월간 전원주택라이프

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[실속 있는 집] 고향 소백산 자락에 둥지를 튼 예천 135㎡ 복층 목조주택

소득생활 수준의 향상으로 세컨드하우스를 마련하는 소비자가 늘고 있는 추세다. 한 조사발표 자료에 따르면 우리나라 아파트 소유자 가운데 10~20%가 세컨드하우스를 소유한 것으로 나타났다. 업계 관계자는 세컨드하우스가 지방 주택경기는 물론 지방 경제 활성화라는 긍정적 효과를 가져다줄 것으로 전망한다. 레저여가용이나 임대를 놓아 수익형으로 또 주말부부를 위한 거주형 등으로 이용된다. 수려한 자연경관과 편의시설이 인접한 위치가 최상의 조건이나 집을 비워두는 경우가 많을 경우 당장은 주변환경 조건에서 점수가 낮더라도 미래를 내다보고 개발 발전 가능성이 있는 택지를 고르는 경우도 많다. 경기도 의왕시에 거주하는 윤노식 씨는 최근 경북 예천에다 세컨드하우스를 마련해 주말 여가용으로 쓴다. 이 일대에는 양수발전소 건설과 자연생태 관광벨트 개발 붐이 한창 일고 있어 앞으로 주변 경관이 더욱 좋아질 것이라고 기대한다. 건축정보 ·위 치 : 경상북도 예천군 하리면 송월리 ·부지면적 : 660㎡ ·건축면적 : 135㎡(1층 85㎡, 2층 50㎡) ·건축형태 : 복층 경량목구조(2″×6″) ·외벽마감 : 시멘트 사이딩 ·지 붕 재 : 이중그림자 아스팔트 슁글 ·천장마감 : 실크벽지 ·내벽마감 : 실크벽지, 타일 ·바 닥 재 : 온돌마루, 타일 ·창 호 재 : 시스템창호 ·난방형태 : 기름보일러 ·식수공급 : 상수도 ·설계 및 시공 : 양지하우징 031-637-3360 www.yjhousing.net 현재 경기도 의왕시에 거주하는 윤노식(48세) 씨는 경상북도 예천이 고향이라 예천에 세컨드하우스를 마련했다. 서울·경기 지역에서 보면 우선 거리상 차로 3시간 이상 걸리기에 예천 지역이 전원주택지로 관심이 집중된 곳은 아니나 인접 도시 지역에서는 새롭게 주목받는 곳으로 떠오른다. 특히 2011년 완공 예정인 예천양수발전소 건립과 이에 맞춘 자연생태 환경 조성과 관광 명소 개발 등의 개발 바람이 일고 있기 때문이다. 미래 개발 전개를 차치하고 예천은 소백산 자락으로 자연환경이 우수하고 풍부한 먹을거리와 해외에서도 인정받은 사과 생산지라는 점에서 매력적인 것은 두말할 필요가 없다. 예천양수발전소 개발 중심지에 지은 집 윤노식 씨는 아내와 함께 2~3년 후 고향으로 내려와 농사를 지으며 본격적으로 전원생활을 할 계획으로 최근 전원주택을 지었다. 전원주택지에서 조금 떨어진 곳 농지에서 몇 년간 농사를 지어본 경험이 있는 윤 씨는 별빛으로 총총 수놓는 밤하늘이 일품이라고 고향 예천 자랑을 늘어놓는다. “고향이라서 지역 사정에 대해 잘 알고 마을 사람들과도 안면이 있는 터라 예천에다 집을 지었어요. 고향이라는 이유 말고도 소백산을 끼고 있어 워낙 공기와 물이 맑고 토질이 비옥해 각종 산나물과 버섯이 많이 나고 산삼도 날 정도예요. 그만큼 생태 환경이 좋다는 말 아닌가요. 또 군에서 애플밸리(Apple Valley)를 조성할 정도로 사과 농사가 잘 되기로 유명하지요.” 애플밸리는 상리면과 윤 씨의 주택이 위치한 하리면에 길게 이어지는 계곡을 따라 조성될 계획으로 계곡 맨 꼭대기에 위치한 산업곤충연구소와 연계해 과수 생육에 중요한 곤충 수정 농법 연구 실험의 장으로 활용하고, 일반인이 과수 재배 과정 및 생태를 체험할 수 있는, 사과를 테마로 하는 대단위 단지다. 예천군은 애플밸리를 비롯해 하리면 송월리와 상리면·용문면 3개 면에 걸쳐 약 990,000㎡ 규모의 예천양수발전소 건설을 기해서 도로와 공공시설 정비는 물론 천혜의 자연환경을 살린 관광벨트를 조성할 계획이다. 이러한 군의 개발 계획이 마을 사람들에게 전달되면서 그동안 고령 인구와 휴경지 등으로 조용하던 마을에 활기를 얻기 시작한 분위기란다. 윤 씨의 주택은 이러한 개발 바람의 중심지인 하리면 송월리, 군에서 보상받아 개발된 댐건설 이주 단지 내에 위치한다. 이 단지는 댐건설 현장에서 멀지 않은 위치에 국유지의 임야를 지형·지목 변경해 총 28,593㎡, 21세대 규모로 조성됐다. 윤 씨는 댐 건설과 이로 인한 개발 추진 방향에 매력을 느껴 마침 미 분양된 필지가 있어 올해 1월 매입했다고 한다. 이주단지와 별개로 군은 이주단지 바로 옆에 14,572㎡, 14~15세대 규모의 전원주택 단지 조성을 착수하는 등 하리면 양수발전소 건설지역을 중심으로 예천은 경상권의 전원주택지로 붐을 타는 분위기다. 실용주의 살림집 윤노식 씨는 전원주택 건축을 계획하면서 고급 자재를 사용하거나 고급스럽게 치장하는 것보다는 살기에 불편함이 없을 정도의 실용성을 살린 주택을 계획했다. 시공업체를 선정할 때도 전원주택 시장에서 이미 인지도가 있는 중견 회사들도 소문으로 알았으나 신생 업체가 정성을 더욱 쏟는다는 생각에 양지하우징을 찾게 되었다. 양지하우징이 시공한 홍천 주택을 방문해 보고 마음에 들어 결정했고, 심규학 양지하우징 대표의 솔직담백함과 인정이 많은 점에 더욱 신뢰가 생겨 이곳으로 결정했다. 복층 경량목구조의 이 집은 외벽을 베이지와 브라운 톤의 시멘트 사이딩으로 적절히 배치 마감하고 지붕은 이중그림자 아스팔트 슁글로 마감해 건축주가 의도한 대로 튀지 않으면서 자연환경과 잘 어우러지는 외형으로 연출됐다. 실내 구조는 현관에 들어서면 우측으로 거실과 침실이 좌측으로 주방/식당이 있다. 거실은 시원스럽게 2층을 오픈시켰고 주방/식당 공간을 거실에서 따로 독립시켜 거실이나 방 등 다른 공간에서 주방/식당이 보이지 않도록 했다. 이처럼 독립된 주방/식당 공간은 윤 씨가 특별히 주문한 것으로 주방이 오픈되면 외관상 지저분하고 음식 냄새가 실내 전체에 퍼질 수 있기 때문이다. 2층은 양 측면에 방을 배치하고 좌측 방 앞에는 아담한 가족실을 두어 2층 공간에 쉼표를 찍는 분위기를 연출한다. 계단실은 북측 그늘진 곳으로 바짝 붙이고 폭을 좁게 해 공간을 차지하는 비중을 최소화했다. 나지막한 산을 배경으로 오르막 지대에 지은 덕분에 2층에서는 시원스럽게 펼쳐진 마을의 지붕과 논밭을 한눈에 감상하는 묘미가 있다. ‘고향의 봄’에는 꽃 대궐에서 살리라 윤노식 씨는 옛것을 추구하는 시골마을이라 이곳 풍습에 따라 정남향으로 건물을 앉혔는데 남측에 옹벽이 축조된 바람에 정면 전망이 안 좋아 아쉽다고 말한다. 댐이 건설되는 동쪽으로 좌향을 틀어야 보다 경관이 좋았을 것이란다. 대신 내년 봄 집 둘레에 조경을 해서 부족한 부분을 채워나갈 작정이다. 기자가 주택을 방문했을 때 아직 시설과 인테리어가 구색을 갖추지 못했다고 했는데 인테리어는 몇 년 후 현재 살고있는 집 살림을 그대로 가지고 내려올 예정으로 가구 등을 따로 구입하지 않아 미완성이다. 조명기구도 현재 쓰고 있는 가구 규격에 맞추어 설치해두었다. 윤 씨는 “이제 막 완성한 집이라 마당도 쓸쓸하다”며 “빈 터에는 정자도 놓아야 하고, 창고도 만들어 그 안에 사우나 시설을 설치하고 싶다”고 한다. 양지하우징이 집을 완성해주었으니 이제부터는 손수 완성해 나가야 할 것들이 많다. 그래서 몇 년 후 다시 고향에 내려와 살 때에는 ‘복숭아꽃 살구꽃 아기 진달~래’ 하는 ‘고향의 봄’의 노래 말처럼 자연으로 둘러싸인 대궐에서 살아볼 예정이다.田 글 박지혜 기자·사진 홍정기 기자
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2008-01-02
[단지에 지은 집] 사계절 휴양지를 굽어보는 횡성 188.7㎡ 복층 목조주택

강원도 횡성군 둔내면은 동서남북으로 태기산과 청태산, 수리봉, 덕고산으로 둘러싸이고 주천강이 가로지르며 둔내·태기산자연휴양림과 성우리조트 등이 위치해 사계절 휴양지로 유명하다. 펜션이 이러한 환경을 등에 업고 꽉 들어찬 가운데 최근 전원주택단지 개발이 한창이다. 그 중에서 현대성우리조트 앞 남향받이 터에 조성한 펜션형 전원주택단지를 주목할 만하다. 부동산 전문 업체를 끼지 않고 주택 건설사인 필하우징에서 선시공 후분양하는 단지로, 그만큼 지가地價에 거품이 없고 주택도 옹골차기 때문이다. 건축정보 ·위 치 : 강원도 평창군 둔내면 두원리 ·부지면적 : 990㎡(300평) ·대지면적 : 625㎡(189평) ·연 면 적 : 188.7㎡(57.2평), 용적률 30.19% ·건축면적 : 126.5㎡(38.3평), 건폐율 20.24% ·건축형태 : 복층 경량 목구조(외벽 2″×6″, 내벽 2″×4″), 황토벽돌조(황토방) ·외 장 재 : 벽돌, 적삼목, 펄 유리 ·지 붕 재 : 금속기와 ·바 닥 재 : 강화마루 ·내 장 재 : 천연 자사벽지, 적삼목, 타일 ·단 열 재 : 글라스울 ·난 방 : 기름보일러 ·식수공급 : 200m 지하 암반수 ·설계 및 시공 : 필하우징 033-762-8733 www.feelhousing.co.kr 펜션은 그렇다 치고 횡성군 둔내면이 전원주택지로 부상한 이유는 무엇일까? 