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새로 개발된 ‘경골 목조지붕틀’과 ‘난연 도장처리기술’
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새로 개발된 ‘경골 목조지붕틀’과 ‘난연 도장처리기술’
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비용을 대폭 줄인 ‘경골 목조지붕틀’과 천연 재질감을 살린 ‘난연 도장처리 기술’이 개발되어 관심을 모으고 있다. 산림청 임업연구원(원장 서승진)은 최근 기존 목조주택 건축양식보다 견고하고, 건축 비용도 줄일 수 있는 새로운 경골 목조지붕틀을 개발했다고 발표했다. 또 같은 시기, 기존의 난연도장 방법보다 도막 두께가 얇으면서 불에 잘 타지 않고, 투명하여 목재 무늬를 그대로 살릴 수 있는 새로운 ‘난연 도장처리재’도 개발했다고 덧붙였다. 새로 개발된 ‘경골 목조지붕틀’과 ‘난연 도장처리 기술’에 대해 알아보았다.
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경골 목조지붕틀
산림청 임업연구원은 최근 목조주택의 건축비용을 절감시키고 기존의 목조주택 건축양식보다 견고한 새로운 경골 목조트러스를 개발하였다.
이번에 개발된 경골 목조트러스는 정밀하게 설계된 목조지붕틀로서 강도가 매우 높아 건축물의 중간에 기둥을 설치하지 않아도 된다는 것이 임원연구원측의 설명.
따라서 기존 주택의 경우보다 넓은 실내 공간을 만들 수 있고, 제조 공정 또한 단순하여 소규모 공장에서도 손쉽게 제조할 수 있다. 서까래를 사용하는 기존의 목조지붕공사 기간보다 단층 주택의 경우 5일에서 1일로 대폭 단축 시킬 수 있고, 건축비용도 20%까지 절감시킬 수 있다.
벽돌로 지은 집이나 아파트 모델하우스 등에도 다양하게 사용할 수 있으며, 싼 가격으로 매매되는 간벌재 등의 중·소경재를 이용할 수 있어 산림소득 차원에서도 도움이 될 것으로 기대된다.
목재 난연 도장처리기술
산림청 임업연구원에서는 국산 잣나무판재 및 MDF에 기존의 난연 도장 방법보다 도막 두께가 얇으면서 불에 잘 타지 않고 투명하여 목재 무늬를 그대로 살릴 수 있는 새로운 도장기술도 개발했다.
이 도장기술은 이미 잣나무 판재와 무늬 단판을 접착한 MDF에 처리하였을 때, KS 난연 3급의 기준에 적합한 것으로 판명되었다.
따라서 목재나 목질재료는 불에 잘 연소되고 발열량도 크기 때문에 건축내장재로서 난연 재료가 쓰여진다면 많은 인명과 재산 피해를 줄일 수 있을 것으로 기대된다.
지금까지의 목재 난연 도장처리는 무기계(규산염 등) 내화 첨가제를 다량 혼합시킨 발포성 도료 및 방염 도료로 도장피막이 두꺼워 목재 고유의 색깔과 재질을 살리는데 어려움이 있었으며, 도포량도 많아 처리비용의 부담이 따르고 도장표면이 지나치게 딱딱해 지는 문제점이 있었다.
그러나 이번에 개발된 난연 도장처리기술은 투명하고 도막이 얇아, 목재의 천연성과 재질감을 살릴 수 있다.
또 첨가제와의 혼화성이 우수한 폴리우레탄수지 도료를 사용하기 때문에 도막의 결함을 최소화할 수 있고, 표면 성능과 내후성 면에서도 난연제를 첨가하지 않은 도장 제품과 비교해 차이가 없는 것으로 나타났다.
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2003-09-16
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다층 목조공동주택의 주거 및 상업용 사례
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다층 목조공동주택의 주거 및 상업용 사례
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시애틀시는 수없이 많은 언덕과 커다란 호수, 그리고 태평양의 오른팔이라고 말하는 퓨겟사운드(Puget Sound)만을 끼고 형성되어 있다. 워싱턴 호수를 가로질러 시애틀 동부에는 벨뷰, 레이몬드 그리고 컬크랜드 같은 시애틀로 출퇴근하는 사람들의 주거단지인 소위 베드룸 커뮤니티가 발달되어 있다. 따라서 이 지역의 주택 수요는 높고 특히 다세대 주택시장의 수요가 확고한 지역이다. 또 미국 내에서 5층의 목구조 건축이 허용되는 몇 개 안 되는 지역 중의 하나이기도 하다.
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주거 공간의 제공이란 사회가 책임져야 하는 한 부분이다. 그것은 우리 사회의 바람직한 또는 그 반대의 일면을 반영하기도 한다. 서부 유럽 국가들은 일찍이 정부 보조에 의한 양질의 사회주택공급이란 장기적인 전통이 있었으며 이것은 미국 주택 공급에 비해 상대적으로 비싼 값을 치르며 성취되어 왔다.
새로운 세기를 맞이하면서 현실적으로 주택의 일반적인 디자인 가능성은 재평가되어야 한다고 본다. 미래 주택공급에 대한 해답이 필요하다면 미국식 목구조와 같은 건축법, 스타일 또 그것이 가지고 있는 경제성과 주거성은 반드시 고려되어야만 할 것이다.
주택은 사람들이 기꺼이 돈을 내고 살고 싶은 어떤 기준에 부합해야 하며 그것은 신속하고 경제적이며 지속적으로 공급이 가능한 자재로 건축되는 주택이어야 한다.
미국에서의 한 연구 조사에서는 분양 주택에 $1,000 인상은 잠재적인 구매자를 1% 감소시킨 반면 임대용 주택에 $100 인상은 잠재적인 임대인을 5-10% 가까이 감소시킨다고 조사되었다. 이는 임대냐 또는 분양이냐 하는 주택의 형태가 주거비의 높낮이와 밀접하게 연결되어 있음을 보여준다.
우리는 팽창하는 글로벌 경제 시대에 매우 제한된 자원을 가지고 또 늘어나는 주택 공급의 필요성을 느끼며 살고 있다. 이러한 현실에 대한 책임을 느끼는 건축가, 개발업자, 공무원 그리고 시공자로서 우리는 함께 가장 유익하고 최소한의 자원을 소비하는 방법을 찾는 탐험을 시작해야 한다.
시애틀시는 수없이 많은 언덕과 커다란 호수, 그리고 태평양의 오른팔이라고 말하는 Puget (Sound)만을 끼고 형성되어 있다. 워싱턴 호수를 가로질러 시애틀 동부에는 벨뷰, 레이몬드 그리고 컬크랜드 같은 시애틀로 출퇴근하는 사람들의 주거단지인 소위 베드룸 커뮤니티가 발달되어 있다.
그리고 시애틀은 또한 마이크로 소프트사나 닌텐도 같은 성공한 첨단 산업체의 모체이기도 하다. 따라서 이 지역의 주택 수요는 높고 특히 다세대 주택시장의 수요가 확고한 지역이기도 하다.
전형적인 미국 건축법규, 즉 이와 같은 지역에 적용되는 Uniform building Code와 같은 법규 내에서는 4층 이하의 목구조 건축물이 허용되고 있다. 앞으로 부연설명을 하겠지만, 시애틀 시는 미국 내에서 5층의 목구조 건축이 허용되는 몇 개 안 되는 지역 중의 하나이다.
워터마크(The Watermark)
워터마크(The Watermark)는 4층 이하의 목구조 건축이 허용되고 있는 컬크랜드 시에 위치하고 있다. 60여 가구가 사는 이 호화스러운 아파트는 1997년에 완공되었으며 gsf당 약 60불의 건축비가 소요되었다.
도로와 같은 높이에 건축된 L자 형태의 이 건물은 원형 모양의 출입구 앞마당을 에워싸고 있고 7개의 방문객 주차 공간을 제공하게 설계되었다.
그 외에 주차장은 콘크리트 차고 아래층의 공간을 활용하도록 하였다. 목구조로 설계된 4개층의 주거공간은 침실, 서재를 포함한 침실, 2개의 침실 그리고 2개의 침실과 서재 공간 등을 혼합한 형태로 설계되었다.
사용된 목재는 전통적인 2×4규격재를 사용하였으며 I-joist/plywood web floor joists, 그리고 plywood 쉬딩. 등을 사용하였다. 외부 마감은 수평 바이닐 사이딩과 스터코 플래스터 (회벽)를 혼합하여 사용하였다.
퍼시픽 인(Pacific Inn)
벨뷰 근처에는 저금리 주택 융자를 통해 저소득층 개인 주택 사업 활성화를 위한 벨뷰시의 노력의 일환으로 지어진 퍼시픽 인(Pacific Inn)이라고 불리는 아파트가 있다.
퍼시픽 인은 드리스콜이 모노폴리 게임보드(Monopoly game board)사를 위해 진행해 온 프로젝트 중 MGB사가 있는 거리 이름을 따서 명명한 건축물 시리즈 중 3번째 SRO(single room occupancy/원룸 시스템) 형태의 아파트이다.
이 프로젝트의 기본 테마는 호화로운 유람선과 모노폴리(Monopoly) 부동산 업체의 기질을 혼합하여 표현하는데 있었다. 기본 요소로는 조경이 된 내부정원, 운동시설, 그리고 사교 및 휴식을 위한 공간 등이 있다.
이 4층 짜리 아파트는 벨뷰시에 직장을 갖고 있는 사람은 물론이고 시애틀 지역에 직장을 갖고 있는 사람들에게도 경제적인 도심 주거 공간을 제공한다. 이 건물은 1백18가구를 수용하고 있고 1백대의 주차공간이 있다. 각 가구의 크기는 275에서 380square feet이다.
Uniform Building Code 상, 이 건물은 3층 목구조로 되어 있으나, 실제로는 2개의 중간층이 추가되어 있음을 알 수 있다. 맨 위 2개의 바닥층은 330sf의 높이로 만든 다락 형식의 공간의 있는 형태로 설계되었다.
이러한 스튜디오 리프트 유닛(Studio lift unit)은 거실에서 천장까지의 높이가 17″에 이르는 두 개층 높이이며 아래층 부엌과 욕실위로 작은 침실공간이 계단을 통해 연결되어 있다.
이러한 로프트는 하부층과 오픈 되어있고 하층 바닥면적의 33%를 넘지 않는 크기이기 때문에 이것을 중간 반층(mezzaine)이라고 부르며 2층이라고는 부르지 않는다. 따라서 퍼시픽 인은 5층 건물의 높이를 하고 있지만 기술적으로는 3층 건물인 것이다.
이 건물의 정면은 외벽 단열 구조/EIFS(Exterior Insulated Facing System)로 처리되었으며 plywood sheathing에 메탈 사이딩이 목재 구조체에 부착되었다. EIFS나 메탈 작업은 둘 다 목구조와 잘 어울리고 가벼우며 보수 및 유지가 쉬고 또 시공이 용이하고 내구성과 가격면에서 유리한 외부 마감 시스템이다.
노스렉 콘도(Northlake Condominiums)
노스렉 콘도(Northlake Condominiums)는 유니온 호수의 북쪽 끝 구석, 게스 원크(Gas Works) 공원에 있는 킷(Kite) 언덕 바로 뒤에 위치하고 올해(2000년)에 완공될 예정이다.
여러 가지 사용목적을 동시에 지니고 있는 이 프로젝트는 98개의 호화스러운 분양을 목적으로 한 주거용 공간과 6,166 sf 크기의 상업용 공간, 그리고 10,908 sf의 주거상업 가변형 (Live/Work units) 공간 등이 있다.
181,505 gsf 크기의 이 프로젝트는 단지가 대단위화 하는 것을 막기 위해 3개의 건물로 나누어 개발되었다.
개인용도 내부마당에 의해 만들어지는 전망의 흐름은 시각적으로 덴스모어 에비뉴(Densmore Avenue) 와 인근하는 웰링포드 스텝스(Wallingford Steps)를 연결하고 있다.
주거 상업 가변형 세대의 여러 개의 개인 출구와 연결되어 있는 전망 흐름은 측면 도로를 따라 보행자 중심의 공간을 만들어 내고 있다. 독특한 보행자 경사진 대지에 따라 프로젝트 트래스(project terraces)로서 제공되고 있다.
건물의 정면 마감재로는 메탈 사이딩과 스터코의 혼합이 사용되었다. 목구조는 여러 가지 형태의 마감재를 사용할 수 있는 가장 이상적인 구조체이다. 또 목구조는 건물 정면부 공사를 쉽고 최소의 금액으로 설계변경이 가능한 구조이기도 하다.
이 프로젝트 설계는 해안 공업도시의 특성을 이 현장 바로 북쪽에 이웃하고 있는 웰링포드(Wallingford) 주거 지역에서 1900년도 초기에 두드러졌던 크레프트맨(Craftmen, 공예가) 스타일의 감각과 함께 반영하고자 했다.
알레그로(The Allegro)
유니버스티 디스트릭트(University District, 대학가) 안에 있는 유니온 호수의 북동쪽에는 알레그로(The Allegro)라는 아파트 건물이 있다.
88개의 유닛으로 형성된 이 아파트 건물은 상업용과 주차공간을 목적으로 지어진 3층의 콘크리트 건물 위에 5층의 목구조가 올려진 모습을 하고 있다. 1999년 4월에 완공된 이 건물은 건물이 완성되기도 전에 90%가 임대되기도 했다.
알레그로(The Allegro)는 건물의 외부면에 스터코, 메탈 사이딩 그리고 바이닐 사이딩을 사용하였다. 건물자체 디자인은 상대적으로 모듈화가(변화) 적은 편이며 그러나 이러한 단순함을 다양한 색상의 외부 마감재를 사용함으로써 상쇄했다고 볼 수 있다.
이 건물에는 스튜디오(부엌, 욕실에 한 방에 딸린), 침실 1개 짜리, 침실 2개 짜리 그리고 3개의 침실을 가진 유닛(unit) 등이 총 114,483 sf 의 건물 공간에 섞여 배치되어 있다. 건축비는 gsf(gross square feet)당 $58이다.
The Allegro의 두 번째 버전인 AllegroⅡ는 현재 공사중이다. 여기에는 전체 프로젝트에 53 unit 가 추가되어 총 유닛(unit) 수가 141개에 이른다. 전체 square feet는 188,113이고 주차장 하부층과 대로변층은 AllegroⅠ과 연결되어 있다.
맥스웰(The Maxwell)
유니온 호수(Lake Union)를 남동쪽으로 굽어보는 또 다른 프로젝트는 맥스웰(The Maxwell)이다.
시애틀 다운타운의 바로 북동쪽인 캐피탈 힐(Capital Hill)에 위치하고 있는 The Maxwell은 V자형의 지형적인 특성을 잘 살려내 프로젝트로 올림픽(Olympic)산과 시애틀 다운타운 그리고 퓨겟 사운드(Puget Sound)가 모두 보이는 뛰어난 경관을 자랑하고 있다.
53세대의 최고급 아파트 건물은 이웃에 있는 오래된 아파트 건물의 전통적인 디자인의 코너 타워와 함께 위치한 지형의 V자 형의 각이진 형태를 더욱 강조하고 있다.
