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[부동산 산책] 자율주택정비사업과 맞벽건축
- 자율주택정비사업과 맞벽건축 임대주택 지으면 총사업비의 70%까지 연리 1.5% 융자 인구 증가로 인한 주택 수요 발생 ⇒ 신도시·택지 개발, 주택 가격 상승 ⇒ 도심지 재개발·재건축, 1인 가구 증가 ⇒ 도시형 생활주택. 이렇듯 우리나라 주택 정책은 공동주택에 초점을 맞춘 공공 주도형 재개발·재건축 위주였다. 반면, 사업성이 낮은 지역, 주거 환경이 열악한 지역, 면적이 작은 대지, 노후 단독(다가구)주택과 다세대주택 등은 재개발·재건축의 수혜에서 벗어나 슬럼화됐다. 이를 방지하고자 정부는 올해 3월 공공 지원 민간 주도의 ‘소규모 주택 정비사업’을 시행하고 있다. 즉, 개인이 소유한 노후 단독(다가구)주택이나 다세대주택을 재건축하도록 공공이 지원하겠다는 것이다. 이 가운데 관심을 끄는 것이 자율주택정비사업에 의한 맞벽건축이다. 글 사진 윤홍로 기자 도움말 유지만 사무관(국토부 도시재생기획단) 올해 시행에 들어간 <빈집 및 소규모 주택 정비사업에 관한 특례법>에선 소규모 주택 정비사업의 명칭을 3가지로 구분하고 있다. 자율주택정비사업: 단독주택 및 다세대주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업 가로주택정비사업: 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거 환경을 개선하기 위한 사업 소규모재건축사업: 정비 기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업 이 가운데 주목할 만한 것이 노후화된 단독주택 또는 다세대주택 밀집지역의 주민이 / 주민 합의체를 구성하면 / 공공(한국감정원 통합지원센터)에서 지원하여 / 주민이 소유한 단독주택 또는 다세대주택을 스스로 개량 또는 건설하는 ‘자율주택정비사업’이다. 자율주택정비사업 대상 지역은 법으로 정한 지역에서만 할 수 있다. 일단, 농어촌 및 준농어촌(읍·면지역 등)을 제외한 도시지역이다. 그중에서도 ▲도시활력증진사업구역 ▲지구단위계획구역 ▲정비사업해제지역 ▲도시재생활성화지역 ▲시·도조례로 정한 지역 등이다. 이 지역의 특징은 수익성 저하로 재건축·재개발사업에 실패했거나, 난개발을 방지하기 위한 측면이 있다. 난개발의 경우, 소단위 사업들은 도로나 기반시설에 대한 우려가 있기에 정부에서 통제할 수 있는 지역에서만 진행한다는 것이다. 이들 지역에서 주민(2명 이상의 토지 등 소유자)이 주민합의체를 구성하면 사업을 시행할 수 있다. 법 또는 조례에 따라 노후 불량 건축물이 2/3 이상인 단독주택 9호, 단독주택 + 다세대주택 19세대, 다세대주택 19세대인 지역이 해당한다. 이들 사업 시행지역에선 조례로 정한 1.8배 미만까지 맞벽(합벽) 건축이 가능하다. 서울 머니쇼에서 자율주택정비사업을 설명하는 유지만 사무관(국토교통부 도시재생기획단) 사업 방식 및 인센티브 자율주택정비사업 시행지역은 대부분 사업성 저하로 재개발·재건축사업에 실패한 곳들이다. 일례로 노후 단독주택이 들어선 땅이 10필지라고 가정하자. 그러면 10필지의 토지 등 소유자가 모여 노후 주택을 허물고 다세대 또는 공동주택을 짓는다. 대부분 법정 기준 내에서 소유자들이 거주할 10세대보다 더 많이 지어서, 그 부분을 분양한다. 이 분양이 잘 돼야 사업성이 좋다고 말한다. 즉, 분양을 통해 주택 건설에 투입한 비용을 충당하고도 소유자들이 종전에 보유한 재산가치를 보존할 수 있어야 한다. 하지만, 소규모 주택은 사업성이 잘 나오지 않는다. 여기엔 몇 가지 이유가 있다. 첫째, 주택 건설 자금을 확보하기 어렵다. 통상 재개발·재건축 사업엔 시공사가 함께 들어온다. 유명한 시공사는 자체 신용을 바탕으로 금융기관 등에서 건설자금을 확보한다. 반면, 노후 소규모 주택들은 헐고, 그 자리에 대부분 다세대 연립이나 빌라를 건설하는데, 금융기관에서 분양이 잘 될지도, 또 분양되더라도 자금을 회수할 수 있을지 의문이기에 건설자금 대출을 꺼린다. 둘째, 소규모 주택은 건설해도 입지가 빼어난 곳이 아니면 분양하기 어렵다. 이러한 이유로 정부는 소규모 건설사업장을 원활하게 운영하도록 자율주택정비사업을 고안한 것이다. 자율주택정비사업 방식 사업 방식은 합필형, 자율형, 건축협정형 3가지가 있다. 합필형: 본인과 이웃집 2명이 각각 땅을 1필지씩 갖고 있다면, 간단하게 3필지를 합필해 사업하는 것이다. 시공사를 선정해 주택을 건설한 후 소유권을 나눠 갖는 방식이다. 자율형: 본인과 이웃집하고 사이가 좋지 않은 경우, 개개인이 자기 땅에서 사업하는 것이다. 건축협정형: 이웃과 사이가 좋지 않을 때, ‘건축협정’ 방식을 사용할 수 있다. 원래는 본인의 필지 안에서만 건축행위를 할 수 있지만, 건축협정형은 각 필지의 구분이 없이 각자 소유권을 유지하면서 건축할 수 있다. 자율주택정비사업 인센티브 이 3가지 사업 방식의 공통점은 주민의 합의가 없으면 못 한다는 것이다. 따라서 이 사업을 잘 하도록 정부는 여러 가지 지원책과 법적 인센티브들을 마련해 놓았다. 첫째, 공동 이용시설 설치 용적률 인센티브다. 입주자의 생활복지를 위해 공동으로 사용하거나 입주자의 생활을 지원하는 시설을 설치할 경우, 해당 지역에 적용되는 용적률에 공동 이용시설 등에 해당하는 용적률을 더한 범위 내에서 시·도 조례로 정한 용적률을 적용받을 수 있다. 둘째, 주차장 설치 완화 인센티브다. 주택사업을 할 때 가장 큰 고민거리가 주차장인데, 지자체마다 다르지만 주차장 설치 의무에 따라 1호당 1대 또는 0.7대 주차장을 설치해야 한다. 이 사업에선 시행자가 단독 또는 공동으로 설치한 인근(직선 300m 또는 도보 600m)의 주차장 사용권을 확보할 경우, 부설 주차장 주차 단위 구획 총수의 30/100 미만의 범위 내에서 주차장 설치 기준을 완화해준다. 셋째, 임대주택 설치에 따른 인센티브다. 연면적의 20% 이상을 공공임대주택이나 준공공임대주택을 설치하면 용적률 상한까지 건축할 수 있다. 이때 임대주택으로 사업계획 승인을 받아야 한다. 현재 용적률 인센티브는 지자체의 건축심의나 도시계획심의 과정을 거쳐야 하는데, 정부는 지자체와 협의해 이 부분을 보장해 주려고 노력하고 있다고 한다. 또한, 다세대·다가구주택의 주차장 설치도 세대당 주차 대수 0.6대(전용면적 30㎡ 미만 0.5대)로 완화해준다. 소유자 2명이 모여 맞벽으로 건축한 홍대 클라인하우제 사업 진행 단계별 공공 지원 사항 3명의 토지 등 소유자가 있을 때, 이 가운데 사업을 원치 않는 사람이 끼면 사업을 시행할 수 없다. 이 부분은 일반적인 재개발·재건축의 문제이기도 한데, 그러면 사업이 장기화되고 합의도 잘 안 된다. 따라서 원하는 사람들로만 사업을 진행한다는 것이 정부의 기본 방침이다. 하지만, 원하는 사람들로만 사업을 진행하면 수익성이 나오지 않는다. 그래서 이 문제를 해결하기 위해 정부에서 공공 지원을 만들어 개개인의 각기 다른 사정에 맞춰주겠다는 것이다. 이웃의 토지 등 소유자와 사업하려면 설득해야 하는데, 요즘 옆집에 누가 사는지도 모른다. 그래서 한국감정원 내에 만든 통합지원센터에 문의하면, 이러한 문제를 포함해 모든 사업 절차를 알려준다. 1단계, 가설계_ 먼저, 통합지원센터에선 가설계를 통해 이웃과 주택을 어떻게 건설해서 나누며, 수익률이 얼마나 되는지 분석해준다. 가설계 비용은 수익자 분담 원칙에 따라 신청자가 지불해야 한다. 2단계, 이웃 토지 등 소유자에게 통보_ 가설계를 통해 사업성 분석이 끝나면, 통합지원센터에서 이웃 토지 등 소유자에게 통보한다. 누가 이웃과 주택사업을 하고자 사업성을 분석했으니, 참석해 설명을 들어본 후 사업에 관심이 있다면 적극적으로 참여하기 바란다는 내용이다. 3단계, 주민합의체 구성_ 본인과 이웃의 토지 등 소유자 2인 이상이 주민합의체를 만든다. 토지 등 소유자는 자율주택정비사업 시행 구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자, 해당 토지의 지상권자를 말한다. 주민합의체는 토지 등 소유자 전원의 합의로 의사를 결정하고, 대표자를 선임하며, 주민합의서를 작성해 시장·군수에게 신고해야 한다. 주민합의서의 내용엔 주민합의체의 명칭, 사업시행구역의 위치 및 범위, 목적 및 사업 내용, 구성원의 성명·주소·생년월일, 대표자의 성명·주소·생년월일, 시공자 또는 정비사업 전문 관리업자 선정, 의결 사항 및 의결 방법, 그 밖에 시·도 조례로 정한 구성 및 운영에 필요한 사항 등을 포함해야 한다. 도로를 따라 길게 늘어선 유럽의 맞벽건축물 4단계, 본설계 및 지적 정리_ 주민합의체를 만든 후 본설계를 시작한다. 문제는 땅이 정방형이나 장방형이 아닌 울퉁불퉁한 부정형인 경우다. 이때 통합지원센터에 문의하면, 국토정보공사에서 본설계대로 주택을 건설하도록 지적 정리를 지원해준다. 울퉁불퉁한 땅을 직선화하는 과정에서 소유권자끼리 땅을 주고받아야 하는 복잡한 재산권 문제도 지원해준다. 5단계, 주택 건설비 융자_ 소규모 주택사업에 필요한 자금이 부족하다면, 주택도시기금으로 해결한다. 이 기금에서 총사업비의 50%까지 연리 1.5%로 융자해준다. 만약, 연면적의 20% 이상 임대주택을 건설한다면, 총사업비의 70%까지 연리 1.5%로 융자해준다. 이때, 문제는 저당권이 설정된 경우인데, 이것도 주택도시기금으로 해결할 수 있다. 예를 들어 10억 땅에 8억 저당권이 설정돼 있다면, 땅값의 50%인 5억은 주택도시기금으로, 나머지 3억은 본인 부담으로 해결할 수 있다. 주택도시기금으로 저당권 해지, 임차보증금 반환 등 총사업비의 50%(임대사업은 70%)까지 연리 1.5%로 융자 6단계, 일반 분양분 분양 또는 LH 매각_ 주택도시기금에서 융자를 받아서 주택을 건설할 경우, 분양이 잘 될까 고민하지 않을 수 없다. 융자금도 갚아야 하고, 사업비도 회수해야 하고… 분명 통합지원센터에서 얼마가 남는다고 했는데 분양이 안 되면 어떡할까. 이 경우 통합지원센터에 문의하면, 한국토지주택공사(LH)에서 일반 분양분을 전량 매입해준다. 처음 수익 분석 과정에서 일반 분양분의 LH 매각액을 약정할 수 있다. LH도 주택 완공 후 매입하기에 확약이 아닌 약정이다. 참고로 정부에선 올해 말이나 내년 초에 부동산투자회사인 임대리츠를 만들 예정이다. 따라서 일반 분양분을 LH가 아닌 임대리츠에 매각하는 방법도 있다. 7단계, 세입자 임대보증금_ 주택을 착공하려면, 노후 주택을 헐어야 하는데 세입자가 있는 경우다. 세입자를 내보낼 때 필요한 임대보증금은 주택도시기금으로 해결할 수 있다. 그런데 세입자가 나가지 않으려고 한다. 이때 세입자를 설득해야 하는데, 첫 번째로 반환한 임대보증금으로 잠깐 다른 곳에 거주하다가 주택 건설 후 다시 들어오라고 할 수 있다. 두 번째로 LH에서 매입한 일반 분양주택을 기존 세입자에게 우선 공급한다고 설명할 수 있다.
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[부동산 산책] 자율주택정비사업과 맞벽건축
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【부동산 산책】 자율주택정비사업과 맞벽건축
- 인구 증가로 인한 주택 수요 발생 ⇒ 신도시·택지 개발, 주택 가격 상승 ⇒ 도심지 재개발·재건축, 1인 가구 증가 ⇒ 도시형 생활주택. 이렇듯 우리나라 주택 정책은 공동주택에 초점을 맞춘 공공 주도형 재개발·재건축 위주였다. 반면, 사업성이 낮은 지역, 주거 환경이 열악한 지역, 면적이 작은 대지, 노후 단독(다가구)주택과 다세대주택 등은 재개발·재건축의 수혜에서 벗어나 슬럼화됐다. 이를 방지하고자 정부는 올해 3월 공공 지원 민간 주도의 ‘소규모 주택 정비사업’을 시행하고 있다. 즉, 개인이 소유한 노후 단독(다가구)주택이나 다세대주택을 재건축하도록 공공이 지원하겠다는 것이다. 이 가운데 관심을 끄는 것이 자율주택정비사업에 의한 맞벽건축이다.글 사진 윤홍로 기자도움말 유지만 사무관(국토부 도시재생기획단) 올해 시행에 들어간 <빈집 및 소규모 주택 정비사업에 관한 특례법>에선 소규모 주택 정비사업의 명칭을 3가지로 구분하고 있다. 자율주택정비사업: 단독주택 및 다세대주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업가로주택정비사업: 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거 환경을 개선하기 위한 사업소규모재건축사업: 정비 기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업이 가운데 주목할 만한 것이 노후화된 단독주택 또는 다세대주택 밀집지역의 주민이 / 주민 합의체를 구성하면 / 공공(한국감정원 통합지원센터)에서 지원하여 / 주민이 소유한 단독주택 또는 다세대주택을 스스로 개량 또는 건설하는 ‘자율주택정비사업’이다.자율주택정비사업 대상 지역은 법으로 정한 지역에서만 할 수 있다. 일단, 농어촌 및 준농어촌(읍·면지역 등)을 제외한 도시지역이다. 그중에서도 ▲도시활력증진사업구역 ▲지구단위계획구역 ▲정비사업해제지역 ▲도시재생활성화지역 ▲시·도조례로 정한 지역 등이다. 이 지역의 특징은 수익성 저하로 재건축·재개발사업에 실패했거나, 난개발을 방지하기 위한 측면이 있다. 난개발의 경우, 소단위 사업들은 도로나 기반시설에 대한 우려가 있기에 정부에서 통제할 수 있는 지역에서만 진행한다는 것이다.이들 지역에서 주민(2명 이상의 토지 등 소유자)이 주민합의체를 구성하면 사업을 시행할 수 있다. 법 또는 조례에 따라 노후 불량 건축물이 2/3 이상인 단독주택 9호, 단독주택 + 다세대주택 19세대, 다세대주택 19세대인 지역이 해당한다. 이들 사업 시행지역에선 조례로 정한 1.8배 미만까지 맞벽(합벽) 건축이 가능하다. 서울 머니쇼에서 자율주택정비사업을 설명하는 유지만 사무관(국토교통부 도시재생기획단) 사업 방식 및 인센티브자율주택정비사업 시행지역은 대부분 사업성 저하로 재개발·재건축사업에 실패한 곳들이다.일례로 노후 단독주택이 들어선 땅이 10필지라고 가정하자. 그러면 10필지의 토지 등 소유자가 모여 노후 주택을 허물고 다세대 또는 공동주택을 짓는다. 대부분 법정 기준 내에서 소유자들이 거주할 10세대보다 더 많이 지어서, 그 부분을 분양한다. 이 분양이 잘 돼야 사업성이 좋다고 말한다. 즉, 분양을 통해 주택 건설에 투입한 비용을 충당하고도 소유자들이 종전에 보유한 재산가치를 보존할 수 있어야 한다.하지만, 소규모 주택은 사업성이 잘 나오지 않는다. 여기엔 몇 가지 이유가 있다. 첫째, 주택 건설 자금을 확보하기 어렵다. 통상 재개발·재건축 사업엔 시공사가 함께 들어온다. 유명한 시공사는 자체 신용을 바탕으로 금융기관 등에서 건설자금을 확보한다. 반면, 노후 소규모 주택들은 헐고, 그 자리에 대부분 다세대 연립이나 빌라를 건설하는데, 금융기관에서 분양이 잘 될지도, 또 분양되더라도 자금을 회수할 수 있을지 의문이기에 건설자금 대출을 꺼린다. 둘째, 소규모 주택은 건설해도 입지가 빼어난 곳이 아니면 분양하기 어렵다.이러한 이유로 정부는 소규모 건설사업장을 원활하게 운영하도록 자율주택정비사업을 고안한 것이다. 자율주택정비사업 방식사업 방식은 합필형, 자율형, 건축협정형 3가지가 있다.합필형: 본인과 이웃집 2명이 각각 땅을 1필지씩 갖고 있다면, 간단하게 3필지를 합필해 사업하는 것이다. 시공사를 선정해 주택을 건설한 후 소유권을 나눠 갖는 방식이다.자율형: 본인과 이웃집하고 사이가 좋지 않은 경우, 개개인이 자기 땅에서 사업하는 것이다.건축협정형: 이웃과 사이가 좋지 않을 때, ‘건축협정’ 방식을 사용할 수 있다. 원래는 본인의 필지 안에서만 건축행위를 할 수 있지만, 건축협정형은 각 필지의 구분이 없이 각자 소유권을 유지하면서 건축할 수 있다. 소유자 2명이 모여 맞벽으로 건축한 홍대 클라인하우제 자율주택정비사업 인센티브이 3가지 사업 방식의 공통점은 주민의 합의가 없으면 못 한다는 것이다. 따라서 이 사업을 잘 하도록 정부는 여러 가지 지원책과 법적 인센티브들을 마련해 놓았다.첫째, 공동 이용시설 설치 용적률 인센티브다. 입주자의 생활복지를 위해 공동으로 사용하거나 입주자의 생활을 지원하는 시설을 설치할 경우, 해당 지역에 적용되는 용적률에 공동 이용시설 등에 해당하는 용적률을 더한 범위 내에서 시·도 조례로 정한 용적률을 적용받을 수 있다.둘째, 주차장 설치 완화 인센티브다. 주택사업을 할 때 가장 큰 고민거리가 주차장인데, 지자체마다 다르지만 주차장 설치 의무에 따라 1호당 1대 또는 0.7대 주차장을 설치해야 한다. 이 사업에선 시행자가 단독 또는 공동으로 설치한 인근(직선 300m 또는 도보 600m)의 주차장 사용권을 확보할 경우, 부설 주차장 주차 단위 구획 총수의 30/100 미만의 범위 내에서 주차장 설치 기준을 완화해준다.셋째, 임대주택 설치에 따른 인센티브다. 연면적의 20% 이상을 공공임대주택이나 준공공임대주택을 설치하면 용적률 상한까지 건축할 수 있다. 이때 임대주택으로 사업계획 승인을 받아야 한다. 현재 용적률 인센티브는 지자체의 건축심의나 도시계획심의 과정을 거쳐야 하는데, 정부는 지자체와 협의해 이 부분을 보장해 주려고 노력하고 있다고 한다. 또한, 다세대·다가구주택의 주차장 설치도 세대당 주차 대수 0.6대(전용면적 30㎡ 미만 0.5대)로 완화해준다. 도로를 따라 길게 늘어선 유럽의 맞벽건축물 사업 진행 단계별 공공 지원 사항3명의 토지 등 소유자가 있을 때, 이 가운데 사업을 원치 않는 사람이 끼면 사업을 시행할 수 없다. 이 부분은 일반적인 재개발·재건축의 문제이기도 한데, 그러면 사업이 장기화되고 합의도 잘 안 된다. 따라서 원하는 사람들로만 사업을 진행한다는 것이 정부의 기본 방침이다. 하지만, 원하는 사람들로만 사업을 진행하면 수익성이 나오지 않는다. 그래서 이 문제를 해결하기 위해 정부에서 공공 지원을 만들어 개개인의 각기 다른 사정에 맞춰주겠다는 것이다.이웃의 토지 등 소유자와 사업하려면 설득해야 하는데, 요즘 옆집에 누가 사는지도 모른다. 그래서 한국감정원 내에 만든 통합지원센터에 문의하면, 이러한 문제를 포함해 모든 사업 절차를 알려준다.1단계, 가설계_ 먼저, 통합지원센터에선 가설계를 통해 이웃과 주택을 어떻게 건설해서 나누며, 수익률이 얼마나 되는지 분석해준다. 가설계 비용은 수익자 분담 원칙에 따라 신청자가 지불해야 한다.2단계, 이웃 토지 등 소유자에게 통보_ 가설계를 통해 사업성 분석이 끝나면, 통합지원센터에서 이웃 토지 등 소유자에게 통보한다. 누가 이웃과 주택사업을 하고자 사업성을 분석했으니, 참석해 설명을 들어본 후 사업에 관심이 있다면 적극적으로 참여하기 바란다는 내용이다.3단계, 주민합의체 구성_ 본인과 이웃의 토지 등 소유자 2인 이상이 주민합의체를 만든다. 토지 등 소유자는 자율주택정비사업 시행 구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자, 해당 토지의 지상권자를 말한다. 주민합의체는 토지 등 소유자 전원의 합의로 의사를 결정하고, 대표자를 선임하며, 주민합의서를 작성해 시장·군수에게 신고해야 한다. 주민합의서의 내용엔 주민합의체의 명칭, 사업시행구역의 위치 및 범위, 목적 및 사업 내용, 구성원의 성명·주소·생년월일, 대표자의 성명·주소·생년월일, 시공자 또는 정비사업 전문 관리업자 선정, 의결 사항 및 의결 방법, 그 밖에 시·도 조례로 정한 구성 및 운영에 필요한 사항 등을 포함해야 한다.4단계, 본설계 및 지적 정리_ 주민합의체를 만든 후 본설계를 시작한다. 문제는 땅이 정방형이나 장방형이 아닌 울퉁불퉁한 부정형인 경우다. 이때 통합지원센터에 문의하면, 국토정보공사에서 본설계대로 주택을 건설하도록 지적 정리를 지원해준다. 울퉁불퉁한 땅을 직선화하는 과정에서 소유권자끼리 땅을 주고받아야 하는 복잡한 재산권 문제도 지원해준다. 주택도시기금으로 저당권 해지, 임차보증금 반환 등 총사업비의 50%(임대사업은 70%)까지 연리 1.5%로 융자 5단계, 주택 건설비 융자_ 소규모 주택사업에 필요한 자금이 부족하다면, 주택도시기금으로 해결한다. 이 기금에서 총사업비의 50%까지 연리 1.5%로 융자해준다. 만약, 연면적의 20% 이상 임대주택을 건설한다면, 총사업비의 70%까지 연리 1.5%로 융자해준다. 이때, 문제는 저당권이 설정된 경우인데, 이것도 주택도시기금으로 해결할 수 있다. 예를 들어 10억 땅에 8억 저당권이 설정돼 있다면, 땅값의 50%인 5억은 주택도시기금으로, 나머지 3억은 본인 부담으로 해결할 수 있다.6단계, 일반 분양분 분양 또는 LH 매각_ 주택도시기금에서 융자를 받아서 주택을 건설할 경우, 분양이 잘 될까 고민하지 않을 수 없다. 융자금도 갚아야 하고, 사업비도 회수해야 하고… 분명 통합지원센터에서 얼마가 남는다고 했는데 분양이 안 되면 어떡할까. 이 경우 통합지원센터에 문의하면, 한국토지주택공사(LH)에서 일반 분양분을 전량 매입해준다. 처음 수익 분석 과정에서 일반 분양분의 LH 매각액을 약정할 수 있다. LH도 주택 완공 후 매입하기에 확약이 아닌 약정이다. 참고로 정부에선 올해 말이나 내년 초에 부동산투자회사인 임대리츠를 만들 예정이다. 따라서 일반 분양분을 LH가 아닌 임대리츠에 매각하는 방법도 있다.7단계, 세입자 임대보증금_ 주택을 착공하려면, 노후 주택을 헐어야 하는데 세입자가 있는 경우다. 세입자를 내보낼 때 필요한 임대보증금은 주택도시기금으로 해결할 수 있다. 그런데 세입자가 나가지 않으려고 한다. 이때 세입자를 설득해야 하는데, 첫 번째로 반환한 임대보증금으로 잠깐 다른 곳에 거주하다가 주택 건설 후 다시 들어오라고 할 수 있다. 두 번째로 LH에서 매입한 일반 분양주택을 기존 세입자에게 우선 공급한다고 설명할 수 있다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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【부동산 산책】 자율주택정비사업과 맞벽건축
