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고택을 찾아서, 후손들의 애착이 대단한 군포 동래 정씨 종택
- 군포동래 정씨 동래군파종택軍浦東來鄭氏東來君派宗宅(경기도 문화재자료제95호/경기 군포시속달동 24-4)은 현재 자리에서 500년을 이어온 유서 깊은 집이다. 이곳에 자리 잡은 사람은 동래군파 파시조인 정란종鄭갿宗(1433~1489)의 큰아들 정광보鄭光輔(1457~1524)로 정란종 묘소가 있는 이곳에 집을 지었다. 종택은 역사적 가치로 말미암아 현재 문화유산국민신탁에서 관리 중 이다.글 최성호 사진 홍정기 종택을 지은 정광보 부친 정란종은 이시애 난 등을 평정한 공로로 동래부원군으로 봉해지면서 동래정씨의 파시조가 됐다. 동래 정씨 가문은 14대 난종부터 종손의 5대 조부인 26대 때까지 13대가 이어오는 동안 단 한 사람만 제외하고 모두 군君으로 봉해졌을 정도로 명문가였다. 집주인 말에 의하면 5대조도 조선이 망하면서 시호를 받지 못했을 뿐이라고 한다. 안채 대청에서 본 안마당. 고택은 관리가 아주 잘 되고 있는 편이다. 안채에서 사당으로 돌아가는 길. 오른편이 부엌, 왼쪽이 광채다. / 작은 사랑채에서 안채로 들어가는 문. 고즈넉한 풍경을 한 고택 입구. / 암키와와 수키와로 치장한 부엌 벽면으로 흙벽에 막혀 환기가 어렵기에 기와를 이용해 환기구를 만들었다. 집은 서향, 사랑채는 남향주변 풍광이 매우 아름답다. 묘터도 좋지만 나중에 자리 잡은 집터 역시 매우 좋은 자리다. 묘소는 남향이고 집터는 묏자리 건너편에 자리 잡았다. 묘를 바라보는 곳에 집터를 잡고 나니 향에 대한 문제가 발생했다. 집이 서쪽을 바라보게 된 것이다. 이 집의 향은 크게 둘로 볼 수 있다. 하나는 안채의 향이고 하나는 사랑채의 향이다. 안채는 서쪽을 보고 사랑채는 남쪽을 본다. 집을 지을 때 향의 중심점은 안채 대청이고 안채 대청의 향이 집의 주 향이 되는 것을 고려하면 이 집은 서향이다. 대지 여건상 서향이 오히려 좋은 풍광을 지녔음에도 사랑채를 남쪽으로 놓은 것은 겨울을 더욱 따뜻하게 나고 여름에 강한 서쪽 햇볕을 차단하기 위함으로 보인다. 집은 현재 안채와 사랑채, 광채가 몸채를 이루고 주변에 작은 사랑채, 중문바깥에 마방채가 있다. 그리고 뒷마당에 새로 지은 사당, 광채가 있다. 원래 안채 뒤에 별당이 있었고 연못 앞에 솟을대문 행랑채가 있었는데 현재는 사라지고 없다. 집은 전체적으로 ㄴ자 안채와 사랑채가 마주 보며 튼 ㅁ자 형태를 이룬다. 전퇴집 안채는 전면 네 칸이고 날개채는 두 칸 반이다. 날개채는 아래 두 칸이 부엌이고 나란한 두 칸은 안방이다. 이 집의 재미있는 특징은 부엌에 있다. 부엌은 현재 입식으로 개조됐지만 과거 집 구조를 이해하는 데 어려움이 없다. 대부분 집에서 그릇을 보관하는 찬장 등의 공간은 전면에 있지 않고 후면에 둔다. 그러나 이곳은 안채 퇴칸을 부엌 수납공간으로 활용하고 있다. 이런 구조는 다른 곳에서 본 기억이 없다. 전퇴는 대부분 각 실을 연결하는 통로 역할을 하고 뒤에 있는 퇴칸은 여러 용도를 위한 공간으로 만드는 것이 일반적인 활용법이다. 묘를 바라보고 앉은 안채 대청으로 남향인 묏자리로 인해 서향이 됐다. 외부 마방채. 현재 이곳은 전국귀농운동본부가 쓰고 있다. 화려한 꽃들로 물들은 안채 후면. 다른 곳에서 볼 수 없는 특이한 공간, 행사청사랑채는 전후퇴집, 2고주 5량집으로 전후퇴집은 조선 후기에 본격적으로 지어지기 시작한다. 처음에는 홑집에서 출발해 조선 중기에는 전퇴집으로 후기에는 전후퇴집으로 발전해간다. 이런 평면의 발전은 살림집 규모와 용도가 늘어나면서 발생한 현상이다. 사랑채가 전퇴집인 안채와 다른 구조를 보이는 것은 지은 시기가 다르기 때문이다. 안채는 1783년, 사랑채는 19세기 말인 1877년에 지으면서 구조상 차이를 보이게 된 것이다. 사랑채 후퇴칸은 수복방, 책방, 광, 행사청을 위한 전실 등과 같이 다양한 공간으로 분할해 사용하고 있다. 사랑방으로 드나드는 뒷문도 이후 퇴칸을 활용해 만들어 놓았다. 사랑채는 안채와 직각으로 배치된 남향이다. 사랑채에서 문간채 방향 한 칸에는 높게 올린 누마루가 돌출돼 있는데 누마루에 올라서면 경관이 좋은 남서쪽을 내다볼 수 있을 뿐만 아니라 앞에 있는 연못도 즐길 수 있다. 지금 연못 뒤에 있는 집은 예전에는 없던 것이라 한다. 주인 말에 의하면 위 집터까지 정원이었으며 연못 주변에 꽃나무가 많이 심어져 있어 경관이 좋았다고 한다. 과거에 이곳에 앉으면 주변 좋은 경관이 내려다보이고 연못 주변 화초가 가득해 술 한 잔하면서 풍류를 즐기기에 정말 좋은 곳이었을 것이다. 사랑채에는 다른 곳에서 찾아볼 수 없는 특별한 공간이 있다. 사랑채 맨 끝에는 행사청이라는 방이 그것이다. 내부는 우물마루(마룻귀틀을 짜서 세로 방향에 짧은 널을 깔고 가로 방향에 긴 널을 깔아서 '井'자 모양으로 짠 마루. 대부분 고택에서 채용하는 방식이다)가 아니라 장마루(장귀틀과 동귀틀을 놓아서 짜지 않고, 긴 널로 죽죽 깔아서 만든 마루)다. 집주인은 예전부터 장마루였으며 서고로 사용했다고 한다. 그러나 행사청이라는 단어로 볼 때 제사를 위한 제기를 보관하고 제사 준비를 위한 장소로 사용한 것이 아닌가 한다. 이런 장마루는 사랑 대청에 붙어 있는 광, 중문 옆에 붙어있는 광에서도 보이는데 아마도 중문을 포함한 사랑채를 새로 지으면서 물건을 쌓아두는 광은 간략하게 지으려 했던 의도로 보인다. 대청에서 본 안마당. 대청에서 본 후면. 평면도 주변 풍광이 매우 아름다워 집터로는 제격이다. 서향이라는 단점이 있지만 경관을 고려했을 때는 좋은 자리라 할 수 있다. 한국전쟁으로 사라진 사당사당은 현재 한 칸으로 복원돼 있으나 원래는 두 칸이었다. 당시 사당은 전면 두 칸, 측면 두 칸으로 구성하고 전면 한 칸은 마루였다. 두 칸 중 한 칸은 불천위인 동래공 위패를, 다른 한 칸은 사대조를 모셨다고 한다. 사당은 한국전쟁 전까지 있었으나 전쟁이 발발하면서 더 이상 제사를 치르기 어렵다고 판단해 어른께서 위패를 땅에 묻어버리면서 사라졌다. 두 칸이었던 사당이 한 칸이 된 것은 복원할 당시 담당 공무원이 두 칸으로 된 사당이 없다는 이유로 한 칸으로 복원했기 때문이라고 한다. 중문 옆에는 사랑방을 위한 부엌이 있다. 부엌 바깥 벽면은 암키와와 수키와로 예쁘게 쌓아 치장해 놓았다. 무심코 보면 그냥 담에 장식을 한 것처럼 생각하기 쉬운데 이것은 사랑채 부엌을 위한 환기구다. 사랑채 부엌 바깥에는 사랑채 누마루가 있고 모든 벽이 판장벽이 아닌 흙벽으로 삼면이 막혀 환기가 잘 되지 않는다. 이런 문제를 해결하기 위해 벽에 환기구를 만들어 놓은 것이다. 그리고 안채로 들어가는 중문 옆에 연이어 위치한 광채는 1930년대에 지었다. 돌저귀나 쇠장석들을 보면 분명 조선 시대에 지은 게 아니다. 현재는 한 칸이나 원래는 두 칸이었던 사당. 한국전쟁으로 사라진 것을 복원했다. 문간채 방향으로 한 칸 돌출한 사랑채 누마루. 남서쪽 경관을 맘껏 즐길 수 있다. 2011년 5월 3일 종손은 종택을 포함한 대지 및 전답(18176㎡)을 문화유산국민신탁에 무상 증여했다. 종택이 위치한 속달동이 군포시 도시개발사업에 포함되자 종손과 가족은 이곳이 영구히 보존돼야 한다는 데 뜻을 모아 종택과 주변 땅 모두를 문화유산국민신탁에 기증했다.토지가 당시 공시지가로 35억 원에 이른다고 하니 가족 간 갈등이 없지는 않았을 것이다. 그러나 동래공파문중은 수십억원이라는 현실적 가치보다는 18대, 500년 이상을 이곳에 뿌리내리고 살았던 그 역사적 가치를 보전한다는 것에 더 큰 의미를 부여했다. 그간 문중재산을 놓고 이전투구하는 모습만을 보아온 나로서는 생소하기만하다.문화의 가치를 무시하고 보전하려는 의지가 없는 사람은 과거란 돈벌이 수단으로밖에 인식하지 않는다. 그것을 떨쳐버리지 않는다면 언제까지나 우리는 문화후진국일 수밖에 없다. 글쓴이 최성호1955년 8월에 나서, 연세대 건축공학과를 졸업했습니다. 1982년에서 1998년까지 ㈜정림건축에 근무했으며, 1998년부터 산솔도시건축연구소를 운영하고 있습니다. 현재 전주대학교 건축학과 겸임교수로 재직하고 있습니다. 저서로는《한옥으로 다시 읽는 집 이야기》가 있습니다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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고택을 찾아서, 후손들의 애착이 대단한 군포 동래 정씨 종택
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[고택을 찾아서] 퇴계학파의 영향을 받아 口자로 지은 청원 유계화 가옥
- 충북 청원군 부용면 부강리, 논밭이 완만한 경사지에 정남향(자좌오간子坐午間)으로 자리한 유계화柳桂和 가옥(중요민속자료 138호)은 안채 대청의 상량문에 따르면 고종 3년(1866)에 지은 집이다. 한 단 높은 ㄷ자형 안채와 한 단 낮게 지어진 ㄷ자형 사랑채가 맞물려 口자 평면을 이루고 있다. 대문을 들어서면 문 쪽을 향해 자리한 사랑채가 나오는데, 가운데는 몸채에 안채 쪽으로 꺾인 좌우 1칸은 날개에 해당한다. 몸채는 대청과 아래·윗방으로 앞에는 툇마루를 놓았다. 양 옆 날개 부분은 곳간과 방·함실이다. 안채 역시 넓은 대청과 안방을 드린 몸채와 날개 부분으로 짜여져 있다. 고전적 기법으로 지은 이 집은 현존 상태도 비교적 양호한 편이며, 일대에서 보기 드문 口자형 평면 구조이다. 안마당의 우물과 향나무, 뒤뜰의 향나무와 감나무 대추나무 등 전통적 조경의 맛을 느낄 수 있다.완만한 경사지에 멀리 바라보이는 나지막한 앞산을 안산案山 삼아 편안하게 자리잡은 유계화 가옥은 이 지역에서 보기 드문 '口'자형 집이다. 충청도에는 口자 집이 5채(홍성 엄찬 고택/이삼 장군 고택 등) 정도 있는데, 이를 두고 어떤 이는 퇴계학파의 영향을 받아 생겨난 것이라고 주장한다. 口자형 집이 발달한 경상도가 남인南人-조선 선조 때 동인東人에서 갈라진 당파. 이산해를 중심으로 한 북인北人에 대하여 유성룡과 우성전을 중심으로 한 파- 중심의 지역이므로, 그들이 이러한 집을 지었다는 것이다. 그 주장은 어느 정도 근거가 있는데 지역성을 띤 주변 집들과 다르기 때문이다.이 집은 口자형 폐쇄 구조지만 마당도 넓고 뒷마당도 완만한 경사로 이어져 매우 밝고 시원하다. 안마당은 4칸×4칸 규모로 널찍하고 사랑채가 대지의 경사 때문에 상대적으로 낮아 햇볕이 잘 들므로 막혔다는 느낌이 안 든다. 집 전체의 경사는 안마당을 중심으로 정리되어 사랑채의 기단은 안마당에서 보면 매우 낮으며 안채 쪽으로 갈수록 높아진다. 그러나 자세히 보기 전까지 집에 높이 차이가 나는지 못 느낄 만큼, 그 처리가 자연스럽다.중문을 거치지 않고 사랑채에서 안채로현재 이 집의 대문은 남쪽으로 나 있다. 집 주인은 원래 대문은 서쪽에 있었는데 60년 전쯤 남쪽으로 옮겼다고 한다. 집터 서쪽 중문 앞에 일부 남은 내외담이 바깥으로 둘러쳐진 담까지 연장된 흔적에서 그 말이 사실인 듯하다.대문 앞 커다란 은행나무는 지금 담 밖에 있지만, 문화재 지정 당시 도면에는 집 안에 있던 것으로 나온다. 원래 사랑채 앞에 집의 상징으로 심었을 것이다.사랑채는 전면 6칸 측면 1칸 반 규모의 전툇집이다. 현재 동쪽 맨 끝 칸에서부터 광, 부엌, 사랑방 2칸, 대청 1칸, 방 1칸 규모로 사랑방으로 꾸민 4칸 앞에 툇마루를 놓았다. 이러한 모습은 문화재 지정 당시와 차이가 난다.사랑채에서 특이한 부분은 아궁이를 설치한 칸이다. 그 앞쪽 툇간에 고루高樓를 설치했는데, 그 높이가 낮아 머리를 구부려야만 들어간다. 그러나 반 칸 안으로 들어가면 다락을 드리지 않아 일반 부엌처럼 작업하는 데에 불편함이 전혀 없다. 또한 사용자의 편의성을 고려하여 이곳에서 중문을 거치지 않고 바로 안채로 들어가도록 문을 냈다.수맥보다 실용성을 강조해 집 안에 판 우물안채에 보기 드물게 우물을 팠다. 수맥이 집터 아래를 통과하면 좋지 않다는 관념으로 대개 집 안에는 우물을 파지 않는다. 한편으로 집의 관리가 하인들에 의하여 이루어졌기 때문이기도 하다. 집주인이 가사를 전담했다면 설사 수맥에 문제가 있더라도 우물을 팠을 것이다. 이 집을 지은 사람은 그것을 별로 개의치 않은 듯하다.현재 우물 옆에 기둥을 하나 설치하고, 그 기둥에서 건물의 상인방까지 가로지른 나무를 도리 삼아 지붕을 설치했다. 예전에는 우물을 중심으로 양쪽에 기둥을 세우고 지붕을 설치했다고 한다. 우물 위에는 도르래를 설치했다. 안채의 몸채는 전후툇집으로 툇간 쪽에 모두 기둥을 세운 2고주高柱 오량집〔五梁家〕 구조이다. 지금은 전면 툇간만 남고 후면 툇간은 흔적만 보인다. 집은 홑집, 전툇집, 전후툇집으로 발전한다. 사회가 발달하면서 건물을 보다 다양하게 사용하려는 의도 때문이다. 전후툇집도 초기에는 전퇴와 후퇴의 모습이 명확했지만 점점 방으로 사용하다 보니 후대로 오면서 특히 뒤쪽 툇간은 평면상 흔적만 보이는 경우가 많다. 이러한 모습은 이 집도 예외는 아니다. 현재 뒤쪽에는 쪽마루를 설치했는데 과거 도면에는 없던 것이다.부엌 살강에 문과 창을 낸 까닭은안채로 드나드는 출입문은 중문中門과 반대편 샛문 2곳이다. 이렇게 양쪽에 문을 둔 경우는 흔치 않다. 안채는 중문 건너 쪽으로 안방과 부엌을 드렸는데 부엌은 3칸 반 규모로 매우 큰 편이다. 부엌에 설치한 살강(그릇 따위를 얹어 놓기 위하여 부엌의 벽 중턱에 드린 선반)은 다른 곳에서 볼 수 없는 것이다. 처마 밑에 살강을 설치한 집을 자주 접하지만, 이 집은 특이하게 살강에 뒷마당으로 통하는 문과 창을 설치했다. 또한 살강은 비가 들이치지 않도록 처마 밑까지 올리는데, 이 집은 부엌 상부에 드린 다락 때문에 그 높이까지만 설치했다.우리나라 옛집 부엌에는 환기 즉, 아궁이에 불을 땔 때 나는 연기를 빨리 배출시키고, 여름철에 음식물이 상하지 않도록 모두 살창을 설치한다. 그러나 이 집 살강에 설치한 창은 긴 띠 형식으로, 양 끝단 각 1/8 정도만 살창이고 창문 길이 3/4 정도는 창호지를 바른 창문이다. 왜 이렇게 했는지 이해가 안 된다. 창호지를 붙인 문틀 상부에 반원형 철물을 설치했는데, 분명 창문을 여닫는 장치인 것 같다. 여러모로 살펴보았을 때 채광창이라고 하기에는 조금 어설퍼 보인다. 또한 살강이 부엌 상부의 다락 때문에 다른 곳보다 낮아 자칫 비가 들이쳐 창호지를 상하게 할 수 있음에도 창호지를 바른 점, 모든 창이 살창임에도 유독 이곳에만 창호지를 바른 점이 궁금증을 더하게 한다.한편 부엌에 다락을 너무 낮게 드려 크기에 비하여 협소하게 느껴진다. 다락을 넓게 만든 것은 이 집의 살림 규모와 연관이 있다. 집주인이 보관하는 유계화 씨의 땅문서나 소작료에 관한 문서를 보면, 집 주변뿐 아니라 충청남도에까지 이 집안 땅이 있었다고 한다. 이것으로 미루어 짐작컨대 상당한 재력가 집안이었으므로 당연히 넓은 창고가 필요했을 것이다. 그러나 시대가 변하여 현재에 맞추어 집을 사용하다 보니 오히려 창고는 관리하기 불편해졌다. 집주인은 이곳에서 살고자 부엌을 개조하려는데 천장이 너무 낮아 입식으로 꾸미기가 힘들다고 한다. 현재 부엌 바닥을 한 자(30㎝) 정도 파서 높이를 적절히 맞추고자 개조 작업 중이다.*이 집의 문화재 명칭은, 문화재 지정 당시 주인의 이름을 차용하기에 '유계화 가옥'이다. 이제까지 알던 집은 모두 남자 주인의 이름을 차용했으므로 이 집의 주인도 당연히 남자라고 생각했다. 그러나 문화재 지정 당시 소유주는 여성이었다. 그 배경은 유계화 씨 생전의 순탄치 않은 삶 때문이다. 집주인은 이 집을 고모뻘인 유계화 씨에게 증여 받았다고 한다. 유계화 씨가 9살 때, 그녀의 어머니는 남편과 사별한 후 홀로 된 친정어머니와 함께 살고자 이곳으로 왔다고 한다. 유계화 씨는 당시 이화여전을 나왔을 정도로 인텔리였으나 독신으로 살았기에 자신이 계속 돌보아 주었다고 한다. 그 고마움에 대한 보답으로 유계화 씨가 이 집을 물려준 것이라고 한다.田 글 최성호 사진 윤홍로 기자글쓴이 최성호 님은 1955년 8월에 나서, 연세대 건축공학과를 졸업했습니다. 1982년에서 1998년까지 ㈜정림건축에 근무했으며, 1998년부터 산솔도시건축연구소를 운영하고 있습니다. 현재 전주대학교 건축학과 겸임교수로 재직하고 있습니다. 저서로는 《한옥으로 다시 읽는 집이야기》가 있습니다.http://blog.naver.com/seongho0805
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[고택을 찾아서] 퇴계학파의 영향을 받아 口자로 지은 청원 유계화 가옥
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고향땅 지키며 지은 H빔 골조의 2층 목조주택
- 고향에 지은 집 고향땅 지키며 지은 H빔 골조의 2층 목조주택 집은 55평 규모로 실내 구조는 1층의 경우, 방 2, 거실, 주방, 화장실 등이 있고, 2층엔 방 2개, 화장실이 있다. H빔으로 골조를 세우고, 벽체는 우레탄패널이 사용됐다. 외벽마감은 비닐사이딩에 적절히 벽돌을 사용했고 내벽 마감은 벽지. 건축비는 평당 2백10만원 정도로 모두 1억1천5백만원이 들었고, 조경과 담장 비용으로 1천만원이 추가로 들어갔다. 증여 받은 땅이었기 때문에 별도의 대지 구입비용은 들지 않았다. 경기도 광주군 광주읍 삼리. 10여년 전만 해도 이 곳은 어느 시골과 마찬가지로 조용한 농촌 마을이었다. 그러나 원주민들이 떠나고 외지인들이 들어선 지금은 옛날집과 신식주택, 다세대 주택이 함께 들어서 조금은 어색한 모습이다. 농민들이 하나 둘씩 떠나면서 마을의 모습도 바뀌었다. 임명종 공점숙씨 부부는 이 마을에서 얼마 남지 않은 지역 토박이. 얼마전까지만해도 채소를 재배해 성남 모란시장과 가락시장에 내다 팔아 그런 대로 괜찮은 수입을 올려왔다. 그러나 주변이 도시화되면서 이젠 옛날 같은 재미를 보지 못해 손을 뗐다. 농토는 줄고 가든이나 공장이 많이 들어서며 농사지을 여건도 함께 줄어들었기 때문이다. 영농후계자였던 그도 지금은 양벌리에서 조그마한 개인사업을 하고 있다. 임명종씨가 지금의 집을 지은 것은 지난 95년. 결혼과 함께 분가해 집을 지었는데 집터는 몇 해전 증여 받은 땅으로 본가와 5분 거리에 위치해 있다. 당시 농민에 한해 증여세를 부과하지 않는다는 한시법이 적용되면서 이 때 증여를 받았다. 집은 55평 규모로 실내 구조는 1층의 경우, 방 2, 거실, 주방, 화장실, 2층에도 방 2개, 화장실이 있다. H빔으로 골조를 세우고, 벽체는 우레탄패널이 사용됐다. 외벽마감은 비닐사이딩에 적절히 벽돌을 사용했고 내벽 마감은 벽지다. 건축비는 평당 2백10만원 정도로 모두 1억1천5백만원이 들었고, 조경과 담장 비용으로 1천만원이 추가로 들어갔다. 증여 받은 땅이었기 때문에 별도의 대지 구입비용은 들지 않았다. 증여세를 면제받았고, 건축비도 농협으로부터 장기 저리로 융자를 받아 여러모로 자금부담을 줄일 수 있었다. 한 때 남들처럼 고향을 떠날 생각도 했었지만, 지금은 고향에 남기를 참 잘했다는 생각뿐이다. 친구들이 찾아와 ‘젊은 놈이 서울가면 할 일도 많은데 굳이 농사를 짓겠다고 우기는 게 무슨 이유냐’며 면박을 준적도 있다. 그러나 지금은 상황이 달라졌다. 지금도 가끔씩 찾아오는 이들은 이젠 부러운 시선을 보낸다. ‘시골에 내려와 살고 싶어도 땅이 없어, 여건이 안돼 못 내려온다’는 게 이들의 하소연이다. 임명종씨는 친구들 사이에서 가장 큰 부러움의 대상이다.田 글·사진 류재청 ■건축정보 위치: 경기도 광주군 광주읍 삼리 부지면적: 준농림전 1천3백평 부지구입년도: 92년(증여) 건축년도: 95년 건평: 55평 건물형태: 2층 H빔 목조주택 실내구조: 1층 - 방2, 거실, 주방, 화장실 2층 - 방 2, 거실, 화장실 총건축비: 1억1천만원 구조체: H빔 벽체구성: 발포우레탄 패널 내벽마감: 석고보드, 벽지 외벽마감: 비닐사이딩, 벽돌 지붕마감: 아스팔트싱글 난방형태: 기름보일러 식수공급: 지하수
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고향땅 지키며 지은 H빔 골조의 2층 목조주택
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상가주택 지을까? 신축 건물 살까?
- ‘상가주택=은퇴 후 노후대책’이란 말이 있다. 거주가 가능하면서 꼬박꼬박 월급까지 나오는 주택이기 때문이다. 여기에 세제혜택까지…, 가히 일석삼조라 할 수 있다. 물론 조건이 맞아야 하고, 입지가 좋아야 그만한 혜택을 누릴 수 있다. 글 사진 박창배 기자 자료 사진 전원주택라이프 DB도움말 및 참고 자료 《최길찬의 상가주택 이야기 Ⅱ》(최길찬, 전우문화사, 2015), 네이버 지식백과, 동탄신도시 까치공인중개사무소, 동탄신도시 풍성한 공인중개사무소네이버 카페 ‘하우스플래너’, 네이버 블로그 ‘정훈 아빠의 블로그 세상’ 상가주택이란?점포 겸용 단독주택 용지를 분양받아 아래층에는 가게를 넣고 위층에는 원룸·투룸으로 세를 주거나 직접 거주하는 상가주택이 인기를 끌고 있다. 상가주택의 가장 큰 매력은 직접 거주하면서 임대 수익도 얻을 수 있다는 점이다. 그렇다면 상가주택이란 뭘까. 네이버 지식백과(두산백과)는 “상가주택 商街住宅이란 1·2층은 점포나 사무실이고 3층 이상은 주택으로 사용하는 고층의 병용 주택(빌딩)으로, 활용 대지가 넓어지고 건축비가 싸게 들며 도시계획과 연관된 설계가 가능한 점 등의 이점이 있어 날로 늘고 있는 추세”라고 설명하고 있다.건축법상에 ‘상가주택’이란 용어가 없다. 단독주택 중 다가구주택이 여기에 해당된다. 주택법 제2조(정의) 제1항에서는 주택이란 세대 世帶의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다고 규정하고 있다. 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위) 제3항에서는 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다고 규정하고 있다. 건축법 시행령(제3조의 4. 별표 1)에 의거 다가구주택 多家口主宅이란 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하로서 지하 주차장을 제외한 1개 동의 연면적이 660㎡ 이하이고, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다. 다만, 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다고 설명하고 있다. 그리고 다가구주택은 분양이 아닌 임대전용으로써 주택 내 가구 수가 2∼19가구로 제한된다. 그러나 건축법상 단독주택에 포함되기 때문에 가구별로 구분등기가 불가능하고, 각 가구를 분리해 사고팔 수 없으며 건물 전체 단위로만 매매가 가능하다. 따라서 구분 소유되는 공동주택인 다세대주택, 연립주택과 명확히 구분된다._출처 [네이버 지식백과] (한국민족문화대백과, 한국학중앙연구원) 이를 종합해 본다면, 상가주택은 건축법상 주택가에서 주민들의 생활에 편의를 줄 수 있는 시설물인 근린생활시설과 지하층을 제외한 주택으로 쓰이는 층수 3개 층 이하, 바닥면적의 합계 660㎡ 이하, 19세대 이하가 거주할 수 있는 다가구주택의 복합시설에 속한다고 볼 수 있다. 즉, 상가는 사업자가 사업을 목적으로 활용하는 공간이며, 주택은 사람이 거주를 목적으로 활용하는 공간이다. 상가주택은 집주인이 한 명인 단독주택에 속하는 주택의 유형으로 상가+다가구주택이라고 생각하면 된다. 집주인이 한 명이란 말은 상가주택 전부를 하나의 주택으로 인정한다는 의미이다. 요즘처럼 다주택자에게 각종 규제가 강화되고 있는 때에는 실제로는 집을 여러 채를 소유하고 있지만 1주택자로 인정받기 때문에 일석삼조의 똘똘한 한 채가 될 수 있는 것이다. 상가주택의 종류상가주택은 신도시 상가주택과 구도심의 상가주택으로 나눌 수 있다. 신도시를 가면 1층은 상가, 2층~4층은 주택으로 구성된 건물을 볼 수 있는데 이런 건물을 지구단위계획 지침에서 점포겸용 단독주택이라 하며 일반적으로 상가주택이라 부른다.? 신도시의 상가주택은 지구단위계획 지침에 따라 지역마다 상가의 면적 비율과 층수 및 가구 수 등을 제한받는다. 각 지자체의 조례가 반영된 지구단위계획에 의한 규제가 다르게 적용되기 때문에 정확한 규제사항을 파악하고 싶다면 해당 지역의 지구단위계획 시행지침을 확인하면 된다. 같은 상가주택이라도 어느 지역은 5가구로 제한되고 어떤 지역은 7가구로 제한이 된다. 보통 건폐율은 60%에 용적률은 150~200% 내외로 지정된다. 보통 신도시 상가주택은 4층 규모로 전체 면적의 40% 이하로 1층에 근린생활시설인 상가를 놓고 2~4층은 임대용 다가구주택이나 주인세대를 구성한다. 구도심의 상가주택은 지구단위계획에 의해 제한을 받는 신도시의 상가주택과는 다르게 건축법규가 정하는 한도 내에서 주거와 근린생활시설의 비율을 자유롭게 정할 수 있다. 건축물의 규모는 건폐율과 용적률, 주차장법, 대지안의 공지, 일조권 사선제한 등에 의해 결정되는데 신도시 상가주택에 비해 각 층의 용도나 디자인이 자유롭다. 신도시 상가주택과 비슷하게 근린생활시설, 임대 세대, 주인세대로 구성한다. 다소 획일적인 신도시 상가주택과? 달리 구도심의 상가주택은 상권을 한눈에 파악할 수 있고 설계와 시공을 어떻게 하는지에 따라 결과에 많은 차이가 발생한다._출처 네이버 카페 ‘하우스플래너’ 상가주택의 장점인기 있는 신도시 상가주택의 경우 경쟁률이 수천 대 일까지 몰리며 광풍이 불기도 했다. 이는 주거 문제와 은퇴 후 노후 대책을 함께 해결할 수 있는 수익형 부동산이라는 장점 때문이다. 2014년 위례, 하남 미사, 남양주 별내 등 수도권에서 분양된 점포 겸용 주택용지는 모두 완판됐다. 제주공항 인근 삼화지구 주택용지는 청약 공모 사상 최고 경쟁률인 5142 대 1을 기록했을 정도다. 하지만 2017년 12월 29일 택지 개발 업무처리 지침이 변경되면서 기존의 정해진 토지 가격의 추첨 방식에서 가격을 써내는 입찰 제도로 변경되었고 경쟁이 심해지면서 가격이 상승함에 따라 사업성이 줄어들고 있다. 특히 최근 들어서는 코로나19 팬데믹의 영향과 온라인 쇼핑몰이 크게 늘어 수익형 부동산으로 인기를 모은 점포 겸용 단독주택의 수익률이 예전과 다르게 크게 떨어졌다. 상가주택의 또 다른 장점은 일반 상가보다 대지 구입비를 절약할 수 있고, 양도소득세와 같은 세금 혜택을 받을 수도 있다는 점이다. 재산을 양도하거나 증여, 상속을 할 때 세금을 내야 하는데, 상가주택의 경우 혜택을 받을 수 있다. 상가주택의 소유자인 경우 1가구-1주택자에 해당되기 때문에 양도세 중과 대상에서 제외될 수 있다. 정확히 살펴본다면, 상가주택의 전체 면적 중 주택으로 사용하는 면적이 더 클 경우 건물 전체를 주택으로 볼 수 있다. 그렇게 되면 1층에 상가가 있더라도 1세대 1주택 비과세가 적용돼 양도소득세는 없다. 이때 9억 원 미만, 보유기간이 2년이 넘어야 한다는 조건이 따라온다. 하지만 상가면적이 더 큰 경우에는 전체 건물이 상가로 보는 것은 아니다. 상가 부분을 제외한 주택 부분에 대해서만 혜택을 받을 수 있다.?면적을 구분 지을 때 명확히 나눠지는 부분을 제외하고도 그 외 부과적으로 차지하는 부분도 잘 따져봐야 한다. 예를 들어 계단이나 창고, 지하실, 보일러실과 같이 용도가 분명하지 않은 경우엔 사용하고 있는 목적에 따라 적절한 비율로 나뉘게 된다. 2022년 달라지는 상가주택 양도세에서는 면적과 상관없이 분리한 뒤 각각 개별적으로 과세를 하게 된다. 상가주택의 입지“상가주택이라면 첫 번째로 수익성이 나올 수 있어야 하고, 임대도 쉽게 낼 수 있어야 하고, 건축주가 전부터 살아온 생활 습성대로 편히 음식을 끓여 먹고 자식도 키우고 웃을 수 있어야 비로소 그 집의 냄새가 행복한 체취로 이웃 골목을 드나들게 될 것이다.”_출처《최길찬의 상가주택 이야기 Ⅱ》 동탄신도시의 경우 이주자택지 블록과 입지에 따라 상가주택 가격이 10억 원대에서 20억 원 중반으로 차이가 크다. 그래서 부동산은 첫째도 둘째도 셋째도 입지라는 말이 있는데, 상가주택의 경우 더더욱 그렇다. 상가주택 지을 땅을 마련하는 방법으로는 크게 두 가지가 있다. 첫째는 한국토지주택공사(LH)가 신도시·택지지구에서 공급하는 주거 전용 단독주택지나 점포 겸용 단독주택지의 필지를 분양받는 방법이 있다. 수도, 전기, 통신 등 집 짓기에 필요한 기본 인프라스트럭처가 깔려 있고 인근에 아파트 단지가 조성돼 교통, 교육, 편의시설 등 생활기반 시설이 잘 갖춰져 있는 게 최대 장점이지만 가격이 상대적으로 비싸다. 두 번째 방법은 이주자택지를 구입하는 것이다. 이주자택지란 정부가 특정지역을 개발할 때, 대상 지역의 토지를 수용하게 된다. 이때 지역 내에 공람공고 1년 전부터 거주하던 주택 소유자 (철거민)에게 공급되는 단독택지를 이주자 택지라고 한다. 철거민은 이 택지에 건물 면적의 40%까지 상가시설을 지을 수 있고 생활대책용지로 상가용지(약 8평·감정가격에 공급)를 받을 수 있는 권한이 있다._출처 [네이버 지식백과] (한경 경제용어 사전) 두 번째 방법은 이주자택지를 구입하는 것이다. 이 경우 지구단위계획에 따라 보통 건폐율 60%, 용적율은 180%로 4층까지 건축할 수 있고, 1층에는 상가를 지을 수 있다. 이주자택지란 정부가 특정지역을 개발할 때, 대상 지역의 토지를 수용하게 된다. 이때 지역 내에 공람공고 1년 전부터 살고 있던 거주하던 주택 소유자 (철거민)에게 공급되는 단독택지를 이주자 택지라고 한다. 철거민은 이 택지에 건물 면적의 40%까지 상가시설을 지을 수 있고 생활대책용지로 상가용지(약 8평·감정가격에 공급)를 받을 수 있는 권한이 있다._출처 [네이버 지식백과] (한경 경제용어 사전) 이주자택지를 구입할 때 두 가지를 따져봐야 한다. 우선 입지가 가장 중요하다. 상가주택은 신축 후 1층 상가를 월세로 놓게 된다. 1층 상가 월세에 따라서 건물 가치가 결정된다. 토지를 선정해서 신축하면 1층 상가 세입자를 구한다. 입지 좋은 1층 상가 월세는 적게는 월 300만 원, 많게는 500만 원까지 받을 수 있다. 반면, 상권 기준으로 입지가 떨어지면 1층 상가는 월세 150만 원에도 안 나갈 수 있다. 상가 월세가 너무 낮게 되면 건물 가치가 하락하기 때문에 토지 입지 선정이 중요하다. 건축 전 챙겨야 할 사항부지를 확보했다면 다음 과정은 평소 머릿속에 그리던 상가주택을 구체화시켜야 한다. 건축 계획을 짜는 것이다. ‘토지이용계획 확인서’를 통해 건물을 얼마나 넓게 몇 층까지 지을 수 있는지 확인하고 인근 주택의 매매가와 가게 임대료 시세 등을 알아보면 예상 건축 비용(공사비)을 추산할 수 있다. 집은 목적에 맞지 않으면 쓸모없는 건물이 되고, 예산을 초과하면 ‘빚’이 된다. 특히 상가주택을 지으려면 욕심을 좀 버려야 한다. 상가 임대면적도 넓고, 주택 가구 수도 많이 들어가는 상가주택은 불가능하다는 것을 알아야 한다. 또 젊은 사람들은 가게를 얻을 때 건물 외관을 따진다는 것도 알아야 한다. 혹 임차인을 못 구하면 직접 장사하면 된다는 안이한 생각도 버려야 한다. 건축계획을 세웠으면 건축사를 만나 본격적으로 설계에 들어가면 된다. 간혹 시공사에서 무료로 설계해 주겠다고 접근하는 경우가 있다. 하지만 이는 잘못된 상술이라고 보면 된다. 좁은 대지에 공간감이 뛰어난 집을 짓거나 경사진 땅에 안정적인 주택을 올리고, 북향인데도 바깥의 자연 경관을 최대한 내부로 끌어들여 남향 못지않은 집으로 탈바꿈시키는 등 입지의 열세를 극복하는 것은 설계의 힘에서 나온다. 집 짓는 비용의 80%도 설계에서 결정된다. 동탄 방교동 점포겸용 단독주택 용지의 경우 괜찮은 입지의 토지 평균 낙찰가나 택지 매매가는 평당 1000만 원을 상회한다. 단독주택지 80평 정도 매입하려면 8억 원 이상을 투자해야 하고, 건폐율과 용적률을 감안해 약 130~150평 내외로 연면적이 나온다면 건축비는 6억~8억 원 정도. 상가주택한 채 짓는데 전체 15억~18억 원 정도의 비용이 소요된다. TIP 상가주택 부지 체크리스트△중심 상업 지구와 연계 △세대수가 많은 아파트와의 거리 △코너에 있는 땅(권장) △땅이 남향인지 △ 도로의 폭(도로가 넓을수록 그 길을 지나가는 인구가 많은 편이며 주차도 용이하지만, 30m 이상의 도로인데다 빨리 달리는 주도의 경우는 상권이 고이는 상권이 아니므로 피해야 함) △주차장 옆의 땅(도시가 완전히 완성되면 주차 문제가 심각해지므로 주차장 근처면 상가 영업에 유리) △적절한 평수(세대수 제한이 없다면 큰 땅이 좋지만, 세대수 제한이 있고 그것을 지킬 경우에는 70평대의 땅을 찾는 게 좋음) △가구 수 제한이 적은 땅 TIP 건축 전 민원 대응 준비요즘은 주변에 이웃 건물이 있으면 시공사들도 선뜻 공사를 안 한다. 특히 오래된 건물들에 인접해 있고 도심지에 사람들 통행이 많은 곳은 될 수 있으면 공사 안 하려고 한다. 이유는 건축 민원 때문이다. 민원 때문에 공사가 중단돼 시공사와 건축주가 피해를 보는 경우가 있다. 아무리 좋은 건축사사무소와 시공사를 만나도 악성 민원인을 만나면 힘들어진다. 따라서 민원이 발생하지 않도록 건축주가 미리 준비를 해두는 게 좋다. 주변 건물에 사는 분들과 공사하기 전에 친분을 쌓아 두는 것이다. 민원이 발생했다면, 조용하게 한 명씩 만나서 요구하는 사항을 들어보는 게 좋다. 들어줄 수 있는 선에서 합의가 되면 해결해나가면서 민원을 하나씩 줄여 나가야 한다. 민원인들 모두 모아서 한 번에 해결하려고 하면 오히려 역효과가 날 수 있다. 민원인들끼리 단합해서 단체 행동을 하게 되면 정말 힘들어지기 때문이다.
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상가주택 지을까? 신축 건물 살까?
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[21년 06월 특집 1] 상가주택 지을까? 신축건물 살까?
- 상가주택 지을까? 신축건물 살까? ‘상가주택=은퇴 후 노후대책’이란 말이 있다. 거주가 가능하면서 꼬박꼬박 월급까지 나오는 주택이기 때문이다. 여기에 세제혜택까지…, 가히 일석삼조라 할 수 있다. 물론 조건이 맞아야 하고, 입지가 좋아야 그만한 혜택을 누릴 수 있다. 글 사진 박창배 기자 자료 사진 전원주택라이프 DB 도움말 및 참고 자료 《최길찬의 상가주택이야기Ⅱ》(최길찬, 전우문화사, 2015), 네이버 지식백과, 동탄신도시 까치공인중개사무소, 동탄신도시 풍성한 공인중개사무소, 네이버 카페 ‘하우스플래너’, 네이버 블로그 ‘정훈아빠의 블로그세상’ 상가주택이란? 점포 겸용 단독주택 용지를 분양 받아 아래층에는 가게를 넣고 위층에는 원룸·투룸으로 세를 주거나 직접 거주하는 상가주택이 인기를 끌고 있다. 상가주택의 가장 큰 매력은 직접 거주하면서 임대 수익도 얻을 수 있다는 점이다. 그렇다면 상가주택이란 뭘까. 네이버 지식백과(두산백과)는 “상가주택 商街住宅이란 1·2층은 점포나 사무실이고 3층 이상은 주택으로 사용하는 고층의 병용주택(빌딩)으로, 활용대지가 넓어지고 건축비가 싸게 들며 도시계획과 연관된 설계가 가능한 점 등의 이점이 있어 날로 늘고 있는 추세”라고 설명하고 있다. 건축법상에 ‘상가주택’이란 용어가 없다. 단독주택 중 다가구주택이 여기에 해당된다. 주택법 제2조(정의) 제1항에서는 주택이란 세대世帶의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다고 규정하고 있다. 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) 제3항에서는 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다고 규정하고 있다. 건축법 시행령(제3조의 4. 별표1)에 의거 다가구주택 多家口主宅이란 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하로서 지하 주차장을 제외한 1개 동의 연면적이 660㎡ 이하이고, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다. 다만, 1층 바닥면적의 2분의1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다고 설명하고 있다. 그리고 다가구주택은 분양이 아닌 임대전용으로써 주택 내 가구 수가 2∼19가구로 제한된다. 그러나 건축법상 단독주택에 포함되기 때문에 가구별로 구분등기가 불가능하고, 각 가구를 분리해 사고 팔 수 없으며 건물 전체 단위로만 매매가 가능하다. 따라서 구분 소유되는 공동주택인 다세대주택, 연립주택과 명확히 구분된다._출처 [네이버 지식백과] (한국민족문화대백과, 한국학중앙연구원) 이를 종합해 본다면, 상가주택은 건축법상 주택가에서 주민들의 생활에 편의를 줄 수 있는 시설물인 근린생활시설과 지하층을 제외한 주택으로 쓰이는 층수 3개층 이하, 바닥면적의 합계 660㎡ 이하, 19세대 이하가 거주할 수 있는 다가구주택의 복합시설에 속한다고 볼 수 있다. 즉, 상가는 사업자가 사업을 목적으로 활용하는 공간이며, 주택은 사람이 거주를 목적으로 활용하는 공간이다. 상가주택은 집주인이 한 명인 단독주택에 속하는 주택의 유형으로 상가+다가구주택이라고 생각하면 된다. 집주인이 한 명이란 말은 상가주택 전부를 하나의 주택으로 인정한다는 의미이다. 요즘처럼 다주택자에게 각종 규제가 강화되고 있는 때에는 실제로는 집을 여러 채를 소유하고 있지만 1주택자로 인정받기 때문에 일석삼조의 똘똘한 한 채가 될 수 있는 것이다. 상가주택의 종류 상가주택은 신도시 상가주택과 구도심의 상가주택으로 나눌 수 있다. 신도시를 가면 1층은 상가, 2층~4층은 주택으로 구성된 건물을 볼 수 있는데 이런 건물을 지구단위계획지침에서 점포겸용 단독주택이라 하며 일반적으로 상가주택이라 부른다.? 신도시의 상가주택은 지구단위계획지침에 따라 지역마다 상가의 면적 비율과 층수 및 가구 수 등을 제한받는다. 각 지자체의 조례가 반영된 지구단위계획에 의한 규제가 다르게 적용되기 때문에 정확한 규제사항을 파악하고 싶다면 해당 지역의 지구단위계획 시행지침을 확인하면 된다. 같은 상가주택이라도 어느 지역은 5가구로 제한되고 어떤 지역은 7가구로 제한이 된다. 보통 건폐율은 60%에 용적률은 150~200% 내외로 지정된다. 보통 신도시 상가주택은 4층 규모로 전체 면적의 40% 이하로 1층에 근린생활시설인 상가를 놓고 2~4층은 임대용 다가구주택이나 주인세대를 구성한다. 구도심의 상가주택은 지구단위계획에 의해 제한을 받는 신도시의 상가주택과는 다르게 건축법규가 정하는 한도 내에서 주거와 근린생활시설의 비율을 자유롭게 정할 수 있다. 건축물의 규모는 건폐율과 용적률, 주차장법, 대지안의 공지, 일조권사선제한 등에 의해 결정되는데 신도시 상가주택에 비해 각 층의 용도나 디자인이 자유롭다. 신도시 상가주택과 비슷하게 근린생활시설, 임대세대, 주인세대로 구성한다. 다소 획일적인 신도시 상가주택과? 달리 구도심의 상가주택은 상권을 한눈에 파악할 수 있고 설계와 시공을 어떻게 하는지에 따라 결과에 많은 차이가 발생한다._출처 네이버 카페 ‘하우스플래너’ 상가주택의 장점 인기 있는 신도시 상가주택의 경우 경쟁률이 수천대일까지 몰리며 광풍이 불기도 했다. 이는 주거 문제와 은퇴 후 노후 대책을 함께 해결할 수 있는 수익형 부동산이라는 장점 때문이다. 2014년 위례, 하남 미사, 남양주 별내 등 수도권에서 분양된 점포 겸용 주택용지는 모두 완판됐다. 제주공항 인근 삼화지구 주택용지는 청약 공모 사상 최고 경쟁률인 5142대1을 기록했을 정도다. 하지만 2017년 12월 29일 택지개발업무처리지침이 변경되면서 기존의 정해진 토지 가격의 추첨 방식에서 가격을 써내는 입찰제도로 변경되었고 경쟁이 심해지면서 가격이 상승함에 따라 사업성이 줄어들고 있다. 특히 최근 들어서는 코로나19 팬데믹의 영향과 온라인 쇼핑몰이 크게 늘어 수익형 부동산으로 인기를 모은 점포 겸용 단독주택의 수익률이 예전과 다르게 크게 떨어졌다. 상가주택의 또 다른 장점은 일반 상가보다 대지 구입비를 절약할 수 있고, 양도소득세와 같은 세금 혜택을 받을 수도 있다는 점이다. 재산을 양도하거나 증여, 상속을 할 때 세금을 내야 하는데, 상가주택의 경우 혜택을 받을 수 있다. 상가주택의 소유자인 경우 1가구-1주택자에 해당되기 때문에 양도세 중과 대상에서 제외될 수 있다. 정확히 살펴본다면, 상가주택의 전체 면적 중 주택으로 사용하는 면적이 더 클 경우 건물 전체를 주택으로 볼 수 있다. 그렇게 되면 1층에 상가가 있더라도 1세대 1주택 비과세가 적용돼 양도소득세는 없다. 이때 9억 원 미만, 보유기간이 2년이 넘어야 한다는 조건이 따라온다. 하지만 상가면적이 더 큰 경우에는 전체 건물이 상가로 보는 것은 아니다. 상가 부분을 제외한 주택 부분에 대해서만 혜택을 받을 수 있다.?면적을 구분 지을 때 명확히 나눠지는 부분을 제외하고도 그 외 부과적으로 차지하는 부분도 잘 따져봐야 한다. 예를 들어 계단이나 창고, 지하실, 보일러실과 같이 용도가 분명하지 않은 경우엔 사용하고 있는 목적에 따라 적절한 비율로 나뉘게 된다. 2022년 달라지는 상가주택 양도세에서는 면적과 상관없이 분리한 뒤 각각 개별적으로 과세를 하게 된다. 상가주택의 입지 “상가주택이라면 첫 번째로 수익성이 나올 수 있어야 하고, 임대도 쉽게 낼 수 있어야 하고, 건축주가 전부터 살아온 생활 습성대로 편히 음식을 끓여 먹고 자식도 키우고 웃을 수 있어야 비로소 그 집의 냄새가 행복한 체취로 이웃 골목을 드나들게 될 것이다.”_출처《최길찬의 상가주택이야기Ⅱ》 동탄신도시의 경우 이주자택지 블록과 입지에 따라 상가주택 가격이 10억 원대에서 20억 원 중반으로 차이가 크다. 그래서 부동산은 첫째도 둘째도 셋째도 입지라는 말이 있는데, 상가주택의 경우 더더욱 그렇다. 상가주택 지을 땅을 마련하는 방법으로는 크게 두 가지가 있다. 첫째는 한국토지주택공사(LH)가 신도시·택지지구에서 공급하는 주거전용 단독주택지나 점포 겸용 단독주택지의 필지를 분양받는 방법이 있다. 수도, 전기, 통신 등 집짓기에 필요한 기본 인프라스트럭처가 깔려 있고 인근에 아파트 단지가 조성돼 교통, 교육, 편의시설 등 생활기반시설이 잘 갖춰져 있는 게 최대 장점이지만 가격이 상대적으로 비싸다. 두 번째 방법은 이주자택지를 구입하는 것이다. 이주자택지란 정부가 특정지역을 개발할 때, 대상 지역의 토지를 수용하게 된다. 이때 지역 내에 공람공고 1년 전부터 거주하던 주택 소유자 (철거민)에게 공급되는 단독택지를 이주자 택지라고 한다. 철거민은 이 택지에 건물 면적의 40%까지 상가시설을 지을 수 있고 생활대책용지로 상가용지(약 8평·감정가격에 공급)를 받을 수 있는 권한이 있다._출처 [네이버 지식백과] (한경 경제용어사전) 두 번째 방법은 이주자택지를 구입하는 것이다. 이 경우 지구단위계획에 따라 보통 건폐율 60%, 용적율은 180%로 4층까지 건축할 수 있고, 1층에는 상가를 지을 수 있다. 이주자택지란 정부가 특정지역을 개발할 때, 대상 지역의 토지를 수용하게 된다. 이때 지역 내에 공람공고 1년 전부터 살고 있던 거주하던 주택 소유자 (철거민)에게 공급되는 단독택지를 이주자 택지라고 한다. 철거민은 이 택지에 건물 면적의 40%까지 상가시설을 지을 수 있고 생활대책용지로 상가용지(약 8평·감정가격에 공급)를 받을 수 있는 권한이 있다._출처 [네이버 지식백과] (한경 경제용어사전) 이주자택지를 구입할 때 두 가지를 따져봐야 한다. 우선 입지가 가장 중요하다. 상가주택은 신축 후 1층 상가를 월세로 놓게 된다. 1층 상가 월세에 따라서 건물가치가 결정된다. 토지를 선정해서 신축하면 1층 상가 세입자를 구한다. 입지 좋은 1층 상가 월세는 적게는 월 300만원, 많게는 500만원까지 받을 수 있다. 반면, 상권 기준으로 입지가 떨어지면 1층 상가는 월세 150만원에도 안 나갈 수 있다. 상가 월세가 너무 낮게 되면 건물가치가 하락하기 때문에 토지 입지 선정이 중요하다. 건축 전 챙겨야 할 사항 부지를 확보했다면 다음 과정은 평소 머릿속에 그리던 상가주택을 구체화시켜야 한다. 건축 계획을 짜는 것이다. ‘토지이용계획 확인서’를 통해 건물을 얼마나 넓게 몇 층까지 지을 수 있는지 확인하고 인근 주택의 매매가와 가게 임대료 시세 등을 알아보면 예상 건축비용(공사비)을 추산할 수 있다. 집은 목적에 맞지 않으면 쓸모없는 건물이 되고, 예산을 초과하면 ‘빚’이 된다. 특히 상가주택을 지으려면 욕심을 좀 버려야 한다. 상가 임대면적도 넓고, 주택 가구 수도 많이 들어가는 상가주택은 불가능하다는 것을 알아야 한다. 또 젊은 사람들은 가게를 얻을 때 건물 외관을 따진다는 것도 알아야 한다. 혹 임차인을 못 구하면 직접 장사하면 된다는 안이한 생각도 버려야 한다. 건축계획을 세웠으면 건축사를 만나 본격적으로 설계에 들어가면 된다. 간혹 시공사에서 무료로 설계해주겠다고 접근하는 경우가 있다. 하지만 이는 잘못된 상술이라고 보면 된다. 좁은 대지에 공간감이 뛰어난 집을 짓거나 경사진 땅에 안정적인 주택을 올리고, 북향인데도 바깥의 자연 경관을 최대한 내부로 끌어들여 남향 못지않은 집으로 탈바꿈시키는 등 입지의 열세를 극복하는 것은 설계의 힘에서 나온다. 집 짓는 비용의 80%도 설계에서 결정된다. 동탄 방교동 점포겸용 단독주택 용지의 경우 괜찮은 입지의 토지 평균 낙찰가나 택지 매매가는 평당 1000만 원을 상회한다. 단독주택지 80평정도 매입하려면 8억 원 이상을 투자해야 하고, 건폐율과 용적률을 감안해 약 130~150평 내외로 연면적이 나온다면 건축비는 6억~8억 원 정도. 상가주택 한 채짓는데 전체 15억~18억 원 정도의 비용이 소요된다. TIP 상가주택 부지 체크리스트 △중심상업지구와 연계 △세대수가 많은 아파트와의 거리 △코너에 있는 땅(권장) △땅이 남향인지 여부 △ 도로의 폭(도로가 넓을수록 그 길을 지나가는 인구가 많은 편이며 주차도 용이하지만, 30m 이상의 도로인데다 빨리 달리는 주도의 경우는 상권이 고이는 상권이 아니므로 피해야 함) △주차장 옆의 땅(도시가 완전히 완성되면 주차 문제가 심각해지므로 주차장 근처면 상가 영업에 유리) △적절한 평수(세대수 제한이 없다면 큰 땅이 좋지만, 세대수 제한이 있고 그것을 지킬 경우에는 70평대의 땅을 찾는 게 좋음) △가구 수 제한이 적은 땅 TIP 건축 전 민원 대응 준비 요즘은 주변에 이웃 건물이 있으면 시공사들도 선뜻 공사를 안 한다. 특히 오래된 건물들에 인접해 있고 도심지에 사람들 통행이 많은 곳은 될 수 있으면 공사 안하려고 한다. 이유는 건축 민원 때문이다. 민원 때문에 공사가 중단돼 시공사와 건축주가 피해를 보는 경우가 있다. 아무리 좋은 건축사사무소와 시공사를 만나도 악성 민원인을 만나면 힘들어진다. 따라서 민원이 발생하지 않도록 건축주가 미리 준비를 해두는 게 좋다. 주변 건물에 사는 분들과 공사하기 전에 친분을 쌓아 두는 것이다. 민원이 발생했다면, 조용하게 한 명씩 만나서 요구하는 사항을 들어보는게 좋다. 들어줄 수 있는 선에서 합의가 되면 해결해나가면서 민원을 하나씩 줄여 나가야 한다. 민원인들 모두 모아서 한 번에 해결하려고 하면 오히려 역효과가 날 수 있다. 민원인들끼리 단합해서 단체 행동을 하게 되면 정말 힘들어지기 때문이다.