사계절 체류형 휴양지의 면모를 갖춘 데다 중앙고속도로와 영동고속도로에서 접근성이 좋고, 여기에 제2영동고속도로 신설(2010년 예정)과 원주와 강릉 간 전철(둔내역) 개통(2013년 예정), 횡성과 평창을 잇는 6번 국도가 4차선으로 확·포장될 예정이다. 특히 영동고속도로 둔내나들목에서 10분 남짓한 성우리조트가 위치한 두원리의 경우 올 9월 36홀 중 18홀을 먼저 개장한 성우골프장에 이어 2011년 두원관광단지가 들어설 계획이다. 이 지역을 찾는 전원주택 실수요자들을 살펴보면 원주권에서는 상주용으로, 수도권에서는 주말용으로 갈림이 두드러진다. 문제는 각종 개발로 프리미엄이 잔뜩 붙은 상태라 땅값이 저렴한 매물이 드물다는 것이다. 그렇기에 필하우징(팀장 김영필)에서 성우리조트의 스키장 슬로프와 골프장이 정면으로 바라보이는 곳에 분양하는 펜션형 전원주택단지가 도드라져 보인다. 친환경 주택, 선시공 후분양 둔내나들목을 나와 장평 방향으로 우회전하면 길이 곧 태기산자연휴양림과 성우리조트로 갈리는데, 이곳에서부터 성우리조트에 이르는 도로변의 땅(전답과 임야)은 3.3㎡당 100만 원을, 슬로프가 바라보이는 곳의 땅은 60만 원을 호가呼價한다. 필하우징에서 선시공 후분양하는 펜션형 전원주택단지는 모두 40필지(필지당 면적 200~300평)로 슬로프 정면에 위치해 입지 조건이 좋다. 김영필 팀장은 “횡성 펜션형 전원주택단지는 주택 건설사에서 분양하기에 땅값에 거품이 없다”면서 “부지는 지목地目이 전과 임야로 3.3㎡당 55만 원선이고, 주택은 경량 목조주택(외벽 2×6인치, 내벽 2×4인치)로 지을 경우 옵션에 따라 차이가 나지만 3.3㎡당 350만 원선”이라고 설명한다. 농어촌주택 규모에 맞춰서 대지 200평에 연면적 150㎡로 경량 목조주택을 짓는다고 할 때 2억 5,000만 원 정도의 비용이 드는 셈이다. 물론 번거로운 지목 변경 및 소유권 보존 관련 등기 절차는 담당 법무사가 대행해 준다. 단지는 성우리조트를 마주보는 정남향을 제외하고 삼면이 완만한 산으로 둘러싸인, 마치 닭이 알을 품은 듯한 금계포란형金鷄抱卵形의 지세이기에 느낌이 아늑하다. 삼면의 산은 겨울철 북서계절풍을 막고 남쪽으로 시원스레 트여 일조日照와 조망眺望이 빼어나다. 김 팀장은 “단지 내에 8m 아스콘 포장 도로를 1개 냈는데 성우리조트 정문에서 단지 안쪽까지 이어지는 진입로를 1개 더 내고자 도로용 부지를 70% 정도 매입한 상태”라고 말한다. 또한 “1일 40톤 정도의 지하 100m 암반수 개발과 전기 및 전화 가설 공사를 마친 상태이기에 곧바로 건축이 가능하다”는 말도 덧붙였다. 관리지역, 관광특구·개발촉진지구로 주택의 건폐율(건축 면적/대지면적×100)은 40% 이하이며 현재 지주地主인 김창섭(토목건설업체 운영) 씨의 주거와 모델하우스를 겸한 188.7㎡(57.2평) 복층 목조주택이 한 채 들어섰다. 김 팀장은 “건축주의 취향을 반영하되 단지 분위기를 해치지 않는 범주에서 다양한 구조와 형태의 주택을 토지와 함께 분양한다”면서 “주택은 각 실마다 붙박이장은 물론 주방 및 욕실 가구 등 세팅을 마쳤기에 가전제품과 소파, 침대만 있으면 언제든지 생활이 가능하다”고 설명한다. 사람과 자연이 합일하는 공간 지주인 김창섭 씨가 필하우징에다 시행과 분양을 맡긴 데에는 일찍이 자신의 원주 목조주택을 통해 검증을 거쳤기 때문이다. 그는 “원주 집을 지을 때 젊은이들이 설계에서 준공 그리고 A/S에 이르기까지 사소한 부분도 놓치지 않고 진행하는 모습이 당차고 다부져 보였다”면서 “패기와 정열로 뭉친 젊은이들의 손에 의해 그렇게 지어진 집이기에 아름다움은 물론이요, 가족의 삶을 편안하고 건강하게 담아냈다”고 말한다. 이 주택은 하나같이 물매 가파른 박공지붕 일색인 인근 주택과 달리 사면의 추녀 마루가 경사지게 올라가 용마루에서 만나는 물매 느린 모임지붕이다. 그뿐만 아니라 외벽 마감재는 표면에 특수 컬러 코팅한 점토벽돌을 주조로 삼고 중앙 돌출부에 적삼목 버티컬 사이딩과 흑색 펄 유리로 포인트를 주었다. 흡사 대리석처럼 보이는 펄 유리는 햇빛이 내리쬐는 각도와 보는 각도에 따라서 다양한 색채로 반짝이는데 성우리조트 스키 슬로프와 정남향으로 일직선을 이룬다. 자연 경관을 집 안 깊숙이 끌어들이고자 각 실마다 큼직하게 낸 창문들, 그 가운데 특히 거실의 전면창과 고창, 천창(Skylight) 그리고 안방 서재의 베이 창(Bay Window)이 눈길을 끈다. 주택 전면의 외벽 선에 맞추어 널찍하게 뽑은 덱(Deck)은 그 면적이 99㎡(30평)이고 여기에 주방 쪽 좌측 덱까지 합하면 무려 132㎡(40평)에 이른다. 주택의 안팎을 잇는 전이공간인 덱은 성악이 취미인 김 씨의 무대이자, 사람과 자연이 화합하는 장이기도 하다. 덱은 자체 방부력이 우수하고 조직이 치밀해 변형이 적으며 표면이 부드러운 친환경 천연 목재인 인가진(In-Kanyin)으로 시공했다. 확장성과 독립성이 조화로운 구조 구조는 수평과 수직으로 열림과 닫힘, 끊음과 맺음 그리고 들어냄과 감춤이 서로 부딪치면서 묘한 조화를 이룬다. 1층은 126.5㎡(38.3평)로 언뜻 개방적인 공간처럼 보이지만 외부의 시선을 적절히 가려 막았다. 거실 좌측의 주방/식당에서 다용도실, 황토방으로 이어지는 동선과 우측의 서재와 안방, 드레스룸과 욕실이 한 덩어리를 이루는 공간 그리고 1층과 2층의 공간 구조가 그러하다. 1층의 주방/식당은 거실과 분리해 비교적 전망 좋은 좌측에 배치했음에도 1층은 물론 2층에서도 접근하기 쉽다. 또한 주방/식당에서 미닫이문을 열면 다용도실이, 더 안쪽의 여닫이문을 열면 황토방이 나온다. 이 2개의 공간은 독립성이 강해 개방성이 강한 거실에서 쉽게 닿지 못한다. 언뜻 ‘황토방!’ 하면 군불을 때는 함실 아궁이를 떠올리는데 한 귀퉁이를 차지한 벽난로가 전부이다. 김 팀장은 “보일러 겸용 벽난로인데 황토 바닥과 벽을 달구고 실내 공기를 데우기에 황토가 지닌 원적외선 방사를 촉진할뿐더러 찜질 효과도 더할 나위 없다”고 말한다. 또한 안방의 전실前室 격인 서재는 원주에서 토목건설업체를 운영하는 김창섭 씨가 간단한 사무를 보는 곳으로 베이 창을 내 시야를 한층 넓혔다. 2층은 딸들을 위한 독립공간으로 우측에는 앞뒤로 맞붙은 2개의 방을, 좌측에는 가족실(작은 거실)과 간이 주방, 욕실을 배치했다. 하이 실링(High Ceiling)으로 처리한 1층 거실에서 2층을 올려다보면 가족실과 복도는 개방적인 반면 프라이버시가 강한 2개의 방과 욕실은 폐쇄적인 구조다. 2층도 1층과 마찬가지로 전면의 스키장 조망을 살리고자 발코니를 냈다. 이 주택은 외장재뿐만 아니라 내장재도 친환경 자재만 가려썼는데 심지어 몰딩류까지 M.D.F.(중밀도섬유판)를 일절 쓰지 않고 원목을 현장에서 가공해 인테리어를 꾸몄을 정도다. 벽지도 안팎으로 공기의 흐름을 차단하는 실크벽지가 아닌 천연 돌벽지와 자사벽지만을 사용했다. 부동산 규제가 없는 횡성에 자리한 이 전원주택단지는 펜션용은 물론 상주용, 주말용 등 여러모로 쓰임새가 많은 편이다. 자연 환경에다 교통 여건 여기에 주변에 개발 중인 여타 전원주택단지와 달리 성우리조트의 슬로프와 골프장까지 정면으로 바라보이므로 프리미엄도 기대할 만하다.田 글·사진 윤홍로 기자
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2008-01-02
[화사한 집] 창과 지붕이 많아 입면이 다채로운 사천 152.1㎡ 복층 목조주택

지붕을 겹겹이 올려 입면을 강조하고 여러 창을 내 외형미를 살린 주택이다. 경남 사천 끝자락 삼천포로 향하는 길목인 중림동에 위치한 복층 목조주택으로, 살던 농가주택을 허물고 상시주거용으로 신축했다. 시멘트사이딩으로 깔끔한 외벽을 연출했으며 내부는 실크벽지로 통일했다. 성장한 아이들 방을 2층으로 올리면서 프라이버시를 확보하기 위해 널따란 공용공간도 마련해 준 것이 특징. 건축정보 ·위 치 : 경남 사천시 중림동 313번지 ·건축면적 : 152.1㎡(1층 69.3㎡, 2층 52.8㎡) ·건축형태 : 복층 목조주택 ·외벽마감 : 시멘트사이딩 ·내벽마감 : 실크벽지 ·지붕마감재 : 아스팔트 이중 그림자 슁글 ·천 장 재 : 실크벽지 ·바 닥 재 : 강화마루 ·식수공급 : 상수도 ·난방형태 : 기름보일러 ·설계 및 시공 : 예가목조주택 011-599-5756 사천 주택은 가로로 긴 직사각형 부지를 안고 있다. 왼편으로는 공터가 오른편으로는 이웃집 텃밭이 자리잡고 있기에 자연스레 주택은 왼쪽으로 물려 앉혀졌다. 오른쪽은 정원이다. 앞을 가로지르는 도로 환경에서 벗어나고자 현관을 정면이 아닌 동쪽으로 틀어 놓았고 거실 전면창 역시 동쪽 정원을 향하게 했다. 도로에서 발생하는 소음과 먼지로부터 최대한 집을 보호하고자 했을 것이다. 전체적으로 이 주택은 복층이지만 흔히 볼 수 있는 1층에서 2층까지 터놓은 공간을 볼 수 없는데 이유는 장성한 아이들의 공간을 2층으로 올리면서 최대한 그네들의 사생활을 보호해주고자 했기 때문이다. 1층에는 공용공간인 거실과 주방, 부부침실이 놓여 있고 2층에는 아이들 방과 작은 거실이 마련돼 있다. 