그 코너는 공용으로 개방되어 있으며 분수등과 같은 워터 퓨쳐(water feature)를 설치할 계획이다. 6개의 지상층과 아파트는 작은 포치들과 함께 보도 쪽으로 곧바로 열려 있어 보행자가 건물과 보도를 좀더 편하게 통행할 수 있게 하고 있다.
파운테인 컬트(Fountain Court)
파운테인 컬트(Fountain Court)는 우리 사무실로부터 북쪽으로 단지 몇 블록만 가면 볼 수 있는데 이 프로젝트는 한 블록 전체를 개발하는 페리메터 블랙 디자인(perimeter block design)으로 지하 1층 주차장, 도로층에는 주거 상업 가변형 세대, 주거민을 위한 로비(lobby), 그리고 지상층에 휴식공간과 다섯 개 층의주거용 세대 공간이 있다.
주차공간은 270대의 차를 수용할 수 있다. Fountain Court는 분수를 중심으로 잘 꾸며진 안마당이 있으며 이것은 낮 동안에는 일반에게 공개된다. 이 프로젝트의 공사비는 대강 gsf당 $55이다.
AllegroⅡ, Pete Gross House & Second and Lenora Apartment
위 3개의 프로젝트는 모두 현재 건축중이고 모두 유사한 타입의 건축물로 다층 목구조 건물을 건축 법규상의 문제나 디자인, 그리고 건축 자재 및 시공 방법과 연관시켜 설명하는데 사용되었다.
피터 그로스 하우스(The Peter Gross House)
시애틀의 이웃지역인 카사케이드(Casacade)에 위치하고 있으며 크기 88,848sf의 6층 짜리 아파트 건물로 74units와 75대의 주차공간을 수용하고 있다. 차도층으로는 원래 재택 근무용 loft 아파트 5동이 설계되었고 상부층은 스튜디오와 1개, 2개 또는 3개의 침실을 포함하는 unit들이 설계되었다.
이 건물 전체는 근처에 있는 프레드 휴치니슨 암연구센터(Fred Hutchinson Cancer Research Center)에게 임대되었다. 이 아파트는 이곳 암센터에서 치료를 받는 환자의 가족들의 임시거처로 사용될 것이다. 지상층에 설계되었던 재택근무 공간은 이 아파트에 머무를 가족의 어린이의 교육을 위한 학교를 배치할 예정이다.
사람들의 보다 편한 활동과 동선 활동을 위해 이 프로젝트는 본관 로비 옆에 있는 분수대를 비롯한 공공 좌식 공간과 계단, 학교 층과 차로를 연결하는 경사로, 2층 부에는 워터퓨쳐(water feature)가 있는 테라스를 비롯하여 지붕 데크 등을 설치하였다.
구조부의 상층부에는 인접한 건물과의 사이를 두고 또 좀더 많은 일조권 확보를 위해 길을 따라 한 걸음 물러나 있다. 구조물의 정면부 또한 수평으로 한 걸음 나아가 있는데 이는 거주자들에게 Union호수의 전경을 선사하기 위해서이다. 주차는 충돌을 최소화하기 위해 도로 쪽에서만 출입할 수 있도록 했다.
이 건물에 대한 또 다른 설계상의 중요한 기준은 외부 마감 방식이 카사케이드(Casacade) 인근의 고유한 분위기와 관계되어 있다는 점이다.
이 트랜지션널 네이버후드(transitional neighborhood)는 다를 요소와 스타일을 접목시킨 것으로 특별하게 두드러지는 한가지의 설계톤이 없었기 때문에 이러한 고유한 요소들의 혼합은 이 디자인을 성공적인 것으로 만들 것이다.
예를 들어 건물의 정면부의 경우 블릭크 베너(brick veneer)라든가, 메탈 격자(trellis), 그리고 입구의 차양(marquee), 도금 알루미니움 사이딩, 외부 단열구조/EIFS 그리고 메탈 격자(grilles)등은 카사케이드(Casacade) 인근 주변의 절충주의 적인 혼합의 형태를 표현하고 있다.
이 건물의 디자인은 또한 창문 아래 부분에 설치된 화분 상자와 빗물을 받아 관개로 재활용하는 것 등의 Cascade neighborhood Council의 디자인을 반영한 것 등이 포함되어 있다.
본 건물의 목골조는 현장이 아닌 캐나다에서 조립한 뒤 공사 현장으로 배로 운반되었다. 이것은 스터드와 외벽만이 연계된 매우 제한적인 패널작업이었다. 패널라이징 프레이밍(Panelizing framing)에 소요된 경비는 통상적인 현장구조 작업 보다 약간 더 비싼 것이었다.
콘트랙터(Contractor)는 골조를 세우는 데 소요되는 시간상의 절약을 예상하고 패널을 세우는 인부를 캐나다에서 쉽게 구할 수 있을 거라고 생각했었다.
그러나 바로 그 콘트랙터가 Second and Lenora 프로젝트에서는 전통적인 골조 시공 방법을 채택했는데 그들은 시간상의 절약이라는 것이 작업된 패널과 운송 스케줄 등의 미미한 문제점들을 상쇄할 만큼 중요하지 않다는 것을 알게 되었기 때문이다.
세컨드 & 레노라(Second & Lenora)
시애틀 다운타운에서 북쪽으로 단지 몇 블록 떨어져있는 곳에 그리고 드리스콜 사무실이 있는 벨타운 동네에서 남쪽으로 2블록 떨어져 있는 곳에 위치하고 있다.
그것은 139,467gsf 크기의 주거용과 상업용 공간이 혼합되어 있는 건물로 총 110unit 가 어보이드 그레이드(above grade) 구조로 된 6층 짜리 건물이다. 전체 개발 계획은 스튜디오, 침실 1개, 2개의 침실, 그리고 약 110대의 차를 수용할 수 있는 지하 주차장 등을 포함하고 있다. 건축비용은 gsf 당 $65이다.
주거민들에게 다운타운의 고상한 생활감각을 느끼게 하기 위해 오래된 1920년의 시카고(Chicago) 스타일 골조 사무실 및 제조 건물 등을 응용하였으며 그 중 많은 세대가 주거용으로 개조되고 있다. 차도에 접해 있는 정면부에는 다양한 색상의 외벽 단열 구조/EIFS 나 스터코가 사용되었다.
규모나 디테일(scale and detail)을 더하기 위해 테라코타 타일과 메델리온 메탈 발코니 그리고 회벽칠 그리고 연속형 천막 캐노피 등이 디자인 요소가 추가되었다. 그리고 상업용 창문들은 주거민들에게 좀더 많은 채광과 전경을 선사하고자 디자인된 요소이다.
알레그로Ⅱ(The AllegroⅡ)
The AllegroⅡ 는 앞에서 언급한 바와 같이 Allegro 옆에 현재 건축중인 53채의 project이다. 이 건물은 주거용 로비와 상업용 공간 그리고 지하 2층의 주차 공간 위에 지어진 5층 짜리 주거용 목조 건물이다.
건축법규
The Second and Lenora project는 UBC 또는 Uniform Buiding Code에 대한 시애틀시의 개정안에 따라 Type V-1hr building으로 디자인된 것이다. 이 개정안에 따라 목조건축은 그 건축이 1시간 내화 수준을 준수하는 선에서의 최고의 크기, 높이 그리고 층수를 허용하고 있다.
UBC 법규는 다층 Type V-1hr 건물을 최고 31,500 sf로 제한하고 있다. 면적의 확대는 건물 외벽선의 후퇴와 스프링클러의 설치 등을 조건으로 허용하고 있다. 상부 주거용 층에서 Second and Lenora는 3개의 건물로 나뉘어지는데 이때는 콘크리트 슬래브에서 지붕까지 이어지는 2시간 내화벽을 건물 사이사이에 설치했다.
UBC에서는 이런 2시간 내화를 기준으로 나뉜 건물을 독립적인 건물로 간주하고 있다. 이러한 지역적인 구분 없이는 Second and Lenora는 건축 법규 허용 한도 면적을 초과하게 되는 것이다.
The UBC는 Type V-1hr 목조 건물은 3층 높이까지 허용하고 셋틀(Seattle)에서는 4층까지 허용하고 있다. 건물 전체에 스프링클러를 설치함으로써 1개 층을 더 높게 건축할 수 있게 된 것이다.
Second and Lenora는 건물 전체가 스프링클러 시스템을 갖추고 있으며 따라서 셋틀(Seattle )시 UBC 건축법 개정안에 따라 5층 높이까지 건축이 허용되었다. 만약 건물이 1층 낮았더라면 동일한 스프링클러 시스템은 건물 면적을 100%로 넓힐 수 있는 조건이 되는 것이다. 이런 경우 2시간 내화벽은 필요하지 않다.
Seattle Building Code 또는 SBC는 UBC 건축 법규를 기술적으로 조정한 개정안으로 5층 짜리 목조 건물을 1층에서 2층위에 올려 지을 수 있도록 허용하였는데 이때 1-2층 건물은 콘크리트나 석조를 말하는 것이다.
이때 목조와 콘크리트 건물 층 사이에는 3시간 내화 (fire resistive assembly) 구조가 설치되어야 한다. 더불어 목구조 건물의 50 feet 허용 높이는 건물 꼭대기에서부터 콘크리트 슬래브까지의 거리를 뜻한다.
The UBC 또는 SBC는 건축가에게 상호 밀접하게 연계되어 있는 인명 안정수칙을 안내하고 있는데 이는 건물의 용도, 건물 구조의 형태 등에 따라 만들어져 있다. 건축법은 건물에 대한 인명 안전성 그리고 건축 시스템에 대한 사람들의 인식이 높아짐에 따라 계속 개정 및 보완되어 가고 있다.
예를 들면 거의 모든 사법권은 1993년 캘리포니아에서 발생했던 놀스리지 지진을 기준으로 수정된 지진이나 지진 설계 기준을 건축법을 채택하고 있다.
플레이우드 웹 조이스트스(plywood web joists)나 컴포지트 우드 빔(composite wood beams)와 같은 새로운 타입의 상품이나 시스템에 대한 소개와 연구는 계속되고 있고, 또 건축 법규안에 반영되고 있다.
이러한 진화를 거듭하는 건축 법규를 어떤 순간에는 따라 잡기 힘들 때도 있지만 그러한 개정 작업들은 우리가 어떻게 건물을 세우는가를 아는 것처럼 안전하게 건물을 지키게 해준다.
법규의 계속적인 개정은 또한 건축가들의 디자인 반응(design response)에 대한 상당한 자유를 허용했는데 그것은 바로 거의 도전을 감행하게 하는 디자인 콘텍스트, 프로그램(context, program) 그리고 특히 비용 등의 제한요소에 대한 것이다.
단지계획 (site plan)
Second and Lenara는 도심 지역에 있었기 때문에 이론적으로 건물의 크기가 단지 크기의 100%까지 허용되었다. 그러나 실제로는 외부에 접해있는 세대에 필요한 일조권, 공기 그리고 창문 등의 공간 확보를 위해 1층위 상부층은 1층 site의 85% 크기로 설계한다.
건축 법규에서는 Type V-1 hr의 건물 내부측(다른 건물과 인접한쪽) 창문에 대하여 최소한 5 feet까지의 셋백(setback), 대지 경계선에서부터는 건물 후퇴선까지의 거리를 허용하고 있다. 그러나 길가나 복도 쪽에는 이러한 셋백(Setback)을 요구하고 있지 않다.
평면도 (floor plan)
건물은 모두 8개 층으로 구성되어 있는데, 하부 2개 층의 주차 공간과, 상부 1층의 상가, 주차, 주거민들을 위한 건물 로비, 그리고 artist loft 그리고 5개의 상부 주거용 층이 있다.
지하층 (Below grade level)
이 건물에는 하부 2개의 약 103대의 차를 주차할 수 있는 콘크리트 주차 시설이 있다. 비록 이 지역(downtown zone) 에서는 이러한 주차 공간에 대한 규제는 없지만 개발업자는 적어도 주거 가구당 1대씩의 차를 수용할 수 있는 주차 공간을 설치하기로 계획했다.
지상층 (Ground floor/Main floor)
콘크리트 지상층은 상업공간, 주차 공간, 주거용 loft 세대 그리고 로비 등이 혼합된 구조이다. 상업공간은 천장이 14′에서 20′까지 높이로 디자인되었는데 이는 경사진 대지의 차로 쪽에 맞춘 것이다.
