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준농림지에 적당한 형태는 전원주택
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2. 준농림지 토지이용실태조사 및 계획적 관리방안 연구
준농림지에 적당한 형태는 전원주택
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국토연구원은 지난 98년 7월 24일 건설교통부의 용역으로 ‘준농림지 토지이용실태조사 및 계획적 관리방안'에 대한 연구를 진행하여 그 결과를 최근 발표했다. 이 연구에 의하면 준농림지는 느슨한 운영으로 무분별한 개발이 이루어지고 있는 것으로 나타났다. 이런 무분별한 개발의 방지를 위해 준농림 지역은 지리적 특성과 기반시설의 설치 상태를 감안하여 도시지역보다 저밀도로 토지이용을 유도하는 단기적 방안이 필요하다. 이를위해 준농림지역의 용적률을 도시지역 자연녹지의 법정용적률보다 낮게 60%로 낮추고 해당 지자체가 사업시행지의 기반시설 공급 및 공 공용지의 확보정도에 따라 녹지지역과 같은 용적률 1백% 범위안에서 인센티브 용적률제를 운용할 필요가 있다고 연구원 측은 주장했다. 결과적으로 앞으로 준농림지에서는 전원주택 건축만 가능한 현실이 될 지도 모른다는 이야기다. ‘준농림지 토지이용실태조사 및 계획적 관리방안 연구' 보고서의 내용중 ‘준농림 지역의 계획적 이용과 관리방안'에 관련된 내용을 정리했다.
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준농림지역의 지정 목적은 자연환경 보존과 농업적 토지이용과의 조화를 기본으로 도시적 토지이용 수요를 충족시키는데 있다. 따라서 기본적으로 보전을 우선하면서 인접 도시지역 등과의 관계를 고려하여 토지의 적성에 맞게 계획적, 합리적으로 관리하여야 한다. 하지만 준농림지역을 개발 우선지역으로 여긴 제도상의 요인으로 인해 우량 농지가 잠식되는가 하면, 정책적으로 개발을 지원 촉진하고 있는 산지나 구릉지는 방치되고 있는 실정이다. 여기서는 준농림지역의 토지이용 및 관리 실태조사를 통해 드러난 문제점과 그 원인을 기초로 장.단기적 관리방안을 살펴보고자 한다.
단기적 방안
준농림지역의 밀도 및 층고 규제 강화
준농림지역은 지리적 특성과 기반시설의 설치 상태를 감안할 때 도시지역보다는 저밀도로 토지이용을 유도하는 것이 바람직하다. 이를 위해서는 용적률을 도시지역 자연녹지의 법정용적률(1백%)보다 낮추고(60%) 기반시설 공급 및 공공용지 확보 등의 조건에 따라 인센티브 용적률제를 적용할 필요가 있다.
예를들어 평당 지가가 20만원 정도인 준농림지역에 공동주택을 건설한다고 가정해볼 때 5%, 10%, 15%의 용적률 인센티브를 주면 3백50m, 7백m, 1km 정도의 추가적인 진입도로 건설이 가능해진다.
이 경우 지자체는 준농림지역 관리의 가장 큰 어려움이었던 기반시설 및 공공용지를 쉽게 확보하면서도 도시지역 녹지 수준의 낮은 밀도로 개발을 유도할 수 있게되고, 사업자로서는 지대이론에 의해 낮아진 땅값만큼 사업채산성을 유지하면서 기반시설을 공급하여 지역주민과 지자체의 발전에 기여할 수 있으리라 본다.
또한 주위의 자연경관과 조화를 이루는 개발을 유도하기 위해서는 건물의 높이도 낮추어야 한다. 이는 용적률을 60%로 낮추더라도 건폐율이 10% 정도만 되면 6층 높이의 아파트를 건축할 수 있으므로, 주로 농촌지역인 준농림지의 자연경관적 특성을 해할 수 있기 때문이다. 이러한 견해는 주민, 공무원, 개발업자를 대상으로 한 설문조사에서도 뚜렷이 나타나고 있는데, 준농림지역에 적합한 주택의 유형은 전원주택이라는 대답이 가장 많고, 고층 아파트 또는 5층 이하 공동주택 건설에 대해서는 응답자의 대다수가 바람직하지 않은 것으로 응답하고 있다.
국토이용계획 변경의 억제 및
준도시지역의 행위제한 강화
현재 준농림지역에 3백세대 이상의 공동주택을 건설할 경우에는 준도시지역으로 국토이용계획을 변경하여 사업을 시행하고 있다. 이는 용적률을 2백%까지 끌어올려 고밀도의 개발이 가능하고 그 규모도 확대할 수 있기 때문이다.
이러한 개발지역은 대부분 기반시설과 공공시설용지 부족, 고층화로 인한 자연경관과의 부조화 등의 문제를 야기시켜 국토의 효율적 관리를 더욱 어렵게 만들고 있다. 따라서 준농림지역에서는 국토이용계획 변경을 가급적 억제하고 토지적성조사를 실시하여 도시적 용도로 개발이 바람직한 지역을 지자체의 장이 미리 선정하는 등의 방안이 마련돼야 한다. 이와함께, 계획단위개발방식이 정착되면 준농림지역과 준도시지역을 하나의 용도지역으로 통합관리하는 방안도 검토되어야 한다.
개별공장의 집단화 및 환경기준
강화를 통한 환경오염의 최소화
준농림지역은 국가 지방산업단지나 농공단지 등의 계획입지에 비해 환경기준이 덜 엄격하고 형식적으로 운용되기 쉬워 환경오염 관리가 곤란한 실정이다.
이 때문에 입지규제의 완화와 공장설립 절차의 간소화, 지자체의 경쟁적 기업유치 등으로 공장의 개별입지가 늘어나고 있는 것에 대해, 주민은 물론이고 공무원과 개발업자들 마저도 환경오염 배출물 공장의 입지제한을 거론하고 있는 형편이다.
따라서 입지 및 환경기준을 강화하여 무분별한 개발을 억제하고, 금융지원 또는 세제 혜택 등으로 개별공장의 집단화를 유도하여 소규모 공단을 계획적으로 조성하는 등의 산업입지정책으로 환경오염을 최소화하여야 할 것이다.
중장기적 방안
도시계획구역의 확대
생활권이 광역화되고 있는 추세에서 도시지역을 제외하면 앞으로 개발할 수 있는 지역은 사실상 준농림지역이라는 관점에서, 이 방안은 도시지역과 준농림지역이 동일한 행정구역 안에 있는 광역시와 통합시에 적용될 수 있는 대안이다.
실제로 대구광역시와 김해시의 경우 기존의 밀집된 준농림지역내 공단을 도시계획구역으로 편입하였으며, 천안시도 준농림지역내 공장과 주택등의 개별입지로 인한 기반시설 부족과 환경오염 문제를 해결하기 위해 현재 도시계획구역의 확대를 추진중이다.
그러나 이 방안은 도시계획 수립에 오랜 기간이 필요할 뿐만 아니라, 토지 소유자의 반발과 농림부 등 관련부처의 반대 등으로 실현성이 부족한 문제점을 안고 있다. 이 때문에 이미 행정구역 전체에 도시기본계획을 수립한 지역에서도 토지의 효율적 개발을 제대로 추진하지 못하고 있는 실정이다.
새로운 농지 및 토지등급 평가기준
설정을 통한 용도지역 재조정
준농림지역 토지이용상의 문제점으로 우량농지의 잠식을 앞에서 지적한 바 있는데, 이는 인근 도시지역과의 상관관계나 개발압력 등 입지적인 조건들을 고려하지 않은 불합리한 용도지역 지정으로, 토양 및 경사도 조건 등이 양호하고 경지정리사업이 잘 이루어진 우량농지가 도시용지로 개발되는 사례가 빈번히 발생하고 있기 때문이다.
어느 한 지역의 농지를 농림지역으로 지정할 것인가 아니면 준농림지역으로 지정할 것인가에 대한 판단은 현실적으로 매우 중요한 의미를 가진다. 농지전용이 불가피한 상황에서 보전과 개발의 기준이 되기 때문이다. 따라서 물리적 기준으로만 판단하던 종전의 방식과는 달리 비물리적 기준까지 고려한 합리적인 방식을 적용할 필요가 있다.
즉, 거시적인 관점에서 지역성을 분석하여 도시성 및 농업성의 강약을 판단하고, 이를 다시 미시적 관점에서 물리적 기준에 의거 토지등급을 분류하는 방법이 그것이다.
① 지역성 분석(거시적 평가기준)
전국의 시쪾군을 단위로 인구밀도, 인구증감률, 산업별 인구구성비, 도청소재지 및 광역시로부터의 거리, 주거용 대지가격비, 전쪾답 가격 상승률, 전업농비율, 농가인구증감율, 비농가율, 나대지 비율 등 도시성을 나타내는 지표와 농업성을 나타내는 지표를 설정한다. 이를 기초로 도시성과 농업성을 분석하면, 도시성이 강한지역, 도시성과 농업성이 모두 강하여 용도간 경합이 발생하는(도시화 압력이 많은 농촌)지역, 순수 농촌으로서의 성격이 강한 지역, 도시성과 농업성이 모두 약한 지역으로 구분이 가능하게 되어 용도지역의 구분체계를 재정비할 수 있다.
② 토지등급의 분류(미시적 평가기준)
토지등급은 논의 적성 등급, 지형도상의 경사도, 경지정리 여부, 표고 등을 고려하여 설정한다. 1등급 토지는 논으로 이용하기에 적합하며, 2등급 토지는 논, 밭, 과수용으로, 3등급 토지는 생산성이 떨어져 제한적 이용이 가능하다. 4등급 토지는 경제성이 낮아 초지로 이용하는 것이 바람직하며, 5등급 토지는 임지나 자연생태보전지역으로 활용하는 것이 타당하다.
계획에 의한 토지이용규제체계로 전환
앞서 설명한 두 방안에 대해서 보다 이상적인 대안으로는 용도지역 중심의 토지이용관리체계를 계획에 의한 관리체계로 전환하는 방식이다. 이는 원론적인 차원에서 ‘선계획 후개발’원칙의 정립이 필요하다고 보는 것인데, 이때 계획은 개발규제나 통제로 이어지는 소극적 의미가 아닌 미래의 토지이용에 대한 비젼 제시와 계획적 토지이용 및 개발의 유도라는 적극적 의미이며, 구체적 대안으로서는 다음의 세가지 방안을 들 수 있다.
첫째, 사업계획적 성격을 가지고 있는 국토건설종합계획을 도시기본계획 정도의 규제수준으로 끌어올리고, 개발밀도 및 용도 조정 등의 내용을 포함하여 이원화되어 있는 현행의 토지이용계획과 일원화하는 것이다. 이렇게 하면 토지이용규제의 지침에 불과한 국토이용관리법상 관리규정은 모든 용도에 대한 종합적 토지이용계획으로 바꾸어지게 된다.
둘째, 선진 외국의 경우처럼 전 국토에 대하여 행정구역별로 토지이용계획을 수립하도록 하는 방안이다. 그러나, 이 경우에는 현행과 같은 국토이용계획제도는 폐지되어야 한다는 부담을 갖게 된다.
셋째, 국토이용관리법의 용도규제 지침과 도시기본계획에 있는 토지이용계획을 통합하는 안으로써, 이는 기존의 법률체계를 변화시키지 않고 도시기본계획의 지위를 변화시켜 순수하게 토지이용규제 법으로서의 기능을 수행토록 한다는 점에서 중기적 방안이 될 수 있다.
이 외에도 시쪾군종합계획제도의 도입을 들 수 있는데, 이 방안은 각종 토지이용계획체제를 생활권 단위인 시쪾 군 또는 광역생활권 단위로 정비, 전국계획과 시쪾군종합계획의 2단계로 단순화하여 전국을 하나의 계획체계로 통합관리하는 것이다. 이 제도는 토지이용관리체계의 대변혁이라 할 수 있는 장기적 방안이므로, 시범사업을 실시하여 문제점을 보완하는 등 관련 법제도의 정비가 필요하다.
결론 및 정책건의
준농림지역제도의 주요 목적은 도시용 토지의 공급 확대에 있는데, 준농림지역의 난개발을 방지하기 위해 계획이 필요하다고 한다면 이것은 자기 모순적인 정책 딜레마에 빠지게 된다. 여기서의 계획이란 규제기능보다는 개발의 비젼을 제시하는 기능에 중점을 두어야하며, 또 이것이 우리가 궁극적으로 해결해야 하는 정책 목표 즉, 도시용 토지공급과 난개발 방지를 동시에 해결할 수 있는 정책수단이라 할 수 있다.
따라서 여기서는 PUD 등과 같은 개발방식을 통해 계획적 난개발 방지 방법을 도모하는 한편, 장기적으로는 가칭 시쪾군종합계획의 도입 등으로 ‘투명한 개발의 통로’를 제시하여 토지공급을 확대하는 방안을 마련했다.
이러한 방향으로 정책을 추진함에 있어서 토지소유자는 물론, 개발사업자, 농림부 등 이해관계 집단의 많은 반대와 저항이 예상된다. 따라서 효율적 국토이용이라는 대명제하에 정책반대 집단을 설득하는 민주적 의견수렴 과정과 합리적인 절차도 정책의 효과성을 높이는데 매우 중요한 사항이다.
단, 여기에서 제안하고 있는 여러 방안들은 법령개정시 주택업계에 미치는 영향을 최소화하기 위해 현재 진행중인 준농림지역내 공동주택 건설 행위제한 강화 규정을 배제하는 등의 경과규정을 둘 필요가 있다.
우리는 지방자치시대를 맞아 경쟁적으로 늘어나는 토지수요를 효과적으로 해결하여야하는 문제에 당면해있다. 그러나 우리 국토는 협소한데 비해 인구밀도는 매우 높으며, 이러한 제약조건 하에서는 좁은 국토를 넓게 쓰는 공존의 철학과 지혜가 필요한 때다. 田
정리-김경래
계획단위개발(PUD)제도 도입
3만㎡로 제한된 준농림지역 개발사업규모 폐지해야
계획단위개발(Planned Unit Development)방식은 미국에서 교외지역이나 전원지역의 신주거단지 개발을 위하여 주로 사용하는 기법이다. 이 방식은 전체지역의 총 개발밀도를 유지하면서 토지의 특성에 따라 양질의 주택지 공급과 연구 산업단지 등 복합용도에 이르기까지 다양한 개발수요를 흡수할 수 있는 장점이 있다.
PUD제도를 도입하기 위해서는 먼저 3만㎡로 제한되어 있는 준농림지역의 개발사업 규모를 폐지하고 먼저 이야기한 것과 같이 지자체의 재량으로 인센티브 용적률을 부여할 수 있어야 하는데, 이렇게 하면 사업규모가 커져서 유연성 있는 토지이용계획 수립이 가능해질 뿐만 아니라, 지자체로서는 사업자와의 협약을 통해 재정부담 없이 기반시설을 정비할 수 있고, 사업자는 허용밀도 이상의 개발과 자유로운 토지선정 및 이에 부합하는 밀도배치가 가능해지므로 사업성을 높일 수 있기 때문이다.
PUD제도는 지자체의 조례로 정하고, 기타 자세한 조건들은 개발업자와의 협약을 통해 결정하도록 하는 것이 좋겠지만, 이를 시행할 때에는 반드시 고려되어야 할 여러 가지 기준항목이 있는데, 밀도, 환경적 요인, 오픈 스페이스, 사업규모, 교통처리 등이 바로 그것이다. 특히 PUD가 인접하여 입지할 경우에는 서로 악영향을 끼치지 않기 위해 완충지역의 설정이나 일정구역의 특정용도 금지 등과 같은 통합적 계획이 고려되어야 한다.
