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전원주택 짓기 올 가이드⑦ 건축물 완공, 사용승인·등기
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전원주택을 지었다고 바로 들어가 살 수 있는 것은 아니다. 우선 건축물에 대한 사용승인을 얻어야 한다. 건축물 사용승인을 받기 위해서는 여러 가지 필요한 구비서류들을 준비하여 시청이나 구청에 제출하거나 또는 신고인 경우 동ㆍ면사무소에 제출해야 한다. 이 과정에서 사전에 체크해야 할 사항들은 산림훼손허가 사항, 농지전용허가 사항 및 허가조건을 면밀히 검토하여 요구하는 사항들이 모두 성립되었는지를 확인하는 것이다. 또한 적지복구승인 도면에 상·하수도, 우수도, 조경, 정화조, 도로 및 전기·설비, 옹벽 등이 어떻게 설계되었는지도 확인해야 한다.건축물 사용승인전원주택의 특성상 야산이나 농지 등을 전용허가하여 집을 짓기 때문에 100퍼센트 설계도대로 이행하기란 사실상 어렵다. 경우에 따라서는 공사 도중 다른 방법이 적용되기도 하는데, 이때는 주로 공사비가 적게 들든지 혹은 현장 여건이 설계도와는 차이가 많이 나기 때문이다. 예를 들면 적지복구승인 도면을 작성할 때 대지경계선에 콘크리트 옹벽을 시공하기로 했는데 부지 정리 및 집을 짓는 과정에서 자연석이나 발파석 축대를 쌓아 경계선을 긋는 것이 미관상이나 경비 면에서도 더 적합할 수 있다. 이 경우 사용승인을 받으려면 적지복구승인 도면을 변경시켜서 실제로 공사된 상황과 같게 만들어주면 된다.또한 허가 당시에는 도로를 아스팔트나 콘크리트로 포장하려 했는데 예산상 잡석을 깐 비포장 도로 상태에서 준공을 받고 싶을 수도 있다. 이런 경우 기록상의 도면에는 포장도로인데 실제로는 비포장이면 준공이 나지 않는다. 기록과 사실이 다르기 때문이다. 이럴 때는 시·구청에 변경서류를 첨부하여 기록도면을 변경시킨 후에 사용승인을 얻는다.많은 건축주가 설계 및 허가 당시의 건물면적보다 집을 더 크게 지으려는 경우가 많다. 이 경우에도 실제 건물 상태와 허가도면상의 상태가 다르기에 실질적으로 불법건축물에 해당된다. 특별한 문제가 없으면 설계변경을 거쳐 합법적인 건축물로 바꿀 수 있다. 그러나 간혹 불가능한 경우가 생겨 이제까지 애써 지은 건축물을 헐어내야 하는 사태가 생기므로 사전에 설계사와 면밀히 검토해 허가 때 필요한 면적만큼 허가를 받고, 허가 후에는 설계도대로 건축하는 것이 원칙이다.경우에 따라 허가 때는 아무런 문제도 되지 않았던 사항들이 사용승인 때 문제로 대두되는 경우도 있다. 이 경우는 주로 민원과 관련된 사항이거나 혹은 설계사, 시·구청 직원 모두가 체크하지 못했던 법규, 조례, 규정에 관련된 사항들이기 쉽다. 건축물 사용승인 신청서를 제출한 후, 이러한 문제점이 불거졌을 때 당황할 수밖에 없다. 우선 그 내용이 무엇인지 꼼꼼히 검토한 후 그에 맞는 대책을 강구해야 하는데 이 경우는 전문가들의 조언이 필요할 것이다. 하지만 대부분의 경우 설계도와 허가조건만 맞추면 사용승인은 무리 없이 집행되므로 크게 걱정할 필요는 없다.건축주는 건축물 사용승인신청서, 건축물대장, 배치도, 평면도, 지붕평면도와 조경도, 주차장관리카드 등을 준비해야 하며, 여기에 현재 완공되어있는 건축물 4면의 사진이 필요하다. 뿐만 아니라 건축사 감리가 적용된 경우에는 감리보고서도 첨부해야 한다. 그 외에 전기, 상·하수도, 오수, 우수에 관련된 영수증, 보고서, 사진 등도 지자체에 따라 조금씩 다르지만 첨부해야 하고, 현재 대지 위에 집이 어떻게 배치되어 있는가 하는 현황측량도 역시 필요하다.사용승인에 필요한 서류를 구비해서 시·구청에 접수하면 허가사항일 경우 거의 건축사 감리 및 체크만으로 사용승인이 이루어지지만 도시구역 외 지역에서는 60평 미만의 주택일 경우 신고를 하면 면·동사무소에서 현장을 방문하여 신고한 대로 시공되었는지 확인하기 위해 실측을 하게 된다.건축법에 의하면 행정기관은 사용승인 신청서를 접수 받은 날로부터 7일 이내에 건축주에게 사용승인서를 교부하도록 명시해두고 있다. 원칙적으로 사용승인을 교부받지 않고는 건축물을 사용할 수 없으며 이를 어겼을 경우 건축법에 의거 2년 이하의 징역 또는 1000만 원 이하의 벌금에 처하게 된다. 사용승인신청을 허위로 하는 경우 적발되었을 때는 200만 원 이하의 벌금에 처하게 된다.만일 부득이한 이유로 사용승인을 못 받을 경우 임시사용승인을 받을 수 있다. 임시사용 기간은 2년 이내이고 임시사용승인을 받은건축물은 허가 당시의 용도로만 사용해야 하며, 임시사용기간이 끝나면 건축주는 건축물 사용검사필증을 받아야 한다. 그렇지 못할 경우에는 사용이 중지된다.소유권보존등기소유권보존등기란 특정 건물에 관해 최초로 하는 등기를 말한다. 사람으로 말하자면 출생신고를 하는 것이다. 건축주가 사용승인서를 발급 받은 후 해야 할 일은 우선 건축물관리대장을 확인하는 것이다. 최근에는 건축행정정보화가 전국적으로 구축돼 있어 사용승인서 발급 이후 2~3일 정도 지나면 건축물대장이 생성돼 인터넷 및 관청 방문을 통해 발급받을 수 있다. 이와 함께 건축주는 등록세와 취득세를 납부해야 한다. 이들 세금은 사용승인필증 교부일로부터 30일 이내에 해당 관청에 신고 납부해야 하며 납부일을 넘기면 세액의 20퍼센트가 가산돼 부과된다. 그 다음으로 할 일이 바로 소유권 등기 절차다. 소유권보존등기를 신청하려면 등기소나 인터넷으로 다운받은 후 등기신청서를 작성해 건축물관리대장등본 1통과 등록·취득세 영수증, 주민등록등본, 인감증명 등을 첨부해 관할 등기소에 제출하면 된다. 그러면 등기소에서는 그 실체관계 여부를 판단해 등기를 수리하게 되고 이후 등기부상에 기입함으로써 소유권보존의 절차가 마무리 된다. 田
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2005-04-28
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전원주택 짓기 올 가이드⑥ 전원주택의 시공, 감리
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"집 한 채 지으면 10년은 늙는다"고 하는 말이 있듯이 보통 어려운 일이 아니다. 평생에 한 번 있을까 말까 한 일이다. 그러나 내 집을 지을 수 있다는 것은 분명 행복해야 할 일이다. 그러기 위해서는 처음부터 계획을 잘 세우고, 그 계획대로 실천해야 하고, 건축주·설계자·시공자 3자가 조화를 잘 이뤄야 한다.시공업체 선정은 건축주 입장에서 가장 예민하고 난감한 부분이다. 가까이 믿을 만한 업체가 있다면 다행이지만, 그럴지라도 정확한 공사 범위와 자재 사양을 지정해서 건축주와 시공사 사이에 오해가 발생하지 않도록 원만하게 시행해야 한다.전원주택(단독주택)을 시공하는 업체들은 대부분 영세하고 전문 기술 인력이 없어, 이러한 기술 지원이 제대로 이뤄지지 않는 것이 현실이다. 때문에 '평당 얼마에 지어 드린다'는 말만 믿고 싼 맛에 시작했다가 마감 단계에서 큰 낭패를 보는 일이 허다하다. 기술력이 충분한 업체를 상대로 하는 정부나 민간기업의 주요 입찰이 아니라면 금액만으로 결정해서는 안 된다. 싸게 수주 받아 공사하다가 증액을 요구하면서 중단하거나, 건축주가 모르는 방법으로 원가절감을 하다가 의심이 생기고 분쟁이 발생한 현장이 비일비재하다.