중과세가 유예되어 일반세율(6~38%)에 의하여 과세된다. 팔아야 한다면 올해 안에 파는 것이 좋다. 그러나 공유관계 등 팔 수 없는 사정도 많으니 양도세 중과세가 부활될까 항상 걱정이다. 부재지주의 고민은 양도세 중과세만이 아니다. 농지법에 따르면 농업경영에 이용하지 않는 한 1년 이내 처분하여야 하며(농지법 제10조 1항), 이를 어기면 농지 소유자에게 6개월 이내에 그 농지에 대한 처분명령이 내려진다(농지법 제11조 참조). 나아가 그 처분명령에 따르지 않으면 해당 농지의 토지 가액의 100분의 20에 해당하는 이행강제금이 부과된다(농지법 제62조 1항). 첩첩산중이다. 그렇다고 농지를 임대차하거나 사용대차할 수도 없다. 농지법은 일정한 경우를 제외하고 농지임대차를 금지하고 있기 때문이다(농지법 제23조 참조). 그렇다면 부재지주의 고민을 해결할 묘안은 없을까? 세상에 막다른 길은 없다. 찾지 못하고 있을 뿐이다. 바로 농지은행에 맡기면 된다. 농지은행에 8년 이상 위탁한 농지는 재촌·자경하지 않더라도 일반세율이 적용된다. 즉 ‘한국농어촌공사 및 농지관리기금법’ 제3조에 따른 한국농어촌공사가 같은 법 제24조의4 제1항에 따라 8년 이상 수탁(개인에게서 수탁한 농지에 한한다)하여 임대하거나 사용대(使用貸)한 농지는 비사업용토지에서 제외되기 때문이다(소득세법 제104조의3 제1항 1호 가목 단서, 소득세시행령 제168조8 3항 9호 참조). 단 일반세율이 적용될 뿐이지 감면대상이 되는 것이 아니라는 것! 한편 종중이 소유한 농지(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다)는 무조건 일반과세대상이니 걱정할 필요는 없다(소득세법 제104조의3 제1항 1호 가목 단서, 소득세시행령 제168조8 3항 6호 참조). 농지은행에 맡겨서 좋은 것은 또 있다. 농지처분의무가 면제된다. 그리고 농지관리의 부담이 없어서 좋다. 농지은행이 농사지을 사람을 직접 찾아 임대도 해주고 임대료도 받아준다. 즉 농지은행과 임대수탁계약만 체결하면 모든 것을 농지은행이 알아서 해준다는 것! 깐깐해진 ‘8년 자경농지’ 양도세 감면 조세특례제한법에 규정된 8년 자경농지 양도세 감면은 과세당국과 납세자 간 잦은 다툼의 원인이 되기도 한다. A씨는 어머니로부터 물려받은 농지(4,208㎡)에 매년 호박, 무 등 채소농사를 짓다가, 이를 양도하였는데 과세관청은 양도세감면을 인정하지 않았다. 직장인 A씨가 어떻게 농사를 지을 수 있었느냐는 것이다. 국세청은 다음과 같은 사실에 주목했다. 첫째, A씨는 농지취득 전부터 고액의 소득을 올리는 정비사로 일했고, 은퇴 이후에도 시간강사로 활동하면서 ‘돈벌이’를 하고 있었다. 둘째, A씨는 농지 인접 지역으로 가족과 따로 ‘홀로’ 전입하였으니 ‘위장전입’일 것이다. 셋째, 해당 농지면적에 비해 농자재 구매내역이 소액이고 수확물에 대한 판매내역 자료가 미비하다. A씨는 이에 반발하였는데 조세심판원은 A씨의 손을 들어주었다(조세심 판례, 조심 2012중 4049 참조). 거주지와 농지소재지까지 이동거리가 짧고, 비교적 노동력이 들지 않는 채소류를 경작했으며, 정비사 일을 그만둔 이후 시간강사로 주 1, 2회 출강한 것을 제외하면 농지를 경작할 시간적 여유가 충분하다는 것이다. 그리고 농지원부 및 조합원증명서, 경작사실확인서 등 증빙 자료를 충분히 갖추고 있는 점을 고려했다고 한다.