또한 준농림지역의 지형적 특성 등의 이유로 계획단위개발이 곤란할 경우, 인접한 몇 개의 소규모 사업지구(cluster)를 연계하여 계획단위 개발방식을 적용할 수 있는데 이를 ‘소규모 개발사업지구의 연계개발(cluster development)제도’라 한다. 이 경우에도 30만㎡ 이상의 지역을 하나의 사업지구로 계획하여 개발하는 개발업자는 PUD와 동일하게 지원하여 계획적 개발을 유도해야 할 것이다
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2003-09-15
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가족들의 여유와 정을 담는 공간 데크
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자재정보
가족들의 여유와 정을 담는 공간 데크
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데크(deck)란 정원, 뜰 등의 실외와 생활공간인 주택내부 공간을 연결시켜 주는 오픈공간인 건축구조물이다. 다시말해 내부와 외부를 연결시켜 실내와 실외의 활동범위를 넓혀주는 공간이다. 데크에서는 오락을 즐기고, 식사를 함께하는 등 라운지의 역할을 하는 장소로서 가족들의 정이 흐르는 공간이다. 외국에서는 보편화 되어 있다. 데크는 전원주택에서 없어서는 안될 공간이며 특히 그 공간에 대한 관심은 점점 커져가고 있다. 최근에는 꼭 전문가의 손을 빌리지 않고 초보자도 데크를 직접 만들 수 있는 DIY데크가 생산되고 있으며 이들 DIY용은 시공기간이 짧고 손쉽게 설치할 수 있는 장점을 갖고 있다. 데크의 설계에서부터 설치까지 그리고 제품과 가격 등에 대해 자세히 알아본다.
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설계전 이것만은 확인
데크를 설계할 때 집안의 전체적인 구조를 충분히 고려한 후, 어느 곳에 설치해야 센스있고 효율성 높은 공간으로 탈바꿈할 것인지 잘 살펴보아야 한다. 데크는 가족들의 공용장소로 아주 유용한 공간이며, 가족들이 보다 친숙하게 어울릴 수 있도록 하는 공간이다.
주택에서 주로 데크가 설치되는 위치는 보통 외부와 연결되는 열린공간이다. 현관주변, 발코니, 밖을 내다볼 수 있는 전망 좋은 곳, 나무그늘이 있는 곳 등에 설치하는 것이 좋다. 이때 주택 전체의 미적감각과 외관미에 신경 써 설치하는 것이 바람직하다.
특히 데크는 어떻게 설치하느냐에 따라 집의 분위기를 달리할 수 있고 또한 집주인의 취향을 잘 연출할 수 있다. 데크는 분해, 설치가 용이하므로 설치할 때 싫증날 경우 뜯어내 다시 설치할 수 있다는 것을 미리 고려해 두는 것이 좋다.
데크는 햇볕이 잘 드는 곳에 설치하는 것이 또한 중요하다. 집안의 내부생활과 외부생활을 연결해 주는 공간이므로 늘 어둡고 침침한 곳이라면 사람들이 이용하지 않기 때문이다. 또 지대가 약간 경사진 곳에 데크를 설치하면 예쁘게 만들 수 있다.
데크의 다양한 형태
데크의 모양은 디자인하기 나름이다. 얼마나 예쁘고, 매력적으로 만드는가 하는 것은 집주인의 센스다. 몇가지 데크의 형태를 소개한다.
대청마루(쪽마루 스타일) 스타일로 건물의 바깥외벽을 감싸는 형태다. 고전적인 느낌을 준다.
집과 정원 등 전체적인 주변환경을 고려해 만드는 것으로 두 개 이상의 통로가 있어 접근이 용이하며 정원의 나무 등을 이용할 수 있어 운치를 더해 준다.
집과 떨어져 설치하는 독립공간 형태의 데크로 주변에 나무와 꽃들을 심어 예쁜 정원을 조성할 수 있다.
현관문에서 진입로를 거쳐서 데크로 갈 수 있는 것과 같이 주택의 오픈된 공간을 연결하는 부수적인 공간이 있고 그 다음 데크를 설치한다. 걸어가는 동안 집과 달리 좀 더 색다른 느낌을 받을 수 있다.
데크설치에 필요한 자재
DECKING 자재(목재)
시다(CEDAR·적삼목)
국내에서는 적삼목, 스기목, 향나무 등으로 잘 알려져 있다. 적삼목재 특유의 성분과 향으로 별도의 약품처리 과정없이 원목 그 자체로 수분과 해충에 강하다. 지속적이고 적절한 관리를 받게되면 설치 후 약 50년에서 100년 정도의 수명을 가진다. 주로 WESTERN RED CEDAR가 많이 사용되며 보다 고급 수종으로 일본에서 많이 사용되는 YELLOW CEDAR도 데크 자재로 이용되고 있다. 목재자체의 뛰어난 특성만큼이나 가격이 비싸기 때문에 수요가 적어서 국내에서는 자재의 수급이 어려운 실정이다.
레드우드 (RED WOOD)
시다와 마찬가지로 별도의 처리과정 없이 외부 사용되는 목재로 이름에서 알 수 있듯이 붉은색을 띤다. 여러가지 조경시설물에도 이용되는 제품이지만 가격이 약품처리 목재에 비해 비싸기 때문에 국내에서는 구하기가 어렵다. 원목제재소에 주문하거나 수입을 통해서 구입 수 있다.
CCA(Chromated copper arsenate·가압처리목재)
비소, 크롬, 구리의 성분으로 약품처리를 하여 방부와 방충효과를 나타내며 약품의 농도에 따라 등급이 나뉘어진다. 지면에 묻히는 용도, 물속에 잠기는 용도, 지면에 노출되는 용도 등에 따라 적절한 등급재를 사용할 수 있다. 약간의 중금속 성분을 함유하고 있으나 화재로 인한 연소가스에만 주의하면 일반적인 상태에서는 인체에 해가가지 않는다. 주로 사용되는 목재의 수종은 HEM FIR와 SOUTHERN YELLOW PINE 등이 있다. HEM FIR는 녹색과 갈색의 두가지 색상으로 생산된다.
레드파인 임프래그
강도가 강하며 자외선에 노출이 돼도 크랙이 덜 생긴다. 색상이 CCA보다 선명하여 은은한 파스텔톤을 나타내며 나뭇결 자체가 자연스럽다. 크롬과 비소 등의 중금속 성분이 사용되지 않아 인체에 미치는 영향이 북미산 가압처리재(CCA)보다 적다.
기타자재 (SYNTHETIC DECKING·목재 대용 데크 자재)
목재의 단점을 보완하고 한정된 원목자원을 대체하기 위해 여러 가지 재질을 이용한 합성제품이 생산되고 있다.
(1) POLYVINYL CHLORIDE : VINYL소재를 이용하여 생산된 자재
(2) RECYCLED HIGH-DENSITY POLYETHYLENE : 재활용된 고밀도 폴리에틸렌 소재를 이용
(3) RECYCLED WOOD AND POLYETHYLENE COMPOSITE : 목재의 재활용으로 생산된 고밀도 섬유질 판재(HDF)위에 플라스틱 수지를 입혀주어 생산된 자재.
(4) WOOD/PLASTIC RESIN COMPOSITE : 목재의 섬유질과 플라스틱 수지를 합성하여 생산된 자재
(5) HIGH-DENSITY POLYETHYLENE AND CEDAR COMPOSITE : 고밀도 폴리에틸렌과 CEDAR의 섬유질을 합성하여 생산된 자재
주의 - 데크의 부적합한 수종을 방부 처리하여 시공하는 경우 목재의 변형이나 수명단축을 유발한다.
FASTNER
아연도금 못(GALVANIZED NAIL)
철못에 아연을 도금하여 습기에 의한 부식을 지연시켜 준다. 가격이 비교적 저렴하여 가장 널리 사용되고 있다.
스테인레스 못(STAINLESS NAIL)
스테인레스로 만들어져 습기에 매우 강하며 아연도금못에 비해 수명이 10배 이상 길다. 가격은 약 6-7배 정도 비싸다
스크류(SCREW)
아연으로 도금되어 외부에 사용되며 특히 목재의 뒤틀림이나 컵현상에 대해 가장 안정적인 자재이다.
볼트(BOLT)
못이나 스크류 만으로는 목재간의 연결이 어려워 보다 큰 결속력을 요할 때 사용된다. 아연도금 방식의 제품이 주로 쓰인다. 그밖에도 기초연결 볼트(ANCHOR BOLT)가 사용된다. 상식 - NAILER(NAIL GUN)나 연속 SCREW DRIVER 등을 이용하면 보다 빠르게 데크를 설치할 수 있다.
연결철물 (CONNECTOR)
데크자재 중 연결철물(커넥터)은 데크를 보다 쉽고 튼튼하게, 토대 등을 접합 시킬 수 있는 유용한 제품이다. 나무와 나무사이 혹은 기타 자재 장착시 결속력을 강화 시켜주고, 충분한 힘을 받게 해주므로 보다 안전한 설치가 가능하다. 그리고 불필요하게 못을 많이 박지 않아도 되므로 시간 절약 및 효율성 측면에서 뛰어난 효과를 거둘 수 있다. 커넥터를 사용하여 데크를 만들면 잘 구현되지 못하는 새로운 디자인이 탄생되기도 한다.
용도에 따라 다양한 부품들이 있으므로 적절한 부위에 골라서 사용 가능하며, 최적의 하중을 받쳐 줄 수 있는 과학적 설계를 바탕으로 만들어져 있기 때문에 전문가들은 데크설치시 연결철물을 꼭 사용하라고 권장하고 있다. 손쉬운 사용으로 인해 누구든지 장착할 수 있고 눈과 비, 바람 등의 외부환경 영향에 강한 장점이 있다.
데크 시공때 가장 많이 쓰이는 철물
(1) DBT1 (Deck Board Tie) : 데크 상판 시공에 사용되는 철물로서 못자국이 직접 보이지 않게 해주고 바닥재 사이의 간격을 일정하게 띄워준다.
(2) DRT8 (Deck Rail Tie) : 데크 난간의 Handrail을 설치시 사용되며 못자국이 직접 보이지 않는다.
(3) DPT5,6,7 (Deck Post Tie) : 난간기둥을 설치 할 때 사용되는 철물로서 기둥을 간편하게 설치 할 수 있다. 특히 DPT6과 같은 경우에는 상판 위에 설치된 난간기둥이 넘어 지는 것을 방지해 준다.
(4) DJT14 (Deck Joist Tie) : 기초기둥들을 연결해주는 받침보를 설치할때 사용되는 철물로 쉽고 안전하게 고정시켜준다.
(단, 보의 규격은 두께가 1-1/2? 인 목재만 사용 가능)
도료·페인트 (목재용 보호재 및 방수재)
데크를 오랫동안 보존하기 위해서는 도료가 필요하다. 피막을 형성하여 수분 및 벌레의 침투를 막아주며 부식을 막고, 자외선 차단 효과를 내기 위한 것이다.
일반적으로 널리 사용되는 목재 보호 도료로는 OIL STAIN이 있다. 반투명 도료로서 여러 가지 색상이 있어 소비자가 원하는 색상을 선택하여 사용할 수 있다. 일반적으로 2-3년에 한번씩은 칠을 해주어야 하며 발수제(WATER GUARD)나 그밖의 목재 보호제 등을 사용하여 방부, 방충, 방습으로 목재를 보호해 주는 것이 좋다.
주의 - 자외선 때문에 나무에 크랙이 생기므로 UV가 가미된(자외선 차단재) 제품을 권장할만 하다.
가격 정보
보통 상판에 소요되는 단순한 자재비만 계산하였을 때는 평당 8~9만원 정도가 들지만 소재나 크기, 설치위치, 지형, 자재판매 장소 등의 변수에 따라 가격차이가 난다. 만약 콘크리트 지반이나 구조물이 설치되어 있는 경우 그 위에 덧 씌우는 방식을 택하는 것이 좋다. 이럴 경우 10평 내외를 기준으로 자재비가 평당 10~20만원정도 든다. 지면에서 높게 설치될 경우에는 좀 더 많은 자재비가 필요한데 23~25만원 선이다.
주의 - 지면에 구조물이 없는 일반 대지위에 데크를 설치한다면 POST(포스트)와 BEAM(빔)을 걸어줘야 하기 때문에 자재비가 더 많이 소요된다. 또한 기준 설치벽에서 부터 길이가 늘어날수록 중간중간에 하중을 분산시켜주어야 하므로 자재소요량이 늘어난다. 그리고 높이가 높아질수록 비싸지는 이유는 무게를 지탱하기 위해 두꺼운 목재(6×6)를 사용하기 때문이다.
데크 시공순서
1. 데크디자인
2. 허가 및 등록
3. 자재구입
4. 사이트 분석
5. 기초부분 위치정하기 (layout the footings)
6. 기초작업 (콘크리트 기초다지기)
7. 기둥(POST)과 받침보(BEAM) 설치
8. 장선걸기 (JOIST 장착)
9. 상판시공
10. 손질하기(다듬기, 정돈하기)
11. 기타 부속물 설치 (난간, 핸드레일, 계단, 조명 등)
데크 시공 때 주의할 점 열가지
1. 데크 디자인에 들어가기 앞서 여러가지 구성 요소들을 미리 챙겨두어야 한다. 자재를 고를 때는 설계도가 중요하다. 어느 곳에 어떤 형태로 데크를 사용하는가에 영향을 많이 끼치기 때문이다. 데크 상판에 여러가지 모양을 낸다면 시각적인 즐거움을 줄 것이다. 일반적으로 데킹 자재로 2×6 방부목을 많이 쓰는데 그 이유는 2×4는 너무 폭이 적기 때문이다. 2×6로 설치할 경우 미관상 가장 적당한 간격이 되며 강도가 좋다.
2. 자재선정 때는 어떤 목재를 사용할 것인가를 꼼꼼히 체크해 보아야 한다. 목재의 함수율과 방부처리에 관한 사항은 필수요건이다. 목재는 하자를 발생하는 경우가 많기 때문에 전문가와 상의해 구입하는 것을 권장한다. 자재를 구입할 경우 전문가공 목재 판매점을 이용하는 것이 훨씬 유리하다.
3. 큰크리트 기초를 잡은 후, 기둥(POST)을 설치한다. 포스트 앵커를 사용하고 메탈 포스트너를 사용해야 데크가 움직이지 않는다. 특히 기둥(POST)과 받침보(BEAM)를 설치 할 때는 각 경로에 맞는 하중을 고려해야 한다. 지면으로부터 72인치 정도의 높이에서 설치할 경우 4×4 기둥도 가능하지만 8피트 이상이 되면 6×6를 사용해야 한다. 하중을 받거나 위험하지 않도록 안전성을 주려면 6×6로 설치하는 것이 좋다. 가격은 약 3배정도 차이가 난다. 일반적으로 4×4, 6×6 목재가 토대용으로 많이 쓰인다. 빔은 4×4, 4×8, 4×10 목재를 사용하는 것이 좋다. 4×6목재를 사용하게 되면 데크의 원하는 모양을 내기 힘들다.
4. 데크용 철물 코팅은 전기 도금이 되어 있는 것을 권장한다. 못 역시 아연도금 못과 같이 특수도금이 된 외부용 제품을 사용하는 것이 좋다. 특수 도금이 되어 있으므로 외부용으로 쓰일 때 문제가 발생하지 않는다. 피막이 노출되기 전까지 녹이 안나는 제품이 시중에 나와 있으므로 그런 제품을 고르는 것이 좋다. 목재용 철물은 순수하게 목재로만 설치할 경우 하중을 받아 힘든 것들을 가능하게 해준다. 안전도가 높고, 시공시간을 단축하는 장점이 있다. 최근에는 북미식 데크설치법 외에 유럽식의 고풍스런 디자인을 선호하기도 하는데, 그때 구조적인 기능을 충족시키는 것이 바로 철물(connector)이다. 데크상판에 못을 박지 않고 고정시키는 철물을 사용하면 미관상 매끄럽고, 아름다운 데크를 설치할 수 있다.
5. 기초공사를 할 때 중요한 것은 지면 퍼팅이 불안정한 곳, 지면이 축축한 곳, 침식 가능성이 있는 곳은 피해야 한다. 만약 단단하지 않은 대지 위에 터를 닦으면 침하될 우려가 있으니 주의한다.
6. 장선(JOIST)을 설치 할 때는 사이 간격을 일정하게 유지시켜 데크가 잘 지지될 수 있도록 꼼꼼히 살펴 준다. 그 후 목재를 접합시켜 밑판을 깐다.
