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어부가 사는 마을 흔암리에 지은 단층 목구조 흙집
- 2월 기획② 황토주택 어부가 사는 마을 흔암리에 지은 단층 목구조 흙집 집을 짓다보니 정철균씨는 그동안 몰랐던 많은 일들을 알게 되었다. 터를 찾고 시공사를 정하고, 시공사와 설계·계약을 하고, 착공에 들어가기까지 혹시 잘못되지나 않을까 노심초사하며 마음 졸였지만 바쁜 공장 일에 짬을 내 아내와 함께 현장을 다닐 때면 피곤한 줄 모르고 신바람이 났다. 지하수가 나오고, 기초공사가 완료되면서 본격적인 목수일, 지붕 공사가 끝나고 본격적인 흙벽돌 쌓기와 흙 미장일들이 진행되었는데 건축주는 그저 공정의 진행을 지켜보는 일밖에 특별한 일이 없었다. 겨울 강은 살을 에는 듯이 푸른빛이라 더욱 고즈넉하다. 거실에 앉으니 쪽배를 타고 강을 오르내리며 고기를 잡는 어부의 그물질이 눈에 들어온다. 겨울 남한강의 풍경이 아름다운 그 곳에 최근 흙집 한 채가 들어섰다. 정철균씨 가족은 몇 년 전부터 전원을 꿈꾸며 이곳 저곳 자연환경이 좋은 터들을 수없이 많이 보았다. 그러던 중 사업을 하는 공장이 장호원에 자리를 잡으면서 출퇴근이 가능한 여주 이천 지역을 염두에 두게 되었다. 2001년 늦봄, 여주 ‘점동마을’에 들렸을 때 그 마을에 사는 분의 소개를 통해 터를 매입하게 되었다. 명성황후 생가를 돌아 ‘점동마을’에 들어서면 흔암리 포장도로 끝 지점에 남한강 줄기가 보이는 터가 눈에 들어왔다. 현황은 농지이나 지목은 대지였다. 발품 팔아 찾은 남한강 줄기 점동마을 흔암리 십수년 전 대홍수로 마을 모두가 침수되어 현재의 마을 위치로 이전하게 되었고, 그곳의 땅들은 여전히 대지로 남아 있었다. 지금은 충주호가 만들어져 홍수의 위험도 사라졌고, 수변구역이 아님이 확인되었다. 2년여 전부터 전원주택 전시장을 다니며 황토주택을 지으려고 마음먹었고, 그때 받아둔 팜플렛을 들고 ‘행인흙건축’ 사무실을 방문했다. ‘이 땅을 사서 집을 지어도 괜찮을 지’ 현장답사를 통해 미리 확인코자 한 것이다. 혹시 홍수라도 또 있으면 어쩌나, 흙을 미리 받아 성토를 하는 것이 좋지 않을까, 집을 앉히면 제대로 나올까, 판단이 서지 않아서이기도 했다. ‘행인흙건축’ 이동일 사장은 “현재의 지형 그대로를 살려 윗 터에는 본채를, 아랫 터에는 별채와 정원을 꾸미고, 진입로 앞쪽으로 단을 주어 주차장을 만드는 것이 좋을 것 같다”는 의견을 제시했다. 특히 건축물의 기초는 현재의 지반 위에 앉히고 필요한 만큼 주위에 성토를 하는 방안을 제안했다. 강변지역이기 때문에 합병정화조를 설치하여야 하며, 진입로 비포장 길의 측량을 통해 진입도로를 확보하는 문제도 협의가 되었다. 정철균씨는 매입 할 터 옆의 코너 땅 약 50여 평을 함께 매입하면 좋을 것 같다는 의사를 표명했다. 이 땅은 건축 착공과 동시에 매입이 이루어져 앞마당을 넓게 만들 수 있었다. 발품을 팔아 현지에서 직접 터를 구하고, 미리 시공사와 건축계획을 협의하여 최종 집터를 구입하는 과정은 전원주택을 꿈꾸는 모든 이들이 간과해서는 안될 교훈이다. 시공한 집 수 차례 방문 후 시공회사 결정 터를 구입하고 등기까지 마친 후 정철균씨는 공장 일로 신경 쓸 틈이 없었다. 약 2개월 여 정도의 시간이 흐른 후 본격적인 건축계획을 세우기 위해 ‘행인흙건축’과 협의를 시작하였다. 최종 마음의 결정을 하기까지 ‘행인흙건축’에서 지은 집들을 찾아다니며 ‘여름엔 시원한지, 겨울엔 위풍은 없는지, 불편한 것은 없는지, 해주고 싶은 말은 없는지’ 등 꼼꼼히 챙겨 확인해 보기도 했다. 또한 그 시기 ‘행인흙건축’이 시공중인 안성시 죽산면 용설리 저수지 변의 신축주택 현장을 수시로 방문하여 그 집을 짓고 있는 건축주와 교분을 쌓으며, 예비 지식을 얻을 수 있었다. 그러한 과정을 한 달여 또 거치면서 건축 설계와 내부 사양을 결정했다. 본채는 방 3개(부모님방, 안방, 자녀방), 거실 주방의 구조로 약 34평, 구들방 하나와 정자로 구성된 약 6평 정도의 별채 모두 합하여 약 40평으로 확정했다. 본채의 거실은 가 대들보를 만들어 경사 천정을 만들기로 했으며, 부모님방의 창문은 한옥형태의 낮은 창을 배치하고, 난방은 심야전기 보일러로 하고 보일러실 한편에 수납창고를 만들도록 계획했다. 구들방은 일상적으로 불을 땔 수가 없기 때문에 가스보일러 난방을 병행한 이중난방 시스템을 도입했다. 구들방 앞에는 남한강이 잘 보이도록 향을 배치하여 정자를 달아냈다. 건물의 외형은 한옥형 스타일이기보다 강변에 어울리도록 소수형 아스팔트싱글 소재로 겹지붕 형태로 구성했다. 거실의 경사 천정과 주방 위에 간이 다락을 만들면서 외형으로 보면 2층 형태의 건물이 우뚝 솟아 남한강을 바라보는 외관을 연출했다. 집은 그 집에 몸담을 건축주의 세심한 준비와 시공사의 기획력에 의해 만들어진다. 자신이 꿈꾸는 집을 발로 뛰어 찾아내고 자신의 생각을 충분히 반영하여 완성도 놓은 집을 만드는 것은 이제 건축주의 필수 항목이 되었다. 집 짓는 일은 정말 간단치 않은 일 집을 짓다보니 정철균씨는 그동안 몰랐던 많은 일들을 알게 되었다. 터를 찾고 시공사를 정하고, 시공사와 설계·계약을 하고, 착공에 들어가기까지 혹시 잘못되지나 않을까 노심초사하며 마음 졸였지만 바쁜 공장 일에 짬을 내 아내와 함께 현장을 다닐 때면 피곤한 줄 모르고 신바람이 났다. 지하수가 나오고, 기초공사가 완료되면서 본격적인 목수일, 지붕 공사가 끝나고 본격적인 흙벽돌 쌓기와 흙 미장일들이 진행되었는데 건축주는 그저 공정의 진행을 지켜보는 일밖에 특별한 일이 없었다. 그러나 윤곽이 다 드러난 골조형태를 보니 거실이 조금 좁은 게 아닐까, 간이 다락방이라도 있었으면 좋겠는데 등등 생각이 많아졌다. 이때부터 건축주와 시공사는 협의하여 진행할 일들이 많아진다. 기초·골조공사는 건축주가 개입할 여지가 별로 없는데 창문이 서고, 공간구성이 눈에 들어올 때부터 페인트며, 화장실이며, 도배, 장판, 마루 등 건축의 마감공사에는 이견이 생기기도 하고, 공정들이 딱 딱 맞아떨어지지 않는 문제가 생기기도 한다. 건축주의 입장에서 지난 일들을 돌아보면 집을 짓는 일이란 정말 간단치 않은 일이란 생각이 든다. 그러나 다행히도 정철균씨와 시공사는 현장에서 발생한 시공상의 문제들을 즉각 협의하여 조치함으로써 순조롭게 공사를 진행할 수 있었다. 처음 집을 지을 때 마을 사람들은 별장을 짓는다고 수군거리기도 했다. 하지만 완성된 집은 그리 화려하지도 규모가 크지도 않다. 다만 산과 강이 어울린 자연 그대로의 터에 안기듯이 들어선 건물에 노모와 중년의 부부가 몸을 담고, 또 그 아들들이 찾아오는 꿈의 집이 되었다. 자연석으로 외곽을 단장하고, 작은 나무 울타리와 석등 하나가 대문을 들어서는 발길을 잡는다. 앞엔 강이 보이고, 뒷산과 어울린 느티나무와 미루나무, 거기에 보탠 소나무 몇 그루가 어울려 그대로의 자연인 듯 편안하다. 지난해 12월 초에 입주한 후 성화에 못 이겨 집들이 전쟁을 치르고 난 후에도 주말이면 손님들이 끊이지 않는다. 강이 얼어붙고 눈발이 날리지만 이 집 속에 몸담고 있는 사람들은 구들방의 장작불과 같이 훈훈함이 배어 있다. 도시로 출근하고, 별장 같은 집으로 퇴근하는 삶, 그리고 삶을 뉘일 인생의 마지막 집으로서의 전원주택에 대한 꿈은 모든 이들의 소망일 것이다.田 ■ 글 사진 박병호(프리랜서) ■ 건축 정보 위치: 경기도 여주군 점동면 흔암리 대지면적: 2백79평(925㎡) 건축면적: 41.7평(138㎡) 건축구조: 한옥 목구조+흙벽돌 조적조+아스팔트싱글 실내구조: 본채- 방 3, 거실, 주방, 화장실 2, 다용도실, 보일러실, 창고 별채- 방 1, 화장실, 정자 난방: 본채- 심야전기 보일러 별채- 구들 +가스보일러 겸용 오수처리: 합병정화조 ■ 공사비 지하수, 진입로 포장공사, 측량비 등- 1천만원 건축 공사비(심야전기 보일러, 벽난로, 합병정화조 포함) - 1억 2천 5백만원 조경 공사비 등- 2천만원 = 총 비용(대지 구입비용 제외)- 1억5천5백만원 ■ 설계 및 시공: 행인흙건축 031-335-8133 /홈페이지 www.hangin.co.kr
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어부가 사는 마을 흔암리에 지은 단층 목구조 흙집
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건축주와 시공업체가 믿음으로 함께 지은 40평 목구조 흙집
- 잘 지은 전원주택 건축주와 시공업체가 믿음으로 함께 지은 40평 목구조 흙집 건축 설계의 초안이 나왔는데 예상치 않게 T자형 평면이었다. 부지의 앞에 저수지가 있기 때문에 물을 바라보며 살고 싶은 욕심이 컸는데 거실 전면이 저수지로 향해 있는 돌출형 건축 설계는 내 마음을 흡족하게 했다. 거기다 어머니를 모실 부모방은 남향에 쪽마루가 있는 큰 창이 배치되어 있고, 안방 또한 남향으로 열려 있었다. 거실과 주방은 연결되어 있으나 수납 칸막이로 장식하여 모양과 용도를 다양하게 하였다. 창 형태로 열려있고, 주방의 창이 거실창과 앞뒤로 나 있어 통풍과 환기에 그만이었다. 임준상씨는 지난달 오랜 객지 생활을 정리하고 고향인 안성에 내려와 40평 규모의 목구조 황토집을 지었다. 은퇴후의 전원생활을 염두에 두고 준비한지 10년만의 일이다. 우리의 전통 주거 방식인 목구조 황토집을 짓고 새로운 삶을 시작했는데 그 과정 중에 이런 저런 일들이 많았다고 한다. 준비 단계에서부터 집을 짓고 입주하기까지 과정과 느낌을 담은 건축주 임준상씨의 글을 싣는다. 경기도 안성시 죽산면 용설리. 아주 어려서 고향을 떠나 객지로 떠 돈지 40여년만에 고향 땅 한 켠에 몇 년전 터를 마련했다. 건설사에 몸담고 있으면서 리비아 수로공사 현장을 끝으로 정년 퇴직한 이후 노년을 누일 고향 땅에 정을 붙였다. 오랜 시간동안 외국 현장으로 떠나 있던 터라 아내에게도 미안했고, 혼자되신 어머님과도 집을 합쳐 자식된 도리를 다하였으면 하는 바램으로 조바심이 났다. 마음은 먹었지만 경제적 여건이나 조건이 성숙치 못하여 몇 년을 미루어 왔으나 이제는 더 이상 늦출 수 없었다. 마련한 부지에는 컨테이너 하나에 살림이 가득 찼고, 노년의 친구가 되어줄 개들도 서너마리씩 벌써 자식들을 얻은 터라 이제 새 집만 지으면 고향으로의 완전한 귀향을 이루는 것이다. 인터넷을 통해 시공업체를 찾다 오래도록 토목 장비를 다루어왔고, 현장 일이라면 이골이 났지만 집이란 그렇게 간단치가 않았다. 예전에 함께 근무했던 전문분야 동료나 후배들에게 설계도 의뢰해 보고, 수십 번을 뜯었다 고쳤다, 다시 지어보았지만 막상 실행이 안되고 보니 ‘견물생심’이었다. 직장 생활을 하면서부터 근 10년간을 준비해온 터라 땅도 마련했겠다, 시작만 하면 되는 일인데 가진 돈에 맞추려고 생각해 보니 선뜻 결정을 내린다는 것이 쉽지 않았다. 무엇보다 중요한 것은 이제 평생을 몸담을 집이고, 내 자식들이 후대를 이으며 살아갈 고향의 집인데 아무에게나 맡겨 집을 지을 순 없는 문제였다. 몇 날을 두고 인터넷을 통해 시공사를 조사하였다. 마음속엔 황토집을 그리고 있었지만 기와로된 한옥 아니면 허술한 초가만을 보아왔던 터라 뭔가 미흡해 보이기도 했다. 같은 또래의 친구들이 서구 목조주택 형태로 집을 짓고 있는 현장을 가 보기도 했으나 실해 보이지 않고, 설계도 우리 살림집이 아닌 듯한 복잡한 구조처럼 느껴졌다. 스틸하우스는 외양은 깔끔한데 정감이 떨어졌다. 살아온 과정이 그랬던가, 고향으로의 귀향 때문이었을까? 자꾸 현대 흙집을 표방한 흙건축 회사의 홈페이지에 손이 갔다. 여러 차례 탐독한 가운데 시간이 지나며 가슴에 와 닿는 믿음이 생겼다. 몸담았던 건설사가 한참 힘들었을 때 회사를 정리한 터라, 어려움을 이겨낸 지금의 시공 회사에 더 정감이 갔는지 모르겠다. 회사 이력에 당당히 부도난 이력을 표시하고 새로운 비전을 제시하며 자기 길을 밝히고 있는 회사 연혁은 내 마음을 잡아 당겼다. 그래, 이런 정신과 노력이라면 이 친구들은 뭔가 다를꺼야, 얼굴을 대면하진 않았지만 믿음이 갔다. 4월 말의 어느 토요일 늦은 시간 첫 만남에서 농지전용과 건축설계, 견적의뢰를 부탁했다. 두 번째의 만남에서 농지전용허가부지를 결정하고 절차에 들어감과 동시에 건축설계에 착수했다. 내가 가지고 있는 돈을 밝히고 그에 따른 건축 면적과 자재 사양을 정해갔다. 그리고 한달 후 드디어 집터를 닦는 포크레인 소리가 울려 퍼졌다. T자형 건축 설계를 확정하다 건축 설계의 초안이 나왔는데 예상치 않게 T자형 평면이었다. 부지의 앞에 저수지가 있기 때문에 물을 바라보며 살고 싶은 욕심이 컸는데 거실 전면이 저수지로 향해 있는 돌출형 건축 설계는 내 마음을 흡족하게 했다. 거기다 어머니를 모실 부모방은 남향에 쪽마루가 있는 큰 창이 배치되어 있고, 안방 또한 남향으로 열려 있었다. 거실과 주방은 연결되어 있으나 수납 칸막이로 장식하여 모양과 용도를 다양하게 하였다. 창 형태로 열려있고, 주방의 창이 거실창과 앞뒤로 나 있어 통풍과 환기에 그만이었다. 까다로운 품성의 어머님과 건강에 조금씩 자신을 잃는 아내, 그리고 우리 후손들이 모두 편안하게 몸담을 수 있는 구조, 그리고 땅의 지형과 자연을 최대한 반영하여 배치된 설계는 시공사에 대한 또 하나의 믿음으로 굳혀졌다. 일의 절반은 목수일이네 집을 짓고 있는 터 뒷편 컨테이너에 이미 짐들이 모두 이사와 있는 형국이라 본의 아니게 집 짓는 일을 아침부터 저녁까지 지켜보았다. 내 집을 짓는데 내 손길이 닿지 않아서야 되겠는가 하는 생각도 있었고, 믿음으로 시작하였으니 믿거니 하지만 그래도 내 눈으로 확인하고픈 것이 인지상정이었다. 과연 집 짓는 일은 인생과 다르지 않았다. 기초공사가 끝나고 집의 뼈대를 세울 나무를 다듬고 깎고 홈을 내 골격이 잡힐 때까지 목수들의 손놀림과 땀방울은 너무도 컸다. 처마를 만드는 서까래가 돌고 한옥의 팔작지붕 형태로 지붕선이 나타날 때 밤잠을 못 이룰 만큼 그 즐거움은 이만저만이 아니었다. 하지만 사람일이 어디 즐거울 수만은 있는가? 시공사나 나 또한 미처 고려치 못한 문제가 생겼다. T자형 건축물이다 보니 현관 출입구의 지붕선이 본채의 처마선으로 인해 정 가운데 중앙에 위치하지 못하고 한편으로 몰린 것처럼 보였다. 현관만큼은 그 지붕선이 중앙을 딱 하니 바라보았으면 좋겠는데, 빗물 처리 경사면과 이것저것 모두를 고려한 시공이긴 하였지만 마음속에 떨떠름하게 남는 문제가 되었다. 시공사는 나의 이런 문제 제기를 흔쾌히 받아들여 두 번을 고치고서야 마음을 접을 수 있었다. 흙집인데 집 짓는 일의 절반이 목수일이라니...... 한 달여에 걸친 간단치 않은 목수 작업 속에 선조들의 지혜와 한국의 멋, 집에 깃든 정신을 깨달을 수 있었다. 현장밥 30년, 하루 하루가 즐거운 집짓기 쓸고 줍고, 또 하루를 보내면서 시공사의 모든 협력업체들과 친구처럼 지내는 상황이 되었다. “내가 누구여..... 현장밥 30년이여......” 일이 마음에 들지 않으면 한번 틀어 보기도 하고, 마음이 흡족하면 그 저녁엔 어김없이 삼겹살에 소주 한잔을 내었다. 골격이 세워지고 지붕 위에 아스팔트싱글 지붕이 덮이고서야 본격적인 흙일이 시작되었다. 기둥과 기둥사이에 흙벽돌로 벽체가 세워지고 서까래 사이사이엔 작은 흙벽돌이 끼워졌다. 화장실 안쪽엔 시멘트 벽돌이 한 겹 더 쌓아지고 그리고 황토미장과 방수미장, 황토방이 만들어졌다. 흙벽돌의 규격은 가로 30㎝, 폭 20㎝, 높이 14㎝인데 흙이다 보니 규격이 조금씩 차이가 났다. 손으로 찍은 흙벽돌보다 기계압으로 찍은 문양 흙벽돌이라 강도에 있어서나 모양에 있어 보기에 좋았다. 흙벽에는 가는 철망을 대고 황토분과 향나무 톱밥 등을 섞은 황토라 일반 흙집에서 나타나는 흙벽의 갈라짐이나 터짐은 없었다. 여름 장마를 지나고 찌는 듯한 한낮 더위인데 집안에 들어가니 서늘할 정도로 시원했다. 흙 냄새도 너무 좋았다. 조선살이 들어간 목창과 조선살이 박힌 문이 달리자 이제 집이 되었구나 하는 기쁨이 몰려왔다. 현장은 모두 같은 것이다. 내 일처럼, 내 집처럼 일하는 사람들이 많을 때 그 집은 반듯하게 되고, 그 시공사는 뿌리를 내릴 수 있다. 집의 마감재를 더 좋고 화려한 것을 써서 치장하는 것이 좋은 것은 아니란 생각이다. 