창은 여러모로 소중한 존재다. 단절된 내부와 외부를 소통시키고 따사로운 햇살을 끌어들여 실내를 온화하게 만든다. 또 외관을 장식하는 풍성한 창은 입면을 다채롭게 형상화시키기도 한다. 그래서 전원주택의 창은 자연을 바라보는 ‘눈’이자 그 자체로 조형미를 발산하는 ‘도구’가 된다. 이렇듯 여러모로 의미를 가지고 있지만 창이 많은 전원주택을 보기란 쉽지 않다. 시공 과정에서도 시공 후에도 자칫 잘못하면 큰 골칫거리를 안겨주기 십상이기 때문이다. 웬만한 시공경험과 노하우가 없다면 많은 창을 내기란 어려운 일이다. 정밀한 구조계산과 노하우, 창으로 드러나다 단순하고 쉬워 보이는 창이지만 시공업체 종사자들은 창을 다는 일은 결코 녹록치 않다고 말한다. 수도권에서 전원주택 시공업체를 운영하고 있는 한 전문가는 단열에 민감한 전원주택에서 창의 정밀한 시공은 몇 번을 강조해도 지나치지 않는다고 설명한다. 그는 “하자 보수 의뢰가 높은 것 중 하나가 창”이라며 “약간의 오차에도 창은 뒤틀리기 쉽고 이로 인해 외풍이 들거나 자체 결함이 발생하는 경우가 빈번하다”고 전한다. 그래서 창은 필요한 만큼만 최소한으로 내고 있다고 그는 밝혔다. 사천에 들어서 삼천포로 향하는 길에 위치한 복층 주택. 이곳 토박이인 건축주가 살던 농가주택을 허물고 새로 지은 집인데 시멘트 사이딩이 감싼 깔끔한 외벽만큼이나 많은 창이 먼저 눈길을 잡는다. 정면에도 측면에도 후면에도 창은 안에서 밖으로 향한다. 거실에는 정원이 놓여 있는 동쪽으로 전면창을 내고 1층 거실 위쪽으로 나란히 물려 있는 2층 공용공간에도 같은 위치에 큰 창을 드렸다. 거실 동쪽 말고도 1, 2층 거실에서 뻗어 나온 창은 주택의 주 출입구인 남쪽으로도 향해 있다. 방, 거실, 공용공간, 주방, 화장실 등 각 실마다 적어도 하나 이상의 창을 드린 것은 물론 심지어 현관 출입구를 가리기 위해 집을 오르는 덱에서 굽어 낸 현관 벽(남쪽)에도 오르내림창을 둬 햇빛을 내부로 전하고 있다는 점은 시공사의 창에 대한 애정을 느끼게까지 한다. 사천 주택과 같이 다양한 크기의 여러 창을 내는 일은 시공의 자신감과 노하우가 있어야 가능하다. 어느 한 부분이라도 어긋나면 단열문제가 발생되고 나아가 벽체의 뒤틀림을 유발 구조체에도 심대한 영향을 끼친다. 경남 사천 지역을 거점으로 전원주택을 짓고 있는 예가목조주택 설문삼 대표는 당초 병원, 빌딩 등 대형건물 인테리어를 담당했었다. 진로를 바꿔 전원주택에 발을 담그면서 그는 이전에 했던 작업들로부터 영감을 얻어 집을 올린다. 그가 당시의 경험을 토대로 실현한 것 중 하나가 바로 창의 배치다. 전원주택만큼 창의 아름다움을 표현할 수 있는 건축물은 흔치 않다고 설명하는 그는 구조계산이 정확하고 시공 경험을 통해 노하우를 쌓이면 창을 과감히 사용하는 것을 고려해 보라고 조언한다. 적은 예산으로 집 외관을 뽐내는데 큰 도움이 되기 때문이란다. 동선을 고려한 창의 배치, 어두운 곳이 없다 외관을 장식하고 있는 창은 단순히 조형적 의미로만 국한되지 않는다. 실내로 들어서자 환한 햇살이 가득한데 곳곳에서 들이치는 햇빛이 구석구석을 훑고 있다. 예가목조주택의 창 설계 과정에 대해 들어보자. 설계 상 거주자의 동선을 그려본다. 조명이 들어갈 자리를 잡은 후 햇살이 들이칠 공간을 찾는다. 이렇게 해서 되도록이면 집 내부 어느 한 구석 어두운 부분이 없도록 한다. 외관에서 드러나는 이 주택의 또 다른 볼거리는 입면을 살린 여러 크기의 지붕에 있다. 포개 놓은 듯 겹겹이 드러나는 지붕은 단순한 시멘트사이딩을 훌륭히 보완하면서 동시에 지붕의 꺽인 면은 입체감을 살리기에 충분하다. 현관문을 열고 내부로 들어서자 정면에 2층으로 향하는 계단이 나타나고 그 오른편으로 거실이 왼편으로 주방이 놓여 있다. 거실 뒤편으로는 안방과 드레스룸, 화장실이 앉혀져 있는데 실크벽지로 통일감을 줘 차분하고 깔끔하게 마무리했다. 2층은 장성한 두 아들을 위한 공간이다. 책꽂이를 활용한 실용적인 인테리어, 프라이버시를 위한 널찍한 공용공간 확보, 군더더기 없는 말끔한 분위기가 특징이다.田 글·사진 홍정기 기자
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2008-01-02
[건강한 집] 자연과의 소통으로 건강을 담은 여주 171.6㎡ 복층 ALC 주택

건강에 관심이 많다면 차종환·홍현숙 부부의 집 지은 이야기를 들어보자. 이들은 당사자의 건강을 위한 목적도 있지만 백일을 갓 넘긴 아이가 잔병치레 없이 튼튼하게 자라도록 되도록이면 건강에 유익한 건축자재를 선별해서 집에 적용했다. 무독성 친환경 재료로 분류되는 ALC 자재로 본채를 지었을 뿐 아니라 앞마당과 집 뒤쪽 터에 두 채의 흙집을 더 지었을 정도다. 본채와 별채 모두 내장재 역시 황토를 비롯 천연 소재를 적용해 그야말로 숨쉬는 집, 건강한 집으로 완성했다. 건축정보 ·위 치 : 경기도 여주군 대신면 ·건축면적 : 171.6㎡(1층 132㎡, 2층 39.6㎡) ·건축형태 : 복층 ALC 주택(별채 : 황토집) ·외벽마감 : 치장벽돌, 적삼목 사이딩 ·지 붕 재 : 금속기와 ·천장마감 : 황토미장 ·내벽마감 : 황토미장(위 황토뿜칠+수성 코팅) ·바 닥 재 : 평판 황토석, 평판 목어석 ·창 호 재 : 시스템창호 ·난방형태 : 심야전기보일러, 한국에너자이져(주) 바닥난방 시스템 ·식수공급 : 지하수 ·설계 및 시공 : 전통한옥 황토명가 금강하우징 02-401-4589 kghanok@naver.com 2년여 전 고추밭이던 현재의 부지를 매입하면서 기존 조적조의 농가주택을 세컨드하우스로 사용하고 마당에 별채로 황토집을 지었다고 한다. 올해 아이가 태어나면서 아이에게 깨끗한 자연환경을 주기 위해 전원으로 들어와 살 계획을 세우고 기존의 본채를 증축했다. 약 6,600㎡의 부지는 수직 방향으로 4개의 단차를 두고 시원스럽게 펼쳐지는데 제일 아랫단은 농지로 쓰고 그 윗단에 살림집 기능의 본채와 손님 접대용 별채가, 그 위로 운동장, 맨 윗단에는 주인의 명상과 집필·휴식 공간을 위한 황토집을 지어 놓았다. 본채 앞마당에는 차 씨가 최근 구입한 카라반(Caravane)까지 들여놓아 손님에게 언제라도 쉴 공간을 내어줄 만반의 준비가 돼 있다. 부족함 없이 넉넉한 터에 각종 시설을 갖추어 놓은 것만 보아도 주인의 활동적이고 사교적 성향을 감지할 수 있는데 아니나다를까 차 씨는 해외에서 아시아인 최초로 스카이 서퍼(Skysurfers) 라이선스를 획득해 스카이 레저 분야에서 유명인이다. 또한 낚시에 대해서도 일가견이 있어 낚시 전문 잡지 프리랜서 필자로 활동하는 등 레저·스포츠에 조예가 깊다. 차 씨의 다양한 분야에서 활발한 활동으로 자연을 좋아하는 관련인들의 발길도 당연 이곳으로 든다. 레저·스포츠를 즐기는 주인을 닮은 야외 공간 야외활동을 즐기는 주인을 닮아서인지 실내 공간은 생활에 불편하지 않을 정도의 공간 확보와 인테리어를 하고 야외 공간을 보다 다이내믹하게 꾸몄다. 건물 전면에서 시작되는 덱은 좌측으로 이어지면서 곁가지를 내어 팔각형의 독립 덱으로 연결된다. 본채와 별채, 팔각 덱이 트라이앵글 형태를 띤다. 집 앞으로는 정자를 설치하고 바비큐 그릴과 두 개의 큼직한 야외 테이블을 두고, 운동장에는 족구용 네트를 설치해 놓았다. 정자에 야외 테이블, 카라반까지 시설물이 많다는 기자의 질문에 아내는 “남편 손님들이 즐겨 찾아오기에 담소를 나누며 휴식할 수 있는 공간을 충분히 마련했다”며 “카라반은 뉴질랜드에서 살 때 카라반 문화에 익숙해진 남편이 최근 건축 박람회에서 구입한 것인데 아직 바깥으로 끌고 나가지는 못해봤고 주로 친구분들이 왔을 때 안에서 대접하기도 한다”고 말한다. 농지에는 컨테이너 박스를 설치해 농기구 등 보관 창고로 쓰고 이제 막 작업을 중단한 듯한 굴착기가 한 대 서 있는데 차 씨가 직접 운전하는 것이란다. 차 씨는 굴착기 운전기능사 자격증이 있어 이곳 부지를 정리하고 다듬는 기초공사를 도맡아 했다고. ALC와 황토를 적용한 숨쉬는 집 2년여 전 황토집을 시공한 금강하우징과 인연이 이어져 이번에 본채와 위 터 황토집도 금강하우징에서 시공했다. 본채의 후면 벽을 틔고 기존의 전면 거실과 두 개의 방에서 연장, 주방과 욕실 보일러실 계단실을 드려 1층 공간이 수직으로 긴 형태가 되었다. 2층은 심플하게 하나의 방을 배치해 정면에서 봤을 때 뒤로 물러나 있다. 2층 방 앞 정방형으로 시원스럽게 뽑은 발코니는 1층 덱 정수리와 만나고 상쾌한 산들바람을 쐬면서 마을 전경과 숲을 감상할 수 있는 색다른 공간으로 연출된다. 금강하우징은 본채의 골조로 ALC(Autoclaved Lightweight Concrete) 블록(200T)을 적용해 거의 1개월 만에 공사를 완료했다. ALC는 부재의 단위면적이 큰 데다 단열 시공을 생략하게 하고 일반 콘크리트보다 4~5배 가벼워 공기를 단축시키는 장점이 있기 때문. 공기 단축도 큰 장점이지만 금강하우징 김윤곤 대표는 건축주 내외의 요구대로 인체와 환경에 무해한 건축 재료이기에 ALC를 채택했다고 설명한다. ALC 분말은 정부가 규산질 비료로 인정했을 정도로 무독성 재료다. 