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산의 기운 내·외부 모두 품은 주택 ‘여우야’
- 양평 서종면 주택 ‘여우야’는 대지 여건상 북향이며 남쪽으로 높은 산을 마주하고 있다. 건축가는 향은 좋지 않지만 다양한 장점을 가지고 있어 이를 최대한 활용하는 방향으로 설계를 진행했다고 한다. 대지 내 부속동을 지어 외부 시선을 차단하고 지형을 활용해 프라이빗한 정원과 중정, 그리고 안심하고 야외 목욕을 즐길 수 있는 노천탕까지 계획해 건축주 부부가 심신의 안정을 취하며 가족들과 함께 행복한 노후를 보낼 수 있는 전원주택을 완성했다.글 노철중 기자자료 MW건축사사무소사진 이남선 작가※ 기사 하단에 이 주택과 관련된 인터뷰와 영상을 링크시켰습니다.자세한 사항이 알고 싶으시면 영상을 클릭해 주세요. HOUSE NOTEDATA위치 경기 양평군 서종면용도 단독주택건축구조 철근콘크리트조대지면적 800㎡(242.00평)건축면적 159.76㎡(48.33평)연면적 225.75㎡(68.29평)1층 117.11㎡(35.43평)2층 72.95㎡(22.07평)부속동 35.69㎡(10.80평)건폐율 19.97%용적률 28.22%설계기간 2022년 3월 ~ 7월시공기간 2022년 12월 ~ 2023년 4월설계 MW건축사사무소 02-6217-8754 www.edangam.com시공 단감종합건설 02-6217-8752 www.edangam.com MATERIAL외부마감 지붕 - 석재마감외벽 - 석재마감데크 - 방킬라이내부마감 천장 - 친환경페인트(던에드워드)내벽 - 친환경페인트(던에드워드)바닥 - 자기질타일계단실 디딤판 - 포천석단열재 지붕 - 비드법2종1호(가등급)외벽 - 비드법2종1호(가등급)창호 독일 시스템 창호(살러만더)현관문 일진게이트조명 건축주 발주주방기구 한샘 키친바흐위생기구 아메리칸 스텐다드난방기구 경동보일러 현관문으로 향하는 계단과 양옆의 노출콘크리트 벽이 모던한 분위기를 자아낸다. 여우야는 건축주가 세 번째 지은 집이다. 건축주는 박람회에서 한 업체와 덜컥 설계 계약을 맺고 이야기도 많이 나눠보지 않은 채 무엇에 홀린 듯 설계 과정을 진행했다고 한다. 만족스럽지 못한 결과로 속앓이를 하던 차에 지금의 업체를 방문해 상담을 진행하면서 그동안 쌓였던 속상했던 얘기를 다 털어놓았다. 상담 2주 후 기존 업체와 계약을 파기하고 제대로 된 집짓기 절차를 진행할 것 같은 믿음을 준 현재 업체와 새 계약을 맺어 다시 새로운 여정을 시작했다.건축가는 대지의 형태가 범상치 않아 두 가지 안을 전달했다고 한다. 두 가지 중 재미있는 건축적 요소를 품은 두 번째 안이 선택을 받았다. 하나의 매스를 분절해 자연스럽게 만들어진 골목길(산책로)과 산의 기운을 마당에 품고자 하는 중정, 그리고 마당과 내부를 연결하는 툇마루 등이 자연스럽게 건축에 녹아든 형태였다. 현관에서 대청마루와 거실로 이어지는 복도. 툇마루는 수영장에서 노는 아이들을 바라보면서 쉴 수 있는 공간이다. 대지 조건·유형 반영한 주택 설계북향인 대지는 남쪽으로 높은 산자락을 마주한다. 모양은 여우의 얼굴을 닮았다. 인근 산과 산책로 사이에 위치하고 인접 도로와 높이차를 갖는다. 좋지 않은 조건이지만 장점도 많기에 최대한 단점을 극복하는 방향으로 설계를 진행했다.결과적으로 주택은 주변 경관을 대지 안으로 완벽하게 끌어와 사람과 자연의 관계 맺기에 성공했다. 산에서 쏟아지는 빗물과 산책로를 지나는 사람들의 시선을 차단하기 위해 옹벽을 올리고 개비온월을 설치했다. 도로보다 높은 주택의 높이차 해결은 자연스러운 개비온월로 처리할 수 있었고 산과 마주하는 곳에 세운 옹벽은 시선 차단과 자연재해를 막는 역할을 한다. 자연재료와 현대 재료인 노출콘크리트를 조화롭게 반영해 자연 속에서 기능과 미를 동시에 만끽할 수 있도록 했다. 자연스러움을 극대화하기 위해 석재마감을 적용해 모던한 디자인의 인위적인 느낌을 덜어냈으며 그 모습은 시간이 지남에 따라 자연적인 멋을 더해갈 것이다. 거실, 주방은 모노톤과 월넛을 이용해 차분한 분위기이며 실버 제품을 이용해 포인트를 줬다. 천장까지 높은 창과 밖으로 나갈 수 있는 폴딩도어를 이용해 개방감 있는 공간을 형성했다. 자연과 사람 어우러진 정원주택은 크게 두 개의 매스로 나뉜다. 가장 조망이 좋은 곳에는 메인 주거동이, 둘레길로 이어지는 쪽에는 부속동이 위치한다. 부속동은 산책로를 이용하는 사람들과의 시선을 차단하는 역할을 한다. 건축물의 매스는 정원을 둘로 나눈다. 도로 쪽으로 열린 정원은 시원하게 잔디마당으로, 시크릿한 정원은 가족들만이 누릴 수 있는 외부공간으로 구성됐으며 주택은 자그마한 중정을 품는다. 중정에는 가족들이 즐길 수 있는 수영장을 뒀으며 인접한 내부에 툇마루를 배치해 전통 한옥의 느낌을 반영했다. 1층 침실과 2층 침실 각각 자연을 조망할 수 있도록 큰 창을 냈다. 석재마감으로 표현된 노년의 중후한 멋사람이 머무는 주거동과 사람이 즐기는 부속동으로 자연스럽게 골목길이 만들어지고 그 골목을 지나 가족들이 언제든지 식사를 즐길 수 있도록 선룸을 시크릿 정원에 뒀다. 산의 높낮이를 집 내부에 적용한 것이 이채롭다. 가장 높은 곳에는 아버지방이 그보다 낮은 곳에는 어머니방이 자리한다. 아버지방은 마을을 조망할 수 있는 열림 공간이 됐다. 아버지와 어머니의 품격에 따른 검은색 석재마감이 중후한 멋을 자아낸다. 또한 주택 마당과 마을 경계에 세운 담의 마감은 자연석이다. 모던한 디자인에 자연석 마감이 좀 더 따뜻한 느낌으로 다가온다. 놀이공간인 부속동은 즐김을 표현하기 위해 밝은 색상의 석재마감으로 안정감 또한 선사한다. 검정과 백색, 그리고 자연색이 입면 디자인에 한층 품격을 더한다. 계단실을 통해 2층으로 올라 복도를 지나면 베란다로 나갈 수 있다. 욕실은 화이트 톤의 큰 타일로 마감해 깔끔한 느낌을 선사한다. 어머니방에 연계된 노천탕 자연 기운 만끽할 수 있는 노천탕사람이 머무는 주거에는 다양한 요소들이 자리를 잡아야 한다. 생활에 편리를 주는 다양한 가전제품들과 가구들, 인테리어의 기본 색상은 외관 디자인에서 사용했던 검정과 백색을 유기적으로 반영했다. 대부분 포인트벽은 대리석 또는 타일 등으로 멋을 뽐내지만 여기는 백색에 그 포인트가 있다. 상단에서 은은하게 비추는 간접조명이 그 힘을 발휘한다.포인트벽과 함께 복도 옆으로 뻗은 선반에는 매입난로가 설치됐다. 선반은 검정색의 외벽과 같은 재료인 석재마감이다. 거실 위쪽에 매스의 분절로 자연스럽게 고창이 계획돼 남향의 빛을 만끽할 수 있다. 주택의 가장 중요한 포인트인 산에서 내려오는 좋은 기운을 툇마루에서 맞이하고 그 기운이 중정과 마당까지 이어진다.2층에는 조망을 위해 실로 구성돼야 하는 곳에 복도를 두어 동선으로만 이용하지 않고 잠시 쉼을 통해 마을을 느낄 수 있도록 했다. 또 벤치를 두어 쉼의 의미를 더했다. 2층에는 방이 두 개인데 각각 욕실을 가지고 있다. 어머니방에는 노천탕을 두어 손주들과 함께 열린 하늘을 즐기며 노천욕이 가능하도록 했고 프라이빗한 공간으로 외부 시선에 전혀 노출되지 않는다.건축주는 집이 가족 누구나 언제나 쉽게 자주 와서 즐기고 심신을 충전할 수 있는 곳이기를 바랐다. 그는 “처음 집을 지을 때 생각한대로 아이들과 손주들 모두에게 좋은 추억을 남길 수 있는 행복한 집이기를 바랍니다. 우리 부부 노후에도 많은 시간을 보내려고 계획하고 있습니다.”라고 전했다. 시크릿 정원에 설치된 선룸. 부속동에 마련된 골프장. 건물의 외벽재는 검은색과 흰색의 대비로 피아노 건반을 연상케 한다. 더불어 주변 환경과 조화를 이룰 수 있도록 자연의 재료를 적절히 섞어 선택했다. 주택은 수영장을 설치한 중정을 감싸 안은 듯하다. 마당에서 바라본 주택의 모습과 원경
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산의 기운 내·외부 모두 품은 주택 ‘여우야’
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가족 향한 건축주 의지, 인상적인 주택 까사블랑카
- 다둥이를 위해 건축주가 집 짓기를 결심했다. 각 과정마다 적극적인 의지를 보이며 가족을 사랑하는 마음을 담아 만족스러운 집이 탄생됐다. 글 남두진 기자사진 김봉수 작가자료 공간기록※ 기사 하단에 이 주택과 관련된 인터뷰와 영상을 링크시켰습니다. 자세한 사항이 알고 싶으시면 영상을 클릭해 주세요. HOUSE NOTEDATA위치 전남 여수시용도 단독주택건축구조 철근콘크리트조대지면적 171.2㎡(51.79평)건축면적 98.73㎡(29.86평)연면적187.89㎡(56.84평)1층 98.73㎡(29.87평)2층 89.16㎡(26.97평)다락 26.64㎡(8.06평)건폐율 57.67%용적률 109.75%설계기간 2021년 3월 ~ 5월시공시간 2021년 6월 ~ 2022년 2월설계 및 시공공간기록 1544-1553 www.ggglog.com MATERIAL외부마감지붕 - 링클수지(동부스틸)벽 - 타일(라하브라, 바로코), 브릭(다다벽돌)데크 - 고흥석 버너구이내부마감천장 - 실크벽지(개나리벽지)벽 - 실크벽지(개나리벽지), 무늬벽지(Midebec Tapeter, Caselio)바닥 - 강마루(노바), 포셀린타일(유로세라믹)단열재지붕 - 비드법보온판 2종 1호외단열 - 비드법보온판 2종 3호, 준불연 단열재계단실계단 - 오크 집성목난간 - 환봉 위 에나멜창호 살라만더현관 성우스타게이트주방가구 라임가구위생기구 아메리칸 스탠다드, 더죤테크, Nuovo 택지 내 코너 대지에 위치한 주택은 깔끔하면서 단조롭지 않은 형태를 보인다. “저는 다둥이 엄마입니다. 기존에 생활하던 아파트에서 이사를 고민하던 중 점점 커가는 아이들에 대한 관심이 집 짓기를 결심한 계기로 이어졌던 것 같아요. 각자의 공간을 마련해 주고도 싶었고요. 땅은 다둥이라 초등학교만 12년을 보내야 했기에 첫째가 다니는 초등학교와 가까운 곳에서 찾아보려고 했어요. 그러다 마침 학교에서 100m쯤 떨어진 50평의 작은 땅이 매물로 나온 것을 보고 바로 매입했죠.” 이곳에서 건축주는 흰색의 깨끗한 건물에 아이들이 자유롭게 쉬고 놀 외부공간이 공존하는 집을 그렸다. 디자인도 물론이지만 특히 인테리어 마감 재료를 눈여겨봤다. 궁금한 것이 많았고 직접 보고 싶은 마음도 컸지만 아무래도 거주하는 곳이 지방이다 보니 업체에 문의를 하는 것조차 한계가 있었다. 그렇게 여러 업체를 찾던 중 SNS에서 설계-시공-인테리어까지 각 팀으로 구성된 지금의 업체를 발견했다. 웹사이트에서 완공 사례들을 살펴보니 하나하나 개성이 담긴 뻔하지 않은 주택 형태에 점점 관심이 생겼다. 건축주들의 만족도가 높았던 점에도 안심하며 최종 의뢰하기로 마음먹었다. 이렇게 업체와의 만남을 시작으로 함께 현장 답사를 진행하며 건축주는 본인이 이번 집 짓기에 바라는 요구사항을 하나씩 정리하고 조율해 나갔다. 프라이버시에 취약한 코너 쪽에 공방과 중정을 배치해 여가 및 응접을 위한 다용도 공간으로 활용했다. 특히 중정은 협소한 공간이지만 영롱쌓기한 담을 통해 답답함을 덜었다. 거실에는 현관홀과 다른 바닥재를 적용해 시선 막힘없는 영역 분리를 이뤘다. 거실과 일체화함으로써 부여한 주방-식당의 개방감은 한쪽 벽면에 맞춤 제작한 가구와 상부장 제외한 싱크대를 통해 극대화됐다. 기능과 미 요소 둘 다 만족한 입면대지는 여수에서 돌산도로 넘어가는 곳, 남향 바다를 바라보도록 조성된 택지 내 한 곳이었다. 초등학교를 비롯해 각종 생활 인프라 시설들이 고루 분포되어 있었고 그중 건축주가 매입한 대지는 코너에 위치해 있었다. 격자를 그리는 택지 특성상 코너에 위치한 대지 주변으로는 인구와 차량의 많은 유동이 예상되었다. 이에 자연스러운 배치와 함께 외부 시선으로부터의 프라이버시 확보가 중요하게 언급됐다. 또한 코너에 위치해 주택의 첫인상이 결정될 외관이 많이 보인다는 점도 간과할 수 없었다. 건축가는 최대한 지저분하지 않으면서 깔끔하게 보일 수 있도록 했고 2층 높이부터는 바다를 향한 조망을 위해 조망창을 적극적으로 활용하고자 했다. 기능적으로 실을 배치하다 보니 전체적으로 다양한 볼륨을 가지게 되었는데 이는 크게 스타코와 롱브릭타일로 나눠 각 볼륨을 구분했고 이웃집과는 시선간섭을 피하기 위해 낮은 가벽을 두었다. “가장 프라이버시가 취약한 코너 부분에 중정을 배치하고 담을 쌓고자 했습니다. 그러나 워낙 면적이 협소했기 때문에 완전히 막아버리기에는 오히려 답답한 공간이 될 우려가 있었죠. 이에 담의 일부를 영롱쌓기 함으로써 그 우려를 덜어내고자 했어요. 이 틈으로 낮에는 태양빛이 실내로 잔잔하게 스미고 밤에는 실내 빛이 외부로 자연스럽게 새어 나옵니다. 결국 기능적으로도 미적으로도 둘 다 만족시킬 수 있었던 풀이였다고 생각해요.” 여수주택은 계단실을 중심으로 실 배치가 구성된다. 2층은 홀을 기준으로 부모 공간과 아이들 공간으로 나눠 프라이버시를 확보했다. 조망을 위해 통창이 계획된 가족실은 가구 및 소품을 통해 포근하면서 레트로한 분위기로 조성했다. 수면을 위한 최소한의 면적으로 계획된 안방. 아이들 방도 포인트 벽지와 가구를 활용해 개성을 살렸다. 가족 간 프라이버시와 유대 공존된 평면주택은 크게 1층을 공용공간으로, 2층을 개인 공간으로 나눠 구성했다. 먼저 현관으로 들어서면 공방과 거실-주방으로 동선이 분리된다. 외부에서 봤을 때 코너에 바로 위치한 공방은 지인들을 초대하는 응접실이나 건축주의 서재, 아이들의 놀이터 등 다양한 용도로 사용된다. 주방-거실은 일체화해 막힘없는 시선을 통해 협소한 공간에서의 개방감을 확보했다. 미리 들어갈 주방기구를 고려해 한쪽 벽면 가득 맞춤 제작한 수납장, 그리고 상부장을 과감히 없앤 싱크대도 개방감을 더욱 극적으로 연출시키는 장치다. 주방 옆쪽으로는 다용도실로 이어지고 다용도실은 다시 공방과 인접한 중정으로 연결됨으로써 전체적으로 중앙의 계단실을 중심으로 순환하는 구조를 이뤘다. 2층은 자녀방과 안방-가족실로 영역을 나눠 독립성을 부여했다. 먼저 자녀방은 둘을 붙이지 않고 사이에 욕실을 두고 떨어뜨려 다시 한번 프라이버시를 확보했다. 특히 아이들을 위해 중앙 욕실엔 넓은 조적 욕조를 만들었는데 수시로 물을 받아 놀 만큼 잘 이용하고 있다고 한다. 안방은 오직 수면만을 위한 최소한의 크기로 계획했다. 대신 작은 화장실을 포함하도록 계획해 아이들과는 별도로 동선을 이룰 수 있도록 신경 썼다. 가족실은 바다를 조망할 수 있는 위치에 배치했고 작게 마련한 테라스와도 연계했다. 이곳 테라스에서는 1층 중정이 내려다보임으로써 재미있는 시선감과 입체감이 형성됐다. 마지막 다락층은 외부테라스와 연계했다. 건축주 가족은 이곳 외부테라스에서 평소 바비큐파티나 불멍, 여름풀장 등 입주 후부터 다양한 활동을 해왔다고 한다. 다락층은 다락과 테라스로 구성했다. 특히 테라스에서는 가족만의 여러 여가활동을 이뤄왔다. 차분함 속 복고풍 감성 한 스푼 담긴 실내건축주는 외부의 간결하고 깔끔한 인상을 내부에 그대로 통일시키고 싶었다고 한다. 전체적으로 화이트와 우드의 조합으로 구성하되 평소 좋아하던 복고풍도 한 스푼 담고자 했다. 이런 건축주의 요구사항에 가족 구성원의 색이 담긴 적절한 컬러와 패턴을 더하고 각 공간의 가구와 소품 또한 심플한 형태로 선정해 최종적으로 보다 포근하고 개성 있는 레트로한 공간이 완성됐다. 먼저 1층은 가족 모두 함께 사용하면서 가끔 방문하는 지인을 응대하는 공간으로 전체적으로 화이트와 우드로 차분하게 통일했다. 코너에 배치한 공방에도 전체적인 분위기를 이어가되 카페 벽면과 중정 바닥에는 레드 계열 타일을 사용해 건축주가 바란 복고풍을 가미했다. 특히 카페 쪽에 설치한 디자인 벽등은 기능적이면서 포인트 있는 인테리어 요소로 작용한다. 2층은 1층의 분위기를 그대로 이어 각 방 구성원과 어울리는 컬러와 패턴으로 작은 재미를 주었다. 딸아이 방에는 엄마를 꼭 닮은 아이 감성이 묻어 나올 수 있도록 잔잔한 꽃무늬 벽지를, 아들 방에는 개구쟁이 같은 자유로운 성격을 바닷속에 빗대어 딥블루 컬러와 고래무늬 벽지를 사용했다. 자재 미팅을 진행하며 건축주는 여수에서 서울까지 직접 오가며 업체와 자재상을 직접 방문하는 등 최종 결정까지 적극적인 의지를 보였다고 한다. “시작이 반이라는 말이 있잖아요. 신중하게 업체를 선정하고 나면 집 짓기의 반은 진행한 것과 마찬가지예요. 다만 각 과정에서 소요되는 시간이 생각보다 길더라고요. 이때는 차분하게 기다리는 마음과 더불어 사례들을 스크랩해두거나 현장에 방문해 소장님들과 소통을 이루거나 했어요. 예전부터 주택에 살고 싶은 꿈이 있었는데 그 꿈을 실현시켜준 소중하고 가치 있던 시간들이었습니다.” 업체 또한 건축주와의 관계가 워낙 좋아 집 짓기의 과정이 즐거웠다고 했다. “소위 케미라고 하죠. 건축주님과 그 케미가 좋아 과정이 즐거웠던 기억이 있어요. 굉장히 적극적으로 참여하셨는데 그 모습이 대단하시더라고요. 모든 과정에 반드시 동반하라고는 할 수 없습니다. 건축주가 바라는 느낌을 캐치해 풀어내는 것이 디자이너의 역할이기도 하고요. 하지만 이번 주택과 같이 건축주의 적극적인 참여가 함께일 때 보다 만족스러운 결과를 얻을 수 있음을 예비 건축주분들께도 조언하고 싶습니다.” 한편, 이번 주택의 업체인 공간기록은 6월 호부터 연재를 통해 매달 독자들과 만난다. 많은 예비 건축주들이 구조, 시공, 자재 등 집 짓기에 대한 정보를 전문가 수준으로 알고 있는 요즘이지만 요구사항을 보다 명확하게 전달할 수 있는 법, 내 요구사항을 업체가 해석하는 풀이 등 실제적으로 진행되는 미팅에 대해서는 궁금한 경우가 많을 것이다. 다음 호부터 시작되는 연재는 공간기록이 그동안 클라이언트와 진행했던 미팅과 관련된 에피소드나 팁 등에 대해 소개한다. 1층은 프라이버시를, 2층은 조망을 확보한 계획으로 매스는 다양한 볼륨감을 가지게 됐다. 저녁이면 실내 불빛이 외부로 잔잔히 새어 나와 입면 디자인의 일부가 된다.
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가족 향한 건축주 의지, 인상적인 주택 까사블랑카
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이웃에 대한 겸손·존중 담은 집 겸양지가 謙讓之家
- 1980년대에 조성된 오랜 단독주택 단지의 중앙에 위치한 새 집, 겸양지가 謙讓之家는 세련됨을 유지하면서도 이웃들과 조화를 잘 이뤄 푸근하다. 건축주의 아버지와 함께 삼대가 사는 이 집은 넓지 않은 것처럼 보이지만 실용적인 공간 계획으로 가족 이외에 많은 사람들을 초대해도 여유로울 만큼 충분한 공간을 확보했다. 글 사진 노철중 기자자료 아림주택건설 HOUSE NOTEDATA위치 대전 대덕구 신탄진동지역/지구 도시지역, 제1종일반주거지역건축구조 일반 목구조대지면적 186.3㎡(56.36평)건축면적 105.5㎡(31.92평)연면적185.43㎡(56.09평)1층 102.6㎡(31.04평/주차장 22.22㎡ 포함)2층 82.83㎡(25.06평)다락 19.6㎡(5.93평)건폐율 56.39%용적률 87.61%설계기간 2022년 1월 ~ 6월시공기간 2022년 7월 ~ 11월설계 모모건축사사무소 www.momoarchitecture.com시공 아림주택건설 031-8016-0696 www.arimhousing.com MATERIAL외부마감지붕 - 칼라 강판 평이음외벽 - 칼라 강판 평이음, 세라믹 사이딩데크 - 현무암내부마감천장 - 합지내벽 - 합지바닥 - 강마루단열재지붕 - 수용성 연질 우레탄폼외벽 - 인슐레이션 R23내벽 - 인슐레이션 R19중단열 - 인슐레이션 R23계단실디딤판 - 레드오크 집성판난간 - 평철창호 시스템창호현관문 플레트글래스 MS28조명 LED주방기구 리바트위생기구 아메리칸 스탠다드난방기구 대성셀틱 앞집 옥상에서 바라본 주택의 전경. 주택의 특성을 한눈에 볼 수 있다. 현관문을 열고 들어서면 화이트 톤 수납장과 중문을 마주하게 된다. 건축주는 홀로 지내는 아버지와 장모님을 모두 모시고 살 만큼 크고, 층간 소음 걱정 없는 집이 필요했다고 한다. 또한 코로나 시대에 놀러 가지 않아도 집에서 충분히 즐길 수 있는 행복한 집을 짓고 싶었다. “이 동네는 제가 어렸을 때 살았던 동네와 분위기가 비슷해요. 아이들이 마음껏 뛰어놀며 건강한 몸과 생각이 형성되길 바라고, 사람 냄새나는 곳을 만들어 타인과 함께하는 아름다운 삶을 살고 싶어요.” 그는 공사를 시작하기 전부터 동네 사람들과 친분을 쌓으며 ‘융화’를 위한 노력을 많이 기울였다고 한다. 인심도 많이 얻은 덕분에 이사 때 이웃들로부터 많은 선물도 받았다. 이 집을 설계할 때부터 이웃 간 서로 존중하는 집을 짓고 싶다는 생각이 있었다. 설계자는 “주변 주택들과 30년이라는 세월 차이가 있는 새 집이 마을 한가운데 새롭게 들어서기 때문에 위화감이 들지 않고, 오픈 스페이스를 최대한 공유하되 영역을 구분해 이웃 간 서로 존중할 수 있는 집을 설계하기로 했어요.”라며 “집 내부에서도 가족들 간의 세대 차이가 있지만, 분위기나 공간적으로 삼대가 편안히 소통하며 서로의 영역을 존중할 수 있도록 하고 싶었습니다.”라고 전했다. 아버지방에서 거실 쪽을 바라봤을 때 보이는 장식장은 일종의 가림막으로 프라이버시를 확보하는 역할을 한다. 거실에는 쇼파를 제외하고 가구를 거의 두지 않음으로써 넓은 공간을 확보했다. 주방·식당은 전체적인 화이트 톤에 분홍색을 포인트로 사용한 인테리어가 인상적이다. 아버지방은 침대와 간단한 가구들로 심플하게 꾸몄다. 먼저 인사하는 집겸양지가는 대지 위에 바르게 서 있는 일반 건물들과 다를 바 없지만, 특정 위치에서 보면 마치 건물이 고개를 숙여 인사하는 듯한 모습이 보인다. 따라서 겸양지가의 부제는 ‘먼저 인사하는 집’이다. 주말이면 이 집에 동네 아이들이 자주 놀러 온다. 2층에 있는 방, 가족실, 다락 등은 아이들의 훌륭한 놀이터가 된다. 게다가 담장도 없으니 동네 주민들에게 주는 위화감도 없다. “이사 후 동네 아이들과 놀면서 우리 아이들에게 생긴 변화가 있다면, 바로 리더십인 것 같아요(웃음). 우리 집에서 다른 아이들이 노는 거니까 그 또래들 사이에서 우리 아이가 자연스럽게 대장 역할을 하는 것을 보고 뿌듯했어요.” 건축주는 동네에서 반장을 할 만큼, 이미 마을에 융화됐다. 집이 먼저 인사를 하니 자연스럽게 동네 사람들도 마음을 열게 되는 것 아닌가 하는 생각이다. 가족들 입장에서는 프라이버시를 지키는 것도 중요하다. 예를 들어 지인들과 바비큐 장소로 자주 활용되는 2층 발코니는 지붕의 꼼꼼한 각도 설계 때문에 주택 앞길을 지나는 사람들에게 내부를 들키지 않는다. 또, 2층 방의 창문도 앞집과의 거리와 시각 등의 계산을 통해 프라이버시가 보장되도록 설계했다. 2층으로 오르는 계단실은 남쪽에서 쏟아지는 햇빛을 받아 오를 때마다 따뜻하고 화사한 느낌을 받는다. 2층 안방도 가구를 최소화했으며, 지붕의 형태에 따라 창 모양을 낸 것이 특징이다. 아이들 방은 특색 있는 2층 침대, 일정하지 않은 지붕 모양 등으로 아기자기한 재미를 느낄 수 있다. 2층 가족실은 아이들을 위한 공간이기도 하며, 건축주 4식구만 모여 식사를 할 수 있는 식당이기도 하다. 2층 복도 끝에는 붙박이장처럼 숨어있는 미니 주방이 있다. 간단한 조리 보조를 돕는 미니 주방. 2층 파우더룸의 유리문을 열면 1층 세탁실로 빨래를 던질 수 있는 재미있는 통로가 있다. 따뜻한 분홍색 인테리어겸양지가는 남향이다. 건축주가 온·냉풍기를 설치했는데, 에어컨 기능만 있는 것으로 설치할 걸 실수했다고 후회할 정도로 따뜻하다. 벽은 대부분의 화이트 톤의 합지를 사용했고 바닥은 강마루로 통일했다. 주방과 거실의 경계를 두지 않아 공간을 넓게 사용할 수 있는 것도 특징이다. 이 집의 또 다른 포인트는 바로 분홍색 인테리어다. 주방의 싱크대와 거실의 커튼, 모두가 분홍색이다. 분홍색은 건축주 아내가 선택한 것으로, 집 전체의 따뜻하고 아늑한 분위기를 거의 연출해 냈다고 해도 과언은 아닌 듯하다. 1층은 개인 공간인 아버지 방과 공용 공간인 거실, 주방이 공존한다. 하지만 입체적으로 두 공간을 분리해 프라이버시 확보가 적절히 이뤄지도록 계획했다. 현관 중문을 열고 들어가면 오른쪽에 아버지 방이 위치한다. 거실·주방과 아버지 방 사이에는 일종의 가림막 역할을 하도록 나무 장식장을 만들어 배치했다. 1층 계단에도 슬라이딩 도어를 설치해 2층 자녀들 공간과 확실히 구분되도록 했다. 2층은 건축주 부부와 아이들을 위한 공간이다. 부부가 사용하는 안방이 있고, 바비큐를 즐길 수 있는 발코니도 있다. 아이들 방, 가족실, 아내를 위한 특별 공간 등 총 네 개의 공간이 배치됐다. 2층의 천장을 보는 것도 재미있다. 2층 실들의 형태가 개성을 가진 것은 전적으로 다양한 지붕 모양 때문이다. 흥미로운 것은 다른 주택들에선 찾아볼 수 없는 미니 주방이 있다는 것이다. 평소에는 붙박이장처럼 숨어 있다가 필요할 때 문을 열면 주방 일을 할 수 있다. 냉장고와 식탁은 가족실에 두어 있는 공간을 충분히 활용하고 있다. 2층에서 다락으로 올라가는 나무 계단. 다락은 아이들을 위한 놀이공간으로 꾸몄다. 2층 발코니는 시각적인 설계로 프라이버시를 확보한 바비큐를 즐길 수 있는 공간이다. 도심 속 시골 동네이 주택의 또 다른 숨은 한 컷은 1층 주방 옆에 붙어 있는 세탁실과 2층 파우더룸이 연결돼 있다는 점이다. 2층에서 빨래를 연결된 통에 집어넣으면 바로 1층 세탁실로 떨어진다. 미니 주방, 빨래 던지는 통 등은 건축주의 아이디어라고 한다. 작은 공간 하나라도, 주변의 작은 인심 하나라도 놓치지 않는 세심함이 돋보인다. 건축주는 ‘도심 속 시골 동네’를 꿈꾼다고 한다. 먼저 인사하는 집, 겸양지가는 이러한 마음을 그대로 담고 있는 듯하다. 결국, 아파트와 달리 사람들과 어울림으로써 얻을 수 있는 정서와 감정이 넘쳐나는, 그야말로 사람 냄새나는 동네를 만들어보고자 한다. 겸양지가는 완성형 주택이 아니다. 주변 환경을 바꾸고, 반대로 주변 환경에 적응해 나아갈 수 있는 잠재력을 가진 주택이다. 주택을 특정 위치에서 바라보면 건물이 마치 인사를 하고 있는 것처럼 보인다. 거실 통창이 난 쪽에는 프라이버시 확보를 위해 간이 담장을 설치했다. 차 2대를 주차할 수 있는 넓은 주차장이 돋보인다.
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- 주택&인테리어
- 전원&단독주택
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이웃에 대한 겸손·존중 담은 집 겸양지가 謙讓之家
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땅 좋고, 사람 좋아 다시 찾은 곳 부산 기장 주택
- 건축주 부부는 고향 같아서 다시 찾은 용천리에 앞으로 펼쳐질 행복한 노후를 채워나갈 새 보금자리를 마련했다. 여생을 함께 할 집이라는 생각에 설계부터 인테리어, 조경 등 거의 모든 과정에 적극적으로 참여했다. 용천리 주택은 택지 분양을 받아 부지를 마련했다. 도로보다 한참 아래로 내려가 자리 잡은 택지는 사방이 산으로 둘러싸인 분지 지형이다. 이전에도 이곳 다른 주택에서 살아본 경험이 있고 잠시 떠났다가, 좋은 사람들을 잊지 못하고 고향 같은 느낌에 같은 동네에 주택을 짓기로 결심한 것이다. 본래 집이 있는 해운대에서 차로 25분 거리밖에 되지 않았다. 이곳과 도심을 오가며 생활하던 부부는 이제 이 집에 눌러앉기로 마음 굳힌 듯 보였다. 글 노철중 기자사진 이호재 기자자료 및 협조 ㈜계림종합건설 HOUSE NOTEDATA위치 부산 기장군 일광읍용도지역 자연녹지지역건축구조 철근콘크리트조대지면적 598㎡(180.89평)건축면적 119.29㎡(36.08평)연면적165.73㎡(50.13평)건폐율 19.95%용적률 27.71%시공기간 2022년 1월~7월설계 ㈜건축사사무소 시드디자인 02-543-8021 www.sied.co.kr시공 ㈜계림종합건설 1600-0488 www.kaelim.co.kr MATERIAL외부마감지붕 - 프라하 평판기와(로자)벽 - 슈퍼벽돌(우성벽돌)데크 - 화강석(수입)내부마감천장 - 실크 벽지 및 VP도장(LG 베스띠)벽 - 실크벽지(LG 베스띠)바닥 - 그랜드 오크(오큰트리)계단실디딤판 - 오크 집성목(수입)난간 - 단조+원목 핸드레일(데코리빙)단열재지붕 - 가등급 단열재 180T외벽 - 가등급 준불연 100T내벽 - 가등급 네오폴 30T중단열 - 가등급 네오폴 30T창호 시스템창호(이건창호)현관 인그레소-A2101포르보(도스템)조명 건축주 선정주방기구 키친엔코위생기구 아메리칸 스탠다드난방기구 컨덴싱보일러(대성보일러) 대문과 인접한 도로에서 올려다 본 주택 모습. 대문을 지난 계단을 오르면 바로 잘 꾸며진 정원을 만날 수 있다. 현관. 건축주·시공사·설계사·조경업체 네 박자로 완벽해 주택 만족도 높아10여 년 전부터 택지를 분양해 조성된 용천리 단지는 기존 여러 전원주택 다수가 지어져 이제는 하나의 마을을 형성했다. 건축주 부부는 이번 주택을 짓기 전 이곳 다른 주택에 살았었다. 그 사이 주민들과 정이 들어 다시 돌아온 케이스다. 오랫동안 도시 생활을 했었고 제주도에서도 2년 정도 살아보며 도심과 전원을 오고 갔지만, 노후의 평화롭고 행복한 삶을 위해 이제는 전원에 정착할 시기라는 생각에 부부는 뜻을 모았다. 주택부지는 주 도로보다 3m 아래에 위치하며, 옹벽에 면한다. 대문과 인접해 있는 작은 도로에 주차를 하고, 차고를 지나 계단을 오르면 미색의 벽체와 붉은 톤의 박공지붕이 인상적인 ㄴ자 형태의 주택이 한눈에 들어온다. 주택 앞마당은 부부가 공을 들여 정원으로 꾸몄다. 건물 뒤에는 채소를 키우는 텃밭도 있다. 건물은 남향이 아닌 동향 땅이기 때문에 남동향을 동시에 보기 위해 ㄴ자 형태로 설계했다. 디자인은 건축사무소 시드디자인이 맡았고, 시공은 계림종합건설이 진행했다. 조경은 울림가든이 담당했는데 건축주 부부는 이 3개 회사를 잘 만났고, 본인들의 의견도 충실히 잘 반영해 주어 집 짓는 과정이 어렵게 느껴지지는 않았다고 했다. 한마디로 네 박자가 잘 조화를 이뤄 완성된 집이다. 거실 가운데 자리 잡은 벽난로. 거실 아트월은 대리석으로 장식했다. 거실 창은 크게 내어 정원의 정취를 만끽할 수 있도록 했다. 높은 천장에 길게 매달린 은빛 샹들리에. 건축주 부부 취향에 따라 미색에 가까운 슈퍼벽돌과 유럽산 평판기와로 벽체와 지붕을 마감했으며, 거실 창을 크게 내어 개방감과 조망을 완성했다. 조경을 살리기 위해 남동향을 마당으로 두고 북서 방향에는 담장과 뒤뜰을 조경했다. 거실 역시 남동향을 볼 수 있도록 배치했고, 방은 모두 남향으로 뒀다. 주방은 음식물이 쉽게 부패되는 것을 방지하기 위해 북향으로 배치한 게 특징이다. 지붕을 모양 그대로 살려 인테리어를 했으며, 내부에 볼륨감을 부여하기 위해 거실과 주방 천장의 높낮이에 차이를 뒀다. 특히 건축주 아내가 참여한 내부 인테리어는 흥미로운 요소들로 가득 차 있어 특별한 재미를 선사한다. 현관을 지나 집 안으로 들어오면 대리석으로 장식한 아트월이 제일 먼저 눈에 띈다. 가구 등 살림살이가 아직 채 들어오지 않은 상태여서 더욱 눈에 잘 들어온 듯했다. 대리석 벽면은 건축주 부부가 직접 계획했다. 벽체를 더욱 두껍게 하고 대리석 특유의 깔끔한 인테리어 효과도 나타났다. 창호에도 신경을 써 거실의 차음과 단열에도 심혈을 기울였다. 거실 중앙의 난로는 따뜻한 느낌을 선사하는 포인트다. 벽체에는 내단열과 외단열 그리고 중단열까지 시공해 단열 효과를 극대화했다. 따라서 이 집의 벽은 매우 두껍다고 건축주 부부는 설명했다. 지난달 발생했던 태풍 힌남노 때 도심 집을 떠나 이곳에 있었다는 건축주 부부는 차음 성능의 뛰어남을 실감했다고 한다. 또한, 분지 형태의 부지여서 그런지 태풍의 피해는 거의 없었다고 전했다. 현관 옆 작은방은 하단 창을 내어 앉아서 정원을 감상할 수 있도록 계획했다. 주방에는 레일 조명, 아일랜드 테이블 위에는 펜던트 조명 등 여러 조명을 달았다. 일광산이 손에 잡힐 듯…자연과 조화가 돋보이는 집거실에서 주방이 위치한 쪽은 천장이 매우 높다. 천장 위에 마치 미래에서 온 듯한 우주선 같은 은빛 샹들리에가 달려 있다. 집안 곳곳에 있는 조명과 장식품들은 모두 건축주 아내의 작품이다. 평소 모던풍 스타일을 선호해 그에 따라 아이템을 구성했다. 거실 통창과 2층 창을 통해 능선이 유려하게 뻗은 일광산이 손을 뻗으면 금방 잡힐 듯 가깝게 보인다. 유명한 등산 코스인 바람재도 육안으로 확인할 수 있다. 모던풍의 조명 장식품이 매달린 계단을 지나 오른 2층에는 방이 2개 있다. 하나는 부부가 사용할 예정이다. 다른 하나는 자녀들 가족을 위한 방으로 안에 넓은 패밀리 침대를 마련했다. 손자들이 뛰어놀 수 있을 만큼 넓은 침대다. 부부가 사용할 방의 창은 정원을 향해 나 있어 정원의 사계절 변화를 만끽할 수 있다. 일광산을 가까이 볼 수 있고 마을을 조망할 수 있을 만큼 시야가 넓다. 1층과 2층에 각각 한 개씩 있는 화장실은 분위기를 다르게 꾸몄다. 특히 2층 화장실은 욕조에 앉아 목욕하며 옆으로 난 창을 통해 자연과 만날 수 있도록 계획했다.무엇보다 이 주택의 백미는 손님들을 위해 마련했다는 ‘한지방’이다. 현관에 들어서면 왼편에 바로 1층 화장실과 한지방이 위치한다. 입구에 단차를 두어 옛날 느낌을 살렸고, 한지를 바닥재로 사용해 황토방 느낌이 나도록 했다. 방에 앉아 가로로 길게 난 창을 통해 보다 가까이에서 정원을 감상할 수 있다. 건축주 부부는 시공사, 설계사, 조경업체 등을 잘 만나 만족할 만한 집을 지었다고 힘주어 말했다. 잠시 떠났다 돌아온 고향 같은 용천리 마을에 대한 애정도 남다르다. 2층으로 올라가는 계단 위에 달린 조명이 인상적이다. 2층에는 두 개의 방과 화장실을 배치했다. 2층 화장실에서는 목욕을 하며, 외부 풍경을 바라볼 수 있게 했다. 패밀리 침대가 놓여있는 2층 방은 가족을 위한 공간이다. 2층 방에서 정원과 외부 풍경을 감상할 수 있다. 정원에 나와 있으면 어디선가 부부를 부르는 목소리가 들린다. 휴대폰을 사용할 필요도 없이 목에 조금만 힘을 주어 상대를 부르면 충분히 의사소통이 가능하다. 그래서 용천리 마을이 더 정겹다. 땅이 좋고 사람이 좋아 선택해 지은 그들의 보금자리에서 건축주 부부가 채워나갈 행복한 전원생활을 기대해 본다. 현관부터 이어지는 대각선 처마가 인상적이다. 외부 테라스. 미색의 벽체와 붉은 톤의 박공지붕 그리고 푸른 정원이 조화를 이룬다.
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- 주택&인테리어
- 전원&단독주택
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땅 좋고, 사람 좋아 다시 찾은 곳 부산 기장 주택
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고택을 찾아서, 아름다운 돌담과 옛 생활방식을 엿보는 아산 외암리 참판댁
- 옛 마을의 모습을 잘 보존하여 중요민속자료 236호로 지정 받은 충남 아산시 외암리. 이곳에는 여러 채의 기와집이 자리하지만 중요민속자료는 건재고택建齋古宅과 참판댁參判宅뿐이다. 그만큼 참판댁은 건축적 가치가 상대적으로 높다는 뜻인데 뒤쪽의 큰댁(중요민속자료 195)과 앞쪽의 작은댁(중요민속자료 195-2)으로 나뉜다. 현 주인인 아래쪽 작은댁은 나중에 구입한 집이라고 한다. 참판댁은 대한제국의 종2품 참판직에 해당하는 시종부 부경 등을 지낸 이정렬 공公이 공직을 사퇴한 후 고종황제의 하사금으로 지은 집이라 하여 참판댁이라 불린다. 글 최성호 사진 윤홍로 기자 사랑채에는 ‘高宗皇帝고종황제 賜號사호 退湖居士퇴호거사 英王九歲書영왕구세서’라는 현판이 내 걸렸다. 즉 고종황제가 호를 내리고 영왕이 9살(1905년)에 쓴 것이다. 이때부터 이정렬 공은 ‘퇴호退湖’라는 호를 사용하였다. 어쨌든 이정렬 공은 고종황제에게 두터운 신임을 받은 것으로 보인다. 그래서인지는 모르지만 이 집을 고종황제의 하사금으로 지었다고 전한다. 그러나 이득선 씨도 120∼130년 됐다 하고, 필자의 견해도 그 이상 된 것으로 보이는 바 실제로 고종황제의 하사금으로 지었는지는 단정 내리기 어렵다. 충남 아산시 송악면 민속마을인 외암리에서 규모가 큰 참판댁. 안채 대청에서 바라본 뒤뜰로 돌담이 가지런히 장독대를 에워싸고 있다. 사생활은 보호하고 외부인은 감시 참판댁의 권위를 나타내는 행랑채보다 높은 솟을대문 안으로 들어서면 사랑채는 대문 정면에서 좌측으로 빗겨 위치한다. 사랑채와 행랑채는 평행 배치가 아니기에 들어서는 사람은 오히려 중문 쪽으로 시선이 가는 반면, 사랑채에서는 행랑채가 쉽게 바라보인다. 이러한 배치는 사랑채의 프라이버시를 보호하면서 출입자를 적절하게 살피도록 한 것으로 생각된다.행랑채는 다른 곳과 달리 툇간退間(원칸살 밖에다 딴 기둥을 세워 만든 칸살)을 두었는데 이곳에서만 보이는 구조로 행랑채의 활용도를 높이려는 의도에서 만든 것 같다. 이득선 씨는 툇간 중 동측 한 칸은 마구간으로 사용했다고 한다. 겨우 말 한 마리만 들어가는 이러한 마구간은 다른 곳에는 없는 특이한 구조다. 아마도 집을 효율적으로 사용하고자 필요한 면적을 할당한 듯하다. 사랑채는 5칸 ‘一’자 집으로 왼쪽에서부터 작은사랑방, 대청, 큰사랑방, 부엌으로 구성되어 있다. 1고주 5량의 납도리집에 우진각지붕이다. 기단에 암키와 두 장을 겹쳐 만든 굴뚝으로 벌레 퇴치용이다. 이정렬 공은 고종황제에게 ‘퇴호退湖’라는 호를 받았다. 기단에 여름철 외출하고 돌아와서 간단하게 땀을 닦도록 수반을 만들었다. 기단에 만든 굴뚝과 수반의 쓰임새는 사랑채는 정면 5칸 측면 1칸의 전퇴前退(집채 앞쪽에 다른 기둥을 세워 만든 조그마한 칸)집으로 네 귀에 모두 추녀를 단 팔작지붕이다. 좌측에서부터 각각 한 칸 방과 대청, 두 칸 큰사랑방, 마지막 한 칸이 다락과 부엌이다. 그리고 맨 오른쪽 전면 툇간은 몸종이 기거하는 머릿방이다. 집의 위상位相에 비해 사랑채의 대청 규모가 조금 작다는 것 외에는 기단의 높이도 적절하여 차분하면서 안정감을 준다. 이곳 사랑채 기단에는 다른 곳에 없는 시설이 두 가지 보인다. 첫째는 기단에 만든 굴뚝이다. 암키와 두 장을 겹쳐 만든 두 개의 구멍이 사랑마당을 향한다. 그러나 실제 연기를 빼는 굴뚝은 안마당 쪽으로 뽑아 놓았다. 이득선 씨는 이 굴뚝은 벌레를 쫓고자 설치했다고 한다. 안채 마당에 뽑은 굴뚝을 막은 채 불을 때면 연기가 사랑마당 쪽으로 나와 벌레를 쫓는다는 것이다. 한번 불을 때 연기를 내면 2∼3일간 벌레가 꾀지 않는다고 한다. 이렇게 낮은 굴뚝은 주로 기후가 온화해 불을 잘 들이지 않아도 되는 남부지방에서 가끔 보이는 형식으로, 중부이북지방에서는 찾아보기 어렵다. 이곳 외암리의 건재고택 사랑채에는 높은 굴뚝이 아예 없다. 참판댁에서는 굴뚝을 이중으로 설치해 목적에 따라 적절하게 사용한 점이 눈여겨볼 만하다. 둘째는 기단에 돌로 만든 조그마한 수반水盤이다. 이득선 씨는 사랑채 어른이 세수하던 곳으로, 더운 여름 바깥어른이 외출하고 돌아와서 간단하게 땀을 닦도록 만든 수반이라고 한다. 지금은 사용하지 않아 지저분하지만 예전에는 몸종이 늘 닦아 반질반질했고, 수반 바로 앞 기둥에는 세수한 후 물기를 닦도록 베수건을 늘 걸어놓았다는 것이다. 큰 사랑방 앞 창문 위쪽에는 창호지도 바르지 않은 창을 자그맣게 뚫어 놓았다. 이득선 씨는 환기용이라면서 원래는 내부에도 상방 위에 환기 구멍을 뚫어 놓았는데 겨울에 세찬 바람이 들이쳐 최근에 막아버렸다는 것이다. “바늘구멍으로 황소바람이 들어온다”는 속담만큼 한겨울에 조그마한 틈 사이로 찬바람이 들이치니 현재 뚫린 정도면 겨울에 만만찮은 바람이 들이쳤을 법하다. 사랑채 우측의 중문으로 안채로 통한다. 안채는 10칸의 ‘ㄱ’자 집으로 1고주高柱 5량樑의 납도리집이다. 2칸짜리 대청을 중심으로 왼쪽에서부터 부엌, 안방, 윗방, 골방이 차례로 놓였고 오른쪽으로는 건넌방, 작은 부엌, 머릿방이 있다. 곳곳에 보이는 시렁에는 옛 살림살이가 잘 보관돼 있다. 《주자가례》에서 벗어난 현실적인 배치 안채는 사랑채 우측의 중문을 통해야 들어간다. 중문은 사랑채와 직각 방향으로 설치하여 안채가 들여다보이지 않는다. 중문 앞쪽에는 문을 별도로 냈는데 예전에는 현재하고 달리 사람이 통행할 정도로 담이 트여 중문으로 직접 들어갔다. 동네 아녀자들이 사랑채 앞을 지나지 않고 편하게 안채로 드나들게 한 배려라고 생각한다. 안채는 사랑채와 광채하고 더불어 튼 ‘ㅁ’자 형이다. 안채는 ‘ㄱ’자형으로 좌측은 남쪽에서부터 부엌 2칸, 안방, 윗방, 고방庫房 그리고 2칸 대청 건너편에 칸 반 크기의 건넌방을 배치한 구조다. 건넌방 옆으로 반 칸 부엌과 한 칸 방이 자리한다. 건넌방과 옆방을 연속적으로 배치하지 않고 사이에 반 칸 부엌을 드린 점이 특이하다. 가운데 부엌에다 양쪽 방의 아궁이를 설치해 난방한 것이다. 또한 대청의 판장문板牆門 상부에 만든 벽장은 사당이 지어지기 전 위패를 모시는 장소로 쓰였을 것이다. 사당이 안채 좌측에 위치한 점도 눈에 띈다. 《주자가례朱子家禮》에서는 정침正寢(제사를 지내는 몸채의 방)은 대부분 동쪽 즉, 안채를 바라볼 때 우측에 설치할 것을 권했다. 이곳 사당은 《주자가례》에서 벗어났는데 아마도 현재의 우물 때문인 것 같다. 집을 지을 때 수맥水脈을 살펴 우물을 찾고 보니 사당 자리가 우물 차지가 되어 사당이 자연스럽게 반대쪽으로 옮겨진 듯하다. 사당은 한 칸 규모 맞배지붕으로 여느 곳하고 모습이 다르다. 대부분의 사당과 달리 후벽를 외부로 뽑아내어 감실龕室(사당 안에 신주를 모셔 두는 장)을 만들어서 위패를 모셨다. 아마도 실내 공간을 넓게 확보하려는 의도로 보인다. 집을 둘러싸는 돌담으로 공간을 구획했다. 작은집 사랑채는 대청이 한쪽으로 배치된 남도식이다. 최근 외암리를 다시 찾으면서 옛날의 고즈넉한 마을 분위기가 사라진 점이 아쉬움으로 남았다. 마을을 관광지로 개발하면서 건물도 많이 짓고 주차장도 새롭게 단장했다. 특히 마을 입구에 여러 채의 전시용 및 행사용 건물을 짓다 보니 마치 민속촌에 들어가는 듯했다. 또한 예전에는 기와집도 몇 채 되지 않았는데 이제는 너도나도 기와집을 짓다 보니 고즈넉하던 마을 풍광이 완전히 바뀌고 말았다. 참판댁 아랫집도 단체 숙박을 위한 시설로 개조돼 마당에 찜질방까지 들어서 옛집의 모습이 완전히 사라졌다. 관광 개발도 좋고, 팜스테이도 좋지만 원형을 보전한다는 원칙은 최소한 지켰더라면 더 낫지 않았을까. 글쓴이 최성호1955년 8월에 나서, 연세대 건축공학과를 졸업했습니다. 1982년에서 1998년까지 ㈜정림건축에 근무했으며, 1998년부터 산솔도시건축연구소를 운영하고 있습니다. 현재 전주대학교 건축학과 겸임교수로 재직하고 있습니다. 저서로는《한옥으로 다시 읽는 집 이야기》가 있습니다.
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- 주택&인테리어
- 상가주택 외
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고택을 찾아서, 아름다운 돌담과 옛 생활방식을 엿보는 아산 외암리 참판댁
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고택을 찾아서, 명문가의 넉넉함과 겸손함을 담은 계룡시 두계 은농재
- 은농재(충청남도 유형문화재 134호)는 사계 김장생의 여덟째아들인 두계공의 자손이 누대로 살아온 집이다. 은농재는 나지막한 뒷동산을 배경으로 여느 집과 달리 동북향으로 앉혀져 있다. 북향으로 터를 잡은 이유는 풍수적 의미보다는 마을이 형성된 후에 집을 지었기 때문으로 보인다. 그러나 넓은 들을 바라보는 형국은 향의 불리함을 극복하고도 남을 만하다. 글 최성호사진 윤홍로 기자 처음 은농재隱農齋를 대할 때 평대문이 눈에 익숙지 않았다. 종부宗婦는 ‘과거에도 평대문이었다’고 한다. 집의 규모가 수십 칸에 이르고 문묘에 배향된 사계 김장생의 후손인 집안에서 평대문으로 했다는 것은 매우 이례적이다. 다른 내로라하는 양반가에서는 집안의 권위를 내보이기 위해 억지로라도 솟을대문을 지었음에도 불구하고 평대문으로 했다는 점에서 학자 집안의 겸손함을 엿볼 수 있다. 은농재는 1992년 문간채 양쪽 모두 방이 늘어선 모습으로 복원됐다. 문간채는 대개 집사가 기거하는 방 한두 칸을 제외하고 대부분 광이나 헛간으로 구성된다. 이렇듯 방이 많은 경우는 식객이 끊이지 않은 부잣집 외에는 거의 없다고 해도 과언이 아니다. 종부는 ‘옛날 서울로 과거 보러 가는 유생들이 이곳에서 머물곤 했고 증조할아버지 때는 서당으로 사용했다’고 한다. 그렇기에 이러한 구성이 된 듯하다. 예학禮學의 대가 김장생이 말년에 살던 건물로 넓은 대지에 남에서부터 대문채, 사랑채인 은농재, 중문과 사랑채가 달린 안채 그리고 그 뒤로 집안의 조상들을 모신 가묘家廟가 있다. 대청 없이 온돌로만 된 사랑채 사랑마당은 보기 드물 정도로 매우 넓다. 사랑마당이 워낙 넓다 보니 오히려 4칸 사랑채가 초라해 보인다. 사랑채는 높은 기단에 올려져 있어 권위적으로 보인다. 그러나 옛 사진을 보면 기단이 2단이고, 그 앞에는 교목을 심어 위압적이지 않았다. 최근에 보수하면서 이러한 모습으로 바뀐 것 같은데 평대문을 한 집안에서 갖추어야 할 모습은 아닌 것 같다. 대부분 집 전체를 문화재로 지정하는 반면, 은농재에서 지방유형문화재로 지정된 건물은 유독 사랑채뿐이다. 문화재로 지정되기 전에 집의 다른 곳은 많이 변형됐기 때문일 것이다. 사랑채는 전면 4칸 측면 2칸의 우진각지붕인데 예전에는 초가였다고 한다. 언제 기와를 얹었는지는 모르겠지만 문화재청 사진을 확인해 보면 예전의 기와도 꽤 오래된 것처럼 보인다. 따라서 이미 오래 전에 기와 지붕으로 교체됐던 것 같다. 사랑채 구조는 3칸이 방이고 우측 1칸이 다락과 부엌이다. 방으로 된 3칸 모두 온돌이라는 점이 다른 집에서 찾아볼 수 없는 특징이다. 이렇게 큰 규모의 집에서 사랑채에 대청 1칸도 없이 모두 온돌로 된 경우는 없었다. 사랑채인 은농재. 원래의 기단은 2단이었으나 최근 보수하면서 그 높이를 높여 권위적으로 보인다. 전면 4칸 측면 2칸의 우진각지붕인데 예전에는 초가였다. 솟을대문이 아닌 평대문에서 학자 집안의 겸손함을 엿볼 수 있다. ㄱ자 형태의 안채 툇마루와 대청. 기능을 우선한 안방 배치사랑채 좌측을 돌아 중문을 지나면 안채다. 구조는 튼 ㅁ자로 다른 집과 구성 방식이 다르다. 대부분의 안채는 ㄱ자나 ㄷ자 형태를 취하고 광채 또는 사랑채와 함께 ㅁ자 내지 튼 ㅁ자 구조를 이룬다. 그러나 이곳에서는 ㄱ자 형태의 안채와 ㄷ자 형태의 안사랑채가 결합해 튼 ㅁ자 형태를 이룬다. ㄷ자 형태의 안사랑채 앞쪽 부분이 중문 역할을 한다. 장독대와 사당이 있는 뒷마당으로는 안채와 안사랑채 사이의 벌어진 틈으로 연결된다. 안방은 대부분 ‘주자가례’의 영향으로 좌측에 배치되나, 은농재는 들어가는 쪽에서 보았을 때 우측에 배치돼 있다. ‘남향으로 배치된 집을 기준으로 정침의 동쪽에 사당을 배치하라’는 주자가례에 따르면 부엌과 더불어 여성 공간의 중심인 안방은 사당 반대쪽에 배치되는 것이 자연스러운 모습이다. 이러한 배치가 나온 것은 사람의 출입이 많은 안방과 부엌 공간을 사당과 같은 쪽으로 배치한다면 사당 앞이 번잡해져 엄숙한 분위기를 해치기 때문이다. 그러나 이곳 은농재에서는 사당을 주자가례에 따라서 우측에 배치했지만 안방도 같은 위치에 배치했다. 이러한 안방 배치는 가끔 볼 수 있는데 아마도 기능적인 문제를 더 우선했기 때문이다. 제사를 지낼 때 음식 준비에 손이 많이 가고 나르기에 번거롭다 보니 사당과 근접한 곳에 부엌을 배치한 것으로 보인다. 은농재의 사당 구조는 독특하다. 정면 1칸, 측면 1칸의 맞배지붕으로 구성된 자그마한 사당으로 바닥이 지상에서 떠 있는 마루 구조다. 대부분의 사당은 일반 집처럼 바닥이 흙이거나 전을 깔고 마루 구조라고 해도 벽체가 대부분 땅까지 내려와 있지만, 이 사당은 마루 하부가 들어올려져 있어 마치 누각처럼 느껴진다. 또한 기둥을 받치는 초석도 기둥과 마찬가지로 원형이고 화려한 단청을 올려 규모는 작지만 매우 공들인 흔적이 역력하다. 지어진 시기는 그리 오래된 것 같지 않지만 다른 곳에서는 찾아볼 수 없는 모습이라 관심을 끌게 한다. 안채 마당. ㄱ자 형태의 안채와 ㄷ자 형태의 안사랑채가 결합해 튼 ㅁ자 형태를 이룬다. 사랑채 내부. 3칸 규모로 대청 1칸 없이 모두 온돌이다. 진보적이고 파격적인 별채 은농재의 또 다른 특징은 별채다. 종부는 ‘담 밖에 별도로 지은 별채는 신접살림을 위한 집으로 갓 시집온 새 며느리가 얼마간 생활했다’고 한다. 자신도, 시할머니도 그렇게 생활했다는 것을 보면 별채는 꽤 오래 전부터 신접살림 공간으로 활용됐던 것 같다. 이러한 별채의 활용은 매우 흥미로운 부분으로 시집에 적응하는 기간 동안 반독립생활을 했다는 것은 다른 가문에서는 찾아볼 수 없다. 시할머니가 시집올 당시의 개념으로도 매우 파격적이면서 진보적인 생활 방식이다. 서로 다른 생활 환경 속에 살아온 새 식구에게 가문에 적응하면서도 신접살림의 즐거움을 만끽하도록 배려한 광산 김씨 가문의 지혜가 엿보이는 공간이라고 할 수 있다. 은농재의 대지는 3000여 평으로 별채 쪽은 아름다운 정원으로 꾸며 놓았다. 지금은 많이 변형됐지만 방형의 연못이 남아 있고 철쭉과 같은 봄꽃을 많이 심어 놓아 초봄의 경치가 매우 아름답기에 유치원에서 소풍을 온다고 한다. 정원에서 바라보이는 곳에 짓다가 중단된 흉물스런 아파트로 인해 분위기가 잘 살지는 않지만 과거에는 경관이 아름다웠을 것이다. 봄에 찍은 두계 고택의 사진을 보면 만발한 철쭉이 주변을 붉게 물들여 아름다운 경관을 만들어내 술 한잔의 흥취가 절로 날 풍광을 보여주고 있다. 은농재의 대지는 3000여 평으로 별채 쪽은 아름다운 정원으로 꾸며 놓았다. 사당 앞 건물. 문화재 주변 환경도 보호해야 은농재는 무늬만 한옥이라고 할 만큼 그간 많이 개조돼 외부를 제외하고는 원래의 구조를 거의 찾아볼 수 없다. 이러한 개조는 변화되는 생활에 맞추기 위한 것이라는 점에서는 이해가 되면서도, 한편으로 어느 정도 원형을 남겨두었으면 좋았을 것이라는 점에서 아쉬움이 남는다. 그래도 천만다행으로 은농재를 종중宗中 박물관으로 만들면서 원래의 모습으로 복원할 계획이라고 한다. 모쪼록 종손 생전에 원래의 모습으로 복원되기를 바란다. 현재 은농재 앞에서 대단위 아파트 공사가 이루어지고 있다. 너무 가까워 은농재를 위압할 뿐만 아니라 은농재에서 바라보는 경관을 가리고 있다. 이 대지도 얼마 전 현 종손이 매도했다고 한다. 종부도 이렇게 된 것을 후회했다. 이렇게 새 건물이 지어지면서 문화재 환경을 훼손하는 경우를 심심찮게 본다. 너무나 아쉬운 부분이다. 필자는 문화재 주변에 새로 지어지는 건물을 심사할 때 단순히 물리적인 환경만 검토하는 것은 문제가 있다고 본다. 보다 넓은 관점에서 문화재 환경을 보전할 필요가 있다. 현재의 법을 더 강화해서라도 문화재의 경관을 훼손하는 행위를 더 이상 방치해서는 안 될 것이다. 문화재 환경의 개념을 확대해 그 주변 환경까지 보전 범위를 적극적으로 확대할 필요가 있다. 사당. 기둥을 받치는 초석도 기둥과 마찬가지로 원형이고 화려한 단청을 올려 규모는 작지만 매우 공들인 흔적이 역력하다. 대나무를 심어서 울타리를 삼고소나무를 가꾸고 나니 바로 정자가 되는구나흰구름이 덮인 곳에 내가 살고 있는 걸그 누가 알 수 있겠는가뜰에서 배회하는 학鶴만이바로 내 벗이로구나-사계沙溪 김장생金長生 글쓴이 최성호1955년 8월에 나서, 연세대 건축공학과를 졸업했습니다. 1982년에서 1998년까지 ㈜정림건축에 근무했으며, 1998년부터 산솔도시건축연구소를 운영하고 있습니다. 현재 전주대학교 건축학과 겸임교수로 재직하고 있습니다. 저서로는《한옥으로 다시 읽는 집 이야기》가 있습니다.
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고택을 찾아서, 명문가의 넉넉함과 겸손함을 담은 계룡시 두계 은농재
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고택을 찾아서, 남녀유별의 관념을 무너뜨린 예산 이남규 고택
- 이남규李南珪(1855∼1907, 철종 6∼순종 1) 선생은 1875년 과거 급제 후 여러 관직을 거쳤으나 1894년 명성황후 시해 사건 등으로 벼슬을 버리고 낙향했다. 그후 의병을 숨겨주었다는 이유로 아들 충구忠求와 함께 일본군에게 피살된 애국지사다. 이 고택(충남유형문화재 제68호)은 1911년 현재 주인인 이문원 선생의 부친이 러시아로 잠시 들어간 동안 서울 부자에게 넘어갔지만 후에 다시 매입했다. 작은 동산을 배경으로 단아하게 앉혀진 이 고택은 이문원 선생의 10대조인 한림공翰林公 이구李久에 의해 1637년에 초창됐으나 현 건물은 상량문을 보면 1846년에 지은 것으로 밝혀졌다. 글 최성호사진 윤홍로 기자 이문원 선생은 이 땅은 지금도 ‘새 터’로 불린다고. 집을 처음 지을 때 ‘새로 터를 잡았다’는 뜻으로 지금까지 그렇게 불리는 것이다. 이러한 이름이 지금까지 남아 있는 예는 많다. 서울의 신촌新村, 새문안, 은평구 신사동新寺洞 등이 그러하다. 이곳에 터를 잡은 이유는 한산 이씨 집안의 큰 어른으로 북인北人의 영수였던 이산해李山海(1539∼1609, 중종 34∼광해군 1) 선생의 묘소가 근처에 있기 때문이다. 얼마 전까지도 이곳에서 이산해 선생의 영정을 모시고 제사를 올렸다. 이문원 선생은 이 집은 한림공의 부인 완산 이씨의 주도로 지었기에 사랑채보다 안채가 더 튼실하다고 한다. 이 집은 사랑채와 안채로만 이루어졌고 앞에 문간채가 없는 특이한 구조다. 이문원 선생은 자신이 어렸을 때도 문간채는 없었고 사랑채 앞에 연못만 있었다고. 이로 미루어 볼 때 문간채는 꽤 오래 전부터 없었다고 여겨진다. 이러한 점 외에도 집의 배치는 여느 곳과 다른 모습을 보인다. 사랑채는 대부분의 집에서 안채 전면에 자리한다. 남녀유별의 관념으로 사랑채에서 안채의 출입을 제어하기 위함이다. 그러나 이 집은 사랑채보다 안채가 앞으로 돌출돼 있고 안채로 들어가는 중문도 사랑채에서 제어할 수 없는 위치에 있다. 안채가 사랑채보다 우위에 있는 배치다. 이러한 배치로 볼 때 앞서 한림공의 부인인 완산 이씨의 주도로 집을 지었다는 말이 어느 정도 일리 있어 보인다. 당시는 남녀 모두에게 상속이 균등하게 이루어져 출가한 여자의 권리도 신장됐기에 가능했을 것이다. 1846년 이 집을 다시 지을 때도 한림공의 부인이 지었다는 초창의 배치를 그대로 유지했던 것 같다. 이 집은 사랑채와 안채로만 이루어졌고 앞에 문간채가 없는 특이한 구조다. 안채로 들어가는 중문은 하인방과 상인방을 휘어진 부재로 만들어 마치 원형의 문으로 들어가는 느낌이다. 정면 6칸, 측면 2칸에 툇마루가 있는 一자형의 사랑채와 건넌방, 마루방, 툇마루 등이 있는 ㅁ자형의 안채로 되어 있다. 초각에서 권문세가의 위풍을 평원정平遠亭이라는 당호堂號가 걸린 사랑채는 전후퇴(집채의 앞뒤로 다른 기둥을 세워 만든 조그마한 칸살) 집으로 정면 6칸 규모다. 사랑채는 전후퇴 집의 성격을 잘 살려 방의 효용성을 높였다. 다른 집과 달리 사랑채 대청 후면 반 칸을 한 자 정도 높여 미서기문을 설치했다. 이렇게 퇴칸에 단을 준 예는 거창 정온 고택의 안채에서도 볼 수 있다. 정온 고택은 제사를 위해 단을 높였다. 그러나 이곳에서는 그 목적이 불분명하다. 일단 벽장용으로 보이지만 생활에서는 다양하게 쓰였던 것 같다. 이문원 선생은 예전 사랑채를 서당으로 이용했을 때 선생님이 위에 앉아 가르쳤다고 한다. 이러한 목적이라면 미서기문을 설치할 필요는 없었을 것이다. 아마도 처음에는 벽장으로 쓰다가 나중에 그러한 목적으로 변한 것으로 보인다. 사랑채는 품격이 매우 높다. 초석도 방형초석을 사용했고 구조는 굴도리집이지만 보아지를 초각함으로써 마치 익공집 같은 느낌이 들도록 했다. 초각을 한 솜씨가 그리 좋다고 할 수 없지만, 당시 민가에서 초각을 했다는 점만으로도 파격적인 구조다. 당시에는 매우 권문세가權門勢家였을 것이다. 품격이 매우 높은 사랑채. 초석도 방형초석을 사용했고 구조는 굴도리집이지만 보아지를 초각함으로써 마치 익공집 같은 느낌이 든다. 멋스런 기교를 부린 안채 중문 안채로 들어가는 중문 역시 멋들어진 모습이다. 지나다니기에 편하게 하인방을 휘어진 부재로 만든 경우가 있으나 상인방도 그렇게 한 예는 드물다. 마치 원형의 문으로 들어가는 느낌이 들도록 멋을 부렸다. 중문은 꺾어 들게 되어 있어 내·외벽 구실을 한다. 안채 중문간을 ‘ㅡ’자 형으로 전면에 배치하고 안채를 ‘ㄷ’자 형태로 감쌈으로써 전체적으로 튼 ‘口’자 형태다. 안채의 방은 일반적인 배치와 다르다. 안방은 일반적으로 서쪽에 배치하는데 이곳에는 동쪽에 있다. 서쪽에 안방을 배치하는 것은 《주자가례》에서 정침正寢(거처하는 곳이 아니라 주로 일을 보는 곳으로 쓰는 몸채의 방)의 오른쪽에 사당을 배치하도록 했기 때문이다. 사당과 떨어뜨려 안방을 배치하다 보니 대부분 사당 반대쪽인 서쪽에 위치한다. 그러나 이곳에는 사당을 만들지 않고 사랑채를 서쪽에 배치했으며, 그 가까운 건넌방 쪽을 제실로 만들었기에 안방을 동쪽에 배치한 것이다. 안채 건넌방 쪽은 북쪽 한 칸을 제실로 사용하고, 그 앞에 제청으로 사용하는 마루를 두 칸 배치했다. 대청을 중심으로 제실과 마주한 건넌방이 있다. 제실 구조를 보면 그 북쪽 벽에 돌출된 벽장을 만들어 사대조의 위패를 모셨으며 서쪽 벽에 별도로 벽장을 만들어 이산해 선생의 영정을 모셨다. 지금은 이산해 선생의 제사가 종가로 넘어갔기에 제사를 지내지 않지만 얼마 전까지도 이곳에서 제사를 모셨다고 한다. 안채. 중문간을 ‘ㅡ’자 형으로 전면에 배치하고, 안채를 ‘ㄷ’자 형태로 감쌈으로써 전체적으로 튼 ‘口’자 형태다. 안채 건넌방의 북쪽 한 칸을 제실로 사용했다. 대가의 상징인 육간대청 제실 앞 대청과 사랑채 전면 퇴칸을 직접 연결하기 위해 안채 외측 담에 일각문一角門을 설치했다. 일제시대 서울 부잣집의 별장으로 쓰였을 때는 회랑을 설치해 비를 맞지 않고 다녔다고. 그러나 이문원 선생의 부친이 다시 이 집을 사들여 과거 모습대로 회랑을 철거했다고 한다. 이 일각문으로 들어서면 바로 제청과 건넌방으로 들어설 수 있다. 그러나 건넌방 이외의 곳으로 못 다니도록 다른 마당으로 통하는 곳은 모두 담으로 막아 놓았다. 제실이 신성한 곳이므로 아무나 출입하지 못하도록 한 조치로 보인다. 안채 기둥의 보아지를 초각으로 장식했으며 대청 전면의 지붕을 겹처마로 만들었다. 일반 사가私家에서 초각이나 겹처마를 쓰는 것을 금지했음에도 불구하고 이를 사용한 데에서 이 집의 권위를 엿볼 수 있다. 대청은 여섯 칸으로 그야말로 대가의 상징인 ‘육간대청六間大廳’집이다. 사랑채도 그러하지만 안채도 기단을 높여 권위를 더했다. 원기둥만 사용하지 않았을 뿐 당시에 할 수 있는 모든 사치를 다했다. 현재 비어 있는 안채 동쪽 마당에는 원래는 찬광과 나뭇간으로 사용하던 건물이 있었고 우물은 원래 없었다고. 저수지가 세워지기 전에는 계곡에서 흐르는 물을 끌어들여 식수로 사용했다고 한다. 이문원 선생은 예전에 400석 정도를 했다고. 그러나 사랑채에는 공부를 핑계로 늘 식객이 많아 생활이 넉넉지 못했다고 한다. 과연 지금 우리의 부자들은 어떠한가. 한 신문의 조사에 의하면 월수입이 400만 원이 넘는 고소득자 중 일년 내내 한 푼도 기부하지 않는 사람이 반이 넘는다. 과거 양반들은 그래도 어느 정도 베풀었는데 우리에게는 그러한 것조차 남아 있지 않아 씁쓸할 뿐이다. 이 곳에서 저수지 너머로 조금만 가면 충남유형문화재 83호로 지정된 이광임 고택이 있다. 이남규 고택보다 34년 후에 지은 집으로 여러모로 이 집과 비교된다. 배치는 이 집과 완연히 다른 모습을 보여 주지만, 사랑채의 구성이나 구조 기법 등은 비슷하다. 또한 목재가 상대적으로 넉넉하지 못하여 품격은 떨어진다. 두 고택을 찬찬히 비교해 보면 집에 대한 안목을 높이는 계기가 될 수 있다. 또한 이남규 고택에서 저수지 쪽 밭으로 조금 더 가면 제방 바로 아래쪽에 충남유형문화재 제69호로 지정된 예산 상항리 석불이 있다. 그야말로 지방의 촌부들의 정성으로 만들어진 것으로 민속에 관심이 많은 사람들은 꼭 들러볼 가치가 있는 석불이다. 이 주택에서 5분 거리에 자리한 이광임 고택. 제실 앞 대청과 사랑채 전면 퇴칸을 직접 연결하기 위해 안채 외측 담에 일각문一角門을 설치했다. 저수지 쪽 밭에 자리한 예산 상항리 석불. 민속학적 가치가 높다. 글쓴이 최성호1955년 8월에 나서, 연세대 건축공학과를 졸업했습니다. 1982년에서 1998년까지 ㈜정림건축에 근무했으며, 1998년부터 산솔도시건축연구소를 운영하고 있습니다. 현재 전주대학교 건축학과 겸임교수로 재직하고 있습니다. 저서로는《한옥으로 다시 읽는 집 이야기》가 있습니다.