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[21년 06월 특집 1] 상가주택 지을까? 신축건물 살까?
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마음의 여유 마당과 중정 있는 집_39평
- 집은 짓는 것이지만, 공간을 창출하는 과정이라고 해도 맞는 말이다. 없던 공간을 만들거나 새로운 공간을 채우는 공간 창출을 의미하는 게 아니다. 그동안 몰라서 그리고 경험하지 못해서 누리지 못했던 삶을 오롯이 담아내는 공간을 찾는 것을 말한다. 생각의 마당과 중정은 자신의 삶을 돌아보고 찾아가는 공간이라 할 수 있다. 글 김동희(건축사사무소 KDDH 소장)자료제공 건축사사무소 KDDH https://cafe.naver.com/kimddonghee HOUSE NOTE건물높이 5.90m공법 경량 목구조가상대지 400.00㎡(121.00평)건축면적 126.40㎡(39.33평)연면적 126.40㎡(39.33평) 다락 추후 협의구조 중목구조+경량 목구조외부마감 지붕 - 컬러강판 벽 - 벽돌 (T50 외단열 시스템)내부마감 벽 - 고급벽지 바닥 - 강마루(구정마루) 다락 바닥 - 강화마루(구정마루) 화장실 - 시트+우레탄 방수 위 타일, 편백(천장) 단열재 벽 - R23 글라스울 지붕 - R37 글라스울실내 문 영림 기성문, 현장 제작, 한식창호(선택)천창 벨룩스(FS, 533x962) 창호 독일식 시스템창호(삼익산업)현관문 방화문 + 목재마감보일러 콘덴싱 기름보일러(경동나비엔)설계 건축사사무소 KDDH(내진 구조설계+인테리어 포함)설계참여 손승희, 김현수총공사비 2억 5000만 원(2020년 기준, 설계비 별도)※ 별도 작업(별도 비용) 건축+토목 인허가, 정화조, 지하수 개발, 조경, 담장, 데크, 특수조명, 싱크대, 태양 전기패널, 에어컨, CCTV, 기본 기초공사 외 지반보강공사, 각종 인입비, 세금 집을 왜 짓는지에 대해 물으면 “살 곳이 없어서 짓는다”라고 답하는 사람은 없을 것이다. 과거에는 그 말이 맞았겠지만, 지금은 ‘내가 살고’, ‘내가 원하는 집을 짓기 위한 것’이라고 보는 게 맞을 것이다. 그런데 최근에는 증여나 상속 문제로 어쩔 수 없이 건축을 문의하는 예비 건축주가 부쩍 늘었다. 원인은 세금에서 시작했지만, 이 역시 결론은 본인들이 원하는 집을 짓고 싶어 한다는 것이다. ‘집’ 아는 만큼 보인다 집은 경제적 여유가 있어야 짓고, 여유 가진 사람이 주인 노릇을 한다. 베풀거나 더욱 욕심내는 것도 여유라는 경계선에서 출발하는 것이다. 그러나 경제력이 꼭 건축의 가치를 좌우하는 건 아니다. 아는 만큼 보이는 예술작품처럼, 건축도 아는 만큼 자신이 원하는 집을 지을 수 있고 그만한 가치를 얻을 수 있다. 예산 때문에 건축에서 많은 것을 포기하더라고, 인문학적으로 접근하면 새로운 건축의 가치를 발견 할 수 있다. 건축에서 얻는 문화·경제·심리적 가치 등은 자신으로부터 생성되는데, 내적 충만감이 없이는 만족스러운 결과물을 얻을 수 없다. 그래서 상상의 공간을 멋진 공간으로 현실화하는 건축은 당사자의 노력과 의지가 그만큼 중요하다. 많은 사람이 자신이 생각하는 상상속의 집이 완전하다고 믿고 쉽게 도전하기도 한다. 여기에 예산 범위에 맞추기 위해 주저하지 않고 구조역학관계를 소홀히 하면서 공간 채우기에 열을 올리기도 한다. 어떤 사람은 건축을 단순히 공장 생산물과 같은 것으로 치부하기도 한다. 집을 짓는 건 가족이 사용하는 공적 공간과 사적 공간을 적절하게 조합해 예산에 맞춰 규모를 결정하는 일이지만, 우리가 얻고 싶은 것은 이렇게 단순한 공간이 아니다. 건축은 공간을 비우는 것에서 시작하는 것인데, 공간 채움에 익숙한 기존 생활 속 논리 구조와 잘 맞아떨어지지 않는 것도 당연하다. ‘삶을 즐기자~’라고 노래를 불러도 즐길 만한 공간이 없다면 무슨 소용인가. 어쩌면 쓸모없어 보이는 공간(무목적성 공간)이 우리에게 더 필요할지 모른다. 그래서 집을 짓기에 앞서 자신이 살고 싶은 공간이 무엇이고, 어떤 공간이 필요한지 진지하게 되물어 볼 필요가 있다. 이상적인 공간이란 마음에 여유를 가지고 편히 가라앉힐 수 있는 공간, 흩어진 삶을 보듬고 생각을 정리할 수 있는 공간. 이러한 공간을 갖춰야 살만한 집이라 할 수 있다. 이 집은 마당을 바라보고 앉을 수 있는 툇마루, 그늘이 드리운 마당을 볼 수 있는 공간이 그러한 역할을 한다. 중정은 인위적인 공간이지만, 사람과 자연이 접점을 이루고 편안함을 제공하면서 몸과 마음에 쉼을 주는 곳이 될 것이다. 그리고 이러한 공간들은 ‘사람과 자연을 연결하는 장치’, ‘자연을 이끌어 들이는 장’, ‘위요감을 주는 느낌의 공간’으로 주거에 대한 새로운 경험을 줄 것이다. 내부는 거실에서 남향으로 난 마당을 보면서 뒤편으로 중정도 볼 수 있는 열린 구조라 탁 트인 확장감과 공간감을 형성한다. 각 실은 필요에 따라 방과 방, 방과 거실, 방과 중정을 연결해 생활의 활력소를 주는 다양한 공간을 연출할 수 있다. 주방에 딸린 다용도실은 주차장과 가깝게 배치하고 주차장과 함께 중정을 형성하면서 생활의 편리함을 제공한다. 중정은 작지만, 사랑방 툇마루에 앉아 아기자기하게 심은 가족 나무가 자라는 것을 보며, 풍요로운 삶을 기대할 수 있는 곳이다.이 집의 소소한 만족감은 바쁜 현대인에게 충만한 여유를 줄 것이다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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마음의 여유 마당과 중정 있는 집_39평
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[HOUSE DESIGN] 마음의 여유 마당과 중정 있는 집_39평
- 마음의 여유 마당과 중정 있는 집_39평 집은 짓는 것이지만, 공간을 창출하는 과정이라고 해도 맞는 말이다. 없던 공간을 만들거나 새로운 공간을 채우는 공간 창출을 의미하는 게 아니다. 그동안 몰라서 그리고 경험하지 못해서 누리지 못했던 삶을 오롯이 담아내는 공간을 찾는 것을 말한다. 생각의 마당과 중정은 자신의 삶을 돌아보고 찾아가는 공간이라 할 수 있다. 글 김동희(건축사사무소 KDDH 소장) HOUSE NOTE 건물높이 5.90m 공법 경량 목구조 가상대지 400.00㎡(121.00평) 건축면적 126.40㎡(39.33평) 연면적 126.40㎡(39.33평) 다락 추후 협의 구조 중목구조+경량 목구조 외부마감 지붕 - 컬러강판 벽 - 벽돌 (T50 외단열 시스템) 내부마감 벽 - 고급벽지 바닥 - 강마루(구정마루) 다락 바닥 - 강화마루(구정마루) 화장실 - 시트+우레탄 방수 위 타일, 편백(천장) 단열재 벽 - R23 글라스울 지붕 - R37 글라스울 실내 문 영림 기성문, 현장 제작, 한식창호(선택) 천창 벨룩스(FS, 533x962) 창호 독일식 시스템창호(삼익산업) 현관문 방화문 + 목재마감 보일러 콘덴싱 기름보일러(경동나비엔) 설계 건축사사무소 KDDH(내진 구조설계+인테리어 포함) 설계참여 손승희, 김현수 총공사비 2억 5000만 원(2020년 기준, 설계비별도) ※ 별도작업(별도비용) 건축+토목 인허가, 정화조, 지하수 개발, 조경, 담장, 데크, 특수조명, 싱크대, 태양 전기패널, 에어컨, CCTV, 기본 기초공사외 지반보강공사, 각종 인입비, 세금 집을 왜 짓는지에 대해 물으면 “살 곳이 없어서 짓는다”라고 답하는 사람은 없을 것이다. 과거에는 그 말이 맞았겠지만, 지금은 ‘내가 살고’, ‘내가 원하는 집을 짓기 위한 것’이라고 보는 게 맞을 것이다. 그런데 최근에는 증여나 상속 문제로 어쩔 수 없이 건축을 문의하는 예비 건축주가 부쩍 늘었다. 원인은 세금에서 시작했지만, 이 역시 결론은 본인들이 원하는 집을 짓고 싶어 한다는 것이다. ‘집’ 아는 만큼 보인다 집은 경제적 여유가 있어야 짓고, 여유 가진 사람이 주인 노릇을 한다. 베풀거나 더욱 욕심내는 것도 여유라는 경계선에서 출발하는 것이다. 그러나 경제력이 꼭 건축의 가치를 좌우하는 건 아니다. 아는 만큼 보이는 예술작품처럼, 건축도 아는 만큼 자신이 원하는 집을 지을 수 있고 그만한 가치를 얻을 수 있다. 예산 때문에 건축에서 많은 것을 포기하더라고, 인문학적으로 접근하면 새로운 건축의 가치를 발견할 수 있다. 건축에서 얻는 문화·경제·심리적 가치 등은 자신으로부터 생성되는데, 내적 충만감이 없이는 만족스러운 결과물을 얻을 수 없다. 그래서 상상의 공간을 멋진 공간으로 현실화하는 건축은 당사자의 노력과 의지가 그만큼 중요하다. 많은 사람이 자신이 생각하는 상상속의 집이 완전하다고 믿고 쉽게 도전하기도 한다. 여기에 예산 범위에 맞추기 위해 주저하지 않고 구조역학관계를 소홀히 하면서 공간 채우기에 열을 올리기도 한다. 어떤 사람은 건축을 단순히 공장 생산물과 같은 것으로 치부하기도 한다. 집을 짓는 건 가족이 사용하는 공적 공간과 사적 공간을 적절하게 조합해 예산에 맞춰 규모를 결정하는 일이지만, 우리가 얻고 싶은 것은 이렇게 단순한 공간이 아니다. 건축은 공간을 비우는 것에서 시작하는 것인데, 공간 채움에 익숙한 기존 생활 속 논리 구조와 잘 맞아떨어지지 않는 것도 당연하다. ‘삶을 즐기자~’라고 노래를 불러도 즐길 만한 공간이 없다면 무슨 소용인가. 어쩌면 쓸모없어 보이는 공간(무목적성 공간)이 우리에게 더 필요할지 모른다. 그래서 집을 짓기에 앞서 자신이 살고 싶은 공간이 무엇이고, 어떤 공간이 필요한지 진지하게 되물어 볼 필요가 있다. 이상적인 공간이란 마음에 여유를 가지고 편히 가라앉힐 수 있는 공간, 흩어진 삶을 보듬고 생각을 정리할 수 있는 공간. 이러한 공간을 갖춰야 살만한 집이라 할 수 있다. 이 집은 마당을 바라보고 앉을 수 있는 툇마루, 그늘이 드리운 마당을 볼 수 있는 공간이 그러한 역할을 한다. 중정은 인위적인 공간이지만, 사람과 자연이 접점을 이루고 편안함을 제공하면서 몸과 마음에 쉼을 주는 곳이 될 것이다. 그리고 이러한 공간들은 ‘사람과 자연을 연결하는 장치’, ‘자연을 이끌어 들이는 장치’, ‘위요감을 주는 느낌의 공간’으로 주거에 대한 새로운 경험을 줄 것이다. 내부는 거실에서 남향으로 난 마당을 보면서 뒤편으로 중정도 볼 수 있는 열린 구조라 탁 트인 확장감과 공간감을 형성한다. 각 실은 필요에 따라 방과 방, 방과 거실, 방과 중정을 연결해 생활의 활력소를 주는 다양한 공간을 연출할 수 있다. 주방에 딸린 다용도실은 주차장과 가깝게 배치하고 주차장과 함께 중정을 형성하면서 생활의 편리함을 제공한다. 중정은 작지만, 사랑방 툇마루에 앉아 아기자기하게 심은 가족 나무가 자라는 것을 보며, 풍요로운 삶을 기대할 수 있는 곳이다. 이 집의 소소한 만족감은 바쁜 현대인에게 충만한 여유를 줄 것이다.
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- 집짓기 정보
- 주택설계
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[HOUSE DESIGN] 마음의 여유 마당과 중정 있는 집_39평
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2014 전원주택 트렌드 읽기 ②
- 교외형 전원주택, 단독형 Vs 단지형 몸집 줄여 몸값 낮춘 실속형 대세 교외형 전원주택은 개발 규모에 따라 크게 ‘단독형’과 ‘단지형’으로 구분한다. 단독형은 부지를 매입해 인허가부터 건축까지 일련의 과정을 스스로 처리하는 방식이고, 단지형은 개발업자가 일정 규모(주택 수 20호 이하, 대지 조성 면적 1만㎡ 이하)로 집단화된 택지를 조성해 분양하는 방식이다. 예비 전원주택 생활자들은 대부분 부지 마련에서 건축까지 많은 시간과 노력이 필요한 단독형, 그리고 기존 전원주택보다 신축을 더 선호한다. 본인의 개성(또는 가족의 특성)과 필요에 맞는 전원주택을 마련할 수 있기 때문이다. 단지형과 단독형 전원주택을 선택할 때 짚어야 할 사항은 무엇일까. 글 윤홍로 기자 취재 협조 ㈜대정하우징엔 02-566-9400 www.JWNEWS.com, 국토교통부 우리나라 전원주택 시장의 수요를 견인하는 계층은 베이비붐 세대이다. 선진국도 마찬가지인데 일본은 지방에서 태어나 고도 경제 성장기에 도시로 이주한 단카이세대(團塊世代: 1945∼1947년 사이에 태어난 베이비붐 세대로 680만여 명)를 중심으로 전원행이 한창이다. 2000년 이후 연간 6만 명 정도가 이주했으며, 현재 도시민 중 42.5%가 퇴직 후 전원으로 이주를 희망한다. 미국은 베이비붐 세대(2차 대전 종전 직후인 (1946~1964년 사이에 태어난 세대로 7600만여 명) 중 약 110만 명이 전원으로 이주했으며, 2020년까지 약 160만 명이 더 이주할 것으로 예상한다. 우리나라 베이비붐 세대(1955년부터 1963년까지 9년간 출생한 808만여 명)는 은퇴 이후 거주지는 지방을(54.3%), 생활양식은 전원생활(49.5%), 주택 유형은 단독주택(55.0%)을 선호한다. 이처럼 전원생활에 대한 잠재 욕구가 매우 높은 편이다. 서울, 6대 광역시 등 대도시에 거주하는 베이비붐 세대는 일반적으로 현재 거주지에서 반경 50㎞(1시간 이내) 전원 지역을 선호한다. 자연환경이 양호하고 자녀나 친지들과 접근성이 좋으며 마트와 병원, 공공 기관 등 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역이다. 대도시에 거주하는 베이비붐 세대는 은퇴하기 전까지 주중에는 도시에서 주말에는 전원(세컨드 하우스)에서 생활하다가 은퇴 후에 전원으로 완전히 이주하는 성향이 강하다. 한편, 은퇴 전 5도2촌五都二村 생활자 중에는 가계 여건상 도시 주택을 담보로 금융권에서 대출을 받아 전원주택을 짓든지, 기존 주택을 처분한 돈으로 도시에 전세 주택을 구하고 전원주택을 짓는 사람이 많은 편이다. 또한, 3인 정도 가족과 노후 생활 자금을 마련이란 여건상 62.8∼128.9㎡(20.0∼39.0평) 중소형 전원주택을 선호한다. 따라서 택지개발지구 내 도시형 전원주택과 달리 교외형 전원주택 시장은 세컨드 하우스와 중소형 전원주택이 주를 이룰 것으로 보인다. 단독형 전원주택_돌다리도 두드리고 건너야 전원으로 이주를 희망하는 많은 사람이 전원주택 마련 방법으로 ‘단독 필지 마련 후 전원주택 건축’을 선호하는데, 그 이유는 무엇일까. ㈜대정하우징엔 박철민 대표는 “입지와 면적, 건축 방식 등 선택이 자유롭고, 자금에 맞춰 규모를 선택하고, 개인의 취향이나 개성을 최대한 반영할 수 있기 때문이다”고 말한다. 하지만 단독형은 여러 위험 요인이 상존하므로 적잖은 시간과 노력과 비용을 들여야 한다. 그래서 박 대표는 “단독형 부지를 구입할 때 허가 절차부터 건축한 후 하자보수까지 직접 관리해야 하기에 신경 쓸 일이 많으며, 마을에서 멀리 떨어지면 방범과 방재 문제 등이 있다”면서, “특히 인허가 절차나 지역별 건축 조례는 물론 전기와 상하수도 등 기초 기간시설의 설치 가능 여부, 공부상 도로와 현황도로 유무, 토지의 경계를 정확히 확인해야 한다”고 말한다. 다음은 단독형 전원주택지를 구입할 때 주의할 점이다. 진입로_단독형 전원주택지를 구입할 때 가장 중요한 것이 진입로다. 지적도상 도로나 현황도로가 없다(맹지盲地: 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지)면, 인접한 토지를 폭 4m 이상 매입해 사도私道를 개설하거나 진입 토지에 대한 토지 사용 승낙서를 받아야 한다. 인접 토지를 매입할 경우 보통 시장가격보다 훨씬 비싼 당사자 사이에만 적용되는 한정 가격으로 거래가 이뤄진다. 이때 자신의 맹지 뒤에 또 다른 맹지가 있다면, 토지 구입비를 줄이기 위해 맹지 지주끼리 인접 토지를 공동으로 매입해 공유 지분 등기하는 것이 바람직하다. 지하수 개발_상수도가 들어오지 않는 지역이라면, 지하수 개발에 필요한 물이 충분한지 확인해야 한다. 지하수를 개발하거나 이용(모터를 설치하지 않은 샘과 우물 제외)할 때 가정용은 1일 양수 능력이 100톤(토출관 직경 40㎜) 이하는 신고, 100톤 초과는 허가 대상이다. 지하수를 개발할 경우 전문 업체와 지하수의 용도, 일일 사용량, 관정 및 심도, 모터 종류 등을 상의하고 수맥을 탐사한다. 지하수 개발비용은 업체마다 다른데 일반적으로 ▲소형 관정(구경 50㎜ 내외, 굴착 심도 암반선까지)은 200만∼300만 원 ▲중형 관정(구경 150㎜ 내외, 굴착 심도 80m 이상)은 600만∼900만 원이다. 전기 외선공사_전기공사는 내선공사와 전선로 설치와 전주에서 인입선 연결점(수급 지점)까지 외선공사로 구분한다. 주의할 것이 기본 공사비와 거리 공사비의 합계로 산정하는 외선공사비이다. 기존 마을이나 전주에서 200m 이내 거리는 기본 공사비(5㎾까지 22만 원)만으로 전기를 끌어들일 수 있지만, 200m가 넘으면 m당 단상은 3만 9,000원, 삼상은 4만 3,000원의 거리 공사비가 추가되기 때문이다. 만약, 전주에서 인입선 연결점까지 300m 떨어졌다면 5㎾, 3상 기준으로 기본 공사비(22만 원)와 거리 공사비(100m×4만 3,000원=430만 원)를 합쳐 약 452만 원이 든다. 마을이나 전주에서 멀리 떨어진 전원주택지라면 외선공사비로 인해 자칫 배보다 배꼽이 더 커질 수 있다. 공적 장부_아무리 좋은 땅이라도 법률적으로 사용하는 데에 제한이 따르고 행정적으로 문제가 있다면 쓸모없다. 따라서 공적 장부를 통해 개발 행위에 문제가 없는지, 매도인이 진정한 소유자인지 확인해야 한다. ▲토지대장_토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 등 등록 내용을 확인한다. 지목이 임야이면 임야대장으로 확인한다. ▲토지이용계획확인서_용도지역·지구 등의 지정 내용, 그 안에서 행위 제한 내용을 기재한 토지의 이용 및 도시계획 시설 결정 여부 등을 알 수 있는 서류이다. 이를 통해 용도지역과 용도지구, 앞으로 개발 계획 수립 여부 등을 확인한다. ▲등기부등본_부동산의 소유권을 취득하거나 저당권을 설정 받으려는 자를 위해 부동산의 표시와 그에 관한 권리관계를 지재한 것이 등기부등본이다. 이를 통해 토지 매도인인 정당한 소유자인지 확인한다. ▲가족관계등록부_매도인이 실권리자라도 처분 능력이 있는지 확인할 필요가 있다. 불가피하게 행위 무능력자인 미성년자, 금치산자, 한정치산자와 계약한다면, 반드시 가족관계등록부상 법정대리인의 동의(미성년자, 한정치산자)를 얻거나 법정대리인과 계약(금치산자)해야 한다. ▲인감증명서_매도인(본인)에게 처분 권한을 위임받은 임의대리인과 계약한다면, 그에게 정당한 대리권이 있는지 본인의 인감증명서를 첨부한 위임장으로 확인한다. 위임장을 통해 대리권 수여 여부, 대리권 범위, 대리 기간을 확인한다. 박철민 대표는 “용도지역·지구 내에서의 개발 행위 제한뿐만 아니라 산지 경사도, 진입도로 적용 기준 등이 지자체마다 다르므로 해당 지역의 조례를 살펴야 한다”면서, “특히, 4대강 등 하천 개발사업으로 환경이 개선된 국가 하천 주변 지역(양쪽 2㎞ 이내 지역 50% 이상을 포함해 10만㎡ 이상 면적을 지정)인 친수구역에선 토지의 구입 목적대로 이용할 수 있는지 확인해야 한다”고 말한다. 단지형 전원주택_권리, 소유권 이전 시기 짚어야 단지형 전원주택은 보통 가구 수 20채 미만, 대지 조성 면적 1만㎡(약 3030평) 미만으로 개발한다. 「주택법」상 20호 이상의 단독주택 건설 사업을 시행하려는 자 또는 1만㎡ 이상 대지 조성 사업을 시행하려는 자는 사업 계획 승인을 받아야 하고, 주택 단지 입주자 등의 생활 복리를 위한 각종 공동 시설을 설치해야 하기 때문이다. 그에 따른 개발비용은 분양가 상승 요인으로 이어지기에 민간에서 개발하는 전원주택단지는 대지 조성 면적이 1만㎡가 넘을 경우 1차, 2차식으로 나눠서 순차적으로 개발한다. 민간 전원주택단지 개발 방식은 ▲택지 개발 방식_개발 업체에서 택지만 조성해 분양하고 주택은 건축주가 개별 시공 ▲일괄 조성 방식_개발 업체에서 택지 조성뿐만 아니라 주택도 건축해 일괄 분양 ▲지주 공동 개발 방식_지주는 토지를 제공하고 개발 업체에서 단지를 조성해 분양 ▲동호인 단지 조성 방식_동호인들이 부지를 공동으로 매입해 개발 업체에 의뢰해 단지를 조성하고 건축은 일괄 또는 개별 건축 등이 있다. 이 가운데 선호도가 높은 것이 택지 개발 방식인데 건축주의 개성을 살릴 수 있으나 조화로운 단지 형성이 어렵다. 일괄 조성 방식은 건축주 입장에서 시간과 노력과 비용을 줄일 수 있으나 개성을 살릴 수 없다. 한편, 지주 공동 개발 방식은 단지 조성에 따른 개발비 부담이 덜하지만, 문제 발생 시 책임의 한계가 모호해 분쟁의 소지가 있다. 예비 전원주택 건축주들은 희망기엔 단지형보다 단독형을 훨씬 선호하지만, 실행기엔 상당수가 단독형에서 단지형으로 갈아탄다. 입지 선정 단계에서 660.0㎡(200.0평) 안팎의 농지나 임야를 구하기도 어렵지만, 개발 행위 단계에서 까다롭고 어려운 허가 과정과 대지 조성 공사 등을 거치지 않기 때문이다. 박철민 대표는 단지형의 장점에 관해 “개발 업체에서 개발 행위 허가를 거쳐 분양하므로 그에 따른 시간적, 금전적 낭비를 최소화하고, 도로와 상하수도, 전기, 통신 등 기초 기간 시설이 잘 갖춰져 있으며, 입주자들이 방범과 방재, 정원 관리 등 단지 관리비를 공동 부담하기에 경제적이다”면서, “무엇보다 해당 지역의 배타적인 환경에도 입주자들은 경제, 문화 등 수준이 비슷해 공동체 생활을 영위할 수 있다”고 말한다. 그리고 단점에 관해 “지역이나 위치, 면적(건폐율과 용적률) 등에 있어 선택의 폭이 제한적이며, 택지와 주택을 일괄 분양할 경우 건축 방식이 다양하지 않다”고 말한다. 또한, “단지형 택지를 분양받을 때 권리관계가 분명한 사업자와 계약하고 계약서에 소유권 이전 시기와 분양 면적은 물론이고 전용 면적과 공유 면적, 가용 면적의 구성과 소유 관계를 명시해야 한다”고 말한다.田 박철민(대정하우징엔) 대표는 “전원주택 입지를 선정할 때, 단독형이나 단지형이나 모두 장단점이 있으므로 발품은 기본이고 해당 관청을 찾아 담당 공무원에게 개발 행위 가능 여부를 확인해야 한다”고 조언한다 Tip--------------------------------------------------------------------------------------- 농어촌주택에 대한 일반 주택 양도소득세 과세 특례 1세대가 농어촌주택(이농·귀농주택이 아닌)을 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)∼2014년 12월 31일 기간 중에 취득(매매, 상속, 증여, 자가 신축)해 3년 이상 보유하고, 당해 농어촌주택을 취득하기 전에 보유하던 다른 주택(일반 주택)을 양도하는 경우 양도소득세를 부과하지 않는다(조세특례제한법 제99조의 4). 농어촌주택의 범위_수도권 지역(서울, 인천, 경기도(연천군, 인천시 옹진군 예외))을 제외한 읍·면에 소재하는 주택. 단, 도시지역과 허가 구역, 투기지역, 관광단지는 제외한다. 또한, 취득하는 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면에 소재하는 경우 제외한다. 농어촌주택 기준_대지 면적 660.0㎡(200.0평) 이내이고 주택 연면적이 150.0㎡(45.0평) 이내인 주택으로, 주택 및 부속 토지의 합계 가액이 국세청 기준시가로 취득 시 7천만 원을 초과하지 아니하고, 일반주택 양도 당시 1억 원을 초과하지 않아야 한다. ※ 단, 2008년 1월 1일 이후 취득 시 기준시가는 1억 5천만 원, 2009년 1월 1일 이후 취득 시 기준시가는 2억 원 이하. 농어촌주택 사후관리_농어촌주택을 3년 이상 보유하지 않은 경우 일반주택의 양도소득세를 추징한다. 단, 수용이나 상속, 멸실로 인해 농어촌주택을 3년 이상 보유하지 않게 되는 경우 추징하지 않는다. 출처 국세청
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2014 전원주택 트렌드 읽기 ②
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전원주택·부동산 관련 세금 감면 수자원보호구역 단독주택 건설 허용 등… 2012년상반기, 달라지는주요제도
- [1월] 친환경 건축물 3~15% 재산세 감면2012년부터 '지방특례제한법'개정으로 친환경 건축물 및 에너지효율이 높은 건축물의 경우 재 산세를 감면받을 수 있게 됐다. 세계적으로 건물에너지 효율화 등 온실가스 감 축을 위한 정책을 시행하는 추세다. 우리 정부도 범국가적 차원에서 친환경 · 녹색성장을 지원, 국 민 일상생활로 확산하기 위해 친환경 건축물에 대한 재산세 감면을 시행하기로 했다. 친환경 건 축물 인증을 받았거나 에너지 효율이 일정 등급 이상인 건축물(주택의 건물부분 포함)에 대해 5 년간 3~15%의 재산세를 감면한다. 예를 들어, 친환경 건축물 인증 등급이 '최우수' 고 에너지 효율이 1등급이면 재산세를 15% 감면 하고, 건축물이 '우수'고 에너지 효율이 2등급이 면 3%의 재산세를 감면하는 것이다. 1주택자 유상거래 50% 취득세 감면행정안전부는 주택유상거래(원시취득, 증여, 상속 등을 제외한 매매거래)에 대해 9억 원 이하 · 1주 택자에 한해서 취득세를 50% 감면하기로 했다. 주택유상거래에 대한 취득세 감면이 2011년 말 에 종료되면서, 올해부터 감면 전 세금부과율로 되돌아가 법정세율 4%로 부과하기로 되어 있었 다. 이 경우 납세자와 지방자치단체의 재정 부담 이 급증할 것을 고려해 지방자치단체의 의견을 수렴해 세금 감면을 12월 31일까지 연장하기로 결정한 것이다. 이에 따라 법정세율을 4%에서 2%로 하향 적용 해 취득세를 50% 감면한다. 이사, 근무지 이동, 질병의 요양 등으로 종전의 주택을 처분하지 못 한 경우에는 주택 취득 이후 2년 이내에 1주택이 되는 경우에 한해 일시적인 2주택자로 간주해 1 주택자와 마찬가지로 감면 혜택을 받도록 조치 했다. 단, 9억 원 초과 주택 취득 또는 다주택자 가 되는 경우에는 기존 4% 법정세율을 그대로 적용한다. 사회적 약자를 위한 취득세 중과제도 개선지금까지 단독주택에 적재하중 200㎏을 초과하 는 엘리베이터가 설치되면 건물 면적이나 가액 에 상관없이 고급주택으로 보아 취득세 중과세 (2.8%에서 중과 시 10.8%)를 적용했다. 장애인 이나 거동불편 노약자의 휠체어 탑승 등 이동편 의를 위해 최소한 300㎏을 초과하는 엘리베이 터를 설치해야 하는데, 이 경우 고급주택으로 간 주되어 취득세가 중과세 되는 불합리한 측면이 있었다. 1월 1일부터는 사회적 약자를 배려하기 위한 정 책으로 장애인이나 거동불편 노약자의 이동편의 를 위해 엘리베이터를 설치 규모와 관계없이, 공 시가액 6억 원 이하인 경우엔 취득세 중과 대상 인 고급주택의 범위에서 제외된다. 수자원 보호구역에서 단독주택 건설 허용'수산자원관리법 시행령'일부 개정으로 수산자 원보호구역에 단독주택 건설이 가능하다. 원래 수산자원 보호구역에서는 단독주택 중 농·어가 주택만 건축을 허용해 농어촌지역 정주여건 조 성 저해 및 주민생활에 불편을 초래했다. 수산자 원보호구역에서 단독주택을 설치할 수 있도록 함으로써 주민생활 불편 해소, 농어촌 지역 정주 여건 개선과 지역경제 활성화에 기여할 것으로 기대해 본다. [3월] 부동산 종합공부 발급 및 열람 시범사업부동산 행정정보 일원화 사업의 일환으로 '부동한 종합공부 구축 및 이용 등에 관환 규정'에 의해 3월 1일부터 부동산 종합공부 발급 및 열람에 대한 시범 서비스를 시행한다.지금까지 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도, 건축물 대장, 토지이용계획 확인서 등의 부동산 공적장부에 대해 개별적으로 열람 및 발급 서비스를 제공해 행정력 낭비와 불편 사항이 많았다. 각각의 부동산 공적장부를 일원화해 부동산 종합 공부 발급 및 서비스를 제공하면 하나의 부동산 공적 장부로 각종 민원처리에 필요한 부동산 정보를 한 번에 확인할 수 있다. 시범사업 이후 만족스러운 평가로, 관련 법령 제정 및 시행을 통해 부동산 종합 공부가 개별 부동산 종합 공부와 동일한 법적 효력을 갖게 되면, 각종 인허가에 필요한 서류를 부동산 종합 공부 하나로 해결할 수 있다. [5월] 최저가 낙찰제 대상 공사에 포괄대금지급 보증제 도입5월 25일부터 국토해양부 장관이 고시하는 최저가 낙찰제 대상 공사에 대해, 수급인이 하도급 대금 에서 자재·장비 대금까지 포괄적으로 보증하는 포괄대금지급 보증 제도를 시행한다.건설업자 부도 등으로 건설공사에 참여한 자재납품업체 및 장비 대여 업체에 대한 대금 체불문제가 빈번히 발생했으나 이에 대한 보호책이 없기에 이와 같은 제도를 마련했다. 이에 따라 현저히 저가로 계약된 공사에 대해 수급인은 발주자와 계약 시 하도급대금, 부품제작 납품대금 및 장비대여대금(하도급업체 계약사항 포함)을 포괄적으로 보증하는 보증서를 제출해야 한다.보증제는 최저가 낙찰제 대상 공공공사 중 낙찰률이 전년도 하위 5%에 상당하는 수준으로 국토해양부장관이 고시하는 낙찰률 이하의 공사를 도급받는 경우로, 수급인 또는 하수급인이 체결한 하도급계약, 자재 납품 계약, 장비 대여 계약을 포함한다. 도급 금액의 20%를 보증금으로 하며 수급인이 계약을 체결하는 경우 30일 이내에 건설 산업 정보망을 통해 보증기관에 통지하면 된다. 도시농업 관련 단체 육성 지원5월 23일 자연 친화적인 도시환경을 조성하고 도시민의 농업에 대한 이해를 높여 도시와 농촌이 함께 발전할 수 있도록 장려하는'도시농업의 육성 및 지원에 관한 법률'을 시행해, 도시농업 관련 단체를 육성·지원한다.도시농업 교육·홍보, 도시농업 관련 체험 및 실습 프로그램 설치·운영, 도시농업 관련 농업기술 교육·보급 등을 목적으로, '도시농업 지원센터'를 설치하고 예산범위 내에서 지원을 한다. 지원 대상은 농림수산식품부장관 및 시장 · 군수 · 구청장이 지정한 경우, 도시농업을 함께 하고자 하는 도시 농업인들이 자율적으로 '도시농업 공동체'를 구성해 시장·군수·구청장에게 등록한 경우, 개인이 도시농업을 위해 '민영 도시농업 농장'을 개설해 시장·군수·구청장에게 등록한 경우다. [6월] 블록형 단독주택용지 세대수 제한 완화2012년 6월 30일부터 블록형 단독주택용지의 세대수 제한 규정이 완화돼 보다 신축적이고 효율적으로 택지를 이용할 수 있다.현재 블록형 단독주택용지의 블록당 수용세대수는 50세대 미만으로 제한하고, 매수자가 입지 여건에 따라 개발 계획으로 정한 수용세대수의 10% 범위 내에서 증감할 수 있다. 블록 당 수용세대수를 10% 범위 내에서 증가시키는 경우에도 50세대 미만 규정을 적용했다. 이번 개정을 통해 자연지형 등 입지여건에 따라 개발계획 수립의 신축성과 효율성 등을 높이는 목적으로, '택지개발 업무처리지침'에 따라 수용세대수 증감 범위를 20%로 확대한다. 20%로 확대할 경우 총 세대수를 50세대 미만으로 제한하는 규정은 적용하지 않도록 할 예정이다. [7월] 건축허가·착공 제한 시 주민의견 청취 등 절차 마련국토관리를 위해 특히 필요하다고 인정하거나 주무부장관이 국방, 문화재보존, 환경보전 또는 국민 경제를 위해 필요하다고 인정하는 경우, 허가권자의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있다. 하지만 이러한 이유로 건축허가를 제한할 경우, 국민의 재산권 침해와 사용 권리를 제한하는 처분이나 별도의 주민의견 청취 등의 절차를 포함하지 않았다.이에 따라 건축허가(착공) 제한을 하고자 하는 경우, 주민의견 청취와 건축위원회의 심의를 거치도록 관련 규정을 보완하는 등 건축법령 개정을 추진했다. 국토해양부는 이 건축법이 개정되면 토지이용규제의 투명성을 확보하고 국민의 토지이용 상 불편을 줄여 국민경제발전에 기여할 것으로 기대한다. [8월] 지적측량 바로처리센터 운영잦은 방문과 여러 준비 서류를 측량신청 국민이 준비함으로서 불편을 해결하기 위해, 8월 1일부터 '지적측량 바로처리센터'를 운영한다. 지금까지 지적측량을 위해 시 · 군 · 구청 또는 지적공사를 직접 방문해 신청해야 하며 전화 신청 시에도 반드시 2회 이상 방문이 필요했다. 8월부터는 지적측량 바로처리콜센터(1588-7704)를 통하면 24시간 방문 없이 지적측량 상담신청을 할 수 있다.또, 지적측량 바로처리 포털을 통해 양방향 도면기반 온라인 지적측량 상담 신청 및 접수가 가능하며 진행상황 및 결과를 확인하고 다운로드 받을 수 있다. 측량 신청을 위해 준비했던 지적도, 토지대장, 건축물대장, 건축허가서, 등기부등본은 바로처리센터를 통해 확인 가능하므로 따로 준비할 필요 없이 간편하다.
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- 집짓기 정보
- 건축정보
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전원주택·부동산 관련 세금 감면 수자원보호구역 단독주택 건설 허용 등… 2012년상반기, 달라지는주요제도
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[부동산과 세금] 2008년 세재 개편안 - 양도소득세 세율은 인하, 비과세 요건은 강화
- 앞으로 양도소득세의 세율 및 과표 구간이 현재보다 3% 인하되고, 상속세와 증여세 역시 세율 및 과표 구간이 조정돼 최저 세율이 과표 1억원 이하 10%에서 5억 원 이하 6%로 완화된다. 아울러 목적세인 교통세와 교육세가 본세에 통합되는 방식으로 폐지된다. 기획재정부 강만수 장관은 9월 1일 이 같은 내용의 2008년 세제 개편안’을 마련하여 당정 협의를 거쳐 세제발전심의위원회에서 심의 · 의결했다고 밝혔다. 여기에 대해 한나라당 홍준표 의원은“당정청黨政靑이 협력해 감세안을 확정했다”며“감세안 중에는 당 정책위원회에서 요구한 서민 대책이 상당 부분 수용됐다는 것을 다행스럽게 생각한다”고 밝혔다. 반면 민주당 신두식 의원은“고소득 재산가와 대기업에게 혜택이 집중된 MB정부 세재 개편안”이라며 반대 입장을 밝혔다. 특히 양도세율을 근로자나 사업자에게 적용되는 일반 소득세율과 동일하게 인하 조정한 것은 땀 흘려 번 소득은 낮게 과세하고 불로소득은 중과한다는 과세 원리에 부합하지 않다고 지적했다. 한편 정부는 1가구 1주택자에 대한 양도세 장기 보유특별공제 확대 방안을 당초 내년 1월 1일에서 올해 11월 중으로 앞당겨 시행하는 방안을 검토 중 인 것으로 알려졌다. 매도인들이 내놓았던 부동산을 세법 개정 뒤에 팔고자 거둬들이기에 부동산시장이 침체에 빠졌기 때문이다. 만약 정부 계획대로 세법 개정안 시행 시점이 앞당겨지면 부동산 매매계약을 진행 중인 사람은 잔금 청산일을 내년 1월이 아닌 올해 11월까지만 미뤄도 새로 바뀐 양도소득세법을 적용받는다. 정부가 내놓은 양도소득세(이하 양도세) 개편안은 세율 및 과표 구간 조정, 1세대 1주택자 과세 개선, 지방 1세대 다주택자 부담 완화 등 크게 3가지다. 글 윤홍로 기자 1. 과표 구간 조정 양도세 세율 및 과표 구간이 종합소득세와 같아진다. 이에 따라 현행 ▲1,000만 원 이하 9% ▲1,000만 원 초과∼4,000만 원 이하 18% ▲4,000만 원 초과∼8,000만 원 이하 27% ▲8,000만 원 초과 36%인 세율이 2010년에는 ▲1,200만 원 이하 6% ▲1,200만 원 초과∼4,600만 원 이하 15% ▲4,600만 원 초과∼8,800만 원 이하 24% ▲8,800만 원 초과 33%로 바뀐다. 2009년에는 과표 구간 조정과 함께 구간별 세율이 2%씩 인하되며, 2010년에는 최종적으로 세율이 1%포인트씩 추가 인하된다. 예를 들면 과세 표준 3억 원짜리 집을 팔 경우 현행대로라면 약 9,600만 원의 양도세를 부담해야 되지만, 2010년에는 양도세가 1,000만 원(11% 경감) 줄어드는 셈이다. 2. 1세대 1주택자 과세 개선 1세대 1주택에 대한 양도세 비과세 거주 요건은 강화되고 고가주택 기준은 상향 조정된다. 현재는 1세대 1주택 양도세 감면을 받으려면 3년 이상 보유해야 한다. 다만 서울, 과천, 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)는 3년 보유 2년 거주 요건을 충족해야 한다. 그러나 정부는 거주 요건이 실수요 목적의 주택 여부를 판단하는 핵심 요건에 해당되고, 대부분 OECD 국가의 경우 주택에 대한 세제 지원 시 거주 요건을 필요로 하는 점을 감안해 이번 세제 개편안에서 거주 요건을 강화하기로 했다. 이에 따라 3년 이상 보유하면서 동시에 3년 이상 거주(비수도권 및 수도권 일부 지역은 2년 이상 거주)해야 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 본다. 다만 거주 요건 강화 조치로 기존 주택 보유자가 불이익을 받지 않도록 동 규정은 공포일 이후 취득한 주택에 대해서만 적용할 방침이다. 예를 들어, 2006년 5월 1일 부산 소재 주택을 취득해 거주하지 않고 보유하다가 2009년 6월 1일 4억 원에 양도했다면, 동 주택은 공포일 이전에 취득한 주택이어서 종전 규정(지방 6억 원 이하, 3년 이상 보유)에 따라 양도세를 내지 않아도 된다. 양도가액 기준 비과세 범위도 6억 원 이하에서 9억 원 이하로 확대된다. 1999년 고가주택 기준 금액이 6억 원으로 조정된 후 2000∼2007년까지 주택 가치 상승률(58.8%)를 반영해 조정된 것이다. 1999년 6억 원으로 조정 당시 고가주택 비율이 0.4%였으나 그간 4.0%까지 늘었고, 이번 세법 개정으로 9억 원으로 상향 조정하면 고가주택 비율은 1.5%로 떨어지게 된다. 1세대 1주택 양도세 장기보유특별공제도 확대된다. 현재는 연 4%씩 계산해 20년 이상 보유시 최대 80%까지 공제했는데, 이를 연 8% 10년 보유 시 최대 80%까지 공제된다. 우리나라 1세대 1주택 소유자의 평균 보유 기간이 8년 수준인 점을 감안해 장기보유특별공제를 한도(80%)까지 적용받는 보유 기간을 현행 20년에서 10년으로 대폭 단축한 것이다. 다만 해당 주택을 3년 이상 보유해야하며 거주 요건은 필요하지 않다. 예를 들면, 취득 당시 2억 원인 주택을 거주 요건을 충족시킨 뒤 10년간 보유하고 10억 원에 양도했다면, 현행 제도 하에서는 약 5,000만 원의 양도세를 내야 하나 세법 개정안(고가주택 9억 기준, 세율·과표 조정, 장기보유특별공제 확대)을 적용하면 약 100만 원만 내면 된다(필요경비는 취득가액의 4%로 추정). 3. 지방 1세대 다주택자 부담 완화 1세대 다주택자 양도세 중과 제도(50∼60%)가 합리화된다. 우선 1세대 2주택 중과 배제 대상을 지방 광역시 3억 원 이하 주택까지 확대하기로 했다. 현재 지방 도는 3억 원 이하(공시가격), 지방 광역시는 1억 원 이하만 1세대 2주택 양도세 중과 적용 대상에서 배제해 왔다. 그러나 지방 미분양 해소 방침에 따라 지방 광역시 소재 1∼3억 원 주택을 구입, 1세대 2주택자가 된 후 이를 되팔 경우 양도세가 중과되지 않도록 했다. 예를 들어 서울에 공시가격 5억 원 주택(3년 보유, 2년 거주)을 보유한 사람이 부산에 공시가격 3억 원 주택(3년 보유)을 보유한 1세대 2주택자가 두 주택 중 어느 주택을 먼저 팔든 개정된 양도세법 하에선 중과 대상에 속하지 않으므로 일반 세율로 과세된다. 중과에서 제외되는 매입임대주택 요건도 완화된다. 공포일 이후 최초 양도분부터 ▲임대호수 5호 이상→1호 이상 ▲면적 85㎡(25.7평) 이하 → 149㎡(45.0평) 이하 ▲의무임대기간 10년 → 7년으로 요건이 바뀐다. 이와 함께 근무상 형편으로 주택을 취득해 2주택이 된 경우 외에 취학이나 장기 요양 등으로 2주택이 된 경우에도 양도세 중과에서 배제된다. 다만 취득 시 3억 원 이하, 1년 이상 거주 및 당해 사유 해소일로부터 3년 내 양도하는 주택에만 적용된다. 양도세 중과에서 배제되면 일반세율이 적용됨과 동시에 연 3%, 최대 30%(10년 이상 보유시)의 장기보유특별공제도 적용받는다. 민주당 - 고소득 재산가와 대기업에게 혜택 집중 민주당 이용섭 의원은‘2008년 세제개편안’에 대하여 소득과 재산 관련 세금을 집중적으로 감세함으로써 고소득 재산가와 재벌 대기업에 혜택이 집중되고, 고물가와 경기 침체로 가장 어려움을 겪는 중산서민층과 중소기업은 철저하게 외면한 매우 불공평한 개편안이라고 평했다. 다음은 민주당 정책위원회가 내놓은 양도세 관련 브리핑 자료다. 1세대 1주택 비과세 거주요건 강화 | 1세대 1주택 비과세 요건을 현행 3년 이상 보유에서 3년 이상 보유 및 3년 이상 거주로 강화했으나, 이는 이동성이 높은 현대 사회의 실상을 반영하지 못한 불합리한 조치로 중산층과 서민들에게 고통을 주는 정책이다. 1세대 1주택 비과세 주택 가격 요건 완화 | 1세대 1주택 양도세 비과세 기준을 6억 원 → 9억 원으로 상향 조정한 것은, 현재 장기 1주택 보유자는 장기보유특별공제가 적용되어 세금을 거의 내지 않는 점을 감안할 때 고가주택 단기 보유자에게 유리한 정책이다. 특히 향후 종합부동산세 과세 대상 기준을 올리기 위한 사전 정지 작업이 아닌가 우려스럽다. 다주택자 중과 배제 요건 완화 | 다주택자 중 중과가 적용되지 않는 지방 소재 2주택 보유자 저가주택 기준 완화(지방 광역시 1억 원 → 3억 원), 중과에서 제외되는 임대주택 요건 완화(임대호수 5호 이상 → 1호 이상 등), 취학, 장기 요양 등 실수요 2주택자에 대한 중과배제 사유 추가는 다주택자 중과 제도를 사실상 무력화 내지 유명무실화함으로써 투기자금을 끌어들여 경기 활성화를 도모하려 하고 있다. 민주당 세제 개편안에서는 1세대 1주택자에 대한 세 부담을 획기적으로 줄여 주기 위하여 1세대 1주택 비과세 요건을 완화(현행 3년 보유 및 2년 거주 → 3년 보유, 거주 요건 삭제)하고, 1세대 2주 택자의 일시적 비과세 허용기간을 현행 1년에서 2년으로 연장하였으며, 장기 보유 특별공제를 현행 연 4%(20년 보유 시 80% 공제) → 연 8%(10년 보유 시 80% 공제)로 대폭 확대했다.