이 건물에는 주도로로부터 떨어진 곳에 2개의 조경 안뜰이 있는데 이는 통행과 에디셔널 윈도우(additional window)를 허용하기 위한 것이다. 이곳은 또한 시애틀에서 스타벅스 커피점이 없는 몇 개 되지 않는 장소이기 때문에 오른쪽 공간은 스타벅스 커피점을 위해 비워두었다. 田
■ 글 Gregory D. Blount (Driscoll Architect, USA)
■ 이 글은 지난달 8일 국민대학교 목조건축디자인센터(02-2006-6212)가 주최한 2001‘목조건축 세미나’에서 발표된 내용을 발표자의 동의를 얻어 발췌 정리한 글입니다
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2003-09-16
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위항 건축의 배경과 위항 문학
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위항 건축의 배경과 위항 문학 --------------------------------------------------------------------------------서울은 사대부가 설계한 계획도시였다. 행정 도시이자 사대부의 주거도시로 탄생했던 것이다. 따라서 일체의 도시기능과 거주민은 사대부를 위해 봉사하도록 안배되었다. 소비주체로서 사대부들은 조세와 지대로 생활을 영위했고 나머지 제 계층들은 그 일부를 수동적 처지에서 재 분배받아 존속할 수 있었다. 그러나 임병양란 이후 사정은 달라졌다. 조선 후기 서울의 인구는 약 20만명에서 30만명 사이로 추정된다. 조선 전기의 서울인구 10만명에 비하면 거의 두배이상이 늘었고, 임병양란으로 숨진 사람까지 계산하면 급속도로 성장한 거대도시인 것이다. --------------------------------------------------------------------------------한문고전의 문화적 배경인 동아시아의 한문 문화권에는 일찍부터 유불도의 사상이 인간사회와 자연세계의 관계 및 그 중심점을 두고 서로 다른 관점을 대표해 왔던 전통이 있으며 그러한 사유인식은 현실권의 문학과 방외적 취향의 문학에 다각도로 영향을 끼쳤다. 이러한 경향의 조선 전기 한문학을 학자들은 관각문학, 사림파문학, 방외인문학으로 나누었다. 이 시대의 관각문인들은 현상적인 사물 속에 이미 심성의 도리를 조화롭게 구현하였으며 한문 고전을 통한 단련을 중시하면서 중세문학을 지탱할 만한 불변의 문학적 전범을 구축했다는 점에서 형식주의자들 이라고도 한다.이들은 그러한 형식을 통해 심성이라는 내용을 어떠한 착오와 갈등 없이 담을 수 있는 표준이라고 생각했다는 점에서 고전주의적 가치를 지향했다고 본다. 또한 사림파들은 훈구화 되어 가는 관각문인들과는 달리 재야의 문학을 추구하면서 현실참여를 위한 문학을 겸해야하는 양면적 성격 때문에 관각문학과 방외인문학 모두와 다르면서도 그것들을 어느 정도 포괄해야하는 고민을 내포하고 있다. 이 사림파는 훈신, 척결계열과 대립하는 재야의 사림을 배경으로 하여 정치세력을 형성했던 집단을 지칭하며, 16세기 일군의 재야 지식인들이 정치집단화 함으로써 형성된 협의의 사림집단이라 할 수 있다. 그들은 유학적 세계관을 심화시키고 더욱 넓은 사회적 기능을 자임하였다. 방외인, 방외인문학방외인문학은 '방외인'이 주체가 되어 이룩해 놓은 문학 활동 내지 문학 작품의 총칭을 말한다. 방외인은 어떤 문화의 중심권에서 벗어나 있는 공간이라는 의미의 '방외'에서 삶을 꾸려간 인물들을 지칭한다.방외인문학에 관한 총괄적 연구에 의하면 조선전기에서 관각문인과 사림파문인에 소속되지 않는 재야의 제3 작가군을 설정하고 그 문학을 '방외인 문학'이라는 개념으로 포괄했다. 그리고 그 특징은 '세계와의 모순을 추구하고 현실주의를 지향한다'는 점과 '객관화된 요건보다 내심의 반발을 더욱 긴요한 문학적 과제로 삼는다'는 점이다.방외의 개념은 크게 세 부류로 대별된다. 첫째, 구심적 공간개념에서의 변두리, 둘째, 상대화된 문화적 개념에서의 안팎 중 외부, 셋째, 절대화된 종교적 개념에서의 초월적 공간내지 경지가 그것이다. 이 개념은 역사적으로 첫째 단계에서 둘째 단계로, 문학적 사상적으로는 둘째 단계에서 셋째 단계로 이행되는 경향이 있다.역사적으로 이 방외사상의 짝은 중화사상 혹은 중세적 이념이다. 중화사상이 동아시아의 중세문명권을 결속하는 구심적세계관을 담고 있었다면 방외사상은 관심의 초점을 주변부의 문화로 옮기면서 중세의 다양성을 담지하는 원심적 세계관을 구축했다. 따라서 방외인은 중세적 지식인의 한 전형이며 그 맞은편에 거대한 중세의 문명체계를 떠받쳤던 방내의 지식인이 있다. 방외인은 위계질서를 아름다움으로 여기는 중세의 시대정신으로부터 점점 멀리 떨어져 나가면서 스스로의 존재근거를 해체하고 중세문화에 섬광과 같은 무늬를 선사했다. 고대 이전이나 근대 이후에는 원칙적으로 존재하지 않는 방외인은 문화사적으로, 근대라는 목표를 향해 자기부정을 거듭해왔고 종국에는 시대의 전면에서 퇴장하여 빛 바랜 존재로서 새로운 위상을 찾아야하는 셈이다. 그 과정에서 방외인들은 중심권의 수준 높은 문화를 주변부로 실어 나르는 역할을 하거나, 그것을 주변부 문화의 입장에서 재해석하거나 더 나아가 주변이 곧 중심이라는 개성 보편론의 세계관을 보이기도 했다.이들 방외인은 조선후기에 유가이단, 위항인, 시정인, 이인, 도사 그리고 녹림호걸 등의 개념으로 확대해 감을 보여 주었다. 이는 고독한 지식인으로서의 조선 전기 방외인의 성격에 비해 구체적 대안을 모색하는 지식인 상으로 변모한 것이라 할 수 있다. 그들 중 위항인에 의한 위항문학은 방외인 문학 중에서 중요한 역할을 한 것으로 기록된다.위항, 위항인, 위항문학위항문학은 '위항인'에 의해 창작된 한문학이다. 우선 위항인이란 용어의 근거인 위항이란 무슨 뜻일까? 위항 또는 여항은 '예기'의 '단종'상편과 '사기'의 '이사열전'등에 나오는데, 그 원의는 '꼬불꼬불한 거리 또는 골목'으로 '인구가 조밀한 주거지'란 의미이며 동시에 지배층이 아닌 피지배층의 거주지란 의미가 겹쳐있다고 한다. 그러나 조선후기 문헌에 자주 나타나는 위항이란 말에는 구체적인 사회상이 반영된 것이라 할 수 있다. 즉 위항이란 어휘에 내포된 '인구의 조밀지역'이란 다름 아닌 도시의 주거지를 가리키며, 조선 사회와 관련지어 서울의 비 양반층의 생활공간을 의미한다.즉 위항이라는 어휘에는 조선후기 서울이 경험한 변화, 즉 양반 중심의 도시에서 비 양반층이 사회적, 경제적, 문화적으로 성장해 갔던 시대적 변화가 반영되어 있는 것이다. 가끔은 문헌에서 시정이라는 원의와 가깝게 또는 특수한 역사적 변화를 반영한 것으로 쓰였다고 한다. 이것을 확대하면 위항인이란 도시에 거주하는 비 양반층 전체를 포괄하게 될 것이다.그러나 더 정확히 말하면, 위항인은 거의 예외 없이 경아전과 기술직 중인에 한정되어 쓰이고 있다. 이에 일단 위항인 부류의 주축을 경아전과 기술직 중인으로 잡을 수 있고, 좁게는 이처럼 경아전과 기술직 중인이 된 특정부류의 한문학이 위항문학이다. 위항시, 즉 위항문학은 이 특정부류인 위항인들의 한시를 가리킨 것이다. 이것이 위항문학이란 용어가 일정한 역사적 구체성을 가지게 된 까닭이다. 그 외에 위항인들에는 그들과 동등한 위상을 가진 액속, 시전상인, 군교, 의금부 나장, 승정원 사령 등을 위항인의 범위에 포함시켰다.조선 후기 '홍재 전서'의 자료는 양반도 아니고 천민도 아닌 중간 신분 층을 따로 독립시키고 있다. 이 자료가 중인과 시정을 갈라 보고 있다는 점에서는 이 두 신분은 서로 이질적인 것으로 보인다. 그러나 두 신분간의 미세한 차이를 밝히는 것일 뿐 양반-중간층-하천민이란 큰 구분을 염두에 두고 다시 중간층 내부의 상대적 차별성을 강조하고 있는 것이다. 이 위항인들은 조선 전기부터 등장하기는 하나 위항문학이 조선후기의 문화현상이듯, 그 담당 층 역시 조선후기의 사회변화 속에서 의미 있는 계층인 것이다. 이러한 현상은 다음과 같은 이유에서이다. 첫째, 조선 전기에는 이들 제 부류들은 객관적으로 확고부동한 신분으로 형성되어 있지 않았다. 조선 전기에 기술직과 경아전직으로 진출하는 층은 일정한 범위 내에 있었던 것으로 보인다. 이들이 확고한 신분으로 형성되기 시작한 때는 17세기 후반경으로 추정되며 위항인의 존재가 사회적으로 인식되기 시작하였다.둘째, 위항인을 구성하는 각 부류들은 조선 후기에 와서야 신분으로 성립함과 동시에 일정한 경제적, 문화적 능력을 갖춘 사회세력으로 대두한다는 것이다. 이것은 조선 전기와는 확연히 구분되는 현상이다. 이들은 조선 후기의 계급체계 내에서 지배계급에 속하나, 권력의 원천을 소유한 세력은 아니었고, 경제적 토대를 그 이하 계급의 생산물을 착취하는데 둔다는 점에서 중간계급에 해당한다. 도시-서울의 발달과 위항인서울은 사대부가 설계한 계획도시였다. 행정 도시이자 사대부의 주거도시로 탄생했던 것이다. 따라서 일체의 도시기능과 거주민은 사대부를 위해 봉사하도록 안배되었다. 소비주체로서 사대부들은 조세와 지대로 생활을 영위했고 나머지 제 계층들은 그 일부를 수동적 처지에서 재 분배받아 존속할 수 있었다. 그러나 임병양란 이후 사정은 달라졌다. 조선 후기 서울의 인구는 약 20만명에서 30만명 사이로 추정된다. 조선 전기의 서울인구 10만명에 비하면 거의 두배이상이 늘었고, 임병양란으로 숨진 사람까지 계산하면 급속도로 성장한 거대 도시인 것이다. 또한 조선 시대 인구 구성은 다음과 같이 형성되어 있다. 1.왕실과 양반관료2.행정 실무 집단3.공사노비와 천역담당 양인 4.직업군인 5.상인, 수공업자 6.농민. 그리고 여기서 급격한 인구증가는 2~5에서 일어났으며, 실제로 그 수가 증가하고 부와 지식을 소유한 사회세력으로 등장한 것은 2의 경아전 층과 기술직 중인, 그리고 5의 상인이었다. 이렇듯 경아전 층과 기술직 중인 그리고 상인층의 문화적 경제적 성장은 서울이란 도시의 성격에 변화를 가져왔다. 이제 위항인은 수탈의 단순한 재분배에 의존하는 상태를 벗어나 독자적인 생활공간을 창출하는 도정에 섰던 것이다. 위항은 인구의 증가와 도시상업의 발달이란 역사적 변화에 반응하여 새로이 창출된 도시 피지배층의 생활영역이다. 그 시대 사람들은 새롭게 창출된 비 양반층의 생활영역을 위항이란 말로 표현했으며 또 그 주축을 위항인 이라 불렀던 것이다. 이 영역에서 새로운 스타일의 문화가 형성되었던 바, 그것이 위항문화이며 위항문학은 위항문화의 한 갈래인 것이다. 위항인은 기본적으로 '도시' 서울의 역사적 변화 속에서 형성된 도시민이다. 이런 점에서 위항인은 중세도시를 근거로 하여 출연했던 서구의 부르즈와나 일본의 덕천막부 성립이후 도시의 상인층이었던 정인과 발생론적 차원에서 유사한 성격을 갖는다. 서구의 부르즈와는 원래 성벽속의 거주자에서 유래하였던 바, 부르즈와는 도시민을 의미하는 것이다. 11세기에 와서 부르즈와는 기사, 성직자, 농노라는 말에 대해 아주 명백히 대립적인 어휘로 사용되었다고 한다. 일본의 경우 역시 덕천막부 성립이후 17세기에 오면 전국 통일로 촉진된 상업의 발달로 인하여 도시에 거주하는 상인과 수공업자가 주축이 된 정인계급이 성립하였다.'정'이라는 말 역시 농촌의 촌락과는 구분되는 도시의 생활공간을 의미하니, 정인 역시 도시를 배경으로 하여 성립되었던 것이다. 정인은 지배계급인 무사에 대해서는 피지배계급이지만 재력과 문화적 교양을 가졌다는 점에서 농민과는 구별되는 존재다.중세 해체기의 도시의 발달과정에서 서구는 부르즈와가, 일본은 정인이 만들어 졌다면 조선에서는 위항인이 출연했던 것이다.요컨대 위항인이란 용어는 도시의 발달이란 역사적 현상을 반영하고 있으며, 중인이 포괄하지 못하는 중간계급의 제 부류를 포괄할 수 있는 탄력성 있는 용어이다. 그러나 서구의 부르즈와가 봉건영주로부터 도시의 자유, 자치권을 획득하고 급기야 시민혁명을 거쳐 국가권력을 장악하고 시민사회를 창출하였다면, 조선의 위항인과 일본의 정인은 사회변화를 추동하는 주체적 계급으로 전화하지 못하고 봉건 사회 내부에서 그 성장의 폭이 제한되었던 것에서 결정적인 성격의 차이가 있다. 위항인은 성장하는 계급으로서 권력으로부터의 소외란 동질적인 유대감, 즉 계급의식을 소유하고 있었다. 결과적으로 이들은 체제에 기생하는 부류들 이었다는 점에서, 그리고 그들의 경제적 토대가 체제의 타락과 체제가 제공하는 특권에 있었다는 점에서 진보적 계기를 성장 시킬 수 없었고' 이러한 미 성숙한 정치의식은 사회운동이나 정치운동으로 발전하지 못하고 문학예술 활동으로 집약되었으니, 그것이 바로 위항문화요 위항문학인 것이다.위항의 시사와 예술 활동조선후기 위항인의 예술 활동의 영역은 대단히 넓다. 특히 진경시대와 맞물려 그들이 개입한 예술 활동은 음악, 회화, 글씨, 국문학 (시조, 판소리 등), 한문학 등의 광범위한 영역에 걸치고 있다.따라서 위항인을 주축으로 한 문화예술 활동이란 총체적 시각에서 검토할 필요가 있으며 특히 한문학을 중심으로 한 위항의 예술 활동이 시사를 통해서 이루어진 만큼 각각의 특성이 드러난 조선후기 200년 전통의 시사활동을 조명할 필요가 있다. 시사란 창작활동을 위한 동인적 결사체이다. 또한 조선시대의 시사란 특정한 세계관 내지 창작방법을 표방하는 문학 유파라기보다는 보다 단순한 시 창작을 목적으로 하는 유흥적 서클에 가깝다. 그러나 위항문학에 있어서 시사는 각별한 의미를 지닌다. 위항의 시사는 주로 위항인의 동질감을 핵으로 하여 결성되었고 위항문학 자체가 시사를 중심으로 발달했기 때문이다.'육가'와 '낙사'를 시발로 위항시사는 약 200년의 역사를 지니고 있으며 각 시기마다 시사의 성격이 상당히 달라지는 바, 그 변화의 양상과 원인을 추구하는 것은 위항문학의 성격파악에 중요한 사안이 된다.조선 후기 위항 시인들의 시사와 모임터풍월향도와 침류대 : 16세기 후반, 선조대풍월은 원래 양반들의 전유물이다. 그래서 양반들은 어울리지 않게 풍월이나 읊고 다니는 상두꾼을 '풍월향도'라고 불렀다. 