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 09
- 법과 부동산, 아는 만큼 보인다 농업인이 되면 농지취득에 특별한 장애가 없다. 그러나 부재지주가 된다면 양도소득세 중과세를 피하지 못한다. 부재지주는 경작자가 농지 소재지에 거주하지 않거나 자기가 경작하지 않는 것을 뜻하며, 이러한 농지는 비사업용토지에 해당돼 양도소득세가 중과세된다. - 본문 중에서 - 부재지주와 중과세 제대로 하는 농지투자는 바로 농업인이 되는 것이다. 농업인이 되는 것은 그다지 어렵지 않다. 4일에 하루정도 농사지으면 된다. 아니면 집보다 조금 큰 비닐하우스를 짓거나, 소 2마리를 키우면 된다. 또는, 농사로 월 10만 원 정도 벌면 농업인이 된다. 법적으로 따져보면 농업인은 다음과 같다.(농지법 제2조 2호, 농지법 시행령 제3조) ① 1,000㎡ 이상 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자. ② 농지에 330㎡ 이상 고정식 온실·버섯 재배사·비닐하우스, 그 밖의 농림축산식품부령으로 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치해 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자. ③ 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1000수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자. ④ 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만 원 이상인 자가 이에 해당된다. 일단 농업인이 되면 농지취득에 특별한 장애가 없다. 그러나 부재지주가 된다면 양도소득세 중과세를 피하지 못한다. 부재지주는 경작자가 농지 소재지에 거주하지 않거나 자기가 경작하지 않는 것을 뜻하며, 이러한 농지는 비사업용토지에 해당돼 양도소득세가 중과세된다.(소득세법 제104조의3 1항 1호) 여기에 우리 사회에서 부재지주는 전국의 땅값 상승을 부추기는 사회악으로 여기기도 한다. 이것이 비사업용토지에 대해 양도소득세가 중과되는 이유다. 따라서 양도세중과세의 폭탄을 피하려면 기본적으로 재촌·자경의 요건을 갖추어야 한다. ‘재촌’이란 ‘농지의 소재지와 동일한 시·군·구(자치구인 구), 연접한 시·군·구 또는 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내에 있는 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자’를 말한다. ‘재촌’이라고 하기 위해서는 형식적으로 주민등록이 되어 있어야 하고 사실상 거주하고 있어야 한다. 다만, 농지소유자만 재촌 요건을 갖추면 충분하고 다른 세대원까지 재촌해야 하는 것은 아니다. ‘자경(自耕)’이란 농업인이 그 소유 농지에서 농작물 경작 또는 다년생식물 재배에 상시 종사하거나 농작업(農作業)의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것과 농업법인이 그 소유 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 의미한다.(소득세법 시행령 제168조의8 2항, 농지법 제2조 5호) 경작은 농지소유자가 직접 해야 하므로 다른 세대원이나 공유자가 경작하더라도 자경이 되지 못한다. 한편, 임야는 농업인이 아니라도 얼마든지 취득할 수 있다. 당연히 부재지주의 발생가능성이 많다. 임야 소재지에 거주하지 않으면 소유한 임야는 비사업용토지로서 양도세가 중과세된다. 다만, 농지와 다른 것은 임야 소재지에 거주하면 충분하므로 수목을 직접 재배해야 하는 것은 아니다. 법인의 비사업용토지는 중과세 오랫동안 도시생활을 하던 백씨는 오래전에 샀던 시골땅을 팔려고 한다. 그동안 땅값이 많이 올라 흡족한 기분이다. 그런데 2005년 8.31 부동산종합대책의 내용을 알게 되면서 세금폭탄을 맞을까봐 걱정하고 있다. 2005년 8.31 부동산종합대책은 부동산투기 수요를 억제하고 부동산시장을 안정화하기 위해 비사업용토지의 투기이익을 철저히 환수하도록 양도세를 중과한 것이다. 8.31 부동산종합대책의 핵심은 다음과 같다. ① 먼저, 개인의 비사업용토지의 양도세를 산정할 때 60% 단일세율을 적용하는 것이다.(참고로 일반세율은 대략 6%~38% 정도이다)(소득세법 제104조 참조) 지방소득세를 포함하면 66%가 된다. 그리고 법인소유의 비사업용토지는 일반세율을 적용한 법인세액에 30%가 추가된다.