김 대표는 “ALC는 미세 기포와 모세관 구조로 자체 단열 성능이 있어서 단열설계를 따로 할 필요가 없고 습도조절 기능도 있어 쾌적한 실내 습도를 유지한다”며 “통기성과 습도조절 능력이 뛰어난 황토와 일면 닮은 점이 있어, 건강을 생각하고 쾌적한 집을 빠른 시일 내에 지으려는 건축주들에게 ALC를 권한다”고 덧붙인다. 또 ALC는 불에 타지 않는 무기질을 주원료로 하기에 화재 발생 때 화학적 작용이 일어나지 않고 내부에서 불을 일으켰을 경우 외부 면에는 열이 거의 전달되지 않을 정도로 단열 및 내화 성능이 우수한 것으로 검증된 바 있다. 외벽마감은 ALC 위에 치장벽돌 쌓기를 하고 내벽마감은 황토미장 후 코팅 처리했다. 바닥재는 평판 가공된 황토석과 목어석을 적용했다. 황토석은 수억 년간 황토가 퇴적되어 단단하게 된 돌로 음이온 발생, 항균 작용, 수맥 차단, 전자파 차단, 원적외선 방출 등 황토의 효능을 그대로 가지고 있다. 또 히말라야산맥의 고대 회목의 잔재가 세월이 흐름에 따라 돌이 된 목어석은 옛 중국 황실 및 고위층의 주택에 적용한 귀한 소재로 본초강목에는 인체의 대사를 조절하고 혈액순환 촉진 유지, 심기를 편안하게 해주는 등의 기능이 있다고 기록돼 있을 정도로 인체에 유익하다고 알려진다. 남편을 위한 사랑채 역시 ‘건강 방’으로 원형으로 지은 기존 황토집은 33㎡ 정도의 규모로 욕실이 딸린 원룸 형태. 방이 넓다 보니 구들을 달구는 데 꽤 시간이 걸리는 등 아쉬움이 있어 이번에는 6.6㎡ 규모로 아담하게 지었다. 기자가 방문했을 때 이제 막 시공을 끝내고 바닥 흙을 말리느라 아궁이에 불을 때고 있었는데 앉으면 방바닥은 따듯하고 머리 쪽은 서늘하여 두한족열頭寒足熱의 건강요법을 체험할 수 있었다. 내·외 벽체는 순수 황토로 찍어 만든 약 200㎜ 두께의 벽돌을 쌓고 그 사이 100㎜의 공간을 비워 짚으로 채웠다. 천장은 노출 서까래 구조로 하고 짚을 섞은 황토로 채운 다음 숯을 천장 면에 노출돼 보이도록 듬성듬성 채워 넣은 형태로 건강 방이 따로 없다. 태어난 지 2개월 된 ‘콩알(강아지)’이 벌판 같은 마당을 팔딱팔딱 뛰어다니는 가운데 정감 어린 황토집 굴뚝에서 희뿌연 연기가 하늘가로 번지는 멋. 늦가을 이른 추위에 손을 호호 불어가며 도끼로 장작을 패어보는 맛, 차종환·홍현숙 부부의 전원주택에는 이런 재미가 있다. 이것이 전원에서 느껴볼 수 있는 꿀맛보다 더 단맛이 아닐까.田 글 박지혜 기자·사진 박연경 기자
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2008-01-02
농어촌 빈집, 애물단지에서 보금자리로(7)] 농어촌주택 취득과 세稅테크

부동산을 취득하거나 보유, 양도할 때마다 법률로 정한 과세 요건을 갖췄다면 과세권자(국가 또는 지방자치단체)에게 세금을 내야 한다. 취득 단계에서는 본세인 취득세와 등록세 여기에 목적세인 농어촌특별세와 지방교육세 등이 붙고, 보유 단계에서는 본세인 재산세와 종합부동산세가 누진세율로 분리 과세되며 도시계획세와 공동시설세 등이 붙고, 양도 단계에서는 소득이 발생하면 본세인 양도소득세와 주민세(소득세할) 등이 붙는다. 납세 의무자는 헌법에 명시한 '모든 국민은 조세 납부의 의무가 있다'는 조항을 이행하지 않으면 가산세와 같은 불이익을 받는다.세법상 과세 대상인 부동산은 토지와 건축물(건축물과 시설물)을 가리키는데, 토지는 지적법에 정한 것으로 필지별 그 쓰임새에 따라서 전, 답, 대, 임야 등 28개 지목地目으로 구분한다. 건축물이란 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 시설물을 가리킨다. 건축법에서는 토지에 정착하는 건축물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 여기에 딸린 시설물로 규정한다. 즉 지붕과 기둥, 벽은 물론 지붕과 기둥 또는 지붕과 벽만 있어도 건축물이다.여기에서는 농어촌주택을 중심으로 취득 관련 세금 즉, 취득세와 부가세인 농어촌특별세에 대해서 살펴보겠다. 취득 단계의 세금 중 하나인 등록세와 지방교육세 또는 농어촌특별세는 다음 호에 별도의 지면에서 소개하겠다. 글·사진 윤홍로 기자세금은 과세권자가 누구냐에 따라서 국세(국가)와 지방세(특별시·광역시·도/시청·군청·구청)로 구분한다. 취득세는 지방자치단체 즉, 지자체가 공공 경비를 조달할 목적으로 개별적인 반대급부反對給付 없이 납세 의무자에게 강제로 징수하는 조세이다.그러면 세법상 부동산의 취득 방법에는 어떤 것들이 있을까? 지방세법에서 취득이란 '매매·교환·상속·증여·기부·법인에 대한 현물 출자·건축·개수改修·공유수면의 매립·간척에 의한 토지 조성 등과 기타 이와 유사한 취득으로 원시 취득·승계 취득 또는 유상·무상을 불문한 일체의 취득을 말한다'고 정의했다. 여기에서 더 나아가 '소유권의 이전이나 건축으로 취득한 것이 아니더라도 토지의 지목 변경, 건축물의 증축 등도 취득으로 의제擬制하여 과세한다'고 규정했다. 따라서 전원주택을 신축·재축再築하든, 농어촌주택을 매입하든 또는 농어촌주택 리모델링으로 가치가 상승하든 모두 취득 행위로 여기고 취득세를 과세한다.취득은 크게 사실상의 취득(승계 취득·원시 취득)과 의제 취득으로 구분하고, 승계 취득은 다시 유상 승계 취득과 무상 승계 취득으로 구분한다. 부동산을 새로 짓는 신축과 무너진 주택을 다시 짓는 재축은 과세 대상인 부동산을 다른 사람의 권리(이전 소유자)에 의존하지 않고 독립적으로 취득한 것이므로 원시 취득이다. 반면 부동산을 대가를 주고 매입하면 유상 승계 취득이고, 대가 없이 상속이나 증여(기부)를 받으면 무상 승계 취득이다. 즉 농어촌주택과 토지를 취득하면 승계 취득이고, 리모델링(개수)이나 토지의 지목 변경으로 가치가 상승하면 의제 취득이다. 리모델링이나 지목 변경의 경우에는 행위하기 전과 후의 차익에 대해서만 취득세를 과세한다.농어촌주택, 별장, 고급주택 무엇이 다른가인천에 살던 김 모씨(56세)는 자녀들을 모두 출가시킨 뒤 전원에서 생활하고자, 지난해 고향인 강원도 영월에 대지 885㎡에 연면적 105.6㎡인 시골집을 마련했다. 올해 인천 집을 팔고 시골집으로 이주했는데 집을 매도했으니 양도소득세를 납부하라는 고지서를 받았다. 김 모씨는 농어촌주택을 매입했고, 1년 정도 보유한 주택을 매도했기에 양도소득세 비과세 대상으로만 알았다가 생각지도 않게 가산세까지 물게 된 셈이다.농어촌주택을 매입하면 기존 일반주택에 대해서 1세대 1주택으로 간주해 양도소득세 비과세 혜택을 적용 받는다. 문제는 김 모씨가 농어촌주택이 무엇인지 몰랐다는 것이다. 따라서 농어촌주택을 취득할 때에는 양도소득세 비과세 혜택 대상에 해당하는지 꼼꼼하게 살펴야 한다. 간혹 상시 주거용이 아닌 주말주택용으로 농어촌주택을 매입했다가 사치성 재산인 별장으로 판정 받아 취득세를 5배(10%) 내기도 한다. 그럼 농어촌주택과 별장 그리고 고급주택은 어떻게 구분할까?·농어촌주택농어촌주택이란 지방자치법 규정에 의한 읍 또는 면에 소재한 주택으로 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 다음 조항에 해당하는지 꼼꼼하게 따져보아야 한다.대지 면적은 660㎡(200평), 건물의 연면적은 150㎡(45평) 이내여야 하고, 건물의 가액은 7,000만 원(시가 표준액 6,500만 원) 이내여야 하며, 2003년 8월 1일부터 2008년 12월 31일 안에 구입한 주택이어야 한다.또한 다음에 해당하는 지역에 소재해서는 안 된다. 광역시에 소속된 군郡지역 및 수도권지역(단, 수도권 및 광역시 중 접경지역 또는 지역 특성 등이 농어촌과 유사한 지역은 예외). 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 규정한 도시지역 및 허가구역(예 : 토지거래 허가구역, 관광단지 개발지역). 소득세법에서 규정한 지정 지역(예 : 투기지역). 조세 제한 특례법에 의한 관광단지 등 부동산 가격 안정이 필요하다고 인정돼 대통령령으로 정하는 지역.·별장 별장이란 주거용 건축물로 상시 주거용으로 사용하지 않고 휴양·피서·위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속 토지이다. 대지 면적 660㎡, 건물 연면적 150㎡를 초과하거나 광역시에 소속된 군지역 및 수도권지역에 소재하면 농어촌주택이 아닌 별장에 해당한다.개인 소유의 별장은 본인 또는 그 가족 등이 사용하는 것이고, 법인 또는 단체가 소유한 별장은 그 임직원 등이 사용하는 것이다. 또한 주거와 주거 이외의 용도를 겸용하는 오피스텔 또는 이와 유사한 건축물로 사업자등록증에 의해 사업장으로 사용하는 것이 확인되지 않으면 별장이다. 한편 별장용 건축물에 부속된 토지의 경계가 명백하지 않을 때는, 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속 토지로 본다.