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[부동산과 세금] 2008년 세재 개편안 - 양도소득세 세율은 인하, 비과세 요건은 강화
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[부동산과 세금] 전원주택, 펜션 취득 이것만은 꼭 챙기자-등록세&등기부등본
- 부동산중개업소가 밀집한 강남구 반포동에서 만난 한 공인중개사는 “요즘 주택 거래가 예년의 50%도 안 되는데 울어야 할지 웃어야 할지 모르겠다”고 한다. 정치권에서 주택 거래를 활성화하고자 부동산 관련 세금을 인하하겠다고 발표한 후부터 매도인이나 매수인 모두 추이를 관망만 하기 때문이다. 거래세인 취득세와 등록세 세율이 현행 2%에서 1%선으로 낮춰지고 양도소득세 1세대 1주택 장기보유특별공제율이 80%까지 확대 시행되기를 바라는 것이다. 거래세의 경우 여야는 지방자치단체의 세수 감소분을 메울 대책을 세운 후에 인하할 방침이므로 6월 국회에서 상정 처리되더라도 빨라야 4분기에나 시행에 들어갈 예정이다. 여기에서는 거래세 중 등록세와 부동산을 취득할 때 반드시 확인해야 할 등기부등본에 대해서 살펴보았다(취득세는 본지 2007년 12월호 88쪽 참조). 글 윤홍로 기자 자료제공 국세청, 대법원 인터넷 등기소 부동산(토지·건물)을 취득하여 보유하고 처분할 때마다 각종 세금을 내야 한다. 부동산을 취득하고 등기할 때에는 거래세인 취득세와 등록세, 여기에 농어촌특별세와 지방교육세가 덧붙는다. 그리고 유상으로 부동산을 취득하고자 매매계약서를 작성할 때에는 인지세가 붙는다. 증여 또는 상속으로 부동산을 무상 취득하면 증여세와 상속세를 내야 한다. 만약 유상으로 부동산 취득에 든 자금 출처를 밝히지 못하면 증여세를 추가로 납부해야 한다. 등록세, 소유권 등기 전 납부 부동산 등록세는 재산권이나 기타 권리의 취득·이전·변경·소멸에 관한 사항을 등기부에 등기할 때, 그 기재 사항을 보고 과세하는 조세이다. 등록세는 지방세로 과세권자는 특별시·광역시·도道이고 납세 의무자는 등기를 받는 자이다. 부동산 관련 등록세 과세 대상은 토지와 건물의 소유권에 관한 등기가 대표적이고, 그 밖의 용익물권(지상권·지역권·전세권)과 담보 물권(저당권) 그리고 채권(임차권)에 관한 설정 및 이전 등기이다. 여기에서는 이 가운데 토지와 건물 관련 소유권에 관한 등기만 짚어 보았다. 부동산을 등기하는 자(납세의무자)는 해당 과세표준과 세율을 적용하여 산출한 세액을 등기 전까지 납세지 관할 지자체의 장에게 신고 납부해야 한다. ‘부동산등기특별조치법’상 계약(유상 승계 취득)에 의한 소유권 이전 등기는 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 신청해야 하고, 이것을 위반하면 등록세액의 5배 이하에 해당하는 과태료를 내야 한다. 등록세 어떻게 산출하나 등록세는 산출세액(과세표준액×세율), 결정세액(산출세액-공제·감면세액+가산세), 차감 납부세액(결정세액-기 납부세액) 순으로 세액을 계산한다. 행정안전부 세정상에는 등록세의 과세표준 범위에 과세 대상 물건의 취득 시기(잔금 지급일)를 기준으로, 그 이전에 당해 물건을 취득하고자 거래 상대방 또는 제 3자에게 지급했거나 지급해야 할 일체의 비용 즉, 소개비와 설계비 등 취득에 든 직간접비용(개인의 경우 연체료와 할부이자 제외)을 포함한 사실상의 취득 가액도 포함한다. 과세표준은 등기 당시 ‘신고 가액’을 원칙으로 하지만 ▲무신고 ▲신고 가액이 시가표준액에 미달 ▲상속·증여 기타 무상으로 취득한 경우에는 ‘시가표준액’으로 한다. 참고로 개인이 주택건설법인으로부터 주택을 분양 받아 소유권 이전 등기를 할 경우 ‘사실상 취득 가액’을 과세표준으로 한다. 부동산 소유권 등기의 세율은 아래 표와 같이 등기 원인 또는 물건별로 세율이 달라진다. 2009년 12월 31일까지 한시적으로 유상 거래를 통해서 취득·등기하는 주택에 대해 취득세와 등록세 모두 산출 세액의 50%를 경감해 준다. 한편 김진표 의원은 1월 21일 국회에 주택 거래 시 세금 부담을 완화함으로써 서민 주거 안정을 지원하고 주택 거래 활성화를 도모하고자 취득세와 등록세를 기존 50%에서 75% 경감하는 ‘지방세법 일부 개정 법률안’을 제출한 바 있다. 무상 거래(상속·증여)와 신축 등의 원인으로 등기하는 주택은 여기에서 제외된다. 법률안대로라면 현행 50% 경감 시 각각 1%의 세율 적용에서, 75% 경감 시 각각 0.5%의 세율을 적용 받는다. 만약 홍 씨가 등록세를 신고하지 않으면 산출세액 그리고 신고한 세액이 산출세액보다 부족하면 부족세액의 20%에 해당하는 ‘신고 불성실 가산세’를 내야 한다. 그리고 등록세를 납부하지 않으면 무납부 세액에, 산출세액보다 부족하게 납부하면 부족 세액에 납부 기한 다음 날부터 자진 납부 또는 고지한 날까지의 기간에 대해 1일 0.03%의 율을 적용한 납부 지연 일자를 곱해서 ‘납부 불성실 가산세’를 내야 한다. 등록세에는 부가세로 납부 세액의 20%에 해당하는 ‘지방교육세’ 그리고 등록세 감면 시 그 세액의 20%에 해당하는 ‘농어촌특별세’를 부과한다. 부동산 등기부 실거래가로 기재 예전에는 부동산을 매매로 계약할 때에 취득세와 등록세를 덜 내고자 다운 계약서를 작성했는데 2006년 6월 1일부터는 ‘실거래가 부동산 등기부 기재 제도’ 시행으로 정상 계약서를 작성해야 한다. 만약 등기부 기재 금액이 지자체 또는 세무관서의 조사에 의해 허위로 밝혀지면 ‘공인중개사 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률’, ‘주택법’에 의해 관할 지자체는 거래 당사자인 매도인과 매수인에게 취득세 3배(주택거래신고지역 내 공동주택 5배) 이하의 과태료를 부과하고, 이중계약서를 작성한 공인중개사에게 등록 취소 또는 6개월 이내에서 자격을 정지시킨다. 또한 세무관서는 과소 신고 소득 금액에 대해 매도인에게 양도소득세에 대해서, 매수인에게 취득세와 등록세 대해서 가산세를 추가로 징수한다. 부동산등기특별조치법 주요 내용 소유권 이전 등기 : 부동산을 거래할 때에는 반드시 등기해야 한다. 부동산의 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결하면 그 계약의 종류에 관계없이 등기를 신청할 수 있는 날부터 60일 이내 소유권 이전 등기를 신청해야 한다. 여기에서 등기 신청 가능한 날이란 매매와 같은 쌍무계약은 반대급부의 이행이 완료된 날을, 증여와 같은 편무계약은 계약의 효력이 발생한 날을 가리킨다. 소유권 보존 등기 : 소유권 보존 등기가 안 된 부동산에 대하여 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결하면 다음에 정한 날부터 60일 이내 먼저 소유권 보존 등기를 신청해야 한다. ▲‘부동산등기법’상 소유권 보존 등기 신청이 가능함에도 소유권 보존 등기를 신청하지 않은 채 소유권 이전 계약을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 날 ▲소유권 이전 계약을 체결한 후에 부동산등기법상 소유권 보존 신청이 가능해진 경우에는 소유권 보존 등기 신청이 가능해진 날. 과태료는 원칙적으로 등기 권리자에게 부과하지만 등기를 제때 신청하지 못한 원인이 등기 의무자에게 있는 때에는 등기 의무자에게 과태료를 부과한다. 홍길동 씨 소유의 전원주택을 김성실 씨에게 이전하고자 등기를 신청한 경우, 김 씨가 등기 권리자이고 홍 씨가 등기 의무자이다. 미등기 전매 등에 대한 형사 처벌 만약 부동산을 매수하고도 소유권 이전 등기 대신 증여받은 것으로 등기를 신청하면 어떻게 될까? 등기 원인을 허위로 기재하거나 원인과 다른 등기를 신청하면 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금형을 받는다. 나몰라 씨가 홍길동 씨의 전원주택을 1억 원에 매입한 후 소유권 이전 등기를 하지 않은 채 김성실 씨에게 1억 2,000만 원에 팔면 어떻게 될까? 나 씨처럼 세금을 면하려 했거나, 가격 변동에 따른 이득을 얻으려 했거나, 소유권 등 권리 변동을 규제하는 법령을 회피할 목적으로 전매 계약을 체결했다면 3년 이하의 징역이나 1억 원 이하의 벌금형을 받는다. 또한 나 씨가 매매 계약서에 검인을 받지 않은 상태에서 김 씨에게 전원주택의 소유권을 넘기는 내용의 계약을 체결했다면 1년 이하의 징역 또는 3,000만 원 이하의 벌금형을 받는다. 탈법 행위를 방지하고자 계약서에 검인을 받아야만 소유권 이전 등기가 가능하도록 했다. 계약을 원인으로 소유권 이전 등기를 신청할 때에는 반드시 검인을 받은 계약서를 제출해야 한다. 또한 부동산을 취득할 때 관청의 허가나 신고가 필요한 경우에는 등기를 신청할 때반드시 그 허가 또는 신고를 증명하는 서류를 함께 제출해야 한다. 등기부등본, 무엇을 확인하나 부동산을 계약할 때에는 무엇보다 등기부등본부터 확인해야 한다. 등기부등본을 보면서 건물이나 토지의 주인과 매도인이 일치하는지, 주소가 정확한지 확인한다. 그 다음에 매입하려는 부동산이 저당 또는 가압류된 물건이 아닌지 살핀다. 그리고 구청에서 건축물관리대장과 토지대장, 토지이용계획확인서를 발급 받아서 건물과 토지를 원하는 목적대로 사용 가능한지 확인한다. 등기부란 부동산에 관한 권리 관계나 현황을 기재하는 장부로 토지등기부와 건물등기부로 나뉜다. 등기부는 부동산의 표시를 나타내는 ‘표제부’와 소유권에 관한 권리를 표시한 ‘갑구’ 및 소유권 이외의 권리를 표시한 ‘을구’ 등으로 이뤄진다. 만약 을구에 기재 사항이 전혀 없거나 말소돼 현재 효력이 없다면 을구를 제외한 표제부 및 갑구만 발급한다. 등기부에서는 갑구와 을구에 기재된 가등기, 소유권 이전 등기, 저당권 설정 등기 등 등기 전후와 접수 일자(접수 번호)를 잘 살펴야 한다. 등기된 권리의 우선 순위는 같은 갑구나 을구에서는 등기 전후(순위 번호)에 의하며, 갑구와 을구 간에는 접수 번호에 의해 결정되기 때문이다. 표제부-부동산 소재지와 그 내용 표시 토지와 건물의 내용 즉, 소재지, 면적, 용도, 구조 등이 순서대로 적혀 있다. 집합 건물은 대지권이 있는지 살피고, 별도 등기 표시가 있다면 토지등기부도 확인한다. 갑구-소유권에 관한 사항 기재 소유권에 관한 사항이 접수 일자순으로 적혀 있다. 처음에 나오는 것이 소유권 보존 등기(최초의 소유자)이고, 그 뒤로 소유권 이전 등기가 이어진다. 각 등기 사항 중 주소 등 변경 사항이 있으면 변경 등기(부기 등기)를 한다. 만약 제 3자가 이전 등기가 무효라고 소송을 걸면 법원에서 보통 등기부에 ‘예고 등기’를 한다. 소송 결과 무효로 확정돼 소유권 이전 등기의 말소 등기를 하면 이전 등기 전의 상태로 돌아간다. 그 외에 가압류 등기, 가처분 등기, 강제 경매 등이 있으며, 이러한 등기 후에 소유권 이전 등기를 하면 경매되거나 가처분권자의 권리 행사에 따라 소유권을 잃을 수 있다. 가등기는 순위 보전 효력이 있으므로 나중에 본등기를 하면 가등기보다 늦게 된 등기는 원칙적으로 무효가 되므로 주의한다. 을구-소유권 이외의 권리 표시 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권에 관한 등기 사항을 기재한다. 을구에서 유의할 사항은 채권 최고액이 있는 근저당권이다. 채권 최고액은 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대 한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80% 정도가 관행이다. 채무가가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처한다. 또한 전세권이 설정되면 특별한 사정이 없는 한 전세 기간 내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없다. 지상권이나 지역권 등은 그 토지에 대한 이용 관계를 목적으로 설정된 권리다. 전세권, 지상권, 지역권 등은 저당권과 달리 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복해서 성립할 수 없다.田
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[부동산과 세금] 전원주택, 펜션 취득 이것만은 꼭 챙기자-등록세&등기부등본
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농어촌 빈집, 애물단지에서 보금자리로(7)] 농어촌주택 취득과 세稅테크
- 부동산을 취득하거나 보유, 양도할 때마다 법률로 정한 과세 요건을 갖췄다면 과세권자(국가 또는 지방자치단체)에게 세금을 내야 한다. 취득 단계에서는 본세인 취득세와 등록세 여기에 목적세인 농어촌특별세와 지방교육세 등이 붙고, 보유 단계에서는 본세인 재산세와 종합부동산세가 누진세율로 분리 과세되며 도시계획세와 공동시설세 등이 붙고, 양도 단계에서는 소득이 발생하면 본세인 양도소득세와 주민세(소득세할) 등이 붙는다. 납세 의무자는 헌법에 명시한 '모든 국민은 조세 납부의 의무가 있다'는 조항을 이행하지 않으면 가산세와 같은 불이익을 받는다.세법상 과세 대상인 부동산은 토지와 건축물(건축물과 시설물)을 가리키는데, 토지는 지적법에 정한 것으로 필지별 그 쓰임새에 따라서 전, 답, 대, 임야 등 28개 지목地目으로 구분한다. 건축물이란 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 시설물을 가리킨다. 건축법에서는 토지에 정착하는 건축물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 여기에 딸린 시설물로 규정한다. 즉 지붕과 기둥, 벽은 물론 지붕과 기둥 또는 지붕과 벽만 있어도 건축물이다.여기에서는 농어촌주택을 중심으로 취득 관련 세금 즉, 취득세와 부가세인 농어촌특별세에 대해서 살펴보겠다. 취득 단계의 세금 중 하나인 등록세와 지방교육세 또는 농어촌특별세는 다음 호에 별도의 지면에서 소개하겠다. 글·사진 윤홍로 기자세금은 과세권자가 누구냐에 따라서 국세(국가)와 지방세(특별시·광역시·도/시청·군청·구청)로 구분한다. 취득세는 지방자치단체 즉, 지자체가 공공 경비를 조달할 목적으로 개별적인 반대급부反對給付 없이 납세 의무자에게 강제로 징수하는 조세이다.그러면 세법상 부동산의 취득 방법에는 어떤 것들이 있을까? 지방세법에서 취득이란 '매매·교환·상속·증여·기부·법인에 대한 현물 출자·건축·개수改修·공유수면의 매립·간척에 의한 토지 조성 등과 기타 이와 유사한 취득으로 원시 취득·승계 취득 또는 유상·무상을 불문한 일체의 취득을 말한다'고 정의했다. 여기에서 더 나아가 '소유권의 이전이나 건축으로 취득한 것이 아니더라도 토지의 지목 변경, 건축물의 증축 등도 취득으로 의제擬制하여 과세한다'고 규정했다. 따라서 전원주택을 신축·재축再築하든, 농어촌주택을 매입하든 또는 농어촌주택 리모델링으로 가치가 상승하든 모두 취득 행위로 여기고 취득세를 과세한다.취득은 크게 사실상의 취득(승계 취득·원시 취득)과 의제 취득으로 구분하고, 승계 취득은 다시 유상 승계 취득과 무상 승계 취득으로 구분한다. 부동산을 새로 짓는 신축과 무너진 주택을 다시 짓는 재축은 과세 대상인 부동산을 다른 사람의 권리(이전 소유자)에 의존하지 않고 독립적으로 취득한 것이므로 원시 취득이다. 반면 부동산을 대가를 주고 매입하면 유상 승계 취득이고, 대가 없이 상속이나 증여(기부)를 받으면 무상 승계 취득이다. 즉 농어촌주택과 토지를 취득하면 승계 취득이고, 리모델링(개수)이나 토지의 지목 변경으로 가치가 상승하면 의제 취득이다. 리모델링이나 지목 변경의 경우에는 행위하기 전과 후의 차익에 대해서만 취득세를 과세한다.농어촌주택, 별장, 고급주택 무엇이 다른가인천에 살던 김 모씨(56세)는 자녀들을 모두 출가시킨 뒤 전원에서 생활하고자, 지난해 고향인 강원도 영월에 대지 885㎡에 연면적 105.6㎡인 시골집을 마련했다. 올해 인천 집을 팔고 시골집으로 이주했는데 집을 매도했으니 양도소득세를 납부하라는 고지서를 받았다. 김 모씨는 농어촌주택을 매입했고, 1년 정도 보유한 주택을 매도했기에 양도소득세 비과세 대상으로만 알았다가 생각지도 않게 가산세까지 물게 된 셈이다.농어촌주택을 매입하면 기존 일반주택에 대해서 1세대 1주택으로 간주해 양도소득세 비과세 혜택을 적용 받는다. 문제는 김 모씨가 농어촌주택이 무엇인지 몰랐다는 것이다. 따라서 농어촌주택을 취득할 때에는 양도소득세 비과세 혜택 대상에 해당하는지 꼼꼼하게 살펴야 한다. 간혹 상시 주거용이 아닌 주말주택용으로 농어촌주택을 매입했다가 사치성 재산인 별장으로 판정 받아 취득세를 5배(10%) 내기도 한다. 그럼 농어촌주택과 별장 그리고 고급주택은 어떻게 구분할까?·농어촌주택농어촌주택이란 지방자치법 규정에 의한 읍 또는 면에 소재한 주택으로 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 다음 조항에 해당하는지 꼼꼼하게 따져보아야 한다.대지 면적은 660㎡(200평), 건물의 연면적은 150㎡(45평) 이내여야 하고, 건물의 가액은 7,000만 원(시가 표준액 6,500만 원) 이내여야 하며, 2003년 8월 1일부터 2008년 12월 31일 안에 구입한 주택이어야 한다.또한 다음에 해당하는 지역에 소재해서는 안 된다. 광역시에 소속된 군郡지역 및 수도권지역(단, 수도권 및 광역시 중 접경지역 또는 지역 특성 등이 농어촌과 유사한 지역은 예외). 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 규정한 도시지역 및 허가구역(예 : 토지거래 허가구역, 관광단지 개발지역). 소득세법에서 규정한 지정 지역(예 : 투기지역). 조세 제한 특례법에 의한 관광단지 등 부동산 가격 안정이 필요하다고 인정돼 대통령령으로 정하는 지역.·별장 별장이란 주거용 건축물로 상시 주거용으로 사용하지 않고 휴양·피서·위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속 토지이다. 대지 면적 660㎡, 건물 연면적 150㎡를 초과하거나 광역시에 소속된 군지역 및 수도권지역에 소재하면 농어촌주택이 아닌 별장에 해당한다.개인 소유의 별장은 본인 또는 그 가족 등이 사용하는 것이고, 법인 또는 단체가 소유한 별장은 그 임직원 등이 사용하는 것이다. 또한 주거와 주거 이외의 용도를 겸용하는 오피스텔 또는 이와 유사한 건축물로 사업자등록증에 의해 사업장으로 사용하는 것이 확인되지 않으면 별장이다. 한편 별장용 건축물에 부속된 토지의 경계가 명백하지 않을 때는, 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속 토지로 본다.·고급주택 고급주택의 범위는 단독주택과 공동주택이 서로 다른데 여기에서는 단독주택만 살펴보겠다.첫째, 건물 연면적이 331㎡(100.3평, 주차장 면적은 제외)를 초과하면서 건물 가액(시가 표준액)이 9,000만 원을 초과해야 한다. 이때 건물 연면적이든, 건물 가액이든 어느 하나라도 해당하지 않으면 고급주택이 아니다. 둘째, 대지 면적이 662㎡(200.6평)을 초과하면서 건물 가액이 9,000만 원을 초과해야 한다. 대지 면적이든, 건물 가액이든 어느 하나라도 해당하지 않으면 고급주택이 아니다. 셋째, 건물 가액과 상관없이 엘리베이터(적재 하중 200㎏ 이하의 소형 엘리베이터 제외), 에스컬레이터 또는 67㎡(20.3평) 이상의 풀장 중 1개 이상의 시설을 설치한 주거용 건물과 그 부속 토지이다. 앞의 첫째, 둘째, 셋째 가운데 한 가지만 해당해도 고급주택으로 본다.무허가 농어촌주택과 취득세서울 아파트에서 전세로 살던 이 모씨(45세)는 농어촌주택을 매입해 전원생활을 할 요량으로 올해 4월 20일 박 모씨 소유의 강원도 횡성의 645㎡(195평)인 토지와 92.4㎡(28평)인 농어촌주택을 모두 합해 1억 원에 매입했다. 집이 좀 낡기는 했어도 내 집인 데다 리모델링만 하면 사는 데 그다지 불편하지 않을 것 같았고, 밭도 넉넉해 평소 꿈꾸던 전원생활의 최적지라 4월 10일 계약서를 작성(계약금 지급)하고 4월 15일 중도금, 4월 20일 잔금을 치렀다. 그런데 4월 25일 소유권 이전 등기 과정에서 농어촌주택이 무허가 건물인 것을 알았다. 박 씨는 토지 외 무허가 건물인 농어촌주택에 대해서도 취득세를 내야 할까?무허가 건물이란 건축법상 허가나 신고 대상인 건물을 축조하면서 허가 또는 신고하지 않고 사용하는 것을 가리킨다. 건축법상 불법건축물이라도 세법상 지자체는 부동산 취득이라는 행위만 성립하면 이 모씨에게 '사실 과세 원칙'에 따라서 취득세를 과세한다.따라서 이 모씨가 박 모씨에게 취득한 부동산(토지+주택)은 등기 유무와 허가 유무에 상관없이 취득세 과세 대상이다. 토지의 경우 지적법상의 지목이 전田이라도 사실상의 지목이 대垈라면 대지를 취득한 것으로 본다. 마찬가지로 납세 의무자도 등기 유무에 상관없이 사실상 박 모씨에게서 부동산을 취득한 이 모씨이다.부동산의 취득시기부동산을 계약할 때, 보통 계약금(계약서 작성 시) → 중도금 → 잔금순으로 진행하며, 잔금을 지급한 후 소유권을 이전 받고 소유권 이전 등기를 신청한다. 간혹 매도인과 매수인 간의 합의를 통해 중도금을 치른 후 소유권 이전 등기를 신청하고, 그 후에 잔금을 지급하는 경우도 있다. 취득세는 취득이라는 행위를 한 날 즉, 취득일로부터 30일 이내 납세자 스스로 세금을 신고·납부해야 한다. 만약 이 기간 내에 신고·납부하지 않으면 신고 불성실 가산세와 납부 불성실 가산세가 붙는다.그러면 세법상 이 모씨가 부동산을 취득한 날은 계약서를 작성한 4월 10일, 잔금을 지급한 4월 20일, 소유권 이전 등기를 한 4월 25일 가운데 언제일까? 세법에서는 이 모씨와 박 모씨 개인 간의 거래는 그것이 검증됐든 안 됐든 계약서상 잔금 지급일을 취득 시기로 본다. 따라서 부동산 취득일은 잔금을 치른 4월 20일이므로 그로부터 30일 이내에 취득세를 신고 납부해야 가산세를 물지 않는다.참고로 2006년 12월 31일까지 개인 간 유상 승계 취득 시 검증 받은 취득은 사실상 잔금 지급일, 검증 받지 않은 취득은 계약서상 잔금 지급일로 각각 구분 적용했다. 그러나 2007년 1월 1일부터는 실거래 가격 신고 제도에 따라 신고한 거래 내용이 검증 받았던, 안 받았던 모두 과세 형편을 유지하고자 취득 시기를 계약서상 잔금 지급 날짜로 적용한다.취득세 신고와 납부이 모씨는 4월 25일 소유권 이전 등기를 마치고 5월 1일 취득세를 산출해서 신고 납부했는데 어느 날 가산세 납부고지서가 날아들었다. 농어촌주택이 무허가인 데다 주변 사람에게서 예전에 집을 취득할 때 가액을 40%정도로 낮춰서 신고했지만 아무런 문제가 없었다는 말을 듣고 다운(Down) 계약서를 작성해 신고 가액(실거래 가격)을 1억 원이 아닌 4,000만 원으로 신고 납부했는데 문제가 된 것이다.가산세는 납세 의무자에게 그 의무를 성실히 이행하도록 유도하기 위한 것으로, 신고와 납부 의무를 불성실하게 이행할 때 '산출 세액'에 가산하여 징수하는 금액을 말한다. 이것은 산출 세액 또는 부족 세액에 20%를 가산하는 '신고 불성실 가산세'와 미납 세액 ×1일 1/10,000(0.03%)를 가산하는 '납부 불성실 가산세'로 구분한다.세액을 산출할 때는 '과세표준 × 세율'로 한다. 여기서 과세표준이란 직접적으로 세액 산출의 기초가 되는 수량(종량세)이나 가액(종가세)으로 '신고 가액'과 '시가 표준액' 그리고 '사실상 취득 가액'이 있다.·신고 가액취득세는 원칙적으로 과세표준을 취득자의 신고에 의한 가액으로 하되 시가 표준액과 사실상 취득 가액을 예외로 한다. 이 모씨의 경우 재산세를 신고 가액으로 산출해 신고 납부했지만, 그 가액이 시가 표준액에 미달해 가산세 보통 징수(정부부과과세) 대상이 된 것이다.이 모씨처럼 토지와 농어촌주택을 일괄 취득한 경우, 토지와 건물의 취득 가격은 어떻게 구분할까? 이 때는 일괄 취득한 가격을 토지와 건물 가액의 비율로 안분해 토지와 건물의 취득 가액으로 한다.·시가 표준액시가 표준액은 지자체에서 지방세(재산세)를 부과하고자 만든 것으로, 납세 의무자가 세금을 신고 납부할 때 다운 계약서를 작성하지 않도록 최소한의 표준 가격을 정한 것이다. 일반적으로 부동산 시가가 100%일 때 시가 표준액은 70∼80%로 본다.취득세의 경우 ▲취득일로부터 30일 이내 신고 또는 신고 가액의 표시가 없을 때 ▲신고 가액이 시가 표준액에 미달할 때 ▲상속이나 증여·교환 등으로 취득액을 알 수 없을 때 시가 표준액으로 세액을 산출한다. 다만, 상속이나 증여 받은 자가 취득세를 시가 표준액보다 높은 가액으로 신고하면 신고 가액으로 부과한다.이 모씨의 경우 시가 1억 원짜리 부동산을 40%인 4,000만 원에 신고 납부했는데 지자체에서 시가 표준액(7,000만∼8,000만 원)에 미달하기에 세액을 시가 표준액으로 산출해서 부족 세액과 미납 세액에 가산세를 부과한 것이다. 2004년 이전만 해도 이 모씨처럼 취득세 신고 가액을 관행처럼 시가 표준액의 30~40%로 낮게 잡아도 크게 문제삼지 않았다. 그러나 2005년에 시가 표준액이 실거래 가격의 70~80%로 올랐으며, 2006년에는 부동산 실거래 제도가 생기면서 부동산 거래 시 계약서를 정상적으로 작성해야 불이익을 받지 않는다. 이 모씨와 반대로 몇몇 매수인은 양도인이 양도소득세 비과세 혜택을 받는다는 사실을 알면 업(Up) 계약서 작성을 요구하기도 한다. 당장은 취득세를 더 내지만 2, 3년 후 매도할 때에는 양도소득세를 덜 내기 때문이다.·사실상 취득 가액최근 농어촌주택을 포함해 부동산 공·경매가 인기를 끄는데 이를 통해 취득한 부동산은 과세 특례 조항을 받는다. 즉 취득일은 계약서가 아닌 사실상의 잔금 지급일이며, 과세 표준도 사실상의 취득 가액으로 한다.일례로 공·경매를 통해 시가 표준액 7,000~8,000만 원짜리 부동산이 유찰流札-응찰 가격이 내정 가격에 미달 또는 초과되는 경우에 일어남-을 거듭한 끝에 5,000만 원을 지급하고 취득했다면 취득세의 과세 표준은 사실상 취득 가액인 5,000만 원이 된다.취득세의 산출세율은 과세 대상, 납세 의무자, 과세 표준 함께 국회에서 법률로 제정한다. '조세법률주의'라고 하는데 과세권자의 조세권 남용을 방지해 국민의 재산권을 보호하려는 것이다. 세율 산출 세액, 결정 세액, 차감 납부할 세액으로 계산한다.·산출 세액 = 과세 표준 × 세율·결정 세액 = 산출 세액 - 공제·감면 세액 + 가산세·차감 납부할 세액 = 결정 세액 - 기납부 세액세법에서 규정한 취득세의 세율은 취득 물건 가액의 2%이다. 그리고 도지사는 조례가 정하는 바에 의해서 취득세 표준 세율(2%)의 50% 범위 안에서 가감 조정할 수 있으나, 알려진 바로는 아직까지 이것을 시행하는 도는 없다.·주택 거래에 대한 취득세 감면앞에서 도시의 1주택 보유자가 농어촌주택을 2003년 8월 1일부터 2008년 12월 31까지 취득해 1세대 2주택을 보유해도 도시의 주택을 팔 때 양도소득세 비과세 혜택을 받는다는 것을 살펴보았다. 국가가 지역 균등 발전 차원에서 도시의 인구와 자본을 농촌으로 끌어들여 농촌 경제를 활성화시키자는 취지에서 특례 조항을 만들어 양도소득세를 한시적限時的으로 면제해 준 것이다.취득세와 등록세도 서민 경제를 위해 개인과 개인 간, 개인과 법인(건설업체 분양 아파트) 간에 2006년 9월 1일부터 2009년 12월 31일까지 유상으로 주택을 거래할 때 산출 세액의 50%를 감면해 준다. 물론 여기에는 유상만 해당하므로 상속 증여, 건물 신축·개축은 제외되고 주택만 해당하므로 토지 거래도 제외된다. 또한 중과세 적용을 받는 사치성 재산인 별장과 고급주택도 제외된다. 따라서 이 모씨가 취득한 농어촌주택은 취득세와 등록세를 산출 세액의 50% 감면 받을 수 있다.·취득세와 농어촌특별세 산출부동산을 취득할 때는 본세인 취득세에다 목적세인 농어촌특별세가 취득세 납부 세액의 10% + 취득세 감면 시 감면 세액의 20% 붙는다. 취득세가 지방세라면 농어촌특별세는 국세로 농어촌의 경쟁력 강화와 농어촌의 산업 기반 시설 확충, 농어촌지역 개발 사업 재원 조달에 필요한 비용 충당을 목적으로 부과하는 조세(목적세)이다.그러면 부동산을 1억 원에 취득한 이 모씨가 정상적으로 내야할 본세인 취득세와 목적세인 농어촌특별세는 얼마일까?이 모씨의 취득세 산출 금액① 취득세 산출 세액 : 1억 원×2%=200만 원.② 취득세 결정 세액 : 200만 원×50%(주택 거래 감면)=100만 원.③ 취득세 부과 시 농어촌특별세(10%) : 100만 원(납부 세액)×10%=10만 원.④ 취득세 감면 시 농어촌특별세(20%) : 100만 원(감면 세액)×20%=20만 원.이 모씨가 납부해야 할 세금은 취득세 ② 100만 원과 농어촌특별세 ③ 10만 원 + ④ 20만 원을 모두 합한 130만 원이다. 세금을 조금이라도 덜 내려하지, 많이 내려는 사람은 없을 것이다. 요즘 세테크 바람이 거센데 취득세 절세節稅 전략이란 간단하다. 앞에서 살펴본 대로 부동산을 취득했을 때 취득세를 30일 이내에 부동산 소재지 관할 시·군·구청에 신고·납부해야 가산세를 물지 않는다. 유상 주택 거래 시 취득세 50% 감면 등의 조건을 꼼꼼히 살펴야 한다. 그리고 세금을 부담할 능력이 있다면 상관없겠지만 주택 취득 시 중과세 대상인지 확인해야 한다. 상주용 전원주택이 고급주택에, 주말 전원주택이 별장에 해당한다면 사치성 재산이므로 취득세 표준 세율(2%)의 5배인 10%의 세율을 적용 받기 때문이다.田
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농어촌 빈집, 애물단지에서 보금자리로(7)] 농어촌주택 취득과 세稅테크
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[부동산 세무상식(2)] 부동산변칙증여 문답풀이 Q&A
- 국세청은 8월 23일 자신의 부동산을 배우자 또는 부모·조부모, 자녀, 손자·손녀, 증손 등 직계존비속에게 증여했음에도 매매로 위장하거나 시가보다 낮게 신고한 변칙 증여 혐의자 1472명에 대해 집중 점검에 들어간다고 밝혔다. 점검 대상은 배우자나 직계 존비속에게 부동산을 무상 이전하고도 매매로 등기 이전하거나 거래 대가를 시가보다 낮거나 높은 가격으로 양도한 혐의가 있는 사람들로 부동산 가액과 양수자의 연령 등을 고려해 선정됐다. 국세청은 실제 자녀에게 양도세 감면 또는 비과세 주택을 증여하고 매매로 위장 등기해 양도세는 감면(또는 비관세)받고 증여세는 탈루한 혐의가 포착됐다고 설명했다. 또 자녀에게 부동산을 시가보다 낮은 가격으로 매도해 그 차액을 사실상 증여하고도 증여세와 양도소득세를 모두 탈루한 혐의도 드러났다. 국세청은 점검 대상자들에게 우편을 통해 매매대금 증빙과 자금출처 소명을 요구한 뒤 소명자료를 통해 대가 지급 여부, 양도가액, 취득자금의 소득원과 자금형성 등 대가없이 증여한 사실이 있었는 지를 검토하고 정밀 확인이 필요한 경우 세무조사를 하기로 했다. 정리 윤홍로 기자 도움말 국세청종합상담센터(1588-0060 http://call.nts.go.kr) 대가를 지급받고 거래한 사실을 증명하기 위한 증빙서류는 금융기관을 통해 계좌 이체한 경우 통장 사본, 무통장 입금증 등이고 거래 대금을 대출 받은 경우에는 대출계약서, 관련 통장 및 이자 납부 내용 등이 해당된다. 국세청은 점검 결과, 매매대금 없이 무상 거래한 것으로 확인되면 양수자에게 증여세를 부과하고 매매대금이 시가보다 현저하게 낮거나 높은 경우에는 차액(시가-대가)에 대해 증여세 및 양도소득세를 추징키로 했다. 아울러 명의신탁으로 확인되는 경우에는 벌금과 과징금을 부과하도록 그 사실을 관련기관에 통보키로 했다. CASE 양도세 감면 주택을 보유한 A씨는 시가 5억 원의 주택을 아들 B씨에게 매매로 이전하는 방식으로, A씨는 양도세를 감면받고 농어촌특별세만 납부했다. 아들 B씨도 다른 사람인 C씨로부터 매입자금을 빌린 것으로 거래 증빙을 만들어 소명했다. 조사 결과 B씨는 거래 대금을 C씨로부터 일시 차입해 형식적으로 거래증빙을 만들어 소명한 것으로 드러났고, 실제 대가 지급 없이 A씨의 부동산을 물려받은 것으로 드러나 증여세와 가산세 1억 900만 원을 추징당했다. 부동산 변칙 증여 문답 풀이 국세청은 매매를 위장한 증여에 대해 지속적인 검증을 실시해 세 부담 없는 변칙 증여에 대해 철저히 대응할 것이라고 밝혔다. Q 배우자 또는 직계존비속에게 매매로 등기한 경우는 모두 증여로 보는 것인가? A 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 원칙적으로 그 재산 가액을 배우자 또는 직계존비속이 증여 받은 것으로 추정한다. 하지만 법원의 결정으로 ▲경매 절차에 의해 처분된 경우 ▲파산선고로 인해 처분된 경우 ▲국세징수법에 의해 공매된 경우 ▲대가를 지급 받고 양도한 사실을 증빙 서류에 의해 납세자가 명백히 입증하는 경우에는 증여 추정 대상에서 제외될 수 있다. Q 배우자 등에 대가를 지급 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 사례는? A 등기·등록을 필요로 하는 재산을 서로 교환한 경우, 신고·결정(비과세·감면 포함) 소득금액 또는 상속·증여재산 가액으로 그 대가 지급 사실이 입증되는 경우, 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가 지급 사실이 입증되는 경우 등이다. Q 시가는 어떻게 산정하는지? A 시가란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말한다. 상속·증여세법상 ‘시가’에는 매매가액, 수용가액, 공매가액 및 감정가액, 매매사례가액 등이 있다. 시가를 산정하기 어려운 경우에는 공시가격 등 보충적 평가 방법을 적용해 가액을 평가한다. Q 증여세 과세시 증여재산가액은 당초 신고한 양도가액으로 계산하는지? A 상속·증여재산의 가액 평가는 상속·증여세법상 시가로 계산된다. 따라서 당초 신고한 양도 가액을 증여재산 가액으로 과세하는 것이 아니다. Q 고가·저가로 양도하면 대가와 시가의 차액 전부가 과세되나? A 특수관계자 간 고가·저가 거래 시 증여재산가액 계산은 시가(대가)와 대가(시가) 차이에서 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액을 차감해 증여재산 가액을 계산한다. 특수 관계자가 아닌 자 간의 거래에서는 시가(대가)에서 대가(시가)를 뺀 금액에서 3억 원을 빼서 계산한다. Q 부동산을 명의신탁한 것으로 확인된 경우 어떻게 되나? A 부동산을 타인의 명의로 명의신탁한 사실이 확인되면 관할 시·군·구에 그 사실을 통보하며, 부동산 소재지 지자체장은 ‘부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률’에 의해 당해 부동산가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위 안에서 과징금을 부과한다. 또 이와는 별개로 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금에 처해질 수 있다. Q 거래 사실을 인정받을 수 있는 증빙서류의 종류는? A 양도자에게 매매 대가를 지급한 내용을 확인할 수 있는 증빙 서류이다. 예를 들어 금융기관을 통해 계좌 이체한 경우 통장사본, 무통장 입금증 등이며, 대출받은 경우에는 대출계약서, 관련 통장 및 이자불입내역 등이 있다.田
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[부동산 세무상식(2)] 부동산변칙증여 문답풀이 Q&A
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부동산과 세무 4. 부동산 및 주택 양도소득세
- 당초 이번에는 ‘주택임대 사업자와 세금’에 대해 글을 쓰고자 했으나 21년 7월 현재 여당 부동산 특위에서 발표한 부동산 대책안에 따르면 주택임대 사업자 신규 등록 폐지 및 각종 세제혜택을 축소·폐지할 것으로 보여 ‘부동산 및 주택 양도소득세’에 대해 먼저 다룬다. 이전 호에서는 부동산의 취득 및 보유 시 발생할 수 있는 세금에 대해 다뤘다. 이제는 보유하던 부동산을 처분할 단계다. 처분 단계에서는 양도소득세가 발생한다. 양도소득세의 범위는 기본적으로 방대한데다 현시점의 대한민국 양도소득세는 너무 복잡해졌기 때문에 양도소득세에 대한 기본적인 감을 잡는데 도움이 되는 쪽으로 방향을 잡았다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 양도소득세 계산 구조1 기본 구조양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액을 차감해 양도차익을 구하고 양도차익에 장기보유특별공제, 기본공제를 차감해 과세표준을 산출하여 자산별, 보유기간별, 과세표준금액별 세율 곱해 세액을 산출한다. 2 양도가액양도가액 산정 시 주의할 점은 실제 양도한 가액으로 신고해야 한다는 점이다. 양도소득세를 적게 부담하기 위해서 다운 계약서를 작성하는 경우에는 고의에 의한 과소 신고 가산세 최대 40% 및 납부불성실 가산세가 하루에 0.025%씩 부과될 수 있기 때문이다. 3 취득가액취득가액 역시 취득 당시의 실제 취득가액으로 신고해야 한다. 취득가액은 해당 부동산의 매입가액에 부대비용을 가산한 금액으로 하며, 해당 부대비용에는 대표적으로 취득 시 중개 수수료, 법무사 수수료 비용, 취·등록세 등이 있다. 하지만 취득 시점이 너무 오래되었거나 취득 계약서의 분실 등의 사유로 취득가액의 산정이 어려운 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액의 순서로 적용하게 된다. 4 기타 필요경비기타 필요경비는 해당 자산의 양도·취득과 관련된 비용을 말한다. 대표적으로 자본적지출*, 양도시 중개 수수료, 국민주택채권 매각 차손 등이 있다. *여기서 자본적지출은 해당 자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비, 용도변경·개량 또는 이용 편의를 위해 지출한 비용 등(사실판단 필요)을 말한다. 5 장기보유특별공제장기보유특별공제란 해당 자산을 장기간 보유함에 따라 양도소득이 일시에 누진세율로 부과됨에 따라 부담되는 세 부담을 완화하고 물가 상승분만큼 조정해 주기 위해 도입된 제도이다. 적용 대상별로 아래 의 장기보유특별공제율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자의 경우에는 의 장기보유특별공제율을 적용하며 최소 2년 이상 거주해야 최대 80%까지 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있다. 2년 이상 미거주시 의 최대 30%까지만 적용받을 수 있다. 또한, 미등기 자산, 다주택자의 조정 대상 지역 내 주택에 대해서는 장기보유특별공제를 적용해 주지 않는다. 6 기본공제부동산을 매도하는 경우에는 1년에 한차례 해당 과세기간의 양도소득금액에서 250만 원을 공제해 준다. 다만, 미등기양도자산의 경우에는 기본공제를 적용해 주지 않지만 조정 대상 지역 내 다주택자더라도 기본공제는 적용해 준다. 7 세율부동산의 양도소득세율은 자산 종류별, 보유기간별, 보유주택수별로 각각 다르게 적용된다. 아래 에 각 세율을 정리해두었으니 위의 계산 과정을 거쳐 과세표준을 산출해 본인의 상황별 세율을 적용해보면 대략적인 세액을 가늠할 수 있을 것으로 사료된다. 취득·양도시기부동산을 취득하거나 양도할 때 반드시 신경 써야 할 부분이 해당 부동산의 취득·양도시기가 언제인지를 파악하는 것이다. 취득 또는 양도일의 하루 차이로 비과세 요건을 갖추지 못하거나 중과세율이 적용될 수도 있기 때문이다. 아래에서는 대표적인 유형별 취득·양도시기를 표로 정리해보겠다. 신고·납부기한매매 계약서를 쓰고 잔금을 치른 뒤에는 반드시 양도세를 기한 내에 신고하고 납부까지 마쳐야 한다. 신고기한과 납부기한은 다음과 같다. 1 신고기한부동산을 처분한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 한다. 만약 같은 연도에 두 건 이상의 부동산을 양도한다면 두 번째 부동산 처분시 이전 처분분을 합산하여 신고를 하거나 부동산 처분일이 속하는 다음 연도 5월 말일까지 확정신고를 해야 한다. 신고기한 내에 신고를 하지 않은 경우에는 납부해야 할 세액의 20%(부정행위에 의한 경우 40%)의 신고불성실 가산세를 부담하게 된다. 2 납부기한납부기한은 원칙적으로 신고기한과 동일하다. 다만, 납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우에는 분납이 가능하다. 분납 금액의 산정은 과 같다. 또한 납부 역시 납부기한 내에 납부를 하지 않은 경우에는 납부하지 않은 세액에 하루에 0.025%씩 곱한 금액을 납부불성실 가산세로 부담하게 된다. 양도소득세 신고시 주의사항양도소득세 신고시에는 워낙 복잡한 사항들이 많아서 이 글에 전부 기재할 수는 없지만 상담시 발생했던 사례들을 토대로 적어보겠다. 1 취득시기 및 계약시기를 잘 알아두자1세대 1주택자의 경우에는 양도가액 9억 원 이하 부분의 양도차익에 대해 비과세 규정을 적용받기 위해서는 2년의 보유요건을 충족해야 하며 17년 8월 2일 이후에 조정 대상 지역 내에서 취득한 주택이라면 2년의 거주 요건까지 갖춰야 한다. 다만 17년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 것을 소명 가능한 취득 당시 무주택자의 경우에는 2년의 거주 요건이 붙지 않는다. 그뿐만 아니라 일시적 1세대 2 주택자들의 경우에는 신규주택의 취득일로부터 일정 기간 이내에 종전 주택을 양도해야만 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다. 여기에서 일정 기간은 신규주택의 취득일을 기준으로 과 같이 구분된다. 해당 규정도 1세대 1주택 비과세와 동일하게 법령이 변경된 일자 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 인정된다면 종전 규정을 따르기 때문에 취득일자, 계약 일자를 파악하는 것이 매우 중요하다. 2 해당 부동산이 특수 관계인에게 증여를 받은 부동산인지 확인하자특수 관계인(이월과세의 경우 배우자, 직계존비속)에게 자산을(이월과세의 경우 토지, 건물, 특정시설물 이용권, 부동산을 취득할 수 있는 권리) 증여받은 뒤 5년 이내에 양도하는 경우에는 소득세법에서 정한 부당행위계산부인 규정 또는 이월과세 규정을 적용받을 수 있다. 자세한 규정을 이곳에 설명하기에는 지면이 부족하기 때문에 요건에 해당되는 경우에는 세무전문가에게 상담을 한 뒤 양도하기를 권한다. 3 양도차손이 발생한 물건지는 처분 시기를 조절하자양도세는 기본적으로 양도차익이 발생해야 세금이 나온다. 반대로 양도차손은 양도가액보다 취득가액이 더 커서 손해를 보는 경우를 말한다. 어차피 손해 보고 처분하기로 마음먹은 부동산이라면 양도차익이 발생한 해에 처분을 해서 그 손해를 이익과 상계해 세금을 줄이는데 활용해보도록 하자. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문 위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 쌍문4동 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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부동산과 세무 4. 부동산 및 주택 양도소득세
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부동산과 세무 2. 부동산, 주택 취득과 관련된 세금
- 내 땅, 내 집을 갖게 되는 것만큼 설레는 일도 없을 것이다. 하지만 부동산을 취득할 때에는 취득세를 부담해야 한다. 과거에는 부동산 관련 세목 중 취득세의 비중은 상대적으로 낮았지만 세법 개정으로 인해 취득 당시 보유 주택 수, 취득 주택의 소재지 등에 따라 중과세율이 적용되기도 한다. 이번 호에는 취득세의 전반적인 내용과 개인 주택 취득을 중심으로 부동산 취득세에 대해 살펴본다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 취득세는 법에서 열거하고 있는 ‘건축, 매매, 교환, 상속, 증여 등’의 방법으로 부동산 등을 사실상 취득하는 경우에 부과한다. 등기·등록을 하지 않더라도 해당 부동산을 사용·수익하고 있다면 사실상의 취득으로 보고 취득세를 과세한다. 취득세를 내지 않기 위해 취득을 하고도 등기·등록 등의 절차를 이행하지 않는다면 오히려 과태료 및 세법상 제재 대상이 되므로 주의해야 한다. 부동산 취득세 내용취득세는 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 상속으로 인한 경우에는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인의 경우 9개월)로 한다. 원칙적으로 취득세 과세대상 금액(과세표준)은 신고가액으로 한다. 다만, 신고가액이 없거나 신고가액이 시가 표준액보다 적은 경우 또는 증여 등의 무상취득의 경우에는 시가 표준액을 과세표준으로 본다. 시가 표준액이란 토지의 경우 개별공시지가, 주택의 경우 개별주택 가격·공동주택 가격, 그 외 과세대상자산은 기준가격에 과세대상별 특성을 고려하여 지방자치단체장이 결정한 가액을 말한다. 취득세에서 가장 중요한 부분은 세율이다. 취득 원인, 취득 자산 종류, 취득 자산 면적, 취득자의 보유 주택수 등 세밀히 분류하여 각기 다른 세율을 적용한다. 특히 타 부동산과 다르게 주택 매매의 경우에는 취득자의 보유 주택 수에 따라 세율이 크게 차이가 나므로 주택 취득 시 몇 퍼센트의 세율을 적용받게 되는지 면밀히 검토해볼 필요가 있다. 자세한 세율은 에 구분별로 정리된 세율을 참고하면 된다. 지방세법에서 열거하고 있는 몇 가지 사유에 해당하는 경우 일반 세율이 아닌 중과세율을 적용한다. 중과세율이 적용되는 대표적인 경우를 살펴보면 △조정 대상 지역 내 2주택자, 3주택자 이상 주택 취득 △조정 대상 지역 외 3주택자, 4주택자 이상 주택 취득 △조정 대상 지역 내 기준 시가 3억 원 이상 주택 증여 취득(단, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 경우 등은 제외) △법인이 주택을 취득 △별장용 주택의 취득 등이다. 부동산 취득 시 중과세율이 적용되는 경우도 있지만 오히려 감면 세율을 적용받는 경우도 있다. 대표적으로 감면 세율이 적용되는 경우를 살펴보면 △상속으로 인해 1세대 1주택의 취득 △상속으로 인해 피상속인이 2년 이상 자경한 농지의 취득 △자경농민이 매매로 인해 농지 취득 등이다. 주택 취득세상속이나 증여로 취득하는 부동산의 경우에는 취득 시 신경을 써야 할 사항이 몇 가지 없다. 하지만 주택의 유상취득(매매)의 경우에는 1가구의 범위, 취득 시점의 주택 수, 취득 주택의 소재지, 신규주택 취득 시 종전 주택의 처분 여부 등 신경 쓸 사항이 매우 다양하다. 주택 매매로 취득세 계산 시 고려해야 할 사항들을 살펴보도록 하자. 1. 1세대 1주택 개념지방세법에서 말하는 1세대의 범위는 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 1가구를 말한다. 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속의 경우에는 별도 세대로 분리되어 있더라도 동일세대로 본다. 단, 미혼인 30세 미만의 자녀의 소득이 「국민기초생활 보장법」제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 40% 이상으로서 분가하는 경우 부모와 구분하여 별도의 세대로 판단한다. (2021년 기준 1인 가구 중위소득 : 월 1,827,831원) 2. 주택수 산정앞에서 주택의 유상취득(매매) 시 중과세율이 적용되는 경우를 살펴봤다. 그렇다면 주택의 범위는 어떤 것이 있고 주택수는 어떻게 산정되는 것인지 살펴보도록 하자. (1) 주택 범위2020년 8월 12일 지방세법 개정으로 인해 주택의 범위에는 주택뿐만 아니라 8월 12일 이후에 취득하는 조합원입주권, 분양권, 주택으로 과세하는 오피스텔(이하 ‘주택 등’)까지 포함되게 되었다. 다만, 8월 12일 이전에 매매계약을 체결한 경우에는 주택수 산정에서 제외된다. 다만, 오피스텔의 경우 취득 시점에 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물대장상 용도대로 건축물 취득세율 4%가 적용된다. (2) 주택수 계산취득세에서 말하는 주택수는 취득일 현재 보유 중인 주택 등을 말한다. 여기서 주택의 종류에는 중과세율이 적용되지 않는 주택과 주택수 산정 시 제외되는 주택 두 가지로 나뉜다. 전자의 경우에는 해당 주택 취득 시에만 중과세율이 적용되지 않지만 후자의 경우에는 타주택 취득 시에도 주택수 산정에서 제외된다. 1) 중과세율이 적용되지 않는 주택① 재개발 구역 등을 제외한 지역의 시가 표준액 1억 원 이하의 주택② 농어촌 주택-대지면적이 660㎡ 이내 & 건축물 연면적이 150㎡ 이내-건축물의 가액이 6,500만 원 이내- 법에서 열거하는 특정지역 내에 있지 않을 것(광역시에 소속된 군지역 또는 수도권 지역 등)③ 주택의 시공자가 건축법상 허가를 받은 자 또는 주택법상 사업 계획 승인을 받은 자로부터 공사대금으로 취득한 미분양 주택④ 멸실 목적 취득 주택⑤ 기타(노인복지주택, 지정·등록문화재 주택, 가정 어린이집 용도 주택, 사택 등)2) 주택수 산정 시 제외되는 주택① 재개발 구역 등을 제외한 지역의 시가 표준액 1억 원 이하의 주택② 시가 표준액 1억 원 이하의 오피스텔③ 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 주택 등④ 주택수 산정일 현재 건축물의 가액이 6,500만 원 이내인 농어촌 주택⑤ 멸실 목적 취득 주택⑥ 주택의 시공자가 건축법상 허가를 받은 자 또는 주택법상 사업 계획 승인을 받은 자로부터 공사대금으로 취득한 미분양 주택 중 취득일로부터 3년 이내의 주택⑦ 기타 (노인복지주택, 지정·등록문화재 주택, 가정 어린이집 용도 주택, 사택 등) 3. 일시적 2주택주택 등을 1개 소유한 1세대가 해당 종전 주택 등을 소유한 상태에서 이사·학업·취업·직장 이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택 등(신규주택 등)을 추가로 취득한 후 3년(조정 대상 지역의 경우에는 1년) 이내에 종전 주택 등을 처분하는 경우에는 다주택자에 대한 중과세율을 적용하지 않는다. 3년(1년) 이내에 종전 주택 등의 처분 요건을 충족하지 못한 경우에는 2주택에 대한 중과세율(8%) 과의 차액(가산세 포함)이 추징된다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계의 대표세무사월간전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무)겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다.https://blog.naver.com/tax_broTel: 031-8027-4747 tax_bro@naver.com
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부동산과 세무 1. 부동산 거래 단계별 세금의 이해