대표적으로 백대붕과 유희경인데, 백대붕이 죽고 유희경이 의병활동을 하면서 양반으로 신분이 상승된 뒤에 '풍월향도'의 모임은 해체되었다. 창경궁 서쪽 지금의 중앙고등학교 자리인 침류대의 경치가 아름다워 사대부 문인들의 모임터로 바뀌었지만 아직까지는 평민과 양반들이 함께 어울린 시사는 아니다. 왜냐하면 16세기 중반만 해도 퇴계와 율곡에 의한 성리학이 전성기를 이루었던 시기였기 때문이다.육가잡영과 삼청동 : 1600-1685, 광해군과 현종조 시대 임란 후부터 병자호란 후까지 유희경의 제자인 최기남은 자기 집에다 서당을 열어 위항의 제자들을 가르쳤다. '산이 맑고, 물이 맑고, 사람이 맑다.'고 하여 삼청동이라 불린 이 동네는 경치가 좋아 그와 신분이 비슷한 위항시인들이 모여들었다. 여섯 명의 동인들 가운데 그를 제외한 다섯 명은 모두 역관과 의원이었다. 이들 여섯 시인이 여러 가지 형태의 시를 모은 책이 바로 첫 번째 위항시선집인 '육가잡영'이다. 그들 중 최대립은 육가와 이후에 형성되는 시사인 낙사와의 가교 역할을 하였으며, 이 시기는 기술직 중인이 형성되는 때와 상응한 시기다.낙사와 삼천동/ 옥류동, 필운대 : 1650-1730, 숙종 년한이 시기는 역관 무역의 전성기이고 역관 내부에서도 계층적 분화가 발생하였다. 초기 삼청동에서의 활동 시기는 기술직 중인들이 주류를 이루었고, 후기 옥류동과 필운대 시기는 경아전으로 중심이 이동하면서 음악과 서화 등 다채로운 영역으로 활동의 폭이 넓어졌다. 또한 이 시기는 율곡에 의한 조선 성리학이 완벽하게 뿌리를 내린 시기였고, 우리 문화의 진경시대 중 초기인 숙종 년한의 문화 절정기와 때를 같이하면서 진경시대의 예술과들과 폭넓은 교류를 시작하였다. 최기남의 제자인 임준원과 그 외 제자들, 그리고 아들인 최승태등이 홍세태, 정내교와 어울려 시를 지었다. 권률과 이항복의 집 바로 위가 필운대이고 여기서부터 백련봉 서쪽 까지가 북부이다. 지금의 사직동, 누상동 그리고 옥인동에 해당하는 이 지역에 주로 가난한 위항시인들이 모여 살았으며 모임 날짜와 장소를 정하여 시사가 열렸다. '서울의 모임'이라는 뜻의 낙사는 1680년(숙종6년)경 절정을 이루었다. 시집 '소대풍요'에 116명의 시가 실렸다.금란사와 구곡정사, 반포암 : 18세기 중반, 영조시대18세기는 초기 역관출신들의 낙사와 후기 경아전 중심의 낙사가 금란사를 거쳐 구로회로 이어지고 옥계사로 연결되는 위항모임의 절정기 이다. 금란사는 군부의 아전이었던 김광익이 주동하여 10여명이 만든 시사이고 주로 경아전 계통의 위항시인들의 모임이었다. 옥계사와 누상동,옥인동 : 1786-1818, 정 순조대정조10년 1786년 7월 16일 최창규를 비롯한 우대에 거주하던 경아전이 옥계에 모여 시사를 결성하였고 지금의 옥인동 47번지 일대가 옥계사 동인들의 모임터 이다. 천수경이 옥계로 이사와 소나무와 바윗돌아래에 초가집을 짓고 송석원이라고 이름붙인 뒤부터 옥계사가 송석원을 중심으로 발전하였다. 1817년에 추사 김정희가 '송석원' 세 글자를 써주었고 봄, 가을에는 수백명이 모여 시를 지으며 놀았는데 이를 백전이라 하였다. 규장각 서리들이 주로 참가 하였으며 사대부와 공동시집을 내기도 하였고 공동전기집을 발간하기도 한 질적으로도 양적으로도 팽창된 시기였다. 경제적 문화적으로 성장한 이 시기의 위항시인들은 긍정적 자아의식과 함께 중세적 인간형에서 근대적 인간형으로 발전해 가는 과정에서의 변화를 만끽하기도 하였다. 옥계사 번성 후 위항시사 활동 마지막 시기인 1820년대부터 1870년대까지의 위항시사 모임은 시대별로 소구룹을 형성하였고 더불어 소시인군을 배출하였다.서원시사인왕산에서 김낙서의 일보원을 물려받은 아들 김희령과 그 후배들을 중심으로 시사가 열렸다.금서사금서사는 인왕산 아래 금천교 서쪽에서 모이던 시사이다. 1817년 여름부터 규장각 서리 정수혁이 살던 곳에서 모여 시를 짓기 시작했다.비연시사장지완을 중심으로 모인 시사이며 그의 호를 따서 비연시시라고 불렀다.벽오사1847년부터 1861년 까지 집안대대로 의원을 하던 유최진을 중심으로 모였던 시사이다.칠송정시사와 필운대,우대 : 1840-1873, 대원군시대지금의 배화여고와 배화 여자 전문대학 바로 뒤에 필운대가 있고 그 옆에 육각현이 있다. 그리고 칠송정은 필운대와 육각현 위쪽에 있었다. 칠송처사 정훈서의 소유였을 칭송정에는 정내교 시기부터 위항시인들이 모였다. 1840년대에 위항시인 지석관이 수리하여 옛 모습을 찾았다. 옥계사의 선배시인 박윤묵이 죽은 뒤에도 칠송정 자리에는 옥계시인들의 모임이 계속되었다. 칠송정 시사는 조기완을 맹주로 하여 장우근등이 모였는데 대원군의 심복이던 오도영, 장신영등이 참석하였으며, 특히 대원군은 집정내내 이 시사를 적극 후원하였다. 칠송정 위항시인들만 아니라 대원군과 가깝게 지내던 박효관, 안민영등의 가객들도 모여들어 마지막 위항문화의 꽃을 피웠다. 육교시사와 해당루 : 1877-1884, 고종시대청계천 여섯 번째 다리인 광통교옆의 역관 변진환의 집인 해당루에서 강위를 중심으로 한 역관시인들이 모여 시를 지었다.위항시의 성격이렇듯 위항시사들의 모임은 임란 전 16세기 후반 풍월향도 시기부터 육교시사 모임까지 무려 300년간을 지속 되어온 녹녹치 않은 우리문화사의 일면을 보여준다. 또 본격적인 활동기간인 200년 동안의 시간은 한 국가의 생성과 소멸기간 중 결코 짧지 않은 기간이다. 특히 위항문학이 주체세력이 아님에도 불구하고 주변부의 방외문학으로서 지속적인 연결을 갖을 수 있었던 원인은 변방문학으로서의 끈질긴 생명력때문이 아닌가 한다. 물론 위항인들은 자신들의 안정된 경제적 토대위에 위항의 음악과 회화, 서예의 세계를 이끌기도 했고 이로 인해 후기 조선 예술사가 한층 풍부한 질과 양을 갖출 수가 있게 되었지만 말이다. 또한 17세기말 위항인에 의한 위항인의 교육은 높은 수준의 위항문학 성립에 직접적인 바탕이 되었다고 한다. 학자들에 의하면, 위항문학의 대종을 이룬 위항시는 단계별로 그 성격이 달라져 갔는데 첫째 시기는 육가부터 송석원시사 직전인 18세기까지이고 둘째 시기는 18세기 말 송석원시사부터 대원군 집정기인 고종 초기까지로 본다. 그리고 첫째 시기는 작품 내용의 성격상 두 경로로 집약된다. 그 하나는 신분모순에 대한 갈등을 낭만적으로 처리하여 발전해나간 경로로, 육가부터 시작해 이언진에 의해 일단 완결되고, 두 번째는 사회현실의 인식을 현실주의적 수법으로 형상화한 경로로서, 홍세태에서 시작하여 임광택에 의해 완결된 것으로 보고 있다.위항시의 낭만성과 현실성은 18세기까지 내용의 차원에서는 중세사회의 모순을 비판하고 형식의 차원에서는 재래의 규범적 형식을 해체하고 부정함으로써 근대성의 맹아라 할 수 있는 탈중세적 운동성을 가지고 이었다. 물론 그것은 맹아이지 근대성 자체는 아니니, 맹아라 함은 위항문학이 자신의 모태로 삼았던 중세적 양식인 한문학 안에서 이루어졌기 때문일 것이다. 또 19세기에 와서는 18세기 위항시가 이룩했던 진보적 계기를 발전적으로 계승하지 못하고, 창작의 방향을 굴절 변형시킴으로써 이미 획득했던 근대적 맹아를 좌절시키게 된다. 두 번째 시기인 송석원시사 이후는 신분모순에 의한 갈등과 현실주의적 시풍이 쇠퇴, 소멸하고 그 대신 소시민적 생활의식에 의한 산수 취미의 형상화와, 비관적 세인식에 기초한 심미적 언어조직이나 탈현실적 순수시로의 몰입으로 발전해간다. 19세기 위항시의 예술적 성취는 현실에 대한 경험이나 새로운 인식과 재현 즉 객관 현실과의 연관에서 획득된 것이 아니라, 객관 현실과의 연관을 끊고 시어의 심미적 조직 그 자체를 추구하거나 순수시의 형태로 구축되었던 것이다. 이것은 넓게 보아 그들이 정치적으로 각성하여 중세사회의 지배계급을 대체할 주체적 사회세력으로까지 성장하지 못했던 계급적 한계에 기인한 것으로 보인다.결론적으로 위항문학의 미학적 가치는 위에서 거론한 것 외에, 위항문학은 중세를 해체하여 근대로 지향하는 과정 속에서 중세적 문학양식의 확산이지만, 그것은 중세문화의 보편화를 추구한 것이 아니고 사대부에 의한 지식과 문학과의 독점을 해체하고 근대로의 지향을 의미하는 역설적인 가치인 것이다. 田■ 글 도창환(경기대학교 건축학부 디렉터, 건축가협회 부설 건축가학교 공동 총괄교수) 참고문헌 : 허경진-조선위항문학사, 윤주필-한국의 방외인 문학, 강명관-조선시대 문학예술의 생성공간, 조선후기 여항문학 연구, 윤재민-조선후기 중인층 한문학의 연구, 최완수-진경시대 ■ 이 글은 지난달 8일 국민대학교 목조건축디자인센터(02-2006-6212)가 주최한 2001'목조건축 세미나'에서 발표된 내용을 발표자의 동의를 얻어 발췌 정리한 글입니다
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2003-09-16
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농지 전용의 다양한 방법과 절차
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농지 전용의 다양한 방법과 절차
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모든 농지는 농지전용허가를 받아야 전원주택을 지을 수 있다. 그 절차는 쉽지 않다. 농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있게 되어 있다. 또 소유권을 이전하는 당해 연도에는 전용허가가 나지 않는다. 당해 연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지소유자로부터 토지사용승낙서를 받아 전용허가를 받는 뒤 소유권 이전을 하는 방법이 있다. 토지사용승낙서를 받아 전용허가를 신청하면 소유권이전이 가능하기 때문이다. 농지전용의 다양한 방법과 절차에 대해 알아본다.
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토지사용승낙서를 이용한 농지전용신청 방법
농지 전용허가를 받을 때는 본인이 하는 경우 보다 설계사무소에 의뢰를 하는 것이 좋다.
본인이 건축관련 일을 해본 경험이 있으면 몰라도 그렇지 않은 경우에는 전용허가 절차가 까다롭기 때문이다. 서류라도 잘못되면 반환되어 몇 번의 수고를 해야 한다. 이런 것들로 허비되는 경비도 무시할 수 없어 배보다 배꼽이 더 클 수 있다.
농지전용 이란
지적법 상 지목은 24가지가 있다. 그 중 전·답은 농사를 짓는 땅이고 임야는 나무를 키우는 땅이다. 건물을 지으려면 어떤 땅이든 대지로 지목이 변경되어야 한다. 원칙적으로 지목을 변경할 수 없는 경우의 땅에는 집을 지을 수 없다.
지적법에서 농지에서 집을 지으려면 우선 그 땅을 대지로 바꾸는 절차를 거쳐야 하는데 이 절차를 농지전용이라 부른다. 단 임야일 경우에는 형질변경이라 한다.
토지사용승락서를 받아 전용 신청하는 방법
소유권을 이전하는 당해 연도에 전용허가를 받을 수 없다 하여 전용 받는 방법이 없는 것은 아니다. 땅주인과 매매계약을 체결하고 토지사용승락서를 받으면 자신의 땅이 아니더라도 농지전용신청을 할 수 있다.
토지사용승락서는 그 땅을 사용할 수 있는 권한을 갖는 것으로 소유권이전등기를 한 것이나 마찬가지의 효력을 갖게 된다. 토지사용승락서를 받으려면 최소한 땅값의 70% 정도는 지불해야 가능하다. 이때 지주, 즉 토지 소유주의 인감이 첨부되어야 효력이 있다.
토지사용승락서를 받을 때 구비서류는 인감 1통과 용도란에 ‘토지사용승락용’이라 기재하고 주민등록등본 1통과 토지사용승락서에 해당 토지 지번과 면적을 기재하고 소유주 기재란에 소유주의 인감도장을 찍어야 한다.
이렇게 토지사용승락서를 받아 전용허가를 신청하면 되는데 구비서류는 ▲등기부등본 ▲지적도 ▲토지대장 ▲토지이용계획확인원 ▲피해방지계획서 등의 서류를 농지 소재지 관할 읍면 농지관리위원회에 제출하면 된다.
이렇게 제출된 서류는 일주일에서 보름사이에 농지소위원회를 열어 ▲집을 지을 수 있는지 ▲전용 면적은 적당한지 ▲인근농지에 미치는 영향은 없는지 ▲지역 주민의 의견은 어떤지 등을 심사해 위원들 중 과반수 이상이 찬성하면 7일 이내에 시장 군수에게 송부된다. 이를 송부받은 시장 군수는 15일 내에 허가를 내주게 된다.
농지관리위원회는 읍(면)장과 리(동)장, 농협과 관련된 기관의 임직원, 새마을지도자, 농민후계자 등 지역유지들로 구성되어 있다. 전용에 대해 의문이 있는 애매한 부분이 있으면 사전에 이들과 상의해 보는 것도 좋다.
전용신청 시기 및 신청할 때 주의할 점
농지전용을 신청할 때는 건축할 때를 기준으로 하여 그 시기를 적당히 계산해야 한다. 전용신청할 시기와 신청할 때 주의할 점에 대해 알아본다.
전용허가 언제 받을 것인가
준농림지에 전원주택을 짓는 건축주라면 ‘전용허가는 언제 받을 것인가?’에 대해 충분히 계산해야 한다.
만약 3~4년 후에 전원생활을 원한다면 구입 당시 전용허가를 받을 필요가 없다. 구입과 동시에 건축을 하려면 등기이전 전에 토지사용승락서를 인감을 첨부하여 받아 전용허가를 먼저 받아야 한다. 이유는 소유권을 이전하는 당해 연도에는 전용허가를 받을 수 없기 때문이다.
전용허가를 받게 되면 1년 내에 집을 지어야 하나 6개월씩 연장을 두 번 할 수 있어 결론적으로 전용 후 2년 간 건축을 하지 않고 지연할 수 있다. 그러나 그 이상이 되면 다시 농지로 환원되어 불이익을 보게 된다.
그러므로 전용허가 시기는 자금사정 등을 검토한 후 주택건축 예정기간을 계산해 정해야 한다.
농지전용신청 때 주의할 점
1) 전용 가능면적을 확인하라
농지전용을 신청하기 전에는 전용가능 면적이 어느 정도인지를 확인할 필요가 있다. 지자체에 따라 혹은 상황에 따라 전용면적을 탄력적으로 정하는 경우가 많으며 또 많은 지자체에서 자체적인 기준에서 건폐율을 정하고 있다.
건폐율은 건물의 바닥면적(평)을 대지의 면적(평)으로 나눈 값에 100을 곱한 값이다. 즉 건평이 30평이고 대지가 150평이라면 건폐율은 20%다. 건폐율이 20%한도에서 전용이 가능하다면 전용가능면적은 건물바닥면적의 5배에 해당된다.