그동안 소개를 받거나 광고와 인터넷을 참고해서 상담을 진행한 업체의 시공 실적을 파악하고, 가능하면 완공되어 입주자가 사는 집까지 방문해서 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 업체의 시공 능력 판단은 이러한 공사 실적과 함께 제시되는 각종 자료와 설명 과정에서 기술력, 미적 감각, 공사 수행 능력, 경험의 차이를 판단할 수 있다. 특히 견적 작성 능력을 보면 시공업체의 기술력을 판단하기 쉽다.회사의 규모보다는 내 집을 짓는 데 직접적으로 우수한 기술을 지원할 수 있는 직원이 투입되는가도 판단해야 한다. 건설회사의 대표가 현장에서 시공하는 것이 아니고 현장 대리인, 지원 기술인력 등이 실질적으로 관여하므로, 상담 과정과 공사 실적, 견적서 내용을 보면 판단에 도움이 된다. 그렇게 해서 시공사와 최종 사양에 따른 금액과 대금 지불 조건이 결정되면, 앞에서 작성한 종합예산을 다시 한 번 조정하고 보다 구체적인 자금 계획을 수립한다.착공 전 준비 사항착공을 위해 제일 먼저 건축허가나 신고를 해야 한다. 미리 하는 경우도 많지만 신고만으로 끝나는 규모일 때는 시공사에게 업무 편의를 요청할 수 있다. 건축허가냐, 건축신고냐 하는 것은 각 주택의 위치 및 건축물의 규모에 따라 달라진다. 이 가운데 주택의 위치에 따른 내용은 국토이용관리법상의 지역을 확인하는 것을 말한다. 해당 관청(구 혹은 군청)에 토지이용계획확인서를 발급 받아 확인할 수 있다.건축허가를 받고 본격적으로 시공하고자 하는 건축주는 착공계를 제출해야 한다. 착공계를 제출할 경우, 해당 공사 감리자를 지정해야 하지만, 신고 규모인 경우는 그렇지 않다. 건설산업기본법에 의해 ①주거용 건축물로서 연면적이 200평(661㎡)을 초과하거나, ②주거용 이외의 건축물로써 연면적이 150평(495㎡)을 초과하는 건축(건설)공사는 건설업자를 공사시공자로 지정해야 한다. 이때 구조, 기계설비 및 전기설비도면 등 실시설계도를 제출해야 한다. 공사 감리자와 공사 시공자의 지정 여부는 착공 신고서에 함께 기록한다. 각각의 계약서 사본도 제출하며 이를 증빙해야 한다. 공사 감리자는 일반적으로 설계자(건축사)인 경우가 대부분이다. 필요에 따라 건축주가 별도의 건축사를 공사 감리자로 지정할 수도 있다.토지의 경계가 명확하지 않거나 인접이 있을 경우, 경계측량을 하고 착공해야 한다. 인접 주택이 있을 경우에는 측량 일시를 미리 이웃에 통보해서 입회하도록 하는 것이 민원을 예방하는데 도움이 된다.전기 및 용수는 건축주가 제공하는 것이므로, 시공사를 선정했으면 공사비와 별도로 가설전기 신청을 의뢰한다. 시공자를 선정하기 전에는 건축주가 직접 지역 한전에 방문해서 건축허가서 또는 신고필증과 건축주 명의의 통장 사본, 도장을 지참해 신청한다. 이때 가설전기를 시공할 업체를 지정해야 한다. 따라서 별도의 가설전기공사비가 발생하며, 한전에는 보증금을 납부해야 한다.또 상수도가 공급되는 지역이면 해당 관청에 상수도 공급 신청을 하면 되지만, 아니라면 지하수를 개발해야 한다. 지하수 개발은 건축과 별도로 허가 및 수질검사 후 준공 조치가 따라야 하며, 사용 승인 신청을 할 때 지하수준공서류를 첨부해야 한다. 정화조 설치 공사도 별도의 준공 서류를 첨부해야 한다.가까이 이웃이 있다면 인사를 나누며 공사 계획을 알린다. 먼저 건축을 경험한 이웃이 진행 과정상 도움을 줄 수도 있으나, 예기치 않은 민원을 제기할 수도 있기 때문에 가까운 장래의 이웃으로 협조와 이해를 당부하는 인사를 나누도록 한다.건축 공정, 이것만은 확인하자토공사 : 토공사는 대지 조성을 위한 절토 및 성토, 기초 및 지하실 등의 지하 구조물을 설치하기 위한 공사로 터파기, 되메우기 및 잔토처리 등을 말한다. 이때 경계측량과 설계도면의 배치도를 기준으로 건물의 위치를 표시하는 규준틀을 설치하고 줄띄우기를 하는데, 이를 '규준매기'라고 한다. 이 과정은 주택의 위치와 방향을 결정하는 매우 중요한 과정이므로, 반드시 건축주가 입회해서 배치도를 참고로 최종 확인을 한다. 필요하다면 현장에서 약간의 방향을 수정하기도 한다.철근콘크리트 공사 : 터파기 작업이 끝나면 철근콘크리트 공사를 하게 된다. 여기서 건축주는 시공업체가 도면에 근거해 철근을 배근하고 있는지 꼭 확인해야 한다. 설계 도면을 보면 철근 배근에 대한 정보가 모두 나타나 있으므로 꼼꼼히 확인한다. 그러나 일반 건축주가 도면을 이해하기 어렵고, 주택의 경우 배근도가 없거나 구체적이지 않은 경우가 많으므로 시공사의 자체 시방에 따라야 한다.구조체 공사 : 구조체 공사는 목적 건축물의 골격을 갖추는 공사다. 구조체 공사는 도면상으로 나타난 건축물의 실제의 크기와 형태를 갖게 한다. 이러한 구조체 공사는 주택의 하자 및 마감공정에 필연적인 영향을 미치므로 소홀히 해서는 안 되는 공정이다. 여기서 건축주는 시공사의 기술 능력에 의지할 수밖에 없다. 따라서 시공사를 선정할 때 기술적 신뢰성이 있는지 꼭 확인해야 한다.단열 공사 : 단열공사는 건축물의 바닥, 벽, 천장 및 지붕 등을 통한 열손실을 방지할 목적으로 암면, 유리면, 폴리스티렌 폼, 폴리우레탄 폼, 단열 모르터 등의 단열재를 사용하는 공사를 말한다. 단열공사에서 건축주가 유의할 사항은 각종 재료의 틈새, 설치된 단열재의 이음부와 누락된 곳이 없는지 천장까지 직접 꼼꼼히 살펴보는 일이다. 그러나 건축주 입장에서 현장을 계속 지켜볼 수 없으므로, 단열공사 완료 후 건축주 확인을 받고 후속 공정을 진행하도록 조치한다.창호 공사 : 창호공사에서 건축주나 시공자 모두 유의할 사항은 외부에 노출된 창의 연결부에서 비가 새어들지 않도록 조치하는 것이다. 욕실문의 경우 바닥 문턱은 내수성이 강한 재료를 적용한다. 또한 문을 달기 전 도면상의 개폐 방향이 실제 사용에 문제가 없는지 확인하고 설치한다. 실내용 목재문은 건조가 잘 된 소재(함수율 13-15%)를 사용한다.외·내장 공사 :: 외장 마감재는 열, 자외선, 비, 눈 등의 외부 스트레스를 직접 받는 재료다. 내구성, 내후성, 내열성, 내저온성 등을 골고루 갖추면서 미적인 표현이 가능해야 한다. 외장공사 과정에서 건축주가 주의해야 할 사항은 외장재를 너무 다양하게 적용하거나 색상이 튀는 것보다 오래 보아도 질리지 않고 편안한 느낌을 줄 수 있는 색상을 선택하는 것이 좋다. 내장 마감재는 소비자가 직접 보고 만지며 느낄 수 있고, 쾌적한 실내 환경을 만들어 주므로 소재의 건전성과 미적 표현 능력이 중요하다. 요즈음은 목구조 같은 환경 친화적인 공법과 함께 천연재료를 이용한 마감재를 많이 선호하고 있다.설비 공사 : : 설비 공사에서 가장 주의를 기울이는 부분이 있다면 난방 및 급수배관의 보양이다. 배관작업을 완료한 후 반드시 수압을 걸거나 공기압을 걸어 누수를 점검하고, 후속 공정의 시공 중에 발생할 수 있는 훼손에 대비해야 한다. 전기설비공사를 할 때 원하는 특별한 사항(방범설비, 홈시어터, 천장매입형 냉난방기 등)이 있다면 미리 시공자에게 말해 주는 것이 좋다. 田
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2005-04-28
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원주택 짓기 올 가이드⑤ 전원주택 설계