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- 주택&인테리어
- 상가주택 외
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고택을 찾아서, 남녀유별의 관념을 무너뜨린 예산 이남규 고택
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고택을 찾아서, 실용성에 권위를 더한 거창 정온 선생 고택
- 정온鄭蘊(1569∼1641/선조 2∼인조 19) 선생은 조선 중기 문신으로서 자는 휘원輝遠, 호는 동계桐溪·고고자鼓鼓子, 본관은 초계草溪다. 선생은 정구鄭逑를 본받아 공부하고 정인홍鄭仁弘을 스승으로 모셨다. 1614년(광해군 7년) 부사직으로 재직 시, 영창대군을 살해한 강화부사江華府使를 처벌하라는 상소를 했다가 제주도에 유배당했다. 인조반정 뒤 석방돼 헌납·대사간·부제학 등을 역임했고, 병자호란 때는 이조참판으로서 조선과 명나라의 의리를 내세워 척화斥和를 주장했다. 청에 항복이 결정되자 자결을 기도했으나 뜻을 이루지 못한 후 관직을 단념하고 덕유산에 들어가 은거했다. 선생은 남명 조식曺植의 학풍을 이어 받아 강직한 처신으로 사림士林의 추앙을 받았으며, 사후 영의정에 추증追贈됐다. 글 최성호 사진 윤홍로 기자 나지막한 뒷산을 배경으로 평지에 고즈넉하게 앉아 있는 정온 선생 고택은, 선생이 살던 집은 아니다. 솟을대문에 인조仁祖 임금이 내린 ‘문간공동계정온지문文簡公桐溪鄭蘊之門’의 정려旌閭 현판이 걸려 있고 현재도 이곳에 정온 선생의 불천위不遷位가 모셔져 있어 그렇게 부르고 있다. 사랑채 마룻대의 ‘숭정기원후사경진삼월崇禎紀元後四庚辰三月’이라는 상량문을 볼 때 1820년(순조 20년)에 지은 것이다. 이 고택에는 다른 곳에서는 찾아볼 수 없는 몇 가지 특징이 있다. 첫째는 사랑채의 누마루 지붕이다. 다른 어느 곳에서도 볼 수 없는 겹지붕이다. 이러한 지붕 형태는 한 마디로 초기 계획의 오류 때문이라고 생각한다. 겹지붕이 없던 원래의 누마루는 기둥 높이에 비해 처마가 깊지 않았다. 또한 누마루 앞부분의 지붕을 날아오르는 느낌을 주고자 치켜올렸다. 이것이 빗물이 들이치게 하는 결정적 원인이 됐다. 게다가 계자난간鷄子欄干을 설치한 툇마루까지 설치하다 보니 빗물의 들이침을 감당하기 어려웠을 것이다. 따라서 이를 보완하고자 눈썹지붕을 추가 설치한 것으로 보인다. 즉 눈썹지붕은 건물을 완공한 후 보첨補添한 것이다. 둘째는 용마루가 다른 곳과 형태가 다르다는 점이다. 용마루 아래에 설치한 부고, 착고 밑에 암막새와 수막새를 다시 설치했다. 이러한 용마루는 안채와 사랑채에만 설치했다. 부고, 착고 밑에 다시 기와를 설치했기에 용마루는 일반 지붕보다 훨씬 더 높아 보인다. 이렇게 다시 설치한 막새의 쓰임새는 용마루 틈으로 스며든 물이 천장으로 새지 않도록 하기 위한 것이다. 또한 용마루가 높게 보여 건물에 위용을 더하는 부수적 효과도 얻어지고 있다. 셋째는 사당의 위치다. 사당의 일반적인 위치는 동쪽, 즉 들어가는 쪽에서 바라보았을 때 안채의 우측이다. 주자가례에 의해 사당은 동쪽에 위치한다. 그러나 가끔 왼쪽에 위치하기도 한다. 이렇게 안채 뒤쪽의 정중앙에 위치하는 경우는 이곳이 유일하다. 아마도 불천위를 모시면서 격을 높이고자 이러한 모습으로 배치한 것이 아닌가 생각한다. 정온 선생 고택은 겹집으로, 솟을대문의 대문간채를 들어서면 남향한 사랑채가 있다. 집에 권위를 입힌 기단과 누마루정온 선생 고택의 사랑채와 안채는 겹집 구조이면서 앞뒤에 퇴를 두었다. 겹집은 추운 북쪽 지방에서 추위를 피하기 위해 발달한 구조다. 그러나 19세기에 들어서면 남쪽 지방에서도 겹집의 구조가 나타나기 시작한다. 이것은 살림의 규모가 커지면서 방을 다양하게 쓸 수 있는 장점 때문이다. 즉 기후보다는 실용성의 문제로 겹집의 평면을 채택한 것이다. 안채의 대청은 4칸 규모인데 뒷마당 쪽 두 칸을 한 자 정도 높였다. 대청에서 행하는 제사를 위한 것으로 여겨진다. 이러한 구조도 다른 곳에서는 찾아볼 수 없는 형식이다. 사랑채는 ‘ㄱ’자형으로 우측 전면에 누마루를 두었다. 이것은 함양 정여창 가옥의 방식과 유사하다. 경상남도 지역에는 정여창 가옥 말고도 합천의 묵와 고가나 거창 무릉리 고가 등의 누마루가 이러한 형식이다. 인근에 비슷한 형식의 집이 많은 것으로 보아 이 지역의 문화적 특성이라고 보인다. 건립 연대순으로 보면 합천의 묵와 고가가 제일 오래됐는데 이곳 사랑채가 새로운 규범을 만든 것이 아닌가 한다. 사랑채는 기단도 두 단으로 높이고 마루도 높여지었다. 평지에서 기단과 마루를 낮추면 집이 낮아 보여 자칫 권위가 없어 보일까 우려했기 때문일 것이다. 이렇게 집을 억지로 높이다 보니 전반적으로 불안해 보인다. 정온 선생 고택의 사랑채와 안채는 지은 시기가 다르다. 종부의 말에 의하면 안채는 일제강점기에 다시 지은 것이라고 한다. 안채는 목재를 넉넉하게 사용했다. 당시의 목재 사정을 고려하면 대단한 사치다. 이러한 목재 사용이 어떻게 가능했는가 했더니 덕유산에서 가져왔다고 한다. 정온 선생이 말년을 보낸 곳에 쓸 만한 목재가 많았다고 한다. 어쨌든 당시로서는 목재를 넉넉히 써서 잘 지은 집이다. ㄱ자형 평면이며 정면 6칸, 측면은 전퇴 있는 2칸 반이고 ㄱ자로 꺾이어 나온 내루 부분이 칸반 규모다. 두줄박이 겹집으로 전퇴를 두었다. 누마루. 사랑채 내부. 내루에 눈썹지붕이 별설되어 있다. 한국 음식 문화의 맥을 잇는 정온 선생댁정온 선생 고택은 집보다는 음식으로 유명하다. 종부는 유명한 경주 최 부잣집 첫째 딸이다. 종부의 음식은 친정에서 배워 온 경주 최 부잣집의 음식으로 그 솜씨가 대단해서 여러 차례 잡지와 매스컴에 소개됐다. 필자도 종부가 만든 수란, 전복찜, 돔장, 고추소박이를 먹은 적이 있다. 한 마디로 이제까지 먹은 어떠한 음식보다 맛이 한 차원 높았다. 단순히 맛있다는 차원을 넘어서 예술의 경지에 이르렀다고 할 수 있을 것 같다. 음식 맛의 기본은 장맛에서 나온다. 종부가 준 간장으로 국을 끓여 먹었는데 이 역시 맛이 대단했다. 쇠고기나 멸치를 넣은 것보다 맛이 더 깊었다. 경주 최씨 집안의 술도 유명하다. ‘교동법주’라고 알려진 이 술의 진짜 맛은 안동의 충효당으로 시집간 둘째 딸에 의해서 명맥을 잇고 있다. 예전 안동에 갔을 때 마신 적이 있는데 시중에서 파는 경주법주와는 맛이 전혀 달랐다. 종부도 법주를 담글 줄 알지만 종손이 너무 술을 좋아해서 결혼 초에 조금 담갔을 뿐 종손의 건강을 위해 이후에는 술을 담그지 않았다고 한다. 어쨌든 이러한 음식이 전승될 것 같지 않다. 현재까지 이러한 음식을 배우려는 사람이 많지 않기 때문이다. 우리의 고유문화가 많은 홀대를 받아 왔지만 그중에서도 음식 문화에 대한 홀대는 더 심했다고 할 수 있다. 지금 우리가 먹는 많은 한식 중 제대로 된 것을 거의 찾아볼 수 없다. 그러나 한국의 전통요리서를 보면 술과 음식의 종류가 매우 다양했다는 것을 알 수 있다. 일제와 한국전쟁 이후 어려운 시기를 겪으며 많은 한국 음식이 사라졌다. 사람들은 고난의 시기를 지나고 남은 몇 음식만 보고 한국 음식의 가치를 폄하하고 있다. 이러한 홀대 때문에 좋은 우리의 음식 문화가 사라지고 있다. 정온 선생댁 종부의 음식도 곧 사라질 것이다. 사라져 가는 우리 문화 중에서 가장 아쉬운 부분이라고 할 수 있다. 채로 통하는 사랑채 좌측의 중문과 3칸 중문채. 안채도 남향했는데 정면 8칸, 측면 3칸반의 전후퇴 있는 두줄박이 겹집이다. 바깥사랑과 안채 사의의 뜰아래채. 뒷마루 쪽 두 칸을 한 자 높인 안채 대청. 안채 누마루. 안채 후원에 자리한 가묘. 글쓴이 최성호1955년 8월에 나서, 연세대 건축공학과를 졸업했습니다. 1982년에서 1998년까지 ㈜정림건축에 근무했으며, 1998년부터 산솔도시건축연구소를 운영하고 있습니다. 현재 전주대학교 건축학과 겸임교수로 재직하고 있습니다. 저서로는《한옥으로 다시 읽는 집 이야기》가 있습니다.
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고택을 찾아서, 실용성에 권위를 더한 거창 정온 선생 고택
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고택을 찾아서, 북으로 창을 낸 까닭은, 아산 성준경 가옥
- ‘집이 고즈넉하다’는 표현을 자주 쓴다. 그러나 실제로 고즈넉한 집을 만나기란 그리 쉽지 않다. 충남 아산시 도고면 시전리에 자리한 성준경 가옥(중요민속자료 194호)은 고즈넉하다는 표현이 잘 들어맞는 집이다. 완만한 경사지에 깊은 숲을 배경으로 사뿐히 앉은 아담한 한옥이다. 글 최성호<산솔도시건축연구소 소장/전주대 겸임 교수>사진 윤홍로 기자 성준경 가옥은 안내판이 없다면 마을 어귀에서도 찾기가 여간 어렵지 않다. 옛 마을에서 지배 계층 가문의 집은 대부분 멀리서도 눈에 띄는데 그 까닭은 권위를 마음껏 드러내는 위치에 지었기 때문이다. 그러나 이 가옥은 마치 산속에 있는 별장을 찾아가는 기분이다. 예전에 주로 드나들던 입구에서 사랑채에 이르는 길은 숲이 우거져 좀처럼 집이 모습을 드러내지 않는다. 집을 지을 때부터 숲이 어느 정도 형성됐던 것 같다. 입구 좌우에 나란히 서서 대문 역할을 하는 은행나무 두 그루 중 하나는 수령이 400년이 넘어 예산시 보호수로 지정받았고 주변의 소나무들도 꽤 오랜 세월 자리를 지켰던 것으로 보인다. 이러한 풍광이 집터를 잡게 된 연유가 아닌가 한다. 이 가옥은 현 주인의 8대조가 부친을 모시고자 지은 집이라고 한다. 1989년 보수공사 때 발견된 상량문에는 1825년에 건립했다고 적혀 있다. 풍광과 풍수를 따져 북향으로 앉혀진 아담한 고택. ㄷ자형 안채와 一 자형 고방채, ㄴ자형 사랑채로 배치돼 있다. 서쪽 바깥채에서 바라본 전경(右)과 안채 뒤뜰의 장독대(上). 사랑채. 一 자형으로 배치한 사랑채는 전면 4칸 규모의 전퇴집이다. 풍수를 살펴 지은 북향집성준경 가옥은 일반적으로 꺼리는 북향을 하고 있다. 지형을 따르다 보면 집을 북향으로 앉히는 경우가 종종 있다. 그러나 이러한 배치에 대해 창령 성씨 27대 손인 종손은 임금이 사는 쪽을 향함으로써 임금을 생각한다는 마음을 바탕으로 풍수를 고려해 집을 배치한 듯하다고 한다. 어쨌든 풍수의 영향은 확실한 것 같다. 뒤의 도고산을 배산하고 앞에 조그마한 동산을 안산으로 삼아 집터를 잡은 것으로 보이는데, 그 과정에서 앞에서 언급한 은행나무를 고려한 듯하다. 이 집에 솟을대문이 없는 것은 집을 지을 당시 가문의 위세가 그리 크지 않아 자제한 듯하다. 이는 다른 대가에 비해 아담한 집의 규모와도 상관이 있다. 사랑채는 4칸 규모고 안채도 마당이 3칸 규모여서 좁게 느껴진다. 여기에 대해 종손은 중시조인 우계 성혼으로부터 내려오는 이 집안의 가훈인 ‘근검소이’의 이행과 집 지을 당시 8대조가 높은 직책에 있지 않았기 때문이라고 한다. 재산이 많아도 마음대로 큰 집을 지을 수 없는 사회 여건상 자신의 분수에 맞는 소박한 집을 지을 수밖에 없었을 것이다. 사랑채와 안채 사이의 샛마당과 중문. 안채로 들어가려면 두 개의 문을 통과해야 하는 폐쇄적인 구조다. 一 자로 길게 놓인 사랑채 툇마루. 사랑채 대청에서 바라본 모습. 남녀유별에 따른 폐쇄적인 구조성준경 가옥은 전면에 사랑채를 일자형으로 배치하고 사랑채와 안채 사이에 샛마당을 설치한 후, 그 뒤에 안채를 두었다. 사랑채는 전면 4칸 규모로 좌측에서부터 방 2칸, 대청 1칸, 방으로 구성돼 있다. 사랑채는 전퇴집으로 맨 왼쪽 방은 뒤로 1칸을 더 늘여 2칸 규모로 꾸몄는데 이러한 구성 때문에 사랑채는 ㄴ자 형태다. 안채는 중부지방에서 보기 드문 폐쇄형 구조다. 안채로 드나드는 중문은 사랑채 우측에 숨어 있을 뿐만 아니라, 이 중문을 지나서 안채로 들어가려면 사랑채와 안채 사이 샛마당에 있는 또 하나의 문을 지나야 한다. 이 과정에서 다시 사랑채의 감시를 받을 수밖에 없다. 이처럼 안채로 가는 문조차 2중이고 집 전체가 담으로 둘려 있어 쉽게 안채로 드나들 수 없다. 폐쇄형의 집은 충청도 지역에서 몇 곳 찾아볼 수 있으나 이처럼 사랑채를 독립시키면서 안채를 ㅁ자 형으로 만든 경우는 이곳이 유일하다. 이러한 형태로 집을 지은 것은 당시의 사회적 배경과 이 집을 지은 8대 조의 이력과도 무관하지 않다. 당시 내외법이 더 심화돼 집의 폐쇄성을 예전보다 강하게 요구했는데, 마침 9대 조부와 집을 지은 8대 조부는 모두 경상도 지방에서 현감을 지냈기에 폐쇄성이 강조된 경상도의 집을 참고했을 것이다. 안채는 ㄷ자형 몸체에 일자형 문간채를 붙인 ㅁ자 형태다. 경상북도 지방에서 주로 보이는 전체가 한 몸체인 ㅁ자형은 아니다. 엄밀히 말하면 튼 ㅁ자 집인데 건물 간의 간격을 좁게 만들고 담으로 막아 ㅁ자 형태로 느껴지는 것뿐이다. 안채는 가운데 3칸 대청을 중심으로 양쪽에 건물을 붙여 ㄷ자형으로 구성했다. 아쉬운 점은 대지가 매우 넓은 편이므로 1칸만 더 양옆으로 넓혔더라면 안채가 넓고 시원하게 구성됐을 터인데 마당을 3칸 폭으로 한정해 안마당을 좁게 만들었다는 점이다. 안채는 중문에서 바라보았을 때 좌측 즉, 동쪽은 아래로부터 부엌 2칸, 안방 2칸, 머릿방 2칸으로 구성돼 있다. 윗방의 1칸은 마루 쪽으로 돌출돼 있다. 따라서 마루는 6칸 통이 아닌 5칸으로 되어 있고 대청의 측면 간살이 안방이나 건넌방의 측면 간살보다 작게 잡혀 대청이 조금 협소해 보인다. 서쪽 부분은 조금 더 길어서 방과 부엌 1칸 그리고 건넌방 2칸 마지막으로 사당으로 쓰던 마루 2칸이 배치돼 있다. 이 집도 별도로 사당을 두지 않고 안채 대청을 확장시켜 사당으로 사용했다. 사당은 남쪽 즉, 뒷마당 쪽이 아닌 서쪽 방향 벽에 나란히 위패를 모셨다고 한다. 현재 복원해 놓은 바깥채와 같이 하인이 거처하거나 곳간으로 쓰이던 초가가 주변에 6~7채 더 있었다고 한다. 건물이 많았던 것은 이 집안의 재력이 만만치 않았음을 보여준다. 현 종손의 부친 때 이르러서는 5000석의 큰 부를 쌓았다고 한다. 그렇기에 주변에 많은 가랍집(외거 노비가 살던 집)이 있었을 것이다. 큰 부를 쌓았음에도 불구하고 성준경 선생의 생활은 매우 검박했다고 한다. 이렇듯 검박함이 몸에 뱄기에 5000석의 큰 부를 이루었으면서도 집을 새로 늘려나가지 않았을 것이다. 안채 대청. 측면 간살이 안방이나 건넌방의 측면 간살보다 작게 잡혀 대청이 조금 협소해 보인다. 안채. 가운데 3칸 대청을 중심으로 양쪽에 건물을 붙여 ㄷ자형으로 구성했다. 안채 대청에서 바라본 뒤뜰. 굴뚝 밑을 터서 물이 흐르도록 했다. 고택, 어떻게 보존할 것인가현 바깥채는 예전 집의 모습을 따라 원형기둥으로 복원했다. 그러나 복원 상태를 보면 아쉽기만 하다. 필자의 기억으로는 예전 바깥채는 현재와 같이 완전한 원형이 아닌 자연 상태의 나무를 적당히 다듬어 기둥으로 사용했다. 또한 가공한 원형기둥이 건물의 규모에 비해 너무 가늘고 길게 느껴진다. 이러한 이유 등으로 지금의 집은 매우 부자연스럽게 보인다. 복원의 핵심은 옛 모습을 정확하게 재현하는 것이므로 바깥채는 엄밀히 말해 복원한 것이라 할 수 없다. 집주인과의 대화에서 고택의 관리가 만만치 않음을 새삼 느꼈다. 집주인은 대기업의 임원이기에 다른 고택을 관리하는 사람에 비해 여건이 상대적으로 좋은 편이다. 또한 고택을 남다른 애착으로 관리하고 있다. 그럼에도 많은 어려움을 겪는다고 한다. 가장 큰 불만은 자신의 소유임에도 개보수할 때 어느 정도 재량권을 가지지 못한다는 것이고, 또한 국가에서 해주는 것은 건물을 최소한 유지할 수 있는 정도의 보수뿐이라는 것이다. 이러한 수준의 지원으로는 건물을 유지하기가 쉽지 않다. 과거 최소한 대여섯 명이 관리하던 집을 한 사람에게 그 의무를 지운다는 것은 집의 관리를 포기하라는 것과 마찬가지다. 결국 집이란 사람이 살면서 생활해야 제대로 관리가 된다. 그러한 수준의 관리가 되도록 문화재청은 적극적으로 살펴보아야 한다. 그간 문화재청이 집을 현 수준에서 유지만 하는 정도로 관리했다면 이제 사람이 살 수 있는 집을 만든다는 차원에서 문화재를 관리해야 한다. 이러한 관점에서 문화재청은 적극적인 발상의 전환으로 문화재 관리에 나서야 할 것이다. 동쪽에서 본 사랑채. 집 전체가 담으로 둘려 있어 안채는 사랑채를 거쳐야만 드나들 수 있다. 글쓴이 최성호1955년 8월에 나서, 연세대 건축공학과를 졸업했습니다. 1982년에서 1998년까지 ㈜정림건축에 근무했으며, 1998년부터 산솔도시건축연구소를 운영하고 있습니다. 현재 전주대학교 건축학과 겸임교수로 재직하고 있습니다. 저서로는《한옥으로 다시 읽는 집 이야기》가 있습니다.
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고택을 찾아서, 북으로 창을 낸 까닭은, 아산 성준경 가옥
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고택을 찾아서, 지네 형국의 명당에 지은 정읍 김동수 가옥
- 전북 정읍시 산외면 오공리 김동수 가옥(중요민속자료 26호)은 ‘지네 형국’의 명당에 앉혀졌다. 김씨 집안은 이 집을 짓고 거부가 됐다고 한다. 이 가옥에선 다른 곳에서 볼 수 없는 문간 마당과 ‘ㄷ’자 형태인 안채의 완벽한 대칭, 안채 대청 전면 퇴칸 양 끝에 설치한 판장벽이 눈길을 끈다. 또한 이 가옥에는 다른 곳에선 별당으로 불리는 웬만한 집의 안채만한 안사랑채가 있다. 간결하면서도 단아한 사랑채도 빼놓을 수 없다. 글 최성호 사진 윤홍로 기자 김동수 가옥은 1784년 김명관이 지었는데 풍수적으로 이야깃거리가 많다. 전라도 지방은 풍수에 대한 믿음이 강했다. 실학자 박제가는 저서 《북학의(北學議)》에서 “전라도 일대가 우심하게 나쁜 버릇이 물들어서 열 집이면 아홉 사람이 지관(地官) 노릇을 한다.”고 했을 정도다. 이 집의 옛 주인 김동수도 풍수상 길지(吉地)라는 믿음이 강했다. 이 집의 터는 ‘지네 형국’의 명당이다. 뒷산인 창하산은 지네를 닮았다고 하여 지네산이라 불리며, 오공리(五公里)라는 지명도 원래 지네를 일컫는 오공(蜈蚣)이었으나, 일제 때 현재와 같은 한자 표기로 바뀌었다. 풍수상의 이야기는 이 가옥 앞 동서로 긴 장방형 연못에도 전한다. 이 형태는 지네의 먹이인 지렁이를 상징해 만들었다는 설과 건너 조산인 화견산(火見山)의 화기를 막기 위한 것이라는 설이 있다. 또한 집 건너편에는 안산인 독계봉(獨鷄峰)과 화견산이 나란히 있는데 이 산으로부터 집의 풍수 형국을 보호하고자 전면에 나무를 많이 심었다고 한다. 김광언 선생은 나무를 많이 심은 것은 지네가 습한 곳에서 사는 동물이기에 그늘을 만들어 주기 위한 풍수적 관념 때문이라고 주장한다. 나무는 대문을 중심으로 왼편에 40그루, 오른편에 26그루의 느티나무를 심었는데 왼편 나무는 지네산까지 연결되게 하여 지네산의 맥이 이어지도록 했다는 것이다. 김동수 가옥은 창하산을 배경으로 앞에는 동진강 상류인 맑은 하천이 흘러 전형적인 배산임수의 터전에 세워졌다. 색다른 맛을 안겨 주는 공간 배치김동수 가옥은 넓은 대지에 지어져 전체적으로 시원하고 밝다. 이 가옥에는 다른 곳에서 볼 수 없는 몇 가지 특징이 있다. 첫 번째가 대문 앞 문간 마당으로, 대문을 지나면 사랑마당으로 직접 진입하는 대부분의 집과는 다르다. 이곳은 대문을 들어서면 담으로 둘러싸인 문간 마당이 나오고 다시 중문을 지나 사랑마당으로 들어가도록 되어 있다. 이러한 배치는 대문의 위치 때문이다. 집의 배치를 보면 문에서 동쪽에 사랑채가, 바로 앞쪽에 안채가 위치한다. 집터가 워낙 넓다 보니 안채와 대문 사이에 공간이 너무 휑하고 대문이 거의 안채의 중문과 일직선으로 배치돼 있어 안채가 쉽게 들여다보이기에 완충 공간이 필요했을 것이다. 이 문간 마당은 출입자를 자연스럽게 제어할 뿐만 아니라 안채가 곧바로 들여다보이는 문제도 해결했다. 또한 사랑채를 지나 안채로 들어가는 과정이 복잡해 안채에 대한 내외의 형식이 한층 강화됐다. 두 번째 특징은 안채에 있다. 안채는 보기 드문 ‘ㄷ’자 형태일 뿐만 아니라 완벽하게 대칭을 이룬다. 이 가옥의 안채는 외관뿐만 아니라 방의 배치와 형태까지도 철저하게 대칭을 이룬다. 이 형태는 터를 잡을 때 도와주었던 승려가 잡았다고 한다. ‘ㄷ’자 형태의 집은 가끔 볼 수 있는 형태지만 이처럼 완벽한 대칭을 이룬 경우는 거의 없다. 대칭 형태는 다분히 권위적인 행태에서 출발한다. 승려가 잡아 주었다는 이야기가 내려오지만 결국 가문의 권위를 내세우고자 함이 아닌가 생각한다. 안채도 ‘ㄷ’자지만 안행랑채도 큰 ‘ㄷ’자 형태로 안채를 감싸고 있다. 얼마 전까지도 안행랑채는 ‘ㄴ’자 형태였다. 안사랑채 쪽의 날개는 최근에 다시 지은 것이다. 아마도 집주인의 고증으로 다시 고쳐 지은 것 같다. 원래의 모습이 이러했다면 안채를 계획한 사람은 어떤 의도를 가졌던 것이 분명하다. 안채가 ‘ㄷ’자 모양인 경우에는 행랑채는 대개 ‘一’자형이라 대부분 튼 ‘ㅁ’자 형태를 하지, 이처럼 안채를 다시 크게 감싸는 형상을 하지 않는다. 넓은 ‘ㄷ’자 형태로 행랑채를 만든 것은 안채를 넓게 감쌈으로써 넓고 아늑한 분위기를 만들려던 것 같다. ‘ㄷ’자 형태의 안채 앞에 바로 행랑채를 붙이면 안채마당이 좁아 답답하다. 대부분의 집이 이러한 형태의 마당을 가진다. 그러나 이곳에서는 행랑채를 앞으로 물려 지음으로써 넓은 마당을 갖도록 했다. 그리고 개방이 된 부분은 양날개를 꺾어 감쌈으로써 내외 문제를 자연스럽게 해결한 것이다. 안채의 또 다른 특징은 대청 전면 퇴칸 양 끝에 설치한 판장벽 부분이다. 마당에 면한 부분은 판장벽에 창이 설치돼 있고 퇴칸 부분에는 문이 설치되어 있다. 이러한 형식의 문을 설치한 경우는 김동수 가옥 외에는 본 적이 없다. 이 문은 안방이나 건넌방에서 바로 퇴칸으로 나오게끔 설치했다. 이러한 시설은 겨울철을 위해 설치한 문이 아닌가 생각한다. 겨울철 대청의 모든 문을 닫아 놓았을 때 대청 전면의 문을 사용하지 않고 이 쪽문으로 드나들도록 함으로써 열 손실을 줄였던 것이다. 대청을 중심으로 좌우대칭을 이루는 안채. 중문에서 바라본 안채. 안채 대청과 그 양 끝에 설치한 판장벽과 퇴칸. 안채 뒤 쪽마루. 여느 집의 안채만한 안사랑채. 중문 헛간에서 본 안채. 안채 양 끝의 부엌. 안채 뒷마당에서 보면 대청과 중문, 대문이 일직선이다. 단아함과 시원함을 더하는 사랑채김동수 가옥에는 안사랑채가 있다. 다른 곳에서는 별당으로 불린다. 안사랑채는 안손님의 거처나 출가하기 전 딸들이 거처하는 곳이다. 원래 이 집을 짓기 전 주인이 기거하고자 지은 집이라고 한다. 따라서 웬만한 집의 안채 규모다. 전면 6칸 반 규모로 가운데 2칸이 대청이고 좌우에 방을 배치했다. 왼쪽의 칸 반은 부엌이다. 대청의 칸이 다른 방의 칸살보다 작기에 대청이 4칸 규모임에도 조금 좁아 보인다. 아마 임시 거처로 계획했기에 대청을 크게 만들지 않은 것 같다. 김동수 가옥의 사랑채는 간결하면서도 단아하다. 사랑채는 전면 5칸 측면 3칸 집이다. 중문 쪽의 두 칸은 대청으로 안쪽의 2칸은 방으로 꾸몄다. 방은 ‘ㄴ’자 형태로 3칸 규모인데 전면 2칸을 어른이 사용했고 뒤쪽 1칸을 아들이 사용했다고 한다. 뒤쪽 방을 아들이 사용하게 한 것은 며느리가 기거하는 안채 건넌방과의 연계 때문이다. 사랑채와 안채의 연결은 사당 쪽 좁은 골목을 따라 이루어진다. 이 골목을 지나면 바로 건넌방 뒤쪽에 이른다. 집 안의 다른 사람 눈을 피해서 드나들도록 배려한 것이다. 건넌방 뒤쪽에도 새신랑이 드나들 때 편리하도록 툇마루를 설치했다. 사랑채 대청은 집 규모에 비해 매우 넓다. 이곳을 드나드는 손님이 꽤 많았기에 손님치레를 위해 대청을 넓게 마련한 것 같다. 사랑채 방에서 모든 문을 들어 열면 한눈에 드나드는 사람뿐만 아니라 바깥사랑마당 모든 곳을 살펴볼 수 있어 시원함을 더한다. 사랑채에는 조그마한 청지기 방이 있다. 우측 끝의 한 칸이 그 방이다. 방의 규모는 반 칸 크기로 어린 하인이 기거한다. 어린 하인이 몸종으로서 주인의 수족 역할, 즉 아침 세숫물로부터 시작해 옷을 챙긴다든지 하는 자잘한 심부름을 담당했다. 김씨 집안은 이 집을 짓고 한 해 추수로 1200석을 하는 거부가 됐다고 한다. 김명관은 집터가 명당자리이고 12대까지 그 기운이 미칠 것이라는 풍수 해석을 굳게 믿었다. 그래서 후손에게 이곳을 절대 떠나지 말 것을 당부하고, 집이 화를 당해 무너지더라도 정확한 위치에 다시 지을 수 있게 안채의 땅속에 표적을 만들어 두었다고 한다. 그만큼 이 땅에 대한 믿음이 확고했다. 그러나 그 후로 7대를 넘지 못하고 빈집이 되고 말았다. 더욱이 집을 돌아보고 나오는 길에 앞의 안산 쪽을 바라보니 그 일부가 잘려나가 있었다. 풍수의 근간이 흩어진 것이다. 이제 이곳에서 풍수의 덕을 보기는 글러진 것 같다. 전면 5칸 측면 3칸인 사랑채. 사랑채에서는 사랑마당과 문간 마당이 보인다. 새신랑을 위해 사랑채와 안채를 잇는 길을 냈다. 문간채와 외양간. 내노비가 머물던 초가. 외노비가 머물던 초가. 글쓴이 최성호1955년 8월에 나서, 연세대 건축공학과를 졸업했습니다. 1982년에서 1998년까지 ㈜정림건축에 근무했으며, 1998년부터 산솔도시건축연구소를 운영하고 있습니다. 현재 전주대학교 건축학과 겸임교수로 재직하고 있습니다. 저서로는《한옥으로 다시 읽는 집 이야기》가 있습니다.
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전문가가 제안하는 집 16 에너지·감성·환경 고려한 집 만들기
- 올해도 어김없이 ‘건강한 내 집과의 동행’이라는 주제로 각 분야 전문가들이 기고한 연재 내용을 다뤘다. 이번 9월 호에는 올해 다뤘던 내용들 중 최근 트렌디한 키워드인 에너지·감성·환경과 관련한 내용을 정리했다. 시대성을 내포하는 키워드들이기에 다시 한번 내용을 확인해 보고 하우저가 제안하는 가치 있는 집 짓기가 도움이 되길 바란다. (편집부) 진행 남두진 기자자료 하우저(건축&인테리어 매칭 플랫폼) 젊은 건물로 관리세컨드하우스의 목적으로 시작한 주택에 대한 투자는 상당히 주관적으로 이루어진다. 하지만 300여 가지가 넘는 선택 과정을 비전문가로서 오롯이 주관적으로, 때로는 독단적으로 진행한 결과에는 그에 응당한 책임과 의무가 따르게 된다. 1 제로에너지시스템으로 리모델링보통 건물에 하자가 발생하면 처음에는 시공사 탓을 하고 그다음엔 설계자 탓을 한다. 그러나 가장 큰 문제는 건축주가 대부분 첫 경험이었다는 것에서 기인된다. 이렇게 후회가 거듭 쌓이면 부동산에 팔아달라는 요청으로 이어진다. 그런데 당장 답이 없다면, 그럼에도 공간을 사용해야 한다면 ‘제로에너지하우스’ 컨설팅을 고려하는 것이 어떨까. 패시브와 액티브, 그 접점을 찾아 내 집에 꼭 맞는 에너지시스템 재설계로 연비 좋은 집으로의 전환이 필요하다. 물론, 컨설팅은 전문가와 진행해야 하지만 이마저도 골든타임을 놓치면 영영 한숨만 나오는 운명을 피하기 어려워질 수 있다. 2 돈 먹는 공간에서 돈 버는 공간으로디자인 컨설팅을 받아보니 대대적인 리모델링을 하지 않고 가구와 가전, 조명 등으로 스타일링만 잘해도 장사가 될 것 같다. 그러나 혼자 쓰던, 공간 임대 사업을 하던 공간을 임대하고 관리할 수 있는 솔루션이 없는 상황은 마치 ‘전원주택을 주관적으로 짓고 나서 할 후회’를 반복하게 될 확률이 매우 높다. 결국 관리를 할 수 있는 주체가 돼야 하는데, 이때 그 관리는 IT 기반이 돼야 한다는 점에 주목해야 한다. 공간 임대 사업을 생각한 순간, 소프트웨어로 통제할 수 있는 오프라인 공간이 돼야 하며 에너지관리, 출입관리, 안전 관리, 보안 관리가 중앙관제시스템을 기반으로 자동화돼야 효율적으로 운영할 수 있다. 3 부가가치 관리할 플랫폼도심의 부동산은 시간이 지나면 스스로 우상향을 그리지만 전원은 웬만한 개발 호재가 아니고서는 10년이 지나도 그대로일 확률이 높다. 인구가 지속적으로 이탈하는 지방의 경우엔 획기적인 생존 전략이 더욱 필요하다. 공간의 물리적인 관리를 넘어 수익화를 위한 체계적인 관리까지 원스톱으로 진행할 수 있을 더할 나위 없는 플랫폼을 적극 활용해야 한다. 감성 자극하는 풀이집은 늘 가치가 변하는 것이다. 특히 사람에 따라, 관점과 주관에 따라, 시점과 시대에 따라, 상황과 환경에 따라, 수단과 목적에 따라, 재료와 공학에 따라 그 기준도 다르다. 그러나 가치를 높일 수 있는 요소는 예를 들면 시장의 ‘매매 가치’, 라이프스타일 편리성에 맞춘 ‘실용 가치’, 유지 보수 비용 절감 및 에너지 저장의 ‘효율 가치’, 인간이 가지는 만족감의 ‘감성 가치’ 등 다양한 부분에서 무궁무진하다. 그럼 우리는 어떤 부분을 어떻게 활용해 집의 가치를 높일 수 있을까. 1 첫째, 인문지리학적 가치 고려하기먼저 집과 마당의 연결성, 프라이버시 확보를 위한 배치가 중요하다. 같은 대지와 형태라도 배치는 집의 가치와 직결되기 때문이다. 특히 경사와 흐름에 유의해야 하며 이외에도 현장 여건과 이웃 환경을 고려해야 한다. 2 둘째, 라이프스타일 효율적 설계로 실용적·공학적 가치 달성협소 주택은 물론이거와 좀 넉넉한 평수의 주택에서도 사즉사생즉생 死卽死生卽生의 평면 구성은 비용 절감과 가치 상승에 절대적 영향을 미친다. 즉 줄일 공간을 과감하게 죽이고, 늘릴 공간을 과감하게 살려 효율성을 높이면서 오버스펙은 없애는 것이다. 작지만 작지 않은 주거생활을 이룰 수 있어 가치가 높아진다. 집이 단순히 쉬고 자는 공간을 넘어, ‘beyond Home, beyond house’의 라이프스타일 개념이 구현돼 그 상승은 극대화된다. 3 셋째, 집의 감성 가치 높이는 매력적인 공간 연출과 디자인감성은 색상과 질감, 디자인까지 다양한 요소로 표현된다. 기본적으로 집은 실을 구분해 기능에 맞춰 창을 계획하고 가구로 구성하기 때문에 디자인 요소를 가미할수록 오히려 복잡해질 수 있다. 따라서 매스와 디자인은 단출한 것이 인상을 강하게 남길 수 있고 가치를 우아하게 만들 수 있다. 이런 감성은 인테리어를 포함해 익스테리어에도 충분히 담을 수 있는데 이는 특히 조경계획에서 극대화된다. 생존 주택으로 계획집의 기본적인 역할은 인간을 위험한 외부환경으로부터 보호하는 것이다. 기후 위기로 환경이 점점 열악해지고 있는 현재 집은 경제적 가치나 문화적 가치 이전에 인간을 보호한다는 기본을 지키는 것이 중요하다. 그럼 과연 우리가 집의 조형성이나 경제적 가치 등에 앞서 인간의 생존을 언급할 만큼 심각한 상황일까. 이 질문에 대한 답은 ‘그렇다’이다. 1 집의 본질적 가치 이해한 집짓기집을 짓고 산다는 것은 계절별로 옷을 갈아입는 것과 다르게 최소 10년에서 20년은 살 각오로 준비하는 것이다. 즉, 지금 새롭게 가족들의 보금자리를 마련하는 경우라면 앞으로 다가올 기후 위기를 넘어 기후재난의 시대를 버텨낼 수 있는 집의 기본 가치가 충실한 집을 준비해야 한다. 거창하게 지구환경을 회복시키는 집을 짓는 것이 아닌 집의 본질적인 가치를 이해하고 그에 맞는 집을 짓자는 뜻이다. 이를 기후 위기 시대에 대응할 수 있는 ‘생존 주택’이라 이름 지어 보겠다. 2 진정한 의미의 친환경 주택이란흔히 친환경 주택으로 널리 알려진 건축 방법에는 패시브하우스가 있다. 원리가 간단하며 에너지 절약 측면에서도 매우 중요하다. 그러나 과연 친환경 주택으로 부를 수 있을까. 필자는 ‘아니’라고 생각한다. 분명 에너지를 절약하고 기후 위기를 극복하는데 도움이 되는 것은 맞지만 친환경 주택이라고 말하기에 주저하는 이유는 다음과 같다. 먼저 현재의 기후 위기는 산업혁명 이후 나타난 인간의 과소비에서 초래된 것이므로 그런 원인을 간과한 채 인간에게 자연환경과 차단된 기계식 환경을 제공하며 에너지 절약과 통제된 쾌적함을 제공하는 것은 문제가 있다. 다음 기계적 환경조절에 대한 의존도가 높은 만큼 설치비용 및 공간 등에 대한 경제적인 부담이 증가할 수 있고 사계절의 온도 차이가 심한 환경에서 온도와 습도의 작용으로 기계 고장을 초래할 위험이 높다. 3 친환경 주택으로 계획하는 다양한 방법그럼 우리는 어떤 친환경 주택을 만들어야 하는 것일까. 답은 환경의 원리를 이용하는 집을 지어야 할 것이며 그곳에서 생활하는 인간의 노력을 함께 고려한 집이라고 말할 수 있다. 첫째, 내부와 외부의 중간적 성격인 전이공간을 만들어 인간의 환경교류를 편안하게 유도하는 것이다. 이런 전이공간을 집과 외부환경이 교차하는 현관 출입구 부분에 실내 아트리움으로 만들면 친환경적 환경을 만들 수 있게 된다. 이때 아트리움은 별도의 냉난방 없이 순수하게 햇빛과 축열원리를 이용해서 운영한다. 둘째, 수평적으로는 실내공간과 다른 성격의 공간을 동시에 제공함으로써 생활 다양성을 추구하는 것이다. 또한 아트리움과 실내 사이에 설치되는 창문 등의 개폐방식 등을 통해 공간의 가변성과 확장성을 이룰 수도 있다. 나아가 이 아트리움은 수평적 기능에 머물지 않는다. 수직적 기능을 입체적으로 결합하면 보다 많은 친환경적 공간을 형성할 수 있다. 셋째, 수직적 기능을 살펴보면 내부와 외부 사이에 중간층의 공간을 형성해 바이러스나 미세먼지 등의 유해한 외부물질의 직접적인 실내 유입을 차단할 수 있게 된다. 혹시 아트리움에 유입된 유해물질이 있다면 대류현상과 아트리움 상부에 설치된 무동력흡출기를 통해서 어느 정도 배출을 유도할 수도 있다. 넷째, 현관 출입구 상부에 벽돌 등의 축열체를 활용한 열회수환기장치를 설치해 활용할 수 있다. 외부 공기는 열회수환기장치를 통과해 배출되는 실내 공기와 교차하면서 에너지가 절약되는 과정을 거치고 그 공기는 아트리움에 유입돼 외부 햇빛을 통해서 추가로 살균되는 효과가 생기며 최종적으로 아트리움과 실내 사이에 설치된 창문 등을 개폐해 실내 공기가 환기된다. 다섯째, 현관 부분의 외벽과 실내벽 사이에 설치된 급배기용통기관과 지붕에 설치된 무동력흡출기 등을 통해 365일 자연환기하는 공간을 만들 수도 있다. 또는 북측 뒷마당과의 창문 개방 여부에 따라서는 우리의 한옥 대청마루에서 경험하는 것과 같은 시원한 바람을 유도해 실내 냉방부하 저감 효과도 기대할 수 있다. 여섯째, 아트리움의 입체적 공간을 이용해서 실내정원을 만들 수도 있다. 현관 부분에서 느끼는 식물들의 공기 정화 작용은 물론 심미적인 효과도 적지 않을 것이라는 기대가 크다. 가치 더하는 레이아웃 많은 사람이 아파트의 천편일률적인 레이아웃에서 벗어난 삶을 꿈꾼다. 우리는 그 삶을 프라이빗하면서 자유로운 전원주택으로 이룰 수 있다. 설계를 통한 새로운 전원주택은 기존 틀에 얽매이지 않고 건축주의 편리와 주거 효율 및 필요에 맞춰 공간을 구획할 수 있다는 장점이 가장 크다. 1 소통 공간으로 변화한 주방 과거 주방은 개수대와 조리대가 벽을 바라보는 형태가 많아 요리 중 가족과 소통하기 힘든 구조였다. 이런 벽을 마주한 일방적 형태는 답답함 및 소외감과 더불어 가사 노동의 중압감이 크다는 불만을 야기했다. 하지만 주거 형태가 점점 다양해지는 추세에 맞춰 최근 몇 년간 가장 의뢰가 많았던 메인 주방 구조는 단연 11자 대면 주방이었다. 대면 주방은 보통 거실과 인접해 개방된 하나의 공간으로 위치하는 경우가 많은데 이는 요리를 준비하는 동시에 가족과 자유롭게 소통할 수 있다는 장점이 있다. 이렇게 일방에서 양방향으로 레이아웃이 바뀌었을 뿐인데 과거 주부의 노동 공간이었던 주방은 가족의 소통 공간으로 변모한다. 2 공간 절약해 얻는 팬트리 클라이언트와 상담하다 보니 메인 주방과 인접한 보조주방을 원하는 경우가 많았던 것 같다. 연기와 냄새가 나는 식재료를 조리하기 위해 별도 공간이 필요하다는 것이 그 이유였다. 여기서 전원주택은 아파트에서는 가질 수 없는 야외공간을 충분히 활용할 수 있는 장점을 가진다. 데크나 마당으로 활용함으로써 공간을 절약할 수 있기 때문이다. 데크나 마당에 휴대용 조리대를 설치한다면 연기나 냄새를 흡입하는 후드도 필요하지 않다. 보조주방과 같이 사용 빈도가 높지 않은 공간을 절약함으로써 이곳은 유통기한이 긴 식료품을 보관하거나 자주 사용하지 않는 그릇을 수납하는 팬트리로 활용할 수 있다. 3 시간과 동선 줄이는 올인원 계획 외출 전 우리는 몸을 씻고 옷을 입은 뒤 화장을 하는 순서를 거친다. 귀가 후에는 반대로 생각하면 된다. 이를 공간에 대입해 보면 욕실-드레스룸-파우더룸으로 구성될 수 있다. 즉, 세 공간을 이용해야 하는 것이다. 만약 외출 전 또는 귀가 후 거쳐야 할 공간들이 따로 떨어져 있다면 그것만큼 귀찮은 일도 없을 듯하다. 고급 호텔 레이아웃을 자세히 분석해 보면 위에 언급한 세 공간이 한곳에 인접해 있는 경우가 대부분인 것을 알 수 있다. 이런 일체형(All-In-One) 계획을 주택에 적용하고 여기에 세탁·건조실, 다림실과 같은 생활 보조실을 더한다면 외출 및 귀가 시 시간과 동선을 줄여주는 효과를 볼 수 있다. 4 새로운 활력소, 나만의 아지트 주택은 기본적으로 외부 위협을 차단하는 피신처(Shelter) 정의를 가진다. 그러나 시간이 지나면서 쉘터 이외에도 휴식(Rest), 유희(Play), 계발(Development)과 같은 추가 기능들을 더해 발전해 왔다. 즉, 주택이 다양하게 정의되는 시대다. 이렇게 다양하게 정의될 취향 담긴 나만의 아지트가 있다면 일상에서 새로운 활력을 얻을 수 있다. 아지트는 대표적으로 운동실, 스크린골프장, 연주실, 영화관 등이 있다. 김철수_하우저 houser 대표주거 종합 정보 플랫폼 업체 ‘하우저’를 열고 ‘건축과 예술의 아름다움은 지속성이 있다’는 믿음으로 중개 서비스를 진행한다. 건축·인테리어·가구·제품 등 각 분야의 파트너와 인테리어 팀을 보유하고 있어, 고객 요청에 맞는 전문 업체를 선택해 맞춤형 공간 디자인을 제안한다.010-9851-0815 imhomestory@gmail.com
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전문가가 제안하는 집 16 에너지·감성·환경 고려한 집 만들기
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경험 풍부한 시행사 대표의 집짓기 체크포인트 (4-4)
- 경험 풍부한 시행사 대표의 체크포인트토지 매입부터 준공까지 수십 채그가 건축주에게 전하는 노하우지난해, 약 1년 동안 12회에 걸쳐 전원주택라이프에 토지매입부터 건축을 위한 각종 인허가 그리고 시공 계약서부터 시공, 주택관리에 관한 칼럼을 기고했다. 이전에 기고했던 내용들이 실제 경험하고 실무 관점의 내용들이었다면 이번에 요청받은 내용은 각 과정에서의 느낀 점들이다. 글 성호건(코드랩 대표 공인중개사)인스타그램 @seong.h.g유튜브 코드랩tv 주관적일 수 있는 내용이지만 나름 양평에서 토지와 전원주택을 전문으로 8년 차 공인중개사 활동을 하고 그동안 개발해온 마을의 전체 세대수가 75세대 정도 되니 다양한 니즈를 가진 사람들과의 대화가 축적됐다. 즉, 하나의 건축주로서 느낀 점만을 말하기보다 다양한 사람들이 공감하고 힘들어하거나 즐거워하는 과정의 포인트들을 잘 정리해 적어보려 한다. 집 짓다 10년 늙는다는 말에서 감정 소비가 굉장히 심한 것임을 알 수 있듯이, 어찌 보면 이렇게 느낀 점들에 대해 알아보는 것이 더 중요할지도 모른다. 조금이나마 미리 겪을 수 있는 선례를 듣고 미리 공유해 볼 수 있길 바란다. ▲필자가 개발 중인 피노밸리 토지 방문 시 모습 ▲토지는 바로 옆에 있어도 몇 천부터 억까지 가격 차이가 난다. 땅 보러 가는 길, 주의해야 할 점땅 보러 가는 일은 착공 시점과 더불어 가장 설레는 순간이며 동시에 고민이 적은 순간일 것이다. 특히 아파트에 살았던 분들 입장에서는 힘들게 임장 간다는 생각보다도 자연을 즐긴다는 느낌을 많이 받을 수 있다. 전원주택과 토지를 찾는 분들이 이사 시점이나 환경적인 부분에 쫓겨 찾는 경우는 굉장히 드물기 때문이다. 마음이 여유롭기에 이것저것 즐기기도 하고 좋은 땅을 보면 굉장히 설레기도 한다. 또 잘 모르는 분야이기 때문에 호기심도 많이 생긴다. 이때는 내가 시작을 안 해도 되는 선택지가 크기 때문에 부담이 적다. 하지만 시작하고 싶은 욕구가 가장 클 때이기도 하다. 필자 역시 이미 여러 땅을 검토해 보고 매입해 보고 개발과 건축을 해봤지만 여전히 새 땅을 보러 갈 때가 가장 설렌다. 다만, 대부분 경험이 거의 없어 지식이 가장 부족한 때이므로 이때 조심할 점은 땅을 보러 다니면서 개발하는 현장의 영업 직원 혹은 지역 공인중개사들이 계약을 몰아붙일 때다. 좋은 분위기에 아무리 혹했다 하더라도 한 발 잠깐 물러서서 고민해 보는 자세가 중요하다. 좋은 땅을 뺏길까 빨리 선택하고 싶을 때는 왜 그 땅이 좋은지에 대한 근거와 기준은 명확히 잡고 가는 것이 좋다. ‘땅이 싸다’, ‘겉보기에 예쁘다’ 등 한 가지 논리에 좇아가기에는 마지막 단추를 영영 보지도 못할 수 있다. 그중 특히 기획부동산들이 파는 땅들은 정말 조심하자. ▲사도에는 포장된 도로에도 배수관로가 안 묻힌 경우가 있다. 안전하고 좋은 부지를 고르는 팁그렇다면 부지 매입이라는 첫 단추를 잘 끼우기 위한 팁들은 어떤 것들이 있을까. 압축적으로 요약하자면 좋은 부지 선정을 위한 기준은 아래와 같다. 혹시 더 자세한 내용이 궁금하다면 작년에 전원주택라이프에 기고했던 시리즈 내용들이 도움이 되겠다. ▲건축가에게는 지형과 전반적인 환경들을 고려한 디자인 설계를 받는다. (자료 shog studio 건축디자인 사무실) 1 인허가에 문제가 없어야 한다큰 틀에서 땅을 볼 때는 인허가에 문제가 없어야 하는데 그 검토 내용 중 첫 번째인 닿아 있는 도로는 이제 웬만한 독자분들도 알 것이다. 그리고 도로만큼 중요한 것이 배수관로다. 지방 토지는 사도(개인소유의 도로)가 많기에 도로처럼 포장이 돼 있다고 해도 종종 그 밑에 배수관로가 묻혀 있지 않은 경우가 있다. 이런 경우 도로가 닿지 않은 맹지와 같고 배수관로를 연결하기 위해 비용도 비용이지만 배수관로 연결을 위해 토지사용승낙서 등을 받아야 한다. 마지막으로 경사도다. 지자체마다 차이는 조금 있지만 법적으로 최대 경사도가 25도 이하여야 한다. 다만 25 도는 너무 딱 마지노선이니 어느 정도 완만하면서도 너무 평평해서 앞집에 조망을 가리지 않게 미리 고려해 땅을 선정하길 추천한다. 2 토지 개별성과 환경 파악을 어떻게 할 것인가환경적인 부분이라면 일조량이 풍부한지, 터 자체가 바람길이 잘 통해 쾌적한 기분이 드는지 등을 살펴보면 좋다. 마치 공식처럼 단순히 정남향이 중요한 것이 아니라 위의 요소들이 중요한 것이다. 다음 대로변부터 집터로 진입하는 곳들은 어떤지, 그 진입하기까지의 주변 이웃들은 어떤지도 살펴볼 수 있으면 좋다. 마지막으로 토지 매입에 중요한 시세 관련이다. 토지나 전원주택은 아파트나 다세대 주택들과 달리 개별성이 강하다. 타운하우스와도 또 다르다. 바로 옆집이어도 가격도 크게 다를 수 있고 집마다 퀄리티도 크게 다른 것이 전원 시장이기 때문에 집은 차치하더라도 토지매입 때부터 단순히 그 동네 ‘시세’로만 접근할 것이 아닌 해당 토지의 가치 개별성이 왜 그런 것인지 이해할 수 있어야 한다. 이에 대한 내용도 여러 차례 얘기해온 기술적인(?) 체크 부분이므로 더 자세한 건 이전 시리즈를 참고하면 좋겠다. ▲피노밸리 건축 모습 토지 매입 후 설계하는 단계에서1 건축사 VS 토목설계사 VS 건축가, 무슨 차이일까토지를 매입하고 나면 이제 본격적인 집 짓기에 앞서 설계에 들어간다. 이때 설계는 크게 토목설계와 건축설계로 나뉜다. 지방에서 인허가에 대한 부분을 좀 원활하게 하기 위해서는 지역 설계사무실을 찾는 것이 좋다. 큰 틀에서 법이 있다고는 하나 지역마다 다른 조례가 있고 또 인허가를 받아내는 데 있어서 담당 공무원의 역량도 굉장히 큰데 그 해당 공무원들의 특징을 잘 알고 있는 것이 지역 설계사무실이기 때문이다. 그리고 최근 이런 인허가 부분이 아닌 설계에 있어서 건축사와 토목설계사 외에 크게 영향을 미치는 직업군이 생겼다. 바로 ‘건축가’다. 다르게 표현하면 건축 디자이너라고 할 수도 있을 것 같다. 보통 건축사들 중에 디자인 센스가 있는 분들도 계시지만 굳이 건축가와 나누자면 건축사는 보통 법적 건축 허가와 준공의 비중이 높다고 보는 것이 맞다. 따라서 디자인을 잘하는 건축사분들도 많이 계시지만, 우선적으로 디자인 역량보다는 인허가 받는 데 무리 없는 주택설계와 그에 대한 검토 역량이 더욱 중요하다. 즉, 건축사와 건축가 사이에 교집합은 어느 정도 있지만 건축사는 자격증을 요구할 뿐만 아니라 집을 짓기 위한 법적인 틀을 좀 더 집중한다면 건축가는 위 법적인 부분도 당연 고려하지만, 그보다는 해당 지형과 주변 환경에 가장 예쁜 집과 고객의 동선 등을 고려한 설계 디자인에 좀 더 집중하는 것이다.2 설계 및 인허가는 어떻게 해야 효율적일까설계 및 인허가의 진행은 크게 두 가지로 나뉜다. 바로 개발행위허가와 건축 허가다. 대체로 개발행위허가와 건축 허가를 나눠서 받을 수 있다. 보통 건축 허가에 비해 개발행위허가는 진행을 위해 돌아야 하는 담당 부서가 많아 두 달이 걸리기도 하기에 굳이 건축설계가 나올 때까지 기다리지 말고 최대한 빨리 관할 지자체에 허가를 넣어 놓는 것이 좋다. 그런 후 개발행위허가를 위한 관할 부서가 검토하는 동안 건축사와 주택 관련된 설계를 진행하면 된다. 그리고 개발행위허가를 득하게 됐을 때쯤 설계 도면이 나오면 바로 건축 허가를 추가로 넣고 그사이 토목공사를 진행하면 된다. 특별히 보완 사항이 없는 한 몇 주 내로 건축 허가가 나오면 그때까지 토목공사를 마친 뒤 바로 집 짓기에 들어가면 된다. ▲실제 필자가 시공사와 계약서를 쓸 때 넣은 내용 시공 단계에서 십 년 늙지 않기 위한 꿀 팁1 토목공사는 이왕이면 건들지 말자건축에서 집 짓다 10년 늙는다는 말이 있다면 토목공사에서는 30년 늙는다는 말이 있다. 대부분 토목공사에 대한 유혹은 돈에서 시작되는데 아무래도 자연 상태의 땅과 토목공사가 완료된 땅은 수 배 차이가 난다. 이렇게나 차이나니 땅도 좀 완만해 보이면 토목공사를 직접 해볼까 하는 마음을 먹게 되는 것이다. 그러나 장담컨대 현장 경험이 있는 분이 아니라면 십중팔구는 토목이 완료된 땅을 산 것만 못한 인생 수업료로 어마어마한 비용이 들어갈 것이다. 토목공사는 건축시공보다도 관리할 것도, 알아야 할 것도 많다. 따라서 조금 비싸게 주더라도 미리 해놓은 노력과 부가가치를 인정해 주고 토목공사가 완료된 땅을 매입하길 권한다. 2 직영공사 VS 하청공사, 장단점 비교와 선택이것도 토목공사를 욕심내는 것과 같은 맥락이다. 아무래도 직영공사가 잘만 이루어진다면 시공사의 이윤과 하자 담보를 대비한 금액들이 빠지기에 하청공사보다 대략 20% 정도 이상은 싸게 지을 수 있다. 비용을 절약할 수 있다는 강점이 있지만 반대로 직영공사기 때문에 공사 도중 문제가 생겼을 때도 본인이 100% 직접 해결해야 한다. 그리고 추후 하자가 생겼을 때 또한 당연히 내가 해결해야 할 문제다. 이런 측면에서 시공사는 하자 보수 비용도 예상하고 이윤도 생각해 직영공사보다는 좀 더 높게 책정하는 것이다. 이렇게 장단점이 명확하니 본인의 상황에 따라 선택하면 된다. 참고로 필자는 공사 프로세스를 알지만 직영을 지양하는 편이다. 3 견적 잘 내는 법은 부지런함과 열정에 있다만약 원하는 설계도가 나왔다면 건축박람회에 가서 여러 시공사에 평당 얼마면 가능할지 견적을 받아보자. 혹은 꼭 박람회에 나가지 않아도 괜찮다. 부지런히 인터넷 검색을 통해 찾은 업체들에 설계도를 보여주고 대략 시공비가 얼마 나올 것 같은지 다섯 군데만 물어봐도 대략 평균 비용이 나온다. 시공은 상품이 완공된 상태에서 비교할 수 없기에 내가 하나하나 전화하는 부지런함과 열정만 있다면 견적 잘 내는 방법은 그리 어려운 것이 아니다. 4 시공 계약은 꼭 숫자로 명확히 표현 한다먼저 시공 기간에 대한 것을 명확히 해두자. 그리고 공기보다 늦어졌을 때에 대한 페널티를 작성해두는 것도 중요한 부분이다. 막상 시공비가 지급되고 나면 그때부터 건축주가 시공사의 을이 되는 경우가 자주 있다. 그때 제어할 수 있는 것이 바로 이 시공 기간이며 공기가 길어졌을 때 ‘지체보상금’이란 것을 책정해놓고 시공사가 의무감을 더 강하게 느끼도록 해야 한다. 다음은 지급 시기다. 아무리 공사 기간에 대한 페널티가 있다 하더라도 회사 자체가 어려워지면 말짱 도루묵이다. 지급 시기는 계약금, 중도금, 잔금으로 보통 나누지만 여기서 중도금도 1~3차 정도 세부적으로 나누어 지급하면 내 돈이 나가고 나서 공사가 안 이루어지는 것에 대해 어느 정도 방어할 수 있다. 시공사 입장에서 확실히 들어올 돈이라고 생각한다면 다른 공기를 미루어서라도 우리의 건축부터 진행하기 위해 노력할 것이다. 그리고 계약서에는 꼭 ‘최고 2기에 달했을 때도 공사가 이루어지지 않으면 공사 포기각서를 대체한다’는 내용과 공사 기간 중에 미리미리 준공을 위한 서류들을 시공사로부터 받아 두는 것이 중요하다. 5 현장은 무조건 당근과 채찍필자는 시공사가 아니지만 직영공사를 통해 시공사 입장도 되어보고 중개를 통해 시공사와 연결해 주는 3자 역할도 되어보고 계약을 통해 시공을 맡기는 건축주 입장도 돼 보았다. 그러면서 가장 ‘지양’해야 하는 모습의 건축주와 가장 ‘지향’해야 하는 건축주의 모습을 알게 됐다. “내가 다 아는 데 말이야~, 내 친구가 건축사... 설계사... 시공사... 교수...인데 말이야~” 이런 건축주들은 기본적으로 함께 하는 시공사들 얘기보다는 자신의 지인이라는 사람 얘기를 듣고 더 믿는다. 기본적으로 소통이 막혀있다는 얘기이다. 실제로 경험이 있고 공사를 진행할 줄 아는 분들은 아무 말 없이 자신들이 집을 짓고 거기에 책임지고 준공을 받곤 한다. 근데 시공사에 맡겨놓고 그때부터 모든 인맥을 동원해서 관찰하기 시작하면 진행도 느릴 뿐만 아니라 상호 무의미한 피로감이 올라간다. 결국 자신이 손해이며 발등을 찍는 격이다. 시공사를 경계하고 명확한 체크포인트를 두고 확인하는 것은 중요하지만 사공을 많이 불러와 배가 산으로 가는 일은 지양해야 한다. 시시각각 변하는 요구사항들사실 집을 짓다 보면 첫 설계도와는 달리 마음이 변하는 경우가 종종 있다. 하지만 이는 설계 단계에서 꼼꼼히 체크하고 막상 공사가 시작되면 변화를 주는 것이 최대한 없어야 한다. 임의로 면적을 넓히다가 건폐율을 초과해 준공에 어려움을 겪는다든지 중간중간 설계나 요구사항들이 바뀌다 보니 집에서 하자들이 발생하는 경우도 많다. 그때부터는 건축사도 준공을 책임져줄 수 없고 시공사도 건축주가 원해서 한 것 아니냐 탓을 할 것이다. 결국 상호 간 탓을 하는 상황이 발생한다. 따라서 설계도가 완성되면 ‘절대’ 그 기준을 크게 벗어나면 안 된다. 상호 계약서는 명확하게 하는 건축주처음부터 어느 정도 공부하고 기준을 잡는 것이 중요하다. 사실 계약이 진행되면 시공사는 굉장히 단순해진다. 그런데 거기서 추가적인 사항들이 늘어나면 별거 아닌 것 같아도 그들에게는 굉장히 복잡해진다. 애초에 계약서를 조금 천천히 쓰더라도 상호 명확한 체크포인트를 집고 공사비 지급이나 변경 사항만 없어도 그들은 그냥 있는 그대로 일을 해나간다. 계약서도 초안을 받고 나면 계약 전에, 꼭 다른 전문가에게 한두 번은 검토 받길 권한다. 그 후에는 상호 권리와 의무를 지키며 믿어야 한다. 이게 건축주로서 가장 큰 역할이다. 나중에 불편하지 말고 처음에 불편하고 꼼꼼한 것이 제일 중요하다. 6 하자 체크는 준공 후에도 지속적으로 꼼꼼하게마지막으로 준공 관련 얘기이다. 필자가 직영보다 시공사와 정상적으로 계약한 후 그들에게 맡기는 것이 가장 좋다고 하는 이유다. 간혹 어떤 회사들은 ‘평생 A/S’나 ‘5년 A/S’ 등과 같이 광고하는 경우가 있는데 이런 홍보문구는 다 차체 하더라도 우리는 ‘건설산업기본법’상 시공사를 통해 하자 보수를 받을 수 있는 권리가 있다. 이는 시공한 내용에 따라 기간은 1~3년으로 다소 다르니 ‘건설산업기본법 시행령 [별표 4] 건설공사의 종류별 하자담보책임기간 (표 1)’을 살펴보길 바란다. 필자 역시 맡긴 시공에서 하자가 생겼을 때는 당연히 기분이 나쁠 수는 있지만 이렇게 법을 알고 나서는 시공사와 감정싸움할 것 없었고 처음부터 어느 정도 서로 인지한 상태에서 공사를 진행하며 억지 주장이 아닌 명확한 권리를 찾아서 일을 처리하고 있다. 필자는 많은 시공과 경험이 쌓아오면서 이론적인 측면과 실무적인 측면이 조화로울 때가 가장 이상적임을 공부했다. 따라서 주변 말에 휘둘릴 것도 아니고 스스로 권리 찾는 법을 아는 것이 중요하다. ‘권리 위에 잠자는 자 보호받지 못한다’라는 유명한 법언이 있지 않은가. 우리가 원하는 예쁘고 살기 좋은 집을 얻기 위해서는 열심히 공부하고 내 기준도 명확히 잡아 권리와 의무를 함께 지킬 수 있어야 한다.
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경험 풍부한 시행사 대표의 집짓기 체크포인트 (4-4)
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설계도면을 알면 집이 보인다 2-2
- 설계 개요 바로 알기설계 개요H건축사사무소에서 2008년 11월 작성한 ‘경기도 남양주시 오남읍 팔현리 ○○○-○○호 단독주택 신축 공사’라고 적힌 설계도면의 표지를 넘겼더니 ‘설계 개요(서)와 함께 ‘건물 배치도’, ‘지적도’가 나온다. 설계 개요는 설계도면을 그리기 위한 기본 사항들을 일목요연하게 표로 작성한 것이다. 주택이 들어설 대지는 어디에 위치하고 주변 환경과 대지의 전체 면적, 주택은 몇 ㎡에 몇 층으로 올릴 것인가 하는 등의 내용이다. 이러한 내용들은 주택 부지를 마련하기 전 꼼꼼하게 살펴보았을 것이다. 대지가 위치한 지역/지구에 따라 법상 건축면적(건폐율)과 용적률 등 각종 건축 제한을 받기 때문이다. 대지 위치지번도地番圖에 올라 있는 해당 대지垈地의 지번 수. 〈건축법〉에서 대지란 건축 가능한 모든 토지를 말한다. 대垈는 〈지적법〉에서 정한 28개 지목 중 하나다. 지목이 농지인 전과 답이라면 농지전용허가를, 산지인 임야라면 산지전용허가를 받아 지목을 대지로 변경해야만 건축이 가능하다. 지역/지구〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉에서 용도지역을 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경지역으로 구분하여 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한한다. 그 가운데 전원주택과 밀접한 관리지역은 다시 보전·생산·계획관리지역으로 나뉜다. 도로 관계주택을 지을 때 도로는 절대 조건이다. 〈건축법〉상 인정하는 도로는 폭이 4m 이상이다. 여기에 미달하면 건축주가 폭 4m 도로를 개설해야 한다. 또한 큰 도로에서 대지까지 막다른 도로일 경우 도로 길이 10m 이내까지는 2m 폭을, 35m까지 3m 폭을, 35m 이상이면 6m 폭을 확보해야 한다. 단, 도시지역이 아닌 경우 막다른 도로 규정을 받지 않고 2m 폭의 도로가 대지에 접해야 한다는 〈건축법〉 ‘접도 의무’ 규정만 적용을 받는다. 참고로 맹지盲地는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 면도 접속하지 않은 토지로, 여기에 건축하려면 법적 보완 장치가 불가능하다. 대지 면적하나의 건축물에 필요한 최소 공지를 확보하여 일조, 채광, 통풍의 편리를 도모하는 목적으로 구획된 토지다. 대지 면적은 대지의 수평 투영 면적으로 산정한다. 앞의 남양주 단독주택의 경우 지적 면적은 1795.0㎡(542.9평)이지만 1135.0㎡(343.3평 : 제외지)는 연접개발규정 또는 하천 부지 등으로 개발행위허가에서 제외돼 655.0㎡(198.14평)만 대지로 전용된다. 건축물의 종류▲ 신축 : 건축물이 없는 대지에 새로이 건축물을 축조하는 것 ▲ 증축 : 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적 또는 높이를 증가시키는 것을 의미한다(기존 건축물이 있는 대지에서 건축하는 것은 기존 건물에 붙여서 건축하거나 별도로 건축하거나 관계없이 증축으로 본다) ▲ 개축 : 기존 건축물의 전부 또는 일부를 철거하고, 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다(건축물의 위치 변경, 구조는 문제 되지 않고 건물 규모가 종전과 같거나 작으면 개축이 된다)▲ 재축 : 건축물이 천재지변 기타 재해에 의해 멸실된 경우, 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다 ▲ 대수선 : 건축물 주요 구조부에 대한 수선 또는 변경과 외부 형태의 변경. 대수선이 이루어지는 경우 건축신고만으로 가능하다. 리노베이션과 리모델링▲리노베이션(Renovation) : 건물의 본질을 나타내는 성격과 기능을 더 높이고자 한 단계 더 높은 디자인을 적용하여 수선하는 것을 뜻한다. 이때 건물 내부 칸막이 등의 재배치나 마감재 변경, 가구 배치, 외부 디자인 형태 변화 등이 대상이다.▲리모델링(Remodeling) : 리모델링은 리노베이션과 구분한다. 변경 전 건물의 내재 가치보다 높은 경제적 가치의 건물로 수선하되, 기존 건물 용도에 국한하지 않고 새로운 부가가치를 창출하는 건물로 탈바꿈시키는 건축 수선 작업이다.건축 면적건축물이 땅 위를 차지한 면적으로 건폐율을 산정하는 데 사용되며 법적으로는 외벽 기둥 중심선으로 둘러싸인 수평 투영 면적을 말하나 건축물 외벽에 처마, 차양, 부연 등은 외벽으로부터 1m를 제외한 나머지를 건축 면적에 합산한다. 연면적사람이 실제 사용하는 부분의 면적으로 각 층 바닥 면적의 합계를 연면적이라 한다. 동일 대지 내 2동 이상의 건축물이 있는 경우, 각종 연면적을 합한 것을 연면적의 합계라고 한다. 용적률 산정 시에는 지하층 면적과 지상층에 설치한 건축물 부설 주차장의 면적을 제외한 나머지 지상층 연면적만으로 산정한다. 건폐율대지 크기에 비해 주택이 얼마나 차지하고 앉았는지를 나타낸다. 즉 대지 면적에 대한 주택의 건축 면적 비율을 의미한다. 예를 들어 330.6㎡(100.0평) 대지에 바닥 면적 198.4㎡(60.0평)인 단독주택이 들어섰다면 건폐율은 60%다. 용적률땅의 크기에 비해 얼마나 많은 면적이 이용되는지를 나타낸다. 즉, 대지 면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 의미한다. 단, 지하실 면적은 용적률에서 제외된다. 예를 들어 330.0㎡(100.0평) 대지에 용적률이 300%의 3층 건물을 짓는다고 하면 각층 바닥 면적을 330.0㎡씩 연면적 990.0㎡(300.0평)까지 지을 수 있다. 주 용도주택의 용도를 나타낸다. 〈주택법〉상 주택은 세대원이 장기간 독립된 주거 생활을 영위하는 구조로 된 건축물(이에 부속되는 일단의 토지를 포함) 또는 건축물의 일부를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.규모〈표. 단독주택의 분류> 참조. 주요 구조일반적으로 가구식, 조적식, 일체식, 조립식, 절충식으로 구분한다.▲ 가구식 구조架構式構造 - 가늘고 긴 부재를 짜 맞추어 지은 구조로 목구조와 철골구조가 대표적이다.▲ 조적식 구조組積式構造 - 돌·벽돌·콘크리트 블록 등을 쌓아 올려서 벽을 만든 구조로, 내구성은 우수하지만 지진 등에 의한 수평 방향의 외력外力에 약하다.▲ 일체식 구조一體式構造 - 철근콘크리트 또는 철골철근콘크리트구조와 같이 주 구조부를 다른 재료로 접합하지 않고 기초에서 지붕에 이르기까지 일체를 이룬다.▲ 조립식 구조 - 주요 구조재를 공장에서 생산하여 현장에서 조립하는 구조다.▲ 절충식 구조 - 철근콘크리트 기둥 사이에 벽돌, 돌, 블록 등을 쌓거나 블록 형틀에 콘크리트를 부어 기둥, 보, 벽체 등을 만드는 방식이다. 최고 높이지표면으로부터 당해 건축물의 상단까지의 높이▲ 전면 도로에 면한 경우 - 전면 도로 중심선에서 건축물 상단까지 높이▲ 전면 도로 노면에 고저 차가 있을 경우 - 건축물이 접하는 대지 부분 전면 도로의 가중 평균 수평면에서의 높이▲ 대지가 전면 도로보다 높을 경우 - 높이의 1/2만큼 상승하는 것으로 보아 가상 도로면을 설정하고 이를 기준으로 함.정화조건축 허가 대상 건축물은 정화조 관련 서류를 첨부한다. 건축 허가 대상 건축물은 도시 지역은 바닥면적이 100.0㎡(30.2평) 초과고, 기타 구역은 연면적이 200.0㎡(60.5평) 이상이거나 3층 이상이다. 조경 면적200.0㎡(60.5평) 이상인 대지에 건축할 때 〈건축 조례〉로 정한 기준에 따라 식수植樹 등 조경에 필요한 시설을 한다. 이때 조경 면적은 지방자치단체의 조례에 따른다.주차단독주택은 시설 면적이 50.0㎡(15.1평) 초과 150.0㎡(45.4평) 이하면 1대가 기본이다. 시설 면적이 150.0㎡를 초과할 경우 기본 1대에 150.0㎡를 초과하는 100.0㎡당 1대를 더한다. 주택 계획과 설계 기본 원칙기본 목표 설정주택을 계획함에 있어 우선은 목표를 설정하는 일이다. 가족 구성원 수, 라이프 스타일 등을 고려하여 목표를 계획하고 그에 맞는 설계를 진행한다. ▲ 웰빙 생활 증대 - 삶의 질 향상과 함께 주거 생활을 쾌적하고 정신적 안정과 생활 의욕을 고양시킬 수 있는 분위기 조성이 필요하다.▲ 가사 노동 절감 - 핵가족화, 여성 인력 사회참여 증대, 주 5일 근무제 등 사회적 변화에 맞춰 필요 이상의 넓은 주거 공간은 지양한다. 주부 이동거리를 줄일 수 있는 평면을 계획하고 시스템화돼 있는 부엌 등 여성의 가사 노동을 단축하는 측면으로 계획하는 것이 좋다.▲ 가족 본위 주거 - 주택은 가족 구성원이 단란하게 삶을 영위할 수 있도록 가족 위주로 계획한다. 전체 화목은 물론 각 구성원의 사생활이 확보돼야 하며 생활을 희생시키는 형식적이고 외적인 요인들을 제거한다.▲ 프라이버시 확립 - 자기의식 발달로 프라이버시를 중시하므로 침실, 욕실, 수납 등을 계획 시 반영하는 게 좋다.이상적인 배치 계획건축법에 규정된 건폐율에 적합해야 한다. 인동隣洞 간격을 충분히 고려해 일조, 통풍, 채광, 방재, 프라이버시 등을 계획한다. 정원과 건축물의 면적비에 대한 균형을 고려하고 빨래 건조대, 창고, 장독대 등으로 쓰이는 공간과 부엌 출입문과 연관성 있게 한다. 차고 및 현관과 도로와의 관계를 고려해 계획한다.이상적인 평면 계획주택 내 생활공간이 요구하는 기능에 따라 각 실들은 서로 인접하거나 멀리 떨어져야 하며 이들은 동선으로 상호 연결시켜 필요한 방위 배치를 만족시켜야 한다. 또한 동선으로 이어지는 기능 구성이 이뤄지도록 크기와 모양 등이 사전 계획돼야 한다. Tip 노인이 있다면 건축 계획은 이렇게 하세요노인이 거주하는 주택을 건축할 때는 운동 신경과 지각 능력이 떨어지는 노인들의 신체적, 정서적 특성을 고려해 설계나 자재, 인테리어, 입지 선정 등에서 세심한 배려가 필요하다.일단 입지를 선정함에 있어 주변 경관이 좋더라도 호수나 하천 등 상습 안개지역은 피하는 게 좋다. 폐질환이나 관절염이 많은 노인들에게는 나쁜 영향을 미칠 수도 있기 때문이다. 주변에 병원이 있는지도 확인한다.내부에는 미끄러운 부분을 없앤다. 특히 거실 바닥이나 계단, 화장실 바닥에는 미끄럼 방지 타일이나 카펫 등을 놓아 혹시 모를 사고를 예방한다. 출입문은 힘을 덜 들이고 출입할 수 있는 미닫이식으로 설치하고 변기나 세면대, 욕조 주변에 안전 손잡이를 둬 거동이 불편한 노인들을 배려한다. 휠체어 이동시 걸림돌이 되는 방, 화장실, 거실 등의 문턱은 없앤다. 또한 노인들이 갑작스레 쓰러졌을 때 가구에 부딪힐 우려가 있기에 끝 부분이 둥글게 처리된 제품을 선택한다. Tip 실 배치에 있어 향向의 중요성해가 비치는 방향에 따라 실을 배치해야 전망과 채광, 단열 효과를 높일 수 있다.▲북향 하루 종일 해가 들지 않고 겨울에는 북풍을 받아 춥다. 아틀리에, 냉장고, 저장실, 화장실 등을 배치한다.▲남향 여름철 태양이 높기 때문에 실내 깊이 들어오지 않지만 겨울에는 깊이 들어와 따듯하다. 식당, 아동실, 테라스, 발코니, 거실 등이 적합하다.▲동향 아침 햇살은 실내 깊숙이 들어오고 겨울철 아침은 매우 따듯하나 오후에는 춥다. 침실, 식당, 부엌 등을 놓는다.▲서향 오후 햇빛은 집안 깊숙이까지 들어오므로 여름에는 특히 덥다. 욕실, 화장실, 건조실 등을 배치한다.
