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부부가 함께14년째 운영하는 일본 ‘컴포트 펜션’
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부부가 함께14년째 운영하는 일본 ‘컴포트 펜션’
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카바야마씨는 반색하며 자신의 경영 자료를 비교적 구체적으로 설명해 주었고, 그가 보여준 자신의 노트에는 연간 이용객과 숫자와 수익, 홍보비용 등에 대한 구체적인 경영 정보들이 소상히 적혀 있었다. 카바야마씨의 경영 자료에 따르면, 지난 2001년 1월부터 12월까지 1년간 컴포트 펜션을 이용한 사람은 모두 4천5백14명으로 정원 대비 연간 객실 가동율이 30.8%에 이른 것으로 나타났다. 4천5백여명의 이용객 중에는 애완동물을 데려 온 경우가 1천3백89명에 이르러 약 3분의 1가량을 차지한 것으로 집계되었다.
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이번 일본 방문 취재에는 국내 1호 펜션 전문기업 ‘렛츠고펜션월드’의 이학순 대표와 일본에서 대학을 나오고, 10년 이상 그 곳에 살면서 펜션 이용 경험이 많았던 권경남씨가 동행했다.
방문한 곳은 일본의 유명한 온천 휴양지 ‘하코네’였다.
‘닛코’와 ‘가루이자와’, ‘하코네’ 등이 물망에 올랐으나 일정이 짧은데다 다른 지역에 비해 비교적 도쿄와 가까운 거리에 위치해 있다는 점, 그리고 일행 중 누구에게도 미답지(未踏地)였다는 점 때문에 ‘하코네’가 최종 낙점 되었다.
답사진은 우선, 일본 펜션 분위기를 이용객 입장에서 그대로 느껴본다는 취지에서 취재 계획을 해당 펜션에 알리지 않고, 단순한 고객 입장에서 접근했다.
화산이 만든 호수 공원 ‘하코네’
나리타공항에서 버스를 이용, 신주쿠를 거쳐 하코네에 도착한 시간은 오후 6시30분쯤.
미리 한국에서 전화로 예약을 했던 ‘컴포트 펜션’의 운영주 ‘노리오 카바야마’(52세)씨가 약속대로 버스 종점까지 마중 나와 있었다.
날은 이미 어두워져 있었고, 간단하게 인사를 마친 일행은 카바야마씨의 차에 올라 그의 펜션으로 향했다. 펜션까지는 버스 종점으로부터 차로 5분 거리도 되지 않았지만 카바야마씨는 하코네의 야경(夜景)을 보여준다며 주변을 한바퀴 돌아 그의 펜션으로 향했다.
‘컴포트 펜션’의 운영주 카바야마씨는 아내와 함께 14년 째 이 곳에서 펜션을 운영하고 있다.
그 이전까지는 ‘이토추’라는 일본의 대기업에서 15년간 근무했었고, 80년 대 중반 일본 경제의 버블이 꺼지면서 암운이 본격화되기 직전, 퇴사를 하고 이 곳에 정착했다.
하코네를 택한 이유는 도쿄나 요코하마 등과 비교적 가깝고, 유명한 유원지라는 점 외에 별다른 연고가 있었던 것은 아니다.
‘하코네’는 가나가와현 남서부에 위치한 국립공원으로 도쿄와는 3시간 정도 거리에 위치해 있다.
후지산의 분화활동에 의하여 생긴 거대한 ‘아시노 호수’와 많은 온천을 비롯해 하코네 공원, 하코네 미술관, 습생화원, 삼나무 가로수 등이 있다.
운영 14년째의 하코네 ‘컴포트 펜션’
‘컴포트 펜션’은 이 하코네 국립공원 안, 해발 8백 미터 지점의 비교적 고원지대에 자리 잡고 있다. 집 앞으로는 산 정상으로 향하는 작지만 깔끔한 도로가 지나고 있고, 뒤로는 작은 계곡과 숲이 펼쳐진다.
도로와 인접한 정원은 일본 특유의 깔끔함과 단정함, 그리고 아기자기함이 그대로 배어 있으며 건물과 10여 미터 떨어진 지점에는 자그마한 독립형 온천시설도 갖추고 있다.
펜션 건물은 서구식 2층 목구조 주택으로 모두 10개의 객실을 갖추고 있다. 펜션 건물과 주거용 건물이 구조적, 기능적으로 많은 차이가 있는 만큼, 애초부터 펜션 전문 설계자에게 의뢰해 설계, 시공됐다고 한다.
내부 구조는 1층에 3개의 객실과 주방, 다이닝룸, 휴게실이 갖춰져 있고, 2층에는 7개의 객실과 휴게실이 있다.
내부 대부분은 서구식 생활방식에 맞춰 꾸며져 있으며 객실마다 2개~4개의 싱글 침대와 욕실을 겸한 화장실이 독립적으로 설치되어 있다.
그러나 차를 끓여 마실 수 있는 정도의 간이 전기 쿠커와 작은 주전자가 탁자 위에 놓여져 있을 뿐 취사를 위한 싱크대나 수도 시설은 설치되어 있지 않았다.
건물 뒤쪽으로는 애완견 전용 데크가 설치되어 있는데, 특이하게도 컴포트 펜션의 경우는 10개의 객실 중 1층에 있는 3개의 객실이 애완동물들과 함께 묵을 수 있도록 배정된 방이다.
일본에서는 애완동물을 기르는 사람들이 많아 일부 객실을 이런 사람들의 위해 아예 배정해 놓는 경우가 많다는데 카바야마씨 자신도 애완동물 특히, 개를 좋아한다고 한다.
애초부터 개를 좋아했던 것은 아니지만 이 곳에 살면서 자연스럽게 개를 기르게 됐고, 기르다 보니 좋아하게 됐다는데 그의 집에는 덩치가 큰 개가 카바야마씨와 함께 생활하고 있었다.
주말, 1박 2식에 1인당 1만3천엔(円)
고객층은 초창기 젊은 연인들이 많은 비중을 차지했으나 이제는 대체로 부부나 가족단위의 비중이 더 높은 편이다.
우리가 컴포트 펜션을 방문한 날은 평일이었기 때문에 우리팀을 제외한 2개의 객실중 한 팀은 중년부부였고, 한 팀은 혼자 온 젊은 여자 손님이었다.
이 곳의 숙박 요금은 크게 세 가지로 나뉜다.
단순히 잠만 자는 경우는 1인당 4천8백엔(円), 1박과 아침식사를 제공받는 경우엔 5천8백엔(円), 그리고 숙박과 저녁식사, 아침식사가 제공되는 경우엔 9천8백엔(円)을 받는다.
이는 보편적으로 비수기의 주중 요금에 국한된 것이고, 주말에는 1박2식 요금이 1만3천엔(円)으로 뛰고, 성수기 주말엔 1만6천엔(円)까지 받는다.
대체로 3월과 8월, 그리고 9월부터 11월까지 3개월이 성수기에 속하는데 대부분의 손님들은 잠만 자는 경우보다 식사를 겸하는 경우가 훨씬 더 많은 편이다.
음식의 종류는 저녁의 경우는 서구식 스테이크가 주종을 이루고, 아침식사는 야채와 빵, 커피 등으로 구성된 비교적 간단한 식사가 제공된다.
이 곳에선 또 맥주를 비롯한 주류도 판매하고 있었는데 이는 일본이 특별히 주류 판매 허가 없이도 술을 팔 수 있기는 나라이기 때문이다.
운영은 초창기엔 부부끼리 운영했으나 대체로 손이 달리는 편이어서 현재는 고정 아르바이트 1명을 고용하고 있다.
음식 준비는 주로 아내 ‘미스쯔 카바야마씨’가 담당하며 음식 재료는 주기적으로 배달을 해주는 곳이 있고, 청소 역시 외부의 전문 청소 담당자들에게 의뢰한다. 청소 비용은 대개 이틀에 한 번씩 3명의 외부 인력이 와서, 하고 가는데 한번의 청소 비용은 약 1만6천엔(円) 정도다.
지난해 4,514명 투숙, 총 수익 6천만엔(円)
방문 당일, 저녁 식사를 마치고, 일행은 운영주인 카바야마씨와 함께 휴게실에서 맥주를 마시며 밤늦게까지 담소를 나눌 수 있었다.
이 자리를 빌어 비로소 우리는 우리가 단순 여행자가 아닌, 일본 펜션의 취재와 양국간 펜션 정보 교류의 물꼬를 트기 위한 특별한 목적을 가진 방문객이라고 설명해 주었다.
카바야마씨는 반색하며 자신의 경영 자료를 비교적 구체적으로 설명해 주었고, 그가 보여준 자신의 노트에는 연간 이용객 숫자와 수익, 홍보비용 등에 대한 구체적인 경영 정보들이 소상히 적혀 있었다.
카바야마씨의 경영 자료에 따르면, 지난 2001년 1월부터 12월까지 1년간 컴포트 펜션을 이용한 사람은 모두 4천5백14명으로 정원 대비 연간 객실 가동율이 30.8%에 이른 것으로 나타났다.
4천5백여명의 이용객 중에는 애완동물을 데려 온 경우가 1천3백89명에 이르러 약 3분의 1가량을 차지한 것으로 집계됐다.
이에 대해 카바야마씨는 펜션이 애완동물을 데려 올 수 있는 특화된 펜션으로 인식되고 있는 것을 의미한다고 설명해 주었고, 일본에선 단순한 숙박 개념보다는 여러 가지 특화된 각 펜션마다의 특징이 한가지씩 있다고 덧붙였다.
지난해 총수익은 약 6천만엔(円), 한국 돈으로는 약 6억원 정도인데 이 같은 수입은 지난 3~4년 전에 비해 차츰 나아지는 편이다.
카바야마씨는 6천만엔(円) 수익 중 1천만엔 정도는 빚을 갚고, 홍보비용으로 8백만엔(円) 그리고 일부는 시골에 계신 어머니의 생활비로 부치고 나머지는 운영비용으로 사용한다고 한다.
카바야마씨는 현재, 매년 1천만엔 정도의 빚을 갚아 나가고 있는데 이는 최초의 펜션 신축 당시 빌린 자금과 중간에 시설 투자를 하면서 빌린 자금에 대한 것으로 앞으로 5~6년 정도만 더 갚아 나가면 모든 빚을 청산하게 된다고 한다.
카바야마씨가 펜션을 오픈할 당시인 14년 전, 최초의 투자비용은 땅값이 2천만엔(円)이었으며 건축비가 9천만엔(円), 비품이 1천만엔(円), 기타 부대 비용이 2~3천만엔(円)이 들어 모두 1억4천~5천만엔(円)이 소요되었었다.
홍보 및 광고비로 연 8백만엔(円) 지출
일본 펜션의 홍보는 대체로 인터넷보다는 관련 잡지가 우선 한다.
이는 인터넷 기반이 한국과 비교해 상대적으로 낙후되고 이용층이 한정되어 있는 데다, 전통적으로 잡지 강국인 일본의 특성상 잡지 효과가 더 크기 때문이다.
인터넷 홈페이지를 갖추고 있는 펜션들도 많지만 이는 단순한 홍보 개념이고 실시간 예약 시스템을 갖춘 경우는 거의 없고, 인터넷이나 잡지의 광고를 보고 분위기를 파악한 다음 전화로 예약하는 것이 일반적인 경우다.
카바야마씨 역시 자체 인터넷 홈페이지를 가지고 있었지만 인터넷보다는 여행잡지에 광고를 통해 고객을 유치하고 있었는데 연간 7백~8백만엔(円)을 광고 홍보비로 지출하고 있었다.
지난 1년간 컴포트 펜션의 홍보 효과를 분석해 놓은 것을 보면, 격주간지인 ‘짜랑’이라는 여행 잡지가 단연 1위를 차지했다.
‘짜랑’이라는 잡지에는 격주간인 만큼 2주에 1번씩 광고를 내고 있는데 광고 크기는 4분의1 크기로 1회 게재 비용은 16만엔(円)이다. 결국 이 잡지에만 연간 약 4백만엔(円)의 광고비를 지불하고 있는데 지난 한해 동안 이 잡지를 통해 1천6백40명이 다녀가 전제 대비 36.3%의 비중을 차지한 것으로 집계됐다.
2위는 ‘루루부’라는 역시 여행관련 잡지(연간지)로 이를 통해 모두 9백53명이 다녀가 21.1%의 비중을 차지했고, ‘루루부’에는 연간지인 만큼 1년에 한 번 50만엔(円)의 광고료를 지불한다.
이어서 인터넷을 통해 3백79명(8.4%)이 다녀갔고, 우연히 지나다 들린 사람이 3백37명(7.5%), 그리고 애완동물 잡지를 통해서 3백35명(7.4%)이 다녀갔다.
신뢰를 바탕으로 하는 일본의 예약문화
일본 펜션의 또 다른 특징 중 하나는 고객과 운영주간의 약속과 신뢰가 매우 두텁다는 점이다.
더욱이 단순히 잠만 자는 것이 아니라 예약을 받게 되면, 저녁과 아침식사를 위해 미리 재료를 준비하고 음식을 만들어 놓아야 하는 상황임에도 이 사이에는 아무런 문제가 없다고 한다.
컴포트 펜션의 카바야마씨 역시 한국에서 날아온 예약 전화 한통화로 재료를 준비해 당일 저녁상을 이미 차려 놓았고, 또 종점까지 마중 나와 일행을 기다리고 있었다.
혹시 ‘오지 않을지도 모른다’는 생각은 해보지 않았느냐는 질문에 카바야마씨는 전혀 그런 생각은 해보지 않았다고 한다.
또 한가지 신뢰를 말해주는 부분은 내부 이용 시스템이다. 컴포트 펜션의 1층과 2층에는 이용객들이 공동으로 이용할 수 있는 작은 냉장고가 준비되어 있는데 이 곳에는 음료와 주류 등이 저장되어 있다.
그리고 그 위에는 펜과 메모지가 준비되어 있어 객실 이용자면 누구나 자유롭게 꺼내 마시고, 이 메모지에 객실 넘버와 음료 종류를 메모하도록 되어 있는데 이 또한 계산이 정확하다고 한다. 비록 전화로 예약을 하고 퇴실 직전, 숙박료와 음료 값을 지불하는 형태로 운영됨에도 불구하고, 손님이 약속을 지키지 않는 경우나 음료의 계산이 맞아떨어지지 않는 경우는 거의 없다고 한다.
유사한 형태로 운영되는 주변의 펜션
다음날, 카바야마씨는 자신의 승용차로 하코네 주변을 안내해 주었고, 그가 알고 있는 펜션도 몇몇 곳 소개해 주어 함께 방문할 수 있는 기회를 가졌다.