집을 짓는 과정 하나하나에 집은 생명력이 살아있는 것이다. 몸이 실해야지 치장한다고 가려지는가? 인생도 그러할 것이다. 그 점에서 나와 시공사는 정신의 끈이 닿아 있었다. 믿음, 그것은 처음과 끝을 한결같게 해준다 나는 친구들이 집을 지으며 시공업체를 한 두번 바꾸는 사례를 보았었다. 가장 큰 것은 서로의 이해 관계일 것이다. 시공사는 많이 남기려하고, 건축주는 더 좋은 자재와 마감을 원하기 때문일 것이다. 또한 시공사가 처음부터 끝까지 전체의 과정을 ‘일사불란’하게 움직일 수 있는 현장 운영능력이 있는가 없는가가 제일 중요하다. 하다보니 타산이 안 맞는다고 손을 떼는 일도 적지 않다고 들었다. 시공사 책임자들과의 일상적인 만남으로 집이 되어 가는 과정과 투입되는 비용도 거의 태반 다 알게되고 보니 서로에 대한 이해의 폭은 더욱 커졌다. 나중에 서로 결산을 해보니 시공사는 거의 노력 봉사한 결과가 되었다. 이는 내가 건설 현장에서 30년을 누볐기 때문에 시공사에서 일일이 구체적인 설명을 곁들이지 않아도 어느 누구보다 잘 아는 사항이다. 내가 욕심을 부리지 않았는데도 시공사의 성심이 이윤을 떠나 집을 완성케 한 것이다. 무엇보다 이 집을 ‘고향에 귀의하는 사람의 편안한 종가’로 만들어 준 시공사와 협력업체 모두에게 감사를 드린다. 믿음의 끝은 반드시 있다고 믿는다. 지금은 비록 노력 봉사일 지 모르지만 그 노력들이 하나하나 쌓이면 큰산을 이룰 것이다. 도시를 떠나고 싶은 분들이나 후세 자손들에게 할아버지가 지은 집을 물려주고 싶은 분들이 계시다면 한번쯤 이 집을 방문하여 집 구경도 하고 이것저것 궁금한 것을 물어 본다면 성심껏 답해 줄 예정이다. 시공사 못지 않게 처음부터 끝까지 집 짓는 모든 공정과 일꾼 한분 한분을 석달 이상 같이 호홉하며 완성한 집이기 때문에 충분한 답변을 해 드릴 수 있을 것이라고 생각된다.田 ■글·임준상/사진· 류재청 ■건축정보 위치: 경기도 안성시 죽산면 용설리(용설 저수지 주변) 대지 면적: 6백90평(이중 1백50평 대지 전용, 구거 점용 약 40평, 잔여 농지 약 5백여평) 건축 면적: 단층 40평 건축 구조: 한옥 목구조 + 황토벽돌 + 아스팔트싱글 실내 구조: 방 3(안방, 부모방, 자녀방), 거실, 주방, 화장실, 다용도실 등 특징: T자형 건축설계로 거실에서 전면의 저수지를 조망할 수 있도록 구성했고, 부모방 창을 한옥식으로 낮게 하고 방 앞에 쪽마루를 두어 마실온 할머니들과의 담소를 할 수 있는 조건과 저수지 조망이 용이토록 구성했다. 심야전기보일러실을 1평 정도 크게하여 농기구 등 보관 창고로 이용토록 구성하고, 주택 뒷편으로 연못을 배치해 후정 개념으로 꾸몄다. 총 공사비: 농지전용 토목설계비 및 제세금, 측량비- 약 5백만원 본 건물 - 1억 1천만원(평당 2백75만원) 심야전기보일러+벽난로+가로등- 약 8백만원 자연석 쌓기 및 연못, 조경공사- 1천5백만원 총 공사비 합계: 1억3천8백만원 ■설계 및 시공 : 행인 흙건축 (031-335-8133 / www.hangin.co.kr)
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건축주와 시공업체가 믿음으로 함께 지은 40평 목구조 흙집
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한 지붕 두가족 살도록 설계된 단층 목구조 흙집
- 잘 지은 전원주택 한 지붕 두가족 살도록 설계된 단층 목구조 흙집 장모님은 거동이 불편하여 주변 사람의 도움을 받아야 했는데 일반적인 집 구조는 휠체어를 타고 생활하는데 몹시 불편하여 당사자는 물론 간병하기에도 어려움이 많았다. 우선 단층으로 설계하여 한 세대는 휠체어가 다니기 쉽도록 문턱을 없애고 의료용 침대가 드나들 수 있도록 문을 모두 크게 만들었다. 물론 현관 진입로는 램프시설을 하여 휠체어 사용이 편리하도록 하였으며 환자 방엔 벨을 설치하여 도움을 요청하기 쉽도록 했다. 내 나이 쉰 여덟. 환갑을 바라보는 나이로 고향이 없어 지금까지 명절이면 더욱 외로움을 많이 탔다. 비록 부산에서 태어났지만 어린 나이에 그 곳을 떠난 데다 이제는 가족은 물론 친지도 남아있지 않아 사실 찾아갈 고향이 없는 셈이나 마찬가지다. 그래서 명절 때면 귀성전쟁이라 불리는 교통대란을 겪으며 부모님을 찾는 사람들의 모습이 내겐 늘 부러움의 대상이었다. 내가 전원생활을 계획하게 된 것은 찾아갈 시골이 없고, 그래서 내 손자 손녀들도 할아버지 할머니가 계신 시골집이 없기 때문이었다. 아이들에게 만큼은 평생의 추억과 포근함이 만들어지는 곳이자 명절이면 생각만 해도 마음이 설레는 그런 고향을 만들어 주고 싶었던 것이다. 이런 마음에서 오래전 용인의 한 외진 곳에 땅을 마련해 두었고, 은퇴 후엔 줄곧 내려와 노후의 꿈을 한껏 키웠다. 단순한 텃밭 개념이 아니라 밭농사는 물론 논농사도 지었는데 동네분들 덕에 서툴던 농사일도 점점 익숙해 졌고 정성스레 가꾼 집주변의 꽃나무들과 함께 소망하던 일들이 활짝 피어오르는 듯 했다. 그러나 그것도 잠깐이었다. 어느날 정붙여 가꿔 놓은 땅이 택지개발지구로 수용돼 버리면서 나는 고향 같은 그 곳을 떠나야 했다. 다시 시작하기로 마음을 먹었지만 나이가 들수록 새로운 환경에 대한 호기심과 기대감보다는 부담감이 더 크게 작용했다. 그러던 중 장모님의 건강이 악화되었고 큰처남이 미국으로 이민을 간 상태여서 누군가는 장모님을 모셔야 했다. 장모님은 서울 생활 보다 시골에서 여생을 보내고 싶어했고, 그래서 우리 내외는 장모님과 함께 시골에서 살기로 하고 집 짓는 일을 서두르기로 했다. 마침 우리는 우연히 ‘흙건축 행인’에서 짓고 있는 용인의 흙집 단지를 들리게 되었고 아내는 평소 황토집을 짓자고 이야기 해왔던 터라 흙집을 짓는데 이견이 없었다. 인근에 이미 집터를 마련해 두었기 때문에 집 짓는 일은 바로 시작할 수 있었다. 비용은 큰처남과 공동 부담하기로 하고 집의 구조는 한 지붕 두가족의 형태로 결정해 장모님이 생활하는데 불편이 없고 우리가 장모님을 모시는데 불편이 없도록 설계했다. 그동안 장모님은 거동이 불편하여 주변 사람의 도움을 받아야 했는데 일반적인 집 구조는 휠체어를 타고 생활하는데 몹시 불편하여 당사자는 물론 간병하기에도 어려움이 많았다. 우선 단층으로 설계하여 한 세대는 휠체어가 다니기 쉽도록 문턱을 없애고 의료용 침대가 드나들 수 있도록 문을 모두 크게 만들었다. 물론 현관 진입로는 램프시설을 하여 휠체어 사용이 편리하도록 하였으며 환자방엔 벨을 설치하여 도움을 요청하기 쉽도록 했다. 또 다른 세대는 일반주택구조로 독립된 생활을 하면서도 거동이 불편한 노인을 간병하는데 수월하도록 설계했고, 큰처남이 한국에 나오면 머물러야 하는 점도 염두에 두었다. 착공한지 두어달이 지나면서 점차 집의 모양이 갖춰져 갔다. 이 글을 쓰는 동안 기초공사가 완료되었고, 기둥들이 세워지며 집의 형태가 완성됐다. 당초 계획보다 토목공사에 시간이 많이 소요돼 다소 지연이 됐으나 튼튼한 기초 위에 집이 세워졌다는 생각에 한결 마음이 뿌듯하다. 집이 완성되고 나니 그동안 정성을 쏟았던 용인의 논과 밭에 대한 미련과 아쉬움도 많이 사라졌고, 시골생활에 대한 열정도 다시 피어오르는 듯한 느낌이다. 사랑하는 손자들에게 시골집의 추억을 만들어 준다고 생각하니 얼마간의 그 과정들이 내겐 큰 즐거움이었다.田 ■ 글 박국웅/사진 류재청 작은 인터뷰/이동일 ‘흙건축 행인’ 대표 건축주와 시공업체간 신뢰를 바탕으로 지어진 집 지난해 박국웅씨와 큰처남 김성태씨 가족들이 흙집을 짓고 있던 솟대마을 현장을 방문했었습니다. 이 분들은 흙집을 둘러보고 마음에 들어하고 흙집을 짓기로 했습니다. 겨우내 집짓는 설계와 공사 계획을 준비해 건축을 마쳤는데 시공사 입장에선 이 기간 내내 긴장하지 않을 수 없었습니다. 이는 한 분이 대기업 건설사 출신인데다 또 다른 분은 미국에서 직접 건축업에 종사하시고 계신 분이었기 때문입니다. 사실 시공사와 건축주 사이에선 대립하는 경우가 적지 않습니다. 시공사는 보다 이윤을 많이 남기려고 하고, 건축주는 더 좋은 것과 더 많은 것을 요구하게 됩니다. 두 분 모두 건축에 대해선 일가견이 있는 분들이었기 때문에 우리 입장에선 적잖이 부담스러웠던 게 사실입니다. 그러나 이런 걱정은 지금 생각해보면 기우에 불과했습니다. 오히려 건축에 대해 많은 부분을 알고 있었기 때문에 더 많은 부분을 이해해 주었고, 저희 입장에서도 최선을 다했습니다. 이 집은 시공사와 건축주 모두가 각자의 욕심을 버린 집입니다. 추가 공사가 발생하면 협의와 조정을 거쳐 합의하는 과정을 밟았고, 그 과정을 통해 집의 완성도를 더욱 높일 수 있었습니다. 이는 건축주가 시공사를 끝까지 믿어준 결과이며, 시공사가 건축주 가족들의 삶을 우선했기 때문에 가능한 일이었습니다. 양자의 신뢰가 최종 결과물에 얼마나 많은 영향을 주는지 보여주는 좋은 사례라고 생각합니다. ■ 건축정보 위치: 경기도 용인시 남사면 아곡리 부지면적: 대지 1백98평(구입 당시엔 준농림전) 부지구입년도: 97년 부지구입비용: 평당 15만원 건물형태: 단층 목구조 황토벽돌집 (서구식 목조 골조에 공정별로 한국식 재료 및 시공방식 적용) 공사기간: 2000년 2월~5월 건평: 본채 48평, 별채 10평 실내구조: 방 4, 욕실 2, 거실 2, 다용도실 2, 주방 2 방위: 남서향 구조체: 8치 사각목재(뉴질랜드산 소나무) 벽체구조: 황토벽돌(300×200×140), 순수 황토만을 압착한 벽돌로 총 4천3백장 소요 벽체쌓는방식: 외벽은 뉘여쌓기, 실내 칸막이는 세워쌓기(외벽은 뉘여쌓기를 함으로써 벽체 두께 20cm를 유지할 수 있고, 내벽은 세워쌓아 벽체 두께가 14cm가 돼 내부 공간이 넓어지는 효과가 있다) 내벽마감: 황토미장(황토분, 향나무 톱밥, 무기바인다(천연소재)가 혼합된 분말 완제품) 한지벽지 지붕마감: 시멘트 가압 기와 바닥재: 한지장판 및 온돌마루 건축비: 평당 3백만원(총 1억7천만원 정도) 난방형태: 심야전기보일러 식수공급: 지하수 ■ 설계 및 시공: 흙건축 행인 031-335-8133 ■ 건축비 산정 내역 부지조성 및 옹벽공사 (4천5백만원) 토목 측량 설계, 인허가 세금, 측량비 8백만원 흄관공사(맨홀, 장비비용) 8백50만원 옹벽공사 1천1백만원 석축공사 4백만원 지하수공사 1천2백만원 기타경비 1백50만원 건축공사 (1억4천8백60만원) 가설공사(설계, 현장사무소 운영, 임시전기, 수도) 6백50만원 기초공사 1천1백만원 목재(구조재, 지붕, 마루재, 대나무 등) 2천3백만원 목공사(골조, 내장공사) 1천6백만원 흙벽돌, 조적용 몰탈 7백50만원 조적공임 7백만원 메지(자재, 인건비) 2백만원 흙미장 자재(황토라이트, 황토) 4백만원 미장 공사(흙, 시멘트 미장) 4백80만원 기와공사(방수시트 공사) 1천1백만원 전기공사 외 4백80만원 설비공사, 정화조 3백80만원 우드샤시, 유리 4백50만원 목창, 목문, 대문 7백만원 페인트(자재, 인건비) 2백50만원 파일, 수전, 금구류 4백80만원 한지벽지, 한지장판, 온돌마루 6백만원 싱크대(2세대) 8백만원 인조석, 현관돌 3백만원 벽난로(2개) 4백40만원 심야전기보일러, 온수기(2대) 7백만원 부대공사 (8백40만원) 주차장, 울타리, 조경 6백80만원 보전등기 외 1백60만원 시공사 이윤 (2천3백만원) 공사 총액 2억2천5백만원
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['20년 07월호 특집 1] 건축비 한눈에 파악하기
- PART 01 건축비 한눈에 파악하기 집짓기를 결심했다면 구체적으로 예산을 짜 봐야한다. 가용 예산을 처음부터 정확하게 체크하면 각 항목은 어느 정도 사전 예측이 가능하고 조정도 쉽다. 가용 예산 파악하기 자신이 가용 가능한 예산 범위에 맞게 집짓기를 구성해야한다. 현재 소유하고 있는 부동산의 가치를 포함한 자산의 규모를 파악하고 대출이 필요하다면 대출 가능 범위까지 조사해본다. 토지 구입에 과용하거나 인테리어 사양을 고급 자재로 목표로 했다가는 비용이 상상 이상으로 초과될 수 있어 집짓기가 곤욕이 될 수 있으니 예산을 정확히 파악하고 적절히 배분해 사용할 수 있도록 한다. 예산 체크 리스트 꼭 알아둬야 할 건축비 흐름도 가용 예산을 파악했다면, 그 금액을 어느 정도 배분할지 비율을 정해놓자. 대체적으로 설계비, 공사비, 추가 공사비를 70%, 주택 외에 인테리어, 조경 등으로 사용하는 부대 공사비를 20%, 기타 세금 등으로 사용하는 비용을 10%로 나누면 적당하다. 건축비에는 토지비, 측량비, 설계비, 시공비, 부과세, 취득세, 인입비, 인허가비 등이 포함된다. 건축주 본인 외에 건축가와 시공사, 작업 인부, 부동산, 은행 등 여러 사람들이 관여돼 집짓기가 진행된다. 따라서 일정표에 공사 일정과 체크 포인트, 지불 시기를 정확하게 기록해둔다. 현금 지불 항목은 별도 메모한다. ※설계비와 공사비의 지급 시기와 비율은 계약서 작성시 서로의 상황에 맞게 조율한다. TIP 자금 계획&운용 계획하기 건축허가 접수 후, 그간 세워두었던 자금 계획과 운용 계획은 대출 상담을 완료하고, 대출 규모를 결정하면서 마무리한다. 주택 대출이 실제로 나오는 것은 건물의 완성 후이기 때문에 여러 곳에서 상담 받고 가능한 대출 규모를 확정짓도록 한다. 공사 진행 중의 지불에 대해서는 안정적으로 현금으로 확보해두는 것이 좋다. 주택 대출 신청 시 필요서류본인확인 서류, 소득증명 서류, 물건관계 서류, 인감증명서, 주민등록증 등 대출 신청 시 각종 제경비대출 계약의 인지세, 보증료 등
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['20년 07월호 특집 1] 건축비 한눈에 파악하기
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['20년 07월호 특집 2] 건축비 항목별 체크하기