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전문가가 제안하는 집 9 내 집의 가치 올리기
- 내 집의 가치 올리기 - 내 건물을 젊게 관리하는 방법‘평당 얼마예요’, 집 짓기의 가장 첫 질문이다. 대다수가 시작 단계에서부터 열을 올리며 전문가를 능가할 정도의 집요함을 가지고 인터넷을 통해 각종 이론을 습득한다. 그러나 전원주택이 완공되는 순간, 마치 잡은 고기에 더는 신경 쓰지 않는 것처럼 예상보다 더 차가운 현실을 마주한다. 지금까지 공동주택에서 꼬박꼬박 내왔던 관리비 덕에 신경 쓰지 않아도 됐던 ‘유지-관리-보수’의 항목이 충치와 사랑니처럼 불편해지는 것이다. 인생의 로망에서 어느새 천덕꾸러기가 되어버리는 ‘전원주택 애로사항’은 바로 이 지점에서 시작된다. 정리 남두진 기자글 서태양(㈜홈플릭스 대표PM)자료 하우저(건축&인테리어 매칭 플랫폼) 2021년 국토부 통계에 따르면 대한민국 인구의 35% 정도가 1평 이상의 토지를 보유하고 있다. 이 통계를 기준으로 본다면 전원주택을 보유하고 있는 이들은 아마도 35% 안에 드는 ‘상대적 부자’라고 봐도 될 것이다. 그리고 이들 중 ‘찐 부자’라고 볼 수 있는 이들은 도심의 공동주택을 소유하고 있으며, 도심 인근에는 세컨드하우스로 전원주택을 가진 경우다. 세컨드하우스의 목적으로 시작한 주택에 대한 투자는 토지를 볼 때, 건물을 기획할 때, 설계자를 선정하고 시공사와 계약할 때 등 상당히 주관적으로 이루어진다. 하지만 300여 가지가 넘는 선택 과정을 비전문가로서 오롯이 주관적으로, 때로는 독단적으로 진행한 결과에는 그에 응당한 책임과 의무가 따르게 된다. ▲2023년 친친디CM그룹은 5년간의 연구개발 끝에 ZLP(Zero energy Luxury Poolvilla)의 주택 모델 티저 조감도 공개와 더불어 마이호텔(My Hotel) 플랫폼을 출시한다. 별장을 원하는 건축주는 원하는 지역과 가격대, 평형대만 선택하면 멤버십에 가입 후 자신이 원하는 별장 공간을 사용할 수 있게 된다. 대부도, 양평, 충주, 제주 지역이 동시에 론칭되며 30평대, 50평대, 100평대의 타입으로 제공된다. 사업 관리는 ㈜홈플릭스에서 진행한다. 내 집 가치 올리기 ① 제로에너지시스템으로 리모델링 A 씨는 겨울철 한 달에 100만 원이 넘는 연료 사용비를 청구 받고 나면 정나미가 뚝 떨어진다. 도시가스가 들어오지 않는 것에서 이렇게 큰 소외감과 분노를 느낄 줄 예측 못했다. 패시브하우스를 지어야 했던 것인가, 액티브하우스라도 했어야 하나 막급한 후회도 생긴다. 차라리 ‘안 가는 게 돈 버는 거다’라는 생각이 든다. 이런저런 이유로 공간에 대한 호감이 무관심으로 변하는 순간, 건물은 아주 빠르게 노후화가 이뤄진다. 이는 아파트와 같은 공동주택에서는 상상도 못한 일이다. 보통 건물에 하자가 발생하면 처음에는 시공사 탓을 하고 그다음엔 설계자 탓을 한다. 그러나 가장 큰 문제는 건축주가 대부분 첫 경험이었다는 것에서 기인된다. 이렇게 후회가 거듭 쌓이면 부동산에 팔아달라는 요청으로 이어진다. 그런데 시국이 시국인지라 팔려고 하는 사람들은 많고 사려는 사람은 눈치만 보고 있다. A 씨는 도대체 어찌해야 하는 걸까. 당장 답이 없다면, 그럼에도 공간을 사용해야 한다면 ‘제로에너지하우스’ 컨설팅을 고려하는 것이 어떨까. 패시브와 액티브, 그 접점을 찾아 내 집에 꼭 맞는 에너지시스템 재설계로 연비 좋은 집으로의 전환이 필요하다. 물론, 컨설팅은 전문가와 진행해야 하지만 이마저도 골든타임을 놓치면 영영 한숨만 나오는 운명을 피하기 어려워질 수 있다. 이때는 태양광패널 설치라도 고려하자. 예를 들면 ‘태양광 주차장’을 설치해 차도 보호하고 확보한 전기에너지로 연료비를 획기적으로 줄일 수 있다. 혹시 태양광패널의 투박한 형태에 대한 우려가 있다면 빌트인 된 지붕으로 교체함으로써 이를 해소할 수도 있다. 또한, 그 시작이 가정집이라 하더라도 태양광 6kw 정도가 기준점이 되므로 영업용 컨설팅을 제공하는 업자보다 에너지 컨설팅 전문가의 사전 진단은 필수다. ▲에너지시스템 재설계의 시작은 주로 단열과 창호 그리고 기밀의 재시공을 통해 이루어진다. 무엇보다 디자인 가치를 훼손하지 않는 BIPV(자재 일체형 태양광)의 활용과 효율적인 전력 운용을 자동 제어하는 HEMS(Home Energy Management System)의 구축이 효과적이다. ▲ IoT 기술로 홈 에너지 매니지먼트 시스템 (HEMS : Home Energy Management System) 관리는 필수다. 내 집 가치 올리기 ② 돈 먹는 공간에서 돈 버는 공간으로요즘처럼 어려운 경제 속에도 주말에 놀러 다니는 사람들의 열정은 좀처럼 누그러들 줄 모른다. 무엇보다 여럿이 공유하는 이른바 ‘공유 별장’과 관련된 다양한 스타트업들이 대거 출현하면서 이국적이고 예술적인 공간들이 넘쳐나기 시작했다. 대기업이 아닌데도, 돌려준다는 보장은 오직 회사의 흥망성회에만 달려있음에도 무려 1억 원이 넘는 회원권에 가입하고 별장을 이용하는 2040세대가 점점 늘고 있는 것이다. 경기가 좋을 때 부자가 된 ‘영 앤 리치’들이 선호하는 공간은 새로운 경험이 제공되는 곳이다. 국내가 맞나 싶을 정도로 이목을 끄는 다양한 공간들이 각종 SNS에 업로드되고 있다. 이러한 콘텐츠를 보다 보면 어느새 나도 리모델링을 좀 해서 공간 임대 사업에 뛰어들어 볼까 싶다. 잘나가는 공간들의 숙박 예약 현황을 보고 있자니, 돌아온 첫사랑을 우연히 재회한 듯 다시 심장이 요동친다. 전문가 매칭 플랫폼을 통해 디자인 컨설팅을 받아보니, 대대적인 리모델링을 하지 않고 가구와 가전, 조명 등으로 스타일링만 잘해도 장사가 될 것 같다. 그러나 혼자 쓰던, 공간 임대 사업을 하던 공간을 임대하고 관리할 수 있는 솔루션이 없는 상황은 마치 ‘전원주택을 주관적으로 짓고 나서 할 후회’를 반복하게 될 확률이 매우 높다. 결국 관리를 할 수 있는 주체가 있어야 하는데, 이때 그 관리는 IT 기반이 되어야 한다는 점에 주목해야 한다. 공간 임대 사업을 생각한 순간, 소프트웨어로 통제할 수 있는 오프라인 공간이 되어야 하며 에너지 관리, 출입관리, 안전 관리, 보안 관리가 중앙관제 시스템을 기반으로 자동화되어야 효율적으로 운영할 수 있다. 이러한 기능을 제공하는 공간을 우리는 이미 체험하고 사용하며 활용하고 있다. 바로 전기자동차 플랫폼 기업 ‘테슬라’에서 공급하는 차량이다. 테슬라는 와이파이를 기반으로 중앙 서버와 지속적으로 통신하며, 사용자가 직접적인 조작을 하지 않아도 관리 서비스를 실시간 제공한다. 이는 휴대폰의 OS 관리를 제조사가 하는 것과 맥락이 같다. 복잡하고 어려운 것 같아도 알아서 업데이트되는 덕에 간편하고 스마트하게 라이프스타일을 혁신해 나간다. ▲2017년 친친디CM그룹은 한국형 콘크리트 모듈러주택인 <1억 원대 수영장 딸린 집-SLP(Small Luxury Poolvilla)>의 출시와 더불어 CCD SMS의 프로토타입을 선보였다. SLP의 후속 모델인 ZLP(Zero energy Luxury Poolvilla)가 출시되는 것은 5년 만의 일이다. ZLP의 가장 큰 특징은 플랫폼의 중앙관제 시스템을 통해 주택의 물리적 컨디션 및 에너지, 보안 관리가 원스톱으로 최적화되어 관리된다는 것이다. 내 집 가치 올리기 ③ 부가가치를 관리해 줄 플랫폼과의 연결필자는 지난 10년 여간, 150여 개가 넘는 주택 관련 프로젝트에 PM으로 참여했다. 그동안 깨달은 것이라면 도심지와 비도심의 건물은 생애 주기에 관한 경험이 태생적으로 다를 수밖에 없고 그 격차는 좁혀지기 어렵다는 것이다. 차로 1시간 남짓이지만 여전히 도시의 시스템으로부터 소외된 전원주택이야말로 믿을 수 있는 전문 기업이 지어주고 관리해 주는 시스템이 필요했다. 그러나 소위 돈이 안 되는 시장이었기 때문에 도무지 그 여건이 나아질 기미가 보이지 않았던 것이다. 그럼에도 불구하고 업계에 있는 이상 이에 관한 연구와 개발을 멈추지 않고 지속적으로 노력을 이어왔다. 2017년, 그러한 취지로 R&D를 진행했고 국내 주택 기업으로는 최초로 삼성 휴대폰에 빌트인 되어있는 빅스비 개발자 데이에 초청되어 CCD SMS(친친디 스마트홈 매니지먼트 시스템)의 프로토타입을 선보여 주목을 받았다. 그로부터 5년의 연구 기간 끝에 2023년 MH(My Hotel) 플랫폼의 론칭을 앞두게 되었다. 토지와 공간, 관리 시스템을 일원화해 수요자에게 연결하는 것이 목표다. 도심의 부동산은 시간이 지나면 스스로 우상향을 그리지만, 전원은 웬만한 개발 호재가 아니고서는 10년이 지나도 그대로일 확률이 높다. 인구가 지속적인 이탈을 하고 있는 지방의 경우엔 획기적인 생존 전략이 더욱 필요하다. 공간의 물리적인 관리를 넘어 수익화를 위한 체계적인 관리까지 원스톱으로 진행할 수 있을 더할 나위 없는 플랫폼이 나타날 때가 됐다. ▲중앙관제 시스템으로 모든 시스템을 통합 관리할 수 있는 CCD SMS 개요. ㈜홈플릭스가 선보일 공유 별장 서비스-마이호텔(My Hotel) 플랫폼에 적용된다. ▲마이호텔 키리스 시스템 메인 화면, 마이호텔(My Hotel) 플랫폼은 모든 관리 시스템을 비대면 시스템으로 전환 운영함으로써 탄소 절감을 통한 ESG를 실현한다. 서태양(㈜홈플릭스 대표 PM)한국건설기술인협회 건축기술인회 건축IT사업관리활동위원회의 부위원장을 역임했고, <2021 서울주택_임대트렌드리포트>, <돈 버는 집 짓기>의 저자다. 목조주택 <산청의 봄> 프로젝트를 시작으로 150여 개에 달하는 공간 개발 프로젝트의 PM을 담당했으며, 리조트나 호텔 리모델링의 컨설팅과 외국인 전용 고급 임대주택 및 모듈러 공간의 솔루션 개발에 참여했다.1599-4217 www.chinchind.com 김철수(하우저 houser 대표)주거 종합 정보 플랫폼 업체 ‘하우저’를 열고 ‘건축과 예술의 아름다움은 지속성이 있다’는 믿음으로 중개 서비스를 진행한다. 건축·인테리어·가구·제품 등 각 분야의 파트너와 인테리어 팀을 보유하고 있어, 고객 요청에 맞는 전문 업체를 선택해 맞춤형 공간 디자인을 제안한다.010-9851-0815 imhomestory@gmail.com www.thehouser.com
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정부, 제로에너지 건축물 확산 위해 ZEB 로드맵 강화
- 정부, 제로에너지 건축물 확산 위해 ZEB 로드맵 강화ZEB 인증제 공공서 민간으로 단계적 확대정부가 제로에너지 건축물(ZEB)의 건축과 공급을 위해 노력을 기울이고 있다. 2030년까지 500㎡ 이상 모든 건축물의 제로에너지화를 목표로 ‘ZEB 의무화 로드맵’을 추진하고 있으며, ‘ZEB 인증제’를 통해 ZEB 성능 수준을 향상시키고 있다. 글 노철중 기자사진 및 자료국토교통부, 한국에너지공단, 인천도시공사, 전원주택라이프DB 인천 검단 신도시 제로에너지 주거 단지 조감도 한국에너지공단에 따르면, ZEB란 단열·기밀을 극대화해 에너지 부담을 줄이고 고효율 설비, 신·재생에너지 등으로 건물의 에너지 소요량을 최소화해 설계 단계부터 에너지 효율 관점에서 지어진 건축물을 의미한다. 정부는 건축물 에너지 절감 및 온실가스 감축에 획기적으로 기여할 수 있는 방안으로써 2014년부터 ‘ZEB 의무화 로드맵’을 추진하고 있다. 국토교통부가 2017년 1월부터 ZEB 성능 수준을 규정하고 확산하기 위해 실시하고 있는 ‘ZEB 인증제’도 그 일환이다. ZEB 인증제는 건축물의 5대 에너지(냉방·난방·급탕·조명·환기)를 정량적으로 평가해 건물 에너지 성능을 인증하는 제도로, 에너지 자립률에 따라 5등급(최저)에서 1등급(최고)까지 총 5개 등급을 부여한다. 에너지 자립률은 건물에서 소비하는 에너지양 대비 태양광·지열·연료전지 등 신·재생에너지의 비율을 가리킨다. 1등급은 100% 이상, 2등급 80% 이상 100% 미만, 3등급 60% 이상 80% 미만, 4등급 40% 이상 60% 미만, 5등급 20% 이상 40% 미만으로 구분된다. 출처: 제로에너지 건축 홍보책자 출처: 제로에너지 건축 홍보책자 국내 녹색건축 분야 인증 중 최상위 수준이라고 할 수 있는 제로에너지 건축물 인증은 건축자재, 기계·설비, 신·재생에너지 및 건물에너지관리시스템 적용 등으로 해당 건축물이 에너지 효율화 관점에서 건축이 이루어졌는지 여부를 종합 평가한다. 이는 개별 건축물이 하나의 발전소 역할을 하게 함으로써 우리나라 건물부문의 에너지 소비를 친환경·고효율 구조로 변화시켜 나가고자 하는 취지다. ZEB 인증의 대표적 사례로는 아산 중앙도서관, 판교 제2테크노벨리 기업지원허브, 한국에너지공단 신사옥, 환경친화적 에코촌, 에어가전혁신지원센터, 능곡 어울림센터, 힘펠 제로에너지 팩토리 등이 있다. 특히, 아산 중앙도서관은 건립 당시 일반 건축물에 비해 공사비는 약 7% 증가했으나 연간 에너지 소비는 40% 이상 적게 쓴 것으로 나타나 ZEB 우수 사례로 꼽힌다. 출처: 제로에너지 건축 홍보책자 출처: 제로에너지 건축 홍보책자 민간부문 ZEB 의무화 2025년최근 정부는 ZEB 로드맵을 한층 강화했다. 국토교통부는 공공건축물 연면적 1,000㎡ 이상에 대해 시행되었던 ZEB 인증 의무화를 2023년 1월부터 연면적 500㎡ 이상 공공건축물과 30세대 이상 공공 분양·임대 공동주택으로 확대 적용하고 있다. 특히, 공동주택의 경우 2021년 11월 발표된 2030 국가온실가스감축목표(NDC) 상향에 적극 대응하기 위해 ZEB 의무화 일정을 기존 2025년에서 2023년으로 앞당겨 시행하고자 한다. 민간부문은 2025년에 의무화될 예정이다. 또한 정부는 시범 및 특화도시를 지정해 지구 평균 에너지 자립률 20% 이상인 제로에너지 도시를 추진하고 있으며, 기술 선도 사업으로 고성능 ZEB 사례를 도출하고 있다. 기술 개발과 인력양성을 추진하고, 자발적인 민간 참여를 유도하기 위해 건축기준 및 취득세의 완화 등 다양한 혜택(인센티브)도 지속 발굴·운영하고 있다. 세종시 제로에너지 주택 단지 ‘로렌하우스’ 지구·도시 단위로 확장하는 제로에너지 건축주택, 업무시설, 학교 등 개별 건축물의 제로에너지화와 더불어 제로에너지 개념을 도시로 확대 적용한 지구 단위 제로에너지 시범사업은 국내 제로에너지 건축 보급 확산을 한층 더 가속화하고 있다. 구리시 갈매역세권, 성남시 복정 1 공공주택지구 2개소를 대상으로 추진하는 지구 단위 제로에너지 시범사업은 지구 평균 에너지 자립률 20% 달성을 위해 공공주택지구의 건축물, 유휴부지 등을 효율적으로 활용할 계획이다. 게다가 일자리 창출, 주거취약계층 지원 등 사회적 가치를 실현하는 기술·경제적 사업모델을 마련해 주거·에너지 복지 향상에도 기여한다는 방침이다. 아울러 지구 단위 제로에너지 시범사업을 통한 성과는 제로에너지 건축 적용 기술 향상, 경제성 확보 등 새로운 모델을 제시할 것으로 정부는 기대하고 있다. 최근에는 지방자치단체들도 개별적으로 지구 단위 제로에너지 시범사업을 추진해 관심을 끌고 있다. 지난해 12월 인천도시공사는 검단 주택건설사업(AA1-1BL)을 제로에너지 주거 단지로 구현할 예정이라고 밝혔다. 단계별 에너지 절감 계획을 통해 건축물 에너지 효율 등급 1++등급, 에너지 자립률 20% 이상을 달성해 ZEB 인증 5등급을 확보할 계획이고 올해 상반기 예비인증을 신청할 예정이다. 이를 위해 인천도시공사는 끊김 없는 단열 설계 기술을 적용해 단열과 기밀성능을 강화하고 자연채광 성능을 개선할 계획이다. 또 겨울철 난방부하를 최소화하는 패시브 기술, LED 조명 100%, 세대별 열회수장치 설치, 단지 내 에너지통합관리시스템 등을 적용할 예정이다. 이와 함께 태양광발전, 지열시스템 등의 신·재생에너지 설비를 통해 에너지 사용량 일부를 자급자족할 수 있게 한다는 복안이다. 서울 노원구 제로에너지 주택단지 내 목업 주택 제로에너지 하우스 핵심은 패시브·액티브·신재생에너지민간부문 주택에서도 제로에너지 건축물이 점점 증가하고 있다. 주로 패시브하우스, 액티브하우스 등으로 불리며 여러 건축가와 시공업체들이 제로에너지 하우스 확산에 노력을 기울이는 상황이다. 건축물의 에너지 효율화 및 온실가스 배출 저감 측면에서 가장 높은 수준에 해당하는 제로에너지 건축물은 건축, 전기, 기계, 에너지 측면을 종합적으로 고려할 때 비로소 그 효과가 극대화된다. 에너지를 적게 사용하면서도 재실자가 체감 가능한 쾌적한 실내공간을 조성하는 제로에너지 건축물의 핵심에는 패시브 기술, 액티브 기술, 신·재생에너지가 있다. 패시브 Passive 기술은 계절, 외기 온도 등의 변화가 건축물에 미치는 영향을 최소화해 적은 에너지만으로도 쾌적한 실내환경을 유지할 수 있게 하는 기술이다. 액티브 Active 기술은 다른 기자재보다 적게 에너지를 사용하면서도 높은 성능으로 운전이 가능하게 하는 기술을 일컫는다. 신·재생에너지 New and Renewable Energy는 액티브 기술의 일종으로 기존의 화석연료를 변화시켜 이용하거나 수소, 산소 등의 화학반응을 통해 전기 또는 열을 이용하는 신에너지와 재생 가능한 에너지를 변환시켜 이용하는 재생에너지다. 이중 민간에서 가장 많이 활용되는 것은 패시브 기술이다. 패시브하우스연구소에 따르면 패시브하우스는 직접적 난방 설비의 도움 없이 생활에 필요한 최소한의 신선한 공기를 보조적 설비 수단으로 조금 온도를 올리거나 내림으로써 재실자가 열적, 공기질적으로 만족할 수 있는 건물을 가리킨다. 또한 “에너지 효율성, 쾌적함, 경제성을 동시에 만족시키는 표준적 건물이며, 이 세 가지 요소 중 한 가지라도 만족시키지 못할 경우 진정한 패시브하우스가 아니다.”라고 정의 내리기도 한다. 패시브하우스의 요구 조건(평가 기준)은 △연간 난방 에너지 요구량: 15㎾ h/㎡· a 이하 △최대 난방 부하: 10W/㎡ 이하 △연간 냉방 에너지 요구량(필요시): 15㎾ h/㎡· a 이하 △1차 에너지 소요량(전기 사용 포함): 120㎾ h/㎡· a 이하(냉방·난방·조명·급탕·환기·콘센트) △기밀성 테스트(n50): 0.6/h 이하 등이다. 다음은 패시브하우스의 특성을 자세하게 알아볼 수 있는 7가지 체크 요소다. 열회수환기장치와 내부 모습 CHECK 1 향을 고려한 배치 설계한국패시브건축협회는 패시브하우스에서 일사 취득과 손실의 상관관계에 있어 향이 절대적인 요소를 차지한다고 한다. 따라서 동일한 형태의 주택이라도 남향 배치와 북향 배치의 열손실과 취득의 차이는 상당하다. 이 때문에 평면 배치에서 남향 또는 동향의 배치를 원활하게 조정해야 한다. 또한 외기에 접하는 면적을 최소화하는 것이 열손실을 막는 데 중요한 인자로 작용하므로 가능한 단순한 형태를 지향하는 것이 좋다. CHECK 2 고단열건물의 외피는 단열을 잘해야 한다. 혹한에도 열관류율(U-value)이 최대한 0.15W/(㎡ K) 여야 한다. 단열은 외벽, 지붕, 바닥 등 건물 외피 전체를 끊김 없이 둘러싸야 한다. 열회수환기장치와 내부 모습 CHECK 3 열교 차단패시브하우스는 열교 없는 디테일로 시공해야 한다. 파라펫, 발코니, 창호 주변 등의 선형 열교와 단열 고정핀의 점형 열교를 차단할 수 있는 계획과 시공이 필요하다. 하지만 높은 시공비 때문에 단열만 강화하는 경우가 더러 있는데, 그 결과는 하자로 이어질 가능성이 높다. 단열재만 두껍게 하고 열교를 무시하면 결로와 곰팡이가 발생할 가능성이 높기 때문이다. CHECK 4 고기밀틈새로 제어할 수 없는 공기 누출이 50㎩의 압력으로 테스트할 때, 시간당 전체 건물 규모에서 0.6회보다 적어야 한다. 50㎩은 기후 조건의 영향을 최소화하기 위한 압력차로 약 9m/s의 바람이 불어올 때 생기는 압력에 상응한다. 한국친환경건축설비학회에서 권장하는 기밀 성능 기준은 모든 건물은 5.0회 이하, 저에너지하우스는 3.0회 이하, 제로에너지 하우스는 1.5회 이하다. 기밀 창호(위)의 기밀성 테스트 CHECK 5 패시브하우스 창호열관류율이 0.80W/(㎡· K)을 벗어나서는 안 되며, 빛투과율(g-values) 성능이 50% 여야 한다. 채광과 조망을 위한 창호는 단열에 가장 취약한 부분이다. 따라서 패시브하우스에 열관류율이 낮고 기밀성이 우수하며 빛투과율이 높은 삼중 로이 Low-E 유리 시스템창호를 주로 사용한다. 로이 Low-emissivity는 낮은 방사율을 뜻한다. 유리 표면에 금속 또는 금속산화물을 얇게 코팅한 것으로 열의 이동을 최소화하는 에너지 절약형 유리로 ‘저방사 유리’라고도 한다. 기밀 창호(위)의 기밀성 테스트 CHECK 6 외부 차양 한국패시브건축협회는 한옥의 처마가 건물 외부에 있듯이, 일사열을 효과적으로 차단하려면 모든 차양시설을 외부에 설치해야 한다고 한다. 유리의 특성은 단파는 쉽게 통과시키고 장파는 잘 통과시키지 못한다. 즉, 단파 태양에너지가 유리를 통과해 실내로 들어오긴 쉽지만, 실내로 들어온 일사가 물체에 닿으면 장파인 열에너지로 변하게 되고, 이 열에너지가 다시 유리를 통해 밖으로 빠져나가기는 어렵다는 뜻이다. 그러므로 태양에너지는 유리를 통과해 실내로 들어오기 전에 차단해야 효과가 크다. 외부 차양 CHECK 7 열회수환기장치열회수환기장치는 쾌적한 실내 공기질 유지와 에너지를 절약하기 위해 필요하다. 에너지 절약 측면에서 배출되는 공기 중의 폐열을 적어도 75% 이상 신선한 공기로 전도해야 한다. 패시브하우스는 주택 전체가 풍선처럼 기밀하므로 환기가 매우 중요하다. 창을 열어 환기하면 겨울철엔 내부의 따듯한 공기가 외부로 빠져나가고, 여름철엔 외부에서 더운 공기가 내부로 유입되기에 열교환 소자와 팬으로 구성된 열회수환기장치는 필수다. 단독·전원주택 업계에서는 이 외에도 ‘수퍼E 하우스’, ‘5-Star 목조건축’ 인증 등을 통해서 주택의 에너지 효율을 높이려는 노력을 기울이고 있다.
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정부, 제로에너지 건축물 확산 위해 ZEB 로드맵 강화
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젊은 감각을 더한 독특한 디자인 모듈러주택 스타트업, 스페이스웨이비
- 탈현장공법(OSC, Off-Site-Construction)은 표준화된 공간을 모듈 형태로 공장 제작해 현장에서 이를 조립하는 건축공법이다. 흔히 알고 있는 모듈러주택이 그 대표적인 예로 비용 절감, 공기단축, 민원 해소, 품질 확보 등의 장점을 가진다. 이번 호에서 편집부는 젊은 감각으로 차별화된 모듈러주택을 선보이고 있는 스타트업 ㈜스페이스웨이비를 발굴해 소개하고, 이 회사의 대표 제품에 대한 내용을 다룬다. 글 남두진 기자자료 및 협조 ㈜스페이스웨이비 상호 ㈜스페이스웨이비주소본사 서울 강남구 역삼로 172, 9F (역삼동)공장 경기 화성시 서신면 전곡산단1길 33 (전곡리)대표번호 02-6085-1896웹사이트 www.spacewavy.com 집짓기 과정에서 현실적인 애로사항은 현장에서 발생하는 경우가 많다. 설계도면과 다르게 시공과정에서 계획이 변하거나 이 때문에 생각지 못하게 시공 비용이 증액되기도 한다. 또한 아무리 전원주택이라도 어느 정도 생활권을 갖춘 곳이라면 주변 이웃이 존재하기 마련인데, 시공 소음으로 인해 들어오는 민원과 이를 원만히 해결하기 위한 고충도 빼놓을 수 없는 걱정 요소다. 이러한 흐름에 시공 과정이 현장에서 탈(脫) 현장으로 점차 변화하는 추세다. 최근 정부도 주택 공급의 방안으로 탈현장공법인 모듈러주택의 활성화를 언급하기도 했다. 이에 맞춰 대기업들은 관련 팀을 신설하며 적극적으로 움직이고 있고, 모듈러주택으로 건축을 진행하는 지방자치단체도 늘어나는 추세다. 값싸고 불안정한 공법이라는 기존 인식도 이제는 미래 건축의 대안으로써 인정받는 셈이다. 내구성과 디자인 둘 다 겸비한 강점스페이스웨이비는 모듈러건축 기술을 바탕으로 주거공간을 개발하고 공급하는 콘테크(Construction+Tech)회사다. 클라이언트가 원하는 공간을 공장에서 제작하는 탈현장공법을 통한 상품 제공을 목표로 한다. 인허가부터 디자인, 기초공사, 제작, 운반 및 설치까지 공간 완성에 필요한 종합 솔루션을 제공한다. ‘마음이 이끄는 곳으로 자유롭게 이동하며, 머무는 동안 찾는 새로운 삶’ 이는 스페이스웨이비가 품고 실천하는 가치다. 그럼 이미 모듈러주택을 다루는 여러 업체들과는 다른 스페이스웨이비만의 차별점은 무엇일까. 첫째, 스틸 베이스 구조의 적용 스틸 베이스는 스케일에 영향을 받지 않아 주택 이외에도 상업시설이나 근린생활시설 등 그 적용 범위가 넓은 구조인데, 스페이스웨이비는 이 스틸 베이스를 모듈러주택의 기본 구조로 적용하고 있다. 둘째, 견고한 강도 및 내구성 별도의 구조 보강 없이 3~4층까지 적층할 수 있을 정도로 견고한 철골조 시스템을 사용하고 있어, 어느 모듈러주택보다 높은 강도와 내구성을 가진다. 셋째, 높은 단열효과 120mm 가량의 경량화한 외단열 패널과 100mm 가량의 내단열재를 사용해 중부 1 지역까지 단열기준을 충족하며 사계절 시원하고 따뜻한 공간을 유지할 수 있다. 넷째, 고급 외장재 골이 있는 입체적인 질감, 모던하면서 따뜻한 우드 톤, 방수와 뒤틀림에도 견고한 프리미엄 합성목재 클래딩을 사용해 자연과 잘 어우러지는 아늑한 분위기를 연출할 수 있다. 다섯째, IoT 스마트홈 기능 앱으로 제어할 수 있는 IoT 스마트홈 기능을 모듈러주택에 적용할 수 있어 화재 경보나 누수감지 등을 통해 더욱 안전한 생활이 보장된다. 이외에도 세심하면서 세련된 디자인을 구현할 수 있도록 실력 갖춘 젊은 디자이너로 이뤄져 있다는 점도 스페이스웨이비의 내로라하는 강점이다.TYPE W [기본형] 6240*3300, H : 3300mm / 6평 TYPE W + TYPE W TYPE V [기본형] 9240*3300, H : 3300mm / 9평 TYPE W + TYPE V 단품 혹은 취향에 맞춰 조합할 수 있는 공간스페이스웨이비의 대표 제품은 세컨드하우스 및 단독주택 대표 브랜드인 웨이비룸이다. 기존 소형 주택이나 농막과는 차별된 높은 퀄리티와 감각적인 디자인을 자랑한다. 다양한 스케일의 공간을 공급하고 있어 단품으로 구매할 수 있고, 이를 조합해 나만의 공간으로 취향에 따라 제작할 수도 있다. 웨이비룸의 유형은 기본적으로 TYPE W, TYPE V로 구성되며, 이를 결합한 TYPE W+TYPE V, TYPE W+TYPE W와 같은 형태도 있다. 다양한 시스템을 도입한 발전된 형태컨테이너하우스, 이동식 주택, 농막 등 값싸고 불안정한 인식이 아직 우리가 흔히 알고 있는 모듈러주택의 대표적인 이미지다. 그러나 최근의 모듈러주택은 기존 건축물과 같이 동일한 건축과 검토 과정을 거치며 발전하고 있다. 여기에 개선과 노력을 통해 합리적이고 빠른 공급을 이룰 수 있도록, 그리고 모듈러 건축시장의 새로운 문화를 형성하는데 이바지하는 것이 전하고 싶은 메시지라고 스페이스웨이비는 덧붙인다. 스페이스웨이비는 내년 미국 및 호주 시장에 제품을 수출할 계획이다. 이미 물량도 들어오고 있는 상황이다. 더불어 IoT 및 블록체인 기술을 접목시켜 웹 혹은 앱으로 관리할 수 있는 시스템도 구축 중이며, 나아가 집도 중고로 거래할 수 있는 플랫폼으로서의 역할을 그린다고 한다. 스페이스웨이비는 “모듈러 건축 시스템은 미래 건설시장을 책임질 공법으로, 전 세계적으로 기존의 건축방식은 변화할 것”이라며, “이 흐름에 맞춰 글로벌 브랜드로 성장하겠다.”고 포부를 밝혔다. CHECK!Q 방문이 가능한 시간은 어떻게 되는가.A 공장은 사전 예약을 통해서 방문할 수 있으며, 유선문의 후 직원 도움을 받아 방문 일정을 조율하면 된다. 화요일부터 토요일(일월 휴무), 오전 10시부터 오후 3시까지 상담 및 투어가 가능하다. Q 공장을 방문하기 전 알아두면 좋을 팁이 있는가.A 스페이스웨이비는 공간 상품을 제작하고 공급하는 업체인 만큼 본사와 공장을 각각 운영하고 있다. 웹사이트에 안내된 카탈로그를 통해 제품을 확인할 수도 있지만, 공장을 방문해 주문된 공간이 어떤 프로세스를 거치는지 상세히 확인할 수 있다. 다만, 이때는 클라이언트가 설치를 희망하는 필지에 대한 정보를 비교적 구체적으로 알고 방문하는 편이 좋다. 간혹 계약을 마쳤는데, 인허가와 같이 토지와 관련 문제가 아직 해결되지 않아 제작 기간이 연장되는 경우가 있기 때문이다
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젊은 감각을 더한 독특한 디자인 모듈러주택 스타트업, 스페이스웨이비
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공업화 주택 현황과 활용 사례, 국내 공업화 주택 산업의 현주소
- 정부, 주택 공급 정책에 공업화 주택 적극 활용국내 건설 현장이 현장 중심에서 탈현장 건축(Off-Site Construction · OSC)으로 변하고 있어 주목된다. 예를 들면 골조, 각종 구조부재, 벽체 등을 공장에서 만들고 현장에서 이를 조립하는 방식이 아파트, 공공임대주택뿐 아니라 단독·전원주택 분야에도 적용되고 있는 것이다. 이런 방식으로 지은 주택을 공업화 주택이라고 하다. 공법도 모듈러, 패널라이징, 매스팀버 등 다양하다. 철근콘크리트조, 목구조, 스틸하우스, 철골구조 등 다양한 구조 시공에 이러한 공법들이 적용되고 있으며, 새로운 공법에 대한 연구도 진행되고 있다. 공업화 공법은 기존 철근콘크리트 공법 대비 약 30% 공기단축이 가능하며, 건설단계에서 탄소, 폐기물 배출을 줄이는 친환경성을 갖췄다. 고질적인 건설업의 낮은 생산성, 인력난, 안전·품질 문제 등을 극복하는 열쇠가 될 것이라는 평가를 받고 있다. <전원주택라이프>는 국내 공업화 주택 시장의 현주소를 짚어보고, 사업을 활발히 전개하고 있는 공업화 주택 시공 전문 업체로부터 향후 나아가야 할 방향에 대한 제안을 듣는다. 더불어 각 건축구조에서 공업화 공업을 어떻게 활용하고 있는지를 사례별로 살펴봤다. 정리 전원주택라이프 편집부글 노철중 기자사진전원주택라이프 DB, 캐나다우드, 케이스종합건축사사무소, 스마트하우스, 케이씨모듈러 출처: Naturallywood 현 정부가 지난 8월 16일 발표한 향후 5년간 ‘270만 가구 공급 계획’에는 ‘모듈러 주택(공업화 주택) 활성화 방안’도 포함됐다. 일각에서는 더 빨리, 더 많이 공급할 수 있는 공업화 주택을 목표 달성을 위한 주요한 수단으로 사용할 가능성이 크다는 전망이 나왔다. 대기업들도 공업화 주택 공급에 적극적으로 나서는 분위기다. 현대건설, GS건설, 포스코 등 대형 건설사들은 공업화 공법 관련 팀을 신설했고, 특히 GS건설은 2020년 영국 철골 모듈러 전문 엘리먼츠와 폴란드 단우드를 약 1800억 원에 인수했다. 공업화 주택 건축을 진행하는 지방자치단체도 점점 늘어나는 추세다. 전문가들도 공업화 주택의 필요성을 강조하는 만큼 공업화 주택의 밝은 미래가 점쳐진다. 지난 9월 19일 국토교통부는 세종시 6-3 생활권(UR1·UR2)에서 모듈러 통합 공공임대주택단지 착공식을 개최했다, 정부가 나서서 공업화 주택(모듈러 주택) 산업을 활성화하는 것으로 이해할 수 있다. 모듈러 주택은 공사 기간을 단축시키고 탄소, 건설 폐기물의 배출을 혁신적으로 바꿀 수 있는 공법으로 정부도 이를 활용해 정부 주택 공급 정책 목표 달성에 적극적으로 활용할 것으로 예상된다. 모듈러 주택은 단기간 공급이 필요하거나 역세권이나 교통이 번잡해 현장 공사가 어려운 지역 등에 효과적이다. 전문가들은 “기능 인력이 감소하고 국내 젊은 인력 유입이 거의 없는 상황이라 미리 기술력을 확보하고 계속해서 물량을 늘려나갈 필요가 있다”고 입을 모은다. 업계에 따르면 현재 실증 사업을 통해 2층 이상 중층을 구현하고 있으며, 20층까지도 무리는 없는 상황이다. 다만 아파트는 보통 30층 이상으로 짓는데, 아직 그 정도 고층화는 어렵기 때문에 정부에서 공급하는 건 15층 내외 수준에서 계획이 나올 것이라는 전망도 있다. 다만, 업체의 공급 능력 문제에 대한 지적도 나온다. 업계 한 관계자는 “과거에도 모듈러 주택 연간 1만 가구 공급 논의가 있었다”면서 “국내 업체가 많지도 않지만, 공장도 갖고 있어야 하고 생산 설비도 계속 업그레이드해야 돼서 상당 부분 투자가 필요하다. 하지만 어쩌다 사업이 하나, 둘 나오는 수준이라 업체들이 투자해 나가기 어려운 실정”이라고 지적했다. 이에 모듈러 주택은 아파트 대체보다는 청년 등 젊은 층이 살 수 있도록 기존 독신자 숙소처럼 기숙사나 도심의 숙소 등으로 활용할 필요가 있다는 목소리도 나온다. 역세권에 기존 도시형생활주택을 대체하는 방식 등으로 우선 활용하면서 검증하고, 사회적 인식 문제가 조금씩 극복돼 가면 점차 공급을 확대해 나갈 수 있다는 얘기다. 모듈러 주택 공급의 또 다른 걸림돌은 인식 개선 문제다. 튼튼하지 않고 집이 아닌 ‘컨테이너 주택’이라는 인식이 지배적인 게 현실이다. 현재 모듈러 주택은 공동주택보다는 학교, 기숙사 등에 주로 적용되고 있다. 그러나 학교의 경우, 안전 우려 등으로 학부모들의 반발이 커서 난항을 겪는 사례가 많다. 이를 극복하기 위해서는 공공이 시장을 만들어주고, 대형 건설사들이 투자와 공급을 늘림으로써 대중의 부정적 인식을 긍정적으로 바꾸는 데 앞장서야 한다는 게 전문가들의 공통된 의견이다. 출처: Acabuilt 출처: Naturallywood 해외 모듈러 주택 시장 현황 국내에서 모듈러 주택은 지난 2003년경 도입돼 막사, 기숙사, 학교 등 비주택에서 주로 활용하다가 최근 공동주택으로 범위가 확장되는 추세다. 시장 규모, 생산력, 기술력 등 여러 면에서 아직 초기 단계다. 반면 미국, 일본, 유럽 등은 모듈러 공법이 건물 및 시설물을 생산하는 방법들 중 하나로 정착돼 있어 국민들의 인식도 긍정적인 것으로 알려져 있다. 일본은 매년 약 15만 가구(전체 주택 공급의 15%)가 모듈러 주택으로 지어진다. 미국에선 인구의 10%를 차지하는 1000만 가구가 모듈러 주택에 거주 중이다. 모듈러 공법으로 지은 초고층 빌딩 사례도 쉽게 찾아볼 수 있다. 싱가포르에선 콘크리트 기반의 모듈러 공법으로 40층짜리 아파트(현존 최고층)를 지었고, 유럽·미국은 각각 49층·55층 모듈러 건물을 계획 중이다. 싱가포르의 경우, 국가 차원에서 모듈러 건설을 전략과제로 설정하고 육성 정책을 추진하고 있다. 국내에서도 정부와 대기업이 적극적으로 나서 대규모 모듈러 주택 단지 건설을 추진 중이다. 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)는 지난 9월 19일 세종 행정중심복합도시에 국내 최대 규모 모듈러 주택 단지인 ‘세종시 6-3 생활권(UR1·UR2) 모듈러 통합 공공임대주택단지 지상 7층·4개 동·416가구)’ 착공식을 가졌다. 현대엔지니어링이 참여하는 경기 용인 영덕 A2BL 경기 행복주택(13층·106가구) 사업, 가리봉동 시장 부지 복합화 공공 주택 사업(12층·246가구) 등도 진행 중이다. 서울 토지주택공사(SH)가 주관하는 중랑구 신내동 ‘신내 콤팩트시티(1~2인 가구를 대상으로 총 990가구의 공공임대주택을 조성하고 이중 500가구 정도를 모듈러 주택으로 공급)’에도 관심이 높다. 내년에 착공할 예정이다. 전문가들은 모듈러 주택 시장을 활성화하기 위해서는 여러 가지 인센티브가 필요하다고 지적하고 있다. 모듈러 건축물은 모듈 단위로 쌓다 보니 일반 공법보다는 높이 면에서 약간 불리한데 층수 완화 등 인센티브가 있어야 하고, 운반에 대한 배려도 필요하다고 조언한다. 단독·전원주택 시장에 부는 목조 모듈러 주택 바람 지난 9월 23일 캐나다우드 한국사무소는 국내 건축사사무소 건축가들을 대상으로 ‘2022 목조 프리패브 건축 워크숍’을 주최했다. 목조 건축물은 모듈러 공법을 적용하기에 적합한 것으로 알려져 있다. 이번 워크숍은 목조 건축 선진국인 캐나다의 ‘목조 프리패브(Prefab) 건축 사례와 기술 동향(황태익 캐나다우드 한국사무소 전무)’, ‘국내 목조 프리패브 건축 사례와 기술 동향(이영주 스마트하우스 대표)’, ‘마성 메이플 빌리지 공업화 주택 목조주택 사례(강태웅 케이스종합건축사사무소 대표)’ 등의 강연을 중심으로 진행됐다. 출처: ACQbuilt 출처: Naturallywood 1 캐나다 모듈러 주택 시장 현황캐나다는 전통적으로 목구조 건축물이 발달한 나라다. 목구조 모듈러 공법의 기술적 측면에서도 상당한 진전을 이뤄낸 상태다. 목구조 모듈러의 고층 건물 증축을 가능하게 한 것은 매스팀버(Mass Timber) 공법 덕분이다. 매스팀버는 콘크리트와 강철을 대체해 혁신적인 대형 목구조 건물을 가능케 하는 목구조 시스템이다. 대형 구조형 패널 형태의 매스팀버 바닥, 지붕 등 구조 부재는 주로 공장에서 가공된다. 제품은 제조 방식에 따라 그 종류가 나뉜다. 대표적인 매스팀버로는 구조용 집성판(CLT, Cross-Laminated Timber), 못접합 구조용 집성판(NLT, Nail-Laminated Timber), 도엘접합 구조용 집성판(DLT, Dowel-Laminated Timber), 글루렘 구조용 집성판(GLT, Glue-Laminated Timber) 등이 있다. 2018년 기준 캐나다에서 모듈러 주택의 착공 건수는 단독주택 시장의 약 15%에 이르는 것으로 분석됐다. 캐나다 국민의 목구조 모듈러 주택에 대한 인식이 매우 긍정적인 것으로 해석할 수 있는 대목이다. 그만큼 모듈러주택 전문 기업들도 늘어나는 추세다. 특히, 캐나다 모듈러 주택 전문 회사인 인텔리젠트 시티(Intelligent City)는 자동화된 산업용 로봇을 이용해 구조 부재를 생산하는 시스템을 갖춘 것으로 유명하다. 현재 35~40%의 공정이 자동화됐고 전 공정의 자동화를 목표로 기술을 개발하는 중이다. 최근에는 시리즈 A 펀딩으로 2200만 달러의 투자를 유치할 만큼 투자자들의 뜨거운 관심을 받고 있다. 2 국내 목구조 모듈러 단독·전원주택 현황미래에셋증권에 따르면 국내 모듈러 주택 시장 규모는 올해 2조 4000억 원 규모로 예상된다. 2019년 8000억 원, 2020년 1조 2000억 원, 2021년 1조 6000억 등 가파른 상승세를 나타내고 있다. 하지만 관련 법 제정은 아직 미흡한 편이다. 모듈러 공법이 가능하도록 건축법과 제도를 정비하고, 이를 통해 모듈러 건축 활성화를 이끌어야 한다는 목소리가 점점 커지고 있다. 캐나다 인텔리젠트 시티의 경우처럼 스마트 공장 설비를 도입하고 IoT · AI 등 4차 산업혁명 기술을 개발해 적용해야 한다는 주장도 있다. 목구조 모듈러 주택 전문 회사인 스마트하우스는 건축업이 아닌 제조업으로 사업 등록이 돼 있다. 충북 음성에 공장을 갖추고 있으며 기숙사, 단독주택, 전원주택, 펜션 등을 생산하고 있다. 특히, 스마트하우스는 ‘집을 쇼핑하라’는 캐치프레이즈가 인상적인 기업이다. 규격화된 주택 ‘하루홈’ 브랜드로 인터넷에서 쇼핑하듯 집을 구매할 수 있도록 하기 위해 노력을 기울이고 있다. 케이스종합건축사사무소는 용인 처인구 단독주택단지에 전 세대를 목구조 모듈러 공법을 활용해 20세대 규모로 메이플 빌리지 1, 2 단지를 조성하고 있다. 이 회사는 고품질의 주택을 공급하기 위한 노력을 기울이고 있다. 완공한 주택에 대해서는 캐나다 정부에서 인정하는 ‘수퍼-E 하우스’와 한국목조건축협의회의 ‘5-Star’ 인증을 진행한다. 스마트하우스, 케이스종합건축사사무소 이외에도 GS건설 자회사인 자이가이스트와 공간제작소, 리프레시 등 총 100여 개 업체들이 국내 단독주택 모듈러 시장에 참여하고 있는 것으로 파악된다.
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공업화 주택 현황과 활용 사례, 국내 공업화 주택 산업의 현주소
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초보 예비 건축주를 위한 건축구조 가이드 2-2
- 각 구조별 대표 사례 철근콘크리트조부지 형태대로 건축 상도동 주택, 삼각 집상도동 주택은 삼각형인 부지 형태 그대로 설계했다. 도로와 인접한 상업 공간과 상층부에 위치한 거주 공간의 적절한 조합이 가장 중요했다. 진입 동선은 상업 공간과 거주 공간의 이용자가 공유하는 도로에 면한 계단이 유일하다. 동시에 도시와 연계된 다양한 역할을 수행할 수 있도록 계획했다. 자료 전원주택라이프 DB사진 이한울 작가 HOUSE NOTE건축구조 철근콘크리트조연면적160.30㎡(48.49평)1층 30.45㎡(9.21평)2층 48.82㎡(14.76평)3층 43.79㎡(13.24평)4층 37.24㎡(11.26평)설계기간 2016년 11월~2017년 4월공사기간 2017년 5월~2018년 11월설계 리슈건축 02-790-6404 blog.naver.com/richuehong2시공 김지민, 장원석 010-4147-1317 필지 모양 그대로 형태화주차 공간, 진입계단, 테라스 등은 삼각형 부지를 변화시킨다. 인위적인 입면 구성이 아닌 건축 기능을 가진 공간의 모습이 그대로 표출되는 것이다. 이런 풍부한 인상의 형태는 철근콘크리트구조이기에 가능한 결과다. 도시의 자투리땅이 가진 부정적 이미지가 도시에 활력을 불어넣는 긍정적 이미지로 전환된다. 도시와 자연스럽게 상호작용하는 모습이다. 협소주택이 갖는 거주성거주 층인 3층과 4층 그리고 다락은 좁은 면적이 적층 된 모습이다. 이를 잇는 수직 계단이 마치 오브제처럼 연출된다. 천창을 통해 내려오는 채광과 좁은 면적 속 계단은 시각적, 공간적 역할을 겸한다. 여기에 각 층에 위치한 테라스는 좁은 공간에서 수평으로 확장된 효과를 선사한다.스틸하우스속이 알찬 골목길 소형 주택 목포 스틸하우스겨울엔 춥고 여름엔 덥고 여기에 보호받을 수 없는 사생활. 건축주가 이곳에 단층 조적 주택을 헐고 새롭게 스틸하우스를 지은 이유다. 얼핏 보면 단순한 모던스타일이지만, 단열, 차음, 프라이버시, 구조 안정 등 거주자의 만족도를 높일 요소로 알차게 구성했다. 자료 전원주택라이프 DB사진 제이건축 HOUSE NOTE건축구조 스틸하우스연면적94.29㎡(28.57평)1층 53.82㎡(17.82평)2층 40.47㎡(12.26평)설계기간 2016년 9월~10월공사기간 2016년 10월~12월설계 동아건축사사무소 061-279-2458시공 제이건축 02-400-3594 http://j-cons.co.kr/ 건축주가 반해 선택한 공법, 스틸하우스목포 스틸하우스는 어머니와 아들, 단둘이 사는 주택으로, 향후 맞이할 세 식구까지 염두에 두고 기존 조적 주택을 헐어 새롭게 지은 주택이다. 건축주는 실내 공간이 넓고 지진에 강하며 단열이 좋은 점, 그리고 건식공법이기에 여타 공법에 비해 공기가 짧고 수명이 길다는 점 등 스틸하우스가 가진 장점에 반해 건축구조로 선택했다고 한다. 구조 안정을 위해 앞서 실천해 온 자세2016년 경주 지진 이후 정부에서 구조설계를 강화하면서 구조계산서 및 구조안전 확인서 발급이 의무화됐다. 스틸하우스도 예외는 아니었다. 하지만 특별한 구조를 제외하곤 구조계산 및 구조안전 확인서 발급이 어렵지 않은 우수한 공법이고, 특히 2층 이하 스틸하우스는 구조 안전이 강화되기 훨씬 이전부터 포스코에서 제작 배포한 ‘구조설계 요령집‘의 내용을 설계에 반영하고 있다고 시공 업체 담당자는 덧붙였다. 한옥옛 정취 고스란히 살린 천연동 한옥건축주는 오래된 한옥과 마당이 마음에 들어 한옥에 살기로 했다. 설계자는 이런 그에게 ‘한옥의 정취를 느끼면서 다채롭게 누리는 삶‘이 무엇보다 가치 있는 일이라고 생각했다. 이에 한옥이 품은 고유한 시간성은 유지하되, 그 안에서 풍부한 삶을 펼칠 수 있는 방법에 중점을 두고 고민했다. 자료 전원주택라이프 DB사진 박영채 작가 HOUSE NOTE건축구조 한식 목구조연면적85.09㎡(25.73평)지하 13.76㎡(4.16평)1층 71.33㎡(21.58평)설계기간 2014년 10월~2015년 4월시공기간 2015년 5월~2016년 3월설계 구가도시건축 건축사사무소 02-3789-3372 www.guga.co.kr시공 건축주 직영공사 묵묵히 시간을 간직한 집천연동 한옥은 서대문 근처에 자리한 집이다. 1939년에 지은 한옥으로 주변은 대부분 다세대 주택으로 바뀌었다. 수년 동안 비어있던 집은 일부 지붕이 무너져 내리기도 했지만, 실력 있는 대목이 지었는지 비례와 짜임이 좋고 보존상태도 무척 양호했다. 낮은 바닥의 부엌과 다락, 부엌에서 내려가는 창고, 마당에 둔 욕실과 장독대 그리고 마당을 가득 덮은 감나무와 그 아래 방공호까지 집 안의 모든 것들이 시간 속에 곱게 쌓여 남아있었다. 아트리움을 덮어 거실이 된 마당대청을 주방과 식당으로 하고, 마당 일부를 아트리움으로 덮어 거실로 한 결정은 가장 중요한 계획이었다. 주방과 식당이 가족생활의 중심공간인 것은 자연스럽지만, 도시한옥의 핵심인 마당을 거실로 만드는 것은 보편적인 생각을 벗어나는 일이었다. 그럼에도 마당에 아트리움을 덮음으로서 원래의 창과 문을 그대로 둘 수 있었다. 마당이 된 거실에 앉아 오래된 한옥을 배경으로 자연과 가까운 삶을 선사할 수 있다고 생각했다. 집의 고유한 정취를 살린다는 것은 모든 것을 있는 그대로 두는 것이 아니다. 경량목구조가성비 좋게 마련한 경주 행복이 가득한 집부지는 산과 들과 물 그리고 햇살과 바람 등 굳이 지형지세를 풍수로 따지지 않더라도 주거지로서 가히 어떠한지 짐작할 수 있다. 이 마을엔 지형지세에 순응하면서 전원주택의 특성과 편리성을 반영해 디자인한 주택이 있다. 번잡한 도시에서의 삶을 접고 전원에서 인생 1막 2장을 시작한 건축주 부부의 복층 경량 목구조 ‘행복이 가득한 집’이다. 자료 전원주택라이프 DB사진 윤홍로 기자 HOUSE NOTE건축구조 경량 목구조연면적193.95㎡(58.67평)1층 114.12㎡(34.52평)2층 54.58㎡(16.51평)창고 25.25㎡(7.64평)설계기간 2015년 4월~12월공사기간 2016년 2월~6월설계 및 시공 나무집협동조합 1588-3673 cafe.naver.com/namoohyup 현실을 고려해 변경한 구조 계획건축주는 어떤 주택을 지을까, 오랫동안 공부하고 궁리한 끝에 목구조로 정했다. 단열과 내진 등 여러 가지를 고려해 목구조로 정했지만, 당시 목구조가 낯선 데다 지방이라 그런지 시공사가 드물었다. 애초에 바란 중목구조에서 비교적 가성비가 저렴한 경량 목구조로 방향을 틀었다. 대신 벽과 천장에 목재를 많이 노출하고, 중목구조의 분위기를 연출하기 위해 공학 목재인 글루램 Glulam을 더했다. 조망과 일조, 편리성을 극대화한 디자인주택은 천장을 오픈한 거실을 각 실이 전면을 제외하고 둘러싼 구조로 공간 배치했다. 1층엔 거실을 중심으로 좌측에서 우측으로 식당·주방, 다용도실, 공용 화장실, 계단, 구들방, 드레스룸과 욕실이 딸린 안방이 있다. 현관을 기준으로 우측이 부부만의 사적 공간이라면, 좌측은 공용 공간과 단란 공간이다. 2층엔 가족실을 중심으로 좌우에 2개의 방이 있다. 1층 거실이 오픈 구조인 데다 2층 높이에 수직 창호를 여러 개 배치해 빼어난 일조와 개방감은 물론 주변 경관이 파노라마처럼 펼쳐진다. 중목구조내진성 갖춘 일본식 중목구조 양평 건강 주택최근 공장에서 사전 제작한 구조 부재를 현장에서 간단하게 조립하는 프리 컷 방식의 장부 또는 철물공법 중목구조 주택이 늘어나는 추세다. 무엇보다 나뭇결이 아름다우며 피톤치드 향이 배어 나오는 기둥과 보, 도리를 드러냄으로써 심적인 안정감뿐만 아니라 항균과 탈취, 방충 등 유익이 많기 때문이다. 또한, 지난 경주 지진과 포항 지진을 통해 알 수 있듯이 우리나라는 지진 안전 국가가 아니다. 따라서 단열은 물론 내진耐震 성능이 탁월한 쾌적하고 안전한 구조의 주택에 대한 관심이 높아지고 있다. 바로 지진 강국인 일본에서 이미 검증을 마친 중목구조다. 경기 양평군 양동면 쌍학리에 일본식 철물공법 중목구조 주택이 들어서 있다. 자료 전원주택라이프 DB사진 강창대 기자 HOUSE NOTE건축구조 중목구조연면적95.01㎡(28.74평)1층 68.93㎡(20.85평)2층 26.08㎡(7.88평)설계기간 2017년 3월~4월공사기간 2017년 5월~7월설계 가사하라목재㈜시공 라라홈㈜ 031-355-0233 www.lalahome.net 오래 유지 가능한 중목구조중목구조는 100년간 유지 가능한 뛰어난 내구성, 우수한 단열성, 화재 안전성, 쾌적한 실내 환경, 시공 기간 단축 그리고 구조 부재인 기둥과 보, 도리 모두 철물 또는 장부로 연결돼 서로 맞물리는 특성상 구조적으로 매우 튼튼하면서 자체 유연성을 지니고 있다. 여기에 구조 부재가 실내에 노출돼 우리의 생활양식과 정서에도 부합하는 편이다. 평소 한옥에 관심이 있던 양평의 건축주가 중목구조 주택을 지은 까닭이다. 공기단축으로 비용 감액까지양평 주택은 디자인뿐만 아니라 안전성을 체크하는 구조 및 내진 설계를 일본 건축사가 전용 프로그램으로 진행했고, 이를 바탕으로 구조 부재의 적산 물량을 컴퓨터로 정확히 산출했으며, 구조 부재는 일본 농림 규격(JAS, Japanese Agricultural Standard)에 따라 엄격하게 품질 관리된 목재로 공장에서 사전 제작했다. 그리고 하나하나 번호가 매겨진 구조 부재를 국내에 들여와 도면과 대조하면서 간단하게 조립했다. 이러한 과정을 거쳤기에 정밀한 시공으로 주택의 품질을 높이면서 공사 기간의 단축으로 인건비를 줄일 수 있었다.
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초보 예비 건축주를 위한 건축구조 가이드 2-2
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초보 예비 건축주를 위한 건축구조 가이드 2-1
- 건축구조의 특징들건축주는 주택을 지으려고 마음먹을 때 생각하는 이상향理想鄕이 있기 마련이다. 누구와 함께 살 것인지부터 어떤 외관으로 할지, 인테리어는 어떻게 꾸밀지, 테라스를 만들지, 취미 공간을 어떻게 구성할지 등 남녀가 상대방을 생각하는 이상형만큼 복잡하고 다양하다. 주택을 지을 부지가 정해지면 골조(건축구조) 유형을 선택해야 한다. 집의 뼈대를 어떤 재료와 방식으로 세울 것인가를 정하는 것이다. 일반적으로 건축구조에는 사용 재료에 따라 철근콘크리트조, 목구조, 석구조, 벽돌구조, 시멘트블록구조, 철골구조 등이 있다. 각각의 구조는 장단점을 가지고 있으며, 건축주는 자신이 원하는 집에 가장 적합한 구조를 선택할 수 있다. <전원주택라이프>는 건축주가 이상적으로 생각하는 집에 가장 적절한 구조를 선택하는데 조금이나마 도움이 되고자 한다. 이중 대표적인 건축구조인 철근콘크리트조, 경량 목구조, 중목구조, 한옥, 스틸하우스의 장단점과 적절한 쓰임이 무엇인지 알아보고, 각 구조의 특성이 가장 잘 드러난 주택 사례를 소개한다. 정리 전원주택라이프 편집부자료 전원주택라이프 DB 다양한 건축 공법 적용하는 철근콘크리트구조철근콘크리트구조는 기둥과 보, 내력벽, 슬래브(바닥), 지붕틀, 주계단 등 건축물의 골격에 해당하는 주요 구조부를 철근과 콘크리트를 조합한 구조다. 철근을 설계에 맞게 배열해 거푸집(형틀)을 시공하고 레미콘을 타설 한 후, 양생(콘크리트를 수분, 충격 등으로부터 보호하며 완전히 굳히기) 해 구조를 형성한다. 재료가 철근과 콘크리트라는 점에 주목하자. 철의 인장력과 콘크리트의 압축강도가 더해져 구조 강성이 매우 뛰어나다. 더불어 내구성, 내화성, 차음성 등 여러 면에서 건축주에게 만족감을 줄 수 있다. 철근콘크리트 시공은 가장 보편적인 방법이기 때문에 건축주 입장에서 시공사를 찾기 쉽고 자재 수급도 용이하다는 장점이 있다. 사실 철근콘크리트는 엄청난 하중을 견딜 수 있도록 개발돼 고층·대형 건물이나 대규모 아파트 단지를 짓는데 적합하지만, 단독주택이나 전원주택에 작품성을 강조하거나 모던한 이미지를 연출하고 싶은 건축주들도 심심치 않게 선택하고 있다. 모든 건축구조와 마찬가지로 철근콘크리트구조도 단점이 있다. 우선 재료적 특성 측면에서 친환경과 거리가 멀다는 점이다. 자재 생산에서부터 운반, 사용, 폐기 등 라이프사이클 전반에 걸쳐 비교적 덜 친환경적이다. 시멘트 독은 오랫동안 남아 거주자의 건강을 해치고, 폐기할 경우 비용이 많이 든다. 평소 환경에 대한 생각이 깊고 중요하게 여기는 건축주라면 지양하는 편이 좋다. 친환경이 거의 모든 산업·경제 활동과 생활·주거 공간에서 제일 먼저 고려되어야 할 것으로 여겨지는 시대에 이런 마음가짐은 필수다. 철근콘크리트 주택은 복잡한 디자인일수록 시공하기 어렵고 건축비가 많이 든다. 지붕은 목구조 방식으로 시공하는 경우가 많은데, 이때 추가로 재료비가 발생하고, 목수 인건비가 더해져 전체 비용은 오른다. 콘크리트라는 소재는 단열성이 떨어지고 습식 일체형 구조로 건식 구조체에 비해 난방비가 많이 든다는 단점도 있다. 또 습식 구조물로 여름 장마철에 실내가 눅눅하고 통풍이 잘 안돼 곰팡이가 피기도 한다. 최근 이러한 단점들은 단열재, 마감재 등을 활용해 보완이 가능하고 다른 구조와 결합을 통해 극복할 수도 있다. 주택의 뼈대를 철근콘크리트로 올리고, 그 골조 내부나 외부의 마감을 어떻게 하느냐에 따라 집의 미관뿐만 아니라 가치도 달라진다. 최근에는 다양한 건축 공법을 적용한 철근콘크리트주택 사례들도 늘어나는 추세다. 경량 목구조 벽식구조. 자연에서 온 나무로 짓는 목구조 주택목구조는 경량 목구조, 중목구조로 나뉘며 한옥도 포함된다. 중목구조는 경량 목구조가 유행하면서, 이와 구별하기 위해 새로 생긴 표현으로 경량 목구조가 나타나기 전 목구조는 대부분 중목구조를 지칭하는 것이었다. 우리나라 전통 가옥인 한옥이 대표적인 예이다. 목조주택은 친환경성이 뛰어난 게 가장 큰 장점이다. 전원주택 분야만 놓고 보면 철근콘크리트 주택보다 자연과 조화를 이룰 수 있는 목조주택을 더 많이 찾는 추세다. 친환경성뿐만 아니라 단열에 유리하고 공간을 효율적으로 사용할 수 있는 구조로 잘 알려져 있다. 목조주택이 친환경적이라고 평가되는 이유는 땅을 파헤쳐 지형을 훼손하며 채취하는 천연자원들에 비해 채취, 가공, 사용, 재활용, 폐기에 이르는 전 수명 기간 동안 환경에 미치는 부담이 적기 때문이다. 지구 환경보존이라는 차원에서 건축주는 뿌듯함을 누릴만하다. 각별히 건강에 신경을 써야 하는 건축주에게도 가장 적합한 건축구조다. 자연스러운 나무 무늬는 시각적으로 심리적 안정을 준다. 열을 흡수해 저장·방출함으로써 실내 온도를 쾌적하게 조절한다. 목조주택에서 생활하면 아토피 등의 피부질환이나 새집 증후군, 호흡기질 등 불편함을 많이 느끼지 않고 더 건강하게 지낼 수 있다는 의학계 의견도 있다. 2019년 국립산림과학원은 제재한 목재도 사람 건강에 좋은 휘발성 유기화합물인 피톤치드 성분을 방출한다는 연구결과를 발표하기도 했다. 가평과 남해의 소나무와 편백나무 원목을 제재해 저온 건조한 뒤, 일정한 크기로 시편을 만들어 휘발성 물질을 측정한 결과, 모노테르펜(monoterpene)과 세스퀴테르펜(sesquitterpene) 등 피톤치드 성분이 85% 이상 나온다는 사실을 확인했다. 목재는 습도가 높을 땐 습도를 빨아들였다가, 낮아지면 품고 있던 수분을 내뿜는 특성이 있다. 에너지 효율이 콘크리트보다 7배, 일반 단열재보다는 1.5배 높다. 따라서 목조주택은 습도 조절이 용이하고 온도의 변화 폭도 작아 여름엔 시원하고 겨울엔 따뜻하다. 일반적으로 목조주택은 내구성이 떨어지고 화재 위험성이 높다고 오해하는 경우가 많다. 하지만 목재의 인장 강도는 콘크리트 보다 약 22.5배, 철보다 4.4배 높고 압축 강도는 콘크리트의 905배, 철의 2.1배 높다. 휨강도 또한 콘크리트의 약 400배나 되는 것으로 알려졌다. 목구조를 제대로 파악하고 설계·시공했다면 목조주택은 화재 발생 시 여타 구조에 비해 안전하다. 목재는 표면에 불이 붙는 착화 온도가 매우 높으며, 화재가 발생해도 표면만 탄화되고 목재 내부는 탄화된 부분이 공기 유통을 차단하기 때문에 산소 부족으로 잘 타지 않는다. 일정 두께를 갖고 있는 목재의 연소 속도는 1분에 0.6mm 정도로 굵은 기둥이나 보라면 30분간 불에 타더라도 표면에서 18mm 정도밖에 타지 않는다. 다시 말해 화재 시 오래 버틸 수 있고 붕괴 위험도 상대적으로 낮다는 얘기다. 수명은 철근콘크리트 주택이 30년인 것에 비해 경량 목구조 주택은 70년으로 평가된다. 목조주택 시공. 각 목구조별 시공법 1 경량 목구조 우리나라에 목조주택이 도입된 시기는 1990년대 초부터다. 전원주택에 대한 관심이 늘어나면서 국내 목조주택의 수는 계속 증가하고 있는 추세다. 주로 북미식 목조주택이 대부분을 차지하며, 이 중 경량 목구조 방식이 목조주택의 85% 이상을 차지한다. 경량 목구조는 좁은 간격으로 배치한 규격 치수의 구조부재와 덮개 부재(구조용 합판)를 함께 사용해 벽식 구조체를 구성하는 건축 방법으로, 못을 기계로 대량 생산하면서 구조부재를 저렴하게 접합할 수 있게 돼 널리 퍼졌다. 서구에서는 14세기 무렵 목구조 주택이 나타나기 시작했으며 오랫동안 제재 기술과 시공 방식이 발전해 왔다. 20세기 들어서면서 혁신적인 건축 소재의 개발과 목재의 과학적인 연구를 통해 일명 공학 목재(Engineer Wood)가 개발되면서 친환성과 실용성, 경제성까지 갖춘 목조주택이 출현했다. 현재 대부분의 목조주택은 공장에서 규격화해 만들어 놓은 구조재를 사용한다. 경량 목구조는 시공 방식에 따라 발룬 구조 Balloon Framing, 플랫폼 구조 Platform Framing, 패널 시스템 Core Panel 등 3가지로 구분한다. 발룬 구조는 벽체 스터드 Stud(벽체의 뼈대를 구성하는 수직 부재)를 기초에서 지붕까지 한 부재로 연결하는 방식이다. 2층 바닥은 스터드 중간에 끼워 제작한다. 그러나 층간 벽체와 바닥 장선(상판을 받치는 횡목)을 결합하는 방식이라 화염 진행을 적절하게 차단하지 못하고, 스터드 길이가 길어 다루기 힘들다. 발룬 구조의 이러한 단점을 보완해 등장한 것이 플랫폼 구조다. 벽체 스터드를 층별로 나눠 시공하는 방식이며, 현재 대부분 경량 목구조는 플랫폼 구조로 시공한다. 구조 부재 길이가 짧고 가벼워 작업이 쉽고, 평탄한 플랫폼 위에서 벽체를 시공하기 때문에 작업 속도가 빠르고 정확성이 높다. 플랫폼 바닥 구조는 방화막 역할을 해 발룬 구조에서 추가로 소요됐던 방화용 깔판 설치를 위한 인력과 시간을 절감한다. 패널 시스템은 공장에서 벽체를 생산하는 시스템으로 현장에서 조립만 하는 방식이다. 현장 인력을 최소화하고 공기를 줄여 공사비 절감 효과를 얻기 위해 개발된 공법이다. 경량 목구조 벽체시공. 경량 목구조 구조재. 2 중목구조중목구조의 중목은 무거운 하중의 목재를 뜻하며, 주요 구조부가 125mm×125mm(실제 114mm) 이상의 부재를 가리킨다. 경량 목구조와 달리 중목구조는 실내에 기둥과 보 목재가 드러나며 지진에 강한 것이 특징이다. 무거운 목재를 기둥과 보로 접합해 건물 하중이 전달되는 구조 원리는 경량 목구조의 기둥-보 방식과 동일하지만, 구조용 목재가 대단면재로 분류되는 최소한의 규격을 지닌 목재들로 구성된다는 점이 다르다. 중목구조는 목재를 구조재와 동시에 집을 꾸미는 용도로도 널리 사용할 수 있다는 장점이 있다. 내부 구조 설계가 자유로운 편으로 큰 창문과 현관을 비교적 제한 없이 만들 수 있고, 지붕 모양도 원하는 대로 선택할 수 있다. 습도가 높은 여름이나 장마철엔 대기 중의 수분을 흡수하며, 습도가 낮은 겨울에는 수분을 발산하기에 실내를 보송보송하게 유지시키는 등 다양한 장점을 가지고 있다. 중목구조는 구조재를 접합해 뼈대를 세우는데, 접합 방식에는 재래식 공법과 철물 공법이 있다. 재래식 공법은 접합 부문에 못을 사용하는 것이 아니라, 구조 설계도면에 맞게 재단해 목재를 잇거나 끼워 맞추는 것이다. 접합 방식에는 ‘이음’과 ‘맞춤’이 있다. 이음이란 구조재들을 같은 방향으로 길게 접합하는 것이고, 맞춤이란 구조재들을 직교 방향으로 접합하는 것이다. 이 공법의 단점은 구조재들에 이음 또는 맞춤에 필요한 홈을 가공할 때 단면 결손이 생길 수 있어 수직하중과 횡하중에 취약하다는 점이다. 이러한 단면 결손을 줄이기 위해 구조재들을 전용 철물을 사용해 접합하는 방식이 철물 공법이다. 재래식 공법보다 통기둥뿐만 아니라 다른 접합부에서도 결손이 적어 구조적으로 안전하다. 종목구조 서까래 결속. 증목구조. 목구조가 잘 드러난 주방(위)과 거실. 현대적으로 진화하는 한옥한옥은 우리나라의 전통적인 건축양식으로 고유의 멋과 정취를 담고 있다. 자연에서 온 재료들로 짓기 때문에 친환경적이고 무엇보다 거주자에게 삶의 여유와 건강을 선사한다. 천연동 한옥을 설계한 조정구 구가도시건축 대표 건축사는 한옥을 ‘마당을 삶에 가까이 두고 나무, 돌, 흙, 종이 등 자연의 소재로 짓는 집’으로 정의한다. 이러한 마음을 갖고 지은 천연동 한옥은 ‘2017년 대한민국 한옥 공모전’ 준공부문에서 한옥 대상을 수상했다. 한옥은 안타깝게도 비대중적이다. 이는 건축비가 비싸고 생활하기에 불편하다는 인식 때문으로 분석된다. 전문가들은 이러한 인식이 잘못됐다고 강조하고 있지만, 그 수요는 늘어나지 않고 있다. 지난 2010년부터 정부가 한옥을 활성화하기 위한 정책을 펴고 있지만, 그 효과도 미미한 수준이다. 건축도시공간연구소 국가한옥센터에서 2013년, 2016년, 2018년에 시행한 ‘대국민 한옥 인식 및 수요 특성 조사’ 결과에 따르면, 한옥에 대한 거주 수요는 2013년 57.5%, 2016년 56.7%, 2018년 29.9%로 지속적으로 감소해왔다. 한옥의 인허가 추이에서도 비슷하게 나타났다. 2011년 한옥 인허가 수는 1,589채였지만 지속적으로 감소해 2018년에는 474채까지 떨어졌다. 그럼에도 한옥의 보급을 확산하기 위해 정부와 지방자치단체, 학계 등에서 여러 다양한 정책과 연구를 진행 중이다. 시울에만 현재 총 8개(북촌, 경복궁서측, 인사동, 운현궁, 돈화문로, 성북, 은평, 익선동)의 한옥마을을 조성해 운영하고 있다. 가장 최근 조성된 은평 한옥마을에는 전통 한옥의 단점을 개선한 현대 한옥들이 들어서 있다. 전통 건축기법은 유지하면서도 내부는 현대식으로 설계한 것이다. 전통 한옥은 먼저 돌과 흙을 이용해 평지보다 약간 높게 단을 쌓는다. 그런 다음 기초석을 놓고 나무 기둥을 세우면서 시작한다. 여기에 황토를 활용해 벽체를 만든 다음 창을 내고, 이후 지붕을 얹는 순서로 진행된다. 지붕은 서까래와 계판이라 불리는 반듯한 널빤지를 깐 다음, 무게를 분산시키고 균형을 잡아주는 적심목을 차례로 놓는다. 그 사이에 흙을 채워가며 기와를 얹는다. 이런 복잡한 과정을 거쳐 정성으로 완성한 집이 바로 한옥이다. 현대 한옥은 기존의 한옥 공간에 현대적 디자인을 가미하거나 현대식 생활 패턴에 따라 새로운 공간을 창출하기도 한다. 개인 주차장이 딸린 한옥, 온돌의 한계를 벗어난 2층 한옥, 공간 독립성이 보장된 한옥 등이 나타나고 있다. 이는 새로운 공법을 개발해온 한옥 연구자들의 노력 덕분이다. 최근에 자주 활용되는 한옥 시공법으로 프리패브 prefab 방식을 들 수 있다. 공장에서 건축에 사용하는 부자재를 미리 가공하는 방식을 프리 패브리케이션 prefabrication이라고 한다. 약칭 브리패브라고 하며, 프리패브 공법이라고도 한다. 이 공법에는 이동식 조립주택, 모듈러 공법, 패널 라이징 공법 등이 있다. 모듈러 공법은 한옥의 구조적 구성 요소인 바닥이나 벽, 천장, 지붕, 대들보와 서까래, 기둥, 문 등을 공장에서 제작해 현장으로 운반, 조립하고 마감하는 식으로 진행된다. 나무를 여러 가지 방법으로 다듬어 뼈대를 만드는 ‘치목’ 과정도 공장에서 이뤄진다. 공장에서 만들기 때문에 부재의 품질이 고르다는 장점이 있지만, 안전을 위해 조립 과정에서는 보다 정밀한 시공이 요구된다. 어느 한 한옥 예찬론자는 “한옥 지붕 위에 풀이 돋아나기 시작하면 기와를 손보아 달라는 뜻이고, 회벽에 작은 금이 가기 시작하면 주추가 약간 기울거나 벌레 먹은 기둥이 조금씩 내려앉고 있다는 뜻”이라며 “한옥은 큰 사고를 미리 예방하는 자가 진단 체계를 갖추고 있다”고 주장했다. 한옥에 살면서 문득 자연 현상과 집 구조가 겹쳐 일어나는 마치 집이 살아 숨 쉬는 것 같은 행복한 착각에 빠지기도 한다고도 했다. 전통과 현대가 조화를 이루며 한옥에서 느낄 수 있는 고유함을 경험하고 싶은 건축주라면 충분히 도전해 볼 만하다는 생각을 갖게끔 만드는 대목이다. 은평 한옥마을 자함헌 주택. 목구조 장점 흡수한 스틸하우스 스틸하우스 steel house는 주택의 뼈대를 철강재로 세운 집으로 북미의 전통적인 경량 목구조 주택 공법에서 유래했다. 목구조 주택은 제재된 각재를 세워 집의 뼈대를 만드는데, 이때 사용하는 구조재를 나무 대신 철강재를 사용하는 것이 스틸하우스다. 1930년대 미국에서 처음 등장했지만 목재보다 비싼 가격 때문에 활성화되지 못하다가 1960년대 이후 목재 가격이 상승하자 주목받기 시작했다. 전성기를 이룬 것은 역시나 전 지구적 환경 문제 때문이다. 산림 훼손을 줄일 수 있고 재활용이 가능한 철을 사용한다는 측면에서 매우 친환경적이다. 스틸하우스의 특징은 목구조와 매우 유사하다. 가벼운 재료를 이용하고, 복잡한 공구가 필요 없어 시공이 간편하며 원하는 평면 형태를 자유롭게 표현할 수 있는 목조주택의 장점을 그대로 가지고 있다. 얇은 구조재로 골격을 형성하지만 하중 부담이 적고, 구조 성능이 우수하기 때문에 뛰어난 강성을 가지며, 지진과 같은 외부 충격 흡수 능력이 탁월하다. 철근콘크리트구조에 비해 공사 기간이 짧고 건식 공법이기 때문에 기후에 구애받지 않고 시공할 수 있으며, 복잡한 디자인을 반영하기 쉬운 편이다. 스틸하우스의 주목할 만한 특징은 다양한 외부마감과 내부마감이 가능하다는 점이다. 벽체가 얇은 강판으로 이뤄진 구조이기 때문에 오히려 인테리어를 좀 더 화려하게 꾸밀 수 있다. 건축주의 기호에 따라 다양한 내외장재 선택이 가능하고, 이에 따라 자유롭게 다채로운 공간을 창출할 수 있는 것이 스틸하스만의 특징이라고 할 수 있다. 외부 벽체를 목재나 벽돌로 마감함으로써 구조의 단점을 보완할 수 있다. 스틸하우스는 구조 자체적으로도 여러 가지 장점을 갖고 있다. 먼저, 단열성과 방로성이 뛰어나다. 겨울엔 내부의 따뜻한 열기를 외부로 빼앗기지 않도록 하고, 여름엔 뜨거운 외부의 열기가 실내로 유입되지 않도록 한다. 단열 성능이 좋아야 집에서 쾌적한 실내 환경을 유지할 수 있으며 냉·난방비가 적게 든다. 스틸하우스는 벽체와 지붕, 기초에 단열 설계를 충실히 해 우수한 단열 성능을 확보하고 있다. 방로란 벽체의 내·외부에 물방울이 발생하는 결로 현상을 막는 것으로, 스틸하우스에선 열의 이동 경로와 습기의 유입을 차단해 좋은 방로 성능을 확보하고 있다. 내화성도 뛰어나다는 평가를 받는다. 스틸하우스는 벽체와 바닥에 대해 1시간 내화 구조 인증을, 지붕은 30분 내화 구조 인증을 받았다. 차음성도 뛰어난데, 구조적 특성상 스틸하우스에선 바닥과 벽체를 설계할 때 차음재와 보조재를 사용해 차음 성능을 강화하고, 창이나 문과 같은 개구부를 기밀하게 시공해 조용한 주거 환경을 확보할 수 있다. 스틸하우스는 건식공법으로 시공할 경우, 스틸 스터드를 사용해 제작된 벽체를 현장에서 조립하기 때문에 시공성이 뛰어나다. 시공 순서는 기초 위에 1층 벽체를 세우고 바닥을 설치한 후 2층 벽체를 설치하며, 이 위에 지붕을 얹어 스틸하우스 골조를 완성한다. 현장에서 골조를 조립하는 데 2~3일 정도 소요되며, 골조가 완성된 후 구조용 합판과 석고보드를 사용해 바탕 면을 설치하고, 마감공사를 완료하는 데까지 약 두 달 정도 소요된다. 우리나라는 철강업이 발달해 스틸하우스 자제 보급이 유리한 환경이라는 것도 장점이다. 주재료인 아연 도금 강판을 안정된 가격으로 쉽게 구할 수 있고, 다른 재료에 비해 품질이 균일하고 강도가 높기 때문에 작고 가벼운 자재로 주택을 지을 수 있다. 스틸하우스는 포스코와 포항산업과학연구원, 한국철강협회 주도로 국산 자재의 개발과 KS 규격화, 구조설계 기준 고시, 건설 신기술 인증 등 다양한 기술 지원 사업을 펼치고 있다. 스틸하우스 시공. 스틸하우스 골조는 스틸 스터드와 트랙 등을 아연 도금 스크루로 접합해 만든다. 스틸하우스는 강인한 접합 철물과 수만 개의 스크루로 접합한 저항형 구조다.