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민간 건설공사 표준 도급 계약서 일반 조건
- 민간 건설공사 표준 도급 계약서 일반 조건 국토부 권장 '민간 건설공사 표준 도급 계약서' 제1조[총칙] 도급인(이하 “갑”이라 한다)과 수급인(이하 “을”이라 한다)은 대등한 입장에서 서로 협력하여 신의에 따라 성실히 계약을 이행한다. 제2조[정의] 이 조건에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다 1. “도급인”이라 함은 건설공사를 건설업자에게 도급하는 자를 말한다. 2. “도급”이라 함은 당사자 일방이 건설공사를 완성할 것으로 약정하고, 상대방이 그 일의 결과에 대하여 대가를 지급할 것을 약정하는 계약을 말한다. 3. “수급인”이라 함은 도급인으로부터 건설공사를 도급받는 건설업자를 말한다. 4. “하도급”이라 함은 도급받은 건설공사의 전부 또는 일부를 다시 도급하기 위하여 수급인이 제3자와 체결하는 계약을 말한다. 5. “하수급인”이라 함은 수급인으로부터 건설공사를 하도급받은 자를 말한다. 6. “설계서”라 함은 공사시방서, 설계도면(물량 내역서를 작성한 경우 이를 포함한다) 및 현장 설명서를 말한다. 7. “물량 내역서”라 함은 공종별 목적물을 구성하는 품목 또는 비목과 동 품목 또는 비목의 규격·수량·단위 등이 표시된 내역서를 말한다. 8. “산출내역서”라 함은 물량 내역서에 수급인이 단가를 기재하여 도급인에게 제출한 내역서를 말한다 제3조[계약 문서] ① 계약 문서는 민간 건설공사 도급 계약서, 민간 건설공사 도급 계약 일반 조건,공사 계약 특수 조건, 설계서 및 산출 내역서로 구성되며, 상호 보완의 효력을 가진다. ② 이 조건이 정하는 바에 의하여 계약 당사자 간에 행한 통지 문서 등은 계약 문서로서의 효력을 가진다. 제4조[계약보증금] ① “을”은 계약상의 의무 이행을 보증하기 위해 계약서에서 정한 계약 보증금을 계약 체결 전까지 “갑”에게 현금 등으로 납부하여야 한다. 다만, “갑”과 “을”이 합의에 의하여 계약 보증금을 납부하지 아니하기로 약정한 경우에는 그러하지 아니하다 ② 제1항의 계약보증금은 다음 각호의 기관이 발행한 보증서로 납부할 수 있다. 1. 건설산업기본법 제54조 제1항의 규정에 의한 각 공제조합 발행 보증서 2. 보증보험회사, 신용보증기금 등 이와 동등한 기관이 발행하는 보증서 3. 금융기관의 지급보증서 또는 예금증서 4. 국채 또는 지방채 ③ “을”은 제19조 내지 제21조의 규정에 의하여 계약금액이 증액된 경우에는 이에 상응하는 금액의 보증금을 제1항 및 제2항의 규정에 따라 추가 납부하여야 하며, 계약금액이 감액된 경우에는 “갑”은 이에 상응하는 금액의 계약보증금을“을”에게 반환하여야 한다. 제5조[계약 보증금의 처리] ① 제31조 제1항의 각호의 사유로 계약이 해제 또는 해지된 경우 제4조의 규정에 의하여 납부된 계약 보증금은 “갑”에게 귀속한다. 이 경우 계약의 해제 또는 해지에 따른 손해배상액이 계약 보증금을 초과한 경우에는 그 초과분에 대한 손해배상을 청구할 수 있다. ② “갑”은 제32조 제1항 각호의 사유로 계약이 해제 또는 해지되거나 계약의 이행이 완료된 때에는 제4조의 규정에 의하여 납부된 계약보증금을 지체 없이“을”에게 반환하여야 한다. 제6조[공사감독원] ① “갑”은 계약의 적정한 이행을 확보하기 위하여 스스로 이를 감독하거나 자신을 대리하여 다음 각호의 사항을 행하는 자(이하 ‘공사감독원’이라 한다)를 선임할 수 있다. 1. 시공 일반에 대하여 감독하고 입회하는 일 2. 계약 이행에 있어서 “을”에 대한 지시·승낙 또는 협의하는 일 3. 공사의 재료와 시공에 대한 검사 또는 시험에 입회하는 일 4. 공사의 기성 부분 검사, 준공검사 또는 공사 목적물의 인도에 입회하는 일 5. 기타 공사 감독에 관하여 “갑”이 위임하는 일 ② “갑”은 제1항의 규정에 의하여 공사감독원을 선임한 때에는 그 사실을 즉시“을”에게 통지하여야 한다. ③ “을”은 공사감독원의 감독 또는 지시 사항이 공사 수행에 현저히 부당하다고 인정할 때에는 “갑”에게 그 사유를 명시하여 필요한 조치를 요구할 수 있다. 제7조[현장 대리인의 배치] ① “을”은 착공 전에 건설산업기본법령에서 정한 바에 따라 당해 공사의 주된 공종에 상응하는 건설기술자를 현장에 배치하고, 그중 1인을 현장 대리인로 선임한 후 “갑”에게 통지하여야 한다. ② 제1항의 현장 대리인은 법령의 규정 또는 “갑”이 동의한 경우를 제외하고는 현장에 상주하여 시공에 관한 일체의 사항에 대하여 “을”을 대리하며, 도급받은 공사의 시공 관리 기타 기술상의 관리를 담당한다. 제8조[착공 신고] ① “을”은 계약서에서 정한 바에 따라 착공하여야 하며, 착공 시에는 다음 각호의 서류가 포함된 착공 신고서를 “갑”에게 제출하여야 한다. 1. 건설산업기본법령에 의하여 배치하는 건설기술자 지정서 2. 공사 예정 공정표 3. 공사비 산출 내역서(단, 계약 체결 시 산출 내역서를 제출하고 계약금액을 정한 경우를 제외한다) 4. 기타 “갑”이 지정한 사항 ② “을”은 계약의 이행 중에 제1항의 규정에 의하여 제출한 서류의 변경이 필요한 때에는 관련 서류를 변경하여 제출하여야 한다. ③ “갑”은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 제출된 서류의 내용을 조정할 필요가 있다고 인정하는 때에는 “을”에게 이의 조정을 요구할 수 있다. 제9조[공사 기간] ① 공사 착공일과 준공일은 계약서에 명시된 일자로 한다. ② “을”의 귀책사유 없이 공사 착공일에 착공할 수 없는 경우에는 “을”의 현장 인수 일자를 착공일로 하며, 이 경우 “을”은 공사 기간의 연장을 요구할 수 있다. ③ 준공일은 “을”이 건설공사를 완성하고 “갑”에게 서면으로 준공검사를 요청한 날을 말한다. 다만, 제24조의 규정에 의하여 준공검사에 합격한 경우에 한한다. 제10조[선금] ① “갑”은 계약서에서 정한 바에 따라 “을”에게 선금을 지급하여야 하며, “갑”이 선금 지급 시 보증서 제출을 요구하는 경우 “을”은 제4조 제2항 각호의 보증 기관이 발행한 보증서를 제출하여야 한다. ② 제1항에 의한 선금 지급은 “을”의 청구를 받은 날부터 14일 이내에 지급하여야 한다. 다만, 자금 사정 등 불가피한 사유로 인하여 지급이 불가능한 경우 그 사유 및 지급 시기를 “을”에게 서면으로 통지한 때에는 그러하지 아니하다. ③ “을“은 선금을 계약 목적 달성을 위한 용도 이외의 타 목적에 사용할 수 없으며, 노임 지급 및 자재 확보에 우선 사용하여야 한다. ④ 선금은 기성 부분에 대한 대가를 지급할 때마다 다음 방식에 의하여 산출한 금액을 정산한다. ⑤ “갑”은 선금을 지급한 경우 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해 선금 잔액에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 1. 계약을 해제 또는 해지하는 경우 2. 선금 지급 조건을 위반한 경우 ⑥ “갑”은 제5항의 규정에 의한 반환 청구 시 기성 부분에 대한 미지급 금액이 있는 경우에는 선금 잔액을 그 미지급 금액에 우선적으로 충당하여야 한다. 제11조[자재의 검사 등] ① 공사에 사용할 자재 중에서 “갑”이 품목을 지정하여 검사를 요구하는 경우에는 “을”은 사용 전에 “갑”의 검사를 받아야 하며, 설계도서와 상이하거나 품질이 현저히 저하되어 불합격된 자재는 즉시 대체하여 다시 검사를 받아야 한다. ② 제1항의 검사에 이의가 있을 경우 “을”은 “갑”에게 재검사를 요구할 수 있으며, 재검사가 필요하다고 인정되는 경우 “갑”은 지체 없이 재검사하도록 조치하여야 한다. ③ “을”은 자재의 검사에 소요되는 비용을 부담하여야 하며, 검사 또는 재검사 등을 이유로 계약 기간의 연장을 요구할 수 없다. 다만, 제2항의 규정에 의하여 재검사 결과 적합한 자재인 것으로 판명될 경우에는 재검사에 소요된 기간에 대하여는 계약 기간을 연장할 수 있다. ④ 공사에 사용하는 자재 중 조립 또는 시험을 요하는 것은 “갑”의 입회하에 그 조립 또는 시험을 하여야 한다. ⑤ 수중 또는 지하에서 행하여지는 공사나 준공 후 외부에서 확인할 수 없는 공사는 “갑”의 참여 없이 시행할 수 없다. 다만, 사전에 “갑”의 서면 승인을 받고 사진, 비디오 등으로 시공 방법을 확인할 수 있는 경우에는 시행할 수 있다. ⑥ “을”은 공사 수행과 관련하여 필요한 경우 “갑”에게 입회를 요구할 수 있으며, “갑”은 이에 응하여야 한다. 제12조[지급 자재와 대여품] ① 계약에 의하여 “갑”이 지급하는 자재와 대여품은 공사 예정 공정표에 의한 공사 일정에 지장이 없도록 적기에 인도되어야 하며, 그 인도 장소는 시방서 등에 따로 정한 바가 없으면 공사 현장으로 한다. ② 제1항의 규정에 의하여 지급된 자재의 소유권은 “갑”에게 있으며, “을”은“갑”의 서면 승낙 없이 현장 외부로 반출하여서는 아니 된다. ③ 제1항의 규정에 의하여 인도된 지급 자재와 대여품에 대한 관리상의 책임은“을”에게 있으며, “을”이 이를 멸실 또는 훼손하였을 경우에는 “갑”에게 변상하여야 한다. ④ “을”은 지급 자재 및 대여품의 품질 또는 규격이 시공에 적당하지 아니하다고 인정할 때에는 즉시 “갑”에게 이를 통지하고 그 대체를 요구할 수 있다. ⑤ 자재 등의 지급 지연으로 공사가 지연될 우려가 있을 때에는 “을”은“갑”의 서면 승낙을 얻어 자기가 보유한 자재를 대체 사용할 수 있다. 이 경우 “갑”은 대체 사용한 자재 등을 “을”과 합의된 일시 및 장소에서 현품으로 반환하거나 대체 사용 당시의 가격을 지체 없이 “을”에게 지급하여야 한다. ⑥ “을”은 갑이 지급한 자재와 기계·기구 등 대여품을 선량한 관리자의 주의로 관리하여야 하며, 계약의 목적을 수행하는 데에만 사용하여야 한다. ⑦ “을”은 공사 내용의 변경으로 인하여 필요 없게 된 지급자재 또는 사용 완료된 대여품을 지체없이 “갑”에게 반환하여야 한다. 제13조[안전관리 및 재해 보상] ① “을”은 산업 재해를 예방하기 위하여 안전시설의 설치 및 보험의 가입 등 적정한 조치를 하여야 하며, 이를 위해 “갑”은 계약금액에 안전 관리비 및 산업 재해 보상 보험료 상당액을 계상하여야 한다. ② 공사 현장에서 발생한 산업재해에 대한 책임은 “을”에게 있다. 다만, 설계상의 하자 또는 “갑”의 요구에 의한 작업으로 재해가 발생한 경우에는 “갑”에 대하여 구상권을 행사할 수 있다. 제14조[건설 근로자의 보호] ① “을”은 도급받은 공사가 건설산업기본법, 임금채권보장법 및 고용보험법에 의하여 의무 가입 대상인 경우에는 퇴직공제제도, 임금채권보장제도 및 고용보험에 가입하여야 한다. ② “갑”은 제1항의 건설근로자퇴직공제부금, 임금채권보장제도에 따른 사업주 부담금 및 고용 보험료를 계약금액에 계상하여야 한다. 제15조[응급조치] ① “을”은 재해 방지를 위하여 특히 필요하다고 인정될 때에는 미리 긴급 조치를 취하고 즉시 이를 “갑”에게 통지하여야 한다. ② “갑”은 재해 방지 기타 공사의 시공상 부득이하다고 인정할 때에는 “을”에게 긴급 조치를 요구할 수 있다. 이 경우 “을”은 즉시 이에 응하여야 하며, “을”이 “갑”의 요구에 응하지 않는 경우 “갑”은 제3자로 하여금 필요한 조치를 하게 할 수 있다. ③ 제1항 및 제2항의 응급 조치에 소요된 경비는 실비를 기준으로 “갑”과“을”이 협의하여 부담한다. 제16조[공사 기간의 연장] ① “갑”의 책임 있는 사유 또는 천재지변, 불가항력의 사태, 원자재 수급 불균형 등으로 현저히 계약 이행이 어려운 경우 등 “을”의 책임이 아닌 사유로 공사 수행이 지연되는 경우 “을”은 서면으로 공사 기간의 연장을 “갑”에게 요구할 수 있다. ② “갑”은 제1항의 규정에 의한 계약 기간 연장의 요구가 있는 경우 즉시 그 사실을 조사·확인하고 공사가 적절히 이행될 수 있도록 계약 기간의 연장 등 필요한 조치를 하여야 한다. ③ 제1항의 규정에 의거 공사 기간이 연장되는 경우 이에 따르는 현장 관리비 등 추가 경비는 제21조의 규정을 적용하여 조정한다. ④ “갑”은 제1항의 계약 기간의 연장을 승인하였을 경우 동 연장 기간에 대하여는 지체상금을 부과하여서는 아니 된다. 제17조[부적합한 공사] ① “갑”은 “을”이 시공한 공사 중 설계서에 적합하지 아니한 부분이 있을 때에는 이의 시정을 요구할 수 있으며, “을”은 지체 없이 이에 응하여야 한다. ② 제1항의 경우 설계서에 적합하지 아니한 공사가 “갑”의 요구 또는 지시에 의하거나 기타 “을”의 책임으로 돌릴 수 없는 사유로 인한 때에는 “을”은 그 책임을 지지 아니한다. 제18조[불가항력에 의한 손해] ① “을”은 검사를 마친 기성 부분 또는 지급 자재와 대여품에 대하여 태풍·홍수·악천후·전쟁·사변·지진·전염병·폭동 등 불가항력에 의한 손해가 발생한 때에는 즉시 그 사실을 “갑”에게 통지하여야 한다. ② “갑”은 제1항의 통지를 받은 경우 즉시 그 사실을 조사·확인하고 그 손해의 부담에 있어서 기성 검사를 필한 부분은 “갑”이 부담하고, 기타 부분은“갑”과 “을”이 협의하여 결정한다. ③ 제2항의 협의가 성립되지 않은 때에는 제38조의 규정에 의한다. 제19조[설계 변경으로 인한 계약금액의 조정] ① 설계서의 내용이 공사현장의 상태와 일치하지 않거나 불분명, 누락, 오류가 있을 때 또는 시공에 관하여 예기하지 못한 상태가 발생되거나 사업계획의 변경 등으로 인하여 추가 시설물의 설치가 필요한 때에는 “갑”은 설계를 변경하여야 한다. ② 제1항의 설계변경으로 인하여 공사량의 증감이 발생한 때에는 다음 각호의 기준에 의하여 계약금액을 조정하며, 필요한 경우 공사기간을 연장하거나 단축한다. 1. 증감된 공사의 단가는 제8조의 규정에 의한 산출내역서상의 단가를 기준으로 상호 협의하여 결정한다. 2. 산출내역서에 포함되어 있지 아니한 신규비목의 단가는 설계변경 당시를 기준으로 산정한 단가로 한다. 3. 증감된 공사에 대한 일반관리비 및 이윤 등은 산출내역서상의 율을 적용한다. 제20조[물가변동으로 인한 계약금액의 조정] ① 계약체결후 90일이상 경과한 경우에 잔여공사에 대하여 산출내역서에 포함되어 있는 품목 또는 비목의 가격 등의 변동으로 인한 등락액이 잔여공사에 해당하는 계약금액의 100분의3 이상인 때에는 계약금액을 조정한다. 다만, 제16조제1항의 규정에 의한 사유로 계약이행이 곤란하다고 인정되는 경우에는 계약체결일(계약체결후 계약금액을 조정한 경우 그 조정일)부터 90일이내에도 계약금액을 조정할 수 있다. ② 제1항의 규정에 불구하고 계약금액에서 차지하는 비중이 100분의 1이상인 자재의 가격이 계약체결일(계약체결후 계약금액을 조정한 경우 그 조정일)부터 90일이내에 100분의 20이상 증감된 경우에는??갑??과??을??이 합의하여 계약금액을 조정할 수 있다. ③제1항 및 제2항의 규정에 의한 계약금액의 조정에 있어서 그 조정금액은 계약금액 중 물가변동기준일 이후에 이행되는 부분의 대가에 적용하되, 물가변동이 있는 날 이전에 이미 계약이행이 완료되어야 할 부분에 대하여는 적용하지 아니한다.다만, 제16조제1항의 규정에 의한 사유로 계약이행이 지연된 경우에는 그러하지 아니하다. ④ 제1항의 규정에 의하여 조정된 계약금액은 직전의 물가변동으로 인하여 계약금액 조정기준일(조정 사유가 발생한 날을 말한다)부터 60일이내에는 이를 다시 조정할 수 없다. ⑤ 제1항의 규정에 의하여 계약금액 조정을 청구하는 경우에는 조정내역서를 첨부하여야 하며, 청구를 받은 날부터 30일 이내에 계약금액을 조정하여야 한다 ⑥ 제5항의 규정에 의한 계약금액조정 청구내용이 부당함을 발견한 때에는 지체없이 필요한 보완요구 등의 조치를 하여야 한다. 이 경우 보완요구 등의 조치를 통보받은 날부터 그 보완을 완료한 사실을 상대방에게 통지한 날까지의 기간은 제4항의 규정에 의한 기간에 산입하지 아니한다. 제21조[기타 계약내용의 변동으로 인한 계약금액의 조정] ① 제19조 및 제20조에 의한 경우 이외에 계약내용의 변경으로 계약금액을 조정하여야 할 필요가 있는 경우에는 그 변경된 내용에 따라 계약금액을 조정하며, 이 경우 증감된 공사에 대한 일반관리비 및 이윤 등은 산출내역서상의 율을 적용한다. ② 제1항과 관련하여 “을”은 제19조 및 제20조에 규정된 계약금액 조정사유 이외에 계약체결후 계약조건의 미숙지 등을 이유로 계약금액의 변경을 요구하거나 시공을 거부할 수 없다. 제22조[기성부분금] ① 계약서에 기성부분금에 관하여 명시한 때에는 “을”은 이에 따라 기성부분에 대한 검사를 요청할 수 있으며, 이때 “갑”은 지체없이 검사를 하고 그 결과를“을”에게 통지하여야 하며, 14일이내에 통지가 없는 경우에는 검사에 합격한 것으로 본다. ② 기성부분은 제2조 제8호의 산출내역서의 단가에 의하여 산정한다. 다만, 산출내역서가 없는 경우에는 공사진척율에 따라 “갑”과 “을”이 합의하여 산정한다. ③ “갑”은 검사완료일로부터 14일이내에 검사된 내용에 따라 기성부분금을“을”에게 지급하여야 한다. ④ “갑”이 제3항의 규정에 의한 기성부분금의 지급을 지연하는 경우에는 제25조 제3항의 규정을 준용한다. 제23조[부분사용] ① “갑”은 공사목적물의 인도전이라 하더라도 “을”의 동의를 얻어 공사목적물의 전부 또는 일부를 사용할 수 있다. ② 제1항의 경우 “갑”은 그 사용부분에 대하여 선량한 관리자의 주의 의무를 다하여야 한다. ③ “갑”은 제1항에 의한 사용으로 “을”에게 손해를 끼치거나 “을”의 비용을 증가하게 한 때는 그 손해를 배상하거나 증가된 비용을 부담한다. 제24조[준공검사] ① “을”은 공사를 완성한 때에는 “갑”에게 통지하여야 하며 “갑”은 통지를 받은 후 지체없이 “을”의 입회하에 검사를 하여야 하며, “갑”이 “을”의 통지를 받은 후 10일 이내에 검사결과를 통지하지 아니한 경우에는 10일이 경과한 날에 검사에 합격한 것으로 본다. 다만, 천재?지변 등 불가항력적인 사유로 인하여 검사를 완료하지 못한 경우에는 당해 사유가 존속되는 기간과 당해 사유가 소멸된 날로부터 3일까지는 이를 연장할 수 있다. ② “을”은 제1항의 검사에 합격하지 못한 때에는 지체없이 이를 보수 또는 개조하여 다시 준공검사를 받아야 한다. ③ “을”은 검사의 결과에 이의가 있을 때에는 재검사를 요구할 수 있으며, “갑”은 이에 응하여야 한다. ④ “갑”은 제1항의 규정에 의한 검사에 합격한 후 “을”이 공사목적물의 인수를 요청하면 인수증명서를 발급하고 공사목적물을 인수하여야 한다. 제25조[대금지급] ① “을”은 “갑”의 준공검사에 합격한 후 즉시 잉여자재, 폐기물, 가설물 등을 철거, 반출하는 등 공사현장을 정리하고 공사대금의 지급을 “갑”에게 청구할 수 있다. ② “갑”은 특약이 없는 한 계약의 목적물을 인도 받음과 동시에 “을”에게 공사 대금을 지급하여야 한다. ③ “갑”이 공사대금을 지급기한내에 지급하지 못하는 경우에는 그 미지급금액에 대하여 지급기한의 다음날부터 지급하는 날까지의 일수에 계약서 상에서 정한 대가지급 지연이자율(시중은행의 일반대출시 적용되는 연체이자율 수준을 감안 하여 상향 적용할 수 있다)을 적용하여 산출한 이자를 가산하여 지급하여야 한다. 제26조[폐기물의 처리 등] “을”은 공사현장에서 발생한 폐기물을 관계법령에 의거 처리하여야 하며, “갑”은 폐기물처리에 소요되는 비용을 계약금액에 반영하여야 한다. 제27조[지체상금] ① “을”은 준공기한내에 공사를 완성하지 아니한 때에는 매 지체일수마다 계약서상의 지체상금율을 계약금액에 곱하여 산출한 금액(이하 ‘지체상금’이라 한다)을 “갑”에게 납부하여야 한다. 다만, “갑”의 귀책사유로 준공검사가 지체된 경우와 다음 각호의 1에 해당하는 사유로 공사가 지체된 경우에는 그 해당일수에 상당하는 지체상금을 지급하지 아니하여도 된다. 1. 제18조에서 규정한 불가항력의 사유에 의한 경우 2. “을”이 대체하여 사용할 수 없는 중요한 자재의 공급이 “갑”의 책임있는 사유로 인해 지연되어 공사진행이 불가능하게 된 경우 3. “갑”의 귀책사유로 착공이 지연되거나 시공이 중단된 경우 4. 기타 “을”의 책임에 속하지 아니하는 사유로 공사가 지체된 경우 ② 제1항을 적용함에 있어 제23조의 규정에 의하여 “갑”이 공사목적물의 전부 또는 일부를 사용한 경우에는 그 부분에 상당하는 금액을 계약금액에서 공제한다. ③ “갑”은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 산출된 지체상금은 제25조의 규정에 의하여 “을”에게 지급되는 공사대금과 상계할 수 있다. 