·고급주택 고급주택의 범위는 단독주택과 공동주택이 서로 다른데 여기에서는 단독주택만 살펴보겠다.첫째, 건물 연면적이 331㎡(100.3평, 주차장 면적은 제외)를 초과하면서 건물 가액(시가 표준액)이 9,000만 원을 초과해야 한다. 이때 건물 연면적이든, 건물 가액이든 어느 하나라도 해당하지 않으면 고급주택이 아니다. 둘째, 대지 면적이 662㎡(200.6평)을 초과하면서 건물 가액이 9,000만 원을 초과해야 한다. 대지 면적이든, 건물 가액이든 어느 하나라도 해당하지 않으면 고급주택이 아니다. 셋째, 건물 가액과 상관없이 엘리베이터(적재 하중 200㎏ 이하의 소형 엘리베이터 제외), 에스컬레이터 또는 67㎡(20.3평) 이상의 풀장 중 1개 이상의 시설을 설치한 주거용 건물과 그 부속 토지이다. 앞의 첫째, 둘째, 셋째 가운데 한 가지만 해당해도 고급주택으로 본다.무허가 농어촌주택과 취득세서울 아파트에서 전세로 살던 이 모씨(45세)는 농어촌주택을 매입해 전원생활을 할 요량으로 올해 4월 20일 박 모씨 소유의 강원도 횡성의 645㎡(195평)인 토지와 92.4㎡(28평)인 농어촌주택을 모두 합해 1억 원에 매입했다. 집이 좀 낡기는 했어도 내 집인 데다 리모델링만 하면 사는 데 그다지 불편하지 않을 것 같았고, 밭도 넉넉해 평소 꿈꾸던 전원생활의 최적지라 4월 10일 계약서를 작성(계약금 지급)하고 4월 15일 중도금, 4월 20일 잔금을 치렀다. 그런데 4월 25일 소유권 이전 등기 과정에서 농어촌주택이 무허가 건물인 것을 알았다. 박 씨는 토지 외 무허가 건물인 농어촌주택에 대해서도 취득세를 내야 할까?무허가 건물이란 건축법상 허가나 신고 대상인 건물을 축조하면서 허가 또는 신고하지 않고 사용하는 것을 가리킨다. 건축법상 불법건축물이라도 세법상 지자체는 부동산 취득이라는 행위만 성립하면 이 모씨에게 '사실 과세 원칙'에 따라서 취득세를 과세한다.따라서 이 모씨가 박 모씨에게 취득한 부동산(토지+주택)은 등기 유무와 허가 유무에 상관없이 취득세 과세 대상이다. 토지의 경우 지적법상의 지목이 전田이라도 사실상의 지목이 대垈라면 대지를 취득한 것으로 본다. 마찬가지로 납세 의무자도 등기 유무에 상관없이 사실상 박 모씨에게서 부동산을 취득한 이 모씨이다.부동산의 취득시기부동산을 계약할 때, 보통 계약금(계약서 작성 시) → 중도금 → 잔금순으로 진행하며, 잔금을 지급한 후 소유권을 이전 받고 소유권 이전 등기를 신청한다. 간혹 매도인과 매수인 간의 합의를 통해 중도금을 치른 후 소유권 이전 등기를 신청하고, 그 후에 잔금을 지급하는 경우도 있다. 취득세는 취득이라는 행위를 한 날 즉, 취득일로부터 30일 이내 납세자 스스로 세금을 신고·납부해야 한다. 만약 이 기간 내에 신고·납부하지 않으면 신고 불성실 가산세와 납부 불성실 가산세가 붙는다.그러면 세법상 이 모씨가 부동산을 취득한 날은 계약서를 작성한 4월 10일, 잔금을 지급한 4월 20일, 소유권 이전 등기를 한 4월 25일 가운데 언제일까? 세법에서는 이 모씨와 박 모씨 개인 간의 거래는 그것이 검증됐든 안 됐든 계약서상 잔금 지급일을 취득 시기로 본다. 따라서 부동산 취득일은 잔금을 치른 4월 20일이므로 그로부터 30일 이내에 취득세를 신고 납부해야 가산세를 물지 않는다.참고로 2006년 12월 31일까지 개인 간 유상 승계 취득 시 검증 받은 취득은 사실상 잔금 지급일, 검증 받지 않은 취득은 계약서상 잔금 지급일로 각각 구분 적용했다. 그러나 2007년 1월 1일부터는 실거래 가격 신고 제도에 따라 신고한 거래 내용이 검증 받았던, 안 받았던 모두 과세 형편을 유지하고자 취득 시기를 계약서상 잔금 지급 날짜로 적용한다.취득세 신고와 납부이 모씨는 4월 25일 소유권 이전 등기를 마치고 5월 1일 취득세를 산출해서 신고 납부했는데 어느 날 가산세 납부고지서가 날아들었다. 농어촌주택이 무허가인 데다 주변 사람에게서 예전에 집을 취득할 때 가액을 40%정도로 낮춰서 신고했지만 아무런 문제가 없었다는 말을 듣고 다운(Down) 계약서를 작성해 신고 가액(실거래 가격)을 1억 원이 아닌 4,000만 원으로 신고 납부했는데 문제가 된 것이다.가산세는 납세 의무자에게 그 의무를 성실히 이행하도록 유도하기 위한 것으로, 신고와 납부 의무를 불성실하게 이행할 때 '산출 세액'에 가산하여 징수하는 금액을 말한다. 이것은 산출 세액 또는 부족 세액에 20%를 가산하는 '신고 불성실 가산세'와 미납 세액 ×1일 1/10,000(0.03%)를 가산하는 '납부 불성실 가산세'로 구분한다.세액을 산출할 때는 '과세표준 × 세율'로 한다. 여기서 과세표준이란 직접적으로 세액 산출의 기초가 되는 수량(종량세)이나 가액(종가세)으로 '신고 가액'과 '시가 표준액' 그리고 '사실상 취득 가액'이 있다.·신고 가액취득세는 원칙적으로 과세표준을 취득자의 신고에 의한 가액으로 하되 시가 표준액과 사실상 취득 가액을 예외로 한다. 이 모씨의 경우 재산세를 신고 가액으로 산출해 신고 납부했지만, 그 가액이 시가 표준액에 미달해 가산세 보통 징수(정부부과과세) 대상이 된 것이다.이 모씨처럼 토지와 농어촌주택을 일괄 취득한 경우, 토지와 건물의 취득 가격은 어떻게 구분할까? 이 때는 일괄 취득한 가격을 토지와 건물 가액의 비율로 안분해 토지와 건물의 취득 가액으로 한다.·시가 표준액시가 표준액은 지자체에서 지방세(재산세)를 부과하고자 만든 것으로, 납세 의무자가 세금을 신고 납부할 때 다운 계약서를 작성하지 않도록 최소한의 표준 가격을 정한 것이다. 일반적으로 부동산 시가가 100%일 때 시가 표준액은 70∼80%로 본다.취득세의 경우 ▲취득일로부터 30일 이내 신고 또는 신고 가액의 표시가 없을 때 ▲신고 가액이 시가 표준액에 미달할 때 ▲상속이나 증여·교환 등으로 취득액을 알 수 없을 때 시가 표준액으로 세액을 산출한다. 다만, 상속이나 증여 받은 자가 취득세를 시가 표준액보다 높은 가액으로 신고하면 신고 가액으로 부과한다.이 모씨의 경우 시가 1억 원짜리 부동산을 40%인 4,000만 원에 신고 납부했는데 지자체에서 시가 표준액(7,000만∼8,000만 원)에 미달하기에 세액을 시가 표준액으로 산출해서 부족 세액과 미납 세액에 가산세를 부과한 것이다. 2004년 이전만 해도 이 모씨처럼 취득세 신고 가액을 관행처럼 시가 표준액의 30~40%로 낮게 잡아도 크게 문제삼지 않았다. 그러나 2005년에 시가 표준액이 실거래 가격의 70~80%로 올랐으며, 2006년에는 부동산 실거래 제도가 생기면서 부동산 거래 시 계약서를 정상적으로 작성해야 불이익을 받지 않는다. 이 모씨와 반대로 몇몇 매수인은 양도인이 양도소득세 비과세 혜택을 받는다는 사실을 알면 업(Up) 계약서 작성을 요구하기도 한다. 당장은 취득세를 더 내지만 2, 3년 후 매도할 때에는 양도소득세를 덜 내기 때문이다.·사실상 취득 가액최근 농어촌주택을 포함해 부동산 공·경매가 인기를 끄는데 이를 통해 취득한 부동산은 과세 특례 조항을 받는다. 즉 취득일은 계약서가 아닌 사실상의 잔금 지급일이며, 과세 표준도 사실상의 취득 가액으로 한다.일례로 공·경매를 통해 시가 표준액 7,000~8,000만 원짜리 부동산이 유찰流札-응찰 가격이 내정 가격에 미달 또는 초과되는 경우에 일어남-을 거듭한 끝에 5,000만 원을 지급하고 취득했다면 취득세의 과세 표준은 사실상 취득 가액인 5,000만 원이 된다.취득세의 산출세율은 과세 대상, 납세 의무자, 과세 표준 함께 국회에서 법률로 제정한다. '조세법률주의'라고 하는데 과세권자의 조세권 남용을 방지해 국민의 재산권을 보호하려는 것이다. 세율 산출 세액, 결정 세액, 차감 납부할 세액으로 계산한다.·산출 세액 = 과세 표준 × 세율·결정 세액 = 산출 세액 - 공제·감면 세액 + 가산세·차감 납부할 세액 = 결정 세액 - 기납부 세액세법에서 규정한 취득세의 세율은 취득 물건 가액의 2%이다. 그리고 도지사는 조례가 정하는 바에 의해서 취득세 표준 세율(2%)의 50% 범위 안에서 가감 조정할 수 있으나, 알려진 바로는 아직까지 이것을 시행하는 도는 없다.·주택 거래에 대한 취득세 감면앞에서 도시의 1주택 보유자가 농어촌주택을 2003년 8월 1일부터 2008년 12월 31까지 취득해 1세대 2주택을 보유해도 도시의 주택을 팔 때 양도소득세 비과세 혜택을 받는다는 것을 살펴보았다. 국가가 지역 균등 발전 차원에서 도시의 인구와 자본을 농촌으로 끌어들여 농촌 경제를 활성화시키자는 취지에서 특례 조항을 만들어 양도소득세를 한시적限時的으로 면제해 준 것이다.취득세와 등록세도 서민 경제를 위해 개인과 개인 간, 개인과 법인(건설업체 분양 아파트) 간에 2006년 9월 1일부터 2009년 12월 31일까지 유상으로 주택을 거래할 때 산출 세액의 50%를 감면해 준다. 물론 여기에는 유상만 해당하므로 상속 증여, 건물 신축·개축은 제외되고 주택만 해당하므로 토지 거래도 제외된다. 또한 중과세 적용을 받는 사치성 재산인 별장과 고급주택도 제외된다. 