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초보 예비 건축주를 위한 건축구조 가이드 2-1
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[22년 01월 특집 3] 슬기로운 농막&산막 활용법 3-3
- 슬기로운 농막&산막 활용법 3-3 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 장기화, 장기 불황 등의 여파로 귀농귀촌을 희망하는 이가 증가하고 있다. 그렇다 보니 본격적인 귀농귀촌의 사전 준비로 농막 등의 설치를 알아보는 사람들도 점차 늘어가는 추세다. 하지만 지자체마다 이러한 설치 기준을 다르게 보고 있는 것은 물론, 점차 강화되는 기준을 적용하고 있어 주의를 요한다. 이번 특집에서는 농막과 산막이란 무엇인지, 어떻게 하면 이를 제대로 활용할 수 있는지에 대해 알아보고자 한다. 글 홍예지 기자 사진 전원주택라이프 DB(참고 이미지로 소형 주택도 다수 포함돼 있음) 자료 출처 농림축산식품부, 산림조합중앙회 산림경영컨설팅, 산림조합중앙회 내돈내山, 파주시청, 횡성군청, 성심건업 감수 산림조합중앙회 산림소득지원센터 회원지원부 한규림 계장(산막 파트) 코로나19 발병 이후 우리네 삶은 많은 변화를 겪었다. 재택근무와 배달이 일상화되었고, 사람들은 북적거리는 도심보다는 자연을 찾아 외곽으로 떠났다. 그로 인해 ‘집’은 이전과는 다른 의미의 장소로 거듭났다. 짧은 휴식이나 출퇴근을 위한 경유지에 그치던 집이라는 공간이, 근무지의 변화와 휴가지의 제한으로 인해 가장 오래 머무는 공간으로 변경된 것이다. 그래서였을까. 출퇴근 거리에 대한 압박이 사라지자 사람들은 ‘산’과 ‘논’을 떠올리기 시작했다. 베이비부머 세대들이 옛 추억을 떠올리며 자연으로 회귀하듯, 이제는 젊은 30~40대까지 갑갑한 도심을 벗어나고 있다. 이에 Part1에서는 농막의 인기와 귀농귀촌 붐의 연관성, 그리고 이와 관련해 현재 농림축산식품부에서 진행 중인 정책은 무엇인지에 대해 알아본 후, Part2와 3에서는 농막과 산막(산림경영관리사)이란 무엇인지에 대한 정의와 주의해야 할 사항 등을 소개한다. PART 03 임업인에게는 ‘산막_산림경영관리사’이 있다 임업인에게도 임업인의 활동에 도움을 줄 수 있는 ‘산림경영관리사’가 있다. 생소한 이름 때문에 마치 사람을 지칭한다고 알기 쉬우나, 산림경영관리사는 산에서 나물이나 약초 등의 임산물을 채취, 보관, 육성하거나 임업인들의 휴식 등 산림 작업의 관리를 위한 부지 면적 200㎡ 미만, 바닥면적 50㎡ 이하의 주거 목적이 될 수 없는 시설을 뜻한다. 또한 산지전용허가 등의 복잡한 허가사항 없이 산지일시사용신고만으로 설치가 가능한, 절차 및 규제가 완화된 시설물이기도 하다. 산림경영관리사, 누구나 설치할 수 있을까? 답은 “아니오”다. 산림경영관리사 설치는 임업인만 가능하다. 여기서 정의 내리는 임업인이란, ▲임업 및 산촌 진흥 촉진에 관한 법률 시행령 제2조 임업인의 범위에서 3㏊ 이상의 산림에서 임업을 경영하는 자 ▲1년 중 90일 이상을 임업에 종사하는 자 ▲임업 경영을 통한 임산물의 연간 판매액이 120만 원 이상인 자를 말하며 이 조건을 증명할 수 있는 서류를 제출해야 한다. 그렇다면 산림경영관리사를 설치하기 위한 절차는 어떻게 될까. 산지관리법에서는 산림경영관리사 설치 조건을 충족할 경우 산지일시사용신고를 통해 설치할 수 있도록 허용하고 있다. 하지만 일부 지자체에서 추가적으로 요구하는 사항이 있기에, 본지에서는 경기 파주시의 행정 절차를 중심으로 소개하고자 한다. 설치 조건은 ▲산지전용·일시사용 제한지역이 아니어야 함 ▲산지는 신청자 본인 소유 혹은 산주로부터 토지 사용 승낙을 받은 사람이어야 함 ▲부지면적 200㎡(약 60평) 미만, 주거용이 아닌 경우로서 작업 대기 및 휴식을 위한 공간이 바닥면적 100분의 25(약 15평) 이하일 경우 ▲산지일시사용 신고서와 가설건축물 축조신고가 해당된다. ‘산지일시사용신고’와 ‘가설건축물 축조신고’에 필요한 서류는 다음과 같다. 먼저 산지일시사용신고 제출 서류의 경우, ▲산지일시사용 신고서 1부 ▲사업계획서 1부 ▲일시사용하려는 산지의 소유권 또는 사용·수익권을 증명할 수 있는 서류 1부 ▲산지일시사용예정지가 표시된 축척 1/25,000 이상의 지적이 표시된 지형도 1부 ▲측량업자 등이 측량한 축척 1/6,000~1/1,200까지의 산지일시사용예정지 실측도 1부(다만, 예정지가 연접한 토지의 경계로부터 20m 이상 떨어져 있는 경우에는 해당 사업 구역이 표시된 임야도 사본으로 대신할 수 있다) ▲복구 대상 산지의 종단도 및 횡단도와 복구공종·공법 및 견취도가 포함된 복구 계획서 1부 ▲그 밖에 산지일시사용신고의 행위별 조건 및 기준 등의 검토 관련 서류로, 파주시의 경우는 총 7가지이며, 재선충에 의한 소나무 반출금지구역인 경우 재선충병 방제계획서 등 다른 지역의 경우 추가 서류를 요청할 수 있다. 또한 가설건축물 축조신고 시에는 ▲가설건축물 축조 신고서 1부 ▲산림경영관리사 예정설치 위치가 표시되어 있는 배치도 1부 ▲산림경영관리사의 평면도 1부 ▲타인이 소유한 토지인 경우, 토지사용 승낙서 1부를 비롯한 총 4가지의 서류가 필요하다. 신고 절차가 간단한 편으로, 전문가가 아닌 일반인이 신청해도 큰 무리 없이 신청이 가능하다. 가설건축물은 건축법 시행규칙 제12조에 따라 신고한 후 설치해야 하고, 세움터에서 온라인 신고 또는 지자체 방문 신고가 가능하다. 이때 주의해야 할 점은, 가설건축물 축조 신고서 작성 시 ‘존치 기간’의 경우에는 가설건축물 축조 신고서 제출일로 하여, 3년 기간으로 작성하면 되는데, 이 기간을 가설건축물 축조 신고서 제출일로 하는지 또는 가설건축물 축조 신고서 승인 날짜로 하는지에 대해 지자체마다 차이가 있다는 점이다. 따라서 해당 사안에 대해서는 담당 부서로의 확인이 필요하다. 연장 신고는 필수, “평상과 덱 높이도 주의하세요” 신고 후에도 고려해야 할 사항이 있는데, 바로 ‘연장 신고’ 부분이다. 산림경영관리사의 산지일시사용기간은 산지관리법 시행 규칙에 따라 3년에서 최대 10년까지 사용 가능하다. 또한 3년마다 만료되므로 10일 전까지 해당 지자체에서의 연장 신고는 필수다. 아울러 가설건축물 축조 신고서 역시 건축법에 따라 산림경영관리사의 존치 기간은 3년이며, 만료일 7일 전까지 연장 신고가 필요하다. 뿐만 아니라 산림경영관리사 설치 시, 산림 훼손을 최소화하기 위해 평상 혹은 데크를 제작해 산림경영관리사를 그 위에 설치하는 경우가 있는데, 위와 같은 경우에는 평상 혹은 데크 높이를 건축법 시행령에 의거해 지표면으로부터 1m 이하로 설치해야 하니 주의해야 한다. 처마, 차양 등 그밖에 이와 비슷한 것은 동법에 의거해 외벽 중심선으로부터 1m 초과로 나와선 안 된다. 이와 같은 행정 절차를 무시하고 산림경영관리사를 설치하거나 거짓으로 신고한 자는 건축법에 의거해 5,000만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있고, 산림경영관리사 설치 후의 신고는 불가능하니 만약 불법으로 설치가 되어 있다면 조속히 철거한 후 모든 행정절차를 밟고, 재설치해야 한다. 다만 이와 같은 행정절차 역시 지자체마다 기준을 달리 적용하고 있다. 지자체별 다른 기준 적용으로 혼란 야기 가능 농업인들의 쉼터인 농막처럼, 임업인들의 ‘산막(산림경영관리사)’ 역시 지자체별로 적용 방식이 다르기에 혼란이 일어날 우려가 있다. 이에 산림조합중앙회 산림경영지원 홈페이지에서는 산림경영 컨설팅을 통해 산림경영관리사 설치 이외에도 ▲임산물 재배 ▲작업로 설치 ▲목재(벌채) ▲산림소득분야 보조사업과 관련한 정보를 제공하고 있다. 산림조합중앙회 산림소득지원센터의 한 관계자는 “산지관리법에 명시하는 산림경영관리사 설치 기준과 다르게 지자체마다 추가적으로 요구하는 사항이 있을 수 있다. 예를 들어, 가설건축물 축조신고 한 가지만 하더라도, A 군청은 산지일시사용신고만으로 산림경영관리사 설치가 가능한 반면, B 군청은 가설건축물 축조신고를 해야 산림경영관리사 설치가 가능하다”며 “기본이 되는 사항 정도만 참고할 뿐, 본인이 처한 상황과 조건에 맞춰 해당 지역 산림부서에 문의한 후, 문제가 되지 않는 선에서 산림경영관리사 설치를 진행하길 바란다”고 설명했다. ※출처: 산림조합중앙회 산림경영지원 홈페이지 상담 내용 中 발췌 Q&A로 알아보는 임업 정보 Top 3 01 임업인이 되기 위해 임야를 확보할 때는 무엇을 고려해야 할까요? 임야를 확보하는 유형으로는 매입, 임차, 국유림 대부 등의 방법이 있으며, 임차 시에는 산림의 경우 단기간에 소득 창출이 힘들기 때문에 10~20년의 장기간 임차를 생각하는 것이 좋다. 특히 임야를 매입코자 할 때는 키우고자 하는 소득 작물을 정한 후, 생각하는 작물의 생육에 알맞은 임야를 구입하는 것이 유리하다. 일반적으로 임야 매입 시 생각해야 할 기준은 접근성, 방위, 해발고, 경사도, 토심, 임상 등이 있으며 타인 소유의 임야를 통과 시에는 소유주의 토지사용승낙서 등을 받아야 하니, 가능한 많이 거치지 않고 농로나 지방도 등에서 작업로를 시설할 수 있는 곳 등을 신경 써야 한다. 또한 필지의 정보는 ‘산림정보다드림’에서 확인해 보기를 추천한다. 경영 목적과 컨설팅 등은 산림조합, 임업진흥원, 해당 지역 산림과 등 귀산촌 전에 여러 곳에서 상담을 받아보고 다방면에서 고려할 것을 권한다. 02 개발제한구역 내 임야를 보유하고 있는데, 산림경영관리사 설치가 가능할까요? 개발제한구역 특별법은 산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률(산자법)보다 상위법에 속하므로 임업인의 요건을 갖추더라도 개발제한구역 내 ‘개발행위허가’의 절차를 거쳐서 산림경영관리사의 설치 여부가 결정되므로 인가가 많이 어려운 편이다. 따라서 자세한 사항은 지역 산림조합이나 관할 시청, 구청의 개발제한구역을 담당하는 부서에 문의하기를 바란다. 03 산림경영관리사 설치를 위한 진입로 개설 제한이 따로 있나요? 산림경영관리사를 위한 진입로 개설 시 깊이에 대한 제한은 없다. 진입로이므로 차량 통행이 가능한 경사도를 유지해 개설하면 된다. 참고로 산지일시사용신고로 산림경영관리사를 설치할 경우 훼손 면적 200㎡ 미만으로 가능하며, 임업인의 조건을 갖추고 있어야 한다.
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- 집짓기 정보
- 특집기사
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[22년 01월 특집 3] 슬기로운 농막&산막 활용법 3-3
전원생활 검색결과
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나종익의 지방소멸리포트 1 어디가 살고 죽는가, 경기도 편
- 인구 감소시대에 부동산 시장에서 가장 눈여겨봐야 할 대목은 바로 지방 도시들의 소멸이다. 여러 대기업들이 서울 및 수도권에 몰려있기에 대부분의 좋은 일자리 역시 서울 및 수도권에 집중돼 있다. 그렇다 보니 그나마 지방에 있는 젊은 층도 일자리를 찾아 지방을 떠나고 수도권으로 몰리면서 자연스럽게 지방은 죽어가고 있다. 이번 칼럼 ‘지방소멸리포트’에서는 토지거래 데이터와 각종 데이터 등을 활용해 각 광역자치단체 내의 토지 거래와 관련한 이슈에 대해 알아보고자 한다. 지방소멸시대에는 어떤 곳이 뜨는가. 앞으로 해당 내용에 대해 심도 있게 다뤄보겠다. 첫 번째로 알아볼 곳은 경기도다. 진행 남두진 기자글 나종익(주식회사 코드랩리얼티 대표이사)자문 성호건(주식회사 한국부동산개발연구소 대표이사) 지난 2021년, 우리나라의 인구는 관련 통계 작성을 시작한 1949년 이후 72년 만에 처음으로 감소했다. 여러 국책기관 및 언론에서는 2029년부터 인구가 줄어들 것이라 예상했지만 보기 좋게 빗나간 것이다. 물론 수도권의 경우 인구는 지속적으로 늘고 있지만 실상을 들여다보면 긍정적인 것만이 아닐 것이, 청년 인구는 감소하고 고령 인구가 급격히 증가했기 때문이다. 인구가 감소 혹은 생산 가능 인구가 감소한다는 것은 부동산 시장에도 적지 않은 영향을 미칠 수밖에 없다. 혹자는 전체적인 인구수 보다 가구 수가 늘어나기 때문에 부동산에는 별다른 타격이 없을 것이라고 생각했지만 최근 출생률 데이터를 보면 가구 수가 늘어난다고 부동산 시장이 과거처럼 지속적인 성장세를 보일 것 같지는 않아 보인다. 우리가 지금까지 마주하지 못했던 인구 감소시대에 대비할 때가 온 것이다. 지난 10년간 가장 토지 거래가 많았던 경기도 지역은?소멸하는 도시들을 알아보는 과정 중 경기도 내에서 어느 지역의 거래가 활발했는지 가장 궁금했다. 1위는 바로 화성시였다. 동탄신도시로 잘 알려진 화성시는 최근 약 10년간 그야말로 폭풍 성장했다. 화성시 지역 내 총생산(GRDP)는 2022년 기준 약 77조 원에 달하는데 우리나라에서 가장 부촌이라 알려진 서울 강남구(71조 원)보다도 약 6조 원 가량 높은 점을 보면 그 성장이 얼마나 대단한지 알 수 있다. 화성시는 지난 10년간 약 30만 회가 넘는 토지 거래가 이뤄졌는데 이 중에 절반가량(48.1%)이 관리지역이었다. 아무래도 경기도 내 다른 지역에 비해 개발이 덜했던 화성시 특성상 도시지역보다 관리지역이 많았을 것이다. 또한 매입자 거주 지역을 살펴보면 서울시민보다는 경기도민들이 화성시의 토지에 많은 관심이 있었던 것을 알 수 있다. 한편 지난 2019년 1월부터 2023년 11월까지 화성시의 평균 지가변동률은 15.6%이다. 화성시 중에서도 특히 남양읍(18.1%), 송산면(17.7%), 매송면(17.2%) 등이 많이 오른 것으로 나타났다. 경기도에서 두 번째로 거래가 많이 이루어졌던 곳은 평택시였다. 평택시에서는 지난 10년간 약 19만 회 이상의 토지 거래가 이뤄졌다. 특히 고덕면(24.6%)의 경우 지가상승률이 평택시 내에서 가장 높았는데 이는 평택시 고덕면에 들어선 100조 원 이상의 돈이 투자된 삼성전자 반도체 공장과 연관이 있는 것으로 보인다. 대규모 반도체 공장이 들어오니 관련 산업들도 따라 들어왔을 가능성이 높기 때문이다. 고덕면 뒤를 이어서는 신대동과 지제동의 지가상승률이 높았던 것으로 나타났다. 세 번째로 토지 거래가 많이 이루어진 곳은 바로 양평군이다. 인구가 12만 밖에 되지 않는 양평군의 토지 거래가 세 번째로 많았다는 것은 다소 놀랍다. 게다가 양평군의 토지를 거래한 매입자들의 주소지를 보면 특이한 부분이 바로 서울시민 비율이 30%가 넘는 것이다. 경기도 대부분 지역들의 매입자 거주지는 경기도민 혹은 해당 시군구민이 1, 2위를 다투는데 양평군의 경우는 서울시민들이 양평군민 다음으로 많이 거래를 하고 있다. 양평군에서는 양평읍(15.7%), 양서면(14.0%), 서종면(13.9%) 순으로 지가가 많이 오른 것으로 나타났다. 특히 서종면과 양서면은 서울에서 그리 멀지 않기 때문에 많은 거래가 이뤄진 것으로 보인다. 네 번째로 토지 거래가 많이 이루어진 곳은 바로 파주시다. 파주시 역시 지난 10년간 많은 발전이 있었다. 운정신도시, 출판도시, 각종 산업단지 및 아울렛까지 접객시설들이 늘어나면서 자연스럽게 토지 거래도 많이 이뤄진 것으로 보인다. 야당동과 상지석동 인근 지가가 특히 많이 오른 것으로 나타났다. 다섯 번째로 토지 거래가 많이 이루어진 곳은 용인시 처인구였다. 처인구는 삼성이 2042년까지 약 300조를 투자하겠다는 발표가 난 지역이다. 이미 SK하이닉스 공장도 있는 곳이라 지대도 상당히 기대되는 곳이었다. 처인구는 용인의 중심이라 할 수 있는 수지와도 거리가 떨어져 있어 그동안 큰 환영을 받지 못하던 곳인데, 최근 여러 산업단지와 대기업 공장이 들어설 예정지로 발표되면서 덩달아 부동산도 들썩이고 있는 중이다. 처인구는 지난 4년간 지가 상승률이 경기도 전체에서 3위에 올랐을 정도로 핫한 지역이다. 거래가 많이 일어난 지역이 지가상승률도 높았을까일반적인 수요와 공급의 논리를 생각하면 거래가 많이 일어날 경우 가격도 상승하리라 예상할 수 있을 것이다. 이번 칼럼을 쓰면서도 데이터를 조사하기 전에는 분명 그럴 것이라 믿었다. 하지만 실제 데이터를 살펴보니 거래와 지가가 반드시 비례하지는 않았다. 지난 2019년부터 2022년까지 토지 거래가 많이 일어났던 곳은 화성시, 양평군, 평택시, 처인구(용인), 파주시 순이었으나 지가상승률이 높았던 곳은 하남시, 수정구(성남), 과천시, 광명시, 남양주시 순이었다. 거래가 많았던 지역이나 지가가 상승했던 곳들의 공통점은 전반적으로 경기도 내에서 가장 핫한 곳들이라는 것이다. 대체로 토지 거래가 많이 이뤄진 곳은 개발호재가 많았던 지역이 대부분이었고 지가가 많이 오른 지역은 보통 대단위 아파트 단지가 들어선다거나 재개발 등이 일어났던 지역으로 보여진다. 화성시나 평택시, 처인구(용인), 파주시는 대단위 아파트 단지와 더불어 여러 개발호재, 이를테면 산업단지나 공장 등이 대거 들어서는 경우가 많았고 지가상승률이 높은 지역들(하남시, 수정구, 과천시, 광명시, 남양주시)의 특징은 모두 서울과 멀지 않게 접하고 있었다. 서울 지가가 오르면서 서울과 인접하고 있는 경기도의 지가에도 영향을 미쳤다는 분석이 타당해 보인다. 이런 분석은 자연스럽게 최근 이슈가 된 ‘메가 서울’로도 이어졌던 것이 아닐까. 메가 서울과 경기도의 지방소멸지수지난 10월 말, 국민의힘에서 내놓은 김포시의 서울편입 정책은 많은 맘카페들을 술렁이게 했다. ‘김포시가 서울에 편입되면 우리도 편입돼야 하는 것 아닌가’라는 질문들이 고양, 부천, 과천, 하남 등의 맘카페에 줄지어 올라오면서 온라인이 뜨겁게 달아올랐다. 급기야 국민의힘은 11월 16일 경기 김포시를 2025년 서울로 편입하는 내용의 특별법을 발의했다. 특별법에 따르면 2025년 1월 1일부터 김포시 읍면동은 서울시 김포구의 동이 된다. 아직 뚜렷하게 확정되진 않았지만 이런 논의가 발생한 자체가 수도권도 지방소멸의 이슈에서 자유롭지 못한 것을 나타내는 건 아닐까 생각된다. 최근 지방의 여러 도시들이 소멸을 걱정해야 할 정도로 심각한 상황인 것을 많은 사람이 어느 정도 인지하고 있지만, 수도권은 이런 논의를 한다는 것이 조금 낯설었기 때문이다. 경기도는 지방에 비해서 지방소멸을 크게 걱정을 하지 않아도 되는 상황이지만 지방소멸지수를 살펴보면 경기도도 그다지 마음을 놓고 있을만한 상황이 아니다. 지방소멸지수를 구하는 방법에는 여러 이론이 있는데 그중 만 20세~39세 여성인구를 만 65세 이상 인구로 나눈 방식을 가장 많이 사용한다. 해당 지수가 높을수록 지방소멸과는 거리가 멀다고 보는 것이 합당하고 경기도에서 가장 높은 곳은 수원의 영통구이다. 이어 화성시, 시흥시, 오산시, 권선구(수원)순인데 조금 걱정되는 부분은 점차 낮아지는 해당 지수다. 즉 만 20세~39세 여성의 인구는 줄고 65세 이상 인구의 수가 느는 것을 의미하기 때문이다. 또한 해당지수가 0.5미만이면 도시가 소멸단계로 접어든다고 볼 수 있는데 경기도에서도 0.5미만인 곳이 6곳이나 된다. 동두천시, 포천시, 여주시, 양평군, 가평군, 연천군이 소멸을 걱정해야 할 지역이다. 하지만 여기서도 의문이 생긴다. 양평군은 앞에서도 언급했듯이 토지거래량으로만 놓고 보면 경기도내에서 2~3번째로 많은 곳이다. 인구구조는 젊은 층들은 점차 줄고 노년층이 늘고 있으나 토지 거래는 활발한 것인데 이는 실제 인구보다 관계 인구가 많은 지역이라고 보는 편이 합당할 것 같다. 아무쪼록 경기도는 우리나라에서 가장 인구가 많은 곳이라지만 인구구조가 올바르지 않은 방향으로 가고 있는 것은 확실해 보인다. 그런 의미에서 서울과 경기도의 커넥션이 강해져야 한다는 여론이 나오고 메가 서울이라는 아이디어로도 이어지는 것 같다. 지난 10년간 경기도는 엄청난 발전을 이뤘다. 여러 양질의 일자리와 새로운 주거 단지가 형성됐고 인구도 지속적으로 늘었다. 자본이 몰리고 사람이 몰리니 자연스럽게 부동산 거래도 활발했으며 지가 또한 많이 상승했다. 핫한 것이 무조건 좋다고 할 수는 없지만 최소한 해당 지역의 토지를 거래하는 경우 손해 보지 않을 확률이 높지 않을까. 한편 부동산을 매입할 때 눈여겨봐야 할 것이 해당 지역의 인구구조 특성이다. 앞으로는 인구가 늘어나는 지역을 찾기는 다소 힘들 것이다. 단순히 인구만 보는 것이 아니라 관계 인구, 유동인구, 개발호재, 토지 거래량 그리고 지역내총생산 등 한 지역을 다양한 시각을 통해 체크하는 것이 중요해 보인다. 나종익_주식회사 코드랩리얼티 대표이사중앙대학교에서 도시계획학부를 전공하고 석사를 졸업했다. 이후 영국 뉴캐슬대학교 건축대학원에서 수학하던 중, 한국으로 돌아와 IT 회사를 창업했다. 현재는 공인중개사들을 위한 공동중개 매칭플랫폼을 서비스하는 주식회사 코드랩리얼티의 대표이사를 맡고 있다. 또한 코드랩 공인중개사무소의 소속중개사로 활동하고 있으며, 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트와 UI/UX 디자이너로도 활동 중이다.010-8992-9371realty@kodlab.co.kr인스타그램 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나종익의 지방소멸리포트 1 어디가 살고 죽는가, 경기도 편
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나종익의 땅이 답이다 12 토지 분석, 지난 1년간의 총결산
- 날씨가 쌀쌀해진 것을 보니 벌써 겨울이 오는 듯하다. 학창 시절 우리나라는 사계절이 뚜렷해 살기 좋은 나라라고 교육받았던 것 같은데 최근의 날씨를 보면 사계절이 아니라 이(2) 계절인 것 같다. ‘무엇’이든 하기 좋은 봄과 가을이 점점 사라지고 있다는 사실이 마음을 아프게 한다. 날씨가 극단적으로 변하면 외부 활동을 하기가 어렵지만 땅이 답인 우리에게 극단적인 날씨는 오히려 땅을 검증해 볼 좋은 기회라 생각한다. 글 나종익(주식회사 코드랩리얼티 대표이사)자문 성호건(주식회사 한국부동산개발연구소 대표이사) <땅이 답이다>에서는 지난 11회 차 동안 총 22개의 땅을 살펴봤다. 멋진 땅도, 안타까운 땅, 꼭 갖고 싶었던 땅도 있었을 것이다. 필자가 땅을 좋아하는 이유는 똑같은 땅이 없기 때문이다. 세상 만물 똑같은 것은 없다지만 땅을 만났을 때는 마치 다른 성격을 가진 사람을 만났을 때와 비슷한 것 같다. 사람이 살아온 인생이 있듯이 땅도 마찬가지로 위치별 환경과 그 지역 특색이 묻어나는 역사, 즉 특색을 가지고 있다. 그야말로 많은 땅을 만났던 지난 1년이 필자의 인생에서 가장 흥미로운 시기였던 것 같다. 아무쪼록 이번 호에서는 지난 1년의 이야기 중에 땅에 대해서 많이 모르시는 분들을 위해 몇 가지 팁을 드리고자 한다. 임장 가기 전 반드시 해야 할 일독자분들 중에는 땅에 대한 전문적인 지식을 가진 분도 계시지만 아직 땅에 대해서 조금 어려워하는 분들도 계실 것이다. 땅에 대해 전문적인 지식을 갖고 계신 분들에게는 큰 문제가 아니겠지만 잘 모르는 분들이 어떤 주소를 받는 경우 어디서부터 알아봐야 할지 아마 막막하실 것으로 예상한다. 만약 부동산 혹은 지인들로부터 어떤 땅의 주소를 받았다고 가정해 보자. 독자분들은 무엇부터 하실 것인가. 아마 대부분은 포털사이트 지도에 접속해 주소를 입력해 볼 것이다. 그리고 로드뷰를 통해 해당 토지가 대략 어디에 있으며 주변 분위기는 어떠한지 살펴보시지 않을까. 그 이후에는? 아마 그다음부터 조금 고민이 들 것이다. 과연 무엇을 해야 하는가. 서문에서도 언급했듯이 사람에게 스펙이 있는 것처럼 땅에도 스펙이 있다. 그런 스펙을 어렵지 않게 확인할 방법이 토지이음에 접속하는 것이다. 토지이음에 접속해서 토지 주소, 지목, 면적, 용도지역, 용도지구, 개별공시지가, 행위가능여부, 건폐율, 용적률, 층수, 높이제한 등 땅에 대한 정보를 확인하자. 토지이음에는 생각보다 많은 정보가 있다. 이런 기본적인 정보들을 가지고 땅을 바라본다면 조금은 다른 시각으로 땅에 접근할 수 있을 것이다. 도시지역에 위치한 땅들에서는 쉽게 볼 수 없지만 관리지역이나 농림지역 같은 곳에 위치한 땅의 경우 도로가 붙어있는지 아닌지 확인이 어려운 경우가 있다. 인터넷 지도나 지적편집도에서는 도로가 있다고 하지만 실제로는 맹지인 경우도 많기 때문이다. 시골 땅의 도로를 확인하려는 경우 LH 공사에서 제공하는 씨리얼지도를 활용하는 것이 가장 현명하다. 씨리얼지도에서 주소를 입력하고 상세보기를 누를 경우 해당 토지의 도로 조건이 나오기 때문이다. 토지이음을 통해 대략적인 토지의 스펙을 확인하고 주변을 탐색한 후 도로 조건까지 확인한다면 임장을 떠날 준비는 어느 정도 끝났다고 본다. (땅이 답이다 (2) 세종시 도담동과 노호리 편 참고) 관청을 자주 활용하자어느 정도 임장 준비를 마쳤다면 떠나기 전 확인할 수 있는 것들은 최대한 챙겨보자. 토지에 대해 궁금한 점은 지역 부동산이나 인터넷 서핑을 통해 알아볼 수도 있지만 가장 빠르고 확실한 방법은 관청에 문의하는 것이다. 해당 땅이 위치한 관청의 여러 과, 이를테면 도시계획과, 건축과, 도로과, 허가과, 환경과 등이 아마 대상이 될 것이다. 어떤 땅에 집을 지을 수 있는지를 알아보려면 해당 관청 건축과에 연락해 주소를 알려주면 대략적으로는 알려줄 것이다. 또한 임야나 농지를 개발하려는 경우에는 허가과에 연락해 어떤 절차를 밟아야 하는지 대략적인 답을 받아 진행할 수도 있을 것이다. 필자가 만났던 대부분의 공무원은 친절하게 대해줬다. 독자분들도 땅에 대해 자세한 정보를 얻고 싶다면 해당 관청에 문의하는 것을 주저하지 말자. 계획관리지역이 답이다? 답이 아닐 수도 있다 집 짓기를 위해 땅을 찾는 분 중 계획관리지역만 고집하는 경우를 많이 봤다. 물론 계획관리지역이 활용도가 높기에 그럴 수 있지만 대부분의 계획관리지역은 보전관리지역보다 가격이 비싸다. 전원주택을 지으시는 분 중 건폐율과 용적률을 가득 채워 건축하는 경우를 많이 보지 못했다. 전원생활을 하기에는 어쩌면 계획관리지역의 건폐율과 용적률이 높을 수 있다는 것이다. 보전관리지역만 돼도 충분히 원하는 형태의 집을 지을 수 있다. 대략 보전관리지역의 건폐율은 20%, 용적률은 80%이다. 만약 집을 짓기 위해 100평의 보전관리지역을 매입한 경우(양평군의 조례에 따르면) 1개 층 면적 20평으로 총 4층까지 지을 수 있다. 면적을 충분히 활용할 수 있는 것이다. 전원주택을 찾는 이들을 보면서 대형 평수를 찾는 분들을 많이 보지 못했고 실제 거래도 잘 일어나지 않기 때문에 보전관리지역으로도 어느 정도 거래가 잘 이루어질 만한 주택을 지을 수 있는 것이다. 꼭 무리해서 계획관리지역만 찾을 필요는 없다. 물론 1개 층을 넓게 사용하고 싶은 사람들의 경우 계획관리지역이 맞을 수도 있지만 그것이 아니라면 보전관리지역도 좋은 선택지가 될 수 있다는 것을 말씀드리고 싶다. (땅이 답이다 (1) 양평군 오빈리와 송현리 편 참고) 또한 땅을 찾아다니면서 지목에 대해서도 자주 접하셨을 것이다. 지목이 ‘대’인 땅이라면 가장 좋겠지만 대부분 집을 짓기 위해 시골 땅을 찾다 보면 임야나 농지를 만나는 경우도 많다. 임야나 농지의 경우 개발행위허가나 농지전용허가 등을 받아서 집을 지으면 된다는 것은 많은 분들이 알고 계신다. 하지만 특수 지목에 대해서는 아직도 조금 낯설어하시는 분들이 있다. 네이버부동산 같은 곳에서 목장용지나 묘지 같은 토지를 보시고는 그대로 지나치시는 경우도 많은데 이런 특수 지목을 가진 토지는 잘만 건지면 큰돈이 될 수 있다. 예전 칼럼에서도 소개했듯이 목장용지나 묘지 같은 땅은 ‘대’와 크게 차이가 없는 땅들이 될 수 있다. 독자분들께서는 한정적으로 땅의 지목을 보는 것보다 다양한 지목의 땅을 보실 필요가 있을 것이다. (땅이 답이다 (10) 양평군 신애리와 화전리 편 참고) 지역 현황을 잘 파악하자 우리나라 모든 땅은 용도지역과 지구가 지정돼 있기 때문에 이들을 보는 것에 익숙할 것이다. 하지만 지역마다 지자체 혹은 정부기관에서 땅에 자체적인 제한을 두는 경우가 종종 있어 지방 땅을 살펴볼 때는 반드시 지역의 현황을 잘 파악해야 한다. 예전 칼럼에서 다뤘던 전라북도 군산시 무녀도리 땅의 경우 용도지역은 계획관리지역이지만 실제로는 집을 지을 수가 없었다. 왜냐하면 해당 토지는 고군산군도 새만금지역으로 묶여있기 때문이다. 고군산군도 새만금지역을 관리하는 주체는 군산시청이 아니었고 전라북도청도 아니었으며 정부 산하의 새만금개발청이었다. 이처럼 간단히 용도지역만 확인해서는 자세한 지역의 상황을 알 수 없기 때문에 지역 현황을 파악하는 것이 무엇보다 중요하다. (땅이 답이다 (6) 서천군 당정리와 군산시 무녀도리편 참고) 또한 제주도 땅들 역시 자체 조례로 제한을 걸어두는 경우가 많다. 제주 조례에는 절대보전지역, 상대보전지역, 관리보전지역이라는 개념을 도입하고 있으며 이는 제주도 땅을 매입하려는 분들에게는 반드시 알아야 할 지역 현황이다. 지방 땅들과 친해지려면 먼저 조례와 친해지는 연습을 해보자. 시골 땅 계약할 때 주의해야 할 점 도시에서 아파트나 건물 등을 계약할 때는 크게 문제가 되지 않겠지만 지방 땅을 매입하는 경우 체크해야 할 것들이 여럿 있다. 그중 가장 중요한 것이 바로 도로다. 앞에서 언급한 것처럼 도로가 붙은 땅인지는 LH씨리얼지도를 통해 대략 알 수 있다. 하지만 시골 땅의 경우 ‘도’자가 찍히지 않은 현황 도로에만 붙어 있어도 건축 허가가 나는 경우가 있다. 이런 경우 반드시 관청에 문의해 해당 토지에 붙은 도로가 현황 도로로 인정이 되는지 반드시 문의해 보자. 최근에는 현황 도로로도 허가가 안 나는 경우도 더러 있으니 반드시 관청에 문의하는 것이 좋겠다. 한편 전원주택지를 분양받는 경우 어떤 땅이 ‘도’자가 찍히지 않은 사도에 접한 상태에서 계약이 진행된다. 이런 계약을 진행하고자 하는 경우 반드시 전원주택을 분양하는 곳에서 제공하는 가분할도를 자세히 살펴볼 필요가 있으며 해당 프로젝트를 진행하고 있는 측량 사무실이나 건축사 사무실에 반드시 문의해야 할 것이다. 또한 시골 땅에는 ‘알땅’이라는 것이 존재한다. 분명 분양사무실에서 100평이라고 하여 분양받았는데 나중에 집을 지을 땅은 90평밖에 되지 않는 것이다. 이 경우 알땅은 90평이라고 보면 된다. 알땅은 집을 지을 수 있는 땅으로 도로에 사용되는 땅이 제외된 면적을 지칭한다. 부동산학을 전공한 사람으로서 지난 1년은 인생에서 가장 행복한 시간이었습니다. 특색 있는 땅들을 소개하기 위해 전국을 누비며 많은 땅들을 만나고 배우는 계기가 되었습니다. 전문에서도 언급하였듯이 땅은 사람과 비슷합니다. 땅마다 스펙이 다르고 쓰임새가 다릅니다. 모든 사람들이 가치가 있듯이 모든 땅도 가치가 있습니다. 아마 이 글을 읽는 많은 독자분께서 주위에 버려진 시골 땅을 가진 분들을 자주 보셨을 것입니다. 혹은 버려진 시골 땅을 소유한 분들도 많으실 것입니다. 현재 땅이 가치가 없다고 생각하실 수도 있지만 조금만 땅을 공부해 보시면 모든 인간에게 미래가 있듯이 모든 땅에도 미래가 있다는 것을 아실 것입니다. 저의 개인적인 견해이지만 부동산 중에 가장 재미있는 것은 땅인 것 같습니다. 아니, 모든 부동산의 기본은 땅입니다. 결국에는 땅이 답입니다. 나종익_주식회사 코드랩리얼티 대표이사중앙대학교에서 도시계획학부를 전공하고 석사를 졸업했다. 이후 영국 뉴캐슬대학교 건축대학원에서 수학하던 중, 한국으로 돌아와 IT회사를 창업했다. 현재는 공인중개사들을 위한 공동중개 매칭플랫폼을 서비스하는 주식회사 코드랩리얼티의 대표이사를 맡고 있다. 또한 코드랩 공인중개사무소의 소속중개사로 활동하고 있으며, 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트와 UI/UX 디자이너로도 활동 중이다.010-8992-9371realty@kodlab.co.kr인스타그램 @nice_to_land_you
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나종익의 땅이 답이다 12 토지 분석, 지난 1년간의 총결산
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나종익의 땅이 답이다 11 토지 분석, 제주도 토평동과 신흥리 편
- 제주 생활은 많은 이에게 로망으로 여겨진다. 필자의 지인 중에는 직장을 그만두거나 휴직하고 제주로 이주해 짧으면 1개월 길게는 1년까지 지내는 경우가 생각보다 많다. 이번 칼럼에서는 전원주택의 성지라고 할 수 있는 제주에 위치한 토지에 대해 알아보고자 한다. 글 나종익(주식회사 코드랩리얼티 대표이사) 자문 성호건(주식회사 한국부동산개발연구소 대표이사) ‘떠나요~ 둘이서 모든 걸 훌훌 버리고~ OOO 푸른 밤 그 별 아래~ ’독자분들 중에 OOO에 들어가는 지명이 어디인지 모르는 분은 아마 없으리라 생각한다. 해당 노래는 1988년 발매된 가수 최성원 씨의 <제주도의 푸른 밤>의 첫 소절이다. 주변 지인들에게 <제주도의 푸른 밤>에서 가장 인상적인 부분을 물었더니 10명 중의 10명이 모두 노래가 시작하는 첫 소절인 ‘떠나요’를 떠올린다. 그만큼 많은 이가 일상에서 벗어나 제주도처럼 아름답고 여유로운 곳으로 떠나고 싶은 모양이다. 물론 필자도 첫 소절이 가장 강렬하게 느껴지긴 하나 노래를 계속 듣다 보니 첫 소절보다 중간에 나오는 “아파트 담벼락보다는 바달 볼 수 있는 창문이 좋아요. 낑깡밭 일구고 감귤도 우리 둘이 가꿔봐요.”라는 소절이 더 와닿았다. 부동산과 관련된 일, 특히 땅과 관련된 칼럼을 쓰는 사람이다 보니 자연스럽게 노래를 듣다가도 부동산 부분이 가사로 나오면 귀가 더 열리는 것 같다. 제주도 서귀포시 토평동 토지첫 번째로 소개할 토지는 서귀포시 토평동에 위치한 토지다. 토평동은 서귀포시 동남쪽에 위치한 곳으로 남북으로 길쭉한 모양이다. 한라산이 섬 한가운데 있어 제주도 중앙 대부분의 행정구역이 남북으로 긴 형태를 띠는 제주도의 여느 동과 다르지 않다. 토평동은 한라산이 북풍을 막아주고 서풍이 강한 곳이다. 전반적으로 온화하고 강수량이 많아 감귤 생산에 적합한 곳으로도 알려져 있다. 또한 서귀포 시내와도 가까워 여러 편의 시설들을 이용하는데 어려움이 덜하다. 위치가 위치인지라 토평동은 제주도가 본격적으로 개발되기 시작한 이래 여러 개발계획들이 발표되기도 했다. 지난 2010년에는 토평동 일대를 서귀포 제2관광 단지로 조성하겠다는 계획이 발표되기도 했는데 아쉽게도 현재는 별다른 이야기가 없는 것으로 봐서 계획 단계에서 그친 것으로 보인다. 또한 2012년 첫 삽을 뜬 제주헬스케어타운 같은 사업도 있었는데 당초 계획은 2012년부터 약 1조 6000억 원 가량을 투입해 토평동, 동홍동 일대에 대규모 의료관광단지를 조성하는 것이었다. 하지만 순조롭게 진행되던 사업은 자금난으로 5년 차인 2017년 공정률 60%에 약간 못 미치는 상태에서 중단됐다. 이후 제주국제자유도시개발센터(JDC)의 노력으로 공사가 재개될 움직임도 보였지만 코로나19와 최근 중국부동산 기업들의 줄도산 등으로 프로젝트가 온전히 완료되리라는 기대감이 점점 줄어드는 상황이다. 크기도 모양도 제각각인 현무암 돌담을 보면 무언가 필자의 라이프스타일과 비슷한 것 같아 괜히 더욱 정겹게 느껴진다. 토평동 2**번지 역시 전형적인 제주도 현무암 돌담으로 둘러싸였다. 토평동 2**번지의 지목은 과수원인데 과수원은 전, 답과 함께 대표적인 농지 중에 하나다. 보통 농지를 매입하기 위해서는 농지취득증명이라는 것이 필요한데 이를 위해 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서를 작성해 발급 신청을 해야 한다. 물론 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하거나 상속으로 취득할 때는 농지취득증명이 불필요한 경우도 있으나 대체로 농지취득증명이 필요하다. 하지만 제주도의 경우는 농지 취득에 있어 육지의 그것과는 많이 다르다. 제주도는 지난 2015년부터 <제주 농지기능관리 강화 방침>을 통해 농지를 엄격하게 관리하고 있다. 방침의 목적은 자경하지 않는 농지들을 조사해 농지 기능을 정상화시키고 농지 본래 기능을 회복해 목적대로 사용되도록 철저히 관리하는 것이다. 먼저 농지취득자격증명 발급은 대리 신청을 엄격하게 제한한다. 또한 제주도가 아닌 외지인들에게는 농업경영계획서 심사를 강화하기 위해 통작거리와 작물별 소득률 등 객관적인 자료를 근거로 자경이 가능한지를 심도 있게 판단한다. 사실상 외지인이 제주도 내의 농지를 매입하는 것이 쉽지 않은 상황이다. 토평동 2**번지 역시 제주도에 있는 농지로 외지인이 매입하기는 쉽지 않지만 최근 건축 허가를 받으려고 준비 중이라고 한다. 만약 매도자가 건축 허가를 받을 경우 농지전용으로 농지취득증명을 발급하는데 어려움이 없다. 한편 제주도는 지난 2017년 제주도 지역의 난개발을 막고자 표고 300m 이상에 대한 건축행위를 제한하는 도시계획조례의 개정을 추진했으나 지난 3월 도의회 환경도시위원회에서 재산권 침해 등의 논란으로 부결되자 전문가와 공무원으로 전담조직을 구성해 새로 도시계획조례 개정안을 만들었다. 지난 8월부터 입법절차에 돌입했는데 어떤 결과가 나올지는 아직 알 수 없다. 다만, 토평동 2**번지의 표고는 구글어스 기준으로 163m 정도이기에 애초에 건축 제한이 걸려있는 곳은 아니다. 또한 제주도에서 하수처리구역에 위치한 토지의 경우 공공관로에 오수관로를 연결해야 건축 허가가 나오는데 토평동 2**번지의 경우 하수처리구역이 아니어서 건축 허가를 할 경우 개인오수처리시설만을 설치하면 된다. 토평동 2**번지는 자연과 편의시설을 모두 쉽게 누릴 수 있는 입지가 상당히 뛰어난 곳이다. 서귀포 시내까지 차량으로 7분 정도면 도달하고 한라산 등반코스 중의 하나인 돈내코탐방로까지도 15분이면 갈 수 있으며 차량으로 30분 이내에 도달할 수 있는 골프장의 수가 10개도 넘는다. 제주도에서 각종 자연을 만끽하고 편의 시설까지 누릴 수 있는 흥미로운 땅, 토평동 2**번지로 어서 가보자. 제주도 남원읍 신흥리 토지두 번째로 소개할 토지는 서귀포시 남원읍 신흥리에 위치한 토지다. 신흥리가 위치한 남원읍은 제주도에서도 감귤 생산량이 가장 많은 곳인데 2016년 기준 제주도산 감귤 4개 중의 1개는 남원읍에서 생산된다고 한다. 대체로 제주 산남지역(한라산 남쪽 지역)의 귤이 우수한 편인데 그중에서도 남원읍의 귤은 최상품으로 인정받아 다른 지역에 비해 소득이 높았고 그로 인해 외지인들에 대한 텃새도 제주 다른 지역에 비해 적은 편이었다고 한다. 또한 남원읍은 제주 제2공항과도 거리가 그리 멀지 않고 기후가 전반적으로 온화해 여러 토지 투자자들에게 관심을 받아왔던 지역이기도 하다. 신흥리 7**번지의 지목은 전인데 실제로 현장에 방문해 보니 귤 밭으로 사용되고 있었다. 남원읍의 온화한 기후에는 감귤 생산이 제격이라 귤을 재배하는 듯했다. 토지이음을 통해 신흥리 7**번지를 자세히 살펴보니 다른 법령 등에 따른 지역, 지구 등에 특이한 것이 있었다. 경관보전지구3등급, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등이었는데 내륙의 토지에서는 보기 힘든 경우라 처음 보는 독자들은 당황하실 수도 있을 법한 용어다. 제주도는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 지역 이외에 조례로 절대보전지역, 상대보전지역, 관리보전지역이라는 개념을 도입해 토지 이용에 제한을 두고 있다. 각 보전지역에 대한 내용은 <표 1>과 같다. 절대보전지역은 제주 자연환경의 고유한 특성을 보호하기 위해 지정하는 지역으로 해당 지역에서는 국가 또는 제주도가 시행하는 등산로, 도로, 공중화장실 조성 등을 비롯해 형질 변경을 수반하지 않는 산림 사업, 기존에 건축된 종교시설의 증·개축, 도 조례로 정하는 무선설비, 상하수도시설, 문화재청장의 허가를 받은 행위 등만 가능하다. 사실상 개발이 불가능한 지역이라고 보는 것이 마음 편할 것이다. 상대보전지역은 자연환경의 보전과 적정한 개발을 유도하기 위한 지역이다. 마지막으로 관리보전지역은 지하수, 생태계자원 및 경관을 보전하기 위해 지정한 곳으로 지하수자원보전지구, 생태계보전지구, 경관보전지구 등 3가지로 나뉜다. 각각의 지구들은 4개에서 5개의 등급으로 나뉘는데 신흥리 7**번지는 앞에서 언급한 것처럼 경관보전지구3등급, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급인데, 토지의 일부가 경관보전지구3등급이고 대부분이 경관보전지구4등급이다. 경관보전지구 3등급은 시설물 높이 12m, 4등급은 시설물 높이 15m로 제한이 걸려있다. 경관보전지구 1등급의 경우 시설물 설치가 원칙적으로 불가능해 경관보전지구 4등급 정도면 제약이 크게 걸려있지 않다고 볼 수 있다. 또한 생태계보전지구5등급은 사실상 큰 제약이 없다고 봐도 되며 지하수자원보전4등급은 폐수배출, 폐기물 처리 시설, 생활하수 발생시설, 가축 분뇨 배출 시설 등을 설치할 수 있어 이 역시 제약이 많은 편이라 볼 수 없다. 만약 이런 지구 1등급 내지 2등급에 해당하는 토지는 제약이 많아 건축물 및 시설을 설치하기 어려운 경우가 많은데 이와 관련된 내용은 <표 1>에서 설명하겠다. 다행스럽게 신흥리 7**번지는 여러 보전지구에 걸쳐있지만 실제로 제약이 많은 편은 아니다. 위치 또한 상당히 좋은데 토지 바로 앞쪽에 여러 풀빌라들이 위치하고 상하수도 및 전기가 다 들어와 있어 허가를 받기도 어렵지 않아 보인다. 또한 근처에 올레길 4코스가 인접하고 도보로 약 7분이면 바다에 다다를 수 있어 필자로서도 탐나는 토지 중에 하나다. 이번 칼럼에서는 많은 이들이 로망으로 생각하는 제주도의 땅들에 대해 알아봤다. 제주도의 땅에는 누구나 관심을 갖지만 그만큼 사전에 많은 공부가 돼있어야 한다. 육지와 다르게 조례로 여러 제약들이 있으며 이런 제약들을 제대로 알지 못할 경우 로망이 실망이 될 수도 있다. 제주도의 멋진 분위기에 취해 덜컥 땅을 계약하는 우를 범하지 말자. 제주도 땅, 제대로 알고 사야 후회하지 않는다. 나종익_주식회사 코드랩리얼티 대표이사중앙대학교에서 도시계획학부를 전공하고 석사를 졸업했다. 이후 영국 뉴캐슬대학교 건축대학원에서 수학하던 중, 한국으로 돌아와 IT회사를 창업했다. 현재는 공인중개사들을 위한 공동중개 매칭플랫폼을 서비스하는 주식회사 코드랩리얼티의 대표이사를 맡고 있다. 또한 코드랩 공인중개사무소의 소속중개사로 활동하고 있으며, 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트와 UI/UX 디자이너로도 활동 중이다.010-8992-9371realty@kodlab.co.kr인스타그램 @nice_to_land_you
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나종익의 땅이 답이다 11 토지 분석, 제주도 토평동과 신흥리 편
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나종익의 땅이 답이다 8 토지 분석, 기장읍 죽성리와 물금읍 증산리 편
- 부산 기장군 기장읍 죽성리와 경남 양산시 물금읍 증산리 편우리나라 제2의 도시이자 2030 엑스포를 통해 다시 한번 도약을 꿈꾸는 부산광역시는 1년 내내 즐길 거리가 넘쳐나는 매력적인 곳이다. 최근 MZ 세대들이 부산을 즐기는 방법은 이전 세대들과는 사뭇 다른 것 같다. 부모 세대들은 보통 해운대에서 해수욕하고 태종대와 자갈치 수산물 시장을 들른 후에 동래나 해운대에서 온천을 하는 코스를 주로 택했다면 MZ 세대들은 해운대에 숙소를 잡은 후 수영만에서 요트를 타고 송정해수욕장에서 서핑을 즐기며 기장의 대형 카페에서 SNS에 올릴 사진을 찍은 후 광안리에서 불꽃놀이나 드론 쇼를 즐기는 코스를 선호하는 듯하다.글 나종익(주식회사 코드랩리얼티 대표이사)자문 성호건(주식회사 한국부동산개발연구소 대표이사) 이렇듯 우리나라 제2의 도시 부산은 관광객들에게는 상당히 매력적인 곳으로 평가받지만, 도시의 흥망성쇠와 관련지어 보면 고민거리가 많을 수밖에 없는 곳이 돼버렸다. 먼저 부산의 인구구조를 자세히 살펴볼 필요가 있는데 눈여겨봐야 할 점은 15~39세 인구 비중이 광역시 중에서 가장 낮은 반면 65세 이상 고령인구의 비중은 광역시 중에서 가장 높다는 것이다. 인구구조에 문제가 생기니 자연스럽게 일자리가 줄어들었고 이는 부산에 거주하는 20대의 상당수가 서울 및 수도권으로 빠져나가는 계기가 됐다. 또한 30대들에게도 집값이 상대적으로 저렴하고 정비가 잘 된 부산 주변의 위성도시(양산 물금읍, 김해시 주촌면 등)로 이동하는 경향이 나타나고 있다. 이번 칼럼에서는 부산의 주변 도시들 중 젊은 층의 인구 유입이 늘고 있는 지역의 전원주택 건축이 가능한 토지들을 분석해 보도록 하자. 부산 기장군 기장읍 죽성리 토지첫 번째로 소개할 토지는 부산광역시 기장군 죽성리에 위치한 토지다. 기장군은 부산광역시 동북쪽에 있으며 울산광역시 울주군과 맞닿은 부산의 유일한 군(郡)이다. 정관신도시와 일광신도시로도 유명한 기장군은 1995년 부산광역시로 편입된 이후에도 인구가 꾸준히 늘고 있으며 젊은 부모들이 많이 거주하는 활기찬 동네로 여겨진다.과거 미역이나 멸치 등 해산물이 유명했던 기장군이 최근 MZ 세대들에게 많은 사랑을 받고 있는데 이는 기장에 여러 즐길 거리가 생겼기 때문인 듯하다. 기장에는 롯데월드부산, 오시리아관광단지, 아울렛, 아난티힐튼과 같이 숙박, 쇼핑, 레저를 한 번에 즐길 수 있는 데다 새로운 것을 찾아다니는 젊은 세대들의 니즈가 겹치면서 SNS 핫 플레이스로 떠오르고 있다. 특히 이번 칼럼에서 소개할 죽성리는 죽성리왜성이 지역에서 유일하게 조금 알려진 곳이었지만 최근에는 죽성성당에서 찍은 인생 사진들이 SNS를 타고 퍼지면서 작은 동네에 작지 않은 변화가 일고 있다.죽성리 4**번지를 처음 찾았을 때 해당 필지가 일종의 하구라는 점이 인상 깊었다. 하구란 하천이 바다나 다른 수역으로 흘러들거나 연결되는 지점인데 해당 필지도 동해와 죽성천이 만나는 지점에 있어 하구로 여겨진다. 문득 해수욕장이 보이는 고급 호텔이나 풀빌라도 좋지만 바다와 하천이 만나는 이곳에 나만의 작은 별장이 있으면 좋겠다는 생각을 하게 됐다. 바로 토지이음을 통해 해당 주소를 검색해 보니 지목이 ‘전’이었다. 건축 허가 없이 농막 형태의 세컨드하우스를 지을 수 있겠다는 생각이 들어 잠시 설렜다. 하지만 최근 입법예고된 농지법 개정안에 따라 이러한 세컨드하우스를 앞으로는 보지 못할 수도 있었다. 최근 정부는 농지법 개정안을 입법예고했는데 그 내용은 아래와 같다.농지법 개정안을 살펴보면 가장 큰 변화는 역시 면적과 관련하고 있다. 기존에는 토지의 크기에 상관없이 연면적 20㎡ 이하면 농막을 설치할 수 있었지만 개정안에 따르면 200평의 토지에 설치할 수 있는 농막의 크기는 7㎡다. 또한 기존에는 주거 목적이 아닌 경우 일시 휴식이 가능해 취침할 수도 있었는데 개정안은 야간 취침 및 숙박 자체를 금지하고 있다. 즉, 세컨드하우스로 활용할 수 있는 여지를 사전에 차단한 것으로 보인다.농지는 식량안보와 관련된 것으로 국가 차원에서 엄격하게 관리하는 것이 맞지만 최근 흐름과 연결 지어보면 좀 아쉬운 점이 많았다. 최근 중개하면서 지켜본 바에 따르면 농막은 30년 가까이 도시에서 생활하던 베이비붐세대가 은퇴하며 자연스럽게 귀촌하기 위한 ‘부담 없는 중간단계’였다. 시골 출신이더라도 도시에서 수십 년을 살아 시골로 내려가기가 약간은 부담스러운 이들에게 농막은 단순히 세컨드하우스가 아닌 ‘인생 2 막을 시작하는 나에게 전원생활이 맞을까’라는 고민에 대한 답을 줄 수 있는 공간이었던 셈이다. 또한 최근 젊은 층들에도 시골은 하나의 트렌드로 자리 잡아가고 있는 시점이기도 했다. ‘5도 2촌’, ‘러스틱라이프’ 등의 용어가 등장하면서 소멸하던 지방 도시에 젊은 층들의 방문은 한 줌의 빛과 같은데 최근 농지법 개정안이 입법예고되며 이런 흐름이 꺾일 수도 있었다. 다행히 농림부는 농지법 개정안 입법예고 절차를 중단한다고 밝히면서 농막에 관심을 갖던 이들은 희망을 가질 수 있게 됐다. 어찌 됐건 죽성리 4**번지는 농막을 놓아도 좋을만한 땅이며 주거지로서도 꽤 매력적이다. 대도시에 속해 있으면서 조용한 시골 바다의 정취를 느낄 수 있는, 바다와 하천이 만나는 하이브리드 같은 곳. 죽성리로 떠나보자. 경남 양산시 물금읍 증산리 토지양산시는 인구수 기준으로 경상남도에서 세 번째로 큰 도시다. 최근에는 약간 주춤하지만 인구가 지속적으로 늘어 2018년에는 비수도권 도시 중 인구증가율 1위를 기록한 적도 있다. 양산시의 인구가 꾸준히 증가하는 이유는 바로 양산시가 김해시와 함께 부산광역시의 위성도시로 완전히 자리 잡았기 때문이다. 특히 양산의 물금신도시는 부산권에서 개발 중인 사업 중에서 규모가 가장 클 뿐만 아니라 면적 기준으로도 세종시를 제외하고 대한민국에서 가장 큰 규모다. 이렇듯 물금신도시는 총 3단계에 걸쳐 개발이 이뤄졌는데 이번 칼럼에서 두 번째로 소개할 토지인 증산리 1**번지 역시 3단계에 포함된 단독주택용지다. 물금신도시 내의 단독주택용지는 분양 시부터 상당한 관심을 끌었다. 2012년에는 물금지구 내 128필지를 분양하는데 무려 1만 8230명이나 몰린 적도 있었다. 2012년이면 전국적으로 부동산 경기가 그다지 호황이 아닌 시기였음에도 불구하고 128 대 1이나 되는 경쟁률을 보인 것은 다소 놀라운 일이었다.증산리 1**번지는 부산지하철 증산역까지 도보로 10분 안팎이면 다다를 수 있는 도심형 단독주택용지다. 용도지역은 제1종 일반주거지역이며 조례에 따라 4층 이하의 건축물만 지을 수 있다. 다만 해당 지역은 일조권에 의한 높이 제한이 있는데 9m 이하는 대지의 북쪽으로 이격 거리 1.5m, 9m 초과는 그 부분 높이의 50%를 띄어야 하는 규정이 있다. 아래 예시와 같이 총 15m 정도 높이의 건축물을 짓는 경우 9m까지는 북측 대지경계선까지 1.5m만 띄우면 되지만 9m를 초과하는 부분부터는 건물 높이의 절반에 해당하는 거리를 띄어야 한다. 즉, 4층의 높이가 12m이니 북측 대지경계선까지 6m를 띄어야 하는 것이다. 반대로 얘기하면 일조권 사선제한을 받지 않는 땅을 찾을 때에는 해당 토지의 북쪽에 무엇이 있는지 살펴보면 된다. 북쪽에 다른 주택이 있다면 사선제한이 있겠으나 주택이 아닌 도로가 북쪽에 있다면 일조권 사선제한과 상관없이 원하는 형태로 건축물을 지을 수 있다. 이 경우 정해진 용적률까지 수직으로 지을 수 있으므로 북쪽에 주택이 있는 것보다 도로가 있는 것이 훨씬 경제적이다.한편 현재 부산이나 다른 도시에서 증산리 1**번지에 가려면 중앙고속도로 물금IC에서 빠져서 약 10분 정도를 크게 돌아와야 한다. 물금IC에서 증산리 1**번지까지 직선거리는 실제로 700m밖에 되지 않지만 크게 우회해 들어와야 하기에 차량으로는 약 5.2km 정도 된다. 거리상으로는 가깝지만 IC를 빠져나와서 10분 이상 가야 해 체감상으로는 고속도로를 타는 것이 꽤 멀게만 느껴졌다. 하지만 약 1년 반 정도가 지나면 이런 불편은 사라질 것으로 보인다. 물금IC 바로 아래쪽에 남물금IC가 생기기 때문이다. 남물금IC는 양산의 중심도로인 메기로와 연결될 예정이라 증산리 1**번지의 도로 접근성은 상당히 높아질 것으로 판단한다. 양산시는 전문기관의 용역 결과 물금IC를 통과하는 차량의 80%가 남물금IC를 이용할 것으로 전망했으며 이는 남물금IC 인근의 지가에도 상당한 영향을 줄 것으로 보인다. 양산에 관심이 있는 독자분들은 남물금 쪽에 관심을 가져보길 바란다. 역시 땅이 답이다. 이번 칼럼에서는 부산시 인근의 토지에 대해 알아봤다. 단순하게 토지 특성보다는 부산시와 인근 지역의 관계, 인구 구조 등 좀 더 거시적인 측면에 집중하려고 했다. 토지 자체의 특성 분석은 기본이지만 그보다 좀 더 거시적인 시각으로 토지를 바라보는 것 또한 중요하다. 지역이 어떻게 변해왔고, 변하고 있으며, 변해 갈지 대략 예상해 본다면 땅을 판단하는 데 도움이 될 것이다.이런 지역의 미래 모습에 대해 궁금하다면 시청이나 군청 홈페이지(도시기본계획 수립권자 : 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수)에서 도시기본계획을 검색하면 살펴볼 수 있다. 물론 도시가 기본계획에 따라 똑같이 되는 것은 아니겠지만 시나 군에서 가진 기본적인 생각들이 담겨있으므로 대략 판단해 볼 수는 있을 것이다. 나아가 최근 농지법 개정안처럼 법이 바뀌는 것에도 관심을 기울인다면 더욱 좋다. 독자분들이 좋은 땅을 만나길 바란다. 나종익_주식회사 코드랩리얼티 대표이사중앙대학교에서 도시계획학부를 전공하고 석사를 졸업했다. 이후 영국 뉴캐슬대학교 건축대학원에서 수학하던 중, 한국으로 돌아와 IT회사를 창업했다. 현재는 공인중개사들을 위한 공동중개 매칭플랫폼을 서비스하는 주식회사 코드랩리얼티의 대표이사를 맡고 있다. 또한 코드랩 공인중개사무소의 소속중개사로 활동하고 있으며, 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트와 UI/UX 디자이너로도 활동 중이다.010-8992-9371 realty@kodlab.co.k
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나종익의 땅이 답이다 8 토지 분석, 기장읍 죽성리와 물금읍 증산리 편
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나종익의 땅이 답이다 7 토지 분석, 경기도 양평군 삼성리와 가현리 편
- 토지 분석, 경기도 양평군 삼성리와 가현리 편집 짓기 고려 요소에는 여러 가지가 있지만 무엇보다 중요한 것은 바로 ‘도로’다. 이번 칼럼에서는 전원주택을 짓기 위한 땅을 매입할 때 만나게 될 도로와의 관계에 대해 알아보고자 한다. 진행 남두진 기자글 나종익(주식회사 코드랩리얼티 대표이사)자문 성호건(주식회사 한국부동산개발연구원 대표이사) 때늦은 꽃샘추위가 기승을 부리던 4월 어느 날, 오랜만에 이모님께 연락이 왔다. 누군가 이모님이 갖고 계신 강원도 홍천 땅을 매입하겠다고 해 고민 중이신 듯했다. 이모님은 현시점에 해당 토지를 매도해도 되는지, 매수 희망자가 제시한 가격은 적정한지, 만약 전원주택을 짓는다면 비용이 얼마 정도인지에 대해 물어보셨다. 이에 필자는 이모님께 바로 주소를 받아 ‘카카오맵’에 접속해 대략적인 위치를 파악하고 ‘토지이음’을 통해 토지의 기본 정보에 대해 알아본 후 ‘시리얼지도’를 활용해 해당 토지가 도로에 접했는지를 확인했다. 하지만 아쉽게도 해당 토지는 맹지인 것으로 확인됐기 때문에 직접 집을 짓기는 어려울 것 같다고 이모님께 말씀드렸다. 이모님은 30여 년 전 해당 토지를 매입할 때 분명 매도인이 해당 토지에 집을 지을 수 있다 했다며 다시 알아봐달라고 하셨지만 필자가 도와드릴 수 있는 것은 없었다. 아마 독자분들 주변에도 이모님 같은 분들이 꽤나 있을 것이다. 이는 지금처럼 정보가 투명하지 않던 20~30여 년 전 직접 땅에 가보지도 않은 채 땅을 매입하는 사례가 많았기 때문이다. 경기 양평군 삼성리 토지이번 칼럼에서 첫 번째로 소개할 토지는 1,000년이 넘는 세월 양평군의 랜드마크 역할을 해왔던 용문사에서 그리 멀지 않은 용문면 삼성리에 위치한 곳이다. 용문면은 양평읍보다는 인구나 경제 규모가 크지 않지만 중앙선 용문역을 기반으로 양평지역 동부의 중심지 역할을 해왔었다. 현재 용문면의 인구는 18,000여 명 정도인데 양평군 첫 역세권 계획도시인 다문지구에 건설 중인 아파트들의 입주가 완료되면 용문면의 인구는 2만 명을 돌파할 것으로 예상된다. 자연스럽게 용문읍으로의 승격도 준비할 것이다. 용문면의 인구가 2만 명이 언제 넘을지는 용문 지역 주민들뿐만 아니라 시 승격을 준비하고 있는 양평군 전체 주민들에게도 중요한 사항이다. 시 승격 요건은 인구 2만 명 이상의 읍 2곳을 포함해 전체 인구가 15만 명 이상이 되거나 인구 5만 명 이상의 읍 1곳이 있어야 한다. 양평군에서 가장 인구가 많은 양평읍의 경우 인구가 5만 명은커녕 고작 3만 명을 살짝 넘는 수준이라 용문면이 인구 2만 명을 넘어 읍으로 승격하는 것이 양평군에게는 시로 승격할 수 있는 가장 빠른 방법일 테다. 이처럼 양평군에서 가장 핫한 지역인 용문면에 위치한 삼성리는 서쪽으로 양평읍과 맞닿아있어 시내로의 접근성이 상당히 우수하다. 또한 삼성리의 중간을 가로지르는 흑천을 따라 조성된 용문로는 드라이브 코스로도 많은 사랑을 받을 만큼 멋진 광경을 자랑한다. 용문면 삼성리 9**번지는 카카오맵이나 네이버지도로 살펴볼 경우 맹지처럼 보이지만 위성지도로 바꿔서 보면 분명히 길에 접한 것처럼 보인다. 해당 토지에 접한 길이 실제 도로인지 알아보기 위해 주소를 찾아(카카오맵에서 주소를 알고자 하는 곳에 마우스를 두고 오른쪽을 클릭하면, ‘여기 주소 보기’를 할 수 있다) 토지이음을 통해 확인을 해보니 지목이 답이었다. 읍·면 지역에서는 현황 도로만으로도 건축 허가가 나는 경우가 많아 해당 길이 현황 도로로 인정받을 수 있을지 알아보았다. 현황 도로란 법령에 의해 신설 또는 변경에 대한 고시되지 않은 도로를 뜻한다. 즉, 지적도에 표기되어 있지 않지만 주민들이 오랫동안 통행로로 이용하고 있는 관습법상 도로가 이에 해당한다. 여기서 법령에 의한 도로(「건축법」에 의한 도로)란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」, 그 밖의 관계 법령에 따라 고시된 도로를 말한다. 현황도로는 법정 용어는 아니지만 실제 읍·면 지역에서 많이 볼 수 있는 도로로 건축법에서 의미하는 도로처럼 인정받기도 한다. 하지만 단순히 길 형태로 돼있다고 현황도로 가 모두 인정받는 것은 아니다. 해당 도로를 통해 이미 2개 이상의 주택 진출입로로 활용되는 경우, 현황 도로로 이미 다른 인허가가 난 경우에 현황 도로로 인정받는다. 농로로 활용하는 경우가 이미 오래전부터 있었거나 차량 진출이 가능하면 현황 도로로 인정되는 경우도 더러 있다. 지도로만 보기에는 무리가 있어 직접 삼성리 9**번지에 방문해 보니 해당 토지에 접한 작은 길은 현황 도로로 보기에는 다소 무리가 있어 보였다. 해당 길을 통해 다른 인허가가 난 경우도 없고 다른 주택의 진출입로로 활용되지도 않았기 때문이다. 실제 양평군청 허가과에 문의해 보니 예상대로 해당 토지는 현황 도로로 보기 어렵다는 답변을 받았다. 그럼에도 불구하고 해당 토지를 매입하고자 하면 앞쪽에 접한 농로의 주인과 협의해 토지사용승낙서를 받아 건축 허가를 받는 방법이 있겠다. 만약, 토지사용승낙서를 받기 위해 인근 토지주와 만나는 경우 사전에 현황측량을 반드시 해보길 바란다. 지도에서 보는 것과 실제는 다를 수 있기 때문이다. 토지사용승낙서를 받을 경우 포장을 할 수도 있어 비용이 조금 들겠지만 포장을 한다면 현황 도로로 인정받을 가능성이 좀 더 높아질 것이다. 물론 포장을 한다고 무조건 현황도로 가 되는 것은 또 아니지만 허가도 분명 사람이 하는 일이라 가능성이 높아지는 것은 명백한 사실이다. 또한 지목이 ‘도로’로 되어있더라도 소유권이 국가나 지자체가 아닌 개인에게 있다면 건축 허가는 나더라도 공사에 차질이 생길 수 있다. 도로 주인이 공사를 못하게 방해하는 경우가 더러 있기 때문이다. 도시에서는 생각할 수도 없는 일이지만 읍·면 지역에서는 생각보다 빈번하게 일어나는 일이다. 이런 경우에도 도로 주인과 협의를 해야 한다. 주택을 지을 때 가장 중요한 도로와의 관계에 대해서는 땅 매입 전 반드시 자세히 살펴보길 바란다. 양평의 동쪽을 주목하라두 번째로 소개할 토지는 청운면 가현리에 위치한 전원마을이다. 청운면 가현리는 양평읍에서 차량으로 30분 정도 걸리는 곳에 위치한 지역으로 그동안 양평에서는 외곽으로 인식됐다. 청운면사무소에서 출발했을 때 양평군청보다 홍천군청까지가 더욱 가깝기 때문에 당연히 그럴 수밖에 없었을 것이다. 또한 청운면은 2021년 6월 국가4차철도망구축계획이 확정·고시되면서 땅에 관심이 많은 이들에게 지속적인 이야깃거리를 제공하고 있는 지역이기도 하다. 최근 양평군과 홍천군은 국가4차철도망구축계획과 관련해 노선 협의를 하고 있는데 청운면에는 새로운 역이 생길 가능성이 상당히 높은 편이다. 홍천군은 용문-청운-양덕원-홍천으로 이어지는 노선으로 추진해야 한다는 입장이고 양평군은 용문산역과 단월역 등 2개의 중간 정차역의 신설을 요구하고 있는 상황이라 어떤 식으로 협의가 되든지 청운면에서 철도로 서울까지 갈 수 있을 것이다. 두 번째 토지로는 과거 과수원이었던 가현리 6**번지의 토지를 소개하고자 한다. 가현리 토지를 직접 방문했을 때 눈을 뗄 수 없었던 장면은 바로 마을 바로 앞쪽에 펼쳐진 거대한 논의 모습이었다. 눈부시게 푸르른 5월이기에 더욱 그랬을 수도 있지만 거대한 초록빛 논 풍경과 아기자기하게 지어진 예쁜 전원주택들을 보니 잿빛 콘크리트 속에서 살아왔던 지난날들이 순간 안타깝게 느껴지기도 했다. 가현리 토지의 지목은 임야이지만 이미 마을이 형성된 곳이라 경사도는 거의 없는 완벽한 평지로 봐도 될 것이다. 한편 해당 토지는 이미 개발행위허가와 건축 허가를 받은 상태이기 때문에 상관은 없지만 만약 임야를 매입해 집을 짓고자 할 경우에는 허가를 받기 위해 대체산림조성비를 내야 하는 점을 반드시 알아둬야 한다. 전원주택을 짓기 위해 임장을 다니다 보면 전원마을 내에 위치한 땅을 분양받게 되는 경우가 더러 있다. 대부분 토지가 아직 분할되어 있지 않고 크게 한 필지로 돼있으며 분양사에서는 가분할도를 보여주면서 토지를 분양하려 할 것이다. 가분할도는 한국국토정보공사를 통한 측량으로 만든 분할도가 아닌 분양사에서 임의로 토지를 분할해놓은 것이다. 그렇기 때문에 가분할도대로 명확히 분할이 되려면 해당 작업을 담당하고 있는 측량 사무실 혹은 건축사 사무실에 문의를 해보면 좋을 것이다. 또한 전원마을 내에 있는 토지에는 도로지분이라는 것이 존재한다. 예를 들면 분양면적은 100평이라고 해도 도로로 사용되는 면적이 10평이라고 하면 실제 집을 지을 수 있는 땅은 90평에 불과한 경우가 많다. 아파트에도 전유부분과 공유부분이 있는 것처럼 전원마을에도 토지 분양면적에서 공유부분(도로지분)이 빠지게 된 면적을 현장에서는 90평을 소위 ‘알땅’이라고 한다. 만약 해당 토지가 맹지라면 도로를 내기 위해 주변 토지에 관한 사용승낙서가 있는지도 중요하다. 이번 칼럼에서는 토지와 도로와의 관계에 대해 알아봤다. 도시지역의 땅들은 그럴 일이 많지 않지만 지방 땅을 매입할 때는 반드시 도로와 접해있는지 여부를 확인해야 한다. 물론 혹자는 맹지를 싸게 매입해 도로를 낸 후 가치를 높이는 토지 리모델링이 답이라고 주장하기도 하지만 이는 생각보다 쉽지 않다. 시간과 비용이 많이 들 뿐만 아니라 자칫 이웃 땅의 지주와 얼굴을 붉힐 수도 있기 때문이다. 토지 리모델링은 그만큼 땅에 대한 스터디가 많이 진행된 후에 해도 늦지 않다. 그러므로 토지를 매입할 때는 반드시 도로가 붙어있는지를 살펴보자. 도로에 접했는지, 현황 도로에 접했는지, 사도에 접했는지, 맹지이지만 이웃하는 땅의 토지사용승낙서가 있는지 등의 여부를 꼼꼼히 살펴 원하는 건축물을 지을 수 있길 바란다. 나종익_(주)코드랩리얼티 대표이사중앙대학교에서 도시계획학부를 전공하고 석사를 졸업했다. 이후 영국 뉴캐슬대학교 건축대학원에서 수학하던 중, 한국으로 돌아와 IT회사를 창업했다. 현재는 공인중개사들을 위한 공동중개 매칭플랫폼을 서비스하는 주식회사 코드랩리얼티의 대표이사를 맡고 있다. 또한 코드랩 공인중개사무소의 소속중개사로 활동하고 있으며, 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트와 UI/UX 디자이너로도 활동 중이다.010-8992-9371realty@kodlab.co.kr