- PART 02 건축비 항목별 체크하기 어느 정도 건축비 흐름을 파악했다면, 좀 더 면밀하게 그 비용 내역을 들여다보자. 건축 과정에 맞춘 항목과 비용이 발생하는 이유, 그외 알아두면 좋을 알짜 정보를 담았다. 01 토지 매입비 집짓기에서 가장 먼저 고려해야할 것이 부지 구입이다. 예산에서 가장 큰 비중을 차지할 정도로 중요한 항목이다. 토지 구입 시 책정 예산보다 많이 할애하면, 나머지 금액으로 집을 올려야하므로 규모를 줄이거나, 인테리어 사양을 줄일 수밖에 없게 된다. 따라서 예산 규모에 맞는 부지를 매입한다. 주택 부지는 건축주의 성향과 예산, 접근성, 사용 목적 등을 따져 살펴보고 가족들의 생활패턴도 확인 후 결정한다. 직장까지의 출퇴근 교통수단과 시간, 비용, 아이가 있다면 유치원이나 학교의 위치도 체크한다. 도심 일반주거지역 - 부지의 가격과 주차 여부 등을 꼭 체크한다. 전용주거지역 - 단독주택 전용지므로 도로와 가스, 상하수도, 전기 등 인프라가 잘 구비돼 있고 주차도 편리하다. 다만 건축법 이외의 지구단위계획이 수립돼 있을 수 있으니 구입 전 확인한다. 비도시지역 - 주변 입지나 교통, 가스, 전기 인프라 등을 세심하게 확인한다. 대지가 아닌 경우 - 개발행위허가를 위한 건축면적이 제한될 수 있고, 도로에 접해있지 않아 건축허가 자체가 불가능할 수 있으니 관계법령과 토지이용계획확인원을 반드시 확인 후 구입한다. 예산 대출을 포함해 한계를 정확하게 설정한다. 부지 매입비는 지역에 따라 차이가 크기 때문에 자신의 생활패턴을 기반으로, 자금 계획에 맞는 크기와 지역을 선택한다. 필요 서류 매매계약서 사본, 토지·건물등기부등본, 토지·건물의 위치도 및 지적측량도, 주민등록증, 소득증명서, 인감증명서, 신분증 추가비용 매매계약서인지세, 토지이전등기비용, 수수료(계약 시에 필요. 통상적으로 계약 후 2개월 이내 잔금 지불) TIP 단차 연약지반은 추가비용 발생 대지와 도로에 단차가 있는 땅은 지반 상태를 잘 살펴본 뒤 구입한다. 조성단계에서 성토한 경우라면 지반이 연약하기 때문에 보강이나 지반 개량이 필요하다. 그럴 경우 보강공사에 추가 예산이 소모된다. 더욱이 지반이 연약한 땅은 비가 오면 물에 쓸려 내려가는 일도 있기 때문에 식재를 추가하는 등의 조경공사가 요구되기도 한다. 이때도 추가 예산이 발생할 수 있다. 고저차가 있는 땅의 경우 제대로 된 흙막이나 옹벽을 설치해야하기 때문에 일반적인 경우보다 토목공사 비용도 많이 든다. 특히 경사지에 조성한 땅은 깎아내린 부분에서 물이 나오는 경우가 있어 특별한 방수공사가 필요하다. 02 측량비 측량은 건축주가 건축가나 시공사에게 그 결과를 제공하는 것이다. 주로 설계 전이나 시공 전에 하는데, 가능하면 설계 전 측량할 것을 권한다. 설계 전 시행하지 못했다면 건축가와 논의를 하고 진행하거나, 설계비에 추가해 설계 업무에 포함해 진행해도 된다. 사전에 얘기하지 않은 경우 분쟁의 여지가 있으므로 계약서 작성 시 반드시 명시한다. 특히 지적측량은 착공 직전 할 경우, 알고 있던 대지 위치와 면적이 달라질 수 있으며, 이로 인해 설계가 변경돼 착공 지연과 추가 비용이 발생할 수 있다. 측량비가 아까워 생략 후 설계·시공 했다가는 다 지은 건물을 철거해야하는 불상사가 발생할 수 있으니 주의한다. 신청방법 지적측량은 경계측랑, 현황측량을 통해 대지의 제척 여부를 확인할 수 있고, 부지의 레벨(높낮이)을 비롯해 옆집이 내 집을 침범하고 있지는 않은지, 반대로 내 집이 남의 땅을 침범하지 않았는지 등을 확인할 수 있다. 최근에는 GPS 위성측량을 이용해 빠르고 정확하게 측정 가능하며, 대부분 단독주택 정도의 부지는 1시간 내 결과 확인이 가능하다. 측량 비용은 대지 위치와 면적에 따라 차이가 난다. 한국국토정보공사(LX)의 지적측량바로처리센터 홈페이지에서 신청은 물론, 사전에 수수료 계산도 해볼 수 있다. ▶지적측량바로처리센터 1588-7704 baro.lx.or.kr TIP 지질조사도 체크! 측량이 땅 위의 상황을 점검하는 것이라면, 지질조사는 전문 장비로 땅 속 상태를 확인하는 것이다. 오랫동안 건축물이 있었거나 산을 절개해 암반이 노출된 부지라면 주변 사례 등을 간단하게 확인 후 신축이 가능하다. 하지만 매립지거나 논, 물가 주변인데 지하층을 만들 경우는 땅속 지질의 상태와 지하수위 등을 검토하는 것이 좋다. INFO 추가 비용 리스트 ※일반적인 납부 항목이나 상황에 따라 다른 항목이 있을 수 있다. 착공신고 시(허가서 발급 시 영수증 사본 제출 / 착공신고 시 첨부해야 함) 건축허가 수수료 | 건축허가를 신청할 때 허가권자나 신고수리자에게 건축조례로 정하는 수수료를 납부해야 한다. 국민주택채권 | 자동차를 살 때처럼 채권을 매입하는 것이다. 매입하자마자 팔아도 된다. 면허세 | 지역에 따라 면적에 따라 다르지만 몇만 원 정도의 수준이므로 큰 부담은 없다. 기반시설 부담금 | 집을 짓는데 필요한 기반시설이 미리 지어져있을 경우에만 부담하는 금액이다. 도로점용비용 | 공사를 진행하면서 또는 국도를 지나서 집에 들어와야하는 경우 도로점용비용을 내야한다. 도로점용료 = 공시지가×점용면적×0.05×점용개월/12 사용 승인 시 사용승인 업무대행비용(허가일 경우만) | 규모별로 다르며 대부분 인허가에 포함해서 계약한다. 하수원인자부담금(하수종말처리장에 연결할 경우) | 오수발생량이 10㎡/일 이상 새로이 증가해 공공 하수도의 공사가 필요하게 된 경우에 발생하는데 택지개발지구에서는 대부분 면제 받는다. 준공 시까지 납부하면 된다. 전기/통신 비용 공사용 임시 전기 신청비(가설전기) | 공사 시 사용하는 전기 인입비용으로 한전에 신청한다. 가설전기를 신청하면 계량기를 타 와서 설치하는데 전기 업체가 대행한다. 계량기 값과 설치비는 별도다. 공사용 계량비, 설치비(한전지정업체) | 가설전기 계량기 설치비용이다. 통신 맨홀 공사비(통신지정업체) | 필증 비용이다. 업체마가 가격이 다르다. 가정용 본적기 인입비 | 지중으로 연결할 시 한 대당 가격이 설정된다. 연결공사는 대부분 진행하고 있는 전기업체가 진행한다. 상하수도/기타 상하수도 인입비 | 상수도 사업소에 신청하면 계산해서 알려준다. 하수도 연결공사비 | 하수도는 얼마나 멀리 떨어져있느냐가 가장 중요하다. 집에서 멀수록 비용은 증가한다. 정화조 설치비 | 오수관로가 없을 경우에 정화조를 설치해야한다. 상수도 보호구역에서는 오수합병정화조를 설치해야 해 금액이 증가될 수 있다. 도시가스 배관공사(도시가스 공급 지역의 경우) | 대부분 도로까지 배관 돼 있기 때문에 비용이 일정하나 지역마다 도로 복구비용 산정이 다르기 때문에 외부 요소에 따라 달라지기도 한다. 가스배관이 집에 설치될 때 길이에 따라서 금액이 달라질 수도 있다. 고용산재보험 | 고용산재보험 가입은 의무다. 가입하지 않고 버티다가는 차압 안내문이 날아오기도 한다. 사고 시 대처할 수 있도록 가입하도록 한다. 조경공사비 | 건축주의 취향에 따라 조경업체를 선정하고 식재한다. 소유권보존등기 취득세, 지방교육세, 농특세 등 | 신고가의 1.3% 03 설계비 만족스러운 공간에서의 삶은 제대로 된 설계에서 나온다. 같은 조건과 재료가 있더라도 건축가마다 다른 결과의 설계가 나온다. 자신의 생활방식과 취향을 반영해줄 건축가를 찾아 최대한 원하는 주택을 설계할 수 있도록 한다. 현실적인 건축비를 산정하기 위해서는 우선 건축주가 원하는 요구 조건들을 반영해 설계하고, 공사를 위한 설계도서(도면, 자재스펙북, 계산서, 시방서)가 작성돼야 한다. 이 설계도서가 있어야 그 기준으로 공사비를 산정해 전체적인 건축비용을 파악할 수 있다. 자신에게 맞는 건축가 찾기 주택 전문지나 건축 관련 협회, 건축사사무소 홈페이지 등을 통해 자신과 잘 맞을 건축가나 건축사사무소를 2~3군데 선택한다. 선택 후에는 망설이지 말고 전화 또는 메일로 상담 받자. 간혹 돈을 받고 상담하는 건축가도 있지만 대부분 상담은 무료다. 다만 설계 계약 전에 주택 설계안을 요구하는 것을 불가하다. 상담을 통해 건축가별로 예산을 맞춰보고 설계 진행 과정을 체크 후 최종 결정하면 된다. 건축사사무소 자신의 취향에 맞는 공간을 구현해줄 전문 건축가와 계약 후 자신의 라이프스타일에 맞는 집을 본격 설계한다. 물론 금액은 부담스러울 수 있지만, 최근에는 ‘가족을 위한 맞춤 집’, ‘공간 활용이 뛰어난 집’이라는 가치가 중요해진 만큼 많은 예비 건축주들이 건축가를 찾아 의뢰하는 추세다. 시공사에 함께 의뢰 시공사에 설계와 시공을 동시에 맡기는 경우도 있다. 이런 경우 시공사 내 설계부서를 따로 두고 있거나 연계된 건축사사무소가 있다. 대부분 전체 공사비에 포함해 받는 경우가 많다. 허가를 위한 설계사무소 소위 허가방이라고 부르는 건축사사무소에서 설계비를 저렴하게 받고 최소한의 설계를 해서 관에 허가를 받아주는 경우가 있다. 질 좋은 설계는 기대하기 어려우며 시공에 필요한 도면들이 대부분 빠져있다. 또 가설계는 시공사에서 한 뒤 이를 허가방에서 도면으로 그려 신고와 허가 대행하는 방법으로도 진행한다. 설계비 산정 기준 공공시설의 설계와 달리 단독주택과 같은 민간 건축물은 설계비의 대가기준이 정해지지 않았다. 설계비는 무료 설계부터, 평당 백만 원, 규모에 상관없이 수천만 원에서 억 단위까지 다양하다. 그렇다면 설계비는 어떻게 산정되는 것일까? 집의 규모와 예산, 설계기간에 따라 각기 다르게 설계비가 결정된다. 또한 설계는 건축가 혼자 디자인하고 도면을 그리는 것이 아니다. 건축 이외에 설비, 전기, 통신, 소방, 구조, 인테리어 분야의 전문 기술사가 집을 위한 기술적 검토와 도면 작업을 통해 허가를 득하는 과정이 필요하다. 이런 용역비에 인건비와 사무실 운영비가 더해져 설계비가 책정된다.참고로 감리는 통상 1주일에 1회 방문을 기준으로 하지만 중요단계와 긴급사항이 발생했을 때 추가로 방문한다. 감리직원이 현장에서 돌아오면 변경된 내용을 검토하고 도면을 작성해 건축주, 현장과 조정을 한다. ※설계비와 감리비는 건축가, 공사 예산, 건축면적 등에 따라 크게 다를 수 있다. 설계과정 알아두기 건축사를 만나기 전, 자신이 집을 짓는 목적과 설계 시 반드시 포함돼야 하는 것을 고민해보고 정리해둔다. 이 과정만으로도 시간 낭비를 최소화할 수 있다. 건축사와 충분히 상담 후 건축주의 의향을 전달해 자신의 라이프스타일을 반영한 주택 도면을 완성한다. 도면을 보고 예산 금액에 맞게 자재 사양을 결정한 뒤 견적서를 토대로 금액을 결정해 건축 시공사를 찾는다. 평균 3~5개월(특별한 변수가 없을 시) 정도 소요된다. step1 기획설계 약 보름 소요. 조사 분석, 콘셉트 디자인 단계. 땅과 주변 환경, 법규, 건축주 요구사항 분석. 스케치와 모형 작업을 거쳐 작업의 중심이 되는 콘셉트를 도출하고 대략의 규모를 정한다. step2 기본 설계 약 1.5개월 소요. 형태와 공간, 재료 등 기본 설계안 확정과 모형 작업. 건축주와 건축가는 충분한 협의와 조정을 통해 중요한 대부분의 내용을 확정한다. step3 실시 설계 약 1.5개월 소요. 설비, 전기, 통신, 소방, 구조, 정화조 설계와 조명, 주방, 다용도실, 욕실 등 상세한 계획 확정. 건축허가를 접수하고 공사용 설계도서를 작성한다. 계약서 작성하기 설계 계약서는 보통 국토부 표준계약서에 의거해 작성한다. 가장 중요한 업무의 범위와 역할, 업무 대가의 지불시기와 조건, 자료 제공, 용역기간, 저작권 등을 반드시 명시해야한다. 대부분의 건축가는 설계 단계에서 모형 등으로 설계안을 발전시키지만 간혹 그렇지 않은 경우가 있다. 계약서에 모형이나 투시도 등에 대해서도 꼼꼼하게 적는다면 중간에 오해가 생기지 않을 것이다. 계약서는 2부를 만들어 건축주와 건축가가 한 부씩 보관한다. 표준계약서라도 우리 집 상황에 맞지 않은 경우나 어려운 문구 등이 있으면 반드시 확인하고 넘어가도록 한다. 계약서 작성 시 체크 설계 프로세스와 일정 설정 가장 먼저 설계의 규모를 정하고, 일정에 대해서도 미리 협의해 정해놓아야 설계 진행이나 허가 등이 늦어질 경우 오해나 분쟁을 막을 수 있다.업무의 범위와 제출물 설정 업무의 범위는 기본 설계, 실시설계, 건축 인허가, 감리 등으로 나눌 수 있는데, 세부적으로는 실시설계의 범위까지 설정할 수 있다. 설비, 전기, 토목, 통신, 구조 등이 설계에 포함될 수 있고, 특히 인테리어와 조경을 포함하는지 그 범위도 정한다. 더불어 모형이나 투시도 등을 제시할 의무가 있는지도 표기한다. 제출물을 시방서와 계산서 등을 건축주에게 제공하느냐 여부를 의미한다. 대가의 산출 및 지급방법 명기 설계비는 보통 계약 시, 건축허가 취득 시, 완료 시 등으로 나눠 지불하는 게 일반적이지만, 건축주의 사정에 따라 협의 가능한 부분이니 자금에 관한 부분은 건축가와 솔직하게 협의하도록 한다. ※대가의 조정 - 계약서 항목 중 대가의 조정이라는 항목이 있다. 이것은 실시 설계 단계 또는 인허가 이후 건축주의 변심으로 설계를 변경할 경우 계약서에 명시된 설계를 어떻게 조정할 것인가에 대한 항목이다. 보통 계약 면적의 10~20% 이상 면적이 변경되거나 설계변경 허가 절차를 진행할 경우 대가를 조정해 정산하게 된다. 공사비 아끼는 설계 포인트 설계 의뢰 시 몇 가지 내용을 염두하고 있다면, 과용될 수 있는 시공비를 아낄 수 있다. 참고로 큰 면적과 고가 마감재는 더 많은 예산이 필요하기 마련이므로 설계 시에 예산을 생각하고 면적과 자재를 선택할 수 있도록 한다. 집의 구조 방식과 벽의 구성, 증축 또는 분리에 대한 대비도 예산 작성 시 중요하니 이 부분도 감안한다. 01 1층집보다 2층집을 목조주택이든 콘크리트 주택이든 기초에 상당히 많은 공사비가 들어간다. 1층이 좁을수록 공사비는 절감되는 것. 따라서 공사비를 아끼려면 같은 면적으로 1층보다 복층형태의 집을 짓는 것이 좋다. 또한 동일한 면적일 때 같은 2층집이라고 하더라도 1층과 2층 바닥 면적이 거의 같은 ‘전체 2층집’이, 1층의 바닥면적보다 2층을 작게 한 ‘부분 2층집’보다 공사비가 적게 들어간다. ‘부분 2층집’은 건평이 넓고 기초공사나 코너처리가 늘어나기 때문에 상대적으로 재료비나 공사비가 더 비싸다. 02 복도 줄이기 현관에서 방, 방에서 방으로 이동할 때만 사용하는 복도는 많이 줄여도 생활에 큰 불편이 없다. 가능한 복도를 없애고 현관에서 직접 방으로 들어가도록 공간을 배치하면, 그만큼 복도의 바닥 면적이 줄어들어 비용을 줄일 수 있다. 03 다락을 설치하기 높이 제한에 여유가 있다면 최상층 지붕 아랫부분에 방 하나 크기의 다락을 더하자. 덧붙여 다락이 있는 2층집은 구조재의 제약이 없어 3층집에 비해 건축비가 저렴하다. 04 지붕 심플하게 디자인하기 복잡한 디자인일수록 재료가 많이 들고 비용이 올라가는데 지붕도 마찬가지다. 지붕의 구배가 심하면 시공면적이 늘고 들어가는 재료가 많아지며 그만큼 비용이 상승한다. 따라서 심플한 디자인의 편경사지붕이나 박공지붕이 시공비가 가장 저렴하다. 05 방 수 줄이기 방은 양쪽을 벽으로 마감해야하는 만큼 자재비도 많이 들고 공간도 많이 차지한다. 필요 없는 방을 만드는 것은 자제한다. 방을 나누는 벽을 없애면 재료비는 물론 부수적인 문, 조명, 콘센트 등의 설치비도 함께 절감할 수 있다. TIP 국가에서 무료 제공하는 표준설계도산림청 국립산림과학원은 국산 목재 이용을 활성화하고 누구나 안전하고 전문적인 목조주택을 지을 수 있도록, 목조주택 표준설계도서 8종을 개발해 무료로 보급하고 있다. 표준설계도서는 미리 작성해 검토를 끝낸 설계도서로, 국토교통부 장관이 인정하고 공고한 것. 설계에 필요한 비용과 시간을 절감하고, 행정절차도 건축 신고로 완화했다. 설계도 종류 목조주택 표준설계도서는 귀농귀촌인을 위한 농가형 4종(84㎡, 110㎡A, 110㎡B, 136㎡), 귀촌형 4종(63㎡, 81㎡, 84㎡, 108㎡)으로 구성돼 있다. 디자인과 안전성 이번에 개발된 목조주택은 목재가 드러나지 않는 경량 목조주택과는 달리 한옥처럼 구조재인 목재가 눈에 보이는 중목구조 방식을 적용한 ‘한국형 목조주택 모델’이다. 저에너지 요소기술을 적용해 강화된 단열기준을 만족했고, 지진에 대비한 내진설계도 적용해 안전성을 더했다. 이용 방법 국립산림과학원 도서관(know.nifos.go.kr) 또는 산림청 홈페이지(forest.go.kr)에서 표준설계도를 무료로 다운 받을 수 있다. 그밖에 산림청에서는 귀농·귀촌인이 국산 목재를 30% 이상 사용해 목조주택을 신축할 경우, 최대 1억 원(연 2%, 5년 거치, 10년상환)까지 융자금을 받을 수 있는 지원사업도 진행하고 있다. 그 외 무료 설계도면들 ˙농촌주택 표준설계도 농림축산식품부와 한국농어촌공사에서 농어민 및 도시민을 위해 개발한 표준설계도. 한국농어촌공사(www.ekr.or.kr) 또는 귀농귀촌종합센터(www.returnfarm.com) 홈페이지에서 다운로드해 사용한다. ˙경북맞춤형 한옥도면 경북 전통 한옥의 멋과 품격을 유지하면서도 현대 생활에 편리하고 실용성을 갖추도록 제작한 표준설계도서. 경북도청 홈페이지(www.gb.go.kr)에서 사용할 수 있다. 04 시공비 단독주택은 주문주택이다. 따라서 자신의 라이프스타일과 상황에 맞는, 마음이 잘 맞는 업체를 찾아야 한다. 자신에게 맞는 시공사 찾기 시공사는 건축주가 아는 업체에 의뢰하거나 여러 업체 중 입찰을 통해 선정하는 경우, 건축가가 추천하는 경우 등이 있다. 충분히 상담 후 자신과 잘 맞을 업체를 선택한다. 디자인을 살린 집일 경우에는 건축가가 추천하는 시공사를 고려하길 권한다.견적서 의뢰하기 견적이란 집짓기에 어느 정도 비용이 드는지를 사전에 산출하는 것이다. 또한 시공 계약은 건축주와 시공사 간에 이루어지는 것이니 만큼 건축주가 직접 시공사에 요청하면 된다. 다만 반드시 공정별로 세부 항목들에 대한 비교가 필요하니 건축가의 도움을 받도록 한다. 견적을 의뢰할 때는 비교견적을 의뢰했음을 시공사에게 밝혀 경쟁을 유발시켜 보다 경제적이고 계획적인 견적을 산출할 수 있도록 한다. 견적은 회사마다 독자적인 산정방식이나 서식을 쓴다. 따라서 두 곳 이상에서 견적을 받아 비교할 때는 번거롭더라도 한눈에 볼 수 있도록 표를 만들자. 가장 적합한 회사를 결정하는 방법은 총 금액만 보는 것이 아니라 견적에서 돈이 새거나 내역에서 빠진 것은 없는 지 등을 종합적으로 평가한다. 견적의 주요 항목 공정별 견적만 제출할 경우 오해가 생기기 쉽다. 따라서 세부견적이 필요하다. 세부견적은 각 공정별 하위 공정에 대한 내용과 물량, 단가 등이 자세히 포함돼 있다. 