또한 대부분의 시군에서는 최대전용면적을 일반주택 200평, 농가주택 300평으로 정하고 있다. 전용가능면적에 대해서는 해당 지자체에 확실히 알아보고 부지를 매입하는 것이 좋다.
2)전용하고 남은 농지의 면적이 303평 이상인지 확인하라
농지 500평을 구입하였는데 최대 전용면적이 200평이라면 전용하고 남은 면적이 300평이다.
여기서 주의해야할 점은 전용하고 남은 300평은 소유권이전을 할 수 없다는 점이다. 그 이유는 농사를 짓지 않던 도시인이 농지를 소유하고자 할 때 최소 303평 이상은 되어야 소유권 이전을 할 수 있기 때문이다.
앞서 이야기했듯이 농지는 원칙적으로 농민만이 소유할 수 있다. 농사를 짓지 않던 도시인이 농민이 되기 위해서는 최소한 303평 이상은 농사를 지어야 한다는 것이 그 근거다. 농지원부가 있는 사람의 경우 지역에 관계없이 303평 이하라도 소유권을 이전 할 수 있다.
농지원부는 ▲303평 이상의 농지를 소유한 농업인이 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 항상 종사하거나 ▲농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력에 의해 경작 또는 재배하는 ‘자경농민’에게 주어진다.
농지원부는 주민등록부와 함께 관리되며 농지 소유자가 주민등록을 옮길 경우 함께 따라 옮겨진다. 농지원부를 발급 받아 현재 농사를 짓고 있다는 증거를 제시하면 303평 이하의 농지라도 소유권 이전이 된다.
예를 들면 제주도에 농지원부가 있어도 강원도에 있는 303평 이하 농지를 사서 이전할 수 있다는 것이다. 그러나 식량 문제 때문에 이런 사항들이 규제되는 경향이 있다.
이것도 각 지역의 지방조례에 따라 약간씩 달리 적용하고 있다. 예를 들어 경기도의 경우에는 경기도에 농지원부가 있어야만 소유권이전이 가능하다.
3)건축면적과 비교해 전용면적을 정하라
전용할 때 전용면적을 무조건 넓게 한다하여 좋은 것이 아니다. 집을 몇 평 지을 것인가부터 계획을 세워야 한다. 전용허가가 나면 그 면적에 맞게 건축을 해야 하기 때문에 너무 넓게 전용 받았다가는 불필요한 건축비를 들이게 된다. 수도권 일원에서는 건축면적의 3~4배가 대지화 된다고 보면 된다.
즉, 건평 40평의 주택을 짓는다면 120평~160평 정도가 대지화 된다. 이 내용은 앞서 설명한 건폐율과 중복되는 것이지만 전용 신청할 때 염두에 두어야 할 내용이다.
대체농지조성비와 농지전용부담금, 개발부담금
농지전용을 신청한 후 대체농지조성비와 농지전용부담금을 납부하게 된다. 단지를 개발할 경우에는 개발부담금도 납부해야 전용허가를 받을 수 있다.
대체농지조성비와 농지전용부담금
전용허가가 나오면 대체농지조성비와 농지전용부담금을 납부해야 한다. 농지를 대지로 전용하게 되면 그 만큼 농지가 줄게 되어 농지를 새로 조성해야 농작물 생산에 문제가 생기지 않는다. 그러므로 대지를 만들면서 줄어든 만큼의 농지를 새로 조성해야 하는데 여기에 필요한 재원을 확보하기 위해 대체농지조성비를 만들었다.
평당 대체농지조성비는 전답의 경우 ㎡당 4,500원(평당 14,876원), 임야는 ㎡당 889원(평당 2,939원)이다.
농지의 전용부담금은 농지를 전용함으로서 생기는 이익의 일부를 징수하여 농어촌구조개선사업 재원으로 사용하기 위해 부과한다. 부과액은 전용농지의 공시지가 총액의 20%로 정해져 있다.
농촌기반공사로부터 납부통지서를 받아 이들 비용을 납부하면 된다. 60일 범위 내에서 1회에 한해 연장이 가능하다. 납부를 하지 않으면 전용허가가 취소된다. 부지면적 200평 이내에서 농가주택을 건립하기 위해 농지전용을 하는 경우에는 비용전액이 면제된다.
대체조성비와 농지전용부담금은 농촌기반공사에서 관리한다. 시장 군수가 전용허가 사항을 농업기반공사에 통보를 하면 공사 측은 전용신청자에게 30일 이내에 납부기간을 정해 농협에 납부토록 고지한다. 전용허가 후 납입고지서가 신청자에게 도착하는데 걸리는 시간은 10일 이상이다.
그러나 사업기간을 축소하고 싶은 사람은 군청에서 곧바로 대체조성비와 농지전용부담금의 확인내역서를 받아 납부한 후 영수증을 가지고 시 군청에 가 농지전용허가증을 찾아가면 된다.
개발부담금
1990년부터 토지공개념의 일환으로 시행돼 오는 개발부담금 제도는 땅을 개발하여 생기는 개발이익의 일부를 세금으로 내야 하는 제도다.
개발부담금은 외환위기 때인 98년 4월부터 99년 12월까지 한시적으로 유보되었다 2000년부터 다시 부활되었다.
개발부담금이 적용되는 사업규모는 주택개발사업 등 10개 사업이 해당되며 규모는 6대도시의 경우 200평, 기타 도시는 300평, 도시계획구역 외에서는 500평 이상 규모다. 개발부담금은 주택 1채를 짓는데는 해당사항이 거의 없으며 전원주택단지개발사업자에게 해당되는 내용이다. 계산방법은 다음과 같다.
1) 개발부담금=개발이익×25%
2) 개발이익=부과종료시점지가-(부과개시시점지가+개발비용+정상지가상승분)
3) 부과종료시점지가는 해당 사업의 준공된 날의 개별공시지가를 말한다.
4) 부과개시시점지가는 인허가를 받은 날이나 사업승인을 받은 날의 지가를 말한다.
5) 개발비용은 해당 사업에 투입된 토목공사비와 관련 경비를 말한다. 단 건축공사비는 제외한다.
6) 정상지가상승분은 사업시행기간 중 각 연도의 정상지가 상승분을 합하여 산정한다. 각 연도의 정상지가 상승분은 당해 연도 1월 1일 현재 지가에 당해 연도 정상지가 상승률을 곱해 산정한 금액이다. 정상지가 상승률은 매년 교통부장관이 고시한다.
농지전용 가능 면적과 신청시 구비서류 및 절차
농지전용 가능 면적 및 전용 신청할 때 준비할 서류와 절차에 대해 알아본다.
농지전용에 드는 비용 및 전용 가능 면적
농지는 충분한 대가를 치러야 대지화가 된다. 전답을 대지로 전용하려면 ▲전용부담금을 공시지가 20% ▲대체조성비 ㎡당 4,500원 (평당 14,876원) ▲설계사무소 전용허가대행비 200만원 정도의 비용이 필요하다.
전용가능 면적은 일반주택의 경우 200평, 농가주택은 300평까지 가능하고 지역별로 건축면적과 전용비율이 3배~5배 정도인데 용인이나 광주 등은 3배정도, 안성이나 여주 등은 4배정도 보면 된다.
특히 준농림지는 규제가 심해지고 있으며 지역에 따라 무주택자만 전용허가를 내주고 있고 그런 지역들이 늘어나고 있는 추세다.
농지전용절차
① 허가신청서 접수
② 농지관리위원회 심사확인서 송부
③ 검토, 실사 후 허가 또는 불허가 통보, 농지전용허가 때 농촌기반공사에 농지조성비 전용부담금 부과, 고지의뢰
④ 농지조성비, 전용부담금 고지서 발급
⑤ 농지조성금, 전용부담금 납부
⑥ 영수증 발급, 납입통지서 송부
⑦ 영수증 제시
⑧ 허가증 교부(농지조성비, 전용부담금 납부사실 확인 후)
농지전용 구비서류
① 농지전용허가 신청서
② 전용목적 등을 기입한 사업계획서 1부
③ 전용할 농지 소유증명서 또는 사용 승낙서
④ 지적도, 지형도
⑤ 인접농지 피해 방지 계획서
⑥ 대체조성비, 전용부담금 납부증명서(영수증)
⑦ 변경내용을 증명할 수 있는 변경사유 및 허가증 (변경허가 신청에 한함)
농지전용을 받기 어려운 농지
농지전용을 받기 어려운 농지의 예와 전용을 받고 난 후 해야할 일에 대해 알아본다.
전용허가를 받고 나서
전용허가를 받고 나서 허가일로 부터 2년 이내에 건축을 착공하고 후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가가 취소되고 농지처분명령을 받게 된다. 농지처분명령을 받는 후 1년 이내에 처분하지 못하면 다시 강제명령이 나오고 그래도 일정을 넘기게 되면 이행강제금을 물어야 한다.
또 농지전용을 통해 조성한 대지는 농지전용 완료일로부터 8년까지는 용도변경이 까다로워 어렵다고 보면 된다. 만약 다른 용도로 사용하려면 시장 군수의 하가를 받아야하기 때문에 공익적인 용도가 아니면 용도변경이 어렵다. 이를 어기고 음식점이나 카페, 공장 등으로 용도변경를 하게 되면 전용허가가 취소되고 5년 이하의 징역이나 2,000만원 이하의 벌금형에 처해진다.
농지전용을 통해 전원주택을 지을 경우 주택 1백%가 건축이 돼야 필지가 분할이 가능하여 등기가 가능했다. 그러나 IMF이후 지자체에 따라 전용허가가 나면 분할을 해주는 지역도 있다.
농지전용 받기 어려운 농지
1) 폭 2m이하의 도로와 접해 있는 맹지는 전용허가가 불가능하다. 그러므로 전용 받을 토지는 4m이상의 진입로가 있는지 지적도상에서 반드시 확인해야 한다. 현황도로가 없더라도 이웃 토지의 사용승락서만 있으면 된다.
2) 집의 크기보다 너무 넓은 평수는 일부분만 전용 받게 되고 너무 작으면 대지면적 최소의 규정에 걸려 집을 지을 수 없으므로 주의해야 한다. 150~200평 정도가 가장 적당하다.
3) 마을에서 외진 곳에 동떨어져 있는 농지는 전용 받기 어렵다.
4) 최근 쌀 생산량의 감소로 경리 정리될 지역은 전용 받기가 어렵고 전(밭)은 전용이 쉽다.田
■글 김경래(OK시골 대표 http://www.oksigol.com)
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2003-09-16
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여주 전원주택지의 입지분석과 주변 시세분석을 통한 적정 매입가 산정
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여주 전원주택지의 입지분석과 주변 시세분석을 통한 적정 매입가 산정
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전원주택지를 구입하는데 있어 입지선정 과정을 통해 여타지역과 비교 분석하고 부동산의 가치를 평가하는 것은 매우 중요한 일이다. 그러나 사실상 사람들은 자신은 실수요자이니 부동산의 가치는 볼 필요가 없다고 생각하고 이를 간과해 버리거나 단순히 현재 살고 있는 집에 기준을 두어 판단을 그르치는 예가 많다. 이것은 나무만 보고 숲은 보지 못하는 경우와 같다. 비교분석을 통해 부지를 선정했을 때, 가격을 비롯한 모든 면에서 만족도가 높다는 것은 통계적으로 보여지는 엄연한 사실이다. 필리핀에서 사업을 하는 박씨의 경우, 이와 같은 이유에서 컨설팅을 의뢰했다.
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얼마 전 필리핀에서 E-메일이 한 통 들어왔다. 여주군 강천면에 있는 농가 딸린 토지 6백평을 구입하고 싶은데 얼마 정도에 매수를 하면 적당한지, 또 집을 짓게 되면 어떤 집을 몇 평정도 지여야 하는지 등과 더불어 권리분석과 전원주택지로서 입지분석에 대한 컨설팅을 받고 싶다는 내용이었다.
그는 내년에는 귀국을 하게 되는데, 귀국을 하면 한적한 전원에서 전원주택을 짓고 살고 싶다고 한다. 그래서 국내에 있는 부인과 아들, 그리고 동생들까지 동원해 마땅한 부지를 물색케 했는데, 부인이 많은 곳을 다니다가 여주군 강천면 일대에서 적당하다고 판단되는 물건을 찾았다고.
그러나 막상 가격을 절충하여 계약을 하려고 하는데, 과연 가치가 있는 물건인지, 또 매수가격은 어느 선이 적절한 것인지, 권리하자나 나중에 농가를 헐고 새로운 집을 짓게 되면 문제가 되는 것은 없는지 등 많은 의구심이 생겨났다고 한다. 그래서 결국 불안한 마음에 컨설팅을 의뢰하게 됐다는 것이다.
의뢰지 입지 분석
소재지: 여주군 강천면 도전리
부지면적: 대지 1백60평, 전 4백24평, 합 5백84평(농가 18평)
용도지역; 준농림지역
지리적 요건과 교통
본 의뢰지는 반포에서 90km 반경에 위치하고, 영동고속도로 여주 나들목에서 약 26~29km 거리이며, 여주 시내에서는 20km거리에 있다. 대중교통으로 군내 버스가 하루에 여덟 차례정도 다니는 지역으로 ‘리’ 단위의 마을로서는 비교적 대중교통 운행회수가 많은 편에 속하는 지역이다.
주변 자연환경 여건
영동고속도로가 지나며 자연보존권역에 속하는 여주군은 남한강을 흐르고 있어 예로부터 곡창지대이면서 한해와 수해가 적어 살기 좋은 고장이었다.
특히 6,25 전쟁 때에도 피해가 없었던 ‘도전리’는 선주형 지세로 사방이 산으로 쌓여 있고, 산세가 아름다워 수녀원이나 실버타운 부지로 인기가 있다. 또 전원주택을 찾는 사람들도 많은 지역으로 여주뿐 아니라 수도권 사람들에게도 잘 알려져 있다.
그런데, 의뢰지가 위치한 ‘도전3리’ 원심동은 4개의 도전리 중에서도 자연경관이 가장 수려해 여타지역 보다 수요자가 많은 지역이다. 90년도 초에는 탤런트 김혜자씨의 전원주택도 이곳에 있었다.
자연마을 최상단에 위치하며 2차선에서 약2km 거리에 있는 의뢰지는 자연마을과 적당한 거리를 유지하고 있어 외지인이 전원생활하기에는 안성맞춤의 부지다. 또 전체적인 방위는 서남향이지만 지대가 높고 전망이 탁트여 있어 조망권이 좋은 입지다. 본 의뢰지 초입에 효의 마을이란 전원주택 단지가 조성되어 있는데, 이곳은 IMF 이전에는 평당 30만원 선에서 분양되기도 했다.
주변 생활여건
산악지대와 평야지대가 공존하는 여주군은 쌀과 땅콩, 그리고 고구마가 특산품이다. 특히 최근 새로운 상품으로 각광받고 있는 여주 고구마는 토질이 비옥한 마사토 질에서 생산되어 밤고구마로 유명하다. 또한, 여주는 도자기의 고장이기도 해서 도예가를 비롯해 많은 예술인들을 모여드는 수도권 위성도시이다.