따라서 이 모씨가 취득한 농어촌주택은 취득세와 등록세를 산출 세액의 50% 감면 받을 수 있다.·취득세와 농어촌특별세 산출부동산을 취득할 때는 본세인 취득세에다 목적세인 농어촌특별세가 취득세 납부 세액의 10% + 취득세 감면 시 감면 세액의 20% 붙는다. 취득세가 지방세라면 농어촌특별세는 국세로 농어촌의 경쟁력 강화와 농어촌의 산업 기반 시설 확충, 농어촌지역 개발 사업 재원 조달에 필요한 비용 충당을 목적으로 부과하는 조세(목적세)이다.그러면 부동산을 1억 원에 취득한 이 모씨가 정상적으로 내야할 본세인 취득세와 목적세인 농어촌특별세는 얼마일까?이 모씨의 취득세 산출 금액① 취득세 산출 세액 : 1억 원×2%=200만 원.② 취득세 결정 세액 : 200만 원×50%(주택 거래 감면)=100만 원.③ 취득세 부과 시 농어촌특별세(10%) : 100만 원(납부 세액)×10%=10만 원.④ 취득세 감면 시 농어촌특별세(20%) : 100만 원(감면 세액)×20%=20만 원.이 모씨가 납부해야 할 세금은 취득세 ② 100만 원과 농어촌특별세 ③ 10만 원 + ④ 20만 원을 모두 합한 130만 원이다. 세금을 조금이라도 덜 내려하지, 많이 내려는 사람은 없을 것이다. 요즘 세테크 바람이 거센데 취득세 절세節稅 전략이란 간단하다. 앞에서 살펴본 대로 부동산을 취득했을 때 취득세를 30일 이내에 부동산 소재지 관할 시·군·구청에 신고·납부해야 가산세를 물지 않는다. 유상 주택 거래 시 취득세 50% 감면 등의 조건을 꼼꼼히 살펴야 한다. 그리고 세금을 부담할 능력이 있다면 상관없겠지만 주택 취득 시 중과세 대상인지 확인해야 한다. 상주용 전원주택이 고급주택에, 주말 전원주택이 별장에 해당한다면 사치성 재산이므로 취득세 표준 세율(2%)의 5배인 10%의 세율을 적용 받기 때문이다.田
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2008-01-02
농어촌 빈집, 애물단지에서 보금자리로(6)] 원주민 도움으로 벽돌집이 목조주택으로 거듭나다

연고도 없는 전원에서 생활하기란 생각처럼 녹록하지 않다. 종종 원주민과 화합하지 못해 소외감을 느끼다가 도시로 유턴하기도 한다. 전원주택을 신축하면서 스스로를 외지인이라는 틀 속에 가두기도 하는데 경기도 양평군 양서면 도곡리에 전원생활 보따리를 푼 김형주·최미숙 부부는 남달랐다. 농어촌주택을 매입해 정착한 지 7년이 지나서야 이웃의 도움을 받아가며 목조주택을 신축했다. 주민의 일원一員으로 자연스레 동화同化된 이 가족의 전원생활을 엿보자. 글·사진 박연경 기자건축정보· 위 치 : 경기도 양평군 양서면 도곡리· 부지면적 : 617.1㎡· 건축면적 : 72.6㎡(1층), 33㎡(2층)· 건축형태 : 복층 경량 목조주택· 외 장 재 : 하디사이딩· 지 붕 재 : 2중 그림자 슁글· 바 닥 재 : 풍산 오크마루· 내 장 재 : 루바(거실천장), 벽지· 난 방 : 기름 보일러· 식수공급 : 지하수·설계 및 시공 : 나무와 집 033-336-3847 http://iwoodhouse.co.kr김형주(46)·최미숙(45) 부부는 8년 전 도곡리에 농어촌주택을 매입해 이주하면서 전원생활에 대한 불안감을 어느 정도 씻어냈다. 최 씨는 "전원생활 그 자체를 체험하고픈 맘에 낡은 집에서 살며 어설프게나마 주민들의 소박한 삶을 한두 해 따라하다 보니 이방인이란 꼬리표는 오간 데 없고 내가 주민 속에 푹 파묻혀 있지 뭐예요"라며 당시를 회상한다. 또한 "2006년 낡고 습한 집을 허물 때는 동네 아저씨 아주머니들이 모두 제 일처럼 거들어 주어 전혀 힘든 줄 몰랐다"면서 "집을 새로 짓는 내내 이웃집에서 기거했으니 이보다 더한 이웃사촌 관계 어디냐"고 되묻는다.통나무주택과 경량 목조주택이 한 덩어리로부부는 주말이면 종종 이곳에서 목공소를 운영하는 지인知人을 방문했는데 그것을 계기로 전원생활을 시작했단다."이렇게 참한 마을에서 살면 얼마나 좋을까요.""그럼, 멀리서 찾을 게 뭐 있소. 마침 집을 처분하려던 참인데 내 집을 사시구려."그렇게 목공소 어른의 농가와 617.1㎡(203평) 부지를 1억 5,000만 원에 매입하면서 네 가족은 전원생활을 시작한 것이다. 최미숙 씨는 집을 새로 지으면 인허가 절차가 매우 복잡한데 기존 벽돌집을 구입해 전원생활을 수월하게 시작했다면서 지금 생각해도 잘한 일이란다. 당시 조적조 단층인 구옥은 네 식구가 살기엔 비좁아 큰 맘 먹고, 그 옆에다 통나무주택을 나란히 앉혔단다. 구옥과 통나무주택을 오가며 지내다가 2006년, 구옥이 너무 낡고 습해 더는 안 되겠다 싶어 헐어내고 '나무와 집'에 의뢰해 목조주택을 짓기로 한 것이다.이 주택의 특징은 통나무집과 경량 목조주택의 만남이다. 부부는 구옥을 철거한 자리에 통나무집보다 저렴한 경량 목조주택을 계획하면서 어떻게 두 집을 하나로 연결할지 고민했다. 시공을 맡은 '나무와 집' 문병화 대표는 "기존 주택은 지면에 바로 앉혀 습기가 올라오다 보니 집 안 곳곳에 곰팡이가 슬었다"면서 "목조주택을 설계할 때 통나무집 하단에 맞춰 지면에서 띄우고, 그 부분에 라티스를 설치해 통풍이 잘 되도록 했다"고 한다.부부의 고민은 통나무주택의 좌측 벽체를 일부 헐어내고 새로 지은 목조주택과 이어 한 덩어리로 만들면서 해결했다. 통나무주택 좌측면을 잘라내는 과정에서 나온 목재는 쓰임새 많은 파라솔 세트로 리폼했다. 목조주택은 통나무주택의 지붕선을 따라 올라가도록 지붕선을 만들고 전면과 좌측의 덱을 하나로 연결했다. 또한 활동성이 강한 자녀들을 위해 안팎으로 드나들기 편하도록 전면에 파티오(Patio) 창문을 설치했다.예전에는 자녀들만 통나무주택에서 지냈으나 새로 지은 목조주택과 이으면서 1층에는 부부 침실을, 2층에는 자녀방을 드렸다. 공용공간으로 사용하는 목조주택에는 거실과 주방, 서재(2층)를 배치했다. 집 안은 물론 집 밖에도 샤워시설을 갖춘 욕실을 냈는데 최 씨는 "실외 욕실은 덱과 이어져 샤워 후에 실내로 바로 들어올 수 있으니 뛰놀기 좋아하는 아이들을 둔 집에서는 좋은 것 같다"고 외부 욕실의 장점을 얘기한다.마을의 일원一員이 된다는 것이젠 베테랑 전원생활자인 김 씨 부부는 "주위에서 주민과 어울리기 힘들다며 전원생활을 포기하려는 사람들을 볼 때마다 안타깝다"면서 "내가 먼저 다가서려 하고, 마을 행사 때마다 일손을 보태려는 자세가 중요하다"고 한다. 이러한 마음으로 눈이 많이 내린 날에는 초등학생인 둘째와 중학생인 첫째 아이를 데리고 주민과 함께 눈을 치운단다. 도곡리에는 주민 모두 힘을 합쳐서 마을길에 쌓인 눈을 치운 후 마을회관에 모여 떡국을 끓여 먹는 전통이 있다고.8년을 도곡리에서 지낸 최미숙 씨는 "어쩌면 외지인이라 경계의 눈으로 볼 수도 있을 텐데 우리 가족을 자식처럼, 친구처럼 대해주니 정말 좋다"면서 "눈 내리는 겨울이 돌아왔으니 또 떡국을 먹을 수 있겠다"고 행복한 웃음을 짓는다.田
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2008-01-01
농어촌 빈집, 애물단지에서 보금자리로(5)] 사진으로 보는 농어촌주택 리모델링

기존 주택을 철거하지 않고 기본 골조를 그대로 남긴 채 낡은 부분만 수선하는 리모델링. 신축보다 저렴한 비용으로 새 집처럼 가치 상승을 기대할 수 있다. 고양시 덕양구 내곡동의 농어촌주택을 리모델링 전문 시공업체 '미하우스'에서 아늑하고 이국적인 전원주택으로 탈바꿈시킨 과정을 들여다보자. 글 박연경 기자 ·자료 협조 미하우스 02-815-0361 www.mehouse.co.kr 1 리모델링의 첫 단계인 철거 작업 중인 모습이다. 철거 후 비교적 튼튼한 벽체와 난간, 바닥, 창틀 등만 앙상하게 남았다. 2낡은 난방용 배관을 뜯어낸 후 콩자갈을 깔고, 그 위에 새 엑셀파이프를 설치한다. 거실을 포함 각 실의 작은 창호들을 답답하지 않게 조금씩 확장했다. 3집의 얼굴 격인 외관은 목재와 흰색 파벽돌로 현대적인 감각이 묻어나도록 마감했다. 4시멘트 난간을 없애고 목재 덱을 새롭게 시공해 자연미를 느끼도록 했다. 5거실 창문이 너무 작아 답답한 느낌이 들어 확장한 후 거실과 덱에서 드나들기 편하도록 파티오 도어를 설치했다. 6기존 주방과 거실을 나누는 중문을 없애고 거실 좌측창문을 확장했다. 아일랜드 조리대와 그릇 수납장을 하나로 설치해 활용도를 높이고, 주황색 타일로 밝은 이미지를 연출했다. 7주택 면적에 비해 상대적으로 비좁았던 현관도 확장한 후 좌우로 신발 수납장과 벤치를 짜 맞췄다. 현관을 밝게 하고자 투명 유리(중앙 부분)현관문을 달았다. 81층과 2층을 잇는 계단은 원목으로 짜 맞추고 문과 계단을 화이트 컬러로 통일해 화사한 느낌이 들도록 했다. 9박공지붕 밑에 생긴 다락방인 2층은 꽃무늬 벽지와 원목 난간, 은은한 조명을 설치해 아이들의 놀이공간으로 꾸몄다. 10세월의 무게에 눌려서 생기를 잃은 농어촌주택을 화사하고 생동감 넘치는 전원주택으로 변신시킨 리모델링 완성. 한결 정돈되고 깔끔한 전원주택으로 거듭났다.