또한 건축가에가 조언 받기도 수월하다. 대표적인 공정 항목 가설공사 - 건축 중에 필요한 전기·수도 공사 등. 토공사 - 정지나 기초공사 등 흙과 관련된 공사. 지정 및 기초공사 - 기초를 지지하기 위한 자갈, 버림 콘크리트 등의 공사. 지붕·홈통공사 - 지붕바탕, 지붕잇기, 홈통 등의 공사. 처마, 천창의 공사도 포함. 금속공사 - 손잡이, 점검구 등 지붕의 판금이나 창호를 제외한 모든 금속공사. 목공사 - 구조에서 마감까지 목재를 사용하는 모든 공사. 가장 범위가 넓음. 미장공사 - 내부·외부의 모르타르나 회벽·규조토 등의 공사. 금속재 철물공사 - 알루미늄이나 스틸을 사용하는 문의 설치공사. 내장공사 - 벽이나 천장 등의 벽지, 플로링 등 내부를 마감하는 공사. 단열공사 - 벽이나 천장, 바닥에 글라스울이나 발포우레탄 등을 이용하는 공사. 붙박이가구 공사 - 벽면이나 옷장 등에 가구를 설치하는 공사. 시공 계약서 작성하기 설계도와 최종적으로 협의를 거쳐 견적서를 작성 후 시공사를 최종 결정했다면, 이제 계약서를 작성한다. 계약서와 더불어 설계도, 견적서 또는 상세 내역서, 하자보수에 따른 서류를 첨부해 시공사와 건축주가 한 부씩 보관한다. 계약서 양식은 표준공사계약서나 시공사 고유의 계약서 양식을 사용지만, 분명치 않은 사항은 ‘민간공사 표준도급 계약서를 준용한다’라는 문구를 넣어 보완한다. 계약서 작성 시 건축주 입장에서는 설계를 존중하지 않고 하자에 빨리 대응하지 않는 시공사와 갈등이 일어난다. 따라서 이러한 갈등을 사전에 막기위해 서로의 의무와 책임을 정확히 명시해 계약하도록 한다.계약서 작성시 체크 공사기간 설정 공사기간을 명확하기 설정한다. 설계와 시공 모두 ‘지체보상금’이라는 개념이 있다. 따라서 공사기간 설정 항목은 지체상금률(하루 지날 때마다 시공자가 건축주에게 돌려주는 금액)에 영향을 미치기 때문에 매우 중요하다. 공사비 지불 설정 공사비 지불에 관한 시기와 방법을 정확하게 정리해야 한다. 공사비는 계약금과 나머지 금액을 몇 차로 나누어 지불할지 정한다. 설계도, 시방서, 공사내역서 첨부 설계도, 시방서(공사시공방법 설명서), 공사내역서(공사 단계별로 금액이 정리된 것)이 반드시 첨부돼야 한다. 공사내역서는 아주 구체적으로 금액이 적혀있어야 한다. 꼼꼼하게 적혀 있을수록 분쟁이 적다. 하자이행에 관한 사항 통상적인 단독주택의 경우 계약서 내용에 설비공사는 2년, 방수는 3년, 구조체는 5년 정도 명기하고, 하자이행증권에 첨부문서로 이런 내용을 포함한다면 합리적인 하자이행증권이 된다. 자세한 내용은 서울보증보험(www.sgic.co.kr)에서 확인 가능하다. 견적서와 계약서의 차이 견적서와 계약서는 다르다. 계약서는 세부 내역이 꼼꼼하게 기재되어야 한다. 설계도와 시방서를 무시하고 상황에 따라서 진행하게 되면 예상했던 집이 아닌 만족스럽지 못한 주택이 완성될 확률이 크다. 또한 이런 경우 분쟁의 시초가 될 수 있다. 따라서 공사의 기준이 될 설계도, 계약서를 꼼꼼하게 작성하는 것이 선행돼야 한다. 견적서는 설계도를 바탕으로 각종 재료의 마감표가 포함된 것을 받도록 한다. 견적서보다 금액이 초과될 경우 견적서보다 내용이 초과될 때마다 보고를 받아야한다. 금액이 초과되는 경우도 있지만, 적게 드는 경우도 있다. 항목별로 체크해서 공유하고 있어야 추후 갈등을 피할 수 있다. ※토목 공사비 토목공사는 지형 형태에 따라 공사비가 달라지는데 평지가 아닌 경사진 땅이나 푹 꺼진 땅은 성토나 절토로 인해 토목공사 비용이 증가한다. 이런 경우 석축이나 콘크리트 옹벽 또는 보광토 옹벽공사를 해야하고, 높아지는 땅은 안전 울타리를 해야한다. 그리고 토목 배관에 있어서도 땅이 넓을수록 배관 길이가 길어져 자재비와 인건비가 많이 든다. 또한 오수가 나가는 구거가 멀수록 정화조에서 나가는 배관 길이도 길어져 공사비 증가 요인이 된다. 이런 것들을 다 포함한 것이 토목공사다. 토목공사엔 몇 천만 원 단위의 목돈이 들어갈 수도 있다. 이 때문에 땅 구입 전 반드시 사진을 찍어 토목공사 견적을 알아봐야 한다. 상수도나 지하수 인입 여부, 전기 인입 가능 여부 등도 파악해야 한다. 사고자 하는 땅에 구옥이 있다면 상수도나 전기 등의 문제는 해결돼 있을 가능성이 크지만 대신 구옥 철거비를 감안해야 한다. 가구목록과 에너지 사용 목록을 작성한다. 05 가전과 가구 집짓기 예산에서 의외로 많은 비중을 차지하는 것이 가구와 가전이다. 대부분 새 집으로 들어가면서 옷장, 이불장, 식탁, 책상, 소파, TV, 냉장고, 세탁기, 에어컨 등을 새것들로 채우기를 희망하기 때문이다. 가구·가전 목록 작성하기 본격적으로 설계에 들어가기 전, 가구와 가전제품 그리고 작은 수납 용기까지도 목록을 작성해 새로 구입할 것과 그대로 사용할 것을 구분한다. 가구의 경우 현장에서 제작할 수 있는 것들은 제작하는 것이 좋다. 현장에서 제작하는 가구는 인테리어와 잘 어울릴 뿐만 아니라 비용 절감 효과까지 있다. 다만, 냉난방기, 제습기, 공기정화기 같은 환기장치는 목록을 작성하되 완공 후 일정 기간 거주 후 구입한다. 최근 단열 기준이 강화되어 구입하지 않아도 되는 경우도 많기 때문이다. ※가구목록 예 에너지 사용 목록 작성하기 태양열, 태양광, 지열 등 신재생 에너지는 초기 투자비가 많이 들지만 에너지 절감 효과를 얻을 수 있다. 하지만 투자 대비 만족도는 각기 다를 수 있으므로, 평소 사용하는 에너지 양을 측정하고, 신재생 에너지 설치 시 예상되는 에너지양과 비교 후 설치한다. 가족 구성원이 적고 집이 작을 경우 투자 대비 효율이 떨어질 수 있기 때문이다. ※에너지 사용 목록 예
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['20년 07월호 특집 2] 건축비 항목별 체크하기
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【전원주택 짓기】 ①건축가와 함께 짓는 집-설계편 1강
- 일정, 예산, 규모 및 대지 선정하기“집 한 번 지으면 10년은 늙는다.”, “너 평생에 두 번 집 지어라.” 집을 짓기 시작할 때 주변에서 하는, 모두 경험에서 나온 말이다. 아무런 준비도 없이 무작정 시작하는 집 짓기란 그만큼 힘든 과정이다. 준비가 없으면 고통이고, 준비가 있으면 그만한 즐거움이 없다. 그래서 본 강좌를 통해 집 짓기가 평생의 재미, 행복, 보람이 되도록 돕고자 한다. 지금의 편안한 아파트 대신 단독주택 짓기를 결심한다는 것은 나만의 집 소유를 넘어 나만의 삶을 소유할 수 있다는 의미이다. 따라서 단순히 예쁜 집이 아닌 나에게 맞는 나의 집을 짓는 과정이 기성품처럼 일반화된다면, 그것은 100% 만족스러운 집은 아닐 것이다. 이를 방지하려면 예비 건축주의 삶의 방식을 반영하는 설계는 물론 그 설계에 맞춰 지어지도록 감독하는 법을 알아야 한다. 여기에 중점을 두고 설계편과 시공편으로 나눠 ‘건축가와 함께 짓는 집’ 연재 강좌(총 12편)를 진행하고자 한다. ※ 본 내용은 비전문가를 위한 강좌임을 밝히며, 최대한 알기 쉬운 방법으로 설명하고자 했다.글 (주)AAPA건축사사무소 02-557-2011 www.aapa.co.kr 일정 정하기언제 집을 갖고 싶은지? 입주 일정에서 역으로 6~8개월 전에 시작하면 된다. 단, 한파와 장마로 인한 공사 지연이 예상되는 1, 2월과 6, 7월이 진행 일정에 포함될 경우, 한두 달 여유 일정을 고려해야 한다. 세부 일정은 ▲건축 설계 및 허가: 2~3개월 ▲시공사 선정과 착공 신고 후 골조공사, 마감공사: 3~4개월 ▲사용승인과 입주 전 체크 및 수정공사: 1개월 등이다.Tip. 건축 진행 일정1, 2월: 기본 계획 협의(4~8주)3월: 건축허가 도서 작성(2주), 건축허가(2주)4월: 공사 도서(2주), 시공사 선정(2주)5월: 착공 신고 후 골조공사(4주)6월: 골조공사(4주)7월: 마감공사(4주)8월: 조경공사, 사용승인과 입주(4주)이처럼 건축허가 일정은 2~4주이지만, 건축 설계 계획 과정이 한두 달 걸린다. 첫걸음이자 집의 방향을 결정하는 아주 중요한 기간이므로 가능하면 이 기간이 길수록 좋다. 물론 해당 건축사사무소와 긴밀한 계획안 협의가 이뤄져야 한다. 예산, 규모 정하기예산을 먼저 산정한 후 건축 규모를 정한다. 건축비는 공사 중에 단계별로 지급하지만, 공사 시작 전까지 마련할 수 있는 금액으로 건축 예산을 산정하는 것이 바람직하다. 보통은 지금 살고 있는 집을 처분한 돈으로 공사를 진행하며, 그동안(약 4개월)은 임시 월세로 지낸다. 만약 토지를 담보로 대출받아 공사비를 충당할 경우, 통상적으로 준공 후에 대출받기에 예산 책정 시 해당 금융권과 지급 시기와 조건에 관해 반드시 상담해야 한다.건축비를 평당(3.3㎡) 개념으로 말하는 것 자체가 힘든 일이지만, 편의상 기준을 정하면 평당 400~600만 원 정도 예상하는 게 적당하다. 이 금액은 순수 건축 공사비 기준이다. 이 밖에 각종 인입비, 설계비 등 추가비가 발생한다. 이것은 직영공사 기준이고, 시공사에 전체를 일임하면 시공사는 별도의 일반 관리비와 이윤을 추가로 산정한다. 직영공사란 약 200평 미만 주택 건축 시 건축주가 시공자가 되어 진행하는 것이다. 도급공사와 크게 다른 점은 없고, 다만 도급공사 시 일괄 진행됐던 건축 외 부대공사 비용 부분을 그때그때 지급한다는 점이 다르다. Tip. 공사비 항목(약 100평 대지에 40평 건축 시 통상적인 기준임)º건축공사비: 평당 약 400만~600만 원º지목변경 용역비: 약 500만~1000만 원 ※ 단, 지목이 ‘대垈’가 아닌 경우 전, 답, 임 등의 지목을 대로 변경하는 비용임. 지목에 따라서 농지전용, 산지전용 분담금 등이 추가로 발생함.º토지 절성토비: 지반 조성 필요 시º건축 설계비: 건축 공사비의 10%(인허가, 감리 업무 포함)º각종 인입비(상하수도, 도시가스): 500만 원º지적 측량비: 100만 원º지질 조사비: 300만 원(연약 지반일 경우)º담장공사비: 200만 원º조경공사비: 200만 원(건축주 희망 시)º철거비: 500만~1000만 원(기존 건물 존재 시)º취등록세, 각종 면허세, 국민주택 채권 매입비.º부가세: 각종 비용의 10%(25평 이하 규모는 제외)위의 항목 중 각종 인입비, 지적측량, 건축 설계비, 취등록세, 면허세, 국민주택 채권 매입비 등은 기본적으로 발생하므로 예산 산정 시 꼭 반영해야 한다. 나머지는 대지 여건에 따라 발생할 수 있는 항목이므로 토지 매입 시 토지가의 적정성을 고려해야 한다. 위의 항목과 비용은 대략적인 예산을 산정하기 위한 것이므로 상세 계획 시 변경될 수 있다.Tip. 자금 집행 일정표(1월에 시작 시 기준임)1월: 설계 계약 시(설계비의 30%)-설계사무소3월: 건축허가 신청 시(설계비의 30%)-설계사무소4월: 공사도서 납품 시(설계비의 30%)-설계사무소5월: 시공사 계약 시(공사비의 30%)-시공사6월: 골조공사 완료 시(공사비의 30%)-시공사7월: 마감공사 완료 시(공사비의 30%)-시공사8월: 건축물 사용승인 시(설계감리비의 10%)-설계사무소건축물 사용승인 시(공사비의 10%)-건설사 부지 선정하기집 지을 땅[적지適地]이 있다면 별문제가 없지만, 집터를 마련[입지立地]해야 할 경우 아래 사항을 참고로 진행했으면 한다.1단계 동네 정하기부지 마련 시 무엇보다 내 삶의 계획을 잘 반영할 수 있는 지역을 선정하는 것이 중요하다. 동네 선정엔 크게 두 가지 방법이 있다. 첫째, 기존 주거지 근처에서 내가 원하는 것이 있는 지역을 선정하는 방법이다. 예를 들어 ‘산이 보이는 동네에서 살고 싶다’면, 기존 주거지에서 산과 접한 가까운 지역을 선정한다. 둘째, 예산에 맞춰 동네를 선정하는 방법이다. 예를 들어 부지 구입비를 산정한 후 내가 생활할 수 있는 지역(생활권)과 그곳의 지가地價를 확인하면서 가능한 지역까지 선을 그어 놓고 시작하는 것이다. 두 가지 방법 모두 딱히 무엇이 옳다고 할 수는 없다. 각자 기준이 다르고 스타일이 다르고 모든 조건을 충족할 만한 동네를 선정하기란 불가능하기 때문이다. 다만, ‘얼마 동안’과 ‘왜’를 생각하면 동네 선정에 도움이 될 듯하다. 이러한 사항을 잘 생각하고 판단한 후 동네를 두세 군데로 좁힌다.2단계 부동산 방문해당 지역의 부동산을 직접 방문한다. 부동산은 두 군데 정도 방문하는 것이 적당한데 한 군데는 나이 많고 인자해 보이는 동네 토박이 어른이 하는 작은 부동산, 한 군데는 젊은 사람이 여러 명 있는 큰 부동산이다. 이렇게 두 군데 부동산에서 상담하고 기다리면 된다. 상담 시 원하는 필지의 규모와 가격, 매입 예상 시기 그리고 기타 사항(우선순위 조건 1, 2위) 등을 말한다.3단계 필지 검토하기부동산에서 연락이 온 필지 중 가격 등이 적당하면, 우선 인터넷 지도 검색 등을 통해 주변 학교나 부대시설, 교통 상황, 주변 건물의 수준 등을 검토한다. 인터넷 검색을 통한 정보는 비록 1, 2년 전의 것이지만, 그런대로 현황과 유사하다.4단계 공적 장부 검토하기해당 필지의 건축 가능 여부와 규모, 공사비 증감 요인 등을 검토한다. 검토 서류는 ‘토지이용계획확인원’과 ‘등기부등본(실소유자 확인용)’이다. 토지이용계획확인원엔 지목, 면적, 공시지가, 지역지구 등이 나타나 있다. 관할 시·군·구청 민원실이나, 인터넷, 토지이용규제정보서비스(무료 열람)를 통해 확인할 수 있다. 지목란에선 어떤 지목인지, 면적란에선 원하는 규모인지, 공시지가란에선 거래가 대비 적정한 가격인지, 지역지구란에선 몇 종 주거지역인지를 확인한다. 예를 들어 서울 기준으로 2종일반주거지역인 경우 건폐율 60%, 용적률 200%이므로 1층 면적은 대지 면적의 최대 60%까지, 건물의 지상층 총면적은 대지 면적의 2배까지 가능하다는 뜻이다. 만약, 대지가 100평일 경우 1층을 60평을 지으면 1층 60평, 2층 60평, 3층 60평, 4층 20평 해서 총 200평을 지을 수 있다. 좀 더 상세한 사항은 건축사사무소에 문의한다.5단계 필지 현황 검토이 단계에선 ▲인접한 필지의 건축물이 접했는지 여부 ▲도로가 해당 필지에 2m 이상 접했는지 여부 ▲통과 도로가 4m 이상인지 여부(통과 도로의 경우 4m 이상 도로를 확보해야 한다) ▲인접 필지와 도로의 레벨 차 여부(인접 필지와의 단차는 토목공사 유발 가능성, 도로와의 레벨 차는 높이와 계획에 따라 토목공사는 유발되나 지하층으로 활용할 수 있음) ▲전기, 통신, 정화조, 상하수도, 도시가스 인입 여부(주변 건축물과 해당 필지의 건축물을 통해 확인한 후, 미확인 시 해당 관청 해당 과나 민원실에 문의한다) ▲해당 필지에 건축물의 존재 여부(철거 시 비용 발생) ▲해당 필지에 인접해 전주나 전선의 존재 여부(공사에 방해되거나 이주 시 비용 발생) ▲지적선과 현황과의 동일 유무를 파악한다(해당 필지의 가로세로 길이가 현황과 같은지, 기존 건물이 자신의 필지를 점유했는지 파악).위 사항은 기본적인 검토 사항일 뿐 완벽해야 한다는 것은 아니다. 무엇보다 중요한 것은 자신이 평생 살아야 할 동네의 분위기와 느낌이다. 직접 가서 눈으로 보고 느끼는 것이 중요하다. Tip. 필지의 형태와 도로와의 관계좁은 지역일 경우 북측으로 도로에 접하고 남북으로 긴 필지가 건축물의 면적 확보에 유리하다.필지 구입 시 고려 사항절대적이고 완벽한 집터는 없다. 주변은 마음에 들지만 필지 규모가 작은 경우 건축 계획 시 필지 면적을 단순 수치적인 공간 크기가 아닌 다양한 방법의 공간 해석과 사용으로 넓게 쓸 수도 있다. 또한, 필지 면적은 적합하지만, 주변이 마음에 들지 않는 경우 건축 계획 시 해결할 방안이 다양하게 존재한다. 따라서 대지 선정 시 고민되면 해결 방안과 가능 여부에 대해 건축사사무소의 도움을 받는 편이 좋다.전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp
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【전원주택 짓기】 ①건축가와 함께 짓는 집-설계편 1강
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【전원주택 짓기】 집짓기 시작과 끝 3 ▶헌집을 허물고 새집을 짓고 싶은데 걸림돌은 뭐지?