(법인세법 제55조의2 3호) ② 다음으로, 비사업용토지에 대해 장기보유특별공제(10~30%공제)를 배제하는 것이다. 장기보유특별공제란 양도소득금액을 산정할 때 토지를 장기보유하면 보유기간에 따라 10%에서 30%를 공제하는 것을 말한다. 최근 몇 해 동안 부동산경기 침체가 계속되고 있다. 하우스푸어, 부동산거지 등의 용어가 빈번히 등장한다. 이렇다 보니 정부는 부동산거래 활성화를 위한 대책 마련에 고심하고 있다. 그 가운데 양도세중과세 폐지 및 장기보유특별공제 도입 등이 자주 거론된다. 개인의 비사업용토지 양도에 대한 중과세는 2008년 이후 그 시행이 유보되었는데, 2013년부터 일반세율에 10% 더한 세율을 적용하는 것으로 개정됐다.(소득세법 제104조 1항 8호 법인세법 제55조의2 1항 3호) 이마저 그 적용을 1년씩 유예하고 있다. 2015년에도 그 적용이 1년간 유예됐다. 한편 개인의 비사업용토지에 대한 장기보유특별공제는 인정되지 않는다.(소득세법 제95조 2항) 개인의 비사업용토지에 대한 양도세중과세 적용이 유예된 상황에서 장기보유특별공제까지 허용되면 과도한 세금특례라고 판단되기 때문이다.田
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 09
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 07
- 법과 부동산, 아는 만큼 보인다 일반적으로 농지는 건물을 지을 수 있는 대지에 비해 가격이 저렴하다. 만약 입지 좋은 농지를 취득해 대지로 용도 변경이 가능하다면? 더욱이 경매를 통해 전원주택을 지을만한 농지를 취득한다면? 그야말로 일석이조인 셈이다. - 본문 중에서 - ‘경자유전의 원칙’ “농지는 농업 생산성을 높이는 방법으로 소유·이용돼야 하며 투기의 대상이 돼서는 안 된다.” 농지법에 규정된 농지 이용의 대원칙이다. (농지법 제3조 제2항) 농지법은 ‘경자유전(耕者有田) 원칙’을 천명한다. 풀이하면 ‘농지는 자기의 농업 경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다’는 뜻이다. 아울러 농지법은 허용된 경우를 제외하고는 농지 소유에 관한 특례를 정하지 못하도록 규정하고 있다. (농지법 제6조 제4항) 이만하면 ‘농지 투자’란 말이 무색하다. 농지법이 재테크를 근본적으로 봉쇄하기 때문이다. 헌법은 어떠한가? 헌법 제121조 제1항은 “국가는 농지에 관해 경자유전의 원칙이 달성되도록 노력해야 하며, 농지의 소작 제도는 금지된다.”고 규정한다. 원래 경자유전의 원칙에는 커다란 정치적 배경을 갖고 있다. 바로 사유재산제이다. 근대 사회의 출발점이 된 프랑스혁명은 사유재산제를 근간으로 근대 민법의 3대 원칙을 확립했다. 소유권 절대의 원칙, 계약 자유의 원칙, 과실 책임의 원칙이 그것이다. 이는 자유 보장의 법적 표현이었다. 결국 사유재산제는 자유를 의미하는 것이었다. 국가 또는 봉건 영주에게 속했던 토지가 경작자에게 귀속한다는 것을 선언하는 사유재산제가 확립되면서, 토지를 매개로 갖고 있던 권력이 경작자에게 수평적으로 분배됐다. 경자유전의 원칙 = 사유재산제 = 수평적 권력 분배는 다름 아닌 자유를 의미하는 것이었다. 중세는 농민이 인민이고 대중이었다. 어느 곳이나 농자천하지대본(農者天下之大本) 이었다. 그들은 결국 자유를 획득했으며, 근대를 개창하는 주역이 됐다. 우리나라도 민족 해방과 함께 경자유전의 원칙을 채택했다. 프랑스혁명이 일어난 지 200여 년, 대한 독립을 이룬지 60여 년이 지났다. 그동안 산업혁명과 금융 자본의 발달로 노동자가 대중이 됐다. 그러나 노자(勞者) 유전(有錢)의 원칙과 같은 것은 확립되지 않았다. 모두 금융 자본의 노예일 뿐이다. 생활고로 인한 안타까운 소식들은 이제 우리 주위에 만연하다. 농지 투자는 대박이 아니라 인간적 삶의 터전을 위한 것이다. 주말 체험 영농을 목적으로 누구든지 1,000㎡ 미만의 농지는 소유가 가능하다. 경자유전의 원칙이 가져온 자유의 의미를 눈여겨볼 때이다. 경매로 농지 취득 때 주의할 점 전원주택 부지를 물색해 보면 농지로 사용 중인 토지가 눈에 들어올 때가 있다. 일반적으로 농지는 건물을 지을 수 있는 대지에 비해 가격이 저렴하다. 만약 입지 좋은 농지를 취득해 대지로 용도 변경이 가능하다면? 더욱이 경매를 통해 전원주택을 지을만한 농지를 취득한다면? 그야말로 일석이조인 셈이다. 그렇다면 농지는 경매로 누구나 살 수 있나? 그렇다. 다만 농지는 자기의 농업 경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다. 결론적으로 농지는 누구나 취득 가능하나, 취득 후엔 농사를 지어야 한다는 의미다. 