7. 목재의 결을 잘 보고 시공하지 않으면 뒤틀림 현상 등이 생길 수 있으므로 앞뒤면을 꼭 구별하여 시공하도록 한다. 그리고 목재는 수축 팽창이 크기 때문에 함수율을 꼭 따져 봐야 한다. 데크 시공때 자재 상태에 따라 띄움 간격을 잘 계산해야 하는데 예를들어 완전히 건조된 목재는 어느 정도 일정한 간격을 띄워 시공하지 않으면 팽창했을 경우 밀려나거나 문제가 발생한다. 그러므로 각 목재 상태에 따라 간격을 다르게 설치하는 요령을 따라야 한다.
8. 데크가 완성되면 목재용 보호제를 발라주어야 수명이 오래간다. 비바람 및 자외선의 영향으로부터 보호하기 위해서다. 그리고 방부목은 색이 보존되지 않으므로 색이 첨가되어 있는 보호제를 발라 주면 원목의 질감과 원하는 색깔을 은은하게 조화시킬 수 있다.田
■ 정리·김경래 / 자료제공·(주)나무와삶 02-578-9006
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2003-09-15
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목조주택이란 무엇인가? 목구조 건축의 개요.종류.특징
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목조교실·미국식 목조주택 탐구
목조주택이란 무엇인가? 목구조 건축의 개요.종류.특징
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최근들어 국민소득이 향상되고 전원 주택이 많이 등장하면서 새로운 재료와 건축 조형으로써 목조건축이 일반인들에게도 관심의 대상이 되었다. 우리에게도 옛날에 귀틀집이라는 통나무 벽체에 너와지붕의 통나무집이 있었으나 현재의 통나무 주택은 우리에게 그리 익숙한 구조는 아니다. 통나무집은 집짓는 구조가 미국식 목조주택에 비하면 복잡할 뿐만 아니라 사용하는 장비나 공구가 많이 필요하지만, 이에 비하여 여기에서 소개 하는 미국식 목조주택(2×4 House)은 자재나 공구가 간편하고 집짓기도 수월하고 공사비 면에서도 유리한 점이 많다. 이 미국식 목조주택은 그 나름대로의 건축규정(Bldg. Code)이 있는데 교육받지 않은 목수들이 그들대로의 경험에 의한 집을 지음으로서 여러 가지 문제점들이 야기되고 있는 게 현실이다. 앞으로 약 1년에 걸쳐 목차에서 보는바와 같은 순서로 미국식 목조주택 건축 과정을 소개하고자 한다.
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1. 미국식 목조주택의 개요
목조주택의 개요
미국식 목조주택도 물론 큰 의미의 목조건축에 포함되는데 목조건축은 발달 과정으로 보아 통나무 그자체로 집을 지어 오다가 목재 가공 기술이 발달되어 제재목이 발달하면서 각재로 집을 짓게 되었다. 목조건축은 통나무 건축과 목구조 건축으로 구별할 수 있고 통나무 건축은 다시 수공예 통나무 건축과 기계식 통나무 건축으로 구분된다.
일반 목구조건축은 기둥-보 목구조건축과 우리가 이야기하고자 하는 경골 목구조건축으로 분류되며 이 경골목구조는 다시 ①발룬 프레임 (Balloon Framing), ②프랫폼 프레임(Platform Framing), ③패널 시스템(Core System) 3가지로 구분할수 있다.
목조주택의 역사
미국식 목조주택(2×4 주택)은 여러가지로 특이한점이 많다. 이 ‘2×4’ 공법은 1832년 조지 스노우(George W. Snow)라는 사람에 의하여 시카고에서 창고를 짓는데서 시작되었다. 그는 창고를 짓기 위하여 큰 부재의 목재가 필요했는데 작은 원목밖에 없었다.
그래서 그는 작은 원목으로 제재한 2×4 부재를 만들어 사용함으로써 오늘날 2×4구조를 창시하였다. 1840년대의 2×4 구조는 발룬 구조(Balloon Framing)라고 불렀다. 그 이후 1900년대는 요즘 많이 쓰이는 플랫폼 구조(Platform Framing)가 일반적으로 쓰여졌다.
발룬 구조와 플랫폼 구조의 차이는 발룬 구조의 샛기둥(Stud)은 일층에서 지붕까지 일체화되어 있으나 플랫폼 구조는 각층마다 샛기둥(Stud)이 단절돼 있다는 것이다. 2×4 구조의 중요한 요소는 건축 규정에 있는데, 1915년 2×4 구조의 건축 규정이 제정된 이래 1921년, 1945년 건축규정이 개정되었고 계속하여 오늘에 쓰이는 건축규정으로 개정되었다.
1972년 동부쪾서부쪾남부 지역의 건축법을 통합, 두세대 주거를 위한 2×4 건축 규정을 미국 전체 지역의 규정으로 발전시켰다.
2000년에는 이 규정이 첫 번째의 국제적인 주거 규정으로 제정되어 기존의 모든 2×4건축 규정을 대신 할 것으로 예상된다.
2. 목구조 건축의 종류
기둥 및 보 구조 ( POST & BEAM )
기둥 및 보 구조는 가장 오래된 목구조 방식중의 하나로 통나무 구조에서 발전된 건축방식이다. 또한 현대 목조건축에서는 경골 목구조 다음으로 많이 사용되고 있는 구조법이다. 이 구조는 이름 그대로 기둥과 보로 구조체를 형성하는 것인데, 그 장점으로는 첫째 큰 단면의 부 재를 사용하여 부재수를 줄임으로써 칸사이가 넓어져 벽의 활용이 원활하며 자재 및 인력을 절감할 수 있다.
최근에 개발된 각종 패널 재료와 유리의 활용을 위한 적절한 구조법이다. 둘째 구조체의 노출로 목조 건축의 감각을 최대로 느낄 수 있으며 기둥 사이는 비내력 벽이므로 개구부를 만들 수 있어 대형 창으로 사용하여 전망을 좋게 할 수 있다.
셋째 골조와 마감 작업을 분리하여 할 수있어 공장 제작이 가능하다. 공장이나 작업이 편한 장소에서 제작된 기둥 보를 현장에서 다시 조립하고 그 위에 지붕 및 마감 공사를 하여 집을 완성할 수도 있다.
이 구조법의 단점은 전기나 기계 설비가 노출되어 나타난다는 점이다. 2×4 구조에서는 이것들을 벽 속에 감출 수 있으나 이 구조법에서는 천장과 같은 공간 속에 설비를 감추고 수직 설비 라인을 위한 별도의 공간이 필요하게 된다.
경골 목구조 ( LIGHT WEIGHT WOOD SYSTEM)
목구조 중에서 가장 일반적인 방법으로 미국식 목조주택 (2×4 HOUSE)의 기본이 되는 구조로써 다음 3가지 구조로 다시 분류 할 수 있다.
1)발룬 구조 (Balloon Framing)
1830년경, 시카고의 엔지니어이며 목재상이었던 스노우(George W. Snow) 씨가 칸막이 벽체의 소단면 각재의 프레임이 구조체에 전달되는 하중을 지지하기에 충분하다는 것을 깨닫고 발룬 구조(Balloon Framing)를 개발하였다.
이 방법은 경량 목구조의 하나로 작은 단면의 각재들만 사용하여 그 간격을 좁혀서 벽체에는 스터드(Stud)로, 바닥에는 장선(Joist)으로, 지붕에는 서까래(Rafter)로 구성되며 기계로 양산된 못을 사용하여 목수들이 쉽고 빠르게 건축할 수 있게 만든 구조이다.
이 구조는 벽체 스터드가 기초에서 지붕까지 한 부재를 사용하고 2층 바닥은 스터드의 중간에 끼워지는 형식이다. 지붕의 서까래와 천장틀은 벽체 스터드 상부의 두겁대(Top Plates)위에 지지된다. 발룬(Balloon) 이라 불리는 이유는 구조 방식의 우수성과 건물을 가볍게 구성하여 풍선처럼 날아갈 듯한 인상에서 비롯하였다.
이 구조의 약점은 층간 벽체와 바닥 장선의 결합 방식이 화염 진행을 적절하게 차단하지 못한다는 것이다. 또한 스터드의 길이가 길어 시공시 다루기 힘든 약점이 있어 현재에는 거의 사용되지 않고 있다.
2) 플랫폼 구조(Platform Framing)
발룬 구조의 약점인 화재에 약한 내화 성능과 시공상의 불편함을 보완한 새로운 구조 방식으로 플랫폼(Platform Framing)이 개발되었다. 현재 시공되는 경골 목구조의 대부분을 차지하는 방식으로 콘크리트 줄기초 위에 평탄한 바닥을 만든 뒤 세워지고 마지막으로 최상층 벽체 상부에 지붕 서까래와 천장틀을 설치한다. 다음 층의 벽체 설치는 하층부의 벽체 위에 새로운 평탄한 바닥을 만든뒤 세워지고 마지막으로 최상층 벽체 상부에 지붕 서까래와 천장틀을 설치한다.
벽의 스터드 부재는 외벽에 2×6 내벽에 2×4의 규격재가 16′간격으로 설치되고 스터드 사이에 단열재를 채우는 방법이다. 이 구조의 장점은 첫째는 구조 부재의 길이가 짧고 가벼워서 작업이 용이하다는 점이다. 둘째는 평탄한 플랫폼 위에서 벽체의 제작 및 조립이 이루어져 작업의 신속성과 정확성이 높다.
마지막으로 플랫폼의 바닥 구조는 하층부와 상층부의 방화막 역할이 가능하다는 점이다. 플랫폼이 구성하는 방화막은 발룬 구조에서 추가적으로 소요되었던 방화용 깔판의 설치를 위한 인력과 시간을 절감하였다.
3) 패널 공법 방식(Core Panel)
현장에서의 인력을 최소화하고 공장에서 대량생산에 의한 공사비 절감 효과를 얻기 위해 개발된 방법이다. 이 방식으로 내력 패널(Framed Panel)은 경골 목구조의 구조 개념과 동일한데, 현장에서 조립되는 공법 (Stick Frame)과의 차이점은 벽체 제작은 공장에서 하고 조립은 현장에서 한다는 것이다.
가압판 패널(Stressed Skin Panel)은 경골 목구조의 내부 벽체용 패널로 사용되는데 양면에 합판이나 OSB로 마감되는 소규모 내력 패널이다. 벽체에 작용하는 응력을 스터드 목재가 받지 않고 양면의 합판이 받도록 되어 있다. 샌드위치 패널(Sandwich Panel)은 가압판 패널과 유사하나 내부의 프레임이 목재가 아닌 스티로폼과 같은 단열재로 채워져 있고 외부면에 합판이 부착되어 있다.
3. 목구조 주택의 특징
1) 쾌적한 실내 환경 유지
목재를 구조 재료로 사용하는 목구조 주택은 수분과 공기가 안팎으로 드나드는 성질을 갖고 있다. 실내의 습도가 높을 때는 외부의 수분을 흡수하고 반대로 건조할 때는 목재가 갖고 있는 습기를 실내로 방출하여 쾌적한 상태를 유지시킨다. 밀폐된 아파트의 경우 환기가 제대로 안되는 불편함이 있으나 목구조 주택은 환기를 자주 시키지 않아도 항상 신선한 실내 공기를 유지한다.
2) 높은 단열 성능
적정하게 시공된 경골 목구조는 일반적으로 에너지 효율이 매우 뛰어나다. 목재의 단열성은 콘크리트의 7배, 철의 176배, 일반 단열재의 1.5배이다. 최근 시공 방법은 더욱 두꺼운 단열재를 사용하거나 외장 마감 전에 벽체에 고형 단열재를 시공하는 방법으로 단열 효과를 더욱 높이고 있다. 또 스터드, 장선 서까래 사이의 중공을 유리섬유와 같은 단열재로 충진함으로써 높은 단열 성능을 발휘하게 된다. 실제로 같은 평수의 목구조 주택과 일반주택을 비교할때 냉·난방비를 30%정도 절약할 수 있다.
3) 내화구조에 의한 화재 안전
경골 목구조의 내화 성능은 일차적으로 내장 석고 보드에 의존한다. 벽과 천장에 시공된 석고 보드는 20분에서 2시간의 내화 성능을 지닐 수 있다. 석고보드가 구조용 목재로부터 폭발성 물질의 접촉을 충분히 보호하기 때문에 상대적으로 화염의 진행 속도가 느리며 일정 치수이상의 목재는 강철보다 열전도율이 훨씬 낮아 화재가 발생했을 경우 쉽게 불이 붙지않고 유독가스 발생이 적어 인명, 재산의 피해가 적다.
4) 충격 흡수력이 뛰어나 지진과 태풍에도 안전.
구조재로서 목재가 약하다고 생각하는 경우가 많지만 목재는 다른 재료와 비교할때 무게에 비해 강도가 높고 목재 자체가 유연성을 갖고 있어 건축물의 지지 목재를 최소화한다. 1995년 일본 고베 지진이나 1994년 미국의 캘리포니아 지진의 경우에도 목구조주택의 피해는 타구조보다 훨씬 적었음을 증명하고 있다. 목구조 주택은 평균 내구년수가 50년 이상이며 보수 유지를 철저히 할 경우 200년 이상도 사용할 수있다. 예로 우리나라의 최고 목구조 건축물이 15세기 후반에 건축되었다는 사실과 선진화된 목구조주택의 경우 보존 상태가 양호한 경우 백년이상된 주택을 도심이나 교외 지역에서 쉽게 접할 수 있다.
5) 설계 가변성과 응용성
구조체를 구성하는 각 부재들, 즉 장선, 스터드, 서까래 등이 가변성을 지니고 있어서 거의 모든 양식, 어떠한 형태의 건축물에서도 쉽게 조립되어 구조체를 형성할 수 있다. 문, 창호, 벽체 등을 더하거나 제거하기에 용이하여, 구조 변경이나 장래의 증축 등에도 어려움 없이 대응할 수 있다.
경골 목구조는 단순한 구축 방법으로 구조체의 경량성과 그로 인한 건물 디자인의 유연성에 있다. 현장에서 단 한 사람의 목수가 용이하게 부재를 취급할 수 있고, 많은 부재들이 제재소에서 미리 소정 치수로 절단되어져 현장에서 신속하게 조립 설치될 수 있다. 또한 경골 목구조는 지극히 풍부한 환경적 적응성을 지니고 있다. 실제로 혹한의 알래스카에서 열대의 하와이까지 이러한 구조 방식이 널리 사용되고 있다. 목재, 스타코(Stucco) 혹은 벽돌 등 어떠한 외장 재료로도 마감될 수 있는 다양성을 지니고 있다.
6) 공사비의 절감
최근 시공 할 때 인건비가 차지하는 비율이 예전보다 상대적으로 높아져 요즘은 자재비와 인건비의 비율이 같아졌다. 경골 목구조주택은 구조재 뿐만 아니라 창, 문, 기타 마감재들이 표준화, 규격화, 시스템화되어 있기 때문에 소수의 숙련공만 있으면 시공할 수 있다.
공간의 구성이나 형태의 변화도 자유롭고 저렴하여 대량 공급의 저렴한 주택에서 고급 주택까지 다양한 설계가 모두 가능하다.
또한 건식 공법이기 때문에 계절의 영향을 받지 않아 자재 준비나 기능공 확보 등 사전 준비를 철저히 한다면 겨울 공사도 합리적이다. 2인치 두께의 목재로 시공되기 때문에 건축 자재가 차지하는 공간이 상대적으로 적어 실 평수가 넓어 공간 활용에도 매우 효과적이다
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2003-09-15
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풍수지리 땅의 형태와 풍수지리적 특성
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풍수지리 땅의 형태와 풍수지리적 특성
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‘우산리’라는 마을은 소가 누워 있는 형국, 즉 와우형에서 유래되었으며 귀락정은 거북이 묻혀 있다는 금귀돌니형에서 나온 것이다. 그리고 마을 이름치고는 특이하다고 생각되는 서중리는 늙은 쥐가 밭으로 내려오는 형태와 같다는 노서하전형(老鼠下田形)이 있어 생긴 이름이다. 또 구이면의 태실리와 난산리도 이같은 형국론에서 유래됐다.