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화려한 구조나 복잡한 설계도면이라고 해서 모두 좋은 것은 아니다. 예산에 맞게, 기능과 조형미를 갖춘 설계도면을 만드는 것이 중요하다. 설계도면은 집의 골격을 튼튼하게 만드는 데 기본이 된다. 이러한 골격만 좋다면 소모성 마감재는 언제든 교체가 가능하므로 공법과 자재의 특성을 파악해 설계하도록 한다.잘 만들어진 설계도면은 공사 과정에 따른 여러가지 시행착오를 예방하고, 건축비를 줄일 수 있으며 정확한 시공으로 하자 없는 건축물을 만드는 것은 물론 유지 보수를 할 때도 중요한 자료로 사용되기 때문에 설계의 과정을 반드시 거치는 것이 좋다.큰돈을 들여서 짓는다고 해서 모두 다 좋은 집이 되는 것은 아니다. '기능', '구조', '미'라는 건축의 3대 요소와 합리적인 예산 집행을 조화롭게 구성해야 좋은 집이 만들어진다.예산은 부족한데 너무 화려한 구조나 복잡한 설계를 고집해서도 안 된다. 그렇다고 너무 위축되어 볼품 없는 설계도면을 만들어도 곤란하다. 기능성과 조형미가 좋은, 다시 말해 골격 좋은 설계도면을 만들어야 한다. 골격이 좋다면 우선 소모성 마감자재를 선택하여 사용하다가 마음에 덜 차면 나중에라도 교체하면 된다. 즉 공법과 자재의 특성을 잘 파악해서 합리적으로 선택하고, 그에 맞는 설계도면을 만들려는 노력이 필요하다. 조건, 면적, 재료가 같은 주택을 설계하더라도 건축주와 설계자의 의도에 따라 결과는 달라지게 마련이다.사실 건축주들은 전체 과정에서 중요한 위치를 차지하는 설계에 대한 비중이 덜한 편이다. 그렇다 보니 설계를 전문가에게 맡기기보다는, 시공업체에 맡기곤 한다. 설계는 공짜라고 생각하지만, 사실 설계비는 어떤 방법으로든 공사비에 포함되기 마련이다.전원주택의 경우 설계비는 보통 500만∼2000만 원 정도인데, 비싸면 비싼 만큼 그 값어치를 한다. 정교하게 잘 짜인 설계는 아름다운 디자인으로 건축주를 기쁘게 하고 자산의 가치가 상대적으로 상승하며 공사 과정에 따른 여러 가지 시행착오를 예방하여 건축비를 줄일 수 있다. 정확한 시공으로 내구적이며 하자 없는 건축물을 만드는 것은 물론 유지 보수를 할 때도 중요한 자료로 사용되기 때문에 건축주는 설계비에 너무 인색하지 않아야 한다.설계자 선정과 건축주 준비 사항건축주는 자신의 구상과 취향을 정리하여 설계 조건을 만들어야 한다. 가족 구성과 필요한 방의 수, 직업 또는 취미(기업 종사자, 자영업, 프리랜서, 집필, 회화, 조각, 영상, 원예 등), 예산상 시공 가능한 전체 규모(면적), 마음에 든 주택의 전경이나 실내 사진, 경험 또는 주택 관련 자료와 주택의 배치, 조경 등에 관련한 자신의 구상을 간략히 정리해 두는 것이 좋다. 건축주는 설계자와 첫 상담에서 주로 이러한 구상 내용의 가닥을 잡는다. 설계사무소에는 상담 자료가 많으므로, 너무 구체적으로 정리할 필요는 없다.그리고 지적도, 토지(임야)대장, 국토(도시)이용계획확인원 등 필요한 서류를 준비한다. 이러한 자료들이 준비되면 주택을 설계한 경험 많은 설계사무소를 찾아간다. 통상 전원주택(단독주택) 설계는 수익이 적기에 맡기를 꺼리는 곳이 있다. 또 경험이 부족한 초급 설계자에게 실무를 맡겨 설계의 질이 떨어지는 경우도 제법 있다. 하지만 설계사무소의 실적, 특히 전원주택 설계 실적을 열람하며 설계자와 대화를 나누다 보면 설계를 맡길지 판단이 서게 된다.다른 방법은 전원주택 건축 경험이 많은 시공사에 의뢰할 수 있다. 자체 설계팀을 둔 시공사도 있지만 대개 오랫동안 거래를 한 설계사무소에 외주를 주기도 한다. 이러한 설계는 시공사가 전문으로 하는 구조 및 특정 공법을 염두에 두고 진행된다. 그러므로 건축 구조를 정한 후에 전문 시공사를 찾아가야 한다. 그러나 시공사는 설계사무소가 아니기 때문에 허가 및 준공에 따른 행정 절차를 법적으로 수행할 수 없다. 따라서 시공사는 편의상, 영업 목적상 디자인만을 제공하는 것일 뿐, 결국은 설계사무소에 업무 용역을 의뢰해야 한다. 설계비를 절약하는 한 방편으로 이런 방법을 쓰고 있는데, 설계는 시간을 두고 전문가인 건축사사무소에 의뢰하는 것이 합리적이다.설계할 때 유의 사항전원주택 설계는 가족의 합의가 중요하다. 특히 가정에서 많은 시간을 보내는 주부를 배려해야 한다. 가사노동 및 수납의 편리성, 간결한 동선과 호감 있는 실내외 디자인 등에서 그러하다. 물론 가족의 행복한 삶을 담아내야 하므로 건축주를 포함하여 노부모, 자녀들 모두 만족시키는 설계도면이 필요하다. 그리고 장래에 달라질 생활의 변화도 예상, 반영해야 한다. 이 경우 고려해야 할 요소는 다음과 같다.ㆍ라이프 스타일의 변화에 따른 변수 : 자녀의 결혼, 부모님의 별세, 정년퇴직, 생업의 변화, 취미 생활 등.ㆍ새로운 공간의 필요에 따른 변수 : 예전에는 생각지 않았던 거실 외 별도의 패밀리룸, 드레스룸, 홈 시어터 등.ㆍ신기술 적용에 따른 변수 : 홈 네트워크, 원격제어, 냉난방 및 방범설비 등.현재의 경향을 이해하면서 가족이 필요로 하는 공간을 배치하되, 이러한 변수를 고려해서 생활에 편리성을 더할 시설도 적용할 것인지 판단해 설계에 반영한다. 또 기본적인 보편성을 갖추는 것이 좋다. 내가 평생 살 집이고 자손에게 물려줄 집이라도 매물로 팔릴 수 있어야 한다. 주택은 자산이기에 가치를 인정 받도록 설계를 해야 한다. 자주 보아도 질리지 않고 편안해야 하며, 주변 자연 경관이나 이웃 주택들과의 조화를 고려하는(특히 단지형일 겨우) 절제된 변화와 균형미가 필요하다.가구의 배치도 설계에 포함해야 한다. 바꾸지 않을 주요 가구 및 애장품(자개장 세트, 골동품 가구와 같은 고가의 수납 또는 장식장, 일반 가구류, 피아노, 분재, 장식물 등)도 설계 조건에 포함해야 한다. 배치뿐만 아니라 사용 동선이 편리하도록 고려해야 하며, 세탁기, 보일러, 기름탱크와 같은 설비 시설물도 고려해야 한다. 이러한 조건이 반영돼야 짜임새 있는 설계가 이뤄지며, 도면상에서 실제 공간의 사용 상황을 예측할 수 있다.실내 공간 배치 어떻게 인테리어주택의 기본 기능은 가족의 휴식, 건강, 단란 및 가사 등이다. 이러한 목적을 구체화하려면 거실, 주방, 식당, 침실, 서재, 화장실, 다용도실 등을 편리하게 유기적으로 배치해야 한다. 요즘은 인터넷과 교통, 문화의 발달로 주거 기능 외에 재택근무, 작업, 취미생활 공간에 대한 요구도 늘고 있다. 주택의 평면계획은 기능상 입면계획에 우선하되, 항상 연동하여 진행하는 것이 바람직하다. 평면계획은 잘 됐는데 외형이 좋지 않거나 지붕의 형상이 정리되지 못하는 경우도 있으므로 최종적으로 평면과 입면이 일치하는 설계를 해야 한다.기본 공간의 특성 구분주택의 공간은 진입 조건과 향, 조망 등 대지 분석 내용을 감안하여 공간을 특성별로 크게 구분해서 검토, 구획한 다음 세부적으로 실별 구획을 한다. 이는 거시적인 과정을 통해 미시적으로 접근하는 것으로, 기본 공간 배치의 골격을 구성하는 것이며 간결한 동선을 가능하게 한다. 공간의 특성을 구분하면 다음과 같다.ㆍ공용 생활공간 : 동적인 특성이 있으며, 가족의 단란, 휴식, 식사, 접객, 취미활동, 행사 등의 행위가 이뤄진다. 여기에 속하는 공간은 거실, 식당, 패밀리 룸(거실과 동일 개념이나 세부 성격상 구분함), 영화·음악감상실, 운동실 등이 있다.ㆍ개인 생활공간 : 정적인 공간으로 프라이버시 보호에 중심이 쏠리는 특징이 있다. 휴식, 학습, 재택근무, 놀이(자녀) 등의 행위가 이뤄지는 장소다. 이런 공간에는 안방, 침실, 서재, 독립된 발코니와 화장실, 드레스룸과 파우더룸 등이 있다.