제28조[하자담보] ① “을”은 공사의 하자보수를 보증하기 위하여 계약서에 정한 하자보수보증금율을 계약금액에 곱하여 산출한 금액(이하 ‘하자보수보증금’이라 한다)을 준공검사후 그 공사의 대가를 지급할 때까지 현금 또는 제4조 제2항 각호의 보증기관이 발행한 보증서로서 “갑”에게 납부하여야 한다. ② “을”은 “갑”이 전체목적물을 인수한 날과 준공검사를 완료한 날 중에서 먼저 도래한 날부터 계약서에 정한 하자담보 책임기간중 당해공사에 발생하는 일체의 하자를 보수하여야 한다. 다만, 공사목적물의 인도 후에 천재지변 등 불가항력이나 “을”의 책임이 아닌 사유로 인하여 발생한 것일 때에는 그러하지 아니하다. ③ “을”이 “갑”으로 부터 제2항의 규정에 의한 하자보수의 요구를 받고 이에 응하지 아니하는 경우 제1항의 규정에 의한 하자보수보증금은 “갑”에게 귀속한다. ④ “갑”은 하자담보책임기간이 종료한 때에는 제1항의 규정에 의한 하자보수 보증금을 “을”의 청구에 의하여 반환하여야 한다. 다만, 하자담보책임기간이 서로 다른 공종이 복합된 공사에 있어서는 공종별 하자담보 책임기간이 만료된 공종의 하자보수보증금은 “을”의 청구가 있는 경우 즉시 반환하여야 한다. 제29조[건설공사의 하도급 등] ①“을”이 도급받은 공사를 제3자에게 하도급하고자 하는 경우에는 건설산업기본법 및 하도급거래공정화에관한법률에서 정한 바에 따라 하도급하여야 하며, 하수급인의 선정, 하도급계약의 체결 및 이행, 하도급 대가의 지급에 있어 관계 법령의 제규정을 준수하여야 한다. ② “갑”은 건설공사의 시공에 있어 현저히 부적당하다고 인정하는 하수급인이 있는 경우에는 하도급의 통보를 받은 날 또는 그 사유가 있음을 안 날부터 30일이내에 서면으로 그 사유를 명시하여 하수급인의 변경 또는 하도급 계약내용의 변경을 요구할 수 있다. 이 경우 “을”은 정당한 사유가 없는 한 이에 응하여야 한다. ③ “갑”은 제2항의 규정에 의하여 건설공사의 시공에 있어 현저히 부적당한 하수급인이 있는지 여부를 판단하기 위하여 하수급인의 시공능력, 하도급 계약금액의 적정성 등을 심사할 수 있다. 제30조[하도급 대금의 직접 지급] ① “갑”은 “을”이 제29조의 규정에 의하여 체결한 하도급 계약 중 하도급거래공정화에 관한 법률과 건설산업기본법에서 정한 바에 따라 하도급 대금의 직접 지급 사유가 발생하는 경우에는 그 법에 따라 하수급인이 시공한 부분에 해당하는 하도급 대금을 하수급인에게 지급한다. ② “갑”이 제1항의 규정에 의하여 하도급 대금을 직접 지급한 경우에는“갑”의 “을”에 대한 대금 지급 채무는 하수급인에게 지급한 한도 안에서 소멸한 것으로 본다. 제31조[“갑”의 계약 해제 등] ① “갑”은 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 계약의 전부 또는 일부를 해제 또는 해지할 수 있다. 1. “을”이 정당한 이유 없이 약정한 착공 기일을 경과하고도 공사에 착수하지 아니한 경우 2. “을”의 책임 있는 사유로 인하여 준공 기일 내에 공사를 완성할 가능성이 없음이 명백한 경우 3. 제27조 제1항의 규정에 의한 지체상금이 계약 보증금 상당액에 도달한 경우로서 계약 기간을 연장하여도 공사를 완공할 가능성이 없다고 판단되는 경우 4. 기타 “을”의 계약 조건 위반으로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우 ② 제1항의 규정에 의한 계약의 해제 또는 해지는 “갑”이 “을”에게 서면으로 계약의 이행 기한을 정하여 통보한 후 기한 내에 이행되지 아니한 때 계약의 해제 또는 해지를 “을”에게 통지함으로써 효력이 발생한다. ③ “을”은 제2항의 규정에 의한 계약의 해제 또는 해지 통지를 받은 때에는 다음 각호의 사항을 이행하여야 한다. 1. 당해 공사를 지체 없이 중지하고 모든 공사용 시설·장비 등을 공사 현장으로부터 철거하여야 한다 2. 제12조의 규정에 의한 지급 재료의 잔여분과 대여품은 “갑”에게 반환하여야 한다 제32조[“을”의 계약 해제 등] ① “을”은 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 계약의 전부 또는 일부를 해제 또는 해지할 수 있다. 1. 공사 내용을 변경함으로써 계약금액이 100분의 40이상 감소된 때 2. “갑”의 책임 있는 사유에 의한 공사의 정지 기간이 계약서상의 공사 기간의 100분의 50을 초과한 때 3. “갑”이 정당한 이유 없이 계약 내용을 이행하지 아니함으로써 공사의 적정 이행이 불가능하다고 명백히 인정되는 때 ② 제1항의 규정에 의하여 계약을 해제 또는 해지하는 경우에는 제31조 제2항 및 제3항의 규정을 준용한다. 제33조[계약 해지 시의 처리] ① 제31조 및 제32조의 규정에 의하여 계약이 해지된 때에는 “갑”과 “을”은 지체 없이 기성 부분의 공사금액을 정산하여야 한다. ② 제31조 및 제32조의 규정에 의한 계약의 해제 또는 해지로 인하여 손해가 발생한 때에는 상대방에게 그에 대한 배상을 청구할 수 있다. 제34조[을의 동시 이행 항변권] ① “갑”이 계약 조건에 의한 선금과 기성 부분금의 지급을 지연할 경우“을”이 상당한 기한을 정하여 그 지급을 독촉하였음에도 불구하고 “갑”이 이를 지급치 않을 때에는 “을”은 공사의 일부 또는 전부를 일시 중지할 수 있다. ② 제1항의 공사 중지에 따른 기간은 지체상금 산정 시 공사 기간에서 제외되며, “갑”은 공사 중지에 따른 비용을 “을”에게 지급하여야 한다. 제35조[채권양도] ① “을”은 이 공사의 이행을 위한 목적 이외에는 이 계약에 의하여 발생한 채권(공사 대금 청구권)을 제3자에게 양도하지 못한다. ② “을”이 채권 양도를 하고자 하는 경우에는 미리 보증 기관(연대보증인이 있는 경우 연대보증인을 포함한다)의 동의를 얻어 “갑”의 서면 승인을 받아야 한다. ③ “갑”은 제2항의 규정에 의한 “을”의 채권 양도 승인 요청에 대하여 승인 여부를 서면으로 “을”과 그 채권을 양수하고자 하는 자에게 통지하여야 한다. 제36조[손해배상책임] ① “을”이 고의 또는 과실로 인하여 도급받은 건설공사의 시공 관리를 조잡하게 하여 타인에게 손해를 가한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. ② “을”은 제1항의 규정에 의한 손해가 “갑”의 고의 또는 과실에 의하여 발생한 것인 때에는 “갑”에 대하여 구상권을 행사할 수 있다. ③ “을”은 하수급인이 고의 또는 과실로 인하여 하도급 받은 공사를 조잡하게 하여 타인에게 손해를 가한 때는 하수급인과 연대하여 그 손해를 배상할 책임이 있다. 제37조[법령의 준수] “갑”과 “을”은 이 공사의 시공 및 계약의 이행에 있어서 건설산업기본법 등 관계 법령의 제규정을 준수하여야 한다. 제38조[분쟁의 해결] ① 계약에 별도로 규정된 것을 제외하고는 계약에서 발생하는 문제에 관한 분쟁은 계약 당사자가 쌍방의 합의에 의하여 해결한다. ② 제1항의 합의가 성립되지 못할 때에는 당사자는 건설산업기본법에 의하여 설치된 건설분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 다른 법령에 의하여 설치된 중재 기관에 중재를 신청할 수 있다. 제39조[특약 사항] 기타 이 계약에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 “갑”과 “을”이 합의하여 별도의 특약을 정할 수 있다.
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[최길찬의 전원주택 이야기] 콘크리트 주택에서는 9년 일찍 죽는다
- 중국의 진시황제와 불로초 이야기는 잘 알려져 있다. 그리고 석가모니가 깨달음을 얻고자 수행을 한 동기는 '생로병사'의 네 가지였다. 어찌 보면 석가모니의 고행은 대중을 생로병사의 고통으로부터 해결해 주기보다는, 인간이 짊어지고 가야만 하는 생로병사의 비밀과 윤회의 법칙을 슬픔과 고통을 갖고 그 내면에 깔린 자연스런 생리 현상을 이해하고 받아들이고자 한 이성적 깨달음이 아니었을까?필자는 환경이 허락한다면 석가모니 같은 깨달음보다는, 불로초를 구하러 보내는 진시황제가 될 가능성이 높다. 좀더 나아가서 가족의 건강과 행복한 삶을 생각할 것이다. 나와 가족의 생명 연장의 꿈! 자연의 순환 고리 측면에서 보면 가장 바람직하지 않은 반환경적인 생각의 발로겠지만, 요즘 흔한 말로 풀이하면 '참살이'일 수도 있다.얼마 전, 모 방송국에서 콘크리트 주택에서는 일찍 죽고, 아토피성 피부염도 많이 앓으므로 친환경 주택을 지어야 한다는 내용의 방송을 했다. 일본 시즈오카대학 후나세 슌스케 교수의 《콘크리트 주택에서는 9년 일찍 죽는다》라는 책의 내용과 많은 부분을 공유했다. 그 책에서는 인간의 가장 원초적 욕구에 기인하는 환경 혁명이 앞으로 일본의 대 불황을 구하는 길이라고 외치면서, 생태적 생활의 실천과 거주 공간의 개선을 강조했다. 즉 콘크리트 위주의 현대 건축을 날카롭게 비평한 것이다.우리나라에 불고 있는 전원주택 바람도 이런 맥락에서 공감할 수밖에 없기에, 이번 호에서는 시즈오카대학 후나세 스케 교수의 《콘크리트 주택에서는 9년 일찍 죽는다》에 대해 이야기를 엮어 보고자 한다.불안과 스트레스 가중시키는 콘크리트 박스후나세 스케 교수의 책은 생쥐 생체 실험을 통해 목조주택과 콘크리트주택에서의 평균 수명 연구 내용을 기본으로 한다. 콘크리트 상자, 금속 상자, 목재 상자에 각각 쥐를 넣어 새끼를 낳게 하고 생쥐의 생존율을 조사한 결과 △목재 상자 생존율 85퍼센트 △금속 상자 생존율 41퍼센트 △콘크리트 상자 생존율 7퍼센트 순으로 나타났다.또한 바닥이 차갑지 않은 목재 상자에서 어미 쥐는 바닥에 배를 느긋하게 깔고 생쥐에게 젖을 먹였다. 젖꼭지가 10개뿐이므로 수십 마리의 생쥐들은 젖꼭지를 차지하려고 앞다투어 어미의 배 밑으로 파고들었다.반면 바닥이 차가운 콘크리트 상자에서는 톱밥 등을 깔아 주어도 여전히 바닥이 차갑기에 어미 쥐는 체열을 빼앗기지 않으려고 자리를 자주 옮겼다. 생쥐에게 젖을 먹일 시간이 짧기에 생쥐들은 영양 실조에다 어미 쥐의 사랑 결핍까지 겹쳐 불안과 스트레스가 가중됐다. 생존율이 낮아 몇 마리 되지 않는데도……. 콘크리트 박스의 생쥐들은 '냉열 스트레스'가 가장 심각했다. 사람이나 생쥐는 항온동물이다. 따라서 체온을 일정 온도 이상으로 유지하지 않으면 몸은 스트레스를 받는다. 그 강도가 작더라도 반복되다 보면 건강을 해쳐 수명 단축으로 이어지기 마련이다.만일 우리 몸이 일정 온도 이하의 스트레스를 강하게 받으면 어떻게 될까? 겨울철 등산을 하다가 길을 잃고 죽음에 이르렀다는 뉴스를 종종 접한다. 바로 항온동물에게 닥친 저체온증의 결과다.이처럼 쥐 실험에서는 목재 상자, 금속 상자, 콘크리트 상자 가운데서 목재 상자 속의 쥐만이 정상적으로 생존, 출산 그리고 개체 번식을 했다. 이를 토대로 목조주택에 사는 사람들과 콘크리트 주택에 사는 사람들의 평균 수명을 관찰했는데, 그 결과는 후나세 슌스케 교수를 흥분케 했다. 목조주택에 사는 사람들의 생명이 평균 9년 정도 길었기 때문이다.수명, 골조보다는 마감재가 좌우그러나 한국인의 입장에서 실험 결과를 비판 없이 수용한다면 어떻게 될까? 한국인처럼 생명 연장과 보신에 강한 민족도 드물고 보면, 당연히 하루 빨리 아파트를 탈출해 목조주택을 짓고 살아야 할 것이고, 또한 살면서 목조주택만이 수명 연장의 대안이라고 소리칠 것이다.여기서 짚고 넘어가야 할 것이 있다. 한국 주택과 일본 주택의 큰 차이점인 난방 방식이다. 일본 주택은 바닥 난방을 하지 않고, 일본 목조주택은 흔히 말하는 석고보드로 마감한 미국식 목조주택이 아니다. 그러다 보니 콘크리트주택은 목조주택보다 훨씬 많은 체열을 빼앗고, 그로 인해 그곳에 사는 사람들은 평생을 걸쳐 저체온의 스트레스를 받다 보니 9년이라는 차이를 만든 것이다.그러나 한국의 아파트는 비록 콘크리트로 지었지만 내벽의 많은 부분을 석고보드로 마감하며, 바닥에는 목조주택이나 스틸하우스처럼 난방 배관을 하고, 그 위에 시멘트 모르타르 시공 후 바닥 난방을 한다. 또한 습관적으로 겨울철 실내 온도도 상당히 높은 수준으로 유지하며 생활하기에 냉복사로 인한 저체온의 스트레스를 받는 차이가 별로 없다. 물론 오래된 아파트나 어설프게 지은 콘크리트 단독주택의 경우 실제로 냉복사가 심해 저체온으로 건강한 삶의 유지에 적지 않은 영향을 미치기도 한다.또한 한국에서 유행하는 목조주택이나 스틸하우스는 잘 지은 아파트처럼 내부에 석고보드로 시공하고, 그 위에 실크벽지 등으로 마감한다. 그러므로 온도에 의한 냉복사 스트레스 차이가 바닥에서 벽까지 거의 나무로 마감하는 일본 전통 목조주택과는 개념이 다르다.결국 단순히 냉복사적 차원에 보면 구조가 목조냐 스틸하우스냐 또는 콘크리트냐 하는 것보다는 인체와 직접 접하는 마감재가 미치는 영향이 더욱 클 수밖에 없다.콘크리트 문화가 부른 아토피그림은 마감용 건축자재가 생쥐의 생존 본능에 어떤 영향을 미치는가에 대해 실험하고자 만든 사육 상자다. 여기에서는 합판으로 칸을 막은 다음 그 칸막이에 생쥐의 이동 통로용 구멍을 뚫고 양쪽 실(室)에 똑같이 물과 먹이를 주면서, 생쥐가 본능적으로 5분 이상 멈추어 휴식을 취하는 비율을 비교했다. 결과적으로 5분 이상 기거하는 비율이 삼나무와 달리 콘크리트 바닥에서는 거의 '0'에 가까웠다.우리나라 아파트 주거 환경에서 요즘 이슈화되는 것 중 하나가 바로 아토피인데, 이는 정말로 회색으로 치장한 콘크리트 문화 그리고 대기 오염이 가져다 준 인류의 축복(?)이다.다음은 모 방송에서 콘크리트 원재료 중 석회석 등에서 내뿜는 크롬 등을 간략히 정리한 것이다.우리의 몸이 주거 환경에 잘 적응하지 못하기에 암이나 호흡기 질환 등 여러 가지 질병에 걸린다. 그 가운데 눈으로 쉽게 알 수 있는 질병이 '아토피성 피부염'이다. 아토피의 주원인으로 크롬을 꼽는데, 크롬이라고 다 유해한 것은 아니다. 크롬을 3종류로 나누는데 '크롬금속'과 '3가크롬', '6가크롬'이다. 이 가운데 발암물질이면서 아토피의 가장 큰 인자가 되는 놈이 '6가 크롬'이다.콘크리트의 주원료인 시멘트를 만들 때는 3가크롬이 다량 함유된 석회석에 점토질과 규산석 등을 혼합 건조해 가루로 만든 다음 약 1450도의 고열로 소성시키면 비로소 시멘트가 만들어진다. 이때 고열 소성 과정에서 3가크롬은 6가크롬으로 변신한다.우리나라는 개발시대를 거치면서 시멘트 없이 아무것도 할 수 없었다. 시멘트는 철과 국민적 근면성과 더불어 개발시대의 주역으로 끝없는 찬사를 한 몸에 받았던 것이다. 당시에는 시멘트가 만들어 내는 크롬이니 라돈이니 하는 것에 대해 아무도 생각을 하지 않았다.아토피의 주범, 콘크리트필자의 어릴 적에는 이런 일이 있었다.시골 동네에서 필자의 할아버지는 근면성으로 마을에서 제일 먼저 기와집을 짓고 살았다. 고모부는 미장과 목공 등을 두루 할 줄 아는 건축 기술자였는데, 어느 날 안방과 사랑방 사이에 있는 목재 툇마루를 헐어내곤 그 위에 뛰어난 솜씨로 시멘트로 된 마루를 매끈하게 만들었다.어린 우리는 그 위에 살짝 물을 붓고서 맨발로 미끄럼을 타며 놀았다. 한참을 놀다가 발바닥이 따가워 발을 뒤집어 보니, 발바닥 뒤꿈치에 살이 숫돌에 갈린 듯 빨갛게 갈려 나가서 걸어다니기조차 힘들었다.하지만 당시 시멘트로 집에 무엇을 해 놓는 것은 동네 다른 집의 목재로 된 마루 등에 비해 폼 나는 일이었다. 그리고 우리는 돌담을 헐고 시멘트 블록으로 담을 다시 쌓았으며, 동네 집들은 하나 하나 그렇게 변해가면서 시멘트는 우리의 찬사와 더불어 골목골목 낙서를 위한 칠판 역할까지 맡아서 했다.세월이 흘러 40대가 된 지금, 그때의 시멘트 블록 담들은 헐리거나 보기 흉한 색으로 변해 어쩌다 보존이 된 돌담에 비해 너무나 지저분한 모습으로 우리 옆에 다가와 있다.지금 건강과 친환경 건축자재에 관심을 많이 갖지만, 아직도 우리나라는 정부에서 앞장서서 콘크리트 아파트에서 살도록 힘찬 드라이브를 걸고 있다. 그러다 보니 선진국과 달이 시멘트에서 나오는 6가크롬이 얼마나 유해한지 등에 대한 어떠한 연구나 기준이 없다. 이로 인해 면역력이 떨어지는 아이들이 이렇게 만든 주택에 살면서 시달리는 것이 아토피다.덴마크의 경우 세계 최초로 1983년에 이미 크롬 관련법을 만들었고, 일본의 경우도 포름알데히드, 라듐, 6가크롬 등 유해 물질의 기준치를 정했으며 유해성휘발물질 기준치는 0.4ppm 정도로 정했다.이에 비해 우리의 아이들이 다니는 신축학교에 약 30분 정도 모든 창문을 닫은 후, 측정한 결과는 최고 30배까지의 유해성휘발물질이 측정됐다고 KBS 환경스페셜에서 결과치를 발표한 것을 보았다. 같은 시간에 시청했던 사람들은 무슨 생각을 했을까?라돈을 흡입하면 폐암에 걸린다하나후나세 슌스케 교수는 같은 책에서 라돈의 위해성에 대해 역설했는데 대략적인 내용을 보자. 1988년 미국에서 7개 주 1만 1000세대에 걸친 실내 라돈 오염도 조사 결과 1/3세대에서 검출됐다. 그 오염 수치는 폐암을 일으킬 위험성이 있는 담배를 하루 10개비 피우는 것과 같았다. 그러면서 우리나라와 같이 밀폐된 콘크리트조 주택의 위험성을 경고했다.이쯤에서 우리나라의 콘크리트 주거 환경에서 생활하고, 또 콘크리트 박스로 만든 학교에서 공부를 그것도 정신적인 발암물질인 입시 경쟁에 내몰리는 우리 아이들의 피해를 생각해 보지 않을 수 없다.콘크리트 박스 속 생쥐는 새끼를 물어 죽이고 난폭한 행동을 한다.얼마 전 뉴스에 어린 학생들로 이루어진 '일진회'의 일일 카페 공개무대의 '섹스머신', '노예놀이', '왕따놀이' 등이 나왔다. 어쩌면 저렇게 인간의 행동 범주를 벗어난 거의 신(?)의 영역에 해당하는 사고와 행동을 개발하고 시연을 할 수 있는지. 그것도 아직 한참 공부를 더 해야 하고 심신을 더 수련해야 할 청소년들이 말이다.필자가 어리석어 그 정도의 일들도 있을 수 있다고 받아들이지 못한 탓인지, 아니면 차가운 콘크리트 박스 같은 주거 환경을 만들어 새끼를 물어 죽이는 생쥐 같은 행동이 자연스레 몸에 익혀지도록 만든 기성 세대의 잘못인지 모르겠다. 건축을 하는 필자의 입장에서 억지로 해석해 덧붙인다면 후자의 생활환경이 자라나는 아이들에게 그런 돌출적이고도 상상하기 어려운 행동과 사고를 할 수 있는 유전인자를 심어 준 것이 아닌가 생각한다.실내 마감재로 목재를 많이 쓰자그냥 어설프게 우리가 목조주택 목조주택 할 것이 아니라, 가능하면 목재 마감을 많이 하는 것이 이런 안타까운 현실을 그래도 많이 극복할 수 있지 않을까 생각한다.기존 아파트에도, 아이들의 학교에도 내부 마감을 목재로 리모델링하자. 비록 그것이 세월이 지나 오염이 심해질 수 있고, 실크벽지보다 관리가 어려울지라도 그냥 그렇게 해 놓고 좀더 자연스런 편안함을 향유해야 한다. 특히 아파트처럼 바닥 난방을 하지 않는 학교나 어린이집, 유치원 등의 경우 목재로 마감한다면 분명 아이들의 학업 성적도 올라갈 것이다. 그리고 무엇보다 아이들의 인성을 좀더 감성적이고 인간적으로 만들어 줄 것이다. 그 이유는 목재는 '따스함'과 '조습 기능'이 뛰어나고, 목재 바닥에서는 아이들이 맨발로 뛰어다니고 공연놀이 등을 하고 싶은 충동 등도 많이 일어나기 때문이다.건강을 위하여 전원주택을 짓는다?필자의 고객 중 대다수가 건강을 위해 전원주택을 짓겠다고 오랜 세월 준비했다며 찾아오는 경우가 많다. 그리고 막연하거나 그렇지 않으면 철따라 열리는 그 많은 전시회와 인터넷에서 얻은 수많은 친환경 자재와 공법을 필자에게 이야기하면서 그렇게 짓기를 원한다. 그런데 그 내용들이 너무 단편적 지식이나 정보의 짜 맞추기다보니 앞뒤가 맞지 않는 경우를 많이 접한다. 전원주택이 건강주택이 되려면첫째, 가끔은 덜 편하고 덜 일반적이어야 한다.그 일례로 단열을 위해 밀폐성이 아주 뛰어난 집은 환기가 되지 않아서 집 안의 가구나 마감재로부터 발생되는 유해성 기체 등의 환기에 불리하다.둘째, 보신적인 광고나 정보를 맹신하지 말자.한국인들의 보신적인 생각은 거의 타민족의 추월이나 동행을 불허하다 보니 음이온 발생 족욕기, 음이온 팔찌, 원적외선 방출 건축자재 등에 대하여 '아! 바로 이것이야' 하면서 바로 그 자재를 설계나 시공에 반영해 줄 것을 요구하는 경우가 많다. 그런데 얼마 전 뉴스에서도 이런 자재들이 검증되지 않은 성분으로 허위 과장 광고가 대부분임을 방송한 적도 있다.셋째, 마감재와 골조(뼈대)의 역할을 정확히 알자. 가끔은 고객 중 목조주택을 너무 맹신하는 경우를 보는데, 분명 목조주택은 스틸하우스와 더불어 콘크리트조나 조적조에 비해 훨씬 건강한 주택임은 분명하다. 다만 목조주택이니 스틸하우스니 하는 건식 주택들은 그 뼈대가 목재인가 스틸인가를 이야기하는 것이다. 그러므로 실제 우리 몸의 뼈에 해당하는 목재나 스틸 골조가 인체에 그리 큰 영향을 주지는 않는다. 다만 벽체의 내부가 건식이라 그로 인해 건강성과 시멘트를 최소로 사용한다는 것이 장점이다.넷째, 목재는 마감재로 사용할 때 건강한 건축자재로 기능이 더 크다. 즉, 목재는 뼈대보다 마감재로 사용될 때 위 보고서나 TV방송에서 알 수 있듯이 건강주택이 된다. 다만 이때에도 목재의 표면에 석유화학 제품인 페인트로 코팅을 하지 말아야 한다.다섯째, 집은 세월이 지나면서 보수를 해야 한다. 많은 건축주는 집을 완벽하게 지어 줄 것을 요구할 때가 많고, 또 많은 건축 종사자는 이에 부응하고자 '우리는 완벽한 집을 짓습니다.' 라고 답하는데 이것이 우리에게 건강주택으로 가는 발목을 잡는 경우가 많다. 예를 들어 창틀이나 천장 몰딩을 목재로 할 경우, 반년도 못 가서 뒤틀거나 목재의 신축(늘어나고 줄어듦)에 의해 보기 흉하게 틈이 벌어지는 경우가 생긴다. 이렇게 되면 곧바로 건축주는 시공업자에게 전화를 걸어 하자 보수를 요청한다. 아뿔사! 몇 번을 그렇게 당하고 보니 '용빼는 재주 없다고' 뒤틀림이나 신축에 유리한 MDF 몰딩을 찾게 되고, 문짝도 원목보다는 페인트로 반질반질 윤나게 만든 천연 무늬목 도어 아니면 PVC로 코팅한 것을 달아 줄 수밖에 없다.여섯째, 갤러리 풍의 세련된 노출콘크리트 주택을 경계하라. 우리나라의 많은 건축가는 어쩌다 주택설계 의뢰가 들어오면, 이거 멋지게 설계해서 잡지에도 내고 직원들에게도 솜씨를 보여 주어야지 하면서 설계를 시작할 때 이 책 저 책 유명한 작가의 주택작품을 공부하게 된다. 결국 그러면서 만들어지는 것이 갤러리 풍의 세련된 노출콘크리트 주택이 되는 경우를 많이 보는데, 여기에 '용감한 약진 앞으로'의 구호까지 곁들여 그 노출 콘크리트를 실내까지 끌어들이곤 한다. 한술 더 떠서 사정없이 넓혀지고 솟구치는 넓은 커튼-월 창문이 엄청난 건축비와 에너지 효율까지 빼앗아 간다. 그 다음의 책임과 삶은 건축주에게 모두 맡겨 버리고 말이다.일곱째, 그래도 우리는 건강주택에 살고 있다. 전원주택에 살면서 건강을 누리는 방법 중 가장 중요한 것은 '그래도 우리 가족은 건강주택에 살고 있다.' 라는 생각을 늘 갖는 것이다. 집을 지으면서부터 친환경 건강주택은 많은 부분 불편하고 디자인도 세련스럽지 못한 경우가 많을 수밖에 없다. 이런 것을 받아 들여서 건축을 하기 어렵다면, 회색 콘크리트 도시를 벗어나 자연 속에 지은 전원주택이야 말로 비교할 수 없을 정도로 건강주택이라고 자위할 수 있는 마음이 무엇보다 중요하다. 그리고 스틸하우스나 목조주택에서 우리 아이들을 낳아서 기른다면, 그 아이들에게 9년을 오래 살 수 있는 삶을 꼭 가져다 주지는 못하더라도 자연이 부모에게 따스함을 안겨 주고, 그 품으로 아이들을 키울 수 있게 하여 감히 인간의 영역을 벗어난 행동이나 사고를 하도록 만들지는 않을 것이다.田글 최길찬<신영 건축사사무소 건축사>