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형국론에서 유래한 마을 이름
우리들이 알게 모르게 얼마나 많이 풍수지라 사상의 영향을 받고 있는지를 알 수 있는 이 바로 지명이다. 지명의 대부분은 지역 성격을 강하게 반영한다. 지명은 사람이 이 땅에 태어나서 어떤 형태로든 땅을 이용하는 과정에서 붙여지기 때문이다. 임진왜란때 배수진의 전술로 유명한 신립장군의 얘기를 예로 들어보자. 충북 청원군 가름면 창동리 갈마(渴馬)마을의 유래는 신립장군의 애마가 이곳에 와서 죽어 그 후로 마을 사람들은 목마른 말이 죽은 자리로 갈마음수지혈(渴馬飮水之穴)이라 부르며 갈마란 마을 이름이 이 때 부터 유래한다.
전북 정읍군 산외면 오공리는 지네형국으로 지네를 가리키는 오공리(蜈公里)였으며 자연부락 이름도 지네 마을이라 불리었으나 일제 때 현재의 오공리로 바뀌었다. 삼례읍의 금반리는 마을 뒤에 옥녀봉이라는 산이 있고 여기에 옥녀금방형이라는 명당이 있어 생긴 이름이며 봉동읍 무등리는 현재 석간리와 합쳐 무석리로 부르고 있으나 원래의 무등리는 옥녀등천형(玉女登天刑)에서 유래됐다. 또 우산리는 마을의 소가 누워 있는 형국, 즉 와우형에서 유래되었으며 귀락정은 거북이 묻혀 있다는 금귀돌니형에서 나온 것이다. 그리고 마을 이름치고는 특이하다고 생각되는 서중리는 늙은 쥐가 밭으로 내려오는 형태와 같다는 노서하전형(老鼠下田形)이 있어 생긴 이름이다.
또 구이면도 태실리(마을 뒤에 태봉이 있고 여기에 조선조 예종의 태실이 있음)와 난산리(마을 뒷산에 연소혈이 있는데 제비가 알을 품고 있는 모양과 같다고 해서 유래된 것)도 이같은 형국론에서 유래됐다. 거북에 비유되는 형국도 많은데 거북은 흔히 민화에서 십장생의 하나로 장수의 상징이 되기도 한다.
거북이가 묻혀 있다는 금귀몰니형으로 잘 알려진 전남 구례군 토지면 오미동 운조루는 당시 삼수부사를 지낸 유이주가 건립한 것으로 조선시대 대표적인 양반가의 집이다. 하늘의 거북 즉, 천귀란 기를 마시며 사는 동물, 그래서 거북이가 땅속에 묻혀 있다는 금귀몰니형은 흙 속에 금귀가 있으니 오행으로 따져 토생금(土生金)이 된다. 토는 오행의 기를 받기 때문에 이런 형국에서는 묘지보다는 양택(집)이 대길 한 것으로 보고 있다.
풍수지리설의 형국론에서는 둥근달(만월)은 좋아하지 않는다. 일과 월은 중요시하면서도 월의 경우 초승달형 즉 반월형을 선호했다. 반월형에 집을 짓거나 묘를 쓰면 점점 커져서 보름달처럼 재산이 늘어나거나 출세를 한다고 생각했다. 충남 서산군 안면읍 박모씨는 이런 집터에 살고 있는데 자기 집터가 반월형이어서 한때는 기둥이 뻗어갔으나 보름달이 기울 듯이 세월이 흐름에 따라 쇠퇴하였다고 한다. 삼태기 조리 형국도 그런 예에 속한다. 이런 형세는 처음에는 운세가 뻗어나지만 삼태기나 조리는 가득 차면 한꺼번에 엎질러져 버리는 형태이므로 망하게되면 아주 망한다고 본다. 경북 경산군 용성면 곡란동 최씨 집이 조리형으로 알려진 지이다.
삼태기 형국으론 충북 음성군 감곡면 월지리 고니골이 삼태기 형국인데 이런 집터는 대대로 번성하기에 어려움이 있다고 하겠다. 조선조 학자 홍만선도 '산림경제'의 복거조(卜倨條)에서 사면이 높고 가운데가 낮으면 비록 부자일지라도 점점 가난해지므로 평탄한 것이 가장 좋다고 기술하고 있다.
풍수지리로 본 안동 하회마을
하회마을에 연화부수형(蓮花浮水形)이라는 명당 이름을 붙인 까닭은 수면의 낙동강이 이 마을을 감싸고 있어 마치 물 가운데 떠 있는 연꽃과 같이 보이기 때문이다. 흔히 연꽃은 꽃과 열매를 구비한 아름다운 꽃으로 이름이 나 있어 불교 미술에 많이 이용된다. 하회마을에서 집을 짓고 사는 경우에는 그 터를 수면보다 너무 높게 해서도 안되고 너무 낮게 해서도 안좋다. 다시 말해 연꽃이 물위에 떠 있는 그런 자리에 집터를 잡아야 한다는 것이다. 하회마을에 행주형(行舟形)이라는 명칭이 붙여진 것도 같은 이치다. 하회마을 앞을 흐르는 낙동강 건너 산 위에서 하회마을을 바라보면 이 마을 형상이 마치 강언저리에 매어 놓은 배가 밧줄을 풀고 건너편으로 건너가려는 듯한 모습이다. 이러한 행주형 역시 마을을 빙 둘러싸고 흐르는 화천(花川)이 있기 때문에 가능하다.
풍수지리에서 물은 매우 중요한 의미를 지닌다. 산을 따라 흐르던 기가 물을 만나면 더 이상 달리지 못하고 멈춘다. 하회마을은 마을의 주산인 화산과 원지산 혹은 부용대와 같은 산들이 비록 서로 가까운 위치에 마주보고 있지만 그 계보는 전혀 다르다. 이들은 비록 백두대간이라는 동일한 시조산을 갖고 있지만 아주 멀리 천리 밖에서 파가 갈려 소백산은 백두대간에 의지하고 일월산은 낙동정맥의 한 지맥이 되어 하회마을 쪽을 향해 달리다가 화천을 만나 서로 강을 건너지 못하고 마주 바라보고 있는 형상을 취한다. 이 것을 두고 ‘천리 장강에 형제상봉'이라고 표현한다.
하회마을을 흔히들 산태극 수태극의 길지라한다. 마을을 감싸고 흐르는 강의 흐름세가 S자를 옆으로 뒤집어 놓은 형상이다. 물이 태극 모양을 이루니 자연 강을 끼고 있는 땅의 모습도 태극을 이루어 산태극, 수태극을 형성한다. 이 음양이 서로 만나 태극을 이룬다. 무엇이든 음이나 양 혼자서 이루어질 수 없다. 음양이 서로 만나 단순히 미학적 조화를 이루어 마을의 경관이 수려하다는 의미가 아니고 음양이 서로 만나면 생산을 하게 된다. 남녀가 서로 만나 부부가 되어 자식을 낳고 가정을 이루듯 산과 물이 만나도 풍부한 산물을 낳고 인물을 낳는다. 산태극 수태극 명당이 좋다는 것은 바로 이런 까닭이다. 하회마을의 만송정 송림은 풍수의 비보책으로 세운 것인데 풍수의 이론에서 보면 물이 빠져나가는 것이 집안에서 보이지 않아야 하는데 지형 지물이 없는 경우 인공적인 보책을 세운다. 이것이 만송정 소나무 숲이다. 또한 하회마을은 예로부터 이곳에 사는 씨족은 외손의 것이 된다는 말이 전해오는 데 처음 입주한 하씨 외손 안씨가 득세했고 그 이후 안씨의 외손으로 유씨가 득세 오늘에 이르는데 유운룡(원주목사) 유성룡(영의정) 형제를 냈는가 하면 유후조(우의정) 유중령(관찰사) 등 많은 인재를 배출했다.
인촌 김성수 가문과 풍수지리
전통적으로 명문거족 일수록 풍수지리에 대한 애착이 대단했다. 조선조에만 하더라도 왕으로서는 태조와 세조 임금이, 유학자로서는 하륜, 정도전, 윤선도, 이의신, 스님으로는 서산대사, 무학대사 그 밖에 남사고, 토정비결로 유명한 이지함이나 대원군 등 이루 헤아릴 수 없이 많다.
인촌 집안의 경우 그 윗대 조상부터 양택의 풍수와 음택풍수를 매우 신중하게 수용했으며 집안 스스로가 풍수지리에 정통한 인재가 있었음을 엿볼 수 있다. 뿐만 아니라, 인촌선생의 조상들이 남긴 유품중에서 풍수지리를 직접 활용했음을 보여주는 패철과 전체보좌도표가 있었다. 풍수지리에 정통한 확신을 갖지 않는 사람이라면 감히 엄두도 못 낼 북향 대문을 두었다는 것은 그 집안의 풍수지리에 대한 식견을 생각하고도 남음이 있다.
‘인촌전기'에 따르면 원파기증(인촌의 양부)은 장손으로 선산을 개수하고 묘각을 세우는 일로 출비가 많았다고 하는데 아마 백련암을 옮기게 하고 그 자리에 선친의 묘를 잡은 것도 그의 노력이 아닌가 싶다. 그리고 인촌 김성수 가문을 일으킨 장본인은 정씨 부인으로 일컬어진다.
장성에 살던 김영환은 고창 해리에 볼일을 보고 돌아가던 중 고창군 부안면 인촌리 정진사댁에서 하룻밤을 유숙한다. 그 집 사랑에서 술잔을 나누며 김공과 정진사는 의기가 상통하여 사돈을 맺기로 언약한다. 정진사의 고명딸과 김공의 셋째 아들 요협이 결혼하여 정착한 곳이 인촌 마을이며 인촌 김성수는 자기가 태어난 마을 이름을 호로 썼다. 김요협의 부인이자 인촌의 조모는 두 아들 원파공과 지산공에 이르러서는 만석지기가 되었다. 한편 원파공은 인촌의 양부이며 지산공은 인촌의 생부이다. 김요협은 큰아들인 원파공에게 아들이 없었기 때문에 지산공에게서 난 인촌이 원파공에게 들어간다. 인촌의 가문은 이쯤 살펴보고 이제 그의 집을 살펴보기로 하자 인촌의 집은 민간에서 일반적으로 꺼리는 북향집이다. 속설에 따르면 북향 대문은 집안의 귀, 부, 손을 절멸시킨다고 한다.
그런데 인촌생가의 경우 사능선이 남에서 북으로 흐르는 것을 따라 남쪽에 안방 북쪽에 대문을 설치했다. 양택 풍수에서는 대문 안방, 부엌을 중요시하는데 인촌 생가의 경우 안방은 남방, 대문은 북방이다. 즉 자문오주(子門午主)에 해당되어 ‘子午가 중하는 것' 이므로 나쁘나, 달리 생각하면 북쪽에 대문이 남쪽에 안방이 들어서면 수화(水火)가 기제(旣濟)하여 크게 길하고 번창한다는 역(易)의 이치를 깨달은 것이다. 참으로 보통사람이 깨닫기 어려운 단계를 뛰어넘는 풍수의 한 면을 볼 수 있는 대목이다. 사실 인촌의 집안은 이 집의 명당 덕을 톡톡히 본 것으로 알려졌다. 또한 인촌의 생가에 도깨비불이 발생하여 이 집안을 부로 이끌었다고 전한다.
아산 맹사성 생가와 풍수지리
옛말에 ‘잘 되면 내탓 안되면 조상탓'이라는 말이 있다. 자신의 노력에도 불구하고 어떤 한계에 부딪칠 때 죽은 조상을 탓하거나 묘자리 집터 등을 잘못 잡지 않았나 하는 생각이 의식속에 자리잡고 있는데 이는 어찌 보면 풍수지리적인 문화유산이라고 할 수 있다. 얼마전 외국의 한 유명인사가 한국인의 근성을 들쥐에 비유해 크게 분개하여 뉴스의 초점이된 적이 있었다.
이를 두고 어떤 이는 시대의 시류에 잘 따르고 힘있는 자의 편에 섰다가 또 다른 힘센 자가 나오면 또 그곳에 줄을 서고 지나온 자기 과거를 송두리째 망각하는 우리 현실을 개탄하기도 한다. 살다보면 무엇이 진리이고 참다운 삶인지 분간하기 어려울때가 많다. 이런 때에 우리 역사에서 청백리로 우뚝 솟은 고불 맹사성은 우리에게 많은 교훈을 던져주고 있다. 맹사성은 세종조 좌의정까지 지낸 분이지만 변변한 집 한 채 남긴 것이 없었다. 생전에 그는 관리로서 나라에서 주는 정부미만 먹고살아 어쩌다가 부인이 햅쌀로 밥을 지어내면 상을 물리치고 호통을 쳤다. 또 그를 찾아온 어떤 대신은 비조차 피할 수 없는 그의 집을 보고 자신의 행랑채 짓기를 그만뒀다는 일화도 전해져 오고 있다.
선조의 음택이 좋아서인지 혹은 양택이 그 집안에 좋은 영향을 미쳐서 있지는 그 집안마다 다르고 또 구태여 그것을 어느 한쪽만이라도 단정할 수는 없다. 그렇지만 통상 일본에서는 양택에 우리나라에서는 전통적으로 음택에 더 깊은 애정을 쏟고 있다고 하겠다. 그러나 몇몇 명가는 그 집의 정기를 받아서 집안이 크게 번성했음을 알 수 있는데 아산 맹사성 생가도 그중의 하나라 하겠다. 본래 이 터는 최영장군이 살던 집으로 그가 개성으로 영전해 가면서 맹정승의 조부인 맹욱에게 물려준 것이다.
맹정승의 탄생 설화를 보면 그의 어머니가 어느날 꿈에 태양이 입안으로 들어가는 꿈을 꿔 이를 시아버지에게 털어놓았다. 시아버지는 당시 개성에서 과거준비를 하던 아들 맹희도를 ‘부친위독'이란 서신으로 불러 며느리와 함께 하게 한다. 이리하여 맹사성이 태어나게 된다. 한편 영조대왕은 맹정승과 그의 부친 동포공의 제사를 지내고 충효세업 청백가성(忠孝世業 淸白家聲) 즉 충과 효를 대대로 지키고 청렴과 결백을 가풍으로 삼았다는 현판을 내렸다. 후세의 왕이 그의 청백리를 높이 평가한 것이다. 충남 아산 배방면 중리 맹정승의 고택을 ‘행단'이라고 부르는 것은 맹정승이 손수 심은 은행나무를 두고 있기 때문이며 건평은 약 30평으로 대청마루를 양옆으로 온돌을 깐 방이 한 칸씩 달려 있다.본채 뒤편에는 그의 부친 동포 맹희도의 위패를 모신 사당이 있고 현재 남아 있는 구조물은 입구에 행랑채가 달리 솟을대문과 본채, 사당이 전부다.
풍수지리에 정통했던 ‘인촌가’
인촌가의 풍수지리에 대한 식견은 여러 가지 면에서 독특함이 있지만 그 중의 하나로 꼽을 수 있는 것이 조상 무덤을 부부합장이나 가족장을 하지 않고 한 명당 한 묘의 원칙을 철저히 지켰다는 것이다. 이는 풍수지리의 이론에 입각한 것으로 볼 수 있다. 이런 까닭에 인촌 가문은 그 조상이 여러 곳에 산재해 있으며 대부분 손꼽히는 명당터에 자리잡고 있다. 명당은 3대에(100년) 하나 쓰면 족하다는 말이 있고 보면 인촌가는 숱한 조상의 명당발복으로 앞으로도 그의 가문은 크게 빛날 것으로 보여진다. 우선 고창군 흥덕면 방암리의 ‘병바우' 동네에 인촌의 할머니인 정씨 묘를 들 수 있다. 이것은 신선이 술을 다 먹고 병을 덮어 놓은 채 누어 있는 형국이라는 선인취와형으로 불린다. 물은 남쪽에서 흘러와 서쪽으로 빠져나갔으니 오행에서 말하는 화국으로 정확한 혈의 위치에 자리잡고 있다.