하코네는 고산지대에 커다란 호수가 있고 온천이 많은 만큼 호텔과 여관, 펜션 등 다양한 형태의 숙박시설이 들어서 있었다
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펜션의 정확한 숫자는 파악하기 힘들었고, 다만 방문했던 각 펜션의 운영주들과 간단히 이야기를 나눠 본 결과, 전체적인 운영 시스템은 카바야마씨댁과 거의 유사한 형태였으며 오픈 시기도 카바야마씨처럼 80년 중반에서 후반 사이가 대부분이었다.
하코네에서의 모든 일정은 마친 일행은 카바야마씨에게 감사의 말을 전하며 다시 신주쿠행 버스에 올랐다. 올 때와 마찬가지로 버스에서는 하코네에 대한 대략적인 설명과 주변을 지날 때마다 이 곳이 어느 곳이라는 설명과 잠시 후 어느 호텔앞에 도착할 것이라는 등의 안내 방송이 흘러 나왔고, 이 방송은 하코네를 벗어 날 때까지 계속되었다.
하코네의 밤이 시작될 무렵, 버스는 다시 신주쿠로 향하고 있었다.田
■ 일본 컴포트 펜션(0460-4-7999 www.comforts.co.jp)
■ 글 사진 류재청
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2003-09-16
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펜션이란 무엇인가
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펜션이란 무엇인가
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2001년 전원주택 시장의 최고 화두는 펜션의 등장이 아니었나 하는 생각이 든다. 펜션에 대한 언론과 일반인들의 관심은 정말 대단했다.
2002년에도 부동산 분야에 아파트가격 폭등, 오피스텔 청약 열기에 이어 전원주택과 토지시장으로 확산되는 과정에 있어 수익성 부동산의 한 축으로 펜션에 대한 관심은 더욱 증폭될 것으로 보인다.
이에 펜션에 대한 정확한 개념과 펜션이 뜨고 있는 이유에 대하여 나름대로 정리해 보았으며 앞으로 도시를 벗어나 펜션에서 자연과 함께 살기를 꿈꾸는 사람들의 이해를 돕고자 펜션에 대한 전반적인 사항을 시리즈로 연재하고자 한다.
펜션은 프랑스어인 빵시옹(Pension)에서 유래한 말로써 ‘연금’이란 뜻이다. 유럽이나 일본 등지에 널리 분포되어 있는 유럽풍의 소규모 별장식 고급 민박이라 할 수 있으며 서양식의 구조와 설비를 갖추고 객실 수는 보통 5~9개 정도로 관광지 주변이나 자연 경관이 수려한 곳이면 어디에나 설립이 가능하다.
펜션은 주로 퇴직자나 은퇴자들이 경치 좋은 곳에 예쁜 집을 짓고 전원 생활과 취미 생활을 겸해서 4~5개 정도의 방을 관광객들에게 빌려주는 형태이므로, 부부가 함께 거주하며 운영하는 게 보통이다.
그래서 별장 임대업과는 다른 성격을 갖는다. 최근 국내에서 펜션에 대한 개념을 정확히 모르는 사람들이 별장 단지를 개발해 펜션이라는 이름으로 운영하는 데 이는 펜션에 대한 개념을 잘못 인식한 것으로 이미지를 흐릴까 우려된다.
펜션은 도시가 아닌 자연 속에 위치해 있는 건전한 레저시설이다. 따라서 자연을 사랑하고 즐길 줄 알아야 한다. 풀 한 포기, 나무 한 그루도 소중히 여겨야 하며 벌레들과도 친숙해져야 한다. 이런 자연주의를 바탕으로 펜션을 건전하게 운영할 때 전원 생활이 즐겁고 또 찾아오는 고객들과도 건전하고 즐거운 교감이 이루어질 것이다.
펜션과 민박의 차이점
많은 사람들이 펜션이 결국 시설만 고급인 민박이 아니냐는 질문을 한다. 그러나 펜션과 민박은 여러 가지로 차이가 많다. 일본에서도 펜션과 민박을 분명히 구분하고 있다. 펜션과 민박이 다른 점은 다음과 같다.
첫째, 펜션은 유럽풍의 아름다운 별장식으로 건축되어야 하며, 나름대로 독특하고 화려한 외양을 갖추고 있어야 한다.
둘째, 룸마다 개별 욕실과 취사 시설을 갖추고, 침대를 비롯한 제반 기구와 집기들이 여행객들이 이용하는 데 편리하도록 비치되어 있어야 한다.
셋째, 성수기 바가지 요금이 없는 연중 일정한 합리적인 요금 체계를 갖추고 있어야 한다.
넷째, 자기만의 문화나 테마를 가지고 있어야 하며 오너와 투숙객들간의 교류가 있어야 한다.
다섯째, 외국인 관광객을 유치할 수 있는 시스템을 갖출 수 있어야 한다. 외국인들은 펜션에 익숙해 있고, 한국의 독특한 지역 문화를 경험하길 원하기 때문이다.
펜션이 뜨는 이유
1) 레저환경의 변화가 펜션을 불러온다.
여행의 행태가 단순 행락 문화에서 여가 시간을 적극적으로 계획하고 의미를 찾으려는 쪽으로 바뀌고 있다.
일에만 파묻혔던 라이프 스타일이 여가를 중시하는 쪽으로 이동하고 있는 것이다. 이러한 변화된 욕구에 가장 적절한 레저 형태가 바로 펜션이다. 펜션은 자연 속에서 가족이나 연인 등 소그룹 단위로 조용히 쉬면서 이용하기에 적합하기 때문이다.
2) 저금리 시대 - 펜션으로 돈이 몰린다.
예금 금리가 계속 하락해 3~4%대까지 이르고 있다. 예비 창업자나 재테크에 관심이 많은 사람들은 은행보다 더 나은 투자 수익을 얻기 위해 다양한 노력을 기울이기 마련이다.
이런 시점에서 펜션은 가장 안정적이고 수익성이 뛰어난 투자 상품임에 틀림없다. 현재 운영 중인 펜션의 사례를 보면 연간 수익률이 평균 20%가 넘고 있어 은행 금리에 비해 그 수익이 6~7배에 이른다.
펜션은 경치 좋은 곳에 토지를 매입하고 자기 명의로 주택을 건축해 운영하는 것인 만큼 충분한 안정성을 갖추고 있다.
3) 전원주택의 환상이 깨진 후 펜션이 각광 받는다.
한 때 전원주택이 붐을 이루었으나 고정적인 수입과 소일거리가 없는 데다 도시 생활에 익숙해 있던 이들에게는 농촌생활이 적응하기가 여간 힘든 게 아니다. 결국 일정한 소득이 없다 보니 생활이 힘들어 지면서 집을 비워 놓고 도시로 되돌아오는 경우가 많다.
하지만 펜션을 운영하게 되면 전원생활 속에서 일정 수익을 올일 수 있을 뿐만 아니라 떳떳한 경영자가 될 수 있고, 땅값의 상승으로 부동산 가치를 높일 수도 있다.
거기에다 투숙객들과 자연스러운 교류를 할 수 있어 강원도 오지에 있어도 전혀 외롭지 않아 전원 생활을 꿈꾸는 사람에겐 펜션이 새로운 인생을 실현할 수 있는 기회가 될 것이다.
4) 지는 콘도, 뜨는 펜션
콘도는 각기 독립된 세대로 구성되어 취사 시설을 갖추고 있어 대부분의 여행객들이 가장 선호하는 숙박 시설로 자리 잡았다. 그러나 콘도는 아파트를 그대로 옮겨 놓은 듯한 획일적인 콘크리트 구조로 되어 있어 현대인의 다양한 레저 문화에 부응하지 못하는 단점을 가지고 있다.
펜션은 새로운 레저 환경의 변화에 맞는, 규모는 작지만 나름대로 독특한 분위기와 테마를 갖춘 다양한 형태의 선진국형 숙박시설로 자리잡아갈 것이다. 펜션은 콘도 이후의 새로운 대중적인 레저 시설로 전국에 급속히 확산될 것으로 전망된다.
5) 주 5일 근무제와 펜션
주5일 근무제가 실시되면 연간 휴일 수가 현재의 약 110일에서 160일 정도로 늘어나게 된다. 이렇게 여가 시간의 확대는 국민들의 라이프 스타일에 많은 변화를 가져오게 될 것임은 물론 생활 습관과 의식까지도 바꾸게 될 것이다.
또 다양한 형태의 테마를 갖춘 독특한 레저 문화 발달을 가져올 것이다. 펜션은 이러한 환경의 변화에 가장 잘 부합하는 새로운 형태의 레저 시설로 손색이 없어 향 후 객실 가동률이 급격히 증가하게 될 전망이다.
펜션에 대한 관심
2001년 전원주택 시장의 최고 화두는 펜션의 등장이 아니었나 하는 생각이 든다 펜션에 대한 언론과 일반인들의 관심은 정말 대단했다.
2002년에도 부동산 분야에 아파트가격 폭등, 오피스텔 청약 열기에 이어 전원주택과 토지시장으로 투자가 확산되는 과정에 있어 수익성 부동산의 한 축으로 펜션에 대한 관심은 더욱 증폭될 것으로 보인다.
이에 펜션에 대한 정확한 개념과 펜션이 뜨고 있는 이유에 대하여 나름대로 정리해 보았으며 앞으로 도시를 벗어나 펜션에서 자연과 함께 살기를 꿈꾸는 사람들의 이해를 돕고자 펜션에 대한 전반적인 사항을 시리즈로 연재하고자 한다. 관심 있는 분들에게 많은 도움이 되었으면 한다.
다음 호에는 ‘펜션 창업 이렇게 한다’란 타이틀로 구체적인 접근 방법에 대해 알아본다. 田
■ 글 이학순((주)렛츠고펜션 대표) 02-597-7144 www.pensionOK.COM
글쓴이 이학순은 전국 펜션 프랜차이즈 사업을 중심으로 한 (주)렛츠고월드와 펜션 설계 및 목조주택 시공 전문회사 (주)렛츠고 펜션 하우징의 대표이다. 국내에선 처음으로 펜션 바람을 불러 일으켰으며, 펜션의 정의와 개념을 정착시키는 한편, 최초로 이를 사업화 했다.
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2003-09-16
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3박4일간 직접 보고 들은 일본 펜션의 모든 것
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3박4일간 직접 보고 들은 일본 펜션의 모든 것
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앞서 두 곳의 펜션 운영주들이 사회생활 시작과 함께 펜션을 운영했던 것에 비해 [<아미 펜션>의 반상씨는 직장생활을 하다가 펜션 사업에 발을 들여놓은 경우다. 따라서 펜션에 대해 그다지 아는 바가 없어 펜션 전문 컨설팅 업체인 <가즈토 호프>에 의뢰해 모든 작업을 진행했다고 한다. 당시 컨설팅 비용으로 지불한 금액은 약 3백만엔(약 3천만원)이었으며 이 금액에는 입지 선정에서부터, 마케팅 방법, 메뉴 설정을 비롯해 운영에 필요한 모든 내용을 포함하고 있다고 한다. 또 <가즈토 호프>를 통해 컨설팅을 받았던 42개 펜션 운영주들과 정기적으로 친목 모임을 갖고 지금까지도 운영에 따른 서로의 정보를 교환하고 있다고 한다.
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월간 <전원주택라이프>와 <렛츠고펜션월드>가 공동으로 주최하고 일본 전문 여행사 <야호재팬>이 주관한 <일본 펜션투어>가 지난달 9일부터 12일까지 3박4일 일정으로 진행됐다.
가이드를 제외하고 양사 관계자를 포함해 모두 18명이 참여한 이번 투어는 <애초 20명 미만일 경우엔 행사를 취소한다>는 단서에도 불구하고, 최초의 시도인 만큼 <실행하는 것이 좋겠다>는 양사의 의견일치와 기신청자들의 의견을 들어 예정대로 진행을 결정했다.
참가자들 중에는 부부끼리 참가한 경우가 많은 편이고, 유형별로는 대부분 펜션 운영을 계획중이거나 일부 참가자중엔 이미 펜션을 운영하고 있어 일본 시스템의 벤치마킹 차원에서 참가한 경우도 있었다.
현지 일정은 나리타공항에 도착해 하코네와 닛코를 거쳐 후쿠시마에서 돌아오는 일정이었으며 첫날은 펜션에서 직접 머물며 직접적인 서비스를 체험하기도 했다.
대체로 오전을 관광 일정으로 할애하고, 오후를 펜션 일정으로 나누어 진행했는데 일본 펜션 운영주들과의 만남에선 진지한 분위기에서 많은 정보들이 쏟아졌다. 3박4일간 진행된 <일본 펜션투어>를 진행 순서에 따라 답사기 형식으로 정리했다.
아침 10시쯤 출발한 비행기는 12시를 조금 넘겨 일본 나리타공항에 도착했다. 입국 수속을 마치고 공항을 빠져 나온 시간은 1시쯤이었고 일행들은 미리 대기해 있던 버스에 몸을 실으며 본격적인 <일본 펜션 투어>에 들어갔다.
동경의 날씨는 한마디로 무덥고 끈적끈적했다. 수은주가 35도를 육박하는 데다 습도가 높아 몸으로 느껴지는 더위는 수치상의 수은주를 훨씬 웃돌았다. 현지 안내를 맡은 <야호재팬>의 김훈씨는 후텁지근한 지금의 날씨가 전형적인 일본의 여름 날씨고, 비가 자주 내리고 흐린 날이 많아 쾌청한 날이 그렇게 많지 않은 편이라고 설명해 주었다.
3시간 정도를 달려, 목적지인 <시오사이 펜션>에 도착한 시간은 저녁 5시가 가까울 무렵이었다. 운영주인 아오끼씨의 안내를 받으며 펜션에 도착한 일행들은 각자 방을 배정 받아 여장을 푼 뒤, 펜션 이 곳 저 곳을 둘러보았다.
<시오사이 펜션>은 일본 가나가와현 남부 <시오사이>라는 작은 어촌 마을에 자리 잡고 있으며 다음날 목적지인 하코네와는 버스로 30분 정도의 거리에 위치해 있다. 모두 10개의 객실과 자그마한 온천, 테니스장을 부대시설로 갖추고 있는데 외부에서 보여지는 이미지는 흰색과 하늘색이 조화를 이룬 남국풍 이었다.
그러나 전체적인 이미지는 지은 지 10년 정도 되었기 때문에 그동안 한 두 차례 손질을 하였음에도 깔끔하고 산뜻한 이미지와는 다소 거리가 멀게 느껴졌다.
6시30분부터 시작된 저녁 식사는 어촌 마을답게 어류와 해산물 중심으로 제공되었다. 운영주가 직접 낚시로 잡았다는 어류를 비롯해 3종류의 회와 꽃게, 소라, 닭고기 스테이크, 밥, 된장국, 샐러드, 과일 등이 소량으로 그릇에 담겨 개인별로 제공되었다. 가짓수는 제법 많은 편이었으나 조금씩 제공되었던 터라 한국의 푸짐한 식단에 익숙한 참가들에겐 다소 부족하게 느껴지기도 했다.