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[최길찬의 전원주택 이야기] 콘크리트 주택에서는 9년 일찍 죽는다
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전원주택 내 집 마련하기 ② - 경.공매
- 경·공매로 전원주택 마련하기경·공매를 통한 전원주택(지) 마련의 매력은 실제 가격보다 훨씬 저렴한 가격으로 매입할 수 있다는 것이다. 시세의 70~80퍼센트 선에서도 매입이 가능하다. 그러나 경매는 물건에 얽혀 있는 채권관계를 분석하는 '권리분석'과 낙찰 받은 물건을 온전히 인수하는 데 드는 비용을 따져보는 '비용분석' 등의 과정이 필요해 초보자가 무턱대고 달려들다간 낭패를 볼 수 있다는 점에 주의해야 한다.분당에서 학원을 운영하고 있는 H씨는 2003년 10월 경매를 통해 전원주택 마련에 성공했다. 그는 지난해 경기도 용인시 원삼면 전원주택단지 내에 위치한 경매물건을 알게 됐고 권리분석에 들어갔다. 감정가는 2억6920만 원이었으나, 이미 두 차례 유찰되어 최저가에 도달해 있었다. 감정가의 64퍼센트인 1억 7223만 7000원으로 입찰에 붙여졌다. H씨는 1억9260만 원으로 낙찰 받았다.답답한 도시를 떠나 자연 속에 살수 있는 전원주택을 마련하는 일은 어려울 수도 쉬울 수도 있다. 막상 전원생활을 계획하자니, 주택구입 비용만 해도 수억 원이 있어야만 가능하다고 생각하기 쉽상이다. 하지만 발빠른 정보의 수집과 경·공매 요령을 안다면 많지 않은 비용으로 텃밭이 딸린 아담한 전원주택(지)을 마련할 수 있다.경매와 공매의 차이점은 그 주체가 누구냐에 따라 나누어진다. 개인이 주체가 되면 '경매가'고 국가가 주체가 되면 '공매가'다. 경매는 채권과 채무관계가 얽혀 채권자가 법원에 신청하면서 이루어진다. 반면 공매는 국가기관에서 세금체납의 재산을 강제 집행하거나 기업의 비업무용 물건을 일반인들에게 공개입찰이나 유찰계약 등의 방법을 통해 매매하는 것을 말한다.경매시 '권리분석'은 필수경매는 채권자가 채무자의 부동산에 대해 매각을 신청하여 그 금액으로 채무자로부터 받을 채무를 보상받는 것이다. 따라서 해당 부동산과 관련된 채권자가 많고 임차인이 많은 경우에는 복잡해질 수 있다. 특히 세입자의 전입일자가 1순위 담보자보다 빠르고 현재 거주를 하고 있는 임차인의 전세보증금 등은 경락자가 알아서 처리해야 하며 임차인이 전세금 반환청구를 하면 방법이 없다.전원주택(지)을 경매받기 위해서는 민법상 권리분석뿐 아니라 공법상의 문제와 현실적인 이용문제 등 비교해야 할 사항들이 많다. 경매를 받으면 일반 매물보다 비교적 싸다는 인식 때문에 초자들이 무턱대고 경매에 참가하지만, 감정가가 시세보다 비싼 경우도 있어 낭패를 보는 일도 비일비재하다.법원경매는 일반매매와는 절차가 다르다. 이런 이유 때문에 법원 주변에는 초보자들에게 접근하여 좋은 물건을 싸게 경락받게 해주겠다는 브로커들도 많다. 허가를 받은 업소가 아닌 무허가 업소들도 늘어나고 있다. 대행업체를 이용하려면 허가받은 업체를 선택해야 한다. 그리고 일반 중개와는 달리 경매 컨설팅업체에서는 사전에 컨설팅 계약서를 작성해야 한다. 이때 주의해야 할 사항은 허가증이 있는 업소로 대표자 직인과 허가번호가 기재되어 있는가를 살펴야 한다.전원주택의 경우에는 경락을 받아서 명도 시까지의 비용과 지급 문제 등을 계약서에 작성해 두는 것이 좋다. 토지인 경우 경락을 받은 토지가 전원주택을 짓는 데 문제가 없도록 권리분석 및 공법상 문제를 검토해야 한다는 내용을 기재하는 것도 중요하다.위험 부담 덜한 공매공매란 정부기관이나 공기업이 보유하고 있는 부동산을 처분하기 위해 일반인에게 공개 입찰하는 것을 말한다. 자산관리공사는 전체 공매물건의 90퍼센트 가량을 차지하는 압류재산에 대해 매주 수·목요일 입찰을 실시한다. 유찰되더라도 일주일이면 재입찰이 실시되며, 물건 소재지별로 자산관리공사 본사와 9개 지사(부산·광주·대전·대구·인천·전주·창원·강릉·청주)에서 입찰이 이뤄진다. 산림청이나 농협 등에서 행하는 공매도 있다.최근 경기침체로 공매시장에 유입되는 압류재산 물건이 늘고 있다. 반면 부동산에 대한 갖가지 규제로 단기차익을 노린 투자자들이 시장을 떠나면서 입찰 경쟁률은 눈에 띄게 낮아지고 있다. 이에 따라 입주 목적의 실수요자라면 공매시장에서 괜찮은 주택을 시세보다 값싸게 살 수 있는 여지가 커졌다.지난해 10·29 부동산대책 이전인 9월에는 공매물건이 2851건에 불과했으나, 지난 12월에는 5852건, 올들어 3월에는 5937건으로 크게 늘었다. 자산관리공사 관계자는 "지난해 상반기까지만 해도 단기차익을 노리는 투자자들이 몰리면서 공매 물건 낙찰가율이 높았고 실수요자들에게는 기회가 별로 주어지지 못했다" 면서 "최근 공매시장은 실수요자 중심으로 바뀌어 내 집을 장만하기에 적기"라고 말했다. 일반적인 법원 경매와 달리 공매는 물건의 권리관계가 투명해 위험이 덜하다는 이점이 있다. 특히 유입물건은 자산관리공사가 국세청이나 금융기관에서 넘겨받은 물건을 매각하는 방식이기 때문에, 낙찰 뒤에 집을 비우는 명도 책임을 낙찰자가 아닌 공사가 지게 된다. 공매에 참가하려면자산관리공사의 공매는 '신문(인터넷) 공고-입찰 실시-개찰-낙찰-대금납부'의 절차를 밟게 된다. 공고에 나온 물건이 괜찮다 싶을 때에는 먼저 감정평가서를 열람한 뒤 현장을 직접 방문해 볼 필요가 있다. 농지 등 취득이 제한된 부동산은 미리 자산관리공사의 상담원이나 관할 관청을 통해 확인할 필요가 있다. 매각조건을 확인하고 명도책임(집비우기)이 누구에게 있는지도 살펴봐야 한다. 또 세금 압류일자나 저당권 설정등기 이전에 설정된 가등기, 가처분등기, 지상권등기 등은 말소되지 않으므로 사전에 등기부등본 등을 반드시 열람해야 한다. 주택의 경우 낙찰자가 부담하는 대항력 있는 임차인이 있을 수도 있어 주의해야 한다. 응찰하기 전해 미리 금액을 결정해 놓는 것이 혼란을 줄이는 방법이며, 입찰보증금은 희망 응찰가의 10퍼센트다. 높은 가격을 쓴 사람에게 낙찰되고 떨어진 사람의 입찰보증금은 즉시 반환된다. 계약체결은 낙찰일로부터 5일 안에 해야 한다. 대금 납부는 물건에 따라 1개월~5년까지 다양하다. 공매 물건은 낙찰 뒤에도 △매매대금 분할 납부 △대금 선납 시 이자 감면 △대금 3분의 1 이상 선납 시 사전 점유 △할부 구매 중 명의변경 등이 허용돼 목돈마련 부담이 적은 장점이 있다. 토지거래허가구역인 경우 시·군·구청의 허가를 받지 않아도 된다는 점도 공매의 매력이다.정보는 발빠르게경·공매 정보는 어디에서 얻을 수 있을까? 인터넷 사용이 일반화된 요즘, 인터넷에서도 경매 관련 사이트를 쉽게 찾아볼 수 있다. 가장 기본적인 것으로는 일간지에 공고되는 경매 물건의 기본적인 내용을 통해 정보를 얻을 수 있고, 이 외에 경매 전문지나 법원에 비치된 서류 등을 통해 자세한 경매 정보를 얻을 수 있다.각 경매 법원은 진행될 경매 물건을 입찰 14일 전에 일간 신문에 1회 공고한다. 여러 일간 신문 중에 1개 일간지에만 순환적으로 게재하기 때문에, 자칫 입찰 기회를 놓칠 수 있으므로 주의해야 한다. 또한 이때의 정보는 사건번호, 물건번호, 소재지, 최저가 등의 개략적인 내용만 공고하므로 더 자세한 정보는 경매 전문지나 컨설팅업체를 이용한다.경매 전문지는 대개 입찰일 10일 전에 나온다. 각 법원의 경매계별로 신문에 게재된 기본적인 정보 외에 임대차 관계, 등기부상 권리관계, 주변 환경 등을 상세하게 보여주므로 참고할 만하다.또 한국자산관리공사가 부동산 공매정보를 모아놓은 인터넷 홈페이지 온비드(www.onbid.co.kr) 시스템을 운영중이다. 2003년 2월 말 현재 온비드 등록회원 수는 5만 1000여 명에 이른다. 한전, 한국은행 등 931개의 공공기관뿐만 아니라 일반 개인회원도 5만 명을 넘는다. 온비드를 통한 공매는 공매현장을 방문하지 않고도 입찰이 가능해 특히 직장인이나 주부들에게 편리하다. 특히 '전자보증서비스'를 이용하면 현금이 없어도 거액의 입찰보증금을 납부할 수 있다. 이 서비스는 입찰보증금을 서울보증보험㈜에서 발급받은 전자보증서로 대신할 수 있도록 한 제도다. 또 온비드 상에 지난달 선보인 '공매 입찰통계정보 서비스'를 활용하면 관심 있는 물건에 대한 입찰가격을 결정할 때 도움이 된다. 田■ 글 조영옥·김혜영 기자※ 본란에 실린 사진은 기사 내용과 관련이 없음을 밝힙니다.Tip 1>> 낙찰 전 꼭 챙겨야 할 지침◈권리분석을 철저히 하라단독주택과 다가구주택은 구조상 임차인이 많아 낙찰 후 추가로 드는 이사비 등 부대비용을 감안해야 한다. 특히 신축 주택의 경우 토지와 건물의 근저당 설정일자가 다른 경우가 종종 있어 권리분석 시 유의해야 한다. 전입일자가 토지근저당보다 늦더라도 건물 근저당보다 빠르면 선순위 임차인이 되어 매수자가 전세보증금을 인수할 사항이 발생할 수도 있다.◈대지 면적과 도로 여건을 확인하라대지 조건은 최소 50평 이상이고 진입도로는 4미터 이상이어야 한다. 자루형 토지는 가능한 피하고 땅 모양은 정방형이나 장방형이 좋다. 지적도 확인을 통해 대지 일부가 도로로 사용되는지 확인한다.◈현장답사를 하라진입로와 주변환경, 입지 여건 등을 체크하고 땅은 같은 지역에 소재해도 위치에 따라 가격이 천차만별이기 때문에 지목 등 법률적 조건뿐만 아니라 조망권 등 자연권 조건 확인도 중요하다.◈공법상 제한사항은 없는지 확인하라토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도, 임야대장, 임야도 등의 열람을 통해 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역 등 각종 제한 및 건축규제 사항은 없는지 점검해야 한다.농지(전, 답, 과수원)의 경우 농지취득자격증명원을 매각 결정 기일까지 집행법원에 제출해야 한다. 법원 경매를 통하면 토지거래허가구역 내 농지라도 따로 허가를 받지 않아도 되는 장점이 있다. 대신 매각기일로부터 1주일인 매각 결정 기일까지 농취증을 집행법원에 제출해야 하며, 만일 기한 내 미제출 시는 매각은 불허되고 법원에 따라서는 매수보증금이 몰수되기도 한다. 행정수도 이전 후보지로 거론되는 충청권 법원은 모두 몰수됨을 유의해야 한다.임야는 현장 답사를 통해 공부상에 나타나지 않는 시설물과 분묘는 없는지 확인해야 한다. 분묘가 있을 시 분묘기지권이 인정돼 땅주인이라도 함부로 이장할 수 없어 토지 이용에 제약을 받게 된다.Tip2>> 경매전문 사이트·유니마이다스법원경매(www.unimidas.co.kr)·가나안푸른솔정보통신(www.cont.co.kr)·경매공매가이드(www.kyungmaeguide.co.kr)·공매정보 포털 온비드(www.onbid.co.kr)·(주)한국부동산 경매(www.hanguk.co.kr)·경매뱅크(www.moneytechi.com)·디지털태인(www.taein.co.kr)·아이옥션(www.auction119.co.kr)
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전원주택 내 집 마련하기 ② - 경.공매
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농지 전용의 다양한 방법과 절차
- 농지 전용의 다양한 방법과 절차 -------------------------------------------------------------------------------- 모든 농지는 농지전용허가를 받아야 전원주택을 지을 수 있다. 그 절차는 쉽지 않다. 농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있게 되어 있다. 또 소유권을 이전하는 당해 연도에는 전용허가가 나지 않는다. 당해 연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지소유자로부터 토지사용승낙서를 받아 전용허가를 받는 뒤 소유권 이전을 하는 방법이 있다. 토지사용승낙서를 받아 전용허가를 신청하면 소유권이전이 가능하기 때문이다. 농지전용의 다양한 방법과 절차에 대해 알아본다. -------------------------------------------------------------------------------- 토지사용승낙서를 이용한 농지전용신청 방법 농지 전용허가를 받을 때는 본인이 하는 경우 보다 설계사무소에 의뢰를 하는 것이 좋다. 본인이 건축관련 일을 해본 경험이 있으면 몰라도 그렇지 않은 경우에는 전용허가 절차가 까다롭기 때문이다. 서류라도 잘못되면 반환되어 몇 번의 수고를 해야 한다. 이런 것들로 허비되는 경비도 무시할 수 없어 배보다 배꼽이 더 클 수 있다. 농지전용 이란 지적법 상 지목은 24가지가 있다. 그 중 전·답은 농사를 짓는 땅이고 임야는 나무를 키우는 땅이다. 건물을 지으려면 어떤 땅이든 대지로 지목이 변경되어야 한다. 원칙적으로 지목을 변경할 수 없는 경우의 땅에는 집을 지을 수 없다. 지적법에서 농지에서 집을 지으려면 우선 그 땅을 대지로 바꾸는 절차를 거쳐야 하는데 이 절차를 농지전용이라 부른다. 단 임야일 경우에는 형질변경이라 한다. 토지사용승락서를 받아 전용 신청하는 방법 소유권을 이전하는 당해 연도에 전용허가를 받을 수 없다 하여 전용 받는 방법이 없는 것은 아니다. 땅주인과 매매계약을 체결하고 토지사용승락서를 받으면 자신의 땅이 아니더라도 농지전용신청을 할 수 있다. 토지사용승락서는 그 땅을 사용할 수 있는 권한을 갖는 것으로 소유권이전등기를 한 것이나 마찬가지의 효력을 갖게 된다. 토지사용승락서를 받으려면 최소한 땅값의 70% 정도는 지불해야 가능하다. 이때 지주, 즉 토지 소유주의 인감이 첨부되어야 효력이 있다. 토지사용승락서를 받을 때 구비서류는 인감 1통과 용도란에 ‘토지사용승락용’이라 기재하고 주민등록등본 1통과 토지사용승락서에 해당 토지 지번과 면적을 기재하고 소유주 기재란에 소유주의 인감도장을 찍어야 한다. 이렇게 토지사용승락서를 받아 전용허가를 신청하면 되는데 구비서류는 ▲등기부등본 ▲지적도 ▲토지대장 ▲토지이용계획확인원 ▲피해방지계획서 등의 서류를 농지 소재지 관할 읍면 농지관리위원회에 제출하면 된다. 이렇게 제출된 서류는 일주일에서 보름사이에 농지소위원회를 열어 ▲집을 지을 수 있는지 ▲전용 면적은 적당한지 ▲인근농지에 미치는 영향은 없는지 ▲지역 주민의 의견은 어떤지 등을 심사해 위원들 중 과반수 이상이 찬성하면 7일 이내에 시장 군수에게 송부된다. 이를 송부받은 시장 군수는 15일 내에 허가를 내주게 된다. 농지관리위원회는 읍(면)장과 리(동)장, 농협과 관련된 기관의 임직원, 새마을지도자, 농민후계자 등 지역유지들로 구성되어 있다. 전용에 대해 의문이 있는 애매한 부분이 있으면 사전에 이들과 상의해 보는 것도 좋다. 전용신청 시기 및 신청할 때 주의할 점 농지전용을 신청할 때는 건축할 때를 기준으로 하여 그 시기를 적당히 계산해야 한다. 전용신청할 시기와 신청할 때 주의할 점에 대해 알아본다. 전용허가 언제 받을 것인가 준농림지에 전원주택을 짓는 건축주라면 ‘전용허가는 언제 받을 것인가?’에 대해 충분히 계산해야 한다. 만약 3~4년 후에 전원생활을 원한다면 구입 당시 전용허가를 받을 필요가 없다. 구입과 동시에 건축을 하려면 등기이전 전에 토지사용승락서를 인감을 첨부하여 받아 전용허가를 먼저 받아야 한다. 이유는 소유권을 이전하는 당해 연도에는 전용허가를 받을 수 없기 때문이다. 전용허가를 받게 되면 1년 내에 집을 지어야 하나 6개월씩 연장을 두 번 할 수 있어 결론적으로 전용 후 2년 간 건축을 하지 않고 지연할 수 있다. 그러나 그 이상이 되면 다시 농지로 환원되어 불이익을 보게 된다. 그러므로 전용허가 시기는 자금사정 등을 검토한 후 주택건축 예정기간을 계산해 정해야 한다. 농지전용신청 때 주의할 점 1) 전용 가능면적을 확인하라 농지전용을 신청하기 전에는 전용가능 면적이 어느 정도인지를 확인할 필요가 있다. 지자체에 따라 혹은 상황에 따라 전용면적을 탄력적으로 정하는 경우가 많으며 또 많은 지자체에서 자체적인 기준에서 건폐율을 정하고 있다. 건폐율은 건물의 바닥면적(평)을 대지의 면적(평)으로 나눈 값에 100을 곱한 값이다. 즉 건평이 30평이고 대지가 150평이라면 건폐율은 20%다. 건폐율이 20%한도에서 전용이 가능하다면 전용가능면적은 건물바닥면적의 5배에 해당된다. 또한 대부분의 시군에서는 최대전용면적을 일반주택 200평, 농가주택 300평으로 정하고 있다. 전용가능면적에 대해서는 해당 지자체에 확실히 알아보고 부지를 매입하는 것이 좋다. 2)전용하고 남은 농지의 면적이 303평 이상인지 확인하라 농지 500평을 구입하였는데 최대 전용면적이 200평이라면 전용하고 남은 면적이 300평이다. 여기서 주의해야할 점은 전용하고 남은 300평은 소유권이전을 할 수 없다는 점이다. 그 이유는 농사를 짓지 않던 도시인이 농지를 소유하고자 할 때 최소 303평 이상은 되어야 소유권 이전을 할 수 있기 때문이다. 앞서 이야기했듯이 농지는 원칙적으로 농민만이 소유할 수 있다. 농사를 짓지 않던 도시인이 농민이 되기 위해서는 최소한 303평 이상은 농사를 지어야 한다는 것이 그 근거다. 농지원부가 있는 사람의 경우 지역에 관계없이 303평 이하라도 소유권을 이전 할 수 있다. 농지원부는 ▲303평 이상의 농지를 소유한 농업인이 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 항상 종사하거나 ▲농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력에 의해 경작 또는 재배하는 ‘자경농민’에게 주어진다. 농지원부는 주민등록부와 함께 관리되며 농지 소유자가 주민등록을 옮길 경우 함께 따라 옮겨진다. 농지원부를 발급 받아 현재 농사를 짓고 있다는 증거를 제시하면 303평 이하의 농지라도 소유권 이전이 된다. 예를 들면 제주도에 농지원부가 있어도 강원도에 있는 303평 이하 농지를 사서 이전할 수 있다는 것이다. 그러나 식량 문제 때문에 이런 사항들이 규제되는 경향이 있다. 이것도 각 지역의 지방조례에 따라 약간씩 달리 적용하고 있다. 예를 들어 경기도의 경우에는 경기도에 농지원부가 있어야만 소유권이전이 가능하다. 3)건축면적과 비교해 전용면적을 정하라 전용할 때 전용면적을 무조건 넓게 한다하여 좋은 것이 아니다. 집을 몇 평 지을 것인가부터 계획을 세워야 한다. 전용허가가 나면 그 면적에 맞게 건축을 해야 하기 때문에 너무 넓게 전용 받았다가는 불필요한 건축비를 들이게 된다. 수도권 일원에서는 건축면적의 3~4배가 대지화 된다고 보면 된다. 즉, 건평 40평의 주택을 짓는다면 120평~160평 정도가 대지화 된다. 이 내용은 앞서 설명한 건폐율과 중복되는 것이지만 전용 신청할 때 염두에 두어야 할 내용이다. 대체농지조성비와 농지전용부담금, 개발부담금 농지전용을 신청한 후 대체농지조성비와 농지전용부담금을 납부하게 된다. 단지를 개발할 경우에는 개발부담금도 납부해야 전용허가를 받을 수 있다. 대체농지조성비와 농지전용부담금 전용허가가 나오면 대체농지조성비와 농지전용부담금을 납부해야 한다. 