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나종익의 땅이 답이다 7 토지 분석, 경기도 양평군 삼성리와 가현리 편
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나종익의 전원주택과 땅 5 토지 분석, 파주시 목동동과 김포시 장기동 편
- 토지 분석, 파주시 목동동과 김포시 장기동 편아래 본문은 과연 몇 년도의 모습일까. 그야말로 공상과학 영화에서나 볼 법한 광경이지만 정부 및 지방자치단체의 로드맵과 관련 기술의 성숙도를 보면 이 같은 풍경이 5년 안에 현실화될 가능성이 상당히 높다. 이번 칼럼에서는 대표적인 미래교통(GTX, 자율주행차, UAM)이 부동산에 어떤 영향을 미칠지, 특히 토지에 어떤 영향을 미칠지 알아보는 시간을 갖고자 한다. 글 나종익(주식회사 코드랩리얼티 대표이사)자문 성호건(주식회사 한국부동산개발연구원 대표이사) 20XX 년 어느 날, 파주시 목동동에 사는 김 씨는 고향인 경상북도 안동시에 내려가기 위해 집에서 카쉐어링 애플리케이션을 통해 공유 차량을 호출했다. 자율주행 레벨 4 등급 1)의 공유 차량은 GTX 운정역 카쉐어링존에서 운전자 없이 스스로 10분 만에 집 앞까지 도착했다. 도착한 공유 차량을 타고 GTX 운정역으로 출발한 김 씨는 차량에 탑승해 노트북을 켜고 밀린 업무를 처리했다. 탑승부터 내릴 때까지 직접 차선 변경은 물론 브레이크와 액셀을 단 한 번도 밟지 않았기 때문에 가능한 일이었다. 운정역에서 내린 김 씨는 곧바로 GTX-A 노선의 플랫폼으로 이동했고 대기하고 있던 열차에 탑승해 20분 만에 서울역에 도착했다. 자율주행차를 활용하니 역에서 불필요하게 대기하는 시간이 없어졌다. 이는 시간만 입력하면 카쉐어링 애플리케이션이 실제 교통상황과 나의 걸음 속도 등을 파악해 자율주행차를 설정해 준 덕분이었다. 자율주행차는 역시 혁명이라는 생각을 하며 서울역 버티포트(Vertical+ Airport, 수직이착륙장)로 향했다. 간단한 수속을 마친 김 씨는 몇 개월 전 새로 신설된 RAM(Regional Air Mobility, 항공 모빌리티) 노선을 타고 안동역 버티포트에 착륙했다. 지하주차장에 가니 RAM 기체 안에서 호출했던 자율주행차가 착륙 시간에 맞춰서 대기하고 있었다. 운정동에서 안동의 고향 집까지 1시간 30분 만에 도착한 것이다. 자가용을 이용했으면 4시간 이상은 족히 걸렸겠지만 여러 교통수단을 활용하니 1시간 30분 남짓이면 충분했다. 파주시 목동동 전원주택지첫 번째 토지는 파주시 목동동에 위치한 전원주택지다. 목동동은 경의중앙선 운정역이 위치한 운정동과 서쪽에 맞닿아 있는 곳이다. 하지만 행정동으로서 운정동 중에 운정2동, 운정5동, 운정6동은 법정동이 목동동으로 돼있어 운정동과 목동동은 사실상 하나의 동네라고 보는 것이 옳을 것이다. 최근 이 지역이 많은 관심을 받는 이유는 바로 GTX-A 노선 때문이다. GTX-A 노선은 파주시 운정역에서 서울역, 삼성역, 수서역을 거쳐 화성시 동탄역까지 이어진다. GTX에 관한 뉴스는 언론에 이미 여러 차례 보도돼 많은 사람들이 알고 있지만, 언제 GTX가 개통하는지에 대해서는 잘 모르는 사람이 많은 것 같다. 필자가 몇몇 지인들에게 물어보니 대부분 10년 정도 뒤에 GTX가 개통하는 것 아니냐고 묻는 것을 보니 말이다. 하지만 GTX는 생각보다 빨리 개통될 예정이다. 수서-동탄 구간은 2024년 상반기에 개통하고, 운정-서울 구간은 2024년 하반기에 개통하니 이제 1년만 기다리면 GTX를 탈 수 있을 것으로 판단된다. 그중 이번 칼럼에서 소개할 목동동 8**번지는 운정신도시의 한가운데 위치한다. 운정신도시는 2003년부터 개발이 이뤄진 2기 신도시 중 하나로 2021년 현재 약 25만 명이 거주하고 있으며, 서울에서 북쪽으로 가장 먼 곳에 위치한 신도시이기도 하다. 운정신도시에서 서울로 출퇴근을 할 경우 경의중앙선, 광역버스 같은 대중교통을 이용하거나 자가용을 이용하는 방법이 있는데 경의중앙선을 타기 위해 운정역이나 야당역을 이용할 경우 높은 혼잡도로 인해 출근 지옥을 경험하게 된다. 자가용으로 출근하는 경우도 크게 다르지 않다. 서울로 진입하기 위해서는 자유로를 타거나 고양시를 관통하는 루트도 있지만 결국 어느 길로 가던지 매우 심각한 교통체증을 경험하게 된다. 이러한 심각한 교통체증 문제에 대해 정부는 오랫동안 고민을 했고 해결책으로 나온 것이 바로 GTX였다. 위에서 언급한 것처럼 6개의 GTX 노선 중에 A 노선이 운정신도시를 통과할 예정이며, 정차역은 경의중앙선 운정역에서 직선거리로 약 3.5km 떨어진 곳에 새로 건설될 GTX 운정역이다. 목동동 8**번지는 GTX 운정역에서 차량으로 약 5분 정도 소요되는 곳에 위치하고 있어 GTX가 개통할 경우 많은 관심을 받을 전원주택지로 보인다. 혹자는 전원주택에 살기 위해서는 편리한 대중교통은 포기해야 한다고 하는데, GTX가 운정신도시에 들어오게 되면 전원주택에 살기 위해 교통을 포기할 이유는 없어질 것이다. 한편 목동동 8**번지의 반경 1km 안에는 6개의 공원이 있다. 사실 운정신도시는 녹지율이 27.3%로 다른 2기 신도시(판교 37.5%, 김포한강 30.9%, 광교 43.8%) 들에 비해 높은 편이 아닌데, 반경 1km 안에 6개의 공원이 있다는 것은 상당한 메리트로 느껴진다. 이처럼 목동동 8**번지는 앞으로 더욱 많은 사람들의 관심을 끌만한 요소들이 많다. 목동동에 관심 있는 독자들은 경의중앙선을 타고 지금 바로 운정신도시로 떠나보길 바란다. 김포시 장기동 전원주택지독자 중 드론택시를 타고 이동하는 것을 상상해 본 사람이 있다면 경기도 김포시에 관심을 가져보길 바란다. 드론택시를 타고 이동하는 것이 먼 미래의 일이라고 생각하는 사람도 있지만 이러한 광경은 생각보다 머지않아 볼 수 있을 전망이다. 최근 국토부는 2025년 국내 도심항공교통(UAM) 상용화를 목표로 K-UAM 그랜드챌린지를 출범했는데, K-UAM 그랜드챌린지의 주요 골자는 정부와 기업들이 컨소시엄을 구성해 △기체 및 운항 △교통관리 △버티포트에 대한 실증사업을 진행하는 것이다. 국토교통부의 UAM 육성정책과 궤를 같이 하기 위해 여러 기초 지자체가 의지를 보이고 있는데, 그중에서도 특히 김포시는 전국에서 가장 활발하게 미래교통에 대해 고민하고 있다. 지난 2022년 9월에는 기초 지자체 중 최초로 UAM 정책 추진을 위한 조례를 제정했으며, 2023년 3월에는 미래형 환승센터인 ‘김포 콤팩트시티역’ 건립의 추진을 발표했다. 두 번째 살펴볼 토지인 김포시 장기동 1***번지는 앞으로 건립될 김포 콤팩트시티역 인근에 위치한 전원주택지로 정부, 경기도 및 김포시에서 계획한 각종 교통편이 원안대로 실현될 경우, 김포시를 넘어 경기도에서 가장 교통이 좋은 전원주택지 중 하나가 될 가능성이 높은 곳이다. 장기동 1***번지는 김포골드라인 장기역에서 900m, 마산역에서는 약 1.7km 정도 떨어져 있다. 역세권이라고 하기에는 약간 애매하지만 젊은 층들에게 익숙한 라스트마일 모빌리티 2)나 대중교통으로 약 5분 이내에 도달할 수 있으니 상당히 교통이 좋은 곳이라고 할 수 있겠다. 특히 장기역은 장차 5호선의 연장선, GTX-D 노선도 들어올 가능성이 있어 기대감 또한 상당히 높은 곳이다. 여기에 마산역 인근에 들어올 김포콤팩트시티역에 버티포트까지 들어오게 될 경우, 장기동은 천지개벽할지도 모르겠다. 계획대로 UAM 프로젝트가 차근차근 진행되면 앞으로는 역세권의 개념에 ‘버세권’(버티포트+세권) 같은 용어가 등장할 것이다. 또한 UAM이 발전하면 기존의 교통에 대한 인식 자체가 바뀌게 될 텐데, 버티포트가 생김으로써 발생할 수 있는 장단점을 부동산적인 측면에서 살펴보면 먼저, 버티포트 인근 지역의 지가가 상승할 가능성이 높다. 또한 버티포트가 있음으로써 인근에 새로운 사업체들이 생겨날 가능성이 높으며, 새로운 사업체가 생겨나면 당연히 고용창출효과도 기대해 볼 수 있을 것이다. 반면에 소음에 대한 문제가 발생할 가능성이 있으며, 가장 중요한 안전에 관한 문제가 발생할 수 있다. 이렇듯 UAM은 미래에 우리의 일상을 바꿀 혁신적인 교통편으로 많은 기대를 받고 있지만, 실제로 개통되기까지는 여러 우여곡절이 예상된다. 당장 미국 연방항공청(FAA)의 인증을 받은 기체만 서비스에 활용될 수 있는데, 기존에 없었던 이동 수단이기 때문에 FAA의 인증도 계속 바뀌고 있기 때문이다. 다만, 미국에서는 2028년 LA 올림픽에 맞춰 UAM을 본격적으로 띄우는 것을 목표로 하고 있기에 2026~2027년 정도면 상용화가 될 것으로 보이며, 우리나라도 2027년 즈음해서 개통될 것이라고 판단한다. 김포시는 국내 기초 지자체 중 UAM에 가장 많은 관심을 쏟고 있는 지자체 중 하나이고, 그중심은 장기역 인근이 될 수도 있을 것이다. UAM에 관심이 있는 분들은 김포에 관심을 가져볼만하다. 이번 칼럼에서는 수도권의 전원주택지 중에서 앞으로 대대적인 교통의 변화가 있을 법한 곳들에 대해 이야기해보는 시간을 가졌다. 가까운 미래부터 보자면 GTX, 자율주행차 그리고 UAM에 이르기까지 앞으로 10년은 지금까지 우리가 경험해 보지 못한 교통 편들을 연속해서 만나게 될 것이다. 이러한 미래 교통은 그동안 우리가 생각하던 부동산의 패러다임을 완전하게 바꿔놓을 것이다. 부동산에 관심이 있다면 용도지역, 지목 등을 공부하는 것도 좋지만 미래 기술이 부동산에 어떤 영향을 끼칠지에 대해서도 알아볼 필요가 있다. 등급 1) 고도 자동화 단계로 시스템이 전체 주행을 수행하고 위험 상황이 발생했을 때에도 시스템이 안전하게 대응하는 단계. 시스템은 운행 구간 전체를 모니터링하며 안전 관련 기능들을 스스로 제어한다. 운전자는 출발 전에 목적지와 이동 경로만 입력하면 되며, 수동 운전으로 복귀하지 못할 때에도 시스템이 안전하게 자율주행을 한다.모빌리티 2) 특정 교통수단을 이용한 후 최종 목적지에 도착하기까지 남은 1마일(1.6km)을 이동할 때 쓰이는 교통수단으로 전동 킥보드, 전기자전거가 대표적 나종익 (주식회사 코드랩리얼티 대표이사)중앙대학교에서 도시계획학부를 전공하고 석사를 졸업했다. 이후 영국 뉴캐슬대학교 건축대학원에서 수학하던 중, 한국으로 돌아와 IT 회사를 창업했다. 현재는 공인중개사들을 위한 공동중개 매칭플랫폼을 서비스하는 주식회사 코드랩리얼티의 대표이사를 맡고 있다. 또한 코드랩 공인중개사무소의 소속중개사로 활동하고 있으며, 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트와 UI/UX 디자이너로도 활동 중이다.010-8992-9371 realty@kodlab.co.kr
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나종익의 전원주택과 땅 5 토지 분석, 파주시 목동동과 김포시 장기동 편
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나종익의 땅이 답이다(4) 토지 분석, 강원도 홍천군 남노일리와 월천리 편
- 토지 분석, 강원도 홍천군 남노일리와 월천리 편비발디파크로 유명한 강원도 홍천군은 최동단과 최서단의 거리가 100km에 육박하는 좌우로 상당히 긴 모양을 가진 기초자치단체다. 100km가 얼마나 긴 거리인지 감이 잘 오지 않는 분들을 위해 부연하자면, 100km라는 거리는 반포동 고속터미널에서 충청북도 청주시까지 갈 수 있는 거리이며, 반포동에서 북쪽으로 간다면, 개성 시내까지 갔다가 파주까지 돌아올 수 있는 거리이니 홍천군이 얼마나 큰지 감이 올 것이라 믿는다. 서쪽으로는 경기도 양평군과 가평군, 동쪽으로는 강원도 강릉시, 양양군과 맞닿아 있는 강원도 홍천군은 여러 교통의 호재가 있는 곳이기도 하다. 특히 제4차 국가철도망 계획에 경기도 양평군의 용문역에서 출발하는 용문-홍천 광역철도가 계획되어 있는데 이는 홍천군이 영서지방에서 유일한 철도 소외지역이라는 오명을 벗어날 수 있는 기회가 될 것으로 보이며, 서울-양평 고속도로가 생길 경우 경기도 양평군과 함께 가장 큰 수혜를 받을 지역이 될 것이다. 이번 칼럼에서는 홍천강 인근의 아름다운 마을인 홍천군 남면 남노일리와 월천리에 있는 토지에 대해 다뤄보고자 한다. 글 나종익(주식회사 코드랩리얼티 대표이사)자문 성호건(주식회사 한국부동산개발연구소 대표이사) 홍천군 남면 남노일리 전원주택지첫 번째 토지는 홍천군청과 비발디파크 사이에 있는 작은 마을인 남노일리에 위치한 전원주택지다. 이곳은 마을의 북쪽에 위치한 금학산에서 바라보는 특별한 경관으로 유명한 곳인데, 홍천강이 굽이굽이 흐르며 만들어내는 태극문양 형태의 마을을 바라보고 있으면 대자연 앞에서 인간이 얼마나 나약한 존재인가 하는 생각이 든다. 특히 남노일대교에 올라서서 홍천강을 바라볼 때, 언젠가 이곳에 반드시 세컨드하우스를 마련하겠다는 생각이 드는 것은 어찌 보면 자연스러운 일일 것이다. 그렇기에 서문에서 언급한 교통시설의 확충은 홍천군에게 분명한 호재이지만, 필자를 포함해 자연을 사랑하는 이들에게는 호재가 아닐 수도 있을 것이다. 아직 많이 유명하지 않은, 나만 알고 싶은 관광지들은 개발되지 않고 보존되었으면 하는 작지만 큰 바람이 있기 때문이다. 남노일리, 바로 그런 곳이다. 이번 칼럼에서 첫 번째로 소개할 남노일리 1**번지에서는 홍천강을 바로 앞에서 조망할 수 있다. 게다가 걸어서 10초면 홍천강에 다다를 수 있으니 그야말로 강세권 중에 강세권인 셈이다. 강 바로 앞에 위치한 땅은 기본적으로 가치가 높지만 반드시 살펴봐야 할 점도 있다. 바로 해당 지역에 규제사항이 있는지 반드시 확인을 해봐야 하는데, 남노일리 1**번지 역시 땅의 일부가 하천구역과 홍수관리구역으로 지정되어 있어 매입 전에 반드시 확인해야 한다. 홍수관리구역에서 계획홍수위 이상으로 성토를 할 경우 개발행위에 있어서 제약이 사라지게 되어 건축을 할 수 있는 방법이 있지만, 하천구역의 경우 건축물을 짓는 것이 원칙적으로 불가능하다. 남노일리 1**의 일부분에 걸쳐있는 홍수관리구역에는 아쉽게도 현재 현황도로가 있다. 집을 짓기 위해서는 도로도 반드시 있어야 하니 현황도로 부분에 계획홍수위까지 성토를 할 수가 없는 상황인 것이다. 즉, 남노일리 1**번지 내에 있는 하천구역과 홍수관리구역 모두 건축물을 지을 수 없는 땅이기에 그 부분이 정확히 얼마인지 확인을 하는 것이 중요하다. 해당 토지의 경우 실제 건축 가능 면적은 아래 그림과 같다. 이처럼 하천 주변의 땅을 매입할 경우에는 반드시 규제사항이 있는지 살펴봐야 한다. 규제사항이 있다면 건축물을 지을 수 있는 땅이 얼마나 되는지 경계측량을 통해서 확실히 파악을 한 후 가격이 적정한지 판단해 보자. 홍천군 남면 월천리 전원주택지두 번째로 살펴볼 토지는 홍천군 남면 월천리 2**번지다. 월천리는 며느리고개가 위치한 곳인데, 며느리고개란 조선시대 어느 날, 시아버지와 며느리가 나귀 등에 짐을 싣고 걷다가 시아버지가 잃어버린 짚신을 찾으러 떠난 사이에 며느리가 사라져버렸다는 무서운 전설이 내려오는 곳이다. 언제부터인가 혼사를 치르러 가는 행렬이 이 고개에 이르면 며느리가 갑자기 사라진다 해서 사람들은 이 고개를 넘지 않았다고 한다. 아무래도 가파르고 험준한 고개여서 이러한 설화가 탄생한 것이 아닌가 싶다. 하지만 현재 며느리고개 인근이 바이크나 자전거를 타는 임도 드라이브 마니아들에게 상당한 인기를 끌고 있는 지역으로 바뀐 것을 보면 부동산이라는 것이 시대에 따라 그 쓰임새가 달라진다는 당연한 이치를 또 한 번 깨닫게 된다. 월천리 2**번지는 며느리고개의 바로 남쪽에 자리 잡고 있다. 전원주택을 짓기 위해 시골 땅을 보러 다니는 경우 만날 수 있는 토지들의 용도지역은 상당수가 관리지역이다. 가끔 땅을 찾는 분들 중에 마음에 드는 땅을 발견했는데, 용도지역이 농림지역이라 포기하는 사례를 본 적이 있다. 두 번째로 살펴볼 월천리 2**번지는 총면적이 505㎡, 약 153평 정도 되는 땅으로 전원주택을 짓기에 충분한 땅이지만, 용도지역이 농림지역이고 농업진흥구역으로 지정된 곳이다. 농업진흥구역은 농지조성 사업 또는 농업 기반정비 사업이 시행되었거나 시행 중인 지역으로 농지가 집단화되어 있는 지역인데, 농업인이 아닐 경우 해당 지역에 주택을 짓는 것은 원칙적으로 불가능하다. 하지만 꼭 농업진흥구역 토지에 주택을 짓고자 하는 경우에 방법이 전혀 없는 것은 아니다. 가장 확실한 방법은 바로 농업인이 되는 것이다. 말로는 쉽지만 도시에서 살던 사람이 하루아침에 농업인이 될 수는 없기에 농업인이 되는 방법에 대해 알아보자. 농업인이 되기 위한 조건은 아래와 같으며, 다음의 어느 하나에 해당하면 농업인으로의 자격을 얻을 수 있다. 여러 조건들 중 가장 눈에 들어오는 것은 2번 조건인데, 해당 토지를 매입하면서 330㎡, 즉 100평 정도 되는 하우스 한 동을 설치한 후 농사를 짓게 되면 농업인으로 인정받을 수 있다. 물론 농사만 짓는다고 바로 농업인이 되는 것도 아니고 농업인이 되었다고 바로 농가주택 허가가 나오는 것도 아니다. 따라서 반드시 해당 관청, 농림축산식품부 등지에 필히 확인해야 할 것이다. 또한 각 지자체에는 비닐하우스 설치 지원 사업이 있으니 면사무소나 마을 커뮤니티에 문의해 보자. 이번 칼럼에서는 땅을 온전히 사용할 수 없거나 전원주택을 바로 지을 수 없는 땅에 대해 알아봤다. 하천 주변에 전원주택을 짓거나 농지에 전원주택을 짓는 것이 우리 주변에서 자주 볼 수 있는 일은 아니지만, 내 마음에 드는 토지가 하천 주변이나 농지에 없으리라는 법은 없다. 그렇기 때문에 어떤 방식으로 문제를 해결해야 하는지 정도는 알아볼 필요가 있다. 규제란 풀기 어렵지만 법을 제대로 알고 해결하고자 한다면 반드시 풀 수 있기 때문이다. 규제가 많은 땅은 대부분 그렇지 않은 땅에 비해 저렴하기 때문에 많은 관심을 가져보길 바란다 나종익(㈜코드랩리얼티 대표)중앙대학교에서 도시계획학부를 졸업하고 석사를 수료했다. 이후 영국 뉴캐슬대학교 건축대학원에서 수학하던 중, 한국으로 돌아와 IT회사를 창업했다. 현재는 공인중개사들을 위한 공동중개 매칭플랫폼을 서비스하는 주식회사 코드랩리얼티의 대표이사를 맡고 있다. 또한 코드랩 공인중개사무소의 소속중개사로 활동하고 있으며, 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트와 UI/UX 디자이너로도 활동 중이다.010-8992-9371realty@kodlab.co.kr
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나종익의 땅이 답이다(4) 토지 분석, 강원도 홍천군 남노일리와 월천리 편
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나종익의 땅이 답이다 (3) 토지 분석, 인천 남동구 논현동과 강화 초지리 편
- 토지 분석, 인천 남동구 논현동과 강화군 초지리 편도시계획 전공자로서 관련 업계에서 일을 하며 여러 도시들을 다녀봤지만, 인천광역시처럼 다양한 모습을 뽐내는 도시는 본 적이 없다. 국내뿐 아니라 세계로 눈을 돌려봐도 인천광역시는 이 분야 최고일 것 같다. 인천광역시에는 한반도 원시부족사회의 흔적을 엿볼 수 있는 고인돌 유적지, 단군왕검이 하늘에 제사를 지내던 마니산 참성단, 고려 시대의 왕궁터였던 고려궁지, 일제강점기 시절 모습을 간직한 근대문화거리, 인천항 개항의 상징인 차이나타운 등 대한민국의 살아있는 역사 교과서라고 할 수 있을 정도로 문화재들이 즐비한데다 송도국제도시, 청라신도시, 인천국제공항 등 대한민국의 현재와 미래를 보여주는 곳도 상당히 많다. 그야말로 대한민국의 과거와 현재 그리고 미래 모습까지 공존하는 팔색조 같은 매력을 지닌 곳이다. 인천광역시 자체가 다양한 모습을 갖고 있는 곳이다 보니 전원주택 또한 다양한 곳에 분포하고 있는데, 이번 칼럼에서는 인천광역시의 논현동 듬배마을과 강화군 길상면 초지리에 위치한 토지에 대해 다뤄보고자 한다. 글 나종익(주식회사 코드랩리얼티 대표이사)자문 성호건(주식회사 한국부동산개발연구소 대표이사) 인천 남동구 논현동 듬배마을 전원주택지첫 번째 토지는 인천광역시 남동구 논현동에 위치한 듬배마을 전원주택지다. 소래포구로도 유명한 논현동은 서쪽으로는 연수구 동촌동과 연수동, 남쪽으로는 송도국제도시, 동쪽으로는 시흥시 월곶동과 맞닿아있는 곳인데, 과거 대중교통이 부족해 인천 다른 지역에 비해 주거지역으로 환영받던 곳은 아니었다. 하지만 2012년과 2016년 수도권 전철 수인선 오이도-송도 구간·송도-인천 구간이 순차적으로 개통하면서 논현동 지역은 더욱 빠르게 발전할 수 있는 기틀을 마련하게 됐다. 논현동에서도 전원주택들이 모여있는 듬배마을은 듬배산을 등지면서 남향을 바라보고 있는 아름다운 마을이다. 마을에서 5분 정도만 걸어가면 수인선 인천논현역과 250병상 규모의 종합병원에 다다를 수 있으며, 인천논현역 인근에 조성된 대형 공원과 근린생활시설들을 이용하다 보면 전원생활이 외롭지만은 않다는 생각을 갖게 될 것이다. 첫 번째로 소개할 논현동 5** 번지 역시 듬배마을 내에 위치하며, 마을 내에 있는 다른 주택들과 마찬가지로 듬배산과 어우러질 수 있는 형태의 전원주택을 설계하기 좋은 땅이다. 여러 입지 조건들을 확인해 설계하기 좋은 땅임이 확인됐다면, 해당 토지 시세가 적당한지 알아보는 것이 무엇보다 중요하다. 토지 시세를 알아보는 방법에는 여러 가지가 있는데, 보통 근처 부동산에 방문하거나 실거래가를 확인해 관심 매물과 비교해 보는 것이 주로 사용된다. 만약 관심 매물 주변에서 거래된 토지의 실거래가를 찾으면 바로 비교할 수 있겠지만, 어떤 경우는 토지뿐만 아니라 주택까지 포함된 실거래가를 찾게 되는 경우가 있다. 이럴 때는 어떻게 가격을 유추할 수 있을까? 논현동 8** 번지의 토지 가격이 적정한지 알아보기 위해 실거래가 제공 사이트에서 인근 거래 사례를 확인했더니 바로 옆 위치한 주택이 2021년에 약 10억 원에 매매가 이뤄진 것을 확인할 수 있었다. 해당 주택은 연면적이 226㎡이고 2010년 건축됐으며, 건축구조는 철근콘크리트조였다. 건축비라는 것이 시기에 따라 다르고 자재에 따라 다르기 때문에 필자의 회사에선 위 표를 주로 활용해 토지 가격을 추산한다. 논현동 8**번지 인근 주택의 경우 지어진 지 10년이 지났기 때문에 골조 값만 인정하며, 평당 건축비를 평균 225만 원으로 잡아보았다. 226㎡는 대략 68평 정도 되고, 평당 225만 원의 건축비를 곱할 경우 약 1억 5300만 원 정도의 건물 값이 나온다. 10억 원에서 1억 5300만 원을 뺄 경우가 약 8억 4700만 원 정도 나오는데 이것을 토지의 가격으로 보는 것이 합당할 것 같다. 즉, 토지 90평에 8억 4700만 원 정도로 계산이 되는 것이다. 평당 941만 원이라고 보면 될 것이다. 하지만 이것은 2021년의 자료이고 관심 토지의 공시지가의 5년간(2017년 1월 ~ 2022년 1월) 평균 상승률(8.5%)를 적용할 경우 2023년 1월 기준 예상 토지 가격은 8.5%의 상승분을 반영하면 8억 9330만 원 정도 시세가 형성된다고 봄이 합당하다. 현재 해당 매물의 매매 희망가를 보면 시세보다 10% 이상 저렴해 보인다. 즉, 매물이 비싸게 나온 것은 아니다. 관심 있다면 지금 듬배마을로 떠나보자. 인천 강화군 길상면 초지리 전원주택지 두 번째 토지는 강화군 길상면 초지리 11**번지다. 초지리는 역사 교과서에 단골로 등장하는 초지진이 위치한 곳이며, 강화도와 내륙을 잇는 두 다리 가운데 하나인 강화 초지대교를 건너자마자 바로 만날 수 있는 동네다. 강화도 자체가 외진 곳이지만, 초지리는 인천 청라국제도시까지 30분, 김포 장기신도시까지 25분이면 갈 수 있기 때문에 전원생활을 하면서 신도시의 인프라도 느끼고 싶은 젊은 층들에게도 어필할 수 있을 것 같다. 초지리 11** 번지는 대한성공회 초지교회 뒤편으로 조성된 작은 전원주택 마을 내에 있다. 해당 토지의 면적은 375㎡인데, 총면적 중 191.9㎡의 용도지역은 계획관리지역이고 182.7㎡의 용도지역은 보전관리지역이다. 하나의 토지에 2개 용도지역이 중복되어 있어 어떤 지역의 건폐율과 용적률을 적용해야 할지 헷갈리지만 해답은 간단하다. 아래 표를 통해 건폐율과 용적률을 구하는 방법을 확인해 보자. 계산 결과, 초지리 11**번지의 건폐율은 약 30.16%, 용적률은 약 90.14% 이하인 것을 알 수 있다. 한편, 중개를 하다 보면 날씨 좋은 날 소풍처럼 땅을 보러 가길 원하는 분들을 종종 만날 수 있다. 물론 소풍 가는 기분으로 임장을 떠나는 것은 상당히 설레는 일일 것이다. 하지만 정말 좋은 땅을 찾기 위해서는 날씨가 좋지 않은 날, 이를테면 장마철이나 폭설이 내린 후 보러 가는 것을 추천한다. 필자가 초지리 11**번지에 방문한 날은 많은 양의 눈이 내린 후 3일 정도 지난 후였는데, 눈이 내린 후에도 기온이 올라가지 않고 계속 영하권 강추위가 지속되던 시기였다. 땅 보러 가기에 제격인 날씨였던 것이다. 84번 지방도에서 초지리 11**번지까지는 약 650m 정도 되는데 가는 길에 약 두 곳 정도 빙판길을 발견할 수 있었다. 마을 전체가 전반적으로 남향이고 해가 잘 드는 곳이지만, 꼬불꼬불 시골길에는 분명 해가 들지 않는 곳이 있기 마련이다. 다행스럽게 빙판길이 있는 곳이 언덕은 아니고 평지여서 어렵지 않게 통과할 수 있었다. 빙판길을 제외하면 전반적으로 해가 잘 드는 따뜻한 곳이었다. 이렇듯 땅을 보러 갈 때 좋은 날씨에 가는 것은 소풍에 지나지 않는다. 반드시 궂은 날씨에 가서 직접 땅을 밟아 보는 것을 추천한다. 그리고 두 번 이상 가봐야 진정한 땅의 가치를 알 수 있기 때문에 부지런히 임장을 다녀보자. 이번에는 두 개의 토지를 다루면서 분석하는 방법에 대해 알아봤다. 논현동 토지의 경우 시세를 파악하는 방법을 공유했는데, 이 방법은 개인적인 방법이니 토지를 매입하기 위해서 반드시 감정평가사를 통해 알아보거나 은행에 탁상감정을 의뢰하는 것이 좋다. 또한 초지리 토지 사례에서 보았듯 땅을 매입할 때는 반드시 두 번 이상 방문해 보는 것을 추천한다. 나종익(㈜코드랩리얼티 대표)중앙대학교에서 도시계획학부를 졸업하고 석사를 수료했다. 이후 영국 뉴캐슬대학교 건축대학원에서 수학하던 중, 한국으로 돌아와 IT 회사를 창업했다. 현재는 공인중개사들을 위한 공동중개 매칭플랫폼을 서비스하는 주식회사 코드랩리얼티의 대표이사를 맡고 있다. 또한 코드랩 공인중개사무소의 소속중개사로 활동하고 있으며, 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트와 UI/UX 디자이너로도 활동 중이다.010-8992-9371 realty@kodlab.co.kr
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농가주택 리모델링 성공을 위한 꿀팁 2-1
- 정부는 귀농귀촌 사업을 오랫동안 진행하고 있다. 어떤 지방자치단체에서는 빈집과 인구감소 문제를 동시에 해결하기 위해 귀농귀촌 사업과 농촌주택 환경개선 프로젝트를 연계하기도 한다. 다른 한편, 전원주택을 짓고 시골에 정착해 살고 싶지만 현실적인 문제 때문에 실행에 옮기지 못하는 사람들도 많다. ‘농가주택 리모델링’은 이 두 가지를 한꺼번에 해결할 수 있는 열쇠로 여겨진다. 이번 특집에서는 농가주택 리모델링으로 전원주택 마련의 꿈을 이루고자 하는 독자들을 위해 지자체에서 제공하는 혜택에는 어떤 것들이 있고, 어떻게 하면 농가주택 리모델링을 잘 할 수 있는지 전문가들로부터 조언을 구했다. 혼자서 시골집을 구매해 리모델링을 하며 꿈을 키워가고 있는 박소연 씨의 사연도 싣는다. 마지막 파트에서는 실제 리모델링 사례를 통해 현장에서 공사가 어떻게 진행되는지에 대한 이해를 돕는다. 글 노철중 기자자료전원주택라이프 DB, 귀농귀촌 종합센터, 농림축산식품부, 전남도청 내게 딱 맞는 빈 집 어떻게 찾나귀농귀촌·빈집 정보 100% 활용하기 나는 어떤 집을 꿈꾸는가부터 정해야귀농귀촌 인구는 지속적으로 증가하는 추세다. 정부의 지원도 그만큼 늘어나고 있다고 해석할 수 있는 대목이다. 특히, 주거환경 개선에 대한 지원도 활발하게 전개되고 있어 관심을 끈다. 각 지자체에서는 빈집 정보를 제공하는 시스템을 통해 시군구의 인구 유입을 장려하고 있다. 농가주택 리모델링을 생각하고 있는 사람들에게는 좋은 기회가 될 수 있다는 게 전문가들의 공통된 견해다. 농림축산식품부가 실시한 ‘2022년 귀농귀촌 실태조사’에 따르면, 2021년 귀농귀촌 인구는 51만 5432명으로 전년 대비 4.2% 증가했다. 귀농귀촌 가구는 37만 7744가구로 전년 대비 5.6% 증가하며 귀농귀촌 통계조사 이래 최대치를 기록했다. 이번 조사에서 주목할 만한 점은 60대 귀농귀촌 가구 수가 16.4% 증가하며 큰 폭으로 확대되는 모습을 보였다는 것이다. 은퇴 이후 전원주택을 마련하고 실제로 전원생활을 시작하는 사람들이 해마다 증가하고 있다는 의미다. 귀농 가구들의 가구원 수가 평균 1.36명이라는 점은 대부분 부부가 함께 사는 경우가 많다는 것으로 해석할 수 있다. 귀농귀촌 인구 증가에 따라 정부 지원 늘어난다이번 조사의 결과를 바탕으로 정부는 향후 귀농귀촌 활성화를 위한 정책을 지속적으로 보완·추진해 나갈 계획이라고 밝힌 바 있다. 정부 계획을 살펴보면, 실질적인 귀농귀촌을 도와주는 정책이 주를 이루고 있지만, 전원주택의 꿈을 이루려는 사람들에게 유익한 지원들도 눈에 띈다. 정부는 농촌공간계획 제도 및 농촌 재생 프로젝트를 통해 생활 기반과 쾌적한 주거 여건을 갖춘 농촌 공간을 조성할 계획이라고 밝혔다. 지난해 농촌 재생 프로젝트 신규 지원 대상에 21개 생활권을 추가 선정했고, 공간 정비 및 주거·정주 여건 개선 사업에 대한 지원도 늘렸다. 출처 : 귀농귀촌 종합센터. 출처 : 농림축산식품부. 빈집 활용 도시재생하려는 지자체들 증가전원주택의 꿈을 실현하는 방법에는 여러 방법이 있겠지만, 빈집(구옥)을 구입한 후 리모델링하는 방법도 있다. 이러한 경우에는 지자체별로 추진하고 있는 ‘농어촌 주거환경 개선사업’을 눈여겨볼 필요가 있다. 전문가들은 최근 ‘농어촌정비법’이 개정돼 농촌 빈집 정비와 활용을 위한 정책 수단이 구체화되고 있으며 중앙정부와 지자체, 지역사회는 농촌 빈집 문제를 해결하기 위해 협력 방안을 모색하고 있다는 점에 주목해야 한다고 지적한다. 이러한 방안에는 빈집 정보를 제공하고 리모델링 비용을 지원하는 것도 포함된다. 농가주택은 부지가 지적 공부상 지목地目이 대지인 경우 비교적 자유롭게 증·개축이 가능하다. 일반적으로 전원주택부지를 사들이면 챙겨야 할 서류도 많고 여러 부대비용, 전용부담금, 대체농지조성비 등을 내야 하고 다시 건축비를 들여야 한다. 하지만 농가주택은 구입만 하면 일정 규모 이하의 주택은 별도의 인허가 절차 없이 증축이나 개축이 가능하다. 복잡한 과정을 거치지 않아도 단기간에 손쉽게 전원주택을 마련할 수 있다는 얘기다. 이미 수도, 전기 등의 주거 기반 시설이 갖춰져 있어 여기에 투여되는 비용도 절감할 수 있다. 식수를 공급받기 위해 땅을 파 물을 끌어오거나 전기 공급을 위해 별도의 수고를 하지 않아도 된다. 편안한 안식처 위한 ‘주거환경 개선사업’ 활용전라남도는 올해부터 5년간 사업비 140억 원을 투입해 빈집 1만 동을 정비하고 주차장, 쉼터, 쌈지공원 등 조성으로 도민 생활환경 개선에 나서겠다고 밝혔다. 전남지역은 고령화, 저출산 등에 따라 빈집이 지속적으로 늘면서 2021년 전국 빈집 6만 5203동 가운데 27.1%인 1만 7648동으로 가장 많았으며, 빈집이 가장 많은 기초자치단체 상위 10곳 중 6곳이 전남 시군인 것으로 조사됐다. 전라북도는 올해부터 도비 10억 원을 포함한 34억 원을 투입해 시군 주거용 빈집 정비 사업에 나선다고 밝혔다. 2020년부터 전액 시군비로 추진된 도의 농촌 주거용 빈집 정비 사업은 지난해 1300채에서 올해 1600채로 늘어날 전망이다. 전북 익산시는 지난해 예산 1억 원을 들여 빈집을 리모델링하는 ‘귀농인 희망하우스’ 사업을 진행했다. 이 사업은 6개월 이상 사용하지 않거나 방치돼 있는 빈집을 소유주에게 재생 비용으로 최대 2000만 원까지 지원하며, 집 소유주는 이후 임차인에게 의무적으로 5년간 무상으로 임대해야 한다. 전남 강진군은 빈집 1000세대 정비, 전원주택 1000세대 조성으로 도시민 유입에도 나선다. 강진군은 빈집 1000채를 리모델링해 도시민들에게 임대해 귀농귀촌 공간으로 활용하고 있으며, 빈집과 공실 상가를 연계해 청년들의 주거와 창업을 아우르는 전용 공간으로 전환하는 사업도 추진 중이다. 다양한 농가주택 모습들. 리모델링에 앞서 어떤 점을 고려해야 할까본격적인 리모델링에 앞서 반듯이 체크해야 할 부분들이 몇 가지 있다. 첫째, 구체적인 목표 및 계획을 수립해야 한다. 건물 노후 정도와 입지 및 주변 여건 변화를 제대로 파악해 기존 건물을 어떻게 생산적으로 활용할 것인가를 명확히 구상해 보고 철저한 사전조사와 계획을 세우는 것이 필요하다. 둘째, 건물 구조상 안전도를 확인한다. 구조 전문가의 충분한 조사가 이뤄져 내력벽과 비내력벽 선별과 구조물 역학 관계를 반드시 검토해야 한다. 무리한 건물 구조 변경은 붕괴 위험이 크기에 전문가를 통한 건물 안전도를 진단한 후에 리모델링을 시행한다. 셋째, 불필요한 중복공사 방지를 위한 조사가 필요하다. 외장만 교체할 것인지 또는 내외장 모두 교체할 것인지 등을 포함한 증·개축 공사 범위를 정한 후 예산을 책정한다. 이를 위해서는 건물의 용도를 정확히 정한 후 꼭 필요한 부분과 그렇지 않은 부분을 파악하고 그에 따른 공사 기간과 경비를 산출한다. 넷째, 법적인 문제는 없는지 알아본다. 구조변경에 대한 법적 규제와 리모델링 절차를 해당 관청과 설계자 상담을 통해 공사 시 발생할 민원문제, 업체와의 분쟁, 각종 법적 문제 등을 점검한다. 업체 선정에도 신중을 기해야 한다. 공사비용의 단순 비교보다 시공과 A/S 능력, 검증된 품질의 시공자재 사용, 견적 프로그램이나 시스템 등에 있어 신뢰할 수 있는지 알아봐야 한다. 다섯째, 일정 조정 및 이웃에 대한 배려가 있어야 한다. 가급적 장마철이나 한겨울은 피해 공사 시기를 잡는 것이 좋으며, 공사 시에는 소음이나 분진으로 민원이 발생할 소지가 많음으로 미리 최소한 예의를 지켜 이웃들의 양해를 구하는 것이 순조로운 공사를 위해 필요하다. 경주 한 농가주택의 리모델링 전후 모습. 나만의 집에 대한 구체적 생각 갖기전원주택을 지을 때 자신이 만족하기 위해서는 정확히 어떤 집을 갖고 싶다는 구체적인 생각이 중요하다고 전문가들은 조언한다. 농가주택 리모델링을 하는 경우, 어떤 지역에 살고 싶은지 먼저 정하는 게 중요하다. 그리고 어떻게 보다 튼튼한 집을 매입할지 고민해야 한다. 이 과정에서 앞서 언급한 것처럼, 정부나 지자체가 제공하는 정보를 눈여겨볼 필요가 있다. 실제 농가주택 리모델링을 통해 전원주택을 마련한 일부 사람들은 해당 지역의 관할 시군 주택과에 직접 문의하는 게 가장 정확하다고 조언하기도 한다. 충북 청원군 한 농가주택의 리모델링 전후 모습. INTERVIEW홀로 ‘맨 끝 집’을 완성해가는 박소연 씨 박소연 씨는 맨 끝집 비라는 이름의 인스타그램에 동명의 집을 혼자서 리모델링을 하며 작성한 기록들을 올리고 있다. 사진을 보니 자연에 둘러싸인 빨간 지붕의 맨 끝 집은 제법 멋스럽고 운치가 있어 보인다. 맨 끝 집은 그에게 일종의 선물 같기도, 지금 하는 일의 연장선 같기도 하다. 자신이 원하는 것은 자신이 가장 잘 알기 때문에 직접 집을 리모델링하기로 결정했다는 그로부터 구매부터 리모델링 공사까지 직접 체험하며 얻은 생생한 경험담을 들어봤다. <편집자 주> Q. 본인 소개와 ‘맨 끝 집’을 마련하게 된 배경은 무엇인가요.A. 안녕하세요. 최근 십여 년간의 회사 생활을 마무리하고, 공간 디자인 스튜디오 ‘두공공’을 운영하는 박소연이라고 합니다. 제가 운영하는 스튜디오는 정체성을 담은 공간과 목가구를 만드는 곳인데요. 막상 저에게는 그런 오롯한 공간이 없더라고요. 그래서 도시로부터 멀리 떨어진 곳, 복잡한 관계로부터 단절된 곳, 자연으로부터 영감을 얻고 사색할 수 있는 곳에 제 작업 공간을 만들기로 했습니다. 오랫동안 열심히 일한 스스로에게 주는 선물의 의미도 있고, 스튜디오의 포트폴리오도 될 수 있을 거라고 생각했어요. Q. 맨 끝 집을 어떻게 찾고 구매하게 됐나요.A. 이웃 마을에 가까운 지인이 살고 있어요. 몇 년 전에 폐가를 고쳐서 지금까지 오도이촌 생활을 하고 있는데, 그 과정을 지켜보다 보니 저도 용기가 생기더라고요. 그래서 지인의 동네 중심으로 매물을 알아보기 시작했어요. 인터넷 검색을 하기도 했고, 주변 부동산의 소개를 받기도 했어요. 결국 제 집이 된 맨 끝 집은 인터넷 검색을 통해 결정하게 되었고요. Q. 혼자서 리모델링을 하기로 결정하신 이유는 무엇인가요.A. 공간이 멋지고 예쁘면 좋겠지만, 그보다 그 공간을 누릴 사람이 가장 편해야 한다고 생각해요. 제가 좋아할 만한 공간은 제가 가장 잘 아니까 스스로 하는 게 가장 좋겠다고 생각했어요. 얼마 전까지 회사원이기는 했지만, 퇴사 후 공간을 디자인·컨설팅하는 일을 하고 있기 때문에 사실 당연한 수순이 아니었나 싶기도 해요. Q. 혼자서 모든 것을 할 수는 없을 것 같은데, 어떤 방식으로 작업을 진행하고 있나요.A. 공간을 기획하고 설계하는 것은 저와 두공공 스튜디오 동업자가 머리를 맞대고 진행했어요. 전기 배선이나 상하수도 배관 작업같이 직접 할 수 없는 일은 일급의 기술자분들을 고용해 진행했고요. 사전에 아무리 여러 번 소통해도 현장에서 결과물이 달라질 수 있기 때문에, 설계도면과 렌더링이미지를 바탕으로 명확하게 소통하려 노력했고, 작업이 진행되는 과정에는 항상 제가 상주했어요. Q. 현재 작업은 어느 단계까지 진행됐나요.A. 내외부의 큰 시공은 모두 마친 상태예요. 외부 도색과 조경 작업 정도가 남았습니다. 수도사의 집이라는 맨 끝 집 콘셉트에 어울리면서도 건강하게 지낼 수 있는 집을 만들기 위해서 도배, 장판, 몰딩은 하지 않기로 결정했어요. 대신 천연 흙을 주재료로 해 이국적인 분위기를 내는 유럽 미장이라는 방식으로 마무리하려고 해요. Q. 리모델링을 할 때 가장 어려웠던 점은 무엇이었나요.A. 온 집안에 살림살이가 다 남아있는 상태에서 공사를 시작했는데요. 이게 감정적으로도, 현실적으로도 힘들었어요. 누군가의 추억과 삶을 모두 폐기물로 처리해야 한다는 점이 감정적으로 힘들었는데요. 폐기물 처리 비용이 많이 든다는 현실적인 문제가 되기도 했죠. 또 기존 집의 지붕, 골조 같은 모양새를 최대한 살리며 시공을 하려다 보니 잔손이 많이 가고 공사 일정과 비용이 늘어나서 그 점도 어려웠던 것 같아요. 시골 특성상 인력을 구하기 쉽지 않아서, 일급 기술자분이 펑크를 내신다거나 하면 대체할 인력을 구하기도 쉽지 않았고요. Q. 리모델링 시 각 지자체에서 제공하는 혜택을 이용하는 방법이 있나요.A. 저도 혜택받은 게 있는데요, 석면 슬레이트 철거입니다. 가구 당 최대 350만 원까지 비용을 지원받을 수 있고, 이것 외에도 빈집 철거 비용이나 이주 시 지원금도 있는 곳이 있더라고요. 매년 지원 사업 및 비용이 변경되니 관할 지역 주택과에 문의하는 것이 가장 확실합니다. Q. 리모델링을 준비하고 있는 이들에게 조언을 해준다면.A. 리모델링 시작 전에 어떤 공간으로 만들고 싶은지, 어떤 공간에서 살고 싶은지 스스로 많이 물어보는 게 중요할 것 같아요. 그래야 예산, 시공방법, 시공자재를 세부적으로 정할 수 있거든요. 또 가장 중요하게 생각하는 것과 덜 중요한 것을 나누는 것도 필요한 것 같아요. 예를 들어, 저는 자연에서 영감을 얻는 작업 공간을 만들고 싶었기에 개방감이 있는 공간과 창호를 가장 중요하게 생각했어요. 반면에 침실이 조금 좁거나 동선이 불편한 것은 감수하기로 했습니다. 또 예산을 공사시간과 맞추어 생각하는 것도 중요한 것 같아요. 공사기간이 길어질수록 부대비용도 많이 늘어납니다. 건축주의 맘고생도 길어지고요. 멋진 공간을 만드시길 바라며 응원을 보냅니다. 출처 인스타그램 ‘맨 끝 집’ @the.last.house
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농가주택 리모델링 성공을 위한 꿀팁 2-1
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나종익의 땅이 답이다 (2) 토지 분석, 세종시 도담동과 노호리 편
- 토지 분석, 세종시 도담동과 노호리 편2022년은 대한민국의 유일한 특별자치시인 세종시가 출범한 지 10년이 되는 해다. 세종시는 과거 충청남도 공주시, 청원군 일부 그리고 연기군 전체를 편입하면서 생긴 지방자치단체로, 박정희 정부 때 충청도로 행정수도를 건설하려는 계획이 최초로 나왔었던 지역이기도 하다. 박정희 전 대통령이 서거하면서 행정수도 건설 계획은 백지화됐지만, 노무현 전 대통령에 의해서 세상에 다시 나왔다. 마침내 노 전 대통령은 ‘행정수도 충청 이전’을 공약으로 내세워 대통령에 당선되지만, 헌법재판소에서는 수도 이전을 불허했고, 그 후 행정중심복합도시로 대체돼 조성됐다. 그렇게 탄생한 세종시에는 2021년 기준 45개의 중앙행정기관, 15개의 정부출연연구기관, 추가 이전한 9개의 공공기관 등이 입주해 있으며, 앞으로도 정부 기관들이 계속 들어올 예정이다. 이번 칼럼에서는 세종시 내의 전원주택 토지 매물에 관해 분석하고자 한다. 특히 마음에 드는 땅이 있을 때 무작정 매입하기보단 차근차근 땅을 분석하는 방법에 대해 공유한다. 글 나종익(㈜코드랩리얼티 대표)자문 성호건(㈜한국부동산연구소 대표) 세종시 도담동 전원주택지첫 번째 토지는 세종시 도담동에 위치한 토지다. 도담동은 ‘야무지고 탐스럽다’는 뜻의 ‘도담하다’에서 온 순우리말 지명이다. 이름처럼 살기 좋은 곳인 도담동은 정부세종청사가 위치한 어진동과 맞닿아있으며, 새롬동·나성동과 함께 세종에서 가장 인프라가 좋은 곳으로 평가된다. 특히 도담동에는 500여 병상 규모의 세종 충남대학교병원이 있는데, 전원생활을 하고 싶지만 의료 서비스에 대한 갈증으로 이를 주저하던 이들에게는 최고의 선택지가 될 만하다. 도담동 8** 번지는 도담동의 동남쪽 끝에 위치한 전원마을에 위치하며, 마을 내에 있는 대부분의 집들은 자그마한 산을 등지고 남서쪽을 바라보도록 설계됐다. 단지 바로 앞을 지나는 왕복 6차선 도로를 건너면 정부세종청사가 위치한 어진동에 다다를 수 있고, 6차선 도로를 따라 10분 정도 서쪽으로 향하면 세종시를 관통하는 두 개의 교통축인 1번 국도(국내 최초의 국도)와 43번 국도에 합류할 수 있다. 한편 도담동 8**번지에서 도보 1분 거리에는 세종소방서가 있고, 도보 10분이면 역시 정부세종청사에 도착할 수 있는데, 이것만으로도 ‘세종시의 중심’에 살고 있다는 자부심을 느낄 수 있다. 해당 토지의 용도지역은 서울의 성북동, 평창동 등에 위치한 고급 전원주택들과 같은 제1종전용주거지역이다. 용도지역이란 ‘토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고, 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않도록 도시·군관리계획으로 결정한 지역’을 말한다. 그중에서도 제1종전용주거지역은 ‘단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역’으로, 타 도시지역에 비해 건폐율과 용적률이 낮기 때문에 거주하기에 더할 나위 없이 쾌적한 조건을 갖춘다. 용도지역을 알아보는 방법에는 여러 가지가 있지만, 가장 쉽게 알 수 있는 방법은 ‘토지이음’을 활용하는 것이다. ‘토지이음’에서 주소를 입력하면 해당 토지의 소재지·면적·지목·용도지역·지구·개별공시지가·규제 및 토지에 해당되는 각종 법적 내용들이 나오기 때문에 자신이 원하는 토지에 지을 수 있는 건축물에 관한 대략적인 가이드라인을 잡을 수 있다. ‘토지이음’에서 토지에 대한 가장 중요한 정보들을 확인했다면, 이제는 직접 현장으로 나가봐야 할 것이다. 도담동 8**번지는 이미 마을로 형성된 곳이라 지목은 ‘대’, 면적은 400㎡이며 건축 허가까지 받아놓은 상황이다. 또한 기본적인 토목이 완료된 평탄지고, 여러 제반 시설들을 갖췄기에 바로 집을 지을 수 있는 최적의 조건이다. 다만, 위치가 워낙 좋기 때문에 땅값이 상당히 높고, 내가 원하는 형태의 건축물을 짓는 것도 쉽지 않아 보여 조금 아쉽다. 물론 건축주가 원하는 대로 주택을 설계할 수 있다고는 하지만, 단지 내 모든 주택들의 형태가 동일한 것을 보면 분명 어느 정도의 규제 사항이 있을 것으로 판단된다. 이 모든 것을 감수할 수 있다면, 해당 토지는 세종시 내 최고의 전원주택지 가운데 한곳으로 보인다. 서울의 성북동, 평창동처럼 세종시에서 최고로 고급스러운 전원주택에서 사는 것이 꿈이라면 지금 바로 도담동으로 임장을 떠나보자. 부강면 노호리 전원주택지두 번째 소개할 토지는 세종시 부강면 노호리 2**에 위치한 토지다. 노호리는 대한민국의 4대강 중 하나이자 ‘충청의 젖줄’이라 불리는 금강과 ‘황금길’로 잘 알려진 외천천이 만나는 상당히 아름다운 곳이다. 외천천 건너편에는 아담한 평야가 있으며, 노호리를 중심으로 양쪽에는 두 개의 철로가 지난다. 2040년 세종도시기본계획을 살펴보면 세종시는 1개의 도심(행복도시), 1개의 부도심(조치원), 9개의 지역 중심으로 발전시킬 내용이 나와 있다. 그중 부강면은 9개의 지역 중심 중의 하나로 장기적으로도 세종시의 도심을 뒷받침하는 공간이 될 것으로 보인다. 또한 노호리 토지에서 15분가량 걸으면 금강자전거길에 닿을 수 있기에, 혹시 자전거를 취미로 삼고 있는 이들에게는 다른 어떤 곳보다 매력적으로 다가올 만한 곳이다. 노호리 2**는 총면적이 3,000평이 넘는데, 전원주택 한 채를 짓기에는 상당히 큰 땅이다. 보통 3,000평가량의 토지는 전원마을을 시행을 할 경우, 약 15세대 정도 분양할 수 있는 땅이다. 해당 토지도 토지의 일부(500평가량)에 대해서만 건축 허가를 받은 상황이다. 포털사이트 지도에서 해당 지번을 검색하니 도로가 없는 것처럼 보였으나 실제 방문해 보니 현황도로 가 있었고 이를 통해 건축 허가를 득한 것으로 보인다. 보통 읍면 지역의 경우 현황도로만 있어도 건축 허가를 받을 수 있다고는 하지만, 실제로 토지 매입을 앞두고 있다면 반드시 해당 시·군·구청에 문의하는 것을 잊어서는 안 된다. 한편 건축 허가를 받는 과정이 단순히 시청에 가서 서류만 내면 된다고 생각하기 쉬운데, 실제로는 많은 시간과 비용이 소요되는 고된 작업이다. 따라서 건축 허가만 받아놓아도 해당 토지의 가격은 50% 이상 차이 나기도 한다. 건축 허가를 받은 땅은 무조건 옳지만, 어찌 되었건 허가권을 넘겨받아야 집을 지을 수 있기 때문에 이 부분을 자세히 살펴봐야 한다. 해당 토지는 지목이 임야인 산지다. 산지의 경우, 토지 소유자에게만 건축주 명의변경이 가능하기 때문에 임야의 소유권 이전을 먼저 해야 한다. 만약 소유권을 이전했는데 매도자가 건축주 명의변경에 비협조적이어서 건축 허가를 이전하는데 문제가 있다면, 매도자가 소유권을 상실한 때부터 6개월이 지난 후에야 허가를 취소시키고 새로 허가를 득할 수 있다. 이 때문에 되도록 소유권을 이전하기 전에 건축주 명의변경에 관해 협의를 하고 계약 시에는 특약으로 걸어두는 것이 좋다. 한편, 노호리 2**번지 주변에는 여러 분묘가 자리하고 있다. 분묘가 있다는 것은 풍수지리적으로 좋은 땅임을 알려주는 지표일 수도 있다. 그러나 분묘 근처에 거주하기에는 뭔가 내키지 않을 수 있기에, 만약 해당 땅을 매입하고자 한다면 분묘를 이전해 줄 수 있는지 확인해 봐야 할 것이다. 또한 해당 토지는 토목이 되어 있지 않은 부분이 아쉽다. 하지만 불행 중 다행으로 해당 토지의 경사도가 그리 크지 않고, 평당 20만 원 정도를 지불하면 지주가 직접 토목을 해준다고 하니 노호리의 환경이 마음에 든다면 충분히 도전해 볼 만하다.? 토지매입을 위해 임장 다니는 분들 중에는 한곳에 꽂혀 위험요소가 경고하고 있음에도 눈가리개를 한 경주마처럼 그 땅만 보고 달리는 경우가 더러 있다. 그렇기에 토지 매입을 위해서는 가장 기본부터 살펴보는 것이 현명하다. ‘토지이음’은 포털사이트 지도보다 토지의 변경사항이 빠르게 반영되기에 반드시 먼저 살펴봐야 한다. 시청이나 군청의 허가과나 건축과에 자주 전화도 걸어보자. 직접 주소를 불러주면 해당 토지가 현재 어떤 상황인지, 예를 들면 개발행위허가를 받았는지, 건축 허가를 받았는지 등 토지의 자세한 현황에 대해 알려줄 것이다. 첫눈에 반한 땅은 위험하다. 반드시 따져보고 차근차근 파헤쳐 보자. 나종익(㈜코드랩리얼티 대표)중앙대학교에서 도시계획학부를 졸업하고 석사 학위를 수여받았다. 이후 영국 뉴캐슬대학교 건축대학원에서 수학하던 중, 한국으로 돌아와 IT 회사를 창업했다. 현재는 공인중개사들을 위한 공동중개 매칭플랫폼을 서비스하는 주식회사 코드랩리얼티의 대표이사를 맡고 있다. 또한 코드랩 공인중개사무소의 소속중개사로 활동하고 있으며, 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트와 UI/UX 디자이너로도 활동 중이다.010-8992-9371realty@kodlab.co.kr
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나종익의 땅이 답이다 (2) 토지 분석, 세종시 도담동과 노호리 편
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동아전람, 2023 대전 건축·인테리어 박람회
- 박람회 전문기업 ㈜동아전람이 주최하는 ‘2023 대전 건축·인테리어 박람회’가 10월 5일부터 8일까지 4일간 대전컨벤션센터(DCC) 제2전시장에서 진행될 예정이다. 건축과 주거공간에 필요한 다양한 건축·인테리어 품목이 전시되는 이번 박람회에서는 건설, 건축, 리모델링, 인테리어 자재 및 기술 등을 한곳에서 구경할 수 있다.지난해 성황리에 마쳤던 첫 대전 건축박람회에 이어 올해에도 역시 수도권과 지방 업체들이 다양하게 참가해 2023년 하반기 건축 정보 및 기술을 총망라한 다채로운 품목을 선보일 예정이다. 수도권 방문이 어려운 지역 관람객들은 참가업체들의 다양하고 품질 좋은 제품들을 박람회 기간 내 합리적인 가격으로 구매하고 현장 무료상담과 이벤트와 같은 다양한 프로모션 혜택을 받을 수 있으리라 기대된다. 이번 박람회에서는 건축 산업의 최첨단 트렌드를 보여주고 건축의 가치와 실생활과 밀접한 관련성을 알려주는 전시가 될 것이다. 관람 시간은 오전 10시부터 오후 6시까지 진행될 예정이며 동아전람 홈페이지(한글인터넷 주소 : 동아전람)에 사전등록을 하면 무료 관람 초청장을 문자로 발송해 준다.문의 02-780-0366
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동아전람, 2023 대전 건축·인테리어 박람회
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골드홈, 경북 영천 오픈하우스 개최
영남 농민 삶 개선 돕는 농가주택 보급
- 경북 영천 오픈하우스 개최영남 농민 삶 개선 돕는 농가주택 보급에 힘써골드홈공업㈜(이하 골드홈)이 주택 시공 전문 회사로 지방지역의 농가주택 보급 활성화를 위해 박차를 가한다. 농촌의 주거환경개선과 지방 소멸 등에 대응한 농촌주택 개량사업의 일환으로 전국 농촌지역에서 골드홈 오픈하우스를 진행한다.지난달 8일 경북 영천에서 열린 오픈하우스는 포치 시리즈로 우리나라 농촌 생활에 최적화된 도면이다. 1년에 50채 넘게 시공되는 포치 시리즈는 거실 앞에 넓게 마련된 포치가 특징이다. 거실 앞 넓은 포치에서 확장된 여가 생활을 이루거나 농작물을 건조하는 등 농촌 생활에 없어서는 안 될 꼭 필요한 공간으로 건축주들에게 호평받았다.골드홈에서 보급하는 주택은 기성화 주택이다. 기성화 주택은 정해진 도면대로 같은 주택을 반복해서 시공하는 방식으로 작은 규모의 집을 원하는 건축주의 요구와 시대 흐름에 맞춰 미니멀한 소형 주택을 개발했다.최근 일부 주택 시공사에서 저렴한 가격으로 농가주택을 지을 수 있다고 소개한 후 기초공사, 운반비, 설치비, 부대공사 등의 기타 비용은 별도라는 명목으로 오히려 건축비가 훨씬 높아지는 상황이 빈번하게 발생하고 있다. 골드홈은 농가주택을 활성화하기 위해 위에서 언급한 설계 비용, 기초공사, 운반비, 설치비까지 모두 포함한 가격을 투명하게 공개한다. 특히 영남지역의 발전을 위해 이번 경북 영천에서 진행하는 ‘골드홈 오픈하우스(경북 영천편)’는 농어민 건축주들이 3년가량 실제 거주하는 주택을 직접 확인하고 투명한 견적을 받아 볼 수 있다는 점에서 차별화된다.한편 골드홈은 농어촌주택 개량사업단이라는 수식어가 붙을 정도로 전국의 농가주택의 보급에 힘쓰고 있다. 농어촌주택 개량사업의 대상자에게는 집을 다 짓고 잔금 70%를 받는 결재방식을 도입해 농어민의 주거환경 개선과 삶의 질 개선에 기여한다. 골드홈 오픈하우스(경북 영천편)의 관람 및 관련 문의사항은 사전예약으로 진행되며 페이지 하단 홈페이지 링크 및 문의전화를 통해 접수할 수 있다.문의1800-7677www.goldhomes.co.kr
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‘농막 규제’ 반발 여론에 입법 예고 중단
- ‘농막 규제’반발 여론에 입법예고 중단지방 소멸 가속화·전원주택 업계 악영향 우려정부가 농막에서 야간 취침을 금지하고 설치 기준을 강화하는 등의 규제에 나서려고 하다 여론의 역풍을 맞았다. 농막은 전원주택의 대체 수단으로서 전원생활을 꿈꾸는 많은 사람들에게 인기를 끌고 있는 상황이었다. 주말에 시골이나 농촌에 잠시 머물며 힐링하는 용도로 각광받고 있다. 지난 6월 14일 농림축산식품부는 진행 중이던 농지법 시행규칙 개정안 입법예고 절차를 중단한다고 밝혔다. 이에 앞서 국민 참여입법센터 입법예고 홈페이지에는 농지법 시행규칙 개정안에 대한 의견이 4000건 가까이 접수됐다. 대부분이 ‘재검토하라’, ‘반대한다’ 등의 부정적 의견인 것으로 파악된다.상황이 심각해지자 윤석열 대통령까지 나서 농막 규제와 관련해 “신중히 접근할 일”이라고 발언함에 따라 농식품부가 부랴부랴 입법예고를 중단한 것이다. 농막 불법 증축은 현실개정안에는 ‘야간 취침 금지’, ‘농지 면적에 따른 연면적 제한’, ‘농막 내 휴식 공간 제한’ 등이 포함됐다. 지금까지 연면적 20㎡ 이하라는 규제만 있었다. 농막은 본래 농기구나 농작물을 보관하거나 농사일 중간에 잠깐 쉬는 용도의 임시 건축물이다.정부는 개정안 추진 이유를 “구체적인 면적 기준과 주거기준 등이 부재해 입법 취지와 맞지 않게 농막을 불법 증축·전용해 별장, 전원주택, 세컨드하우스 등으로 사용하면서 농지를 훼손하고 있기 때문”이라고 밝혔다. 최근 감사원이 20여 개 지방자치단체 관내 농막 3만 3140채를 전수조사한 결과 1만 7149채가 불법 전용·증축된 것으로 파악됐다. 실제로 농막에서 불법 행위가 횡행하고 있다는 것을 뒷받침하는 조사 결과다.농업 활동과 무관하게 주거용으로 활용하거나 전원주택단지와 유사한 형태로 농막 단지를 형성하는 등 제도를 악용하는 사례가 확인됐다는 게 정부의 설명이다. 하지만 여론의 반대에 부딪혔고 도시민이 주말농장이나 영농체험 목적으로 설치하는 농막은 활용하는데 불편함이 없도록 할 계획이라며 진화에 나섰다. 지자체 인구 유입 노력에 찬물이번 농막 규제는 농촌의 현실을 제대로 파악하지 못한 결과라는 비판이 더욱 우세했다. 수많은 지자체가 농촌과 지방의 소멸을 막기 위해 안간힘을 쏟고 있으며 농막을 통한 지역 경제 활성화를 이루려는 의도를 제도로 파악하지 못했다는 지적이다. 농막 규제로 인해 오히려 지방 소멸을 가속화하고 주말농장이나 귀촌을 준비하는 사람들의 지방 유입을 막을 수 있다는 우려도 나온다. 전원주택 업계에서도 농막 규제가 달갑지는 않다. 한 업계 관계자는 “농막과 비슷한 이동식 주택을 제작·판매하는 업체들도 많은데, 그렇지 않아도 건축업계 불황으로 지방의 수많은 중소 시공업체들이 곧 문을 닫을 위기에 처했다는 얘기까지 나오는 상황에서 농막 규제는 연쇄 도산을 가속화할 수 있다”고 귀띔했다. 결국 정부가 한발 물러서기는 했지만 규제 강화 움직임을 계속 있을 수 있다는 분석이다. 농식품부 관계자는 “농막 제도와 관련해 다양한 목소리가 나오고 추가적인 논의가 필요하다고 판단해 개정 절차를 중단하기로 했다"며 "향후 토론회 등 이해관계자 의견을 수렴해 보완 후 재추진할 것”이라고 말했다.
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국내 최대 실내 플라워쇼,‘제14회 대구꽃박람회’개최
- 국내 최대 규모의 실내 플라워쇼 ‘제14회 대구꽃박람회’가 6월 2일부터 4일까지 3일간 엑스코 동관에서 개최된다. 올해 개최를 앞두고 경상북도, 고양시, 대구시 북구청, 달성군, 경산시, 청도군 등 전국의 지방자치단체들이 참가를 확정지어 어느 때보다 풍성한 볼거리를 선보일 예정이다. 전국 관광지·정원 홍보의 장으로제14회 대구꽃박람회는 ‘꽃의 힘(The Power of Flower)’을 주제로 대형 화훼 조형물이 전시될 주제관, 화훼와 원예 작품 콘테스트가 열릴 청라상관을 비롯해 전국의 관광지와 정원들을 홍보하는 지자체관이 꾸려질 예정이다. 특히, 올해는 일상 회복으로 여행 수요가 늘어남에 따라 각 지역 명소들을 효과적으로 홍보할 수 있는 대구꽃박람회에 지자체의 참가 규모가 더욱 확대된 것으로 파악된다. 또한, 기존에 없었던 이케보노(일본식 전통 꽃꽂이) 전시회, 플라워 미디어아트, 발리풍 휴식정원, 산수분경전, 꽃차전시회, 플랜테리어 등 다양한 분야 농가 또는 업체들이 신규로 참가해 볼거리가 다양해졌다. 이는 엑스코가 복합문화공간으로서 지난가을부터 국화정원, 야간경관조명 등을 조성하며 상징성 있는 장소로 인식되어 이번 대구꽃박람회 개최에 시너지를 낸 것으로 분석된다. 대구꽃박람회는 지역의 화훼 생산농가와 판매 농가의 판로 개척을 지원하기 위해 지난 2010년부터 매년 개최되고 있다. 올해는 극심했던 한파로 꽃 생산비와 가격이 오르며 위축된 화훼산업을 위해 전시장 내 직거래 가능한 기업관을 확대하고 지역 화훼 농가 및 판매 관련 기업들을 모집하고 있다. 또한, 전시장 곳곳에 생활 속에서 함께하는 꽃, 식물 문화, 라이프스타일을 만나볼 수 있는 조성관들이 마련될 예정이다. 반려 식물이나 인테리어에 관심 있는 일반 참관객을 비롯해 친환경 조경으로 ESG 경영문화 도입을 검토하는 기업들에게도 주목받고 있다. 분재, 야생화, 생활꽃꽂이, 희귀식물, 프리저브드플라워, 다육식물 등 다양한 화훼 전시도 볼 수 있다. 세미나부터 체험 이벤트까지 더 풍부해진 부대행사대구꽃박람회에서는 화훼 및 원예산업 활성화에 기여하기 위해 화훼 관련 전문 정보를 공유하는 세미나부터 지역민들이 직접 참여할 수 있는 체험 이벤트까지 다양한 행사들이 준비되고 있다. 우선 ‘화훼와 예술의 만남’, ‘화훼와 신기술의 만남’을 테마로 한 특별 조성관에서는 ‘꽃’과 예술의 조화, 그리고 ‘꽃’과 상생하는 사람들을 위한 식물재배 관련 신기술들이 공유될 예정이다. 동시 개최될 제8회 대구 화훼디자인 경진대회에서는 전문 플라워 디자이너들이 참여한 화훼작품을 관람할 수 있으며, 닥터플라워 이벤트에서는 참관객의 식물을 진찰·진단할 수 있고 분갈이에 도움을 줄 예정이다. 이 밖에도 조성관을 중심으로 가이드 투어를 진행하는 꽃 해설사 가이드 투어, 플라워 미니 연주회, 플라워 드로잉쇼, 꽃차 클래스, 그린시티포럼 세미나, 플라워 데몬스트레이션, 어르신들을 위한 힐링 플라워 등 다양한 부대행사들이 마련되고 있다. 이상길 엑스코 사장은 “대구꽃박람회는 힘든 시기를 보낸 우리 모두에게 위로를 전하고 대구의 문화·예술에 활력을 더할 중요한 행사”라며, “위축된 화훼산업에 활력을 불어넣고, 이를 기반으로 지역 경제 활성화에도 기여할 수 있도록 준비하고 있으니 많은 관심과 기대 부탁드린다”고 밝혔다. 문의 053-601-5239www.flowerdaegu.kr
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국내 최대 실내 플라워쇼,‘제14회 대구꽃박람회’개최
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세컨드하우스 별장 소유주, 지방세 더 안 내도 된다
- 지방세법 개정으로 취득세 및 재산세 중과 폐지 출처 : 전원주택라이프DB 유주택자가 세컨드하우스(별장)를 갖더라도 추가적인 취득세나 재산세를 내지 않아도 될 전망이다. 지난 2월 27일 국회 본회의에서 ‘별장 중과세’ 폐지를 골자로 하는 지방세법 개정안이 통과됐기 때문이다. 전원‧단독주택 업계는 이번 개정안이 시행됨에 따라 세금 부담이 사라짐으로써 지금보다는 건축 수주가 더 늘어날 것을 기대하는 분위기다. 개정안은 별장과 일반주택의 구분 없이 재산세를 부과하도록 하고 있다. 이전에는 별장 취득 시 중과세 되어 취득세율 12%를 적용해야 했다. 일반주택으로 취득세를 납부했으나 취득 후 5년 이내에 별장으로 사용하는 것이 확인될 경우 취득세를 중과세율로 추징했었다. 하지만 개정안이 둘 사이 구분을 없앴기 때문에 세금을 더 내게 할 수 있는 근거가 사라진 것이다. 이번 개정안은 지난 2020년 권성동 국민의힘 의원이 대표 발의한 것이다. 당시 권 의원은 “철도 등 교통 여건 등 생활환경의 변화로 수도권 주민들이 강원도 등 농어촌지역에 전원주택 또는 세컨드하우스를 짓고자 하는 수요는 크게 증가하고 있지만, 현행법은 ‘별장’을 취급해 취득세 및 재산세 등 중과세로 걸림돌이 되고 있다”면서 발의 취지를 설명했다. 이어 “지방세특례제한법상 감면의 예외로 되어 있던 부분을 삭제해 동법상 요건 충족 시 지방세 감면 혜택을 받을 수 있도록 했다”고 밝혔다. 전원‧단독주택 업계는 해당 법이 국회를 통과한 배경에 대해 “도시지역의 급격한 부동산 가격상승과 전반적인 소득수준의 향상으로 인해 농어촌지역 소재 별장을 더 이상 특정 계층만이 소유하는 고급 사치성 재산으로 인식하지 않는 국민들의 의식변화를 고려한 것”이라고 분석했다. 지방세법상 별장은 ‘주거용 건축물로서 항시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양‧피서‧놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부수 토지’라고 정의하고 있다. 이 외에도 개정안에 따르면, 1주택자가 별장을 소유한 경우 일반주택을 양도할 때 양도소득세 비과세를 받을 수 있다. 양도소득세에서 말하는 주택은 상시 주거용으로 사용하는 건물과 부수 토지인데, 별장은 상시 주거용이아니므로 주택으로 보지 않기 때문이다. 업계 관계자는 “다만, 세컨드하우스를 실제 별장의 용도로 사용하고 있는지 여부는 납세자가 입증해야 한다”면서 “이는 공과금 영수증을 잘 모아 전기‧가스‧수도 사용량이 특정 시기에만 급증했음을 근거로 제시하면 된다”고 조언했다.