ㆍ가사 및 위생, 설비공간 : 동적과 정적의 중간 성격이다. 주부의 가사활동과 위생, 실내 환경 유지 등의 행위가 이뤄진다. 여기에 속하는 공간은 식당(소형 주택), 주방, 보조주방, 다용도실, 창고, 기계실 등이 있다. 위와 같은 특성의 공간 사이의 연결, 이동 활동은 동선으로 나타나는데 서로 간섭이 없고 짧은 것이 좋다.가족의 단란 공간, 거실거실은 생활의 중심이 되는 곳으로, 각 실의 연결 기본인 평면계획에서 가장 큰 비중을 차지한다. 또한 가장 좋은 조망을 확보하고 실내 마감을 통해 집 안의 전체 분위기를 표현하는 곳이다.정원과 연결되는 큰 창을 통해 개방감을 충분히 확보하면서 장식과 TV시청에 필요한 벽면도 확보한다. 또한 일부 기능이 중첩되는 식당과의 연계성도 중요하다. 소형 평형에서는 식당과 주방을 직접 연결하기도 하지만, 싱크볼 같은 주방 일부를 보이지 않게 가리는 것이 바람직하다. 요즘 안방의 면적을 줄이더라도 거실만큼은 크게 내는 편이다. 분위기 연출을 위해 천장과 벽면 일부에 아트 월(Art Wall)이나 간접조명 등의 장식도 많이 한다. 기본적인 가구나 가전류는 소파, 응접세트, 장식장, 장식 소품, AV제품, 컴퓨터, 에어컨 등이 있다. 장식성과 기능성을 겸하는 벽난로를 설치할 때는 상당한 공간이 필요하다. 특히 AV제품의 배치와 중첩되는 경우가 많으므로 설계 초기에 신경을 써야 한다. 벽난로는 평면의 가구 배치뿐만 아니라 굴뚝 때문에 입면 이미지에도 영향을 미친다.가사에 편리한 동선 배치, 식당과 다용도실가족의 식사는 물론 주부 입장에서 매우 활용도가 높은 공간이다. 대화, 독서, 손님 접대, 휴식 등 거실의 일부 기능은 물론, 가정 관리를 위한 업무 공간의 기능도 담당한다. 소형주택에서는 식재료 준비, 구매한 식료품을 수납하기 전에 정리하는 장소 역할도 한다. 때문에 공용 생활공간으로 거실 다음으로 비중이 큰 만큼 조망과 쾌적한 분위기를 확보해야 한다. 식당에 배치되는 가구는 테이블, 의자, 장식장이 있으며, 식사를 하면서 편안하게 조망하도록 하고 통행에 방해를 받지 않도록 배치한다.다용도실은 주부를 배려하여 주방 또는 보조 주방하고 통하도록 배치한다. 주 기능은 조리 준비, 세탁, 건조, 수납 등이며 별도의 난방을 위한 기계실이 없다면 기계실 기능도 담당한다. 따라서 좁은 공간에 각종 기구 및 기기류가 짜임새 있게 배치돼야 하므로 해당 제원을 파악하고 설치 및 운영에 필요한 공간을 확보한다.화사하고 밝은 공간 연출, 주방예전 주방은 주부만의 가사 공간으로 인식했으나, 요즘은 가족과 함께 요리를 즐기는 공간으로 확대되고 있다. 따라서 기본 조리 동선(식재료 반입-세척-준비-조리-차림)에 따른 배치보다는, 가족의 부분적 단란 공간으로 면적을 충분히 확보하고 햇살이 비치는 전면에 배치하여 큰 창을 내는 것이 바람직하다. 또한 식생활 및 주거생활의 변화에 따른 주방용 가전제품의 확대와 보급으로 주방가구의 배치 길이도 늘어났다. 이에 따라 보조 주방의 기능이 다용도실의 기능과 맞물려 필요성이 높아졌다.주방 기기는 시중에 빌트인 제품으로 많이 나와 있다. 종류로는 식기 세척기, 식기 건조기, 가스(전기) 오븐렌지, 냉동·냉장고, 세탁기 등이 있다. 소형 평형에서는 필수 주방기구만으로 간결하게 정리하지만, 주부의 입장에서 식재료, 식기, 요리 기구 등의 수납과 주방 이용에 편리하도록 배려해야 한다.부부만의 독립 생활 공간, 안방예전에 안방은 휴식, 친밀한 방문객 맞이 식사, 단란 등 여러 용도로 사용돼 왔다. 최근에는 침실 기능만을 강화해 프라이버시에 중점을 두고 있다. 거실과 식당이 예전의 안방 기능을 담당하면서 면적도 줄었다. 그러던 것이 최근 외국에서 많이 적용되는 마스터룸(Master Room)의 영향으로 별도의 침실과 전용 화장실, 드레스·파우더 룸을 부속으로 두기 시작하면서 더 많은 면적을 필요로 하고 있다.안방에 배치되는 가구는 이불장, 옷장 또는 붙박이장, 문갑, 화장대, 서랍장, 장식장 등이며, 고가의 장롱은 반드시 규격을 확인하여 이용은 물론 장식적으로도 돋보이게 배치한다.아늑하고 편안한 프라이버시 공간, 침실침실은 수면과 휴식을 취하는 곳이므로 조용하면서 프라이버시를 확보해야 한다. 따라서 사용 빈도 높은 동선을 피하여 배치하고, 어쩔 수 없는 경우에는 문의 위치를 조정하여 보완한다. 창은 아침 햇살을 받되, 조망과 채광보다는 편안하고 아늑한 실내 분위기를 위하여 적당한 크기로 단순하게 마감한다. 동쪽에 창을 낼 수 없을 때는 편안한 성질의 빛을 받아들이는 북쪽으로 내는 것도 무방하다.배치되는 가구는 침대, 사이드 테이블, 서랍장 정도다. 침대는 머리 쪽이 동쪽이나 남쪽이 되도록 벽에 붙이고, 사이드 테이블은 보행을 고려하여 배치해야 한다.자녀방, 앞을 내다보고 계획해야자녀 방은 침실을 포함한 휴식, 학습, 놀이 등의 공간으로 밝고 쾌적해야 한다. 지금의 초등학교 자녀를 보고 계획할 것이 아니라 장래 대학생, 사회 초년생 정도의 모습을 연상하여 계획하는 것이 바람직하다. 자녀방의 가구는 책상, 의자, 책장, 침대, 사이드 테이블, 옷장·이불장, 서랍장 등으로 종류가 많아 이용 및 동선에 문제가 없도록 세심하게 배치해야 한다.건강과 휴식 공간으로 떠오른, 욕실욕실은 세면과 목욕이, 화장실은 배설이 주 기능이다. 일반주택에서는 통상 두 기능을 하나로 묶어 사용한다. 요즘의 욕실은 여기에 건강과 휴식 기능을 넣어 계획하는 추세다. 생활 습관의 변화, 즉 편리한 샤워 중심의 목욕 방법으로 욕조를 들이지 않다가, 요즈음 웰빙 트렌드와 반신욕이 유행하면서 다시 욕조를 들이는 추세다. 욕실과 화장실에 배치되는 위생 기구는 욕조, 샤워부스, 가정용 사우나 도크, 세면대, 양변기, 비데, 욕실장, 방습거울과 각종 액세서리들이다.집의 첫인상을 좌우하는 현관현관의 주 기능은 통행, 수납, 실내·외 공간 분리 및 완충이다. 현관은 주택의 얼굴이라고 할 수 있는 공간이므로 이미지 형성에 유의해야 한다. 현관과 연결되는 복도 또는 홀로 이어지는 맞은편 벽과 신발장을 이용하여 이미지를 표현한다. 현관에 배치되는 가구는 기본적으로 신발장이다. 소형 평형이 아니면서 별도의 수납 공간이 없다면 골프백, 스키, 낚시용품, 인라인스케이트 등의 레저 스포츠용품 등도 수납할 수 있도록 고려한다. 田
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2005-04-28
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원주택 짓기 올 가이드④ 전원주택 건축 예산 짜기