식사가 끝나고서는 단체로 간단히 온천을 즐긴 다음, 8시30분부터 본격적인 펜션 공부에 들어갔다. 순서는 간략하게 아오끼씨로부터 펜션에 대한 소개를 듣고, 참가자들의 질문과 답변 순으로 이어졌으며 현지 안내인 김훈씨가 통역을 맡았다.
시오사이 펜션, 경기 좋을 땐 연간 7억 매출
<시오사이 펜션>의 아오끼씨는 펜션을 열기 전에 여관을 먼저 운영했다고 한다. 이 여관은 지금도 운영되고 있는데 여관 운영으로 모아진 돈으로 지금의 펜션을 오픈했고, 올해로 운영 10년째를 맡고 있다고 한다.
한 때는 특별한 마케팅을 펼치지 않아도 될 만큼 운영이 잘 되어 연간 7천만엔(약 7억원)까지 매출을 올리기도 했으나 지금은 그 만큼의 매출엔 이르지 못한다고 한다. 초창기 1~2년 정도는 적자를 보았고, 3년째에 들어서서 비슷하거나 흑자로 돌아섰는데 5년째에 들어서서야 비로소 어느 정도의 안정된 수익이 발생했다고 한다.
<시오사이 펜션>의 이용 가격은 1박2식(저녁, 아침)에 주중은 1인당 8천5백엔(8만5천원), 주말은 9천5백엔을 받고 있으며, 시즌에는 1천엔 정도를 더 얹어 받는다. 그러나 설날이나 추석, 그리고 황금 연휴 기간에는 1만3천5백엔 까지 받는다고 한다. 지금도 주말에는 대부분 만실(滿室)이며, 주중에는 약 40%의 객실 가동율을 보여 10개의 객실 중 4개 정도가 찬다고 한다.
메뉴는 오픈 초기엔 프랑스 요리를 중심으로 제공했으나 시간이 지나면서 호응도가 줄어 일본식을 가미했고, 이후부터 반응이 좋아지고 생명력도 길어졌다고 한다. 특히 바닷가에 위치한 만큼 대체로 회를 중심으로 한 해산물이 기본 식단으로 꾸며지데 이는 시오사이 펜션의 가장 큰 특징이며 방문객의 호응도 매우 높은 편이라고 한다.
고객층은 초창기에 프랑스 요리를 특화시키면서 젊은 층이 주류를 이루었으나 지금은 30대 이후의 직장인 및 가족 단위 고객이 많은 비중을 차지한다고 한다. 운영주 아오끼씨는 사회생활을 시작할 무렵 요리와 패션에 관심이 많았고, 이에 대한 체계적인 공부도 했었는데 이런 이유로 이제는 자연스럽게 요리에 초점을 맞춘 펜션이 되었다.
홍보 및 마케팅은 잡지와 인터넷을 이용한다. 많은 펜션이 생기고 경쟁이 심해지면서 갈수록 홍보비용이 증가해, 초창기엔 3~5%에 불과했으나 지금은 매출의 15% 정도를 차지한다고 한다.
인터넷은 단순히 펜션을 소개하는 정도로 실시간 예약 시스템은 없으며 홈페이지를 보고 전화를 해 예약하는 시스템이다. 인력 운용은 평상시 2명이 관리하고 있지만 바쁜 시즌에는 5명까지 인력을 증원하는데, 이 때엔 아르바이트나 친척의 손길을 빌린다고 한다.
이밖에 인터넷에 할인 쿠폰을 만들어 이를 프린트해서 가져오면 일정액을 할인해 준다든가, 일정한 저녁 시간(2~3시간 정도) 동안엔 1인당 9백80엔만 내면 마음대로 맥주를 마실 수 있도록 한 점도 <시오사이 펜션>의 전략이자 특징 중 하나이다.
1시간 가량이 예정됐던 <펜션 공부>는 1시간30분 정도 진행되어 10시쯤 마무리되었다. 몸은 피곤했지만 낯선 곳에 대한 궁금증과 뒷 얘기에 대한 필요성 때문에 모두들 20여분 거리의 포구 쪽으로 발길을 돌렸다.
일본에서의 첫날밤이 깊어질 무렵, 비로소 어색함과 서먹함이 사라지고 오랜 친구인양 서서히 이야기꽃, 웃음꽃이 피기 시작했다.
하코네, 아시호수와 오와꾸다니 계곡
다음날 아침. 우려했던 일이 현실로 나타났다. 태풍이 일본을 관통하며 적지 않은 양의 비를 뿌렸다. 오늘 일정은 하코네로 이동해 오전에 <아시호수>에서 유람선을 타고, <오와꾸다니 계곡>을 본 뒤 오후에 <보네 펜션>을 들리기로 한 날이다.
어쨌든 정해진 일정인 만큼 그대로 진행을 하기로 했으나 워낙 많은 양의 비가 내려 모두의 마음이 무거웠다. 더욱이 태풍이 일본 내륙을 따라 그대로 북동진 할 것으로 예보되어 자칫 일본에 머무는 내내 비를 만나게 될지도 모른다는 생각에 더욱 더 마음들이 무거웠다.
9시쯤 <시오사이 펜션>을 출발한 버스는 10시쯤이 되어서야 하코네 <아시 호수>에 도착했다. 그러나 세차게 내리는 비는 좀처럼 수그러들 줄 몰랐고, 급기야는 아시 호수 유람선이 폭우로 운항을 중지하는 상황이 발생했다. 일행은 빗속의 <아시 호수>를 바라보는 것으로 만족해야 했다.
다음 예정지인 오와꾸다니 계곡 역시, 폭우로 가느냐 마느냐를 놓고 다소 의견이 분분했다. 일단은 가보자는 의견이 많아 예정대로 강행하기로 했는데, 이동 중, 김훈 가이드는 이런 날은 자칫 유황 냄새가 더욱 지독해 노약자나 임산부는 특히 주의할 것을 당부했다.
실제, 30여분을 달려 올라간 오와꾸다니 계곡은 입구에서부터 강한 유황 냄새를 풍겼다. 낮은 기압으로 땅속으로부터 올라오는 유황 가스와 수증기는 하늘 높이 오르지 못하고 바닥에 깔려, 환상적인 분위기를 연출했고, 유황 냄새도 더욱 진하게 풍겼다.
온천이 부글부글 끓어오르는 것에 모두들 신기해했고, 여기 저기서 뜨거운 수증기를 내뿜는 장면도 한국의 방문객들에겐 매우 인상적인 풍경이었다. 유황 온천에 찐 계란도 한 두개씩 맛을 볼 수 있었는데, 다행히 비가 조금 잦아들어 우산을 드는 것만으로 돌아다니는데 큰 어려움은 없었다. 하코네의 한 식당에서 일본식으로 점심 식사를 마친 일행은 다음 예정지인 <보네 펜션>으로 향했다.
단순 숙박지 아닌, 휴식의 공간 <보네 펜션>
<보네 펜션>은 하코네 아시호수로부터 1시간 거리에 위치해 있다. 펜션 주변으로 여유 부지가 많은데다 운영주가 체계적으로 잘 관리해 운영 17년째를 맞고 있음에도 매우 깔끔하고 잘 정돈되어 있었다.
대체로 산의 경사지면에 들어앉아 앞쪽으로 일반 주택들이 자리 잡고 있고, 뒤쪽으로는 온천과 테니스코트가 있는데 뒤쪽으로부터 산 정상부에 이르기까지는 감귤나무가 잘 조성되어 있었다. [앞쪽으로 민가와 너무 가깝지 않느냐]는 참가자들의 질문에 운영주 키타무라씨는 [17년전 이 곳에 펜션을 지을 때만해도 주변으로 민가가 없었으나 지금은 바로 앞까지 주택이 들어서게 됐다]고 말했다.
키타무라씨에 따르면 초창기엔 여행 일정에 맞춰 단순히 자고 가는 숙박시설로만 인식했으나 지금은 누구나 편히 머물다 가는, 즉 거쳐가는 곳이 아니라 펜션 자체가 목적이 되는 곳으로 인식이 바뀌었다고 한다.
주요 이용층은 직장인들이 많은 편인데 업무를 마치고 바로 펜션으로 향하는 손님들이 많기 때문에 맨 몸으로 오더라도 불편함이 없도록 만반의 준비를 갖추고 있다고 한다. 객실은 모두 4가지 스타일로 이용 요금은 8천9백엔에서부터 1만2천엔 사이며, 음식은 프랑스풍의 요리가 제공된다.
홍보는 전날 들린, 시오사이펜션과 마찬가지로 인터넷 홈페이지와 잡지를 통해서 알리고 있었다. 운영은 초창기엔 부인과 함께 운영했으나 부인이 세상을 뜨고 부터는 혼자 운영을 하고 있다고 한다. 가끔 아들이 도와주기도 하는데 미혼인 아들이 얼른 결혼을 해서 아들 내외가 함께 운영에 참여해 주었으며 하는 것이 키타무라씨의 가장 큰 바램이라고 한다.
이밖에 <보네 펜션>의 몇 가지 특징은, 우선 펜션에 들어 와서는 실내외 어디에서든지 금연이라는 점과 또 주변에 축제나 이벤트가 있을 때에는 이용객들에게 이메일을 발송해 이러한 사실을 알려준다는 점이다.
1시간 이상 진행된 보네 펜션에서의 미팅은 3시를 넘겨서야 마무리되었고, 일행들은 버스에 올라 다시 동경으로 향했다. 하코네에서 동경까지는 대략 3시간 정도가 소요되었고, 호텔에 도착하면서 잠깐의 휴식과 식사를 마치고 하루 일과를 마무리지었다.
닛코, 주젠지 호수와 게곤노다케
3일차가 되었다. 화창하게 개인 푸른 하늘이 어제의 궂은 날씨와는 극명한 대조를 이루었다. 밤사이에 태풍이 동경을 완전히 빠져나가면서 3일차 아침은 새파란 하늘에 뭉게구름까지 가세해 마치 한국의 가을 하늘을 연상시켰다. 안내를 맡은 김훈씨는 [습도도 높지 않고, 하늘까지 새파란 이런 날은 일본에선 매우 드믄 경우]라고 알려 주었고, 참가자들의 얼굴도 어제와 달리 모두 밝아져 있었다.
오늘은 동경 신도청전망대를 거쳐 닛코로 향하기로 되어 있었으나 시간 관계상 동경 신도청 전망대를 아래에서 잠시 관람하는 것으로 대신했다. 동경에서 닛코까지는 3시간 가까이 소요되었고, 목적지인 주젠지 호수와 게곤노다께 까지는 점심시간이 가까워져서야 도착할 수 있었다.
주젠지 호수는 화산의 분출에 의해 생긴 분화구에 물이 고여 생긴 호수로 해발 1천7백 미터의 고지대에 위치해 있다. 아래에서 호수까지 오르는 길이 매우 험난하고, 지대가 높아 기온이 낮은데다 바람까지 선선해 호수 정상에서의 느낌은 쾌적하고 매우 상쾌했다.
주젠지 호수를 둘러보고, <나베 정식>으로 점심을 마친 일행은 이어 <게곤노다케>라는 거대한 폭포로 자리를 옮겼는데 순간, 방문객 모두 일제히 탄성을 질렀다. 지난밤 내린 폭우 탓에 폭포의 물줄기는 장관을 이루었고, 심한 물보라까지 가세해 참가자 모두를 환상의 세계로 이끌었다.
더욱이 엘리베이터를 타고 1백미터 아래도 내려가 밑에서 올려다보는 폭포의 모습은 더욱 장관이었다. <태풍이 준 선물>이라고 운을 뗀, 가이드 김훈씨는 이렇게 엄청난 양의 폭포수가 쏟아지는 장관도 그리 쉽게 볼 수 있는 광경이 아니어서 <꽤 운이 좋은 편>이라고 말했다.
오전 관광을 마친 일행은 1시간 거리에 위치한 <아미 펜션>으로 향했다. <아미 펜션>은 주젠지 호수에서 1시간 남짓한 거리에 위치해 있었는데, 애초 부동산 개발회사에서 땅을 일괄적으로 매입해 펜션 및 숙박시설 용으로 분양했기 때문에 5개의 펜션이 밀집해 있다.
본관과 별관으로 분리된 아미 펜션은 별관에 4개의 객실이 있고, 지난해 완성된 별관에 3개의 객실을 갖추고 있다. 다른 펜션에 비해 침실과 욕실, 거실의 구분이 명확히 구분되었고, 실당 면적도 비교적 넓은 편이다. 애초엔 미국 스타일이었으나 지금은 유럽 스타일로 바뀌었고, 내외부 인테리어나 가구들도 모두 영국에서 들여 온 앤틱들로 차 있었다. 운영자 반상씨 역시 여느 펜션과 마찬가지로 자신의 운영 경험을 통해 터득한 많은 정보들을 쏟아 내었다.
컨설팅 업체를 통해 시작한 <아미 펜션>
앞서 두 곳의 펜션 운영주들이 사회생활 시작과 함께 펜션을 운영했던 것에 비해 <아미 펜션>의 반상씨는 직장생활을 하다가 펜션 사업에 발을 들여놓은 경우다. 따라서 펜션에 대해 그다지 아는 바가 없어 펜션 전문 컨설팅 업체인 <가즈토 호프>에 의뢰해 모든 작업을 진행했다고 한다.
당시 컨설팅 비용으로 지불한 금액은 약 3백만엔(약 3천만원)이었으며 이 금액에는 입지 선정에서부터, 마케팅 방법, 메뉴 설정을 비롯해 운영에 필요한 모든 내용을 포함하고 있다고 한다. 또 <가즈토 호프>를 통해 컨설팅을 받았던 42개 펜션 운영주들과 정기적으로 친목 모임을 갖고 지금까지도 운영에 따른 서로의 정보를 교환하고 있다고 한다.
<아미 펜션>의 또 다른 특징은 예약 시스템이다. 앞서 들렸던 다른 펜션들이 운영자와 고객 사이에서 직접적으로 예약이 이뤄지는 반면, <아미 펜션>은 중간에 <가즈토 호프>가 이 역할을 일정 부분 대신한다는 점이다.
다시 말해, <가즈토 호프>가 인터넷 홈페이지를 통해 자신들이 컬설팅한 여러 펜션들을 소개하고, 고객들이 이를 보고 마음에 드는 펜션을 실시간으로 예약을 하게 된다. <가즈토 호프>에선 예약 사실을 해당 펜션에 알려주고 펜션에서는 이용객으로부터 이용료를 받아 일정액의 수수료(5~6%, 또는 8%)를 <가즈토 호프>에 송금하는 시스템인데 올 초부터 도입해 운영중이라고 한다.