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세컨드하우스 별장 소유주, 지방세 더 안 내도 된다
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캐나다 리조트 컨스트럭션 세미나’ 성황리 종료
- 캐나다 목조건축 전문가 3人 온·오프라인 스튜디오 동시 강의 진행 ‘2022년 캐나다 리조트 컨스트럭션 세미나’ 성황리 종료목재제품 제조회사의 국제무역지원을 위해 설립된 캐나다연방정부(NRCan, 천연자원부)와 브리티시컬럼비아 주정부(FII, 산림투자혁신기관) 자금으로 운영되는 비영리 기관인 비씨우드BC Wood는 지난 11월 21일과 22일, 양일간 ‘2022년 캐나다 리조트 컨스트럭션 세미나 2022 Canadian Resort Construction Seminar’를 개최하여 성황리에 마쳤다. 다양한 공업화 공법 중 목조건축 분야에서 주목받는 매스팀버 Mass Timber 공법을 설명하는 세미나로 대형 목조 건축물 분야 업체 관계자들의 큰 관심을 끌었다. 글 노철중 기자사진 및 협조 비씨우드 033-432-9366 www.bcwood.or.kr 이번 세미나에는 캐나다의 목조건축 전문가 세 명이 ‘상업용 대형 매스팀버 빌딩(Mass Timber in Commercial Building)’과 ‘팀버프레임 건축: 웨스턴레드시더 및 더글라스퍼 적용 예(Timber Frame Construction with Western Red Cedar and Douglas Fir)’를 주제로 캐나다와 한국을 인터넷(Zoom)으로 연결해 동시통역으로 진행됐다. 대형 목조건축 및 호화 단독주택에 대한 관심을 반영하듯 현장 참여 인원만 100여 명이 되었고, 온라인도 200여 명이 참여했다. 작년 3월과 11월에 이어서 세 번째로 진행된 이번 세미나는 NRCan의 자금을 지원받아 비씨우드와 퀘백주목재수출협회(QWEB)가 주최하고 한국목조건축협회, 대한건설협회강원도회, 나무신문 등이 공동 주관했으며, 주한캐나다대사관, 대한건설협회가 후원했다. 사전등록은 비씨우드 홈페이지를 통해 진행됐다. 이번 교육부터는 대한건축사회에서 인정하는 ‘건축사 실무교육 자기 개발 학술회의 활동’으로 인정되어 참가한 건축사들은 1시간을 인정받았다. 참가자에게는 캐나다 비씨우드(BC wood Specialties Group)에서 발급하는 수료증도 발급됐다. 강사는 아래와 같이 캐나다 현지 건축계에서 두각을 나타내고 있는 실무 경험이 풍부하고, 이론과 실무를 겸비한 전문가들로 구성됐다. 첫날은 로버트 말지크와 존 헴스워스가 강사로 나서, ‘상업용 대형 매스팀버 빌딩’에 대한 세미나가 진행됐고, 둘째 날은 에릭 페티트에 의해 ‘팀버프레임 건축 웨스턴레드 시더 및 더글라스퍼 적용 예’에 대한 세미나가 참석자들의 높은 호응 속에 마무리됐다. 서울 그랜드하얏트호텔에서 열린 오프라인 세미나에는 주최자인 BC Wood-QWEB 이종천 한국대표를 포함해서 비씨우드 Brian Hawrysh 회장과 대한건설협회 강원도회 오인철 회장, 한국목조건축협회 관계자와 시공사 대표, 건축사 등 관련 업계에게 분들이 주로 참여했다. 로버트 말지크 ROBERT MALCZYKMASc, PEng, Struct.Eng., MIStructE, MBA Director, Timber Engineering Inc.로버트 말지크는 대학에서 훈련까지 받은 몇 안 되는 목재 전문 기술자다. 바르샤바 공과대학교에서 석사학위를 받은 후, 캐나다로 시선을 돌렸고, 세계적인 목재 기술자인 보그 매드슨 교수의 가르침을 받으며 UBC에서 공부했다. 1997년, 로버트는 Equalibrium Consulting Inc.를 공동 설립했으며 600개가 넘는 프로젝트 포트폴리오에는 수상 경력의 건축물들이 다수 포함된다. 로버트는 간소한 구조에 대한 천부적인 안목을 가지고 있으며, 나무 및 기타 재료들을 활용한 새로운 구조 시스템에 열성적이다. 그는 CSA O86 Engineering Design in Wood와 CLT 코드 위원회의 오랜 멤버이다. 로버트는 목재 공학과 제조에 대한 전문지식을 인정받아 캐나다와 전 세계로 주기적으로 초청받는 강사다. 존 헴스워스 JOHN HEMSWORTHArchitect AIBC, MRAIC, OAA, M. ARCH, B. ENG, LEED AP, AIBC, MRAIC, OAA, M. Arch, B.ENG, Leed AP존 헴스워스는 건축 설계, 기계 공학, 환경 이니셔티브 및 지역사회 개발 작업에서 자신의 다양한 경험을 적용해 환경적으로 지속 가능하고 문화적으로 민감한 건축에 대해 관심이 많다. 20년 이상의 건축 경력을 가진 그는 타당성 조사, 프로그래밍, 설계, 계약 문서 및 건설 관리를 포함한 건축 서비스의 모든 측면에 관여해 왔다. 그의 작품은 수많은 지방과 국가 상을 수상했다.존은 또한 브리티시컬럼비아 대학교 건축 및 조경 건축 대학의 겸임 교수로 디자인 스튜디오에서 가르치고 있으며, 시간이 허락하는 대로 정기적인 비평가이자 논문 멘토로 활동하고 있다. 건축 활동뿐만 아니라 많은 환경 및 지역 사회 개발 프로젝트에 참여했다. 에릭 페티트 Eric Pettit시니어 어소시에이트, BSc. Arch수석 건물 기술자이자 생산 팀 리더인 에릭 페티트는 계획 설계에서 계약 관리에 이르기까지 프로젝트 개발의 모든 측면에 관여하고 있다. 32년 동안 건설업계에서 일하면서 얻은 건설 지식과 비용에 대한 강한 이해를 바탕으로, 1998년 교장 돈 거니 Don Gurney와 함께 설립한 오픈스페이스 아키텍처 Openspace Architecture를 통해 비용을 절감하는 효율적인 프로젝트를 세부적으로 수행하고 있다.
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캐나다 리조트 컨스트럭션 세미나’ 성황리 종료
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임대차 분쟁 조정 주요 사례 담은 「분쟁 조정 사례집」 발간
- 국토교통부(장관 노형욱)와 법무부(장관 박범계)는 주택 임대차 관련 분쟁의 자율적 해결에 도움을 주고자 분쟁 조정위원회에서 조정한 주요 사례를 모아 「주택 임대차 분쟁 조정 사례집」을 발간해 12월 21일 배포한다고 밝혔다. 주택 임대차계약은 분쟁 발생 시 소송으로 해결할 수밖에 없어 시간과 비용 부담이 크다. 이러한 부담과 불편을 해소하고자 국토부와 법무부는 임대차 분쟁 조정위원회를 확대 설치해 임대차 관련 법률 상담을 제공하고 분쟁 당사자 간 합리적 조정을 지원해 오고 있다. 분쟁 조정은 분쟁 조정위에서 객관적 사실관계 조사를 통해 양 당사자의 입장을 충분히 고려한 합리적 조정안을 마련해 소송 대비 적은 비용으로 신속하게 분쟁을 해결할 수 있는 이점이 있다. 이번 분쟁 조정 사례집은 ▲분쟁 조정 제도 및 분쟁 조정위원회 소개 ▲조정 절차 ▲자주 묻는 질문 ▲주요 조정 사례(총 33건) 등으로 구성되어 있다. 분쟁 조정 사례집은 광역지방자치단체 및 임대차 분쟁 조정위원회 사무소 등에 배포하며, 관계 기관 누리집을 통해서 누구나 쉽게 찾아볼 수 있다. ■ 전자파일(PDF) 받는 곳- 국토교통부 누리집 www.molit.go.kr 정책자료→정책정보- 법무부 누리집 www.moj.go.kr 법무정책서비스→법무/검찰→주택임대차 법령정보→자료실- 임대차 분쟁 조정위원회 누리집 www.hldcc.or.kr
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부동산과 세무 8 개인의 주택 건축 시 세금 이슈
- 지방세법상 건축의 정의는 건축물을 신축·증축·개축·재축(再築) 하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다. 이번 호에서는 주택을 신축하는 경우로 한정하여 취득, 양도 시점에 주의해야 할 세금 이슈에 대해 알아보고자 한다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 세금을 적게 내고 싶은 마음은 누구나 같을 것이다. 하지만 주택과 관련된 세금은 취득부터 보유, 처분(양도) 하는 시점에 걸쳐 전반적으로 세금이 발생하기 때문에 취득 시점에 적게 낸 세금이 나중의 양도 시점의 과도한 세금을 유발기도 한다. 따라서 이를 방지하기 위해 취득 시점부터 양도 시점까지 어떠한 점을 유의해야 하는지에 대해 알아보겠다. 주택을 건축할 때 납부해야 할 세금은 취득세이다. 신축의 경우 취득일은 임시 사용승인일과 사실상 사용일 중 빠른 날로 하며 취득세는 취득일로부터 60일 이내에 신고·납부해야 한다. 다만, 그 이전에 등기를 하려는 경우에는 등기일까지 취득세를 납부해야 한다. 건물의 신축, 즉 원시취득 시 취득세율은 2.8%이고 농특세와 지방교육세까지 합산하면 3.16%가 적용된다. 과세표준은 원칙적으로 납세자가 신고한 가액을 과세표준으로 하지만 신고를 하지 않거나 신고한 가액이 시가 표준액보다 적은 경우에는 시가 표준액을 과세표준으로 한다. 다만, 법인이 아닌 개인이 건축물을 건축한 경우로서 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우에는 아래의 금액을 합하여 과세표준으로 한다. ① 법인장부로 증명된 금액② 법인장부로 증명되지 않은 금액 중 계산서 또는 세금계산서로 증명된 금액③ 국민주택채권 매각 차손 여기에서 법인장부란 건물을 건축한 건설 법인의 장부로서 금융회사의 금융거래내역 또는 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의해 법인이 작성한 원장·보조장·출납 전표·결산서를 말한다. 따라서 전체 취득가격 중 건설 법인에 의뢰하여 법인장부에 의해 입증되는 공사금액이 전체 취득가액의 90%를 넘지 않는다면 시가 표준액으로 취득세 신고가 가능하다. 이때 개인이 신고한 가액을 건축 시 실제 지출된 비용으로 인정받기 위해서는 도급 계약서, 설계/감리 및 계약서 등, 철거 계약서, 기타 공사비(전기/수도 등), 기타 수수료 (감평사, 컨설팅 등) 등의 증빙을 갖춰놓아야 한다. 신축주택을 처분할 때에는 양도소득세를 납부해야 한다. 양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액을 차감한 양도차익에 장기보유특별공제, 기타 감면·공제 차감 및 가산세액 등을 가감하여 세액을 산출하게 된다. 위의 산식에서 보면 알 수 있듯이 취득가액이 높아져야 양도차익이 줄어들게 되고 양도소득세를 적게 낼 수 있다. 그렇다면 취득가액을 높이기 위해서는 주택 취득 시부터 어떠한 증빙을 갖춰야 하는지 알아보자. 1. 주택 취득 시 갖춰야 할 증빙주택 건설 시 개인이 지출한 비용들을 취득가액으로 인정받기 위해서는 법에서 요구하는 적격증빙을 잘 갖추어놓아야 한다. 적격증빙이란 ‘세금계산서, 계산서, 현금영수증, 신용카드 매출전표’ 네 가지를 말한다. 다만, 적격증빙을 수취하기 어려운 거래 상대방과의 거래 등은 기타 증빙을 갖춰놓아야 하는데 도급(건설) 계약서, 송금 영수증, 인건비 영수증 등이 있겠다. 비적격 증빙이라도 갖추어 놓고 신빙성 있는 자료를 갖춰놓아야 지출비용을 취득가액으로 인정받을 수 있다. 다만, 적격증빙 외에 계약서, 송금 영수증 등을 갖춰놓았더라도 해당 공사에 지출된 비용이라고 명확하게 확인할 수 없거나, 사회통념상 적절한 공사비용을 초과하여 지출한 경우로 판단된다면 취득가액으로 인정받지 못할 수도 있다. 특히나 건설 법인과의 도급공사가 아닌 개인이 직영공사를 하거나 영세한 건설업자와의 계약 공사가 진행된다면 이러한 증빙을 갖추는 것이 현실적으로 어려울 수 있다. 이러한 경우에는 다음에서 다룰 환산취득가액으로 적용해야 하며 일부 경우에는 가산세를 추가적으로 부담할 수 있으니 유의해야 한다. 2. 환산취득가액의 적용 및 주의 사항(1) 환산취득가액의 적용실제 취득가액을 입증하지 못한다면 세법에서 정한 ‘환산취득가액’을 취득가액으로 적용하게 된다. 환산취득가액이란 다음 <표 2>와 같이 실제 양도가액에 양도 당시 시가 표준액을 나누고 취득 당시 시가 표준액을 곱한 값으로 계산한다. (2) 환산취득가액 적용 시 주의사항① 필요경비를 선택할 수 있다.양도차익은 양도가액에서 필요경비(=취득가액+기타 필요경비)를 차감하여 계산한다.여기에서 기타 필요경비란 자본적지출*1, 양도비용*2를 말한다. 만약 환산취득가액을 적용한 경우에는 필요경비를 <표 3>과 같이 선택하여 적용할 수 있다. 다만, 실제 자본적지출액과 양도비용을 합산한 비용이 환산취득가액과 대통령령으로 정한 금액*3을 합한 금액보다 큰 경우는 적다고 볼 수 있다. ② 일정 요건 충족 시 환산취득가액 적용하면 5% 가산세 부담할 수 있다. (소득세법 제114의 2) 개인이 건물을 신축하고 취득일로부터 5년 이내에 해당 건물 양도 시 환산취득가액으로 취득가액을 정한다면 해당 건물의 환산취득가액 부분에 5%의 가산세를 양도소득세에 더하여 납부해야 한다. 따라서 양도차익 실제 취득가액을 입증하지 못하여 환산취득가액을 적용해야 한다면 적어도 취득일로부터 5년 이후에는 양도해야 가산세 부담 없이 매도할 수 있음에 주의하자. 맺음말 위에서도 언급했듯이 일반적인 개인이 거주 목적으로 소규모 주택 신축 시 취득가액 관련 증빙을 갖추는 것이 어려운 현실이다. 얼마 전 신고를 대행한 양도소득세 신고 건의 경우에도 외주를 주어 신축하는 도중 업자가 공사대금만 수취하고 도망을 가 천신만고 끝에 찾아내어 공사 포기각서를 받아내어 다시 공사를 개시해 간신히 주택을 지었지만 지출한 비용들을 입증하지 못해 환산취득가액을 적용하였고 취득일로부터 5년 이내에 매도하여 5%의 가산세를 부담하게 되었다. 해당 가산세 규정은 건설업자의 매출 누락 및 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 취득가액으로 인정하는 환산가액 적용을 악용한 세 부담 회피를 방지하기 위하여 개정된 것으로서 증빙 수취의무를 건물을 신축하는 개인에게 넘겼다고 볼 수 있다. 따라서 건물을 신축하기로 마음먹었다면 적어도 내가 지출한 비용에 대해서는 증빙을 잘 갖추어 실제 필요경비를 인정받음과 동시에 불필요한 가산세 부담을 줄이거나 환산취득가액을 적용 시 취득일로부터 5년 이후에 팔 것을 권한다. *1. 소유중인 건물의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비. 아래 열거된 항목들은 예시규정이며 자본적지출은 종합적인 사실관계를 바탕으로 여부를 판단해야 한다.a. 본래 용도변경을 위한 개조, b. 엘리베이터 또는 냉난방 장치 설치, c. 빌딩 등의 피한 시설 설치, d. 기타 개량·확장·증설 등*2. 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용(중개 수수료, 공증비용, 인지대 등) 및 국민주택채권 매각 차손*3. 대통령령으로 정한 금액(필요경비개산공제) : 취득 당시 기준 시가 * 3% 김남형(김남형 세무회계 대표세무사)홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다.031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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부동산과 세무 8 개인의 주택 건축 시 세금 이슈
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부동산과 세무 7 상가주택 관련 세금
- 지난번에 다루었던 전원주택(농어촌 주택)은 편안한 전원주택라이프를 누리기 위해 고려하는 주택이었다면 이번 호에서 다룰 상가주택의 경우 투자와 주거를 한 번에 해결하기 위해 고려하는 주택이다. 상가주택의 경우 상가와 주택이 혼재되어 있기 때문에 주택의 보증금을 활용해 대출금을 줄이고 나머지 대출금에서 발생하는 이자는 상가의 월세를 활용해 납부하는 식의 투자를 할 수 있다. 잘만 활용하면 내 돈을 들이지 않고도 투자를 할 수 있기 때문에 양질의 투자수단으로 고려되는 상가주택을 알아보자. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 상가주택의 세금상가주택은 1층 또는 2층은 상가이고 나머지 층은 주거용으로 사용되는 상가와 주택이 혼재된 건축물을 말한다. 상가주택은 각 세목별로 법에서 정한 예외적인 사유를 제외하고는 상가 부분은 상가로, 주택 부분은 주택으로 본다. 이는 상가와 혼재되어 있더라도 건물 전체를 주택으로 보는 다가구주택과 비교해 보면 매우 큰 차이임을 알 수 있다. 참고로 ‘일반건축물대장’을 발급받아보면 상가주택은 건축물대장의 ‘주용도’ 부분에 ‘주택, 근린생활시설’로 기재되어 있고 다가구주택은 ‘단독주택’으로 기재가 되어있다. 건축물대장을 통해 상가주택임을 확인하였다면 취득부터 양도 단계까지 세법이 어떻게 적용되는지 순서대로 따라가 보자. 1. 취득 시상가주택을 취득할 때 고려해야 할 세금은 크게 두 가지가 있다. 첫 번째는 당연히 취득세고 두 번째는 부가가치세의 환급이다. 각 세목별로 어떻게 계산이 이루어지는지 알아보겠다. (1) 취득세취득세의 과세표준은 취득 당시 납세의무자인 취득자가 신고한 가액을 따르는 것을 원칙으로 한다. 다만, 취득자가 신고한 가액이 없거나 신고한 가액이 시가 표준액보다 적은 경우에는 시가 표준액을 과세표준가액으로 본다. 취득의 유형에는 크게 매매와 신축이 있다. 각 유형별 취득세 산정 방법에 대해 알아보겠다. 1) 매매 시일반적으로 상가주택을 매매할 때에는 상가 부분과 주택 부분을 구분하여 매매 계약서를 작성하지 않는다. 이런 경우에는 전체 취득가격을 상가 부분의 시가 표준액과 주택 부분의 시가 표준액 비율대로 나눠주어 <표 1>과 같이 취득세 과세표준을 계산해 상가 부분에는 4.6%의 취득세율을 주택 부분에는 취득자의 상황에 맞게 1.1%부터 최대 13.4%까지 취득세율을 곱해 취득세를 계산한다. 2) 신축 시토지를 구입해 상가주택을 신축 즉 원시취득할 때에는 건축물 부분은 동일하게 3.16%의 취득세율이 적용되기 때문에 상가 부분과 주택 부분을 구분하는 실익이 없다. 주의할 점은 신축 시 실제 지급한 공사대금 등 전부를 추후 양도소득세 계산 시 취득가액으로 인정받기 위해서는 세금계산서, 견적서, 송금 확인증 등의 증빙을 잘 갖춰놓아야 한다는 것이다. (2) 부가가치세 환급상가주택을 취득 시 매매와 신축 두 방법은 대금 지급 대상이 다를 뿐 부가가치세 환급을 받는 방법은 동일하다. 매매 대금(공사대금) 중 상가부분 및 주택 부분(전용면적이 국민주택규모 85㎡ 초과하는 경우만 해당)에 대해서는 10%의 부가가치세를 부담하게 된다. 이렇게 부담한 부가가치세는 신고를 통해 환급받을 수 있다. 다만, 부가세를 환급받기 위해서는 대가를 지급하고 세금계산서를 받은 과세기간 종료일의 다음 달 20일까지는 사업자등록을 해야만 한다. 부가세 환급신고는 원칙적으로 개인의 경우에는 반기별로 한 번씩 신고를 하지만 부가세 10%를 빨리 돌려받고자 조기환급신고를 할 경우에는 매달 신고를 넣어 조기환급을 받을 수도 있다. 2. 보유 시상가주택을 보유할 때 발생하는 세금은 보유 시 발생하는 재산세, 임대 시 발생하는 종합소득세, 부가가치세가 있고 경우에 따라서는 종합부동산세까지 부담할 수 있다. (1) 재산세재산세는 정부 고지 세목으로서 납세자의 신고의무가 없는 세목이다. 따라서 정부가 고지해 주는 세목을 납부하면 되지만 알고 내는 것과 모르고 내는 것에는 차이가 있으니 재산세 계산 방법에 대해 간략히 알아보겠다. 지방세법에서는 1동과 1구의 개념을 이용해 겸용 주택에 대한 과세방법을 달리 구분하고 있다. 여기에서 1구란 주거용 건물에서 사용되는 개념으로서 소유와는 별개로 점유상의 독립성을 기준으로 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 구획되어 있으면 1구로 보아 <표 3>과 같이 과세한다. (2) 종합소득세상가주택을 임대해 발생하는 임대 소득은 상가 부분 임대 소득과 주택 부분 임대 소득으로 구분된다. 상가 부분 임대 소득은 무조건 종합소득세가 과세되지만 주택 부분 임대 소득은 <표 4>의 구분에 따라 종합과세 될 수도 비과세나 분리과세를 적용받을 수도 있다. (3) 부가가치세상가주택 임대 시 상가와 그 부수토지의 임대 용역에 대해서는 부가가치세를 부담하게 된다. 부가가치세 신고 시 주의할 점은 상가와 주택 부분에 구분되어 귀속되지 않는 전체 상가주택 관련 공통된 매입세액 발생 시 해당 과세기간의 공급가액 비율대로 안분 계산하여 상가 부분에 관련된 공통매입세액만 매입세액 공제를 받아야 한다는 것이다. 3. 양도 시상가주택을 처분(양도) 할 때에 발생하는 세금의 종류에는 양도소득세, 부가가치세가 있다. 처분 시 양도소득세에만 신경을 쓰고 부가가치세는 신고하지 않는 경우가 간혹 발생하니 이를 놓치지 않도록 주의하자. (1) 양도소득세상가주택과 관련된 세금 중 양도소득세가 가장 중요하다고 볼 수 있다. 상가주택은 현행 규정상 <표 5>와 같이 주택 면적이 상가 면적보다 큰 경우에 한해 건축물 전부를 주택으로 보아 양도소득세를 계산한다. 주의할 점은 ‘22년 1월 1일 이후 양도하는 양도가액 9억 원을 초과하는 고가 상가주택은 주택 면적이 상가 면적보다 크더라도 주택 면적은 주택으로, 상가 부분은 상가로 보는 것으로 개정될 예정이라는 것이다. (2) 부가가치세상가주택을 매도하는 때에도 상가 부분 및 국민주택규모를 초과하는 주택 부분에 대해서는 부가가치세가 붙는다. 따라서 일반적으로 매매 계약서에 부가가치세 별도로 수취하는 내용을 기재하지 않을 경우에는 전체 매도가액에 부가가치세가 포함된 것으로 볼 수 있으므로 매도 시에 매수인으로부터 부가가치세 10%를 추가로 수취할지 여부를 결정하여 매매 계약서를 작성해야 한다. 부가가치세 10%를 별도로 지급하더라도 매수인 입장에서는 앞의 1. 취득 시 (2) 부가가치세 환급에서 언급했던 것처럼 환급을 받기 때문에 환급받을 때까지 부가세만큼 자금이 묶여있는 단점이 있을 뿐 실질적인 자금 부담은 없다. 하지만 건물가액이 커질수록 부가세 부담도 커지기 때문에 이를 방지하고자 매도인과 매수인이 협의하여 포괄양수도의 방식으로 매매계약을 맺은 경우에는 부가가치세를 부담하지 않아도 된다. 이때 주의할 점은 사업에 관한 일체의 권리와 의무를 매수인이 전부 양수해야 한다는 점이다. 만약 포괄양수도가 부인된다면 매도인은 매수인에게 받지 못한 부가가치세를 부담해야 하기 때문에 상당한 곤경에 빠질 수 있다. 따라서 포괄양수도가 부인되는 경우 추가적으로 부가가치세를 주고받아야 한다는 특약 사항 등을 기재해놓는 것도 고려해야 한다. 맺음말상가주택은 투자와 주거가 한 번에 해결되는 매력적인 투자수단이기도 하지만 하나의 보유물건에 상가와 주택이 혼재되어 있어 보다 많은 세제상 의무를 부담해야 하기도 한다. 따라서 이를 놓치지 않도록 주의가 필요하다. 또한 다시 한번 양도소득세 개정안을 강조하자면 2022년 1월 1일 이후 고가의 상가주택을 양도하는 경우에는 주택 면적이 상가 면적보다 크더라도 전체를 주택으로 보지 않기 때문에 세액 차이가 많이 발생할 수 있다. 2021년 얼마 남지 않은 기간이지만 세무전문가와의 상담을 통해 세액 차이를 계산해 올바른 의사결정을 하기 바란다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사)홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다.031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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부동산과 세무 7 상가주택 관련 세금
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부동산과 세무 6 농어촌주택 등의 세금
- 전원주택, 농어촌주택, 별장에 대한 로망은 누구에게나 있을 것이다. 하지만 주택 관련 세금이 너무 복잡해졌다. 농어촌주택 등도 주택이기 때문에 취득했다가 세제상 불이익을 겪지 않을까 하는 걱정이 앞설 수밖에 없다. 이번 호에서는 성공적인 전원주택 라이프를 위해 어떤 주택을 취득할지 결정하는데 도움이 되는 세금 관련 내용을 다뤄보고자 한다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 주택의 종류흔히들 생각하는 주택의 종류는 개별주택, 공동주택, 상가주택, 다가구주택 등이 있을 것이다. 하지만 이번 호에서 다룰 주택의 종류는 조금은 생소할 수 있는 ‘농어촌 주택, 별장, 고급 주택’이다. 세법에서는 각 주택별 정의를 규정하고 그 정의에 부합하는 주택에 대해서는 세액을 감면해 주기도 세액을 중과하기도 한다. 하지만 예를 들어 동일한 ‘농어촌 주택’이라 하더라도 세목별로 정의를 다르게 해놓기 때문에 우리는 세목별로 정의를 구분해 세액감면 또는 중과를 판단할 필요가 있다. 아래에서는 각 주택의 세목별 요건을 구분하고 그에 따른 혜택과 제재 사항을 알아보겠다. 1. 농어촌 주택농어촌 주택이라 함은 말 그대로 농어촌에 소재하고 있는 주택을 말한다. 그렇지만 세법에서는 혜택을 주거나 제재를 가하기 위해서는 일정한 요건을 충족해야 한다. 농어촌 주택의 경우에는 세목별 요건을 충족하면 혜택을 볼 수 있기 때문에 요건에 해당되는지 꼼꼼히 따져보아 도움이 되길 바란다. (1) 지방세법 (혜택) - 취득세다음에서 다루는 별장을 취득하는 경우에는 6월호에서 다룬 취득원인별 표준 취득세율에 8%의 중과세율을 더해 취득세율이 적용된다. 다만, 별장이라 하더라도 다음의 요건을 모두 갖춘 농어촌 주택은 취득시 중과세율이 적용되지 않고 표준 취득세율만 적용해 준다.① 면적 요건 : 대지면적이 660㎡ 이내 & 건축물의 연면적이 150㎡ 이내② 가액 요건 : 건축물의 가액이 6,500만 원 이내③ 지역 요건 : 다음에 해당하는 지역이 아닐 것광역시에 소속된 군지역 또는 수도권 지역, 도시지역, 부동산 거래 신고 허가 구역 등 (2) 지방세법 (혜택) - 취득세다음의 요건을 모두 충족한 농어촌주택은 취득시 최대 280만 원까지 취득 세액을 공제해 준다.① 면적 요건 : 건축물의 연면적이 150㎡ 이내② 인적 요건 : 「농어촌정비법」에 따른 생활환경 정비 사업에 의해 주택 개량 대상자로 선정된 사람으로서 주택 취득일 현재 해당 특별자치시·특별자치도·시·군·구 에 거주하는 사람이 취득할 것 (다만, 해당 지역이 과밀억제권역인 경우 취득일 현재까지 1년 이상 계속 거주한 사람)③ 거주 요건 : 취득일로부터 3개월 이내에 거주를 시작하고 상시 거주 시작일로부터 최소 2년 이상 본인과 그 가족이 상시 거주할 것 (3) 소득세법 (혜택) - 양도소득세다음에서 다루는 별장을 양도하는 경우 건축물의 부속토지를 사업용 토지로 보지 않아 (비사업용 토지) 양도소득세율에 10% p의 중과세율을 더하게 된다. 하지만 아래의 요건을 모두 갖춘 농어촌주택의 부속토지를 양도하는 경우에는 해당 토지를 비사업용 토지로 보지 않아 중과세율을 적용받지 않는다.① 면적 요건 : 건물의 연면적이 150㎡ 이내 & 대지면적이 660㎡ 이내② 가액 요건 : 건물과 그 부속토지의 가액이 기준 시가 2억 원 이하일 것③ 지역 요건 : 다음에 해당하는 지역이 아닐 것수도권 지역, 도시지역, 조정 대상 지역, 부동산 거래 신고 허가 구역 (4) 소득세법 시행령 (혜택) - 양도소득세농어촌 주택이 받을 수 있는 큰 혜택 중 하나이다. 다음의 요건을 모두 갖춘 농어촌주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용해 준다.① 지역 요건 : 수도권 밖의 지역 중 읍·면 지역 소재 주택② 주택 요건 : 다음 중 하나에 해당하는 주택일 것a. 상속받은 주택 (피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우)b. 이농인이 취득일 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농 주택c. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택 (취득일로부터 5년 이내에 일반주택 양도할 것) (5) 조세특례제한법 (혜택) - 양도소득세앞의 (4) 규정과 함께 농어촌 주택이 받을 수 있는 큰 혜택 중 하나이다. 아래의 요건을 모두 갖춘 농어촌주택 등과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용해 준다. 다만, 주의할 점은 해당 규정은 앞의 (4) 규정과 다르게 농어촌주택 등을 취득 전에 반드시 일반주택을 보유하고 있어야 비과세 규정을 적용받을 수 있다. ① 취득 기한 요건 : 03.08.01.~22.12.31. 사이에 아래 요건을 갖춘 농어촌 주택을 취득② 가액 요건 : 주택 및 이에 딸린 토지의 가액의 합계액이 취득 당시 2억 원 (한옥은 4억 원) 초과하지 않을 것③ 지역 요건 : 다음에 해당하는 지역이 아닐 것수도권 지역, 도시지역, 조정 대상 지역, 부동산 거래 신고 허가 구역, 그 밖의 정하는 지역④ 보유요건 : 3년 이상 보유하고 일반주택을 양도할 것 (3년 이상 보유하지 않고 일반주택을 양도하더라도 해당 규정을 적용해 주지만 추후에 농어촌주택을 반드시 3년 이상 보유해야 한다)⑤ 인접 요건 : 일반주택이 농어촌주택과 행정구역 상 같은 시·읍·면에 있는 경우나 연접한 시에 있지 않을 것 해당 조세특례제한법에서는 농어촌주택뿐만 아니라 다음의 요건을 모두 충족하는 주택을 고향주택이라 하여 농어촌주택과 동일하게 1세대 1주택 비과세 규정을 적용해 주고 있다. ① 취득 기한 요건 : 09.01.01.~22.12.31. 사이에 아래 요건을 갖춘 고향주택을 취득② 가액 요건 : 주택 및 이에 딸린 토지의 가액의 합계액이 취득 당시 2억 원 (한옥은 4억 원) 초과하지 않을 것③ 지역 요건 : 다음에 해당하는 지역이 아니고 일정 지역 내*에 소재할 것수도권 지역, 도시지역, 조정 대상 지역, 부동산 거래 신고 허가 구역, 그 밖의 정하는 지역(*일정 지역 내라고 함은 제천시, 계룡시, 공주시, 논산시, 보령시, 당진시, 서산시, 동해시, 삼척시, 속초시, 태백시, 김제시, 남원시, 정읍시, 광양시, 나주시, 김천시, 문경시, 상주시, 안동시, 영주시, 영천시, 밀양시, 사천시, 통영시, 서귀포시 등이다.)④ 보유요건 : 3년 이상 보유하고 일반주택을 양도할 것 (3년 이상 보유하지 않고 일반주택을 양도하더라도 해당 규정을 적용해 주지만 추후에 농어촌주택을 반드시 3년 이상 보유해야 한다)④ 고향 요건 : 다음 요건을 모두 충족한 지역에 있는 주택일 것a. 가족관계등록부에 10년 이상 등재된 등록기준지b. 10년 이상 거주한 사실이 있는 지역 2. 별장앞에서 다룬 농어촌주택과 다르게 별장의 정의는 모든 세목에서 동일하게 규정하고 있다. 별장의 정의는 다음과 같다. 별장이란 주거용 건축물로서 늘 주거용으로 사용하지 않고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 부속토지를 말한다. 다만, 앞서 설명했던 지방세법상 농어촌주택에 해당하는 경우에는 별장으로 보지 않는다. 별장의 경우에는 농어촌주택과 다르게 혜택보다는 제재 사항이 많기 때문에 예기치 못한 손해를 보지 않기 위해서라도 꼼꼼히 따져봐야 한다. (1) 지방세법 (제재) - 취득세별장을 취득하는 경우에는 <표 1>과 같이 취득세율이 중과 적용된다. (2) 지방세법 (제재) - 재산세별장은 보유하는 경우에도 일반 주택에 비해 높은 재산세를 부담하게 된다. 일반주택의 경우 0.1~4%의 세율을 차등 적용되지만 별장의 경우 4%의 단일세율이 적용된다. (3) 종합부동산세법 (혜택) - 종합부동산세종합부동산세는 개인이 보유하고 있는 주택과 토지를 종합합산하여 과세하는 세목이다. 별장의 경우에는 종합부동산세법 정의에서 주택에서 제외한다고 규정하고 있기 때문에 재산세 외에 종합부동산세를 추가적으로 부담하지 않는다. (4) 소득세법 (혜택) - 양도소득세소득세법상 양도의 정의에서 규정하고 있는 “주택”이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 따라서 별장의 경우에는 사실상 주거용으로 이용하지 않고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물이기 때문에 주택 수 산정에 포함되지 않는다. 하지만 판례에 따르면 단순히 상시 주거용으로 사용하지 않는 것만으로 별장으로 판단되는 것이 아니며 거주지와의 거리, 휴양·피서·놀이 등의 시설 구비 여부, 취득세·재산세의 별장 중과 여부 등의 사실관계를 종합적으로 고려해 별장 여부를 판단하며 별장으로 활용한 아파트 등이 별장으로 부인된 판례도 있기 때문에 항상 사실관계를 종합적으로 고려해 주택 수 계산시 판단하기 바란다. 3. 고급 주택고급 주택이란 일반적으로 알고 있는 양도소득세 계산시의 고가주택(실거래가 9억 원 이상) 과는 구분되는 개념이다. 고급 주택은 아래의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다. ① 가액 요건 : 취득 당시 주거용 건축물과 그 부속토지 또는 공동주택과 그 부속토지의 시가 표준액이 9억 원을 초과할 것② 주택 요건 : 다음 중 하나에 해당하는 주택일 것a. 1구*의 건축물의 연면적이 331㎡를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지b. 1구의 건축물의 대지면적이 662㎡를 초과하는 주거용 건축물과 부속토지b-2. 1구의 건축물에 엘리베이터 (적재하중 200kg 이하 제외)가 설치된 주거용 건축물과 부속토지 (공동주택과 그 부속토지는 제외)c. 1구의 건축물에 에스컬레이터 또는 67㎡ 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지 (공동주택과 그 부속토지는 제외) 이 경우에는 시가 표준액 9억 넘지 않아도 고급 주택으로 본다.d. 1구의 공동주택의 건축물 연면적(공용면적은 제외)이 245㎡를 초과하는 공동주택과 그 부속토지(*여기서 ‘1구’란 1세대가 독립해 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 말한다.) (1) 지방세법 (제재) - 취득세고급 주택을 취득하는 경우에는 <표 1>과 같이 취득세율이 중과 적용된다. 맺음말요즘과 같이 주택 관련된 세금이 복잡해진 상황에서 섣불리 전원주택을 취득하면 세제상 불이익을 받기 십상이다. 하지만 이런 때일수록 앞의 규정들을 꼼꼼히 살펴 내가 받을 수 있는 혜택은 무엇이 있는지 불이익은 어떻게 피해야 하는지를 알아둬야 한다. 예를 들어 별장의 경우에는 취득시 중과세율이 적용되지만 실제로 별장으로 사용하고 있다면 양도소득세 계산시 주택 수 산정에서 제외되는 이점이 있기도 하다. 이를 활용하여 일반 주택을 취득하여 5년 이후에 별장으로 용도변경을 한다면 (일반 주택 취득 후 5년 이내에 별장으로 변경시 취득세율 중과 적용) 추후 양도소득세 계산시 주택 수 산정에서 제외되기 때문에 이를 활용할 수도 있다. 위의 규정들을 활용하여 슬기로운 전원생활을 이뤄나가길 바라며 세금 관련 내용들은 항상 세무 전문가와의 상담을 통해 의사결정을 하기를 바란다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사)홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다.031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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부동산과 세무 6 농어촌주택 등의 세금
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 6
- 성호건의 전원주택과 땅 6 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 이전 호에서 등기부등본을 통해 법적, 실무적으로 소유권에 대한 권리를 확인하는 방법을 살펴봤다면, 이제는 실전 현장에 가서 부동산을 검토하고 서류화하는 작업이 필요하다. 이번 호에서는 부동산 계약을 진행하면서 등기부등본만큼이나 중요한 ‘중개대상물 확인·설명서’를 어떻게 작성하고 확인하는 것이 효율적인지 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 매도인이 건축물의 하자를 숨기거나 책임을 면피하려고 하는 경우 어떻게 해야 할까? 부동산 거래에서 공인중개사가 고객에게 매매 계약서 외에 필수적으로 교부해야 하는 서류들이 있다. 바로 소유권 및 저당권과 같이 기타 권리관계를 확인하기 위한 등기부등본이 대표적이다. 그리고 그 뒤에는 ‘중개대상물 확인설명서’, ‘토지대장 혹은 건축물대장’, ‘토지이용계획확인서’, ‘지적도 혹은 임야도’ 등의 서류들이 있다. 이 중 등기부등본 다음으로 안전한 거래를 위한 가장 중요한 서류는 ‘중개대상물 확인·설명서’다. 부동산 거래에 경험이 적은 사람에게는 생소할 이 확인·설명서가 왜 필요한지 실제 사례와 함께 서류 내 필수적으로 확인해야 하는 항목들을 살펴보고자 한다. 사례는 매매와 관련된 내용이지만 확인·설명서는 매매뿐만 아니라 임대차계약에서도 공통 적용되는 부분이므로 확인하고 학습하도록 하자. 최근 한 매매계약을 성사시키는 과정에서 상당히 어려운 매도자를 만난 적이 있다. 계약을 하기 전, 하자 부분을 매수자가 직접 확인하고 그 후 본인들에게는 이와 관련된 얘기는 절대 하지 말라고 했던 것이다. 덧붙여 매도자 측은 발견하지 못한 하자에 대해서는 책임지지 않을 것이며, 그것을 특약사항에 명확히 쓰지 않으면 계약을 하지 않겠다고 했다. 하지만 매수인들은 타일이나 보일러와 같은 사소한 부분이 아닌 당장 눈으로 확인하기 어려운 균열이나 배수관 누수와 같은 부분을 걱정했다. 이와 같은 경우, 매수자 측은 매도자의 책임을 지지 않겠다는 말을 들었을 때 불안감이 더욱 커지기 마련이다. 보통 이런 경우 나는 계약 특약사항으로 ‘확인·설명서에 고지하지 않은 하자가 소유권 이전 후, 한 달 내에 발견될 시 이는 매도인이 수리해 주기로 한다’는 항목을 적는다. 그리고 이와 같은 특약사항으로 매수인이 본인의 책임 부분까지 매도인에게 전가하는 악용을 사전에 방지하고자 그 하자 범위와 책임 범위도 함께 명시한다. 어떤 매도자는 본인도 모르는 하자에 대한 부담감으로 “왜 이런 걸 쓰느냐”라는 말을 하고, 매수자 역시 하자에 대해 “매도인 측이 책임지는 기간이 더 길어야 하지 않겠냐”라는 등의 각자 입장을 말한다. 하지만 그렇기 때문에 나는 공인중개사로서 상호 합리적인 상도덕을 생각해 이 정도의 중간 협의를 끌어낸다. 그러나 이 계약 상황에서 매도자 측은 위 특약사항을 모두 거부했다. 현재 독자 중 사례와 같이 일방적 거래가 진행되는 중이라면 너무 걱정하지는 말자. 사실 이 사례에서 매도인은 확인설명서가 본인에게도 정말 중요한 서류임을 인지하지 못한 것이다. 이런 내용과 관련하여 아래 민법 제584조(담보책임 면제의 특약)에 보면 ‘매도인은 전 15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다’는 항목이 있다. 즉, 아무리 하자를 책임지지 않는다고 특약을 썼더라도 매도인이 알고 있었다면 그 하자에 대한 책임이 있다는 얘기이다. 만약 전원주택을 매입했을 때, 거주가 힘들 정도로 중대한 하자가 있다면 주택관리 업체나 시공업체를 통해 충분히 입증이 가능하다. 무엇보다 노후화 혹은 시간이 흘러 생긴 균열이나 누수 등은 소유자가 바뀌었다고 해서 갑자기 생기지 않을 테니 말이다. 따라서 매도자 역시 계약 상황에서 알고 있는 하자가 있다면 모두 얘기하고 책임 범위를 명확히 하는 것이 중요한 포인트다. 오히려 무조건 면피하려다 추후 더 큰 책임을 져야 할 수 있다. 나는 이러한 법적인 내용을 알고 있음에도 불구하고 상호 신뢰를 형성하는 것이 중요하다고 생각하기에 위와 같은 특약사항을 쓰려고 한 것이다. 결국 이 ‘중개대상물 확인·설명서’는 매도인, 매수인이 상호 보호를 받고자 철저히 작성해야 하는 서류다. 특히 개인 단위로 지은 전원주택이나 꼬마빌딩의 경우라면, 더욱 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. ‘중개대상물 확인·설명서’는 실무에서 어떻게 사용하면 좋을까? 먼저 인터넷을 통해 얻을 수 있는 확인·설명서 양식에 어떤 내용들이 있는지 미리 숙지를 해놓는 것을 권한다. 그리고 ‘중개대상물 확인·설명서(토지)’의 경우 <표 1>처럼 양식이 비교적 간단하며, ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’에도 모두 포함된 내용이므로 여기서는 ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’를 통해 함께 설명하고자 한다. <표 2>를 살펴보면 먼저 1번 항목에는 건축물 면적이나 준공년도 그리고 용도와 방향에 대한 내용이 있다. 또 내진설계 적용 여부와 건축물대장상 위법사항이 있는지 체크하는 부분이 있다. 이 내용과 관련해서는 ‘정부 24시’에서 ‘건축물대장’을 다운로드해 작성하면 된다. 다음 2번 항목에는 등기부등본 상의 권리관계를 작성하도록 돼있으며, 3번 항목에는 ‘토지이용계획 확인원’에서 확인할 수 있는 내용들을 적도록 돼있다. 참고로 도시군계획시설이나 지구단위계획구역 등은 다른 서류의 보완 정도로 내가 매입하려는 토지와 관계가 없다면, ‘관계없음’이라고 작성하면 된다. 그리고 <표 3>으로 이어지는 4번 항목에는 입지조건, 5번 항목에는 건물 관리에 관한 사항이 있다. 6번 항목에 비선호 시설은 전원주택에서 조금 중요한 부분이다. 사실 이 항목은 매수인보다 매도인이나 중개사 입장에서 상당히 예민한 부분이다. 예를 들어 전원주택이나 지방 토지를 매입하는 경우, 비선호 시설에는 대표적으로 ‘축사’나 ‘묘’가 있는데 여기서 1km 이내에 있는 비선호 시설을 모두 적어야 하는 것이다. 반경 1km는 상당히 넓은 범위로 주변에 산이 많은 전원주택이나 토지에서는 쉽게 발견하기 어렵다. 따라서 이 부분은 거주에 불편을 주는 범위에서 비선호 시설이 있으면 꼭 적어야 하고, 그렇지 않다면 상호 이해할 융통성도 필요하다. 다음으로 7번과 8번 항목에는 각각 거래 예정금액과 취득 시 세금에 관한 사항이 있으나, 이 부분도 금액을 협의하고 이미 거래가 결정된 상황이라면 당사자들이 바꿀 수 있는 부분이 아니기 때문에 각각 확인하고 작성하면 큰 문제가 없다. 가장 중요한 것은 바로 9번 항목부터 11번 항목이다. 우선 9번 항목은 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항에 대해 작성하도록 돼있는데, 이것은 유치권처럼 등기부등본에도 나타나지 않은 권리관계 및 권리 사항들을 작성하는 것이다. 하지만 이 항목은 전적으로 매도인 혹은 임대인이 고지한 사항을 적도록 돼있으므로 매도인 혹은 임대인은 주택 공급자로서 매수인에게 알려줘야 하는 책임이 중요하다. 10번 항목부터는 서로가 꼼꼼히 확인해야 하는 부분이다. 항목들은 수도(파손 여부와 용수량), 전기(공급 상태), 가스(취사 방식), 소방(소화전과 비상벨 유무), 난방방식 및 연료 공급의 종류와 시설 작동 정상여부, 승강기 유무와 정상여부, 배수 정상여부, 그 밖의 시설물에 관한 사항으로 나열돼있다. 11번 항목은 벽면 균열 및 누수 유무와 해당 위치를 작성하게 돼있으며, 바닥 역시 상태에 대한 내용과 문제가 있을 경우 해당 위치를 작성하도록 돼있다. 빠르게 이루어지는 계약에서 중개대상물 확인하는 팁 처음 이론적으로 접했을 때, ‘현장에서 꼼꼼하게 확인한다면 큰 문제는 없지 않을까’했던 막연한 마음과는 달리 막상 마음에 드는 집을 만나면 꼼꼼하게 확인하기가 그리 쉽지만은 않다. 경험해 봤다면 알겠지만 계약은 생각보다 정신없고 빠르게 이루어진다. 몇 번 더 집에 방문해서 확인하고자 하니 괜히 집 주인에게 실례되는 것 같기도 하다. 또한 틀림없이 다른 매물보다 환경적으로나 경제적으로나 메리트가 있다면, 그건 매도자도 이미 알고 있기 때문에 매수자 측이 너무 까다롭게 행동하면 다른 사람한테 팔 수도 있는 경우가 생긴다. 따라서 계약 시 짧은 시간 내에 현장을 확인할 수 있는 팁을 주자면 벽면 균열이나 누수 확인에 대해서는 벽이나 바닥보다는 모서리를 확인하는 것이 좋다. 보통 균열이나 누수가 생기더라도 평평한 면보다는 이음새가 있는 모서리에서 많이 나타나기 때문이다. 특히, 전원주택에서 많이 사용하는 골조인 목조주택이나 스틸하우스(경량철골조)는 더욱 이 부분이 약점이므로 시간이 없다면 모서리 부분을 빠르고 자세히 보면 좋다. 다음으로 전원주택은 난방방식과 연료 공급 상태, 수도 용수량 등에 대한 부분도 빼놓을 수 없다. 개인 단위 건설이 많기 때문에 단열에 따라 집의 완성도가 결정된다고 해도 과언이 아니다. 또한 단열만큼 보일러 작동 여부도 중요하다. 이때는 화장실이나 싱크대에서 뜨거운 물을 틀어보자. 빠르게 물이 뜨거워지는지와 용수 상태를 보면 난방 공급 상태와 수도에 대한 부분을 어느 정도 한 번에 확인할 수 있다. 그리고 난방과 관련해서는 집주인에게 가장 추울 때 집 안 온도를 몇 도 정도로 해놓으며, 그랬을 때 난방비가 어느 정도 나왔는지 물어보자. 이 질문은 조금 불편하더라도 가장 객관적으로 알 수 있는 내용이기 때문에 꼭 물어봐야 실패할 확률이 적어진다. 참고로 계약을 끌어내는데 큰 무리가 없다면 쉽지 않지만 고지서를 한 번 보여 달라고 요청하는 것도 좋은 방법이다. 이외 승강기는 전원주택에서 거의 해당하지 않을 것이고, 소방 상태, 취사 방식 등은 비교적 눈으로 확인하기 쉬운 부분으로 매도인과 대화하며 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다. 이렇게 확인·설명서는 매수인에게는 매입 불안감을 해소하고 매도인에게는 하자 책임과 관련한 해소를 하기 위해 굉장히 중요하다. 앞서 언급한 법적 부분은 최소한의 방어책이며, 그 이전에 거래에 대한 신뢰를 갖기 위해 상호 충실하고 꼼꼼한 확인·설명서 작성이 중요하다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 유튜브 채널 : 코드랩tv kodlab1@naver.com
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 4 토지, 전원주택 현장답사 때 체크 사항 (2)
- 성호건의 전원주택과 땅 4 토지, 전원주택 현장답사 때 체크 사항 (2) 지난 호에는 전원주택 생활에 만족도를 높여 줄 토지와 매물에 대해 알아보고, 또 어떤 공인중개사가 잘하는 곳인지에 대한 팁을 공유했다. 그러나 다 같은 부동산인 줄 알았더니 내가 연락 한 곳이 기획부동산이었다면 어떻게 대처해야 할까? 그들이 부동산을 파는 방식을 알고 기획부동산을 피하는 방법을 알아보자. 그리고 한정된 시간 속에서 빠르게 땅에 대한 장점, 단점을 파악하고 좋은 땅을 사기 위해 현장답사 가기 좋은 날도 함께 알아보기로 하자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 기획부동산 피해 나쁜 땅에 혹하지 않고 좋은 땅은 빨리 살 수 있는 방법 지피지기백전불태 知彼知己百戰不殆. ‘상대를 알고 나를 알면 백 번 싸워도 위태롭지 않다’는 말이다. 기획부동산에 속지 않으려면 먼저 기획부동산이 어떻게 토지를 파는지 알아야 한다. 기획부동산은 한 번쯤은 들어봤을 것이다. ‘기획’이라는 단어 자체에는 나쁜 의미가 없지만 부동산과 붙으면 사기꾼을 의미하는 단어로 돌변한다. 2021년 10월 28일 자에 한 언론사에서 2,500억 원대 기획부동산으로 3,000명의 피해자가 발생했다는 기사를 보도했다. 심지어 그곳에는 한 공채 개그맨이 가해자로서 있었고, 걸그룹 소속 한류스타가 피해자로 포함돼 있기도 했다. 사람들이 부동산에 대해 많이 공부하고 지식이 많아질수록 기획부동산도 나날이 발전한다. 기존에 그들은 개발할 수 없는 땅을 임의로 분할해 각각의 필지별로 판매하거나 하자 있는 큰 땅을 주변 시세보다 비싼 가격에 판매하는 정도로만 활동했다. 큰 땅에 대해 분할이 많아질수록 작은 면적의 필지는 가격이 만만해진 것 같아 싼 느낌을 주지만 사실 주변 시세보다 훨씬 비싸게 사는 경우가 많다. 하지만 이는 아무런 손을 대지 못한 채 대대손손 물려줘야 하는 땅이 되어 버리고 만다. 물론 지금은 이러한 분할 등의 판매는 법적으로 어느 정도 막히게 되었다. 그러자 그들은 땅에만 국한되지 않고 아파트, 상가, 수익형 부동산 등 모든 분야를 망라한다. 심지어 불법과 합법 사이를 교묘하게 파고들어가기도 하며, 한 현장의 부동산을 판매하고, 회사명만 바꿔서 다른 현장을 팔기도 한다. 사실상 그들은 실체가 없는 경우가 많다. 그렇다면 대체 그들이 토지를 파는 유형은 어떤 것들이 있을까? 건축이나 아무런 개발할 수 없는 땅을 마치 가능한 것처럼 파는 경우 토지는 도로가 닿지 않거나(맹지) 상하수도 같은 배수로가 연결될 수 없는 땅은 건축 허가가 나지 않는다. 도시에서는 도로 등이 닿았는지 눈에 딱 들어오지만 전원주택이나 임야 등은 한눈에 알기 어렵다. 심지어 이러한 지방의 작은 도로 중에서도 국가가 소유한 도로가 아닌 개인이 소유한 도로(이하 ‘사도’)들도 많기 때문에 같은 도로여도 내가 사용할 때 문제가 없는지 꼼꼼히 확인해 봐야 한다. 하지만 기획부동산은 이러한 사도조차 의미가 없다. 그들은 가도면을 보여주며 땅을 판매한다. 이런 가도면상의 도로는 전혀 의미가 없다. 가도면상의 도로는 말 그대로 기획부동산에서 실제 도로나 허가받은 도로와 상관없이 임의로 그린 것이기 때문이다. 즉, 그 가도면상 도로에 붙은 땅은 위에서 언급했던 ‘맹지’이다. 이와는 반대로, 비록 현장에 포장된 도로가 없더라도 정상적인 건축 허가를 받아놓았다면 시군구의 도장이 찍힌 문서상 도로 형태를 확인할 수 있다. 즉, 같은 가도면을 보고 땅을 사더라도 기획부동산과 달리 시행개발회사로부터 분양받아 집을 짓거나 건축을 하려는 토지를 사려 한다면 이런 인허가 관련 서류를 꼭 확인해야 한다. 필지를 개별 소유권과 등기가 아닌 지분 등기로 판매하는 경우 분할이 정상적으로 안 되는 땅인데 소비자가 등기를 넘겨주지 않으면 불안해하는 심리를 이용해 지분등기를 해준다면서 판매하는 방식이다. 통상 토지 개발을 하는 현명한 시행사, 분양사라면 지분등기를 하지 않는다. 개발의 경우 인허가의 속도 싸움이 사업 성패에 크게 영향을 미치는데, 지분등기를 하게 되는 경우 개발 관련 인허가를 시군구로부터 받을 때마다 그 땅에 지분등기된 모든 사람들에게 인감도장부터 확인 서류 등을 받아야 하기 때문이다. 분양받은 사람 중에서 일명 ‘알박기’를 할 수 있는 변수도 있다. 이러한 이유로 기획부동산이 아닌 건강한 시행사나 분양대행사는 이렇게 지분등기로 판매하는 것을 오히려 꺼린다. 따라서 지주공동사업이나 특정 부동산을 처음부터 같이 사는 개념이 아니라면 지분등기를 내세운 땅을 사면 안 된다. 정부 정책 혹은 정부 사업과 연관된 땅이라고 소개하는 경우 작년 가장 핫했던 부동산 사건 중 하나가 LH 투기 사건이다. 이러한 것을 바로잡아야 하는 이유가 실제 이런 기밀정보를 통해 돈을 버는 사례가 많은 사람들에게 혼란을 줄 수 있기 때문이다. 즉, 고속도로나 대중교통 같은 새로운 도로망이 생기거나 신도시 혹은 재개발, 재건축 등의 소식이 있을 때 일반적으로는 시세가 오른다. 또한 종전선언을 한 시점에 파주를 필두로 북한과의 접경 지역이 순간적으로 가격이 들썩인 경우나, 정부에서 주택 공급을 늘리고자 개발제한구역을 일부 푼다는 얘기가 있을 때 등 기획부동산들은 놓치지 않고 순간적으로 가격을 몇 배 올려 판매한다. 그러나 보통 ‘투자’나 ‘재테크’의 선에서 건강한 활동을 하는 전문가들은 이렇게 기획부동산들이 정보를 확신하고 판매하는 것과 달리 정부 정책의 실행 가능성과 미래 전망에 대한 의견이 나뉜다. 전문가들도 혼란스러운 시점에 모르는 번호로 전화가 와서 정부 정책과 관련된 땅이라고 매수하라고 하는 땅은 기획부동산일 확률이 높다. 따라서 해당 지역을 원주민만큼 잘 아는 경우가 아니라면 이렇게 불투명한 정보의 토지는 매수하지 않는 것이 좋다. 눈 내린 바로 다음날의 양평군 지평면 송현리의 개발 전 한 전원주택지, 풍부한 일조량으로 고가 낮은 곳은 눈이 안 녹았으나 오히려 전원주택지가 될 산 쪽은 모두 자연적으로 눈이 녹은 것을 확인할 수 있다. 채용사이트를 활용하면 업체의 실체를 확인할 수 있다 실체가 잘 안 보이는 기획부동산을 판단할 수 있는 팁이 있다. 바로 채용사이트를 활용하는 것이다. 해당 회사의 채용정보에 내건 조건이 오로지 돈을 많이 벌 수 있다는 내용으로 채워져 있다면 직원들에게도 하자 있는 부동산을 팔아먹으려는 기획부동산일 확률이 높다. 실제 필자도 26세에 공인중개사 자격증을 따고 일을 배우고자 채용사이트를 통해 여러 부동산 관련 회사 면접을 보러 다녔다. 그중 기획부동산들은 면접에서 사업의 실체나 성과를 말해주기보다는 처음부터 끝까지 얼마를 벌 수 있다는 얘기만을 했다. 마지막으로 기획부동산에 당한 사람들을 보면 환상에 가까운 일확천금에 눈이 먼 경우가 많다. 애초 시세에 비해 지나치게 싼 매물이 시장에 나오기는 어렵다. 따라서 주변에 아무리 토지로 돈을 많이 벌었다는 사람이 있더라도 혹하지 않아야 한다. 그리고 시장을 건강하게 바라보는 것이 기획부동산에 당하지 않는 첫 번째이자 가장 중요한 방법이다. 땅 보러 가기 좋은 날은 언제? 필자는 한 건축박람회에서 토지와 전원주택 관련 세미나를 진행했을 때 청중들에게 이런 질문을 한 적이 있다. “땅 보러 가기 가장 좋은 계절은 언제일까요?” 갑작스러운 질문에 아무도 답변을 안 하고 있을 때 한 분이 자신 있게 외쳤다. “봄!” 그러자 바로 옆에 있던 분은 그게 아니라는 듯이 더 자신 있게 "가을이요!" 하고 외쳤다. 심지어 많은 분들이 공감한다는 듯이 고개를 끄덕였다. 나는 미소를 지으며 말했다. “둘 다 아닙니다. 땅을 수백 번은 보러 다닌 제 입장에서 봄과 가을은 나들이 가기 좋은 계절일 뿐이고 땅 보러 가기 좋은 날은 아닙니다. 땅 보러 가기 좋은 날은 여름과 겨울입니다. 자, 그럼 날씨는 어떤 날씨가 좋을까요?” 그러자 다들 혹시나 또 틀릴까 봐 하는 마음이 있었는지 아무도 말을 하지 않고 조용했다. 여기에 대한 답은 바로 눈과 비가 내리치는 날이다. 즉, 밖에 나가기 안 좋은 날씨일수록 바로 땅을 보러 가야 하는 날이다. 여기서 필자는 토지에 있어 ‘최대가치’와 ‘최저 가치’란 말을 사용하고 강조한다. 놀러 가기 좋은 계절, 그리고 날씨가 좋은 날은 그 땅의 최대가치를 확인할 수 있다. 그러나 여름철 비가 많이 올 때 배수가 잘 되는 곳인지 아닌지 확인해 보기 어렵다. 배수만의 문제는 아니다. 맑은 날 괜찮아 보였던 진입로가 비가 많이 온 후 내려온 토사로 인해 진입조차 힘들어지는 경우가 있다. 특히나 많은 사람들이 좋아하는 계곡 낀 토지들은 더욱 염려스럽다. ‘와! 이렇게 맑은 날에도 계곡물이 많다니!’ 하는 곳은 조금만 습해도 생활하기 힘들 정도다. 벌레는 왜 그리 많은지, 곰팡이 습격까지……. 마찬가지로 겨울에 눈이 많이 내리거나 땅이 얼었을 때 가봐야 하는 이유가 있다. 맑은 날에는 가볍게 오르던 경사도 눈이 쌓이면 자동차 바퀴가 헛돌아 심하게 당황하는 경우가 적지 않다. 차라리 오르막길은 그나마 낫지만, 내리막길에서 빙판에 미끄러져 차가 통제 안 되는 상태로 한 번 돌아본 분들은 그때 이후로는 트라우마가 생겨버리곤 한다. 이렇듯이 토지를 매입하면서 최소한 현장에서 파악해야 하는 리스크가 바로 여름철 비와 겨울철 눈과 관련된 사항이다. 또한 문서상 남향이어도 북향보다 햇살이 안 드는 곳이 있듯이 등기나 토지대장 같은 문서를 통해서는 알 수 없는 것들이 있다. 이러한 것들을 확인하기 위해, 해당 토지의 ‘최저 가치’인 날에 보러 가야 하는 것이다. 이러한 모습에서 토지가 사람과 똑같다는 생각이 들 때가 있다. 매우 화려하고 매력적인 땅이 우리를 달콤함으로 현혹하지만 얼마 후, 뒤통수를 때리는 경우가 종종 있기 때문이다. 치장하지 않은 맨 얼굴을 봐야 그 사람을 제대로 알 수 있는 것처럼 토지 역시 무장해제하고 본 모습을 보여주는 시기를 골라 찾아가야 한다. 이렇게 토지의 ‘최저 가치’ 상태를 보고도 나쁘지 않다면 빠르게 선택해도 좋다. 그러나 대부분의 사람들은 비가 오거나 눈이 오는 날은 땅을 보러 가지 않는다. 심지어 좀 덥거나 추워도 방문을 미룬다. 큰돈이 오가는 부동산 거래인데 즉흥적으로 땅의 최대가치만을 보고 판단을 끝낸다. 결론적으로 땅을 사러 갈 때는 한 번만 가지 말고 꼭 두 번 이상 가보기를 권한다. 심지어 정말 제대로 좋은 땅을 고르고 싶다면 사계절 다 가보는 것이 좋다. 하지만 사실상 그렇게 사계절을 모두 보기 전에 좋은 땅들은 대부분 매각이 된다. 누가 땅이 환금성이 안 좋다고 했던가? 옆에 조금만 알아봐도 좋은 땅을 천천히 보려다가 뺏긴 사례는 어렵지 않게 접할 수 있다. 따라서 조금이나마 빠르게 좋은 땅을 찾고 빠르게 결정하고 싶다면 역설적으로 비 오는 날 흙탕물이 좀 튀더라도, 눈길에 좀 미끄러지더라도 남들이 땅 보러 가기 미루는 날 한 번 가보는 부지런함을 갖자. 필자에게 한 좋은 땅이 나왔는데 날씨가 궂은 오늘이 아닌 맑은 날 한 번 보러 가자고 누가 제안을 한다면, 필자는 이렇게 말할 것이다. “왜 좋은 땅을 날 맑을 때 가야 하나요? 비 오는 날 가야 자연배수가 잘 되는지 알 수 있고, 눈이 많이 온 날 가야 일조량은 풍부한 지, 눈 길 다니는 데 문제가 없는지 확인할 수 있는데 말이죠. 차라리 토목 상태가 튼튼한지도 볼 겸 태풍이 온 다음 날 가시죠.” 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 4 토지, 전원주택 현장답사 때 체크 사항 (2)
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 3 토지, 전원주택 현장답사 때 체크 사항(1)
- 호건의 전원주택과 땅 3 토지, 전원주택 현장답사 때 체크 사항(1) 인터넷 정보와 실거래가 플랫폼들이 매우 잘되어 있어 집에서도 상당히 많은 정보를 얻을 수 있다. 하지만 토지와 전원주택 등 부동산 상품을 선택하는 데 있어서 답은 여전히 현장에 있다. 현장답사 출발 전 체크해야 할 것에 대해 살펴보자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 땅과 전원주택 기준 잡기 사람들은 일상 속에서 대화하다 보면 “혈액형이 무엇인가요?”라는 질문을 하곤 한다. 최근 들어서는 혈액형보다 “MBTI가 무엇인가요?”라며 유형검사에 대한 결과를 묻는다. 그리고 어떤 유형에 대한 특징을 읽어주면 “맞아 맞아, 나 그런 거 같아. 신기하네. 나보다 나를 더 잘 아는 거 같아~”라고 주거니 받거니 대화를 나누곤 한다. 성격유형검사를 하는 이유는 내 성향을 좀 더 객관적으로 파악하고 일상에서 일어날 수 있는 사소하지만 가장 빈번한 실수들을 줄이기 위해서이다. 부동산도 마찬가지이다. 토지와 전원주택을 매입할 때 본인에 대한 파악이 안 된 부분에서 기인하는 실수가 가장 많다. 기획 부동산에 속아서 땅을 잘 못 샀다거나 토지나 전원주택을 샀는데 큰 하자가 있어 목적하는 바를 제대로 이루지 못했다는 얘기는 생각보다 많은 비중을 차지하지 않는다. 그럼에도 불구하고 유튜브나 각종 SNS를 보면 만족했다는 얘기보다는 말 그대로 ‘절망’적인 전원생활을 했다는 자극적인 내용들이 많다. 한 쪽 얘기만으로 모든 것을 알 수는 없지만, 7년간 토지와 전원주택 중개업을 하면서 들어오고 나가는 사람들을 본 결과 대체로 ‘MBTI나 성격유형검사를 하고 싶어 하는 사람들의 마음처럼 자신을 잘 모르고 객관화나 기준이 명확하지 못했던 것’이 만족스럽지 못한 전원생활의 원인이었던 것 같다. 진심으로 본인의 로망을 실현할 전원생활에서 만족도를 높이고 싶다면 인문학적 부분을 중요하게 체크할 필요가 있다. 큰 틀에서 그 요소들을 살펴보면 다음과 같다. 역세권과 편의시설 그리고 접근성 전원생활을 하면서 만족도를 높이는데 있어 전철역이나 편의시설 그리고 대로변과의 접근성이 얼마나 영향을 미칠까? 이는 개개인마다 다를 수는 있다. 도시에만 살다가 전원으로 오는 사람의 경우 전철역과 편의 시설과의 접근성을 따져보곤 하는데, 이 경우 본인에 대한 파악이 잘 안되어 있는 경우가 많다. 전원주택에서는 전철역과의 접근성이 가격 형성에 크게 영향을 미치지는 않는다. 양평 기준으로도 양평역이나 생활기반 시설과 가까운 토지보다 자연친화적으로 잘 형성된 전원마을이나 강 인근 혹은 강 조망의 땅이 훨씬 비싼 경우가 비일비재하다. 도시처럼 전철역이나 편의시설이 가까워서 좋은 점도 있지만 그 소음과 불빛은 편하게 쉬려고 온 전원생활에 상당히 이질적인 요소가 된다. 이에 대한 해결 방안으로는 전원 속에 있는 펜션들을 몇 군데 이용해 보면서 실제로 전철역이나 편의시설이 먼 것이 불편한지, 혹은 가까운 게 편한지에 대해 스스로 체크해 볼 필요가 있다. 산 조망권 & 강 조망권 우리나라는 3면이 바다로 둘러싸여 있지만 육지에서 바라보면 물보다는 산이 훨씬 많다. 그러다 보니 물과 가까우면서 가치 있는 땅들은 희소한 편이고 ‘강 조망, 바다 조망, 계곡 인접’ 등의 타이틀을 가진 땅들의 가격이 비교적 비싸다. 다만, 이것은 경제적인 관점이지, 생활에 있어 만족을 줄 수 있는 ‘가끔 보아서 좋은 땅’과 ‘자주 봐도 질리지 않는 땅’이라는 개념과는 다르다. ‘강이 더 좋다’ ‘산이 더 좋다’라는 비교 개념이 아니다. 여기서는 굳이 많은 사람들이 이미 나눠놓은 장단점을 언급하는 것도 크게 중요하지 않다. 그 장단점 또한 자신의 기준에 맞추면 되기 때문이다. 간혹 본인의 사주 측면에서 ‘흙과 잘 맞는다’ ‘물과 잘 맞는다’로 나누는 분들도 있는데, 본인 마음이 편하고 오랫동안 지내도 질리지 않는 환경이 정답이다. 남들 기준으로 희소하거나 비싸고 싸고의 기준으로 맞추는 것은 바람직하지 않다. 특수한 설계 혹은 비싼 자재들 처음엔 이곳 전원주택에서 영원히 살겠다는 마음을 갖지만 막상 지내다 보면 만족 유무를 떠나 꼭 한 번은 이사를 하게 된다. 따라서 로망을 채우기 위한 전원주택을 짓더라도 지나치게 특수한 설계를 하거나 비싼 자재를 사용하게 되면 환금성을 크게 떨어뜨릴 수 있다. 필자의 고객 중에 43평의 제법 큰 전원주택을 지었는데 막상 실내로 들어가면 크다는 느낌이 안 들었다. 팔려고 내놓았을 때도 많은 고객들에게 지적되었던 부분이었다. 그 이유는 본인이 짐이 많아서 다용도실을 지나치게 크게 함으로써 넓은 평수의 집임에도 불구하고 상대적으로 거실이나 방이 모두 작았던 것이다. 집으로서의 실용성에 중점을 두고 다용도실은 외부 창고나 이동식주택을 활용했으면 좋지 않았을까 하는 생각이 들었다. 또 한 사례로 유명한 화가가 벽지에 그림을 그린 전원주택이 있다. 그 집의 건축주는 판매할 때 그림 값을 집값에 억에 가까운 금액을 올려 책정했다. 그 그림의 가치를 아는 분이라면 살 수 있겠지만 역시나 매매가 쉽지 않은 경우다. 이렇듯 너무 특수한 설계와 비싼 자재를 선택할 때는 꼭 한 번쯤은 환금성도 생각해 보는 게 좋다. 삶의 만족도와 자산으로서의 가치 전원주택을 찾다 보면 내 삶의 가치를 올려줄 부동산과 실제 자산으로서의 가치가 꼭 비례하진 않는다. 그럼에도 불구하고 상담하다 보면 당연히 재테크도 되고 만족스러운 전원생활을 즐기길 원한다. 물론 그 중간 타협점이 있는 토지들이 있을 수 있다. 이런 경우는 본인의 기준이 명확하지 않기 때문에 원하는 매물을 찾는데 상당한 시간이 소요될 수 있다. 매입 후의 자세 스스로 만족스러운 매물을 구매했다면, 누군가에게 자랑하거나 평가받고 싶은 욕구가 생기기 마련이다. 꼼꼼히 살펴보고 매입했다면 대부분 잘 샀다고 말하겠지만, “~가 안 좋다"라는 식으로 말을 하는 이들도 있다. 사촌이 땅을 사면 배가 아프다는 말과 일맥상통하는 사람들일 거다. 그러한 말을 듣게 되면 만족스러웠던 전원생활에 상처를 받을 수 있다. 가끔 몇몇 고객들에게 매입 후에 잘 산 게 맞는지에 대한 질문을 받는데, 그 이유는 대부분 이러한 시샘하는 지인에 의해서 발생한다. 전원주택의 만족도에서 가장 중요한 부분은 나 자신이다. 잘 샀다고 생각하고 생활이 만족스럽다면 플러스보다는 마이너스 요인이 될 남의 평가는 중요하지 않다. 어느 공인중개사가 잘 하는 곳일까? 우리는 앞선 주제에서 원하는 지역도 선정하고 그 지역의 대략적인 시세에 대해서 알아보았다. 또 내가 원하는 전원생활을 위해 기준도 잡게 되었다. 이제 그에 맞는 물건만 찾으면 될 텐데 이 또한 막막한 부분이다. 신문 광고를 보기도 하고, 네이버 부동산을 보면서 매물들을 확인하지만 인터넷만 봐서는 좋은 물건인지 알 수 없기 때문에 공인중개사사무소에 전화하거나 방문하게 된다. 공인중개사를 전적으로 믿고 거래를 해도 되는지, 공인중개사가 정직한 사람일까 하는 걱정도 앞선다. 어떤 공인중개사가 잘하고 신뢰할 수 있는 사람일까? 부동산 컨설팅 회사와 부동산 공인중개사 사무실인지 꼭 살펴봐야 한다. 지방에서 토지나 전원주택을 알아보다 보면 ‘부동산 컨설팅’이라는 간판이 눈에 띄고, 그 간판에 공인중개사사무실이라는 문구가 없는 경우가 있다. 일반 소비자들은 잘 모르지만 정식 공인중개사 자격증을 따고 부동산 사무실을 차린 사람들에게는 간판에 대한 의무사항이 있다. 간판에 공인중개사사무실의 대표 이름이 들어가야 하고 해당 관청으로부터 부여받은 사무실 등록번호를 꼭 적어야 한다. 반대로 자격증 없이 활동하는 부동산업자 들은 ‘공인중개사’ 혹은 ‘○○○부동산’등의 이름을 사용할 수 없으며 꼭 ‘컨설팅’이란 단어를 붙여야 한다. 즉, 간판에 공인중개사나 대표자 명, 사무실 등록번호가 없다면 그곳은 전문 공인중개사 자격증 없이 활동하는 부동산 업자라고 보면 된다. 그런 사무실 중에는 부동산 개발을 하는 곳도 있고, 분양을 하는 곳도 있지만 ‘중개’행위는 엄연히 불법이다. 그들이 중개했을 때 계약서의 공인중개사란에 이름이 들어갈 수도 없으며, 공인중개사들이 계약 시 제공하는 공제증서를 통해 중개사고에 대비할 수도 없다. 따라서 부동산 컨설팅 회사와 공인중개사 사무실은 엄연히 다르므로 주의해야 한다. 내가 지금 상담받고 있는 사람은 공인중개사? 부동산 실장? 명함은 대표인데...? 공인중개사 자격증 대여라고 들어봤을지 모르겠다. 앞에서 알려 준대로 공인중개사 대표 이름도 있고 사무실 등록증 번호도 있는 간판을 보고 방문했는데, 명함은 간판에 적혀있는 대표자명과 다른 경우가 있다. 물론, 공인중개사들이 임장도 가기 때문에 중개보조원을 두기도 한다. 중개보조원의 경우 실장이란 직함을 사용하는 게 일반적인데 명함에 ‘○○○ 대표’라고 적혀있다면, 이들은 중개사 자격증을 대여해 불법으로 중개하는 곳이다. 이들 역시 중개 활동을 해서는 안 된다. 이를 확인하는 방법은 공인중개사 사무실에 들어가기 전에 간판에 있는 대표자명과 사무실 등록번호가 사무실 안에 들어갔을 때 받은 명함의 공인중개사와 일치하는지, 혹은 중개사무실에는 사무실 등록증을 명시하게 되어 있는데, 그 등록증의 등록번호와 일치하는지 확인해 보면 된다. 공인중개사의 첫 번째 실력은, 모름지기 중개물건이 많아야 한다. 필자는 공인중개사로서 활동도 하지만 현재 양평에서 토지와 전원마을 개발을 더 왕성히 하고 있다. 그러다 보니 단순히 중개를 할 때보다 수많은 시행착오를 겪으면서 토지를 사거나 집을 지으면서 생기는 변수들, 혹은 집의 하자 요소 등에 대해 일반 중개사들에 비해 더 깊은 설명이 가능하다. 그럼 중개를 더 잘 할 수 있을까? 조금 부끄러운 말이지만 토지, 전원주택 전문가로서의 타이틀은 모르겠지만 중개 활동에 있어서만큼은 필자보다 잘하는 공인중개사분들이 훨씬 많다. 많은 분들이 토지나 전원주택 중개를 잘하려면 세무, 건축, 법적인 요소들을 많이 알아야 전문적이라고 생각할 수도 있겠지만, 그것은 그 분야의 전문가가 따로 있다. 중개 전문가는 무엇보다 좋은 물건을 많이 확보하고 있고, 그 물건에 대한 파악이 잘 돼 있어야 한다. 필자는 아무래도 개발업과 함께 하다 보니 중개사나 부동산업을 하는 분들을 대상으로 지식을 강의하기도 하지만 중개만 전문적으로 하는 분들에 비해서는 중개 물건이 부족할 때가 많다. 공인중개사로서의 역할은 좋은 물건을 많이 확보하여, 매수 희망 고객과의 상담 후 딱 알맞은 물건을 소개해 줄 수 있는 것이 가장 근본이다. 그다음에, 중개사 고가 나지 않도록 물건에 대한 파악이 꼼꼼히 돼 있어야 하며 계약서도 상호 투명하고 법적인 문제가 없도록 작성해야 한다. 이 외에 간단한 세무 상담이나 건축 상담, 대출 상담 등의 지식은 그 공인중개사의 부가가치 자산이다. 또 매도자의 입장에서는 매도 의뢰를 중개사에게 했을 때, 내 물건의 특징을 잘 잡고 빨리 팔릴 수 있는 자문을 도와줄 수 있어야 한다. 성실은 기본, 그 중개사무실의 블로그나 유튜브 채널을 꼼꼼히 살펴보라. 그렇다면 물건이 많은 지 적은 지는 어떻게 비교할 수 있을까? 예전에는 대부분 네이버 블로그를 통해 물건을 찾았고, 중개사분들도 대부분 블로그 글을 포스팅하면서 물건을 홍보했다. 최근 들어 토지와 전원주택은 유튜브로 많이 넘어오고 있다. 수요층이 그곳에 많기 때문이다. 또 유튜브에 많이 올릴수록 선순환을 통해 매도자들에게도 물건을 많이 받게 된다. 현시점에 토지와 전원주택을 사고팔고 싶어 하는 고객들은 유튜브라는 플랫폼이 가장 밀접해 있다. 블로그나 유튜브를 매력적이게 만들려다 보면 그 작업이 생각보다 쉽지 않다. 그럼에도 불구하고 이를 성실하고 꾸준하게 하고 있다면, 그곳은 현시점에 매물도 많고 중개사 성향 자체가 성실하다고 할 수 있다. 따라서 내가 원하는 지역이 있다면 유튜브나 블로그에 ‘○○지역 토지 혹은 전원주택’이라고 검색해서 성실하게 올리고 있는 중개사들에게 도움을 받기를 권장한다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립하여 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 3 토지, 전원주택 현장답사 때 체크 사항(1)
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 8 개인의 주택 건축 시 세금 이슈