- 집을 짓는 과정이 같아도 결과물은 다르다. 모두 만족해하는 집과 애물단지가 되어버린 집. 이 두 집의 격차는 어디부터 벌어지기 시작하는 것일까? 설계부터 시작된다고 생각하기 쉽지만, 첫발은 대지를 살펴보는 과정에서 출발한다. 좋은 대지를 식별하는 눈이 있어야하고, 생활습관과 동선, 가족의 생활 등을 고려한 설계가 필요하며, 완벽한 시공을 위한 기술과 노력이 필요하다.이처럼 보다 좋은 집을 짓기 위해 필요한 정보를 ‘집짓기의 시작과 끝’에서 하나하나 살펴보는 시간을 마련했다.글 윤세상 (주)하우징팩토리 대표 1670-6840 www.housingfactory.co.kr 출처 : 온나라 부동산정보 통합포털 단독주택을 짓기 위해 기반 시설이 잘 갖춰진 대지를 찾아 분양받기도 하지만, 기존 건물을 허물고 신축하기도 한다. 주거 단지 내에 위치한 집은 편의시설 등 기본적인 시설이 입점해있기 때문이다. 이렇게 임야나 농지, 택지에 집을 짓지 않고, 기존의 주택을 리모델링하거나 신축하려 한다면 무엇부터 살펴봐야 할까?먼저, 내가 살던 집이 아니라면 면적을 정확하게 알아보고 건폐율과 용적률도 확인해야 한다. 원하는 면적의 집을 지을 수 있는지 또는, 리모델링을 할 때 충분한 공간을 만들 수 있는지 등을 알아봐야 하기 때문이다. 그리고 구조와 건축 연도도 확인해야 한다. 이런 것들을 매매자에게 물어보기도 하지만, 오래된 주택은 매매자도 모를 수 있다. 그럴 때 간단하게 확인해볼 사이트가 있다. 정부에서 운영하는 부동산정보 제공 사이트 ‘온나라 부동산정보 통합포탈 (www.onnara.go.kr)’이다. (위 사진 참조)온나라 홈페이지에 정보가 필요한 주택의 주소를 입력하면 해당 건축물에 대한 정보를 제공한다.여기서 확인해볼 건 땅의 면적, 연면적, 건축 연도, 건폐율과 용적률이다. 출처 : 온나라 부동산정보 통합포털 표 1 남양주에 위치한 한 주택을 검색해봤다. 위 사진 토지정보에 나타난 정보를 보면 202.10㎡(61평)의 대지는 40평대의 주택을 짓기에 알맞다는 것을 쉽게 확인한다.‘개별공시지가’는 중요하지 않다. 실제 거래되는 금액이 중요하니 참고만 하면 된다. 건물의 ‘주택공시가격’은 매입할 때 대출의 기준이 되므로 중요하다는 것을 기억해두자. ‘토지이용규제’는 규제에 대한 내용을 담고 있다. 재건축하려면 꼭 확인해봐야 하는 부분이다.또 다른 건축물 정보도 확인해보자. 위 [표 1]을 살펴보면 이 집이 단독주택에 일반 목구조 형태이며, 사용승인이 2012년이라 신축 주택에 가깝다는 것을 알 수 있다. 목구조라면 전체 내력벽이기 때문에 함부로 내부 벽체 철거가 어렵다는 것도 예감한다. 그리고 제1종전용주거지역은 건폐율 50%에 용적률 100%가 적용돼 현 주택이 건폐율 37.02%와 용적률 69.42%라 재건축한다면 증축도 가능하다. 표 2 반면, 위 [표 2]에서 살펴본 주택은 벽돌구조에 사용승인일이 1973년으로 나타난다. 현장 상황에 따라 다르겠지만 리모델링은 불가능하고, 철거 후 재건축하는 게 좋다. 현재 건축 기술에 비해 20년 전엔 여러모로 건축 기술이 뒤처져 있어, 20년 정도 된 콘크리트 주택과 벽돌 주택이라면 리모델링보다 재건축을 선호한다.실제로 건축물을 철거해 보면 구조에 습기가 차있거나 곰팡이가 핀 것을 볼 수 있다. 그래서 구조적으로 안전하지 않기 때문에 재건축하는 게 좋다. 사진 1 위 [사진 1]은 20년이 넘은 주택의 2층 바닥 슬래브 단면이다. 사진은 모래만 있는 것처럼 보인다. 이렇듯 시간이 지나면 콘크리트의 강도는 떨어지게 된다. 오히려 관리가 잘 된 목조주택은 20년이 지나도 형태를 그대로 유지한다. 그래서 리모델링은 오래된 주택일수록 목조주택이 쉬울 수 있다.재건축시 문제 되는 부분 중에 하나가 주차장이다현재 서울시 단독주택 주차장법은 150㎡ 이하는 1대의 주차 공간이 필요하고, 그 이상은 100㎡당 1대의 주차 공간이 추가된다. 그래서 대지 안에 주차장을 꼭 확보해야 한다. 면적에 대한 조정도 필요하다. 면적에 따라 주차장을 꼭 만들어야 하기 때문이다. 하지만, 구옥의 택지 부지는 50여 평에 불가한 땅이 많기 때문에 주차장을 만들면 집의 면적이 작아지게 된다. 그래서 요즘엔 일본에서 많이 지어지고 있는 협소주택이라는 작지만 알찬 형태의 집들이 도심에 많이 들어서고 있다. 단점은 넓은 마당을 기대하기 어렵다는 것이다. 사진 2 [사진 2]는 리모델링을 위해 내부를 철거한 사진이다벽체와 슬래브가 콘크리트로 되어 있어 구조적인 부분을 계산한 뒤에 슬래브 일부에 타공했다. 구조적인 문제가 되지 않는다면 일부 구조를 철거하고 보강하는 방법도 가능하다. 그렇게 되면 평면 천장을 지붕 슬래브 경사에 따라 마감해 집 안이 더 넓어 보인다. 또한, 복층을 만들어 좀 더 효율적인 공간 구성도 가능하다.이러한 구조적인 문제는 철거를 해봐야 안다. 그래서 구조를 먼저 체크하고 안정적이라는 게 확인돼야 철거 후에 세세한 내부 공간 변경이 가능하다. 신축을 생각하고 있다면 일단 부지에 대한 경계측량을 해보는 게 좋다.재건축 전 후 지금은 GPS로 측량을 하기 때문에 예전에 했던 측량 방식과 달라 경계점이 다르게 나타나기도 한다. 또한, 예전엔 동네 이웃 주민끼리 경계에 대해 명확하게 구분 짓지 않고 담을 쌓기도 했다. 실제 철거 후에 측량해보면 옆집 건물이 경계를 넘어온 것을 보기도 한다. 이럴 때 옆집 건물이 넘어와 있어도 재산권을 주장하며 철거하기 어렵다. 경계를 침범한 집 주인이 스스로 철거하기를 기다려야 한다. 측량이 잘못된 집을 사게 되면 땅을 손해 보는 것뿐만 아니라 건물을 올리는 데도 문제가 발생하기도 한다. 그래서 측량비용이 아깝더라도 정확하게 땅의 범위를 파악한 후에 구매하는 게 좋다. 측량 신청은 땅 주인의 허락을 받고 대한지적공사에 신청하면 일주일 내로 측량을 받아보게 된다. 예비 건축주가 재건축을 요구하는 주택을 보면 대부분 20~30년이 지난 주택이다. 그동안 건축법 규제도 여러 차례 변경됐다. 재건축시 기존 주택의 배치와 형태가 많이 달라질 수 있다는 것을 명심하자. 특히 주거지역일 경우 건축법이 강화돼 설계 전에 각종 규제를 확인해봐야 한다.그리고 집들이 빼곡히 들어선 주거지라면 인접한 주택에 의해 공사가 수월하지 않다. 소음에 의한 이웃 간의 마찰도 생각해둬야 한다. 이웃에게 양해를 구하고 좋은 관계를 맺는다면, 공사를 원활하게 진행하는 데 도움이 된다. 이처럼 기존 주택지는 공사에 많은 어려움이 있지만, 임야나 농지처럼 별도의 토목공사가 들어가지 않아 부대공사비용을 절감하는 장점이 있다. 하지만, 아무리 오래된 집이라도 주택을 매입할 비용이 필요하다. 그래서 택지를 구매할 때와 가격 차이를 충분히 검토해보는 것도 중요하다.전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp
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【전원주택 짓기】 집짓기 시작과 끝 3 ▶헌집을 허물고 새집을 짓고 싶은데 걸림돌은 뭐지?
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집짓기 시작과 끝 ③
- 대지 선별부터 입주 후 관리까지 헌집을 허물고 새집을 짓고 싶은데 걸림돌은 뭐지? |연재 순서| 01. 택지지구에서 집을 앉히기 좋은 위치는 어딜까? 02. 임야나 농지에 집을 지을 때 살펴봐야 할 것은? 03. 헌집을 허물고 새집을 짓고 싶은데 걸림돌은 뭐지? 04. 우리가족에게 적합한 공간의 크기는? 05. 디자인과 자재에 따라 금액이 다르다. 그럼 '평'단가의 의미는? 06. '평당 얼마'의 기준이 되는 본체공사, 그 범위와 실체는? 07. 좋은 설계사와 시공사 찾는 방법은? 08. 기능적인 주택을 바란다. "뭘 추가해야 되지?" 09. 부대 토목공사 비용, 얼마나 들까? 10. 조경공사는 어느 정도 해야 할까? 11. 집짓기 시작했다. 건축주가 할 일은? 12. 입주하고 이것만 관리해도 100년은 거뜬하다. 집을 짓는 과정이 같아도 결과물은 다르다. 모두 만족해하는 집과 애물단지가 되어버린 집. 이 두 집의 격차는 어디부터 벌어지기 시작하는 것일까? 설계부터 시작된다고 생각하기 쉽지만, 첫발은 대지를 살펴보는 과정에서 출발한다. 좋은 대지를 식별하는 눈이 있어야하고, 생활습관과 동선, 가족의 생활 등을 고려한 설계가 필요하며, 완벽한 시공을 위한 기술과 노력이 필요하다. 이처럼 보다 좋은 집을 짓기 위해 필요한 정보를 ‘집짓기의 시작과 끝’에서 하나하나 살펴보는 시간을 마련했다. 글 윤세상 (주)하우징팩토리 대표 단독주택을 짓기 위해 기반 시설이 잘 갖춰진 대지를 찾아 분양받기도 하지만, 기존 건물을 허물고 신축하기도 한다. 주거 단지 내에 위치한 집은 편의시설 등 기본적인 시설이 입점해있기 때문이다. 이렇게 임야나 농지, 택지에 집을 짓지 않고, 기존의 주택을 리모델링하거나 신축하려 한다면 무엇부터 살펴봐야 할까? 먼저, 내가 살던 집이 아니라면 면적을 정확하게 알아보고 건폐율과 용적률도 확인해야 한다. 원하는 면적의 집을 지을 수 있는지 또는, 리모델링을 할 때 충분한 공간을 만들 수 있는지 등을 알아봐야 하기 때문이다. 그리고 구조와 건축 연도도 확인해야 한다. 이런 것들을 매매자에게 물어보기도 하지만, 오래된 주택은 매매자도 모를 수 있다. 그럴 때 간단하게 확인해볼 사이트가 있다. 정부에서 운영하는 부동산정보 제공 사이트 ‘온나라 부동산정보 통합포털 (www.onnara.go.kr)’이다. 출처 : 온나라 부동산정보 통합포털 온나라 홈페이지에 정보가 필요한 주택의 주소를 입력하면 해당 건축물에 대한 정보를 제공한다. 여기서 확인해볼 건 땅의 면적, 연면적, 건축 연도, 건폐율과 용적률이다. 남양주에 위치한 한 주택을 검색해봤다. 토지정보에 나타난 정보를 보면 202.10㎡(61평)의 대지는 40평대의 주택을 짓기에 알맞다는 것을 쉽게 확인한다. ‘개별공시지가’는 중요하지 않다. 실제 거래되는 금액이 중요하니 참고만 하면 된다. 건물의 ‘주택공시가격’은 매입할 때 대출의 기준이 되므로 중요하다는 것을 기억해두자. ‘토지이용규제’는 규제에 대한 내용을 담고 있다. 재건축하려면 꼭 확인해봐야 하는 부분이다.출처 : 온나라 부동산정보 통합포털 또 다른 건축물 정보도 확인해보자. [표 1]을 살펴보면 이 집이 단독주택에 일반 목구조 형태이며, 사용승인이 2012년이라 신축 주택에 가깝다는 것을 알 수 있다.[표 1] 목구조라면 전체 내력벽이기 때문에 함부로 내부 벽체 철거가 어렵다는 것도 예감한다. 그리고 제1종전용주거지역은 건폐율 50%에 용적률 100%가 적용돼 현 주택이 건폐율 37.02%와 용적률 69.42%라 재건축한다면 증축도 가능하다. 반면, [표 2]에서 살펴본 주택은 벽돌구조에 사용승인일이 1973년으로 나타난다. 현장 상황에 따라 다르겠지만 리모델링은 불가능하고, 철거 후 재건축하는 게 좋다.[표 2] 현재 건축 기술에 비해 20년 전엔 여러모로 건축 기술이 뒤처져 있어, 20년 정도 된 콘크리트 주택과 벽돌 주택이라면 리모델링보다 재건축을 선호한다. 실제로 건축물을 철거해 보면 구조에 습기가 차있거나 곰팡이가 핀 것을 볼 수 있다. 그래서 구조적으로 안전하지 않기 때문에 재건축하는 게 좋다. [사진 1]은 20년이 넘은 주택의 2층 바닥 슬래브 단면이다. 사진은 모래만 있는 것처럼 보인다. 이렇듯 시간이 지나면 콘크리트의 강도는 떨어지게 된다. 오히려 관리가 잘 된 목조주택은 20년이 지나도 형태를 그대로 유지한다. 그래서 리모델링은 오래된 주택일수록 목조주택이 쉬울 수 있다.[사진 1] 재건축시 문제 되는 부분 중에 하나가 주차장이다 현재 서울시 단독주택 주차장법은 150㎡ 이하는 1대의 주차 공간이 필요하고, 그 이상은 100㎡당 1대의 주차 공간이 추가된다. 그래서 대지 안에 주차장을 꼭 확보해야 한다. 면적에 대한 조정도 필요하다. 면적에 따라 주차장을 꼭 만들어야 하기 때문이다. 하지만, 구옥의 택지 부지는 50여 평에 불가한 땅이 많기 때문에 주차장을 만들면 집의 면적이 작아지게 된다. 그래서 요즘엔 일본에서 많이 지어지고 있는 협소주택이라는 작지만 알찬 형태의 집들이 도심에 많이 들어서고 있다. 단점은 넓은 마당을 기대하기 어렵다는 것이다. [사진 2]는 리모델링을 위해 내부를 철거한 사진이다[사진 2] 벽체와 슬래브가 콘크리트로 되어 있어 구조적인 부분을 계산한 뒤에 슬래브 일부에 타공했다. 구조적인 문제가 되지 않는다면 일부 구조를 철거하고 보강하는 방법도 가능하다. 그렇게 되면 평면 천장을 지붕 슬래브 경사에 따라 마감해 집 안이 더 넓어 보인다. 또한, 복층을 만들어 좀 더 효율적인 공간 구성도 가능하다. 이러한 구조적인 문제는 철거를 해봐야 안다. 그래서 구조를 먼저 체크하고 안정적이라는 게 확인돼야 철거 후에 세세한 내부 공간 변경이 가능하다. 신축을 생각하고 있다면 일단 부지에 대한 경계측량을 해보는 게 좋다재건축 전 후 지금은 GPS로 측량을 하기 때문에 예전에 했던 측량 방식과 달라 경계점이 다르게 나타나기도 한다. 또한, 예전엔 동네 이웃 주민끼리 경계에 대해 명확하게 구분 짓지 않고 담을 쌓기도 했다. 실제 철거 후에 측량해보면 옆집 건물이 경계를 넘어온 것을 보기도 한다. 이럴 때 옆집 건물이 넘어와 있어도 재산권을 주장하며 철거하기 어렵다. 경계를 침범한 집 주인이 스스로 철거하기를 기다려야 한다. 측량이 잘못된 집을 사게 되면 땅을 손해 보는 것뿐만 아니라 건물을 올리는 데도 문제가 발생하기도 한다. 그래서 측량비용이 아깝더라도 정확하게 땅의 범위를 파악한 후에 구매하는 게 좋다. 측량 신청은 땅 주인의 허락을 받고 대한지적공사에 신청하면 일주일 내로 측량을 받아보게 된다. 예비 건축주가 재건축을 요구하는 주택을 보면 대부분 20~30년이 지난 주택이다. 그동안 건축법 규제도 여러 차례 변경됐다. 재건축시 기존 주택의 배치와 형태가 많이 달라질 수 있다는 것을 명심하자. 특히 주거지역일 경우 건축법이 강화돼 설계 전에 각종 규제를 확인해봐야 한다. 그리고 집들이 빼곡히 들어선 주거지라면 인접한 주택에 의해 공사가 수월하지 않다. 소음에 의한 이웃 간의 마찰도 생각해둬야 한다. 이웃에게 양해를 구하고 좋은 관계를 맺는다면, 공사를 원활하게 진행하는 데 도움이 된다. 이처럼 기존 주택지는 공사에 많은 어려움이 있지만, 임야나 농지처럼 별도의 토목공사가 들어가지 않아 부대공사비용을 절감하는 장점이 있다. 하지만, 아무리 오래된 집이라도 주택을 매입할 비용이 필요하다. 그래서 택지를 구매할 때와 가격 차이를 충분히 검토해보는 것도 중요하다.田
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집짓기 시작과 끝 ③
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전원주택 짓기 ABC ① 건축가와 함께 짓는 집_설계편 1강
- 전원주택 짓기 ABC ① 일정, 예산, 규모 및 대지 선정하기 “집 한 번 지으면 10년은 늙는다.”, “너 평생에 두 번 집 지어라.” 집을 짓기 시작할 때 주변에서 하는, 모두 경험에서 나온 말이다. 아무런 준비도 없이 무작정 시작하는 집 짓기란 그만큼 힘든 과정이다. 준비가 없으면 고통이고, 준비가 있으면 그만한 즐거움이 없다. 그래서 본 강좌를 통해 집 짓기가 평생의 재미, 행복, 보람이 되도록 돕고자 한다. 지금의 편안한 아파트 대신 단독주택 짓기를 결심한다는 것은 나만의 집 소유를 넘어 나만의 삶을 소유할 수 있다는 의미이다. 따라서 단순히 예쁜 집이 아닌 나에게 맞는 나의 집을 짓는 과정이 기성품처럼 일반화된다면, 그것은 100% 만족스러운 집은 아닐 것이다. 이를 방지하려면 예비 건축주의 삶의 방식을 반영하는 설계는 물론 그 설계에 맞춰 지어지도록 감독하는 법을 알아야 한다. 여기에 중점을 두고 설계편과 시공편으로 나눠 ‘건축가와 함께 짓는 집’ 연재 강좌를 진행하고자 한다. ※ 본 내용은 비전문가를 위한 강좌임을 밝히며, 최대한 알기 쉬운 방법으로 설명하고자 했다. | 연 재 순 서 | 설계편 1강. 일정, 예산, 규모 및 부지 선정하기 2강. 셀프 설계 1_필요 실 정하기, 이미지 찾기 및 공간 정하기 3강. 셀프 설계 2_기타 공간 적용 및 전체 실 배치하기 4강. 홈 스타일링 시공편 5강. 견적 및 시공업체 선정하기 6강. 셀프 감독 1_공사 전 체크, 철거 및 터파기 7강. 셀프 감독 2_골조공사 8강. 셀프 감독 3_설비 전기공사 9강. 셀프 감독 4_내부 마감공사 10강. 셀프 감독 5_외부 마감공사 11강. 셀프 감독 6_외부 부대공사 12강. 하자 체크 및 보수, 입주 및 유지 관리 일정 정하기 언제 집을 갖고 싶은지? 입주 일정에서 역으로 6~8개월 전에 시작하면 된다. 단, 한파와 장마로 인한 공사 지연이 예상되는 1, 2월과 6, 7월이 진행 일정에 포함될 경우, 한두 달 여유 일정을 고려해야 한다. 세부 일정은 ▲건축 설계 및 허가: 2~3개월 ▲시공사 선정과 착공 신고 후 골조공사, 마감공사: 3~4개월 ▲사용승인과 입주 전 체크 및 수정공사: 1개월 등이다. Tip. 건축 진행 일정 1, 2월: 기본 계획 협의(4~8주) 3월: 건축허가 도서 작성(2주), 건축허가(2주) 4월: 공사 도서(2주), 시공사 선정(2주) 5월: 착공 신고 후 골조공사(4주) 6월: 골조공사(4주) 7월: 마감공사(4주) 8월: 조경공사, 사용승인과 입주(4주) 이처럼 건축허가 일정은 2~4주이지만, 건축 설계 계획 과정이 한두 달 걸린다. 첫걸음이자 집의 방향을 결정하는 아주 중요한 기간이므로 가능하면 이 기간이 길수록 좋다. 물론 해당 건축사사무소와 긴밀한 계획안 협의가 이뤄져야 한다. 예산, 규모 정하기 예산을 먼저 산정한 후 건축 규모를 정한다. 건축비는 공사 중에 단계별로 지급하지만, 공사 시작 전까지 마련할 수 있는 금액으로 건축 예산을 산정하는 것이 바람직하다. 보통은 지금 살고 있는 집을 처분한 돈으로 공사를 진행하며, 그동안(약 4개월)은 임시 월세로 지낸다. 만약 토지를 담보로 대출받아 공사비를 충당할 경우, 통상적으로 준공 후에 대출받기에 예산 책정 시 해당 금융권과 지급 시기와 조건에 관해 반드시 상담해야 한다. 건축비를 평당(3.3㎡) 개념으로 말하는 것 자체가 힘든 일이지만, 편의상 기준을 정하면 평당 400~600만 원 정도(2013년 기준) 예상하는 게 적당하다. 이 금액은 순수 건축 공사비 기준이다. 이 밖에 각종 인입비, 설계비 등 추가비가 발생한다. 이것은 직영공사 기준이고, 시공사에 전체를 일임하면 시공사는 별도의 일반 관리비와 이윤을 추가로 산정한다. 