반상씨에 따르면 그동안 잡지 광고를 통해 전화로 예약하는 경우가 절대적이었으나 지금은 인터넷을 통한 예약 시스템이 점차 늘어, 카즈토 호프 홈페이지를 통한 예약이 절반 가까운 수준으로 늘었다고 밝혔다. 그는 또 이 시스템이 도입되면서 <일대일>로 고객을 상대하면서 전화 예약을 받는 것에 비해 훨씬 업무적으로 부담이 줄일 수 있게 되었다며 잡지 광고 보다 비용도 저렴한 편이어서 지금의 시스템에 매우 만족한다고 덧붙였다.
아미 펜션의 이용 요금은 본채의 경우, 8천8백엔이며 별채는 1만8백엔이다. 별채는 지난해 3천만엔을 들여 새로 지은 것으로 3개의 객실을 갖추고 있는데 전체적으로는 유럽 분위기 특히, 영국풍에 초점을 맞추었고, 객실마다 독립된 온천 시설도 갖추고 있어 인기가 좋다고 한다.
매출과 순익에 대해서는 대략 연간 2천2백만엔 정도라고 밝혔는데 앞서 들렸던 펜션들에 비해 절반에도 미치지 못하는 금액이어서 다소 의아스러웠다. 반상씨는 오픈이 후 한동안 적자를 면치 못하다 불과 수년 전에야 적자와 흑자를 넘나드는 수준으로 올라왔으며, 지금도 썩 만족스런 수준은 아니어서 생활하기 다소 빠듯한 실정이라고 덧붙여 설명했다.
쉬운 일본에서의 마지막 밤
<아미 펜션>을 둘러보고, 나온 시간은 오후 4시가 조금 넘은 시간이었다. 3일차 일정이 마무리되면서 일본 펜션 투어도 이제 막바지에 접어들었다. 일행들은 이번 여행의 마지막 숙소가 있는 후쿠시마로 향했다.
닛코에서 후쿠시마까지는 2시간 정도가 소요되었으며 7시 가까이 되어서야 숙소에 도착했다. 이동 중 버스 안에서 김훈씨는 애초 예정됐던 후쿠시마 발 비행기가 태풍의 영향으로 이륙 여부가 불투명해 좀 더 안전을 위해 센다이 발 비행기로 계획을 변경했다고 알려 주었다.
3일차 저녁 호텔에서 뷔페식으로 저녁 식사를 마친 일행은 일부 호텔 내에서 쇼핑을 하거나 온천욕을 즐겼고, 일부는 마무리 차원에서 간단히 담소를 나누기도 했다. 이 자리에선 이번 투어가 대체로 많은 도움이 되었다는 의견이 지배적이었으며, 아쉬운 점으로는 거리가 멀어 이동시간이 많았다는 점을 꼽았는데 다음 투어 때는 이런 점을 감안해 일정을 잡아 줄 것을 건의하기도 했다.
몸은 좀 피곤했지만 마지막 날 밤이 가는 것이 아쉬웠던지 삼삼오오 늦도록 맥주 한잔으로 아쉬움을 달랬다. 펜션에 대한 얘기, 일본에 대한 얘기, 이번 여행에 대한 얘기 등 이런 저런 이야기 속에 후쿠시마에서의 마지막 밤이 점점 깊어갔다.
4일차 되던 날. 어제와 마찬가지로 맑게 개인 하늘이 유럽의 가을을 연상시켰다. 호텔 창문으로 비치는 전경의 호수는 맑고 투명했으며 파란 들판에 점점이 들어선 알록달록한 집들은 흡사 유럽의 어느 시골 마을을 연상시키기에 충분했다. 김훈씨에 따르면 이 곳은 겨울철 스키어들의 발길이 잦은 곳으로 한적하고 조용한데다 기온도 대체로 낮은 편이어서 휴양지로 제격이라고 설명해 주었다.
1시30분 발 비행기였기 때문에 일행은 10시쯤 버스에 올라 공항으로 향했고, 센다이 공항까지는 2시간 가까이 소요되었다. 1시30분을 조금 넘겨 비행기는 예정대로 이륙했고, 푸른 창공을 박차고 인천국제공항으로 기수를 돌렸다.
■ 글 사진 류재청
■ 시오사이 펜션 www1.ocn.ne.jp/~kmps
■ 보네 펜션 www4.i-younet.ne.jp/~bonefeme
■ 아미 펜션
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2003-09-16
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펜션의 창업비용과 수익성 얼마나 되나
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펜션이야기
펜션의 창업비용과 수익성 얼마나 되나
펜션을 창업하기 위해서는 우선 자신이 가지고 있는 자금의 규모와
대출에 의한 조달 가능액을 따져보고 토지의 면적과 건물의 크기를 결정해야 한다. 이제는 프로젝트 파이낸싱에 의한 펜션운영
자금 대출이 가능해 누구나 손쉽게 펜션을 창업할 수 있게 됐다.
우선
예상되는 사업비를 도표로 예시해 보면 다음과 같다.
창업자금 준비하기
보통 펜션 1동을 창업하기 위해서는 토지나 건물의 크기에 따라 적게는 2억원에서 많게는 3억~4억원 정도의 자금이
들어간다. 그러나 펜션에 대한 창업자금은 자신이 거주하는 주택외에 별도의 자금이 소요되는 일반적인 소매점 창업과는
다르다.
현재 자신이 살고 있는 집을 처분해 전원에 내려가 땅을 고르고 집을 지어 사는 것이기 때문에 주거 환경의 변화만으로
펜션을 창업할 수 있다.
- 현재 자신이 살고 있는 집을 처분하여 펜션창업
- 기존의 주택을 담보로 대출하여 펜션창업
- 펜션을 담보로 부족한 창업비 비용을 충당
- 프로젝트 파이낸싱에 의한 창업비 충당 가능 (총사업비의 80%까지 가능)
수익성은 얼마나 되나
펜션에는 성수기와 비수기가 있다.
성수기에는 대부분의 펜션들이 100%에 가까운 객실 가동률을 보이고 있으나 비수기의 경우에는 보통 40~80%
사이다. 펜션의 위치나 시설의 고급화 차이, 단골 고객확보 여부에 따라 달라지므로 항상 이를 감안해 운영지출계획을
세워야 한다.
지역에 따라 수익성이 달라진다.
펜션이 어느 지역에 위치하느냐에 따라 수익률에서 많은 차이를 보이지만 계절에 관계없이 꾸준한 객실 가동률을 유지하는
지역은 대개 서울에서 가까운 수도권 지역과 대도시 주변에서 가까운 관광지가 될 것이다.
비싼 땅과 싼 땅에도 매출차이가 있다.
보통 펜션에 적합한 부지의 평당 가격은 경기도의 경우 15~30만원대이고 강원도나 기타 지역의 경우
10~15만원대로 관광지 주변의 한적한 곳에 있는 준농림지나 자연녹지 등을 선택하면 무리가 없다.
저절로 찾아오는 손님이 적은 만큼 마케팅 전문회사에 홍보와 고객유치를 맡겨 운영한다면 오픈 초기부터 충분한 매출을
올릴 수 있을 것이다.
주인 거주공간 10평을 제외하면 실제 들어간 비용은 2억3천만원이다. 따라서 연 매출 6천3백60만원 대비 투자
수익률은 연간 27.3%가 나오는 것이다.
렛츠고펜션의 설계기준에 의해 신축된 펜션 가맹점들의 평균 객실가동률은 경기도 지역의 경우 80%정도이며, 강원도
지역의 경우 70%정도다. 월 평균 매출액은 객실면적이 30평(4개 룸) 정도면 6백50만원 정도이고, 객실면적이
50평(6개 룸) 정도면 9백만원 정도다.
이는 프랜차이즈 시스템과 본사 홈페이지에 의한 실시간 예약시스템이 적용된 결과로 매월 객실 가동이 높아지고 있어
신규 가맹점이 전국적으로 대폭 늘어날 때까지는 이러한 매출신장세와 객실부족현상은 계속될 것으로 보인다. 田
■ 글 이학순((주)렛츠고펜션월드 대표 02-597-7144 ) www.pensionok.com
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2003-09-16
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전원카페 및 펜션 터잡기
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전원카페 및 펜션 터잡기
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기존 카페를 매입해 운영할 때는 우선, 건물 구조, 인테리어, 진입로, 주변환경, 길목 등과 그동안 손님들에게 제공했던 음식의 종류 등을 통해 문제점이 무엇인지를 파악한다. 접근성, 쾌적성, 차별성을 획기적으로 개선시킬 방도도 찾아보아야 한다. 그 외 보증금과 월 임대료가 높다면 낮추는 방안과 부동산 권리관계에도 신경을 써야 하는데 근저당 관계 특히, 예고 등기, 가압류, 가처분 등이 되어 있는 집이라면 임대를 하지 않는 것이 좋다. 다만 기존 카페를 매입해서 리모델링를 했을 때, 가능성과 확신이 선다면 약간의 위험을 감수하고 계약할 수도 있는데, 이는 아무래도 신축보다는 가능성이 엿보이는 기존 카페를 매입하여 되살려 보는 쪽이 더 경제성이 있기 때문이다.
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■ 글 싣는 순서
·서민의 전원주택 터 잡기
·저렴한 금액으로 전원주택 짓기
·전원카페 및 펜션 터 잡기
·폐자재를 이용해서 전원카페 짓기
·전원주택의 알뜰 난방
·전원생활의 알뜰 경제와 부업
·전원생활 2배로 즐기기
전원카페하면 아름다운 풍경과 멋 그리고 낭만이 있는 자연의 공간으로 생각한다. 그리고 누구나 한번쯤 전원카페를 운영해 보고 싶어한다.
그러나 전원카페 운영은 터 잡기에서부터 건축, 조경, 실내 인테리어, 음식 맛에 이르기까지 생각처럼 쉽게 되는 일은 아니다.
주위 풍경이 수려하고 맑은 물이 흐르는 계곡에 자리를 잡고 있다고 해서 무조건 전원 카페나 펜션부지가 되는 것은 아니기 때문이다. 몇 가지 간추려 보면 다음과 같다.
전원 카페가 갖추어야 할 세 가지 요소
첫째는 접근성이다. 도심에서 그리 멀지 않고 차량이 많이 다니고 쉽게 다가갈 수 있는 곳이어야 한다. 실제 IMF 이후 석유 값 인상으로 경제적 압박을 받을 당시엔 먼 곳에 자리 잡은 전원카페들이 경영상 어려움을 겪은 적이 있었다.
둘째는 쾌적성이다. 교통이 좋은 곳이라 할지라도 자동차 소음이 심하거나 주위에 집들이 밀집되어 있어 주변 환경이 어수선하다면 모처럼 휴식과 오붓한 시간을 즐기려는 사람들에겐 머물기 힘든 곳이 될 것이다.
셋째는 차별화다. 도심의 점포들과 달리 확실한 테마 없이 막연히 카페를 시작했다가는 실패하기 가장 쉬운 곳이 전원카페다.
몇 년전 만해도 통나무집, 초가집, 흙집 형태의 와이어 패널로 지은 민속 카페들이 유행했으나 근래에는 선박, 비행기, 헬리콥터, 기차 카페 외에도 조각공원, 갤러리 박물관들의 테마 카페들이 성행하고 있다.
전원카페, 터 잡기 위한 세 가지 방법
땅값도 위치에 따라서 천차만별이고 허가 조건도 까다롭기 때문에 무턱대고 할 수 있는 사업이 아닌 게 바로 이 전원카페다.
전원카페는 잘만하면 전원생활도 즐기면서 돈을 벌 수 있는 기회의 업종이기는 하지만 터 잡기에서부터 결코 만만치 않은 도전이라는 점을 잊지 말아야 한다.
전원카페 및 펜션 터 잡기를 위한 방법은 크게 세 가지가 있는데 우선
첫 째로 마음에 드는 땅을 사서 근린생활시설(일반음식점)로 허가를 받아 건축하는 방법이 있고,
둘 째는 장사가 잘 안 되는 기존 카페를 사거나 임대하여 운영하는 방법이다. 그리고
세 번째는 아담한 부지가 딸린 기존 건물(농가 포함)을 사서 근린생활시설(일반 음식점)로 용도 변경하여 리모델링하는 방법 등이 있다.
최근에는 주 5일 근무제가 시행되면서 이왕이면 전원 카페형 펜션 사업을 겸할 수 있는 넉넉한 부지를 확보하는 편이 유리하겠다.
땅을 사서 근린생활시설로 허가를 내는 방법
93년 대선 이후 제 7공화국 출범 당시 땅에 대한 규제가 풀리면서 전국에 전원카페 붐이 불기 시작했다. 수도권 및 전국의 토지 가운데 준농림 지역에 특별한 제한 사항이 없는 토지라면 일반음식점, 숙박시설들의 허가가 특별한 제한 없이 가능했다.
그러나 무분별한 개발과 업소들의 난립으로 인해 전국의 강과 하천이 공장 폐수와 함께 업소에서 나오는 오폐수로 오염되어 큰 사회문제로 대두되었다.
통계에 의하면, 음식점 허가가 인구 25명당 1개꼴로 나와서 과소비와 먹고 즐기는 잘 못된 풍조로 번지는 듯 하자, 급기야는 1997년 9월, 상수도 보호특별대책이 세워지기에 이르렀다.
이로 인해 준농림 지역에는 근린생활시설, 숙박업의 허가가 제한되고 특히 팔당 상수원을 위협하는 광주, 용인, 양평, 여주, 남양주 등의 지역은 수도권 수질보존대책 1권역에 속하게 되어 음식점의 허가가 불허되었다. 이른바 수변구역이 정해진 것이다.
99년 5월부터는 이 수변구역이 확대되면서 북한강의 경우는 춘천 외곽인 의암대까지, 남한강의 경우는 충주댐까지 수변구역으로 묶어 음식점 허가가 제한되어 사실상 전원카페의 허가가 불가능하게 되었다.
다만 예외가 있는데 준농림지가 아닌 준도시 취락지역(이미 마을이 형성된 부락) 가운데 하수로법 제 2조 5호에 의한 하수종말처리 시설이 설치 운영되는 곳에서만 예외로 근린생활시설(일반음식점) 허용이 가능하고, 숙박업의 경우는 상업지역에서만 허가가 가능한 것으로 되어 있다.
그러나 이런 대략적인 근거보다는 땅을 계약하기 전에 시군구청 지방자치 단체에 직접 허가 가능 여부를 묻는 것이 필수다. 이는 지방자치단체가 보유하고 있는 오폐수 처리 시설 용량에 따라서 허가 불가 판정을 내리기도 하기 때문이다.