본 의뢰지가 있는 도전리(원심동)도 역시 동북방향으로는 해발 541m의 당산이 있고, 동남향으로는 관모산(362m)이 있는 산악지형이나 토질이 좋은 곳이다. 과거에는 이곳이 강원도에 속하기도 했었다.
대중교통을 이용하기에 편리하기 때문에 여주읍 5일장을 이용하기가 편리하며, 원심동 초입에는 보건 진료소가 있어 전원생활을 하는데 있어 가장 취약점이라 할 수 있는 의료시설의 이용문제가 해결된다.
레저시설로는 북내면에 있는 ‘대영CC’와 ‘신라CC’, 대신면에 위치한 ‘크럽 700’, 원주시 지정면에 있는 한솔 오크 밸리 등이 모두 30분대의 거리에 위치해 있고, 또 문화 답사지로 신륵사가 20km반경에 있으며, 복원 중에 있는 옛 고찰 ‘고달사지’도 인근에 위치해 있어 이용이 편리하다.
주변 시세분석과 적정매입가 산정
주변 시세 분석
전체적으로 보았을 때, 본 의뢰지역의 시세는 대지의 경우 평당 15~25만원 선이며, 준농림 전은 평당 10~15만원 선이 형성된다. 위와 같은 시세는 전원주택지를 말한 것이며, 농사만 짓는 토지의 경우에는 평당 3~6만원선 정도이다.
현재, 원심동 초입에는 대지 1백75평에 목조주택 13평과 황토주택 20평 등 부속건물이 있는 것을 1억2천~1억5천만원 선에서 매도하려는 사람이 있는가 하면, 원심동(도전3리)에서 탑전동으로 가는 길목 2차선 도로변에는 전 4백평과 답 1천평이 평당 5만원에 매물로 나온 것도 있다.
또 본 의뢰지와 접한 답이 공유지분 등기된 일부분만 평당 7만원에 경락되었다는 이야기도 있는데, 공유지분 된 물건은 공동 소유로 보아 동 소유자의 동의와 인감첨부 없이는 권리를 행사하지 못하는 물건으로 매매되는 확률이 적고, 시세보다 가격도 50~70%정도에서 거래된다는 점을 알아야 한다.
적정 매입가 산정
이러한 모든 점을 감안할 때, 본 의뢰지의 전은 평당 13~15만원 선, 대지는 평당 20~22만원 선으로 보면 적당하다. 지목이 대지로 된 것이 전, 이나 답으로 된 것에 비해 같은 지역에서도 높게 거래가 된다. 토지를 구입해서 집을 지려다 보면 많은 변수가 있는데, 대지는 검증을 거쳤기 때문에 집이 있든 집이 없는 나대지든 간에 집을 짓는데 변수가 적어 수월하고, 또 부대비용도 월등히 적게 들어간다.
따라서 구입단가는 대지 1백60평은 땅만 본다면 3천3백60만원(160×21=3360)이나 대지에 주택이 있으니 4천만원 정도, 전 4백24평은 5천9백만원(424×14=5936)정도로 대지와 전을 포함, 9천9백만원 정도가 적당하다고 본다.
결론
전원주택지를 구입하는데 있어 입지선정 과정을 통해 여타지역과 비교 분석하고 부동산의 가치를 평가하는 것은 매우 중요한 일이다.
그러나 사실상 사람들은 자신은 실수요자이니 부동산의 가치는 볼 필요가 없다고 생각하고 입지를 선정하면서 주변시세와 비교 분석을 하지 않는 예가 많다. 또 전원주택을 구입하면서 세밀한 비교분석보다는 현재 살고 있는 집에 기준을 두기 때문에 판단을 그르치는 일도 많은데, 이것은 나무만 보고 숲은 보지 못하는 경우와 같다.
부지를 선택할 경우 도로, 전기, 상하수도 등도 철저하게 조사를 하지 않으면 안 된다. 아무리 좋은 땅이라도 지하수가 없는 부지라면 전원주택을 짓는 못하거나 토지 구입비 보다 지하수를 개발하는 데 비용이 더 들어가게 된다. 또 전기나 도로 개설에도 비용이 많이 들기 때문에 자칫 배보다 배꼽이 커질 수 있다.
주변 시세와 객관적으로 비교분석을 했다고 해도 부동산이란 개개가 가지고 있는 특성이 있다. 그래도 어쨌든 이러한 비교분석을 통해 부지를 선정했을 때 가격을 비롯한 모든 면에서 만족도가 높은 게 사실이다. 田
■ 글 진명기(전원주택 전문 컨설턴트 02-536-2500)
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2003-09-16
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전기설비 공사
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전기설비 공사
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미국식 목조 주택에서의 전열 콘센트를 위한 배선을 서두에서 언급한 바와 같이 경골구조 벽체이므로 샛기둥(Stud) 사이에 배선하게된다. 다음에 나올 전화나 TV 연결 콘센트와 같이 충분한 수량을 배치하는 것이 좋다. 건축주의 직업이나 취미에 따라 특별한 전기 기기를 쓰는 경우도 고려하여 설계시 필요한 위치를 결정한다. 전원 주택인 경우 옥외 작업을 위하여 외벽에 몇 개의 전열 콘센트를 설치하는 것이 좋으며 이때는 방수형 콘센트를 설치하여야 한다. 물론 지하실에 습기가 차는 부분 및 보일러실과 화장실에도 방수형 콘센트를 설치한다. 또한 박공지붕 천장 속에도 경우에 따라서 콘센트를 한 두개 정도 설치하여 두면 건물 유지 보수시 편리할 수 있다.
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글 싣는 순서
제1편 개요
1) 개요 (Introduction)
2) 목구조 건축의 종류
3) 목구조 건축의 특징
제2편 자재와 공구
4) 자재 (Materials)
5) 공구 (Tools)
제3편 건축공사
6) 가설공사 (Temporary Work)
7) 토공사 (Excavation)
8) 기초공사 (Foundation)
9) 바닥공사 (Floor Joist)
10) 벽체공사 (Wall)
11) 지붕공사 (Roof & Gutter)
12) 창호공사 (Doors & Windows)
13) 단열공사 (Insulation Work)
14) 내벽공사 (Dry Wall)
15) 내장공사 (Finish Work)
16) 외장공사 (Siding)
17) 온돌 공사 (Panel Heating)
18) 방수 공사 (Water Proofing)
19) 금속 공사 (Metal Work)
20) 굴뚝과 벽난로 (Chemney and Fire Place)
21) 계단 (Stairs)
22) 데크 (Deck)
23) 붙박이장 (Cabinet Installation)
24) 칠공사 (Painting Work)
제4편 설비공사
25) 위생 난방 설비 공사 (Plumping Work)
26) 전기 설비 공사 (Electrical Work)
제5편 건물 유지 보수
27) 건물의 유지 보수 (Maintanance)
28) 건축 용어 해설 (Glossary of Bldg. Terms)
지난 호에서 위생난방 설비공사(Plumbing Work)에 대하여 설명하였고 이제 마지막으로 전기 설비 공사(Eloctrical work)에 대하여 설명하므로써 건축공사 및 설비공사에 대하여 마무리 하고자 한다.
전기설비는 전열, 전등 설비 같은 강전설비와 전화, 인터폰, TV 등 약전설비로 구분된다.
미국식 목조주택에서 전기설비에 대한 사항 중 중요한 점은 콘크리트 구조나 조적조에서는 전선을 배선하기 위하여 전선관을 콘크리트나 벽돌 벽을 뚫고 난 후에 그전선관에 전선을 끼워 넣는 것이 일반적인 공사 방법이다.
미국식 목조주택에서는 벽체의 샛기둥(Stud) 부재에 구멍을 뚫고 직접 배선을 하게 되는데 이 경우는 전선관의 배관 없이 배선을 하여야 하기 때문에 전선관이 없더라도 안전한 일반전선이 아니라 외부 피복이 잘된 특수한 전선을 사용하여야 한다.
수전설비
주택에서는 전등부하가 15∼30VA/㎡, 동력부하 10∼35VA/㎡ 냉방부하가 20~30VA/㎡ 합계 45∼95VA/㎡ 가 필요하게 되어 큰 용량의 전기가 필요하지 않기 때문에 수전설비(변전설비)를 특별히 할 필요는 없고 계량기만 설치하면 된다.
물론 이 계량기함은 옥외에서 검침할 수 있는 위치에 설치하여야 한다.
외부 계량기에서 옥내 내전반으로 전력이 공급되는데 배전반에는 누전차단기를 비롯하여 과전류 차단기(Circute Braker)가 설치된다.
이 배전반은 전기 공급의 중추적 역할을 하며 건물 내의 부위에 전류를 공급하게 되는데 각층별, 용도별로 회로를 구분하여 구분된 회로마다 별개의 과전류 차단기를 설치하고, 차후 증설될 전력 소요에 대하여 여유 있는 여분의 차단기를 설치하는 것이 중요하다.
특히 옥외에 대한 회로는 물론 별도로 하여 누전시 다른 실내 회로에 영향을 주지 않도록 배선하는 것도 고려할 점이다.
분전반의 위치는 보수나 조작이 편리하도록 복도나 계단부근의 벽에 설치하는 것이 좋고, 위에서 설명한 바와 같이 예전에는 나이프스위치(Knife Switch)가 사용되었으나 요즈음은 모두 노푸즈 브레이커(No Fuse Breaker)를 쓰는 것이 일반적이며 분전반의 설치 간격은 분기회로의 길이가 30m이하가 되도록 위치하는 것이 바람직하다.
분기회로를 사용하는 것은 전기 설비의 모든 기기들을 안전하게 사용하고 고장이 생겼을 경우 그 피해정도를 줄이고 신속하게 보수할 수 있도록 하기 위해서이다.
배선방식에는 단상 2선식, 단상 3선식 220/110V, 3상 삼선식, 3상 4선식 등이 있는데 주택에서는 특별한 동력기기를 쓰지 않는 한 단상 2선식의 200V부하가 일반적으로 채용된다.
전등설비
배선은 조명용과 동력용을 구분 배선한다. 분기 회로는 간선으로부터 분기 과전류 보호기를 거쳐 전등 또는 콘센트와 같은 부하에 이르는 배선을 말하는 것으로, 전등의 각층 또는 옥내·외 분기회로마다 자동차단기를 설치하면 사고가 발생하였을 때 그 회로만 차단할 수 있으므로 다른 회로에 영향을 주지 않아 수리가 용이하다.
조명방식에는 ▲직접조명 ▲간접조명 ▲반간접조명 ▲전반조명 ▲국부조명 ▲전반 국부 병용조명 등 여러 종류가 있으므로 각 기능에 맞는 조명 방식을 택하고 특히 옥외에도 충분한 조명시설을 하되 옥외에는 우천시 대비할 수 있는 방수형의 조명 설비를 설치한다.
건물외부에 부착하는 조명기구도 필요 위치에 충분히 설치하고 특히 스위치 위치도 잘 고려하여야 하며 계단 및 지하실 등에는 3로(3way) 스위치를 설치하여 전등의 켜고 끄는데 편리하도록 한다.
좋은 조명 조건을 얻기 위하여 서는 ▲조도 ▲광속 발산도분표 ▲눈부심(Glare) ▲그늘 ▲광색 ▲기분 ▲의장 ▲경제성 등을 고려하여 조명기구를 선택한다.
전열설비
미국식 목조 주택에서의 전열 콘센트를 위한 배선을 서두에서 언급한 바와 같이 경골구조 벽체이므로 샛기둥(Stud) 사이에 배선하게된다. 다음에 나올 전화나 TV 연결 콘센트와 같이 충분한 수량을 배치하는 것이 좋다. 건축주의 직업이나 취미에 따라 특별한 전기 기기를 쓰는 경우도 고려하여 설계시 필요한 위치를 결정한다.
전원 주택인 경우 옥외 작업을 위하여 외벽에 몇 개의 전열 콘센트를 설치하는 것이 좋으며 이때는 방수형 콘센트를 설치하여야 한다. 물론 지하실에 습기가 차는 부분 및 보일러실과 화장실에도 방수형 콘센트를 설치한다.
또한 박공지붕 천장 속에도 경우에 따라서 콘센트를 한 두개 정도 설치하여 두면 건물 유지 보수시 편리할 수 있다.
전화, 인터폰 설비
전화의 경우 주택이라 할지라도 충분히 내선을 설치하여 여러 번호의 전화를 사용할 수 있도록 하고 특히 요즈음은 PC를 위하여 통신 선로가 각 방마다 필요한 경우가 있으므로 여유 있는 전화선로를 설치하는 것이 중요하다.
요즈음은 휴대전화가 급격히 증가하고 있어 기존 선로에 의한 전화 수요가 줄어들고 있다고는 하나 그래도 장래에 어떠한 변화에도 대비할 수 있는 충분한 배선이 될 수 있도록 필요한 단자 위치도 충분히 설치한다.
인터폰은 대문 또는 현관과 실내의 연락을 목적으로 설치하는 것으로서 요즈음 좋은 도어폰(Door Phone) 및 홈 오토메이션(Home Automation) 기기가 되고 있으므로 여러 가지를 알아보고 선택하면 된다.
TV 및 안테나 설비
각방에서의 텔레비전의 배치를 고려하여 필요한 위치에 TV, 안테나 연결 콘센트를 설치하는 것이 필요하며 이 또한 각 방마다 설치하는 것이 좋다.
각방마다 전화, TV 잭을 설치하더라도 공사비 증가가 전체 공사비에 미치는 영향이 미비하기 때문이다. 전원주택인 경우 좋은 화질을 위하여 안테나(antenna) 설비를 하는 경우가 많은데 이 때에는 건물의 외관을 해치지 않도록 하여야 하며, 시공시 주의해야 할 점은 다음과 같다.
안테나는 풍속 90m/s에 견디도록 한다.
안테나는 피뢰침 보호각 내에 들어가도록 한다.
원칙적으로 강전전류선으로부터 3m이상 띄어서 설치한다.
정합기 설치높이는 일방적으로 바닥에서 30cm 높이로 한다.
방향성 결합기나 분배기를 사용하지 않는 플러그(plug)에는 더미로드(dumy load)를 부착한다.
지붕에 설치할 경우 안테나 설치로 인한 지붕에 누수가 생기지 않도록 한다.
피뢰침
일반적으로 주택에서는 피뢰침 설치가 필요하지 않으나 전원주택인 경우에는 피뢰침을 설치하므로써 낙뢰에 의한 주택 내 각종 가전 제품을 보호할 수 있게 된다.
건축법에는 지반면상 20m 이상의 건물에 반드시 피뢰침을 설치하도록 규정하고 있으나 전원주택의 경우 주위에 건물이 없이 외따로 떨어져 있는 경우 꼭 피뢰침 설치를 하는 것이 꼭 필요하다.
피뢰침 구조는 돌침부, 피뢰도선, 접지 전주로 구성되며 돌침은 동, 알루미늄 또는 용해 아연도금을 칠한 철로써 지금 12mm 이상의 봉 모양의 전도체로 한다.