- 부동산 거래의 단계는 크게 취득, 보유, 처분 세 가지로 나뉜다. 단계마다 세금이 발생하는데 해가 거듭될수록 부동산에 대한 세금 구조는 복잡해지고 있다. 하지만 복잡하고 어렵다는 이유만으로 포기한다면 부동산의 가치를 지켜낼 수 없고 그릇된 의사결정을 할 수도 있다. 부동산 세금을 이해하는 데 도움을 주고자 이번부터 연재를 시작한다.글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 누구나 한 번쯤은 내 집 마련의 꿈을 꾸거나 복잡한 도심 생활을 벗어나 평화로운 시골에 전원주택을 갖는 것을 꿈꿔본 적이 있을 것이다. 하지만 단순한 꿈을 벗어나 현실에서 부동산을 구입할 때 꼭 신경 써야 할 것이 있다. ‘세금’이다. 우리나라의 세율구조는 크게 국세와 지방세로 구분돼 있다. 세금에 대한 이해를 높이기 위해서는 국세와 지방세를 정확하게 구분할 필요가 있다. 부동산 거래의 단계는 크게 취득, 보유, 처분 세 가지로 나뉜다. 단계마다 세금이 발생하는데 크게 취득 단계에서는 취득세, 보유단계에서는 재산세와 종합부동산세, 처분 단계에서는 양도소득세가 발생한다. 1단계 취득① 취득세모든 부동산 거래의 시작은 취득이다. 이에 따라 부과되는 취득세는 지방세에 해당된다. 지방세법에서 규정하고 있는 부동산 취득의 종류는 토지와 건축물 두 가지다. 여기에서 건축물이란 「건축법」에 따른 건축물(건축법 제2조제1항제2호 : 건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물 등)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설 등 및 그 밖에 이와 유사한 시설을 말한다. 취득세는 취득 행위에 대해 세금을 부과하는 것이다. 여기서 말하는 취득 행위란 민법 등 관계법에 따라 등기·등록 등을 하지 않은 경우라도 사실상 취득한 것을 말한다. 오히려 미등기 자산에 대해서는 세제상 불이익이 발생할 수 있으므로 유의해야 한다. 취득세는 취득의 원인, 취득하는 자산의 종류, 취득시기, 취득시기에 보유중인 부동산의 개수 등에 따라 세율이 달라지기 때문에 자세한 세율 등은 다음 호에 집중적으로 다루고자 한다. 취득세는 해당 과세물건을 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부하여야 한다. 단, 상속을 원인으로 취득한 경우에는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내에 신고·납부해야 한다. ② 부가가치세부가가치세란 재화 또는 용역의 생산 또는 유통되는 모든 단계에서 발생하는 부가가치에 과세하는 세금을 말한다. 따라서 의 구분에 따라 과세에 해당되는 부동산을 구입하는 경우에는 구입 시 과세 부분 가액의 10%에 상당하는 부가가치세를 추가로 부담해야 한다. 다만, 추가로 부담한 부가가치세가 사업용 고정자산의 취득에 해당한다면 부가가치세 조기환급 신청이 가능하다. ③ 증여세타인(증여인)에게 부동산을 대가 없이 무상으로 취득(증여) 한 수증인은 증여재산가액에 10~50%의 차등세율을 곱하여 산출된 세액을 증여세로 부담한다. ④ 상속세피상속인의 사망을 원인으로 부동산을 취득하는 상속인은 피상속인의 상속재산가액에 10~50%의 차등세율을 곱하여 산출된 세액 중 본인이 취득한 상속재산가액에 해당하는 비율만큼 상속세를 부담한다. 2단계 보유1) 단순 보유 시부동산을 단순히 보유하고 있는 것만으로도 세금이 발생한다. 흔히들 ‘보유세’라고 한다. 보유세의 종류는 지방세에 해당하는 ‘재산세’, 국세에 해당하는 ‘종합부동산세’가 있다. 재산세와 종합부동산세 모두 과세기준일은 매년 6월 1일이다. 즉, 6월 1일에 해당 재산을 사실상 소유하고 있는 자에게 해당 세금을 부과하는 것이다. 따라서 보유세를 부담하고 싶지 않다면 매매 시기를 6월 1일을 기준으로 조절하면 된다. 여기에서는 개인이 부동산(토지, 건축물, 주택)을 보유하고 있는 경우에 발생하는 보유세에 대해서만 다루고자 한다. ① 재산세재산세는 일정 금액을 초과해야 세금이 부과되는 종합부동산세와는 다르게 재산의 가격과 관계없이 부과가 된다. 재산세는 자산별 과세표준에 세율을 곱하여 산출되는 금액을 부과한다. 재산세의 납부시기는 각 재산 종류별로 다르다. 토지는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지, 건축물은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 주택은 전체 세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1은 9월 16일부터 9월 30일까지 납부한다. 재산세는 시가 표준액 상승으로 인해 급격한 세부담 증가를 방지하기 위해서 세부담 상한이라는 제도를 두고 있다. 세부담 상한이란 직전연도 해당 재산세액 상당액에 일정 비율을 곱한 금액을 한도로 재산세를 부과하는 것을 말한다. 토지는 150%, 건축물은 150%, 주택은 주택 공시가격별로 105%~130%의 비율을 정하고 있다. ②종합 부동산세 (이하 ‘종부세’)부동산 가격이 지속적으로 상승하는 추세이고 공시가격 현실화를 정책으로 내놓고 있기 때문에 종부세는 취득이나 처분의 의사결정 시에도 중요하게 고려해야 할 세목으로 바뀌었다. 따라서 이번 호에서는 주택에 대한 종부세에 대해서만 간략하게 소개하고 종부세 전체에 대해서는 따로 다루고자 한다. 종부세는 과세기준일인 6월 1일 현재 인별로 소유한 주택의 공시가격 합계액이 일정 금액을 초과하는 경우 부과하는 세금을 말한다. 6월 1일 기준으로 납세자가 보유중인 개별주택 가격의 합계액 중 6억 원(1세대 1주택자의 경우에는 9억 원)을 초과하는 금액에 대해 공정시장가액 비율(2021년 95%)을 곱한 금액에 차등세율을 곱하여 산출된 세액에 각종 공제항목(재산세 부담액, 1세대 1주택자 세액공제-고령자, 장기 보유자)을 차감한 금액과 세부담 상한액(150~300%) 중 작은 금액을 그 세액으로 한다. 종부세의 납부기한은 매년 12월 15일까지이며 납부해야 할 세액이 250만 원을 초과하는 경우 다음과 같이 분납을 신청할 수 있다. 2) 임대 보유 시부동산을 보유하면서 임대하는 경우에는 앞에서 말한 보유세 외에 임대 사업에 대한 부가가치세, 종합소득세도 부담하게 된다. 세목별 과세방법에 대해 살펴보면 다음과 같다. ① 부가가치세부가가치세란 재화 또는 용역의 생산 또는 유통되는 모든 단계에서 발생하는 부가가치에 과세하는 세금을 말한다. 따라서 의 구분에 따라 과세에 해당된다면 임대용역의 대가로 받는 월세 및 간주임대료(전세금에 대한 예금 상당액)에 대해서 1년에 한 번(간이과세자) 또는 두 번(일반과세자) 부가가치세 신고·납부 의무가 있다. 반면에 면세에 해당한다면 1년에 한 번 ‘사업장현황신고’의무가 있다. ② 종합소득세부동산에 대한 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 사업소득으로 본다. 예외적으로 지역권, 지상권에 해당하는 경우에는 기타소득으로 분류한다. 이러한 소득이 있는 경우 타소득과 합산해 소득 발생일의 다음 연도 5월 31일까지 종합소득세 신고를 해야 한다. 2019년 이전 귀속분까지는 2,000만 원 이하의 주택임대 소득에 대해서는 과세를 하지 않았지만 2019년 귀속분부터는 2,000만 원 이하의 임대 소득에 대해서도 종합소득세 신고를 해야 한다. 3단계 처분부동산을 취득할 때와 마찬가지로 처분할 때에도 세금이 발생한다. 처분 시 발생하는 세금은 어떤 게 있는지 살펴보면 다음과 같다. ① 부가가치세취득 시에 부가가치세를 부담했던 부동산은 처분 시에도 부가가치세를 부담할 가능성이 높다. 의 과세 여부에서 과세대상에 해당하는 부동산은 과세대상 처분가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 매수인에게 받아서 세무서에 신고·납부해야 한다. 여기에서 주의할 점은 만약 해당 부동산이 과세대상이고 취득 당시에 부가가치세 환급을 받은 경우 취득일로부터 10년 이내에 처분 시 환급받았던 부가가치세 중 일부를 뱉어내야 할 수 있다는 점이다. ② 양도소득세부동산의 처분 방법에는 다양한 방법이 있지만 대표적으로 ‘양도’의 방법이 있다. 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도·교환·현물출자 등으로 인해 그 자산이 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 차감한 양도차익에 해당 부동산을 장기간 보유한 것에 대한 혜택인 장기보유특별공제를 차감한 양도소득금액에 양도소득기본공제 250만 원을 차감한 양도소득과세표준이 속하는 구간별로 6%~45%까지의 차등세율을 적용하는 구조를 갖고 있다. 양도소득세 계산 시에는 고려해야 할 법률 규정이 많다. 여기에서는 대표적으로 알아야 할 규정에 대해서만 살펴본다. ▶장기보유특별공제 장기보유특별공제는 다년간 발생한 양도소득을 일시에 누진세율로 과세함에 따른 과도한 세부담을 완화하고 물가 상승분 조정 차원에서 도입된 제도이다. 에 따라 차등적으로 공제율을 적용한다. 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택 중 1세대 1주택의 공제율을 적용받고자 할 경우 반드시 보유기간 중 2년 이상 거주를 해야 연도별 4%의 공제율을 적용받을 수 있다. 다만, 미등기자산, 다주택자의 조정 대상 지역 내 주택은 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다. ▶양도소득기본공제 양도소득세는 부동산, 주식, 파생상품을 각 그룹별로 구분하여 그룹별로 연 250만 원의 공제를 적용한다. 토지, 건물, 주택 등은 부동산 그룹에 속하므로 같은 해에 여러 부동산을 처분하는 경우에는 250만 원까지 공제를 받을 수 있다. 다만, 미등기자산에 대해서는 기본공제를 적용받을 수 없다. ▶세율 양도소득세의 세율은 자산별, 보유기간별, 양도 시 보유 주택 수별로 세율이 다양하게 이뤄져 있고 2021년 6월 1일 이후 양도하는 자산부터 세율이 변동되므로 주의 깊게 봐야 한다. 추가로 조정 대상 지역 내 다주택자에 대해서는 기본세율에 10%~20% (2021년 6월 1일 이후 양도분에 대해서는 20%~30%)의 세율을 더하여 세율을 적용한다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사)홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계의 대표세무사월간전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무)겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다. https://blog.naver.com/tax_broTel: 031-8027-4747 tax_bro@naver.com
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부동산과 세무 1. 부동산 거래 단계별 세금의 이해
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감정평가와 친해지기, 사례로 본 감정평가 Q&A
- 공시가격이 높으면 감정평가액도 높게 나올까? 개발행위허가받은 토지는 허가 전에 비해 얼마나 높게 감정평가를 받을 수 있을까? 입주권과 분양권도 감정평가를 받을 수 있을까? 사례와 Q&A를 통해 감정평가에 대해 알아보자. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) Q 공시가격이 높으면 감정평가액도 높게 나오나? 자신의 토지 3필지를 매도하기 위해 매수예정자와 가격을 협상하는데 공시지가의 2배로 계산해서 가격을 결정하고 등기 이전까지 완료했다. 그런데 1필지의 공유자가 자신이 소유했던 토지만 낮은 가격으로 팔렸다는 이의를 제기하여 감정평가를 통해서 조정을 한 사례가 있다. 이러한 결과는 공시지가에 대한 이해가 부족했기 때문에 발생했다. 얼마 전에 보상을 받은 사례가 공시지가의 2배 정도로 되었으니 자신의 토지 가치도 공시지가의 2배 정도라고 판단한 것이다. 그러나 토지 가치가 일률적으로 공시지가의 몇 배로 결정되는 것이 아니다. 용도지역, 이용상황 등에 따라 토지 가치와 공시지가의 비율은 다르다. 부동산 공시가격은 토지의 경우 표준지공시지가·개별공시지가, 주택은 표준주택 가격·개별주택 가격·공동주택 공시가격·비주거용 부동산 공시가격이 있다. 여러 공시가격 중에서 감정평가액 산출 과정과 관련이 있는 것은 표준지공시지가이고 나머지는 국세, 지방세 등 과세에 주로 활용되고 감정평가액 산출 과정에는 직접 관련이 없다. 표준지공시지가는 토지 감정평가 방법의 하나인 공시지가 기준법에서 필수적으로 적용된다. 공시지가 기준법은 <토지 가액 = 비교표준지공시지가 × 시점수정 × 지역 요인 비교치 × 개별 요인 비교치 × 그 밖의 요인 보정>의 산식을 통해서 토지 가액을 산정한다. 비교표준지는 감정평가 대상 토지와 용도지역, 이용상황, 주위 환경이 유사하고 지리적으로 근접한 표준지 중에서 선정한다. 대상 토지와 가장 유사한 표준지를 비교표준지로 선정한다는 뜻이다. 표준지공시지가는 시장가치와 차이(현실화율)가 있는데 이 차이를 보정해 주는 것이 그 밖의 요인 보정이다. 표준지공시지가의 현실화율은 지역별, 용도지역별, 이용상황별로 차이가 있다. 개발사업 등으로 지가가 상승하는 지역(A 지역)은 공시지가가 지가 상승을 따라가지 못해서 현실화율이 30~40%에도 못 미치는 반면, 대도시의 구도심(B 지역) 등은 공시지가가 시장가치를 초과하는 경우도 있다. A 지역과 B 지역에 있는 토지를 감정평가한다고 할 때 그 밖의 요인은 A 지역은 3.33(100/30)~2.5(100/40), B 지역은 1.00 이하가 된다. 표준지공시지가의 현실화율은 용도지역별 이용상황별로도 차이가 있다는 것은 A 지역 내 상업지역과 주거지역, 상업지역 내 상업용과 주거용의 현실화율에 차이가 있다는 의미이다. 그 밖의 요인 보정은 표준지와 유사한 거래 사례 또는 감정평가 사례를 비교 사례로 선정하여 산출한 가액과 표준지공시지가를 비교하여 산출한 격차율에 기초하여 산정한다. 상업지역 상업용 표준지는 상업지역 상업용 사례와 비교하고 주거지역 주거용 표준지는 주거지역 격차율을 산정하고 이에 기초하여 그 밖의 요인 보정치를 결정하는 것이다. 공시가격 특히 표준지공시지가 높다고 감정평가액이 높게 나오지는 않는다. 감정평가액은 비교표준지와 지역 요인, 개별 요인 비교를 하고 표준지공시지가의 현실화율을 반영하기 때문에 감정평가 대상 토지의 시장가치 수준으로 결정된다. 표준지공시지가의 현실화율이 낮으면 공시가격이 낮더라도 현실화율을 반영하여 시장가치 수준으로 상향 조정되는 것이다. 일부 토지 소유자들은 자신의 땅이 수용당해서 보상을 받으면 공시지가보다 낮은 가격으로 보상액이 결정되는 것은 아닌지 우려를 한다. 공시지가의 수준이 시장가치를 상회하면 공시지가보다 낮은 수준으로 결정되겠지만 일반적으로 공시지가는 시장가치에 못 미치는 수준이기 때문에 공시지가보다는 높은 수준으로 결정된다. 다만 공시지가의 몇 배로 결정되는가는 시장가치 수준과 공시지가의 격차율 즉 현실화율에 의해 결정된다. Q 개발행위허가받은 토지는 허가 전에 비해 얼마나 높게 감정평가를 받을 수 있나? “개발행위허가 전 감정평가액이 20억 원이고 얼마 전에 개발행위허가를 받았는데 얼마나 높게 감정평가액이 얼마나 나올까요?” 이러한 질문은 개발사업을 하는 사업자로부터 많이 나오는 질문이다. 건축 허가 또는 개발행위허가를 받으면 감정평가액이 크게 상승하고 금융권으로부터 담보대출을 받을 때 상승한 감정평가액을 근거로 많은 대출을 받을 수 있다고 판단한다. 금융권에서는 농지(산지) 전용허가 등 개발행위허가를 받은 토지에 대해서 엄격한 기준으로 심사한다. 개발행위허가 후 사업 진행이 중단되는 사업장에서 대출액 환수를 하지 못하는 대출사고가 빈번하게 발생하고 있기 때문이다. 예를 들어 모 금융기관의 경우 전용허가받은 임야의 심사 기준이 상당히 까다롭다. 전용허가를 얻은 임야는 원칙적으로 임야가액으로 산정하고, 비용이 증빙이 되는 경우 전용 비용을 임야가액에 포함하여 산정한다. 전용허가를 얻고 일부 토목공사가 진행된 임야는 <임야가액 + 전용 비용 + 공정률에 따른 토목공사비용의 50% 이내 금액>으로 산정하고, 전용허가를 받고 토목공사가 완료된 임야는 준공검사 등에 준하는 서류를 갖춘 경우 토목공사비용의 70% 이내를 임야가액에 포함하여 산정하는 것이 가능하다. 토목공사 준공 여부는 도로, 수도, 전기 등 기반 시설이 완비된 경우를 기준으로 한다. 토목공사가 완료되었더라도 지목변경이 없는 경우에는 토목공사비의 50% 이내에서 인정한다. 전용허가에 따른 특정 이행조건이 부과되었을 때 조건이 이행되지 않은 경우에는 토목공사비용을 증빙하더라도 불인정한다. 농지(산지) 전용허가 등 개발행위허가를 받은 토지는 소지 가격(전, 답, 임야 상태 등)에 허가를 얻는데 투입된 비용이 더해진 금액으로 감정평가액이 결정된다. 토목공사를 하였다면 토목공사에 투입된 비용(과다하다고 판단되면 감액)을 고려하여 감정평가액이 결정된다. 비교표 준지나 비교 사례도 준공된 상태인 대지 기준이 아닌 소지 상태를 기준으로 선정하고 투입된 비용을 개별 요인에서 반영하여 감정평가를 진행한다. 개발행위허가를 받은 토지는 불투명한 사업 진행 때문에 금융권에서 보수적으로 접근한다. 사업이 멈추게 되면 가치가 폭락할 수도 있기 때문이다. 개발행위허가를 받았다고 감정평가액이 사업시행자가 기대하는 만큼 올라가지 않는 이유이다. Q 일단지란 어떤 개념이고, 일단지로 감정평가하면 감정평가액이 높아지나? 「감정평가에 관한 규칙」등 감정평가 관계 법규에서는 ‘감정평가는 대상 물건마다 개별로 한다’는 개별 물건 기준 원칙을 규정하고 있다. 예외적으로 둘 이상의 대상 물건이 일체로 거래되거나 대상 물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 둘 이상의 대상 물건에 대하여 하나의 감정평가액을 산정하는 일괄감정평가를 할 수 있다. 2개 필지 이상의 토지를 일괄 감정평가한다는 의미는 2개 필지 이상의 토지를 일단지로 감정평가한다는 의미이다. ‘일단지’라 함은 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 의미하며, 용도상 불가분의 관계라 함은 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 같은 용도로 이용되고 있으며, 이러한 이용이 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치 형성 측면에서도 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.일단지로 감정평가하면 감정평가액은 높아진다. <그림 1>에서 1~5번 토지를 개별로 감정평가할 경우와 일단지로 감정평가할 경우을 비교하면 다음과 같다. 1번 토지(480㎡)는 광대세각 세장형, 2번 토지(480㎡)는 광대한면 세장형, 3번 토지(177㎡)는 세각(가) 가장형, 4, 5번 토지(각각 165㎡)는 각각 세로(가) 세장형이고, 2020년 1월 1일 기준 공시지가는 1번 13,630,000원/㎡, 2번 12,810,000원/㎡, 3번 7,130,000원/㎡, 4, 5번 각각 6,881,000원/㎡이고, 공시지가의 1.5배를 감정평가액으로 가정할 경우 필지별 감정평가액은 <표 1>과 같다. <그림 1>에서 1~5번 토지를 개발하여 5개 필지에 건축 허가를 받고 건물을 신축했다면 1~5번 토지는 일단지로 판단할 수 있고 일단지로 감정평가할 수 있다. 광대세각의 세장형 토지로 1번 토지와 유사한 수준인 20,000,000원/㎡으로 감정평가를 하면 29,340,000,000원이 되어 개별로 감정평가할 때보다 약 20% 증가한다. 후면에 있는 3, 4, 5번 토지가 1, 2번 토지와 일단지가 되면서 가치 상승이 된 것이다. 일단지와 관련된 쟁점은 개발 단계에 있는 토지의 일단지 여부이다. 개발행위허가 시점, 건축 허가 시점 또는 착공신고 완료 시점을 일단지로 보는가에 대한 판단이다. 대법원은 개발 단계에 있는 나지에 대한 현실적인 이용상황의 판단과 관련하여 관계 법령에 의하여 건축물의 부지조성을 목적으로 한 개발행위(토지의 형질 변경) 허가를 받아 그 토지의 형질을 대지로 변경한 다음 토지에 건축물을 신축하는 내용의 건축 허가를 받고 그 착공 신고서까지 제출했고, 형질이 변경된 이후에 그 토지가 대지로서 매매되는 등 형질이 변경된 현황에 따라 정상적으로 거래된 사정이 있는 경우 건축물을 건축하는 공사를 착공하지 못했더라도, 현실적인 이용 상황을 대지로 평가함이 상당하다고 판시(대법원 2012.12.13. 선고 2011두24033 판결) 한 바 있다. 국토교통부는 여러 필지가 일단지로 공장 설립 승인, 건축 허가 및 착공신고를 완료하고, 일체로 거래된 후 토목공사를 했으나, 그 토지의 일부가 도로사업에 편입되어 보상평가를 하게 되는 경우 일괄 평가할 수 있는지 여부와 만약 일괄 평가한다면 어는 단계(개발행위허가, 건축 허가, 착공신고 등)부터 일단지로 평가해야 하는지 여부와 관련하여 “공장을 건설하기 위해 공장 설립 승인, 건축 허가 및 착공신고를 완료하고 일체로 거래된 후 토목공사를 한 상태라면 일단지로 볼 수 있는 여지가 있다고 보입니다”라고 유권해석(부동산평가과-2444, 2011.08.10.) 한 바 있다. 대법원 판례와 국토부의 유권해석을 종합해보면, 개발 단계에 있는 토지는 착공신고, 토목공사 완료, 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여 장래에 일단지로 이용되는 것이 확실시된다면 용도상 불가분의 관계를 인정하여 감정평가를 할 수 있다. 일단지로 감정평가할 경우에도 성숙도를 감안해야 한다. Q 재개발 재건축 사업에서 종전자산 감정평가를 높게 받으면 조합원에게 유리한가?재개발 재건축 사업에서 조합원은 종전자산 감정평가액에 비례율을 곱한 권리가 액이 조합원 분양가인 종후 자산 감정평가액보다 높으면 그 차액을 받는다. 그러나 권리가 액이 분양가보다 낮으면 그 차액을 분담금으로 지급해야 한다. 이러한 경제적인 부담을 줄이기 위해서 어떤 조합원들은 감정평가액을 높여 달라고 주장하기도 한다. 종전자산감정평가액이 올라가면 조합원 부담이 줄어드는가? 권리가 액은 <종전자산감정평가액 × 비례율>로 결정되고, 비례율은 <(총 분양가(종후 자산감정평가액) - 총사업비용) ÷ 종전자산감정평가액>으로 산정된다. 이 산식에서 종전자산감정평가액이 증가하면 비례율이 떨어지기 때문에 권리가 액이 증가한다는 보장이 없다. 예를 들어 종전자산감정평가액 3,000억 원, 종후 자산감정평가액이 5,000억 원, 총사업비용이 2,000억 원이라고 하면 비례율은 <(5,000억 원 - 2,000억 원) / 3,000억 원 = 100%>가 되고, 권리가 액은 3,000억 원 × 100% = 3,000억 원이 된다. 조합 세대가 500세대이고 세대별 종전 종후 감정평가액이 동일하다고 가정하면 1세대당 권리가 액은 6억 원, 분양가격은 10억 원, 분담금은 4억 원이 된다. 만약 다른 조건은 동일하고 종전자산감정평가액이 3,300억 원으로 상승하면 비례율은 <(5,000억 원 - 2,000억 원) / 3,300억 원 = 91%>로 줄어들고, 권리가 액은 3,300억 원 × 0.91 = 3,000억 원으로 차이가 없다. 종전자산감정평가액은 그대로 두고 총사업비용을 줄여야 비례율이 상승하고 권리가 액도 올라간다. 사례에서 총사업비용을 10% 줄여서 1,800억 원으로 감액될 수 있다면 비례율은 107%가 되고 권리가 액은 6억 4천만 원이 되어 분담금이 3억 6천만 원으로 4천만 원 줄어든다. 총사업비용에는 건축공사비, 조합 운영비, 금융비융 등이 포함되어 있는데 사업 기간이 길어질수록 비용이 증가한다. 재개발 재건축 사업에서 건축공사비, 조합 운영비, 금융비용 등 총사업비용를 줄이는 게 조합원의 권리가 액을 높여서 조합원을 유리하게 하는 지름길이다. Q 입주권과 분양권도 감정평가를 받을 수 있나? 입주권과 분양권은 재개발사업이나 재건축 사업에서 모두 새롭게 완공될 주택에 입주할 수 있는 권리라는 점에서 차이가 없으나 권리를 취득하는 방법, 내용에서 차이가 있다. 입주권은 재개발 재건축 사업에서 조합원 입주권을 의미하고, 조합원 자격을 취득한 후 조합원 분양신청, 관리처분계획 인가로 얻게 되는 입주할 수 있는 권리를 말한다. 분양권은 비조합원이 청약 당첨을 통한 분양계약으로 얻게 되는 사업지에 새로 완공될 주택에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 입주권과 분양권 모두 동, 호수가 확정되어 있는 경우에는 감정평가의 대상이 된다. 입주권과 분양권 모두 추후 완공될 주택(부동산)을 취득할 수 있는 권리로서 경제적 가치가 있기 때문이다. 다만, 동, 호수가 확정되어 있는 경우로 한정되는 것은 공동주택은 같은 단지 내에서 층과 호에 따른 시장가치의 차이가 발생해서 동, 호수가 확정되어야 감정평가액을 산정할 수 있기 때문이다. 동, 호수가 확정되지 않았다는 것은 감정평가의 대상이 확정되지 않았다는 의미가 된다. 감정평가를 하려면 그 대상이 확정돼야 하는데 그 대상을 알 수 없을 경우에 해당됨을 의미하는 것이다. 「상속세 및 증여세법」 시행령 제51조(지상권 등의 평가) 제2항에 입주권 등을 감정평가대상으로 규정하고 있다. 입주권과 분양권의 감정평가 대상은 동, 호수를 지정받은 추후 입주할 아파트가 되고, 감정평가액은 감정평가일(기준시점)까지 지급한 금액과 기준시점 현재 프리미엄 상당액을 합한 금액이 된다. 기준시점까지 지급한 금액은 입주권의 경우 <권리가 액(조합원 종전자산 감정평가액 × 비례율) + 기 납부한 분담금의 계약금 및 중도금>이 되고, 분양권은 계약금 및 중도금 등의 지급액이 된다. 기준시점 현재 프리미엄 상당액은 입주권은 <준공 후 세대의 시장가치 - 조합원 분양가격>, 분양권은 <준공 후 세대의 시장가치 - 분양가격>이 된다. Q 용적률이 200%에서 400%로 상향되면 토지 가치도 2배 오르나? 용도지역에 따라 토지 가치가 차이가 난다. 토지 가치의 차이는 왜 발생할까? 각 용도지역에서 허용하는 용적률 차이 때문이다. 용적률은 토지 면적 대비 건축할 수 있는 지상층의 건물 연면적을 의미한다. 토지 가치는 용적률에 정비례(즉 용적률이 2배가 되면 토지 가치도 2배로 상승) 해서 상승하는가? 용적률이 상승하면 토지 가치도 상승하지만 정비례해서 상승하지는 않는다. 일반주거지역은 제1종부터 제3종까지 있는데 최대 허용 용적률이 제1종은 200%, 제2종은 250%, 제3종은 300%, 준주거지역은 500%, 일반상업지역은 1,300%이다. 서울특별시 토지가격비준표 상으로는 1종 일반주거지역 1.00, 2종 일반주거지역 1.05, 3종 일반주거지역 1.12, 준주거지역 1.16, 일반상업지역 1.58이다. 용적률 200%(1종 일반 주거)가 250%(2종 일반 주거)로 상향되면 토지가치는 5% 상승(용적률 10% 증가에 토지가치 1% 상승), 300%(3종 일반 주거)로 상향되면 토지가치는 12% 상승(용적률 10% 증가에 토지가치 1.2% 상승) 한다. 용적률에 비례해서 토지가치가 상승하지 않음을 나타낸다.토지가치가 용적률에 정비례하지 않는 이유는 토지공간의 입체 이용률과 건물의 한계효용계층으로 설명이 가능하다. 토지공간의 입체 이용률이란 토지의 입체적 이용에서 가장 이용 가치가 높은 지표면상의 이용률을 100으로 했을 경우 이를 기준으로 지상·지하의 층별에 따른 각 부분의 이용 가치의 증감률을 말한다. 토지공간의 입체 이용률은 건물의 한계효용계층을 결정하는 근거가 된다. 토지 이용을 극대화하기 위한 방법이 건물의 고층화인데, 건물의 고층화는 관련 법률에 따른 용적률, 층수 제한 등 법률적 측면과 건축 기술 등 기술적 측면이 있고 건물의 높이를 어느 정도 하는 것이 경제적으로 가장 능률적인 상태가 되는가를 판단하여 그때의 층수가 건물의 한계효용층수가 된다. 용적률의 변화에 따른 토지 가치의 변화를 연구한 논문『용적률 가치 산정을 위한 비선형헤도닉공간모형의 적용』(맹준영, 2015)에서는 <표 2>와 같이 용적률이 10% 증가할 때마다 증가하는 토지가치의 증가율을 나타낸다고 한다. 앞의 논문 연구 결과에 따르면 용적률이 증가에 따른 지가의 증가율은 토지의 용도 및 용적률 구간에 따라 다양한 형태를 보인다. 주거용(단독주택 및 다세대주택)은 용적률이 증가함에 따라 대체로 선형적인 토지가치의 증가가 나타나고 있고, 상업용(주상용 및 상업용/업무용)은 용적률이 낮은 구간(100~200%)에서는 토지 가치가 용적률이 증가함에 따라 급격하게 상승하고, 용적률이 높은 구간(주상용 200~400%, 상업용/업무용 650~900%)에서는 용적률이 상승함에 따라 토지 가치의 상승폭이 낮은 폭으로 상승한다. 이와 같은 결과는 토지의 입체 이용이 다르게 나타나기 때문이다. 주거용은 층수가 높아질 때 효용이 달라지지 않기 때문이고, 상업용/업무용은 1층에 토지가치가 가장 많이 배분되고 층수가 올라갈수록 효용이 급격하게 떨어지기 때문이다. 용적률 증가에 따른 오피스 및 상가의 평가가격 증가분을 연구한『용적률 가치 산정에 관한 연구』(신우진, 김양희, 한국부동산연구원, 2010)에서는 다음 <표 3>, <표 4>와 같이 하부 시장별 용적률 증가에 따른 평오피스빌딩 및 부지, 상가건물 및 부지의 평가 가격 상승분이 나타난다고 한다. <표 3>은 용적률 600%인 빌딩을 하부 시장의 기준 오피스로 하여 용적률이 800%, 1,000%, 1200%가 될 때의 오피스 부동산 평가가격과 비교한 것으로, 평균적으로 용적률이 200%, 400%, 600% 증가할 때 평가가격은 각각 23%, 38%, 49% 증가하여 용적률 1% 증가 시 오피스 시장의 평가가격은 각각 0.11%, 0.10%, 0.08% 증가함을 나타낸다. <표 4>는 용적률 150%인 건물을 하부 시장의 기준 상가로 하여 용적률이 200%, 250%, 300%가 될 때의 상가 부동산 평가가격과 비교한 것으로, 평균적으로 용적률이 50%, 100%, 150% 증가할 때 평가가격은 각각 23%, 42%, 55% 증가하여 용적률 1% 증가 시 오피스 시장의 평가가격은 각각 0.47%, 0.42%, 0.37% 증가함을 나타낸다. 용도지역 변경 등으로 용적률이 상승되었다고 토지 가치가 용적률에 정비례해서 상승하지 않는다. 건물의 효용이 용적률만큼 상승하는가, 건축 비용 등의 고려, 허용 용적률에도 불구하고 시장 상황에서 경제적으로 최대 가능한 용적률은 얼마인지를 감안하여 토지 가치의 상승률을 판단해야 한다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사)연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다.02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net
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감정평가와 친해지기, 사례로 본 감정평가 Q&A
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천방지축 감정평가액, 오해와 진실
- 가치기준, 목적, 조건, 법률, 기준시점의 차이에 따는 감정평가는 감정평가액의 차이가 발생하는 것이 당연하다. 천방지축 감정평가액의 오해는 감정평가액 차이의 발생 이유를 모르기 때문이다.글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 동일한 물건에 감정평가액이 왜 다르지?자신이 갖고 있는 부동산에 대해 감정평가를 받았는데 감정평가액이 여러 가지 금액으로 다르게 나온다면 어떻게 이해해야 할까? 감정평가를 규정하고 있는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」을 비롯한 감정평가 관계 법규를 위반한 감정평가(예를 들면 ①대상 물건 현황 오류 ②표준지 공시지가 등 사례 선정 오류 ③요인 비교의 오류 등)를 제외하면 감정평가액은 ①가치 기준(기준 가치)의 차이 ②감정 평가 목적의 차이 ③감정 평가 조건의 유무 ④근거 법률의 차이 ⑤기준시점의 차이에 의해 다를 수 있다는 사실을 이해하여야 한다. 가격 price, 가치 value, 가액 estimated amount‘감정평가의 대상은 토지 등이고 감정평가를 하여 구하고자 하는 가치는 경제적 가치이며, 감정평가는 토지 등의 경제적 가치를 판단하는 행위로서 그 결과를 일정 요건에 맞추어 가액으로 표시하는 것에 이르러서야 효력이 있는 감정평가라 할 수 있다’(감정평가 실무기준 해설서 Ⅰ, 9쪽, 이하 ‘해설서’라 한다). 해설서는 감정평가는 가격이 아닌 가치를 판단하고 감정평가의 최종 결과를 가액으로 표현한다고 하여, 가격과 가치, 가액을 다음과 같이 명확하게 구분하고 있다. 가격은 교환거래에서 매수자와 매도자가 상호 합의한 거래금액을 말하는 것으로, 거래가 종료되면 이 금액은 가격이 된다. 즉 가격은 교환의 결과로 나타난다. 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이다. 따라서 가격은 과거의 값이 되지만, 가치는 가치에 대한 접근 방법에 따라 기대되는 편익이 달라질 수 있기 때문에 다양한 형태를 갖는다. 감정평가에서 가격은 결과적인 의미(거래가격)로서 단독으로 사용되지만 가치는 시장가치, 공정가치, 투자가치, 특수 가치 등 하나의 물건에 대하여 다양한 형태의 가치로 표현될 수 있다. 가액은 정상적인 거래에서 거래 자산에 화폐로 지불될 수 있는 금액을 표시한 것이다. 대상 물건의 경제적 가치를 판단하는 행위인 감정평가는 대상 물건의 가치를 추정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 과정이다. 동일한 부동산에 대해서 감정평가액이 다를 수 있다고 보는 것이 가치 다원론이다. 해설서는 가치는 장래 기대되는 편익의 현재가치로 접근 방법에 따라 기대되는 편익이 달라질 수 있기 때문에 다양한 형태를 갖는다고 하여 가치 다원론의 입장이라고 할 수 있다. 가치기준(기준가치) - 시장가치와 시장가치 외의 가치가치기준(기준가치)는 ‘특정 시점에서 감정평가의 기본이 되는 가치 측정 원칙에 대한 개념’이라고 정의된다. 즉 시장에서의 노출 정도, 당사자의 거래 동기나 행동양식에 대한 가정 등을 포함한다. 그러나 가치기준은 감정평가에 적용된 감정평가 방법을 의미하는 것이 아니다. 「감정평가에 관한 규칙」은 시장가치를 기준으로 한다고 규정하고 있다. 시장가치는 ‘대상 물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 공개된 후, 대상 물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액’이라고 정의된다. 시장가치를 기준가치(가치기준)으로 한다는 의미는 시장가치의 정의를 가정한 가치를 산정한다는 뜻이다. 대상 물건이 통상적인 시장에서 거래되지 않으면 시장가치가 아니다. 예를 들어 재건축 사업과 재개발사업에서 종전자산 및 종후 자산의 감정평가액은 조합원 간의 상대적인 균형이 중요하고 일반적으로 시장가치에 비해 낮은 경우가 일반적이다. 통상적인 시장을 상정하지 않기 때문에 시장가치가 아닌 시장가치 외의 가치가 된다. 그렇다면 재개발 재건축 사업의 종전 종후 자산 감정평가액이 시장가치가 아니라면 시장가치 외의 가치 중 어떤 가치인가? 우리나라에서는 감정평가 관계 법규 어디에서도 시장가치 외의 가치를 규정하거나 정의하고 있지 않다. 국제 평가 기준 등에서 정의하고 있는 시장가치 외의 가치는 투자가치, 공정가치, 특수 가치 등이 있다. 투자가치는 ‘투자대상 자산 또는 운용 목적이 확정된 특정 소유자, 투자가 집단의 부동산 가치이다.’ 투자가치는 시장에서 일반적으로 통용되는 수익률이 아닌 투자자의 독자적인 투자기준에 해당하는 투자수익률에 따라 달성 가능한 성과를 분석하고자 하는 특정 당사자의 투자부동산의 가치이다. 일반적인 공정가치는 회계기준에서 사용하는 공정가치 개념보다 넓은 개념이다. 회계기준에서 사용하는 공정가치 개념은 시장가치와 유사한 개념이다. 회계기준에서 사용하는 공정가치는 ‘측정 일에 시장 참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격’으로 정의된다. 회계기준에서 사용하는 공정가치를 제외한 공정가치는 ‘자산의 교환을 하고자 하는 특정한 당사자 간에 합리적으로 합의하여 결정된 가격’을 의미한다. 양 자의 차이는 ‘시장 참여자와 특정한 당사자 간’의 차이에 있다. 시장가치가 통상적인 시장을 전제한다면 공정가치는 시장이 특정한 이해당사자로 제한된다. 공정가치는 자산이 광범위한 시장에 방매할 필요가 없으며, 당사자 사이에 합의된 가격은 일반적인 시장에서보다는 관련 당사자가 보유한 권리에 대한 특정 이익(또는 손실)을 반영한 결과가 된다. 공정가치는 기업체의 지분 취득을 위한 가격산정에 적용된다. 특정 당사자 사이에서만 발생하는 특수한 증분 가치는 해당 당사자 간에는 공정한 가격일 수 있으나 일반시장에서 형성되는 가격과는 다를 수 있다. 특수 가치는 자산의 독특한 특성으로 인해 발생하는 시장가치 이상의 가치이다. ‘해당 자산이 일반 시장 참여자가 아닌 특정 구매자 또는 한정된 구매자에게만 특별한 이점을 발생시킬 때 나타난다. 결합 가치는 특수 가치의 일종으로 두 개 이상의 자산이 결합하여 한 개의 자산이 되었을 때 그 가치가 개별 자산의 가치 합계보다 큰 경우를 말한다. 감정평가 목적감정평가 목적은 무엇을 위해서 감정평가하는가를 의미한다. 가장 많이 접하는 감정평가 목적은 담보, 보상, 재무보고, 경매·공매, 소송(행정, 민사), 도시정비, 일반 거래 등이 있다. 감정평가 목적과 용도는 유사하다고 볼 수 있으나 일반 거래 목적의 감정평가의 용도는 세무용, 현물출자용, 매각가·매입가 결정 등 여러 가지가 있을 수 있다. 담보 목적 감정평가는 담보를 제공받고 대출을 하는 은행·보험회사·신탁회사·일반 기업체 등이 대출을 하거나 채무자가 대출을 받기 위하여 의뢰하는 담보물건에 대한 감정평가이다. 담보 목적의 감정평가는 담보물의 환가성을 고려해야 한다. 채권자 입장에서 담보물을 통한 상환이 중요하기 때문이다. 담보 목적의 감정평가도 시장가치를 기준으로 한다. 시장가치를 기준으로 하되 환가성, 수익성, 시장성, 지속성 등을 고려하여 감정평가액을 결정한다. 보상목적의 감정평가는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등 보상 관련 법규의 규정에 따라야 한다. 다른 목적의 감정평가와 가장 두드러진 차이점은 해당 사업으로 이한 가치 변동(개발이익)이 있으면 이를 배제하도록 되어 있다는 점이다. 재무보고목적의 감정평가는 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제5조제3항의 회계 처리 기준에 따른 재무보고를 목적으로 하는 공정가치의 추정을 위한 감정평가이다. 재무보고목적의 감정평가는 감정평가 관계 법규 및 한국채택국제회계기준을 근거로 한다. 재무보고목적의 공정가치는 시장가치와 유사하다. 회계기준에서 공정가치는 ‘측정일에 시장 참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격’으로 정의된다. 경매 또는 공매 목적의 감정평가는 경매 또는 공매의 대상이 되는 물건의 최저 매각 가격을 결정하기 위한 감정평가이다. 경매(공매) 목적의 감정평가는 시장가치를 기준으로 한다. 소송(행정, 민사) 목적의 감정평가는 행정소송이나 민사소송에서 감정평가는 부동산, 기타 재산의 시가나 임대료를 산정하여 소송상의 증거자료로 활용하기 위하여 원고 또는 피고가 재판부에 신청하였을 경우 수행한다. 도시정비 감정평가는「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 정비 사업과 관련된 감정평가로서 재건축 사업, 재개발사업의 종전자산과 종후 자산 감정평가, 국·공유재산의 처분 감정평가, 매도청구, 토지 등의 수용 등을 위한 감정평가를 한다. 종전자산의 감정평가는 사업시행 인가고시가가 있은 날의 현황을 기준으로 감정평가하되, 조합원별 조합 출자 자산의 상대적 가치 비율 산정의 기준이 되므로 대상 물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 한다. 종후 자산의 감정평가는 분양신청 기간 만료일 또는 의뢰인이 제시하는 날을 기준으로 대상 물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 한다. 종전 및 종후 자산 감정평가는 절대 금액이 아니라 조합원의 균형이 중요한 상대적 금액이 중요하다. 종전 및 종후 자산 감정평가는 시장가치 외의 가치를 기준으로 한다. 재개발 사업구역 안에 있는 국공유지를 사업시행자에게 매각하는 경우 도로를 ‘대’로 변경하여 의뢰하면 ‘대’를 기준으로 감정평가하고, 재건축 사업구역 안에 있는 국공유지는 공부상 지목에도 불구하고 ‘대’를 기준으로 감정평가한다. 매도청구에 따른 감정평가는 기준시점에 현실화·구체화되지 아니한 가치 변동분(개발이익)이나 조합원의 비용분담을 전제로 한 가치 변동분(개발이익)은 배제하여 감정평가한다. 사업구역 안 토지 등의 수용 등에 따른 감정평가는 “토지보상법”에 따라 감정평가한다. 일반 거래 목적의 감정평가는 감정평가서의 용도가 다양하다. 상속세나 증여세의 기초가 액을 결정하기 위해 관할 세무서에 제출할 용도, 부동산의 매각 가격의 기초를 제공하기 위한 용도, 투자자의 투자가치를 산정하여 펀드의 기초로 제공하기 위한 용도 등 앞에서 언급된 담보, 경매, 보상, 소송 등의 목적이 아닌 다양한 용도의 감정평가로 수행되는 것이 일반 거래 목적의 감정평가이다. 조건부 감정평가「감정평가에 관한 규칙」은 현황 기준을 감정평가의 원칙으로 규정하고 있다. 감정평가는 기준시점에서의 대상 물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용을 제외한다) 및 공법상 제한 상태를 기준으로 해야 한다. 그러나 이러한 현황 기준 원칙에도 불구하고 감정평가 조건을 붙여 감정평가할 수 있다. 감정평가 조건은 ① 감정평가 관계 법규에 감정평가 조건의 부가에 관한 규정이 있는 경우 ② 의뢰인이 감정평가 조건의 부가를 요청하는 경우 ③ 감정평가의 목적이나 대상 물건의 특성에 비추어 사회통념상 당연히 감정평가 조건의 부가가 필요하다고 인정되는 경우에 한정하여 붙일 수 있다. 택지비 산정을 위한 감정평가는「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」과「공동주택 분양가격 산정을 위한 택지 평가지침」에서 ‘택지조성이 완료되지 않은 소지 상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 이용 상황은 대지를 기준으로 평가해야 한다’고 하여 감정평가 조건의 부가를 규정하고 있다. 의뢰인이 감정평가 조건을 제시하고 제시된 조건의 실현을 가정하여 감정평가를 요청할 수 있다. 의뢰인의 요청에 따라 건축 허가 및 일 단지, 개발사업에서 사업 계획에 따라 건물이 준공된 상태 등을 가정하여 감정평가할 수 있다. 이 경우 감정평가 조건의 합리성, 적법성, 실현 가능성을 검토해야 한다. 사회통념상 당연히 감정평가 조건이 부가되어야 하는 경우는 감정평가의 목적이나 대상 물건의 특성에 따라 당연히 감정평가 조건이 부가되는 경우를 말한다. 국·공유지 처분 평가에서 지목 및 이용 상황이 구거 또는 도로인 토지를 인접 토지 소유자 등에게 매각할 때 현실 이용 상황이 아닌 용도폐지를 전제로 하여 감정평가하는 경우가 해당된다. 가치기준이 다르면 감정평가액도 다르다예를 들어 D 업무용 빌딩에 대해서 시장가치와 투자가치를 기준으로 감정평가를 할 때 감정평가액에 차이가 있다. D 업무용 빌딩에서 창출되는 순수익이 연간 10억 원이라고 할 때 수익환원법으로 가치를 산정하면 환원율에 의해 수익 감액이 결정된다. 시장에서 통용되는 환원율이 5%이나 대상 물건에 투자하는 투자자는 4%의 환원율로 자신의 투자가치를 산정한다면 시장가치는 200억 원(=10억 원 ÷ 0.05)이나 투자가치는 250억 원(=10억 원 ÷ 0.04)이 된다. 투자자가 시장 수익률보다 낮은 수익률로 투자하는 이유는 상당히 낮은 이자율로 차입하거나 높은 자본 차익의 기대가 가능하기 때문이다. 재개발 재건축 사업의 종전 종후 감정평가는 시장가치가 아닌 시장가치 외의 가치라고 할 수 있다. 도시정비 사업의 종전 종후 감정평가는 조합원 간의 상대적 균형이 중요하고 비례율 산정을 통해 관리처분의 기준을 제시하기 때문에 시장가치와 차이가 난다. 예를 들면 조합원 분양가격이 7억 원인데 인근 유사 물건의 시장가치는 10억 원으로 차이가 나는 사례는 자주 발견할 수 있다. 조합원 분양가격 7억 원은 시장가치가 아닌 시장가치 외의 가치 그중에서도 공정가치에 해당된다고 할 수 있을 것이다. 목적이 다르면 감정평가액도 다르다동일한 물건에 대해서 감정평가 목적이 다르면 감정평가액도 다르다. 동일한 물건에 대하여 담보 목적과 경매 목적으로 감정평가를 한다면 일반적으로 담보 목적의 감정평가액이 경매 목적의 감정평가액에 비해 낮은 수준으로 결정된다. 예를 들어 분양가 5억 원의 상가 건물이 있다고 하면 경매 목적의 감정평가액은 분양가 수준에서 결정될 가능성이 높다. 그러나 담보 목적의 감정평가에서는 해당 상가 주위 환경이 아직 성숙되지 않아서 임차인을 찾기가 어렵거나 임대료가 낮은 수준으로 형성되고 있다면 성숙도나 환가성을 고려하여 분양가에 비해 상당히 낮은 수준으로 결정될 가능성이 높다. 일반 거래 목적과 보상 목적의 감정평가액도 차이가 난다. 보상 목적은 사업으로 인한 가치 변동(개발이익)을 배제하도록 관련 법령에서 규정하고 있기 때문에 표준지 선정, 사례 선정 등이 일반 거래 목적과 차이가 있다. 개발사업으로 인해 대상 토지의 용도지역이 1종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 변경되었을 경우, 일반 거래 목적에서는 변경된 용도지역인 일반상업지역으로 보상 목적에서는 변경 전 용도지역인 1종 일반주거지역으로 감정평가를 한다. 감정평가 목적에 의해 감정평가 방법이 달라지고 감정평가액도 차이가 나는 것이다. 조건에 의해 감정평가액이 달라진다면적이 25,000㎡인 20필지의 토지(용도지역 자연녹지/지목 전, 답, 임야/이용상황 전, 답, 임야)를 개별 필지별로 감정평가(현황 기준) 할 때 125억 원(1 필지 평균 단가 500,000원/㎡)이 된다고 가정한다. 이 20필지 토지를 전원주택으로 건축 허가를 받고 건물이 완공되어 지목이 ‘대’로 전환되는 조건(감보율 35%)으로 감정평가를 하면 현황 기준일 때와 어떤 차이가 있을까? 인근 단독주택으로 이용되는 ‘대지’의 가격수준이 1,500,000원/㎡으로 이 가격수준으로 감정평가를 하면 감정평가액은 약 244억 원(= 25,000㎡ × 0.65 × 1,500,000원/㎡) 이 된다. 감정평가액이 2배 정도 상승하게 된다. 그러나 만약 대상 토지에 건축 허가를 받지 못하거나 건축 허가를 받았으나 사업이 진행되지 못하여 건축 허가가 취소된다면 가치는 큰 폭으로 하락한다. 감정평가 조건의 합리성, 적법성, 실현 가능성을 검토해야 하는 이유이다. 감정평가액의 차이가 나는 이유는 비교표 준지를 전, 답, 임야에서 ‘대’로 선정하여 ‘전, 답, 임야’ 가격수준에서 ‘대’가격 수준으로 상승시키기 때문이다. 대상 물건이 같은데 감정평가액의 차이가 너무 크면 감정평가 조건이 있는지 감정평가서를 살펴보아야 한다. 근거 법률에 따라 감정평가액이 달라진다예를 들어 학교용지를 감정평가할 때 근거 법률에 따라 감정평가액이 달라진다. 학교용지의 공급은「학교용지 확보 등에 관한 특례법」과 「학교시설사업 촉진법」에 근거하고 있다. 특례법은 공립 초·중·고교를 대상으로 사업시행자가 개발사업으로 학교용지를 조성 공급하고 교육청이 사업시행자에게 매수하여 학교용지를 확보한다. 촉진법은 모든 초·중·고교와 특수학교를 대상으로 교육청이 도시계획시설사업(학교) 사업시행자로부터 협의 취득하여 학교용지를 확보한다. 특례법은「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(국공유지는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」적용)을 적용하여 감정평가하고, 촉진법은 토지보상법을 적용하여 감정평가하도록 규정하고 있다. 특례법에 따른 감정평가는 가치 변동분(개발이익)을 반영하고 공법상 제한 상태를 반영하는 반면에 촉진법에 따른 감정평가는 가치 변동분(개발이익) 배제, 당해 사업으로 인한 공법상 제한을 반영하지 않는다. 따라서 표준지 공시지가 선정도 다르고, 감정평가에 적용할 거래 사례, 감정평가 사례 선정도 달라져 감정평가액도 차이가 난다. 기준시점에 따라 감정평가액이 달라진다기준시점이란 감정평가의 기준이 되는 시점을 의미한다. 일반적으로 기준시점은 가격 조사를 완료한 날짜로 하고, 소급 적용이나 장래 시점을 기준으로 할 수도 있다. 다만 가격 조사가 가능한 경우에 한정한다. 감정평가서에 기재된 기준시점을 확인하고 기준시점에 차이가 있다면 동일 물건이라도 감정평가액이 차이가 날 수 있다. 2019년 1월 30일 기준과 2020년 1월 30일 기준의 감정평가액은 기준시점 당시의 거래가격 수준 등 경기 변동을 반영한다. 거래가격이 상승추세에 있다면 감정평가액도 상승하고, 거래가격이 하향 추세에 있다면 감정평가액은 하락할 것이다. 동일한 물건의 감정평가액에 차이가 있다면 기준시점을 확인하고 감정평가액이 적정하게 되었는지를 판단하여야 한다. 감정평가의 이해에 달려 있다가끔 주위에서 감정평가와 관련한 사건을 접한다. 대부분 감정평가 관계 법규를 준수하지 않고 감정평가를 한 결과이다. 감정평가 관계 법규를 준수하지 않았다는 것은 한국감정평가사 협회나 법인 등에서 규정하고 있는 절차를 무시하거나 관련 법규의 규정을 고의 또는 중과실로 위반하는 행위를 했다는 의미이다. 현황이 맹지인데 도로가 있다고 한 경우, 개발행위허가를 받기 어려운 토지인데 개발행위허가를 받았거나 가능하다고 한 경우, 비교 가능하지 않거나 부적정한 비교표 준지나 비교 사례를 선정하는 경우 등이다. 감정평가 목적이 같고 가치기준(기준가치)도 같은데 감정평가액의 차이가 크다면 감정평가 관계 법규를 준수했는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 만약 관계 법규를 위반했다면 가치 다원론으로 설명할 수 없는 감정평가액이 된다. 같은 물건에 대한 감정평가액은 가치기준(기준가치), 감정평가 목적, 감정평가 조건 여부, 근거 법률, 기준시점에 따라 차이가 날 수 있다. 즉 감정평가 관계 법규를 준수한 감정평가에서 발생하는 감정평가액 차이는 이유와 근거가 있다. 가치기준, 목적, 조건, 법률, 기준시점의 차이에 따는 감정평가는 감정평가액의 차이가 발생하는 것이 당연하다. 천방지축 감정평가액의 오해는 감정평가액 차이의 발생 이유를 모르기 때문이다. 감정평가액 차이의 발생 이유를 이해하면 천방지축 감정평가액의 진실을 알게 된다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사)연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다.02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net
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상속세 증여세 감정평가로 절세 가능한가?