직영공사란 약 200평 미만 주택 건축 시 건축주가 시공자가 되어 진행하는 것이다. 도급공사와 크게 다른 점은 없고, 다만 도급공사 시 일괄 진행됐던 건축 외 부대공사 비용 부분을 그때그때 지급한다는 점이 다르다. Tip. 공사비 항목 (약 100평 대지에 40평 건축 시 통상적인 기준임) º건축공사비: 평당 약 400만~600만 원 º지목변경 용역비: 약 500만~1000만 원 ※ 단, 지목이 ‘대垈’가 아닌 경우 전, 답, 임 등의 지목을 대로 변경하는 비용임. 지목에 따라서 농지전용, 산지전용 분담금 등이 추가로 발생함. º토지 절성토비: 지반 조성 필요 시 º건축 설계비: 건축 공사비의 10%(인허가, 감리 업무 포함) º각종 인입비(상하수도, 도시가스): 500만 원 º지적 측량비: 100만 원 º지질 조사비: 300만 원(연약 지반일 경우) º담장공사비: 200만 원 º조경공사비: 200만 원(건축주 희망 시) º철거비: 500만~1000만 원(기존 건물 존재 시) º취등록세, 각종 면허세, 국민주택 채권 매입비. º부가세: 각종 비용의 10%(25평 이하 규모는 제외) 위의 항목 중 각종 인입비, 지적측량, 건축 설계비, 취등록세, 면허세, 국민주택 채권 매입비 등은 기본적으로 발생하므로 예산 산정 시 꼭 반영해야 한다. 나머지는 대지 여건에 따라 발생할 수 있는 항목이므로 토지 매입 시 토지가의 적정성을 고려해야 한다. 위의 항목과 비용은 대략적인 예산을 산정하기 위한 것이므로 상세 계획 시 변경될 수 있다. Tip. 자금 집행 일정표(1월에 시작 시 기준임) 1월: 설계 계약 시(설계비의 30%)-설계사무소 3월: 건축허가 신청 시(설계비의 30%)-설계사무소 4월: 공사도서 납품 시(설계비의 30%)-설계사무소 5월: 시공사 계약 시(공사비의 30%)-시공사 6월: 골조공사 완료 시(공사비의 30%)-시공사 7월: 마감공사 완료 시(공사비의 30%)-시공사 8월: 건축물 사용승인 시(설계감리비의 10%)-설계사무소 건축물 사용승인 시(공사비의 10%)-건설사 부지 선정하기 집 지을 땅[적지適地]이 있다면 별문제가 없지만, 집터를 마련[입지立地]해야 할 경우 아래 사항을 참고로 진행했으면 한다. 1단계 동네 정하기_부지 마련 시 무엇보다 내 삶의 계획을 잘 반영할 수 있는 지역을 선정하는 것이 중요하다. 동네 선정엔 크게 두 가지 방법이 있다. 첫째, 기존 주거지 근처에서 내가 원하는 것이 있는 지역을 선정하는 방법이다. 예를 들어 ‘산이 보이는 동네에서 살고 싶다’면, 기존 주거지에서 산과 접한 가까운 지역을 선정한다. 둘째, 예산에 맞춰 동네를 선정하는 방법이다. 예를 들어 부지 구입비를 산정한 후 내가 생활할 수 있는 지역(생활권)과 그곳의 지가地價를 확인하면서 가능한 지역까지 선을 그어 놓고 시작하는 것이다. 두 가지 방법 모두 딱히 무엇이 옳다고 할 수는 없다. 각자 기준이 다르고 스타일이 다르고 모든 조건을 충족할 만한 동네를 선정하기란 불가능하기 때문이다. 다만, ‘얼마 동안’과 ‘왜’를 생각하면 동네 선정에 도움이 될 듯하다. 이러한 사항을 잘 생각하고 판단한 후 동네를 두세 군데로 좁힌다. 2단계 부동산 방문_해당 지역의 부동산을 직접 방문한다. 부동산은 두 군데 정도 방문하는 것이 적당한데 한 군데는 나이 많고 인자해 보이는 동네 토박이 어른이 하는 작은 부동산, 한 군데는 젊은 사람이 여러 명 있는 큰 부동산이다. 이렇게 두 군데 부동산에서 상담하고 기다리면 된다. 상담 시 원하는 필지의 규모와 가격, 매입 예상 시기 그리고 기타 사항(우선순위 조건 1, 2위) 등을 말한다. 3단계 필지 검토하기_부동산에서 연락이 온 필지 중 가격 등이 적당하면, 우선 인터넷 지도 검색 등을 통해 주변 학교나 부대시설, 교통 상황, 주변 건물의 수준 등을 검토한다. 인터넷 검색을 통한 정보는 비록 1, 2년 전의 것이지만, 그런대로 현황과 유사하다. 4단계 공적 장부 검토하기_해당 필지의 건축 가능 여부와 규모, 공사비 증감 요인 등을 검토한다. 검토 서류는 ‘토지이용계획확인원’과 ‘등기부등본(실소유자 확인용)’이다. 토지이용계획확인원엔 지목, 면적, 공시지가, 지역지구 등이 나타나 있다. 관할 시·군·구청 민원실이나, 인터넷, 토지이용규제정보서비스(무료 열람)를 통해 확인할 수 있다. 지목란에선 어떤 지목인지, 면적란에선 원하는 규모인지, 공시지가란에선 거래가 대비 적정한 가격인지, 지역지구란에선 몇 종 주거지역인지를 확인한다. 예를 들어 서울 기준으로 2종일반주거지역인 경우 건폐율 60%, 용적률 200%이므로 1층 면적은 대지 면적의 최대 60%까지, 건물의 지상층 총면적은 대지 면적의 2배까지 가능하다는 뜻이다. 만약, 대지가 100평일 경우 1층을 60평을 지으면 1층 60평, 2층 60평, 3층 60평, 4층 20평 해서 총 200평을 지을 수 있다. 좀 더 상세한 사항은 건축사사무소에 문의한다. 5단계 필지 현황 검토_이 단계에선 ▲인접한 필지의 건축물이 접했는지 여부 ▲도로가 해당 필지에 2m 이상 접했는지 여부 ▲통과 도로가 4m 이상인지 여부(통과 도로의 경우 4m 이상 도로를 확보해야 한다) ▲인접 필지와 도로의 레벨 차 여부(인접 필지와의 단차는 토목공사 유발 가능성, 도로와의 레벨 차는 높이와 계획에 따라 토목공사는 유발되나 지하층으로 활용할 수 있음) ▲전기, 통신, 정화조, 상하수도, 도시가스 인입 여부(주변 건축물과 해당 필지의 건축물을 통해 확인한 후, 미확인 시 해당 관청 해당 과나 민원실에 문의한다) ▲해당 필지에 건축물의 존재 여부(철거 시 비용 발생) ▲해당 필지에 인접해 전주나 전선의 존재 여부(공사에 방해되거나 이주 시 비용 발생) ▲지적선과 현황과의 동일 유무를 파악한다(해당 필지의 가로세로 길이가 현황과 같은지, 기존 건물이 자신의 필지를 점유했는지 파악). 위 사항은 기본적인 검토 사항일 뿐 완벽해야 한다는 것은 아니다. 무엇보다 중요한 것은 자신이 평생 살아야 할 동네의 분위기와 느낌이다. 직접 가서 눈으로 보고 느끼는 것이 중요하다. Tip. 필지의 형태와 도로와의 관계: 좁은 지역일 경우 북측으로 도로에 접하고 남북으로 긴 필지가 건축물의 면적 확보에 유리하다. 필지 구입 시 고려 사항: 절대적이고 완벽한 집터는 없다. 주변은 마음에 들지만 필지 규모가 작은 경우 건축 계획 시 필지 면적을 단순 수치적인 공간 크기가 아닌 다양한 방법의 공간 해석과 사용으로 넓게 쓸 수도 있다. 또한, 필지 면적은 적합하지만, 주변이 마음에 들지 않는 경우 건축 계획 시 해결할 방안이 다양하게 존재한다. 따라서 대지 선정 시 고민되면 해결 방안과 가능 여부에 대해 건축사사무소의 도움을 받는 편이 좋다.田
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전원주택 짓기 ABC ① 건축가와 함께 짓는 집_설계편 1강
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[독자가 물었습니다] 담 설치 요구에 차일피일 미루는 이웃, 어떻게 해야 하는지요
- 경기도 용인시에 거주하는 김종남 독자님의 문의에 윤홍로 기자가 답했습니다. Q. 다소 협소한 필지에 단독주택을 지으려는데 사생활 보호, 이웃 필지 간 모호한 경계 등을 해결하고자 담을 설치하려 합니다. 이를 위해 이웃 필지 소유자에게 담을 설치하자고 했더니 차일피일 미룹니다. 또한, 이웃에서 심은 나무의 가지가 우리 땅으로 넘어와 정원을 조성하는 데에도 어려움을 겪고 있습니다. 이 경우 어떻게 해야 하는지요. A. 담의 설치, 수목의 경계선 침범 두 가지를 문의하셨습니다. 인접한 부동산의 소유자 간 권리관계를 조절하는 민법상 상린관계相隣關係규정을 적용할 수 있습니다. 상린관계란 소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다는 소유권의 내용 그 자체입니다. 민법상 상린관계와 관련 판례를 바탕으로 설명하겠습니다.담 설치는 공동비용으로인접하여 토지를 소유한 자는 공동비용으로 통상의 경계표나 담을 설치할 수 있다. 통상의 경계표나 담의 설치비용은 쌍방이 절반씩 부담한다. 그러나 측량비용은 토지의 면적에 비례하여 부담한다. — 민법 제237조[경계표, 담의 설치권] 인지(인접한 토지) 소유자는 자기 비용으로 담의 재료를 통상보다 양호한 것으로 할 수 있으며, 그 높이를 통상보다 높게 할 수 있고 또는 방화벽 기타 특수 시설을 할 수 있다. — 민법 제238조[담의 특수 시설권]민법 규정상 소유자가 다른 이웃한 필지 경계에 경계표나 담이 없다면, 특별한 사정이 없는 한 어느 한 쪽이 인접 필지 소유자에게 공동비용으로 통상의 경계표나 담을 설치하는 데에 협력할 것을 요구할 수 있습니다. 또한, 인접 필지소유자는 그에 협력할 의무가 있습니다.김종남 님이 담 설치를 요구했음에도 인접 필지 소유자가 응하지 않는다면, 민사소송으로 인접 토지 소유자에게 담설치에 관한 협력 의무의 이행을 청구할 수 있습니다. 이에 법원은 당해 토지의 이용 상황, 그 소재 지역의 일반적인 관행, 설치비용 등을 고려해 새로 설치할 경계표나 담의 위치, 재질, 모양, 크기 등 필요한 사항을 심리審理해 인접 토지 소유자에게 협력 의무의 이행을 명할 수 있습니다. 담의 위치에 관해 법원은 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 새로 설치할 경계표나 담의 중심 또는 중심선이 두 토지의 경계 선상에 위치하도록 할 것입니다.만약, 기존 경계표나 담이 있을 때 어느 쪽 토지 소유자도 그것을 일방적으로 처분할 권한이 없다면, 한쪽 토지 소유자가 인접 토지 소유자의 동의 없이 그것을 제거할 수 없습니다. 이 경우 한쪽 토지 소유자의 의사만으로 새로운 경계표나 담을 설치하도록 강제할 수 없습니다. 그러나 기존 경계표나 담에 대해 한쪽 토지 소유자가 처분 권한을 가지면서 기존 경계표나 담을 제거할 의사를 분명히 밝힌 경우 한쪽 토지 소유자는 인접 토지 소유자에게 새로운 경계표나 담의 설치에 협력할 것을 소송으로 청구[소구訴求]할 수 있습니다.경계선 넘은 수목은 제거 청구를인접지의 수목 가지가 경계를 넘을 때에는, 그 소유자에 대하여 가지의 제거를 청구할 수 있다. 가지의 제거 청구에 응하지 아니한 때에는, 그 가지를 제거할 수 있다. 인접지의 수목 뿌리가 경계를 넘은 때에는 임의로 제거할 수 있다. — 민법 제240조[수지, 목근의 제거권]이웃의 수목 가지가 경계를 넘어온 경우, 그 소유자에게 가지의 제거를 청구했음에도 응하지 않는다면 제거할 수 있습니다. 단, 청구 전에 경계를 넘어온 가지나 열매를 임의로 제거하거나 따면 안 됩니다. 가지와 열매는 그 나무와 일체이므로, 그 소유자의 소유권 침해 행위에 해당하기 때문입니다. 가지의 제거를 청구했음에도, 그 소유자가 응하지 않았을 때 제거한 가지나 열매는 예외입니다. 반면, 경계를 넘어온 나무뿌리는 나무 소유자에게 청구하지 않고 제거할 수 있습니다.
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[독자가 물었습니다] 담 설치 요구에 차일피일 미루는 이웃, 어떻게 해야 하는지요
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[하늘재 이야기 III] 밑 빠진 독에 물 붓기
- 현재 우리가 살고 있는 집터는 내가 원하던 아늑한 곳은 아니지만 북서쪽에는 백두대간인 덕유산이 버티고 양옆은 산 능선이 있어서 커다란 의미로 보면 좌청룡우백호左靑龍右白虎의 형상이고 무엇보다도 내 집터에서 보는 전경이 퍽도 싱그럽게 보인다. 특히 전망이 시원스러운데 후에 집을 짓고 대청마루에 큰 유리창을 설치했더니 집 구경을 오는 사람마다 집터가 좋다고 이구동성이다. 물론 겉치레인 줄 알지만 그래도 기분은 좋다. 글 황인찬우리가 집터 잡는 데 고려한 점이 몇 가지 있다. 우선 개발가능성이 없는 지역이다. 부동산에 대한 투자가치는 완전히 뒷전이었으니 지금 생각하면 참으로 어리석었다 싶다. 오로지 목적은 우리 식구가 자연의 품속에서 삶을 평안하게 영위할 수 있으면 그만이었으니……. 그래서인지 지금 우리가 사는 동네의 땅값은 5년 전과 거의 비슷하다.또 하나는 유명한 관광지를 피하고 싶었다. 고향집이 수백 년 동안 늘 그대로인 집에서 태어나고 성장해서였을까, 집이란 자주 옮겨 다니는 것이 아니란 고정관념에 사로잡혀 있다. 돈이 되면 팔고 언제든 떠나야 부자가 되는 것인데……. 그러니 늘 그렁그렁 살고 있나 보다.아들에게 시골 고향을 만들어 주어 어릴 적 추억이 도시라는 황량한 잿빛이 아니라 자연의 풍요로운 초록빛이게끔 하는 데 목적이 있었으니 다른 것은 전부 부차적인 문제에 불과했다.그렇다고 넉넉하게 돈을 들고 다니면서 집터를 찾을 수 없는 형편이니 결국 도시에서 멀리 떨어진 곳으로 다닐 수밖에 없었다. 이미 서울 근처는 우리 같은 서민이 들이대기에는 너무 땅값이 올라버렸고 휴양지나 관광지 근처는 너무 복잡하고 상혼에 물들어 있어서 피하고 싶었다. 현재 우리가 살고 있는 이곳은 이런 요구조건에 부합하였다. 집터는 국립공원에서 100m 떨어진 논밭 사이에 위치해 있는데, 집 뒤가 바로 산이 아니라는 점이 흠이고 값이 저렴하다 보니 대도시와의 접근성이 좋지 않다는 것이 최대의 단점이다. 그런데 이 단점 때문에 우리 동네 전체는 전국 어디를 내놔도 둘째가라면 서러울 정도로 청정성은 그대로 유지하고 있어서 생태적인 삶을 추구한 내 마음에 든다.이제 남의 집 짓는 목수일은 일단 잠시 중단하고 본격적으로 내 집을 짓는 일에 몸과 마음을 다 바치리라! 지금 돌이켜 생각하면 나는 '무식하면 용감하다'는 세간의 말을 그대로 실천한 장본인이 아니었나 생각된다.남의 집을 지을 때 목수일은 나무를 다듬고 집을 세우는 것으로 끝난다. 우리는 거의 이 일만 하고 다음 단계의 지붕공사, 미장, 설비, 조경 등은 모두 다른 업자들이 하기 때문에 잘 모른다. 다음에 다시 구체적으로 이야기를 꺼내겠지만 상량식을 하고 서까래와 개판을 까는 일은 살림집 공정의 1/3 정도에 불과하다는 것을 그 때는 미처 몰랐던 것이다.2003년 7월에 부지를 구입하고 9월에 나무를 주문한 나는 입주 일을 2004년 5월로 잡았다. 이론상으로는 1년 안에 충분히 가능한 일이었기 때문에……. 하지만 우리는 입주를 예상치보다 1년 지난 2005년 5월에 간신히 했으니, 그래서 3년 동안 집을 지은 이야기에는 그럴만한 사연이 있었던 것이다. 물론 입주하고 나서도 문도 더 짜야 했고 싱크대 등을 직접 제작했을 뿐 아니라 2006년에는 굴뚝쌓기 등을 했으니 만 3년이 아니라 아직도 마무리를 못하고 그냥저냥 지내고 있는 미완성의 집이다.나무 사는 이야기는 다음 이야기에서 자세히 하기로 하고 이번에는 잠시 농지를 집터(대지)로 바꾸는 과정을 늘어놓겠다. 이미 다 알고 있는 내용이지만 농지는 절대농지와 관리지역(준농지)이 있는데 관리지역이 아니면 집을 지을 수 없다. 현지 농업인들은 어떤 방법으로 하는지 몰라도 절대농지에도 집을 짓던데……. 우리같이 외지인들은 거의 불가능하다. 그래서 집터를 구입할 때는 집을 지을 수 있는 관리지역인지 반드시 확인해야 한다.농지를 대지로 바꾸는 농지전용 절차는 생각보다 훨씬 까다롭다. 나 같은 경우는 현장에서 매일 일하는 주된 일꾼이고 나무 치목(다듬기)이 모두 나의 몫이라 복잡한 농지전용 서류 절차를 직접 한다는 것이 번거롭고 행정에 문외한이기에 건축 설계사무소에 대행을 의뢰했다. 거의 한 달 이상 소요되는 이 행정절차를 직접 하게 되면 그만큼 일을 추진해 나갈 수 없으니 울며 겨자 먹기로 돈을 들여 선택한 것이다. 예상보다 많은 비용이 들어갔다. 117.1㎡(35.5평)의 집을 짓는데 관리지역에는 건폐율이 40%라서 최소한 330.0㎡(100평)을 대지로 전환해야 한다. 99.0㎡(30평) 이하로 지을 경우 농어촌주택으로 인정돼 농지전용비가 면제되는데……. 여러 방면으로 알아본 결과 농어촌주택으로 선정 받는 절차도 외지인에게는 하늘의 별 따기이고 혹시라도 도시에 집이 한 채라도 있는 사람에게는 전혀 혜택이 없다.집사람과 심사숙고한 끝에 눈물을 머금고 농어촌주택을 포기하고 더 멋진 집을 짓기 위해서 117.1㎡(35.5평)을 선택하니 363.0㎡(110평)에 대한 취득세 등이 370여 만 원이 들었다. 측량비용도 도로부지를 확보해야 하기에 5필지에 73만원이 들어갔고, 토목설계비용(설계사 대행비용)도 150만 원. 다행히 주택 198.0㎡(60평) 이하는 신고사항이라서 집에 대한 설계도가 없어도 됐다. 만일 설계도가 있어야 한다면 평당 8만 원 그래서 400여 만 원이 더 들어갈 뻔 했는데……. 그런데 요즘은 건축법이 또 바뀌어서 주택설계비를 내야 한다는데 매우 형식적이다. 건축주가 평면도를 그려주면 그것을 설계사가 베껴서 제출하는 것이기 때문이다. 한마디로 행정편의주의이고 전관예우적인 발상이다. 이 부분은 다시 이야기할 기회가 있을 것이다.아무튼 600여 만 원이라는 거금이 건축허가에만 들어갔다. 밑 빠진 독에 물 붓기처럼 돈이 들어간다. 시작하자마자 이러니 집 짓기가 쉽지 않다는 것을 절실하게 체험했다. 내 집을 내 땅에 직접 지으려는데 집터 준비 과정에서 이처럼 목돈이 한꺼번에 들어갈지 전혀 생각지도 못한 비용이었다. 흔히들 평당 건축비가 얼마 들어갔느냐고 물어보신다. 만약 집 자체에 대해서 3.3㎡(1평)당 300 정도였다면 그 준비하는 과정까지 합하면 최소한 추가 50만 원은 더 생각해야 한다. 그러니 전체적으로 건축비는 최초에 예상했던 것보다 50%는 더 들어간다고 봐야 할 것 같다. 대지형질변경이 최종적으로 승인나려면 한 달 이상 소요된다. 그 후에 집터 닦기를 해야지 만일 허가 나기 전에 미리 했다가는 벌금을 낼 뿐 아니라 원상복귀 명령이 떨어진다. 아무리 자기 집을 자기 땅에 짓는다고 해도 건축법을 어기지 않도록 주의해야 한다.형질변경은 신청은 2004년 1월 3일에 이루어졌고 허가는 한 달 후에 떨어졌다!田<다음 호에 계속>글쓴이 황인찬 님은 네티즌들 사이에서 '하늘재'로 더 유명합니다. 인터넷 블로그 '하늘재' (http://kr.blog.yahoo.com/hanuljae)를 통해 집 짓는 방법을 공유하고 있습니다. 고재 가구 짜는 일도 왕성하게 하며 직접 주문을 받아 다양한 가구를 만들어 제공합니다. 농학과 철학 전공으로 두 차례 대학교를 다니고 철학박사 과정까지 밟으며 학문에만 경지를 넓혀온 그였지만 전혀 다른 세계인 한옥 목수로 전향해 현재의 삶에 대만족하며, 덕유산자락 개량한옥에서 살고 있습니다.