농지를 대지로 전용하게 되면 그 만큼 농지가 줄게 되어 농지를 새로 조성해야 농작물 생산에 문제가 생기지 않는다. 그러므로 대지를 만들면서 줄어든 만큼의 농지를 새로 조성해야 하는데 여기에 필요한 재원을 확보하기 위해 대체농지조성비를 만들었다. 평당 대체농지조성비는 전답의 경우 ㎡당 4,500원(평당 14,876원), 임야는 ㎡당 889원(평당 2,939원)이다. 농지의 전용부담금은 농지를 전용함으로서 생기는 이익의 일부를 징수하여 농어촌구조개선사업 재원으로 사용하기 위해 부과한다. 부과액은 전용농지의 공시지가 총액의 20%로 정해져 있다. 농촌기반공사로부터 납부통지서를 받아 이들 비용을 납부하면 된다. 60일 범위 내에서 1회에 한해 연장이 가능하다. 납부를 하지 않으면 전용허가가 취소된다. 부지면적 200평 이내에서 농가주택을 건립하기 위해 농지전용을 하는 경우에는 비용전액이 면제된다. 대체조성비와 농지전용부담금은 농촌기반공사에서 관리한다. 시장 군수가 전용허가 사항을 농업기반공사에 통보를 하면 공사 측은 전용신청자에게 30일 이내에 납부기간을 정해 농협에 납부토록 고지한다. 전용허가 후 납입고지서가 신청자에게 도착하는데 걸리는 시간은 10일 이상이다. 그러나 사업기간을 축소하고 싶은 사람은 군청에서 곧바로 대체조성비와 농지전용부담금의 확인내역서를 받아 납부한 후 영수증을 가지고 시 군청에 가 농지전용허가증을 찾아가면 된다. 개발부담금 1990년부터 토지공개념의 일환으로 시행돼 오는 개발부담금 제도는 땅을 개발하여 생기는 개발이익의 일부를 세금으로 내야 하는 제도다. 개발부담금은 외환위기 때인 98년 4월부터 99년 12월까지 한시적으로 유보되었다 2000년부터 다시 부활되었다. 개발부담금이 적용되는 사업규모는 주택개발사업 등 10개 사업이 해당되며 규모는 6대도시의 경우 200평, 기타 도시는 300평, 도시계획구역 외에서는 500평 이상 규모다. 개발부담금은 주택 1채를 짓는데는 해당사항이 거의 없으며 전원주택단지개발사업자에게 해당되는 내용이다. 계산방법은 다음과 같다. 1) 개발부담금=개발이익×25% 2) 개발이익=부과종료시점지가-(부과개시시점지가+개발비용+정상지가상승분) 3) 부과종료시점지가는 해당 사업의 준공된 날의 개별공시지가를 말한다. 4) 부과개시시점지가는 인허가를 받은 날이나 사업승인을 받은 날의 지가를 말한다. 5) 개발비용은 해당 사업에 투입된 토목공사비와 관련 경비를 말한다. 단 건축공사비는 제외한다. 6) 정상지가상승분은 사업시행기간 중 각 연도의 정상지가 상승분을 합하여 산정한다. 각 연도의 정상지가 상승분은 당해 연도 1월 1일 현재 지가에 당해 연도 정상지가 상승률을 곱해 산정한 금액이다. 정상지가 상승률은 매년 교통부장관이 고시한다. 농지전용 가능 면적과 신청시 구비서류 및 절차 농지전용 가능 면적 및 전용 신청할 때 준비할 서류와 절차에 대해 알아본다. 농지전용에 드는 비용 및 전용 가능 면적 농지는 충분한 대가를 치러야 대지화가 된다. 전답을 대지로 전용하려면 ▲전용부담금을 공시지가 20% ▲대체조성비 ㎡당 4,500원 (평당 14,876원) ▲설계사무소 전용허가대행비 200만원 정도의 비용이 필요하다. 전용가능 면적은 일반주택의 경우 200평, 농가주택은 300평까지 가능하고 지역별로 건축면적과 전용비율이 3배~5배 정도인데 용인이나 광주 등은 3배정도, 안성이나 여주 등은 4배정도 보면 된다. 특히 준농림지는 규제가 심해지고 있으며 지역에 따라 무주택자만 전용허가를 내주고 있고 그런 지역들이 늘어나고 있는 추세다. 농지전용절차 ① 허가신청서 접수 ② 농지관리위원회 심사확인서 송부 ③ 검토, 실사 후 허가 또는 불허가 통보, 농지전용허가 때 농촌기반공사에 농지조성비 전용부담금 부과, 고지의뢰 ④ 농지조성비, 전용부담금 고지서 발급 ⑤ 농지조성금, 전용부담금 납부 ⑥ 영수증 발급, 납입통지서 송부 ⑦ 영수증 제시 ⑧ 허가증 교부(농지조성비, 전용부담금 납부사실 확인 후) 농지전용 구비서류 ① 농지전용허가 신청서 ② 전용목적 등을 기입한 사업계획서 1부 ③ 전용할 농지 소유증명서 또는 사용 승낙서 ④ 지적도, 지형도 ⑤ 인접농지 피해 방지 계획서 ⑥ 대체조성비, 전용부담금 납부증명서(영수증) ⑦ 변경내용을 증명할 수 있는 변경사유 및 허가증 (변경허가 신청에 한함) 농지전용을 받기 어려운 농지 농지전용을 받기 어려운 농지의 예와 전용을 받고 난 후 해야할 일에 대해 알아본다. 전용허가를 받고 나서 전용허가를 받고 나서 허가일로 부터 2년 이내에 건축을 착공하고 후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가가 취소되고 농지처분명령을 받게 된다. 농지처분명령을 받는 후 1년 이내에 처분하지 못하면 다시 강제명령이 나오고 그래도 일정을 넘기게 되면 이행강제금을 물어야 한다. 또 농지전용을 통해 조성한 대지는 농지전용 완료일로부터 8년까지는 용도변경이 까다로워 어렵다고 보면 된다. 만약 다른 용도로 사용하려면 시장 군수의 하가를 받아야하기 때문에 공익적인 용도가 아니면 용도변경이 어렵다. 이를 어기고 음식점이나 카페, 공장 등으로 용도변경를 하게 되면 전용허가가 취소되고 5년 이하의 징역이나 2,000만원 이하의 벌금형에 처해진다. 농지전용을 통해 전원주택을 지을 경우 주택 1백%가 건축이 돼야 필지가 분할이 가능하여 등기가 가능했다. 그러나 IMF이후 지자체에 따라 전용허가가 나면 분할을 해주는 지역도 있다. 농지전용 받기 어려운 농지 1) 폭 2m이하의 도로와 접해 있는 맹지는 전용허가가 불가능하다. 그러므로 전용 받을 토지는 4m이상의 진입로가 있는지 지적도상에서 반드시 확인해야 한다. 현황도로가 없더라도 이웃 토지의 사용승락서만 있으면 된다. 2) 집의 크기보다 너무 넓은 평수는 일부분만 전용 받게 되고 너무 작으면 대지면적 최소의 규정에 걸려 집을 지을 수 없으므로 주의해야 한다. 150~200평 정도가 가장 적당하다. 3) 마을에서 외진 곳에 동떨어져 있는 농지는 전용 받기 어렵다. 4) 최근 쌀 생산량의 감소로 경리 정리될 지역은 전용 받기가 어렵고 전(밭)은 전용이 쉽다.田 ■글 김경래(OK시골 대표 http://www.oksigol.com)
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농지 전용의 다양한 방법과 절차
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파로호 식물원의 적정 매매가와 민박형 전원부지로서의 활용방안
- 파로호 식물원의 적정 매매가와 민박형 전원부지로서의 활용방안 -------------------------------------------------------------------------------- 양구에 살고 있는 L씨는 IMF가 시작되던 98년 초 수지의 아파트를 처분하고 양구시내 임대 아파트로 이사를 했다. 당시 직장을 떠나야 하 는 암울한 마음에 전원 속에 묻혀서 살면 생활비가 적게 들어 경제적일 것 같다는 생각에서다. 그리고 평소 낚시를 위해 즐겨 찾았던 파로 호 주변지역의 농가 딸린 부지 5천 평을 평당 4만원씩 2억에 구입하고, 배를 타고 들어가야 하는 곳이기에 소형 배도 한 척 마련했다. 그후 이 땅에 야생식물원을 만들었으면 하고 여러 곳을 견학도 하고, 또 첫해에는 의욕적으로 야생화도 40여종을 심었으며, 배나무. 호두. 포 도 등 과일나무와 야채도 심어 직접 재배해서 자급자족했다. 그리고 99년도에는 농가주택을 지으려고 신고를 했으며, 이에 목조주택을 구 상해 자재도 마련하고 기초공사까지 마쳤다. 그러나 처음 생각과는 달리 점차 식물원 구상에 대한 수익성이 의심되고, 또 잡초와의 전쟁을 비롯한 수많은 일에도 힘이 부쳤다. 그래 L 씨는 이내 수목원을 포기하고 다시 취직을 해서 지금은 일산 현장에서 근무하고 있는데, 일산에서 양구까지는 3시간 정도의 거리로 출퇴 근하기에는 너무도 멀다. 때문에 주말에나 한번씩 집에 가고 나머지는 일산 현장에서 생활하게 되고, 뜻하지 않게 주말부부도 됐다. 이렇 게 되자 그는 부득이 이 땅을 처분을 해야 하는 입장에 놓이게 된 것이다. 그래서 그는 이 땅의 매매 적정가격 및 민박형 전원부지로의 활 용방안 등에 대한 컨설팅을 의뢰했다. -------------------------------------------------------------------------------- ■ 질문요약 1. 주변시세 및 매매 적정가격 2. 민박형 전원부지로의 활용방안 ■ 입지분석 1. 소재지:양구군 양구읍 상무룡리 서호부락 2. 부지 면적: 대, 전 합 5천평 3. 용도지역: 농림지역 및 수자원보호구역 4. 구입가격: 2억원(평당 4만원) 본 의뢰 지는 서울에서 동북쪽으로170㎞ 반경, 소양호 상단에 위치한 파로호 낚시터로 유명한 월명리 낚시터에서 배를 타고 약 3분 거리에 위치한 상무룡리, 서호 부락에 있다. 가는 길은 경춘 국도46번을 이용하는 방법과 경강국도 6번과 44번 국도 인제군 신남에서 46번 양구 길을 이용하는 방법이 있는데, 서울에서는 3시간 거리로 인제 신남을 거쳐서 가는 길이 접근하기가 쉽다. 주변환경 양구군은 파로호를 제외하면 일반 사람들에게 그리 알려지지 않는 접경지역으로 생각하기 쉬운 곳이다. 한때 금강산 가는 길목이라 하여 묻지마 투자가 된 지역으로 가끔씩 지적도를 들고 찾아와서 자신의 땅을 찾아보고는 한숨만 내쉬고 돌아가는 사람이 종종 눈에 띈다는 지역이다. 최근에 밤섬골에 댐을 건설하여 서울 시민에게 상수원으로 제공하려 한다고 해서 댐 건설에 대한 반대여론도 많다. 그러나 대부분 사람들은 댐이 들어서는 것을 기정 사실화하고 은근히 바라는 눈치다. 이는 댐이 건설되면 우선 몇 년에 한번씩은 꼭 발생하는 폭우로 인한 수몰지역이 없어지고, 또 다른 홍수 피해도 예방할 수 있어 환경파괴가 발생하지 않기 때문이다. 주변시세 및 매매 적정가격 최근 부동산의 가치를 평가하는데 있어서 도로와 자연환경이 차지하는 비중이 점점 높아지고 있다. 부동산매매에 있어서 도로는 첫 번째 조건이며 다음으로 자연경관이 가격을 산정 하는데 크게 작용되고 있는 것이다. 한때는 도시생활에 신물을 느낀 사람들이 전원부지를 구입하면서 그림 같은 부지만 찾고 다니다가 도로가 없는 맹지를 구입하게 되어 낭패를 보는 예가 많았다. 또한 환상의 섬이라고 하여 제주도에 있는 전원주택지가 유행하는 때도 있었다. 그러나 이는 배나 비행기를 타고 가야 하기 때문에 자유롭게 접근할 수 없다는 단점이 있어 꿈과 같은 생각으로 바뀌는 경우가 많았다. 본 의뢰지는 월명리 낚시터에서 배를 타고 약3분 거리에 위치하고 배산임수형 부지로 중앙에는 계곡이 있어 청정계곡 물을 이용할 수도 있는 남향부지다. 그야말로 앞에는 호수가 있으며 뒤에는 해발 625m 성주봉이 있어 천하절경이라 할 수 있다. 또 부지 상단부 계곡 옆으로 농가가 한 채있고, 임야에는 그림 같은 조선소나무가 마치 일부러 심어 논 정원수처럼 부지를 돋보이게 하고 있어 모든 것을 잊고 편하게 지내고픈 마음에 충동 구매를 유도할 수 있을 정도의 입지다. 그러나 조금은 정신을 차리고 현실을 직시해 볼 필요가 있다. 우선, 배를 타고 다녀야 한다는 게 마음에 걸린다. 이로 인해 겨울철에 아무래도 문제점이 많은 땅으로 생각되어질 것이며, 여기서 보통 사람들은 주춤하게 될 것이다. 어느 정도의 테마를 기획할 수 있는 재력가가 아니라면 이런 오지 중 오지에 많은 돈을 투자해 어떤 결과를 얻을 수 있겠는가 하고 먼저 의심부터 하게 될 것이다. 만일 그렇게 된다면 시세를 불문하고 거래자체가 어렵다고 본다. 상무룡리 인접부락에서는 얼마 전, 2백평의 땅이 평당 10만원에 거래된 적이 있다. 땅을 구입한 이는 서울에서 생활하고 있는 사람으로 이 땅을 주말주택용 부지로 구입한 것이다. 때문에 유사한 입지의 땅이 10만원에 거래됐으니 본 의뢰지는 평당 4만원이면 저렴한 가격이 될 수 있지 않나 생각을 할 수도 있겠으나 그렇지가 않다. 이 경우는 금액대가 많지 않기 때문에 쉽게 이루어진 경우라고 볼 수 있다. 지역적으로 주말개념의 전원부지로는 집만 한 채 지으면 될 수 있는 부지면 족하다고 생각하는 사람들이 구입자의 80%정도다. 그리고 토지구입과 집 값을 합해 1천5백~2천만원대를 생각한다. 따라서 의뢰인은 5천평을 전체를 매매하려는 생각해서 벗어나야 하고 평당 얼마라는 개념에서도 벗어나야 할 것이다. 민박형 전원부지로의 활용방안 주5일 근무제와 함께 민박형 전원주택이 언론의 기사거리로 종종 등장하고 있다. 이에 발빠른 사람들의 민박형 전원부지 또는 팬션사업을 위한 부지를 구입하려는 문의도 늘었다. 또 사양산업이라고 생각되어지던 콘도업체에서도 전원주택 민박사업에 눈독을 들인다. 이러한 시점에서 자신의 땅을 민박형 전원부지로 활용할 생각을 하는 것은 당연한 일이다. 다행히 본 의뢰지에는 전기 및 전화의 설치로 인한 부담이 없고, 상하수도문제도 완벽히 해결되어 있으며, 또 주변경관을 비롯한 여건들이 좋아 민박형 전원부지로는 알맞은 곳이다. 따라서 부지를 크게 3등분하여 직선 도로와 L형 도로를 구획하고 3평에서 10평 크기의 황토나 목조주택을 지어 민박이나 분양사업을 하면 좋을 것으로 생각된다. 여기에 부지 일부는 테니스나 족구, 배구장 등을 만들고, 계곡에는 어린애들 놀이터를 만들어 테마형 부지로 지주공동 사업을 하는 것이 유리하다고 본다. 여기에 구입대상을 등산, 낚시, 휴양, 화실, 작업실 등을 중요시하는 20~50대 수요자에 맞추면 더욱 좋은 가격을 받을 수 있다. 그리고 집은 한 채당 3백~5백만원 선에서 임대를 주고, 또 임대 받은 사람이 사용하지 않는 동안에는 지주가 민박용으로 활용하여 그 수익을 임대자와 나눈다면 더욱 유리한 조건에서 분양할 수 있을 것이다. 결론 처음 식물원을 계획할 단계에 컨설팅을 받았으면 좋았을 것이라는 생각을 한다. 서울을 중심 축으로 해서 양구군은 동북부 지역에 속하는 잠재적인 주말, 휴양 전원시장이다. 파로호를 중심으로 낚시을 즐기는 사람들이 처음에는 주말주택지를 사 두었으면 하는 생각을 많이하나, 이내 평수들이 크고 낚시터 주변은 가격대도 만만찮아 생각을 접곤 한다. 주5일제 근무가 확산이 되면 주말주택을 찾는 수요자도 증가할 것이다. 그래 미리 민박수요자를 예측해서 테마형 민박집들이 생겨나고 있는 실정이다. 청정 지역에 낚시터와 수상스키장이 생기며 경제적 육체적으로 부담을 주지 않는 등산로가 있다면 테마를 구상하기에는 금상첨화가 될 수 있다. 그러나 부동산을 소유하고자 하는 개념도 달라 졌다는 사실도 알아야 한다. 이제는 부동산을 소유하고만 있어도 재테크가 되는 그런 시대가 아니다. 낚시터에서 의뢰지까지는 배를 타고 약 3분 거리다. 어떻게 생각을 하면 낭만적일 수도 있다. 그러나 겨울철에도 어름이 얼지 않아 배를 이용해서 다닐 수 있다고는 하나 사용하기에는 불편한 점이 많다는 것은 분명 사실이다. 현 상태로 매매를 원한다면 보통 사람들은 의뢰지를 보며 가격을 떠나 그림이 나오지 않는 다는 생각을 하게되어 거래 자체가 어려울 것이다. 그러나 기초공사가 된 자리에 농가주택을 지어놓고 3평, 4평정도 민박을 할 수 있는 방갈로형 소형주택을 지어 놓는 다면 그것을 구입하려는 사람들이 많아 질 것이다. 또 군에서 민박집을 짓는 다면 장기 저리로 융자를 받을 수 있어 자금부담도 덜수 있고, 돈이 되는 콘도형 전원주택으로 매매 성사 가능성도 크다고 본다. 따라서 현 상태에서는 매매를 하는 것보다는 지주공동사업으로 민박 수요자이면서 동시에 투자자가 될 수 있는 사람을 구하는 게 좋다고 본다. 또한 수익이 많아지면 처음 생각처럼 직장인이 아닌 식물원 겸 민박사업자도 될 수 있다.田 ■ 글 진명기(전원주택 전문 컨설턴트 02-536-2500) 월간 ‘전원주택라이프’가 부동산 무료컨설팅을 실시합니다. 소유하고 있는 전원주택(지)에 대해 자세한 물건 소개와 사진을 우편으로 보내 주시면 매달 1분을 추첨하여 무료 컨설팅을 해드립니다. 추첨된 물건의 컨설팅에 대해선 본지 게재를 원칙으로 하며, 기타 보내주신 자료와 사진은 반환하지 않습니다. 보내실곳: 서울 마포구 성산동 275-1 덕성빌딩 4층 전원주택라이프 편집부 앞 보내실 자료: 간단한 현황 자료(전화번호 명기)와 사진 2장 마감기한 : 매월 10일까지 문의전화: 월간 전원주택라이프 02-323-3162
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파로호 식물원의 적정 매매가와 민박형 전원부지로서의 활용방안
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안성 용설저수지 주변 전원주택단지의 개발 전략과 적정 분양가 산정
- 안성 용설저수지 주변 전원주택단지의 개발 전략과 적정 분양가 산정 -------------------------------------------------------------------------------- 적정 분양가를 산정 하는 것은 단지의 분양 성패를 좌우하는 중요한 일이라고 본다. 특히 요즘 같이 경기 침체기에는 더욱 그렇다. 우선은 주변에 거래 된 단지나 준농림지 시세를 비교 분석하고, 본 의뢰 단지의 입지 여건도 감안해야 한다. 본 의뢰단지는 적절한 계단식 장방형단지로 구성되어 있어 각 필지별 조망권이 좋은 편이며, 아늑한 야산 속에 묻혀 있고 자연마을과 300m 거리에 위치해 적당한 거리를 유지하고 있다. 이런 점을 감안하면 본 의뢰 단지는 B급지 정도로 산정할 수 있는데, 평상시 같으면 단지인 점을 감안하여 25~35만원 선이 적당하다고 보나 현시점에서는 22~25만원 선이 적당하다고 본다. -------------------------------------------------------------------------------- 구의동에 있는 모 회사에서 전화가 왔다. 안성에 개발 중에 있는 단지를 분양하려고 하는 데 어떻게 했으면 좋은지 상담을 하고 싶다는 것이었다. 개발을 시작할 때에는 야심에 찬 계획으로 전국적인 체인망을 구성하여 한 곳에 싫증을 느끼면 타지 역에서도 일정한 기간을 거주할 수 있는 콘도형 전원주택을 단지화 하려고 했다는 것이다. 그러나 막상 사업을 시작하자 일이 순조롭게 되지 않아 의뢰지(안성 죽산 용설저수지 주변)만이라도 전체적으로 매도를 하든지 분양을 했으면 한다는 것이었다. 그러면서 다음과 같이 나름대로 생각했던 분양 안내 자료(아래표 참조)를 보여 주었다. 지리적 요건과 교통 천호동에서 70km 반경에 위치하며 중부고속도로 일죽 나들목에서 약6km 거리. 강동권에서 50분~1시간 거리로 용인이나 이천 지역 변두리 지역보다 시간이나 거리상으로 가까우면서 나들목 역세권 지역에 속해 교통의 편리성을 잘 활용 할 수 있는 지역에 속한다. 또 2003년 준공예정인 ‘하남-호법간’ 8차선 전용차선이 완공되어 개통된다면 교통체증에서 오는 불쾌감이 없어져 심리적 거리가 보다 짧게 느껴질 것으로 보인다. 서해안 안중에서 동해안의 삼척과 동해로 이어지는 38번 국도는 4차선화 되어 동서를 가로지르는 허리 역할을 하는 중요한 중추 역할을 하게 된다. 주변 환경 안성지역은 경부선이 지나는 서쪽은 성장 관리 권역이며, 중부 고속 도로가 지나는 동쪽은 자연보존권역에 속하는 도농복합도시 지역이다. 자연보존권에 속해 상대적으로 부동산 가격이 저렴한 일죽 나들목 주변에는 한때 축사들이 많아 전원주택지로서는 적합하지 않다는 이야기가 많았으나 현재는 축사들이 많이 없어졌다. 따라서 환경이 좋고 산세가 좋은 곳으로 농가주택이나 전원주택을 찾는 사람들도 점차 늘어나고 있다. 특히 자연 환경이 잘 보존된 용설 저수지 주변으로 수요자가 많다고 한다. 본 의뢰단지는 북서에서 동남으로 대각선으로 이어지는 장방형 부지다. 앞에는 실개천이 있고 주변에는 소나무, 참나무, 밤나무 등 침엽수와 활엽수가 우거진 자연마을 상단 골짜기에 위치하고 있어 아늑하고 동북방향으로 트인 지세를 이루고 있다. 생활 환경 성장관리권역과 자연보존권역이 공존하면서 수도권 위성도시인 안성시는 교육의 도시로 알려진 곳으로 중앙대와 산업대학 동아방송대, 두원대학 등이 있는 도시다. 중부고속도주변인 일죽 나들목과 죽산 시내에서 약6km 거리이며, 5분 거리에 초중고와 두원대학이 있고 5백세대 임대 아파트가 분양되어 입주를 앞두고 있어 생활편의 면에서도 훨씬 좋아질 것으로 보인다. 안성이나 죽산에는 옛 시골의 정서가 깃 든 5일장도 남아 있어 실질적인 도움이 됨으로 이 또한 장점이 된다. 레저 시설로는 이천 설봉 온천, 충주 앙성에 있는 탄산 온천지역과 돈산까지도 20~30분대에 다닐 수 있다. 3~10분 거리에 용설, 도화동 낚시터가 있으며 안성 컨트리클럽, 지산 컨트리클럽, 양지 컨트리클럽, 태영 컨트리클럽 등 골프장도 10분에서 20분 거리에 있다. 주변 시세와 비교 분석 분양 안내 자료를 보면 인터넷상에서 떠도는 높게 책정된 땅값 사례를 현재의 보편적인 시세인 것처럼 조사표로 작성되어 있는데 이것이 문제다. 좀 더 높은 가격을 받기 위해 그랬겠지만, 이렇게 분양을 하려고 한다면 많은 고생을 하면서 새로운 길을 찾아 나선 보람도 없이 분양을 하는데 어려움이 많을 것은 자명한 일이다. 본 의뢰지에서 1km 거리에 위치한 용설 저수지 주변 준농림지 시세가 평당 20만원에서 30만원 선이며, 용설 저수지 하단 마을 유명 연극인 홍신자씨의 연극 무대 ‘웃는 돌’을 가는 길목의 준농림지가 평당 13만원(전 1,000평)에 매물로 나와 있다. 