- 상가건물 등 비주거용 부동산을 상속·증여할 경우 기준 시가로 신고하면 국세청에서 시가로 인정되지 않고, 국세청의 감정평가사업에 의한 감정평가액으로 상속·증여 재산이 평가된다. 비주거용 부동산은 국세청에서 감정평가를 하기 전에 납세자가 전문가와 상의해 자발적인 감정평가액으로 상속 증여 재산가액을 신고해야 한다. 재산평가심의위원회에서 시가로 인정받는 절차가 현 상황에서 취할 수 있는 절세 방법이다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 비주거용 부동산은 감정평가가 필요하다국세청은 지난 1월 31일 꼬마빌딩* 등에 대한 감정평가사업 시행 안내서를 발표했다. 상속세·증여세는 시가 평가가 원칙이나 비주거용 부동산은 시가 대비 저평가되어 형평성 논란이 있어 왔고, 이에 국세청은 불공정한 평가 관행을 개선하고 과세형평성을 제고하기 위해 감정평가사업을 시행하게 됐다고 밝혔다. 공시가격 현실화율이 현저하게 낮아 대부분 보충적 평가 방법인 공시가격으로 상속·증여재산을 신고해 특히, 일부 자산가들이 저평가된 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산을 편법 증여 수단으로 악용하는 등 과세형평성 논란이 있어 왔다는 것이다. *통상 꼬마빌딩은 5층 이하이면서 20억~50억 원 사이의 비교적 작은 규모의 빌딩을 가리킨다. ‘상속세 및 증여세법’상 상속세나 증여세가 부과되는 재산 가액은 상속개시 및 증여 당시 시가에 따르도록 하여 시가 평가를 원칙으로 한다. 시가*로 인정되는 가액은 평가 기준일(상속개시일 또는 증여일) 전후 6개월(증여는 전 6개월, 후 3개월) 이내 기간 중 당해 또는 유사재산의 매매·감정·수용·경매·공매가액이었으나, 2019년 2월 12일 상증세법 개정을 통해 결정 기한(상속세 신고기한부터 9개월, 증여세 신고기한부터 6개월)까지 기간 중 매매·감정·수용·경매·공매가 있는 경우로 평가심의위원회의 심의를 거쳐 인정된 가액도 시가로 포함(상증법 시행령 제49조제1항 단서) 됐다. 시가 산정이 어려운 경우 보충적 평가 방법(상증법 제61조)이 가능하다. 공시가격이 있는 경우 토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택가격, 공동주택가격, 오피스텔 및 상업용 건물*은 기준 시가를, 공시가격이 없는 경우 비주거용 부동산은 토지 개별공시지가와 계산 방법*에 따른 건물 가격을 합한 가격을 보충적 평가 방법으로 인정한다. *시가법 제60조 제1항에서 “불특정 다수인 사이에 자유 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액”으로 정의한다. 이러한 시가 정의는 「감정평가에 관한 규칙」제2조 제1호의 “시장가치란 대상 물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상 물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상 물건의 가액을 말한다”라는 정의와 동일하지 않으나 대체로 유사하다. 시가라는 용어가 시장가치와 동일한가 여부가 중요한 것이 아니라 세무당국이 무엇을 시가로 인정하는가가 중요하다. *오피스텔 및 상업용 건물 수도권, 광역시 및 세종시에 소재하는 오피스텔과 100호 또는 3000㎡ 이상의 상업용 건물에 대해서 국세청장이 1년마다 고시한다. 통상 시가와 차이가 크다. *계산 방법 국세청장이 1년마다 고시하는 「국세청 건물 기준시가 계산 방법」에 따라 계산한다. 이제는 비주거용 부동산과 지목 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지는 보충적 평가 방법에 따라 재산을 평가해 신고하고 시가와 차이가 크다고 판단되는 부동산은 국세청이 둘 이상의 공신력 있는 감정평가기관에 감정평가를 의뢰하고, 재산평가심의위원회에서 시가 인정 여부를 심의해 감정평가액이 시가로 인정되면 감정평가액으로 상속·증여 재산을 평가한다. 시가와 차이가 큰 공시가격 등 보충적 평가 방법에 의해 상속·증여 재산을 신고할 경우 시가로 인정하지 않겠다는 것이다. 상가건물 등 비주거용 부동산을 상속·증여할 경우 기준시가로 신고하면 국세청에서 시가로 인정되지 않고 국세청 감정평가사업에 의한 감정평가액으로 상속·증여 재산이 평가된다고 보면 될 것이다. 비주거용 부동산은 국세청에서 감정평가를 하기 전에 납세자가 전문가와 상의해 자발적인 감정평가액으로 상속 증여 재산가액을 신고한다. 재산평가심의위원회에서 시가로 인정받는 절차가 현 상황에서 취할 수 있는 절세 방법이다. 그러나 비주거용 부동산에 해당되지 않는 주택 등은 공시가격 등의 보충적 평가 방법에 의한 신고가 가능하다. 즉 비주거용 부동산과 달리 주거용 부동산은 감정평가액 또는 기준시가로 상속·증여재산 가액으로 신고할 수 있다. 주거용 부동산은 절세를 위해 납세자가 감정평가액으로 상속·증여재산 가액을 신고할 수 있다. 재산을 상속 또는 증여받을 때 납부하는 상속세·증여세는 상속개시 또는 증여 게시 당시 가액으로 계산한다. 상속 또는 증여 게시 당시 가액이 낮을수록(감정평가액이 아닌 기준시가로 신고하는 경우) 납부세액은 적다. 그러나 나중에 처분할 때 납부해야 하는 양도소득세는 원칙적으로 실제 거래가액을 기준으로 하기 때문에 상속세나 증여세 재산가액이 낮았던 만큼 납부해야 할 세금은 커진다. 반대의 경우 상속 또는 증여개시 당시 가액이 높을수록(기준시가가 아닌 감정평가액으로 신고하는 경우) 납부세액은 커지나, 나중에 처분할 때 납부해야 하는 양도소득세는 적어진다. 그런데 상속세 증여세의 과표세율과 양도소득세의 과표세율 및 적용 원리 차이 때문에 상속 증여 당시 재산가액을 기준시가로 할 때보다 감정평가액으로 할 때 납부해야 할 세금을 줄일 수 있다. 즉 감정평가로 절세할 수 있다는 의미다. 상속세 증여세 계산 방법▶상속세 계산 방법상속세 계산 절차는 다음과 같다. ① 총 상속재산가액(상속재산가액 + 추정 상속재산가액) 산정상속재산가액이란 사망 등으로 취득한 재산 및 간주상속재산(보험금 등)을 말하고, 추정 상속재산가액은 피상속인이 사망 전 1년 또는 2년 이내에 각 2억 또는 5억 이상 처분한 재산 또는 부담한 채무로써 용도가 불분명한 금액을 말한다.② 과세 제외 재산 국가 등에 유증한 재산, 문화재 등 비과세재산과 공익법인 출연재산 등 과세가액 불산입 재산을 말한다.③ 공과금, 장례비용, 채무 공과금은 상속개시일(사망일) 현재 체납분이나 고지서를 받은 납기 내 공과금 등을 말하고, 장례비용은 봉안시설 등에 실제 지출한 금액 중 500만 원 한도로 공제하고, 장례직접비용은 500~1000만 원까지 공제한다. 채무는 피상속인이 갚아야 할 채무로써 공과금 이외의 모든 부채가 포함된다.④ 상속개시 전 증여재산가액 상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액 및 5년 이내에 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액을 말한다.⑤ 상속공제 일괄공제와 기본공제 및 인적공제 중 금액이 큰 하나를 선택해 적용한다. 일괄공제는 5억 원이고 피상속인의 배우자가 있는 경우 10억 원까지 공제가 가능하다. 일괄공제는 기본공제가 없고 부양가족이 몇 명 있느냐에 관계없이 5억 원을 공제하고 배우자가 있는 경우 5억 원을 추가로 공제한다. 또는 ‘기본공제 2억 원 + 자녀공제 인당 5000만 원 + 미성년자공제 + 기타 공제’를 한다.⑥ 감정평가수수료 감정평가액으로 재산가액을 신고하는 경우 감정평가수수료 500만 원까지 공제된다.⑦ 산출세액 상속세 과세표준액에 해당 과표세율을 곱하고 누진공제액을 감액해 산출한 금액이다.⑧ 세대생략할증과세액 등 상속인이나 수유자가 피상속인의 직계비속(아들, 딸 등)이 아닌 상속인의 직계비속이면 30% 할증되는 세액이 세대 생략할증과세액이다. 빨리 신고하면 공제를 더 해주는 세액공제가 신고세액공제이고, 신고납부를 불성실하게 하면 납부하게 될 가산세가 신고납부불성실가산세이다. ▶증여세 계산 방법증여세 계산절차는 다음과 같다(수증자가 거주자이고 기본세율 적용 증여재산인 경우). ① 증여재산가액 증여재산가액이란 증여일 현재 시가를 말한다.② 비과세 및 과세가액 불산입액 사회통념상 인정되는 피부양자의 생활비, 교육비 등은 비과세되고, 공익법인 등에 출연한 재산 등은 과세가액 불산입액이다.③ 채무액 증여재산에 담보한 채무인수액(임대보증금, 금융기관 채무등)을 말한다.④ 증여재산가산액 증여일 전 동일인(직계존손인 경우 배우자 포함)으로부터 10년 이내에 증여받은 재산의 과세가액 합계액이 1000만 원 이상인 경우 그 과세가액을 가산한다.⑤ 증여공제 증여자가 배우자인 경우 6억 원, 직계존속인 경우 5000만 원(수증자가 미성년자일 경우 2000만 원), 직계비속인 경우 5000만 원, 기타 친족(6촌 이내 혈족 및 4촌 이내 인척)인 경우 1000만 원을 증여 공제한다.증여세 신고기한 이내 재난으로부터 멸실 훼손한 경우 그 손실가액을 공제한다.⑥ 감정평가수수료 감정평가액으로 재산가액을 신고하는 경우 감정평가수수료 500만 원까지 공제된다.⑦ 산출세액 증여세 과세표준액에 해당 과표세율을 곱하고 누진공제액을 감액해 산출한 금액이다.⑧ 세대생략할증과세액 등 수증자가 증여자의 직계비속(아들, 딸 등)이 아닌 상속인의 직계비속이면 30% 할증(단, 미성년자가 20억 원을 초과해 증여받는 경우에는 40% 할증) 되는 세액이 세대생략할증과세액이다. 빨리 신고하면 공제를 더해주는 세액공제가 신고세액공제이고, 신고납부를 불성실하게 하면 납부하게 될 가산세가 신고납부불성실 가산세이다. ▶양도소득세 계산 방법양도소득세 계산절차는 다음과 같다. ① 양도가액 양도가액은 자산 양도 당시 양도자와 양수자 간에 실제 거래가액으로 한다. (소득세법 제96조 제1항)② 필요경비 취득가액을 실거래가액으로 계산하는 경우 실제 지급한 취득가액 이외에 자본적 지출액과 양도비가 필요경비로 공제된다. 이러한 필요경비는 지출을 증명할 증거가 있어야 된다. 따라서 매입비, 시설 설치비, 노무비, 계약서 작성비, 각종 수수료 등 실제로 지급한 대금지급영수증을 보관하고 있어야 한다.취득가액이란 양도가액에 직접 대응하는 비용이기 때문에 취득과 관련해 지출된 부대비용을 포함한다. 따라서 매입한 경우 매입가액에 취득세, 등록세 등 부대비용을 가산하고, 자신이 생산 또는 건설하여 취득한 경우 원재료비, 노무비, 운임, 하역비 보험료, 수수료, 공과금, 설치비 기타 부대비용 합계액을 취득가액으로 한다. 자본적 지출이란 시설물 개조 비용, 엘리베이터·냉난방 설치비용 등 자산 가치를 증가시키거나 내용연수를 연장시키는 비용을 말한다. 양도비란 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로 계약서 작성 비용, 공증비용, 인지대 및 소개비 등과 같은 비용을 말한다.취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가에 의하는 경우, 실제 지출한 금액이 아닌 정해진 금액을 필요경비로 일률적으로 공제하는데, 이를 필요경비의 개산공제*라고 한다. *개산공제 필요경비의 개산공제액(소득세법 시행령 제163조 제6항)을 말한다.토지: 취득 당시 개별공시지가 × 3%(미등기자산 0.3%)건물: 취득 당시 고시가격 × 3%(미등기자산 0.3%)부동산에 관한 권리: 취득 당시 기준시가 × 7%(미등기자산 1%) ③ 장기보유특별공제, 양도소득기본공제 보유기간별로 1세대 1주택 (9억 원 초과 주택)의 경우 보유기간이 3년 이상 4년 미만인 경우 24%부터 보유기간이 10년 이상인 경우 80%까지다. 양도가액인 9억 원 이하인 1세대 1주택은 2년 이상 보유(조정 대상 지역은 2년 거주 요건 포함) 한 경우 비과세 대상이다. 그 이외의 토지와 건물은 보유기간이 3년 이상 4년 미만 6%부터 15년 이상인 경우 30% 공제된다. 양도소득기본공제는 양도소득세를 합산하여 연 250만 원을 한도로 공제한다.④ 양도소결정세액 양도소득과세표준액에 해당 구간 양도소득세율을 곱해 양도소득산출액이 산정되고, 감면세액과 가산세가 있는 경우 이를 반영해 양도소득결정세액이 산정된다. 감정평가를 통한 절세 사례 분석감정평가를 통해 절세가 가능한 지 사례 분석을 한다. 분석 편의상 상속의 경우 배우자가 있고 일괄공제 10억 원을 적용한다고 가정하고 상속재산 기준시가가 10억 원 이하인 경우와 초과하는 경우로 나누어 분석한다. (1) 상속재산 기준시가가 10억 원 이하인 경우 다음과 같이 가정한다.기준시가: 6억 원, 감정평가액: 10억 원, 양도가액: 15억 원상속세 산정 시 공과금, 장례비용, 채무 등 고려하지 않음.양도소득세 산정 시 필요경비, 장기공제 등 제반 비용 고려하지 않음.① 상속세 산정 ② 양도소득세 산정 ③ 절세 효과 기준시가를 적용했을 때와 감정평가액을 적용했을 때를 비교하면 184,445,000원의 절세효과가 있음을 알 수 있다. (2) 상속재산가액이 10억 원을 초과할 경우 다음과 같이 가정한다.기준시가: 15억 원, 감정평가액: 20억 원, 양도가액: 30억 원상속세 산정 시 공과금, 장례비용, 채무 등 고려하지 않음.양도소득세 산정 시 필요경비, 장기공제 등 제반 비용 고려하지 않음.① 상속세 산정 ② 양도소득세 산정 ③ 절세 효과 기준시가를 적용했을 때와 감정평가액을 적용했을 때를 비교하면 77,500,000원의 절세효과가 있음을 알 수 있다. (3) 시나리오 분석기준시가가 15억 원이고 다른 조건을 고려하지 않고 감정평가액과 양도가액이 다를 경우 절세 효과액을 산정하면 감정평가액이 높을수록 절세 효과액이 커지는 결과를 보인다. 그러나 감정평가액이 높으면 상속 당시 부담액은 2배, 3배로 증가하는 결과를 나타낸다. 따라서 감정 평가액이 높으면 절세효과가 더 커진다고 볼 수 있으나 상속 당시 지출액이 절세효과 상승분보다 증가폭이 훨씬 더 커지는 점을 고려해야 한다. 또한 동일한 감정평가액에서는 양도가액이 커지더라도 절세 효과액은 동일하거나 유사함을 알 수 있다. 감정평가로 절세 가능하다국세청이 지난 1월 31일 발표한 꼬마빌딩 등에 대한 감정평가사업 시행 안내서에 따르면 비주거용 부동산을 상속하거나 증여할 때 시장가치에 현저히 미달되는 기준시가로 신고하게 되면 국세청에서 인정받지 못할 가능성이 커졌다. 비주거용 부동산을 상속 증여할 때에는 국세청이 감정평가를 진행하기 전에 자발적인 감정평가액으로 상속 증여 재산가액을 신고하고, 재산평가심의위원회에서 시가로 인정받는 절차를 통해 가능한 범위 안에서 절세 효과를 볼 수 있다. 기준시가로 상속 증여 재산가액 신고가 가능한 주거용 부동산의 경우 시가 10억 원 이하는 배우자가 있고 일괄공제를 선택한다고 가정하면 감정평가액을 재산가액으로 신고할 때 최선의 절세 효과가 있다. 시가 10억 원을 초과하는 경우 향후 매도 시기, 매도 가능성, 매매 차익에 대한 판단을 해야 한다. 상속 또는 증여재산 가액을 높이면 상속 또는 증여하는 당시 세금 부담액이 커지기 때문에 부담 능력도 고려해야 한다. 재산가격 상승을 예상해 현재 상속세 또는 증여세 부담보다 양도소득세 부담이 커진다고 판단하면 감정평가액으로 재산가액을 신고하는 방법이 절세에 효과적이다. <표 3>에서 보듯이 일반적으로는 감정평가액으로 상속 또는 재산가액을 신고할 때 절세 효과가 있다. 그러나 가까운 시기에 매도할 예정이거나 양도소득세 부담이 클 것 같지 않으면 상속 또는 증여 재산가액을 높여 상속 또는 증여 당시 부담해야 할 세금이 커지는 단점을 고려하는 것이 좋다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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상속세 증여세 감정평가로 절세 가능한가?
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부동산 공시가격은 어떻게 결정되나 2-1
- 감정평가란 동산이나 부동산 같은 재산의 경제적 가치를 판정해 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 부동산 공시가격은 적정액으로 결정되는 것이 아니라 현실화율을 반영해 결정되고, 현실화율은 지역별, 부동산 유형별, 가격대별로 차이가 있다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사 )www.nara.ne.kr 부동산 공시가격은 신뢰할 수 있나 부동산 공시가격은 토지의 경우 표준지 공시지가와 개별공시지가, 주택의 경우 표준주택가격, 개별주택가격과 공동주택가격이 있고, 아직 시행되고 있지 않은 비주거용부동산가격이 있다. 부동산 공시가격은 재산세, 종합부동산세, 증여세, 건강보험료, 개발부담금 등의 조세 및 부담금, 기초연금, 장애인연금, 기초생활보장급여, 장학금, 근로장려금 등의 복지, 보상, 소송, 경매, 국공유지 처분, 담보 등 감정평가의 기준 등 60여 개 분야에서 활용되기 때문에 국민 부담의 형평성과 복지제도의 공정성을 담보하는 기반이 된다. 지난 1월 22일 국토교통부는 2020년 표준주택 공시가격이 전년 대비 전국 4.47%, 서울 6.82% 상승했으며, 전체 표준주택 공시가격 현실화율은 작년 53.0%에서 53.6%로 상승했다고 발표했다. 또한 지난 2월 12일 국토교통부는 2020년 표준지 공시지가의 상승률이 전국 6.33%, 서울 7.89% 상승했으며, 전체 표준지 공시지가 현실화율은 작년 64.8%에 비해 0.7% 상승한 65.5%라고 발표했다. 시민단체인 경제정의실천시민연합(경실련)은 자체 조사한 현실화율보다 2배 이상 높은 결과라 신뢰할 수 없다며 산정 방식과 과정을 공개하라고 촉구하고 있다. 작년 12월 국토교통부는 ‘2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성제고방안’을 발표하고 공시가격 현실화 정책의 2020년 가격공시 적용방안을 상세히 공개하였다. 공시가격 오류를 최소화하고 산정의 객관성을 높이면서 공시 관련 정보공개를 대폭 확대하여 신뢰성을 제고하겠다고 했다. 시장·군수·구청장이 결정 고시하는 개별공시지가와 개별주택가격은 국토교통부 장관이 결정 고시하는 표준지 공시지가와 표준주택가격을 기준으로 산정되기 때문에 국토교통부 장관이 결정 고시하는 표준지 공시지가와 표준주택가격 및 공동주택가격의 신뢰성이 무엇보다 중요하다. 부동산 공시가격은 어떻게 결정되는가? 표준지 공시지가 표준지 공시지가는 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부 장관이 조사·평가하여 공시한 표준지의 단위 면적당(㎡) 적정가격*을 말한다. * 적정가격: 법에서는 적정가격을 “통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격”이라고 규정한다. 이는 「감정평가에 관한 규칙」 제2조 제1호의 “시장가치란 감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상 물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상 물건의 가액”이라는 규정과 유사하다.2019년 기준 우리나라의 토지는 약 3879만 필지이고, 조세나 부담금 부과 대상인 사유지와 국·공유지 중 잡종지 등 지가산정이 필요한 3353만여 필지를 조사·산정하여 공시하고 있는데, 50만 필지를 표준지로 선정하고, 그 가격을 조사·평가하고, 토지 소유자의 의견 청취, 시군구 부동산가격공시위원회의 심의, 국토교통부 장관의 검수 및 심사, 중앙부동산가격공시위원회 심의, 토지 소유자 등의 이의신청(공시일로부터 30일 이내) 절차를 거쳐 국토교통부 장관이 공시한다. 표준지 공시지가는 다음과 같은 절차를 거쳐 산정된다. ① 국토교통부 장관이 감정평가업자(2019년의 경우 1052명의 감정평가사)에게 조사·평가를 의뢰한다.② 감정평가사는 표준지로 선정된 50만 필지를 거래 사례 비교법*, 수익환원법*, 조성원가법* 등의 감정평가방법을 적용하여 적정가격을 산출한다.③ 감정평가사가 감정평가하여 산출한 적정가격에 국토교통부가 정한 현실화율*과 토지가격 상승율을 감안하여 공시가격을 결정한다.④ 2020년의 경우 국토교통부에서 발표한 자료(신뢰성 제고 방안)에 의하면 ‘2020년 공시가격 = 2019년 말 시세×(2019년 현실화율 + α)’(α는 현실화율 제고분)이라는 산정 방식으로 결정하되, 부동산 유형별 가격대별로 α를 차별 적용한다. * 거래 사례 비교법 : 대상물건과 가치 형성 요인이 같거나 비슷한 물건의 거래 사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치 형성 요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상 물건의 가액을 산정하는 감정평가 방법을 말한다.* 수익환원법 : 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상 물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.* 조성원가법 : 토지의 소지가격에 조성비용을 가산해 토지 개발 후 가액을 산정하는 감정평가방법으로 골프장이나 매립지 등의 감정평가에 적용한다.* 현실화율 : 공시가격과 시세와의 차이를 말하며, 이는 지역별, 부동산 유형별, 가격대별로 차이가 있다. 신뢰성 제고 방안에 따르면 국토교통부는 향후 7년 내 모든 토지가 현실화율 70%에 도달하도록「(70% - 현행 현실화율) ÷7」을 α로 적용(현실화율 상한: 70%) 할 계획이다. 이 방안에 따르면 2020년 토지 평균 현실화율은 65.5% 내외로 상승(2019년은 64.8%) 한다. [그림 1] 지도는 한국에서 가장 높은 표준지 공시지가가 소재하는 명동이다.2019년 표준지 공시지가는 20,000,000원/㎡ 이상의 고가 토지에 초점을 맞추어 공시가격 현실화율을 조정했으며, 그 결과 명동 일대의 전국 최고지가의 토지는 전년 대비 2배, 가격대별로 30%~70% 상승했다. [그림 1] 명동 지도 [표 1] 명동 중심 상업 지대 표준지 공시지가 추이 [표 1] 기호 ❶(충무로1가 24-2)의 2020년 공시지가 현실화율이 65% 라면 시장가치는 대략 306,000,000원/㎡이고, 2019년과 현실화율이 동일하다면 가격변동률이 약 8.7%가 된다. 2019년 가격변동률이 5%라고 하면 기호 ❶의 2020년 현실화율은 약 66.3%가 된다. 기호 ❶의 2018년 현실화율은 가격변동율을 감안하더라도 30~35% 수준이었을 것으로 추정된다. 기호 ❷~❼의 2020년 현실화율이 기호 ❶과 동일하다면, 기호 ❷~❼의 2018년 현실화율은 기호 ❶에 비해 상당히 낮은 수준이고, 2019년 현실화율은 다소 낮은 수준으로 추정된다. 2021년도 공시지가 수준을 추정해 보면 다음과 같다.[표 2]에 있는 공시지가의 현실화율이 65%이고 토지가격이 2020년 연간 약 5% 상승하며, 목표 현실화율이 66%라고 가정하면 2021년 공시지가는 다음과 같이 산정된다. [표 2] 명동 중심 상업 지대 표준지 공지지가 추정 인근 지역의 현실화율이 일정하고 토지가격의 상승률과 목표 현실화율이 동일하다면 인근지역 공시지가의 상승률은 유사할 것이다. 위 지도의 명동 일대 공시지가는 2019년 가격대별로 상승률이 상당한 격차가 있었으나, 2020년 공시지가는 상승률의 차이가 크지 않았고 향후에는 그 차이는 거의 없을 것으로 추정된다. 그러나 가격대별로 다른 현실화율을 적용하면 가격대별로 공시지가 상승률은 차이가 난다. 요약하면, 표준지 공시지가는 감정평가사가 감정평가를 통해 적정가격 즉 시장가치를 산정하고, 이를 기준으로 가격변동률과 전년도 현실화율 및 국토교통부가 설정한 목표 현실화율에 의해 결정된다. 그렇다면 표준지 공시지가는 공시가격과 함께 지역별 용도별 차이가 큰 현실화율도 공시해야 신뢰성을 갖게 되지 않을까? 표준주택가격 및 공동주택가격 국토교통부 장관은 매년 1월 1일을 기준으로 전체 단독주택 중에서 용도지역·건물구조별로 대표성이 있는 주택을 표준주택(22만 호)으로 선정하여, 이들 표준주택에 대한 가격을 한국감정원(460명 참여)에 조사 산정 의뢰하고, 산정된 표준주택가격을 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시한다. 공동주택가격은 약 1339만 호(아파트 약 1073만 호, 연립주택 약 51만 호, 다세대주택 약 215만 호)를 대상으로 하며, 한국감정원에 조사 산정 의뢰하고, 한국감정원의 검증과 국토교통부의 심사 및 심의를 한 후, 공동주택 소유자 등의 의견청취와 이의신청을 거쳐 국토교통부 장관이 결정·공시한다. 표준주택가격 및 공동주택가격은 다음과 같은 절차를 거쳐 산정된다. ① 국토교통부 장관이 한국감정원에게 조사·산정*을 의뢰한다.* 산정 : 표준지 공시지가의 적정가격은 감정평가사가 거래 사례 비교법 등을 적용한 감정평가를 하여 산출해내는 것에 비해, 표준주택가격은 한국감정원이 감정평가가 아닌 실거래자료 등을 감안하여 계산한다는 의미로 이해하면 된다. 감정평가는 ‘평가(appraisal)’, 산정은 ‘계산(caculation)’이라 보면 이해가 쉬울 것이다. ② 한국감정원은 인근 지역의 유사 부동산의 실거래 자료, 감정평가 선례 및 각종 통계자료 분석 등을 통해서 적정가격을 산출한다. ③ 한국감정원이 산정한 적정가격은 국토교통부가 정한 현실화율과 공시지가 상승률을 감안하여 공시가격으로 결정된다. ④ 2020년의 경우 국토교통부에서 발표한 자료에 의하면 ‘2020년 공시가격 = 2019년 말 시세×(2019년 현실화율 + α)’(α는 현실화율 제고분)이라는 산정 방식으로 결정하되, 부동산 유형별 가격대별로 α를 차별 적용한다. 단독주택은 시세 9억 원 이상인 경우 α를 적용하되, 가격대별로 다음과 같이 차등을 둔다. - α적용 대상: 시세 9억 원 이상 + 19년 현실화율 55% 미만(시세 9억 원 미만이거나 현재 현실화율이 55% 이상이면 시세 변동률만 반영) - α적용 방식 : 현실화율이 낮을수록 + 시세가 높을수록 가산하여 현실화율을 55% 수준까지 제고(α상한: 9~15억 원은 6% p, 15억 원 초과는 8% p) - α= (1) + (2) = (55% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억 원)/2 (1) 현실화율이 55% 대비 1% 낮아질 때마다 α0.5% p 가산 (시세 9~15억 원: 3% p 한도, 15억 원 이상: 4% p 한도)(2) 시세가 9억 원 대비 1억 원 높아질 때마다 α0.5% p 가산 (시세 9~15억 원: 3% p 한도, 15억 원 이상: 4% p 한도) [그림 2] 지도는 서울특별시 종로구 연지동의 표준주택가격을 나타내고 있다.2019년 표준주택가격은 고가 주택(12억 원 이상)을 중심으로 공시가격 현실화율을 조정하여 40% 이상 상승했고, 저가주택은 10% 내외 상승했다. 2020년 표준주택가격은 [표 3] 기호 ❶과 ❷의 경우 가격이 9억 원 미만이므로 시세변동률만 반영된 것으로 보면, 인근 주택가격 상승률 4%로 추정된다. 기호 ❸의경우 15억 원 이상이기 때문에 시세변동률 4%에 현실화율 제고분을 반영하여 10.3% 상승한 것으로 추정된다. [그림 2] 종로 연지동 지도 [표 3] 연지동 주택 지대 표준주택가격 추이 국토교통부가 제시한 방안에 따라 2021년 표준주택가격을 추정하면 다음과 같다. 위의 표에 있는 2020년 표준주택가격의 현실화율을 53.6%, 연간 시세변동률을 4%로 가정한다. [표 4] 기호 ❶, ❷는 9억 원 미만으로 시세변동률만 적용하고, 기호 ❸은 시세변동률 뿐만 아니라 현실화율 55%를 한도로 하여 상승하게 된다. 만약 기호 ❸의 2020년 표준주택 가격의 현실화율이 53.6% 이하라면 2021년 주택가격의 상승률은 더 높아진다. [표 4] 연지동 주택 지대 표준주택가격 추정 공동주택은 시세 9억 원 이상인 경우 α를 적용하되, 가격대별로 다음과 같이 차등을 둔다.시세가 9억 원 미만인 경우 α적용 없이 시세변동률만 공시가격에 반영한다. A 시 B동에 소재하는 아파트 C, D, E, F의 2019년 말 시세가 8억 원, 12억 원, 20억 원, 40억 원이고, 2019년 공시가격이 5억 원, 8억 원, 12억 원, 28억 원이며, 시세변동률이 5%라고 가정할 경우 2020년 공시가격은 다음과 같이 산정된다. C: 시세 9억 원 미만으로 시세변동률 5% 반영하여 5억 2500만 원(현실화율 65%)D: 9~15억 원 미만으로, 현실화율이 67%이기 때문에 α= 1.5% + 1.5% = 3% 12억 원×(0.67 + 0.03) = 8억 4000만 원(현실화율 70%)E: 15~30억 원 미만으로, 현실화율이 60%이기 때문에 α= 5% + 5% = 10% 20억 원×(0.60 + 0.10) = 14억 원(현실화율 70%)F: 30억 원 이상으로, 현실화율이 70%이기 때문에 α= 5% + 6% = 11%이나, 80% 한도 적용하여 10%만 적용한다. 40억 원×(0.70 + 0.10) = 32억 원(현실화율 80%) 요약하면, 표준주택가격과 공동주택가격은 한국감정원이 조사 산정을 통해 산출한 적정가격 즉 시장가치를 산정하고, 이를 기준으로 가격 변동률과 전년도 현실화율 및 국토교통부가 설정한 목표 현실화율에 의해 결정된다. 표준주택가격과 공동주택가격 역시 표준지 공시지가와 마찬가지로 현실화율이 지역별로, 가격대별로 차이가 크기 때문에 공시가격과 함께 현실화율를 공시해야 하지 않을까. 부동산 공시가격은 적정가격인가 부동산 공시가격 중 표준지 공시시가는 감정평가사가 조사 및 감정평가를 하고, 표준주택가격 및 공동주택가격은 한국감정원이 조사 및 산정을 해서 적정가격을 산출한 후, 가치변동율과 목표 현실화율을 반영하여 산정되고 있다. 즉 부동산 공시가격은 적정가격으로 결정되는 것이 아니라 현실화율을 반영하여 결정되고 있고, 현실화율이 지역별, 부동산 유형별, 가격대별로 차이가 있다. 부동산 공시가격은 조세, 복지 등 60여 개 분야에서 활용되기 때문에 국민부담의 공정성과 복지의 형평성이 담보되어야 한다. 그런데 부동산 공시가격이 적정가격으로 결정되는 것이 아니라, 적정가격에 현실화율이 개입되고 그 현실화율이 지역별, 부동산 유형별, 가격대별로 차이가 있다는 점에서 국민 부담의 공정성과 복지의 형평성이 왜곡되고 있다는 우려가 있다. 부동산 공시가격을 적정가격 즉 시장가치로 공시하면 공정성과 형평성 왜곡의 문제는 해결될 수 있으나 현실적으로 국민의 조세저항 등을 고려할 때 실현 가능한 정책은 아닐 것이다. 그렇다면 부동산 공시가격 자체는 적정가격이 아니라는 사실을 인정하고, 현실화율의 기준이 되는 감정평가사의 감정평가액이나 한국감정원의 산정가액을 적정가격으로 유지하고, 현실화율을 함께 공시하는 것도 생각해 볼 수 있다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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부동산 공시가격은 어떻게 결정되나 2-1
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【NEWS & ISSUE】 ’17년 부동산 다운계약 등 7,263건 적발
- 국토교통부는 “작년 한 해 동안 총 7,263건, 12,757명의 부동산 실거래가 허위신고 행위 등을 적발해 385억 원의 과태료를 부과했다”고 밝혔다.또한, “실거래가 허위신고 차단을 위해 작년 1월에 도입된 자진 신고자 과태료 감면제도 시행을 통해 연말까지 887건의 자진 신고를 접수, 이 중 795건에 대해 총 116억 원의 과태료를 부과했다”고 밝혔다. 실거래가 허위신고 적발 실적국토부는 “’17년 부동산 실거래 신고 내역에 대한 모니터링 및 지자체 주관 정밀조사를 실시해, 부동산 다운계약 등 총 7,263건(12,757명)의 실거래 신고 위반행위를 적발했으며, 이는 ’16년 위반행위(3,884건)에 비해 1.9배나 증가한 수준”이라고 밝혔다. 부동산 실거래 신고 위반사례 유형실제 거래가격 보다 낮게 신고(다운계약)한 것이 772건(1,543명),실제 거래가격 보다 높게 신고(업계약)한 것이 391건(618명),신고 지연 및 미신고 5,231건(9,030명),계약일 등 가격 외 허위신고 383건(842명),증빙자료 미제출(거짓제출) 95건(177명),개업공인중개사에 미신고 및 허위신고 요구 159건(215명)거짓신고 조장·방조 232건(332명) 국토부는 “다운계약 등 실거래 허위신고 내역에 대해서는 관할 세무서에 통보해 양도소득세 추징 등이 이뤄지도록 조치하고, 지자체 중개업 담당부서에도 통보해 허위 계약서를 작성한 중개업자에 대해 자격정지·등록취소 등 행정처분이 이뤄지도록 조치했다”고 밝혔다.또한, “이 외에 가족 간 거래 등을 포함한 편법 증여 의심 건(538건)에 대해선 국세청에 통보해 세금 추징 등이 가능도록 조치했다”고 밝혔다. 실거래가 허위신고 자진신고자 과태료 감면제도(리니언시) 운영 결과국토부는 부동산 거래 허위신고 사실을 자진 신고한 자에 대해 과태료를 감면해주는 리니언시 제도를 작년 1월부터 시행한 이후 12월 말까지 전국 지자체에서 총 887건의 자진신고를 접수했다.조사 전 최초 자진신고 시: 100% 과태료 면제조사 후 최초 자료제공·협조 시: 50% 과태료 감면자진 신고된 거래를 조사한 결과 허위신고 사실이 밝혀진 795건, 총 2,289명에 대해 과태료 총 116억원을 부과했다. 향후 계획국토부 관계자는 “작년 한해는 자진 신고자 과태료 감면제도, 관계기관 합동 부동산거래조사팀 운영, 부동산 특별사법경찰 등을 통한 현장 단속 강화 등으로 실거래신고 불법행위 적발의 실효성이 크게 높아진 것으로 보인다”라고 분석했으며, “앞으로도 지속적인 실거래 신고제도 개선, 부동산 시장 점검활동을 강화 등을 통해 부동산 실거래가 신고 시 불법행위를 원천적으로 차단해 나갈 계획이다”라고 밝혔다.“특히 최근 서울·경기 등 일부 분양단지에서 과도한 청약과열 등이 우려되고 있는 만큼, 이들 단지의 분양계약자에 대해서 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’, ‘주택법’ 등에 따른 자금조달계획서, 청약정보 등을 면밀히 모니터링하고, 필요시 관계기관과 합동으로 자금 조성, 지출내역, 청약통장 불법거래, 위장 전입 등을 조사하는 등 부동산시장 불법행위에 대해 엄정하게 대처해 나갈 계획”이라고 밝혔다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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【NEWS & ISSUE】 ’17년 부동산 다운계약 등 7,263건 적발
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【NEWS & ISSUE】공공주택지구 단독주택용지 전매 제한 강화 및 경쟁 입찰 방식 도입
- 공공주택지구 내 단독주택용지 잔금 납부 전까지 전매 제한 강화 점포 겸용 단독주택용지 경쟁 입찰 방식 도입 국토교통부는 “공공주택지구 내 단독주택용지 전매 제한을 강화하고, 점포 겸용 단독주택용지 공급 방식도 변경하는 <공공주택 특별법 시행령> 및 <공공주택 업무 처리지침>에 대한 개정안을 입법예고 한다”고 밝혔다. 지난해 12월부터 일반 택지개발지구 내 단독주택용지의 전매 제한이 강화됨에 따라 공공주택지구 내 공공택지에 대해서도 동일한 전매 기준을 제시하고, 최근 전매 비율 및 경쟁률이 높아지고 있는 상황을 감안해 실수요자에게 공공택지의 공급을 보다 확대하기 위해 관련 제도를 개선하게 된 것이다.*17. 12. 29. 택지개발지구 내 단독주택용지는 잔금 납부 전까지 전매금지 등 시행*최근 5년간 한국토지주택공사가 공급한 단독주택용지 중 약 57%가 6개월 이내 전매되고, 32%가 2회 이상 전매*‘16년 이후 공공주택지구 단독주택용지 평균 경쟁률은 100:1을 상회함 단독주택용지의 전매 제한 강화(시행령 제25조)현행_공공주택지구 내 단독주택용지는 소유권이전등기 전까지 전매가 금지되나, 공급받은 가격 이하의 경우 전매를 허용개선_공급받은 가격 이하라 할지라도 잔금을 납부하기 전(또는 공급 계약일부터 2년을 초과하는 경우 2년을 말한다)까지 전매 금지 다만, 전매가 불가피한 경우(이전·상속·해외이주·이혼으로 인한 재산분할·배우자 증여·채무불이행 등)에만 예외적으로 공급받은 가격 이하로 전매를 허용한다. 점포 겸용 단독주택용지 공급 방식 변경(공공주택업무처리지침 별표2) 현행_추첨 방식으로 공급해 왔으나개선_1층에 상가 등 점포의 설치·운영이 가능한 점포 겸용 단독주택용지 특성을 감안, 시장 수요를 반영한 경쟁 입찰 방식으로 공급한다. 국토교통부 관계자는 “이번 제도 개선을 통해 공공주택지구 내 단독주택용지를 실수요자에게 보다 원활하게 공급될 것으로 기대된다”고 밝혔다. 문의 국토교통부 공공주택정책과 044-201-4505, 4508 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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【NEWS & ISSUE】공공주택지구 단독주택용지 전매 제한 강화 및 경쟁 입찰 방식 도입
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【NEWS & ISSUE】 바뀌는 부동산 세법 시행령
- 기획재정부는 “2017년 12월 국회를 통과한 개정 세법에서 위임한 사항 등을 규정하기 위하여 세법 시행령 개정을 추진한다”고 1월 8일 밝혔다. 부동산 관련 개정안에 대해 살펴본다. 분양권 양도 시 중과 적용이 배제되는 무주택 세대의 범위(소득령 §167의 6)법률(§104) 개정 내용다주택자가 조정 대상 지역 내 주택 양도 시 추가 과세[기본세율(6~42%)에 2주택자 10%p, 3주택 이상자는 20%p 가산] 및 장기보유특별공제 적용 배제다만, 시행령으로 정하는 주택은 중과 등에서 제외 3주택 이상자의 중과 제외 주택① 수도권·광역시·세종시 외 지역의 3억 원 이하 주택*보유주택 수 계산 시에도 제외(즉, 해당 주택을 제외하고 3주택 이상 여부 판단)② 장기임대주택*준공공 임대 등으로 등록하여 8년 이상 임대(단, ‘18. 3. 31까지 등록 시 5년 이상)③ 10년 이상 운영한 장기 사원용 주택④ 상속받은 주택(5년 이내 양도)⑤ 조특법상 감면 대상 미분양․신축주택 등 2주택 보유자의 중과 제외 주택① 3주택 이상 보유자 중과 제외 주택② 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등으로 취득한 수도권 밖 다른 시․군 소재 주택 등* 취득가액 3억 원 이하 주택으로 취득 후 1년 이상 거주하고 사유 해소 후 3년 이내 양도③ 혼인 합가일부터 5년 이내, 동거 봉양 합가일부터 10년 이내 양도하는 주택④ 소송 진행 중인 주택 또는 소송 결과에 따라 취득한 주택* 확정판결일부터 3년 이내 양도⑤ 일시적 2주택인 경우 종전주택 등 임대주택에 대한 종부세 합산 배제 요건 강화(종부령§3)현행_수도권 6억 원 이하, 지방 3억 원 이하 주택(매입 임대주택 기준)을 임대주택으로 등록하여 5년 이상 임대 시 종부세 합산 배제(비과세)개정_‘18.4.1일 이후에는 준공공 임대주택 등으로 등록하여 8년 이상 임대하는 경우 종부세 합산 배제*’18. 3. 31일까지 임대주택을 등록하는 경우 종전과 같이 5년 이상 임대 시 합산 배제 동거 봉양 합가 시 비과세 특례 적용 대상 확대(소득령 §155, §156의 2)현행_동거 봉양 합가로 인해 2주택이 되는 경우, 5년 이내 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세개정_동거 봉양 합가에 대한 지원을 확대하기 위해 양도 기한을 5년에서 10년으로 연장 사전 증여주택에 대한 비과세 특례 적용 배제(소득령 §155, §156의 2)현행_1주택을 보유한 상태에서 1주택 상속 시 기존 보유 주택을 양도하는 경우, 1세대 1주택으로 보아 비과세개정_사전 증여를 통한 조세 회피 방지를 위해 1주택 상속 전 2년 이내에 사전 증여 받은 주택에 대해서는 비과세 특례 적용 배제 보험료 세액공제 대상 보험의 범위 확대(소득령 §118의 4)현행_생명·상해·손해보험 등의 보험료에 대해 세액 공제 적용(공제율 12%, 연간 100만 원 한도)개정_주택 임차보증금 반환 보증보험(보증 대상 임차보증금 3억 원 이하)의 보험료를 세액 공제 대상에 추가※ 주택 임차보증금 반환 보증보험: 임대인이 전세금을 반환하지 않는 경우, 그 반환을 책임지는 보험 1세대 1주택 판정 시 가정어린이집을 보유 주택 수에서 제외(소득령 §155)현행_가정어린이집과 거주 주택을 각 1채씩 보유하는 경우 거주 주택 양도 시 과세개정_민간어린이집과의 형평을 감안하여 5년 이상 운영한 가정 어린이집을 보유한 경우, 2년 이상 거주 주택을 양도 시 1세대 1주택으로 보아 비과세 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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【NEWS & ISSUE】 바뀌는 부동산 세법 시행령
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 4 부동산 및 주택 양도소득세