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"집 짓는데 얼마나 듭니까?"시공사에 따르면 전원주택 예비 건축주들과 상담할 때 첫 번째로 가장 많이 묻는 것이 '공사비에 대한 것이다. 시공사는 이러한 질문을 받을 때 어디서부터 어떻게 말해야 할지… 그저 답답하기만 하다고 한다. 주택은 백화점에서 파는 물건처럼 '스틸하우스는 평당 300만 원, 목조주택은 평당 350만 원, 통나무주택은 평당 400만 원'이라고 정해져 있지 않다. 한마디로 평당 공사비는 존재하지 않는다. 같은 건축면적이라도 평당 시공비는 천차만별이다. 이것은 건축주가 정하는 것이지, 결코 시공업체나 설계자가 정하는 것은 아니다.평당 공사비 산정 요령평당 공사비는 어떻게 산정하는 것이 바람직할까? 아파트의 경우 대부분이 직사각형 모양이며, 외벽은 콘크리트에 페인트칠 마감을 했다. 기껏 폼을 낸다고 해야 내부 인테리어 정도다 보니 쉽게 평당 공사비를 산정할 수 있다.그러나 전원주택의 평당 공사비는 그렇게 할 수도 없고, 또 그렇게 해서도 안 된다. 그 이유는 아파트는 사업시행자가 이윤을 남기기 위해 상업적으로 짓지만, 전원주택(일반주택)은 개인의 생활 양식이나 가족 구성, 예산 동원 능력 등을 종합적으로 고려해 건축비를 산정하기 때문이다. 또 여기에는 건축주 가족의 행복과 건강 그리고 취미 등을 고양시킬 목적도 포함되어 있다. 따라서 평당 공사비를 산정할 때는 건축주가 기획·설계 단계에서부터 자신의 요구 사항을 확실하게 정하고, 생각해 둔 예산안에서 선택할 부문과 포기할 부문까지 정하면서 조절해야 한다.사실 건축주가 평당 건축비를 정해 놓고 시작하더라도 그것은 어디까지나 혼자만의 생각일 뿐 완벽할 수는 없다. 때문에 이를 구체화하려면 설계를 해야 하고, 그 설계도면에 의해 정밀한 견적을 뽑아내야 한다. 그러나 한편으로 건축사 역시 설계도를 작성할 때에는 건축주의 예산을 반영하기 때문에, 결국 건축주가 예산을 확정해야 설계를 제대로 할 수 있다는 모순에 직면하게 된다.이 때는 이것이 먼저인지, 저것이 먼저인지를 따지지 말고, 두 가지를 동시에 해결해 나가면 된다. 예를 들어 집을 평당 350만 원대에 60평 정도를 짓기로 하고 부담 없이 출발을 한 다음, 설계 과정에서 요구 조건이나 시장 조건, 대지 조건 등을 검토하고, 그 결과를 종합해서 총 건축비를 산정하면 된다.평당 공사비를 좌우하는 요인들전원주택의 평당 공사비는 여러 가지 요인에 의해 좌우된다. 그 중 몇 가지를 살펴보면 다음과 같다.첫째, 주변 환경에 따라 평당 공사비 차이가 발생한다. 환경 여건에는 차량의 진입, 물류 유통 거리, 계절, 민원, 옹벽이나 조경석, 축대 설치 여부 등이 포함된다. 집 짓는 환경이 나쁘면 그만큼 건축비는 올라갈 수밖에 없다. 수질보전대책특별구역의 경우, 기타 지역보다 정화조 설치비가 150만 원에서 350만 원 정도까지 추가될 수 있다.둘째, 1층으로 지을 것인지, 2층 이상으로 지을 것인지 여부다. 2층의 경우 기본적으로 화장실의 개수가 1층보다 1개 이상 늘어나게 되고, 또한 계단이 추가된다. 주택을 건축할 때 평당 공사비가 가장 많이 소요되는 곳이 화장실이며, 계단을 설치할 경우 보통 400~500만 원(목재계단 기준) 정도가 필요하다.셋째, 덱의 설치 여부. 보통 전원주택은 내부공간과 외부공간 그리고 내ㆍ외부를 연결하는 덱이 필요하다. CCA방부처리한 북미산 미송(Hem-fir)을 사용하여 덱을 설치할 경우 보통 평당 40~60만 원 정도의 비용이 추가된다.넷째, 다락방의 설치 여부다. 우리나라 사람들은 다락에 대한 인식은 매우 특이한데, 다락방을 서비스 면적으로 생각하여 그냥 시공해달라고 주문하면서 실제 이용은 방처럼 이용(여름에 시원, 겨울에 춥지 않게 사용)하기를 원한다. 사실 서비스로 한다고 해도, 결국 그 돈은 건축주가 지불하게 된다는 사실을 인지해야 한다. 다락이란 건축법상에도 거실(사람이 거주하는 공간)에 해당되지 않는 물건의 수납을 위한 공간이다. 따라서 그러한 용도의 경우는 평당 50~60만 원 정도면 공사가 가능하다. 그러나 다락에 보일러를 넣고 완전한 방으로 사용하고자 할 경우에는 똑같이 평당 공사비를 지불해야 한다.다섯째, 난방시스템의 결정이다. 요즘 많이 사용하는 난방시스템 중 한 가지가 심야전기 방식이다. 심야전기방식은 온수식과 온돌식 두 가지 방법이 있는데 온수식의 경우를 예로 들면 35평형 용량일 때 한전불입금을 포함하여 약 530~600만 원 정도가 소요된다. 반면 기름보일러의 경우 100만 원 정도면 설치 가능하다.여섯째, 외장재의 선정이다. 전원주택에서는 비닐사이딩, 목재(시더베벨사이딩, 파인 계열의 Toung & Groove 사이딩) 및 시멘트하디사이딩 등이 많이 사용된다. 비닐사이딩은 벽 1제곱미터당 2만 5000원 선이고 시멘트사이딩은 3만 5000원 선, 목재사이딩은 그 이상이다. 여기서 시멘트사이딩은 추후에 별도의 수성페인트 도장공사비가 추가된다.일곱째, 창호의 선정이다. 주택에서 중요하게 고려해야 할 사항 중 하나가 창호이다. 유럽식 시스템창호 중 이건창호, LG시스템, 중앙창호 등의 창호를 사용한다면 평당 공사비는 400만 원대 이상이 들고, 미국식 바이닐 시스템창호를 사용한다면 평당 250만~400만 원대가 소요되며, 국산 하이새시, 홈새시 등의 창을 사용한다면 250만 원대 정도가 들어간다고 보면 된다.이 외에도 주택 평당 공사비를 좌우하는 요소는 많다. 기초의 높이와 공법(매트, 줄기초, 뜬구조), 거실과 방, 천장의 형태(디자인), 지붕의 형태와 높이(각도), 처마의 폭, 벽체의 높이·두께(폭), 꺾인(코너) 수, 문의 크기와 수량, 형태 건축물 내·외부에 설치하는 조명의 수량과 사용전력 등에 따라서 다르다. 또 어떤 건축 자재를 사용하느냐에 따라 평당 몇 백만 원씩 차이가 발생한다. 몇 천만 원을 하는 욕조가 있는가 하면, 지붕 자재에서만 몇 억 원의 차이가 나기도 한다. 이러한 모든 것들을 인식하고 평당 공사비를 산정해야 한다. 田
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2005-04-28
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전원주택 짓기 올 가이드③ 목조·스틸·황토주택, 무엇을 선택할까
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전원주택의 구조는 부재(部材), 즉 건축물의 뼈대를 이루는 소재가 무엇이냐에 따라 나뉜다. 건축 구조와 시공법에 따라 안정성과 편리성, 기능성 그리고 모양과 특징을 달리하므로 신중히 검토해야 한다. 대표적인 건축 구조는 목조주택, 목구조 황토주택, 스틸하우스 등이다. 전원주택시장의 양적·질적 성장과 맞물려 구조 선택의 폭이 넓어짐에 따라 욕구도 다양해지고 있다. 본지에서 홈페이지를 통해 '전원주택 건축구조 선정에 관한 설문조사를 한 결과, 응답한 1552명 중 황토주택 30.2퍼센트, 스틸하우스 29.1퍼센트 , 목조주택 26.2퍼센트, 통나무주택 10.1퍼센트 등의 순으로 나타났다. 수공식 통나무주택을 제외하면, 각 구조별 선호도는 비교적 고르다는 것을 알 수 있다. 그러면 어떤 구조로 전원주택을 지을 것인가? 이 문제에 접근하려면, 먼저 나와 가족의 취향을 고려하여 각 구조별 특징을 파악하고, 부지의 주변 여건까지도 살펴야 한다.
친근감을 주는 100년 수명의 목조주택
자연 소재인 나무를 사용한 목조주택은 전원 분위기에 잘 어울리면서 정서적으로도 친근감을 주기에 많은 사람이 선호하고 있다. 목조주택은 구조재인 목재의 형태, 규격 그리고 시공 방법에 따라 통나무주택, 경량 목구조주택, 기둥·보 구조로 나뉜다. 그 가운데서도 내화 성능과 시공의 편리성을 지닌 플랫폼 방식의 경량 목구조를 많이 선호하는 편이다.
목조주택의 장점은 먼저 자연 소재로 습도 조절이 가능해 쾌적한 실내를 조성한다는 점이다. 여기에 안정적 구조로 '100년 주택'이라 불릴 만큼 건축물의 수명이 길며, 외관의 아름다움과 품질에 비해 건축비가 저렴한 편이다. 또한 나무의 낮은 열전도율로 에너지 효율성도 높다. 설계의 가변성과 응용성도 뛰어나 집을 아름답게 꾸밀 수 있으며, 주택이 낡을 경우 리노베이션도 가능하다.