- 김남형 세무사의 부동산과 세무 8 개인의 주택 건축 시 세금 이슈 지방세법상 건축의 정의는 건축물을 신축·증축·개축·재축(再築) 하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다. 이번 호에서는 주택을 신축하는 경우로 한정하여 취득, 양도 시점에 주의해야 할 세금 이슈에 대해 알아보고자 한다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 세금을 적게 내고 싶은 마음은 누구나 같을 것이다. 하지만 주택과 관련된 세금은 취득부터 보유, 처분(양도) 하는 시점에 걸쳐 전반적으로 세금이 발생하기 때문에 취득 시점에 적게 낸 세금이 나중의 양도 시점의 과도한 세금을 유발기도 한다. 따라서 이를 방지하기 위해 취득 시점부터 양도 시점까지 어떠한 점을 유의해야 하는지에 대해 알아보겠다. 주택을 건축할 때 납부해야 할 세금은 취득세이다. 신축의 경우 취득일은 임시 사용승인일과 사실상 사용일 중 빠른 날로 하며 취득세는 취득일로부터 60일 이내에 신고·납부해야 한다. 다만, 그 이전에 등기를 하려는 경우에는 등기일까지 취득세를 납부해야 한다. 건물의 신축, 즉 원시취득 시 취득세율은 2.8%이고 농특세와 지방교육세까지 합산하면 3.16%가 적용된다. 과세표준은 원칙적으로 납세자가 신고한 가액을 과세표준으로 하지만 신고를 하지 않거나 신고한 가액이 시가 표준액보다 적은 경우에는 시가 표준액을 과세표준으로 한다. 다만, 법인이 아닌 개인이 건축물을 건축한 경우로서 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우에는 아래의 금액을 합하여 과세표준으로 한다. ① 법인장부로 증명된 금액 ② 법인장부로 증명되지 않은 금액 중 계산서 또는 세금계산서로 증명된 금액 ③ 국민주택채권 매각 차손 여기에서 법인장부란 건물을 건축한 건설 법인의 장부로서 금융회사의 금융거래내역 또는 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의해 법인이 작성한 원장·보조장·출납 전표·결산서를 말한다. 따라서 전체 취득가격 중 건설 법인에 의뢰하여 법인장부에 의해 입증되는 공사금액이 전체 취득가액의 90%를 넘지 않는다면 시가 표준액으로 취득세 신고가 가능하다. 이때 개인이 신고한 가액을 건축 시 실제 지출된 비용으로 인정받기 위해서는 도급 계약서, 설계/감리 및 계약서 등, 철거 계약서, 기타 공사비(전기/수도 등), 기타 수수료 (감평사, 컨설팅 등) 등의 증빙을 갖춰놓아야 한다. 신축주택을 처분할 때에는 양도소득세를 납부해야 한다. 양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액을 차감한 양도차익에 장기보유특별공제, 기타 감면·공제 차감 및 가산세액 등을 가감하여 세액을 산출하게 된다. 위의 산식에서 보면 알 수 있듯이 취득가액이 높아져야 양도차익이 줄어들게 되고 양도소득세를 적게 낼 수 있다. 그렇다면 취득가액을 높이기 위해서는 주택 취득 시부터 어떠한 증빙을 갖춰야 하는지 알아보자. 1. 주택 취득 시 갖춰야 할 증빙 주택 건설 시 개인이 지출한 비용들을 취득가액으로 인정받기 위해서는 법에서 요구하는 적격증빙을 잘 갖추어놓아야 한다. 적격증빙이란 ‘세금계산서, 계산서, 현금영수증, 신용카드 매출전표’ 네 가지를 말한다. 다만, 적격증빙을 수취하기 어려운 거래 상대방과의 거래 등은 기타 증빙을 갖춰놓아야 하는데 도급(건설) 계약서, 송금 영수증, 인건비 영수증 등이 있겠다. 비적격 증빙이라도 갖추어 놓고 신빙성 있는 자료를 갖춰놓아야 지출비용을 취득가액으로 인정받을 수 있다. 다만, 적격증빙 외에 계약서, 송금 영수증 등을 갖춰놓았더라도 해당 공사에 지출된 비용이라고 명확하게 확인할 수 없거나, 사회통념상 적절한 공사비용을 초과하여 지출한 경우로 판단된다면 취득가액으로 인정받지 못할 수도 있다. 특히나 건설 법인과의 도급공사가 아닌 개인이 직영공사를 하거나 영세한 건설업자와의 계약 공사가 진행된다면 이러한 증빙을 갖추는 것이 현실적으로 어려울 수 있다. 이러한 경우에는 다음에서 다룰 환산취득가액으로 적용해야 하며 일부 경우에는 가산세를 추가적으로 부담할 수 있으니 유의해야 한다. 2. 환산취득가액의 적용 및 주의 사항 (1) 환산취득가액의 적용 실제 취득가액을 입증하지 못한다면 세법에서 정한 ‘환산취득가액’을 취득가액으로 적용하게 된다. 환산취득가액이란 다음 <표 2>와 같이 실제 양도가액에 양도 당시 시가 표준액을 나누고 취득 당시 시가 표준액을 곱한 값으로 계산한다. (2) 환산취득가액 적용 시 주의사항 ① 필요경비를 선택할 수 있다. 양도차익은 양도가액에서 필요경비(=취득가액+기타 필요경비)를 차감하여 계산한다. 여기에서 기타 필요경비란 자본적지출*1, 양도비용*2를 말한다. 만약 환산취득가액을 적용한 경우에는 필요경비를 <표 3>과 같이 선택하여 적용할 수 있다. 다만, 실제 자본적지출액과 양도비용을 합산한 비용이 환산취득가액과 대통령령으로 정한 금액*3을 합한 금액보다 큰 경우는 적다고 볼 수 있다. ② 일정 요건 충족 시 환산취득가액 적용하면 5% 가산세 부담할 수 있다. (소득세법 제114의 2) 개인이 건물을 신축하고 취득일로부터 5년 이내에 해당 건물 양도 시 환산취득가액으로 취득가액을 정한다면 해당 건물의 환산취득가액 부분에 5%의 가산세를 양도소득세에 더하여 납부해야 한다. 따라서 양도차익 실제 취득가액을 입증하지 못하여 환산취득가액을 적용해야 한다면 적어도 취득일로부터 5년 이후에는 양도해야 가산세 부담 없이 매도할 수 있음에 주의하자. 맺음말 위에서도 언급했듯이 일반적인 개인이 거주 목적으로 소규모 주택 신축 시 취득가액 관련 증빙을 갖추는 것이 어려운 현실이다. 얼마 전 신고를 대행한 양도소득세 신고 건의 경우에도 외주를 주어 신축하는 도중 업자가 공사대금만 수취하고 도망을 가 천신만고 끝에 찾아내어 공사 포기각서를 받아내어 다시 공사를 개시해 간신히 주택을 지었지만 지출한 비용들을 입증하지 못해 환산취득가액을 적용하였고 취득일로부터 5년 이내에 매도하여 5%의 가산세를 부담하게 되었다. 해당 가산세 규정은 건설업자의 매출 누락 및 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 취득가액으로 인정하는 환산가액 적용을 악용한 세 부담 회피를 방지하기 위하여 개정된 것으로서 증빙 수취의무를 건물을 신축하는 개인에게 넘겼다고 볼 수 있다. 따라서 건물을 신축하기로 마음먹었다면 적어도 내가 지출한 비용에 대해서는 증빙을 잘 갖추어 실제 필요경비를 인정받음과 동시에 불필요한 가산세 부담을 줄이거나 환산취득가액을 적용 시 취득일로부터 5년 이후에 팔 것을 권한다. *1. 소유중인 건물의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비. 아래 열거된 항목들은 예시규정이며 자본적지출은 종합적인 사실관계를 바탕으로 여부를 판단해야 한다. a. 본래 용도변경을 위한 개조, b. 엘리베이터 또는 냉난방 장치 설치, c. 빌딩 등의 피한 시설 설치, d. 기타 개량·확장·증설 등 *2. 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용(중개 수수료, 공증비용, 인지대 등) 및 국민주택채권 매각 차손 *3. 대통령령으로 정한 금액(필요경비개산공제) : 취득 당시 기준 시가 * 3% 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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[EXPERT COLUMN] 부동산과 세무 7 상가주택 관련 세금
- 부동산과 세무 7 상가주택 관련 세금 10월 호에 다루었던 전원주택(농어촌 주택)은 편안한 전원주택라이프를 누리기 위해 고려하는 주택이었다면 이번 호에서 다룰 상가주택의 경우 투자와 주거를 한 번에 해결하기 위해 고려하는 주택이다. 상가주택의 경우 상가와 주택이 혼재되어 있기 때문에 주택의 보증금을 활용해 대출금을 줄이고 나머지 대출금에서 발생하는 이자는 상가의 월세를 활용해 납부하는 식의 투자를 할 수 있다. 잘만 활용하면 내 돈을 들이지 않고도 투자를 할 수 있기 때문에 양질의 투자수단으로 고려되는 상가주택을 알아보자. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 상가주택의 세금 상가주택은 1층 또는 2층은 상가이고 나머지 층은 주거용으로 사용되는 상가와 주택이 혼재된 건축물을 말한다. 상가주택은 각 세목별로 법에서 정한 예외적인 사유를 제외하고는 상가 부분은 상가로, 주택 부분은 주택으로 본다. 이는 상가와 혼재되어 있더라도 건물 전체를 주택으로 보는 다가구주택과 비교해 보면 매우 큰 차이임을 알 수 있다. 참고로 ‘일반건축물대장’을 발급받아보면 상가주택은 건축물대장의 ‘주용도’ 부분에 ‘주택, 근린생활시설’로 기재되어 있고 다가구주택은 ‘단독주택’으로 기재가 되어있다. 건축물대장을 통해 상가주택임을 확인하였다면 취득부터 양도 단계까지 세법이 어떻게 적용되는지 순서대로 따라가 보자. 1. 취득 시 상가주택을 취득할 때 고려해야 할 세금은 크게 두 가지가 있다. 첫 번째는 당연히 취득세고 두 번째는 부가가치세의 환급이다. 각 세목별로 어떻게 계산이 이루어지는지 알아보겠다. (1) 취득세 취득세의 과세표준은 취득 당시 납세의무자인 취득자가 신고한 가액을 따르는 것을 원칙으로 한다. 다만, 취득자가 신고한 가액이 없거나 신고한 가액이 시가 표준액보다 적은 경우에는 시가 표준액을 과세표준가액으로 본다. 취득의 유형에는 크게 매매와 신축이 있다. 각 유형별 취득세 산정 방법에 대해 알아보겠다. 1) 매매 시 일반적으로 상가주택을 매매할 때에는 상가 부분과 주택 부분을 구분하여 매매 계약서를 작성하지 않는다. 이런 경우에는 전체 취득가격을 상가 부분의 시가 표준액과 주택 부분의 시가 표준액 비율대로 나눠주어 <표 1>과 같이 취득세 과세표준을 계산해 상가 부분에는 4.6%의 취득세율을 주택 부분에는 취득자의 상황에 맞게 1.1%부터 최대 13.4%까지 취득세율을 곱해 취득세를 계산한다. 2) 신축 시 토지를 구입해 상가주택을 신축 즉 원시취득할 때에는 건축물 부분은 동일하게 3.16%의 취득세율이 적용되기 때문에 상가 부분과 주택 부분을 구분하는 실익이 없다. 주의할 점은 신축 시 실제 지급한 공사대금 등 전부를 추후 양도소득세 계산 시 취득가액으로 인정받기 위해서는 세금계산서, 견적서, 송금 확인증 등의 증빙을 잘 갖춰놓아야 한다는 것이다. (2) 부가가치세 환급 상가주택을 취득 시 매매와 신축 두 방법은 대금 지급 대상이 다를 뿐 부가가치세 환급을 받는 방법은 동일하다. 매매 대금(공사대금) 중 상가부분 및 주택 부분(전용면적이 국민주택규모 85㎡ 초과하는 경우만 해당)에 대해서는 10%의 부가가치세를 부담하게 된다. 이렇게 부담한 부가가치세는 신고를 통해 환급받을 수 있다. 다만, 부가세를 환급받기 위해서는 대가를 지급하고 세금계산서를 받은 과세기간 종료일의 다음 달 20일까지는 사업자등록을 해야만 한다. 부가세 환급신고는 원칙적으로 개인의 경우에는 반기별로 한 번씩 신고를 하지만 부가세 10%를 빨리 돌려받고자 조기환급신고를 할 경우에는 매달 신고를 넣어 조기환급을 받을 수도 있다. 2. 보유 시 상가주택을 보유할 때 발생하는 세금은 보유 시 발생하는 재산세, 임대 시 발생하는 종합소득세, 부가가치세가 있고 경우에 따라서는 종합부동산세까지 부담할 수 있다. (1) 재산세 재산세는 정부 고지 세목으로서 납세자의 신고의무가 없는 세목이다. 따라서 정부가 고지해 주는 세목을 납부하면 되지만 알고 내는 것과 모르고 내는 것에는 차이가 있으니 재산세 계산 방법에 대해 간략히 알아보겠다. 지방세법에서는 1동과 1구의 개념을 이용해 겸용 주택에 대한 과세방법을 달리 구분하고 있다. 여기에서 1구란 주거용 건물에서 사용되는 개념으로서 소유와는 별개로 점유상의 독립성을 기준으로 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 구획되어 있으면 1구로 보아 <표 3>과 같이 과세한다. (2) 종합소득세 상가주택을 임대해 발생하는 임대 소득은 상가 부분 임대 소득과 주택 부분 임대 소득으로 구분된다. 상가 부분 임대 소득은 무조건 종합소득세가 과세되지만 주택 부분 임대 소득은 <표 4>의 구분에 따라 종합과세 될 수도 비과세나 분리과세를 적용받을 수도 있다. (3) 부가가치세 상가주택 임대 시 상가와 그 부수토지의 임대 용역에 대해서는 부가가치세를 부담하게 된다. 부가가치세 신고 시 주의할 점은 상가와 주택 부분에 구분되어 귀속되지 않는 전체 상가주택 관련 공통된 매입세액 발생 시 해당 과세기간의 공급가액 비율대로 안분 계산하여 상가 부분에 관련된 공통매입세액만 매입세액 공제를 받아야 한다는 것이다. 3. 양도 시 상가주택을 처분(양도) 할 때에 발생하는 세금의 종류에는 양도소득세, 부가가치세가 있다. 처분 시 양도소득세에만 신경을 쓰고 부가가치세는 신고하지 않는 경우가 간혹 발생하니 이를 놓치지 않도록 주의하자. (1) 양도소득세 상가주택과 관련된 세금 중 양도소득세가 가장 중요하다고 볼 수 있다. 상가주택은 현행 규정상 <표 5>와 같이 주택 면적이 상가 면적보다 큰 경우에 한해 건축물 전부를 주택으로 보아 양도소득세를 계산한다. 주의할 점은 ‘22년 1월 1일 이후 양도하는 양도가액 9억 원을 초과하는 고가 상가주택은 주택 면적이 상가 면적보다 크더라도 주택 면적은 주택으로, 상가 부분은 상가로 보는 것으로 개정될 예정이라는 것이다. (2) 부가가치세 상가주택을 매도하는 때에도 상가 부분 및 국민주택규모를 초과하는 주택 부분에 대해서는 부가가치세가 붙는다. 따라서 일반적으로 매매 계약서에 부가가치세 별도로 수취하는 내용을 기재하지 않을 경우에는 전체 매도가액에 부가가치세가 포함된 것으로 볼 수 있으므로 매도 시에 매수인으로부터 부가가치세 10%를 추가로 수취할지 여부를 결정하여 매매 계약서를 작성해야 한다. 부가가치세 10%를 별도로 지급하더라도 매수인 입장에서는 앞의 1. 취득 시 (2) 부가가치세 환급에서 언급했던 것처럼 환급을 받기 때문에 환급받을 때까지 부가세만큼 자금이 묶여있는 단점이 있을 뿐 실질적인 자금 부담은 없다. 하지만 건물가액이 커질수록 부가세 부담도 커지기 때문에 이를 방지하고자 매도인과 매수인이 협의하여 포괄양수도의 방식으로 매매계약을 맺은 경우에는 부가가치세를 부담하지 않아도 된다. 이때 주의할 점은 사업에 관한 일체의 권리와 의무를 매수인이 전부 양수해야 한다는 점이다. 만약 포괄양수도가 부인된다면 매도인은 매수인에게 받지 못한 부가가치세를 부담해야 하기 때문에 상당한 곤경에 빠질 수 있다. 따라서 포괄양수도가 부인되는 경우 추가적으로 부가가치세를 주고받아야 한다는 특약 사항 등을 기재해놓는 것도 고려해야 한다. 맺음말 상가주택은 투자와 주거가 한 번에 해결되는 매력적인 투자수단이기도 하지만 하나의 보유물건에 상가와 주택이 혼재되어 있어 보다 많은 세제상 의무를 부담해야 하기도 한다. 따라서 이를 놓치지 않도록 주의가 필요하다. 또한 다시 한번 양도소득세 개정안을 강조하자면 2022년 1월 1일 이후 고가의 상가주택을 양도하는 경우에는 주택 면적이 상가 면적보다 크더라도 전체를 주택으로 보지 않기 때문에 세액 차이가 많이 발생할 수 있다. 2021년 얼마 남지 않은 기간이지만 세무전문가와의 상담을 통해 세액 차이를 계산해 올바른 의사결정을 하기 바란다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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[EXPERT COLUMN] 부동산과 세무 7 상가주택 관련 세금
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 6 농어촌주택 등의 세금
- 김남형 세무사의 부동산과 세무 6 농어촌주택 등의 세금 전원주택, 농어촌주택, 별장에 대한 로망은 누구에게나 있을 것이다. 하지만 주택 관련 세금이 너무 복잡해졌다. 농어촌주택 등도 주택이기 때문에 취득했다가 세제상 불이익을 겪지 않을까 하는 걱정이 앞설 수밖에 없다. 이번 호에서는 성공적인 전원주택 라이프를 위해 어떤 주택을 취득할지 결정하는데 도움이 되는 세금 관련 내용을 다뤄보고자 한다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 주택의 종류 흔히들 생각하는 주택의 종류는 개별주택, 공동주택, 상가주택, 다가구주택 등이 있을 것이다. 하지만 이번 호에서 다룰 주택의 종류는 조금은 생소할 수 있는 ‘농어촌 주택, 별장, 고급 주택’이다. 세법에서는 각 주택별 정의를 규정하고 그 정의에 부합하는 주택에 대해서는 세액을 감면해 주기도 세액을 중과하기도 한다. 하지만 예를 들어 동일한 ‘농어촌 주택’이라 하더라도 세목별로 정의를 다르게 해놓기 때문에 우리는 세목별로 정의를 구분해 세액감면 또는 중과를 판단할 필요가 있다. 아래에서는 각 주택의 세목별 요건을 구분하고 그에 따른 혜택과 제재 사항을 알아보겠다. 1. 농어촌 주택 농어촌 주택이라 함은 말 그대로 농어촌에 소재하고 있는 주택을 말한다. 그렇지만 세법에서는 혜택을 주거나 제재를 가하기 위해서는 일정한 요건을 충족해야 한다. 농어촌 주택의 경우에는 세목별 요건을 충족하면 혜택을 볼 수 있기 때문에 요건에 해당되는지 꼼꼼히 따져보아 도움이 되길 바란다. (1) 지방세법 (혜택) - 취득세 다음에서 다루는 별장을 취득하는 경우에는 6월호에서 다룬 취득원인별 표준 취득세율에 8%의 중과세율을 더해 취득세율이 적용된다. 다만, 별장이라 하더라도 다음의 요건을 모두 갖춘 농어촌 주택은 취득시 중과세율이 적용되지 않고 표준 취득세율만 적용해 준다. ① 면적 요건 : 대지면적이 660㎡ 이내 & 건축물의 연면적이 150㎡ 이내 ② 가액 요건 : 건축물의 가액이 6,500만 원 이내 ③ 지역 요건 : 다음에 해당하는 지역이 아닐 것 광역시에 소속된 군지역 또는 수도권 지역, 도시지역, 부동산 거래 신고 허가 구역 등 (2) 지방세법 (혜택) - 취득세 다음의 요건을 모두 충족한 농어촌주택은 취득시 최대 280만 원까지 취득 세액을 공제해 준다. ① 면적 요건 : 건축물의 연면적이 150㎡ 이내 ② 인적 요건 : 「농어촌정비법」에 따른 생활환경 정비 사업에 의해 주택 개량 대상자로 선정된 사람으로서 주택 취득일 현재 해당 특별자치시·특별자치도·시·군·구 에 거주하는 사람이 취득할 것 (다만, 해당 지역이 과밀억제권역인 경우 취득일 현재까지 1년 이상 계속 거주한 사람) ③ 거주 요건 : 취득일로부터 3개월 이내에 거주를 시작하고 상시 거주 시작일로부터 최소 2년 이상 본인과 그 가족이 상시 거주할 것 (3) 소득세법 (혜택) - 양도소득세 다음에서 다루는 별장을 양도하는 경우 건축물의 부속토지를 사업용 토지로 보지 않아 (비사업용 토지) 양도소득세율에 10% p의 중과세율을 더하게 된다. 하지만 아래의 요건을 모두 갖춘 농어촌주택의 부속토지를 양도하는 경우에는 해당 토지를 비사업용 토지로 보지 않아 중과세율을 적용받지 않는다. ① 면적 요건 : 건물의 연면적이 150㎡ 이내 & 대지면적이 660㎡ 이내 ② 가액 요건 : 건물과 그 부속토지의 가액이 기준 시가 2억 원 이하일 것 ③ 지역 요건 : 다음에 해당하는 지역이 아닐 것 수도권 지역, 도시지역, 조정 대상 지역, 부동산 거래 신고 허가 구역 (4) 소득세법 시행령 (혜택) - 양도소득세 농어촌 주택이 받을 수 있는 큰 혜택 중 하나이다. 다음의 요건을 모두 갖춘 농어촌주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용해 준다. ① 지역 요건 : 수도권 밖의 지역 중 읍·면 지역 소재 주택 ② 주택 요건 : 다음 중 하나에 해당하는 주택일 것 a. 상속받은 주택 (피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우) b. 이농인이 취득일 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농 주택 c. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택 (취득일로부터 5년 이내에 일반주택 양도할 것) (5) 조세특례제한법 (혜택) - 양도소득세 앞의 (4) 규정과 함께 농어촌 주택이 받을 수 있는 큰 혜택 중 하나이다. 아래의 요건을 모두 갖춘 농어촌주택 등과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용해 준다. 다만, 주의할 점은 해당 규정은 앞의 (4) 규정과 다르게 농어촌주택 등을 취득 전에 반드시 일반주택을 보유하고 있어야 비과세 규정을 적용받을 수 있다. ① 취득 기한 요건 : 03.08.01.~22.12.31. 사이에 아래 요건을 갖춘 농어촌 주택을 취득 ② 가액 요건 : 주택 및 이에 딸린 토지의 가액의 합계액이 취득 당시 2억 원 (한옥은 4억 원) 초과하지 않을 것 ③ 지역 요건 : 다음에 해당하는 지역이 아닐 것 수도권 지역, 도시지역, 조정 대상 지역, 부동산 거래 신고 허가 구역, 그 밖의 정하는 지역 ④ 보유요건 : 3년 이상 보유하고 일반주택을 양도할 것 (3년 이상 보유하지 않고 일반주택을 양도하더라도 해당 규정을 적용해 주지만 추후에 농어촌주택을 반드시 3년 이상 보유해야 한다) ⑤ 인접 요건 : 일반주택이 농어촌주택과 행정구역 상 같은 시·읍·면에 있는 경우나 연접한 시에 있지 않을 것 해당 조세특례제한법에서는 농어촌주택뿐만 아니라 다음의 요건을 모두 충족하는 주택을 고향주택이라 하여 농어촌주택과 동일하게 1세대 1주택 비과세 규정을 적용해 주고 있다. ① 취득 기한 요건 : 09.01.01.~22.12.31. 사이에 아래 요건을 갖춘 고향주택을 취득 ② 가액 요건 : 주택 및 이에 딸린 토지의 가액의 합계액이 취득 당시 2억 원 (한옥은 4억 원) 초과하지 않을 것 ③ 지역 요건 : 다음에 해당하는 지역이 아니고 일정 지역 내*에 소재할 것 수도권 지역, 도시지역, 조정 대상 지역, 부동산 거래 신고 허가 구역, 그 밖의 정하는 지역 (*일정 지역 내라고 함은 제천시, 계룡시, 공주시, 논산시, 보령시, 당진시, 서산시, 동해시, 삼척시, 속초시, 태백시, 김제시, 남원시, 정읍시, 광양시, 나주시, 김천시, 문경시, 상주시, 안동시, 영주시, 영천시, 밀양시, 사천시, 통영시, 서귀포시 등이다.) ④ 보유요건 : 3년 이상 보유하고 일반주택을 양도할 것 (3년 이상 보유하지 않고 일반주택을 양도하더라도 해당 규정을 적용해 주지만 추후에 농어촌주택을 반드시 3년 이상 보유해야 한다) ④ 고향 요건 : 다음 요건을 모두 충족한 지역에 있는 주택일 것 a. 가족관계등록부에 10년 이상 등재된 등록기준지 b. 10년 이상 거주한 사실이 있는 지역 2. 별장 앞에서 다룬 농어촌주택과 다르게 별장의 정의는 모든 세목에서 동일하게 규정하고 있다. 별장의 정의는 다음과 같다. 별장이란 주거용 건축물로서 늘 주거용으로 사용하지 않고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 부속토지를 말한다. 다만, 앞서 설명했던 지방세법상 농어촌주택에 해당하는 경우에는 별장으로 보지 않는다. 별장의 경우에는 농어촌주택과 다르게 혜택보다는 제재 사항이 많기 때문에 예기치 못한 손해를 보지 않기 위해서라도 꼼꼼히 따져봐야 한다. (1) 지방세법 (제재) - 취득세 별장을 취득하는 경우에는 <표 1>과 같이 취득세율이 중과 적용된다. (2) 지방세법 (제재) - 재산세 별장은 보유하는 경우에도 일반 주택에 비해 높은 재산세를 부담하게 된다. 일반주택의 경우 0.1~4%의 세율을 차등 적용되지만 별장의 경우 4%의 단일세율이 적용된다. (3) 종합부동산세법 (혜택) - 종합부동산세 종합부동산세는 개인이 보유하고 있는 주택과 토지를 종합합산하여 과세하는 세목이다. 별장의 경우에는 종합부동산세법 정의에서 주택에서 제외한다고 규정하고 있기 때문에 재산세 외에 종합부동산세를 추가적으로 부담하지 않는다. (4) 소득세법 (혜택) - 양도소득세 소득세법상 양도의 정의에서 규정하고 있는 “주택”이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 따라서 별장의 경우에는 사실상 주거용으로 이용하지 않고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물이기 때문에 주택 수 산정에 포함되지 않는다. 하지만 판례에 따르면 단순히 상시 주거용으로 사용하지 않는 것만으로 별장으로 판단되는 것이 아니며 거주지와의 거리, 휴양·피서·놀이 등의 시설 구비 여부, 취득세·재산세의 별장 중과 여부 등의 사실관계를 종합적으로 고려해 별장 여부를 판단하며 별장으로 활용한 아파트 등이 별장으로 부인된 판례도 있기 때문에 항상 사실관계를 종합적으로 고려해 주택 수 계산시 판단하기 바란다. 3. 고급 주택 고급 주택이란 일반적으로 알고 있는 양도소득세 계산시의 고가주택(실거래가 9억 원 이상) 과는 구분되는 개념이다. 고급 주택은 아래의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다. ① 가액 요건 : 취득 당시 주거용 건축물과 그 부속토지 또는 공동주택과 그 부속토지의 시가 표준액이 9억 원을 초과할 것 ② 주택 요건 : 다음 중 하나에 해당하는 주택일 것 a. 1구*의 건축물의 연면적이 331㎡를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지 b. 1구의 건축물의 대지면적이 662㎡를 초과하는 주거용 건축물과 부속토지 b-2. 1구의 건축물에 엘리베이터 (적재하중 200kg 이하 제외)가 설치된 주거용 건축물과 부속토지 (공동주택과 그 부속토지는 제외) c. 1구의 건축물에 에스컬레이터 또는 67㎡ 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지 (공동주택과 그 부속토지는 제외) 이 경우에는 시가 표준액 9억 넘지 않아도 고급 주택으로 본다. d. 1구의 공동주택의 건축물 연면적(공용면적은 제외)이 245㎡를 초과하는 공동주택과 그 부속토지 (*여기서 ‘1구’란 1세대가 독립해 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 말한다.) (1) 지방세법 (제재) - 취득세 고급 주택을 취득하는 경우에는 <표 1>과 같이 취득세율이 중과 적용된다. 맺음말 요즘과 같이 주택 관련된 세금이 복잡해진 상황에서 섣불리 전원주택을 취득하면 세제상 불이익을 받기 십상이다. 하지만 이런 때일수록 앞의 규정들을 꼼꼼히 살펴 내가 받을 수 있는 혜택은 무엇이 있는지 불이익은 어떻게 피해야 하는지를 알아둬야 한다. 예를 들어 별장의 경우에는 취득시 중과세율이 적용되지만 실제로 별장으로 사용하고 있다면 양도소득세 계산시 주택 수 산정에서 제외되는 이점이 있기도 하다. 이를 활용하여 일반 주택을 취득하여 5년 이후에 별장으로 용도변경을 한다면 (일반 주택 취득 후 5년 이내에 별장으로 변경시 취득세율 중과 적용) 추후 양도소득세 계산시 주택 수 산정에서 제외되기 때문에 이를 활용할 수도 있다. 위의 규정들을 활용하여 슬기로운 전원생활을 이뤄나가길 바라며 세금 관련 내용들은 항상 세무 전문가와의 상담을 통해 의사결정을 하기를 바란다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 6 농어촌주택 등의 세금
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 5 주택임대 사업자와 세금
- 김남형 세무사의 부동산과 세무 5 주택임대 사업자와 세금 기존에 여당 부동산 특위에서 임대 사업자의 의무 임대 기간이 끝나면 세제 혜택의 연장 없이 정상과세하고, 매입 임대주택 사업자의 신규 등록도 받지 않겠다고 발표했었다. 그러나 기존 임대 사업자들의 거센 반발과 당초 예상과는 다르게 임대 사업자가 가진 물량이 시장에 풀리지 않음에 따라 임대 사업자의 신규 등록과 양도세 중과 배제 혜택을 현행대로 유지하는 방안을 검토 중이라고 2021년 8월 10일 밝혔다. 따라서 본 회차에서는 미뤄두었던 주제인 ‘주택임대 사업자와 세금’에 대해 써보고자 한다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 민간임대주택의 종류 민간임대주택이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대 사업자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록한 주택을 말한다. 임대 사업자의 종류에 따라 받을 수 있는 세제상의 혜택이 다르기 때문에 그 구분이 중요하다. 민간임대주택의 종류는 ‘건설 형태’, ‘임대 유형’에 따라 구분이 되며 그 종류는 아래와 같다. 1. 건설 형태별 구분 (1) 민간 건설임대주택 민간 건설임대주택이란 임대 사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 또는 「주택법」에 따라 등록한 주택 건설 사업자가 사업 계획 승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 않아 임대하는 주택을 말한다. 즉, 임대 사업자 또는 주택 건설 사업자가 직접 건설하여 임대하는 주택을 말한다. (2) 민간 매입 임대주택 민간 매입 임대주택이란 임대 사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다. 2. 임대 유형별 구분 (1) 공공지원 민간임대주택 임대 사업자가 주택도시기금의 출자, 용적률의 완화 등 공공지원을 받아 건설·매입하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득해 임대하는 주택을 말한다. (2) 장기일반 민간임대주택 공공지원 민간임대주택 외의 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 주택을 말한다. 대다수의 독자분들은 이 주택에 해당될 것이다. 따라서 아래에서는 장기일반 민간임대주택을 기준으로 글을 작성하겠다. 민간임대주택 등록 시 세제혜택 주택임대 사업자 관련 세제혜택은 끊임없이 개정이 되기 때문에 해당 글을 쓰는 시점인 2021년 8월 새롭게 주택임대 사업자로 등록할 경우의 세제혜택을 정리하겠다. 기존에 주택임대 사업자로 등록한 경우에는 세제혜택 요건이 다르게 적용될 수 있으니 본인 상황을 세무전문가와 상담하여 적용하기 바란다. 주택임대 사업자로 등록 시 받을 수 있는 혜택은 크게 세 단계로 구분된다. 취득, 보유, 양도시기별로 받을 수 있는 세제상 혜택이 아래와 같이 다르다. 1. 취득 단계 : 취득세 감면 (1) 건축분 취득세 임대 사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 다음의 요건을 갖춰야 <표 2>와 같이 취득세를 감면받을 수 있다. 임대 등록시스템 렌트 홈(www.renthome.go.kr) a. 전용면적 60㎡ 이하인 주택일 것 b. 취득일로부터 60일 이내에 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 다만, 장기임대목적으로 전용면적이 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 경우에는 20호 이상을 취득하거나 20호 이상 장기임대하고 있는 자가 추가 취득한 경우에만 취득세를 50% 감면받을 수 있다. c. 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 (2) 매입분 취득세 임대 사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 취득하는 경우 다음의 요건을 갖춰야 <표 2>와 같이 취득세를 감면받을 수 있다. a. 공동주택 또는 준 주택 중 오피스텔을 최초로 분양받을 것 b. 해당 주택의 취득 당시 가액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것 c. 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득할 것 d. 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 다만, 장기임대주택을 20호 이상을 취득하거나, 20호 이상 장기임대하고 있는 자가 추가 취득한 경우에만 취득세를 50% 감면받을 수 있다. 2. 보유단계 (1) 재산세 : 재산세 감면 공공지원 민간임대주택 및 장기일반 민간임대주택을 임대하는 사업자는 다음의 요건을 갖춰야 <표 3>과 같이 재산세를 감면받을 수 있다. a. 공동주택, 오피스텔의 경우 2세대 이상, 다가구주택의 경우 1호 이상 (단, 다가구주택의 경우 모든 호수별 전용면적이 구분되어 있고 전용면적이 40㎡ 이하인 경우를 말한다.) 임대할 것 b. 재산세 과세기준일 당시 공시가격이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것. 다만, 오피스텔의 경우에는 공시가격이 2억 원(수도권 내 4억 원) 이하일 것 c. 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 (2) 종합부동산세 : 종합부동산세 합산 배제 종합부동산세는 앞선 3회차에 다뤘듯이 개인이 소유한 부동산의 공시가격을 합산하여 산정한다. 다만, 임대 사업자로 등록하여 법에서 정한 아래의 요건을 갖춘 경우에는 종합부동산세 합산배제 혜택을 받을 수 있다. (1) 건설임대주택 a. 아래의 요건을 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 b. 10년 이상 계속 임대할 것 c. 전용면적이 149㎡ 이하로서 2호 이상의 주택의 임대 개시일 또는 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 공시가격이 9억 원 이하일 것 d. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 e. 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록할 것 (2) 매입 임대주택 a. 10년 이상 계속 임대할 것 b. 해당 주택의 임대 개시일 또는 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 공시가격이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것 c. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 d. 2018년 9월 14일 이후 1주택 이상 소유한 1세대가 조정 대상 지역 내에서 취득한 주택이 아닐 것 e. 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록할 것 (3) 종합소득세 : 종합소득세 세액 감면 임대 사업자가 아래의 요건을 모두 충족하는 임대주택을 1호 이상 임대하는 경우에는 해당 과세연도에 발생한 임대 소득에 대해 <표 4>에 따른 세액을 감면한다. a. 국민주택규모 이하의 주택일 것 b. 주택 및 이에 부수되는 토지의 공시가격 합계액이 임대 개시일 당시 6억 원 이하일 것 c. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 d. 세무서 및 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 3. 처분 단계 주택을 매도의 방법으로 처분하는 경우에는 양도소득세가 과세된다. 과거에는 임대 사업자를 등록한 경우에 다양한 양도소득세 혜택을 받을 수 있었다. 과거에 비해 양도소득세 혜택이 많이 줄어들긴 했지만 아직까지는 유효한 양도소득세 혜택을 적고자 한다. (1) 거주주택 비과세 : 임대주택 외 거주주택 비과세 혜택 적용 (해당 규정은 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 유형별로 조금씩 다르게 규정되므로 세무전문가와의 상담을 필요로 합니다.) 원칙적으로 다주택자의 경우에는 1세대 1주택자가 아니기 때문에 비과세 규정을 적용하지 않는다. 그러나 임대 사업자가 주택임대 사업자로 등록한 주택과 그 밖의 거주하는 1주택을 국내에 소유하고 아래의 요건을 갖춘 경우에는 거주주택을 양도할 때 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용해 준다. a. 임대주택을 5년 이상 임대할 것 b. 거주주택의 보유기간 중 거주 기간이 2년 이상일 것 c. 임대 개시일 당시 주택과 부수토지의 기준 시가 합계액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것 d. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 e. 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록할 것 f. 임대주택 외에 거주주택이 유일한 1주택일 것 다만, 2019년 2월 12일 이후에 취득하는 주택의 경우에는 생에 한차례만 거주주택 비과세 규정을 적용해 준다. (2) 다주택자 중과세율 배제 : 임대주택 양도 시 중과세율 배제 원칙적으로 조정 대상 지역 내에 1세대 2주택 또는 3주택 이상에 해당하는 경우에는 20% 또는 30%의 세율을 양도소득세율에 가산해 양도소득세를 부과한다. 그러나 임대 사업자가 주택임대 사업자로 등록한 주택과 그 밖의 주택을 보유한 경우에 아래의 요건을 갖추어 조정 대상 지역 내의 임대 사업 등록한 주택을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 않는다. a. 10년 이상 계속 임대할 것 b. 임대 개시일 당시 주택과 부수토지의 기준 시가 합계액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것 c. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 d. 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록할 것 e. 2018년 9월 14일 이후 1주택 이상 소유한 1세대가 조정 대상 지역 내에서 취득한 주택이 아닐 것 (3) 장기보유특별공제율 특례 등 (①, ② 중 한 가지 선택) ① 장기보유특별공제율 특례 적용 : 양도소득금액 계산 시 추가 공제 주택을 장기보유하다가 양도하는 경우에는 장기보유특별공제율을 적용해 준다. 이때 아래의 요건을 갖춰 양도하는 임대주택의 경우에는 <표 5>에 따른 장기보유특별공제율을 적용한다. a. 국민주택규모 이하의 주택일 것 b. 8년 또는 10년 이상 계속 임대할 것 c. 임대 개시일 당시 주택과 부수토지의 기준 시가 합계액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것 d. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 e. 세무서 및 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 ② 양도소득세 100% 감면 : 양도세 산출 세액 감면 아래의 요건을 갖춘 등록 임대주택을 양도해 발생한 양도소득세의 100%를 감면해 주고 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부한다. a. 국민주택규모 이하의 주택일 것 b. 8년 또는 10년 이상 계속 임대할 것 c. 임대 개시일 당시 주택과 부수토지의 기준 시가 합계액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것 d. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 e. 취득일로부터 3개월 이내에 세무서 및 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 세제 혜택 줄어든 게 현실 주택임대 사업자는 2020년 6월 17일 부동산 대책으로 인해 단기 임대 사업자 유형 및 아파트 임대 사업자 유형이 폐지되었고 의무임대 기간을 10년으로 단일화하였기 때문에 기존에 등록한 주택임대 사업자가 아닌 분들은 위에 열거한 세제상 혜택을 받기가 까다로울 뿐만 아니라 받을 수 있는 혜택은 과거에 비해 줄어든 게 현실이다. 그뿐만 아니라 일단 주택임대 사업자로 등록한 경우에는 임의로 말소할 경우에 과태료 폭탄을 맞을 수도 있다. 따라서 위에서 열거한 세제상 혜택을 받고자 하는 분들은 세무전문가와의 상담을 통해 의사결정을 내릴 것을 추천한다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 5 주택임대 사업자와 세금
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 3 주택 보유와 재산세·종합부동산세
- 김남형 세무사의 부동산과 세무 3 주택 보유와 재산세·종합부동산세 주택 취득 시 취득세를 내야 한다. 그 다음 보유하는 동안 보유세를 내야 하는데, 그 종류에는 재산세와 종합부동산세가 있다. 과거에 재산세는 당연히 내야하는 세금으로 인식했지만, 종합부동산세(이하 종부세)의 경우에는 그렇지 않았다. 고액의 주택에 대해서만 납부하는 것으로 알고 있는 경우가 많았다. 이제는 정부의 공시가격 현실화 발표에 따른 보유세 인상과 부동산 세법 개정으로 인해 그 중요성이 달라졌다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 재산세 재산세는 지방세에 해당되며 과세기준일 현재 지방세법에서 열거하고 있는 재산세 과세대상(토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기)을 보유하고 있는 경우에 부과되는 세금이다. 지방세이기 때문에 재산이 여러 지방자치단체에 소재하고 있으면 각 지자체별로 재산세가 부과된다. 납세의무자 재산세는 원칙적으로 재산세 과세기준일인 매년 6월 1일에 해당 재산을 사실상 소유하고 있는 자가 부담한다. 따라서 6월 1일에 매매계약이 이루어진 경우에는 매수인이 재산세를 부담하게 된다. 또한 공유재산의 경우에는 본인이 사실상 소유하는 지분비율만큼 재산세 납세의무를 부담한다. 다만, 예외적으로 <표1>에 열거한 사유에 해당되면 사실상 소유자가 아니라도 열거된 납세의무자가 재산세를 부담한다. 이 때 예외적인 납세의무자가 납세의무를 부담하지 않기 위해서는 과세기준일부터 10일 이내에 해당 재산의 소재지 관할 지방자치단체의 장에게 그 사실을 알 수 있는 증거자료를 갖춰 신고해야 한다. 과세표준 주택의 경우 개별주택가격 또는 공동주택공시가격에 공정시장가액비율인 60%를 곱한 금액을 과세표준으로 한다. 세율 과세표준에 <표2>의 세율을 곱하여 재산세를 산출한다. a. 별장 : 4% b. 위 외의 주택 : 0.1%~0.4% 4단계 초과누진세율 <표2> 세 부담의 상한 재산세는 공시가격이 급등하더라도 당해 연도에 부담하는 재산세의 상한을 정해놓고 있다. 주택의 경우 주택공시가격에 의해 산출된 당해 연도 재산세가 전년도 재산세액 상당액에 아래 <표3>의 비율을 곱한 금액보다 높게되면 그 금액을 한도로 재산세를 징수할 세액으로 한다. 납부기한 주택분 재산세는 전체 납부해야할 세액을 7월 16일부터 7월 31일 사이에 1/2만큼 9월 16일부터 9월 30일 사이에 1/2만큼 분할하여 납부한다. 물납과 분할납부 공시가격이 나날이 오름에 따라 재산세를 금전으로 한 번에 납부하기 어려운 경우에는 물납 또는 분할납부를 활용할 수 있다. 물납의 경우에는 재산세 납부세액이 1,000만 원을 초과하는 경우에 한하여 납부기한 10일 전까지만 신청가능하며 동일 관할구역 내의 부동산으로만 물납이 가능하다. 반면에 분할납부의 경우에는 재산세 납부세액이 250만 원을 초과하는 경우에 한해 납부기한까지 신청가능하다. 종합부동산세 종부세는 국세에 해당되며(본 글은 21.06.22. 기준으로 작성되었으며 현재 부동산 특위에서 1세대 1주택자의 종부세 과세대상을 상위 2%로 제한하는 내용을 논의중입니다.) 과세기준일 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분해 개인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 1세대 1주택자의 경우에는 9억 원의 공제금액 이외에는 6억 원의 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 과세되는 세금이다. 종부세 역시 재산세와 마찬가지로 정부고지세목이다. 다만 신고납부방식으로 납부하고자 하는 경우에는 신고의 방법도 가능하다. 주택분 종부세에 대해 살펴보면 다음과 같다. 납세의무자 과세기준일 매년 6월 1일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종부세의 납세의무가 있다. 다만, 재산세 납세의무자의 예외 경우와 동일하게 수탁자의 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자가 납세의무를 진다. 과세표준 개인별로 과세기준일 현재 보유중인 주택의 공시가격 합계액에 6억 원(1세대 1주택자의 경우에는 9억 원)의 공제가격을 차감한 뒤 공정시장가액비율을 곱한 금액을 과세표준으로 한다. 세율 과세표준에 <표4>의 세율을 곱하여 종부세를 산출한다. 공제할 재산세액 주택분 과세표준 금액에 대해 해당 과세대상 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액은 주택분 종부세 산출세액에서 이를 공제한다. 세액공제 종부세는 재산세와 다르게 요건에 부합되는 경우 산출된 세액의 일정 퍼센트(%)를 세액공제 해준다. 만 60세 이상의 고령자의 경우에는 20%~40%의 고령자 세액공제를 적용해주고 5년 이상 보유한 장기보유자에게는 20%~50%의 장기보유자 세액공제를 적용해준다. 다만, 이러한 세액공제는 1세대 1주택자에게만 적용해준다. 세 부담의 상한 종부세 역시 재산세와 마찬가지로 직전 연도의 주택에 대한 총세액상당액에 <표5>의 일정 비율을 곱한 금액을 한도로 당해연도의 종부세의 부담 상한액을 정해놓고 있다. 다만, 법인의 종부세 계산시에는 세 부담의 상한규정을 적용하지 않는다. 납부기한 종부세는 재산세와 다르게 12월 1일부터 12월 15일 사이에 납부해야 한다. 물납과 분할납부 종부세는 재산세와 다르게 물납이 불가하다. 반면에 납부해야할 세액이 250만 원을 초과하는 경우에는 종부세 납부기한까지 신청을 한 경우에 한하여 납부기한이 지난 일부터 6개월 이내에 분납이 가능하다. 종합부동산세 절세 제안 부부공동명의 활용 재산세의 경우 보유하고 있는 재산에 대해 정직하게 과세가 되기 때문에 특별히 절세방안을 모색해보기 어렵지만 종부세의 경우에는 동일한 재산에 대해서도 보유형태의 변화에 따라 세액 산출이 다르게 된다. 종부세 절세를 위해 주택 구입 시 단독명의와 부부 공동명의를 고민하게 된다. 만약 1세대 1주택자의 경우 단독명의로 구입하게 된다면 공시가 9억 원 초과하는 경우에 종부세를 부담하게 되지만, 부부 공동명의로 하게 된다면 공시가격 12억 원을 초과해야 종부세를 부담하게 된다. 이는 2021년 기준 약 123만 원 정도(농특세 20% 포함)의 종부세 차이를 발생시키게 된다. 또한, 기존 2020년 귀속분 종부세에서는 부부공동명의로 소유하고 있는 1주택자에게는 고령자 및 장기보유 세액공제를 적용하지 못했지만 2021년 귀속분 종부세부터는 납세자의 선택에 따라 부부 각각이 6억 원의 공제를 받고 고령자 및 장기보유 세액공제를 적용받지 않거나 1세대 1주택자에 해당하는 9억 원의 공제만 받고 고령자 및 장기보유 세액공제를 받는 것이 선택 가능해졌다. 주택임대사업자 활용 주택임대사업자의 혜택이 많이 사라진 것이 사실이다. 필자가 이 글을 쓰고 있는 현재 부동산특위에서도 임대사업자들의 종부세 합산배제 혜택에 대해서 폐지할지 여부를 논의중지만 생계형 소규모 임대사업자에게는 그 혜택을 계속 유지하는 것으로 보이기 때문에 주택임대사업자 활용에 대해서도 추천해본다. 주택임대사업자를 등록하게 되면 요건에 해당될 경우에 종부세 합산배제 혜택을 얻을 수 있다. 이 때에 주의할 점은 본인이 등록하고자하는 주택이 매입임대주택인지, 건설임대주택인지 여부와 해당 주택의 취득시기가 언제인지, 임대사업자 등록시기는 언제인지 등에 따라 합산배제 여부가 달라지기 때문에 적용가능 여부는 세무전문가와의 상담을 통해 결정하기 바란다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 2
- 부동산, 주택 취득과 관련된 세금 내 땅, 내 집을 갖게 되는 것만큼 설레는 일도 없을 것이다. 하지만 부동산을 취득할 때에는 취득세를 부담해야 한다. 과거에는 부동산 관련 세목 중 취득세의 비중은 상대적으로 낮았지만 세법 개정으로 인해 취득 당시 보유주택 수, 취득 주택의 소재지 등에 따라 중과세율이 적용되기도 한다. 이번 호에는 취득세의 전반적인 내용과 개인 주택 취득을 중심으로 부동산 취득세에 대해 살펴본다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 취득세는 법에서 열거하고 있는 ‘건축, 매매, 교환, 상속, 증여 등’의 방법으로 부동산 등을 사실상 취득하는 경우에 부과한다. 등기·등록을 하지 않더라도 해당 부동산을 사용·수익하고 있다면 사실상의 취득으로 보고 취득세를 과세한다. 취득세를 내지 않기 위해 취득을 하고도 등기·등록 등의 절차를 이행하지 않는다면 오히려 과태료 및 세법상 제재 대상이 되므로 주의해야 한다. 부동산 취득세 내용 취득세는 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 상속으로 인한 경우에는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인의 경우 9개월)로 한다. 원칙적으로 취득세 과세대상금액(과세표준)은 신고가액으로 한다. 다만, 신고가액이 없거나 신고가액이 시가표준액보다 적은 경우 또는 증여 등의 무상취득의 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 본다. 시가표준액이란 토지의 경우 개별공시지가, 주택의 경우 개별주택가격·공동주택가격, 그 외 과세대상자산은 기준가격에 과세대상별 특성을 고려하여 지방자치단체장이 결정한 가액을 말한다. 취득세에서 가장 중요한 부분은 세율이다. 취득 원인, 취득 자산 종류, 취득 자산 면적, 취득자의 보유주택수 등 세밀히 분류하여 각기 다른 세율을 적용한다. 특히 타 부동산과 다르게 주택 매매의 경우에는 취득자의 보유 주택수에 따라 세율이 크게 차이가 나므로 주택 취득시 몇 퍼센트의 세율을 적용받게 되는지 면밀히 검토해볼 필요가 있다. 자세한 세율은 <표1>에 구분별로 정리된 세율을 참고하면 된다. 지방세법에서 열거하고 있는 몇 가지 사유에 해당하는 경우 일반세율이 아닌 중과세율을 적용한다. 중과세율이 적용되는 대표적인 경우를 살펴보면 △조정대상지역 내 2주택자, 3주택자 이상 주택 취득 △조정대상지역 외 3주택자, 4주택자 이상 주택 취득 △조정대상지역 내 기준시가 3억 원 이상 주택 증여 취득(단, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 경우 등은 제외) △법인이 주택을 취득 △별장용 주택의 취득 등이다. 부동산 취득 시 중과세율이 적용되는 경우도 있지만 오히려 감면세율을 적용받는 경우도 있다. 대표적으로 감면세율이 적용되는 경우를 살펴보면 △상속으로 인해 1세대 1주택의 취득 △상속으로 인해 피상속인이 2년 이상 자경한 농지의 취득 △자경농민이 매매로 인해 농지 취득 등이다. 주택 취득세 상속이나 증여로 취득하는 부동산의 경우에는 취득 시 신경을 써야 할 사항이 몇 가지 없다. 하지만 주택의 유상취득(매매)의 경우에는 1가구의 범위, 취득 시점의 주택 수, 취득 주택의 소재지, 신규주택 취득 시 종전주택의 처분 여부 등 신경 쓸 사항이 매우 다양하다. 주택매매로 취득세 계산 시 고려해야 할 사항들을 살펴보도록 하자. 1. 1세대 1주택 개념 지방세법에서 말하는 1세대의 범위는 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 1가구를 말한다. 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속의 경우에는 별도 세대로 분리되어있더라도 동일세대로 본다. 단, 미혼인 30세 미만의 자녀의 소득이 「국민기초생활 보장법」제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 40% 이상으로서 분가하는 경우 부모와 구분하여 별도의 세대로 판단한다. (2021년 기준 1인 가구 중위소득 : 월 1,827,831원) 2. 주택수 산정 앞에서 주택의 유상취득(매매) 시 중과세율이 적용되는 경우를 살펴봤다. 그렇다면 주택의 범위는 어떤 것이 있고 주택수는 어떻게 산정되는 것인지 살펴보도록 하자. (1) 주택 범위 2020년 8월 12일 지방세법 개정으로 인해 주택의 범위에는 주택뿐만 아니라 8월 12일 이후에 취득하는 조합원입주권, 분양권, 주택으로 과세하는 오피스텔(이하 ‘주택 등’)까지 포함되게 되었다. 다만, 8월 12일 이전에 매매계약을 체결한 경우에는 주택수 산정에서 제외된다. 다만, 오피스텔의 경우 취득 시점에 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물 대장상 용도대로 건축물 취득세율 4%가 적용된다. (2) 주택수 계산 취득세에서 말하는 주택수는 취득일 현재 보유중인 주택 등을 말한다. 여기서 주택의 종류에는 중과세율이 적용되지 않는 주택과 주택수 산정 시 제외되는 주택 두 가지로 나뉜다. 전자의 경우에는 해당 주택 취득 시에만 중과세율이 적용되지 않지만 후자의 경우에는 타주택 취득 시에도 주택수 산정에서 제외된다. 1) 중과세율이 적용되지 않는 주택 ① 재개발 구역 등을 제외한 지역의 시가표준액 1억 원 이하의 주택 ② 농어촌 주택 -대지면적이 660㎡ 이내 & 건축물 연면적이 150㎡ 이내 -건축물의 가액이 6,500만 원 이내 - 법에서 열거하는 특정지역 내에 있지 않을 것(광역시에 소속된 군지역 또는 수도권지역 등) ③ 주택의 시공자가 건축법상 허가를 받은 자 또는 주택법상 사업계획승인을 받은 자로부터 공사대금으로 취득한 미분양 주택 ④ 멸실목적 취득 주택 ⑤ 기타(노인복지주택, 지정·등록문화재주택, 가정어린이집용도주택, 사택 등) 2) 주택수 산정 시 제외되는 주택 ① 재개발 구역 등을 제외한 지역의 시가표준액 1억 원 이하의 주택 ② 시가표준액 1억 원 이하의 오피스텔 ③ 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 주택 등 ④ 주택수 산정일 현재 건축물의 가액이 6,500만 원 이내인 농어촌 주택 ⑤ 멸실목적 취득 주택 ⑥ 주택의 시공자가 건축법상 허가를 받은 자 또는 주택법상 사업계획승인을 받은 자로부터 공사대금으로 취득한 미분양 주택 중 취득일로부터 3년 이내의 주택 ⑦ 기타 (노인복지주택, 지정·등록문화재주택, 가정어린이집용도주택, 사택 등) 3. 일시적 2주택 주택 등을 1개 소유한 1세대가 해당 종전 주택 등을 소유한 상태에서 이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택 등(신규주택 등)을 추가로 취득한 후 3년(조정대상지역의 경우에는 1년) 이내에 종전 주택 등을 처분하는 경우에는 다주택자에 대한 중과세율을 적용하지 않는다. 3년(1년) 이내에 종전 주택 등의 처분 요건을 충족하지 못한 경우에는 2주택에 대한 중과세율(8%)과의 차액(가산세 포함)이 추징된다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계의 대표세무사 월간전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무)겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다. https://blog.naver.com/tax_bro Tel: 031-8027-4747 tax_bro@naver.com
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 2
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 1. 부동산 거래 단계별 세금의 이해
- 김남형 세무사의 부동산과 세무 1. 부동산 거래 단계별 세금의 이해 부동산 거래의 단계는 크게 취득, 보유, 처분 세 가지로 나뉜다. 단계마다 세금이 발생하는데 해가 거듭될수록 부동산에 대한 세금구조는 복잡해지고 있다. 하지만 복잡하고 어렵다는 이유만으로 포기한다면 부동산의 가치를 지켜낼 수 없고 그릇된 의사결정을 할 수도 있다. 부동산 세금을 이해하는데 도움을 주고자 이번 호부터 연재를 시작한다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 누구나 한 번쯤은 내 집 마련의 꿈을 꾸거나 복잡한 도심 생활을 벗어나 평화로운 시골에 전원주택을 갖는 것을 꿈 꿔본 적이 있을 것이다. 하지만 단순한 꿈을 벗어나 현실에서 부동산을 구입 할 때 꼭 신경 써야할 것이 있다. ‘세금’이다. 우리나라의 세율구조는 크게 국세와 지방세로 구분돼 있다. 세금에 대한 이해를 높이기 위해서는 국세와 지방세를 정확하게 구분할 필요가 있다. 부동산 거래의 단계는 크게 취득, 보유, 처분 세 가지로 나뉜다. 단계마다 세금이 발생하는데 크게 취득단계에서는 취득세, 보유단계에서는 재산세와 종합부동산세, 처분 단계에서는 양도소득세가 발생한다. 1단계 취득 ① 취득세 모든 부동산 거래의 시작은 취득이다. 이에 따라 부과되는 취득세는 지방세에 해당된다. 지방세법에서 규정하고 있는 부동산 취득의 종류는 토지와 건축물 두 가지다. 여기에서 건축물이란 「건축법」에 따른 건축물(건축법 제2조제1항제2호 : 건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물 등)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설 등 및 그 밖에 이와 유사한 시설을 말한다. 취득세는 취득 행위에 대해 세금을 부과하는 것이다. 여기서 말하는 취득 행위란 민법 등 관계법에 따라 등기·등록 등을 하지 않은 경우라도 사실상 취득한 것을 말한다. 오히려 미등기자산에 대해서는 세제상 불이익이 발생할 수 있으므로 유의해야 한다. 취득세는 취득의 원인, 취득하는 자산의 종류, 취득시기, 취득시기에 보유중인 부동산의 개수 등에 따라 세율이 달라지기 때문에 자세한 세율 등은 다음 호에 집중적으로 다루고자 한다. 취득세는 해당 과세물건을 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부하여야 한다. 단, 상속을 원인으로 취득한 경우에는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내에 신고·납부해야 한다. ② 부가가치세 부가가치세란 재화 또는 용역의 생산 또는 유통되는 모든 단계에서 발생하는 부가가치에 과세하는 세금을 말한다. 따라서 <표2>의 구분에 따라 과세에 해당되는 부동산을 구입하는 경우에는 구입 시 과세부분 가액의 10%에 상당하는 부가가치세를 추가로 부담해야 한다. 다만, 추가로 부담한 부가가치세가 사업용 고정자산의 취득에 해당한다면 부가가치세 조기환급 신청이 가능하다. ③ 증여세 타인(증여인)에게 부동산을 대가 없이 무상으로 취득(증여)한 수증인은 증여재산가액에 10~50%의 차등세율을 곱하여 산출된 세액을 증여세로 부담한다. ④ 상속세 피상속인의 사망을 원인으로 부동산을 취득하는 상속인은 피상속인의 상속재산가액에 10~50%의 차등세율을 곱하여 산출된 세액 중 본인이 취득한 상속재산가액에 해당하는 비율만큼 상속세를 부담한다. 2단계 보유 1) 단순 보유 시 부동산을 단순히 보유하고 있는 것만으로도 세금이 발생한다. 흔히들 ‘보유세’라고 한다. 보유세의 종류는 지방세에 해당하는 ‘재산세’, 국세에 해당하는 ‘종합부동산세’가 있다. 재산세와 종합부동산세 모두 과세기준일은 매 년 6월 1일이다. 즉, 6월 1일에 해당 재산을 사실상 소유하고 있는 자에게 해당 세금을 부과하는 것이다. 따라서 보유세를 부담하고 싶지 않다면 매매시기를 6월 1일을 기준으로 조절하면 된다. 여기에서는 개인이 부동산(토지, 건축물, 주택)을 보유하고 있는 경우에 발생하는 보유세에 대해서만 다루고자 한다. ① 재산세 재산세는 일정금액을 초과해야 세금이 부과되는 종합부동산세와는 다르게 재산의 가격과 관계없이 부과가 된다. 재산세는 자산별 과세표준에 세율을 곱하여 산출되는 금액을 부과한다. 재산세의 납부시기는 각 재산 종류별로 다르다. 토지는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지, 건축물은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 주택은 전체 세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1은 9월 16일부터 9월 30일까지 납부한다. 재산세는 시가표준액 상승으로 인해 급격한 세부담 증가를 방지하기 위해서 세부담 상한이라는 제도를 두고 있다. 세부담 상한이란 직전연도 해당 재산세액 상당액에 일정비율을 곱한 금액을 한도로 재산세를 부과하는 것을 말한다. 토지는 150%, 건축물은 150%, 주택은 주택공시가격별로 105%~130%의 비율을 정하고 있다. ②종합부동산세 (이하 ‘종부세’) 부동산 가격이 지속적으로 상승하는 추세이고 공시가격 현실화를 정책으로 내놓고 있기 때문에 종부세는 취득이나 처분의 의사결정 시에도 중요하게 고려해야 할 세목으로 바뀌었다. 따라서 이번 호에서는 주택에 대한 종부세에 대해서만 간략하게 소개하고 종부세 전체에 대해서는 따로 다루고자 한다. 종부세는 과세기준일인 6월 1일 현재 인별로 소유한 주택의 공시가격 합계액이 일정금액을 초과하는 경우 부과하는 세금을 말한다. 6월 1일 기준으로 납세자가 보유중인 개별주택가격의 합계액 중 6억 원(1세대 1주택자의 경우에는 9억 원)을 초과하는 금액에 대해 공정시장가액비율(2021년 95%)을 곱한 금액에 차등세율을 곱하여 산출된 세액에 각종 공제항목(재산세 부담액, 1세대 1주택자 세액공제-고령자, 장기 보유자)을 차감한 금액과 세부담 상한액(150~300%) 중 작은 금액을 그 세액으로 한다. 종부세의 납부기한은 매년 12월 15일까지이며 납부해야 할 세액이 250만 원을 초과하는 경우 다음과 같이 분납을 신청할 수 있다. 2) 임대 보유 시 부동산을 보유하면서 임대하는 경우에는 앞에서 말한 보유세 외에 임대사업에 대한 부가가치세, 종합소득세도 부담하게 된다. 세목별 과세방법에 대해 살펴보면 다음과 같다. ① 부가가치세 부가가치세란 재화 또는 용역의 생산 또는 유통되는 모든 단계에서 발생하는 부가가치에 과세하는 세금을 말한다. 따라서 <표4>의 구분에 따라 과세에 해당된다면 임대용역의 대가로 받는 월세 및 간주임대료(전세금에 대한 예금 상당액)에 대해서 1년에 한 번(간이과세자) 또는 두 번(일반과세자) 부가가치세 신고·납부 의무가 있다. 반면에 면세에 해당한다면 1년에 한 번 ‘사업장현황신고’의무가 있다. ② 종합소득세 부동산에 대한 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 사업소득으로 본다. 예외적으로 지역권, 지상권에 해당하는 경우에는 기타소득으로 분류한다. 이러한 소득이 있는 경우 타소득과 합산해 소득발생일의 다음 연도 5월 31일까지 종합소득세 신고를 해야 한다. 2019년 이전 귀속분까지는 2,000만 원 이하의 주택임대소득에 대해서는 과세를 하지 않았지만 2019년 귀속분부터는 2,000만 원 이하의 임대소득에 대해서도 종합소득세 신고를 해야 한다. 3단계 처분 부동산을 취득할 때와 마찬가지로 처분할 때에도 세금이 발생한다. 처분 시 발생하는 세금은 어떤 게 있는지 살펴보면 다음과 같다. ① 부가가치세 취득 시에 부가가치세를 부담했던 부동산은 처분 시에도 부가가치세를 부담할 가능성이 높다. <표6>의 과세 여부에서 과세대상에 해당하는 부동산은 과세대상 처분가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 매수인에게 받아서 세무서에 신고·납부해야 한다. 여기에서 주의할 점은 만약 해당 부동산이 과세대상이고 취득 당시에 부가가치세 환급을 받은 경우 취득일로부터 10년 이내에 처분 시 환급받았던 부가가치세 중 일부를 뱉어내야 할 수 있다는 점이다. ② 양도소득세 부동산의 처분 방법에는 다양한 방법이 있지만 대표적으로 ‘양도’의 방법이 있다. 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도·교환·현물출자 등으로 인해 그 자산이 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액과 기타필요경비를 차감한 양도차익에 해당 부동산을 장기간 보유한 것에 대한 혜택인 장기보유특별공제를 차감한 양도소득금액에 양도소득기본공제 250만원을 차감한 양도소득과세표준이 속하는 구간별로 6%~45%까지의 차등세율을 적용하는 구조를 갖고 있다. 양도소득세 계산 시에는 고려해야 할 법률 규정이 많다. 여기에서는 대표적으로 알아야 할 규정에 대해서만 살펴본다. ▶장기보유특별공제 장기보유특별공제는 다년간 발생한 양도소득을 일시에 누진세율로 과세함에 따른 과도한 세부담을 완화하고 물가상승분 조정차원에서 도입된 제도이다. <표7>에 따라 차등적으로 공제율을 적용한다. 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택 중 1세대 1주택의 공제율을 적용받고자 할 경우 반드시 보유기간 중 2년 이상 거주를 해야 연도별 4%의 공제율을 적용받을 수 있다. 다만, 미등기자산, 다주택자의 조정대상지역 내 주택은 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다. ▶양도소득기본공제 양도소득세는 부동산, 주식, 파생상품을 각 그룹별로 구분하여 그룹별로 연 250만 원의 공제를 적용한다. 토지, 건물, 주택 등은 부동산 그룹에 속하므로 같은 해에 여러 부동산을 처분하는 경우에는 250만 원까지 공제를 받을 수 있다. 다만, 미등기자산에 대해서는 기본공제를 적용받을 수 없다. ▶세율 양도소득세의 세율은 자산별, 보유기간별, 양도 시 보유주택 수별로 세율이 다양하게 이뤄져 있고 2021년 6월 1일 이후 양도하는 자산부터 세율이 변동되므로 주의깊게 봐야 한다. 추가로 조정대상지역 내 다주택자에 대해서는 기본세율에 10%~20% (2021년 6월 1일 이후 양도분에 대해서는 20%~30%)의 세율을 더하여 세율을 적용한다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계의 대표세무사 겸 서울시 쌍문4동 마을세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 1. 부동산 거래 단계별 세금의 이해
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[월간전원주택라이프] 전원주택_사천 경골목구조_에펠그리다
- 월간전원주택라이프 http://www.countryhome.co.kr 건축주 부부는 ‘집=힐링 공간’이기를 바라는 마음으로 전원주택을 짓기로 했다. 집 안에 카페 겸 와인바, 그리고 영화관을 들이기로 방향을 잡았다. 그리고 집에서 산책도 하고 야외 파티를 즐길 수 있기를 바랐다. 완공 후 결과는 대만족이었다. 글 사진 박창배 기자 HOUSE NOTE DATA 위치 : 경남 사천시 향촌동 지역/지구 : 생산녹지지역 건축구조 : 경골목구조+중목구조 대지면적 : 508.00㎡(153.67평) 건축면적 : 99.90㎡(30.22평) 건폐율 : 19.67% 연면적 : 180.36㎡(54.56평) 1층 93.96㎡(28.42평) 2층 86.4㎡(26.14평) 용적률 : 35.50% 설계기간 : 2018년 7월~9월 공사기간 : 2018년 11월~2019년 1월 설계·시공 : 에펠그리다 010-3865-9190 MATERIAL 외부마감 : 지붕 - 세라믹기와 벽 - 테라코트, 테라스 - 포슬린 타일 내부마감 : 천장 - 친환경벽지(LG하우시스) 벽 - 친환경벽지(LG하우시스), 이태리 수입 타일 바닥 - 이탈리안 오크(풍산마루) 헤링본 시공, 이태리 수입 타일 아트월 - 현무암 타일 벽돌 계단실 : 멀바우 38T집성계단판 핸드레일 - 강화유리 알미늄바 단열재 : 지붕 - 존슨맨빌 R32 가등급 벽 - 존슨맨빌 R21 가등급 외단열 - THK100 비드법2종1호 창호 : 2중유리PVC 독일식시스템창호, 한성단열폴딩 현관 : 코렐 주방기구 : 자체 제작 위생기구 : 아메리칸 스탠다드 난방기구 : 가스보일러(귀뚜라미) 10년 동안 여행 한번 제대로 가지 못했다는 건축주 부부. 힐링이 필요했지만 바쁜 일상으로 좀처럼 시간이 나지 않았다고 한다. 부부는 다른 방법을 찾기로 했다. 힐링을 병행할 수 있는 집을 짓기로 한 것이다. “고등학교 3학년 담임을 맡으면서 여행 한번 못 갔어요. 10년이 넘었죠. 힐링하고 싶다는 생 각이 간절했지만 시간이 통 나질 않았어요. 남편이 일상 속에서 힐링할 수 있는 방법을 찾자 고 하더군요. 전원주택을 짓자는 거였어요.” 건축주 가족은 남편은 초등학교 교감, 아내는 고등학교 3학년 담임을 맡고 있는 교사부부 이고, 슬하에는 두 아들이 있다. 부부는 결혼이후 줄곧 아파트에서만 살아왔다. 남편은 오 래전부터 전원주택에 대한 로망이 있었지만 선뜻 나서지는 못했다고 한다. 집짓는 일이 쉽지 도 않을뿐더러 아내에게 전원주택에 대한 얘기를 꺼낼 엄두도 나지 않았기 때문이다. 하지만 아내가 바쁜 일상에 제대로 쉬지를 못하는 것을 보자 적극적으로 나섰다. 아내의 가까운 지인인 동료 교사 두 명도 평생 이웃 겸 벗으로 살자며 함께 나섰다. 지인 소개로 검증된 업체 선정 부지는 뜻하지 않은 곳에서 만났다. 직장과 5분 거리이면서 사천시내와 지척인 농지가 때마침 매 물로 나타난 것. 면적도 주택 세 채 짓기에 적당한 사이즈였다. 2018년 부지를 마련하고는 곧바로 집짓기에 들어갔다. 부부는 ‘집=힐링 공간’이기를 바라는 마음을 담아 카페 겸 와인바이기도 하면서 영화관이 되기 도 하는 주택을 짓기로 했다. 그리고 집에서 산책도 하고 야외 파티를 즐길 수 있기를 바랐다. 자신들이 원하는 방향을 제대로 구현하려면 지방 업체보다는 수도권 업체가 적합할 것으로 생 각하고 알아보았는데, 지인으로부터 업체를 소개받았다고. “친구를 만나거나 모임에 나가면 집지을 고민에 대한 얘기가 자연스럽게 나왔어요. 저희 고민을 듣고 지인이 자신도 지인으로부터 업체를 소개받고 집을 지었는데, 만족도가 매우 좋았다며 추 천해주더군요. 서울에서 활동하다가 사정이 생겨 진주로 내려온 업체인데 디자인 감각이 뛰어난 베테랑이고 가격에 비해 품질 만족도가 매우 좋다고 했어요. 일단 만나보았죠. 첫 미팅에서 느낌 이 왔고 맡기기로 결정했어요.” 설계시공을 맡은 에펠그리다 고가람 대표는 건축주 부부와 의견을 충분히 주고받으며 설계 방 향을 잡아나갔단다. “무엇보다 집과 건축주 가족이 즐겁게 공존할 수 있도록 하기 위해 노력했어요. 주택과 부부의 라이프스타일이 어우러질 수 있도록 방향을 잡고, 건축주 부부와 많은 시간을 투자해 공간에 대 한 실용디자인을 고민하며 그려나갔어요. 따지고 보면 건축주 부부와 함께 설계한 셈이에요.” 섬세한 설계 감각적인 인테리어 주택 배치는, 향후 주변에 여러 채의 전원주택이 들어설 것을 예상해 도로보다 1.5미터 높게 대지 를 올리고 남향으로 탁 트인 전망과 바다를 조망할 수 있게 앉혔다. 입면은, 건축주의 의견을 바 탕으로 외벽은 스타코로 마감하고 지붕은 유럽과 일본 스타일을 적절히 섞은 모임지붕에 무게감 있는 세라믹 기와를 얹었다. 스타코 마감 시 신경 쓰이게 되는 부분 중 하나가 오염에 대한 부분 인데, 이를 방지하기 위해 알미늄 소재의 눈물방지 고단가 후레싱Flashing을 적용했다. 그리고 창 호는 내외부와의 연계를 고려하면서 최대한 미관을 살려 그에 맞는 독일식 창호를 사용하고 조 망과 채광을 위해 창호 70%를 남향인 전면에 배치했다. 내부는 시원한 공간감과 세련된 인테리어가 돋보인다. 현관을 지나 거실로 들어서면 길게 늘어진 거실과 주방이 한눈에 들어온다. 이는 거실과 다이닝 공간이 하나의 공간으로 비춰져 건축주의 요구사항 중 하나인 넒은 공간에서 느낄 수 있는 여유로움을 주고자 주방을 히든 배치하면서 얻 어낸 결과물이다. 계단이 거실 가운데 자리해 높은 오픈천장과 개방감을 더욱 극대화했다. 전원주택의 묘미 중 하나가 야외와 이어지는 공간을 기획하는 것이다. 이 주택의 경우 ㄱ자로 폴 딩 도어folding door가 열리면 주방과 식탁은 외부와 연결되어 현무암 데크까지 맨발로 다닐 수 있 는 자유로움과 개방감이 강점이다. 바비큐파티와 카페 같은 티타임도 언제든 할 수 있다. 안방은 햇살과 별빛이 번갈아가며 들어온다. 남향에 발코니창이 있어 따스한 햇살이 바닥까지 가득하 고, 밤에는 침대 맞은편 긴픽스창으로 별을 보며 잠자리에 들 수 있다. 2층 아들방은 아들이 성인이 돼서 분가를 하게 되면 가족실 겸용으로 사용하기 위해 양개형 도 어를 달았다. 양문을 열면 2층 복도의 연장이 주는 확장감이 두 배가 된다. 계단실은 책장으로 만든 계단형 대형서가로 그 높이가 웅장하고 멋스럽다. 계단참 부분은 독서와 커피한잔을 부르 는 또 다른 힐링 공간이다. 같은 일상 달라진 느낌 건축주 부부의 일상은 여전히 바쁘지만 달라진 게 있다면 예전과 다르게 하루하루가 즐겁고 행 복하다고 한다. “아침에 일어나면 새소리가 들리고, 나무와 산이 시원하게 보이니깐 너무 좋아요. 특히 비나 눈 이 올 때 창밖을 바라보는 재미는 이루 말할 수 없을 정도이고, 퇴근 후 저녁노을을 바라보면 고 단했던 하루가 있었나 싶을 정도에요. 또 집을 완공하고 나서 코로나19 사태가 닥쳤는데 너무 다 행인 것 같아요. 아파트에 계속 살았다면 견디기 힘들었을 것 같아요.”