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2008-01-01
농어촌 빈집, 애물단지에서 보금자리로(4)] 리모델링 알고 해야 제대로 짓는다

농어촌주택 리모델링에 관심을 갖는 도시민들이 늘어나고 있다. 부지를 구해 집을 올리는 것보다 여러 가지 면에서 보다 나은 효용을 얻을 수 있기 때문인데 그러나 정작 리모델링에 대한 기본적인 개념을 모르거나 사전지식이 없어서 여러모로 어려운 상황에 직면하게 된다는 사실은 간과하는 경우가 종종 있다. 터무니없는 가격, 부실시공 등으로 인한 문제가 산재해 있기 때문인데, 이에 농어촌주택 리모델링에 있어 도움이 될 만한 기본적인 지식 몇 가지를 소개한다. 글 홍정기 기자 자료참조 농촌자원개발연구소 www.rrdi.go.kr, 한국리모델링협회 www.remodeling.or.kr, (사)한국물가협회 www.kprc.or.kr사전적 의미로 리모델링이란 건축물을 기능적·기술적으로 원래의 수준 이상으로 한 차원 끌어올리기 위하여 행하는 물리적 개조행위를 뜻한다. 즉 기존 주택의 기본 골격을 유지하면서 생활의 요건에 주택 일부분을 선별하여 보완·개조하는 것이라 할 수 있다. 농어촌에서 빈집이 늘어나고 정부와 지자체에서 이에 대한 처리를 고심하는 가운데 예비 전원생활자들 사이에서 빈집이나 매물로 나온 농어촌 주택을 매입해 리모델링하는 사례가 증가하고 있다. 이들은 앞선 글에서 언급한 것처럼 이미 주택으로서 역할을 하고 있는 집을 구한 후 개·보수 비용만 투자해 전원생활을 누리고자 하는 것이다. 이와 더불어 기존 거주민들 역시 리모델링에 큰 관심을 나타내고 있다. 정부에서 낙후된 농어촌 주거환경 개선을 위해 진행하고 있는 '농어촌주택개량사업'에 신청자가 몰려 배당량이 턱없이 부족할 정도의 열기를 보이고 있다. 중앙 정부 정책 외에 각 지자체가 별도 대응 방안을 강구해 이 사업을 적극 진행하고 있지만 여전히 당첨되기가 '로또'만큼이나 어렵다는 것이 현장 목소리다. 어떤 일이든 무릇 무턱대고 시작했다간 탈이 생기는 법. 농어촌주택 리모델링에 있어 고려해야할 사항과 챙겨 봐야할 서류, 진행은 어떻게 이뤄지는지 알아보자. 리모델링에 앞서 어떤 점을 고려해야 할까첫째, 구체적인 목표 및 계획을 수립해야 한다. 건물의 노후 정도와 입지 및 주변 여건의 변화를 제대로 파악하여 기존 건물을 어떻게 생산적으로 활용할 것인가를 명확히 구상해 보고 철저한 사전조사와 계획을 세우는 것이 필요하다.둘째, 건물 구조상 안전도를 확인한다. 구조전문가의 충분한 조사가 이루어져 내력벽과 비내력벽의 선별과 구조물의 역학 관계를 반드시 검토해야 한다. 건물구조의 무리한 변경은 붕괴라는 위험성을 지니므로 전문가를 통한 건물 구조의 안전도를 진단한 후에 리모델링을 시행해야 한다.셋째, 불필요한 중복공사 방지를 위한 조사가 필요하다. 외장만 교체할 것인지 또는 내외장 모두 교체할 것인지 등을 포함한 증·개축 공사범위를 정한 후 예산을 책정한다. 이를 위해서는 건물의 용도를 정확하게 정한 후 꼭 필요한 부분과 그렇지 않은 부분을 파악하고 그에 따른 공사기간과 경비를 산출한다.넷째, 법적인 문제는 없는지 알아본다. 구조변경에 대한 법적 규제와 리모델링 절차를 해당관청과 설계자를 통해 상담함으로써 공사 시 발생할 민원문제, 업체와의 분쟁, 각종 법적 문제 등을 예방할 수 있다. 업체선정에도 신중을 기해야 한다. 공사비용의 단순 비교보다도 업체의 시공과 A/S능력, 검증된 품질의 시공자재 사용, 견적 프로그램이나 시스템 등에 있어 신뢰할 수 있는지 알아봐야 한다.마지막으로 일정조정 및 이웃에 대한 배려가 있어야 한다. 가급적 장마철이나 한겨울은 피해 공사시기를 잡는 것이 좋으며, 공사 시에는 소음이나 분진 발생으로 민원이 발생할 소지가 많으므로 미리 최소한의 예의를 지켜 이웃들의 양해를 구하는 것이 순조로운 공사를 위해 필요하다.리모델링 장점과 기대효과리모델링은 신축에 비해 비용이 저렴하고 거주자가 생활하는 상태에서 공사가 가능해 이주 비용이 따로 들지 않는다. 그러면서도 공사기간이 짧다. 이외에 건축폐기물이 덜 발생하여 비용절감은 물론 환경보호에도 기여한다.이를 통해 건물의 노후화에 따라 발생하는 구조적 성능 저하를 개선시킬 수 있고 건물 용도 변화와 사용 패턴 변화 및 주변 환경 변화 등에 대한 대응력을 높일 수 있다. 또한 건물의 에너지 성능 개선 효과도 기대할 수 있다. 단열성능의 개선, 설비기기의 고성능·고효율화 및 외장재의 변경 등을 통해 건물의 에너지 비용을 혁신적으로 절감시켜 주기 때문이다.또한 건물의 채광 환경 및 조명시설의 교체, 설비시설의 개선을 통해 주거 환경을 개선할 수 있으며 노후되고 퇴색된 내외관을 최신 자재 및 공법을 사용해 산뜻한 이미지를 표출함으로써 건물의 가치도 높일 수 있다. 리모델링 전 관련 서류, 이것만은 꼭 챙기자건축물 대장 : 건축물의 소재지, 구조, 용도, 층수, 건축물 연면적, 건축면적, 대지 면적, 허가연월일, 사용승인연월일, 등재연원일 등 건축물 및 대지의 일반사항과 소유자의 주소, 성명 등 소유권에 관한 사항 및 건축물의 이용상태 등을 나타내는 서류를 말한다. 해당 관청에서 발급받을 수 있다.토지대장 : 토지대장에는 해당토지의 면적, 지목의 종류와 소유주에 대한 내용이 수록되어 있으며 해당관청에서 발급받을 수 있다. 건물 면적의 증감이 이루어지는 리모델링의 경우에는 건폐율 및 용적률의 확인을 위해 토지대장의 면적 확인이 필수적이다. 해당관청에서 발급받을 수 있다.설계도서 : 건축물의 건축 등에 관한 공사용 도면과 구조계산서 및 시방서, 기타 건설교통부령이 정하는 공사에 필요한 서류를 말한다. 해당 관청에서 발급받을 수 있다.토지이용계획확인서와 지적도 : 토지이용계획확인서는 해당 부지에 대한 도시 계획상의 다양한 내용이 수록되어 있으며 해당 부지와 주변 지역의 지적도가 포함된 문서로써 해당관청에서 발급받을 수 있다. 여기에서 가장 중요한 내용은 지역 및 지구에 대한 정보를 얻는 것으로 지역 및 지구는 증축시 건물면적을 얼마까지 더 넓힐 수 있는지 결정하는 중요한 사항이다. 등기부등본 : 해당 관청에 신고나 허가 절차를 밟을 경우 반드시 소유주 이름으로 모든 서류를 접수해야 한다. 그리고 이 서류는 반드시 등기부등본에 나타나 있는 소유주의 이름과 같아야 한다. 건물의 소유주와 대지의 소유주가 다를 경우에는 대지소유주의 사용 승낙서가 필요하다. 등기소에서 발급받을 수 있다.리모델링 계획 및 설계는 어떻게 하나건물배치 현황을 분석한다. 마을(주택)의 역사적, 문화적, 자연적 배경과 특성, 주택이 입지하는 향向과 부지의 특성을 고려한다. 실제 건물의 배치는 정남향보다는 동남향의 배치가 선호되고 있는데 한겨울뿐 아니라 늦가을, 초봄에 걸쳐서도 햇살을 끌어 들일 수 있기 때문이다. 가능한 한 태양의 경로를 방해하지 않도록 하고 남쪽으로 창을 내는 것이 단열면에서도 좋다. 구조개선 및 평면공간의 활용방안을 모색한다. 기존 주택구조의 노후화를 파악한 후 이를 근거로 철거범위를 잡는다. 증축 및 구조변경에 따른 하중의 변화를 고려한 안전성을 높이기 위해 내구성이 강한 구조체를 사용하는 것이 바람직하다. 변화하는 공간의 쓰임에 대응할 수 있는 가변성을 고려한 평면계획이 필요하고 편의시설(주방, 화장실 등)을 확충하는 방안도 검토해 보자.재료 선정 및 디자인을 검토한다. 가능한 인체에 무해한 목재, 흙, 자연석 등을 재료로 사용한다. 이러한 자연소재들은 재활용이 가능할 뿐만 아니라 제조와 생산, 운반 과정에서도 에너지 소비를 최소화 할 수 있어 다방면에서 유용하다. 또한 콘크리트보다 단열, 통풍성이 우수하고 건축자재에서 나오는 각종 유해물질로부터도 안전해 가족의 건강도 지킬 수 있다.田
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2007-12-30
농어촌주택 경매받아 전원생활의 꿈을!

산업화에 따른 인구의 도시집중, 이농현상에 따라 농촌에는 빈 농가가 늘고, FTA 등 정부의 농업정책으로 농민들의 부채가 급증함으로써 농어촌주택이 경매로 나오는 경우가 적지 않다. 농어촌주택은 인근 농어민 이외에는 수요자가 거의 없는 데다 이농현상이 심화됨으로써 경매로 구입할 경우 반값 이하로도 장만할 수 있다. 대도시 인근이면 5천만 원에서 1억 원 이내, 중소도시 인근이면 2천만~3천만 원으로도 구입할 수 있다. 게다가 농어촌주택은 대지에 건립되어 있으므로 농지를 전용하는 절차가 필요 없고, 도시민이 주말주택으로 사용하려면 큰 비용을 들이지 않고 개조하여 쓸 수 있다. 요즘 전원생활을 즐긴다며 거금을 들여 전원주택을 짓거나 분양받았다가 후회하는 사례가 적지 않은데, 이처럼 농어촌주택을 개조하여 소박하게 전원생활을 즐기는 것이 운치 있는 삶이 아닐까. 글 김재권<부동산 전문 변호사>글쓴이 김재권 님은 변호사 세무사 공인중개사(12회) 부동산경매컨설턴트(대구대) 부동산자산관리사(대구대) 부동산개발지도사(한국능률협회) 부동산디벨로퍼(한국경제신문사) 등 자격을 보유한 부동산 법 전문가다. 대학을 비롯 각종 교육 장면에서 강의를 진행하고 언론·방송 매체에서도 활발히 활동하고 있다. 다음카페 '김재권 변호사의 부동산법률상담실'을 운영중이고 최근 '더욱 좁아진 경매의 세계에서 살아남기 위한 필독서' ≪부동산 경매 법테크≫(매일경제신문사)를 출간했다. 053-759-6611http://cafe.daum.net/lawyersos좋은 농어촌주택 고르기경매로 농어촌주택을 구입하려면 우선 어떤 목적으로 구입하느냐에 따라 선택의 기준이 달라진다. 크게 상시주거용, 주말주택용, 투자용으로 구분할 수 있는데, 상시주거용이나 주말주택용이라도 투자가치를 보고 선택하는 것이 바람직하다.먼저 상시주거용으로 구입하려면 대도시권에 근접한 지역의 농어촌주택을 선정해야 한다. 상시 거주해야 하므로 생활에 불편이 없어야 하고, 1시간 이내 직장에 통근할 수 있는 교통, 생활편의성을 최우선적으로 고려해야 한다.주된 삶의 보금자리이므로 대규모 수선이 필요한데 농어촌주택의 기본골격은 유지한 채 기호에 맞게 대수선할 필요가 있다.다음으로 주말주택용(Second House)으로 구입하려면 주변경관이 수려한 곳, 대지 330㎡, 건축면적 80㎡ 전후, 시가가 1억 원 이내의 물건이 적당하며, 주말 휴가를 보낼 정도의 소규모 수선으로 족하다.한편 투자용 내지 투자 겸용으로 구입한다면 신행정수도, 혁신도시, 대규모 택지개발지구, 대규모 산업단지가 조성되는 인접지역의 물건에 투자하는 것이 장래 개발가치가 높다. 또한 기존도로가 확·포장되거나 고속도로, 국도, 지방도 등 도로 접근성이 좋은 지역, 도시지역이라면 준주거지역, 2종 내지 3종 일반주거지역의 물건을 선택하는 것이 바람직하다.