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[하늘재 이야기 III] 밑 빠진 독에 물 붓기
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[황토집 따라짓기] 아, 황토집은 이렇게 짓는구나
- 흙내 풀풀 나는 시골살이가 그리워 풍요와 빈곤이 아우성치는 도시를 떠나, 경남 하동의 지리산 자락으로 내려온 이가 있다. 로아차(露芽茶)를 운영하는 신재남 씨 가족이 그 주인공이다. 사라호 이후 최대라는 매미가 쓸고 간 자리를 추스르며 1년 가까운 기간을 바쳐 손수 집을 지었다. 그가 일일이 사진을 찍어가며 모은 자료를 소개한다. 정성들여 찍은 사진과 재치 넘치는 짤막한 설명을 읽어보면 ‘아, 황토집은 이렇게 짓는구나’ 하는 것을 알 수 있을 것이다. 터닦기 1. 터닦기 전의 모습-하나 보이는 나무들은 벽체를 쌓으려고 준비해 둔 소나무다. 처서를 지나 우수 전에 자른 것이어야 한다. 전나무를 사용할 수도 있지만 구하기 어렵다. 육송과 해송을 구별하지 않고 사용한다. 2. 터닦기 전의 모습-둘 나무가 놓인 터와 지금 보이는 계단식의 밭 두 개를 합쳐 집터로 삼을 예정이다. 옆에 녹차 나무가 있는 곳이 진입로가 된다. 터에서 물이 많이 나 조금 걱정이 된다. 3. 첫 삽을 뜨다 드디어 터닦기를 시작했다. 처음 예상은 이틀 정도면 끝날 줄 알았는데 사흘 걸렸다. 멀쩡한 자연을 훼손한다는 생각에 조금 죄책감이 든다. 여러 가지 감회가 얽히는 묘한 하루였다. 4. 진흙을 긁어내며 원래 논이었던 땅이라 진흙을 긁어내고 마사를 깔기로 했다. 다행히 옆의 밭이 질 좋은 마사로 되어 있어 타지에서 가져오거나 하는 수고는 덜었다. 근데 산 속인데도 돌이 하나도 안 나온다. 아주 걱정이다. 5. 물길 잡기 터 뒤편으로 물길을 잡고 있다. 물이 많은 땅이라 물길 잡기에 더욱 신경이 쓰인다. 6. 성토 - 진흙을 긁어내고 마사로 되 메우다 진흙을 어느 정도 걷어 내고 마사를 깔고 있다. 깊이 1미터 이상 깔았더니 물빠짐 걱정을 조금 덜었다. 보이는 좌측에서 우측으로도 약간 경사를 주었다. 물론, 물빠짐을 좋게 하기 위해서다. 7. 나무 옮기기 미리 사 둔 나무 더미가 이리저리 옮겨 다니는 천덕꾸러기 신세가 되었다. 공사 진척은 더뎌지고… 미리 자재를 쌓아 둘 공간을 마련했으면 이런 일이 없었을 텐데 경험이 없어 실수 연발이다. 8. 어느 정도 잡힌 물길 물길이 어느 정도 잡힌 것 같다. 이제 시간을 두고 재워 놓아야겠다. 9. 옹벽 쌓기 이상하리만치 땅을 파도 돌이 안 나와 기초만 쌓다 말았다. 정말 돌은 하나도 없고 흙만 나오는 이상한(?) 땅이다. 예상치도 못한 비용(돌을 사고 운반하는 비용)이 많이 들게 생겨 참으로 걱정이다. 10. 터닦기 완성 터닦기가 완성되었다. 예상보다 큰 터가 나와 상당히 만족스럽다. 옆의 차밭을 살리기 위해 고육지책으로 선택했는데, 일단은 훌륭하다. 11. 측량 집은 지목이 대지인 곳에 지을 수 있다. (물론 지목이 밭이나 논인 땅은 농지를 용도에 맞게 전용한 뒤 지을 수 있다.) 미리 측량하여 터를 확정하면, 집을 짓고 난 뒤 측량하는 것보다 측량비가 몇 십만 원 정도 싸다. 12. 집 지을 터 확정 집 지을 터를 확정했다. 농지전용 신고를 한 200평(660㎡)의 경계에다가, 사진에 보이는 빨간 말뚝을 박아 표시했다. 200평이라도 진입로와 뒤의 수로 등으로 생각보다 좁다. ?진입로 만들기 1. 진입로 닦기-하나 자재를 원활하게 옮길려면 진입로를 잘 닦아야 한다. 2. 진입로 닦기-둘 비나 눈이 오면 차바퀴가 물먹은 흙길에 빠져 이동할 수가 없다. 경험이나 예상에도 없던 일이다. 걱정이다. 3. 들 것에 담아 자갈 나르기 진입로에 자갈을 깔았다. 이제 비나 눈이와도 큰 걱정 없다. 흡족하다. 4. 완성된 진입로 드디어 진입로가 완성되었다. 몸은 고되지만 마음은 뿌듯하다. ?벽체 쌓을 나무 자르기 1. 불 피우기 새벽에는 따뜻한 남쪽이라도 날이 추워, 주변의 나뭇가지 등을 모아다 불을 피우고 조금이라도 언 몸을 녹였다. 어릴 적 불장난하던 것 같아, 아직 게으르고 싶은 새벽이 즐거워진다. 2. 묻은 흙 털기 톱질하려면 나무에 묻은 흙을 잘 털어야 한다. 톱날이 흙을 썰면 날이 무뎌져 자르는 데 애를 먹는다. 호미로 일일이 자를 부위의 흙을 긁어내고 턴다. 3. 나무 자르기 벽체 두께가 40센티미터이기 때문에 나무는 45센티미터 정도로 자른다. 자른 면이 영 고르지 않다. 숙달되면 차츰 나아지겠지. 4. 성취 놓인 나무들을 다 자르고 나니 마음이 흐뭇하다. 5. 자른 나무 쌓기 나무는 자른 뒤 잘 마르도록 차곡차곡 쌓아 둔다. 6. 쌓아둔 나무 나흘 간 일한 결과다. 전문가라면 하루거리에 불과하겠지만. 지치지 않을 만큼, 싫증나지 않을 만큼……. 우리의 흙집 짓기 제일 원칙이다. ?서까래 나르기 1. 강원도에서 도착한 서까래용 나무 현지에서 구하려 했지만 가격이 맞지 않아 비싼 운임을 주고 강원도에서 가져왔다. 나무의 종류는 낙엽송이고, 길이는 12자(3.6m)다. 가격은 한 그루당 2000원 주었다(운임 38만 원 별도). 2. 부리기-하나 현장으로 가는 길이 좁아 마을로 들어가는 공터에 임시로 부리고 있다. 두 번 일을 하는 셈인데 좋은 곳에 살자면 치러야 할 대가라고 본다. 혹시 집 지을 생각이 있다면 땅을 구입하기 전, 길을 꼭 확인해야 한다. 시골에선 아직도 웬만한 길엔 5톤 이상의 대형차가 들어가기 어렵다. 3. 부리기-둘 5톤 트럭 한 대에 약 300개 정도 실었는데, 내리기만 하는 데도 한참 걸렸다. 차 한 대 겨우 지나갈 만큼 좁고 외길이라 지나다니는 차량 때문에 더욱 시간이 걸렸다. 악전고투라는 말이 실감난 하루였다. 4. 임시로 쌓아 둔 서까래 315개 혹시 옆길로 무너져 내릴까 봐 칭칭 동여매 놓았다. 이제 작은 차를 불러서 이것들을 모두 현장으로 옮겨야 한다. ?우리 밭으로 옮기기 1. 옮겨 싣기 1톤 트럭에 약 60여 개를 싣고 날랐다. 시간은 대략 한 번 옮기는데 40여 분 걸렸다. 집을 지을 때 트럭은 꼭 필요한 것 가운데 하나다. 특히 농촌용 사륜구동 트럭이면 더욱 좋다. 2. 뒷마무리 임시로 화물을 부릴 수 있도록 논을 빌려 준 이웃께 정말 감사한다. 이런 게 훈훈한 시골 인심이겠지……. 3. 현장에 부리기 현장에 가지고 올라와 부리고 있다. 4. 휴식시간 잠시 휴식 중. 이제 이것들만 부리면 끝이다. ?서까래 껍질 벗기기 1. 서까래 깎을 받침대 만들기-하나 서까래의 껍질을 벗기기 위해 놓을 받침대를 만들고 있다. 망치질이 조금 어색한 듯한데! 2. 서까래 깎을 받침대 만들기-둘 철사로 이렇게 조여 튼튼하게 만든다. 3. 완성된 받침대와 깎을 서까래 이제 깎기만 하면 된다. 겨우(?) 300여 개뿐인 걸……. 4. 나무껍질 벗기는 도구 나무껍질을 쉽게 벗기려고 대장간에서 맞춘 도구다. 가격은 개당 2만 원 줬다. 그냥 낫으로 벗기는 것보다 훨씬 쉽고 빠르다. 5. 서까래 껍질 벗기기-하나 낙엽송은 옹이가 많지 않아 껍질이 비교적 쉽게 벗겨진다. 옹이 부분은 기계톱으로 잘라 낸다. 셋이서 한 개 벗기는 데 한 5분 정도 걸린다. 6. 서까래 껍질 벗기기-둘 맞은편에선 하동댁도 열심히! 7. 서까래 세우기 껍질을 벗긴 낙엽송은 세워 두어야 잘 마르고, 마르면서 휘는 것도 방지할 수 있다. 8. 깎아 놓은 서까래 시작이 반이다. 다 깎는 데 일주일 걸렸다. 하루에 50개 이상 깎는 것은 무리였다. ■ 글·사진 신재남
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강화지역 임야의 적정 매매가격과 전원주택 개발사업의 타당성 분석
- 강화지역 임야의 적정 매매가격과 전원주택 개발사업의 타당성 분석 -------------------------------------------------------------------------------- 인천에 사는 K씨는 90년도 초 강화도 길상면 전등사 인근의 임야 5천평과 전 6백평을 구입했다. 야산이 마음에 들고 또 가격이 터무니없이 저렴해 서둘러 매입했는데, 나중에 알고 보니 이 땅은 진입할 수 있는 도로 부지가 없는 맹지였다. 그래 97년도에는 이곳에서 오랫동안 살아온 이씨에게 중개를 의뢰해 다시 진입부지를 구입했다. 그런데 도로부지가 생기자마자 평당 7만원도 되어 보이지 않는다고 거들떠보지도 않던 임야가 평당 20만원에라도 구입하겠다는 사람으로 줄을 이을 정도가 되었다. 그러나 당시 K씨는 노후에 전원주택을 짓고 농원이나 지으며 살려고 마련했던 부지인지라 팔 생각이 전혀 없었기 때문에 이를 모두 거절했다. 그런데 최근, 직장생활을 청산하고 개인사업을 시작한 그는 운영자금의 부족으로 이를 처분해야만 할 입장에 노이게 된 것이다. 그래서 그는 도로부지마련에 힘써준 이씨에게 이러한 사정을 이야기하고 매매행위 일체를 위임하려 했다. 그런데, 이들이 매매가격과 토지개발에 대한 조율을 하는 과정에서 이견이 발생한 것이다. K씨는 이 땅의 절반정도는 평당 18만원으로 10억원을 받았으면 하고 또 나머지로는 전원주택 사업을 했으면 하는 생각이고, 이씨는 평당 15만원 선이라야만 매매가 수월하고 또 단지개발보다는 임야 상태로 두는 것이 투자 성이 있다는 생각을 하는 것이다. 그래서 이들은 부지매도를 잠시 미루고 우선 전문가에게 상담한 후 정확한 금액을 결정하고 다시 위임계약을 하기로 하고 이 땅에 대한 컨설팅을 의뢰했다. -------------------------------------------------------------------------------- ■ 질문요약 1.매매 적정가격 2.전원주택 개발사업의 타당성 ■ 입지분석 소재지: 인천광역시 강화군 길상면 전등사 인근 규모: 임야 5천평, 전 6백평, 합 5천6백평 용도지역: 준농림지역 지리적 요건과 교통 본 의뢰 지는 강화 대교에서 15㎞ 반경에 위치하고 2002년 개통예정인 강화 제 2대교를 이용한다면 서울 강서권이나 서인천 지역에서는 30분대 거리가 된다. 또한 신촌이나, 전철 5호선 송정역에서 5~10분 가격으로 있는 대중교통 수단을 이용해 쉽사리 다다를 수 있는 지역에 위치했다. 따라서 베드타운형 전원주택지로 적격이며, 실버 전원주택수요자들에게 안성맞춤지역이다. 주변환경 강화도는 문화 유산이 많고 사적지가 많아 관광 지역이면서 A급 전원지로 손꼽힌다. 한때에 축사들이 많이 생겨 빛을 잃은 적도 있으나, 근래 축사들이 사라져 가는 추세이고 또 여기에 최근 개항한 인천공항으로 지역적 특수도 겹쳐 볼거리 먹거리가 많은 강화는 다시금 자녀들에게 역사를 일깨워 주는 자연학습장으로서 활용할 수 있는 주말 주택지로 선호되어 지고 있으며, 이곳에서 전원주택지 찾는 사람들도 눈에 띄게 늘어나고 있다. 특히, 사적 225호로 유명한 초지진에서 5km 반경에 위치한 본 의뢰지는 많은 문화 유산들과 근거리에 위치해 강원도에서는 보기 드문 부지이다. 적정 매매가격과 개발 사업의 타당성 분석 적정 매매가 산정 최근 부동산의 가치를 평가하는데 있어서 자연환경이 차지하는 비중이 점점 높아지고 있다. 부동산매매에 있어서 자연경관이 가격을 산정하는데 커다란 프리미엄으로 작용되고 있는 것이다. 특히, 전원주택지에서 이러한 경향은 더욱 두드러지는데, 이는 도시생활에 신물을 느낀 전원생활 희망자들이 도시의 환경과 전혀 다른 전원의 분위기를 원하고 또 전원주택지를 선택함에 있어서 주위경관을 우선적으로 보기 때문이다. 본 의뢰지는 자연마을과는 200m 정도 떨어진 곳에 위치해 있다. 전체 부지중 3천평 정도는 완만한 경사지에 위치한 서북향의 땅이나, 저수지가 바라다 보이고 8부 능선 정도에서는 바다가 보여 경관이 매우 수려하다. 또 부지 하단부에 구옥이 있고 임야와 사이에 전(텃밭)이 있어 사용면적이 실 면적보다 커 질 수 있고, 도로는 구옥의 뚝을 이용하여 현황도로 인정받을 수 있어 좋은 가격을 요구하기에 유리한 조건의 땅이다. 따라서 부지를 크게 3등분하여 직선 도로와 T형 도로를 구획하고 8부 능선 위치에 전용을 해 매매한다면 전원주택지로서의 제값을 받을 수 있다. 경사도가 완만해 토목 공사비용은 평당 2만 원대면 된다고 본다. 다만 중간중간 도로를 개설하려면 농지 전용허가와 산림훼손 허가를 받아야 하고, 또 농지가 여러 필지로 분할이 되기 때문에 분할 측량비가 많이 든다는 게 단점이다. 그리고 전기 및 전화가설 문제는 본 의뢰지가 마을과 200m 이내 거리에 있기 때문에 그다지 문제시 될 것은 없으며, 오폐수 처리 문제 역시 구옥에 접해 그다지 문제가 되지 않는다. 여기에 구입대상을 경관을 중요시하는 30~40대 수요자 5명 정도로 정하고 개인 당 6백평씩 분할, 다시 이중 1백50~2백평 정도를 전용해 녹지를 최대한 확보해 주면서 집을 지을 수 있도록 해준다면 더욱 좋은 가격을 요구할 수 있다. 한편, 의뢰지에서 약100m 정도 거리에 있는 북향의 부정형 전 4백평이 평당 25만원, 남향의 임야 2천평이 평당 23만원 선으로 매물로 나와있으며, 이곳과 그다지 멀지 않은 가천의대 주변에서는 준농림지역의 전이 40만원대, 농림지역 임야가 10만원대로 거래되고 있고, 근래 농림지역 임야가 농가주택을 지으려는 사람에게 평당 15만원에 매입된 사례도 있다. 이러한 모든 것들과 요즘 부동산 시장상황을 감안한 다면 이 땅은 평당 18만원선이 매매 적정가격이라고 본다. 전원주택단지개발 사업성 위에서 말한 바와 같이 이 부지는 경관이 매우 수려하고 주변여건으로 전원주택단지 개발을 위한 부대비용도 절감할 수 있어 어찌보면 사업성이 있어 보인다. 그러나 문제는 현재의 전원주택시장상황이다. 한동안 전원주택 단지 조성사업은 유행처럼 성행했었다. 너도나도 조그마한 땅만 있으면 이를 단지로 조성하고 분양에 열을 올렸다. 그러나 이러한 열기는 어디로 갖는지 지금은 찾아 볼 길이 없고, 이미 멀쩡한 산을 민둥산으로 바둑판처럼 만들던 업자들은 하나 같이 시름거리고 있다. 이는 전원주택단지 개발사업이 섣부른 판단으로 뛰어들 만큼 그리 만만한 것이 아니라는 사실을 뼈저리게 느끼게 해주는 것이다. 최근에도 전원주택에 대한 일말의 지식도 정보도 없는 사람이 단지를 개발해 놓고 분양을 하는 경우를 보았다. 그래 얼마나 분양을 했는지 물었더니 세필지를 분양해서 집을 짓고 있다는 것이다. 그런데 알고보니 그 세채라는 것이 자기 집과 장모집 그리고 형집이었다. 바로 이러한 상황이 지난 일년동안의 전원주택단지분양 실적이라는 것이 남양주에서 분양하고 있는 모업체의 이야기다. 분양사업은 그만큼 어렵다. 평균 단가를 더 받을 수 있다는 잘못된 착오로 모두를 훼손하며 덤벼든다면, 바로 그 순간이 망가지는 순간이 되는 것이 전원주택단지개발사업의 현 주소이다. 따라서 아직은 새로운 패턴의 전원주택 사업을 원하는 시대로의 전환기이므로 부지의 일부는 처분을 하고 나머지는 추이를 살피며 잘 가꾸어 나가는 것이 현명한 판단이라고 생각한다. 결론 서울을 중심 축으로 해서 강화도는 서부 지역에 속하는 대표적인 전원시장이다. 요즈음 김포와 파주지역은 서울과 접근성은 편리하나 공장과 아파트가 많은 지역으로 전원을 찾는 사람들에게는 다리품만 팔게 하다가 결국 강화로 발길을 돌리도록 만든다. 따라서 이번 인천 공항 개장으로 지역적 특수까지 더해진 강화는 전원주택 수요가 급증하고 있고 또 이러한 영향으로 전원주택지의 가격이 상승하고 있다. 그러나 부동산을 보는 시각이 달라 졌다는 사실도 알아야 한다. 이제는 부동산을 소유하고만 있어도 재테크가 되는 그런 시대가 아니다. 포장도로에서 의뢰 지까지는 약200m 정도 비포장이 된 거리다. 이 거리면 전원을 찾는 사람에게는 먼 거리가 될 수도 있다. 발파석이라도 몇차 깔고, 잔 자갈로라도 길을 다져 놓고, 텃밭 가에 장미 몇 송이라도 심어 놓는다면 달리 보일 것이다. 그렇게 꾸미는 비용은 얼마 되지 않지만 효과는 매우 크게 나타난다. 남녀가 맞선을 보러 갈 때에는 평상시와는 달리 화장도 더하고 할 수 있는 데까지 자신을 꾸민다. 이는 맞선에서 상대방에게 좋은 인상을 주기 위함인데, 토지도 마찬가지다. 예쁘게 단장을 해야 만이 후한 가격을 받을 수 있는 것이다. 따라서 의뢰인은 부지의 일부는 필요에 의해 처분하더라도 나머지는 방치하는 것이 아니라 추이를 살피며 좀더 나은 땅으로 잘 가꾸어 나가는 것이 좋다.田 ■ 글 진명기(전원주택 전문 컨설턴트 02-536-2500) 월간 ‘전원주택라이프’가 부동산 무료컨설팅을 실시합니다. 소유하고 있는 전원주택(지)에 대해 자세한 물건 소개와 사진을 우편으로 보내 주시면 매달 1분을 추첨하여 무료 컨설팅을 해드립니다. 추첨된 물건의 컨설팅에 대해선 본지 게재를 원칙으로 하며, 기타 보내주신 자료와 사진은 반환하지 않습니다. 보내실곳: 서울 마포구 성산동 275-1 덕성빌딩 4층 전원주택라이프 편집부 앞 보내실 자료: 간단한 현황 자료(전화번호 명기)와 사진 2장 마감기한 : 매월 10일까지 문의전화: 월간 전원주택라이프 02-323-3162