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[월간전원주택라이프] 전원주택_사천 경골목구조_에펠그리다
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[월간전원주택라이프] 전원주택_속초 한옥_황토와나무소리
- 월간전원주택라이프 http://www.countryhome.co.kr 편안한 땅 편안한 집 속초 석현재 오세민·구미경 건축주 부부는 좋은 마을에 친환경적인 주택을 짓고 몸과 마음이 건강하게 살기를 바랐다. 여러 곳을 돌아다닌 끝에 강원도 속초에 마음이 편안해지는 땅을 발견하고 매매했다. 그리고 나무를 좋아했던 부부는 이곳에 한옥의 장점과 현대 주택의 편리성을 접목한 실용 한옥을 올렸다. 넓은 마당과 지붕 높낮이가 인상적인 속초 주택 ‘석현재’를 둘러보자. 글 사진 이상현 기자 | 취재협조 황토와나무소리 HOUSE NOTE DATA 위치 강원 속초시 도문동 지역/지구 보전녹지지역 건축구조 일반목구조-한옥 대지면적 992.00㎡(300.08평) 건축면적 168.79㎡(51.05평) 건폐율 17.01%(법정 20% 이하) 연면적 207.55㎡(62.78평) 1층 168.79㎡(51.05평) 다락 38.76㎡(11.72평) 용적률 20.92%(법정 80% 이하) 설계기간 2018년 3월~4월 공사기간 2018년 5월~2019년 5월 건축비용 3억 5700만 원(3.3㎡당 700만 원) 설계 주신건축사사무소 시공 황토와나무소리 055-748-9581~3 www.황토와나무소리.com MATERIAL 외부마감 지붕 - 한식형 기와 벽 - 황토미장 데크 - 석재 내부마감 천장 - 서까래, 황토 미장 벽 - 황토숯벽체 후 황토 미장 바닥 - 황토 미장, 한지 장판 계단실 디딤판 - T38 계단재 위 오일스테인 난간 - 평철 위 우레탄페인트 단열재 지붕 - 숯 단열 지붕재 외벽 - 숯 단열 벽체 내벽 - 숯 단열 벽체 창호 동양창호 현관문 빅하우스 조명 LED(진주제일전기) 주방가구(싱크대) 제작(황토와나무소리) 위생기구 대림바스 난방기구 구들(황토와나무소리), 기름보일러(경동나비엔) 마음이 안온한 땅을 찾다 30여 년을 맞벌이로 쉴 틈 없이 각각 어린이집을 운영한 오세민·구미경 건축주 부부는 조금 이른 은퇴를 결정했다. 줄곧 도시의 아파트에서만 살았기에 답답한 마음을 전원에서 회복하고픈 심정이었다. 자녀도 성인이라 건축주 부부가 전원생활을 한다 해도 문제없었다. 경남 양산에 살던 부부는 별다른 연고지가 없어 전원주택으로 유명한 지역 여러 곳을 찾아 다녔다. 그럼에도 마음에 드는 땅을 만나지 못했다. 우연히 인터넷 커뮤니티를 통해 알게 된 지인이 땅을 분할매매한다기에 다음날 바로 달려갔고, 부부는 대지에서 풍기는 아늑하고 왠지 모를 평안함에 끌려 바로 계약했다. “여기 땅을 사기 전에 매매 직전까지 간 주택단지도 있었어요. 결국 무산됐죠. 대지는 배산임수고 근거리에 시내가 있어서 좋은 여건이었는데, 뭔가 마음이 편하지 않았어요. 그런데 이 땅은 개발하지 않은 밭이었는데도 아늑하니 느껴지는 게 달랐습니다. 아내도 같았고요. 그래서 매매한 겁니다.” 석현재가 있는 마을은 앞으로 쌍천이 흐르고 뒤로 설악산국립공원 안에 위치한 주방산이 감싸줘 분위기가 안온하다. 지방 도로에서 밭을 끼고 안쪽에 있어 도로 소음이 적고, 집 바로 앞으로 실개천까지 흐른다. 속초 시내도 차로 10분이면 도착해 편의시설도 충분하다. 은퇴 후 인생2막을 여는 건축주 부부에겐 더할 나위 없이 좋은 조건인 셈이다. 대지는 남서방향으로 살짝 튼 남북으로 긴 장방형이다. 동쪽과 서쪽은 이웃 대지와 면하고, 남쪽은 시골 도로와 접한다. 북쪽은 반은 6m 도로와 접하고 반은 이웃집과 면한다. 앞마당과 뒷마당을 적절히 확보하도록 ‘一’자 모양으로 북측에 가깝게 주택을 앉혔다. 앞마당은 야외 미술관처럼 꾸몄고, 뒷마당에 식사하는 공간, 텃밭, 장독대를 뒀다. 나무가 좋아 목구조를 선택한 부부 부부는 아파트에 거주할 때도 발코니를 전통찻집처럼 꾸며 살 정도로 한옥스타일에 관심이 많았다. 집을 짓는다고 했을 때도 당연히 목조주택만 생각했다. 전통 한옥은 건축비용이 높아 포기하려던 찰나에 건축박람회에서 실용 한옥을 짓는 ‘황토와나무소리’를 만났다. “우리 둘 다 나무를 좋아해요. 그래서 한옥을 선택했어요. 전통 한옥은 예산 안에 지을 수 없어서 포기하려다가 황토와나무소리를 만난 거예요. 한옥 스타일 주택이면서 친환경 재료로 짓고, 평면도를 현대 생활에 맞게 짓는다는 점이 매력이었죠. 저희가 생각한 예산과도 얼추 맞았고요. 양재홍 대표와 몇 번 더 만나고, 황토와나무소리에서 지은 주택 몇 곳을 둘러본 후 계약했습니다.” 설계 시 아내는 단조롭지 않은 외관과 쾌적한 거주환경을 신신당부했다. “일자 한옥은 심플한 느낌이잖아요. 심플한 것도 좋지만 특색이 있는 집이길 바랐어요. 그래서 단조롭지 않게 지붕 단을 나눠 달라고 얘기했어요. 실내는 자녀가 오면 머무는 공간, 천장고가 높고 주방과 거실이 뚫려 있어 아파트에선 느끼기 어려운 공간감과 개방감을 요청했어요.” 한옥과 현대 주택의 만남 대문을 지나 마당에서 주택을 바라보면 높낮이가 다른 지붕에 궁궐 같은 규모감이 느껴진다. 맞배지붕을 중첩했다 할지, 4단 솟을지붕이라 할지 정의하기 어렵다. 거기다 누마루는 십자형지붕처럼 중첩해 올렸다. 아내의 요청대로 석현재만의 새로운 스타일이 탄생했다. 실내는 가운데 공용 공간을 두고 좌우에 개인 공간을 배치했다. 거실과 주방·식당을 ‘一’자로 길게 배치하고 천장고를 높인 후 서까래를 그대로 드러냈다. 주방·식당에서 거실을 보거나, 거실에서 주방·식당을 봐도 막힘없어 공간감이 크다. 주방·식당 옆엔 넓은 다용도실을 배치했고, 거실 옆엔 드레스룸과 욕실, 누마루가 딸린 안방을 뒀다. 공용 욕실은 현관 앞에 구획했고, 그 옆으로 기숙사에 사는 딸이 오면 생활하는 방과 건축주 부부가 몸을 뜨듯하게 지지는 구들방이 있다. 자취하는 아들이 머무는 곳은 안방부터 다용도실까지 길게 이어진 다락이다. 다락처럼 연출했지만, 층고를 한 단 높여 사실상 2층이다. 실내는 물론 실외 곳곳에 나비 조명 등 독특한 소품들이 많은데, 모두 아파트서 살 때부터 아내가 가지고 있던 것들이다. “주방 가구같이 큰 가구 빼고 작은 소품 대부분은 아파트 살 때 있던 것들을 다 가지고 온 거에요. 여기에 맞춰 산 듯 잘 어울려서 좋더라고요. 마당에 있는 말뚝박기 하는 아이들이나 뒷마당에 있는 저희 부부 캐리커처 모형 모두요.” 쾌적한 환경에 주거 만족도 상승 부부에게 집을 짓고 가장 만족스러운 점을 물었는데, 남편과 아내 둘 다 수면을 꼽았다. 남편은 “어쩌다 외부에서 자고 오는 날이면 빨리 집에 가고 싶단 마음이 든다”고, 아내는 “아파트에 살 때와 달리 여기서 잠들면 다음날 찌뿌둥한 것 없이 개운하게 일어나는 것에 놀랐다”고 전한다. 준공 후 건축주 부부는 주택 이름을 자녀 이름에서 한 자씩 따 ‘석현재’라고 짓고, 언제든 와서 편히 쉬라는 부모의 마음을 담았다. 아이를 좋아해 어린이집을 오랜 기간 운영했지만, 정작 자신들의 자녀들을 제대로 돌보지 못한 것 같은 미안한 마음이 들었기 때문이다. 부부는 후에 손자까지도 언제든 품어주겠다는 마음 넉넉한 꿈을 꾸며, 석현재에서 인생2막을 시작한다.
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[월간전원주택라이프] 전원주택_속초 한옥_황토와나무소리
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[월간전원주택라이프] 전원주택_칠곡 철근콘크리트주택_SMA코리아
- 월간전원주택라이프 http://www.countryhome.co.kr 빼어난 풍광이 실내에 그대로 칠곡 순순재 경북 칠곡군 동명면 남원리에 자리한 주택. 건축주 부부의 이름에서 ‘순’자를 가져와 당호를 순순재淳舜齋로 지었다. 원형으로 된 좁은 공간으로 들어가면 넓은 공간이 나오는 개념으로, 태극 모양과 한의학에서 뻗어나가는 기운을 상징하는 생발지기生發之氣를 구현했다. 글 사진 박창배 기자 | 취재협조 SMA코리아 DATA 위치 경북 칠곡군 동명면 지역/지구 생산관리지역, 가축사육제한구역 건축구조 철근콘크리트조(벽식) 대지면적 826.00㎡(249.87평) 건축면적 148.15㎡(44.82평) 건폐율 17.94% 연면적 174.88㎡(52.90평) 1층 148.15㎡(44.82평) 2층 26.73㎡ (8.09평) 다락 13.08㎡(3.96평) 용적률 21.17% 설계기간 2016년 11월~2018년 1월 공사기간 2018년 2월~2019년 3월 설계 SMA 신사쿠 무네모토Shinsaku MUNEMOTO, SMA Korea 053-427-1979 www.smao.jp, CTA 구조설계 ㈜프라임구조 시공 세움종합건설㈜ MATERIAL 외부마감 지붕 - 스타코 벽 - 스타코, 알루미늄 루버 데크 - 친환경 합성목 데크 내부마감 천장 - 석고보드 위 친환경페인트, 벽지 벽 - 석고보드 위 친환경페인트, 벽지 바닥 - 온돌마루 계단실 디딤판 - T24 미송집성목 난간 - T9 스틸바 + Φ9 스틸환봉(도장) 단열재 지붕 - T180 단열재 벽 - T100 단열재 가등급, 열 반사 단열재(슈퍼온도리) 창호 외부: 필로브 AL단열창, 내부: 합성수지문 현관 출입문 필로단열 도어 주문제작 조명 거실, 화장실, 부엌: 다운라이트 매입등 복도: 다운라이트 갤러리등, 간접등 외부: 직부등, 지중등 주방기구 자체제작 무늬목가구: 오크 천연 무늬목위 무광라커 2회 스프레이 도포 백색도장 가구: 국산도료로 도장 위생기구 대림 난방기구 가스보일러(대성쎌틱에너시스) 5도2촌이 각광을 받고 있다. 5일은 도심에서 2일은 시골에서 보내는 것으로, 주중엔 도심에서 일하고 주말엔 경치 좋고 공기 좋은 전원에서 보내는 것을 말한다. 전원으로 가자니 일과 자녀 교육 등의 이유로 그럴 수 없는 경우가 있다. 또 막상 환상을 갖고 전원으로 갔다가 다시 도시로 돌아오기도 하는데, 이러한 시행착오를 겪지 않도록 도심과 전원생활을 병행하는 것이다. 5도2촌으로 전원생활을 준비하고 있는 건축주 부부. 시작은 남편으로부터 비롯됐다. 대구에서 한의원을 운영하는 남편은 주말만이라도 한적하고 풍광 좋은 곳에서 보내기를 바랐다. 소싯적 외가가 있는 팔공산 기슭아래에서 놀던 시절이 아직도 생생하게 떠오를 정도로 시골에 대한 향수가 있었는데, 나이가 들수록 그 그리움이 더욱 깊어졌다고 한다. 하지만 아내의 동의를 구하는 것이 관건이었다. 아내는 줄곧 도시에서만 살았기 때문에 ‘전원주택을 짓자’고 하면 당연히 반대할 줄 알았다는 것. 자신의 생각이 기우였다는 것을 알기까지는 오래 걸리지 않았다. 남편이 말을 꺼내자, 아내는 인적이 드문 외진 곳이 아니라면 ‘괜찮다’고 흔쾌히 동의했다. 이후 부부는 주말마다 집을 보러 다녔다고. “처음엔 ‘집 지으면 10년 늙는다.’는 말이 괜히 나오지 않았을 거란 생각에 지어진 집을 살 생각이었어요. 하지만 매물로 나온 많은 집 중에는 마음에 드는 곳이 없었어요. 그래서 저희가 원하는 방향으로 집을 짓기로 마음을 바꿨어요.” 태극 모양과 뻗어나가는 기운 상징 부부는 2년 동안 팔공산 주변부터 청도, 경산 등의 일대를 다니며 다양한 집과 부지를 보다보니 나름대로 기준이 생겼다고 한다. 현재 살고 있는 대구 집에서 너무 멀지 않고, 차로 수월하게 다닐 수 있고, 인적이 드물지 않은 곳에 집을 짓기로 했다. 부지는 공인중개사의 소개로 만났다. 팔공산 등산로 길가 남북으로 길쭉한 모양의 전田이었는데, 북쪽으로는 팔공산이 한눈에 들어오고 남쪽으로도 산 조망이 좋고 동서로는 전원 풍경이 물씬 풍기는 곳이었다. 망설이다가 놓칠세라 바로 구입하고 집 지을 준비에 나섰다. 집을 지을 거라고 하자 친척들과 지인들이 한 마디씩 거들었단다. 그 중 ‘집짓다가 괜한 고생을 할 수 있으니 좋은 업체를 만나는 게 관건이다’는 말이 가슴에 와 닿았다고. “서두르다가 낭패를 볼 수 있다는 생각에 충분히 생각하면서 천천히 짓기로 했어요. 틈나는 대로 타 지방과 수도권을 오가며 업체를 방문해 상담받았어요. 하지만 느낌이 와 닿는 곳이 없었어요. 그러던 중 아내의 언니를 통해 SMA코리아 전태우 대표디자이너(이하 전 대표)를 만났는데, 첫 만남에서 느낌이 왔어요. 전 대표가 제시한 샘플 주택을 보자 ‘바로 이거다!’ 싶었거든요.” 처음부터 전 대표와 통하겠다는 생각이 들자, 부부는 어떤 집을 원하고, 집에서 뭘 하고 싶은지에 대한 대화로 이어갔다고 한다. 아내는 두 가지를 원했다. 중정이 있고, 주방과 거실을 완전히 분리하는 것이었다. 남편은 집에 동양학적 의미를 담고 싶었다. 태극 모양과 뻗어나가는 기운의 생발지기生發之氣를 주택에 구현하는 것이었다. 주말용에서 상주용으로 변경 SMA 본사 신사쿠 무네모토 대표디자이너와 SMA Korea 전태우 대표디자이너는 부부의 생각을 최대한 집에 담아내려고 노력했다고 한다. “디자인하기 너무 좋은 부지였어요. 대지가 길쭉하고 경사지고 길가라는 점이 마음에 들었죠. 원형 디자인 샘플로 출발했는데, 건축주 부부는 매우 흡족해하셨어요. 한 달에 한번 이상 미팅을 하면서 설계 방향을 잡아나갔는데, 설계를 완성하기까지 1년이 걸렸어요.” 부부는 30평 미만으로 작게 지으려 했으나, 시간이 지나면서 규모가 점점 커졌다고 한다. 주말 주택에서 은퇴 후 거주할 곳으로 바뀌었고, 구조도 처음엔 목조주택으로 생각했지만, 원하는 모양을 구현하려다 보니 철근콘크리트조로 바뀌었고, 창호도 단열이 잘 되는 고급제품으로 변경했다. 부부는 전원주택을 짓기로 마음을 먹고 완성하기까지 시간이 오래 걸렸지만 결과에 매우 만족한다고 한다. “집에 가만히 앉아 있어도 눈이 즐겁고 마음이 편해요. 집안에서도 바깥 풍광을 그대로 감상할 수 있거든요. 특히 이번 코로나 사태를 맞으면서 전원주택을 짓기 정말 잘했다는 생각이 들었어요. 이곳에서 휴가를 보낸 것처럼 잘 보냈으니까요. 은퇴 후엔 아예 이곳에서 지낼 생각이에요.”
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[월간전원주택라이프] 전원주택_칠곡 철근콘크리트주택_SMA코리아
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[월간전원주택라이프] 자양동 상가주택_네이처하우징
- 월간전원주택라이프 http://www.countryhome.co.kr 세상에 이렇게 작은 집이! 5평 대지에 올린 상가주택 건대입구역에서 5분 거리에 있는 아파트 단지로 들어서면 도로와 아파트 단지 사이에 덩그러니 놓여있는 작고 길쭉한 건물이 눈에 띈다. 대지 17㎡(5.14평)에 건축면적 7.38㎡(2.23평)으로 지은 협소주택이자 초소형 상가주택인 ‘라일락’이다. 다락을 제외하면 법적 연면적도 5평 수준이다. 한국에서 가장 작다고 볼 수 있는 초소형 상가주택 ‘라일락’을 둘러보자. 글 사진 이상현 기자 | 취재협조 네이처하우징, 미니르네상스 HOUSE NOTE DATA 위치 서울시 광진구 자양동 지역/지구 도시지역, 제3종 일반주거지역 건축구조 경량 목구조 대지면적 17.00㎡(5.14평) 건축면적 7.38㎡(2.23평) 건폐율 43.41% 연면적 14.76㎡(4.46평) 1층 7.38㎡(2.23평) 2층 7.38㎡(2.23평) 2층 중층 7.38㎡(2.23평) 다락 7.38㎡(2.23평) 용적률 86.82% 설계기간 2019년 3월~9월 공사기간 2019년 12월~2020년 2월 건축비용 4500만 원(3.3㎡당 580만 원) 건축기획 미니르네상스 설계 및 시공 네이처하우징(이룸건축) 1800-5782 www.kimhan.co.kr MATERIAL 외부마감 지붕 - 리얼 징크 벽 - 스타코플렉스 데크 - 방부목 내부마감 천장 - 벽지, 페인트 벽 - 벽지, 페인트 바닥 - 강마루(이건) 계단실 디딤판 - 집성목 라디에타 파인 단열재 지붕 - 수성 연질폼 외벽 - 난연 스티로폼 내벽 - 수성 연질폼 창호 3중 유리 시스템창호(레하우) 현관문 단열 방화문 조명 LED 위생기구 VOVO 난방기구 가스보일러 상가주택 ‘라일락’의 대지는 17.00㎡(5.14평)에 삼각형 모양으로 긴 변이 서쪽을 향해 있다. 쉽게 말하자면 재생 버튼(▶)모양과 같다. 서쪽은 8m 도로와 접하고, 북쪽과 남쪽은 아파트 화단, 동쪽 꼭지점은 아파트 단지 내부 도로와 접한다. 요리조리 둘러봐도 특이한 모양에 작은 대지라는 것을 숨길 수 없다. 더군다나 이 작은 대지에 3층 높이 상가주택이 들어서 있다. 왜 이런 곳에 집을, 그것도 상가주택을 지은 것일까. ‘자립 청년주택’을 꿈꾸다 ‘라일락’ 건축기획을 담당한 건축주 미니르네상스는 작은 땅을 활용한 주택 활용방안을 찾았고, 나날이 오르는 집값 때문에 힘들어하는 청년들이 떠올랐다. 작은 대지 장점인 가격을 바탕으로 공간을 최대한 활용한 집이라면 청년들도 부담 없겠단 생각이었다. “평소에 작은 공간을 어떻게 효율적으로 사용할 수 있을지 많이 생각하는 편이에요. 그동안 다른 이들이 포기했던 작은 땅 건축을 보여주고 싶다는 마음도 들었고요. 건축 관련 일을 하다보니 0.1평이 소중하게 느껴지는데 청년들에게도 한 평이 더없이 소중하잖아요. 본인이 받은 월급으로 운용할 수 있는 자신만의 주택, 주택 1층에서 직접 커피숍 같은 작은 사업체를 운영해도 부담 없는 주택. 듣기만 해도 좋잖아요. 그래서 젊은이의 희망이란 뜻으로 ‘라일락’ 프로젝트를 시작했습니다.” 미니르네상스는 이런 꿈을 실현해줄 설계 시공사를 찾던 중 네이처하우징 김한 대표를 만났다. 김 대표는 미니르네상스의 아이디어가 신박하다고 여겨 흔쾌히 프로젝트에 동참했다. “최근엔 미국이나 유럽 선진국에서도 가계경제 극복을 위해 초소형 주택에 거주하는 신혼부부, 청년들이 늘어나고 있어요. 한국도 점점 그렇고요. 정부에서 도시 재생이나 여러 사업을 진행하고 있지만, 획일적일 수밖에 없죠. 그래서 민간에서 이런 프로젝트를 시작했다는 점이 좋았습니다. 아파트보다 더 개성 있고 멋진 주택이니까요. 그래서 미니르네상스와 함께 광진구 건축위원회를 찾아 심의 받고 자문 얻어 진행했습니다. 서민 및 청년 주택의 해결책은 아니더라도 또 다른 선택이 될 수 있다는 것에 공감대가 형성됐어요. 건축 가능한 최소면적이 폐지된 만큼 주거 공간의 다양성 확보와 창의적인 건축을 위해 국토부 최저 주거기준(14㎡)도 적용하지 않기로 했죠.” 작다, 하지만 충분하다 ‘라일락’은 이격거리 50㎝만 두고 대지 모양에 맞춰 기둥을 세웠다. 경량 목구조로 구조설계를 마치고, 수성 연질폼과 난연 스티로폼을 단열재로 사용했다. 지붕은 리얼 징크, 외벽은 스타코플렉스로 마감했다. 기존 주택과 전혀 다를 바 없는 재료다. 그럼에도 작고 날씬한 모습 때문에 대형 건축물과 다르게 예술 조형물처럼 느껴진다. 1층은 근린생활시설로 계획하고 북측에 입구를 두고 주방과 욕실을 구획했다. 1인 창업하기에 부담 없는 크기다. 주택 현관은 반대쪽 남측에 배치해 사생활 공간을 명확하게 분리했다. 2층은 천장고를 높이고 중층을 뒀다. 2층 본층은 주방과 욕실을 배치했고, 2층 중층엔 침실을 뒀다. 침실 곳곳에 자투리 공간을 최대한 줄이고 수납공간으로 채웠다. 2층 중층에서 계단을 오르면 다락이 나온다. 다락은 거실로 계획했는데, 난간을 수납장으로 디자인하고, 천창을 달아 풍부한 채광도 확보했다. 새로운 주거 문화 미니르네상스는 “앞으로 지방 정부의 유휴 토지와 버려진 공간을 파악해 청년들을 위한 토지 방안을 협의하고 싶다”며, “아파트가 일색인 도심 건축문화에서 변화의 작은 역할을 하면서 도심 재생이라는 친환경적인 건축 사업을 지속하고 싶다”고 전했다. 네이처하우징 김한 대표도 한마디 보탰다. “‘라일락’은 민간 청년주택 1호라고 자부할 수 있습니다. 이 상가주택이 심각한 청년 주거난을 해소하고 주택의 다양성을 확보하면서 젊은이에게 경제적인 문턱을 낮춰 희망을 주는 선구자, 퍼스트 펭귄first penguin의 역할을 하길 바랍니다.” 경제 논리에만 빠진 주택 신축시장은 획일화된 디자인에서 벗어날 수 없게 만들면서도 부동산 투기를 조장하기 쉽다. 민간에서 새로운 주거 문화를 만드는 일이 쉽지 않은 이유다. 그렇기에 ‘라일락 프로젝트’는 많은 의미를 나타낸다. 청년이 자립할 수 있는 주거 문화가 자리 잡힌다면 창업, 결혼, 출산 등 다양한 청년 문제를 해결하는데 많은 도움을 줄 것이라 감히 짐작해본다.
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[월간전원주택라이프] 자양동 상가주택_네이처하우징
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[월간전원주택라이프] 전원주택_파주 목조주택_한다움건설
- 월간전원주택라이프 http://www.countryhome.co.kr 하늘을 날아오를 듯한 파주 주택 비상飛上 영화 같은 사랑의 결실을 맺은 건축주 부부. 하지만 그들에게 자녀의 행운은 없었다. 아홉 번이나 인공수정을 시도했지만 모두 실패했고, 결국 부부는 둘이 오붓하게 지내기로 마음을 바꿨다. 남편의 건강을 생각해 친환경주택을 짓기로 했고, 그 과정에 우여곡절이 있었지만 새로 지은 주택에 만족하며 부부의 사랑은 현재 진행형이다. 글 사진 박창배 기자 | 취재 협조 한다움건설㈜ HOUSE NOTE DATA 위치 경기 파주시 탄현면 대동리 지역/지구 계획관리지역 건축구조 중목구조 대지면적 755.00㎡(228.39평) 건축면적 159.18㎡(48.15평) 건폐율 19% 연면적 174.22㎡(52.70평) 1층 122.94㎡(37.19평) 2층 51.28㎡(15.51평) 용적률 21% 공사기간 2019년 6월~9월 설계 최부용갤러리하우스 시공 한다움건설(주) 1522-7187 www.handaum.co.kr 건축비용 4억 원(엘리베이터, 부대시설 제외) MATERIAL 외부마감 지붕 - 징크 벽 - 세라스킨, 아키타일, 적삼목 외 데크 - 고흥석 천연석재 내부마감 천장 - 실크벽지 벽 - 실크벽지 바닥 - 강마루 계단실 디딤판 - 멀바우 집성판 난간 - 단조난간 단열재 지붕 - 수성연질폼(아이씬) 외단열 - 앳홈 EPS 내단열 - 글라스울 창호 독일식 시스템창호 현관 성우스타게이트 조명 시티전기 주방기구 건축주 별도 진행 위생기구 비앤티, 아메리칸 스탠다드 난방기구 가스보일러(경동나비엔) 1997년 히트한 영화 '접속'. 전도연과 한석규가 주연을 맡은 영화 '접속'은 장윤현 감독의 첫 장편 데뷔작으로, PC통신으로 소통하게 된 두 남녀가 서로의 상처를 치유하고 사랑에 빠지는 과정을 그린 작품이다. 전도연이 24살에 찍은 영화로, 제18회 청룡영화상 신인여우상을 비롯해 대종상 신인여자배우상 등을 수상했다. '접속'은 1997년, 서울 기준으로 전국 관객 67만 명을 동원했고, 그해 한국영화 흥행 2위였다. 그 당시 온라인 채팅이나 커뮤니티는 참신한 낭만이 있던 시절이었다. 건축주 부부는 영화 '접속'처럼 20여 년 전 온라인 커뮤니티에서 만나 결혼에 골인했다. 남편은 경기도 파주가 고향이고 아내는 경북 상주. 파주와 상주는 지금도 자동차로 3시간 이상 걸리고 대중교통으로 4시간 이상 걸리는 먼 거리다. 온라인이 아니었다면 만나기 쉽지 않았을 거리다. 둘은 인터넷 음악 커뮤니티를 통해 인연이 닿았다. 남편은 고향 파주에서 부동산중개업을 하고 있었고, 아내는 상주에서 모 고등학교에서 교직생활을 하고 있었다. 남편은 소아마비 증세가 악화돼 휠체어 신세를 져야 하는 장애가 있었지만, 아내는 장애보다 서로가 정신적으로 통하고 음악적으로 교감할 수 있는 부분에 매료돼 주변의 반대에도 불구하고 결혼을 결심했다. 결혼식 당일에도 아내의 어머니는 “지금도 늦지 않았다”고 할 정도였다고. “그냥 남편이 좋았어요. 이 사람과 평생을 함께하고 싶었죠. 남편이 장애가 있다는 이유로 주변에서는 반대가 심했는데, 결혼하는 날에도 어머니는 저를 설득하려고 했어요. 하지만 저는 남편의 장애가 보이지 않았고 남편 그 자체만 보였어요.” 친환경 중목구조로 선택 결혼 후 부부는 남편의 고향 파주에서 정착해 지금까지 살고 있다. 남편은 파주에서만 줄곧 살아왔다. 반공이 강조되던 시절 남편의 고향집에서 북한이 보인다는 이유로 고향집을 떠나 윗마을로 이주해야 했다고 한다. 당시엔 이 마을 주민들조차 이곳을 드나들 때에도 검문소에서 허락을 받아야 할 정도로 마을 출입이 제한되고 까다로웠다. 제약이 풀려 고향집에 다시 살 수 있게 되자, 부부는 오랫동안 비워뒀던 옛 고향집을 허물고 다시 집을 짓기로 했다. 장애인 남편의 건강이 악화되다보니 친환경주택에서 살아야겠다는 생각이 들었다. 부부는 전원주택 전문지를 탐독하고 건축박람회를 참관하면서 주택 관련 지식을 쌓았다. 짓고자 하는 주택의 밑그림이 그려지자 설계를 맡길 건축사사무소를 물색했는데, 최부용갤러리하우스가 설계해 놓은 주택에 마음이 끌렸다고. “친환경적인 집을 짓고 싶어서 중목구조를 선택했고, 외관이 좀 독특했으면 했어요. 최부용갤러리하우스에서 설계를 해놓은 ‘비상飛上’이란 주택이 맘에 쏙 들더군요. 철근콘크리트 주택용으로 설계돼 있던 거였는데 2년간 설계 변경을 거쳐서 완성했어요.” 시공사는 건축박람회에서 만났다. 한다움건설 관계자는 지난해 5월에 열렸던 건축박람회에서 어느 부부가 찾아와서는 대뜸 중목구조 잘하는 업체냐고 물었다고 한다. “MBC건축박람회에서 휠체어를 탄 신사분과 사모님이 저희 부스에 오더니 그 자리에서 묻더군요. 중목구조 잘하냐고요. 마침 건축주가 주택을 지으려고 하는 부지 인근에 저희가 완공한 주택이 있어서 직접 보면서 얘기 나누면 좋을 것 같다고 답변을 드렸죠. 그 후 연락이 와서 현장에서 저희가 지은 중목구조 주택을 보면서 상담을 나눴고 그 자리에서 계약을 맺었죠.” 문과 턱이 없는 내부 공간 전면 도로에서 뒤쪽으로 최대한 이격하여 프라이버시를 확보하고 후면으로는 확 트인 전망을 시원스럽게 감상할 수 있도록 주택을 배치했다. 입면이 빗각기둥으로 구성돼 있어 마치 카페를 보는 듯 선이 아름답고, 포인트 외벽을 세라믹 아키타일을 붙여서 입체감이 더욱 돋보인다. 외관상 아름답지만 시공하는 데 어려움이 많았다고 한다. 구조적 부분과 미적 부분을 동시에 해결해야 하는 과제가 있었다는 한다움건설 차승민 현장소장. “내력 기둥이 빗각이다 보니 설계팀과 구조기술사와 심도 있는 논의를 해야 했어요. 결국 중목(105×400㎜)을 2중 3중으로 대고 철제 브라켓을 활용해 시공했죠. 시간도 오래 걸렸고 비용도 예상보다 훨씬 더 들어갔어요. 골조 작업만 3일 걸렸고 비용은 3배 이상 들어갔죠. 다시 이런 집을 짓는다면 시행착오를 겪었으니 더 잘 하겠지만 안할 것 같아요.” 단열은 중부 지방기준의 50T 가등급 자재를 붙이고 세라스킨이라는 광물 베이스 스타코를 시공해 반광의 광택이 은은하게 묻어나온다. 인테리어는 화이트에 깔끔하고 심플한 콘셉트로 색상, 가구, 조명 등 부부가 직접 발품을 팔아 선택했다. 내부 곳곳에는 장애인 남편에 대한 배려가 깃들어 있다. 휠체어로 다니는데 불편하지 않도록 내부 공간엔 턱을 만들지 않았다. 그리고 2층 중문과 화장실 두 곳에만 문이 있고 그 외 공간엔 문이 없다. 또 1~2층 편하게 오갈 수 있도록 엘리베이터를 설치했다. 파주 주택은 19년 6월에 착공을 해서 9월에 완공을 보았고 부대시설 등 마무리 공사를 끝마치고 11월에 입주했다. 장애인 혜택으로 1층 현관 포치와 엘리베이터 공간 등이 연면적에서 제외됐다. 시공사 관계자는 건축주가 믿어줬기에 최선을 다했고 작은 것 하나까지 더 잘하기 위해 노력했다고 한다. “건축주 부부가 저희를 믿어줬고 우리는 그에 보답하기 위해 최선을 다했죠. 특히 장애인 남편분이 다니는 동선을 최대한 고려하면서 조금이라도 불편함이 없도록 하기 위해 많은 고민을 했어요. 두 분이 이 집에서 행복하고 건강하게 오래 사시길 기원합니다.”
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[월간전원주택라이프] 전원주택_파주 목조주택_한다움건설
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[월간전원주택라이프] 전원주택_제주 주택_이로재 이 도시건축
- 월간전원주택라이프 http://www.countryhome.co.kr 대지에 순응한 사다리꼴주택 제주 온평리 공방 예산 범위 내에서 1층은 공방으로, 2층은 주거 공간으로 사용할 수 있는 건물. 건축주의 요구 사항은 간단했지만, 적은 예산으로 풀기엔 쉽지 않은 숙제였다. 1층 공방은 비누와 향초를 만드는 작업실과 여행객이 체험할 수 있는 공간, 그리고 좌식 공간으로 계획했다. 2층 주거 공간은 두 개의 방이 필요했지만, 설계하면서 멀리 풍경이 내다보이는 다락방을 추가해 손님방으로 쓸 수 있도록 했다. 글 이기태(이로재 이 도시건축 소장) | 사진 김종오 작가 HOUSE NOTE DATA 위치 제주 서귀포시 성산읍 온평리 지역/지구 계획관리지역 건축구조 철근콘크리트조 대지면적 306.00㎡(92.56평) 건축면적 87.46㎡(26.45평) 건폐율 28.58% 연면적 105.89㎡(32.03평) 1층 68.23㎡(20.63평) 2층 37.66㎡(11.39평) 다락 15.65㎡(4.73평) 용적률 34.60% 설계기간 2014년 9월~12월 공사기간 2015년 5월~10월 건축비용 1억 5,000만 원(3.3㎡당 약 468만 원) 설계 이로재 이 도시건축 02-877-2022 www.eua.co.kr 시공 건축주 직영 MATERIAL 외부마감 지붕 - 컬러강판 벽 - 외단열시스템 / 스터코 내부마감 천장 - 콘크리트면 정리 / 아크릴 페인트 벽 - 콘크리트면 정리 / 아크릴 페인트 바닥 - 투명 에폭시 계단실 디딤판 - 미송 집성목 난간 - T38 환봉 / 불소수지 페인트 단열재 지붕 - 비드법 2종 1호 외단열 - 비드법 2종 1호 창호 알루미늄창호(LG하우시스) 현관문 시스템도어(LG하우시스) 난방기구 패널 히팅 시스템 제주 성산읍 온평리 공방의 건축주는 젊은 여성 두 명이다. 제주살이를 꿈꾸던 평범한 직장인으로, 평소 알고 지내던 두 명이 제주도 이민에 도전했다. 예산 부담도 덜고 서로 의지할 수 있기 때문이다. 오랜 준비기간을 거쳐 새로운 직장을 구하는 대신 취미로 배우던 향초와 비누 공방을 열 계획으로 도전한 것이다. 건축주는 제주도에 내려와 아르바이트하면서 처음엔 농가를 임대해 공방으로 활용하려고 했다. 하지만 예상보다 큰 비용이 들자, 차라리 집을 짓는 것이 더 낫다는 결론을 내리고 땅을 알아보고 발품을 팔아 작은 대지를 구입했다. 50m 정도 부근에 지방도로가 지나고, 주변에 제주의 전형적인 밭이 있어 계절에 따라 다양한 작물을 재배해 풍경이 아름다운 대지다. 공방에 적합한 시인성과 공간 확보 공방이란 성격상 50m 정도 떨어진 도로에서도 손님이 보고 쉽게 찾아오게 하는 것, 1층 작업 공간을 충분히 확보하면서 한정된 예산 안에서 규모를 정하는 것이 중요했다. 그러한 데다 경계측량 결과 넓지 않은 대지 안으로 마을 진입 도로가 예정돼 있어 사용 가능한 대지는 더욱 작아지고 모양도 삼각형에 가까웠다. 공방이란 특이점과 주거로서의 요구를 모두 만족시켜야 하는 어려움이 따랐다. 대지 조건을 최대한 반영한 형태의 건축물이 되도록 계획했다. 사다리꼴로 계획함으로써 북측 진입로에선 3층 높이의 좁고 높은 입면으로, 남측에선 폭이 넓고 낮은 입면으로 보인다. 1층 공방은 밭이 있는 남쪽으로 넓은 시야를 확보해 풍부한 햇빛뿐만 아니라 계절 작물인 무와 당근, 파 등 근사한 풍경을 담아냈다. 인테리어는 1층은 예산을 절감하면서 공방의 이미지와 어울리도록 유로폼을 탈형한 후 페인트로 마감하고, 2층 주거 공간은 따뜻한 느낌을 주고자 바닥에 목재 마루를 깔고 천장과 일부 벽에 목재 루버를 설치했다. 주 출입구로 들어서면 공방에서 만든 양초와 예쁜 비누를 전시한 공간이 있고, 그 안쪽에 간단한 주방과 작업 준비 공간이 있다. 공방은 좌식 공간과 테이블로 작업과 클래스 공간으로 구분하고, 남측의 넓은 창밖으로 툇마루를 만들어 창가에 앉아 풍경을 만끽할 수 있다. 1, 2층을 잇는 수직 동선은 공간을 최소화하면서 디자인 요소가 되도록 철재 계단으로 만들고, 2층에서 다락으로 올라가는 계단은 공간을 최대한 활용하도록 수납형으로 만들었다. 2층은 두 건축주가 각자 사용할 방과 남쪽 풍경을 내다볼 수 있는 작은 테라스가 있고, 북쪽으로 작은 방과 그 위로 다락이 있어 도로에서 보면 좁고 높은 유리 입면이 보인다. 동측의 작은 방은 1층 공방이 내려다보이고 동측의 풍경을 볼 수 있다. 다락에 올라가면 멀리 북쪽의 제주 풍경이 한눈에 들어온다. 이렇게 각 실에서 제주의 풍경을 최대한 만끽할 수 있도록 창을 계획하고 도로에서 인지가 용이하도록 높게 계획함으로써 입면 역시 사다리꼴 형태가 됐다. 주택 계획에서 제일 중요한 부분은 거주자에 대한 관심과 애정이다. 따라서 건축가는 거주자의 라이프스타일에 대해 고민하고, 그 건축 공간과 함께 거주자의 삶도 함께 디자인해야 한다. 이 프로젝트의 경우 처음 건축주가 설계를 의뢰하면서 제시한 총 예산이 중요한 계획 요소가 됐지만, 그 범위 내에서 아파트와 같은 단순한 평면적의 숫자가 아니라 건축 공간의 질을 높이고 생활의 다양함을 줄 수 있는 계획에 주안점을 뒀다.
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[월간전원주택라이프] 전원주택_제주 주택_이로재 이 도시건축
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[월간전원주택라이프] 전원주택_제주 타운하우스_까사코모도
- 월간전원주택라이프 http://www.countryhome.co.kr 제주영어교육도시 고품격 럭셔리 타운하우스 까사코모도 수도권 지역의 부동산 투기 수요를 억제하고자 정부에서 발표한 9·13 부동산 안정화 대책의 불똥이 지방으로 튀고 있다. 특히 제주는 여기에다 기존 중국 정부의 사드THAAD 보복과 도道의 난개발 방지를 위한 사도 개설 불허, 중산간 지역의 개발행위 억제 등으로 부동산 경기는 침체에 빠진 상태다. 그런데도 유독 제주영어교육도시를 중심으로 반경 5㎞ 권역에서 주택 수요가 공급을 앞지르고 있다. 그 가운데에 ㈜까사코모도(대표이사 최민호)에서 영어교육도시에서 4.2㎞ 떨어진 한경면 청수리 24번지 일대 2천여 평의 부지에 12세대로 조성한 까사코모도 타운하우스가 눈에 띈다. 1단계 분양 초기 완판에 이어, 현재 2단계도 입소문을 타고 분양 문의가 끊이질 않는 이유는 무엇일까. 희소가치가 높은 지역에 입지한 데다 경제적 상류층을 타깃으로 한 고품격 럭셔리 마케팅에서 찾을 수 있다. 글 윤홍로 기자 | 사진 이상현 기자 | 취재협조 ㈜까사코모도 HOUSE NOTE DATA 위치 제주 한경면 청수리 24번지 일원 지역/지구 계획관리지역 건축구조 철근콘크리트조 부지면적 약 2100평 ※ 하단 내용은 모델하우스 예시임 건축면적 162.05㎡(49.02평) 건폐율 29.57% 연면적 195.68㎡(59.19평) 1층 130.94㎡(39.60평) 2층 64.74㎡(19.58평) 용적률 35.71% 설계기간 2017년 12월~2018년 2월 공사기간 2018년 3월~2019년 1월 예정 설계 유오에스건축사사무소 시공 ㈜까사코모도종합건설 1670-6335 https://blog.naver.com/mrdari MATERIAL 외부마감 지붕 - 콘크리트 쇠흙손 마감, 도막방수 벽 - 제주석, 탄화목, 스타코 플렉스(캐슬플랙스 미국 정품) 데크 - 루나우드(핀란드) 내부마감 천장 - 도장(던에드워드), 각방 천장은 도장 벽 - 도장(던에드워드), 각방 벽은 실크벽지 바닥 - 폴리싱타일, 원목마루(동화) 계단실 디딤판 - 멀바우 난간 - 평철, 강화유리 단열재 지붕 - T130㎜ 비드법 보온판 외단열 - T50㎜ 비드법 보온판 내단열 - T30㎜ 비드법 보온판 층간 - T130㎜ 비드법 보온판 바닥 - T65㎜ 비드법 보온판 창호 독일 레하우 시스템창호 현관문 단열도어 조명 LED 주방가구(싱크대) 한샘 키친바흐 위생기구 아메리칸 스탠다드 난방기구 경동나비엔(1, 2층 독립 보일러 2개) 제주에서 영어교육도시 부근의 부동산 경기가 호황을 누리는 이유는 무엇일까. 먼저, 인구 유입에서 찾을 수 있다. 서귀포시 대정읍 보성리, 구억리, 신평리 일원에 위치한 영어교육도시는 해외유학 어학연수로 인한 외화 유출을 억제하고 교육 분야 국제 경쟁력 강화를 위해 추진하는 국가 핵심 프로젝트다. 2021년까지 7개 국제학교 설립과 학생 9천 명 유치를 목표로 한다. 따라서 재학생과 동반 가족, 교직원 등 2만여 명의 인구 유입이 예상된다. 현재 미국 사립 보딩스쿨인 한국국제학교(KIS)를 비롯해 해외 명문 학교인 영국 노스런던컬리지잇스쿨(NLCS Jeju), 캐나다 여자사립학교 브랭섬홀아시아(BHA), 미국 세인트존스베리아카데미(SJA Jeju)가 운영 중이다. 국제학교를 졸업한 학생들의 많은 수가 국내 명문대뿐만 아니라 케임브리지, 옥스퍼드, UCLA, 코넬대 등으로 진학하는 것으로 알려졌다. 다음으로 영어교육도시 인근인 서귀포시 안덕면의 제주신화역사공원 복합리조트(신화월드)가 호재로 작용했다. 신화월드는 홍콩 란딩국제발전유한회사와 겐팅 싱가포르가 각각 1억 5천만 달러를 투자해 테마파크와 워터파크, 호텔, 쇼핑몰, 카지노 등으로 조성 중이다(일부 시설 오픈). 특히 신화월드는 쇼핑몰이 드문 제주에서 대형 쇼핑몰을 갖춤으로써 부동산 경기 견인에 한몫하고 있다. 영어교육도시 부근의 부동산시장은 주로 국제학교에 자녀를 보내고 있거나 보낼 예정인 실수요자를 중심으로 움직이고 있다. 도에서 발표한 자료를 보면, 국제학교에 자녀를 보낸 세대당 연간 소비액이 약 8,300만 원(학비 5천만 원, 생활비 3,300만 원)으로 나타났다. 경제적 상류층을 중심으로 국제학교로 자녀를 통학시키기에 수월한 반경 5㎞ 내에 부동산시장이 형성되는 이유다. 이를 방증하듯이 영어교육도시 내 30평형대 아파트 가격이 8억 원을 웃돌고, 부근 택지 가격이 2년 전 평당 75만 원 하던 것이 현재 200만 원을 호가하고 있다. 하지만 부근의 택지는 도의 난개발 방지 정책과 척박한 곶자왈 지역이 많기에 희소가치가 매우 높은 편이다. ㈜까사코모도(대표이사 최민호)에서 영어교육도시에서 4.2㎞ 떨어진 한경면 청수리 24번지 일대 2천여 평의 부지에 12동으로 조성 중인 타운하우스가 인기를 끄는 이유다. 프라이빗 배치 돋보이는 타운하우스 까사코모도 까사코모도는 1단계 6세대가 분양 직후 완판을 기록한 데 이어 2단계 6세대도 실수요자 사이에서 입소문을 타고 문의가 이어지고 있다. 최민호 대표의 입지 선정과 수요자 분석을 통한 고품격 럭셔리 마케팅이 적중한 셈이다. “뭍에서 국제학교에 자녀를 보낸 세대의 상당수가 기숙사보다 주택을, 그것도 아파트보다 단독주택을 더 선호합니다. 갑갑한 아파트가 아닌 제주스러움을 느낄 수 있는 전원형 단독주택에서 자녀를 케어하면서 생활하기를 원하기 때문입니다. 현재 까사코모도에 입주한 세대들 대부분이 국제학교에 자녀를 보내고 있습니다. 한편, 이들 세대는 경제력이나 라이프스타일, 프라이드 등을 고려할 때 웬만한 주거엔 만족하지 않습니다. 까사코모도가 고품격 럭셔리 주거를 추구한 이유입니다.” 까사코모도는 제주공항에서 40여 분 거리이며, 오설록티뮤지엄과 유리의성, 환상숲곶자왈공원, 저지문화예술인마을 등이 즐비한 1121번 지방도로 산양입구교차로에서 봉황솟대박물관 쪽으로 약 1㎞ 지점 양지바른 과수원지대에 자리해 분위기가 명랑하고 고요하며 아늑하다. 특히 앞이 막힘없이 탁 트여 시원하게 열린 개활지에 조성해 동쪽으로 한라산이 한눈에 들어온다. 또한 바둑판 또는 계단식으로 조성한 여타 타운하우스와 달리 기존 도로를 사이에 두고 필지를 분할해 인위적인 냄새가 덜하다. 여기에 세대 간 프라이버시 확보에 중점을 둔 단지 배치와 설계도 돋보인다. “제주다운 주택들은 보통 돌담을 낮게 쌓기에 길에서 거실뿐만 아니라 심지어 안방까지 보입니다. 하지만 상류층일수록 남과의 불편한 시선을 피하려고 하기에 프라이버시 확보가 상당히 중요합니다. 그래서 까사코모도에는 외부의 시선을 차단하고자 도로를 사이에 둔 주택의 경우 벽을 설치하고 향을 달리했으며, 도로를 따라 이웃한 주택의 경우 차면시설 설치뿐만 아니라 창호의 크기와 위치도 달리했습니다. 입주자들이 혹 벽과 차면시설로 인해 답답해하지 않을까 우려했는데, 그보다는 만족감이 훨씬 높습니다.” 도시가스가 공급되는 도시형 단독주택과 달리 전원형 단독주택은 취사 및 난방 문제로 적잖은 어려움을 겪는다. 그러면 겨울철 기후 변화가 심한 제주의 까사코모도는 어떨까. “제주에선 대부분 LPG를 사용하는데, 1월부터 3월까지 길이 마비될 정도로 폭설이 내려 연료 공급 문제가 만만치 않습니다. 하지만 까사코모도엔 이점을 고려해 제주에서 보기 드물게 단지 전용 지중화식 LPG 중앙공급시설을 갖췄습니다. 특히 제주는 LPG 가격이 비싼데, 까사코모도 입주 세대는 그보다 30% 정도 저렴한 가격으로 주문과 운반, 잔량 관리에 따른 불편 없이 도시가스처럼 사용할 수 있습니다.” 제주 특유의 풍토에 맞춘 주택 까사코모도에는 화이트 톤을 기본 콘셉트로 한 모던하고 세련된 주택들이 들어서 있다. 약 2100평 부지를 필지당 150∼ 200평 정도 12세대로 분할해 연면적 60∼80평 규모로 앉혀진 주택들로, 도로를 제외하고 약 150평의 마당을 보유하고 있다. 특히 주택마다 비바람이 많은 제주 날씨를 고려한 실내 주차장과 아파트에선 즐길 수 없는 자녀들을 위한 6∼7m 길이의 풀장을 갖춘 것이 눈에 띈다. 한편, 친인척 등의 방문이 잦은 제주살이의 특징을 반영해 일부 세대는 별채를 보유하고 있다. 주택들은 사후 관리하기 편한 스타코 플렉스의 화이트 톤을 바탕으로 탄화목과 제주석으로 포인트를 줬는데, 화이트 톤임에도 라인이 잘 살아 있다. “디자인적으로 화이트 톤을 기본으로 모던하고 심플한 분위기를 추구했으며, 이를 위해 정교하고 짜임새 있는 선과 면을 중시했습니다. 선을 살리기 위해 특히 평활도 작업에 많은 시간과 비용을 투자했습니다. 외부 스타코 마감 전에도 어느 각도에서 봐도 선이 살도록 세 차례 미장했을 정도입니다. 내부 목공작업도 마찬가집니다.” ‘동서양을 막론하고 주택은 그 지역의 풍토에 맞춰 진화했기에 주택을 지을 때 그에 따라야 한다’는 것이 최민호 대표의 건축철학이다. “제주는 비바람이 세차고 고온다습한데, 특히 영어교육도시 부근인 곶자왈 지역은 그 정도가 매우 심하므로 뭍에서와 같이 주택을 지으면 안 됩니다. 더욱이 까사코모도에 입주한 세대들은 아이들이 방학하면 대부분 육지로 나가기에 주택이 방치됩니다. 그런 이유로 주택을 시공할 때 습기와 곰팡이를 막기 위한 여러 가지 기술적 장치를 적용했습니다. 끊기는 부분이 없게 기밀에 신경을 쓴 이중 단열(외단열·내단열), 독일식 고기밀·고단열 시스템 창호, 집 안 전체에 설치한 덕트 시스템(타이머 자동 설정. 예: 1시간마다 15분 환기), 생활용 습기 방출 자동 제습 시스템(중요 부분에 설치) 등입니다. 고인 물은 썩기 마련이듯이 온도 차로 인해 특정 공간에 습기가 차면 건강에 치명적인 결로와 곰팡이가 발생하기 마련입니다. 하지만 까사코모도 주택들 모두 이를 원천적으로 차단하기에 뽀송뽀송하고 쾌적한 실내 분위기를 유지하고 있습니다.” ~후략~ 자세한 내용은 아래 주소를 통해 확인하세요! https://1boon.kakao.com/countryhome/5bd2cfec6a8e510001429f06
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[월간전원주택라이프] 전원주택_제주 타운하우스_까사코모도
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[제주 전원주택단지] 제주영어교육도시 고품격 럭셔리 타운하우스 까사코모도
- 제주영어교육도시 고품격 럭셔리 타운하우스 까사코모도 수도권 지역의 부동산 투기 수요를 억제하고자 정부에서 발표한 9·13 부동산 안정화 대책의 불똥이 지방으로 튀고 있다. 특히 제주는 여기에다 기존 중국 정부의 사드THAAD 보복과 도道의 난개발 방지를 위한 사도 개설 불허, 중산간 지역의 개발행위 억제 등으로 부동산 경기는 침체에 빠진 상태다. 그런데도 유독 제주영어교육도시를 중심으로 반경 5㎞ 권역에서 주택 수요가 공급을 앞지르고 있다. 그 가운데에 ㈜까사코모도(대표이사 최민호)에서 영어교육도시에서 4.2㎞ 떨어진 한경면 청수리 24번지 일대 2천여 평의 부지에 12세대로 조성한 까사코모도 타운하우스가 눈에 띈다. 1단계 분양 초기 완판에 이어, 현재 2단계도 입소문을 타고 분양 문의가 끊이질 않는 이유는 무엇일까. 희소가치가 높은 지역에 입지한 데다 경제적 상류층을 타깃으로 한 고품격 럭셔리 마케팅에서 찾을 수 있다. 글 윤홍로 기자 | 사진 이상현 기자 | 취재협조 ㈜까사코모도
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[월간전원주택라이프] 전원주택_포항 스틸하우스_건축사사무소 건인자
- 월간전원주택라이프 http://www.countryhome.co.kr 초원 위에 박스를 살포시 올린 인비리 주택 심플한 직육면체 박스 형태의 포항 인비리 주택. 입면은 단면상의 단순한 직사각형에다가 경사 지붕을 위해 처마를 없앴다. 그 대신 경사지게 계획한 3면의 벽이 보이지 않는 처마 기능을 한다. 평면도 흔히 조각에서 사용하는 음각[Engraving] 기법으로 공간을 비워내는 방법[Empty Space]을 사용해 심플하다. 글 김종균 건축사사무소 건인자 대표 | 사진 ㈜그린홈예진 HOUSE NOTE DATA 위치 경북 포항시 북구 기계면 지역/지구 계획관리지역 건축구조 스틸스터드공법(스틸하우스) 대지면적 678.00㎡(205.09평) 건축면적 140.34㎡(42.45평) 건폐율 20.70% 연면적 122.90㎡(37.17평) 용적률 18.13% 설계기간 2017년 2월~4월 공사기간 2017년 5월~9월 MATERIAL 외부마감 지붕 - 리얼징크 벽 - 스타코, 적삼목, 리얼징크 데크 - 고흥석, 평철 난간 내부마감 천장 - 실크벽지(LG하우시스) 벽 - 실크벽지(LG하우시스) 바닥 - 강마루(동화자연마루) 단열재 지붕 - 글라스울 R30(네오폴) 외단열 - EPS T100 중단열 - 글라스울 R19 창호 T·S/T·T T47 3중유리 독일식 시스템창호(살라만더) 현관문 코렐 조명 LED 주방가구 시스템키친(LG) 위생기구 동서 난방기구 스테인리스 하이핀 21S 기름보일러(귀뚜라미) 설계 건축사사무소 건인자 053-753-0470 blog.naver.com/withg21jkkim 시공 ㈜그린홈예진 055-758-4956 www.yejinhouse.com 경북 포항시 기계면 인비리 주택의 건축주 부부를 스틸하우스 전문 시공사인 ㈜그린홈예진의 전희수 대표 소개로 만났다. 인비리는 흥해와 기계 간 지방도로(새마을로)에서 인비교를 건너면 나오는 마을이다. 부부는 정년퇴임 후 노후를 보낼 전원주택을 짓고자 인비리의 과수원 두 필지(593평 규모)를 매입했다. 마을 남동쪽에 접한 과수원의 지형과 지세는 두 필지 모두 정방형이고, 사방으로 약 45°틀어져 3°정도 완만한 경사를 이루며, 남동쪽과 북동쪽으로 펼쳐진 전경이 시원스럽다. 그 중에서 약 205평을 대지로 전용해 인비리 주택 프로젝트를 진행했다. 부부는 “30평 규모의 단층 전원주택을 짓고 싶다”며 침실 3개, 그중 조금 큰 안방과 방 1개 그리고 데크가 있는 사진 한 장을 건넸다. 데크는 2면이 오픈된 필로티 구조로 가족이 함께 주변 경관을 즐기면서 차를 마시거나 식사하는 공간이기를 바랐다. 이 오픈 데크는 주택을 계획할 때 중요하게 작용했다. 한편, 부부는 디자인에 대한 특별한 요청 없이, “그냥 예쁜 집이면 좋겠다”고 했다. 처음 과수원의 형상을 보고 부부의 간략한 요구사항을 들었을 때, 이미 그 위에 주택이 그려지기 시작했다. 과수원을 둘러보면서 나무들을 일부 남긴 채 정리하고 지세를 그대로 활용하면 3~6°의 경사 완만한 초원 같은 대지가 만들어지고, 그 위로 건축주가 요구한 크고 시원한 오픈 데크가 전망 좋은 곳으로 열린 심플한 하얀 박스 형태의 주택이 살포시 내려앉는 상상을 했다. 군더더기 없이 심플한 직육면체 박스 주택의 배치에 대해 건축주 부부와 시공사의 전 대표와 내 생각이 일치했다. 주택을 농가들이 들어선 북서쪽에 근접시켜 배치하면 시야가 트인 남동쪽과 북동쪽으로 마당이 만들어져 주변 경관을 만끽할 수 있다. 마을길을 따라 동쪽에서 들어서면 대지 전체가 한눈에 들어온다. 그야말로 경사 완만한 넓은 초원 위에 하얀 집이 언젠가 꿈꿨던 것 같이 자연스레 그려졌다. ‘초원 위의 하얀 집으로 형태는 심플해야 한다.’ 이 집의 구상은 처음 건축주를 만나고 현장을 보고 사무실로 돌아오는 길에 이미 그려지고 있었다. 정적인 공간인 침실과 동적인 공간인 거실과 주방/식당으로 구분된 평면은 직사각형이다. 그동안 스틸하우스를 접하며 생각해온 심플한 형태, 지붕과 처마와 벽이 하나가 되는 형태, 그리고 마당 쪽으로 오픈된 큰 데크 등으로 이뤄진 하얀 직사각형의 집이라는 매스를 초원 위에 살포시 얹는다. 그리고 거실과 주방의 오픈 공간과 층고 높은 지붕 형태에 변화를 준다. … 이러한 일련의 작업을 사무실로 돌아온 후 줄곧 들뜬 마음으로 아주 순조롭게 진행했다. 그만큼 부지의 조건들이 너무 좋았다. 이 집은 직육면체의 박스로 군더더기 없이 심플하다. 그 안에 건축적인 기법이 들어가면 집으로서 기능한다. 먼저, 평면 작업은 흔히 조각에서 사용하는 음각[Engraving] 기법으로 공간을 비워내는 방법[Empty Space]을 사용했다. 이 방법은 심플한 형태를 만드는 데 효율적이다. 현관을 사이에 두고 3개의 침실과 거실, 주방을 구분 배치했다. 안방에 발코니와 전실, 욕실을 두고, 3개의 방 사이에 큰 공용 화장실을 두고, 2개의 수납 공간을 적절한 위치에 배치했다. 침실과 거실 사이에 집 뒤에 있는 큰 데크로 나갈 수 있는 창호를 설치했다. 이 창호는 혹 답답할지 모르는 복도에 빛과 공기를 공급하는 역할도 한다. 그리고 거실과 주방은 하나의 열린 공간으로 천장고를 달리해 영역을 구분하면서 변화를 주고, 각각 다른 창을 내어 주변 경관을 최대한 끌어들였다. 그리하여 각기 다른 기능의 창이 모여 파노라마 같은 전경을 한눈에 볼을 수 있다. 거실과 주방 부분의 외벽을 후퇴시킴으로써 생겨난 처마지붕은 마당을 향한 오픈 데크와 연결돼 실내 분위기를 아늑하게 한다. 입면은 단면상의 단순한 직사각형에다가 경사 지붕을 위해 처마를 없애고 정면의 벽을 경사지게 계획했다. 이로써 이 집은 3면이 보이지 않는 처마 기능을 한다. 거실의 천장을 높이고자 거실 부분 지붕의 경사를 역으로 높였다. 이로써 외부에선 밋밋한 경사 지붕에 변화를 주고, 내부에선 거실과 주방 공간에 천장고가 높아짐으로써 개방감을 확보했다. 마당을 향한 오픈 데크는 대지 경사도를 6°정도 기울게 하고 돌출시켰다. 이러한 구조 장치는 이 집을 심플하고 쉬크하면서 독특한 기하학적인 형태로 만들었다. 주택을 준공할 때쯤 부부는 “애초 땅의 절반을 매매하려고 했으나, 지금은 생각을 접었다”면서, “오픈 데크가 너무 좋은데 옆에 주택이 들어서면 전망이 가려지기 때문”이라고 했다.
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[월간전원주택라이프] 전원주택_포항 스틸하우스_건축사사무소 건인자
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[월간전원주택라이프] 전원주택_부여 목조주택_굿하우스
- 월간전원주택라이프 http://www.countryhome.co.kr 귀향하여 쉬고 또 쉬는 집, 부여 휴휴당休休堂 주택은 건축주를 쏙 빼닮는다고 한다. 건축주가 은퇴 후 귀향하여 산천초목山川草木을 벗 삼아 유유자적悠悠自適한 노후를 보내고자 지은 부여 휴휴당이 그러하다. 전형적인 산골마을에 들어선 단아하고 수수한 휴휴당, 그 속으로 들어가보자. 글 윤홍로 기자 | 사진 이상현 기자 | 취재협조 굿하우스 HOUSE NOTE DATA 위치 충남 부여군 외산면 삼산리 지역/지구 농림지역 용도 단독주택 건축구조 경량 목구조 층수 지상 2층 건물 높이 8m 대지면적 756.00㎡(228.69평) 건축면적 81.65㎡(24.70평) 건폐율 11.16% 연면적 109.69㎡(33.18평) 1층 81.65㎡(24.70평) 2층 28.04㎡(8.48평) 다락 11.70㎡(3.54평) 용적률 14.87% 공사기간 2017년 2월∼4월 MATERIAL 외부 지붕 - 아스팔트 이중그림자 슁글(돌회색, 오웬스코닝) 벽 - 스타코 플렉스, 인조석(노벨스톤) 데크 - 애쉬 방부목 내부 천장 - 합지 벽 - 합지 바닥 - LG하우시스 소리잠 T4.5 단열재 지붕 - 글라스울 R38-24 가등급(에코배트) 벽 - 글라스울 R24-14.75 가등급(에코배트) 내벽 - 글라스울 R11-15(에코배트) 외단열 - 비드법 보온판 1종 T50 2층 바닥(차음용) - 글라스울 R19-15(에코배트) 계단실 디딤판 - T38 멀바우 집성목 챌판 - T18 레드파인 티쿠릴라 오버코트 마감 핸드레일 - 멀바우 창호 T46 로이 3중유리 독일식 시스템창호(케멀링) 천장 벨룩스 현관문 코렐 라인플레이트 솔라오크 MS24 현관 중문 예림도어 3연동 미서기 YG100 방화문 메리트도어 W205Y 초코브라운 방문 예림도어 벨로체 L400 조명 LED 노크 위생기구 원피스 양변기 - 대림 CC260 반다리 세면기 - 대림 CL760P 레인 샤워기 - 대림 DL-B9010 난방기구 콘덴싱 보일러(경동) 설계 및 시공 굿하우스 010-9021-5476 www.goodhaus.org 쉬고 또 쉬는 편안한 집, 휴휴당休休堂. 충남 부여군 외산면 삼산리에 들어선 박주남(62)·양신숙(59) 부부의 복층 경량 목조주택의 당호堂號이다. 삼산리는 좌우 가까이 만수산과 감봉산이 마주 보고 전면 들판 너머로 월하산이 바라보이며 산과 들을 에돌아 웅천천이 흐르는, 자연을 벗하며 풍류를 즐기기에 맞춤한 전형적인 산골마을이다. 건축주는 이 마을이 고향으로 고등학생 때부터 공직생활을 마감할 때까지 줄곧 대전과 서울 등 객지에서 생활했다. 40여 년 만에 귀향해 노후를 편안하게 쉬면서 지낼 요량으로 지은 주택이니 휴휴당만큼 잘 어울리는 당호도 없을 듯하다. 객지에서 일가를 이루고 생활하다가 귀향해 주택을 짓고 사는 경우는 드물다. 대개 남편은 향수鄕愁에 젖어 귀향을 바라지만, 아내는 도시에서의 삶에 익숙한 터라 귀향을 반대하는 편이다. 그래서 선택하는 것이 고향으로의 U턴이 아닌, 도시 외곽 풍광 좋은 전원으로의 P턴이다. 그러면 이들 부부는 어떻게 귀향을 결심한 것일까. “귀향, 그게 쉬운 일은 아니죠. 배우자도 같이 가야 하니까요. 우리는 둘 다 이곳이 고향이라 부담 없이 내려왔어요. 처가댁이 여기서 가깝거든요. 퇴직하고 유관 기관에서 5~6년 더 일할 수도 있지만, 남들에게 아쉬운 소리를 들을 바에야 퇴직하자마자 고향에서 한가하게 지내는 편이 더 낫다고 생각했어요. 직장에서 일도 할 만큼 했고, 어느 정도 위치에도 올라봤으니 미련 없이 귀향을 선택한 거예요.” 유유자적하는 건축주의 삶을 닮은 주택 휴휴당이 앉혀진 터는 건축주가 선친에게 물려받은 포도밭이었다. 건축주는 4년 전에 주택을 앉히기 좋게 터를 1.5m 정도 성토했다. 대지는 마름모꼴로 좌·우면은 왕복 2차선 지방도로와 하천구역에, 전·후면은 밭에 접한다. 주택 우측면의 북동쪽에서 남서쪽으로 휘어져 흐르는 웅천천은 골이 깊은 데다 하천부지가 완충 역할을 하기에 범람 걱정은 없으며, 오히려 산야와 어우러져 운치를 더하게 한다. 관건은 지방도로에 접한 좌측면을 어떻게 보완하느냐 하는 것이었다. 건축주가 찾아낸 해법이다. “주택 및 풍수지리 서적을 보면서 직접 배치도와 평면도를 그렸어요. 건축 협의 때, 그것을 굿하우스에 보여줬는데 몇몇 부분의 수치만 바뀌었을 뿐 거의 수정하지 않았을 정도로요. 우리 집은 좌측 도로에서 띄워서 ‘역기역’자 형태로 배치했어요. ‘一’자 형태로 앉히면 도로 또는 산만 볼 수밖에 없기에 산과 들, 하천을 모두 다각도로 바라보도록 입면을 계획한 거죠. 그리고 차량 소음 문제는 도로와 집 사이에 주차장과 창고를 만들어서 해결했고요. 또한, 차량 출입구만 도로 쪽에 내고, 대문은 일부러 도로에서 집과 마당, 그리고 산과 들과 하천을 보면서 진입하도록 동선을 돌려서 집 전면 우측에 냈어요. 바로 들어오면 느슨한 느낌에서랄까. 집의 입면 형태와 방향을 살펴서 대문의 위치를 정했는데, 지나가던 스님도 집을 보고 ‘향을 잘 잡았다’고 하더군요. ‘앞에 바라보이는 산이 한번 치고 올라갔다 내려오는 것이 마치 임신한 여자의 배로 보인다’면서 ‘풍요를 상징한다’고 했어요.” 평면 구조는 1층을 ‘역기역’자 매스로 배치하고, 2층 ‘一’자 매스를 1층 좌측 상부에 올려놓은 형태다. 1층 선과 선이 만나 모서리를 이루는 중앙 부분의 현관으로 들어서서 3연동 미서기 중문을 열면 주방/식당과 마주하고, 그 좌측으로 다용도실이 보인다. 벽면을 따라 냉장고, 개수대, 조리대, 가열대, 식탁 순으로 사용하기 편리하게 가전 및 가구를 배치한 구조다. 개수대 상부에 풍경이 바라보이는 제법 큰 장방형 창이 있다. 주방/식당과 우측 거실 사이에는 오픈형 내벽으로 두 공간을 따로 또 같이 계획했다. 건축주가 건축박람회에서 찾아낸 것이다. “책도 많이 보고 엄청 많이 고민한 부분이에요. ‘역기역’자 집은 거실과 주방/식당의 공간 배치가 자유롭지 못하더라고요. 자바라로 나눈 집도 있고……. 건축박람회를 둘러보다가 지금의 우리 집처럼 거실과 주방/식당을 나눈 집을 봤는데 아이디어가 참 좋더군요. 그래서 똑같이 따라서 한 거예요.” 거실은 단층 우물천장 구조인데 전면 창호뿐만 아니라 우측면과 후면에도 창을 내 공간이 한결 넓고 시원스러운 느낌이 든다. 거실 소파에 앉으면 사방으로 자연 풍경이 한눈에 들어온다. 건축주가 거실을 단층으로 계획한 이유는 무엇일까. “여러 집을 방문했지만, 천장고가 너무 높으면 휑한 게 안정감이 없어 보였어요. 그래서 우리 집 거실은 단층 구조로 지붕이 거실 천장보다 1.5m 정도 위에 있지만, 천장고를 더 낮춰 마감한 거예요. 그 부분을 활용해 커튼 박스를 설치했고요.” 주택 좌측 전면에 드레스룸을 둔 아담한 안방이 있다. 외부로 향한 동·남쪽 두 벽면의 적당한 위치에 창을 내 자연광과 조망을 확보한 데다 화이트 톤의 합지로 마감해 실제 면적보다 넓어 보이고 분위기도 밝고 환하다. 1층에 화장실은 안방과 계단실 사이에 1개만 있지만, 부부만 생활하고 각 공간에서 접근도가 높은 위치이기에 실용적이라고 할 수 있다. 2층은 출가한 두 자녀의 가족을 위한 공간으로 계획했다. 계단실과 화장실을 사이에 두고 전면에 침실이, 후면에 다락처럼 꾸민 방이 있다. 전면 침실은 1층 안방과 마찬가지로 두 벽면에 좌우로 긴 장방형 큰 창을 내 자연광과 조망을 끌어들였다. 반면, 후면의 다락방은 위치의 한계상 벽면에 작은 환기 전용 창과 경사 천장에 하늘을 올려다보는 천창天窓만 냈을 뿐이다. 도시의 아파트에서 보지 못한 지붕 구조와 천창 때문일까. 건축주는 친손자가 찾아오면 다락방에서 나오지 않는다고. “손자를 둔 사람들이 다락을 많이 만들기에 우리도 따라서 만든 거예요. 손자가 오면 엄청 좋아해요. 그래서 아이들 가족이 함께 내려오면 아이가 있는 아들 부부가 다락방을, 딸 부부가 침실을 사용해요.” 휴휴당은 전원 속에 오뚝 자리한 주택으로 북서계절풍의 영향을 많이 받을 수밖에 없다. 따라서 매스를 북서쪽을 등진 ‘역기자’자 형태로 잡고, 그 위에 박공지붕과 모임지붕을 얹은 구조다. 외벽은 노벨스톤 인조석(고담돌 프라임)과 아이보리색 스타코 플렉스로, 지붕은 오웬스코닝 돌회색 아스팔트 이중그림자 슁글로 마감해 단아하고 수수한 분위기가 주변 환경과 잘 어울린다. ‘우리 집이라 그런지 뒤태도 멋지다’는 건축주. 마당에 잔디를 깔고 나무를 심고 향토색 짙은 토종꿀벌통과 항아리를 배치하고 … 지금은 대문 앞에 이식한 배롱나무가 자리 잡도록 돌보느라 분주하다. “이 나무는 선친이 40년 전에 고향 집 앞에 심었던 거예요. 나무가 있던 자리에 하천공사를 한다기에 이 집 대문 앞에 옮겨다 심었어요. 아버지는 지금 안계시지만, 한번은 어머니하고 농담으로 ‘이 집을 위해서 아버지가 40년 전에 배롱나무를 심으신 것 같다’며 웃었죠.” 쉬고 또 쉬는 편안한 집, 휴휴당. 건축주가 오랜 객지 생활을 마감하고 고향에서 유유자적하며 노후를 보낼 요량으로 지은 주택이라서 그럴까. 주변의 산천초목이 건축주의 풍류와 너무나도 잘 어울린다.
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월간 전원주택라이프 2024년 01월호 발간
- CONTENTS JANUARY 2024 Vol.298 SPECIAL FEATURE예비 건축주를 위한 직영건축 가이드건축주가 업체 또는 시공 전문가를 직접 고용해 비용을 지불하고 집을 짓는 방식을 직영건축이라고 한다. 따라서 건축주는 공사현장을 직접 관리·감독하 는 감리자가 돼야 한다. 복잡한 건축과정을 잘 알고 있어야하고 건축에 대한 기본 지식을 갖춰야 가능한 일이다. 최근에는 내가 사는 집은 내가 짓겠다는 로망과 비용을 줄여서 좋은 자재로 튼튼하게 집을 짓겠다는 욕망으로 직영 건축에 도전하는 건축주들이 늘어나는 추세다. 그러나 섣불리 시작했다가 하자 투성이인 집을 짓게 되거나 10년 일찍 늙을 만큼 고생하는 경우도 많다. 장점도 많지만 그만큼 단점도 많다는 얘기다. 이번 호 특집에서는 직영건축이 어떤 것인지 자세히 살펴봤다. PART 01에서는 직영건축의 장단점과 여러가지 방법에 대해 살펴봤다. PART 02에서는 직영건축을 도와주는 전문 회사로부터 직접 몇 가지 체크포인트에 대해 들어봤다. 마지막으로 PART 03에서는 또 다른 직영건축 전문 회사로부터 현장에서 함께한 건축주들과의 다양한 에피소드를 청취했다.038 PART 01 직영건축의 장단점 042 PART 02 전문가의 직영건축 가이드 050 PART 03 직영건축 현장의 다양한 에피소드 HOUSE STORY 전원주택 속 행복한 이야기 060 아내를 위한 남편의 선물 영암 주택 ‘세 자매 집’068 고요한 숲속 주말 주택 가평 ‘컴포트하우스’ ARCHITECT CORNER건축가의 집 이야기 076 모더니즘 건축의 낯선 변화 벨기에 주택 ‘BEEV’082 도심 경계서 이정표 되는 광주 주택 ‘지산돌집’090 단독주택단지 내 군계일학 별내동 주택 ‘별주부전’098 자녀들 위한 마음 담긴 화성 주택 ‘옥진재’106 가족 라이프스타일 반영한 양평 주택 ‘이우연율 家’114 풍요로운 삶 만든 디테일 동대문 주택 ‘ZOZO house’122 외부와 유연히 연결된 양주 주택 ‘사는 집’ HOME DESIGN 전문가의 인테리어 제안 130 아늑한 마당과 적벽돌 마감 매력적인 이천 상가주택 136 프라이빗과 개방감 동시에 담은 성남 판교 주택 ARCHITECTURE DESIGN 맞춤 설계 아이디어 142 내 집 개성과 잘 어울리는 창문 계획하기 146 실내 수영장 있는 전원주택 36평형 148 S-Log Ep 8. 경남 산청 ‘상록재’편 HOUSING INFORMATION 집에 관한 다양한 정보 모음 152 건강하게 따뜻한 집, 방배동 주택-창호156 지방소멸리포트 어디가 살고 죽는가, 강원도 편 160 제4회 더존건축박람회 현장스케치164 2023 서울 홈·테이블데코페어170 북한강 내려다보이는 세컨드하우스 조경 174 집은 사람의 소망·삶을 담는 그릇 178 NEWS & ISSUE
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월간 전원주택라이프 2024년 01월호 발간
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월간 전원주택라이프 2023년 12월호 발간
- CONTENTSDecember 2023 Vol.297 SPECIAL FEATURE2023 대한민국 목조건축대전 수상작(사)한국목조건축협회가 주관하고 산림청이 주최하며 국토교통부와 서울특별시가 후원하는‘2023 대한민국목조건축대전’에서 11개 준공 작품과 12개의 계획 작품이 수상작으로 선정됐다. 올해로 21회째 진행한 대한민국목조건축대전은 2003년부터 시작된 우리나라 대표 목조건축 공모전으로 친환경 목조건축의 우수성과 필요성을 널리 홍보하고, 학생들의 적극적인 참여를 유도해 목조건축의 미래 가능성을 짚어보는데 목적을 둔다. 올해는 지난해보다 28% 늘어난 총 91개 작품이 응모한 것으로 나타났는데, 이는 그만큼 목조건축에 대한 관심이 높아졌다는 얘기다. 올해 제출된 작품들은 전체적으로 작품성이 과거에 비해 많이 향상됐다고 한다. 구조체로서 목구조를 활용하면서 목재의 특성을 잘 살렸으며, 마감이나 인테리어 디자인 측면에서도 수준이 높아졌다는 평가다. <전원주택라이프>는 이번 호에서 준공부문 수상작 11개 중 10개 작품을 소개하고 이중 주택 또는 주택+스테이 용도의 3개 작품을 자세하게 살펴봤다.046 PART 01 ‘2023 대한민국목조건축대전’의 경향048 PART 02 수상작 소개060 PART 03 주택·스테이 수상작 상세 소개 HOUSE STORY전원주택 속 행복한 이야기 086 아파트에 없는 편안함 가득 보령 주택 ‘閑가한家’094 모던한 건물과 자연의 조화 이룬 화성 주택 ARCHITECT CORNER건축가의 집 이야기 102 고양이 건축주 시각 통한 일본 주택 ‘A Cat Tree House' 110 다층 레벨 위 임대 세대 갖춘 성북동 북 카페 주택 118 자연 풍경 향해 활짝 열린 용인 주택 ‘라라랜드’ 126 회색 계획 대지 위 자연 품은 칠곡 주택 ‘House View' 134 유년 시절 따듯한 추억 담은 진주 주택 ‘삼각 집’ HOME DESIGN 전문가의 인테리어 제안 142 넓은 마당과 포치 매력 돋보이는 파주 ‘ㄱ’자 주택148 박공지붕의 심플함 도드라진 평택 클래식 하우스 ARCHITECTURE DESIGN맞춤 설계 아이디어 154 건강한 집을 만드는 다섯 가지 원칙!158 중정과 다락 계획된 전원주택 55평형160 S-Log Ep 7. 화성 ‘온유재’편 HOUSING INFORMATION집에 관한 다양한 정보 모음 164 건강하게 따뜻한 집, 방배동 주택·단열재168 지방 소멸 리포트 어디가 살고 죽는가, 경기도 편172 3천여 LED조명 품목 갖춘 ‘일신비츠온’178 내가 꾸미는 나만의 테마 정원182 도장 마감 활용해 가치 올리는 법176 애독자 사은 퀴즈186 NEWS & ISSUE
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