농사 경험이 없는 자가 농지를 취득하려면 농지취득자격증명(이하 ‘농취증’)을 발급받아야 한다. (임야 제외) 이는 매수인의 농민 여부, 자경(自耕) 여부 및 소유 상한 등을 심사해 적격자에게만 농지 매입을 허용함으로써 농지 투기를 막기 위한 것이다. 농취증은 농지 소재지를 관할하는 시·구·읍·면장에게 신청하는데, 위장 취득 혹은 투기 목적이 아니라면 쉽게 발급받을 수 있다. 주의할 점은 농취증의 발급이 거절되면 경매 입찰 보증금(최저 매수가의 10%)이 몰수될 수 있으므로, 미리 해당 농지에 대해 농취증 발급 가능 여부를 확인 후 경매에 참여해야 한다. 경매로 농지를 취득하는 절차는 다음과 같다. 우선, 최고가 매수인으로 낙찰되면 법원에서 최고가 매수신고인 증명서를 발급받는다. 그리고 농지 소재지 관서에 농취증 발급 신청을 한다. 이때, 농업경영계획서를 함께 제출한다. 관서는 농지취득자격심사를 통해 신청 후 4일 이내 농취증을 발급하며, 낙찰자는 매각 결정 기일 이전까지 발급받은 농취증을 법원에 제출하면 된다. 농지 취득 후에도 주의할 점이 있다. 제출한 농업경영계획서와 달리 농사를 짓지 않는다면 시·군·구청장으로부터 농지 처분 명령을 받을 수 있다. 그리고 처분 명령을 이행하지 않으면 농지 토지 가액의 20%에 상당하는 이행강제금이 부과되기도 한다. 경자유전의 원칙은 농민이 다수를 이루던 시절에 대중의 자유를 확보하기 위한 혁명의 산물이었다. 따라서 누구도 훼손할 수 없는 금과옥조에 다름 아니었다. 그러나 세상이 변했다. 노동자가 대중을 이루는 시대가 됐다. 경자유전의 원칙은 더 이상 대중을 위한 자유 보장적 기능을 수행하지 못한다. 그렇다보니 많은 예외들이 생겨났다. 농취증이나 농업경영계획서가 없더라도 농지를 취득할 수 있는 길이 많다는 것이다.田 <다음 호에 계속>
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 07
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전원주택라이프 2022년 03월호 발간
- CONTENTS MARCH Vol.276 SPECIAL FEATURE일과 삶이 공존하는 단독(전원) 주택 짓기 코로나19 팬데믹 이후 재택근무 문화가 확산되면서 일과 주거공간을 한데 어우르는 수익형 단독주택이 트렌드를 형성하고 있다. 빡빡한 도심에서 벗어나 쾌적한 자연을 누리면서, 동시에 자신만의 비즈니스를 펼치는 것은 누구나 꿈꾸는 삶이 아닐 수 없다. 그렇다면 수익형 단독주택, 무엇보다도 전원에서 그런 계획을 실현할 때 고려해야 할 점은 무엇일까? 이번 호에서는 이 질문에 대한 답과 더불어 여러 사례를 살펴보았다. 060 이것만 알면 성공한다! 수익형 단독(전원) 주택 짓기070 로망과 수익을 동시에 실현한 카페가 있는 밀양 주택078 고향에 농가와 빵집 지은 해남 산산브레드 ‘빵끗빵끗’082 집 짓고 1년 뒤 카페 마련한 금산‘아빠의 대지 엄마의 정원’086 예쁘고 편안한 카페 하우스 울산 그라찌에090 일과 휴식이 조화된 목공방 주택 파주 수수재 HOUSE STORY전원주택 속 행복한 이야기 096 집이 좋아 선택한 타운하우스 장안면 아우룸 더 힐104 미국과 한국 주택 장점 모두 고려한 양평군 매월리 주택 ARCHITECT CORNER건축가의 집 이야기 112 자연과 마주할 때 가장 빛나는 집 칠레 Hatch House118 자연에서 영감 얻은 남양주 산수재126 옛것과 새것이 조화롭게 공존 시간 담은 제주 재호가134 신앙심과 함께하는 소박한 생활 음성 맹동 주택 HOME DESIGN전문가의 인테리어 제안 142 마감재 고유의 특성을 살린 단정함 목동 상가주택 리모델링150 트인 조망으로 햇살 가득 머금은 운남동 주택 인테리어156 팬데믹 시대에 맞춘 타임리스 디자인 경기 주택 라피다 II ARCHTECTURE DESIGN맞춤 설계 아이디어 162 자연을 담은 휴식처 작은 별장 24평형166 독특한 형태와 개방감 가진 펜타곤 주택 64평형178 풍요로운 노후의 삶 보장하는 빨간 박공집 34평형 HOUSING INFORMATION집에 관한 다양한 정보 모음 168 Home & Garden_정원은 두 번째 집이다172 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 등기부등본(1)180 부동산 세무(11) 농지 자경 시 세액감면 혜택182 NEWS & ISSUE184 매물뉴스186 전원주택라이프 총판 안내187 전원주택 업체 정보176 애독자 사은 퀴즈
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