또 무장과 고창에서 흘러오는 물이 묘앞을 가로 흘러 서해로 흘러가는 중에 물의 흐름을 막아주는 산들이 첩첩이 쌓여 서해와 맞닿고 안산은 병바위요, 서쪽은 조산인 말안장 바위니 호남 8대 명당 중 수혈로 꼽힌다. 정씨 부인보다 2년 먼저 타계한 인촌의 조부 요협의 묘는 장군대좌형으로 싸움을 끝내고 휴식을 취하고 있는 진중의 장군 모습이다. 순창 복흥면 화용리 화개산 밑에 있는 인촌 9대조 묘는 이곳 주민들 사이에 비봉포란형이라 불리는데 주산에 해당하는 화개산이 마치 봉이나 금계의 머리 모양과 흡사한 데다가 좌우 청룡백호는 날개를 앞으로 펼쳐 무덤을 감싸고 있다. 또 그 앞에 안산과 조산들의 생김새가 둥글둥글하여 새알을 연상시켜 마치 봉이나 금계가 알을 품고 있는 형국과 같기 때문에 풍수지리를 잘 모르는 사람조차 쉽게 수긍이 가는 형국을 하고 있다.
변산 해수욕장 뒤에 있는 인촌 증조부 묘는 순창 쌍치면 보평마을 뒷산에 위치하고 있는데 면당의 규모로 볼 때 증조부 묘에 비해 아기자기하면서도 풍수지리 초보자들이 표본으로 삼아 공부할 수 있는 교과서적 명당으로 주마탈안형(달리는 말이 안장을 벗고 쉬는 형국) 혹은 갈마음수형(목마른 말이 물을 마시는 형국)이라 부른다. 풍수지리적인 관점에서 사실 완벽한 명당이란 거의 없다해도 과언이 아니다. 옥에도 티가 있듯이 천하에 완전무결한 명당은 없는 법이다.
그러나 우리는 몇 가지 관점에 견주어 명당의 진혈을 가늠하기도 한다. 그 공통적인 특징을 몇 가지 살펴보면 무덤까지 내려오는 용(산줄기)이 생룡이냐 사룡이냐를 보아야 하고 혈의 종류가 사상으로 진혈인 와, 겸, 유, 돌의 네 가지 형국 하나의 형태를 띠고 있는가하는 것이다. 또 주변 국세나 물길은 적절하며 좌향은 바로 정해졌는가. 해당 명당이 장풍득수국을 이루고 있는지도 보아야 한다. 이러한 모든 관점에서 비교해 볼 때도 인촌 가문은 음택 양택 모두 뛰어난 길지에 차지하고 있는 것이다.
■글:청운 김영운(풍수지리 연구가 02-845-5645)
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2003-09-15
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목재와 유리의 만남 장식용 콘솔
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만드는 세상 DIY가구 목재와 유리의 만남 장식용 콘솔여유 공간에 활력을 불어 넣어 주는 것이 콘솔이다. 잘 어울리는 콘솔 하나는 거실이나 방의 분위기를 한층 감각적으로 만들어 준다. 이번에 만들어 볼 작식용 콘솔은 구조는 매우 간단하다. 그러나 라운드된 부분이 많아 특별한 공구 없이 만들기에는 다소 어려운감도 없지 않다. ■도와주신 곳·만드는 세상 0347-765-44041.설계준비된 원목에 컴파스를이용해 원을 그린다.2.원형으로 재단하기곡선톱이나띠톱을 사용해 원형을 재단한다.3.옆면 판재 홈파기가로기둥을 연결시키기 위해구멍을 파낸다.4.나무못 구멍 파기드릴을이용해 홈을 만든다.5.나무못 결합옆면과 다리를나무못에 본드를 바른후 결합한다.6.가로기둥 마무리원형으로 제작된 가로기둥을 옆면의 홈에끼우기 위해 마무리 한다.7.재단된 상태재단된 각 부분을순서대로 결합한다.8.옆판 가로기둥 결합나무못을가로기둥 구멍의 위치에맞춰 결합을 완료한다.
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2003-09-15
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초보자를 위한 전원주택 구입 요령
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초보자를 위한 전원주택 구입 요령
고국환(한국개발컨설팅 동부점 소장 0338-771-1700) 전원주택구입시 가장 기본적으로 알아두어야할 사항과 주의할 점, 매매계약시 확인하여야 할 점 등의 내용을 소개한다. 전원주택 마련에 조금이라도 보탬이 되기를 바라며 특히 전원주택 초보자들에게 도움이 되었으면 한다.전원주택구입하기전 기초지식
1. 전원주택구입시 세금관계 99년이후 전원주택의 경우 양도세 인하로 거래가 유리하며 보유에 따른 종합토지세도 단계적으로 오른다는 발표가 있었다. 주택에 관한 세금은 크게 세가지로 나누며 매입과 보유, 양도시점으로 나누어서 구분한다. 주택구입시 내는 세금에는 취득세, 등록세, 교육세, 농어촌특별세 등이 있고, 주택보유시 재산세와 종합토지세를 낸다.
팔 때 내는 양도소득세는 99년이후 세제개편안에 따르면 점차 내려가고 보유세는 현상유지하며, 취득세와 등록세는 약간씩 오를 전망이다. 98년 5월 22일부터 99년 6월 30일까지 농가주택으로 신축한 건평 80평이하 전원주택을 취득한 후 5년안에 팔게되면 양도소득세는 면제되며, 또한 5년 후에 팔더라도 구입후 5년간 발생된 양도차익에 대해서만 부과키로 한다. 그러나 대지 1백평에 전용면적 50평이상이고 싯가 5억이상인 전원주택은 양도세 면세대상에서 제외된다.
주택에 대해 조건에 따라서 양도소득세를 안내는 법이 있다. 이른바 1세대 1주택은 비과세 하는 것이다. 국내에서 한채의 집을 갖고 생계를 같이하는 전세대원이 3년이상 보유했다 팔았을 경우 비과세되는 것이다. 하지만 꼭 3년 보유해야 1세대 1주택이 비과세되는 것은 아니다. 전원주택으로 이사가기 위해 일시적 1가구 2주택이 된 경우 또한 현재 거주하고 있는 주택을 3년이상 보유했다면 이사한 후 2년안에 팔면 양도세가 면제된다.
단 귀농을 가장해서 전원주택을 구입하려는 편법을 막기위해 조건을 두었다. 즉 1가구 2주택에 해당되지 않으려면 귀농하는 곳이 연고지여야 하며 해당지역 5년이상 거주사실이 입증되어야 하고 서울, 인천, 경기도를 제외한 지역이며 반드시 농가주택 외에 영농면적 3백3평이상 경작하는 농업인이라야만 한다.
2. 전원주택지와 수도권과의 적정 거리
주택벨트로 지정된 수도권 외곽지역은 서울시청기점으로 30-50km가 적당하며 서울이 커짐과 동시에 주거벨트는 꾸준히 외곽으로 뻗어가며 서울 새천년 위성도시들이 점차 확대되고 있는 추세로 볼 때 좀 더 싸고 좋은 땅을 찾아 외곽으로 외곽으로 나갈 수 밖에 없고 수도권과 가까울수록 가격은 토지의 희소가치 때문에 오를 수 밖에 없다.
그러나 불행중 다행으로 IMF라는 구조조정의 절호의 기회로 땅값은 약 30-40%이하로 폭락했고 아직까지 구입하는데 싼가격으로 좋은 위치의 터를 구입할 수 있다는 사실이 다행으로 생각한다.
가평, 양평, 여주, 이천 등지는 아직도 평당 10만원대에 매물이 부지기수이며 입지가 좋은 양평, 용인, 파주, 강화지역은 입지에 따라 30만-50만원선에 좋은 위치의 토지를 구입할 수 있다. 현재 수도권의 도로교통 사정상 50Km밖에서 서울진입에 소요되는 시간이 만만치 않고 대략 소요시간은 1시간에서 1시간 30분정도까지 보아야 할 것이다.
따라서 서울에 직장을 둔 상태라면 출퇴근이 매우 불편하고 아직까지는 교통의 불편함을 감수할 수 밖에 없다. 그러나 서울생활벨트 확장이라는 면에서 본다면 당장의 불편은 감수하는 것이 이익일 수 있다. 최근 정부는 경기부양차원에서 건설경기를 활성화시키기 위하여 경전철 및 각종 사회간접자본투자를 앞당기고 있고 이럴 경우 2-3년안에 서울진입이 1시간내외로 단축될 수 있기 때문이다.
이른바 수도권 광역교통망 계획이다. 이 계획에 따르면 적어도 2004년까지는 수도권 외곽의 강원도와 충청도 접경지역에서 서울진입이 1시간내로 단축된다. 현재 공사중인 경부고속도로의 진척정도 및 수도권 외곽 순환도로의 건설에 따라 천안과 온양권까지 광역수도권으로 끌어들일 것으로 전망되며 수도권 광역 교통망을 따라 거대한 도시벨트가 형성되어 지역간의 경계조차 희미해질 수 밖에 없다.
이에따른 수도권의 기존 소도시들은 앞으로 지역중심지가 아니라 서울의 위성도시들로 변화할 것이다. 따라서 장기적인 안목에서 전원주택을 싸게 지으려는 사람은 서울시청반경 50Km밖에서 주목할 필요가 있다. 전원주택 알고 구입하면 실패가 없다
1. 전원주택지의 선택기준 항시 거주용 일반주택으로써의 전원주택과 주말주택 또는 휴가를 즐기는 주택으로서의 전원주택이 있으나 개념은 거주자의 주된 거주기간을 기준으로 구분한 것이다. 그 입지요건이나 이용방안 등의 측면에서는 거의 유사하지만 항시 거주용 전원주택의 경우 주거생활과 관련된 인근지역의 생활편의 시설과의 접근성이 입지요인 가운데 중요한 부분을 차지하는 것이 다를 뿐이다.
전원주택의 특징과 요건에는 첫번째 모도시 근교에 입지하여 도시화의 접근성이 용이해야 하며 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역일 것이다. 또한 자신의 가족 친지들만이 이용할 수 있는 독립된 공간이어야 하며 항시 주거의 경우 생활편의시설과의 접근성이 용이해야 한다. 화초나 작물을 직접 재배할 텃밭의 확보는 절대 필요한 요건이다.
2. 전원주택지의 입지여건 첫째, 임수형이 있으며 임수형이란 해안이나 호반, 강변 등 수경이 양호한 지역에 입지하는 전원주택으로서 다른 유형의 전원주택에 비해서 선호도가 가장 높은 입지형태이다. 임수형의 전원주택은 우리나라와 같은 여름철 집중강우현상이 현저하고 태풍의 내습이 빈번한 지역에서 재해에 대한 특별한 배려가 필요하다.
둘째, 임산형이 있다. 임산형전원주택은 산악의 수려한 계곡이나 전망이 양호한 구릉지역에 입지한 전원주택으로서 다른 입지지역에 비해 전원주택의 조용하고 쾌적한 환경 보호측면에서 선호되는 입지형태다. 임산형전원주택은 지형적인 여건상 차량의 진입문제 등 교통의 접근성에 문제를 갖는 경우가 많기 때문에 이 점을 고려하여 구입할 필요가 있다.
셋째, 전원형이다. 넓게 펼쳐진 논과 밭을 앞뒤로한 평야지역에 입지한 전원주택으로 전원적인 분위기가 편하게 잘 갖추어져 있으며 접근성도 양호한 입지형태이다. 단 전원형 전원주택은 자연경관의 신비성 측면에서 흠이 있는 관계로 그리 큰 선호가 되지 못하고 있으나 소액자금을 지닌 실수요자들이 구입하기에는 부담없는 전원주택이라고 할 수 있다.
넷째 취락입지형 전원주택으로 주변환경이 양호한 농촌지역의 적은 촌락의 내부나 인근지역의 기존의 농가주택과 혼합하여 입지하는 형태의 전원주택으로 개인프라이버시나 원주민들과의 갈등 등의 문제가 있으나 필요 주거시설이나 인접 교통 등의 이점으로 항시 거주용 전원주택으로 알맞은 입지형태가 된다.
전원주택의 질은 그 입지의 쾌적성과 생활의 편의성 여부에 따라 결정된다. 따라서 주택용지의 입지선정시 이러한 점을 특히 고려해야 하며 면밀히 분석하여야 한다.
1) 자연적인 조건 지형을 우선시 봐야하며 전원주택지의 좋은 지형으로서는 남향이 트이고 완만한 경사를 이루며 북서쪽은 산이나 숲이있는 지형이 좋다. 즉 남향인 앞쪽이 낮고 북향인 뒤쪽이 높은곳이 좋다. 남향의 완만한 경사지를 주택지의 최적지로 보는 이유는 일조권과 여름철 통풍상의 유리한 점 때문에 그렇고 북서향의 산이나 숲의 조건은 겨울철의 북서계절풍을 막을 수 있는 유리한 점이 있기 때문이다.
2) 토지의 성질 산성인 경우 식물생육이 어렵기 때문에 안 좋고 점토가 많은 토양의 경우 배수가 용이하지 않기 때문에 이 점을 고려해야 한다.
3) 토지의 지반상태 전원주택지로서 산을 깍거나 수면 및 계곡이나 논 등을 매립한 곳이 많고 이들 중 수면 및 계곡을 매립하거나 전답을 매립하는 경우 가급적 1년이상 시간이 경과된 후 주택을 건축하는 것이 지반을 튼튼히 다질 수 있는 최소 기간으로 본다.
4) 도로교통 조건 직장과 학교의 통학, 통근 쇼핑센터나 각종 시설의 이용을 위해서는 접근성이 양호한 지역에 위치해야 하며 도로교통의 접근성은 가로의 폭, 포장상태, 보행자도로로 구분하여 고려해야 한다. 특히 가로의 폭은 너무 넓지도 좁지도 않고 적정해야 하며 그 기준은 해당지역의 규모나 인근에 도로 등을 감안해야 한다. 특히 전원주택지로의 기본도로 폭은 4m이상이어야 하며 지적도상 도로가 명시되어있지 않은 곳은 도로부분에 대한 토지사용승락서나 기타 영구적으로 도로로 확보할 수 있는 증서를 확보해야 하며 현황도로라 함은 1975년도 이전부터 폭 4m이상 사용해온 도로를 현황도로라 인정한다.
5) 사회적 환경 지역의 사회적 환경도 눈여겨 보아야 한다. 해당 전원주택거주자들이 직업, 직장, 지위, 소득수준, 재산, 연령 등의 파악은 그 지역의 사회적 환경에 상당한 영향을 미칠 수 있다. 외국뿐아니라 우리나라에서도 사회적 환경에 대한 중요성이 점차 높아지고 있다. 특별히 공법상의 규제상황을 잘 파악해야 하며 각종 제한 규정들은 해당토지의 유용성을 좌우하며 입지선정시 중요한 고려요소가 된다. 단독전원주택을 구입하는 경우나 대지를 구입해 단독주택을 건축하려는 경우 필수적인 조건은 교통여건, 도로조건, 전원주택지의 높이, 신 개발지와 기존주택지와의 거리, 토지의 형태, 토지의 크기, 토지의 경사도 등이며 이들을 절대적으로 고려해야 한다.
3. 전원주택 구입형태 1) 개별구입형 개별구입형은 개인적으로 소규모부지를 구입해 개발하는 방법이다. 이것을 다시 지목이 대지인 상태로 구입하는 형과 농지 및 임야를 구입하여 전용개발부담금을 내고 형질변경하여 구입하는 형으로 나눌 수 있다. 대지구입형은 절차가 간단하고 진행속도가 빠르다는게 장점이지만 일반준농림지보다 훨씬 비싼게 흠이다. 농지 및 임야구입형은 비용을 줄일 수 있는 장점은 있지만 절차가 복잡해 일반인들이 쉽게 접근할 수 없는 방법이다.
그로 인해 전원주택 컨설팅업체나 일반 건축사무소를 통해 대행하는 경우가 많다. 이러한 개별구입형은 위치선정, 개발방법, 자금조달 등 모든 것을 건축주가 결정할 수 있고 본인의 취향을 살려 주택주변에 텃밭이나 농원 등을 갖추어 연출할 수 있다.
개별구입형의 주의할 점은 방법문제에 신경을 써야하며 현지주민과의 문화적 마찰을 예방하는데도 세심한 배려가 필요하다. 또한 의료시설이나 근린시설이용이 편리한 입지를 선택하는 것도 중요하다. 그렇기 때문에 개별구입형의 장점은 개인취향이 우선인 사람에게 특히 유리하다.