- 김남형 세무사의 부동산과 세무 4 부동산 및 주택 양도소득세 당초 이번 호에서는 ‘주택임대사업자와 세금’에 대해 글을 쓰고자 했으나 21년 7월 현재 여당 부동산특위에서 발표한 부동산대책안에 따르면 주택임대사업자 신규등록 폐지 및 각종 세제혜택을 축소·폐지할 것으로 보여 ‘부동산 및 주택 양도소득세’에 대해 먼저 다룬다. 이전 호에서는 부동산의 취득 및 보유 시 발생할 수 있는 세금에 대해 다뤘다. 이제는 보유하던 부동산을 처분할 단계다. 처분 단계에서는 양도소득세가 발생한다. 양도소득세의 범위는 기본적으로 방대한데다 현시점의 대한민국 양도소득세는 너무 복잡해졌기 때문에 양도소득세에 대한 기본적인 감을 잡는데 도움이 되는 쪽으로 방향을 잡았다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 양도소득세 계산구조 1 기본 구조 양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액을 차감해 양도차익을 구하고 양도차익에 장기보유특별공제, 기본공제를 차감해 과세표준을 산출하여 자산별, 보유기간별, 과세표준금액별 세율 곱해 세액을 산출한다. 2 양도가액 양도가액 산정 시 주의할 점은 실제 양도한 가액으로 신고해야한다는 점이다. 양도소득세를 적게 부담하기 위해서 다운계약서를 작성하는 경우에는 고의에 의한 과소신고 가산세 최대 40% 및 납부불성실 가산세가 하루에 0.025%씩 부과될 수 있기 때문이다. 3 취득가액 취득가액 역시 취득 당시의 실제 취득가액으로 신고해야 한다. 취득가액은 해당 부동산의 매입가액에 부대비용을 가산한 금액으로 하며, 해당 부대비용에는 대표적으로 취득 시 중개수수료, 법무사 수수료비용, 취·등록세 등이 있다. 하지만 취득시점이 너무 오래되었거나 취득 계약서의 분실 등의 사유로 취득가액의 산정이 어려운 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액의 순서로 적용하게 된다. 4 기타 필요경비 기타 필요경비는 해당 자산의 양도·취득과 관련된 비용을 말한다. 대표적으로 자본적지출*, 양도시 중개수수료, 국민주택채권 매각차손 등이 있다. *여기서 자본적지출은 해당 자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비, 용도변경·개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용 등(사실판단 필요)을 말한다. 5 장기보유특별공제 장기보유특별공제란 해당 자산을 장기간 보유함에 따라 양도소득이 일시에 누진세율로 부과됨에 따라 부담되는 세부담을 완화하고 물가상승분만큼 조정해주기 위해 도입된 제도이다. 적용대상별로 아래 <표2>의 장기보유특별공제율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자의 경우에는 <표3>의 장기보유특별공제율을 적용하며 최소 2년 이상 거주해야 최대 80%까지 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있다. 2년 이상 미거주시 <표2>의 최대 30%까지만 적용받을 수 있다. 또한, 미등기자산, 다주택자의 조정대상지역 내 주택에 대해서는 장기보유특별공제를 적용해주지 않는다. 6 기본공제 부동산을 매도하는 경우에는 1년에 한차례 해당 과세기간의 양도소득금액에서 250만원을 공제해준다. 다만, 미등기양도자산의 경우에는 기본공제를 적용해주지 않지만 조정대상지역 내 다주택자더라도 기본공제는 적용해준다. 7 세율 부동산의 양도소득세율은 자산종류별, 보유기간별, 보유주택수별로 각각 다르게 적용된다. 아래 <표4> <표5>에 각 세율을 정리해두었으니 위의 계산과정을 거쳐 과세표준을 산출해 본인의 상황별 세율을 적용해보면 대략적인 세액을 가늠할 수 있을 것으로 사료된다. 취득·양도시기 부동산을 취득하거나 양도할 때 반드시 신경써야할 부분이 해당 부동산의 취득·양도시기가 언제인지를 파악하는 것이다. 취득 또는 양도일의 하루 차이로 비과세 요건을 갖추지 못하거나 중과세율이 적용될 수도 있기 때문이다. 아래에서는 대표적인 유형별 취득·양도시기를 표로 정리해보겠다. 신고·납부기한 매매계약서를 쓰고 잔금을 치른 뒤에는 반드시 양도세를 기한 내에 신고하고 납부까지 마쳐야 한다. 신고기한과 납부기한은 다음과 같다. 1 신고기한 부동산을 처분한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 한다. 만약 같은 연도에 두 건 이상의 부동산을 양도한다면 두 번째 부동산 처분시 이전 처분분을 합산하여 신고를 하거나 부동산 처분일이 속하는 다음연도 5월 말일까지 확정신고를 해야 한다. 신고기한 내에 신고를 하지 않은 경우에는 납부해야할 세액의 20%(부정행위에 의한 경우 40%) 의 신고불성실 가산세를 부담하게 된다. 2 납부기한 납부기한은 원칙적으로 신고기한과 동일하다. 다만, 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 분납이 가능하다. 분납 금액의 산정은 <표7>과 같다. 또한 납부 역시 납부기한 내에 납부를 하지 않은 경우에는 납부하지 않은 세액에 하루에 0.025%씩 곱한 금액을 납부불성실 가산세로 부담하게 된다. 양도소득세 신고시 주의사항 양도소득세 신고시에는 워낙 복잡한 사항들이 많아서 이 글에 전부 기재할 수는 없지만 상담시 발생했던 사례들을 토대로 적어보겠다. 1 취득시기 및 계약시기를 잘 알아두자 1세대 1주택자의 경우에는 양도가액 9억원 이하 부분의 양도차익에 대해 비과세 규정을 적용받기 위해서는 2년의 보유요건을 충족해야 하며 17년 8월 2일 이후에 조정대상지역 내에서 취득한 주택이라면 2년의 거주요건까지 갖춰야 한다. 다만 17년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 것을 소명 가능한 취득 당시 무주택자의 경우에는 2년의 거주요건이 붙지 않는다. 뿐만 아니라 일시적 1세대 2 주택자들의 경우에는 신규주택의 취득일로부터 일정기간 이내에 종전주택을 양도해야만 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다. 여기에서 일정기간은 신규주택의 취득일을 기준으로 <표8>과 같이 구분된다. 해당 규정도 1세대 1주택 비과세와 동일하게 법령이 변경된 일자 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 인정된다면 종전규정을 따르기 때문에 취득일자, 계약일자를 파악하는 것이 매우 중요하다. 2 해당 부동산이 특수관계인에게 증여를 받은 부동산인지 확인하자 특수관계인(이월과세의 경우 배우자, 직계존비속)에게 자산을(이월과세의 경우 토지, 건물, 특정시설물이용권, 부동산을 취득할 수 있는 권리) 증여받은 뒤 5년 이내에 양도하는 경우에는 소득세법에서 정한 부당행위계산부인규정 또는 이월과세 규정을 적용받을 수 있다. 자세한 규정을 이곳에 설명하기에는 지면이 부족하기 때문에 요건에 해당되는 경우에는 세무전문가에게 상담을 한 뒤 양도하기를 권한다. 3 양도차손이 발생한 물건지는 처분시기를 조절하자 양도세는 기본적으로 양도차익이 발생해야 세금이 나온다. 반대로 양도차손은 양도가액보다 취득가액이 더 커서 손해를 보는 경우를 말한다. 어차피 손해보고 처분하기로 마음먹은 부동산이라면 양도차익이 발생한 해에 처분을 해서 그 손해를 이익과 상계해 세금을 줄이는데 활용해보도록 하자. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 쌍문4동 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 4 부동산 및 주택 양도소득세
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 2
- 부동산, 주택 취득과 관련된 세금 내 땅, 내 집을 갖게 되는 것만큼 설레는 일도 없을 것이다. 하지만 부동산을 취득할 때에는 취득세를 부담해야 한다. 과거에는 부동산 관련 세목 중 취득세의 비중은 상대적으로 낮았지만 세법 개정으로 인해 취득 당시 보유주택 수, 취득 주택의 소재지 등에 따라 중과세율이 적용되기도 한다. 이번 호에는 취득세의 전반적인 내용과 개인 주택 취득을 중심으로 부동산 취득세에 대해 살펴본다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 취득세는 법에서 열거하고 있는 ‘건축, 매매, 교환, 상속, 증여 등’의 방법으로 부동산 등을 사실상 취득하는 경우에 부과한다. 등기·등록을 하지 않더라도 해당 부동산을 사용·수익하고 있다면 사실상의 취득으로 보고 취득세를 과세한다. 취득세를 내지 않기 위해 취득을 하고도 등기·등록 등의 절차를 이행하지 않는다면 오히려 과태료 및 세법상 제재 대상이 되므로 주의해야 한다. 부동산 취득세 내용 취득세는 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 상속으로 인한 경우에는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인의 경우 9개월)로 한다. 원칙적으로 취득세 과세대상금액(과세표준)은 신고가액으로 한다. 다만, 신고가액이 없거나 신고가액이 시가표준액보다 적은 경우 또는 증여 등의 무상취득의 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 본다. 시가표준액이란 토지의 경우 개별공시지가, 주택의 경우 개별주택가격·공동주택가격, 그 외 과세대상자산은 기준가격에 과세대상별 특성을 고려하여 지방자치단체장이 결정한 가액을 말한다. 취득세에서 가장 중요한 부분은 세율이다. 취득 원인, 취득 자산 종류, 취득 자산 면적, 취득자의 보유주택수 등 세밀히 분류하여 각기 다른 세율을 적용한다. 특히 타 부동산과 다르게 주택 매매의 경우에는 취득자의 보유 주택수에 따라 세율이 크게 차이가 나므로 주택 취득시 몇 퍼센트의 세율을 적용받게 되는지 면밀히 검토해볼 필요가 있다. 자세한 세율은 <표1>에 구분별로 정리된 세율을 참고하면 된다. 지방세법에서 열거하고 있는 몇 가지 사유에 해당하는 경우 일반세율이 아닌 중과세율을 적용한다. 중과세율이 적용되는 대표적인 경우를 살펴보면 △조정대상지역 내 2주택자, 3주택자 이상 주택 취득 △조정대상지역 외 3주택자, 4주택자 이상 주택 취득 △조정대상지역 내 기준시가 3억 원 이상 주택 증여 취득(단, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 경우 등은 제외) △법인이 주택을 취득 △별장용 주택의 취득 등이다. 부동산 취득 시 중과세율이 적용되는 경우도 있지만 오히려 감면세율을 적용받는 경우도 있다. 대표적으로 감면세율이 적용되는 경우를 살펴보면 △상속으로 인해 1세대 1주택의 취득 △상속으로 인해 피상속인이 2년 이상 자경한 농지의 취득 △자경농민이 매매로 인해 농지 취득 등이다. 주택 취득세 상속이나 증여로 취득하는 부동산의 경우에는 취득 시 신경을 써야 할 사항이 몇 가지 없다. 하지만 주택의 유상취득(매매)의 경우에는 1가구의 범위, 취득 시점의 주택 수, 취득 주택의 소재지, 신규주택 취득 시 종전주택의 처분 여부 등 신경 쓸 사항이 매우 다양하다. 주택매매로 취득세 계산 시 고려해야 할 사항들을 살펴보도록 하자. 1. 1세대 1주택 개념 지방세법에서 말하는 1세대의 범위는 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 1가구를 말한다. 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속의 경우에는 별도 세대로 분리되어있더라도 동일세대로 본다. 단, 미혼인 30세 미만의 자녀의 소득이 「국민기초생활 보장법」제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 40% 이상으로서 분가하는 경우 부모와 구분하여 별도의 세대로 판단한다. (2021년 기준 1인 가구 중위소득 : 월 1,827,831원) 2. 주택수 산정 앞에서 주택의 유상취득(매매) 시 중과세율이 적용되는 경우를 살펴봤다. 그렇다면 주택의 범위는 어떤 것이 있고 주택수는 어떻게 산정되는 것인지 살펴보도록 하자. (1) 주택 범위 2020년 8월 12일 지방세법 개정으로 인해 주택의 범위에는 주택뿐만 아니라 8월 12일 이후에 취득하는 조합원입주권, 분양권, 주택으로 과세하는 오피스텔(이하 ‘주택 등’)까지 포함되게 되었다. 다만, 8월 12일 이전에 매매계약을 체결한 경우에는 주택수 산정에서 제외된다. 다만, 오피스텔의 경우 취득 시점에 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물 대장상 용도대로 건축물 취득세율 4%가 적용된다. (2) 주택수 계산 취득세에서 말하는 주택수는 취득일 현재 보유중인 주택 등을 말한다. 여기서 주택의 종류에는 중과세율이 적용되지 않는 주택과 주택수 산정 시 제외되는 주택 두 가지로 나뉜다. 전자의 경우에는 해당 주택 취득 시에만 중과세율이 적용되지 않지만 후자의 경우에는 타주택 취득 시에도 주택수 산정에서 제외된다. 1) 중과세율이 적용되지 않는 주택 ① 재개발 구역 등을 제외한 지역의 시가표준액 1억 원 이하의 주택 ② 농어촌 주택 -대지면적이 660㎡ 이내 & 건축물 연면적이 150㎡ 이내 -건축물의 가액이 6,500만 원 이내 - 법에서 열거하는 특정지역 내에 있지 않을 것(광역시에 소속된 군지역 또는 수도권지역 등) ③ 주택의 시공자가 건축법상 허가를 받은 자 또는 주택법상 사업계획승인을 받은 자로부터 공사대금으로 취득한 미분양 주택 ④ 멸실목적 취득 주택 ⑤ 기타(노인복지주택, 지정·등록문화재주택, 가정어린이집용도주택, 사택 등) 2) 주택수 산정 시 제외되는 주택 ① 재개발 구역 등을 제외한 지역의 시가표준액 1억 원 이하의 주택 ② 시가표준액 1억 원 이하의 오피스텔 ③ 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 주택 등 ④ 주택수 산정일 현재 건축물의 가액이 6,500만 원 이내인 농어촌 주택 ⑤ 멸실목적 취득 주택 ⑥ 주택의 시공자가 건축법상 허가를 받은 자 또는 주택법상 사업계획승인을 받은 자로부터 공사대금으로 취득한 미분양 주택 중 취득일로부터 3년 이내의 주택 ⑦ 기타 (노인복지주택, 지정·등록문화재주택, 가정어린이집용도주택, 사택 등) 3. 일시적 2주택 주택 등을 1개 소유한 1세대가 해당 종전 주택 등을 소유한 상태에서 이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택 등(신규주택 등)을 추가로 취득한 후 3년(조정대상지역의 경우에는 1년) 이내에 종전 주택 등을 처분하는 경우에는 다주택자에 대한 중과세율을 적용하지 않는다. 3년(1년) 이내에 종전 주택 등의 처분 요건을 충족하지 못한 경우에는 2주택에 대한 중과세율(8%)과의 차액(가산세 포함)이 추징된다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계의 대표세무사 월간전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무)겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다. https://blog.naver.com/tax_bro Tel: 031-8027-4747 tax_bro@naver.com
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 2
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 1. 부동산 거래 단계별 세금의 이해
- 김남형 세무사의 부동산과 세무 1. 부동산 거래 단계별 세금의 이해 부동산 거래의 단계는 크게 취득, 보유, 처분 세 가지로 나뉜다. 단계마다 세금이 발생하는데 해가 거듭될수록 부동산에 대한 세금구조는 복잡해지고 있다. 하지만 복잡하고 어렵다는 이유만으로 포기한다면 부동산의 가치를 지켜낼 수 없고 그릇된 의사결정을 할 수도 있다. 부동산 세금을 이해하는데 도움을 주고자 이번 호부터 연재를 시작한다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 누구나 한 번쯤은 내 집 마련의 꿈을 꾸거나 복잡한 도심 생활을 벗어나 평화로운 시골에 전원주택을 갖는 것을 꿈 꿔본 적이 있을 것이다. 하지만 단순한 꿈을 벗어나 현실에서 부동산을 구입 할 때 꼭 신경 써야할 것이 있다. ‘세금’이다. 우리나라의 세율구조는 크게 국세와 지방세로 구분돼 있다. 세금에 대한 이해를 높이기 위해서는 국세와 지방세를 정확하게 구분할 필요가 있다. 부동산 거래의 단계는 크게 취득, 보유, 처분 세 가지로 나뉜다. 단계마다 세금이 발생하는데 크게 취득단계에서는 취득세, 보유단계에서는 재산세와 종합부동산세, 처분 단계에서는 양도소득세가 발생한다. 1단계 취득 ① 취득세 모든 부동산 거래의 시작은 취득이다. 이에 따라 부과되는 취득세는 지방세에 해당된다. 지방세법에서 규정하고 있는 부동산 취득의 종류는 토지와 건축물 두 가지다. 여기에서 건축물이란 「건축법」에 따른 건축물(건축법 제2조제1항제2호 : 건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물 등)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설 등 및 그 밖에 이와 유사한 시설을 말한다. 취득세는 취득 행위에 대해 세금을 부과하는 것이다. 여기서 말하는 취득 행위란 민법 등 관계법에 따라 등기·등록 등을 하지 않은 경우라도 사실상 취득한 것을 말한다. 오히려 미등기자산에 대해서는 세제상 불이익이 발생할 수 있으므로 유의해야 한다. 취득세는 취득의 원인, 취득하는 자산의 종류, 취득시기, 취득시기에 보유중인 부동산의 개수 등에 따라 세율이 달라지기 때문에 자세한 세율 등은 다음 호에 집중적으로 다루고자 한다. 취득세는 해당 과세물건을 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부하여야 한다. 단, 상속을 원인으로 취득한 경우에는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내에 신고·납부해야 한다. ② 부가가치세 부가가치세란 재화 또는 용역의 생산 또는 유통되는 모든 단계에서 발생하는 부가가치에 과세하는 세금을 말한다. 따라서 <표2>의 구분에 따라 과세에 해당되는 부동산을 구입하는 경우에는 구입 시 과세부분 가액의 10%에 상당하는 부가가치세를 추가로 부담해야 한다. 다만, 추가로 부담한 부가가치세가 사업용 고정자산의 취득에 해당한다면 부가가치세 조기환급 신청이 가능하다. ③ 증여세 타인(증여인)에게 부동산을 대가 없이 무상으로 취득(증여)한 수증인은 증여재산가액에 10~50%의 차등세율을 곱하여 산출된 세액을 증여세로 부담한다. ④ 상속세 피상속인의 사망을 원인으로 부동산을 취득하는 상속인은 피상속인의 상속재산가액에 10~50%의 차등세율을 곱하여 산출된 세액 중 본인이 취득한 상속재산가액에 해당하는 비율만큼 상속세를 부담한다. 2단계 보유 1) 단순 보유 시 부동산을 단순히 보유하고 있는 것만으로도 세금이 발생한다. 흔히들 ‘보유세’라고 한다. 보유세의 종류는 지방세에 해당하는 ‘재산세’, 국세에 해당하는 ‘종합부동산세’가 있다. 재산세와 종합부동산세 모두 과세기준일은 매 년 6월 1일이다. 즉, 6월 1일에 해당 재산을 사실상 소유하고 있는 자에게 해당 세금을 부과하는 것이다. 따라서 보유세를 부담하고 싶지 않다면 매매시기를 6월 1일을 기준으로 조절하면 된다. 여기에서는 개인이 부동산(토지, 건축물, 주택)을 보유하고 있는 경우에 발생하는 보유세에 대해서만 다루고자 한다. ① 재산세 재산세는 일정금액을 초과해야 세금이 부과되는 종합부동산세와는 다르게 재산의 가격과 관계없이 부과가 된다. 재산세는 자산별 과세표준에 세율을 곱하여 산출되는 금액을 부과한다. 재산세의 납부시기는 각 재산 종류별로 다르다. 토지는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지, 건축물은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 주택은 전체 세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1은 9월 16일부터 9월 30일까지 납부한다. 재산세는 시가표준액 상승으로 인해 급격한 세부담 증가를 방지하기 위해서 세부담 상한이라는 제도를 두고 있다. 세부담 상한이란 직전연도 해당 재산세액 상당액에 일정비율을 곱한 금액을 한도로 재산세를 부과하는 것을 말한다. 토지는 150%, 건축물은 150%, 주택은 주택공시가격별로 105%~130%의 비율을 정하고 있다. ②종합부동산세 (이하 ‘종부세’) 부동산 가격이 지속적으로 상승하는 추세이고 공시가격 현실화를 정책으로 내놓고 있기 때문에 종부세는 취득이나 처분의 의사결정 시에도 중요하게 고려해야 할 세목으로 바뀌었다. 따라서 이번 호에서는 주택에 대한 종부세에 대해서만 간략하게 소개하고 종부세 전체에 대해서는 따로 다루고자 한다. 종부세는 과세기준일인 6월 1일 현재 인별로 소유한 주택의 공시가격 합계액이 일정금액을 초과하는 경우 부과하는 세금을 말한다. 6월 1일 기준으로 납세자가 보유중인 개별주택가격의 합계액 중 6억 원(1세대 1주택자의 경우에는 9억 원)을 초과하는 금액에 대해 공정시장가액비율(2021년 95%)을 곱한 금액에 차등세율을 곱하여 산출된 세액에 각종 공제항목(재산세 부담액, 1세대 1주택자 세액공제-고령자, 장기 보유자)을 차감한 금액과 세부담 상한액(150~300%) 중 작은 금액을 그 세액으로 한다. 종부세의 납부기한은 매년 12월 15일까지이며 납부해야 할 세액이 250만 원을 초과하는 경우 다음과 같이 분납을 신청할 수 있다. 2) 임대 보유 시 부동산을 보유하면서 임대하는 경우에는 앞에서 말한 보유세 외에 임대사업에 대한 부가가치세, 종합소득세도 부담하게 된다. 세목별 과세방법에 대해 살펴보면 다음과 같다. ① 부가가치세 부가가치세란 재화 또는 용역의 생산 또는 유통되는 모든 단계에서 발생하는 부가가치에 과세하는 세금을 말한다. 따라서 <표4>의 구분에 따라 과세에 해당된다면 임대용역의 대가로 받는 월세 및 간주임대료(전세금에 대한 예금 상당액)에 대해서 1년에 한 번(간이과세자) 또는 두 번(일반과세자) 부가가치세 신고·납부 의무가 있다. 반면에 면세에 해당한다면 1년에 한 번 ‘사업장현황신고’의무가 있다. ② 종합소득세 부동산에 대한 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 사업소득으로 본다. 예외적으로 지역권, 지상권에 해당하는 경우에는 기타소득으로 분류한다. 이러한 소득이 있는 경우 타소득과 합산해 소득발생일의 다음 연도 5월 31일까지 종합소득세 신고를 해야 한다. 2019년 이전 귀속분까지는 2,000만 원 이하의 주택임대소득에 대해서는 과세를 하지 않았지만 2019년 귀속분부터는 2,000만 원 이하의 임대소득에 대해서도 종합소득세 신고를 해야 한다. 3단계 처분 부동산을 취득할 때와 마찬가지로 처분할 때에도 세금이 발생한다. 처분 시 발생하는 세금은 어떤 게 있는지 살펴보면 다음과 같다. ① 부가가치세 취득 시에 부가가치세를 부담했던 부동산은 처분 시에도 부가가치세를 부담할 가능성이 높다. <표6>의 과세 여부에서 과세대상에 해당하는 부동산은 과세대상 처분가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 매수인에게 받아서 세무서에 신고·납부해야 한다. 여기에서 주의할 점은 만약 해당 부동산이 과세대상이고 취득 당시에 부가가치세 환급을 받은 경우 취득일로부터 10년 이내에 처분 시 환급받았던 부가가치세 중 일부를 뱉어내야 할 수 있다는 점이다. ② 양도소득세 부동산의 처분 방법에는 다양한 방법이 있지만 대표적으로 ‘양도’의 방법이 있다. 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도·교환·현물출자 등으로 인해 그 자산이 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액과 기타필요경비를 차감한 양도차익에 해당 부동산을 장기간 보유한 것에 대한 혜택인 장기보유특별공제를 차감한 양도소득금액에 양도소득기본공제 250만원을 차감한 양도소득과세표준이 속하는 구간별로 6%~45%까지의 차등세율을 적용하는 구조를 갖고 있다. 양도소득세 계산 시에는 고려해야 할 법률 규정이 많다. 여기에서는 대표적으로 알아야 할 규정에 대해서만 살펴본다. ▶장기보유특별공제 장기보유특별공제는 다년간 발생한 양도소득을 일시에 누진세율로 과세함에 따른 과도한 세부담을 완화하고 물가상승분 조정차원에서 도입된 제도이다. <표7>에 따라 차등적으로 공제율을 적용한다. 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택 중 1세대 1주택의 공제율을 적용받고자 할 경우 반드시 보유기간 중 2년 이상 거주를 해야 연도별 4%의 공제율을 적용받을 수 있다. 다만, 미등기자산, 다주택자의 조정대상지역 내 주택은 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다. ▶양도소득기본공제 양도소득세는 부동산, 주식, 파생상품을 각 그룹별로 구분하여 그룹별로 연 250만 원의 공제를 적용한다. 토지, 건물, 주택 등은 부동산 그룹에 속하므로 같은 해에 여러 부동산을 처분하는 경우에는 250만 원까지 공제를 받을 수 있다. 다만, 미등기자산에 대해서는 기본공제를 적용받을 수 없다. ▶세율 양도소득세의 세율은 자산별, 보유기간별, 양도 시 보유주택 수별로 세율이 다양하게 이뤄져 있고 2021년 6월 1일 이후 양도하는 자산부터 세율이 변동되므로 주의깊게 봐야 한다. 추가로 조정대상지역 내 다주택자에 대해서는 기본세율에 10%~20% (2021년 6월 1일 이후 양도분에 대해서는 20%~30%)의 세율을 더하여 세율을 적용한다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계의 대표세무사 겸 서울시 쌍문4동 마을세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 1. 부동산 거래 단계별 세금의 이해
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[EXPERT COLUMN] 감정평가와 친해지기 사례로 본 감정평가 Q&A
- 감정평가와 친해지기 사례로 본 감정평가 Q&A 부동산 공시가격은 토지의 경우 표준지공시지가·개별공시지가, 주택은 표준주택가격·개별주택가격·공동주택 공시가격·비주거용 부동산 공시가격이 있다. 감정평가액 산출과정과 관련이 있는 것은 표준지공시지가이다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) Q 공시가격이 높으면 감정평가액도 높게 나오나? 자신의 토지 3필지를 매도하기 위해 매수예정자와 가격을 협상하는데 공시지가의 2배로 계산해서 가격을 결정하고 등기 이전까지 완료했다. 그런데 1필지의 공유자가 자신이 소유했던 토지만 낮은 가격으로 팔렸다는 이의를 제기하여 감정평가를 통해서 조정을 한 사례가 있다. 이러한 결과는 공시지가에 대한 이해가 부족했기 때문에 발생했다. 얼마 전에 보상을 받은 사례가 공시지가의 2배 정도로 되었으니 자신의 토지 가치도 공시지가의 2배 정도라고 판단한 것이다. 그러나 토지 가치가 일률적으로 공시지가의 몇 배로 결정되는 것이 아니다. 용도지역, 이용상황 등에 따라 토지 가치와 공시지가의 비율은 다르다. 부동산 공시가격은 토지의 경우 표준지공시지가·개별공시지가, 주택은 표준주택가격·개별주택가격·공동주택 공시가격·비주거용 부동산 공시가격이 있다. 여러 공시가격 중에서 감정평가액 산출과정과 관련이 있는 것은 표준지공시지가이고 나머지는 국세, 지방세 등 과세에 주로 활용되고 감정평가액 산출과정에는 직접 관련이 없다. 표준지공시지가는 토지 감정평가방법의 하나인 공시지가기준법에서 필수적으로 적용된다. 공시지가기준법은 <토지 가액 = 비교표준지공시지가 × 시점수정 × 지역요인 비교치 × 개별요인 비교치 × 그 밖의 요인 보정>의 산식을 통해서 토지가액을 산정한다. 비교표준지는 감정평가 대상토지와 용도지역, 이용상황, 주위환경이 유사하고 지리적으로 근접한 표준지 중에서 선정한다. 대상토지와 가장 유사한 표준지를 비교표준지로 선정한다는 뜻이다. 표준지공시지가는 시장가치와 차이(현실화율)가 있는데 이 차이를 보정해 주는 것이 그 밖의 요인 보정이다. 표준지공시지가의 현실화율은 지역별, 용도지역별, 이용상황별로 차이가 있다. 개발사업 등으로 지가가 상승하는 지역(A지역)은 공시지가가 지가 상승을 따라가지 못해서 현실화율이 30~40%에도 못 미치는 반면, 대도시의 구도심(B지역) 등은 공시지가가 시장가치를 초과하는 경우도 있다. A지역과 B지역에 있는 토지를 감정평가한다고 할 때 그 밖의 요인은 A지역은 3.33(100/30)~2.5(100/40), B지역은 1.00 이하가 된다. 표준지공시지가의 현실화율은 용도지역별 이용상황별로도 차이가 있다는 것은 A지역 내 상업지역과 주거지역, 상업지역내 상업용과 주거용의 현실화율에 차이가 있다는 의미이다. 그 밖의 요인 보정은 표준지와 유사한 거래사례 또는 감정평가사례를 비교사례로 선정하여 산출한 가액과 표준지공시지가를 비교하여 산출한 격차율에 기초하여 산정한다. 상업지역 상업용 표준지는 상업지역 상업용 사례와 비교하고 주거지역 주거용 표준지는 주거지역 격차율을 산정하고 이에 기초하여 그 밖의 요인 보정치를 결정하는 것이다. 공시가격 특히 표준지공시지가 높다고 감정평가액이 높게 나오지는 않는다. 감정평가액은 비교표준지와 지역요인, 개별요인 비교를 하고 표준지공시지가의 현실화율을 반영하기 때문에 감정평가 대상토지의 시장가치 수준으로 결정된다. 표준지공시지가의 현실화율이 낮으면 공시가격이 낮더라도 현실화율을 반영하여 시장가치 수준으로 상향 조정되는 것이다. 일부 토지소유자들은 자신의 땅이 수용당해서 보상을 받으면 공시지가보다 낮은 가격으로 보상액이 결정되는 것은 아닌지 우려를 한다. 공시지가의 수준이 시장가치를 상회하면 공시지가보다 낮은 수준으로 결정되겠지만 일반적으로 공시지가는 시장가치에 못미치는 수준이기 때문에 공시지가보다는 높은 수준으로 결정된다. 다만 공시지가의 몇 배로 결정되는가는 시장가치 수준과 공시지가의 격차율 즉 현실화율에 의해 결정된다. Q 개발행위허가 받은 토지는 허가 전에 비해 얼마나 높게 감정평가를 받을 수 있나? “개발행위허가 전 감정평가액이 20억 원이고 얼마 전에 개발행위허가를 받았는데 얼마나 높게 감정평가액이 얼마나 나올까요?” 이러한 질문은 개발사업을 하는 사업자로부터 많이 나오는 질문이다. 건축허가 또는 개발행위허가를 받으면 감정평가액이 크게 상승하고 금융권으로부터 담보대출을 받을 때 상승한 감정평가액을 근거로 많은 대출을 받을 수 있다고 판단한다. 금융권에서는 농지(산지)전용허가 등 개발행위허가를 받은 토지에 대해서 엄격한 기준으로 심사한다. 개발행위허가 후 사업진행이 중단되는 사업장에서 대출액 환수를 하지 못하는 대출사고가 빈번하게 발생하고 있기 때문이다. 예를 들어 모 금융기관의 경우 전용허가 받은 임야의 심사기준이 상당히 까다롭다. 전용허가를 얻은 임야는 원칙적으로 임야가액으로 산정하고, 비용이 증빙이 되는 경우 전용비용을 임야가액에 포함하여 산정한다. 전용허가를 얻고 일부 토목공사가 진행된 임야는 <임야가액 + 전용비용 + 공정률에 따른 토목공사비용의 50% 이내 금액>으로 산정하고, 전용허가를 받고 토목공사가 완료된 임야는 준공검사 등에 준하는 서류를 갖춘 경우 토목공사비용의 70% 이내를 임야가액에 포함하여 산정하는 것이 가능하다. 토목공사 준공 여부는 도로, 수도, 전기 등 기반시설이 완비된 경우를 기준으로 한다. 토목공사가 완료되었더라도 지목변경이 없는 경우에는 토목공사비의 50% 이내에서 인정한다. 전용허가에 따른 특정이행조건이 부과되었을 때 조건이 이행되지 않은 경우에는 토목공사비용을 증빙하더라도 불인정한다. 농지(산지)전용허가 등 개발행위허가를 받은 토지는 소지가격(전, 답, 임야 상태 등)에 허가를 얻는데 투입된 비용이 더해진 금액으로 감정평가액이 결정된다. 토목공사를 하였다면 토목공사에 투입된 비용(과다하다고 판단되면 감액)을 고려하여 감정평가액이 결정된다. 비교표준지나 비교사례도 준공된 상태인 대지 기준이 아닌 소지 상태를 기준으로 선정하고 투입된 비용을 개별요인에서 반영하여 감정평가를 진행한다. 개발행위허가를 받은 토지는 불투명한 사업진행 때문에 금융권에서 보수적으로 접근한다. 사업이 멈추게 되면 가치가 폭락할 수도 있기 때문이다. 개발행위허가를 받았다고 감정평가액이 사업시행자가 기대하는 만큼 올라가지 않는 이유이다. Q 일단지란 어떤 개념이고, 일단지로 감정평가하면 감정평가액이 높아지나? 「감정평가에 관한 규칙」등 감정평가관계 법규에서는 ‘감정평가는 대상물건마다 개별로 한다’는 개별물건기준 원칙을 규정하고 있다. 예외적으로 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 둘 이상의 대상물건에 대하여 하나의 감정평가액을 산정하는 일괄감정평가를 할 수 있다. 2개 필지 이상의 토지를 일괄 감정평가한다는 의미는 2개 필지 이상의 토지를 일단지로 감정평가한다는 의미이다. ‘일단지’라 함은 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 의미하며, 용도상 불가분의 관계라 함은 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 같은 용도로 이용되고 있으며, 이러한 이용이 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성 측면에서도 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다. 일단지로 감정평가하면 감정평가액은 높아진다. <그림 1>에서 1~5번 토지를 개별로 감정평가할 경우와 일단지로 감정평가할 경우을 비교하면 다음과 같다. 1번 토지(480㎡)는 광대세각 세장형, 2번 토지(480㎡)는 광대한면 세장형, 3번 토지(177㎡)는 세각(가) 가장형, 4, 5번 토지(각각 165㎡)는 각각 세로(가) 세장형이고, 2020년 1월 1일 기준 공시지가는 1번 13,630,000원/㎡, 2번 12,810,000원/㎡, 3번 7,130,000원/㎡, 4, 5번 각각 6,881,000원/㎡이고, 공시지가의 1.5배를 감정평가액으로 가정할 경우 필지별 감정평가액은 <표1>과 같다. <그림 1>에서 1~5번 토지를 개발하여 5개 필지에 건축허가를 받고 건물을 신축했다면 1~5번 토지는 일단지로 판단할 수 있고 일단지로 감정평가할 수 있다. 광대세각의 세장형 토지로 1번 토지와 유사한 수준인 20,000,000원/㎡으로 감정평가를 하면 29,340,000,000원이 되어 개별로 감정평가할 때보다 약 20% 증가한다. 후면에 있는 3, 4, 5번 토지가 1, 2번 토지와 일단지가 되면서 가치 상승이 된 것이다. 일단지와 관련된 쟁점은 개발단계에 있는 토지의 일단지 여부이다. 개발행위허가 시점, 건축허가 시점 또는 착공신고 완료시점을 일단지로 보는 가에 대한 판단이다. 대법원은 개발단계에 있는 나지에 대한 현실적인 이용상황의 판단과 관련하여 관계 법령에 의하여 건축물의 부지조성을 목적으로 한 개발행위(토지의 형질변경)허가를 받아 그 토지의 형질을 대지로 변경한 다음 토지에 건축물을 신축하는 내용의 건축허가를 받고 그 착공신고서까지 제출했고, 형질이 변경된 이후에 그 토지가 대지로서 매매되는 등 형질이 변경된 현황에 따라 정상적으로 거래된 사정이 있는 경우 건축물을 건축하는 공사를 착공하지 못했더라도, 현실적인 이용 상황을 대지로 평가함이 상당하다고 판시(대법원 2012.12.13. 선고 2011두24033 판결)한 바 있다. 국토교통부는 여러 필지가 일단지로 공장설립 승인, 건축허가 및 착공신고를 완료하고, 일체로 거래된 후 토목공사를 했으나, 그 토지의 일부가 도로사업에 편입되어 보상평가를 하게 되는 경우 일괄평가 할 수 있는지 여부와 만약 일괄평가 한다면 어는 단계(개발행위허가, 건축허가, 착공신고 등)부터 일단지로 평가해야 하는지 여부와 관련하여 “공장을 건설하기 위해 공장설립 승인, 건축허가 및 착공신고를 완료하고 일체로 거래된 후 토목공사를 한 상태라면 일단지로 볼 수 있는 여지가 있다고 보입니다”라고 유권해석(부동산평가과-2444, 2011.08.10.)한 바 있다. 대법원 판례와 국토부의 유권해석을 종합해보면, 개발단계에 있는 토지는 착공신고, 토목공사 완료, 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여 장래에 일단지로 이용되는 것이 확실시 된다면 용도상 불가분의 관계를 인정하여 감정평가를 할 수 있다. 일단지로 감정평가할 경우에도 성숙도를 감안해야 한다. Q 재개발 재건축 사업에서 종전자산 감정평가를 높게 받으면 조합원에게 유리한가? 재개발 재건축 사업에서 조합원은 종전자산 감정평가액에 비례율을 곱한 권리가액이 조합원 분양가인 종후자산 감정평가액보다 높으면 그 차액을 받는다. 그러나 권리가액이 분양가보다 낮으면 그 차액을 분담금으로 지급해야 한다. 이러한 경제적인 부담을 줄이기 위해서 어떤 조합원들은 감정평가액을 높여 달라고 주장하기도 한다. 종전자산감정평가액이 올라가면 조합원 부담이 줄어드는가? 권리가액은 <종전자산감정평가액 × 비례율>로 결정되고, 비례율은 <(총분양가(종후자산감정평가액) - 총사업비용) ÷ 종전자산감정평가액>으로 산정된다. 이 산식에서 종전자산감정평가액이 증가하면 비례율이 떨어지기 때문에 권리가액이 증가한다는 보장이 없다. 예를 들어 종전자산감정평가액 3,000억 원, 종후자산감정평가액이 5,000억 원, 총사업비용이 2,000억 원이라고 하면 비례율은 <(5,000억 원 - 2,000억 원) / 3,000억 원 = 100%>가 되고, 권리가액은 3,000억 원 × 100% = 3,000억 원이 된다. 조합 세대가 500세대이고 세대별 종전 종후 감정평가액이 동일하다고 가정하면 1세대당 권리가액은 6억 원, 분양가격은 10억 원, 분담금은 4억 원이 된다. 만약 다른 조건은 동일하고 종전자산감정평가액이 3,300억 원으로 상승하면 비례율은 <(5,000억 원 - 2,000억 원) / 3,300억 원 = 91%>로 줄어들고, 권리가액은 3,300억 원 × 0.91 = 3,000억 원으로 차이가 없다. 종전자산감정평가액은 그대로 두고 총사업비용을 줄여야 비례율이 상승하고 권리가액도 올라간다. 사례에서 총사업비용을 10% 줄여서 1,800억 원으로 감액될 수 있다면 비례율은 107%가 되고 권리가액은 6억4천만 원이 되어 분담금이 3억6천만 원으로 4천만 원 줄어든다. 총사업비용에는 건축공사비, 조합운영비, 금융비융 등이 포함되어 있는데 사업기간이 길어질수록 비용이 증가한다. 재개발 재건축 사업에서 건축공사비, 조합운영비, 금융비용 등 총사업비용를 줄이는게 조합원의 권리가액을 높여서 조합원을 유리하게 하는 지름길이다. Q 입주권과 분양권도 감정평가를 받을 수 있나? 입주권과 분양권은 재개발사업이나 재건축사업에서 모두 새롭게 완공될 주택에 입주할 수 있는 권리라는 점에서 차이가 없으나 권리를 취득하는 방법, 내용에서 차이가 있다. 입주권은 재개발 재건축사업에서 조합원 입주권을 의미하고, 조합원 자격을 취득한 후 조합원 분양신청, 관리처분계획인가로 얻게 되는 입주할 수 있는 권리를 말한다. 분양권은 비조합원이 청약 당첨을 통한 분양계약으로 얻게 되는 사업지에 새로 완공될 주택에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 입주권과 분양권 모두 동, 호수가 확정되어 있는 경우에는 감정평가의 대상이 된다. 입주권과 분양권 모두 추후 완공될 주택(부동산)을 취득할 수 있는 권리로서 경제적 가치가 있기 때문이다. 다만, 동, 호수가 확정되어 있는 경우로 한정되는 것은 공동주택은 같은 단지 내에서 층과 호에 따른 시장가치의 차이가 발생해서 동, 호수가 확정되어야 감정평가액을 산정할 수 있기 때문이다. 동, 호수가 확정되지 않았다는 것은 감정평가의 대상이 확정되지 않았다는 의미가 된다. 감정평가를 하려면 그 대상이 확정돼야 하는데 그 대상을 알 수 없을 경우에 해당됨을 의미하는 것이다. 「상속세 및 증여세법」 시행령 제51조(지상권등의 평가) 제2항에 입주권 등을 감정평가대상으로 규정하고 있다. 입주권과 분양권의 감정평가 대상은 동, 호수를 지정받은 추후 입주할 아파트가 되고, 감정평가액은 감정평가일(기준시점)까지 지급한 금액과 기준시점 현재 프리미엄 상당액을 합한 금액이 된다. 기준시점까지 지급한 금액은 입주권의 경우 <권리가액(조합원 종전자산 감정평가액 × 비례율) + 기 납부한 분담금의 계약금 및 중도금>이 되고, 분양권은 계약금 및 중도금 등의 지급액이 된다. 기준시점 현재 프리미엄 상당액은 입주권은 <준공후 세대의 시장가치 - 조합원 분양가격>, 분양권은 <준공후 세대의 시장가치 - 분양가격>이 된다. Q 용적률이 200%에서 400%로 상향되면 토지 가치도 2배 오르나? 용도지역에 따라 토지 가치가 차이가 난다. 토지 가치의 차이는 왜 발생할까? 각 용도지역에서 허용하는 용적률 차이 때문이다. 용적률은 토지 면적 대비 건축할 수 있는 지상층의 건물 연면적을 의미한다. 토지 가치는 용적률에 정비례(즉 용적률이 2배가 되면 토지 가치도 2배로 상승)해서 상승하는가? 용적률이 상승하면 토지 가치도 상승하지만 정비례해서 상승하지는 않는다. 일반주거지역은 제1종부터 제3종까지 있는데 최대 허용 용적률이 제1종은 200%, 제2종은 250%, 제3종은 300%, 준주거지역은 500%, 일반상업지역은 1,300%이다. 서울특별시 토지가격비준표 상으로는 1종일반주거지역 1.00, 2종일반주거지역 1.05, 3종일반주거지역 1.12, 준주거지역 1.16, 일반상업지역 1.58이다. 용적률 200%(1종일반주거)가 250%(2종일반주거)로 상향되면 토지가치는 5% 상승(용적률 10% 증가에 토지가치 1% 상승), 300%(3종일반주거)로 상향되면 토지가치는 12% 상승(용적률 10% 증가에 토지가치 1.2% 상승)한다. 용적률에 비례해서 토지가치가 상승하지 않음을 나타낸다. 토지가치가 용적률에 정비례하지 않는 이유는 토지공간의 입체이용률과 건물의 한계효용계층으로 설명이 가능하다. 토지공간의 입체이용률이란 토지의 입체적 이용에서 가장 이용가치가 높은 지표면상의 이용률을 100으로 했을 경우 이를 기준으로 지상·지하의 층별에 따른 각 부분의 이용가치의 증감률을 말한다. 토지공간의 입체이용률은 건물의 한계효용계층을 결정하는 근거가 된다. 토지 이용을 극대화하기 위한 방법이 건물의 고층화인데, 건물의 고층화는 관련 법률에 따른 용적률, 층수 제한 등 법률적 측면과 건축 기술 등 기술적 측면이 있고 건물의 높이를 어느 정도하는 것이 경제적으로 가장 능률적인 상태가 되는가를 판단하여 그 때의 층수가 건물의 한계효용층수가 된다. 용적률의 변화에 따른 토지 가치의 변화를 연구한 논문『용적률 가치산정을 위한 비선형헤도닉공간모형의 적용』(맹준영, 2015)에서는 <표 2>와 같이 용적률이 10% 증가할 때마다 증가하는 토지가치의 증가율을 나타낸다고 한다. 앞의 논문 연구 결과에 따르면 용적률이 증가에 따른 지가의 증가율은 토지의 용도 및 용적률 구간에 따라 다양한 형태를 보인다. 주거용(단독주택 및 다세대주택)은 용적률이 증가함에 따라 대체로 선형적인 토지가치의 증가가 나타나고 있고, 상업용(주상용 및 상업용/업무용)은 용적률이 낮은 구간(100~200%)에서는 토지 가치가 용적률이 증가함에 따라 급격하게 상승하고, 용적률이 높은 구간(주상용 200~400%, 상업용/업무용 650~900%)에서는 용적률이 상승함에 따라 토지 가치의 상승폭이 낮은 폭으로 상승한다. 이와 같은 결과는 토지의 입체이용이 다르게 나타나기 때문이다. 주거용은 층수가 높아질 때 효용이 달라지지 않기 때문이고, 상업용/업무용은 1층에 토지가치가 가장 많이 배분되고 층수가 올라갈수록 효용이 급격하게 떨어지기 때문이다. 용적률 증가에 따른 오피스 및 상가의 평가가격 증가분을 연구한『용적률 가치산정에 관한 연구』(신우진, 김양희, 한국부동산연구원, 2010)에서는 다음 <표3>, <표4>와 같이 하부시장별 용적률 증가에 따른 평오피스빌딩 및 부지, 상가건물 및 부지의 평가가가격 상승분이 나타난다고 한다. <표3>은 용적률 600%인 빌딩을 하부시장의 기준 오피스로 하여 용적률이 800%, 1,000%, 1200%가 될 때의 오피스부동산 평가가격과 비교한 것으로, 평균적으로 용적률이 200%, 400%, 600% 증가할 때 평가가격은 각각 23%, 38%, 49% 증가하여 용적률 1% 증가 시 오피스시장의 평가가격은 각각 0.11%, 0.10%, 0.08% 증가함을 나타낸다. <표4>는 용적률 150%인 건물을 하부시장의 기준 상가로 하여 용적률이 200%, 250%, 300%가 될 때의 상가부동산 평가가격과 비교한 것으로, 평균적으로 용적률이 50%, 100%, 150% 증가할 때 평가가격은 각각 23%, 42%, 55% 증가하여 용적률 1% 증가 시 오피스시장의 평가가격은 각각 0.47%, 0.42%, 0.37% 증가함을 나타낸다. 용도지역 변경 등으로 용적률이 상승되었다고 토지 가치가 용적률에 정비례해서 상승하지 않는다. 건물의 효용이 용적률만큼 상승하는가, 건축비용 등의 고려, 허용 용적률에도 불구하고 시장상황에서 경제적으로 최대 가능한 용적률은 얼마인지를 감안하여 토지 가치의 상승률을 판단해야 한다. ※감정평가 전문가 칼럼은 이번 호를 끝으로 연재를 마칩니다. 그동안 12회에 걸쳐 소중한 원고를 보내준 전수호 나라감정평가법인 이사께 진심으로 감사드립니다. - 편집자 註 - 전수호(나라감정평가법인 이사 / 감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net