그 외 97년 9월 이전이나 99년 5월 이전에 허가를 받아 놓고 위 기간 내에 건물 준공이 되지 않는다면 이미 맡아 놓은 근린생활시설의 허가는 일방적으로 취소되는 상황에 처하게 될 것이다.
이 때문에 최근 수도권 준농림 지역에서의 개발 경향은 근린생활시설(소매점)로 허가를 내어서 휴게소 편의점으로 운영하는 사례가 늘고 있다.
그 가운데에는 건축 양식을 전원카페형으로 짓고 영업은 생고기를 꼬치에 꿰어서 판매하는 방식이 대표적이다.
이를 좀더 구체적으로는 판매 시식코너(즉석에서 사먹고 포장된 것을 사가는 식의 농수축산물 직판장 형태)로 볼 수 있는데, 음식이나 술을 직접 만들어 손님들에게 제공하는 것이 아니라 1차 가공된 제품을 단순히 판매만 하므로 법적인 제재를 피해 갈 수 있게 되는 것이다.
단점은 전원카페 특유의 술이나 음식을 만들어 손님들에게 제공할 수 없다는 점이고, 장점은 음식을 만들거나 홀에 제공하는 인력이 줄어 인건비가 절감되는 것이다. 또 하나는 오수처리시설의 오수합병정화조(약 2천~3천만원 소요)를 절약할 수 있다는 점도 꼽을 수 있다.
기존 카페를 매입해 운영하는 방법
기존 카페를 매입해 운영할 때는 우선, 건물 구조, 인테리어, 진입로, 주변환경, 길목 등과 그동안 손님들에게 제공했던 음식의 종류 등을 통해 문제점이 무엇인지를 파악한다. 접근성, 쾌적성, 차별성을 획기적으로 개선시킬 방도도 찾아보아야 한다.
그 외 보증금과 월 임대료가 높다면 낮추는 방안과 부동산 권리관계에도 신경을 써야 하는데 근저당 관계 특히, 예고 등기, 가압류, 가처분 등이 되어 있는 집이라면 임대를 하지 않는 것이 좋다.
다만 기존 카페를 매입해서 리모델링를 했을 때, 가능성과 확신이 선다면 약간의 위험을 감수하고 계약할 수도 있는데, 이는 아무래도 신축보다는 가능성이 엿보이는 기존 카페를 매입하여 되살려 보는 쪽이 더 경제성이 있기 때문이다.
전원 카페의 경우, 운영하는 주인의 경영방침에 따라서 성공과 실패가 좌우되는 경향이 크다. 따라서 접근하기 쉬운데다 주변 환경이 양호하고 터가 넓다면 6평~12평 정도의 작고 예쁘고 튼튼한 방가로 형태의 주택을 이용한 펜션업도 권할 만하다.
기존 건물을 근린생활시설로 용도 변경하는 방법
준도시 취락지역에 있는 농가 주택 및 기존 거물들을 구입하여 토속카페나 음식점으로 개조하는 방법은 비용이 적게든다는 점에서는 유리하다.
그러나 주변 환경이 좋거나 건물의 골조가 좋은 건물을 찾기가 그리 쉽지는 않다.
기존의 농촌주택은 대개 마을 한 가운데에 있거나 진입로가 좁기 때문에 프라이버시 침해와 접근성, 쾌적성이 떨어지는 편이다.
취락지역 가운데에 있는 대지로 접근성이 용이하고 쾌적한 위치에 있는 괜찮은 땅과 건물이 있다면, 그리고 리모델링이 가능하며 오폐수 종말처리시설이 연결되어서 용도변경이 가능한 땅이라면 금상첨화일 것이다.
그러나 그렇지 못한 경우는 정화조 시설이용과 리모델링 비용을 부동산 매입가에 더하여 산정해서 계산해야 한다.
또 법상 하자가 없는 땅이라도 계약 전에 담당 공무원에게 직접 문의하는 것이 원칙이다.
2002년 7월부터 주 5일 근무제가 시행되고 있어 전원카페형 펜션에 새 바람이 불고 있는데 무엇보다 사전에 치밀한 계획과 준비가 필요하다. 펜션이든 전원카페가 됐든 처음부터 너무 큰 기대를 하지말고 지극히 겸손하고 소박한 마음 자세로 ‘영리를 떠나 정성으로 대접해 보겠다’는 의지가 필요하다.
조용한 휴식 공간과 자연과의 만남인 전원 카페 및 펜션 사업은 21세기 유망 사업임에 틀림없겠으나 여기에는 많은 법적인 제약과 함정들이 도사리고 있다. 그러므로 현명한 선택 여부에 따라서 성공할 수도 있고, 실패할 수도 있는 것이다.
전원카페 및 펜션은 결코 멋과 낭만을 갖춘 환상적인 사업이 아니다. 거기에는 사전 정보와 많은 준비기간과 실천, 그리고 생활인으로서 앞서가는 지혜가 있어야 가능한 일이다. 田
■ 글 박찬용 (금호하우징 대표) 031-774-4988
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2003-09-16
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하쿠바에서 안꼬츠까지, 3박4일간 체험한 일본펜션의 현주소
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하쿠바에서 안꼬츠까지, 3박4일간 체험한 일본펜션의 현주소
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‘랠리메이츠 펜션’과 ‘시키상 펜션’의 운영주들과 이뤄진 질의 시간에는 일본펜션의 전반적인 흐름이나 추세, 경영방식 등 국내 펜션운영에 접목시킬 수 있는 실질적인 내용에 대한 질문이 집중적으로 거론됐고 3시간 여에 걸쳐 진행된 두 군데의 펜션 견학을 마친 일행은 다시 버스에 올라 하쿠바무라의 ‘펜션촌(村)’으로 이동했다. 마치 한국의 전원주택 단지를 연상시키는 하쿠바무라의 ‘펜션촌’은 차로 돌아보는 데만도 30분 이상이 걸릴 정도로 대단위로 조성되어 있었는데, 아직 개별부지 위주의 운영이 보편화되어 있는 국내 펜션여건에 익숙한 답사자들에게는 새로운 가능성을 점쳐 볼 수 있는 좋은 기회였다.
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월간 ‘전원주택라이프’와 ‘렛츠고펜션월드’가 공동으로 주최하고 일본 전문 여행사 ‘야호재팬‘이 주관한 ‘제2차 일본 펜션투어’가 지난달 8일부터 11일까지 3박4일 일정으로 진행됐다.
진행 스태프를 포함해 모두 19명이 참여한 이번 투어는 사전 예약인원 23명 중 4명이 답사 전일 예약을 취소한 관계로 당초예정 인원보다 적은 수가 참가할 수밖에 없었다.
참가자들 중에는 부부끼리 참가한 경우가 많은 편이고, 유형별로는 대부분 펜션 운영을 계획중이거나 일부 참가자중엔 이미 펜션을 운영하고 있어 일본 시스템의 벤치마킹 차원에서 참가한 경우도 있었다.
현지 일정은 나고야 공항에 도착해 나가츠가와와 하쿠바, 안꼬츠를 거쳐 다시 나고야에서 돌아오는 일정으로 진행됐으며 일본 펜션 외에도 전통 여관 등을 돌아 볼 수 있는 기회를 가졌다.
‘일본 펜션투어’를 진행 순서에 따라 답사기 형식으로 정리했다.
오전 11시 인천국제공항을 이륙한 비행기는 정확히 1시간 30분 뒤인 12시30분 나고야 국제공항에 착륙했다. 한국의 쾌청한 하늘과는 달리 일본열도로 접어들면서 잔뜩 흐려진 하늘은 나고야 공항을 빠져나오면서는 급기야 빗줄기를 뿌리기 시작했다.
개별적인 사정으로 함께 출발하지 못한 참가자 3명이 1시간 30분 뒤 나고야 공항에서 합류하면서 총 답사자는 진행 스태프를 포함해 19명으로 늘었고 일정보다 1시간가량 늦은 2시30분경이 되어서야 첫 답사지인 나가츠가와로 이동할 수 있었다.
이동 중 ‘야후재팬‘의 배상현 실장을 통해 간략한 답사일정에 대해 들을 수 있었고 짧은시간이었지만 각자 자기소개를 하며 다소나마 어색함을 없앨 수 있었다.
나고야 시내를 벗어나 2시간가량 고속도로를 달려 도착한 하루카미 온천은 연 60만명의 관광객이 찾는 유명관광지로 이 지역에만도 30여개의 여관이 밀집해 있다고 한다.
펜션과는 다소 차이가 있는 숙박형태임에도 일본의 전형적인 여관 세 곳을 둘러보는 답사자들에게선 사뭇 진지한 분위기를 느낄 수 있었는데, 한국과 또 다른 서비스를 체험해 볼 수 있는 좋은 기회이기도 했다.
7시가 가까워서야 숙소에 여장을 푼 일행은 정통 일본식으로 식사를 한 후 삼삼오오 온천을 즐기거나 쇼핑을 하며 첫날 일정을 마감했다.
단지형으로 개발된 하쿠바무라의 ‘펜션촌(村)’
답사 2일차부터는 일본 하쿠바 지역을 중심으로 본격적인 일본펜션답사가 시작됐다.
오전 8시 버스에 오른 일행은 본격적인 일본펜션답사 일정에 앞서 가벼운 마음으로 모쯔모토시에 있는 모쯔모토성을 둘러보고 현지식으로 중식을 해결한 뒤 하쿠바로 이동했다.
하쿠바는 지난 1998년 나가노 동계올림픽 당시 스키점프경기가 열렸던 지역으로 지역적 특성상 많은 스키장이 분포되어 있어 많은 숙박시설이 산재해 있을 것으로 짐작할 수 있었고 이 같은 생각은 현지에 도착하면서 틀리지 않음을 알 수 있었다.
일행이 가장 먼저 들른 곳은 하쿠바무라에서 30분 정도 거리에 위치한 동구리무라. 현재 하쿠바무라와 동구리무라에만 8백 여개의 숙박시설이 운영중이며 이중 절반 수준인 3백 여개가 펜션이라고 한다.
하지만 이들 펜션 모두가 1년 내내 운영되어지는 것은 아니며 절반이상은 시즌에만 운영되어지기 때문에 주인 없이 방치(?)되어 있는 펜션을 확인하는 것은 그리 어려운 일이 아니었다.
또한 빈 펜션을 임대해 운영하는 경우도 적지 않았는데 임대료는 연 2천5백만엔 정도라고 한다.
동구리무라에는 수 십 채의 펜션이 밀집해 있음에도 전체적으로 잘 정돈되어 있다는 느낌을 강하게 받았는데, 이는 나름대로의 규칙을 통한 질서유지만이 지역발전에 도움이 된다는 생각에 바탕한 것이다.
또한 일본으로 떠나기 전 만났던 일본인 기자에게 들은 ‘일본 펜션은 양파와 같다’는 말의 의미도 다시 한번 되새겨 볼 수 있었는데, 동구리무라에 자리한 펜션들 역시 있는 듯, 없는 듯 숲 속에 위치한 경우가 많았고, 심지어 일부 펜션들은 간판마저 없어 입구가 어디인지 분간하기가 어려울 정도였다.
하지만 좁고 허름해 보이는 입구를 지나면서는 양파의 계속되는 새로운 속살처럼 전혀 다른 분위기가 전해짐을 느낄 수 있었다.
동구리무라에 자리한 대부분의 펜션들은 20년 이상 된 곳이 많아 겉모습과 시설적인 면에서는 별 관심을 끌지 못했지만 연륜에서 묻어나는 서비스정신 등 경영마인드에 있어서는 많은 것을 보고 느낄 수 있었다는 것이 답사자들의 공통된 의견이었다.
동구리무라의 모든 펜션의 경우라고는 할 수 없지만 부지구입에서 건축에 이르는 일련의 과정에 들어가는 비용은 우리 돈으로 대략 7억원에서 8억원 사이가 가장 보편적이었고, 숙박비의 경우 1인 기준으로 8만원에서 9만원선으로 여기에는 저녁과 아침식사 비용이 포함된다.
또한 객실 수에 있어서도 6실에서 10실 미만이 가장 많았는데, 최근들어서는 정년퇴직자를 중심으로 4~5개 정도의 객실만을 운영하며 여유로운 생활을 즐기려는 사람들이 펜션을 창업하는 경우가 늘고 있는 추세라고 한다.
또한 이 지역 펜션운영주의 대부분은 외지에서 온 사람들로, 그런 이유에서 자체적으로 결성된 조합은 펜션운영과 지역발전에 대한 다양한 정보교환의 창구로 활용되어지고 있었다.
‘랠리메이츠 펜션’과 ‘시키상 펜션’의 운영주들과 이뤄진 질의 시간에는 일본펜션의 전반적인 흐름이나 추세, 경영방식 등 국내 펜션운영에 접목시킬 수 있는 실질적인 내용에 대한 질문이 집중적으로 거론됐고 3시간 여에 걸쳐 진행된 두 군데의 펜션 견학을 마친 일행은 다시 버스에 올라 하쿠바무라의 ‘펜션촌(村)’으로 이동했다.
마치 한국의 전원주택 단지를 연상시키는 하쿠바무라의 ‘펜션촌’은 차로 돌아보는 데만도 30분 이상이 걸릴 정도로 대단위로 조성되어 있었는데, 아직 개별부지 위주의 운영이 보편화되어 있는 국내 펜션여건에 익숙한 답사자들에게는 새로운 가능성을 점쳐 볼 수 있는 좋은 기회였다.
함께 동행했던 ‘블루 펜션’의 유키노리 사장은 “이 곳에만도 1백 여채의 펜션이 밀집해 있다”며 “나가노 동계올림픽 당시 부족한 숙박시설에 대비, 시(市) 차원에서 적극적으로 펜션을 유치했다”고 덧붙였다.
숙소인 ‘블루 펜션’으로 돌아왔을 때 ‘한국에서 찾아 온 반가운 손님’을 취재하기 위해 하쿠바 지역신문의 발행인이 기다리고 있었고 짧은 시간동안 답사자를 대상으로 한 인터뷰와 사진촬영이 이뤄지기도 했다.
다소 빠듯한 일정에 몸은 피곤했지만 유키노리 사장의 정성이 묻어나는 저녁을 들며 웃음꽃을 피울 수 있었고 특히, 한국인 친구를 통해 구했다는 김치를 내오는 유키노리 사장의 세심함에 모든 답사자들은 감사의 마음을 전했다.
유럽풍 별장 연상시키는, ‘안꼬츠’의 펜션들
연 이틀 잔뜩 지푸린 날씨는 삼일 째가 되서야 활짝 개었고 높고 푸른 하늘은 한국의 가을 하늘과 크게 다를 것이 없었다.