하지만 정품 자재를 정량 적재적소에 사용하지 않으면 준공 후 나무의 뒤틀림이나 갈라짐 그리고 벌레 등에 의한 피해가 생길 수 있다. 디자인에만 현혹돼 시공업체를 선택하면 이러한 구조적 문제로 골치를 앓을 수도 있다. 따라서 계약 전, 시공업체의 규모나 시공 실적을 살피고, 그 업체에서 시공한 주택을 방문하는 것이 바람직하다.
자연과 나누는 건강한 교감, 황토주택
황토주택은 나무와 흙, 돌, 물, 짚 등 자연친화적인 소재로 시공하기 때문에 생태주택의 대표적인 모델로 꼽힌다. 도시에서 생활하다가 황토주택을 짓고 전원으로 이주한 사람들이 한결 같이 놀라는 것은 단지 하룻밤을 잤을 뿐인데도 몸이 가볍고 개운하다는 점이다. 이는 황토에서 방사된 원적외선의 효과다. 일반적으로 원적외선은 인체 내의 각종 병원균을 약화시키고 혈액순환을 촉진시켜준다.
황토주택의 특징은 단열성으로 인해 겨울에는 따뜻하고 여름에는 시원하다는 점이다. 황토를 자재로 쓸 때의 장점은 뛰어난 열 차단 효과에 있다. 습도 조절 기능도 뛰어나 외부가 습하면 수분을 흡수했다가 건조해지면 방출하는 능력이 시멘트의 5배나 된다. 또한 강력한 탈취력으로 실내의 악취를 제거해 준다.
황토주택은 기둥과 흙벽 등 서로 다른 자재의 접합 부분을 시공할 때 틈이 발행할 소지가 많으므로 각별한 주의를 요한다.
튼튼하고 아름다운 주거 연출, 스틸하우스
스틸하우스는 북미의 전통 목구조인 2″ ×4″ , 2″×6″ 공법에서 유래했다. 언뜻 스틸하우스 하면 밖으로 돌출된 철재 기둥을 떠올리며 딱딱하고 차가운 이미지를 떠올리지만, 실제 철재는 자유자재로 가공할 수 있기 때문에 곡면벽과 곡면바닥, 아치형 개구부 등 개성이 뚜렷한 전원주택 시공이 가능하다. 또한 설계 변경이 간단해 건축주의 취향을 잘 반영하며, 시공기간이 비교적 짧아 인건비를 절감할 수 있다.
스틸하우스는 철골조로 지어지기에 내구성이 높으며, 철강재의 100퍼센트 분리수거와 재활용이 가능하므로 친환경소재로 꼽힌다. 또 콘크리트 건물에서 나는 특유의 냄새가 없어 실내 환경이 쾌적하며, 외벽이 비교적 얇아서 동일 평수로도 넉넉한 공간 연출이 가능하다.스틸하우스 시공업체를 선정할 때는 무엇보다 구조계산 능력을 갖추고 설계와 디자인에서 차별화된 업체를 선정하는 것이 중요하다. 경험이 적은 소규모 업체는 가급적 피하고, 회사 규모나 브랜드 지명도가 있는 업체가 좋다. 또 외장 마감형태가 업체마다 각각 다르므로 어떤 외장을 사용할지 미리 염두에 두는 것이 좋다.
구조 선정 때 고려해야 할 사항
ㆍ구조의 안정성 : 전체의 구조 방식과 개개의 부재들은 설계하중을 지탱할 만큼 적당한 크기인지 확인한다.ㆍ화재에 대한 안전성 : 구조 방식이 화재에 얼마나 견딜 수 있는가를 확인한다. 내화성능이 떨어진다면 석고보드 등 별도의 방화재로 보강해야 한다.ㆍ시공의 용이성 : 시공 방법은 단순하고 솔직해야 한다. 제안된 방식의 고유한 장점 때문에 시공 기술이 복잡해지고 어려워지는 것은 아닌지 확인한다.ㆍ내구성 : 구조 방식과 구성 요소는 시간과 기후로 인한 파괴에 얼마나 견디는지 확인한다. 일생을 살아가는 집인 만큼, 건축 재료는 계속해서 사람의 마음을 끌어야 지루하지 않다.ㆍ이용성 : 필요한 재료와 구조 부재는 건축 현장 주변에서 쉽게 구할 수 있어야 한다. 그렇지 않으면 부재를 구하는데 들어가는 운반비 등의 경비가 높아진다.ㆍ경제성 : 구조 방식의 상대적인 가격은 전체 건축비와 균형을 이루는지 확인한다. 즉 구조물의 비용 지출이 적절한가를 따진다. 총 건축비에 비해 지나치게 높은 구조 방식을 채택하면 마감이나 인테리어에 들일 자금이 부족해진다.ㆍ시각성 : 완성된 구조의 구성 요소는 전체적으로 건물 가치를 높이는데 기여하고, 건축 미학적으로 아름다워야 한다. 田-->
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2005-04-28
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전원주택 짓기 올 가이드② 집 지을 수 있는 땅 만들기-농지,임야를 대지로 전용
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부지를 마련했다면 집을 지을 수 있는 땅, 즉'대지로 전용허가(개발행위허가)를 받아야 한다. 지목이 대지인 땅을 구입했다면 상관없겠지만, 자연환경 좋은 도심 외곽은 대지도 많지 않다. 설령 있다 하더라도 가격이 만만치 않다. 그렇기에 많은 사람이 전원주택을 짓고자 대지로 전용 가능한 농지나 임야를 찾는다. 하지만 본인이 직접 군청이며 읍사무소를 드나들면서 전용허가를 받는 경우는 드물다. 대부분 부동산중개사무소나 설계·시공업체에 맡기는 편이다. 그럴 것이 준비하고 제출해야 하는 서류가 많고, 또 농지나 건축과 관련 법률 상식도 필요로 하기에 여간 성가시고 골치 아픈 게 아니다. 그러나 절차가 까다롭고 복잡하더라도 직접 전용허가를 받는다면 보통 100만∼150만 원은 절약할 수 있다. 또 농지나 주택에 대한 이해의 폭을 넓히는 계기가 되므로 한번 도전해 볼만하다.농지전용-대지로 전용 가능한지 살펴야농지를 대지로 바꾸는 것은 도시지역 내에서는 '개발행위허가', 그 이외의 지역에서는 '농지전용'이 된다. 2003년 1월 1일부터 '국토의계획및이용에관한법률'이 제정되면서 종전의 전용허가는 도시지역 내에서는 개발행위허가제로 변경됐고, 제출서류도 기존 농지전용허가 관련 서류에 건축허가를 위한 관련 서류가 추가됐다. 그리고 농지, 즉 밭이나 논이라고 해서 모두 전용을 받을 수 있는 것은 아니다. 농사짓기에 적합한 농지는 농업진흥구역으로 정해 철저히 보호하기 때문에 농지전용은 어렵다. 단, 농업보호구역일 경우에는 농업인주택 등의 신축은 가능하다. 따라서 신청 시에는 농지전용 담당자를 만나서 농지전용이 가능한 땅인지, 또 건폐율과 용적률은 얼마인지 꼼꼼히 알아봐야 한다.산지전용-용도지역이 관리지역이여야정부정책이 농지는 규제를 풀되 산지는 보호하는 쪽으로 가닥을 잡고 있다. 2003년 10월 이후 산지관리법 시행으로 경사도, 연접개발, 준공 등이 더욱 까다로워졌다. 기존 산림의 대지 전용을 위한 산림형질변경허가는 산지의 종합적이고 체계적인 관리, 산지의 난개발 방지, 친환경적인 산지 이용 체계 구축을 위해 산지관리법(2002.12.30) 동법시행령(2003.9.29)에 따라 '산지전용허가'로 바뀌었다. 일반적으로 도시지역 이외의 산지 중 대지로 전용이 가능한 곳은 용도지역이 관리지역이어야 한다. 그리고 용도지역이 농림지역인 산지는 원칙적으로 대지 전용이 불가능하다. 산지는 농지에 비하여 구입 비용에 대한 부담이 적고, 대체조림비 역시 농지조성비에 비해 월등히 적다.전용 신청시 주의 사항농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있다. 토지거래허가지역이나 수질대책Ⅰ권역에서는 1년 이상 거주를 해야 전용허가를 받을 수 있다. 당해 연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지 소유자로부터 토지사용승낙서를 받아 전용허가를 받거나 이전을 하는 방법이 있다.지적도상 맹지에는 전용허가가 나오지 않으므로 진입 토지주의 인감을 첨부한 토지사용승낙서를 받아야 한다. 맹지인 경우에는 도로의 폭이 3미터 이상이어야 하며 진입 거리가 35미터인 경우에는 도로 폭이 4미터는 돼야 한다. 