용설 저수지를 지나 칠장사 가는 길목의 단지가 평당 30만원에 분양되었고, 죽산면 일대 대지 시세가 A급지가 평당 30~40만원, B급지가 평당 15~25만원, C급지가 평당 8~13만원이다. 단지 분양 전략 앞에서 설명한 바와 같이 주변 환경과 교통 생활의 편리성을 강조한다고 해도 리조트 타운 현황 도면은 1차 단지와 2차 단지로 구분되어 있어 괜한 트집을 잡힐 수 있다는 것을 간과해선 안 된다. 보통 사람들 생각에는 전원주택은 준농림지역에서만 건축이 가능한 것으로 알고 있다. 사슴농장으로 형질 변경된 임야는 사슴관리 사옥부지는 대지로, 그 외 부분은 잡종지로 변경되는 경우가 많다. 지역에 따라서는 대지로 되는 경우도 있으나 허가 목적 변경(용도를 변경해 일반주택으로)은 시설물의 최종 사용검사필증을 받은 날로부터 3년이 지나야 가능하고, 그 이전에 용도를 변경하려면 형질변형 신청을 다시 받아야 한다. 여기서 문제가 되는 것은 국토이용 계획상 보전임지에서 전용이 가능한 것은 일반주택이 아닌 농가주택 농업용 시설만 가능하기 때문에 준보전임지를 다시 일반주택부지로 형질변경 신청을 해야한다는 것이다. 또한 보전임지는 행위를 제한하기는 하나 소유권 이전은 가능하다. 다행히 본 의뢰지에는 준보전임지가 포함되어 있어 농장형 전원주택단지로 분양할 수 있다. 사전에 사슴 사육장을 겸한 전원주택단지를 분양한다는 것을 감추고, 앞의 내용처럼 전원형 콘도 수익성이나 안정성만을 강조한다면 오히려 구매자는 믿지 못할 것이며 분양하기도 어려울 것이다. 그러나 생각을 조금만 바꾸면 농림지역이나 보전임지에서도 집을 지을 수 있는데 다름 아닌 농업 소득 목적으로 하는 버섯 재배, 토끼 사육, 사슴 사육 등이 목적일 경우이며, 이런 경우 임야도 형질변경 전용 허가를 받을 수 있다는 것를 알려줄 필요가 있다. 그리고 환경은 준보전 임지보다 보전임지가 쾌적할 수 있다는 것도 부각할 필요가 있으며 집을 짓는데도 가격면에서는 준농림지역보다 저렴하다는 것을 인식시켜주면 구매에 좀 더 적극적으로 나설 것으로 본다. 본 의뢰 단지는 타 전원주택단지와 달리 보전임지와 준보전임지가 섞여 있는데 보전임지는 사슴농장으로, 준보전임지는 용도 변경허가를 받아 일반주택으로 해서 단지를 조성할 수 있다. 자칫 불리한 조건 같지만 이를 잘 활용하고 부각시키면, 오히려 테마를 갖춘 매력적인 단지가 될 수 있다. 그리고 분양면적이 너무 크게 나뉘어진 것도 재고를 해야 할 부분으로 현재 660㎡(213평)~1,713㎡(562평)으로 구성된 필지를 1백50평~3백평 사이로 재분할해야 한다고 본다. 적정가격 산정 적정 분양가를 산정 하는 것은 단지의 분양 성패를 좌우하는 중요한 일이라고 본다. 특히 요즘 같이 경기 침체기에는 더욱 그렇다. 앞서 말한 바와 같이 주변에 거래 된 단지나 준농림지 시세를 비교 분석하고, 본 의뢰 단지의 입지 여건도 감안해야 한다. 본 의뢰단지는 적절한 계단식 장방형단지로 구성되어 있어 각 필지별 조망 권이 좋은 편이며, 아늑한 야산 속에 묻혀 있고 자연마을과 300m 거리에 위치해 적당한 거리를 유지하고 있다. 임야는 형질 변경 허가가 나온 뒤 토목공사 준공 허가를 받으면 대지나 잡종지로 형질변경이 된다는 점에서 주택 준공검사가 끝난 뒤에 지목이 변경되는 것보다 유리한 점이 있다. 또 임야에서는 토목공사가 끝난 뒤 집을 바로 지을 수 있으나 농지는 매립 부지인지, 그리고 매립을 한 부지라면 3~4년이 경과된 부지인지 살펴야 하는 등 알아 봐야 할 점이 많으나 본 의뢰 단지는 이런 점에선 장점이 된다. 단점으로는 전경을 바라 볼 수 있는 가시권 거리에 차이가 있고, 3번 부지 앞쪽에 묘지가 3기나 있다는 것이 단점이 될 수 있다. 이런 점을 감안하여 위에서 말한 것을 종합해 본 결과, 본 의뢰 단지는 B급지 정도로 판정을 내릴 수 있다. 평상시 같으면 단지로 조성되는 점을 감안하여 25~35만원 선이 적당하다고 보나 현시점에서는 22~25만원 선이 적당하다고 본다. 결 론 수도권 위성 도시이면서 서해안 배후 도시가 될 안성시는 서울과 대전광역시의 중간에 위치해 전원단지 가교역할을 하는 지역이다. 또한 교육의 도시 청주에서도 접근성이 좋아 대전, 청주에서도 수요자가 많이 나오는 지역이란 이점이 있다. 이 지역에는 유명 연극인이 살고 있고 용설 저수지변에 야외 예술 공연장을 짓고 있어 전원주택에 살면 문화의 혜택을 받을 수 없다는 단점도 보완 될 수 있다. 충분히 부각시킬만한 가치가 있는 항목이다. 중부고속도로 일죽 나들목의 역세권에 속해 있는 것도 수요를 창출하는데 도움이 될 것이라고 본다. 그러나 행정상 용인이나 이천이 아닌 안성이란 점이 심리적 거리감을 갖게 할 수 있다. 용인이라면 초기 부지 구입비용으로 6천만원~1억원 사이에 수요자가 많으나 안성에서는 초기 부지 비용으로 3천만원~6천만원선의 수요자가 70%인 점을 살린다면 단지를 분양하는데 어려움이 없다고 본다.田 ■글 진명기(전원주택 전문 컨설턴트 02-536-2500) ■분양 개요 1 소재지: 경기도 안성시 일죽면 죽림리 2 총면적 13,686㎡ 3 필지 면적: 300~600평 4 세대수: 8필지 5 희망가격:30~40만원 ■교통 여건 1 동서울에서 40분 거리. 용인에서 10분 거리. 2 중부. 광주, 이천, 일죽 실시간 왕복 거리. 3 서울 출퇴근의 편리성. 중부고속도로 8차선 확장 공사중이며 38번 국도 인접. ■주변 환경 1 두원공대 3분 거리. 2 주택 뒤에 산책로 1km, 앞쪽에 청록의 죽림산 위치. 3 계곡 물이 흐른다. 4 용설 저수지 인접. 5 인근에 임대아파트 5백 세대가 분양되고, 입주를 앞두고 현재 잔여 세대 분양 중. 6 울창한 산림 깨끗한 주변환경. 7 양궁장 개설 예정. 8 예술인 단지 조성. 9 태고의 신비를 간직한 죽림산 칠장사 소재. 10 야외 예술 공연장 2분 거리. 11 안성 컨트리클럽 10분 거리. 12 현대 산업 개발 20만평 아파트 용지 확정. ■투자 가치 1 전원주택 가격 오름세 예상. 2001년 후반부터 실제 IMF 이전 가격으로 분양 시세 차익 100%~130% 기대. 2 개인 필지별 분할되어 있어 소유권 우선 이전 가능. 3 대지 전 필지별 준공완료 상태(대지 조성사업 완료) 4 투자의 안전성 보장(분양과 동시 소유권 이전) 5 전원형 콘도 수익성 보장(타지역 사용권 부여) 6 최고의 특급지역으로 희소성 가치 크게 부각. ■기타 내용 IMF관리체제 시절 평당 40~70만원선이면 수도권 근교의 괜찮은 단지형 주택을 잡을 수 있었다. 그러나 올해 1월까지도 가격대는 지난해와 거의 비슷한 수준에 머물러 왔으나 경기 회복 기미에 따라 점차 상승 추세로 전환될 예정이다. 이런 내용의 문구와 리조트 타운 현황도, 분양 조건표 그리고 안성시 주변 전원주택지 분양 현황표 등이 포함되어 있었다. ■ 의뢰지에 대한 수정안 1. 의뢰 단지: 안성시 죽산면 죽림리 일명(마림마을) 2. 면적: 8,148㎡ 3. 필지 당 평수 :150평~3백평 4. 적정 가격: 22만원~25만원 월간 ‘전원주택라이프’가 부동산 무료컨설팅을 실시합니다. 소유하고 있는 전원주택(지)에 대해 자세한 물건 소개와 사진을 우편으로 보내 주시면 매달 1분을 추첨하여 무료 컨설팅을 해드립니다. 추첨된 물건의 컨설팅에 대해선 본지 게재를 원칙으로 하며, 기타 보내주신 자료와 사진은 반환하지 않습니다. 보내실곳: 서울 마포구 성산동 275-1 덕성빌딩 4층 전원주택라이프 편집부 앞 보내실 자료: 간단한 현황 자료(전화번호 명기)와 사진 2장 마감기한 : 매월 10일까지 문의전화: 월간 전원주택라이프 02-323-3162
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안성 용설저수지 주변 전원주택단지의 개발 전략과 적정 분양가 산정
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강화지역 임야의 적정 매매가격과 전원주택 개발사업의 타당성 분석
- 강화지역 임야의 적정 매매가격과 전원주택 개발사업의 타당성 분석 -------------------------------------------------------------------------------- 인천에 사는 K씨는 90년도 초 강화도 길상면 전등사 인근의 임야 5천평과 전 6백평을 구입했다. 야산이 마음에 들고 또 가격이 터무니없이 저렴해 서둘러 매입했는데, 나중에 알고 보니 이 땅은 진입할 수 있는 도로 부지가 없는 맹지였다. 그래 97년도에는 이곳에서 오랫동안 살아온 이씨에게 중개를 의뢰해 다시 진입부지를 구입했다. 그런데 도로부지가 생기자마자 평당 7만원도 되어 보이지 않는다고 거들떠보지도 않던 임야가 평당 20만원에라도 구입하겠다는 사람으로 줄을 이을 정도가 되었다. 그러나 당시 K씨는 노후에 전원주택을 짓고 농원이나 지으며 살려고 마련했던 부지인지라 팔 생각이 전혀 없었기 때문에 이를 모두 거절했다. 그런데 최근, 직장생활을 청산하고 개인사업을 시작한 그는 운영자금의 부족으로 이를 처분해야만 할 입장에 노이게 된 것이다. 그래서 그는 도로부지마련에 힘써준 이씨에게 이러한 사정을 이야기하고 매매행위 일체를 위임하려 했다. 그런데, 이들이 매매가격과 토지개발에 대한 조율을 하는 과정에서 이견이 발생한 것이다. K씨는 이 땅의 절반정도는 평당 18만원으로 10억원을 받았으면 하고 또 나머지로는 전원주택 사업을 했으면 하는 생각이고, 이씨는 평당 15만원 선이라야만 매매가 수월하고 또 단지개발보다는 임야 상태로 두는 것이 투자 성이 있다는 생각을 하는 것이다. 그래서 이들은 부지매도를 잠시 미루고 우선 전문가에게 상담한 후 정확한 금액을 결정하고 다시 위임계약을 하기로 하고 이 땅에 대한 컨설팅을 의뢰했다. -------------------------------------------------------------------------------- ■ 질문요약 1.매매 적정가격 2.전원주택 개발사업의 타당성 ■ 입지분석 소재지: 인천광역시 강화군 길상면 전등사 인근 규모: 임야 5천평, 전 6백평, 합 5천6백평 용도지역: 준농림지역 지리적 요건과 교통 본 의뢰 지는 강화 대교에서 15㎞ 반경에 위치하고 2002년 개통예정인 강화 제 2대교를 이용한다면 서울 강서권이나 서인천 지역에서는 30분대 거리가 된다. 또한 신촌이나, 전철 5호선 송정역에서 5~10분 가격으로 있는 대중교통 수단을 이용해 쉽사리 다다를 수 있는 지역에 위치했다. 따라서 베드타운형 전원주택지로 적격이며, 실버 전원주택수요자들에게 안성맞춤지역이다. 주변환경 강화도는 문화 유산이 많고 사적지가 많아 관광 지역이면서 A급 전원지로 손꼽힌다. 한때에 축사들이 많이 생겨 빛을 잃은 적도 있으나, 근래 축사들이 사라져 가는 추세이고 또 여기에 최근 개항한 인천공항으로 지역적 특수도 겹쳐 볼거리 먹거리가 많은 강화는 다시금 자녀들에게 역사를 일깨워 주는 자연학습장으로서 활용할 수 있는 주말 주택지로 선호되어 지고 있으며, 이곳에서 전원주택지 찾는 사람들도 눈에 띄게 늘어나고 있다. 특히, 사적 225호로 유명한 초지진에서 5km 반경에 위치한 본 의뢰지는 많은 문화 유산들과 근거리에 위치해 강원도에서는 보기 드문 부지이다. 적정 매매가격과 개발 사업의 타당성 분석 적정 매매가 산정 최근 부동산의 가치를 평가하는데 있어서 자연환경이 차지하는 비중이 점점 높아지고 있다. 부동산매매에 있어서 자연경관이 가격을 산정하는데 커다란 프리미엄으로 작용되고 있는 것이다. 특히, 전원주택지에서 이러한 경향은 더욱 두드러지는데, 이는 도시생활에 신물을 느낀 전원생활 희망자들이 도시의 환경과 전혀 다른 전원의 분위기를 원하고 또 전원주택지를 선택함에 있어서 주위경관을 우선적으로 보기 때문이다. 본 의뢰지는 자연마을과는 200m 정도 떨어진 곳에 위치해 있다. 전체 부지중 3천평 정도는 완만한 경사지에 위치한 서북향의 땅이나, 저수지가 바라다 보이고 8부 능선 정도에서는 바다가 보여 경관이 매우 수려하다. 또 부지 하단부에 구옥이 있고 임야와 사이에 전(텃밭)이 있어 사용면적이 실 면적보다 커 질 수 있고, 도로는 구옥의 뚝을 이용하여 현황도로 인정받을 수 있어 좋은 가격을 요구하기에 유리한 조건의 땅이다. 따라서 부지를 크게 3등분하여 직선 도로와 T형 도로를 구획하고 8부 능선 위치에 전용을 해 매매한다면 전원주택지로서의 제값을 받을 수 있다. 경사도가 완만해 토목 공사비용은 평당 2만 원대면 된다고 본다. 다만 중간중간 도로를 개설하려면 농지 전용허가와 산림훼손 허가를 받아야 하고, 또 농지가 여러 필지로 분할이 되기 때문에 분할 측량비가 많이 든다는 게 단점이다. 그리고 전기 및 전화가설 문제는 본 의뢰지가 마을과 200m 이내 거리에 있기 때문에 그다지 문제시 될 것은 없으며, 오폐수 처리 문제 역시 구옥에 접해 그다지 문제가 되지 않는다. 여기에 구입대상을 경관을 중요시하는 30~40대 수요자 5명 정도로 정하고 개인 당 6백평씩 분할, 다시 이중 1백50~2백평 정도를 전용해 녹지를 최대한 확보해 주면서 집을 지을 수 있도록 해준다면 더욱 좋은 가격을 요구할 수 있다. 한편, 의뢰지에서 약100m 정도 거리에 있는 북향의 부정형 전 4백평이 평당 25만원, 남향의 임야 2천평이 평당 23만원 선으로 매물로 나와있으며, 이곳과 그다지 멀지 않은 가천의대 주변에서는 준농림지역의 전이 40만원대, 농림지역 임야가 10만원대로 거래되고 있고, 근래 농림지역 임야가 농가주택을 지으려는 사람에게 평당 15만원에 매입된 사례도 있다. 이러한 모든 것들과 요즘 부동산 시장상황을 감안한 다면 이 땅은 평당 18만원선이 매매 적정가격이라고 본다. 전원주택단지개발 사업성 위에서 말한 바와 같이 이 부지는 경관이 매우 수려하고 주변여건으로 전원주택단지 개발을 위한 부대비용도 절감할 수 있어 어찌보면 사업성이 있어 보인다. 그러나 문제는 현재의 전원주택시장상황이다. 한동안 전원주택 단지 조성사업은 유행처럼 성행했었다. 너도나도 조그마한 땅만 있으면 이를 단지로 조성하고 분양에 열을 올렸다. 그러나 이러한 열기는 어디로 갖는지 지금은 찾아 볼 길이 없고, 이미 멀쩡한 산을 민둥산으로 바둑판처럼 만들던 업자들은 하나 같이 시름거리고 있다. 이는 전원주택단지 개발사업이 섣부른 판단으로 뛰어들 만큼 그리 만만한 것이 아니라는 사실을 뼈저리게 느끼게 해주는 것이다. 최근에도 전원주택에 대한 일말의 지식도 정보도 없는 사람이 단지를 개발해 놓고 분양을 하는 경우를 보았다. 그래 얼마나 분양을 했는지 물었더니 세필지를 분양해서 집을 짓고 있다는 것이다. 그런데 알고보니 그 세채라는 것이 자기 집과 장모집 그리고 형집이었다. 바로 이러한 상황이 지난 일년동안의 전원주택단지분양 실적이라는 것이 남양주에서 분양하고 있는 모업체의 이야기다. 분양사업은 그만큼 어렵다. 평균 단가를 더 받을 수 있다는 잘못된 착오로 모두를 훼손하며 덤벼든다면, 바로 그 순간이 망가지는 순간이 되는 것이 전원주택단지개발사업의 현 주소이다. 따라서 아직은 새로운 패턴의 전원주택 사업을 원하는 시대로의 전환기이므로 부지의 일부는 처분을 하고 나머지는 추이를 살피며 잘 가꾸어 나가는 것이 현명한 판단이라고 생각한다. 결론 서울을 중심 축으로 해서 강화도는 서부 지역에 속하는 대표적인 전원시장이다. 요즈음 김포와 파주지역은 서울과 접근성은 편리하나 공장과 아파트가 많은 지역으로 전원을 찾는 사람들에게는 다리품만 팔게 하다가 결국 강화로 발길을 돌리도록 만든다. 따라서 이번 인천 공항 개장으로 지역적 특수까지 더해진 강화는 전원주택 수요가 급증하고 있고 또 이러한 영향으로 전원주택지의 가격이 상승하고 있다. 그러나 부동산을 보는 시각이 달라 졌다는 사실도 알아야 한다. 이제는 부동산을 소유하고만 있어도 재테크가 되는 그런 시대가 아니다. 포장도로에서 의뢰 지까지는 약200m 정도 비포장이 된 거리다. 이 거리면 전원을 찾는 사람에게는 먼 거리가 될 수도 있다. 발파석이라도 몇차 깔고, 잔 자갈로라도 길을 다져 놓고, 텃밭 가에 장미 몇 송이라도 심어 놓는다면 달리 보일 것이다. 그렇게 꾸미는 비용은 얼마 되지 않지만 효과는 매우 크게 나타난다. 남녀가 맞선을 보러 갈 때에는 평상시와는 달리 화장도 더하고 할 수 있는 데까지 자신을 꾸민다. 이는 맞선에서 상대방에게 좋은 인상을 주기 위함인데, 토지도 마찬가지다. 예쁘게 단장을 해야 만이 후한 가격을 받을 수 있는 것이다. 따라서 의뢰인은 부지의 일부는 필요에 의해 처분하더라도 나머지는 방치하는 것이 아니라 추이를 살피며 좀더 나은 땅으로 잘 가꾸어 나가는 것이 좋다.田 ■ 글 진명기(전원주택 전문 컨설턴트 02-536-2500) 월간 ‘전원주택라이프’가 부동산 무료컨설팅을 실시합니다. 소유하고 있는 전원주택(지)에 대해 자세한 물건 소개와 사진을 우편으로 보내 주시면 매달 1분을 추첨하여 무료 컨설팅을 해드립니다. 추첨된 물건의 컨설팅에 대해선 본지 게재를 원칙으로 하며, 기타 보내주신 자료와 사진은 반환하지 않습니다. 보내실곳: 서울 마포구 성산동 275-1 덕성빌딩 4층 전원주택라이프 편집부 앞 보내실 자료: 간단한 현황 자료(전화번호 명기)와 사진 2장 마감기한 : 매월 10일까지 문의전화: 월간 전원주택라이프 02-323-3162
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강화지역 임야의 적정 매매가격과 전원주택 개발사업의 타당성 분석
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양평 준농림지의 재테크 가치와 분양사업 타당성 분석
- 양평 준농림지의 재테크 가치와 분양사업 타당성 분석 -------------------------------------------------------------------------------- 얼마 전 양평에 있는 전원주택지에 대한 재테크 가치 및 분양사업 타당성에 대한 컨설팅을 의뢰 받았다. 의뢰 받은 땅은 양평군 청운면 삼성리 준농림지역의 부지로 토임과 전을 합해 총 5천2백평으로 이 지역에서 부동산 중개업을 하는 사람이 의뢰했다. 의뢰인은 자신이 전원주택지를 소개해 알게 된 박씨로부터 전원에서 투자할 만한 사업소개를 부탁 받았다고 한다. 몇 달 전에 은행에서 명퇴를 한 박씨는 퇴직금을 은행에 예치를 해놓고 이자수입으로 사는 것보다 새로운 일을 시작하는 게 좋은 것 같아 전원에서 할 수 있는 사업이 있으면 투자를 했으면 한다고 했다는 것이다. 그래 마침 박씨에게 구입해 주었던 전원주택지 상단에 가격이 저렴하고 위치가 좋은 부지가 있어 필지를 분할해서 매도를 한다면 분명 재테크가 될만해 투자를 권했다고 한다. 이 땅은 그가 매매나 교환을 위임받은 것이라고 하는데, 몇 년 전에 어느 목사가 ‘기도원’을 지으려고 부지를 구입해둔 것이었으나 주변 여건과 도로 사정 때문에 이를 매도해 기도원이 될 수 있는 부지를 구입해 주거나 교환해 줄 것을 부탁 받았다고. 그런데 이 땅에 투자를 권고 받은 박씨가 의뢰인에게 박씨에게 자금을 얼마 정도 투자를 해서 어떠한 방법으로 분양을 할 것이며 이익분배는 문제는 어떻게 할 것인가 등에 대한 구체적인 제안서를 작성보라고 했다는 것이다. 그래 모든 것을 확실히 하는 것이 좋다는 생각에 컨설팅을 의뢰하게 됐다는 것이다. -------------------------------------------------------------------------------- ■ 질문요약 1.부지의 재테크 가치와 적정 매매가 산정 2.올바른 단지개발 방식과 적정 분양가 산정 3.투자자 보장장치와 이익분배 ■ 입지분석 1.소재지: 양평군 청운면 삼성리 2.부지면적: 토임. 전 합5천2백평 3.용도지역: 준농림지역 4.매매가격: 2억6천만원(평당 5만원) 용도지역:준농림지역 지리적 요건과 교통 본 의뢰지는 양평군의 동북방향에 있는 44번 국도에서 약1,3km 반경에 위치한 양평군 청운면 삼성리 일명 신당 부락(유곡리, 신당리, 고론리 일부를 병합하여 3성인을 모신 신당이 있으므로 삼성리란 유래가 있는 마을)에 있다. 자연마을과 200m 정도 떨어진 국유림 최상단에 접한 서남향의 부정형 부지로 완만한 경사를 이루고 있으며, 지대가 높게 형성돼 시야가 탁트이여 경관이 좋고 주변환경이 쾌적해 휴양, 주말주택, 화실 등으로 적당한 입지다. 44번 국도에서 가끔씩 들려오는 자동차 소리가 도시의 지겨운 소음을 이곳에서도 들어야 한다는 단점이지만 국도에서 그리 멀지가 않아 교통이 편리하다는 반증도 될 수 있다. 그리고 6부 능선 정도에 위치하나 완경사지로 평당 2만원정도의 토목 공사비로 전원주택의 터를 완벽히 조성할 수 있는 땅이며, 지적상 도로가 확보되어 있어 집을 짓는데 아무런 문제가 없고 또 현지 주민 가구수가 10~20가구 미만인 지역에 위치해 단지를 조성하는데 있어서 주민의 민원이 발생할 여지가 없어 사업성이 있는 부지다. 여기에 본 의뢰지는 주소이전 없이도 전용과 건축이 가능한 한강수계2권역에 속해있어 분양사업을 하는데는 문제점이 없다. 재테크 가치와 분양사업 타당성 분석 양수리에서부터 양평읍까지에서 전원주택지에 대한 상담은 약 80%정도가 부모님을 모시면서 출퇴근을 겸할 수 있는 전원생활 희망자나 명퇴 자들에 의해 이뤄지고, 이 중 3~5년 뒤에 전원주택을 생각하는 사람이 20%정도 되며. 