평소보다 30여 분 일찍 시작된 일정상 답사자들은 버스에 오르기가 무섭게 다시 잠을 청했지만 활짝 개인 하늘 아래 펼쳐지는 ‘하쿠바 대설계곡’이 창밖으로 펼쳐지자 언제 그랬냐는 듯, 버스 창을 열고 카메라 셔터를 눌러대기에 정신이 없었다.
이동 중 배상현 실장을 통해 가미코지의 노리쿠라 고원에 대한 간략한 설명과 함께 ‘노리쿠라 고원’에 자리한 두 개의 일본식 여관을 견학하게 될 오전 일정에 대해 들을 수 있었다.
2시간 30분여에 걸친 이동시간이었지만 굽이 굽이 협곡을 타고 도는 국도로 이동한 탓에 주위로 펼쳐진 단풍을 한껏 즐길 수 있었고 특히, 계곡을 따라 흘러내리는 백색의 온천수를 바라보던 답사자들의 입에서는 감탄사가 절로 흘러나왔다.
10시경에 가미코지에 도착한 일행은 20여분을 걸어 ‘노리쿠라 고원’에 닿을 수 있었고 백설을 이고 앉은 해발 3,026m의 노리쿠라 산을 촬영하며 자연의 위대함을 다시 한번 실감했다.
노리쿠라 고원에서 둘러 본 두 곳의 여관 역시 첫날 하루카미 온천에서 둘러 본 여관과 크게 다르지 않았지만 넓은 로비나 식당 등 시설적인 면에서 호텔에 보다 가깝다는 인상이 짙었다.
두 번 째로 들렀던 여관의 식당에서 중식을 해결한 일행은 기념품을 구입하거나 가미코지 박물관을 둘러보는 등 30분 정도 자유시간을 보낸 뒤 마지막 답사지인 안꼬츠무라로 이동했다.
안꼬츠무라의 ‘텐가로핫토 펜션’에 도착했을 때 이 지역 관광청 소속 카다야마씨와 운영주 미야시타씨가 이미 마중을 나와있었는데, 다소 빠듯한 일정상 방 배정 후 바로 버스에 올라 안꼬츠무라내 펜션 답사에 들어갔다.
안꼬츠무라 안내를 자청한 지역 관광청 소속 카다야마씨는 “안꼬츠무라에만 1백50여개의 숙박시설이 있으며 이중 35%수준인 40여 개가 펜션”이라고 말하고 “안꼬츠무라의 경우는 한 명이 여러개의 펜션을 운영하는 경우도 있다”고 설명해 주었다.
안꼬츠무라는 유럽의 시골풍경을 연상케하는 일본의 전형적인 농촌마을로 주위에 온천과 스키장이 위치해 있어 관광과 휴식을 두루 겸할 수 있는 지역으로 평가되는 곳이다.
안꼬츠무라에서는 앞서 들렀던 하쿠바무라나 동구리무라에서와는 또 다른 느낌의 펜션들을 접할 기회가 주어졌다. 우선 펜션의 모양새에 있어 적잖은 차이가 있었는데, 안꼬츠무라의 펜션의 경우 전형적인 유럽풍 목조주택의 모양새를 한 펜션이 대다수였고, 시설적인 면에서도 많은 부분 고급화되어 있는 느낌이었다.
펜션의 외관과 시설적인 면은 지역적 특성과 운영연수에 따라 차이가 날 수밖에 없는 부분으로 하쿠바무라와 동구리무라의 펜션들이 20년 이상 된 반면 안꼬츠무라의 펜션들은 대부분 10년 미만인 곳이 많다는 것에서 그 이유를 찾을 수 있었다.
안꼬츠무라에 위치한 펜션의 또 다른 특징은 펜션으로 운영하면서 주중이나 비시즌에는 점심식사를 제공하는 등 나름대로 비시즌을 대비한 운영이 이뤄지고 있다는 것으로, 적잖은 수의 펜션들이 이미 이 같은 방식을 도입해 운영되어지고 있었다.
카다야마씨와 미야시타씨의 안내를 받아 처음 방문한 곳은 ‘텐가로핫토 펜션’에서 얼마 떨어지지 않은 ‘마돈나 펜션’. 우선 산뜻한 외관에서 답사자들의 관심을 끌었던 ‘마돈나 펜션’은 객실구성과 인테리어적인 면에서 일본 답사기간 중 접했던 펜션들과는 많은 차이가 있었다.
특히, 인테리어나 소품, 규모에 있어 각기 다른 형태로 조성 된 10개의 객실은 둘러보는 것만으로도 다양한 아이디어를 얻을 수 있는 기회였다.
또한 각 층마다 투숙객의 편의를 위해 마련해 놓은 다양한 종류의 자판기들도 인상적이었다.
‘마돈나 펜션’은 본채 외에도 요소 요소에 다양한 부대시설을 갖춰 놓았는데, 우선 본채와 마주한 곳에 테니스 코트가 마련돼 있으며 그 앞으로는 아이들을 위한 그네 등 놀이시설들이 자리하고 있다.
또한 널찍한 뒷마당에는 농구골대와 사우나를 즐길 수 있는 별채를 마련, 보다 여유로운 휴식공간으로 꾸며져 있었다.
다음으로 방문한 ‘윈즈 펜션’의 경우도 적잖은 부분에서 답사자들의 관심을 끌었는데, 무엇보다 직접 피자를 구워먹을 수 있는 화로와 치즈를 훈제할 수 있는 공간 등에 관심을 보였다.
일본펜션의 수익에 가장 많은 부분을 차지하는 것이 음식이고 보면 국내 펜션에서도 반드시 염두에 두어야 할 부분임에 틀림이 없어 보였다.
‘텐가로핫토 펜션’에서 맞은 일본의 마지막 밤
단체 온천을 마치고 마지막 숙소인 ‘텐가로핫토 펜션’으로 돌아온 시간은 7시경. 간단히 짐 정리를 끝내고 저녁식사를 위해 식당에 모인 일행들은 삼삼오오 모여 담소를 나누는 등 3일간의 일본답사에 대한 의견을 교환하며 차분히 마무리하는 모습이었다.
식사에 앞서 한 참가자의 건의로 잔을 채운 답사자들은 서로에게 덕담을 건네는 등 성공적인 일본펜션투어에 대한 자축의 건배를 들었다.
일부 참가자들은 이번 행사로 맺은 인연의 지속성을 강조하며 한국으로 돌아가서도 지속적인 만남이 이뤄질 수 있는 구체적인 방안을 제시해 많은 이들로부터 동의를 이끌어 내기도 했다.
정갈한 미국식단으로 꾸며진 저녁식사를 마친 후 미야시타 사장의 통기타 연주를 시작으로 달아오르기 시작한 분위기는 밤이 깊어 갈수록 더해갔고, 일본에서의 마지막 밤은 그렇게 아쉬움 속에 지나갔다.
마지막 날 오전 일정에 포함되어 있던 노리쿠라 고원 ‘스카이라인’에 대한 관광이 지난 밤 내린 눈으로 인해 관광이 불가능하다는 통보를 들은 아쉬운 마음을 뒤로하고 답사가 시작됐던 나고야시로 향했고, 1시간 여의 자유시간을 마지막으로 답사일정을 마무리해야 했다.
4시40분 나고야 공항을 출발한 비행기는 7시가 넘어서야 인천국제공항에 안착했고 잰 걸음으로 빠져나온 공항 주변은 이미 어둠이 짙게 깔려있었다. 田
■ 글 사진 정철훈
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2003-09-16
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홍보가 생명이다
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홍보가 생명이다
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일반적으로 펜션은 관광지 주변의 조용하고 경치 좋은 계곡이나 산 속, 바닷가, 호수 부근 등에 있는 비교적 싼 땅(보통 평당 10만~50만 원대)을 구입해 건축하게 된다. 이럴 경우 펜션이 여기에 있다는 것을 알릴 홍보 방법이 별로 없다. 신문이나 방송에 광고를 내자니 광고비가 많이 들고 인터넷에 홈페이지를 자체 제작해 올려놓아도 홈페이지가 워낙 많아 이러한 사이트를 일반인들이 찾아서 방문하기가 쉽지 않다. 그러다 보니 입 소문을 통한 단골 고객유치에 많은 부분 의지할 수밖에 없는 것이 현실이며 이렇게 확보된 단골 고객을 통해 연간 객실 가동률을 20% 정도 맞추는데는 1년에서 2년 정도 걸리는 것이 보통이다.
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도시에서 일반적인 소매점 창업에 성공하려면 우선 목이 좋은 곳에 주변 상권과 잘 어울리는 업종을 고르는 일이 중요할 것이다. 하지만 펜션은 이와는 차원이 다르다.
만일 관광객들이 많이 몰려드는 번화한 대규모 관광지에 펜션이 위치해 있다면 일반 소매점 창업과 별로 다르지 않겠지만 이런 번잡한 곳이 과연 펜션을 하기에 가장 적합한가에 대해서는 생각을 해보아야 한다.
만일 별도의 홍보를 하지 않아도 충분한 관광객이 몰려드는 곳이라면 우선 시끄럽고 복잡한 장소이므로 조용히 전원생활을 하면서 살기에는 부적합할 것이다.
또한 이런 곳에는 호텔이나 콘도, 모텔, 여관 등 수많은 숙박시설이 밀집되어 있어 고객 유치나 가격 경쟁이 치열할 것이며, 땅값이 도시와 맞먹어 펜션을 창업하는데 막대한 자금이 들어갈 것이다.
예를 들어 대규모 관광지 내의 번화한 곳에 있는 땅값이 보통 평당 1백만원이 넘는데 5백평을 구입한다고 하면 토지 매입비로만 5억 원이 들어가고, 여기에 펜션 60~80평을 건축하는데 2억~3억 원 정도가 들어간다.
또한 집기 비품에다 인허가 설계비 등을 포함하면 줄잡아 7억~8억 원 정도가 들어가는데 이런 정도의 자금을 들여 펜션을 하기엔 투자비 대비 수익성에서 떨어진다.
일반적으로 펜션은 관광지 주변의 조용하고 경치 좋은 계곡이나 산 속, 바닷가, 호수 부근 등에 있는 비교적 싼 땅(보통 평당 10만~50만 원대)을 구입해 건축하게 된다. 이럴 경우 펜션이 여기에 있다는 것을 알릴 홍보 방법이 별로 없다.
신문이나 방송에 광고를 내자니 광고비가 많이 들고 인터넷에 홈페이지를 자체 제작해 올려놓아도 홈페이지가 워낙 많아 이러한 사이트를 일반인들이 찾아서 방문하기가 쉽지 않다.
그러다 보니 입 소문을 통한 단골 고객유치에 많은 부분 의지할 수밖에 없는 것이 현실이며 이렇게 확보된 단골 고객을 통해 연간 객실 가동률을 20% 정도 맞추는데는 1년에서 2년 정도 걸리는 것이 보통이다.
또한 일부는 여행사 등에 룸 전체를 싼 가격에 일괄 임대해 고객을 받는 경우도 있고, 고속도로 휴게소 등에 나가 홍보전단을 만들어 배포하기도 한다.
2000년 5월, 펜션 사업에 본격적으로 착수했을 때는 이미 인터넷이 전국적으로 보급되어 이를 활용한 온라인 홍보 및 예약시스템을 이용할 수 있게 되었다.
홈페이지 오픈 이후 각종 언론매체에서 ‘렛츠고 펜션월드’에 대한 소개 기사가 수십 차례 다뤄지면서 일반에 널리 알려지게 되었다.
연회비 1만원이라는 유료 사이트임에도 불구하고 요즘 매월4천~5천명씩 회원 가입자가 늘어나 지금은 전국의 20여 개 가맹점들의 주말 예약이 1~2개월 전에 끝나고, 평일 예약도 50% 이상 이루어지고 있다.
심지어 이용 회원 증가에 비해 객실 증가가 뒤따라오지 못하는 만성적인 객실부족사태가 빚어지고 있다.
최근에는 각 지방자치단체 홈페이지와 농협, 지역 전문 사이트 등에도 그 지역의 여행이나 숙박과 관련된 정보를 제공해주고 있는데, 이런 사이트에 게재해놓는 일도 좋은 홍보 방법이 될 것이다. 田
■ 글 이학순((주)렛츠고펜션월드 대표) 02-597-7144 www.pensionok.com
[글쓴이 이학순은 전국 펜션 프랜차이즈 사업을 중심으로 한 (주)렛츠고펜션월드의 대표로 국내에선 처음으로 펜션 바람을 불러 일으켰으며, 펜션의 정의와 개념을 국내에 정착시키는 한편, 최초로 이를 사업화 했다.
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2003-09-16
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수도권 토지거래허가제 후, 평창에 단지형 펜션 투자 열풍
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수도권 토지거래허가제 후, 평창에 단지형 펜션 투자 열풍
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‘Happy 700’, 강원도 평창의 펜션 열풍이 거세다. 평창군 문화관광과에 등록된 펜션은 20여 개 정도에 불과하지만 실질적으로는 600여 개에 이른다. 평창군청에 따르면 준농림지에 주택을 짓도록 허용하는 농지전용 허가 건수는 2002년 11월말까지 400여 건이다. 여기에 임야지역 건축허가에 필요한 삼림형질변경 건수까지 포함하면 모두 540여 건이다. 2002년 한 해 봉평면 유포리 금당계곡 일대에만 펜션용 부지로 허가를 받은 곳이 100여 개다.
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이전까지만 해도 건물 한두 동에 10개 미만의 객실을 둔 소형펜션이 주류를 이뤘는데, 현재는 100여 동에 이르는 대규모 단지형 펜션이 인기 몰이중이다. 콘도처럼 레저용으로 이용할 수 있을 뿐만 아니라 임대하여 수익도 얻을 수 있기 때문이다.
평창군의 한 관계자는 “현지인이 운영하는 민박이 고급 형태인 펜션과는 경쟁력이 떨어져 관광객 유치에 어려움을 겪는다”면서 “민박의 경쟁력을 제고하기 위하여 저리 융자 확대 방안을 추진중”이라고 밝혔다. 2010 동계올림픽 유치를 앞두고 숙박시설을 늘리려는 의도도 있지만, 평창에서 수익형 전원주택인 펜션 열풍이 얼마나 거센지 짐작하게 한다.
평창에 왜, 펜션이 몰리나
평창에 펜션 투자자들이 몰리는 이유는 편리해진 교통여건이다. 평창군을 가로지르는 영동고속도로의 확장·개통으로 서울에서 장평나들목까지 2시간이면 도착할 수 있다.
또한 중앙고속도로 춘천에서 대구까지 총 연장 280킬로미터의 4차선 전 구간이 완전 개통됐다. 특히 경북 영주와 충북 단양을 연결하는 해발 689미터의 죽령고개를 땅 속으로 관통하는 죽령터널은 1시간 가량 걸리던 영주와 단양 구간을 10분 이내로 단축시켰다
.때문에 이전까지만 해도 펜션 투자자의 대부분이 수도권에 국한됐으나 범위가 경북 내륙지역으로 넓혀졌다. 한편으로는 2004년 개통을 목표로 하는 서울-원주-강릉 간 복선전철를 염두에 둔 장기적인 안목의 투자들도 여기에 한몫을 했다.