농어촌주택 경매시 주의할 점■기본 골격이 튼튼한 물건을 골라야 한다 농가의 경우 너무 노후화되어 주택으로서 활용가치가 없는 것도 있으므로 개조하여 활용하려면 미리 리모델링 전문가의 도움을 받아 기둥, 보, 서까래 등을 확인해 보고, 기본 골격이 튼튼한 물건을 골라야 한다.■개조 및 용도변경이 법적으로 가능한지 확인해야 한다 농어촌주택을 개조하여 주택으로 사용하거나 식당 등 다른 용도로 활용할 의도라면 경매받기 전에 미리 관할관청의 담당공무원을 찾아가서 증·개축 등 개조나 용도변경이 가능한지 확인해 보아야 한다. 경치가 좋다고 그린벨트나, 자연환경보전지역, 상수원보호구역, 군사시설보호구역, 문화재보호구역 등에 소재한 농어촌주택을 구입하면 대규모 수선조차 금지되는 경우도 있어 주의해야 한다. ■법정지상권은 함정 중의 함정이다 농어촌주택에는 본채는 물론 창고나 변소 등이 무허가 건물이거나 미등기 건물인 경우가 적지 않다. 이러한 무허가나 미등기 건물이 입찰에서 제외되어 법정지상권이 인정되어 낙찰자가 장기간 낙찰 받은 토지를 사용할 수 없는 경우가 많아 주의해야 한다. 지상권이란 타인의 토지에서 건물이나 기타 공작물, 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권인데, 법정지상권은 동일한 소유자의 토지와 건물 중 어느 하나가 매매, 경매 등의 사유로 소유자를 달리할 경우, 건물을 철거한다는 약정이 없는 한, 법률상 당연히 건물소유자에게 인정되는 지상권이다. 법정지상권이 인정되면 경매로 취득한 토지를 무려 15년(목조 건물) 내지 30년(석조, 콘크리트조 건물)간 사용하지 못한다. 따라서 법정지상권을 깨트릴 방법을 찾아보고 입찰 해야 낭패를 면할 수 있다. 먼저 토지와 건물 중 어느 하나에 근저당권 설정 당시 동일인 소유였는지, 경매 당시 동일인 소유였는지를 확인해 보고, 당시에 이미 소유자가 달랐다면 법정지상권이 인정되지 않는다. 또한 토지에 근저당권 설정 당시에 이미 건물이 존재하고 있어야 하는데, 등기부나 건축물대장을 비교해 보아 토지에 근저당권설정 당시 건물이 없었다면 역시 법정지상권이 부정된다. 무허가건물은 등기부나 건축물대장이 없으므로 전기·수도·가스 등을 신청, 가설한 시기를 수소문하여 건축시기를 판단할 수밖에 없다. 오래된 시골집의 감정가는 기껏해야 수백만 원 정도가 보통이므로 법정지상권자에게 적정한 금액을 주고 매수하는 것이 가장 원만한 해결책이다.■진입로를 확보하는 것이 중요하다 전원주택으로 활용하려면 차량의 진출입이 용이할 만큼 공로로부터의 진입로가 넓어야 한다. 경매 기록상 차량출입이 용이하다고 하나 실제 가보면 그렇지 않은 경우가 많다. 지적도상 맹지이나 실제 도로가 나 있는 경우도 있고, 지적도상 길이 있으나 실제는 없는 경우도 적지 않다. 맹지인 경우 통행권확인소송을 해서 공로와의 통로를 확보할 수도 있는데, 통행권확인판결을 받으면 통상 3m 폭 정도의 통행로를 인정해 준다. 또한 맹지이지만 인접하여 구거가 있고, 그 구거를 통해 공로에 접할 수 있으면 구거의 점용허가나 용도폐지 및 불하를 받아 도로를 낼 수도 있다. ■인접지와의 경계를 꼭 확인해야 한다 농어촌지역의 경우 1910년대 일제에 의해 지적도가 처음 만들어진 후 새마을운동 등으로 담장을 새로 하면서 제대로 측량을 하지 않아 경계가 지적도대로 된 곳이 거의 없을 만큼 실제와 다르다. 그러다 보니 건물이 남의 땅을 침범하거나 대지가 옆집에 들어가 있는 경우도 있어 시효취득 등 소유권분쟁이 생길 여지가 크므로 미리 측량을 해보거나 지적도 등 공부와 경계현황을 비교 확인할 필요가 있다.■공유지분은 가능하면 입찰하지 않는 것이 좋다 농어촌주택은 상속 등으로 인해 지분입찰이 되는 경우가 많다. 이때에는 가능하면 입찰을 하지 않는 것이 좋다. 대지라면 분할이라도 가능하나 건물은 분할이 거의 불가능하므로 나머지 지분을 매입할 수 없다면 지분으로 묶이거나 다시 공유물분할청구소송을 제기하여 경매에 의한 가액분할을 할 수밖에 없다.■최선순위 가처분, 가등기, 예고등기된 것은 피해야 한다 등기부등본상 최선순위로 가처분, 가등기, 예고등기된 농어촌주택은 낙찰받아 소유권을 이전했다 하더라도 후에 가처분권자가 소유권 다툼에서 이기거나, 가등기권자가 본등기를 하거나, 예고등기 관련 소송에서 전 소유자가 패소하여 소유권을 잃게 되면 낙찰자도 소유권을 상실할 위험이 있다.■임차인이 있으면 주택임대차보호법상 대항력에 유의해야 한다 최선순위의 근저당권이나 가압류 등 보다 앞서서 전입하여 거주하는 임차인이 있으면 낙찰자가 보증금을 떠안아야 하므로 동사무소에 가서 주소세대열람을 하여 전입신고내역을 확인하고, 이웃에 수소문하여 가장 임차인은 아닌지 확인하고 입찰해야 한다.농어촌주택을 경매로 마련할 때 위 사항에 유의해서 충분히 고려한다면 처음이라도 낭패 보는 일은 없을 것이다. 게다가 운이 좋으면 저렴한 가격에 자신이 원하던 바로 그런 집을 사들일 수 있으니 한번 도전해 보자.田
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2007-12-30
농어촌 주택 구입 어떻게 준비할까, 법적인 문제부터 꼼꼼히 따져봐야

전국적으로 약 6만여 채의 빈집이 있을 것이라 추산되고 있으며 이 중 절반에 해당하는 3만여 채는 개보수를 통해 얼마든지 사용가능할 것이라는 것이 일반적인 관측이다. 따라서 마음만 먹으면 얼마든지 빈집을 구할 수 있으며 굳이 빈집이 아니더라도 매물로 나온 거주민이 살고 있는 주택에 조금만 관심을 기울이면 괜찮은 '물건'을 잡을 수 있다. 글 홍정기 기자이런 것들은 주의하자농어촌주택은 오래전에 지어진 것이 대부분이라 현행법과 부딪히는 사례를 종종 발견하게 된다. 따라서 농어촌주택을 매입할 경우는 가장 먼저 현행법을 근거로 한 집에 대한 분석이 있어야 한다. 반드시 각종 서류를 꼼꼼히 살펴보아야 하는데 대지가 아닌 농지에 앉혀진 경우도 있고 무허가 건축물일 가능성도 있다. 우선 토지대장, 건물등기부등본, 건축물대장 등을 구해 등기 여부를 확인해야 한다. 다음으로 지적도상 도로가 놓여 있는지 점검한다. 농어촌의 경우 주민들이 임의로 농기계나 사람이 걸어다닐 수 있는 길을 만들어 사용하는 경우가 종종 있으므로 이것만 믿고 도로가 나 있다고 생각하면 낭패를 보기 십상이다. 또 땅 주인과 건물 주인이 다른 경우를 조심하자. 땅과 건물의 주인이 다르면 땅을 구입했어도 건물에 대한 권리를 주장할 수 없으므로 건물을 다시 사 들여야 하는 이중부담이 생긴다. 이를 모르고 계약한 사람을 상대로 허름한 주택에 대해 막대한 금액을 요구하는 사례도 있다는 점을 명심하자. 이와 더불어 농어촌 빈집을 사들여 정착하려는 건축주가 주민들과의 연계를 소홀히 하게 되면 나 홀로 외딴섬이 되기 마련이다. 따라서 준비과정에서부터 인근 주민들과 친숙해지려는 노력을 기울여야 하고 될 수 있으면 크고 작은 마찰이 없도록 각별히 신경 써야 한다. 그래야만 신축이나 개축 과정에서도 무리 없이 공사를 진행할 수 있다.신축할 것인가, 개축할 것인가농어촌주택에 살고 있거나 구입해 살려고 하는 사람들에게서 흔히 보이는 고민 중의 하나가 있던 집을 헐고 다시 지을 것인가, 아니면 고쳐서 쓸 것인가 하는 문제다. 즉 신축이냐 개축의 갈림길에서 고민하기 마련인데, 이때는 무엇보다 주택의 골조를 점검해야 한다. 지어진 시기에 따라 사람의 거주 여부에 따라 주택 상태도 많은 차이를 보인다. '고쳐 쓰면 되겠지' 하는 생각에 일부터 벌이면 새로 짓는 것보다 비용이 더 들어가기도 하기에 사전에 골조나 지붕 상태를 확인하는 것이 필요하다. 개축이 불가능하다는 판단이 설 경우 멸실 신고를 하고 철거 후 새로 짓는 편이 낫다. 기둥이나 서까래 등이 문제없이 튼튼하다면 굳이 신축할 필요는 없다. 리모델링 전문가들은 일반적으로 신축 비용의 40% 이내면 개축이 효율적이라고 말한다. 특히 농어촌주택은 인근 주택과의 조화도 고려해야 하기 때문에 구조물만 튼튼하다면 개축하는 것이 미관상으로도 낫다고 조언한다. 구입하고자 하는 주택에 창고나 축사가 딸려 있다면 개축 대상으로 이들을 눈여겨볼 필요도 있다. 이들은 공간의 구분이 없어 원하는 위치에 벽을 세워 수월하게 개축(개조)할 수 있다. 또한 대부분의 창고나 축사는 천장고가 높기 때문에 다양한 시도가 가능하다는 것도 장점이다. 물론 이들도 사전에 건축법상 주택용도로 변경 가능한지 확인해야 한다.田농어촌주택 구입 시 꼭 봐야할 4가지1 도로를 확인해야 한다. 농어촌주택은 보통 자연마을과 연접하거나 자연마을 내에 있다. 그런데 마을 자체에 지적도상 도로가 없고 현황도로만 있는 경우가 허다하다. 이런 경우 문제의 소지가 있다. 2 가급적 집성촌은 피하는 것이 좋다. 여러 성씨가 모여 사는 마을이나 20가구 미만인 동네는 외지인이 들어오는 것을 환영한다. 반면 집성촌과 20가구 이상이 모여 있는 지역에서는 텃세가 있기 마련이다. 3 혐오시설이 많은 지역은 피하는 것이 좋다. 가축을 한두 마리 기르는 것은 문제가 되지 않지만, 축산 단지와 접해 있는 마을이나 묘지가 유난히 많은 지역은 피하는 것이 좋다. 4 거리의 개념을 다시 도입하는 것이 좋다. 사통팔달로 개통되고 있는 도로망을 보면서 현재의 입장만을 고집하는 것은 어리석다. 연계되는 교통망을 확인하고 심리적 거리를 계산해 보면 보다 좋은 물건을 비교적 싼 가격에 구입할 수 있다.출처 <<돈 버는 땅 돈 되는 땅>> 진명기(토지컨설턴트, 돌공인 대표)농어촌주택에 살고 있다면…'농어촌주택개량사업'에 주목하라낙후된 농어촌주거환경 개선과 정주定住 의욕 고취를 위해 진행 중인 '농어촌주택개량사업'에 신청자가 몰리고 있다. 오는 2016년까지 연차적으로 지원하는 농어촌주택개량사업은 100.0㎡이하의 낡고 불량한 주택을 새로 짓거나 리모델링할 경우 세대당 최고 4천만 원(부분개량 및 증축은 2천만 원)까지 5년 거치 15년 상환, 3.45%의 저금리로 융자해 주는 사업으로 정부는 올해 4560동을 각 지자체에 배당했다. 현재 이 사업은 신청자가 몰려 배당 물량이 턱없이 부족할 정도로 인기를 끌고 있다. 각 지역 지자체에서는 중앙정부에서 진행하는 이 사업 외에 별도로 예산을 책정 농어촌주택개량사업을 돕고 있는 형국이다. 농림부 관계자는 "실제 수요보다 예산이 부족해 물량이 모자란 상황"이라면서 "농어촌의 주거환경 개선 요구가 크게 늘고 있는 것을 감안해 지원예산을 2013년까지 연간 8000동 수준으로 늘릴 계획"이라고 밝혔다.
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2007-12-30

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