2) 단지분양 구입형 이 방법은 기반시설이 갖추어진 단지형전원주택을 분양받은 것이다. 전원주택전문 건축업자 및 컨설팅업체에서 토지를 구입하여 인허가를 득하고 택지를 조성하여 전원주택까지 지은 후 직접 분양하거나 건축용 택지를 분양하는 방법이다.
단지규모는 1천~3천평 정도, 가구수는 19가구 미만이 보통이다. 최근 수도권 일대를 중심으로 전문컨설팅업체 및 전원주택전문업체들이 경쟁적으로 단지를 조성하여 분양하고 있다. 장점으로는 분양을 목적으로 개발됐기 때문에 위치가 좋고 입주까지 걸리는 시간적, 정신적 비용까지 절감할 수 있다는 것이다. 반면에 사업시행자가 기초경비를 뺀 수익은 발생시켜야 하기 때문에 비용이 다소 높아지는 것이 단점이다.
그러나 IMF한파로 전체 개발필지중 자금사정으로 인하여 일부를 원가로 분양하는 곳이 많기 때문에 의외로 좋은 물건을 고를 수 있다. 단 개발업자의 자금난으로 사업을 중단한 단지가 많기 때문에 물건이 싸다고 쉽게 계약하지 말고 시행자의 마무리와 대상부지의 법적하자 등을 꼼꼼히 살펴보고 결정해야 한다. 또한 소유권이전이 바로되지 않는 단지는 특히 주의할 필요가 있다. 앞사항을 고려하여 단지분양주택을 살 때는 충동적인 구매를 삼가하고, 단지공정율이 70%이상인지를 알아보고 이전등기 및 추후 되팔 때의 환금성까지 따져봐야 한다.
3) 동호인형
동호인형은 비슷한 직업이나 여건이 같은 사람들이 함께 모여 택지를 구입하여 조합을 결성한 후 설계시공을 공동으로 하는 방식으로 보통 전원주택 전문컨설팅업체에게 단지조성을 의뢰한다. 전원주택전문컨설팅 업체에서는 농지 구입단계에서부터 전용허가, 주택시공 및 건축, 이전등기 및 제세공과금납부까지 일체를 대행해주기 때문에 비용 및 시간을 절감하고 모든 절차를 맡길 수 있다는 장점이 있다.
그러나 부지선정에서 주택완성까지의 전반전인 과정은 경험있는 책임자가 조합원들의 의견을 모아 분쟁없이 컨트롤 하는 것이 가장 중요한 쟁점이다. 또한 개발진행과정에서 법률적 문제 및 민원 등의 문제가 발생할 경우 오히려 비용이 더 많이 들고 입주도 지체될 수 있기 때문에 전문가에게 충분한 사전 자문을 구할 필요가 있다.
4) 농가구입형 농가를 구입하여 개조해 전원주택을 장만하는 방법이다. 특별한 허가없이 농가가 달린 대지를 저렴한 가격에 마련할 수 있다는 것이 장점이다. 또한 경매를 통해 구입할 경우에는 토지거래허가를 받지 않아도 된다. 그러나 농가주택을 매입해 개보수할 경우 약 5천만원정도면 전원주택을 마련할 수 있고 현대식으로 개조할 경우 20평 기준으로 1천~2천만원 정도만 예상하면 된다. 농가주택은 오래전부터 집터로 검증된 보통 남향의 양지바른 곳에 있고 대중교통이용도 편리한 입지요건이 좋은 물건이 많이 있다.
4. 전원주택구입 때 주의할 점 전원생활을 위하여 전원주택투자를 위한 기본원칙은 첫째 개별성보다는 환금성에 치중해야한다. 경치가 뛰어난 외딴 곳에 홀로 위치한 전원주택은 별장으로서의 구실 밖에 못하는 것이다. 전원주택은 일반주택과 달리 지역별, 경관별, 개별성이 강한 특성을 갖고 있다. 특히 단지형은 개별성보다는 단지규모, 환경, 미관, 기반시설, 부대시설 등이 향후가치를 좌우한다. 따라서 전원주택선택시는 개별성보다도 환금성 면에서 고려해봐야 한다. 주변에 각종 편의시설이 얼마나 가까이 있는지를 조사하고 인근환경이나 단지규모 미관상태 부대시설현황 등을 종합적으로 살펴본 후 그 가치를 판단해야 한다.
둘째 사전답사는 필수항목이다. 전원주택매입시 거리가 멀리 떨어져 있다고 해도 다리품을 팔아야하며 관련 사진이나 홍보물에만 의존하거나 중개업소의 말만 듣고 계약을 체결하는 경우가 있는데 전원주택 매입시에는 최소 5차례이상의 사전답사가 필수적이다. 사전답사를 통해 도심에서 전원주택지까지 거리를 따져야 되고 시간상 소요되는 시간을 체크해봐야 한다. 전답은 3백3평미만일 경우 이전등기가 안되기 때문에 전용받아 이전하는 방법이 있으나 농지전용후 일정기간내에 전용목적대로 건축이 1백% 완료돼야 하는 단점으로 장기적으로 사두거나 추후 건축계획이 있는 사람은 임야를 선택하는 것이 바람직한 방법이다.임야는 평수에 관계없이 이전등기가 가능하고 형질변경도 까다롭지 않다.
중장기에 걸쳐 구입 후 추후개발 및 주택건축계획이 있는 사람이 필요한 방법이다. 단 주소이전이 필수이기 때문에 취득전 주소이전을 하고 이전등기를 하여야 한다. 예를들어 단지의 원래 지목이 농지일 경우 허가받은 주택면적의 1백% 완공을 하여 준공검사를 득해야만 지목이 대지로 바뀌고 임야일 경우는 단지의 허가면적만큼 기본토목공사(상하수도, 전기통신설비 등)만 완료하여도 준공검사를 받을 수 있는 유리한 점이 있다.
단지형일 경우 공유면적이 분양면적 대비 10~15%이상 넘지 않는 곳을 택해야 한다. 예를들어 분양가격이 싸다하여 권리분석을 해보면 공유면적이 25-30% 이상인 경우가 있다. 이때 공유면적을 분양면적으로 나누어 보면 결국 가격이 높을 수 밖에 없다.
토지이용규제도 필수적으로 알아두어야 하며 특별히 상수원보호구역, 수변구역, 군사보호구역 등 규제지역을 잘 파악하여야 하며 상수원보호권역에서는 연건평 건축평수제한으로 묶는 경우가 있으니 구입전 측량설계사무소를 통하거나 해당 지자체에 확인하여 구입하도록 한다.
군사보호구역은 토지이용계획확인원상의 군사기밀사항상 나타나지 않는 경우가 있기 때문에 특히 유념해야 한다.
농가주택구입시 주의할 점은 대지평수와 농지평수가 분리되어 있는 경우가 많고 이때에 이전등기할 농지평수가 3백3평미만일 경우 이전등기가 안되기 때문에 이로인해 대지만 이전등기가 되고 농지는 이전등기가 안될 수 있다는 것을 명심하여야 한다.
농가주택의 구입시 빈집일 경우 언뜻 보기엔 벽면이 군데군데 떨어져 나가고 볼품이 없어 대부분의 사람들은 부수고 새로 지을 생각을 하게된다. 그러나 외관보다는 내부를 눈여겨볼 필요가 있고 기둥이나 서까래 등의 골조만 이상이 없다면 개조를 통하여 저렴한 가격으로 얼마든지 새롭게 꾸밀 수 있기 때문이다.
5. 주택건축시 주의사항 주택건축시 주의요령은 첫째 아는 사람을 통해 공사를 하지말라는 것이다. 공사과정에서 이견이 생길 경우 인간관계 때문에 요구사항을 충분히 관철시키지 못할 경우가 있고 만족하는 집을 요구하는대로 짓기 힘들어지는 경우가 있기 때문이다.
둘째 공사기간은 충분히 길수록 건축주에게 유리하다는 것이다. 빨리 짓는 것보다도 기간이 충분히 길어진다면 공사기간동안 발생된 보완할 점이 충분히 드러날 수 있기 때문이다. 특히 콘크리트 양생기간, 우기, 혹한기 등을 감안하여 시간을 갖고 짓는게 건축주에게 그만큼 유리하기 때문이다. 조급한 마음에 공사를 재촉하게되면 부실공사의 원인이 되기 때문이다. 셋째는 설계비를 아끼지 말라는 것이다. 정확한 설계에 의하여 건축이 이루어진다면 추후 하자보수를 위한 비용과 시간, 노력이 경감되기 때문이다. 무조건 공사기간을 재촉하는 것보다 기간을 갖는 것이 좋고, 건축비용을 지나치게 절감시킨만큼 공사는 부실해질 수 밖에 없다는 것을 유념해야만 한다.
상수도는 용수의 위치에 따라서 많고 적은 경우가 있다. 토지구입시 상수도 설비관계자와 협의후 용수관계를 필히 체크하여 확인할 필요가 있다.
6. 전원주택 매매계약 토지를 구입할 때 해당 군구청에서 국토계획확인원, 토지대장, 건축물관리대장 등을 열람하여 건축물 형태 등을 확인 받아야 하며 오래된 구옥일 경우 건축물관리대장의 등재가 안된 경우가 종종있기 때문에 특별히 유념하여야 한다. 등기상 하자관계를 확인하여야 하며 특히 지상권관계를 살펴보아야 한다.
계약시 본인과 계약체결함이 우선이며 대리인을 세웠을 경우 위임장 및 인감을 확인하여야 한다. 위임장을 가장한 사기행각이 많이 있으므로 계약전 지주의 확인을 받는 것이 방법이다. 또한 잔금지급전에 받드시 등기이전에 필요한 서류를 받아두고 등기상 하자가 새로 발생 됐는지의 여부를 확인하고 잔금을 치룬다.
계약과 동시에 즉시 계약한 토지의 경계측량을 실시하여 구입한 땅의 정확한 위치파악을 확인할 필요가 있다.
계약기간은 통례상 약 2달이며 계약시 10%, 중도금시 40%, 잔금시 50%의 대금 지불방법을 갖는다. 앞서 언급했듯이 계약체결시 반드시 공부상(지적도 및 임야도, 토지이용계획확인원, 토지대장 및 임야대장, 건축이 된 경우 건축물관리대장, 등기부등본)내용을 확인해야 하며 등기부등본상 하자가 발생되었을 때 중도금지불시 및 잔금전까지 말소 처리를 확인한 후 잔금을 줘야한다.
지적도상 계약목적물과의 도로는 접해있는 것을 원칙으로 하여야만 안전하나 계약목적물에따라 도로가 없는 맹지를 영구도로로 확보하여 개설하여 주는 조건을 증명할 수 있는 증명서 첨부(토지사용승락 및 인감을 사용하여 도로로 지목변경하여 분할하여 주는 조건)한다면 이상없이 도로를 확보할 수 있다.
농지 및 산림형질변경허가를 득한 토지를 구입할 때는 허가자 변경 등 제반조건이 충족이 된다면 이상없이 계약을 진행할 수 있다. 기타 계약을 진행할 때는 수시로 계약목적지의 상태를 점검하여 이상유무를 재차 확인해 잔금전까지 계약목적물에 새로운 하자발생 여부를 확인할 필요가 있다는 것을 유념해야 한다.
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2003-09-15
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투자가치가 있는 전원주택 고르기
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투자가치가 있는 전원주택 고르기
석준호(새한주택컨설팅 대표 02-538-0838)
우리나라의 경우 1987년 이전까지는 일부 고소득층이 별장으로 이용하던 집들 대부분이 전원주택으로 인식되어 왔다. 88년부터 몇몇 지방의 토지와 시골의 대지를 취급하던 중개업소들이 사진으로 볼 수 있는 전원주택 광고를 부동산 화보 광고에 실으면서 일반인에게 널리 인식되기 시작했다. 89~90년경에는 일시적으로 지방의 농가가 있는 대지나 나대지가 부동산 투기의 한 부분을 차지했다.
90년 5월 토지거래 허가제 시행에 따른 부동산 경기의 불황에도 불구하고 꾸준한 수요층의 증가세가 지속됐고 94년부터 준농림지역의 농지나 임야에 대한 전용허가 완화로 개별 전용이나 전원주택단지 조성사업이 활발히 진행되면서 일반화 되었다. 96년 농지법에 따른 농지거래의 규제완화에 힘입어 실수요층의 전원주택지 구입사례가 급증했고 현재에는 출퇴근이 가능한 수도권의 전원주택을 선호하는 경향이 많지만 향후 3-4년 후 고속도로망의 확산과 고속전철의 건설이 완료되는 시기를 본다면 강원권이나 충청권의 전원주택지도 장기적으로 투자 가치로서의 선택 경향이 늘어날 것으로 전망된다.
1.전원주택의 수요요인
1) 소득 수준의 향상 (`95년 국민소득 1만달러시대)
2) 도시의 교통, 환경, 대기등의 환경오염 심화 → 자연속의 삶 지향
3) 승용차의 보급 급증, 도로망 확충 → 거리개념 둔화 , 시간개념 부각
4) 근무형태의 변화 → 재택근무, 주 5일 근무, 조기출퇴근제 , 변형근무제 등
5) 도시주택 가격의 상승
6) 토지에 대한 투자가치측면 강조
2.투자가치로 본 전원주택
1) 입지조건 높은 가격을 형성할 수 있는 좋은 투자환경 (전원주택의 최적 입지조건)을 고루 갖추어야 한다. 즉 자연적인 특성이나 행정적인 조건, 사회적인 조건 등 이들 필요적 요소를 충분히 갖춘 곳이라야 환금성, 투자성, 안전성 등에서 높은 점수를 얻게 된다.
2) 건축 환경과 건축은 밀집한 관계다. 건축은 예로부터 환경의 특성에 따라 많은 변화를 보여 왔는데 환경에 적합한 건축이 좋은 평가를 얻을 수 있다.
(1) 건축의 규모 - 40평
(2)건축의 양식 - 목조
3.전원주택의 수요층별 특징분석
1)경제적으로 안정된 50~60대의 장년층
(1)도시 생활을 탈피하고자 하는 욕구가 가장 절실
(2)도시 근교에서 생활하며 자녀들과 가까운 거리 유지
2)취학연령이 되지 않은 어린 자녀를 둔 젊은 층
(1)재테크에 안목이 밝아 건축까지 진행
(2)승용차 출퇴근과 시골에서의 자녀 교육이 가능하다고 생각
3)창작 활동하는 예술가
(1) 자연 속에서의 참신한 구상 활동
4)직장 주택조합의 형태
(1) 동일한 직장인들이 공동으로 출퇴근용 전원주택구입
(2)동호인끼리의 공동 출자
5)요양의 목적
(1)건강이 좋지않은 경우 자연 속에서의 요양과 생활 가능
6)레저용
(1)친구나 친척인 다수가 레저용으로 구입하여 번갈아 사용할 목적으로 구입
7)노부모용, 주말용
(1)자녀들이 공동으로 노부모님용으로 구입한 후 주말에 부모님도 뵙고 자신들도
주말 주택을 사용할 목적
4. 전원주택입지요건
1) 자연적 조건
(1)지형 : 배산, 임수, 접도, 남향
(2)토질 : 자갈이 너무 많은 것은 피하고, 흙은 굳고 단단한 모래흙이 좋으며 이러한
곳의 물이 차고 달다.
(3)지반의 상태 : 매립지는 피해야 하고 지반이 안정된 본토가 좋으며, 지질이 서로 달리
만나는 곳은 좋지 않다.
(4)경사도 : 너무 저지대거나 심한 경사도는 좋지 않다. (토목공사 비용부담 크고,
토사유출 및 낙석위험 내재)
(5)물(저수지, 강, 계곡) : 물이 있는 곳은 유원지를 형성하는 자연조건이라 지역적으로
토지 가격은 높으나 상대적으로 수요가 많아 투자적인 면에서 유리하다.
반면 습도가 너무 많고 안개가 많이 끼어 일조량이 자연히 떨어지는 취약
부분도 있으므로 신중히 검토해야 한다.
(6)광물질이 많은 곳과 지하에 수맥이 흐르는 곳은 택지로 피해야 한다.
(7)기타 기후조건, 산림경관 등을 고려해야 한다.