또한 자연녹지 내에서의 도로는 4미터 이상, 단지를 조성하려면 6미터 이상의 도로를 확보해야 한다.산지를 구매할 때는 농지에 비해 상당한 주의가 필요하다. 그 가운데 중요한 몇 가지를 살펴보면 다음과 같다.첫째, 현황도로 저촉 여부를 따져야 한다. 도로가 없을 경우에는 개설이 가능한지 여부도 같이 알아본다. 산지는 농지에 비하여 현황도로 구분이 상당히 까다롭다. 반드시 인·허가 관련 측량사무실이나 해당 시·군의 담당직원에게 문의하는 것이 필요하다.둘째, 부대적인 허가사항이 있나 확인해야 한다. 예를 들어, 산지의 골짜기에서 지적상에 상관없이 실제로 물이 흐르는 경우가 있다. 이에 따른 인허가 사항 및 법률적 문제에 대한 조언이 필수적이다.셋째, 임목도 확인해야 한다. 임목, 즉 산림이 산지면적당 100퍼센트 이상일 경우 허가가 불가능하다. 산림전용이 가능한 지역일지라도 임상(산림의 하층에서 생육하고 있는 관목ㆍ초본ㆍ이끼 등의 하층식생의 총칭)이 너무 좋거나 입목본수도가 50퍼센트 이상이거나 경사도가 심한 경우에는 산림전용허가를 받기가 매우 까다롭다. 이는 지역별로 법률을 다르게 적용하므로 반드시 확인해야 한다.넷째, 2003년 10월 산지관리법 시행규칙에 따라 기존 3만 제곱미터(약 9075평) 이상 개발허가를 받은 곳이 옆에 있으면 개발행위를 금지했다. 허가 예정지 경계와 기존 산지전용허가지역의 경계가 직선거리 500미터 이내에 있을 때 기존 허가지역과 해당지역 면적을 합해 3만 제곱미터를 초과하면 개발이 안 되므로 주변 여건도 알아보아야 한다.앞의 경우가 모두 적합할지라도 대지로 전용이 반드시 이뤄지는 것은 아니므로, 산지를 구입할 경우에는 반드시 토지전문가나 시군 해당 부서의 확인 절차가 필요하다.전용에 들어가는 비용농지전용비는 농지의 측량설계비, 측량설계사무소에 내는 의뢰비, 농지조성비 등이 든다. 민원실 서류 신청비나 면허세, 지역개발공채 구입비 등 10만 원 이내의 소소한 비용도 내야 한다. 측량부터 대행까지 총괄하여 드는 비용은 300평 미만의 부지는 250만~400만 원 정도, 300평 이상은 평당 1만 6000원 선까지 한다. 애초에 대행업체와 표준용역계약서 같은 명확한 계약서를 작성해 두는 것이 좋다. 농지전용을 신청한 후에는 농지조성비(10,300~21,900원)를 납부해야 한다. 농지조성비는 농지를 대지로 전용한 만큼 농지를 다시 조성해야 하는데, 이 때 필요한 재원을 마련하려는 목적이다.산지전용비는 산지의 측량설계비, 대체조림비, 적지복구비, 지역개발공채비 등이 든다. 측량 설계 용역비용은 대략 300평 기준으로 350만∼450만 원, 그 이상의 개발이 필요할 경우는 약 평당 1만 4000원 정도로 산정하면 된다. 대행업체에 따라 약간의 비용차가 발생하니 표준용역계약서를 반드시 작성하는 것이 좋다. 대체조림비는 제곱미터당 1,581원 외에 약간의 면허세(면적에 따름) 및 적지복구비(15도 미만 2,506원/㎡, 15∼30도 7965.9원/㎡ : 보증보험으로 대체가능), 지역개발공채(할인가능)를 납부하여야 하나 부담이 되는 금액은 아니다.전용허가를 받은 후에 할 일농지전용은 허가일로부터 2년 이내에 건축을 착공하고, 그후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가는 다시 취소된다. 이 때 이미 납입한 농지조성비는 농지로 복구한 상태에서 환불을 받을 수 있다. 산지전용은 보통 1년이며 1회에 한하여 1년 연장할 수 있다. 혹 기간 내에 준공절차를 밟지 않으면 허가가 취소되며 이때 대체조림비는 환불 받을 수 있다. 산림준공 신청 전에는 토목공사에 앞서 적지복구 설계승인 절차가 있다. 적지복구 설계란 개발을 위해 파헤친 산림을 어떤 식으로 복구해 놓을 것인지 미리 밝혀 승인을 받아야 하는 것이다. 농지를 전용할 때는 해당되지 않는 절차다. 田
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2005-04-28
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전원주택 짓기 올 가이드① 발품을 팔수록 맘에 드는 땅 찾아-전원주택 부지 마련하기
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산을 등지고(배산), 맑은 물이 흐르며(임수), 햇볕이 잘 들고(남향), 도로에 접한 곳(접도).' 전원행을 결심한 사람의 대다수는 이런 명당을 찾는다. 전원주택은 한번 선택하면 매매의 기회가 많지 않은 만큼 처음부터 좋은 입지를 구하는 것이 중요하다. 그러나 이런 명당의 조건을 모두 충족시키는 터를 마련하기는 쉽지 않다. 어느 정도 조건이 맞으면 결단을 내려야 한다.터를 마련할 때에는 사용 목적이 명확해야 한다. 전원주택을 짓고 살 목적인지, 별장용인지, 아니면 투자 목적인지를 분명히 해둬야 훗날의 불필요한 고민거리를 예방할 수 있다. 상주용이라면 가족 구성원 전체의 합의와 희망을 공유해야 한다. 새로운 터를 찾는 일은 지금보다 나은 행복한 보금자리를 취하는 것이다. 그런데 살면서 몰랐던 불편을 겪으며 새로운 환경에 정을 붙이지 못한다면 여간 난감한 일이 아니다. 때문에 치밀한 사전 조사도 중요하지만 무엇보다 근본적인 동기가 확고해야 한다.그리고 직장 또는 자영업, 전문직, 프리랜서 등 직업 구분과 예산 규모를 고려한다. 먼저 근교 간선도로망과 연계한 이주 방향을 정하고 거리별 지역을 선정한다. 다음으로는 지도와 인터넷 부동산 사이트를 이용해서 기초조사를 한 후, 주말에 가족과 함께 소풍을 가듯이 시간을 가지고 지역 부동산을 통해 구체적인 답사를 한다. 관심 지역이 정해지면 해당 지역 부동산과 건설교통부 및 국토관리청, 지방자치단체 등의 홈페이지를 방문한다. 해당 지역 도로망의 신설ㆍ확장 및 각종 개발 정보를 수집하고 보다 발전적인 지역을 세부적으로 검토해야 한다.전원주택지로 좋은 땅전원주택지로 좋은 땅은 어떤 곳인지 좀더 구체적으로 살펴보자. 양정일(한국전원주택컨설팅사 대표) 씨는 "큰 도로에 너무 바짝 붙어 있거나, 울창한 나무숲으로 가려져 있는 곳, 허허벌판에 외따로 떨어져 있는 땅은 피하라"고 권한다. 다음은 그가 추천하는 전원주택지로 적합한 땅이다.·지세가 남쪽으로 향해 있는 땅·도로보다 지형이 높고 전망이 트여 있는 땅·주변이 아늑하게 느껴지거나 편안함을 주는 땅·주변에 혐오시설이 없는 땅·주변의 마을과 너무 멀리 떨어져 있지 않은 땅·뒷산이 완만한 경사로 이루어져 있는 땅·지적도상에 도로가 있는 땅·지하수 개발에 어려움이 없는 땅·물이 멀리 보이는 땅·대로와의 접근성이 용이한 땅·주변이 새로 개발되고 있는 땅이러한 조건에 100퍼센트 맞는 땅은 거의 찾을 수 없다. 대체로 50퍼센트 이상은 구비해야 좋은 땅이라고 볼 수 있다. 양정일 씨는 "전원주택을 지을 부지의 조건을 한마디로 말하긴 어렵지만, 다년간의 경험을 바탕으로 가장 중요하다고 느끼는 것은 '편안함을 느낄 수 있는 땅' '온화함을 느낄 수 있는 땅'"이라며 "해당 부지를 직접 발로 밟아 보고 주위를 살펴보면서 편안함을 느낄 수 있는 땅이라야 집을 짓고 살 수 있는 땅이 아닌가 생각한다."고 부지선택 경험을 말했다.부지 구입할 때 체크해야 할 사항전원주택으로 가는 첫 관문은 땅 구입이다. 집 지을 땅을 구입하려면 법에서 정한 땅의 용도를 알고, 그에 적합한 절차를 밟아야 한다. 