평창에 펜션이 몰리는 이유는 편리해진 교통과 함께 무엇보다 용평리조트, 휘닉스파크, 성우리조트 등 사계절 전천후 종합 레포츠 단지와 백두대간의 등허리인 오대산과 효석문화마을·허브나라·금당계곡·흥정계곡 등 관광명소가 많다는 점이다.
또한 평창군은 관광객이 늘면서 숙박시설이 부족해지자 준농림지에 펜션·민박을 짓도록 규제를 완화했다. ‘2010 평창 동계올림픽’ 유치에 총력전을 펼치고 있는데, 이를 유치할 경우 숙박시설은 절대 부족하기 때문이다. 건축바람이 거센 지역은 도암·용평·봉평면의 계곡 일대와 리조트시설 주변지역이다.
이들 지역에서는 끊겼던 토지거래가 되살아나면서 땅값이 크게 올랐다. 정부가 수도권 대부분을 토지거래허가구역으로 묶자, 레저시설이 풍부하고 관광객의 발걸음이 잦은 평창군이 새로운 투자처로 떠오른 것도 한 원인이다.
땅값은 평당 6만∼8만원에서 비싼 곳은 45만원 정도로 지난 해에 비하여 30%정도 상승했다. 땅값이 비싼 곳은 용평면의 금당계곡 일대와 《메밀꽃 필 무렵》의 저자 이효석의 고향인 봉평면 흥정계곡 일대이다. 이들 지역에는 단지형 펜션은 물론, 농가를 개조한 펜션이 부쩍 늘어나는 추세이다.
펜션 투자도 꼼꼼히 챙겨야
강원도 김진선 지사는 선거공약으로 ‘펜션사업을 통한 관광 활성화’를 내걸었고, 홍천군·화천군 군수 등도 시책에 펜션사업을 포함시켰다. 평창군을 포함한 강원도 내 상당수 시·군이 관광산업 활성화를 위해 펜션사업에 큰 관심을 보이고 있다.
강원도의 관계자는 “호텔·콘도의 증축을 위해서는 많은 시간과 비용이 소요됨에 따라 정부에 펜션업의 도내 도입을 2001년부터 건의했다”면서 “100실 이상의 대형 콘도나 호텔은 체험관광이 가능한 소규모 농장이나 목장, 레저시설 근처에 설립이 어려워 펜션 설립의 법적인 지원 장치가 필요하다”고 말했다.
하지만 문화관광부는 “현재 제주도에서 시행중인 펜션업 성과에 따라 도내 도입 여부를 결정한다”는 방침이다. 강원도 내 펜션업 도입을 추진한다면 펜션업이 관광진흥법에 의한 사업으로 인정돼 해당사업자는 관광진흥개발기금을 지원받아 30억∼40억원 규모의 펜션 설립이 쉬어진다.
이러한 흐름에 맞추어 건설회사나 리조트 관련업, 개인사업자 등도 관련법규 제정에 대비하여 발빠르게 평창군에서 펜션단지를 개발하여 분양중이다. 이들 단지형 펜션사업에 대한 투자전망은 어떠할까?
단지형 펜션이란, 본인 명의로 부지를 구입하고 펜션을 건축하여 임대하는 사업으로, 주택임대 사업과 동일한 방식이지만 객실 판매는 숙박업의 형태로 이루어지는 것을 말한다.
그 전망에 대하여 쏘렌토의 이대형 대리는 “스키, 골프 등 다양한 레저시설을 즐기려는 사람들이 늘어나고, 주5일 근무제의 시작으로 주말 여가문화에 대변혁이 예상되는 시점에서 친환경적인 펜션은 높은 객실 판매율이 예상되어 안정적인 투자수익이 기대된다”고 말한다.
그렇다고 펜션사업을 소위 ‘떴다방’쯤으로 생각해서는 안된다. 펜션은 삶의 가치를 높이 창출하는 가치사업이고 서비스·문화 사업이기 때문이다. 그렇기에 펜션 부지를 매입하고 시공하는 것은 전문업체에 의뢰하더라도 직접 운영하는 것이 바람직하다.
그러나 직접 운영하기 곤란하여 단지형 펜션에 투자할 때는 단지구성이나 관리능력을 갖춘 펜션을 찾아야 한다. 단지형 펜션에 투자할 때는 몇 가지 유의해야 할 사항이 있다.
△분양업체와 부지 소유자가 동일한가 △단지 규모가 큰가 △시공·시행업체가 능력이 있는가 △단지 내 진입이 용이한가 △편의시설이 갖춰져 있는가 △종합 레포츠 단지의 접근이 용이한가 △휴양림, 계곡 등을 끼고 있는가 하는 점이다.
이를 위해서는 무엇보다 현장을 직접 방문하여 확인하는 것이 중요하다.
●탑투게더, 파라다이스전원마을
봉평면 유포1리 금당산의 야트막한 구릉지 8100평 부지에 파라다이스전원마을을 조성 분양하고 있다. 총 32필지로 320∼530평까지 다양하게 분할했으며, 1필지당 건평 15∼20평짜리 별장형 목조주택 4동을 앉힐 수 있다.
선분양 후시공 방식으로 12월 초 78%의 분양률을 보였다. 땅값은 평당 20만원 선이며 건축비는 평당 250∼280만원이다. 향은 동남향으로 위아래 필지의 높이는 1.5미터 정도인데 주택을 지그재그로 배치하여 조망권을 확보하도록 했다.
서울에서 1시간40분이면 진입하는 금당산 자락에 위치하여 맑은 물과 병풍처럼 펼쳐진 신비의 암벽과 함께 사계절의 아름다움을 만끽할 수 있다(033-334-6114).
●파인건설, 성우빌리지
방림면 운교리에 1만2400평 중 7400평을 개발하여 렌탈 보급형 펜션 9세대를 4차 분양하고 있다. 대지 100평에 건평 20평의 유럽식 목조주택을 선분양 후시공하는데 택지와 건축비를 합하여 총 8000만원이다.
대지와 건축 평수는 조절이 가능한데, 대지는 평당 25만원이고 건축비는 평당 300만원이다. 단지 앞에는 평창군에서 스키, 콘도 시설을 개발 계획중인 백덕산이 있다.
단지 내 부대시설로는 노래방, 수영장, 족구장, 배구장, 슈퍼, 노천카페, 산책로 등이 있다. 렌탈형 펜션은 분양 회사에서 임대 관리를 해주며 수익의 60%는 분양자에게 돌아가고 40%는 관리비로 쓰인다. 주변 경관이 수려하며 성우리조트가 15분, 휘닉스파크가 40분 거리이고, 강릉 경포대까지는 1시간 소요된다.(033-333-1331)
●청림종합건설(주), 금당전원마을
용평면 재산1리 금당산 중턱에 금당전원마을 2차 단지 30가구를 12월부터 분양하고 있다. 총 9970평의 대지에 48동을 조성하여 선시공 후분양하는데 1997년 분양한 1차 단지 18가구 분은 입주를 완료했다.
2차 단지는 필지별로 120∼200평이고 주택은 25∼30평형의 목조주택이다. 호주산 최고급 목재를 직수입하여 호주 현지 목조주택 시공 전문가들이 직접 공사를 전담하고 있다.
분양가는 택지와 건축비를 합하여 1억4000만원∼1억6500만원이다. 서울에서 1시간40분 거리인 장평나들목에서 가까운 금당계곡 초입이라 접근하기 쉬우며 휘닉스파크 9분, 용평리조트 20분, 성우리조트는 25분 거리이다(02-523-1717).
●아인개발, 금당리버힐
대화면 개수리에 펜션형 전원별장 ‘금당 리버힐’ 54가구를 분양하고 있다. 1차 단지 면적은 총 6252평으로 12평형 16개동 48세대, 18평형 3개동 6세대이며 평당 분양가는 460만원이다.
농촌주택으로 등기가 되는 개인재산으로서, 소유주가 사용하지 않는 기간은 아인개발에서 관리를 대행하여 투자액 기준으로 연간 7.5%의 확정 수익을 보장해준다. 단지에서 1시간 거리 안에 유명레저시설, 관광지, 휴양지가 있으며, 평창군에서 면온나들목으로 2개 도로를 확장·포장할 예정이라 교통 여건이 좋다(02-585-1442).
●왈츠빌리지, 마리안느 카운티
왈츠빌리지가 봉평면 진조리 일대 ‘그레이스 카운티’에 62동을 완공한 데 이어, 봉평면 면온리 ‘마리안느 카운티’에 빌라형 총 98가구를 시공·분양하고 있다.
단지 규모는 총 4967평이며 필지당 면적은 40∼50평, 건평은 15.86평(12세대), 22.29평(76세대) 29.53평(10세대)이다. 분양가격은 내추럴하우스(대지면적 40평, 건평 15.86평)는 7700만원, 골든하우스(대지면적 50평, 건평 22.29평)은 1억400만원이다.
건물은 유럽풍의 최고급 외관과 여유롭고 편리한 복층구조, 조망권이 탁월한 발코니와 완벽한 가족 중심의 단지 구성, 모던함과 심플함으로 빛나는 감각적인 실내 인테리어, 정원 안까지 주변 경관을 끌어들인 아름다운 자연미가 돋보인다.
직접 사용(1년 30일)은 물론 위탁 임대계약을 통해 수익금을 배당받을 수 있다. 휘닉스파크(스키장, 골프장)와 5분 거리이고 인근에 오대산과 치악산 국립공원 등 관광명소가 즐비하다(080-343-7700). 田
글·사진 윤홍로 기자
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2003-09-16
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펜션 A to Z 전원주택의 새로운 패러다임, 펜션의 이해와 실제
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펜션 A to Z 전원주택의 새로운 패러다임, 펜션의 이해와 실제
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2000년대에 들어서면서 전원지역에 새로운 바람이 불고 있다. 이른바 펜션(Pension)이라는 바람이다. 한 때 유행했던 전원주택이라는 종래의 개념을 밀어내고 요즘 1, 2년 사이에 우리 앞에 그야말로 혜성처럼 나타났다. 너무나 갑작스럽게 불어닥친 분야이므로 용어 자체가 생소하고, 그 의미도 이해가 쉽지 않다. 그래서 펜션에 관한 세미나·모임 등이 심심찮게 개최되고 있다. 웬만한 신문·주간지·월간지들이 즐겨 다루는 소재가 되고 있다. 그만큼 사람들의 관심이 뜨거워지고 있다는 증거이다. 그래서 이 펜션 사업은 여유 자금이 있는 사람들이나, 노후 투자를 계획하는 사람들이면 으레 검토하는 단골 프로젝트가 된 것이다.
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펜션 열풍, 지나가는 바람인가?
이렇게 갑작스럽게 달아올랐으니, 이 펜션 바람도 며칠이나 갈까? 하고 우려하는 목소리도 있다. 우선 예상되는 일로 단기간에 많은 투자가 이 펜션 분야에 이루어진다면, 이 우려는 현실로 나타날 것이다.
펜션을 지을 만한 땅은 한정되어 있는데 너도나도 한몫 벌겠다고 달려든다면 펜션은 사업으로서 매력을 잃게 될 것이고, 지금의 열풍도 지나가는 바람으로 그치고 말 것이다.
더욱 우려되는 것은 아름다운 자연 환경이 실패한 펜션, 퇴락한 펜션들과 그 개발의 상처들로 흉물스럽게 남을 것이다. 이러한 상상은 물론 극단적인 예이다. 그러나 그럴 가능성이 전혀 없는 것도 아니다.
그러므로 우리에게 주어진 제한된 국토를 이용하여 모든 사람들이 기대하는 아름다운 전원 환경을 조성하고, 누구나 편안히 즐길 수 있는 여건을 만드는 일은 오늘을 사는 사람들의 책임이라고 생각된다. 따라서 펜션은 이기적인 측면보다는 공익적인 측면을 강조해야 하는 사업임을 알아야 한다.
연재를 시작하는 이 글의 목적도 바로 이러한 주제를 중심으로 풀어갈 것이다. 이를 위해서는 펜션의 본질적 의미와 가치를 바르게 알아서 단순히 투기 목적의 사업이 되지 않도록 사업자 자신이 염두에 두어야 한다.
펜션이란 농어촌과 같은 전원에 위치하여 호텔 수준의 시설을 갖추고, 주인이 직접 가족적인 분위기에서 서비스하는 소규모 숙박시설로서 수익사업을 의미한다. 쉽게 말하여 종래의 민박과 전원주택이 하나로 통합된 형태의 숙박시설이다.
이러한 펜션의 배경과 역사는 매우 깊다. 프랑스를 비롯한 유럽 쪽에서 수세기 동안 보편화되어 온 농어촌의 숙박업이 1970년대에 일본으로 건너와 정착된 후에, 이제 우리나라로 다시 몰려온 것이다. 2000년 ‘제주도개발특별법’에 펜션업이 등장하면서부터이다. 이것은 당시 낙후된 제주도 농어촌 지역을 활성화시키기 위한 하나의 방안이었다.
그런데 이러한 펜션 개념은 특별히 유럽과 일본에서도 그러했듯이 노후 생활의 방편으로 각광을 받기 시작하면서 전국적인 추세로 바람을 일으키고 있는 것이다. 그러나 이 바람이 열풍이나 광풍이 되어서는 안 된다. 그리고 이 펜션 바람은 모든 사람들에게 즐거움을 안겨주는 새로운 생활문화의 패러다임으로 정착되어야 한다는 바람이다.
이를 위해서는 펜션의 본질을 바르게 이해할 필요가 있다. 이것을 깊이 이해할수록 펜션은 모두로부터 사랑을 받는 아름다운 펜션으로 정착되어 갈 것이다.
건강한 펜션, 유익한 펜션
펜션의 본래 의미는 ‘노후연금’이라고 한다. 그래서 영어권에서 펜션은 숙박집 차원에서의 이해보다는 연금·보험 등의 의미가 우선인 것이다. 그런데 숙박시설로서 펜션을 이해한다고 해도 연금의 의미와 크게 다를 것이 없다는 결론에 이르게 된다.
대개 펜션을 운영하는 연령층은 은퇴자를 중심으로 한 노령층이 대부분이다. 이 사람들이 연금정도의 수익을 위해 이런 숙박집을 운영하게 된다는 점을 두고 볼 때, 펜션 사업을 연금의 의미로 보아도 무방하기 때문이다. 말하자면 펜션은 전원에서 은퇴생활을 하는 분들이 비어 있는 방을 숙박시설로 활용하여 약간의 수익을 보장받는 노후 사업의 하나로 그 전통적 의미를 지니고 있는 것이다.