2) 행정적 조건
(1)공공시설
(2)방범 보안의 문제
(3)공법상의 규제사항 : 개발제한구역, 군사시설 보호구역, 연안 고시지역,
침수지역, 수자원 보호구역
3) 사회적 조건
(1)교통 문제 : 도로망, 전철 연결 관계, 대중교통이용 유무
(2)교육 문제 : 전원생활에서의 가장 중요한 문제
(3)의료 보건시설 : 노인층의 필수요건 (보건소, 병원)
(4)문화시설 : 공연장 등
(5)근생 소매시설 : 쇼핑 및 도·소매점
(6)공해, 위험, 혐오시설 : 축사, 공장, 분묘 등
4) 인문적 조건
(1)주민성향 : 사전 주민성향 파악으로 사업 진행중에 주민과의 마찰 또는 민원이
발생하지않도록 충분한 조치 강구( 주민과의 마찰 발생시 시간, 경비, 이미지 등의 손실초래)
(2)지역성
(3)주변 개발계획 :도로, 택지개발, 위락시설
5.전원주택의 투자요령
1) 출퇴근을 고려해 도시로부터의 근접성을 고려
2) 핵가족화 시대에 맞추어 중소형 주택 선호
3) 배산, 임수, 남향, 접도 등의 자연적 경관 중시
4) 사회적, 행정적 조건을 갖출 수 있는 곳 선호
5) 목조, 콘크리트조, 조적조 등 대중성 있는 구조 선호
6) 개발계획 등 연계 사후 지가 상승이 많은 곳 투자
7) 방범,보안 등을 고려 단지형 전원주택 선호
8) 실평수 2백평 이상의 부지를 선호
9) 주거용으로 계획된 전원주택을 선호
10) 맑은 물과 깨끗한 공기 등 쾌적한 환경을 선호한다.
여론조사 분석 설 문 항 목 부동산에 대한 투자선호도 전원주택 구입시 고려사항 구입시 장애요인 전원주택 구입비용 구입목적 토지규모 순수 주거공간 주택단지 가구수 주거인원 건축유형 필요시설 희망지역 선호이유 결 과 ① 전원주택(65%) > ②토지 > ③상가 > ④아파트 > ⑤단독주택 ①교통 ②투자성 ③맑은공기 ④가격·교육 ⑤치안 ①출퇴근 ②고립감 ③교육 ④1가구 2주택 ④관련세대 ⑤사용후 소유권 이전문제 ①2억이상(50%) ②1억정도(20%) ③1억~2억(15%) ④투자용(5%) ①주거용(60%) ②농원용(20%) ③주말농장(13%) ④투자용(5%) ①200평(40%) ②250평(20%) ③300평이상 (15%) ④300평(13%) ⑤150평 (7%) ⑥100평(5%) ①40평 정도(74.0%) ②20평 이하(19.0%) ①10-30가구(60.0%) ②10가구 미만(26.0%) ③50가구 이상(14.0%) ①3명(40.0%) ②4명이상(40.0%) ③2명 (19.0) ①목조(50%) ②철골조(철근 콘크리트조) ③조적조 ④조립식주택(후리페이브) ⑤통나무 ①문화시설 ②병원 ③텃밭 ④상가(시장) ⑤체육시설 ⑥놀이시설 양평 > 용인 > 고양, 남양주, 광주, 이천 > 김포, 파주 > 가평, 여주 ①경관수려등 자연환경 ②낚시.등산등 취미생활 고려 ③교통편리 ④강이 있는 곳 ⑤전에 살던 곳이나 고향이 가까운 곳
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2003-09-15
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전국 전원주택지 분석
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전국 전원주택지 분석
전국의 전원주택지는 수도권 및 경기권의 출퇴근용 전원주택(Main House)지를 중심으로 강원, 충청 등 주말전원주택지까지 그 범위가 넓고, 또 지역적인 여건과 특성 및 입지조건이 다를뿐더러 가격도 천차만별이다. 96년을 전후해서는 전원주택개발의 바람을 타고 토지의 거래가 많이 이루어졌는데, IMF의 한파가 불어닥친 최근 전원주택지의 동향은 어떠한지 알아보고 또 용도구분에 따른 토지의 정확한 명칭과 의미, 전원주택지와의 관계 등도 알기 쉽게 설명하고자 한다. 그리고 전원주택지로 인기있는 수도권 및 경기권의 몇몇 지역과 강원 충청지역 중에 교통이 편리하고 경관이 좋은 주말전원주택지를 둘러보겠다. 박성호(시골정보센터 대표 02-412-4141) 최근 전원주택지의 동향 (IMF와 전원주택지)
경제가 안정되고 부동산 값이 IMF 이전 수준으로까지 회복되면서, 최근 각종 매스컴에서는 부동산 경기가 과열이 아닌가 하는 우려를 나타내지만, 아파트 전세값이 오르고 신규분양에 사람들이 몰린다고 부동산 경기가 과열일 수는 없다. 아파트는 부동산시장의 일부이지 전부가 아니기 때문이다. 이를 증명하듯 수도권 지역에서는 제법 전원주택지의 거래가 일고 있지만, 서울로부터 1시간 이상 떨어진 강원, 충청지역의 주말전원주택지의 매매는 아직도 잠잠하기만 하다. 따라서 현재는 수도권 최접경 지역이면서 인기 있는 곳, 예를들어 분당 근처나 수지지역처럼 교통이 아주 편리하다거나, 또는 한강을 끼고 주위 경관이 뛰어난 양평 일부지역, 좀 더 멀리 보면 용인 땅 정도를 중심으로 거래가 일어나고 있는 추세다. 이는 대부분의 수요자들이 불투명한 투자전망에 따른 불안감으로 부동산 경기의 움직임을 관망하고만 있기 때문인데, 앞으로 경기가 풀리고 자금사정들이 나아지면 거래는 다시 활발해질 것으로 기대된다.
장기적인 안목으로는 수도권 안팎의 안성, 여주, 이천 등 교통여건이 비교적 좋은 지역이나 경기도계에 인접한 강원, 충청지역의 전원주택지가 투자 유망지역으로 생각된다. 그러므로 서울로 출퇴근을 하지 않아도 되는 수요층에서는 현재 시점에서 남들이 관심을 가지지 않는 지역을 일찍 눈여겨보는 것도 투자 유망지를 파악하는 방법중 하나일 것이다. 투자성의 측면에 있어서 전원주택지는 가수요의 거품이 많은 개발지에 비하여 구입단가가 낮기 때문에 소규모 금액으로 투자가 가능하고, 전원주택을 건축하거나 주말농장 등으로 활용하면서 지가 상승에 따른 투자이익도 볼 수 있기 때문에 일거양득의 소득을 얻을 수 있다. 정부의 예측대로 1∼2년 후 경기가 정상으로 돌아오면 더더욱 큰 이익을 얻을 수 있는 부동산이 바로 전원주택지인 것이다.
지역별 전원주택지 탐방
출퇴근용 전원주택지는 직장과의 거리나 편의성 또는 자녀의 학교문제를 염두에 두고 선택하며 주말용 전원주택지는 경치나 맑은 공기 등 자연환경을 우선적으로 선택하는 것이 좋다.
1. 수도권 전원주택지 서울 근교의 전원주택은 대체로 반경 30Km 이내를 1급지로, 60Km 이내를 2급지로 보는데, 1급지는 서울로의 출퇴근이 가능한 분당, 판교, 수지, 기흥, 오포, 퇴촌 일대이다. 이곳들은 승용차로 강남, 송파까지 20∼30분이면 도착할 수 있어 이미 대지가격이 평당 최소 50만원~1백만원에 이르며 대부분 전원주택지라기 보다는 도시형태가 되어버린 곳이다. 또 서울에서 30분∼1시간 이내의 거리라고 볼 수 있는 김포, 양평, 광주, 포천, 파주, 여주, 이천 등도 대부분 대지가격이 평당 50만원 안팎으로 비싼 편이다. 1시간 전후로 서울 출퇴근이 가능한 인기 전원주택지를 권역별로 알아본다.
1) 서울 강남권 서울 강남권역과 가까운 전원주택지는 광주, 용인, 여주, 이천 등지다. 광주군의 퇴촌면과 남종면은 서울 잠실에서 30분이면 닿을 수 있는데다 경관이 아름다운 팔당호를 끼고있어 평당 1백만원 안팎의 시세로 가장 비싸고, 실촌면과 도척면, 초월면 등이 근래 전원주택지로 많이 개발되는 곳인데 분양가가 평당 40∼60만원선, 준농림지는 평당 30만원 선이다. 용인지역은 수지면 일대가 전부터 최고의 인기를 끄는 곳으로 이미 평당 1백만원 이상의 시세가 형성되어 있고 기흥, 구성, 포곡, 모현면 일대가 조금 싸기는 하나 그래도 타 지역에 비해서는 비싼 편이다. 최근 주위에 공장이나 창고 등의 시설이 많이 들어서고 있는 형편이다. 서울과 조금 멀기는 하지만 1시간 정도의 거리로 출퇴근이 가능한 여주, 이천지역도 전원주택지로 유명한 곳인데 대개 준농림 용지의 전원주택지인 경우 평당 10∼20만원 내외면 구입이 가능하다.
2) 서울 강북권 고양, 남양주, 구리 등이 1급지이나 개발로 인해 이미 땅값은 오를대로 올랐고 고양과 구리는 대부분이 그린벨트인 관계로 좋은 입지조건에 집을 짓기는 어렵다. 남양주는 수동면 일대가 산세와 경치가 아주 좋아 벌써 좋은 자리에 별장들이 많이 들어선 지역이다. 최근들어는 포천과 파주가 전원주택지로 많은 각광을 받고 있는데 군부대가 많은 탓에 군사시설보호구역으로 묶인 곳이 많으므로 주의를 요하며 가격은 생각보다 강세다. 통일이 될 경우 대북 관문이 될 가능성과 각종 개발설의 탓인 듯하다. 포천은 동부도시고속도로를 이용하여 서울까지 1시간 내에 진입할 수 있다. 군내, 내촌, 일동, 이동면이 산세가 좋고 계곡물이 맑은 전원주택지이며 대지가 평당 30∼60만원 정도이고, 준농림지는 20만원 내외이다. 파주는 자유로를 이용하여 1시간이면 서울에 진입할 수 있는데 교하면 일대가 유망지이고 경의선 철도도 이용할 수 있다. 대지가 평당 50만원 내외, 준농림지는 20∼30만원 선이다.
3) 서울 강서권 강서권역의 전원주택지는 김포와 강화인데 대곶, 양촌면 등이 가장 인기 있는 곳이다. 김포는 영종도 신공항 건설과 관광단지 조성계획 발표로 땅값이 크게 오른 지역이며, 외곽지역이라도 평당 50만원 이상의 시세를 형성하고 있다.
4) 기타지역 양평과 여주지역의 남한강변도 전원주택지로는 괜찮은 곳인데 양평의 양수리와 문호리 일대는 벌써 단지형 전원주택이 많이 개발, 분양된 곳이다. 가격은 평당 40∼70만원선. 팔당대교나 국도를 타고 50분 정도가 소요된다. 여주도 잠실에서 영동고속도로를 타면 50분 이내에 닿을 수 있는 지역으로 능서, 강천면 일대는 평당 20만원에 구할 수 있다. 최근 들어 거래가 뜸해지기는 했지만 양평, 광주, 용인 등지는 그 동안 가장 매력 있는 전원주택지였는데 이곳은 몇 년 전만해도 토지거래 허가제에 묶여 서울 거주자 등 외지인에게는 거래조차 힘들었던 지역이었다. 앞으로 불황의 터널을 벗어나면 이 지역들처럼 도로 사정이 좋고 경관이 뛰어난 경기도 일대의 전원주택지는 상당한 가격 상승이 있을 전망이지만 한편으로는 부동산경기의 과열을 방지하기 위해 다시 토지거래허가구역으로 묶어 거래의 제한이 가해질 가능성도 배제할 수는 없다.
2. 강원 충청권의 주말 전원주택지 수도권지역은 전원주택단지 개발이나 공장부지, 가든, 모텔 등으로의 개발수요로 인하여 전반적으로 전원주택지의 가격이 크게 상승되어 서민 중산층에서 구입하기에는 상당히 부담스러운 가격이 되었고 개인이 단독 전원주택용의 부지로 준농림지역의 용지를 선택할 때도 5백평 이하의 소규모 면적은 매물로 나와있는 경우가 드물어 사실상 구입하기가 어렵다. 따라서 서울로의 출퇴근 목적이 아닌 장래 현지로 이주를 할 계획을 가지고 있고 주말주택으로 사용할 전원주택지라면 차라리 조금 더 시간이 걸리더라도 값이 싸고 경치가 좋은 2시간 정도 거리의 강원 충청지역으로 눈을 돌려보는 것이 쉽게 전원주택지를 구입할 수 있는 방법중 하나이다. 강원도지역 중 서울에서 가장 가까운 영월군의 수주면 주천면지역, 홍천군의 일부지역과 충북 음성, 충주, 제천이 비교적 가격이 저렴하며 물이 좋고 산세가 수려해 전원주택지로 괜찮은 곳이다. 또 도로망의 개선으로 인해 수도권으로의 진입에 걸리는 시간이 1시간 30분∼2시간 정도로 많이 단축되었으므로 가끔씩 왕래를 하는 경우라면 멀지 않은 거리의 전원주택지로 선택할 수 있는 지역이다.
1) 영월군 지역 영월군 주천, 수주의 경우 서울에서 출발해 영동고속도로를 거쳐 남원주 인터체인지에서 제천 방향의 중앙고속도로로 진입, 신림에 내려서기까지 불과 2시간 정도면 충분하고 주천강의 맑은 물과 사이사이의 바위들이 보기드문 절경을 이루고 있어 가볼만 하다.
2) 홍천군 지역 홍천은 현재 확장공사중인 서울-양평-홍천간 6번 국도가 마무리 단계에 있어 늦어도 1년 이내에 서울에서 1시간 30분대에 도착할 수 있으며 가는 곳마다 산세와 물이 어우러져 경관이 좋기 때문에 강원도지역의 전원주택지 또는 투자유망지로 최고 인기 있는 지역이다. 특히 홍천강을 낀 전지역이 경치가 좋고 일부 유원지화 되어있는 지역을 제외하고는 가격도 저렴한 편이며 홍천읍에서 20∼30분대의 지역이라면 거주용 전원주택지로 구입을 해도 좋은 지역이다. 이들 지역의 준농림지 가격은 주위의 도로사정이 좋은 위치라도 평당 5∼6만원 선에 구입할 수 있으며 싸게는 2∼3만원대로도 구입이 가능한 지역도 있다. 아직은 토지 가격이 낮은 만큼 상승요인도 많아 투자가치의 측면에서도 상당히 유리하다.
3) 평창군 지역 평창지역도 대부분 2시간 정도에 닿을 수 있는 거리인데 평당 2∼3만원 정도면 개울이 있고 자동차 진입이 가능한 전원주택 또는 주말주택 부지로 사용할 수 있는 농지를 구입할 수 있다. 그러나 금당계곡 쪽은 종합레져시설의 개발로 가격이 많이 상승한 편이라 평당 5∼10만원선에서 시세가 형성되고 있다.
4) 횡성군 지역 횡성군의 경우 영동고속도로를 이용할 수 있어서 지리적으로는 가까우나 둔내 방면에 대기업에서 대규모 위락단지를 조성한 지역이 많아 전반적으로 가격이 상당히 높게 형성되어 있다.
5) 음성군 지역 충청북도 음성은 중부고속도로를 타면 서울에서 최단시간에 닿는 충북 땅이며 수도권에서 볼 때 금왕읍 주변지역은 음성읍 주변지역에 비하여 충청도란 기분이 들지 않을 정도로 가까운 반면, 음성읍 주변지역은 상대적으로 약간 먼 기분이 드는 곳이다. 한편 장호원과 접한 감곡면은 충주시 돈산온천을 거쳐 충주, 제천, 원주로 통하는 길목이기 때문에 공사중인 여주-구미간 중부내륙고속도로의 장호원 나들목이 생기면 장호원 주변 개발과 함께 많은 변화가 예상된다.