양평읍을 벗어난 지역은 휴양, 주말주택을 선호하는 수요자가 70% 정도이고, 다시 이중 30% 정도는 실버 주택을 선호하는 경향이 있다. 그런데 본 의뢰지가 위치한 삼성리는 양평읍을 벗어난 지역으로 휴양, 주말주택을 원하는 이들에게 선호하는 지역이다. 그리고 이곳의 토지는 1개월 전, 본 의뢰지 하단 초입 옆으로 준농림 답 7백20평이 평당7만원에 거래된 적이 있으며, 현재 8백평 부지가 10만원에 거래 가능성이 큰 것으로 보여지는 지역이다. 따라서 이러한 점들을 감안한다면, 경관을 중요시하는 30~40대 수요자 5~10명 정도 개인당 5백평~1천중 1백50~2백평 정도를 훼손해 집을 지을 수 있게 하고 녹지를 최대한 확보해 주면 좋은 입지라고 보며, 이에 따라 도로만 확보해 주고 토지만 분양하는 방식이라면 위치에 따라서 평당7~10만원 선에 매매를 하면 적당한 가격이라 여겨진다. 단지개발 방식과 적정 분양가 산정 본 의뢰지는 부지 하단부위에 구거를 끼고 있으며 임야와 구거사이에는 전(텃밭)이 있다. 따라서 부지를 크게 3등분하고 직선 도로와 T형 도로를 구획해 진입하는데 불편이 없도록 최선을 다한다면 전원주택지로서의 제값을 받을 수 있다고 여겨지며, 도로는 구거의 뚝을 이용하여 현황도로 인정받을 수 있는데, 도로부지는 공유면적으로 하는 것보다는 기부채납 하는 것이 바람직하다고 본다. 토목 공사비용은 부지의 경사도가 완만해 평당 2만원대면 충분할 것으로 보여진다. 전기 및 전화의 가설은 부지가 다행히 마을과 200m 이내 거리에 있어 아무런 문제가 되지 않으며, 오폐수 처리도 구거에 접해 있어 별반 문제되지 않는다. 다만 중간 중간 도로를 개설하려면 농지 전용허가와 산림훼손 허가를 받아야 하고, 또 농지가 여러 필지로 분할이 되어 있어 분할 측량비가 많이 든다는 게 단점이나 그 정도는 감수를 해도 별무리는 없다고 여겨진다. 그리고 앞서 말한 바와 같이 본 의뢰지는 한강수계2권역으로 주소이전 없이도 전용과 건축이 가능한 지역으로 분양사업을 하는데는 유리하나, 서울과의 거리적 요건으로 분양수요를 어느 계층으로 정하고 단지를 개발하느냐에 따라 사업의 성패가 갈릴 것으로 보여진다. 따라서 이러한 점을 고려해 본 의뢰지는 수요대상을 주말주택을 원하는 이들과 출퇴근이 자유로운 30대 벤처사업가를 겨냥해 대지는70~80평정도 전용조건과 건물 15~20평, 전 3백10~3백50평을 포함, 총 3백80~4백30평 사이로 분할, 분양하고 분양대금은 3천5백만원에서 4천2백만원 선으로 하고, 건축포함할 경우 6천만원에서 7천만원 선에서 분양을 한다면 사업성이 크다고 본다. 투자자 보호 장치와 이익 분배 부동산에서 매매의 경우에는 계약과 중, 잔금을 치르는 기간이 확실하게 정해진다. 그러나 분양의 경우 몇 개월 내에 분양이 완료된다는 확실한 기간을 정하기가 어렵다. 따라서 한 사람의 개발자가 모든 비용을 전담할 경우는 별다른 문제가 발생되지 않겠으나 여러 명의 투자자가 있을 경우 이익분배 등에서 여러 가지 문제가 발생할 수 있다. 따라서 사업자는 투자자가 안심할 수 있는 이윤보장과 투자자 보호장치를 제시해야 한다. 우선 투자자는 자신이 투자한 금액에 대해 현 금리이상의 이윤을 바란다. 그러므로 사업자는 최소한의 금리는 보장해 주고 또 그 이상 소득분에 대해서는 6대4 또는 5대5의 분배를 약정하는 방식이 투자자에게나 사업자에게 적당하다. 또 분양보증금을 거는 등 투자자 보호장치를 마련, 투자자를 안심시킬 필요성도 있다. 이밖에 이익금분배를 분양기간에 따라 1차, 2차 3차 등으로 분할, 지급 받거나 100%분양될 때까지 활동비만 지급 받고 보관을 하는 방법도 투자자를 안심시킬 수 있는 방법이 될 것이라고 본다. 결론 서울을 중심 축으로 해서 양평군은 동부지역에 속하는 대표적인 전원시장에 속한다. 광주와 용인은 서울과의 접근성이나 여러 가지 전원주택지로써의 여건이 양평과 비슷하나 가내공장과 아파트, 축사들이 많은 지역으로 전원을 찾는 사람들에게는 다리품만 팔게 끔하고 결국 양평으로 발길을 돌리게 만드는 예가 많다. 이런 이유에서 청정지역인 양평군은 전원도시로 성장할 수 있는 잠재력이 큰 지역으로 전원생활을 하려는 사람들의 발길이 많아졌다. 그리고 이러한 사람들은 경관이 좋고 환경이 좋은 지역으로 몰렸는데, 이에 따라 양평지역은 이러한 환경적 여건에 따라 부지의 가격대가 형성되었다. 또 수용자의 계층도 분리되었는데, 최고급을 선호하는 수요자가 10%정도이고, 중급을 선호하는 수요자는 15%정도이다. 그리고 나머지 75%는 3천~7천만원대(집, 포함)의 저렴한 전원주택을 원한다. 따라서 이번 의뢰지는 이러한 점을 고려해 공급을 결정한다면 재테크가 되는 사업성 부지라고 할 수 있다.田 ■ 글 진명기(전원주택 전문 컨설턴트 02-536-2500) 월간 ‘전원주택라이프’가 부동산 무료컨설팅을 실시합니다. 소유하고 있는 전원주택(지)에 대해 자세한 물건 소개와 사진을 우편으로 보내 주시면 매달 1분을 추첨하여 무료 컨설팅을 해드립니다. 추첨된 물건의 컨설팅에 대해선 본지 게재를 원칙으로 하며, 기타 보내주신 자료와 사진은 반환하지 않습니다. 보내실곳: 서울 마포구 성산동 275-1 덕성빌딩 4층 전원주택라이프 편집부 앞 보내실 자료: 간단한 현황 자료(전화번호 명기)와 사진 2장 마감기한 : 매월 10일까지 문의전화: 월간 전원주택라이프 02-323-3162
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【NEWS & ISSUE】 바뀌는 부동산 세법 시행령
- 기획재정부는 “2017년 12월 국회를 통과한 개정 세법에서 위임한 사항 등을 규정하기 위하여 세법 시행령 개정을 추진한다”고 1월 8일 밝혔다. 부동산 관련 개정안에 대해 살펴본다. 분양권 양도 시 중과 적용이 배제되는 무주택 세대의 범위(소득령 §167의 6)법률(§104) 개정 내용다주택자가 조정 대상 지역 내 주택 양도 시 추가 과세[기본세율(6~42%)에 2주택자 10%p, 3주택 이상자는 20%p 가산] 및 장기보유특별공제 적용 배제다만, 시행령으로 정하는 주택은 중과 등에서 제외 3주택 이상자의 중과 제외 주택① 수도권·광역시·세종시 외 지역의 3억 원 이하 주택*보유주택 수 계산 시에도 제외(즉, 해당 주택을 제외하고 3주택 이상 여부 판단)② 장기임대주택*준공공 임대 등으로 등록하여 8년 이상 임대(단, ‘18. 3. 31까지 등록 시 5년 이상)③ 10년 이상 운영한 장기 사원용 주택④ 상속받은 주택(5년 이내 양도)⑤ 조특법상 감면 대상 미분양․신축주택 등 2주택 보유자의 중과 제외 주택① 3주택 이상 보유자 중과 제외 주택② 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등으로 취득한 수도권 밖 다른 시․군 소재 주택 등* 취득가액 3억 원 이하 주택으로 취득 후 1년 이상 거주하고 사유 해소 후 3년 이내 양도③ 혼인 합가일부터 5년 이내, 동거 봉양 합가일부터 10년 이내 양도하는 주택④ 소송 진행 중인 주택 또는 소송 결과에 따라 취득한 주택* 확정판결일부터 3년 이내 양도⑤ 일시적 2주택인 경우 종전주택 등 임대주택에 대한 종부세 합산 배제 요건 강화(종부령§3)현행_수도권 6억 원 이하, 지방 3억 원 이하 주택(매입 임대주택 기준)을 임대주택으로 등록하여 5년 이상 임대 시 종부세 합산 배제(비과세)개정_‘18.4.1일 이후에는 준공공 임대주택 등으로 등록하여 8년 이상 임대하는 경우 종부세 합산 배제*’18. 3. 31일까지 임대주택을 등록하는 경우 종전과 같이 5년 이상 임대 시 합산 배제 동거 봉양 합가 시 비과세 특례 적용 대상 확대(소득령 §155, §156의 2)현행_동거 봉양 합가로 인해 2주택이 되는 경우, 5년 이내 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세개정_동거 봉양 합가에 대한 지원을 확대하기 위해 양도 기한을 5년에서 10년으로 연장 사전 증여주택에 대한 비과세 특례 적용 배제(소득령 §155, §156의 2)현행_1주택을 보유한 상태에서 1주택 상속 시 기존 보유 주택을 양도하는 경우, 1세대 1주택으로 보아 비과세개정_사전 증여를 통한 조세 회피 방지를 위해 1주택 상속 전 2년 이내에 사전 증여 받은 주택에 대해서는 비과세 특례 적용 배제 보험료 세액공제 대상 보험의 범위 확대(소득령 §118의 4)현행_생명·상해·손해보험 등의 보험료에 대해 세액 공제 적용(공제율 12%, 연간 100만 원 한도)개정_주택 임차보증금 반환 보증보험(보증 대상 임차보증금 3억 원 이하)의 보험료를 세액 공제 대상에 추가※ 주택 임차보증금 반환 보증보험: 임대인이 전세금을 반환하지 않는 경우, 그 반환을 책임지는 보험 1세대 1주택 판정 시 가정어린이집을 보유 주택 수에서 제외(소득령 §155)현행_가정어린이집과 거주 주택을 각 1채씩 보유하는 경우 거주 주택 양도 시 과세개정_민간어린이집과의 형평을 감안하여 5년 이상 운영한 가정 어린이집을 보유한 경우, 2년 이상 거주 주택을 양도 시 1세대 1주택으로 보아 비과세 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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【NEWS & ISSUE】 바뀌는 부동산 세법 시행령
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 32. 상속포기와 상속재산분할협의
- 상속포기와 상속재산분할협의 인간 생활의 3요소인 의식주 중 하나인 주택은 임대, 구매, 신축, 상속 등으로 얻는다. 그런데 이 과정에 수많은 위험 문제가 도사리고 있어 법정 다툼에 휘말리기도 한다. 이번 호엔 ‘상속’에서 발생하는 문제와 ‘하자담보책임’에 관하여 알아본다. 글 김성룡 박사 ksyong330@naver.com 예부터 ‘송사訟事에 휘말리면 패가망신敗家亡身한다’는 말이 있다. 소송수임료도 부담스럽지만 생업을 소홀히 하기 때문이다. 그러나 내 뜻대로만 되지 않는 것이 인생사 아닌가. 내 의도와 달리 억울한 송사에 휘말리는 경우도 있게 마련이다. 최근 수임한 항소심사건이 그렇다. 김형 씨는 두 형제의 맏이로 태어나 나이 차가 많이 나는 동생 김아우를 부양하면서 살았다. 어느덧 세월이 흘러 동생도 성인이 되어 분가했다. 그러던 어느 날 연로한 어머니가 세상을 뜨셨다. 어머니가 남긴 재산은 김형 씨와 가족이 함께 살던 아파트 한 채뿐이었다. 두 형제는 모여 상의했다. 김아우는 그동안 부모님을 모시면서 자신도 보살피느라 고생한 형에게 아파트를 남기기로 했다. 김형 씨는 상속을 받지 않기로 한 동생의 뜻이 고마웠다. 동생이 상속을 원하면 아파트를 팔아서 재산을 분할해야 했는데, 형편상 그러고 남는 돈으로는 가족을 위한 주택을 얻지 못했기 때문이다. 김형 씨는 법무사의 도움을 받아 협의 분할에 의한 상속을 등기원인으로 아파트 소유자 명의를 자신 앞으로 옮겼다. 그 후 아파트를 처분하고 조금 작은 주택으로 이사했다. 그런데 김형 씨는 한 장의 등기우편을 받기 전까지 자신에게 다가오는 불행의 그림자를 알지 못했다. 등기우편은 김아우가 부담해야 할 종합소득세 2억 원을 내라는 소장訴狀이었다. 원고는 대한민국이었다. 김형 씨는 동생이 어려운 것을 알았지만, 이렇게 많은 국세를 체납한 줄은 몰랐다. 송사가 시작됐다. 원고는 “김아우가 적극재산財産積極 없이 조세채무를 부담하고 있는 채무 초과 상태에서 자신의 상속지분 1/2에 관하여 상속재산분할협의를 통하여 상속포기를 한 행위는 채권자를 해하는 행위로 사해행위詐害行爲에 해당되므로 아파트를 처분한 가액인 4억 원 가운데 2억 원을 반환하여야 한다”고 주장했다. 1심 재판 결과는 당연히 김형 씨의 패소였다. 화근은 번거로운 가정법원에서 하는 상속포기신고 대신 선택한 상속재산분할협의를 통한 등기였다. 대법원은 “등기소에 행하는 협의분할을 원인으로 한 상속등기는 사해행위가 되지만, 가정법원에 신고서를 제출하는 상속포기는 사해행위가 되지 않는다”는 입장이다. 판례는 명확하지만 아무래도 이상하다. 3개월 이내에 행한 상속포기신고는 사해행위가 아니고, 3개월 이내에 행한 사실상 상속포기인 상속재산분할협의는 사행행위에 해당된다니! 우리는 항소심에서 맹렬히 다툴 예정이다. 여러분, 판례가 변경될 때까지 주의하세요. 하자담보책임과 ‘권리 위에 잠자는 자’ 요즘 전세가 대세라지만, 서민에게 집 장만은 일생의 꿈이다. 그만큼 매수한 집에 대한 애정이 뜨거울 수밖에 없다. 그래서인지 집을 사고 오래지 않아 가슴앓이하는 이도 많다. “어렵사리 작은 빌라를 샀는데, 장마철이 되자 천장에서 비가 새는 것을 알게 됐습니다.” 흔한 사례다. “오래된 아파트를 매입했는데, 노후로 천장이 무너졌습니다.” 사람이라도 다치면 어쩔 뻔했나 싶다. “여름철에 집을 샀는데, 늦가을에 이르러 난방에 문제가 있다는 것을 알았습니다.” 호사를 누리려는 것이 아니었기에 가난하지만 아늑한 행복을 빼앗아버린 상황에 더욱 큰 분노를 느낄 수도 있다. 다만 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있다면 조금이라도 위로가 될지 모르겠다. 하자담보책임이란 매매계약의 이행이 완료되어 매수인에게 소유권이 이전된 경우라도 매매 목적물에 하자가 있다면 매도인이 매수인에 대해 부담하는 책임을 말한다. 기본적으로는 손해배상을 청구하지만 그 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우, 즉 하자로 인하여 거주가 불가능할 정도에 이르면 계약을 해제할 수도 있다(민법 제580조). 구제받을 방도가 있다니 정말 다행이다. 그렇다고 안심하기엔 이르다. 조건 없는 법이란 없다. 매도인에게 하자담보책임을 물으려면 전제조건을 갖춰야 한다. 매수인은 계약 당시 목적물에 하자가 있다는 사실에 대해 선의善意 무과실이어야 한다. 계약 당시 하자를 몰랐고 거기에 과실이 없어야 한다는 뜻이다. 예컨대 A가 B에게 집을 매입할 당시 꼼꼼히 살폈음에도 하자를 잘 몰랐고, 위의 사례처럼 나중에 하자를 발견한 경우에만 하자담보책임을 물을 수 있다. 조금만 주의 깊게 살펴보았다면 발견할 수 있는 하자는 그 책임을 물을 수 없다. 이 정도라면 약간 억울해도 그냥 넘어가야 한다. 그런데 그냥 넘어갈 수 없는 하자도 크게 낭패를 볼 수 있기에 주의해야 한다. 하자담보책임은 매수인이 하자를 안 날부터 6개월 이내에 행사해야 하기 때문이다(민법 제582조). 6개월이면 눈 깜짝할 새 지나간다. 우물쭈물하다 망하는 경우다. 이처럼 권리의 행사기간을 법정法定한 것은 잠재적 분쟁 가능성을 조속히 종결하기 위한 것이다. 세월이 기다리지 않듯이 법과 권리도 기다리지 않는다. 권리의 존재를 확인했다면 적극적으로 주장해야 한다. 특별한 형식은 없다. 매수인이 매도인에게 적당한 방법으로 물건에 하자가 있음을 통지하고, 계약의 해제나 손해배상을 구하는 뜻을 표시하면 된다. ‘권리 위에 잠자는 자는 보호하지 않는다’는 법언法言이 있다.
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 32. 상속포기와 상속재산분할협의
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 25
- 재산을 지배할 수 있는 권리 「소유권」 소유권은 재산권 중에 기본이 되는 권리다. 소유권이 있기에 재산을 보유하고 지킬 수 있다. 사소한 물건부터 토지와 건축물, 주식, 독도와 같은 영토는 물론 예술, 과학, 문학 등 저작권에 이르기까지 소유권의 범위는 광범위하다. 지배와 소유를 바탕으로 재산과 밀접한 관계에 있기에 소유권과 관련한 분쟁은 끊임없이 일어난다. 그래서 소유권이 무엇인지 안다는 건, 나의 재산을 지키기 위한 첫걸음이기도 하다. 글 김성룡 박사, ksyong330@naver.com 지배하려는 욕망과 자원의 부족 소유권이란 소유물에 대한 전면적·배타적 지배권이다. 오늘날 모든 법체계는 소유관계를 바탕으로 구축된다. 그래서 법을 알려면 소유권을 이해해야 한다. 그렇다고 소유권을 바탕으로 한 재산법 체계 전부를 알아야 하는 건 아니다. 소유권의 본질 즉, 알맹이core를 이해해야 한다는 의미다. 알맹이는 역사의 출발점에서 찾을 수 있다. 먼저, 소유권은 마음대로 지배하려는 ‘욕망’desire에서 잉태됐다. 이는 오늘날 소유권의 정의를 통해서도 유추할 수 있다. 민법은 “소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다”고 규정한다(민법 제211조). 즉, 소유권이란 ‘소유물을 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리’를 말한다. 다만 ‘사용·수익·처분할 수 있다’는 것은 소유물에 대한 전면적 지배를 의미한다는 점을 주의해야 한다. 소유권은 소유물을 특별한 제한 없이 자유롭게 지배할 수 있는 전면적 지배권이고, 단순히 사용권능, 수익권능, 처분권능을 합한 것이 아니라는 뜻이다. 방치하는 것도 소유권 내용이고, 사놓고 가보지 않은 임야도 본인 것이다. 한편 마음껏 지배하려는 욕망은 자연스럽게 타인의 침해를 배제한다. 즉, 소유권은 배타적 지배권이다. 그런데 배타적 지배욕은 개인이 누릴 수 있는 ‘자원의 부족individual scarcity’에서 생긴다. 모두가 누릴 수 있을 정도로 충분한 대상에 대해서는 배타적 지배욕이 나타나지 않는다. 물, 공기, 햇빛과 같은 무제한의 자원에 대해서는 누구도 배타적 지배를 하려고 하지 않으며, 전통적으로 소유관계가 인정되지 않았다. 부족해야 움켜쥐는 거다. 만약 물, 공기, 햇빛 등에 대해서도 ‘자원의 부족’이 생긴다면 당연히 소유관계가 문제 될 수 있다. 요즘 고층건물 등장으로 햇빛을 충분히 누릴 수 없는 상황이 종종 나타나면서 일조권이 문제 된다. 일조권에 대한 논의란 햇빛에 대해 누군가에게 소유관계를 인정하려는 것이다. 일조권이 인정된다는 것은 먼저 누리던 햇빛에 대해 배타적 지배를 긍정하는 것이기 때문이다. 예전에는 먹는 물에 대한 소유권은 인정되지 않았다. 지금은 물도 사 먹는 세상이 되었다. 공기는 어떠한가? 지구는 지구온난화의 주범인 온실가스로 인해 몸살을 앓고 있다. 따라서 각국 정부는 탄소배출권certified emission reductions을 인정하고, 이를 사고팔 수 있도록 한다. 탄소배출권이란 이산화탄소, 메탄, 아산화질소, 수소불화탄소, 과불화탄소, 육불화황 등 온실가스를 배출할 수 있는 권리를 말한다. 우리나라도 ‘배출권 거래’가 본격적으로 시작됐다. 안전한 공기도 부족한 게 현실이다. 언젠가는 공기도 사먹는 세상이 될지도…. 소유권은 생명이다 소유권은 소유물을 사용·수익·처분할 수 있는 전면적이고 배타적인 권리다. 전면적이고 배타적인 권리라는 뜻은 그 물건을 마음대로 지배할 수 있다는 것이고, 다른 사람에 의한 방해가 있으면 이를 배제할 수 있다는 것이다. 따라서 소유자는 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대해 반환을 청구할 수 있다. 이를 소유물반환청구권이라고 한다. 내 것을 달라고 하는 건 당연하다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다(민법 제213조 단서). 임차권 등과 같이 그 물건을 정당하게 점유할 권리를 가진 자에게는 소유물반환청구권을 행사할 수 없다. 계약기간이 끝나지 않았음에도 임차인이나 지상권자에게 물건을 돌려달라고 할 수는 없다. 한편 소유권의 보호는 소유물을 전부 침탈한 경우뿐만 아니라 부분적 침해가 있거나 아직 침해가 없더라도 장래에 침해당할 염려가 있는 경우에도 인정된다. 민법은 「소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다」고 규정한다(민법 제214). 이를 ‘소유물방해제거청구권’과 ‘소유물방해예방청구권’이라고 한다. 이처럼 소유권에 기한 반환청구권, 방해제거청구권, 방해예방청구권이 인정되는 것은 배타성이라는 소유권의 성격 때문이다. 그리고 소유권의 배타성은 소유물을 ‘마음대로 지배하려는 욕망’에 의한 것이다. 그런데 인간의 ‘욕망’은 ‘자원의 부족’으로부터 비롯되었지만, 그것만으로 개인의 지배를 정당화할 수 없다. 부족하기 때문에 내 마음대로 하겠다고 하는 것은 억지다. 그럼에도 소유권은 ‘마음대로 지배하려는 욕망’에 대해 정당성을 부여한 것이다. 그렇다면 소유권의 정당성을 인정하는 근거가 있어야 하지 않을까? 그래서 소유권의 발생 근거로 드는 것이 바로 ‘노동’이다. 내가 사냥하고 내가 채집한 물건에 대해 소유권이라는 정당성이 인정되는 것은 바로 나의 노동력이 투입되었기 때문이다. 내가 잡았으니 내 것이라는 뜻이다. 결국, 최초의 소유권은 개인의 ‘욕망’에서 비롯된 ‘노동력’에 의해 승인됐다고 할 수 있다. 그런데 그것이 토지소유권에도 타당할까? 오늘날 소유권 개념은 동산보다는 토지(부동산)와 관련하여 더욱 중요하게 다룬다. 그런데 토지소유권 개념은 그다지 오래되지 않았다. 18세기 프랑스혁명으로 대표되는 근대사회가 시작되면서 근대적 소유권 개념이 탄생한 것이다. 어떠한 제한도 없이 자유로이 누릴 수 있는 절대적인 소유권, 즉 마음대로 지배하려는 욕망 그 자체에 정당성이 인정된 것이다. 근대사회에서 사유재산은 생활의 기초이며, 그 침해는 생명을 박탈하는 것이기 때문이다. 지금도 부인할 수 없는 진실이다.