피뢰 도선은 30㎟이상의 동선이나 50㎟이상의 알루미늄의 도선을 사용하며 접지판의 재료로는 1.4mm, 1.5mm, 1.6mm의 3종류와 크기가 900mm 각과 1000mm 각을 사용한다.
배설 깊이는 3m 정도이며 단독일 경우 20Ω이하 2개 이상을 설치할 경우는 그 종합 저항이 10Ω이 되도록 한다. 田
■ 글·이종우(우정목조 건축학교장 02-552-0295)
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2003-09-16
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통나무집의 종류
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통나무집의 종류--------------------------------------------------------------------------------어떤 광고 카피처럼 통나무집은 1년을 살아도 10년을 된 듯한, 10년을 살아도 1년이 된 듯한, 유행을 모르는 집이다. 그러므로 통나무주택은 전원주택으로서 화려하거나 아기자기한 맛보다는, 품위 있고 소박한 멋을 아는 사람들에 의해 선택되는 소수의 주택이다. 그런데, 이러한 수 백년은 족히 버티어 갈 수 있는 통나무집을 단순히 싼값으로만 지으려다 결국 조잡한 애물 덩어리 집으로 만든 경우, 또 쓸모 없이 돈만 들여 조잡하게 된 경우를 흔하게 본다. 때문에 통나무집을 지으려는 사람은 체계적이고 정확한 지식만이 완성도 높은 통나무집을 지을 수 있다는 것을 명심해야 한다. --------------------------------------------------------------------------------통나무집'은 인간의 자연에 대한 욕구와 집착으로 인해, 급격한 문명의 발달과 도시화에 반비례하여 인류의 가장 큰 이슈가 되고 있다. 오늘날 환경 운동은 단순히 환경보존이라기보다 인간의 자연에 대한 회귀본능일 것이다. 또 많은 이들이 전원생활을 꿈꾸며 전원생활을 위한 주택을 짓는 근본적인 이유도 이러한 본능의 표현일 것이다. 통나무집을 선호하는 이유도 여러 가지가 있겠지만 무엇보다 자연회귀라는 점에서 그 최고의 가치를 가진다. 이러한 통나무집은 특히, 도시 생활에 지친 사람일수록 그 보상 효과는 다른 어떤 주택보다 월등하다. 보온성이 뛰어나고, 온습도 조절이 잘 되고, 건강 호흡을 한다는 등의 구체적으로 검증된 효과에 앞서 우선, 통나무집은 마음으로부터의 거부감이 없고 보는 것만으로도 편안함을 느낀다. 이것은 내 본능의 선택이라 보아야 할 것이다. 이런 이유로 통나무 주택의 수요는 자연상태가 비교적 훌륭하게 보존되어 누가 말하지 않아도 이미 통나무 주택의 가치를 잘 알고 있는 선진국을 중심으로 큰 폭으로 증가하고 있다. 우리는 사진이나 그림을 통해서 통나무집을 처음 만나게 된다. 아름다운 자연과 어우러진 멋진 그림 같은 통나무집의 사진을 보며 전원 주택의 꿈을 키우게 된다. 비단 우리나라뿐 만 아니라 선진국에서도 통나무집을 갖는다는 것은 역시 꿈을 이루는 것이다. 인생에서 꿈이 중요하지만 이 보다 더 중요한 것은 꿈을 현실화시키는 능력이다. 꿈은 누구나 가질 수 있지만 꿈을 움켜쥐는 것은 '용기 있는 자'만의 것이기 때문이다. 내 집을 짓는 일도 같은 것이다. 이제 통나무 주택의 꿈을 현실화하기 위하여 한 걸음씩 다가가 보자.완성도 높은 통나무집 만들기처음으로 통나무집을 지으려면 어디서 어떻게 시작해야 할 지 혼란스러울 수밖에 없다. 때로는 통나무집을 지으려는 많은 사람들이 사진에서 본 통나무집이라는 단순한 환상에서 벗어나지 못해 산 좋고 물 좋고, 덧붙여서 풍수까지 좋은 곳을 찾아 수년을 찾아 헤매다가 결국 지쳐버리게 되는 경우를 흔히 본다. 그 뿐만 아니라 전국의 통나무집 순례를 훈장처럼 달고 필자를 찾아오는 사람들도 많다. 통나무집을 지으려면 먼저 통나무집에 대한 이해와 예비 지식이 필요하다. 아는 만큼 보이기 때문이다. 장님 코끼리 만지듯 체계적이지 못한 잘못된 선입견과 자기 나름대로의 기준과 판단은 자칫 큰 오류를 범 할 수 있다.어떤 광고 카피처럼 통나무집은 1년을 살아도 10년을 된 듯한, 10년을 살아도 1년이 된 듯한, 유행을 모르는 집이다. 그러므로 통나무주택은 전원주택으로서 화려하거나 아기자기한 맛보다는, 품위 있고 소박한 멋을 아는 사람들에 의해 선택되는 소수의 주택이다. 이는, 통나무집은 전원 주택으로 많이 선택되는 경량 철골 주택(light steel house) 이나 2"×4"혹은 2"×6" 라 불리는 경량 목조 주택(light wood house)에 비해 자재만 해도 4~8배나 들만큼, 수 백년을 지켜 갈 수 있는 튼튼하고 품격 있는 집이기 때문이다.그런데, 이러한 수 백년은 족히 버티어 갈 수 있는 통나무집을 단순히 싼값으로만 지으려다 결국 조잡한 애물 덩어리 집으로 만든 경우, 또 쓸모 없이 돈만 들여 조잡하게 된 경우를 흔하게 본다. 때문에 통나무집을 지으려는 사람들은 체계적이고 정확한 지식만이 실수를 줄이고 완성도가 높은 통나무집을 지을 수 있다는 것을 명심해야 한다. 통나무집의 종류 통나무집의 유형은 크게 미국, 캐나다에서 많이 짓는 집과 스위스, 스칸디나비아, 독일, 러시아 등지의 유럽에서 짓는 것으로 나눌 수 있다.유럽의 통나무주택은 대서양을 건너가 200년의 역사를 가진 미국의 것과는 많이 다른 모습을 보여준다. 지금 유럽의 통나무집은 옛날 바이킹의 땅, 스칸디나비아 지방과 험준한 스위스 알프스 산록의 통나무 주택이 계승 발전 된 것이다.유럽의 통나무 주택은 오랜 역사를 통한 문화와 기술적 교류로, 통나무의 형태나 결합 방법 그리고 가공 방법도 많은 공통점을 가지고 발전해 왔다. 지금은 대부분 컴퓨터를 이용한 CAD(computer aid system)로 설계되고 생산(CAM)된다. 유럽의 통나무 주택은 유럽 문화의 전통과 자부심 그리고 과학적인 발전에 힘입어 통나무집 본연의 투박함보다는 매우 과학적이고 세련된 모습을 보여 준다. 따라서 근래에는 손으로 다듬는 수공식 통나무 주택은 더 이상 생산이 없다.田■글 정인화(발미스코리아 대표 054-975-1240)
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2003-09-16
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경기 9개 지역 및 강원, 충북 일부 지역 전원주택 지가(地價) 조사
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경기 9개 지역 및 강원, 충북 일부 지역 전원주택 지가(地價) 조사
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전원주택 업계에선 처음으로 수도권을 중심으로 한 충북 일부 지역과 강원 일부 지역의 전원주택지 시세표가 만들어졌다. 전원주택(지) 전문 정보 사이트 ‘그린홈넷(대표 김명관)’은 최근 2개월 간의 조사 기간을 거쳐 업계에선 처음으로 일반인들이 한 눈에 전원주택지 및 잠정 예정지의 가격을 비교 분석할 수 있는 시세표를 만들었다고 밝혔다.
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이번에 만들어진 시세표의 특징은 전원주택지를 비롯한 일반 대지와 임야, 전답 등의 시세를 한 눈에 비교 분석할 수 있도록 도표화 시켰으며, 지역별로도 면 단위 및 리 단위로 세분화시켜 구체적인 비교 분석이 가능하도록 했다.
조사지역은 경기권의 양평, 용인, 광주를 비롯해 남양주, 고양, 포천, 가평, 여주 그리고 충북 일부 지역과 강원 일부 지역이 포함되어 있다.
한편, 그린홈넷은 이와는 별도로 수도권 일대 유망 정원주택단지 현황 자료도 정리 발표했다. 이 자료는 수도권을 중심으로 주요 전원주택단지의 분양 현황과 분양가, 총 면적, 세대별 면적, 위치, 담당자 및 연락처를 싣고 있다.
이 번 시세표는 지역별로 면이나 리 단위 소재의 각 부동산중개업소의 실질 정보를 바탕으로 작성된 것이어서 신뢰도면에서도 높은 평가를 받고 있다. 대상 토지의 유형을 크게 임야, 전답, 대지, 전원주택지 등 4개 항목으로 구분하여 다시 이를 ‘저가’와 ‘고가’로 나누어 쉽게 비교 분석할 수 있도록 작성되었다.
지역별로도 경기권의 경우, 인기 있는 유망지역들을 리 단위까지 세부적으로 망라했으며 기타 지방에서는 비교적 두터운 관심층이 형성되어 있는 강원 일부 지역과 충북 제천 지역을 소개했다. 이번 전원주택지 시세표는 앞으로 경기 및 지방 일부 지역에 국한하지 않고 꾸준히 조사 범위를 넓혀 나갈 예정이다.
‘그린홈넷’ 김명관 대표는 “앞으로 더 많은 정보를 취합해 지역적 범위를 지속적으로 넓혀갈 계획”이라며 “내년부터는 상하반기 두 차례씩 조사해 지가의 변동 추이도 분석할 수 있도록 할 예정”이라고 말했다.
한편, ‘그린홈넷’ 측은 이 번 시세표는 포괄적인 수준을 이해할 수 있도록 꾸며진 참고 자료일 뿐, 토지가 갖는 지역 및 입지상의 특수한 여건상 활용적 측면에서의 절대적인 기준은 될 수 없다고 밝혔다.
파주
단위:만원
지역 임야 전답 대지 전원주택지
저가 고가 저가 고가 저가 고가 저가 고가
검산동 · 25 35 25 30 · · · ·
금촌동 · · · 90 150 100 500 · ·
아동동 · 70 120 70 120 100 120 · ·
야동동 · 25 35 15 18 · · · ·
법원읍 법원리 1.5 10 8 25 30 300 20 30
대능리 2 10 8 25 30 700 20 30
갈곡리 1 3.5 7 20 20 50 10 25
가야리
1.5 7 8 25 25 150 10 25
동문리 1 5 7 20 20 40 10 15
웅담리 1 4 6 15 20 70 10 15
삼방리 1 5 7 20 20 40 10 20
문산읍 선유리 10 30 10 30 50 60 · ·
이천리 2 10 10 25 30 60 15 25
교하면 문발리 50 120 50 120 80 160 70 100
야당리 50 120 50 120 60 100 70 80
상지석리 35 50 35 50 60 100 70 80
동패리 40 70 40 70 60 100 80 ·
교하리 50 80 60 100 80 100 · ·
월롱면 · 15 40 20 40 40 60 50 60
광탄면 · 5 20 5 20 30 60 40 60
적성면 · 1 20 3 40 30 60 · ·
탄현면 성동리 10 50 10 50 50 100 70 80
축현리 8 12 25 35 45 50 · ·
조리면 봉일천리 10 100 10 100 70 100 · ·
오산리 25 35 · · · · · ·
파평면 · 1 20 3 20 30 50 · ·
여주
지역 임야 전답 대지 전원주택지
저가 고가 저가 고가 저가 고가 저가 고가
여주읍 교리 5 30 15 30 30 100 20 100
북내면 상교리 2 5 3 5 15 20 5 20
천송리 5 10 5 7 20 100 8 15
주암리 2 4 3 5 10 15 8 18
강천면 도전리 2 5 3 5 10 20 10 20
점동면 당진리 2 4 3 5 10 15 7 20
가남면 안금리 3 7 3 5 15 20 7 20
능서면 왕대리 3 5 3 5 15 20 15 25
홍천면 신근리 3 5 3 5 15 20 10 15
대신면 후포리 3 5 3 5 10 15 8 15
신북면 하풍리 3 5 3 5 10 15 10 15
금사면 이포리 5 8 4 6 30 50 15 25
광주
지역 임야 전답 대지 전원주택지
저가 고가 저가 고가 저가 고가 저가 고가
오포읍 신현리 50 90 80 120 60 85 80 120
· 능평리 25 70 70 100 50 80 75 100
실촌면 건업리 13 20 15 25 · · · ·
· 장심리 · · 15 25 · · · ·
· 이선리 13 20 15 25 25 35 · ·
· 삼합리 13 20 20 35 · · 25 35
· 연곡리 · · 15 50 · · · ·
· 만선리 · · 15 50 · · · ·
가평
지역 임야 전답 대지 전원주택지
저가 고가 저가 고가 저가 고가 저가 고가
가평읍 두밀리 1 15 20 30 15 20 30 40
상색시 1 3 20 40 7 15 20 40
승안리 1 15 25 35 15 20 30 40
이화리 2 15 20 35 15 20 30 40
북면 목동리 0.5 10 10 20 7 12 20 30
백둔리 1 10 15 20 10 20 30 35
소법리 1 3 15 25 5 10 20 30
화악리 0.3 7 10 20 5 15 20 30
상면 덕현리 1.5 15 15 35 10 15 25 40
상동리 0.8 10 15 30 5 20 20 40
연하리 1 10 20 40 8 25 20 35
임초리 1 15 20 30 10 18 20 40
항사리 1 15 15 25 10 15 20 35
행현리 1.5 15 20 30 10 18 25 40
설악면 미사리 1 5 15 35 8 20 15 45
사룡리 2 10 25 35 15 30 25 35
설곡리 1 10 15 18 10 15 20 25
신천리 3 10 15 20 10 15 20 30
천안리 1 10 15 20 5 15 20 30
회곡리 2 8 20 30 15 30 20 35
외서면 고성리 1 20 15 50 15 40 30 60
삼회리 2 25 15 55 10 30 35 60
상천리 1 10 15 20 10 15 18 25
청평리 5 25 30 100 20 50 35 70
호명리 1 20 30 50 15 40 30 60
하면 대보리 1.5 10 15 25 7 12 20 25
상판리 1 10 15 25 7 15 20 35
하판리 1 8 20 30 6 20 25 30
현리 5 15 15 35 10 15 20 35
■ 그린홈넷(http://www.greenhome.net) 02-553-1144
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2003-09-16
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‘흙과 사람들’에서 들려주는 전원 카페 ‘성공담’
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‘흙과 사람들’에서 들려주는 전원 카페 ‘성공담’
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얼마 전엔 천안에 있는 도예 모임의 전시회를 유치해 주목을 받기도 했다. 안팎으로 흙으로 마감한데다 쉽게 접할 수 없는 주택 유형이라는 점에서 주택의 내외부의 이미지와 도예전시회의 궁합이 아주 잘 맞았다. 이미지를 부각시키고, 자칫 상업적인 공간으로만 비쳐질 수 있는 ‘카페’라는 공간을 한층 품위 있는 곳으로 끌어올리는데 적잖은 기여를 했다. 그의 이런 경영 마인드는 단순히 타고 난 것만은 아니다. 애초 대학에서 경영학을 공부한 것이 적잖은 도움이 되었고, 특히 그의 논문이 ‘전원 카페의 운영방안’이었다는 것을 보면 이미 많은 공부와 연구가 뒤따랐었음을 짐작할 수 있다.