나들목이 생기면 감곡면 일대는 음성나들목이 있는 대소면과 삼성면, 생극면 금왕읍 주변지역까지 대체로 산세가 낮고 도로망이 좋다. 전원주택지로서 타지역에 비하여 특히 경관이 빼어나다고 꼽을 수 있는 곳은 별로 없으나 장호원과 가까운 감곡지, 금왕읍과 가까운 무극저수지 주변은 오래전부터 가든형 음식점과 전원형 주택들이 띄엄띄엄 들어서기 시작하여 지금은 제법 많이 형성되었을 정도로 꾸준히 관심을 받는 지역이다.
6) 충주시 지역 충주에는 충주를 대표하는 관광지인 충주호가 있다. 충주호는 제천과 단양을 잇고 월악산, 청풍문화재단지, 단양팔경 등과도 연계되어 빼어난 경관을 두루 살필 수 있다. 특히 관광특구로 지정된 수안보온천은 사계절 위락단지가 조성되어 있어 계절에 관계없이 다녀갈 수 있다.
교통도 편리해서 경기도 이천, 장호원, 경북의 문경과 점촌을 잇는 3번 국도, 경기 안성과 이어진 38번 국도, 충북의 청주와 강원의 원주를 잇는 19번국도, 단양과 경북 영주를 갈 수 있는 36번 국도 등의 여러 도로가 관통하고 있다. 또 여주-충주-문경-구미를 잇는 중부내륙고속도로가 공사중에 있어 앞으로 서울에서의 소요시간은 더 단축될 것으로 예상된다. 충주, 제천, 단양 모두 충주호 부근의 경관이 아주 좋은 곳은 10만원대, 그 밖의 지역은 5만원 안팎에서 전원주택지를 구입할 수 있다.
부지 선정에 있어 개별적인 위치로 본다면 중소도시나 면소재지에서 자동차로 10∼20여분 거리에 닿을 수 있는 거리에 마을이 인접해 있고 주변에 냇가나 계곡이 있으며 남향의 약간 높은 터가 좋다. 하지만 반드시 진입도로가 있어야 한다. 주말주택으로 활용하면서 투자성과 장래의 수익성에 비중을 둔다면 그 지역의 도심 인근이나 장차 도심지가 될만한 곳에 장기적인 안목으로 구입하는 방법도 있다. 이러한 용도로는 발전성 있는 중소도시 또는 면소재지 정도의 시내와 가까운 도로변 땅이나 신설될 고속도로 또는 확충될 도로의 진출입로와 시내 사이의 땅을 사두면 나중에 건물을 지어서 임대를 할 수 있거나 영업장소로 활용이 가능한 부지가 될 확률이 높다.
지역별 전원주택지 특징
1. 수도권 ·파주 - 통일대비 신도시로 뜨고 있는 지역 ·고양 - 개발로 인한 투자성을 우선으로 많은 수요가 몰리는 곳 ·남양주(마석) - 북한강과 한강이 싸고 돌아 산자수명(山紫水明)하고 빼어난 경관이 일품인 곳 ·양평 - 수도권 중에서도 산업화의 물결에 휩쓸리지 않아 맑은 물과 깨끗한 공기, 수려한 자연경관이 살아있는 곳 ·광주 - 퇴촌, 분원 등 팔당호를 끼고있는 곳. 다른 지역에 비해 경관이 수려하고 서울에서의 연계성이 뛰어나 많은 사람들이 찾는 지역 ·이천 - 영동고속도로와 3번 국도가 만나는 곳이며, 수도권 외곽지대 중에서도 공업지대와 주거단지가 한꺼번에 많이 발전한 곳 ·여주 - 동쪽으로는 남한강을 사이에 두고 원주와 접하며, 남쪽으로는 충북 충주와 접하는 지역 ·용인 - 생거진천 사거용인(生居鎭川 死居龍仁)이라 하여 양택보다 음택지로 유명하며 지리적 잇점으로 크게 발전한 지방 ·안성 - 용인과 인접하고 비교적 가격이 싼 지역 ·김포 - 서울 인천과 접하고 한강과 서해바다를 끼고있다
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2003-09-15
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전원주택 단지개발의 허와 실
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전원주택 단지개발의 허와 실
이윤영 (초원주택 대표 0333-666-5423)
전원주택 구입자들은 단지분양에 관심이 많다. 그러나 단지개발이 수요자들의 기대에 못미치는 경우가 많은 것이 현실이다. 수요자를 생각하지 않은 단지개발이 이루어지고 있기 때문인데 전원주택 단지개발의 허와실에 대해 알아본다.
1. 전원주택 단지개발의 의의
① 전원에서 독립생활의 어려움.
② 농가주택이나 소규모 농지전용의 문제점.
③ 1994년 이후 농지전용 허가 완화 - 일정규모의 단지개발이 활성화.
④ 지가가 낮은 산지나 농지를 대지로 전용, 주거지역으로 활용하여 작게는 5-6세대에서
크게는 50-60세대의 단지로 형성.
2. 전원주택 단지개발의 유형
1) 지목 변경에 따른 방법
① 농지전용방법 : 농지를 대지로 전용하는 방법.
② 산림형질변경 : 산지를 대지로 전용하는 방법.
2) 개발 주체에 따른 방법
① 전문업체가 개발 : 개발 후 분양
② 동호회에서 개발 : 공동투자하여 개발
③ 지주 공동 개발 : 지주와 개발 전문업체가 공동 개발 후 분양
④ 문화마을 개발 : 농림부 혹은 지방자치단체가 개발 후 분양
3) 용도에 따른 방법
① 주거용 : 항시 거주하며 이용 - 도시근교
② 별장용 : 주말이나 휴가때 사용 - 관광지나 휴양지 부근
4) 개발 목적에 따른 방법
① 부지 조성 사업 : 건축과는 무관하게 부지조성을 위주로하는 개발
② 건축을 위한 사업 : 건축을 위주로하여 부지를 조성하는 개발
3. 동호인
1)동호인 단지개발 절차
① 개발 계획 수립 : 철저한 계획 수립 필요
② 부지선정 : 허가 여부 면밀히 검토
③ 토목설계 : 실무 경험 많은 업체 선정 필요 (허가와 실행)
④ 허 가 신 청 : 일괄처리 방식이 유리
⑤ 허 가 증 수 령 : 처리기간 25일
⑥ 토목공사 (건축공사도 병행 가능)
⑦ 지적 분할
⑧ 소유권 이전 (등기부등본 작성)
⑨ 준공
⑩ 지목변경
2) 동호인 단지개발시의 유의점
① 무리하지 않은 개발 계획 수립 : 확실한 계획 수립
② 전문가의 도움을 받을 것.
③ 책임감있는 리더(회장)를 선출할 것
④ 생활 수준이 비슷한 회원의 구성
⑤ 회원 상호간의 신뢰와 협동심
⑥ 매사를 개인의 차원보다는 동호회의 입장에서 처리할 것
3) 동호인 단지개발의 성패
(1) 성공하는 경우
① 개발 계획 수립의 여부에 좌우
② 개발 계획이 철저한 경우 가능
③ 직장 혹은 생활 방식이 같거나 비슷한 부류로 이루어질 경우 삶의 질을 향상 시킬 수 있다.
④ 자연친화적인 생활로 가족과 이웃이 함께하는 공동체 의식 함양.
⑤ 적은 투자로 좋은 주거환경에서 생활할 수 있다.
(2) 실패하는 경우
① 부실한 개발 계획과 이기심
② 동호회원 전체가 정신적, 시간적, 경제적으로 고생
③ 거의 대부분 동호회 해체로 마무리 : 원금 회수가 어렵다.
개발 부담금이란?
개발이익 환수법
개발이익환수에 관한 법률은 토지공개념의 법률로서 1990년 1월 1일부터 시행되고 있는 법률이다. 토지의 특정개발사업을 시행함으로써 토지값이 정상지가 상승분보다 높게 상승하여 얻는 개발이익은개발 이익환수법에 의하여 개발 이익 50%를 개발부담금으로 부과, 환수 하는 제도이다.
개발이익 환수법의 목적
① 개발이익을 철저히 환수하여 투기근절
개발이익에 대한 기대를 제거하여 토지의 선호의식을 불식시키고 불로소득의
사유화를 방지하여 개발이익을 노린 투기를 근절시키기 위함이다.
② 환수된 개발이익의 사회적 형평배분
불로소득적인 토지가액의 증가분을 환수하고 이를 특별회계로 관리 하여 낙후지역을
개발하고 토지의 비축 및 관리에 활용함으로써 지역간,계층간의 형평 배분을 도모하기 위함이다.
③ 개발지역 주민들의 보상불만 해소
개발지역과 주변지역의 토지가격 상승분을 공평히 환수하여 공공 사업의 편입지역과
주변지역의 토지가격의 차이를 줄임으로써 공공 사업에 따라 수용되는 토지 소유자들의
상대적 손실감을 해소시키기 위함이다.
개발 부담금의 계산
개발부담금 = [개발사업종료시점의 지가 -
(개발사업개시시점의 지가 +개발사업기간중의 정상지가 상승분
+ 개발비용)] x 50/100
도시근교 주택에 대한 조사내용
주택산업연구원에서 지난 90년에 조사한 도시근교주택 관련 설문내용을 소개한다.
1) 근교주택에 대한 선호
2) 선호하는 도시근교주택의 건축재료
3) 선호하는 층수
4) 선호하는 형태
5) 직장 교통 거리 (서울중심)
6) 선호하는 지리적 위치
7) 근교주택을 선호하는 이유
이유 좋은 자연환경 적당한 소일거리 도시생활 탈피 고향같은느낌 재테크수단 기타 비율(%) 72.2 12.9 11 2.7 1.0 0.2
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2003-09-15
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집을 지을 때 유의할 사항
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집을 지을 때 유의할 사항
오승렬 (동신홈 주택사업부 차장 02-512-4956)
‘집을 지어보면 인생을 안다’고 했다. 그만큼 어려운 일이 집짓는 일이다. 특히 전원주택에서 집을 잘 못 지으면 도시에서 보다 여러 면에서 불편함이 많다. 집을 제대로 짓기 위해서는 시간적인 여유를 갖고 기본적인 내용에 충실해야 한다. 또 가족에 따른 공간의 결정과 공법선택에 신중해야 하는데 이런 것들은 시공비와 밀접한 관계가 있다. 자재를 선택할 때는 사전에 계획을 충분히 세우고 시장조사를 철저히 해야 하며 시공사와 주택자재나 시공협의 내용을 반드시 서류화하여 쌍방이 보관해야 한다. 집 짓는 방법과 집지을 때 주의해야 할 점들에 대해 소개해 본다.
1. 건축의 3요소
① 기능 : 설계
② 구조 : 내구성, 내진성 - 구조적응력(전단, 압축, 휨강도, 내풍압 등)
③ 아름다움 : 입면 디자인 - 건축자재의 선택(색상, 공간, 내구성)
2. 설계
1) 설계자와 건축주의 협의 사항
① 가족구성 : 성인, 아동 구성
② 가족문제 : 고부간의 갈등, 환자 등
③ 건축주의 주택에 대한 꿈과 희망, 취향 : 특별한 공간구성 요구
④ 예산과 건축비 계획
⑤ 건축주의 직업
⑥ 미래의 가족구성
⑦ 주택의 용도
⑧ 주택의 규모 및 공간구성 계획
⑨ 주택의 소재 및 공법
2) 합리적인 주택설계
① 지붕의 형태와 경사 - 단순화
② 주택의 평면 - 장방형 직사각형
③ 2층구조보다 단층구조(전원형)
④ 지하실 회피
⑤ 화장실, 다용도실, 주방 CORE개념 도입 - 설비공사 경제성
⑥ 거실, 주방, 안방, 욕실 개념 - 공간화
⑦ 주변적 요소 고려 및 조화성
⑧ 각 실의 채광 및 환기 고려해 창 크기, 배치 계획
⑨ 처마의 길이 - 자연낙수
3. 주택건축의 올바른 소재 선택
1) 주택
(1) 외벽체
① 내성
- 단열성이 우수해야 한다. (폴리우레탄→스티로폼→암면, 유리섬유)
- 차음성이 뛰어나야 한다. (암면, 유리섬유)
- 방수성이 뛰어나야 한다.(폴리우레탄, 스티로폼)
② 구조
- 내진 적응력
- 내구성
- 압축, 전단, 휨응력
(2) 내벽체
① 내성
- 차음성이 뛰어나야 한다. (암면, 유리섬유)
② 구조
- 압축, 휨, 전단강도의 응력
- 충격에 견딜 수 있는 구조체
(3) 지붕재
① 내성
- 방수성이 뛰어나야 한다. (아스팔트 슁글, 동판, 금속, 기와 등)
- 산성비, 자외선에 강한 소재여야 한다. (아스팔트 슁글, 동판, 금속, 오지기와 등)
- 내구성이 뛰어나야 한다.
(4) 지붕 구조체
① 내성
- 습기에 강한 소재여야 한다.
② 구조- 압축, 휨, 적설, 내풍압에 견딜 수 있는 구조
(5) 외장 마감재
① 내성
- 방수성이 뛰어나야 한다.
- 1차 단열성을 가져야 한다.
- 별도의 마감을 하지 말아야 한다.
- 자재의 수명이 최소 15년 이상 되어야 한다.
(6) 외부창문(PVC창, 시스템창)
- 방음, 단열 및 뒤틀림이 없어야 한다.
- 결로 변색이 없어야 한다.
- 주택 내부공간의 규모에 맞는 창호규모를 결정해야 한다.
(7) 화장실
- 방수마감(시트 방수, 우레탄 방수, 에폭시 방수)
- 내부 습기 제거 : 환기구, 창문 고려
- 천정재 : PVC, AURO, 비닐코팅, 비닐벽지 등
(8) 주방
- 주부의 주생활 공간
- 싱크대, 수납장 : 가사 주부의 키를 고려해야 한다.
- 환풍기의 위치 및 크기
- 전기 콘센트 위치 및 높이, 수량 고려
- 냉장고, 쌀통 등 기타 주방기구에 대한 위치 및 공간구성
(9) 난방
- 난방설비 시스템 설정(기름, 가스, 심야전기)
- 난방 바닥 배관(XL 파이프)
- 화장실 바닥 배관 유무
4. 주택신축시 고려해야 할 사항
① 문폭, 계단, 복도계획시 가구의 이전 및 운반 고려
② 수납장 검토 및 기존 가구재활용시 평면배치
③ 각 실의 전기 콘센트, 스위치, 텔레비젼, 전화
④ 보일러실의 위치 및 다용도실, 수납공간 확보
⑤ 설비배관은 수직배관 및 충분한 구배를 확보
⑥ 하수구는 가능하면 직경이 큰 것을 사용해야 하며 오하수 냄새가 역류하지 않도록
세심하게 계획해야 한다.
5. 부분적 시공확인
1) 현관
① 문 개폐 방향, 일정규모 확보
② 센서 등 설치 유무
③ 우산꽂이 하부 배수 처리
2) 세면장, 욕실, 화장실
① 천정에 구배 시공
② 콘센트 위치 및 수량 확인 - 헤어 드라이어, 방수 콘센트
③ 욕실, 화장실, 전실 배치 사전 계획
④ 배수 드레인, 구배 철저 확인
⑤ 바닥 난방배관 유무 결정(신발이 걸리지 않게 해야 한다.)
⑥ 물 쓰는 곳의 문틀은 반드시 마블 씰, 석재 씰을 설치한다.
⑦ 배기판과 조명 스위치 분리시공 검토
⑧ 조명위치 설정
⑨ 환기구, 팬 설치 - 외벽체에 연결(덕트) ⑩ 하수구는 2단으로 구성 - 머리카락 등 제거 용이
3) 주방 및 식당
① 주방벽 타일마감에서 줄눈은 검정계통으로 마감
② 주방벽 상단에 배기팬 설치
③ 주방의 상단에 충분한 조명 확보
④ 주방과 식당에는 충분한 콘센트 수량, 위치 확보
⑤ 식당, 식탁상단에는 배기팬을 설치하고 콘센트를 확보해야 한다.
⑥ 식당의 위치는 GOOD VIEW 확보
⑦ 싱크대 내부선반은 그릇의 크기, 높이에 조절 가능토록 가변성을 고려한다.
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2003-09-15
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