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[EXPERT COLUMN] 감정평가와 친해지기 사례로 본 감정평가 Q&A
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[EXPERT COLUMN] 천방지축 감정평가액, 오해와 진실
- 천방지축 감정평가액, 오해와 진실 가치기준, 목적, 조건, 법률, 기준시점의 차이에 따는 감정평가는 감정평가액의 차이가 발생하는 것이 당연하다. 천방지축 감정평가액의 오해는 감정평가액 차이의 발생 이유를 모르기 때문이다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 동일한 물건에 감정평가액이 왜 다르지? 자신이 갖고 있는 부동산에 대해 감정평가를 받았는데 감정평가액이 여러 가지 금액으로 다르게 나온다면 어떻게 이해해야 할까? 감정평가를 규정하고 있는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」을 비롯한 감정평가관계법규를 위반한 감정평가(예를 들면 ①대상물건 현황 오류 ②표준지공시지가 등 사례선정 오류 ③요인 비교의 오류 등)를 제외하면 감정평가액은 ①가치기준(기준가치)의 차이 ②감정평가목적의 차이 ③감정평가조건의 유무 ④근거법률의 차이 ⑤기준시점의 차이에 의해 다를 수 있다는 사실을 이해하여야 한다. 가격 price, 가치 value, 가액 estimated amount ‘감정평가의 대상은 토지 등이고 감정평가를 하여 구하고자 하는 가치는 경제적 가치이며, 감정평가는 토지 등의 경제적 가치를 판단하는 행위로서 그 결과를 일정요건에 맞추어 가액으로 표시하는 것에 이르러서야 효력이 있는 감정평가라 할 수 있다’(감정평가 실무기준 해설서Ⅰ, 9쪽, 이하 ‘해설서’라 한다). 해설서는 감정평가는 가격이 아닌 가치를 판단하고 감정평가의 최종결과를 가액으로 표현한다고 하여, 가격과 가치, 가액을 다음과 같이 명확하게 구분하고 있다. 가격은 교환거래에서 매수자와 매도자가 상호 합의한 거래금액을 말하는 것으로, 거래가 종료되면 이 금액은 가격이 된다. 즉 가격은 교환의 결과로 나타난다. 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이다. 따라서 가격은 과거의 값이 되지만, 가치는 가치에 대한 접근 방법에 따라 기대되는 편익이 달라질 수 있기 때문에 다양한 형태를 갖는다. 감정평가에서 가격은 결과적인 의미(거래가격)로서 단독으로 사용되지만 가치는 시장가치, 공정가치, 투자가치, 특수가치 등 하나의 물건에 대하여 다양한 형태의 가치로 표현될 수 있다. 가액은 정상적인 거래에서 거래 자산에 화폐로 지불될 수 있는 금액을 표시한 것이다. 대상물건의 경제적 가치를 판단하는 행위인 감정평가는 대상물건의 가치를 추정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 과정이다. 동일한 부동산에 대해서 감정평가액이 다를 수 있다고 보는 것이 가치 다원론이다. 해설서는 가치는 장래 기대되는 편익의 현재가치로 접근방법에 따라 기대되는 편익이 달라질 수 있기 때문에 다양한 형태를 갖는다고 하여 가치다원론의 입장이라고 할 수 있다. 가치기준(기준가치) - 시장가치와 시장가치 외의 가치 가치기준(기준가치)는 ‘특정시점에서 감정평가의 기본이 되는 가치측정원칙에 대한 개념’이라고 정의된다. 즉 시장에서의 노출정도, 당사자의 거래 동기나 행동양식에 대한 가정 등을 포함한다. 그러나 가치기준은 감정평가에 적용된 감정평가방법을 의미하는 것이 아니다. 「감정평가에 관한 규칙」은 시장가치를 기준으로 한다고 규정하고 있다. 시장가치는 ‘대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 공개된 후, 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액’이라고 정의된다. 시장가치를 기준가치(가치기준)으로 한다는 의미는 시장가치의 정의를 가정한 가치를 산정한다는 뜻이다. 대상물건이 통상적인 시장에서 거래되지 않으면 시장가치가 아니다. 예를 들어 재건축사업과 재개발사업에서 종전자산 및 종후자산의 감정평가액은 조합원간의 상대적인 균형이 중요하고 일반적으로 시장가치에 비해 낮은 경우가 일반적이다. 통상적인 시장을 상정하지 않기 때문에 시장가치가 아닌 시장가치외의 가치가 된다. 그렇다면 재개발 재건축사업의 종전 종후자산 감정평가액이 시장가치가 아니라면 시장가치외의 가치 중 어떤 가치인가? 우리나라에서는 감정평가관계법규 어디에서도 시장가치 외의 가치를 규정하거나 정의하고 있지 않다. 국제평가기준 등에서 정의하고 있는 시장가치 외의 가치는 투자가치, 공정가치, 특수가치 등이 있다. 투자가치는 ‘투자대상 자산 또는 운용 목적이 확정된 특정 소유자, 투자가 집단의 부동산 가치이다.’ 투자가치는 시장에서 일반적으로 통용되는 수익률이 아닌 투자자의 독자적인 투자기준에 해당하는 투자수익률에 따라 달성가능한 성과를 분석하고자 하는 특정 당사자의 투자부동산의 가치이다. 일반적인 공정가치는 회계기준에서 사용하는 공정가치 개념보다 넓은 개념이다. 회계기준에서 사용하는 공정가치 개념은 시장가치와 유사한 개념이다. 회계기준에서 사용하는 공정가치는 ‘측정 일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격’으로 정의된다. 회계기준에서 사용하는 공정가치를 제외한 공정가치는 ‘자산의 교환을 하고자 하는 특정한 당사자 간에 합리적으로 합의하여 결정된 가격’을 의미한다. 양 자의 차이는 ‘시장참여자와 특정한 당사자 간’의 차이에 있다. 시장가치가 통상적인 시장을 전제한다면 공정가치는 시장이 특정한 이해당사자로 제한된다. 공정가치는 자산이 광범위한 시장에 방매할 필요가 없으며, 당사자 사이에 합의된 가격은 일반적인 시장에서보다는 관련 당사자가 보유한 권리에 대한 특정 이익(또는 손실)을 반영한 결과가 된다. 공정가치는 기업체의 지분 취득을 위한 가격산정에 적용된다. 특정 당사자 사이에서만 발생하는 특수한 증분가치는 해당 당사자 간에는 공정한 가격일 수 있으나 일반시장에서 형성되는 가격과는 다를 수 있다. 특수가치는 자산의 독특한 특성으로 인해 발생하는 시장가치 이상의 가치이다. ‘해당 자산이 일반 시장참여자가 아닌 특정 구매자 또는 한정된 구매자에게만 특별한 이점을 발생시킬 때 나타난다. 결합가치는 특수가치의 일종으로 두 개 이상의 자산이 결합하여 한 개의 자산이 되었을 때 그 가치가 개별자산의 가치 합계보다 큰 경우를 말한다. 감정평가 목적 감정평가 목적은 무엇을 위해서 감정평가 하는가를 의미한다. 가장 많이 접하는 감정평가 목적은 담보, 보상, 재무보고, 경매·공매, 소송(행정, 민사), 도시정비, 일반거래 등이 있다. 감정평가목적과 용도는 유사하다고 볼 수 있으나 일반거래 목적의 감정평가의 용도는 세무용, 현물출자용, 매각가·매입가 결정 등 여러 가지가 있을 수 있다. 담보 목적 감정평가는 담보를 제공받고 대출을 하는 은행·보험회사·신탁회사·일반기업체 등이 대출을 하거나 채무자가 대출을 받기 위하여 의뢰하는 담보물건에 대한 감정평가이다. 담보 목적의 감정평가는 담보물의 환가성을 고려해야 한다. 채권자 입장에서 담보물을 통한 상환이 중요하기 때문이다. 담보 목적의 감정평가도 시장가치를 기준으로 한다. 시장가치를 기준으로 하되 환가성, 수익성, 시장성, 지속성 등을 고려하여 감정평가액을 결정한다. 보상목적의 감정평가는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등 보상관련 법규의 규정에 따라야 한다. 다른 목적의 감정평가와 가장 두드러진 차이점은 해당 사업으로 이한 가치 변동(개발이익)이 있으면 이를 배제하도록 되어 있다는 점이다. 재무보고목적의 감정평가는 「주식회사등의 외부감사에 관한 법률」 제5조제3항의 회계처리기준에 따른 재무보고를 목적으로 하는 공정가치의 추정을 위한 감정평가이다. 재무보고목적의 감정평가는 감정평가관계법규 및 한국채택국제회계기준을 근거로 한다. 재무보고목적의 공정가치는 시장가치와 유사하다. 회계기준에서 공정가치는 ‘측정일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격’으로 정의된다. 경매 또는 공매 목적의 감정평가는 경매 또는 공매의 대상이 되는 물건의 최저매각가격을 결정하기 위한 감정평가이다. 경매(공매) 목적의 감정평가는 시장가치를 기준으로 한다. 소송(행정, 민사) 목적의 감정평가는 행정소송이나 민사소송에서 감정평가는 부동산, 기타 재산의 시가나 임대료를 산정하여 소송상의 증거자료로 활용하기 위하여 원고 또는 피고가 재판부에 신청하였을 경우 수행한다. 도시정비 감정평가는「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업과 관련된 감정평가로서 재건축사업, 재개발사업의 종전자산과 종후자산 감정평가, 국·공유재산의 처분 감정평가, 매도청구, 토지등의 수용등을 위한 감정평가를 한다. 종전자산의 감정평가는 사업시행인가고시가가 있은 날의 현황을 기준으로 감정평가하되, 조합원별 조합출자 자산의 상대적 가치비율 산정의 기준이 되므로 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 한다. 종후자산의 감정평가는 분양신청기간 만료일 또는 의뢰인이 제시하는 날을 기준으로 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 한다. 종전 및 종후 자산 감정평가는 절대 금액이 아니라 조합원의 균형이 중요한 상대적 금액이 중요하다. 종전 및 종후 자산 감정평가는 시장가치외의 가치를 기준으로 한다. 재개발 사업구역 안에 있는 국공유지를 사업시행자에게 매각하는 경우 도로를 ‘대’로 변경하여 의뢰하면 ‘대’를 기준으로 감정평가하고, 재건축 사업구역 안에 있는 국공유지는 공부상 지목에도 불구하고 ‘대’를 기준으로 감정평가한다. 매도청구에 따른 감정평가는 기준시점에 현실화·구체화되지 아니한 가치 변동분(개발이익)이나 조합원의 비용분담을 전제로 한 가치변동분(개발이익)은 배제하여 감정평가한다. 사업구역 안 토지등의 수용등에 따른 감정평가는 “토지보상법”에 따라 감정평가한다. 일반거래 목적의 감정평가는 감정평가서의 용도가 다양하다. 상속세나 증여세의 기초가액을 결정하기 위해 관할 세무서에 제출할 용도, 부동산의 매각 가격의 기초를 제공하기 위한 용도, 투자자의 투자가치를 산정하여 펀드의 기초로 제공하기 위한 용도 등 앞에서 언급된 담보, 경매, 보상, 소송 등의 목적이 아닌 다양한 용도의 감정평가로 수행되는 것이 일반거래 목적의 감정평가이다. 조건부 감정평가 「감정평가에 관한 규칙」은 현황기준을 감정평가의 원칙으로 규정하고 있다. 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용을 제외한다) 및 공법상 제한 상태를 기준으로 해야 한다. 그러나 이러한 현황기준 원칙에도 불구하고 감정평가조건을 붙여 감정평가 할 수 있다. 감정평가조건은 ① 감정평가관계법규에 감정평가조건의 부가에 관한 규정이 있는 경우 ② 의뢰인이 감정평가조건의 부가를 요청하는 경우 ③ 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 당연히 감정평가조건의 부가가 필요하다고 인정되는 경우에 한정하여 붙일 수 있다. 택지비 산정을 위한 감정평가는「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」과「공동주택 분양가격 산정을 위한 택지평가지침」에서 ‘택지조성이 완료되지 않은 소지 상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 이용 상황은 대지를 기준으로 평가해야 한다’고 하여 감정평가조건의 부가를 규정하고 있다. 의뢰인이 감정평가조건을 제시하고 제시된 조건의 실현을 가정하여 감정평가를 요청할 수 있다. 의뢰인의 요청에 따라 건축허가 및 일단지, 개발사업에서 사업계획에 따라 건물이 준공된 상태 등을 가정하여 감정평가 할 수 있다. 이 경우 감정평가 조건의 합리성, 적법성, 실현가능성을 검토해야 한다. 사회통념상 당연히 감정평가조건이 부가되어야 하는 경우는 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 따라 당연히 감정평가조건이 부가되는 경우를 말한다. 국·공유지 처분 평가에서 지목 및 이용 상황이 구거 또는 도로인 토지를 인접 토지소유자 등에게 매각할 때 현실 이용 상황이 아닌 용도폐지를 전제로 하여 감정평가 하는 경우가 해당된다. 가치기준이 다르면 감정평가액도 다르다 예를 들어 D 업무용 빌딩에 대해서 시장가치와 투자가치를 기준으로 감정평가를 할 때 감정평가액에 차이가 있다. D 업무용 빌딩에서 창출되는 순수익이 연간 10억 원이라고 할 때 수익환원법으로 가치를 산정하면 환원율에 의해 수익가액이 결정된다. 시장에서 통용되는 환원율이 5%이나 대상물건에 투자하는 투자자는 4%의 환원율로 자신의 투자가치를 산정한다면 시장가치는 200억 원(=10억 원 ÷ 0.05)이나 투자가치는 250억 원(=10억 원 ÷ 0.04)이 된다. 투자자가 시장 수익률보다 낮은 수익률로 투자하는 이유는 상당히 낮은 이자율로 차입하거나 높은 자본 차익의 기대가 가능하기 때문이다. 재개발 재건축 사업의 종전 종후 감정평가는 시장가치가 아닌 시장가치외의 가치라고 할 수 있다. 도시정비사업의 종전 종후 감정평가는 조합원간의 상대적 균형이 중요하고 비례율 산정을 통해 관리처분의 기준을 제시하기 때문에 시장가치와 차이가 난다. 예를 들면 조합원 분양가격이 7억 원인데 인근 유사 물건의 시장가치는 10억 원으로 차이가 나는 사례는 자주 발견할 수 있다. 조합원 분양가격 7억 원은 시장가치가 아닌 시장가치외의 가치 그 중에서도 공정가치에 해당된다고 할 수 있을 것이다. 목적이 다르면 감정평가액도 다르다 동일한 물건에 대해서 감정평가목적이 다르면 감정평가액도 다르다. 동일한 물건에 대하여 담보 목적과 경매 목적으로 감정평가를 한다면 일반적으로 담보 목적의 감정평가액이 경매 목적의 감정평가액에 비해 낮은 수준으로 결정된다. 예를 들어 분양가 5억 원의 상가 건물이 있다고 하면 경매 목적의 감정평가액은 분양가 수준에서 결정될 가능성이 높다. 그러나 담보 목적의 감정평가에서는 해당 상가 주위 환경이 아직 성숙되지 않아서 임차인을 찾기가 어렵거나 임대료가 낮은 수준으로 형성되고 있다면 성숙도나 환가성을 고려하여 분양가에 비해 상당히 낮은 수준으로 결정될 가능성이 높다. 일반거래 목적과 보상 목적의 감정평가액도 차이가 난다. 보상 목적은 사업으로 인한 가치변동(개발이익)을 배제하도록 관련 법령에서 규정하고 있기 때문에 표준지 선정, 사례 선정 등이 일반거래 목적과 차이가 있다. 개발사업으로 인해 대상 토지의 용도지역이 1종일반주거지역에서 일반상업지역으로 변경되었을 경우, 일반거래 목적에서는 변경된 용도지역인 일반상업지역으로 보상 목적에서는 변경 전 용도지역인 1종일반주거지역으로 감정평가를 한다. 감정평가 목적에 의해 감정평가방법이 달라지고 감정평가액도 차이가 나는 것이다. 조건에 의해 감정평가액이 달라진다 면적이 25,000㎡인 20필지의 토지(용도지역 자연녹지/지목 전, 답, 임야/이용상황 전, 답, 임야)를 개별 필지별로 감정평가(현황 기준)할 때 125억 원(1 필지 평균 단가 500,000원/㎡)이 된다고 가정한다. 이 20필지 토지를 전원주택으로 건축허가를 받고 건물이 완공되어 지목이 ‘대’로 전환되는 조건(감보율 35%)으로 감정평가를 하면 현황 기준일 때와 어떤 차이가 있을까? 인근 단독주택으로 이용되는 ‘대지’의 가격수준이 1,500,000원/㎡으로 이 가격수준으로 감정평가를 하면 감정평가액은 약 244억 원(= 25,000㎡ × 0.65 × 1,500,000원/㎡) 이 된다. 감정평가액이 2배 정도 상승하게 된다. 그러나 만약 대상토지에 건축허가를 받지 못하거나 건축허가를 받았으나 사업이 진행되지 못하여 건축허가가 취소된다면 가치는 큰 폭으로 하락한다. 감정평가 조건의 합리성, 적법성, 실현가능성을 검토해야 하는 이유이다. 감정평가액의 차이가 나는 이유는 비교표준지를 전, 답, 임야에서 ‘대’로 선정하여 ‘전, 답, 임야’ 가격수준에서 ‘대’가격 수준으로 상승시키기 때문이다. 대상물건이 같은데 감정평가액의 차이가 너무 크면 감정평가조건이 있는지 감정평가서를 살펴보아야 한다. 근거 법률에 따라 감정평가액이 달라진다 예를 들어 학교용지를 감정평가 할 때 근거 법률에 따라 감정평가액이 달라진다. 학교용지의 공급은「학교용지 확보 등에 관한 특례법」과 「학교시설사업 촉진법」에 근거하고 있다. 특례법은 공립 초·중·고교를 대상으로 사업시행자가 개발사업으로 학교용지를 조성 공급하고 교육청이 사업시행자에게 매수하여 학교용지를 확보한다. 촉진법은 모든 초·중·고교와 특수학교를 대상으로 교육청이 도시계획시설사업(학교) 사업시행자로부터 협의 취득하여 학교용지를 확보한다. 특례법은「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(국공유지는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」적용)을 적용하여 감정평가하고, 촉진법은 토지보상법을 적용하여 감정평가하도록 규정하고 있다. 특례법에 따른 감정평가는 가치 변동분(개발이익)을 반영하고 공법상 제한상태를 반영하는 반면에 촉진법에 따른 감정평가는 가치변동분(개발이익) 배제, 당해사업으로 인한 공법상 제한을 반영하지 않는다. 따라서 표준지 공시지가 선정도 다르고, 감정평가에 적용할 거래사례, 감정평가사례 선정도 달라져 감정평가액도 차이가 난다. 기준시점에 따라 감정평가액이 달라진다 기준시점이란 감정평가의 기준이 되는 시점을 의미한다. 일반적으로 기준시점은 가격조사를 완료한 날짜로 하고, 소급적용이나 장래시점을 기준으로 할 수도 있다. 다만 가격조사가 가능한 경우에 한정한다. 감정평가서에 기재된 기준시점을 확인하고 기준시점에 차이가 있다면 동일 물건이라도 감정평가액이 차이가 날 수 있다. 2019년 1월 30일 기준과 2020년 1월 30일 기준의 감정평가액은 기준시점 당시의 거래가격 수준 등 경기 변동을 반영한다. 거래가격이 상승추세에 있다면 감정평가액도 상승하고, 거래가격이 하향추세에 있다면 감정평가액은 하락할 것이다. 동일한 물건의 감정평가액에 차이가 있다면 기준시점을 확인하고 감정평가액이 적정하게 되었는지를 판단하여야 한다. 감정평가의 이해에 달려 있다 가끔 주위에서 감정평가와 관련한 사건을 접한다. 대부분 감정평가관계 법규를 준수하지 않고 감정평가를 한 결과이다. 감정평가관계 법규를 준수하지 않았다는 것은 한국감정평가사협회나 법인 등에서 규정하고 있는 절차를 무시하거나 관련 법규의 규정을 고의 또는 중과실로 위반하는 행위를 했다는 의미이다. 현황이 맹지인데 도로가 있다고 한 경우, 개발행위허가를 받기 어려운 토지인데 개발행위허가를 받았거나 가능하다고 한 경우, 비교가능하지 않거나 부적정한 비교표준지나 비교사례를 선정하는 경우 등이다. 감정평가 목적이 같고 가치기준(기준가치)도 같은데 감정평가액의 차이가 크다면 감정평가관계법규를 준수했는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 만약 관계 법규를 위반했다면 가치다원론으로 설명할 수 없는 감정평가액이 된다. 같은 물건에 대한 감정평가액은 가치기준(기준가치), 감정평가 목적, 감정평가 조건 여부, 근거 법률, 기준시점에 따라 차이가 날 수 있다. 즉 감정평가관계 법규를 준수한 감정평가에서 발생하는 감정평가액 차이는 이유와 근거가 있다. 가치기준, 목적, 조건, 법률, 기준시점의 차이에 따는 감정평가는 감정평가액의 차이가 발생하는 것이 당연하다. 천방지축 감정평가액의 오해는 감정평가액 차이의 발생 이유를 모르기 때문이다. 감정평가액 차이의 발생 이유를 이해하면 천방지축 감정평가액의 진실을 알게 된다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net
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[EXPERT COLUMN] 천방지축 감정평가액, 오해와 진실
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[EXPERT COLUMN] 일조권·조망권·통행권도 감정평가 대상인가?
- 일조권·조망권·통행권도 감정평가 대상인가? 일조권과 조망권, 통행권도 감정평가의 대상이 된다. 그 근거는 「감정평가에 관한 규칙 제25조, 제26조」에 있다. 일조권 침해로 인한 피해액을 산정하는 방법은 부동산 감정평가방법인 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법을 적용할 수 있다. 조망권 침해로 인한 손해배상에 대해서 법원은 대체로 부정하고 있다. 통행권은 민법 제219조에서 인정하고 있다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) <연재 순서> 01. 부동산 공시가격의 이해 1) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나 -표준지 공시지가 -표준주택가격 및 공동주택가격 2) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나 -개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 부동산가격 02. 상속세 증여세 감정평가로 절세 가능한가? 03. 재건축·재개발 감정평가의 올바른 이해 04. 보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법 05. 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 06. 경매, 감정평가 과연 믿을 만한가? 07. 감정평가 잘 받는 토지 따로 있다 08. 감정평가 잘 받는 건축구조 따로 있다 09. 일조권, 조망권, 통행권 등도 감정평가 대상인가? 10. 천방지축 감정평가액, 오해와 진실 11. 감정평가와 친하기_사례로 본 감정평가 Q&A 일조권, 조망권, 통행권의 개념 (1) 일조권 일조권이란 일정량의 햇빛을 확보할 수 있도록 법적으로 보호받는 권리를 말한다. 서구에서는 태양에 의한 광효과만을 보호하는 채광권(The Right of Light)의 형태로 나타나고 있고, 우리나라와 일본에서는 광효과 뿐만 아니라 열효과, 압박감 등의 부수적인 효과를 포함하는 복합적인 내용의 권리로 인식되고 있다. 일조는 물리적, 심리적으로 인간의 주거환경에 가장 큰 영향을 미치는 요소이며, 건축법에서 정의하고 있는 인접한 동 간격은 실제로 적합한 일조시간의 확보를 기본적인 목적으로 하고 있다. 건축법 제53조 및 동법 시행령 제86조는 일조 등의 확보를 위하여 건축물의 높이를 제한하고, 동일 대지 안에서 2동 이상의 건축물의 경우 모든 세대가 동지를 기준으로 9시에서 15시 사이의 2시간 이상을 계속하여 일조를 확보할 수 있는 높이 이하로 건축하여야 한다고 규정하고 있다. 이 규정은 우리나라 일조 소송의 수인한도 판단 기준으로 되고 있다. 판례는 “동지일 기준 9시부터 15시까지의 사이 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상이 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 8시에서 16시까지 사이의 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되는 경우에는 수인하여야 하고, 위 두 가지 중 어느 것에도 속하지 아니하는 경우에는 수인한도를 넘는다고 봄이 상당하다”라고 하여 일조권 침해 기준을 제시하고 있다. (2) 조망권 조망권이란 먼 곳을 바라볼 수 있는 권리를 말하며, 주로 바다, 강 또는 산을 바라볼 수 있는 권리를 말하고 바다, 강 또는 산이 아니라 할지라도 먼 곳을 바라볼 수 있는 권리도 해당된다. 조망은 각 세대에서 얼마나 좋은 경관이 바라보일 수 있도록 건물이 배치되었느냐와 앞 건물에 의해서 가로막혀진 전면공간이 얼마나 개방, 폐쇄감을 느끼느냐에 따라 좌우된다. 실제로 부동산 시장의 거래에서는 특별한 조망요인이 없는 경우 조망과 압박감, 개방감은 성격상 유사한 관련을 갖고 취급되며 조망의 좋고 나쁨이 세대별 격차지수에 미치는 영향은 아파트 단지별로 차이가 있다. (3)통행권 통행권은 주위토지통행권을 말하는 것으로 토지 소유자가 자신의 토지 주위의 다른 토지를 통행할 수 있는 권리를 말한다. <그림 1>에서 ‘갑’이 자신 소유 토지로 가기 위해서 ‘을’소유 토지의 일부를 통로로 사용할 수 있는 권리를 말한다. 주위토지통행권은 민법 제219조 제1항에서 인정하고 있다. ‘어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.’고 하여 주위토지통행권을 인정하고 그 요건을 규정하고 있다. 제2항에서 ‘전항의 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다.’고 하여 타인 소유 토지의 통행 대가로 지료를 지급하도록 하고 있다. 세대별 효용지수 재개발 재건축 사업에서 종전 종후 아파트의 감정평가는 기준호수의 기준단가를 거래사례비교법으로 결정한 후, 기준호수의 기준단가에 세대별 효용지수를 곱하여 각 세대별 가액을 산정한다. 세대별 감정평가액은 다음과 같은 산식으로 산정된다. 세대별 효용지수는 아파트의 가치형성요인 중 개별(호별)요인에 해당되는 것으로 주택형(면적), 타입(평면 구조), 동별(동별 위치에 따라 근린생활시설과의 거리, 학교 등 공공시설과의 거리 등에서 발생하는 효용차이), 층별, 향별, 주거환경지수(일조, 조망, 소음, 사생활침해확률)로 구성된다. 층별 효용지수 층별 효용지수는 건물의 층별로 파악되는 효용 격차로써 구분소유건물 중에서 기준층 전유부분의 단위 면적당 효용에 대한 각 층의 효용비를 말한다. 아파트는 고층으로 구성되어 층별에 따른 가격 격차가 발생하고 있으며, 층별 효용지수는 층별에 따른 일조, 통풍, 조망, 프라이버시 등이 좌우하기 때문에 아파트의 가치형성요인 중 가장 중요하다. 아파트의 층별 선호는 수직적 위치의 차이에 따라 층별 주거단위에 대한 감정평가액에 차이를 낳는다. 층별 효용에 영향을 미치는 요인은 ① 일조·채광 ② 조망·압박감 ③ 소음 ④ 엘리베이터 이용 ⑤ 시각적 프라이버시 ⑥ 재해시 안전 ⑦ 통풍 및 공기 등이 있다. 층별 가격격차는 로얄층을 100으로 했을 때 주택산업연구원 등의 연구결과에 따르면 최저층은 85~90%, 준로얄층은 96~98% 수준이다. 향별 효용지수 향은 주택 등이 위치한 장소에서 바라보게 되는 앞면을 의미하며, 아파트에서 향은 태양광선으로부터 얻어질 수 있는 채광 및 열 효과를 포함하는 일조의 의미가 크고, 통풍, 살균, 소독 등의 물리적 효과와 정서적 안정과도 관련이 있다. 일반적으로 아파트 거주자의 향별 선호도는 “남향 > 남동향 > 남서향 > 동향 > 서향 > 북동향, 북서향 > 북향”순이다. 주택산업연구 등의 연구결과에 따르면 남향을 100으로 했을 때 동향은 95~96%, 서향은 93~95% 수준이다. 주거환경지수 (1) 주거환경영향 분석 주거환경지수는 일조, 조망, 소음, 사생활침해확률 등으로 구성되는데, 층별, 향별 효용지수와 중복되기 때문에 층별, 향별 효용지수를 결정할 때 중복되는 주거환경지수는 제외해야 한다.주거환경지수는 일반적으로 전문용역기관에 주거환경영향 분석을 의뢰하여 그 분석결과에 기초하여 산정한다. 주거환경영향 분석은 ① 현장조사 및 자료수집(현장 디지털 촬영 실시, 설계도서, 향측 수치데이터, 실측 자료 및 기타 관련 자료 수집) ② 디지털 맵(Digital Map) 작성(분석 대상 표고, 배치 및 구조 검토) ③ 3D Modeling(주어진 자료를 근거로 3차원 Map 작성, 주변환경 Modeling) ④ 검증(작성된 3D Map의 신뢰도 검증) ⑤ 프로그램 작동 ⑥ Computer Simulation ⑦ 주거환경영향 분석 ⑧ 보고서(분석 결과 도출, 검사 및 확인 등 거친 후 보고서 작성)의 절차를 거친다. (2) 주거환경 요소별 효용지수 ① 분석결과 요약 외부 전문기관에 의뢰하여 분석한 세대별 주거환경 분석결과를 요약한다. 예시하면 외부 전문기관의 A단지 종후 아파트의 세대별 주거환경 분석결과가 <표1>과 같이 요약될 수 있다. <그림 2>는 일조 시뮬레이션과 조망 분석 그래픽의 예시를 나타낸다. ② 주거환경 요소별 효용지수 <표2>의 주거환경 요소별 효용지수는 <표1>의 주거환경 분석결과를 효용지수로 전환한 결과이다. <표2>에 의한 주거환경 요소별 효용지수는 층별, 향별 효용에서 반영된 효용지수가 중복되지 않도록 한 결과이다. 주거환경 요소별 효용지수는 세대별 효용지수에 반영되어 세대별 가액에 영향을 미친다. 손해배상 산정을 위한 일조권 감정평가 (1) 일조권 침해는 손해배상의 대상이 되는가? 법원은 “건물의 신축으로 인하여 그 이웃 토지상의 거주자가 직사광선이 차단되는 불이익을 받은 경우에 그 신축행위가 정당한 권리행사로서의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 그 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어야 한다.”(대법원 2002. 12. 10. 선고 2000다72213 판결)고 판시하여 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어야 일조침해는 손해배상의 대상이 된다고 하였다. 수인한도와 관련 법령의 준수 여부에 대해서 법원은 “고층아파트의 건축으로 인접 주택에 동지일 진태양시를 기준으로 08:00~16:00 사이의 일조시간이 2분~150분에 불과하게 되는 일조 침해가 있는 경우, 그 정도가 수인한도를 넘었으므로 아파트 높이가 건축 관련 법규에 위반되지 않았음에도 불구하고 불법행위가 성립된다”(대법원 2000. 5. 16. 선고 98다 56997 판결)고 하여 건축 관련 법규 위반 여부에 관계없이 수인한도를 초과하는 경우에는 불법행위에 해당된다고 하였다. 수인한도에 대해서는 “동지일을 기준으로 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 8시에서 16시까지 사이에 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되는 경우에는 이를 수인하여야 하고, 그 두 가지 중 어느 것에도 속하지 아니하는 일조 저해의 경우에는 수인한도를 넘는다고 봄이 상당하다.”(서울 고법 1996.03.29 선고94나 11806판결)고 하여 수인한도의 기준을 제시하였다. 위 내용을 요약하면 동지일 기준 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되거나 동지일 기준 8시에서 16시까지 사이에 8시간 중 총 일조시간이 최소한 4시간 확보되는 경우에는 수인해야 하고, 일조권 침해가 수인한도를 넘는 경우 건축 관련 법령의 준수 여부와 관계없이 불법행위에 해당되고 일조권 침해로 인한 손해배상 청구의 대상이 가능하다. (2) 일조권 침해로 인한 손해배상액 산정 일조권 침해로 인한 피해액을 산정하는 방법은 부동산 감정평가방법인 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법을 적용할 수 있다. 거래사례가 통계 분석에 유의할 정도로 많을 경우 계량적 감정평가방법(특성가격접근법)을 적용할 수도 있다. 원가법에 의한 감정평가는 일조시간의 감소로 인한 추가 비용 부분만 고려하게 되어 구체적인 추가비용의 내역과 침해 기간의 산정에 객관성이 결여되고 기타 간접적인 하락요인이 충분히 반영되지 못하는 단점이 있다. 수익환원법에 의한 감정평가는 일조시간 감소로 인한 임대수익의 차이에 따른 수익의 감소를 기준으로 피해액을 산정하게 되나, 일조시간 감소로 인한 임대수익의 차이가 나는 사례의 포착이 현실적으로 어려운 단점이 있다. 거래사례비교법은 유사침해사례를 분석하여 대상 부동산의 가치하락을 산정하는 방법이다. 일반적으로는 가해 건물에 의한 침해가 없는 상태를 상정하여 부동산 가액을 결정하고, 부동산 가치형성요인 중 일조 침해가 미치는 부분에 대하여 개별적인 침해 정도에 따른 침해율을 적용하여 일조 침해에 따른 침해액을 산정한다. 예를 들어 B아파트의 가해 건물에 의한 침해가 없는 상태를 상정한 가액을 거래사례비교법으로 산정한 결과 10억원이라고 가정한다. 신축 전 일조시간과 신축 후 일조시간을 비교하여 수인한도를 초과하는 개별 호수를 선정한다. 수인한도에 따른 개별호수의 침해 피해율을 산정하여 침해피해액은 산정한다. 101호의 침해피해율이 2.5%라고 하면 피해액은 2500만원(10억원 ×0.025)이 된다. 조망권 침해는 손해배상의 대상이 되는가? 조망권 침해로 인한 손해배상에 대해서 법원은 대체로 부정하고 있다. 법원은 “어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망이 그에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정된다면 법적인 보호의 대상이 될 수 있는 것인 바, 이와 같은 조망이익은 원칙적으로 특정의 장소가 그 장소로부터 외부를 조망함에 있어 특별한 가치를 가지고 있고, 그와 같은 조망이익의 향유를 하나의 중요한 목적으로 하여 그 장소에 건물이 건축된 경우와 같이 당해 건물의 소유자나 점유자가 그 건물로부터 향유하는 조망이익이 사회통념상 독자의 이익으로 승인되어야 할 정도로 중요성을 갖는다고 인정되는 경우에 비로소 법적인 보호의 대상이 되는 것이라고 할 것이고, 그와 같은 정도에 이르지 못하는 조망이익의 경우에는 특별한 사정이 없는 한 법적인 보호의 대상이 될 수 없다”(대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결 등 참조)고 하여 조망이익이 독자의 이익으로 인정되지 않는 한 손해배상의 대상이 되지 않는다고 하였다. 조망이익이 독자의 이익으로 인정받아야 조망 침해로 인한 손해배상이 가능하다. 조망권 가치는 얼마나 되나? 그렇다면 독자적인 조망이익에는 무엇이 있을까? 한강을 포함한 서울 강남의 양재천, 강북의 중랑천, 강서지역의 안양천 등의 강 조망, 서울 숲, 용산, 여의도 일대 등의 도시공원 조망, 북한산, 대모산, 관악산의 산 조망 등이 있다. 호수, 바다 조망도 조망권에 포함된다. 이러한 조망권은 부동산 가치에 중요한 요인으로 작용하여 공시가격이나 거래가격에 반영된다. 그렇다면 조망권 가치는 얼마인가? 지난 2016년 정태윤의 박사학위 논문에 따르면 ‘내륙도시인 서울에서는 산 조망권이 11.89%, 강 조망권이 18.19%, 해안도시인 부산에서는 산 조망권 -10.49%, 강 조망권 8.21%, 바다 조망권 22.66%가 아파트 가격에 영향을 미친다’고 분석하였다. 특히 ‘부산 해운대구 바다 조망권은 47.91%까지 가격에 영향을 미친다’고 분석했다. (「내륙도시와 해안도시의 조망권 가치 비교연구」, 2016학년도 창원대학교 경영학과 박사과정 논문) 한강변 조망권 아파트는 성수동 갤러리아포레, 트리마제를 비롯해 용산구 이촌동 래미안 첼리투스, 강남구 삼성동 아이파크, 청담동 청담자이, 압구정동 현대, 서초구 반포동 아크로 리버파크 등이 대표적이다. 이들 단지들은 같은 단지 내에서도 조망권 유무에 따라 공시가격은 물론 시세도 수억원 이상 차이가 난다. 성수동 트리마제 아파트의 전유면적 136.56㎡의 거래사례를 살펴보면 층에 따라 약 7억원에서 14억원의 차이가 난다. 트리마제 아파트 전유면적 136.56㎡ 2018년 7층은 28억원원, 34층은 35억 5천만원에 거래되어 약 7억원의 차이, 같은 아파트 같은 면적 2020년 4층은 30억 6천만원, 44층은 44억원에 거래되어 약 14억원의 차이를 보였다. 이 사례의 거래가격 차이가 전부 조망권 때문은 아니겠으나 중요한 요인으로 작용한 것은 명백하다고 할 것이다. 주위토지통행권 감정평가 주위토지통행권은 앞서 보았듯이 민법 제219조에서 인정하고 있고, 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다. 배상이 아니라 보상인 것은 주위토지통행권에 의한 통행이 적법하기 때문이다. 통행지의 사용료를 산정하여 보상액이 결정된다. 주위토지통행권 자체를 감정평가하는 것보다는 통행지를 통행함으로써 발생하는 통행지 소유자의 손해액을 감정평가하고, 감정평가는 통행지의 사용료 산정이 된다. 통행지의 사용료 산정은 토지 임료 감정평가와 마찬가지로 임대사례비교법, 적산법, 수익환원법 감정평가3방법을 적용할 수 있고, 일반적으로 토지 임료는 적산법을 적용하여 감정평가한다. 주위토지통행권으로 인한 토지 사용료 감정평가는 통행권자와 통행지 소유자 간의 다툼에 의한 민사소송에서 법원의 감정 요청으로 진행된다. <그림 3>에서 기호 (1) 토지 소유자와 기호 (2),(3) 토지 소유자 간 주위토지통행권을 둘러싼 소송이 2차례 있었다. 첫 번째 소송에서는 기호 (2), (3) 토지 소유자가 승소하고, 두 번째 소송에서는 기호 (1) 토지 소유자가 승소하였다. <그림 3>에서 (1)-1 부분은 대지이고 바탕색이 흰색인 (1)-2 부분은 현황 도로이다. 첫 번째 소송은 기호 (2), (3) 토지 소유자가 기호(1) 토지 소유자를 상대로 ‘통행방해금지가처분’을 신청한 것이다. 기호 (2), (3) 토지 소유자가 기호 (2), (3) 지상에 도시형 생활주택 신축허가를 받아 신축공사를 시작하였는데 기호 (1) 토지 소유자가 공사를 위해 필요한 통로인(1)-1 부분에 굴삭기 등을 적치하는 방법으로 신청인들의 통행을 방해하고 있는 것에 대해 주위토지통해권을 인정한 사건이다. 기호(2), (3) 토지는 대체 통행로가 북동측에 있으나 대체 통행로와 공사 현장이 최대 7미터 가량 고도 차이가 나고 레미콘 등 공사 차량이 대체 통행로에서 공사 현장까지 진입하기가 상당히 곤란하다는 이유로, 기호 (2), (3) 토지 지상의 주택 신축공사를 위하여 기호(1)-1 부분을 통행할 수 있는 주위토지통행권을 취득하였다고 봄이 상당하다고 판시했다. 두 번째 소송은 기호 (2), (3) 토지 지상에 건축물이 완공된 후 기호 (2), (3) 토지 소유자가 기호(1) 토지 소유자를 상대로 기호 (1)-1에 대한 주위토지통행권을 신청한 것이다. 법원은 기호 (2), (3) 토지의 북동측에 대체 통행로가 있으므로 본건 주위토지통행권을 인정할 수 없다고 하였다. 첫 번째 소송 사례에서 기호 (2), (3) 토지 소유자는 기호 (1)-1을 통행하여 발생하는 손실을 보상해야 한다. 그 보상액은 해당 토지의 사용료가 되는데, 해당 토지의 기초가액은 도로가 아닌 대지로 감정평가한다. 일조권, 조망권, 통행권도 감정평가의 대상이다 일조권과 조망권, 통행권도 감정평가의 대상이 된다. 앞에서 살펴보았듯이 일조권은 일조침해에 따른 손해배상액 산정을 위한 감정평가가 진행되고, 일조권과 조망권은 아파트 세대별 감정평가액을 산정하기 위한 세대별 효용지수의 요인으로써 가치형성요인이 된다. 조망권은 독자의 이익으로 인정되는 한강 조망을 비롯한 강 조망, 바다 조망 등이 부동산 가치에 중요한 역할을 하는 경우 독자적인 가치 산정의 대상이 된다. 통행권은 주위토지통행권으로 통행지의 손실보상액을 산정하기 위한 사용료 감정평가의 대상이 된다. 일조권, 조망권, 통행권 감정평가의 근거는 「감정평가에 관한 규칙 제25조, 제26조」에 있다. 「감정평가에 관한 규칙」 제25조는 “소음 등으로 인한 대상물건의 가치하락에 대한 감정평가”에 대하여 ‘감정평가업자는 소음·진동·일조침해 또는 환경오염 등(이하 “소음등”이라 한다)으로 대상물건에 직접적 또는 간접적인 피해가 발생하여 대상물건의 가치가 하락한 경우 그 가치하락분을 감정평가할 때에 소음등이 발생하기 전의 대상물건의 가액 및 원상회복비용 등을 고려하여야 한다’고 규정하고 있다. 「감정평가에 관한 규칙」 제26조(그 밖의 물건의 감정평가)는 “감정평가업자는 제14조부터 제25조까지에서 규정되지 아니한 대상물건을 감정평가할 때에 이와 비슷한 물건이나 권리 등의 경우에 준하여 감정평가하여야 한다”고 규정하고 있다. 즉 「감정평가에 관한 규칙」 제25조 및 제26조에 근거하여 일조권, 조망권, 주위토지통행권을 감정평가할 수 있고, 감정평가방법은 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법 3방법 모두 적용할 수 있다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net
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[EXPERT COLUMN] 일조권·조망권·통행권도 감정평가 대상인가?