그렇다고 펜션에는 단순한 숙박사업의 의미만 담긴 것은 아니다. 오히려 그 이상의 뜻이 담겨 있다는 사실을 깨닫게 된다.
나이 50, 60이 넘도록 나름대로 살아온 인생을 정리하면서, 전원에서 조용하게 마지막 삶을 살아가려는 소박한 마음이 담겨있기 때문이다. 여기에는 젊은 시절에 가졌던 야망이나 욕심은 자리할 수가 없을 것이다.
단지 건강한 몸과 마음으로 인생의 황혼을 맞이하고 싶어하는 소망이 있을 뿐이다. 그리고 자신이 살아온 인생의 지혜와 깨달음을 이용객들과 더불어 나눌 수 있는 의미 있고 보람 있는 공간으로 만들고 싶은 것이다.
그래서 펜션의 기본적인 컨셉(Concept)은 ‘건강’이라고 할 수 있다. 건강한 노후를 보여주는 삶의 한 형태가 펜션으로 나타난 것이다. 유럽의 농촌이나 중소도시에서 펜션이 은퇴자를 중심으로 한 삶의 한 문화로서 오래 전부터 자리를 잡아온 것은 그 사회의 아름다움과 건강함을 보여주는 하나의 증거라고 생각된다.
우리나라에서도 건강한 펜션이 자리잡으려면 적어도 이러한 사회 문화적인 건강성이 바탕이 되어야 한다. 단지 돈을 벌기 위한 극히 이기적인 차원에서 펜션을 보는 태도는 바람직하지 않다. 그러므로 펜션은 자신의 건강을 위해서도, 자연과 타인의 건강을 위해서도 참으로 유익한 사업임을 알아야 한다.
건강한 펜션은 결국에는 모두에게 생각보다는 커다란 유익을 전해주게 된다. 노후를 건강하게 보내려는 이 소박한 마음이 우리의 삶의 환경을 더욱 건강하게 만들어 줄 것이다. 도시 생활에 지치고 힘들어하는 이용객들에게도 심신에 편안함과 건강함을 제공해 주게 된다.
이렇게 되면 풋풋한 인정이 살아나는 삶의 환경이 만들어질 것이다. 그야말로 유·무형의 그린 라이프가 실현되는 것이다. 자연의 신선한 공기만큼이나 마음의 신선한 공기, 그 산소를 전하여 줄 수가 있는 것이다. 이 산소는 운영자의 건강한 노후의 삶에서 비롯된다는 사실을 주목해야 할 것이다.
그러므로 어떠한 펜션이든지 기본적으로 건강이라는 컨셉을 지니고 있지 않다면 그것은 이미 펜션이라고 할 수 없다. 앙코르 세대의 건강한 노부부가 이용객들을 위해 부지런히 섬기는 모습은 “인생은 아름답다”는 영원한 표제어를 생각하게 한다. 그렇기 때문에 ‘아름다운 인생’, ‘건강한 인생’은 또한 펜션의 영원한 테마가 되어야 할 것이다.
삶의 문화가 있는 펜션
지금으로부터 15년 전인가, 스코틀랜드의 북쪽지역인 하이랜드 아래쪽을 여행한 적이 있다. 글래스고우에서 열차를 타고 한 때 괴물의 출현설로 세계적인 화제가 되었던 네스호의 북쪽 끝 도시인 인버네스를 거쳐 서북쪽의 벤이라고 불리는 민둥산들을 둘러서 돌아오는 2박3일의 여행이었다.
여기저기 무너진 낡은 성채들, 크고 작은 로크(Loch) 즉 호수들이 있고 암석투성이의 메마른 산들, 끝없어 보이는 황무지 지역들이 스코틀랜드의 전형적인 풍광을 보여주었다.
여행을 하면 늘 관심거리는 잠자는 곳과 음식의 문제이다. 혼자서 하는 여행이므로 이 문제는 더욱 중요했다. 그래서 그래스고우를 출발하기 전에 숙박지는 미리 예약을 해두었다. 영국의 전형적인 숙박 형태는 이른바 비엔비(B&B)이다.
즉 베드(침실)와 브랙퍼스트(아침식사)를 제공하는 민박집인데, 비교적 저렴하고 깨끗한 곳이므로 많은 관광객들이 애용하고 있다. 그래서 필자 역시 비엔비의 한 곳을 선택했다.
첫날 숙박한 곳은 인버네스에서 뚝 떨어진 곳으로 네스호가 내려다보이는 전원에 자리잡고 있었다. 마치 작은 고성처럼 외관은 돌담으로 둘러싸여 있는 자그마한 시골집이었다. 지금 생각해 보니 바로 그 곳이 전형적인 펜션이었다. 단층집으로 룸은 많지 않았다.
침실은 아주 소박했고 가구들은 낡고 오래되었지만 나름의 기품이 느껴졌다. 운영하는 50대 아주머니의 말로는 “이 집은 아주 오래된, 아마도 1세기 가까운 농가였다”고 했다. 집을 나서면 네스호의 분위기를 그대로 내려다볼 수 있는 전망이 좋은 곳으로 지금도 기억된다.
이 네스호의 펜션으로부터 지금껏 나의 뇌리에 남아 있는 것은 스코틀랜드의 특유한 분위기, 그 문화를 느낄 수 있다는 사실이다. 영국식의 전형적인 아침식사를 통해서도 그 식탁과 그릇, 거실의 장식들, 주인의 복장과 말씨, 이 모든 것들이 이방인으로 하여금 그 곳 문화를 체험하게 하는 데 충분했다.
펜션은 이처럼 삶의 문화를 체험하는 곳이다. 그 스코틀랜드 아주머니는 여행객에게 무엇인가 억지로 보여 주려고 하지 않았지만, 자기 삶의 한 부분을 솔직하게 드러내는 그 소박한 마음과 분위기를 통하여 오히려 평생 잊지 못할 추억을 안겨준 것이다.
이것이 바로 문화라는 이름으로 펜션이 전해주는 중요한 역할인 것이다. 그러므로 펜션은 우리 삶의 소중한 한 부분으로서 정립되어야 한다는 엄연한 사실을 잊지 말아야 한다. 우리 삶을 전해주는 문화의 전령사라는 작은 사명이 여기에 부여되어 있는 것이다.
그래서 이제 우리나라에서도 시작된 펜션의 바람은 우리만의 삶의 문화를 서로에게 전해주고 공감하는 사회 문화운동의 일환으로 이해될 필요가 있다. 이러한 의미에서 펜션 문화는 더욱 세련되고 깊이가 있으며 품격까지 갖춘 고급 문화운동으로 자리 잡아야 한다.
그리고 펜션 사업자는 바로 이 문화운동의 주역이라는 자부심으로 당당히 나서야 한다. 그저 돈벌이의 수단정도로 전락하는 맹목적인 펜션이 되어서는 결코 안 되는 것이다.田
■ 글 김창범(펜션 컨설턴트, 굿데이펜션 고문)
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2003-09-16
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‘펜션으로 성공하기’ 전원생활과 재테크를 한번에…
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‘펜션으로 성공하기’ 전원생활과 재테크를 한번에…
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수익형 전원주택인 펜션(Pension) 열풍이 거세게 이는 가운데 도서출판 전우문화사에서 《펜션으로 성공하기》란 책을 발행했다. ‘전원생활과 재테크를 한번에…’가 부제인 이 책의 저자는 굿데이신문 ‘굿데이펜션’에서 펜션 컨설턴트로 활약하는 김창범 고문이다.
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《펜션으로 성공하기》는 신국판으로 244쪽에 화보인 ‘전원 속의 테마하우스 펜션’과 ‘서론편’에서 ‘성공사례 편’까지 총 10편을 담았다. 이 책은 펜션을 만들기까지 가장 기본적인 실무와 그 흐름을 전체적으로 조감하도록 짜여져 있다.
펜션의 계획과 건축, 그리고 운영에 이르기까지 전체 과정을 자세히 소개했다. 또한 현장감을 느낄 수 있도록 연관된 사진 자료를 수록한 게 특징이다. 펜션 사업을 구상하거나 운영하는 사람들에게는 바이블이라 할 수 있다.
저자는 “펜션의 문화적 의미와 가치를 새롭게 조명하려고 했다”면서 “펜션 경영주들에게 ‘자신감(自信感)’과 ‘자존감(自尊感)’을 심어줌으로써, 펜션은 경제적 수익 이상의 것을 안겨주는 사업이라는 믿음을 갖도록 했다”고 밝혔다. 즉, 지금의 펜션 열풍이 스쳐 지나가는 바람이 아닌 건전한 문화로 정착되기를 바라는 것이다.
펜션을 건강한 문화사업으로
경제지 기자로서, 시인으로서, 또 카피라이터로서 일한 바 있다. 펜션을 알게 된 것은 《굿데이신문》의 이영수 국장에게 ‘펜션을 계획하는 사람들에게 좋은 얘기를 들려달라’는 제안을 받고서부터다.
“펜션의 세계를 돌아보며 지금까지의 경험과 지식이 바로 이 일을 위해 준비되었다는 사실을 깨달았어요. 그래서 원고 쓰는 일이 힘들지 않았고 오히려 즐거웠습니다. 특별히 중년이 되어 노후의 삶을 새롭게 시작하려는 많은 은퇴자(隱退者)들에게 이 행복한 길을 안내해 드리는 것이 더없이 즐거웠죠.”
저자는 펜션 만들기의 출발점을 ‘건강’이라는 컨셉에서 찾았다. ‘건강한 인생’ ‘아름다운 인생’이 펜션의 영원한 테마인 셈이다.
“건강한 펜션이 자리잡으려면 적어도 사회·문화적인 건강성이 바탕에 깔려 있어야 합니다. 어떤 펜션이든지 건강이라는 기본 컨셉이 없다면, 그것은 이미 펜션이라고 할 수 없습니다.”
그렇기에 삶의 문화를 서로에게 전해주고 공감하는 사회·문화운동의 일환으로 펜션을 이해해야 한다고. 이러한 맥락에서 저자는 펜션의 성격을 다음과 같이 정의한다.
첫째, 펜션은 다양한 문화적 메시지를 담는 그릇으로 우리에게 남다른 감동을 안겨주는 사업이다. 둘째, 섬김과 봉사라는 서비스를 통해 헌신적 노동의 기쁨을 깨닫게 해주는 사업이다. 셋째, 노후를 살아가는 사람들에게 진정한 보람과 가치를 경험하고 누리게 하는 독특한 성격을 지닌 사업이다.
그렇다고 펜션을 노후사업으로만 국한하는 것은 바람직하지 않다고 한다. 오히려 요즈음 30, 40대가 펜션 사업에 참여하는 것으로 보아 펜션의 미래를 밝게 보았다. 다만, “펜션 사업이 지녀 온 전통적 개념을 충분히 이해하고 이를 계승하려는 노력이 필요하다”고 강조한다.
그러면 펜션의 생명은 어디에 있는 것일까? 저자는 “테마의 발견에 있다”면서 “테마에는 펜션에 생명을 불어넣는 창조적인 힘이 있다”고 말한다. 테마는 아무런 의미도 없던 펜션에 새로운 의미를 부여하고, 그 의미는 자신의 삶과 사업에 가치와 보람을 창출해 준다는 것이다. 따라서 ‘나는 무엇을 가장 잘 하는가?’ ‘나는 무엇을 가장 하고 싶은가?’ 스스로에게 던지는 이 질문 가운데 테마의 열쇠가 숨어 있다.
펜션의 위치에 대해서는 “테마에 따라서 결정하지만, 현재라는 조건에 국한할 것이 아니라 적어도 10년 앞을 내다보는 안목으로 선택해야 한다”고 주장한다. 그리고 “땅을 보며 미래를 예측하는 투자를 병행할 때, 비로소 땅다운 가치를 발휘한다”는 것이다.
펜션 사업은 보물 창고 그 자체다
“전원은 미처 상상하지 못한 많은 삶의 소재, 즉 테마들이 잠재한 곳으로 마치 보물창고와 같아요.”
보물찾기의 현장, 그곳이 바로 전원이다. 따라서 펜션 사업은 그야말로 보물단지 그 자체라고 할 수 있다. 자연을 즐기는 아이디어는 자신의 삶을 풍요롭게 만들 뿐 아니라, 삶의 가치와 질을 높여주는 결과를 가져오기 때문이라는 것이다.
펜션은 ‘안전성’ ‘환금성’ 그리고 ‘수익성’이 보장되는 투자처라고 전망했다. 여기에 덧붙여 “펜션은 단순한 돈의 투자만 있는 것이 아니라, 마음까지 투자하기 때문에 마음의 풍요를 거둘 수 있다”고 밝게 보았다. “느긋하게 자연을 즐기며 투자할 수 있는 사업이 펜션 이외에 어디에 또 있겠냐?”는 것이다.
흔히 마케팅의 핵심은 홍보와 고객관리라고 말한다. 그러면 펜션 마케팅은 어떨까? 저자는 “펜션 홍보의 에너지원은 테마”라면서 “이와 함께 펜션을 이용한 바 있는 손님의 응원이 뒷받침되어야 한다”고 말한다.
홍보는 불특정 대상에 대한 비실재적 커뮤니케이션이지만, 고객 관리는 특정 대상에 대한 실재적 커뮤니케이션인 셈이다. 따라서 이 두 가지 측면은 수레의 두 바퀴처럼 필수적이라는 것이다. 그러면서 주중 고객을 찾는 방법과 반복 이용률을 높이는 방법을 상세히 소개했다.
그리고 “앞으로 10년이나 20년, 펜션마다 자기의 고유한 테마를 가꾸고 성장시킬 때, 그것은 세계인의 테마요, 세계인의 문화로 함께 향유할 수 있다”는 전망을 제시했다. 또한 살아남는 펜션과 사라지는 펜션의 차이는 “살아 있는 테마를 세우고 지키는 일”이라면서 “펜션의 생명인 테마를 늘 새롭게 보여주는 노력이 그 펜션을 살아남게 만들 것”이라고 했다.
많은 사람들이 펜션 열풍에 휩쓸려 무작정 투자하면 성공할 것이라고 기대한다. 그러나 현실은 성공하는 펜션과 망하는 펜션은 엄연히 존재한다. 《펜션으로 성공하기》는 그 해법을 알기 쉽게 제시한 펜션 경영서다. 이 책에서는 “살아남는 펜션이 되기 위해서는 장사꾼의 상술과는 또 다른 상술을 터득하라”고 강조한다. 그것은 역설의 상술이요, 진정한 마음의 상술이다. 그 해법이 《펜션으로 성공하기》에 고스란히 녹아 있다. 田
윤홍로 기자
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2003-09-16
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