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 25
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 18
- 이사 전 ‘전입신고’로 보증금 보호 경매 시 ‘확정일자’는 우선변제 주장할 무기 무주택 서민들이 보증금을 날린다는 것은 보금자리를 잃는 것과 동의어다. 이사 갈 때 고스란히 돌려받는 돈이지만, 은행처럼 안전을 보장받지는 못한다. 최근 깡통전세가 늘면서 이러한 위험은 더욱 커졌다. 심지어 이사하는 당일 보증금을 돌려받지 못하게 된 사례도 있다. 여기서 임차인이 보증금을 지킬 수 있는 ‘전입신고’로 대항력을 갖추는 방법과 혹시 모를 경매에서 전세금을 지킬 수 있는 ‘확정일자’에 대해서 알아본다. 글 김성룡 박사, ksyong330@naver.com 주택임차인이 자신의 보증금을 지키려면 대항력을 갖추어야 한다. 주택의 인도를 받고 주민등록을 마치면 다음 날부터 대항력이 생긴다. 만약 이사하는 당일 집주인이 저당권을 설정했다면 임차인은 저당권자에게 대항할 수 없다. 마찬가지로 주민등록을 마친 당일 집주인이 그 주택을 다른 사람에게 소유권이전등기를 했다면 임차인은 양수인에게 대항할 수 없다. 주택임차인 보호에 관한 한 구멍인 셈이다. 그렇다고 당일부터 대항력을 인정하면 선의의 양수인이나 저당권자는 불측의 손해를 입게 된다. 결국, 입법적 타협이었다. 하여튼 주택임차인은 주민등록을 마쳤다고 안심하지 말고 당일이든 다음 날이든 다시 등기부를 열람해 확인할 필요가 있다. 그래도 걱정되면 이사 전날 전입신고를 하고, 이사 당일 등기부를 열람하여 저당권 등 진행 중인 등기가 없으면 잔금을 치르면 된다. 사실, 문제는 다른 곳에 있다. 이사하랴 잔금 치르랴 정신이 없다. 주말에 이사하다 보니 전입신고를 놓치기 마련이다. 설마 무슨 일 있으랴 느긋하게 행동하기도 한다. 주택임대차보호법 제정 초기의 일이다. 주택임대차보호법 제정에 참여한 A교수는 주택임차권을 위한 대항요건으로서 주민등록을 도입한 것을 매우 자랑스럽게 여겼다. A교수는 강의할 때마다 자신의 업적을 자랑하곤 하였는데, A교수가 전세금을 날렸다는 소문이 돌았다. 아이로니컬하게 A교수가 스스로 강조하던 전입신고가 늦은 것이 화근이었다. ‘권리 위에 잠자는 자는 용서되지 않는다.’ 법대 출신이라면 누구나 아는 법격언이다. 자신의 권리를 지키기 위해 부지런하다면 특별히 걱정할 일은 없다. 그래도 불안해서 전세권등기를 요구하는 사람이 있다고 한다. 물론 전세권등기는 등기 시부터 보호를 받으므로 주택임차권과 같은 문제는 없다. 그러나 전세권등기의 경우 집주인의 협조가 필요하고, 등기절차에 며칠이 걸리고, 수십만 원 정도의 설정비용이 든다. 그런데도 대항력의 측면에서는 전세권등기가 대항요건을 갖춘 주택임차권보다 나은 것도 없다. 주택임차권의 대항력이란 누구에게든 자신의 임차권을 주장할 수 있다는 것을 말한다. 보증금이나 전세금을 돌려받기 전에는 절대 주택을 반환하지 않아도 된다는 의미이기도 하다. 결국, 대항력 있는 주택임차권이 존재하는 주택의 소유권이 이전되면 양수인이 보증금반환의무를 인수하는 것으로 취급된다. 주택임차권의 대항력은 주택의 인도 및 주민등록만 있으면 된다. 쉽다. 확정일자가 없더라도 같다. 확정일자는 기본적으로 우선 배당을 받기 위한 것이다. 살고 있는 주택이 경매에 들어간 경우에 주택임차인이 우선배당을 받고 이사 가려면 확정일자를 받아두어야 한다. 확정일자가 없고 대항력만 있다면 경락대금으로부터 변제받지 못하고, 경락인으로부터 나중에 보증금을 반환받게 된다. ‘확정일자’는 경매 시 우선변제 주장할 무기 깡통전세로 인해 2013년 9월 10일부터 ‘개인 임차인용 전세금반환보증’ 제도가 도입됐다. 깡통전세란 흔히 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 집값의 70%를 넘는 것으로서 집주인이 집을 매매해도 전세금을 다 갚지 못하는 경우를 말한다. 특히 전세주택이 경매에 넘어가면 세입자는 전세보증금 일부 또는 전액을 떼일 수 있다. 필자가 앞의 글에서 설명했듯이 주택임대차보호법에 의한 대항요건(주택의 인도 및 주민등록)을 갖추고 나면 그 후에 설정된 주택담보는 걱정할 필요가 없다. 따라서 깡통전세는 선순위담보가 존재하는 집을 임차하는 경우에만 문제 된다. 그러나 전세 구하기가 어렵다 보니 선순위담보가 있는 집을 구할 수밖에 없었다. 집값이 상승 중이라면 문제없다. 집 팔아 대출금과 전세금을 갚을 수 있기 때문이다. 결국, 깡통전세는 집값 하락의 결과다. 집값이 하락하니 깡통주택 세입자는 보증금을 떼일까 봐 전전긍긍하고, 집주인은 세입자를 구하기 어려우니 하우스푸어 처지에서 허덕인다. 하여튼 세입자는 선순위 담보대출에 앞서 주택임대차보호법상의 대항요건(주택의 인도 및 주민등록)을 갖추는 것이 무엇보다도 중요하다. 그런데 의문이 있다. 그러면 확정일자는 왜 필요한 것일까? 판례에 따르면 확정일자란 ‘증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자’를 말하며, ‘당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 일자’라고 한다. 한마디로 당사자가 바꿀 수 없고, 법률상 증명력이 있는 일자를 말한다. 예컨대 사문서에 공증인 또는 법원 서기가 일정한 절차에 따라 확정일자 인을 찍은 경우의 일자, 공정증서에 기입한 일자, 공무소에서 사문서에 어느 사항을 증명하고 기입한 일자(내용증명우편의 일자) 등이다. 처음에는 주택임대차보호법에 확정일자제도가 없었다. 주택임대차의 확정일자는 1989년 주택임대차보호법을 개정하면서 도입되었다. 왜일까? 선순위담보에 앞서 대항력을 갖추고 있더라도 경락대금으로부터 우선변제를 받을 수 없었기 때문이다. 즉 대항력은 주택의 양수인에 대하여 자기의 임차권과 보증금반환채권을 주장할 힘이 있을 뿐이다. 따라서 임차기간이 끝났음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우에 경매를 신청하여 경락대금으로부터 우선변제를 받거나 다른 사람이 임차주택을 경매할 때 배당에 참가하여 우선변제를 받을 필요가 있었다. 다만 저당권 등과 그 순위를 확정해야 하므로 주택임대차보호법에 확정일자 제도가 도입된 것이다. 이에 따라 대항력을 갖춘 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 받도록 하였다. 확정일자까지 갖추면 주택임차인은 두 개의 무기를 사용할 수 있다. 대항력을 주장해 주택양수인에게 보증금반환을 청구하거나, 경매를 통해 우선변제를 주장하거나…
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 18
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 18
- 매수인은 ‘임대차 보증금’ 가압류 세입자는 ‘깡통전세’ 가능성을 꼭 확인하자! 주택 양도 시 보증금에 걸린 가압류가 양수인에게도 효력이 있다는 판결이 있었다. 그래서 건물을 살 때 임차보증금에 가압류가 걸려있는지 확인하고 매매를 하는 게 안전하다. 이번 호에서는 임대차보증금반환채권의 양도 압류에 관한 사례에 통해 임대차를 안고 주택을 매수할 때 보증금반환채권에 대한 압류 또는 가압류 사실을 스스로 확인해야 하는 이유를 살펴본다. 이와 함께 전셋값이 천정부지로 오르면서 ‘깡통전세’ 위험도 크게 커지고 있다. 전세금 반환을 걱정하는 세입자들이 ‘깡통전세’를 피하는 방법도 알아본다. 글 김성룡 박사, ksyong330@naver.com 임차인 보증금반환채권 압류 확인은 필수 전세나 월세가 있는 경우 매수인은 보통 이를 안고 산다. 매도인이 부담해야 할 전세금반환의무나 보증금반환의무를 부담하게 된다는 의미이다. 특히 임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추고 있다면, 매매 당사자 사이에 특별한 약정이 없더라도 양수인은 법률상 당연히 임대인의 지위를 승계하게 된다(주택임대차보호법 제3조 3항). 특별한 문제는 없다. 양수인은 계약기간 만료 후 임차인에게 보증금을 지급하면 되니까. 그런데 주의해야 할 점이 있다. 양수인이 임차인에게 보증금을 지급했음에도 불구하고 다시 보증금반환의무를 부담할 수 있다는 대법원전원합의체 판결이 나왔기 때문이다. 사건은 이렇다. A는 B로부터 안산시 상록구 소재 다가구주택 202호를 매수했는데, 여기에는 대항력 있는 임차권을 가지고 있는 C가 살고 있었다. 그래서 A는 B로부터 위 주택의 소유권을 이전받은 후 C에게 임차보증금 3,000만 원을 반환했다. 그런데 C의 보증금반환채권은 사업상 대출받은 돈을 갚지 못해 신용보증기금으로부터 가압류당했고, 법원의 채권가압류결정은 매도인 B에게 이미 송달된 상태였다. 그 후 신용보증기금은 매수인 A를 상대로 하여 채권압류 및 추심명령을 받고 3,000만 원의 보증금반환채무의 이행을 청구한 것이다. 핵심은 가압류결정을 받은 제3채무자인 B의 지위를 A가 승계할 것인지 여부다. 원심법원은 채권가압류결정의 효력은 제3채무자인 B에게만 미치고 양수인 A에게 미치지 않는다고 했다. 이에 따르면 A는 신용보증기금에 3,000만 원을 지급할 의무는 없게 된다. 그런데 대법원은 “임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다”고 함으로써 원심판결을 뒤집었다(대법원전원합의체 2013.01.17. 선고 2011다49523 판결). 결국, A는 신용보증기금에 3,000만 원을 다시 지급해야 했다. 아닌 밤중에 홍두깨라고 했던가? A씨는 영문도 모른 채 두들겨 맞은 꼴이다. 양수인 A는 보증금반환채권에 대한 가압류결정에 대해 전혀 알지 못했다. 가압류결정은 양도인 B에게 도달한 것이고 A는 B로부터 그에 관한 사실을 듣지 못했기 때문이다. 현행 민사집행법상 보증금반환채권에 대한 압류 또는 가압류에 대해 양수인이 통지받을 방법은 없다. 결국 임대차를 안고 주택을 매수한다면 보증금반환채권에 대한 압류 또는 가압류 사실을 스스로 확인할 수밖에 없다. 양도인에게는 압류 또는 가압류결정문을 받은 사실이 없다는 확인서를 받고, 임차인에게 보증금을 지급할 때에도 확인서를 받아두어야 한다. 이래저래 세상 복잡해지기만 한다. 전세가율 90% 시대 ‘깡통전세’ 피하는 방법 최근 전세난으로 전셋값이 천정부지로 오르면서 전세금 반환을 걱정하는 세입자들이 늘어나고 있다. 2015년 10월 현재 수도권의 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)은 사상 최고치인 73.5%에 이른다. 이에 따라 세입자들이 집주인에게 맡긴 전세금을 온전하게 돌려받기 어려워지는 이른바 ‘깡통전세’ 위험도 크게 커지고 있다. 그렇다면 깡통전세는 어떻게 피할까? 첫째, 대항력을 갖춰야 한다. 대항력이란 주택의 소유자가 바뀌더라도 전세금이나 보증금을 받기 전에는 절대 집을 비워주지 않는 힘을 말한다. 대항력은 점유의 인도 및 주민등록을 갖추면 발생한다. 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록이라도 좋다. 그런데 깡통전세를 면하려고 전세권설정등기를 하는 경우를 가끔 본다. 그러나 대항력은 주택임차인에게 인정되는 매우 강력한 힘이다. 단언컨대 대항력을 갖췄다면 추가적인 조치는 필요 없다. 다만 반드시 주의할 점이 있다. 대항력은 대항요건을 갖춘 다음날(익일)부터 생긴다는 것이다. 따라서 주택임대차계약을 체결한 당일 집주인이 저당권을 설정한다면 주택임차인은 꼼짝없이 당하게 된다. 둘째, 저당권 등 선순위 권리가 있는 주택임대차는 피하자. 그러나 세상일이 내 마음대로만 되는가? 선순위저당권이 있는 주택에 전세를 얻는 경우도 많다. 일단 선순위저당권이 없는 경우보다 전세금이 싸다. 예컨대 시가 6억 원에 해당되는 주택에 3억 원의 선순위저당권이 있더라도 2억 원에 전세를 놓는 경우이다. 주택임차인은 선순위저당권 3억 원을 공제하고 3억 원이 남으므로 안심하기 마련이다. 그런데 부동산 경기의 하락으로 시가가 4억5,000만 원으로 떨어진다면 선순위저당권 3억 원을 공제하고 1억5,000만 원 남는다. 요즈음이 그렇다. 만약 경매로 4억5,000만 원에 낙찰된다면 선순위저당권 3억 원을 제외하고 주택임차인은 1억5,000만 원을 배당받고 집을 비워야 한다. 이제 주택임차인의 선택만이 남았다. 5,000만 원의 손해를 볼 것인지 경매에 참여해 임차주택을 매수할 것인지. 팁 하나! 경매에 참여한다면 5억 원에 입찰하는 것이 좋다(주택소유자에게 다른 재산이 없다면). 시가를 초과하는 5억 원에 입찰하는 사람이 없을 테니 확실히 낙찰받을 수 있고, 어차피 선순위저당권 3억 원을 제외한 2억 원까지는 주택임차인에게 배당받을 권리가 있으므로 추가 대금을 납부할 필요 없이 상계할 수 있기 때문이다. 나아가 5억원에 입찰하는 것이 양도소득세와 관련하여 이득이다. 나중에 양도소득세를 계산할 때 5억 원을 기준으로 하기 때문이다.
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 16
- 임차인 권리의 시작, ‘대항력’과 ‘우선변제권’ 서민들 대부분은 본인의 전 재산에 추가로 대출을 받아서 임대차보증금을 마련한다. 그러니 소위 말하는 전세보증금(임대차보증금)이 서민들에게 얼마나 중요한 것인지는 굳이 설명하지 않아도 될 것이다. 그래서 우리 법에서는 특별법으로 주택 및 상가건물 임대차보호법을 만들어 임대차보증금에 대해 보호하고 있다. 임대차보호법의 핵심은 임차인에게 대항력과 우선변제권을 부여하는 데 있다. 이번 호에서는 임차인이 최소한의 권리를 행사할 수 있는 시작점, 대항력과 우선변제권에 대해 알아본다. 글 | 김성룡 박사 법무법인메리트 법학연구소 소장, ksyong330@naver.com 임차인의 두 무기 ‘대항력’과 ‘우선변제권’ 1804년 프랑스의 나폴레옹 민법전이 탄생했다. 최초로 순수한 의미의 사법이 탄생한 것이다. 유럽의 중세시대에는 신의 권위를 빙자해 개인 간의 권리의무도 국왕 또는 국가가 규율하는 것이 보통이었다. 나폴레옹은 인간은 이성에 따라 합리적인 결정을 내릴 수 있는 존재라고 생각했다. 그리하여 국가의 통제를 배제하고 인간에게 자유를 선물했다. 사유재산제를 선언한 것이다. 그리고 프랑스민법은 계약자유의 원칙을 선언했다. 당사자는 마음대로 합의할 수 있고, 합의한 대로 권리의무가 정해졌다. 계약은 즉 정의였다. 그리하여 ‘계약은 준수하여야 한다는 원칙(Pacta sunt servande)’이 확립됐다. 오늘날 계약법의 기초다. 스스로 정하면 스스로 지켜야 한다는 의미다. 프랑스민법의 인간에 대한 믿음은 이에 그치지 않았다. 인간의 자유로운 행동으로 타인에게 손해가 발생하더라도 그것이 고의 또는 과실로 인한 것이 아니면 아무런 책임을 지지 않았다. 이른바 과실 책임의 원칙이다. 근대민법의 3대 기본원칙! 우리 민법의 기본원칙이기도 하다. 그러나 프랑스민법의 자유주의 정신은 부의 편중을 간과했다. 아무것도 가지지 않은 무산자는 어떠한 자유도 누릴 수 없었다. ‘사촌이 땅 사면 배가 아프다’라는 단계를 지났다. 남이 잘되면 굶어 죽는 시대가 되었다. 결국, 자유보장의 초석이었던 사유재산제는 불평등 사회의 원흉으로 지목됐다. 세상은 공산주의 혁명으로 들끓었다. 무산자는 빼앗아야 했고, 가진 자는 지켜야 했다. 투쟁이고 전쟁일 수밖에 없었다. 우리나라도 그 흐름의 희생양이 됐다. 결국, 세상은 가지지 못한 자를 달랠 필요가 있었다. 그리하여 우리 헌법은 ‘사회적 시장경제 질서’를 기본원칙으로 선언했다. 자유경제를 원칙으로 하되 ‘가진 자’의 폭력을 막기 위해 국가에 의한 조절을 가능하게 한 것이다. 그리하여 근대민법의 소유권 절대의 원칙은 수정되고 소유권에 대한 합리적 제한이 허용됐다. 주택임대차보호법은 이러한 맥락에서 탄생한 것이다. 이에 따르면 주택임차인에게는 두 개의 무기가 있다. ‘대항력’과 ‘우선변제권’이다. 대항력이란 소유자가 바뀌어도 그대로 살 수 있는 권리를 말하고, 양수인에게 보증금(전세금)을 반환받을 수 있다. 우선변제권은 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다는 것을 말한다. 대항력은 주민등록일자를 기준으로 판단하고, 우선변제권은 확정일자를 기준으로 한다. 어느 하나라도 말소기준권리보다 앞선다면 안심해도 좋다. ‘대항력’과 ‘우선변제권’은 판단 기준 달라 우리 사회에서 부동산임차권은 매우 중요한 역할을 담당한다. 많은 사람이 월세 또는 전세를 통해 생활의 터전을 삼기도 하고, 음식점이나 사업체를 경영하는 등 영업의 기초로 이용한다. 이른바 ‘월세’가 바로 임차권의 전형적인 모습이다. 또한 ‘전세’도 차임의 지급방법이 특수할 뿐 임차권이라고 보는 것이 보통이다. 다만 ‘전세’는 민법상 ‘전세권’과 구별된다. 전세권 등기를 마친 ‘전세권’은 물권이다. 물권은 모든 사람에게 주장할 수 있는 대세권(對世權)으로서 대항력이 있다. 따라서 전세권이 설정된 목적물의 소유권이 매매로 이전되더라도 전세권자는 양수인에게 자기의 전세권을 주장할 수 있다. 그런데 전세권 등기가 되지 않은 ‘전세’는 다르다. 전세는 임차권으로서 채권일 뿐이다. 채권이란 대인권(對人權)으로서 특정된 상대방에게만 주장할 수 있는 권리다. 대항력이 없다는 뜻이다. 이를 흔히 ‘매매는 임대차를 깨뜨린다’고 한다. 평범한 직장인에게는 전세보증금이 전 재산이고, 가난한 자영업자에게는 상가보증금과 영업시설이 전 재산이다. 그런데 소유자가 바뀌었다고 부동산임차인을 나가라고 한다면? 결과는 말하지 않아도 끔찍하다. 그래서 탄생한 것이 ‘주택임대차보호법’과 ‘상가건물임대차보호법’이다. 임차권에 대항력을 인정하고, 보증금의 우선변제를 보장한 것이다. 다만 대항력과 우선변제권의 판단 기준이 다르다는 사실을 주의해야 한다. 서울중앙지방법원 2011타경35273 사건은 좋은 공부가 된다. 감정가 15억 원짜리 아파트가 여러 차례 유찰된 후 8월 1일 최저 매각가 3억9,000여만 원으로 매각기일이 정해졌다. 매각물건명세서에 따르면 최선순위 근저당권설정일자는 2011년 1월 11일이고, 보증금 6억 원의 임차인이 2008년 7월 23일에 전입해 거주하고 있고, 임대차계약서상의 확정일자는 2011년 2월 9일이다. 그리고 임차인은 2011년 12월 13일 배당을 요구했다. 여기서 주목할 것은 6억1,000여만 원에 매각되고, 다시 4억9,000여만 원에 매각된 적이 있었다는 사실이다. 모두 매각대금을 미납했고 입찰보증금만 날린 상태다. 아마 임차인이 배당요구를 했으므로 더는 보증금에 대한 책임이 없다고 생각한 모양이다. 선무당이 사람 잡는다고 했던가? 주택임차인의 대항력과 우선변제권은 병존한다는 사실을 간과한 것이다. 확정 일자는 2011년 2월 9일 자로 받았으므로 근저당권설정 일자인 2011년 1월 11일보다 늦다. 따라서 임차인은 근저당권보다 후순위이므로 근저당권자의 청구금액인 6억5,000만 원이 배당되고 남은 금액을 배당받게 된다. 그러나 임차인의 전입 일자는 2008년 7월 23일이므로 근저당권설정 일자보다 앞서므로 당연히 대항력이 있다. 결국, 배당받지 못한 보증금이 있다면 주택임차권은 존속하고, 부동산매수인이 잔존 보증금을 인수하게 된다.
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