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[EXPERT COLUMN] 감정평가 잘 받는 건물, 따로 있다
- 감정평가 잘 받는 건물, 따로 있다 건물 감정평가액은 재조달원가와 감가수정에 의해 결정되기 때문에 재조달원가가 높은 건물, 감가수정이 적은 건물이 감정평가를 잘 받는다. 감가요인은 앞에서 보았듯이 물리적, 기능적, 경제적 감가요인이 있다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) <연재 순서> 01. 부동산 공시가격의 이해 1) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나 -표준지 공시지가 -표준주택가격 및 공동주택가격 2) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나 -개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 부동산가격 02. 상속세 증여세 감정평가로 절세 가능한가? 03. 재건축·재개발 감정평가의 올바른 이해 04. 보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법 05. 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 06. 경매, 감정평가 과연 믿을 만한가? 07. 감정평가 잘 받는 토지 따로 있다 08. 감정평가 잘 받는 건축구조 따로 있다 09. 일조권, 조망권, 통행권 등도 감정평가 대상인가? 10. 천방지축 감정평가액, 오해와 진실 11. 감정평가와 친하기_사례로 본 감정평가 Q&A 건물 감정평가방법 건물 감정평가방법에는 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법이 있고, 「감정평가에 관한 규칙」과 「감정평가 실무기준」에서 ‘건물을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여야 한다’고 규정하고 있다. 실무에서는 대체로 건물을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하고 있다. 원가법이란 ‘대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법’을 말한다. 원가법은 ‘대상 물건에 얼마만큼의 비용이 투입되어야 만들 수 있는가’라는 비용성에 근거한다. 원가법에 의한 가액 산정도 시장가치를 기준으로 하며, 원가법에서 채택된 자료와 근거는 시장에서 도출된다. 건축공사비와 감가수정은 시장에 기반한 원가 및 감가수정누계액을 반영하여 결정된다. 즉 시장자료에 근거하여 원가법을 적용하여 도출된 결론은 시장가치가 된다. 원가법에 의한 건물가액은 재조달원가와 감가수정으로 결정된다. 재조달원가란 ‘대상물건을 기준시점에 재생산하거나 재취득하는데 필요한 적정원가의 총액’을 말한다. 감가수정은 ‘대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가요인, 기능적 감가요인, 경제적 감가요인의 가치 하락요인을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 대상물건의 가액을 적정화하는 작업’이다. 원가법 산식은 다음과 같다. 원가법에 의한 건물 가액 = 재조달원가 - 감가수정액 건물 감정평가액은 재조달원가와 감가수정에 의해 결정되기 때문에 재조달원가가 높은 건물, 감가수정이 적은 건물이 감정평가를 잘 받는다. ※ 물리적 감가요인 물리적 감가요인은 시간의 경과, 사용으로 인한 마모 또는 파손, 재해 등 우발적 사고로 인한 손상, 기타 물리적인 하자 등이 있다. 일반적으로 시간의 경과에 따른 가치 하락으로 발생한다. 예를 들면 40년 내용연수인 건물이 20년이 경과했다면 50%의 감가요인이 발생한다. ※ 기능적 감가요인 기능적 감가요인은 형식의 구식화, 설비의 부족, 설계의 불량, 능률의 저하, 기타 기능적인 하자로 발생한다. ※ 경제적 감가요인 경제적 감가요인은 부동산의 물리적인 특성인 지리적 위치의 고정성에 의해 발생한다. 주위환경과의 부적합, 인근지역의 쇠퇴화, 시장성의 감퇴, 기타 경제적인 하자가 있다. 예들 들어 인근지역에 혐오시설이 들어서거나 인근 시장성이 감퇴하는 경우 부동산 자체의 잘못이 없는데도 외부적 경제요인에 의해 가치하락이 발생한다. 재조달원가 높은 건물은 어떤 건물인가? (1) 재조달원가의 구분 재조달원가는 생산개념에 입각한 재생산원가와 취득개념에 입각한 재취득원가로 구분된다. 재생산원가는 건축물과 같이 생산(건축)이 가능한 경우에 적용되고, 재취득원가는 도입기계 등과 같이 현실적으로 직접 생산이 불가능하여 구매하여 취득하는 경우에 적용된다. 건물 감정평가에서는 재생산원가를 적용한다. 재생산원가는 복제원가와 대체원가로 구분된다. 복제원가는 대상물건과 같은 모양, 구조, 노동의 질, 원자재를 가지고 있는 복제품을 기준시점 현재 만드는데 소요되는 원가이다. 대체원가는 대상물건과 같은 효용을 가진 물건을 기준시점 현재 만드는데 소요되는 원가이다. 대체원가로 가치를 산정할 경우 감정평가업자의 주관에 따라 크게 달라질 수 있다는 문제점이 있다. 일반적으로 건물을 감정평가할 때에는 복제원가를 적용한다. (2) 무엇이 건물의 재조달원가를 결정하는가? 재산세 등의 과표를 결정하기 위한 건물기준시가 산출은 해마다 국세청이 산정 고시하는 건물신축가격기준액(2020년 730,000원/㎡)에 구조별, 용도별, 위치별 지수와 경과연수별 잔가율을 곱하여 1㎡당 금액을 산출한다. 재조달원가를 결정하는 것은 구조, 용도, 위치가 된다는 의미이다. 한국감정원이나 한국부동산연구원에서 발간하는 건물신축단가표는 용도별, 구조별, 급수별로 구분된다. 구조 및 용도, 급수(1급~5급)에 따라 건물신축단가를 발표하고 있다. 위 <표1>은 국세청의 건물 기준시가 산출방법에서 규정한 구조 지수이다. 통나무조가 가장 높고 철파이프조가 가장 낮다. 구조 지수는 일반적인 수준의 구조별 원가를 나타내고 있다. 비용이 큰 구조가 재조달원가도 높다. <표2>는 국세청의 건물 기준시가 산출방법에서 규정한 용도지수이다. 용도별 차이는 용도별 건축에 필요한 비용의 차이를 나타낸다. 많은 비용 투입이 필요한 용도가 재조달원가도 높다는 의미이다. <표3>은 국세청의 건물 기준시가 산출방법에서 규정한 위치지수이다. 위치지수는 건물이 어디에 위치하는 가에 따라 건물의 효용에 차이가 있음을 나타낸다. 토지 가격이 높다는 것은 그 토지 위에 건물을 신축하면 그만큼의 수익이 창출된다는 의미이다. 건물의 효용이 높으면 재조달원가도 높고 그만큼 건물도 감정평가를 잘 받게 된다. <표1> 건물 기준시가 산출 구조지수(2020년 1월 1일 기준) <표2> 건물 기준시가 산출 용도지수(2020년 1월 1일 기준)<표3> 건물 기준시가 산출 위치지수(2020년 1월 1일 기준) 건축공사비에 영향을 미치는 다른 요인들 (1) 면적 및 규모 건물의 규모, 면적에 따라 건축비는 차이가 있다. 사용자재 및 구조가 동일하더라도 면적이 큰 건물이 작은 건물보다 규모의 경제 등이 작용하여 일반적으로 건축비가 낮다.(한국감정원 건물신축단가 참조) (2) 층고 건물의 경우 층수, 구조, 사용자재 및 면적이 동일한 경우에도 층고에 따라 건축비는 차이가 있다. 층고 3.5m와 7m의 공장건물을 예로 들면 단순히 외벽의 면적이 2배가 되는데 그치는 것이 아니고 기둥의 구조 또는 단면적이 커지게 되고 강재의 사용량도 늘어나게 됨에 되며 이에 수반하여 기초공사비도 많이 소모되어 층고가 높은 건물의 건축비용이 많아지게 된다.(한국감정원 건물신축단가 참조) (3) 크레인의 설치유무 공장 및 창고 등은 동일 면적, 구조, 자재의 건물이라도 크레인의 설치유무에 따라 건축비에 차이가 있다. 크레인을 설치하면 그 하중에 적합하도록 기둥, 보, 기초 등에 대한 보강공사가 필요하게 되어 크레인이 설치되지 않은 건물보다 건축비가 높다.(한국감정원 건물신축단가 참조) (4) 층수 사용자재 및 구조 등이 동일하고 연면적이 같은 경우에도 층수에 따라 건축비에 차이가 있다. 층수가 많아지게 됨에 따라 건축비가 높아지는데 그 이유는 기초공사비, 가설공사비 및 구조체 공사비 등 시공비가 많아지게 되기 때문이다.(한국감정원 건물신축단가 참조) (5) 부대설비 건물의 효용을 다하기 위한 전기설비, 냉난방설비, 승강기, 소화전설비 등 기타 건물에 부착된 설비는 별도로 건물과 구분하여 평가하지 아니하고 건물에 포함하여 평가한다. 따라서 건물의 효용을 다하기 위한 부대설비는 건축공사비에 영향을 미치고 재조달원가를 상향시켜 건물 감정평가액을 높이게 된다. (6) 지역별 보정 건설공사비는 지역별로 차이가 있는데, 주요한 영향을 주는 항목은 재료비, 노무비, 운반비이다. 도서지역의 경우 공공기관 발주공사 시 일반현장보다 재료비의 10% 할증을 추가 제시한다. 노무비는 임금 차이, 노동의 숙련도, 인부 모집의 어려움, 임금 외 숙박비 지출 등이 지역별 비용 차이의 원인이다. 운반비의 경우 도서지역은 해상운송과 육상운송(항구-공사 현장)에서의 비용이 추가적으로 발생한다. 제주도에 소재하는 건물의 감정평가에서 육지에 소재하는 건물의 재조달원가에 비해 10~20% 높게 산정하는 이유가 여기에 있다.(한국부동산연구권 건물신축단가 참조) 감가수정이 적은 건물은 어떤 건물인가? 감가요인이 적은 건물이 감가수정이 적고 감정평가도 잘 받는다. 감가요인은 앞에서 보았듯이 물리적, 기능적, 경제적 감가요인이 있다. 건물의 감가수정은 일반적으로 내용연수법을 적용한다. 내용연수법 중에서 건물의 경우 일반적으로 정액법을 적용한다. 산식은 다음과 같다. 산식에 의하면 건물가액은 재조달원가, 내용연수, 잔존내용연수로 산정되는 단가에 의해서 결정된다. 예들 들어 업무용으로 사용되는 건물을 감정평가 할 때, 사용승인일로부터 15년이 경과했고, 재조달원가가 1,500,000원/㎡, 내용연수가 50년이라고 하면 적용단가는 1,500,000원/㎡ ×(50-15)/50 = 1,050,000원/㎡이 된다(잔가율은 0으로 한다). 물리적으로는 경과연수가 얼마 되지 않고 경과연수가 동일할지라도 관리가 잘된 건물, 기능적으로 경제적으로 감가요인이 없는 건물이 감가수정이 적은 건물이 된다. 기능적으로 감가요인이 없다는 것은 형식이 구식이라거나 설비가 부족한 경우 등에 해당되지 않는 건물이라는 의미이다. 경제적으로 감가요인이 있다는 것은 인근지역이 쇠퇴하거나 혐오시설이 들어와서 건물이 수익성이나 쾌적성을 창출할 수 없게 되었음을 의미한다. 건물의 효용이 없어서 건물의 경제적 가치가 하락하여 그 건물은 감정평가를 잘 받을 수 없는 것이다. 건물 가액 산정 사례 (1) 경과연수가 동일하고 유사한 구조/용도/위치의 건물이나 관리 상태에 차이가 있는 건물 철근콘크리트조, 상업용으로 구조와 용도가 유사하고 토지의 공시지가도 유사하고 경과연수 (사용승인일이 2000년 6월 10일로 동일) 및 층수(7층)와 총면적(800㎡)이 동일한 2개 동의 건물(A, B)이 있다고 가정한다. 단, 2개 동의 건물은 소유자의 관리에 차이가 있어 B건물의 임대수익이 A건물의 임대수익에 비해 1.5 배 높다고 한다. 2개 동의 건물을 원가법으로 감정평가할 때 어떤 차이가 있을 것인가? 건물의 관리 차이는 임대수익의 차이도 낳지만 비용에도 차이를 생기게 할 수 있다. 이러한 차이를 어떻게 반영할 것인가? 내용연수를 조정해서 이러한 차이를 반영할 수 있다. ※ 내용연수 조정방법 ① 유효연수법 전내용연수를 고정하고 경제적 잔존내용수명(장래보존연수)에 따라 경과연수를 조정하는 방법이다. 예를 들어 내용연수 50년, 경과연수 20년인 건물이 있다면, 대상 건물이 3년 전에 개축한 점을 고려하여 경과연수를 15년으로 조정하여, 감가율이 20/50(0.40)에서 15/50(0.30)으로 줄어든다. 내용연수법은 주로 대상 건물의 증축 또는 개축을 고려할 때 적용한다. ② 미래수명법 잔존 경제적 수명을 보다 더 정확히 알 수 있을 때 잔존 경제적 수명에 건물의 경과연수를 더하여 전체수명(전내용연수)를 조정하는 방법이다. 예를 들어 내용연수 50년, 경과연수 20년인 건물에서 대상 건물의 잔존 경제적 내용연수가 40년이라면, 내용연수는 20년 + 40년 = 60년이고, 감가율은 20/50(0.40)에서 20/60(0.33)으로 줄어든다. 위 사례에서 A동을 원가법으로 산정하면 다음과 같다. 내용연수는 50년으로 하고 재조달원가는 1,200,000원/㎡로 한다. 800㎡ ×1,200,000원/㎡ ×(50-20)/50 = 576,000,000원 B동의 관리가 양호한 상태를 10년의 내용연수 연장으로 반영할 경우 유효연수법과 미래수명법으로 산정하면 다음과 같다. (유효연수법) 800㎡ ×1,200,000원/㎡ ×(50-10)/50 = 768,000,000원 (A동에 비해 약 33% 상승) (미래수명법) 800㎡ ×1,200,000원/㎡ ×(60-20)/60 = 640,000,000원 (A동에 비해 약 11% 상승) (2) 설비 부족, 설계 불량 등으로 기능적 감가요인이 있는 건물 대상 건물이 업무용 건물에 필요한 부대설비가 부족하고 설계가 불량하여 인근 유사한 건물에 비하여 임대료 수준이 20% 정도 떨어진다고 가정하고 나머지 조건은 위 사례와 같다고 할 때 유효연수법을 적용하여 원가법으로 대상 건물의 가액을 산정하면 다음과 같다. 800㎡ ×1,200,000원/㎡ ×(50-25)/50 = 480,000,000원 (A동에 비해 약 17% 하락) (3) 인근지역의 시장성 쇠퇴로 경제적 감가요인이 있는 건물 대상 건물이 속한 인근지역이 시장성이 급격하게 쇠퇴하여 임대료 수준이 50%로 하락하고 나머지 조건은 위 사례와 같다고 할 때 유효연수법을 적용하여 원가법으로 대상 건물의 가액을 산정하면 다음과 같다. 800㎡ ×1,200,000원/㎡ ×(50-35)/50 = 288,000,000원 (A동에 비해 약 50% 하락) 감정평가 잘 받는 건물은 어떤 건물인가? (1) 건물구조와 용도에서 비용이 많이 투입되는 건물 건물가액은 재조달원가와 감가수정으로 결정되는데 재조달원가는 건물구조와 용도에 따라 결정된다. 앞에서 건물구조와 용도에 따라 건물 기준시가 지수가 달라지듯이 실제 투입되는 비용도 건물구조와 용도에 따라 차이가 있다. 대상 건물의 구조와 용도, 급수에 따른 표준단가와 부대설비 비용은 한국감정원과 한국부동산연구원에서 매년 발간하는 건물신축단가표 책자에 소개되고 있다. (2) 감가요인이 적은 건물 유사한 건물구조와 용도의 건물이라 할지라도 관리 상태, 자본적 지출 여부, 기능적 하자 여부, 인근지역의 시장성에 따른 수익성의 차이에 따라 건물 감정평가액은 상당한 차이가 날 수 있다. 감가요인이 적은 건물일수록 감정평가를 잘 받는다. (3) 토지와의 균형, 토지 용도에 적합한 건물 건축주가 투입된 비용에 비해서 감정평가액이 너무 적게 나왔다고 불만을 토로하는 경우를 가끔 본다. 실제로 현장조사를 해보면 건축설계, 자재 사용 등 건축공사비에 상당한 비용을 투입했다는 판단이 든다. 그러나 감정평가액은 투입비용에 비해 낮은 수준으로 결정된다. 이것은 인근 표준적인 건물 수준에 비해 너무 고급스러운 수준으로 비용을 투입하다 보니 시장가치가 투입비용을 못 따라가는 경우이다. 부동산 가격원칙 중에서 적합의 원칙, 균형의 원칙에 맞지 않는다고 한다. 건물은 토지와 균형을 이루게 비용이 투입되어야 최대 효용을 창출할 수 있다. 토지용도에 적합하지 않는 건물도 투입비용만큼 감정평가를 받을 수가 없다. 지방에 엄청난 면적에 판매시설을 투입비용 천억 이상을 투입해서 건축했다고 가정하자. 분양이 가능할 것인가? 분양이 부진해서 고전했던 사례가 많은 걸 보면 분양이 쉽지 않을 것이다. 토지용도와 적합하지 않게 시장성과 수익성이 없는 건물을 지었기 때문이다. 토지용도에 적합하게 건물을 지을 때 대상 건물은 투입비용만큼 또는 그 이상 감정평가를 받을 수 있다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net
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[EXPERT COLUMN] 감정평가 잘 받는 건물, 따로 있다
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[EXPERT COLUMN] 감정평가 잘 받는 토지, 따로 있다
- 감정평가 잘 받는 토지, 따로 있다 토지 가액 결정에 영향을 미치는 가치형성요인은 지역요인과 개별요인이 있다. 토지는 개발 가능 여부에 따라 가치가 달라지고, 개발행위허가가 가능한 토지가 감정평가에 유리하다. 개발이 가능하더라도 건폐율과 용적률이 어떤가에 따라 감정평가액은 달라진다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) <연재 순서> 01. 부동산 공시가격의 이해 1) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나_표준지 공시지가 표준주택가격 및 공동주택가격 2) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나_개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 부동산가격 02. 상속세 증여세 감정평가로 절세 가능한가? 03. 재건축·재개발 감정평가의 올바른 이해 04. 보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법 05. 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 06. 경매, 감정평가 과연 믿을 만한가? 07. 감정평가 잘 받는 토지 따로 있다 08. 감정평가 잘 받는 건축구조 따로 있다 09. 일조권, 조망권, 통행권 등도 감정평가 대상인가? 10. 천방지축 감정평가액, 오해와 진실 11. 감정평가와 친하기_사례로 본 감정평가 Q&A 토지 감정평가 방법 토지를 감정평가하는 방법은 공시지가기준법, 거래사례비교법, 조성원가법, 토지잔여법, 배분법 등이 있다. 우리나라에서는 토지를 감정평가할 때 일반적으로 공시지가기준법을 주된 방법으로 적용하고 거래사례비교법을 주된 방법으로 산정한 토지 가액의 적정성을 검토하는 방법으로 적용하고 있다. 공시지가기준법이란 감정평가 대상 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(비교표준지)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 방법을 말한다. 공시지가기준법에 의한 토지 가액 = 비교표준지 공시지가 × 시점수정 × 지역요인 비교치 × 개별요인 비교치 × 그 밖의 요인 보정 거래사례비교법이란 감정평가 대상 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷한 토지의 거래사례와 비교하여 대상토지의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교 과정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 거래사례비교법에 의한 토지 가액 = 사례가격 × 시점수정 × 지역요인 비교치 × 개별요인 비교치 토지 가액에 영향을 미치는 가치형성요인 토지의 감정평가에서 토지 가액 결정에 영향을 미치는 가치형성요인은 지역요인과 개별요인이 있다. 일반적으로 공시지가기준법이든 거래사례비교법이든 비교표준지 또는 거래사례를 대상토지의 인근지역에서 선정하기 때문에 지역요인의 차이는 거의 없다고 보면 된다. 따라서 개별요인이 토지 가액 결정에 중요한 역할을 한다고 볼 수 있다. 토지의 개별요인 비교는 용도지대로 구분해서 한다. 용도지대란 토지의 실제용도에 따른 구분으로 용도지역에 불구하고 토지의 지역적 특성이 동일하거나 유사한 지역의 일단을 말하며, 상업지대, 주거지대, 공업지대, 농경지대, 임야지대, 후보지지대 등으로 구분한다. 상업지대와 주택지대의 개별요인 비교 항목은 <표 1>과 같다. <표 1> 상업지대/주택지대 개별요인 비교 항목 개별요인이 유리한 토지가 감정평가를 잘 받는다 개별요인이 유리하다는 것은 <표 1>에서 조건 별로 유리함을 의미한다. 공시지가기준법이나 거래사례비교법에서 개별요인 비교치는 조건 별로 산정하고 각 조건 비교치를 곱해서 개별요인 비교치를 산정한다. (1) 가로조건 가로는 광대로(폭 25m 이상), 중로(12m 이상 25m 미만), 소로(폭 8m 이상 12m 미만), 세로(가)(자동차 통행이 가능한 8m 미만의 도로), 세로(불)(자동차 통행 불가능, 이륜자동차 통행 가능), 맹지(이륜자동차 통행 불가능 또는 도로에 접하지 아니한 토지)로 구분된다. 가로의 폭이 클수록 개별요인이 우세하고 광대로와 중로 또는 광대로와 소로를 비교할 수 있으나 불가피한 경우가 아니면 광대로는 광대로와 비교하고, 중로는 중로와 비교하고 소로는 소로와 비교한다. 유사가격권의 표준지 또는 거래사례와 비교한다는 의미이다. 일반적으로 가로의 폭에 따라 가격권의 차이가 발생하기 때문이다. TIP 유사가격권의 개념 유사가격권이란 용어 그 자체로 보면 가격이 비슷한 일정 범위라는 의미이다. 지가는 토지의 지역성에 따른 그 지역의 가격수준이 대상 토지의 개별요인에 따라 개별화·구체화되어 결정된다. 따라서, 유사가격권 구분을 위해서는 지역요인과 개별요인을 함께 고려해야 하는데, 일반적으로 토지이용규제(용도지역 등)에 따라 비슷한 가격대를 갖는 권역들로 구분할 수 있다. 토지이용규제는 대부분 공간적으로 집단화되어 있으므로, 유사가격권을 구분하는데 지리적으로 인접한 지역이 우선되는 것으로 보인다. 그러나, 토지의 가격은 공간적으로 인접한 토지라도 주변여건과 개별토지의 물리적 조건(도로조건 등)에 따라 입지성과 가격수준이 다르게 형성되기도 한다. 예를 들면, 도로를 중심으로 노선상업지대는 블록 또는 상업지역의 지정이 끝나는 어느 지점까지 거의 유사한 가격대를 형성한다. 그러나 거리상으로는 매우 가깝지만 이면도로에 인접해 있는 필지와는 현저한 가격차이가 나며, 이면도로에 연접해 있는 필지와 그 뒤에 위치한 주택가와는 역시 현저한 지가 차이가 있다. 따라서 유사가격권이란 공간적으로 떨어져 있어도 지가형성요인(도로조건, 건축규제, 주변여건 등)이 비슷하여 유사한 가격대를 형성하는 지역적 범위라고 할 수 있다(국토교통부, 2020년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침 139쪽). (2) 접근조건 접근조건에서 상업지대와 주택지대의 차이점은 <표 1>에서 알 수 있듯이 상업지역중심 및 인근교통시설과의 거리 및 편의성은 공통된 내용인데, 주택지대에는 공공 및 편익시설과의 접근성이 있다. 유치원이나 초등학교, 공원, 병원, 관공서 등과의 접근성이다. 주택지대는 교육시설이나 공원, 관공서 등과의 접근성이 주거지로서의 수요를 증가시켜 가치를 증대시킨다. (3) 환경조건 상업지대의 환경조건은 고객의 유동성과의 적합성, 인근환경으로 구성되는데 상업지로서의 입지조건을 의미한다. 유동인구, 배후지 규모 등은 상업지로서의 수요를 증가시킨다. 주택지대는 주거용으로서 쾌적성을 증가시키는 환경이 가치를 증대시킨다. 한강 조망이 있는 주택, 북한강이 보이는 전원주택 등이 감정평가에 유리하다. <그림 1> 명동역 부근 상업지대명동역 북측 인근 상업지대(빨간색) 현황명동역 남측 인근 상업지대(파란색) 현황<그림 2> 고덕동 주택지대고덕동 주택지대 현황 <그림 1>에서 빨간색 기호(1), (2), (3)은 모두 소로에 접한 토지로 동일한 가로에 있으나 공시지가는 기호(1)이 기호(3)에 비해 2.69배, 기호(2)에 비해 1.89배로 상당한 격차가 있다. 이러한 가격 격차를 무엇으로 설명할 수 있을까? 가로조건, 획지조건, 행정적 조건, 기타조건으로 설명할 수 없다. 기호(1)~(3) 모두 명동역에 근접해 있기 때문에 접근조건으로도 설명이 되지 않는다. 기호(1)과 (2), (3)과의 가격 격차는 환경조건으로 설명된다. 기호(1)은 명동역 인근에서 가장 많은 유동인구가 밀집하는 곳이다. 기호(1)을 기점으로 동측이나 서측으로 갈수록 가격은 급격하게 떨어진다. 유동인구의 밀집도 차이다. 가격 격차는 동측보다는 서측으로 갈수록 심하다. 고객의 유동성을 반영하고 있는 것이다. <그림 1>에서 빨간색 기호(4)와 (5)의 가격 격차는 2.36배인데 환경조건으로 설명된다. 고객의 유동성이 기호(5)가 기호(4)에 비해 우위에 있는 것이다. <그림 1>에서 명동역 북측과 남측의 가격대는 비교할 수 없을 정도로 차이가 크다. 상권 자체가 다르다는 의미다. 도로를 사이에 두고 상권 즉 고객의 유동성은 상당한 차이가 있다는 것을 보여주는 지역이다. 명동역 남측에서도 파란색 기호(1)과 (2)의 가격 격차가 1.46배가 나는데 이러한 격차도 환경조건으로 설명된다. 고객의 유동성에서 기호(1)이 (2)에 비해 50% 정도 우위에 있는 것이다. 3종 일반주거지역에 소재하는 후면 토지도 가격 격차가 있다. 기호(4)가 도로조건에서 우세함에도 불구하고 기호(3)의 가격이 높은 것은 환경조건의 우세 때문이다. <그림 2>에서 기호(1)과 (3)은 광대로에 접하고 있고 기호(1)은 주상용으로 기호(3)은 다세대로 이용 중에 있다. 가격 격차가 1.21배가 나는 것은 기호(1)이 각지로 획지조건(접면도로상태)에서 우세하고 이용 상황에서도 우세하기 때문이다. 또한 기호(2)는 소로각지, 기호(3)은 광대한면인데 가격 차이가 거의 나지 않는 것은 광대로가 지나가는 도로이고 주택지대이기 때문이다. 기호(4)와 (5)는 용도지역, 도로조건, 형상지세가 동일한 토지인데 가격 차이가 나는 이유는 남향과 북향의 차이(방위)로 획지조건에서 남향인 기호(4)가 약간 우세하기 때문이다. (4) 획지조건 획지조건에는 면적, 접면너비, 깊이, 형상, 방위, 고저, 접면도로상태(각지)가 있다. 인근지역의 표준적인 면적과 비교해서 면적이 과대하거나 과소한 경우 열세하다고 판단한다. 접면너비가 넓은 토지가 좁은 토지에 비해 우세하다. 토지가 깊이도 클 경우 적정한 깊이에 비해 열세하다. <그림 3> 토지 형상 분류<그림 3>에서 어떤 형상의 토지가 감정평가를 잘 받을까? 가로장방형(가장형)이 감정평가를 가장 잘 받을 것이다. 위 그림에는 나와 있지 않지만 정방형의 토지도 가장형과 유사하다. 불리한 토지는 맹지, 부정형, 역삼각형, 자루형, 삼각형이 된다. 토지 형상에서 우세, 열세의 기준은 어떤 토지가 최유효이용에 적합한 가에 있다. 접면너비에서도 가장형이 가장 유리하고 역삼각형이 가장 불리하다, 깊이에서 가장형(정방형 포함)이 세장형보다 유리하다. 가장형이 감정평가를 잘 받는 이유는 토지의 최유효이용에 유리하기 때문이다. TIP 최유효이용(Highest and Best Use)의 판단 기준 대상 부동산을 특정용도로 이용하는 것이 법률적으로 적법해야 하고(합법적 이용), 해당 이용에 대한 주변 상황이나 수요측면에서 가까운 장래에 경제적 타당성이 있어야 하고(합리적 이용), 대상부동산의 건축이 물리적으로 가능해야 하고(물리적 채택 가능성), 합법적, 합리적, 물리적 책택 가능한 대안 중에서 최고의 수익이 경험적 자료에 의해 지지될 수 있는 이용(최고 수익에 대한 경험적지지)을 최유효이용이라 한다. (5) 행정적 조건 행정적 조건은 행정상의 규제정도를 나타내고 토지의 이용 방향과 범위를 직접 규정하기 때문에 토지 감정평가에 가장 중요한 영향을 미친다. 용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획시설 등의 공법상 제한사항이 해당된다. 토지의 개발 용도와 개발 범위는 해당 토지의 용도지역, 용도지구, 용도구역 등에 따른 건축용도와 용적률에 의해 결정된다. 용적률은 건축법 제56조, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제85조, 각 지방자치단체 조례(서울특별시의 경우 서울특별시 도시계획조례 제55조), 특별법에 의한 용적률의 강화 또는 완화 규정에 의해 결정된다. 즉 해당 토지에 가능한 용적률을 알기 위해서는 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 지방자치단체 조례, 특별법(특별법에 해당될 경우) 모두 검토해야 한다. 감정평가 잘 받는 토지 ① 개발 가능성과 높은 건폐율과 용적률 토지는 개발 가능 여부에 따라 가치가 달라진다. 특히 임야, 전, 답과 같은 토지는 개발이 가능하지 않을 경우(보전산지로서 공익용 산지, 임업용 산지에 해당되는 경우) 담보 취득에도 제한을 두고 있다. 개발행위허가가 가능한 토지가 감정평가에 유리하다. 개발이 가능하더라도 건폐율과 용적률이 어떤가에 따라 감정평가액은 달라진다. 건폐율과 용적률은 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 지자체 도시계획조례, 특별법에 의해 규정된다. 건페율과 용적률이 높을수록 토지 가치는 올라가고 감정평가도 잘 받는다. 건폐율과 용적률이 높더라도 개발되는 건물의 용도가 수익이 나지 않는 용도(예를 들어 수요가 없는 공업지대에 짓는 대규모의 상업시설이나 주거용 건물, 수요를 감안하지 않은 대규모 판매시설 등이 있다)라면 그 토지는 감정평가를 잘 받을 수가 없다. 반대로 도심지에 개발되는 업무용 빌딩이나 수요가 많은 상업지대에 개발되는 상업시설 등은 해당 토지의 건폐율이 용적률만큼 감정평가를 잘 받는 토지이다. ② 고객의 유동성이 좋은 위치에 있는 토지 대상 토지의 접면도로가 광대로(폭 24m 이상인 도로)일지라도 고객의 유동성이 없고 통과도로일 경우에는 상업지로 수익성이 좋은 토지가 아니다. 앞의 명동 상권 사례에서 광대로에 접한 토지보다 소로에 접하는 토지의 가치가 더 높고 감정평가도 더 높게 나오는 이유는 고객의 유동성 차이 때문이다. 고객의 유동성이 좋은 위치에 있는 토지가 감정평가를 잘 받는다. ③ 양호한 교통시설 접근성(역세권) 상업지대, 주택지대 모두 전철역 등 교통시설과 가까운 토지, 자동차 통행이 가능한 도로에 접한 토지, 최유효이용에 제약이 없는 형상, 평지인 토지가 감정평가를 잘 받는다. ④ 양호한 조망, 경관 한강 조망이 되는 토지와 그렇지 않은 토지는 실제 거래가격도 상당한 차이가 나고 당연히 감정평가도 차이가 난다. 한강 뿐만 아니라 조망이 양호하거나 경관이 우수한 토지는 토지 가치형성요인 중 환경조건이 우세하여 감정평가를 잘 받는다. ⑤ 개별요인 비교치가 우세한 토지 토지 감정평가에서 앞의 <표 1>에 있는 개별요인 항목에서 우세한 토지가 감정평가액이 잘 나온다. 결국 <표 1>의 개별요인 항목에서 평가가 좋은 토지가 감정평가를 잘 받는다. 앞에서 설명한 용적률은 행정적 조건, 고객의 유동성은 환경조건, 교통시설은 접근조건, 양호한 도로는 가로조건, 최유효이용에 제약이 없는 토지는 형상, 양호한 조망과 경관은 환경조건에 해당된다. 감정평가 잘 받는 토지는 어떻게 구별하는가 감정평가 잘 받는 토지를 구별하기 위해서는 ① 대상 토지의 토지이용계획확인원을 확인해야 한다(행정적 조건이 무엇인지를 가장 먼저 확인하는 것이다). ② 대상 토지의 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건은 지적도 등 공부서류 확인으로 그치지 말고 반드시 임장활동(현장 조사)을 통해서 직접 눈으로 확인해야 한다. ③ 인근 지역의 가격조사(거래사례, 감정평가사례, 호가)를 통한 사례 분석을 해야 한다. 가격자료 분석을 통해서 개별요인 비교치가 우세한 토지를 구별해 낼 수 있다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net
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[EXPERT COLUMN] 감정평가 잘 받는 토지, 따로 있다
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[EXPERT COLUMN] 경매 감정평가, 과연 믿을만한가?
- 경매 감정평가, 과연 믿을만한가? 경매 감정평가를 통해 경매 대상 물건의 최저 매각가격을 결정하고, 최저 매각가격에서 시작하여 낙찰될 때까지 진행하여 채권자의 채권 회수를 하는 것이 경매의 목적이다. 경매 감정평가에서는 담보 감정평가와 다르게 수익성이나 위험성을 감안하지 않고 감정평가액을 결정한다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) <연재 순서> 01. 부동산 공시가격의 이해 1) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나1 표준지 공시지가 표준주택가격 및 공동주택가격 2) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나2 (개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 부동산가격) 02. 상속세 증여세 감정평가로 절세 가능한가? 03. 재건축·재개발 감정평가의 올바른 이해 04. 보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법 05. 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 06. 경매, 감정평가 과연 믿을 만한가? 07. 감정평가 잘 받는 토지 따로 있다 08. 감정평가 잘 받는 건축구조 따로 있다 09. 일조권, 조망권, 통행권 등도 감정평가 대상인가? 10. 천방지축 감정평가액, 오해와 진실 11. 감정평가와 친하기_사례로 본 감정평가 Q&A 경매 감정평가액 어떻게 결정되는가? 경매 감정평가는 법원에서 의뢰하는 감정평가로 ‘법원 감정’이라 한다. 법원 감정에는 경매, 민사소송, 행정소송 등이 있다. 법원은 개인 감정평가사사무소 또는 감정평가법인에 소속된 감정평가사를 법원 감정인으로 지정하고 경매 또는 소송 감정평가를 의뢰한다. ‘감정평가 실무기준’은 ‘경매평가란 해당 집행법원(경매사건의 관할 법원)이 경매의 대상이 되는 물건의 경매에서 최저매각가(물건의 매각을 허가하는 최저가격)를 결정하기 위해 의뢰하는 감정평가를 말한다’로 정의하고, ‘감정평가업자가 경매평가를 수행할 때에는 감정평가관계법규에서 따로 정한 것을 제외하고는 [100 총칙]부터 [600 물건별 감정평가]까지의 규정을 적용한다’고 규정한다. 경매 감정평가도 다른 목적의 감정평가와 마찬가지로「감정평가에 관한 규칙」과 「감정평가 실무기준」에 근거한 감정평가의 원칙(시장가치기준, 현황기준, 개별물건기준)과 감정평가방법을 적용하여 감정평가액을 산출한다. 다만, 담보 목적의 감정평가에서는 대상 물건의 환가성을 감안하는 반면에 경매 목적의 감정평가에서는 최저 매각가격 결정이 목적인만큼 환가성보다는 채권자의 채권 회수에 문제가 생기지 않도록 일반적으로 담보 목적 감정평가 등의 감정평가액보다 높게 감정평가액이 결정된다. 낙찰가율이 낮으면 신뢰할 수 없는 것인가? 경매 감정평가액과 낙찰가의 차이가 커서 경매 감정평가를 신뢰할 수 없다고 말하는 사람들이 있다. 낙찰가율이 낮다고 경매 감정평가를 신뢰할 수 없는가? 낙찰가격이 어떻게 결정되는가를 보면 이것이 오해라는 사실을 알 수 있다. 경매를 통한 부동산 매입가격은 낙찰가격으로 결정된다. 경매로 부동산을 매입하는 경우에는 수수료, 명도비용, 수리비 등의 추가비용이 들기 때문에 경매 감정평가액이 시세에 비해 낮은 경우를 제외하고는 경매 감정평가액(법사가)보다 낮은 가격으로 낙찰 받아야 한다. <표1> 부동산 유형별 전국 평균 낙찰가율출처: 인포케어 경매 통계 낙찰 후 매입 부동산에 들어가는 비용과 낙찰자가 인수해야 하는 부담 등을 감안하면 낙찰가는 법사가에 비해 낮을 수밖에 없고, 이것은 위 <표1>을 통해서도 확인할 수 있다. 부동산 유형별로 낙찰가율에 차이가 있으나 평균적인 낙찰가율은 70% 내외 수준이다. 낙찰가율이 낮다는 이유로 경매 감정평가를 신뢰할 수 없다고 할 수 없는 것이다. 오히려 부동산 가격이 상승하고 있는 시기에는 감정평가의 시점과 낙찰일의 차이로 인해서 낙찰가격이 경매 감정평가액을 초과한다. 법사가보다 높은 낙찰가는 경매감정평가의 문제가 아니라 감정평가시점과 낙찰일 사이의 부동산 가격의 차이를 반영한 시장참가자들의 합리적 결정이다. 왜 부동산 유형별 낙찰가율이 다른가? <표1>에서 아파트의 낙찰가율이 80~90%로 가장 높고 목욕시설의 낙찰가율은 36.8~58.8%로 가장 낮다. 낙찰가율은 해당 물건의 투자가치가 클수록 높게 나온다. 투자가치는 해당 물건의 위험이 작을수록 크다. 위험이 작을수록 해당 물건의 수익을 환원하는 환원율이나 미래의 현금흐름을 현재가치로 할인하는 할인율이 낮고 그만큼 해당 물건의 가치는 올라가는 것이다. 아파트는 주거용 부동산으로서 공실의 위험이 거의 없고 최근 가장 가파르게 상승하고 있는 투자가치가 높은 부동산이라 할 수 있다. 반면 목욕시설은 경기에 민감할 뿐만 아니라 초기 투자비용이 많이 들어가는 부담이 있는 부동산이다. 경매감정평가에서 목욕시설은 건물가격에 인테리어시설비용을 포함하는 경우가 대부분이다. 즉 시설에 투입한 비용이 감정평가액에 포함되는데 경매 시점의 목욕시설은 영업용 부동산으로 수익이 부실한 경우가 대부분이지만 일반적으로 경매감정평가에서는 수익이 고려되지 않는다. <표1>은 2008년 발생한 리먼사태로 부동산 가격이 하락한 시기(2008년~2010년)와 아파트 가격이 급등한 시기(2019년~2020년)의 부동산 유형별 낙찰가율을 나타낸다. 부동산 가격이 하락한 시기보다 상승한 시기에 전체 낙찰가율은 상승했고, 아파트를 비롯한 단독주택, 근린상가, 사무실, 목욕시설, 숙박시설도 대체로 낙찰가율이 약 10% 상승했음을 나타낸다. 경매감정평가액과 낙찰가의 차이가 나는 이유 ① 최저매각가격을 결정하는 경매 감정평가 경매 감정평가를 통해 경매 대상 물건의 최저 매각가격을 결정하고, 최저 매각가격에서 시작하여 낙찰될 때까지 진행하여 채권자의 채권 회수를 하는 것이 경매의 목적이다. 경매 감정평가액이 낮아 지나치게 낮은 가격으로 낙찰될 경우 채권자의 채권 회수가 어려울 질 수 있다. 경매 감정평가에서는 담보 감정평가와 다르게 수익성이나 위험성을 감안하지 않고 감정평가액을 결정한다. 경매 감정평가액이 낙찰가로 결정되는 것이 아니라 경매 참여자들의 합리적인 의사결정을 통해서 결정되는데 그 낙찰가격이 채권 회수를 가능하도록 해주어야 한다. ② 감정평가시점과 낙찰일의 차이 경매 감정평가 시점(기준시점)과 낙찰시점(매각기일)에 차이가 있고, 그 기간에 가격 변동이 있을 경우에는 낙찰가율이 일반적인 수준에 비해 낮거나 높을 수 있다. 경매 감정평가를 2018년 1월에 했고 당시 시장가격이 5억 원이었으나, 2020년 6월에 낙찰을 받았는데 시장가격이 8억 원이었고 7억 5000만 원에 낙찰을 받았다면 낙찰가율은 150%가 된다. 반대로 2020년 낙찰을 받았는데 시장가격이 3억 원이고 2억 5000만 원에 낙찰을 받았다면 낙찰가율은 50%가 된다. 일반적으로 부동산 가격이 상승하는 시기에는 낙찰가율이 상승하고 부동산 가격이 하락하는 시기에는 낙찰가율은 하락한다. ③ 선순위 임차인의 여부, 낙찰자의 인수금액 여부의 차이 경매 감정평가를 할 때 유치권, 지상권, 임차권, 저당권 등 소유권 이외의 권리를 고려하지 않는다. 유치권의 성립가능성이 있거나 유치권이 행사되고 있을 때 또는 법정 지상권이 성립될 가능성이 있을 때는 낙찰가율은 떨어진다. 또는 낙찰자가 인수해야 할 임차권이 있는 경우도 낙찰가율은 떨어진다. 즉 경매 감정평가에서는 낙찰가를 하향시키는 요인을 고려하지 않고 감정평가액을 결정하기 때문에 낙찰가율이 떨어질 수 있다. 낙찰 사례 분석(출처: 인포케어) (1) 감정평가 시점과 낙찰시점의 시장가격 차이 ① 강동구 A단지 B아파트 사례 - 낙찰가율 116.2%이 사례는 평가시점 대비 낙찰일 대상물건과 유사한 아파트 거래가격이 상승한 시장상황을 반영한 낙찰사례이다. 부동산 가격이 상승하는 시기에는 낙찰가율이 100%를 초과하는 경우가 자주 발생한다. ② 강동구 C단지 D아파트 사례 - 낙찰가율 161.1%이 사례는 평가시점과 낙찰시점이 상당한 시간 차이가 있고 부동산 가격이 대폭 상승한 경우의 낙찰사례다. ③ 강동구 E단지 F아파트 사례 - 낙찰가율 52.1%이 사례는 낙찰시점에 대상 아파트와 유사한 아파트의 거래가격이 떨어진 낙찰사례다. 낙찰가는 낙찰 당시의 시장가격에 비해 약 72% 수준이다. 아파트의 일반적인 낙찰가율 80~90% 수준에 비해 낮은 수준인데, 유치권 등 낙찰가를 떨어뜨리는 요인이 있었던 경우로 판단된다. (2) 환가성(환금성)을 고려하지 않은 사례 ① 성북구 성북동 임야 사례 - 낙찰가율 51%토지의 경우에는 반드시 공법상 제한사항을 확인해야 한다. 특히 임야의 경우에는 개발 가능성 여부가 가치 형성에 결정적인 역할을 하기 때문에 개발허가 여부에 대한 확인이 필요하다. 이 사례의 공법상 제한사항은 다음과 같다.지구단위계획구역으로 지정되면 개발가능성이 있다고 볼 수도 있으나, 성북동 역사문화지구는 개발 난립을 억제하려는 목적이 있기 오히려 개발 가능성에는 부정적이고, 비오톱 1등급은 절대 개발이 불가능한 토지다. 이 사례를 담보 목적으로 감정평가한다면 감정평가액은 얼마나 될까? 이 경우에는 담보 목적의 감정평가액은 산정할 수가 없다. 왜냐하면 이 사례와 같이 비오톱 1등급이라는 강력한 공법상 제한과 더불어 여타 제한사항이 담보 취득 제한 또는 금지에 해당되기 때문이다. 감정평가액은 대상 토지의 개별공시지가를 약간 상회하거나 하회하는 경우도 있다. 인근 유사한 토지의 감정평가사례와 비교해서 높다고 할 수 없는 수준이다. 다만, 담보 목적으로는 감정평가를 진행할 수 없고, 개발가능성이 없다고 하면 시장가치도 상당한 수준 떨어질 것이 예상된다. ② 강북구 우이동 임야 사례 - 낙찰가율 42%이 사례의 공법상 제한사항은 다음과 같다.공법상 제한사항을 보면 개발은 불가능하다고 판단해야 한다. 이 토지에 대한 감정평가액은 인근 유사한 토지의 감정평가사례와 비교해서 높다고 할 수 없다. 이 사례 역시 앞의 사례와 마찬가지로 담보 목적의 감정평가액은 산정될 수 없다. 담보 취득에 제한되거나 금지되는 경우에 해당되기 때문이다. (3) 수익성 없는 상가 사례 ① 부천 튼상가(일괄 매각) - 낙찰가율 39%이 사례의 임대료를 기준으로 수익환원법에 의한 시산가액을 산정하면 약 6억 원 정도가 된다. 사례와 유사한 상가의 거래사례, 감정평가사례 등을 감안하면 사례의 감정평가액이 지나치게 높다고는 할 수 없다. 그러나 수익성을 반영하지 않고 산정한 감정평가액으로 이 사례의 낙찰가격은 수익성을 반영한 적절한 수준으로 판단된다. 경매감정평가는 수익성을 반영하지 않는 경우가 대부분(수익환원법을 적용하지 않는다는 의미)이어서 상가의 경우 가능한 임대수준을 분석한 수익성을 반영하여 낙찰을 받아야 한다. ② 석촌동 튼상가(개별 매각) - 낙찰가율 54%/41% <그림1>사례 상가는 106호, 108호, 110호 3개 호수를 일괄하여 튼상가로 호프집으로 사용되고 있고, 현황조사서에 의하면 3개 호수를 개별 호수로 구분해서 독립적으로 사용하기 위해서는 108호의 경우 2000만~3000만 원 정도의 최소한의 비용이 들 것으로 예상되고, 개별로 이용할 경우 도로에 접한 106호(전면 상가)가 가장 효용이 높고, 108호, 110호는 후면상가로 효용이 현재보다 현저한 저감이 예상된다. <그림1>에서 108호와 110호를 별도로 비교한다면 108호가 110호에 비해 전면에 가깝기 때문에 108호가 110호보다 우세하다고 할 것이다. 106호와 같은 전면상가는 전유면적 기준 약 15,000,000원/㎡~17,000,000원/㎡, 후면상가는 전유면적 기준 약 6,000,000원/㎡~8,000,000원/㎡에 거래되고 있는 점을 고려하면 각각의 개별호수를 기준으로 할 때 이 사례의 감정평가액은 시세보다 높은 사례라 할 것이다. (4) 공장 사례 전남 곡성 공장 사례: 건물과 기계기구 평가액 비중이 높은 사례 - 낙찰가율 34%이 사례와 같이 건물과 기계기구의 감정평가액 비중이 높은 경우는 낙찰가율이 평균에 비해 현저히 낮다. 공장을 인수해서 계속해서 동일 업종으로 공장을 운영하지 않는다면 건물의 경제적 효용과 기계기구의 경제적 효용은 상당히 감소한다. 토지의 비중이 낮고 건물과 기계기구의 비중이 높고 건물과 기계기구의 효용이 범용적이거나 일반적이지 않다면 낙찰가율은 상당한 수준 떨어질 수 밖에 없다. 사례의 감정평가액은 원가법으로 결정했기 때문에 특이한 점은 발견되지 않고 경매 목적으로는 적정한 수준으로 판단되나 담보 목적의 감정평가에서는 건물과 기계기구의 감정평가액은 상당한 수준 감액되거나 기계기구는 감정평가액 산정에서 제외될 수도 있다. 경매 감정평가, 과연 믿을만한가? 낙찰가는 대상 물건의 투자가치, 평가시점과 낙찰기일의 시점 차이, 낙찰자가 인수할 금액의 존재 여부 등에 의해 결정된다. 즉 투자가치가 클수록 낙찰가율은 높고, 평가시점과 낙차기일의 시점 차이가 있고 그 기간에 가격변동이 있다면 그 만큼 낙찰가와 감정평가액과이 차이가 나고, 선순위 임차권 등 낙찰자가 인수할 금액이 있으면 낙찰가는 낮게 결정된다. 입찰 참가자는 대상물건의 권리분석, 유사 부동산 거래가격 조사, 임장활동을 통한 입지분석 및 수익성 분석(대상 물건의 투자가치를 결정하는 것) 등을 통해 본인의 판단과 책임으로 적정한 낙찰가를 결정해야 한다. 경매 감정평가는 최저매각가격을 결정하고 대상 물건의 투자가치를 분석하는데 기본적인 자료를 제공하지만, 경매 감정평가액 자체가 낙찰가격으로 결정되는 것은 아니다. 앞에서 살펴보았듯이 경매 감정평가액과 낙찰가격은 여러 가지 사유로 차이가 발생한다. ‘경매 감정평가, 과연 믿을 만한가?’라는 의문은 거두었으면 한다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net
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[EXPERT COLUMN] 경매 감정평가, 과연 믿을만한가?
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[EXPERT COLUMN] 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평
- 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 소중한 내 땅을 내놓았는데 개발을 한다고 줄어든 면적의 토지를 받게 되는 것이 환지방식의 도시개발사업이다. 면적이 줄어드는 것까지는 이해가 되는데 돌려받은 토지 가치가 원래 토지 가치보다 높지 않으면 내 땅을 내놓는데 주저할 수밖에 없다. 면적이 줄더라도 가치가 더 높은 토지가 되어 돌아온다면 기꺼이 내 땅을 내놓을 수 있다. 권리가액이 종전가액보다 높아야 하는 것이다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) <연재 순서> 01. 부동산 공시가격의 이해 1) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나1 표준지 공시지가 표준주택가격 및 공동주택가격 2) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나2(개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 부동산가격) 02. 상속세 증여세 감정평가로 절세 가능한가? 03. 재건축·재개발 감정평가의 올바른 이해 04. 보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법 05. 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 06. 경매, 감정평가 과연 믿을 만한가? 07. 감정평가 잘 받는 토지 따로 있다 08. 감정평가 잘 받는 건축구조 따로 있다 09. 일조권, 조망권, 통행권 등도 감정평가 대상인가? 10. 천방지축 감정평가액, 오해와 진실 11. 감정평가와 친하기_사례로 본 감정평가 Q&A 환지방식은 무엇인가? ‘내 땅 200평을 내놨는데 내가 받은 건 120평’은 불합리한 것인가? 이를 이해하기 위해서는 환지방식을 알아야 한다. 환지방식은 도시개발사업의 방식 중 하나다. 도시개발사업이란 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보전 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다(도시개발법 제2조 제1항 제2호). 도시개발사업에는 환지방식, 수용방식, 혼용방식 세 가지가 있다. 수용방식은 사업시행자가 토지를 수용하거나 사용해서 개발을 하는 방식이고, 환지방식은 토지를 매입하지 않은 상태로 개발하고 개발이 끝난 후 토지를 토지 소유자에게 돌려주는 방식이다. 혼용방식은 수용방식과 환지방식을 혼합해서 개발하는 방식이다. <그림 1> 환지방식 개념도 따라서 ‘200평이 수용되었는데 환지로 돌아온 건 120평’은 ‘200평을 환지방식사업에 제공했는데 돌아온 건 120평’이 올바른 표현이다. 환지방식은 사업시행자가 지주들의 토지를 잠시 빌려 구획정리 후 용도변경(농지에서 주거지, 준주거지, 상업지 등)된 땅으로 지주들에게 다시 돌려주는 방식이기 때문이다. 200평이 수용되었다면 수용방식으로 사업이 진행되었고 소유자 등은 손실보상을 받고 환지로 돌려받는 땅은 있을 수 없다. <그림 1>에서 환지 전 토지가 환지 후에는 도로, 공원 등 공공시설과 체비지 확보를 위한 토지 때문에 돌려받는 토지 면적이 줄어든다. 줄어드는 면적의 비율(감보율)도 중요하지만 환지 후 토지 가치가 환지 전 토지 가치에 비해 상승하는 비율(비례율)이 더 중요하다. 환지방식에 사용되는 개념 ① 환지 환지란 토지의 신분이 바뀐다는 개념이다. <그림 1>에서 환지 전에는 도로가 지그재그이고 전답이었던 것이 환지 후에는 도로가 직선으로 개설되고 주거용, 상업용인 토지로 변화했다. 그런데 환지 후에 지주가 받는 땅의 면적이 줄어든다. 일부 땅을 체비지와 공공시설 부지로 사업시행자에 주어야 하기 때문이다. 환지는 가급적 제자리 환지를 원칙으로 하며 보류지(체비지 및 공공시설부지), 집단환지로 지정될 경우에 한하여 다른자리환지를 할 수 있다. ‘다른자리환지’란 종전의 위치에서 벗어나 다른자리에 환지를 지정하는 것을 말한다. ② 감보율(평균 토지부담률) 사업지구 내의 모든 토지 소유자는 환지방식 개발사업으로 얻은 각각의 수익에 따라 사업비용의 충당과 공공시설의 설치를 위한 용지(보류지)를 부담해야 하기 때문에 종전의 토지면적에 비해 환지의 면적이 감소하게 된다. 이와 같은 면적의 감소를 감보라 하고 그 비율을 감보율이라 한다. 환지설계는 평가식(도시개발사업 시행 전후의 토지의 평가액에 비례하여 환지를 결정하는 방법)을 원칙으로 한다. 평가식에 의한 감보율(평균 부담률)은 다음과 같이 산정한다. [총사업비 / (권리가액의 합계 + 체비지 평가액의 합계)] ×100 면적식 환지 기준에서는 다음과 같이 산정한다. 환지지정으로 인하여 토지의 이동이 경미하거나 기반시설의 단순한 정비 등의 경우에는 면적식(도시개발사업 시행 전의 토지 및 위치를 기준으로 환지를 결정하는 방식)을 적용할 수 있다. 평균 토지부담률 = [(보류지 면적 - 제27조 제5항 각 호에 해당하는 토지의 면적)/ (환지계획구역 면적 - 제27조 제5항 각 호에 해당하는 토지의 면적)] ×100 ※ 도시개발법 제27조 제5항 각 호에 해당하는 토지: 법 제66조 제1항 및 제2항(종전의 공공시설 또는 용도 폐지된 공공시설)에 따라 시행자에 무상귀속되는 토지, 시행자가 소유하는 토지. ③ 체비지 환지방식의 도시개발사업에서 사업시행자가 환지로 정하지 않고 경비에 충당하는 땅을 말한다. 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당 하거나 규약 ·정관 ·시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정해서 토지소유주에게 돌려주는 대신 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다(도시개발법 제34조). ④ 비례율 비례율은 정리 후 토지 감정평가액에서 사업비를 제외한 금액에 대한 정리 전 환지 대상 토지 감정평가액의 비율을 말하며, 다음과 같이 산정된다. 도시개발사업으로 조성되는 토지·건축물의 평가액 합계(공공시설 또는 무상으로 공급되는 토지·건축물의 평가액 합계를 제외한다) - 총사업비] / 환지 전 토지·건축물의 평가액 합계(제27조 제5항 각 호에 해당하는 토지 및 같은 조 제7항에 해당하는 건축물의 평가액 합계를 제외한다)×100 ※ 시행규칙 제27조 제7항 평면 환지 방식을 적용하는 경우 환지 전 토지 위의 건축물로서 환지처분 당시 이전 또는 제거된 건축물이나 입체 환지의 대상이 되지 아니하는 환지 전 토지의 건축물은 법 제38조에 따른 장애물 등으로 보아 법 제65조에 따라 손실 보상한다. 비례율에 의해 토지 소유자의 권리가액을 산정한다. 권리가액 = 비례율 × 환지 전 토지·건축물의 평가액 ⑤ 보류지 환지의 반대되는 말이다. 환지방식에 의해 조성되는 토지 중에서 일반 환지 대상 토지 외의 토지로서 체비지, 공공시설용지 및 지역 주민생활에 필요한 공동시설의 설치를 위한 용지를 말한다. ⑥ 비飛환지 공공시설 부지와 체비지 등의 보류지, 공동주택용지 등의 환지계획으로 종전 토지 위치가 아닌 ‘다른 자리에 환지’하는 것을 말한다. ⑦ 감환지/증환지 감환지는 면적이 큰 토지 등의 경우 면적을 감소하여 환지하는 것으로 감소한 면적은 금전으로 청산한다. 증환지는 환지계획에 따라 면적이 협소한 토지에 관하여 과소토지가 되지 아니하도록 그 면적을 증가하여 환지를 정하는 것을 말한다. 증가한 면적은 금전으로 청산한다. ⑧ 청산 환지계획에서 정한 권리면적과 확정 환지 면적과의 차이에 대한 토지평가액을 산정해 징수(증환지 경우)하거나 교부(감환지 경우)하는 절차를 말한다. ⑨ 환지면적/권리면적 환지면적이란 종전 토지에서 감보면적(감보율)을 제외하고 실제로 되돌려 받는 토지면적을 말한다. 권리면적이란 당초 정리 전(종전) 소유 면적에서 환지계획에 의해 감보면적을 공제한 면적으로 토지소유자가 환지 후 가질 수 있는 권리에 해당하는 면적을 말한다. 환지설계가 평가식인 경우 다음 원칙에 의한다(도시개발업무지침). - 환지(권리면적) = 종전의 토지 면적 × 단가 × 비례율 / 정리 후 토지단가 - 비례율 = (1 - 평균 감보율(부담율)) × 증진율 또는 정리 후 환지대상 총지수/정리 전 총지수 - 지수 = 모든 토지에 대해서 공정한 감정평가를 통해 이의 평균값을 근거로 면적으로 고려하여 산출 - 정리 전 가격은 실시계획인가시점(도시개발사업으로 인한 도시관리계획 결정, 변경결정 등을 반영하지 않은 사업이전 상태)을 기준 - 정리 후 가격은 환지처분시점 기준. ⑩ 입체 환지방식 시행자는 도시개발사업을 원활히 시행하기 위하여 특히 필요한 경우에는 토지 또는 건축물 소유자의 신청을 받아 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여할 수 있다(도시개발법 제32조 제1항). 입체환지는 도시개발법 제32조(입체환지)에 따라 환지 전 토지나 건축물(무허가 건축물은 제외한다)에 대한 권리를 도시개발사업으로 건설되는 구분건축물에 이전하는 방식을 말한다. 즉 토지 대신 새로 건축되는 건물의 일부와 그 부지의 공유지분을 주는 방법을 말한다. <그림 2> 입체환지 방식 개념도 입체환지는 집단 체비지 내에 공동주택 또는 상가를 건설하는 경우에 허용되고, 입체환지의 대상이 될 수 있는 자는 당해 구역 안에 토지와 그 토지에 건축된 주택을 동시에 소유한 자이거나 토지와 토지에 건축된 상가를 동시에 소유한 자를 말한다. 사례 분석: 환지대상 가액의 변동 자신이 갖고 있는 땅이 환지방식으로 개발된다면 사업 후 자신에게 돌아오는 땅의 면적이 줄어들지만 땅의 가치가 얼마인지가 중요하다. 자신이 사업 후 받는 토지의 가치는 종전 가액과 비례율에 의해서 결정된다. 다음 표는 환지방식으로 진행되고 있는 A 도시개발사업이 2016년 1월에 예정되었던 환지처분이 2020년 12월로 지연된다고 가정하고, 총사업비와 종후 가액의 변동에 따라 토지 소유자에게 돌아오는 토지 가치(환지대상 가액)가 어떻게 변동하는지를 보여준다. 이 사례에서는 체비지로 사업비를 모두 충당한다고 가정한다. 사업비는 조사비, 설계비, 공사비, 보상비(일부 보상이 있을 경우), 기타 비용(일반관리비, 금융비용 등 부대비용, 제세공과금 등)으로 구성된다. ① [사업비 증가액 < 종후가액 증가액]인 경우 <표 1> 비례율 계산 <표 2> 평균부담률(감보율) 계산 총사업비는 2740억 원 증가, 종후가액은 3020억 원 증가해서 비례율이 약 1.09에서 약 1.12로 상승했다. 환지대상 가액은 종후가액에서 총사업비(=체비지 평가액)을 뺀 금액으로 권리가액과 같다. 비례율이 상승하여 권리가액 즉 환지대상 가액도 280억 원 증가했다. 단, 총사업비 상승율(41.9%)이 종후가액 상승율(16.8%)을 초과하여 평균부담률은 상승했다. ② [총사업비 증가액 > 종후가액 증가액]인 경우 <표 3> 비례율 계산 <표 4> 평균부담률(감보율) 계산 총사업비는 2740억 원 증가, 종후가액은 2220억 원 증가해서 비례율이 약 1.09에서 약 1.03로 하락했다. 비레율이 하락하여 권리가액 즉 환지대상 가액도 520억 원 감소했다. 총사업비 상승율(41.9%)이 종후 가액 상승율(13.6%)을 초과하여 평균부담률은 상승했다. ③ [총사업비 증가액 = 종후가액 증가액]인 경우 <표 5> 비례율 계산 <표 6> 평균부담률(감보율) 계산 총사업비는 2220억 원 증가, 종후가액은 2220억 원 증가해서 증가액이 동일하고 비례율도 종전 약 1.09와 동일하다. 비례율이 동일하여 권리가액 즉 환지대상 가액도 종전과 동일한 9740억원이다. 단, 총사업비 상승율(41.9%)이 종후 가액 상승율(13.6%)을 초과하여 평균부담률은 상승했다. 권리가액을 잘 받아야 한다 환지방식에서는 자신이 소유하고 있는 토지를 내놓고 개발 후 줄어든 면적으로 되돌려 받는다. 평균부담률은 일반적으로 50%를 넘지 않는다. 평균부담률이 지나치게 높다면 주의깊게 살펴야 한다. 평균부담률은 종후가액에서 사업비가 차지하는 비율을 뜻하고 평균부담률이 높을수록 토지소유자의 권리가액은 떨어지기 때문이다. 권리가액은 종전가액과 비례율에 의해 결정된다. 비례율은 종후가액이 높을수록, 사업비가 낮을수록, 종전가액이 낮을수록 높아진다. 종전가액이 높으면 비례율이 떨어지기 때문에 종전가액이 높다고 반드시 권리가액이 높게 산정되지 않는다. 종전가액 증가액보다 사업비 증가액이 적으면 비례율이 올라가기 때문에 권리가액은 올라간다. 사례에서 보듯이 환지처분이 변경될 때 종후가액 증가액보다 총사업비 증가액이 많으면 비례율이 떨어지고 그만큼 권리가액도 떨어진다는 사실에 유의해야 한다. 소중한 내 땅을 내놓았는데 개발을 한다고 줄어든 면적의 토지를 받게 되는 것이 환지방식의 도시개발사업이다. 면적이 줄어드는 것까지는 이해가 되는데 돌려받은 토지 가치가 원래 토지 가치보다 높지 않으면 내 땅을 내놓는데 주저할 수밖에 없다. 면적이 줄더라도 가치가 더 높은 토지가 되어 돌아온다면 기꺼이 내 땅을 내놓을 수 있다. 권리가액이 종전가액보다 높아야 하는 것이다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net
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전원주택라이프 2020년 06월호 발간
- CONTENTS2020년 6월호 Vol.255 SPECIAL FEATURE 우리 집을 작은 숲처럼 플랜테리어자연을 곁에 두고, 식물을 돌보는 것만으로도 마음의 정화가 일어난다. 실내는 시원하게, 생활에는 소소한 기쁨을 주는 플랜테리어를 소개한다. 062 우리 집에 잘 맞는 식물 찾는 법066 공간을 살리는 플랜테리어 데코070 플랜테리어 스타일링 아이디어072 플랜테리어로 초록이 가득한 장소 HOUSE STORY전래동화 별주부전 무대로 유명한 경남 사천 비토섬. 섬이지만 차로 왕래할 수 있는 곳으로, 연륙교인 비토교와 연도교인 거북교를 건너면 만날 수 있는 작은 섬이다. 하루 두 차례 물이 빠지면 월등도와 거북섬, 토끼섬, 목섬 등 별주부전 주인공 이름을 딴 섬들을 차례로 만날 수 있다. 바다와 갯벌이 공존하고 빼어난 풍광과 청정 자연환경이 그대로 살아있는 곳에 지은 집. 건축주는 이곳에서 파티와 취미를 즐기고 있다._COVER STORY 076 전래동화 별주부전 무대에 지은 비토섬 주택084 땅 매입부터 준공까지 5개월 남양주 행복한家092 운동장 같은 마당을 가진 아이들 담양 주택100 돈보다 건강하고 편안한 삶 선택 파주 주택108 튼튼한 구조 아름다운 조망 포항 주택116 도심 속 숲세권과 천세권 판교 운중동 주택124 혐오에서 호감으로 환골탈태 성수동 상가주택 HOUSE & PEOPLE130 아름다운 마을을 찾아서 은평 한옥마을 ARCHITECT CORNER 138 1억 원대 집짓기 프로젝트 2 BOX_서경화 건축사144 욜로족을 위한 유니크 하우스 대부도 ‘YOLO.192’152 노후와 후손을 위한 상가주택 연천 장안헌160 한옥의 또 다른 해석 용인 ‘디귿집’HOME DESIGN 168 키워드 인테리어 #집콕취미174 브라운 톤이 가득한 인테리어 ARCHTECTURE DESIGN180 arc-edge house184 한옥 공간 배치 재해석한 사합원 41평형 HOUSING INFORMATION 186 EXPERT COLUMN - 상속세 증여세 감정평가로 절세 가능한가?191 HOT PRODUCTS - 산림청 신뢰성 인증받은 펠릿난로194 KITCHEN GARDEN - 산출물을 얻고 자기규율을 확립하라197 SEASONAL ITEM - 최고의 여름 아이템 수영장을 우리 집에 198 NEWS & ISSUE201 전원주택라이프 총판 안내202 전원주택 설계·시공·자재업체 리스트192 애독자 사은 퀴즈 & 애독자 엽서
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