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장은주 사장. 가녀린 외모와 달리, 그의 생각은 치밀하고 사업가적인 마인드로 꽉 차 있다. 이 번이 세 번째 카페 운영이라고 밝힌 그는 앞서 두 번의 경험에서도 성공적인 사업 솜씨로 젊은 처녀의 당참을 한껏 과시했다.
수 년전 안성에서 열었던 전원 카페는 지금도 성업중이고, 충남 음봉에서 두 번째로 열었던 전원 카페는 프리미엄까지 얹어 매각했으니 그의 많지 않은 나이를 감안하면 탁월한 감각이 아닐 수 없다.
현재 그가 운영하는 세 번째 카페 ‘흙과 사람들’은 충남 천안시 쌍용동에 자리잡고 있다.
애초에는 ‘석갈비’, 즉 돌 판에 굽는 갈비집을 구상하고 모든 준비를 끝냈으나 생각지 않았던 ‘광우병 파동’이 발생했고, 쉽게 수그러들 기미를 보이지 않자 서둘러 진로를 수정했다.
그래서 탄생한 것이 지금의 ‘흙과 사람들’인데 이 때에도 그의 순발력은 유감 없이 발휘되었다. 각 층의 바닥에 열선이 매설되어 온기가 전해져 오는 것도 바로 이 ‘석갈비’ 집을 염두에 두고 설계 시공했기 때문이다.
이 곳은 천안시 외곽에 위치한 곳으로 최근 들어 주택과 아파트가 들어서 전원 분위기는 다소 상쇄됐으나 오히려 영업측면에선 유리하게 작용하고 있다.
그 덕분에 이미 땅값도 많이 상승해 투자가치면에서도 톡톡히 재미를 보았다. 운영면에도 이미 손익분기점을 넘겼고, 주변으로 대학이 있는 데다 그 간의 입소문으로 지명도도 높아져 올 겨울을 지나면 확실히 자리 매김할 수 있을 것으로 예상하고 있다.
영화 제목처럼 ‘장은주 사장에겐 뭔가 특별한 것이 있다’. 카운터에서 손님을 맞는 정중한 태도와 낭랑한 목소리는 기본이고, 틈날 때마다 홀을 돌며 각 테이블마다 부족한 것이 없는 지를 체크하는 것도 주요 일과다. 그의 밝은 표정과 고객을 배려하는 마음 씀씀이 하나만으로도 이미 단골이 된 고객도 여럿.
고객을 배려하는 마음 씀씀이는 아이들을 위한 ‘놀이방’을 마련하고 , 자랑할 만한 ‘깨끗한 화장실’을 갖추었다는 점에서도 엿보인다.
놀이방은 주변에 주택과 아파트 단지가 들어서다 보니 주부 고객들에겐 이미 더 없이 요긴한 공간이 되었고, 화장실은 치장과 위생에 정성을 다해 천안시로부터 ‘깨끗한 화장실’로 선정되기도 했다. 이 모두가 장은주 사장의 경영 마인드를 읽을 수 있는 대목들이다.
이런 저런 이벤트도 있다. 이용 고객들이 어느 정도의 기준에 도달하면 일정 상품을 지급하는 것인데 장사장의 마음 씀씀이를 감안할 때, 단순한 장삿속이라기 보다는 미처 생각지 못한 유쾌한 ‘선물’로 고객들은 받아들인다.
얼마 전엔 천안에 있는 도예 모임의 전시회를 유치해 주목을 받기도 했다. 안팎으로 흙으로 마감한데다 쉽게 접할 수 없는 건축 유형이라는 점에서 주택 내외부의 이미지와 도예전시회의 궁합이 아주 잘 맞았다. 이미지를 부각시키고, 자칫 상업적인 공간으로만 비쳐질 수 있는 ‘카페’라는 공간을 한층 품위 있는 곳으로 끌어올리는데 적잖은 기여를 했다.
그의 이런 경영 마인드는 단순히 타고 난 것만은 아니다. 애초 대학에서 경영학을 공부한 것이 적잖은 도움이 되었고, 특히 그의 논문이 ‘전원 카페의 운영방안’이었다는 것을 보면 이미 많은 공부와 연구가 뒤따랐었음을 짐작할 수 있다.
그의 졸업 논문 ‘전원 카페 운영방안’. ‘전원 카페’라는 개념이 일반화되지 않았던 때인 데다 대규모 자본이 투입되는 거창한 졸업 논문을 준비했던 다른 친구들에 비해 그의 논문은 외형상 왜소해 보였는지도 모른다.
그러나 그의 지도 교수는 큰 박수로 그 논문에 화답했다는데 ‘논문대로만 된다면 매우 훌륭하고 치밀한 사업 아이템’이라는 게 당시 지도 교수의 설명이었다고 한다.
이후 장은주 사장은 실제로 자신의 생각대로 ‘장은주식 경영 방식’이란 새로운 룰을 만들어가며 지금에 이르게 되었고, 지금도 쉼 없는 또 다른 아이템 구상에 여념이 없다. 비결과 방법을 묻는 질문엔 한마디로 “누구나 생각하고, 누구나 할 수 있는 일에 대한 좀 더 구체적인 생각이 곁들여지고 실천이 따랐을 뿐”이라는 알 듯 말 듯한 답변을 했다.
덧붙여 자신의 경영 방식이나 노하우를 굳이 감추고 싶은 생각이 없다는 그는, 전원 카페에 관심이 있는 분이라면 자신의 경험을 나눠줄 용의가 있음을 조심스레 내비쳤다. 田
■ 글 · 사진 류재청
■ 시공 월메이트 02-553-9228 / 흙과 사람들 041-572-9233
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2003-09-16
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문답으로 풀어본 최근의 전원주택 시장
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문답으로 풀어본 최근의 전원주택 시장
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전원주택을 마련하는 과정은 땅을 구입하는 과정과 집을 짓는 과정으로 나누어 생각할 수 있다. 이들 과정에서 주의해야 할 점들은 한 두 가지가 아니지만 특히 주의해야 할 점을 들어보면 우선 땅을 구입할 때 실수를 많이 하는 것이 도로다. 도로가 없는 땅을 구입한 후 나중에 도로를 만들려고 하면 매우 어렵고 비용도 턱없이 많이 들 수 있다. 그러므로 부지를 구입할 때 지적도 상에 도로가 있는지를 꼭 확인하는 것이 좋다. 또 전용을 받아 집을 짓는 경우에는 전용 받기 전에 그 지역의 건폐율을 확인해 보아야 한다.
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전원주택시장이 전반적으로 많이 침체돼 있지만 고정층이 있어 꾸준히 움직이고 있다. 특히 전원주택의 매물 적체도 심하고 거래도 활발하지 않지만 경관이 좋은 곳은 실수요자들이 이미 차지하고 있어 마음에 드는 곳에서는 매물을 찾기 힘들고 막상 있다 하더라도 가격이 만만치 않다.
최근의 전원주택시장을 문답 형식으로 설명해 본다.
전원주택 시장의 요즘 분위기는?
전원주택도 침체되기는 마찬가지다. 그러나 전체적인 부동산 시장에서 볼 때 전원주택은 틈새시장이기 때문에 다른 부동산시장보다는 상대적으로 나은 편이다.
특히 전원주택을 선호하는 고정층들이 있어 이러한 층을 중심으로 꾸준히 움직이고 있는데 전원주택을 구입하기보다는 자신이 소유하고 있는 부지에 전원주택을 신축하고자 하는 수요자들이 많다.
요즘 전원주택의 가격은?
모든 부동산들이 IMF를 기점으로 가격 폭락이 심했는데 작년 들어 가격은 많이 회복을 했다. 그러나 경기는 여전히 침체돼 있으며 특히 실거래 가격은 여전히 하락한 선에서 형성되고 있다. 한마디로 호가는 회복을 했으나 실거래 가격은 회복되지 못하고 있는 실정이다.
이런 상황이다 보니 전원주택 매물의 적체현장이 매우 심하다.
전원주택을 구입할 적기는 언제쯤 ?
전원주택의 가격은 예전과 비교해 가격이 하락한 곳들이 많다. 또 매물의 적체가 심하고 급매물들이 많이 눈에 띄고 있어 여유 돈이 있다면 지금 구입하는 것이 좋을 것으로 보인다.
부지만 구입해 두고 집은 나중에 짓겠다는 생각을 갖고 있다면 지금 부지를 마련하는 것이 좋다. 중요한 것은 마음에 드는 것은 이미 실수요자들이 잡고 있기 때문에 매물도 없고 막상 구입하려고 하면 가격이 높다.
한마디로 좋은 곳은 이미 임자가 정해져 있어 구하기 힘들다는 이야기다.
수도권에서의 전원주택 마련비용은?
지역에 따라 땅 값이 다르고 어떻게 짓느냐에 따라 건축비가 천차만별이기 때문에 딱 얼마면 전원주택을 마련할 수 있다고 말하는 것은 무리다.
수도권지역에서 집을 지을 수 있는 대지는 평당 50만원 정도면 보통수준의 전원주택지를 구입할 수 있고 건축비는 평당 2백70만~3백50만원 정도 생각하면 된다.
예를 들어 수도권의 인기지역인 용인에서 아파트 개발지역에 속하지 않은 곳에서 부지 150평을 마련해 40평 주택을 짓는다고 가정하면 2억1천만원 정도 생각하면 된다. 부지는 평당 60만원, 건축비 평당 3백만원으로 예상했을 때다.
270만~350만원정도의 주택 수준은 ?
그 이하의 가격으로도 주택을 지을 수는 있다.
건축비는 자재의 종류와 공사범위에서 차이가 나는 것이므로 공사범위를 줄이고 자재를 저렴한 것들을 사용해 집을 짓는다면 평당 200만원 내외에서도 가능하다. 고급자재를 사용했을 때는 건축비가 높아지고 낮은 등급의 자재를 사용하면 낮아진다는 것은 시장원리다.
또 공사범위를 어디까지로 하느냐에 따라 평당가격의 차이가 나는데 예를 들어 벽난로와 데크를 포함시키느냐 그렇지 않느냐에 따라 평당 가격의 차이는 많이 난다.
평당 2백70만~3백50만원 정도면 주방가구는 물론 붙박이장, 데크, 벽난로 등을 모두 설치할 수 있고 그야말로 키만 있으면 들어가 생활할 수 있는 수준의 집을 지을 수 있다.
단 사용자재의 질에 따라 2백70만원짜리냐 3백50만원짜리냐가 결정되는 것이다. 물론 그 이상의 가격으로 지으면 더 좋은 자재를 사용할 수 있다.
주택의 종류에 따른 가격 차이는?
주택의 종류는 골조의 자재 종류에 따라 목조주택, 스틸하우스, 통나무주택, 철근콘크리트주택, 황토주택 등 여러 가지가 있다. 각각의 주택에는 특장점들이 있는데 사실 이러한 주택 종류에 따른 가격차이는 미미하고 어떤 주택이 고급이고 어떤 주택이 저렴하다고 말할 수는 없다.
목조주택이라고 하면 골조를 목조로 하고 스틸하우스는 골조를 철로 하는 주택을 말하는데 골조 이외의 나머지 부분은 마감하기 나름이다.
다시말해 골조를 목조로 하는 것이나 철로 하는 것이나 평당 가격에는 차이가 거의 없고 골조를 세운 후 내부를 어떻게 꾸미는가, 어떤 기능을 더 추가시키는가에 따라 많은 차이가 많이 나므로 한마디로 주택의 종류에 따른 가격차이는 없다고 보면 된다.
보통 목조주택은 비싼 집이고 벽돌집이나 콘크리트주택은 싼 집이라고 생각하는 경우가 많은데 오히려 벽돌집이나 콘크리트주택이 훨씬 비싼 집이 될 수 있다.
요즘 수요자들의 전원주택 선호도는?
요즘 전원주택 수요자들은 목조주택을 많이 짓고 또 전문가들도 목조주택을 많이 권한다. 목조주택을 비싼 주택으로 여기는 사람들이 많은데 실제로는 그렇지 않다.
다른 형태의 주택과 비교해 보았을 때 오히려 경제적인 주택형태라 말할 수 있다. 우선 목조주택은 3개월이면 충분히 지을 수 있을 정도로 공사기간이 짧고 또 하자발생률도 낮다.
또 벽체의 두께가 얇아 내부 공간을 넓게 사용할 수 있고 단열효과도 뛰어나다. 똑같은 수준의 마감이라면 목조주택이 훨씬 고급스러워 보인다.
특히 외관이 아름다워 선호하는 사람들이 많다. 단점이라면 외관이 가벼워 보인다는 점이다.
전원주택을 마련할 때 특히 주의해야 할 점은?
전원주택을 마련하는 과정은 땅을 구입하는 과정과 집을 짓는 과정으로 나누어 생각할 수 있다. 이들 과정에서 주의해야 할 점들은 한 두 가지가 아니지만 특히 주의해야 할 점을 들어보면 우선 땅을 구입할 때 실수를 많이 하는 것이 도로다.
도로가 없는 땅을 구입한 후 나중에 도로를 만들려고 하면 매우 어렵고 비용도 턱없이 많이 들 수 있다. 그러므로 부지를 구입할 때 지적도 상에 도로가 있는지를 꼭 확인하는 것이 좋다. 또 전용을 받아 집을 짓는 경우에는 전용 받기 전에 그 지역의 건폐율을 확인해 보아야 한다.
무턱대고 큰 평수를 전용 받게 되면 집을 지을 때 건폐율에 맞추어야 하기 때문에 쓸데없이 큰 평수의 집을 지어야 한다. 집을 지을 때 주의해야 할 점은 너무 저렴한 가격에 집을 짓겠다는 생각을 하지 말아야 한다는 것이다.
물론 저렴하게 집을 지을 수 있으면 좋겠지만 특별히 저렴한 비용으로 집을 지을 수 있는 경우는 건축주 자신이 직접 망치를 들고 집을 짓든지, 시공업체의 기술력이 뛰어나 시공단가가 월등히 저렴하든지, 아니면 시공업체가 너무 좋아 손해를 감수하면서 집을 지어준다든가 하는 경우가 아니라면 거의 없다.
시공업체에 맡겨 집을 지을 때 월등하게 저렴한 가격을 제시할 때는 자재 사양과 공사를 어디까지 해줄 것인지를 반드시 확인하고 맡겨야 한다. 그렇지 않으면 추가 공사비가 많이 들어가 배보다 배꼽이 더 커질 수 있다. 또 하자 투성이의 집이 될 수도 있다. 그러므로 저렴한 비용으로 집을 짓는 업체보다 믿고 맡길 수 있는 업체를 찾는 것이 더욱 중요하다. 田
■ 글 김경래(OK시골 대표 http://www.oksigol.com)
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2003-09-16
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