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[EXPERT COLUMN] 재개발·재건축 감정평가의 올바른 이해 1
- 재개발·재건축 감정평가의 올바른 이해 1 <연재 순서> 01. 부동산 공시가격의 이해 1) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나(1) • 표준지 공시지가 • 표준주택가격 및 공동주택가격 2) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나(2) (개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 부동산가격) 02. 상속세 증여세 감정평가로 절세 가능한가? 03. 재건축·재개발 감정평가의 올바른 이해 1 04. 보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법 05. 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 06. 경매, 감정평가 과연 믿을 만한가? 07. 감정평가 잘 받는 토지 따로 있다 08. 감정평가 잘 받는 건축구조 따로 있다 09. 일조권, 조망권, 통행권 등도 감정평가 대상인가? 10. 천방지축 감정평가액, 오해와 진실 11. 감정평가와 친하기_사례로 본 감정평가 Q&A 재건축과 재개발의 차이는 사업의 차이도 있고 감정평가도 차이가 있다. 두 사업 모두 노후·불량건축물이 밀집하고 있으나 재건축사업은 도로 등 정비기반시설이 양호한 지역, 재개발사업은 정비기반시설이 열악한 지역이 해당된다. 재개발 재건축 사업의 성패는 일반분양가와 건축공사비에 달려 있다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) <재개발과 재건축 사업 절차> 1단계 정비기본계획 재개발 재건축 사업은 도시 및 주거환경정비법(이하 법)에 따라 ‘도시·주거환경정비기본계획’(이하 기본계획)으로 시작된다. 기본계획은 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장이 10년 단위로 수립하고, 5년 단위로 타당성 여부를 검토한다(법 제4조). 기본계획이 수립된 후 재건축은 안전진단을 한다(법 제12조). 다음에 정비구역이 지정(법 제8조)되고 추진위원회를 구성하고 추진위원회 승인을 받는다. 추진위원회는 조합의 전 단계로 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 시장·군수 등의 승인을 받아야 한다. 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자는 조합의 설립에 동의한 것으로 본다. 다만, 조합설립인가를 신청하기 전에 시장·군수 등 및 추진위원회에 조합설립에 대한 반대 의사표시를 한 추진위원회 동의자의 경우에는 그러하지 아니하다(법 제31조). 토지등소유자란 재개발 사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자, 재건축 사업의 경우에는 건축물 및 그 부속토지의 소유자를 말한다(법 제2조 제9호). 2단계 조합 설립, 시공자 선정 재개발사업의 경우 조합 설립은 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 재건축사업의 경우 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지소유자의 4분의 3 이상 및 동별 구분소유자의 과반수 동의를 받아야 한다(법 제35조). 조합이 설립되면 시공자 선정을 한다. 조합은 조합 총회에서 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다(법 제29조). 3단계 사업시행인가 사업시행인가란 조합이 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장·군수 등에게 제출하고 확정하고 인가받는 행정절차이다. 조합은 사업시행계획서에 정관 등과 필요한 서류를 첨부하여 시장·군수 등에게 제출하여야 한다. 토지등소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획서를 신청하기 전에 사업시행계획서에 대하여 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다(법 제50조). 사업시행계획서에는 토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다), 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획, 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획, 정비사업비 등이 포함된다(법 제52조). 4단계 분양공고 및 분양신청 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날로부터 120일 이내에 ①분양대상자별 종전 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 ②분양대상자별 분담금의 추산액 ③분양신청기간 ④그 밖에 대통령령으로 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지해야 한다(법 제72조 제1항). 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다(법 제72조제2항). 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자 등과 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다(법 제73조 제1항). 사업시행자는 법 제73조제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다(법 제73조 제2항). 5단계 관리처분계획 인가 관리처분계획이란 종전 토지 및 건축물의 소유자 등이 정비사업의 시행으로 조성되는 대지 및 건축시설을 분양신청 한 자에게 종전 토지 또는 건축물의 위치, 면적, 이용 상황, 환경 및 기타 상황을 종합적으로 고려하여 새로 조성되는 대지 또는 건축시설을 균형 있게 배분하고 합리적으로 이용하도록 하는 처분이다. 사업시행자는 법 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청 현황을 기초로 ①분양설계 ②분양대상자의 주소 및 성명 ③분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 ④일반 분양분, 공공지원민간임대주택, 임대주택, 그 밖에 부대시설·복리시설 등의 명세와 추산액 및 처분방법 ⑤분양대상자별 종전 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 ⑥정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기 ⑦분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세 ⑧세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액 ⑨그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항의 내용이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수 등의 인가를 받아야 한다(법 제74조 제1항). 재개발, 재건축 사업과 관련한 감정평가는 종후자산 감정평가, 종전자산 감정평가, 토지 등의 수용 또는 사용을 위한 감정평가, 현금청산 감정평가, 매도청구 소송 감정평가, 정비기반 설치 및 무상귀속 감정평가, 국공유재산 처분 감정가가 있다. 종전자산 및 종후자산 감정평가는 사업시행인가 고시 후 분양공고 전에 이루어지고, 현금청산 또는 매도청구소송은 분양신청기간이 지난 후 분양신청을 하지 아니한 자 등의 토지 등을 대상으로 감정평가 한다. 조합 법인세 절세를 위한 감정평가도 있다. 현행 세법상 재개발 재건축 사업의 경우 그 시행주체인 정비사업조합 자체는 세법 규정에 따라 영리법인이 아닌 비영리 법인으로 보아 세법을 적용한다. 정비사업조합의 경우 일반인에게 분양하여 발생하는 분양수입을 비영리법인의 수익으로 보아 법인세가 과세된다. 법인세는 일반분양수입에서 일반 분양한 그 부동산에 해당되는 공사원가와 관리비 등 대응원가를 공제한 후 법인세액을 산정한다. 원가를 높이기 위하여 감정평가를 실시해 그 가격으로 세법상 원가로 인정받는 것이다. 관리처분계획이 확정되면 조합원 분양 및 일반분양을 통한 수익과 임대주택 세대수가 결정되고, 추정비례율이 결정되어 조합원별 권리가액이 결정되며 동시에 조합원들의 분담금도 결정된다. 관리처분계획 인가 절차가 끝나면 철거를 위한 이주, 일반분양, 착공, 준공 및 입주, 이전고시 및 조합 청산을 한다. 재건축과 재개발 차이 재건축과 재개발은 어떤 차이가 있을까? 사업 차이도 있고 감정평가 차이도 있다. 정비기반시설의 차이 재건축사업은 법 제2조에서 “정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업”으로 정의하고 있다. 정비기반시설이란 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구(전기, 가스, 통신시설 등 지하매설물을 공동 수용할 수 있는 지하시설) 및 그 밖에 주민 생활에 필요한 열·가스 등의 공급시설을 말한다. 재개발사업은 법 제2조에서 “정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업”으로 정의하고 있다. 두 사업 모두 노후·불량건축물이 밀집하고 있으나 재건축사업은 도로 등 정비기반시설이 양호한 지역, 재개발사업은 정비기반시설이 열악한 지역이 해당된다. <표 1> 재건축과 재개발의 차이<표 2> 비례율 산정방법 안전진단 여부 등의 차이 재건축과 재개발은 안전진단 여부 등에서 <표 1>과 같은 차이가 있다. 조합원 분담금(청산금) 산출 조합원 분담금이란 조합원이 조합원 분양을 받기 위해 내야 할 금액을 말한다. 청산금이란 역으로 조합원이 조합원 분양을 받으면서 지급(환급금)받는 금액을 말한다. 조합원 분담금 총액은 부족한 사업비를 의미하며 [정비사업비 총액 - (일반분양 수익 + 임대주택 분양 수익)]으로 산정된다. 개별 조합원 분담금은 [조합원 분양가격(종후자산 감정평가액) - 조합원 권리가액]으로 산정된다. 조합원 권리가액은 [종전자산 감정평가액 × 비례율]로 산정되고, 비례율은 [(총수익 - 총사업비) / 종전자산 감정평가액 × 100]으로 산정된다. 정비사업 총수익은 조합원 분양수익, 일반분양수익, 임대주택매각수익이 포함된다. 총사업비에는 건축공사비, 제 사업경비(설계감리비, 금융비용, 각종 용역비, 각종 부담금, 조합운영비, 기타 경비 등)가 포함된다. 조합원 분담금은 조합원 분양가격이 조합원 권리가액을 초과하면 그 초과분에 해당하는 금액을 말한다. 조합원 권리가액이 조합원 분양가격을 초과하면 역으로 환급금을 받게 된다. 조합원 권리가액은 종전자산 감정평가액이 높을수록, 비례율이 높을수록 커지기 때문에 조합원은 종전자산 감정평가액과 비례율이 높아지길 원한다. 그러나 비례율 식에서 보듯이 종전자산 감정평가액이 높아지면 비례율이 떨어지고, 종전자산 감정평가액이 낮아지면 비례율은 올라가게 되어 있다. 즉 종전자산 감정평가액을 높여 조합원 권리가액을 높일 수 있는게 아니라는 것이다. 단 조합원 상호 간의 종전자산 감정평가액의 균형을 유지 못하면 조합원 간의 권리가액도 균형을 유지할 수 없기 때문에 조합원 상호간의 가격 균형이 중요하다. 총수익은 5000억 원, 총사업비는 3000억 원으로 고정되어 있고, 종전자산 감정평가액이 각각 2200억 원, 2000억 원, 1800억 원인 경우 조합원 권리가액을 산정하면 다음과 같다. ① 종전자산 감정평가액 2200억 원 비례율 = (5000 - 3000) / 2200 × 100 = 90.9% 조합원 권리가액 = 2200 × 0.909 =1999.8억 원 ② 종전자산 감정평가액 2000억 원 비례율 = (5000 - 3000) / 2000 × 100 = 100% 조합원 권리가액 = 2000 × 1.00 = 2000억 원 ③ 종전자산 감정평가액 1800억 원 비례율 = (5000 - 3000) / 1800 × 100 = 111.1% 조합원 권리가액 = 1800 × 1.111 =1999.8억 원 위 결과에서 보듯이 종전자산 감정평가액이 올라가면 비례율이 떨어져 조합원 권리가액은 종전자산 감정평가액을 올리기 전과 거의 유사한 결과를 보인다. 결국 종전자산 감정평가액은 절대 금액보다는 조합원 간의 상대적 균형이 중요함을 알 수 있다. <표 3> 부과율 및 부담금 산식 재건축 부담금 산출 재건축부담금은「도시정비법」에 따른 재건축사업 및「소규모주택정비법」에 따른 소규모재건축사업이 부과대상사업(법 제5조)이며 2017년 12월 31일까지「도시정비법」에 따른 관리처분계획의 인가 및「소규모주택정비법」에 따른 사업계획인가를 신청한 재건축 사업은 재건축부담금이 면제된다(법 제3조의2). 재건축부담금은 사업시행인가 고시 후 3개월 이내 또는 시공사 계약 후 1개월 이내 시장·군수·구청장에 예정액 산정자료를 제출(법 제14조제1항)하고, 시장·군수·구청장은 산정자료 수령 후 30일 이내에 예정액 산정 후 조합 등에 통지해야 한다(법 제14조 제2항). 재건축부담금은 분담금에 반영되어 토지 등 소유자에 통지되고 관리처분계획안에 부담금 및 산정기준을 반영해야 한다. 재건축 부담금은 「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」에 근거하여 재건축초과이익에 부과율을 적용하여 산정된 금액을 말하며 아래 산식으로 산정한다. 재건축부담금 = 재건축초과이익 × 부과율 재건축부담금은 재건축초과이익을 당해 조합원수로 나눈 금액에 금액 단계별로 다음의 부과율을 적용하여 계산한 금액을 부담금액으로 한다. 재건축초과이익은 재건축 사업으로 인하여 정상주택가격상승분을 초과하여 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분을 말하며 아래 산식으로 산정된다. 재건축초과이익 = 종료시점 주택가액 - (개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 + 개발비용) ·부과개시시점 재건축 사업을 위하여 최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날 ·개시시점 주택가액 「부동산가격 공시에 관한 법률」에 따라 공시된 부과대상 주택가격 총액에 공시기준일부터 개시시점까지의 정상주택가격상승분을 반영하여 산정 ·정상주택가격상승분 개시시점에서 종료시점까지의 정기예금이자율과 재건축사업장이 소재하는 특별자치시·특별자치도·시·군·구의 평균주택가격상승률 중 높은 비율 적용 ·개발비용 산정 ① 공사비, 설계감리비, 부대비용 및 그 밖의 경비 부대비용 및 그 밖의 경비 : 부대비용에는 공사비, 설계감리비, 그 밖의 경비를 제외한 비용으로서 분양관련 비용, 수도·가스·전기시설 인입비용, 등기비용 등이 포함되고, 그 밖의 경비에는 교통·환경영향평가 등 사업시행인가와 관련된 비용, 주택 및 토지매입비, 조합원 이주비용에 대한 금융비용, 안전진단비용, 측량비용, 감정평가수수료, 정비사업전문관리업자에 대한 위탁 및 자문비용, 회계·감사비용, 해당재건축사업과 관련된 용역비용 등이 포함된다. ② 제세공과금(취득세, 등록세, 면허세, 법인세, 산업재해보상보험료 등), 부담금(기반시설부담금, 광역교통시설부담금, 국공유지 사용에 따른 대부료, 사용료 등) ③ 국가 또는 지방자치단체에 제공하거나 기부하는 공공시설 또는 토지 가액 공공시설: 별도로 산정하는 토지 가액에 그 시설의 원가를 합산한 금액 토지: 개별공시지가에 지가변동률을 곱한 금액 ④ 조합운영비: 주택재건축조합 운영비, 소송 비용 등 조합위 운영과 관련된 제반 비용 ⑤ 재건축소형주택 건설 관련 비용 ·종료시점 주택가액 산정(재건축 사업 준공인가일 기준) 종료시점 부과대상 주택 가격 총액은 조합원 주택가액, 일반분양분의 주택가액, 재건축소형주택 인수가격을 합산하여 산정 ① 조합원 주택가액: 종료시점 현재의 주택가격 총액을 조사 산정하고 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 결정한 가액. 실질적으로 부동산공시법에 따라 공시된 공동주택가격. ② 일반분양분 주택가액: 분양시점 분양가격의 총액 ③ 재건축 소형주택 인수가액: 광역지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 해당 재건축소형주택을 인수한 가격 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net
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