다른 용도로 이용하려면 까다로운 절차를 거쳐야 하고, 그렇지 않을 때에는 규제를 받는다. 전원주택 부지와 밀접한 지역은 '국토의계획및이용에관한법률'에서 정하고 있는 용도지역(도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역) 중 관리지역의 '전'이나 '답', '임야'이다.사실 관리지역내에서 마음대로 살 수 있는 농지나 임야는 드물다. 허가를 받아야 한다. 농지는 농민이 아니면 살 수가 없고, 임야를 사는데도 매매증명을 받아야 한다. 또 빼놓을 수 없는 까다로운 관문은 토지거래허가제도이다.정부는 부동산투기의 우려가 있는 지역(토지거래허가대상)을 정하여, 이곳에서는 일정한 넓이 이상의 땅을 사고 팔 때는 시장이나 군수, 구청장의 허가를 받도록 하고 있다. 경기도 일원의 전원주택지는 거의 모두가 이러한 토지거래허가 대상 지역이다. 경기도 일원뿐이 아니다. 대도시 주변의 땅은 대부분 토지거래허가 대상지역이라고 해도 과언이 아니다. 아무런 조건 없이 땅을 사서 집을 짓고 싶어하는 사람은 관리지역으로, 논이나 밭이라면 150평 이하(임야는 300평 이하)를 구입하여, 농지전용허가를 받으면 토지거래허가나 농지취득자격증명을 받지 않고도 집을 지을 수 있다(단 토지거래신고는 해야 함).이러한 사항은 땅의 기본적인 문서를 보면 확인할 수 있다. 직접 하기 어려우면 전문가에게 검토를 의뢰하거나, 관할 관청 민원실에 문의하여 목적물을 지을 수 있는 땅인지, 어떠한 절차를 거쳐야 하는지 확인하면 된다. 기본 문서에는 지적도, 토지(임야)대장, 국토(도시)이용계획확인원, 등기부등본 등이 있다.토지(도시)이용계획확인원국토의이용및계획에관한법률에 해당되는 용도지역·지구·구역을, 또 군사보호구역, 문화재보호구역 등 각종 토지이용 규제 사항을 확 인할 수 있다.지적(임야)도해당 부지의 지목과 모양새 및 방위를 알 수 있는 지도로 부지에 접하는 도로의 유무와 인접대지의 상황을 알 수 있다. 규모가 작은 부지의 경우에는 도시(토지)이용계획확인원 뒷면에 부착된 도면으로 지적도의 내용을 확인할 수 있으나, 규모가 큰 부지는 지적도를 별도로 발부 받아야 한다. 그러나 지형이나 형질 파악은 불가능하다.토지대장(임야대장)토지 소재 및 지번, 지목, 면적, 소유권 변동, 소유자, 토지 등급 등이 명기된 서류이다. 대개의 경우 등기부등본 상에도 면적과 소유자가 명기되어 있으므로 자주 이용되는 서류는 아니지만 지적도나 토지(도시)이용 계획확인원과 같이 일괄적으로 해당관청에서 발부 받을 수 있으므로 사용하기에 용이하다.등기부등본부지의 소유권뿐 아니라, 지상권과 근저당권의 설정관계를 표기해 주는 서류이므로 땅을 구입하고자 할 경우에는 필히 확보하고 확인해야 할 서류이다.토지거래 허가구역에서 땅 구입토지거래허가구역에 해당하는 시·군과 그에 인접한 시군에 살고 있는 사람이 살 집을 장만하기 위해 땅을 구입할 때에는 실수요자가 아니라는 사실이 분명한 경우를 제외하고는 허가를 내주도록 되어 있다. 그러나 외지인이 살기 위한 집을 짓겠다고 할 경우에는 허가구역에 주거해야 할 사유를 심사하여 결정한다. 만약 1년 이상 무주택자로 자기가 살 집을 지을 땅을 사려고 한다면 이러한 사유에 적합한 것으로 본다. 그러나 도시에 집을 가지고 있는 사람이 농촌지역에 집 지을 땅을 산다고 하면 의심하는 눈으로 바라볼 수 있다.한강을 굽어보는 임야가 마음에 들어 사려고 했더니 1000평이 넘었다. 시군에 이 땅을 사서 전원주택을 짓겠다고 하면, 집 한 채 짓는데 1000평씩이나 필요한가, 집 지을 땅으로 허가할 수 있는 면적은 200평까지만 인정하겠다며 토지거래허가를 해주지 않아도 그만이다. 1000평이란 임야로 보기엔 작지만, 집터로 보기엔 너무 넓다. 꼭 필요한 면적보다 넓은 땅을 사는 것으로 볼 수 있는 것이다.처음으로 농지를 사면서 토지거래허가를 받으려면, 현지에 주소를 옮기고 최소한 303평 이상의 논밭을 사야 한다. 새로 농지를 사려는 사람으로 수도권 및 광역시, 광역시에 인접한 지역 및 제주도 지역의 토지를 사려는 사람은 그 토지가 속한 시군에 전세대원이 주민등록을 이전하고 실제 거주해야 한다.수도권, 4대도시 및 인근지역, 제주도 지역을 제외한 기타 허가구역은 현지에 주소를 옮기지 않아도 농지취득자격증명을 받으면 토지거래허가를 해준다. 임야의 경우는 303평(1000제곱미터)이상일 때 토지거래허가를 받아야 한다. 토지거래허가지역이 아닌 곳에서는 임야를 살 때 임야매매증명을 받아야 하는데, 임야매매증명을 받는 면적은 1만 제곱미터(3030평)이다. 토지거래허가지역에서 임야를 사려고 할 경우에는 세대주를 포함한 세대원 전원이 현지에 주민등록을 옮기고 6개월 이상 거주한 실적이 있어야 한다. 논밭을 살 때는 현지에 주소만 이전해도 가능하다. 이것은 어디까지나 원칙이고 위임이나 대리가 가능하기 때문에 중개업소가 허가를 맡아준다.토지구입 절차토지거래허가신청서가 접수되면 시군구에서는 허가신청서의 내용이 실제 사실과 일치하는가, 허가 신청 내용 중 취득 목적·토지이용목적 및 면적이 적정한가, 당해 지역 거주가 필요한 경우 주민등록을 이전했으며 실제 거주했는가 하는 점을 확인하여 사진 촬영 후 보관한다.시장 군수 구청장은 허가 신청서를 검토한 후, 15일 이내에 신청인에게 허가증을 교부하거나 불허가 처분 사유를 통지하는데, 15일 이내에 통보가 없으면 허가를 받은 것으로 취급한다.토지거래허가증을 받은 다음에는 부동산 매매계약을 체결하여 계약서대로 이행하면 거래는 끝난다. 그러나 매입한 땅의 허가를 받기 위하여 작성한 토지이용계획서대로 이용하지 않으면 200만 원 이하의 과태료 처분을 받는다. 시장, 군수, 구청장은 거래허가를 받은 토지에 대하여 매년 8월과 11월에 당초 목적대로 이용하는지 정기 조사하고 있다.토지거래허가를 받지 않기 위해 허가를 받아야 하는 면적보다 작게 땅을 분할하여 팔 경우도 상정할 수 있다. 이런 편법의 소지를 방지하기 위하여, 토지거래허가구역 지정 후에 허가를 받아야 하는 기준으로 정한 면적 미만으로 분할(지분 이전 포함)한 다음 최초로 거래할 때에는, 면적이 허가기준보다 작을 때라도 허가를 받도록 하였다. 특히 분할된 토지는 각각의 필지별로 면적에 관계없이 모두 매수자와 매도자가 공동으로 허가신청을 해야 한다.토지거래허가제에 관해 살펴본 데에서 알 수 있듯이 토지거래허가구역에서는 노후를 위해 또는 5∼6년 후를 대비하여 전원주택지를 미리 장만하기는 어렵다. 꼭 필요한 크기만큼 꼭 필요한 시기에 구입할 수밖에 없다.그리고 전원주택지로 인기 있는 수도권과 4대도시 주변지역은 현지에 주민등록을 두지 않으면 농지를 살 수 없으며, 임야의 경우는 6개월 이상 거주해야 토지거래허가를 받을 수 있다.땅 계약할 때 유의사항부지 계약을 할 때에는 등기부상 주인이 사망한 부동산인 경우와 미성년자 이름으로 등기된 부동산일 경우 유의할 필요가 있다. 상속인 앞으로 등기가 돼 있지 않았을 경우는 피상속인 전체의 합의서와 인감증명이 필요하고, 미성년자 명의의 부동산의 법적 대리인의 동의서가 필요하므로 계약 당사자가 법정 대리권이 있는지 호적등본과 주민등록등본 등을 통해 확인해야 한다. 공유부동산은 자기 지분에 대하여는 자유롭게 처분할 수 있으나 공유자 전원의 동의서가 첨부되어 있지 않으면 주의할 필요가 있다.사고자 하는 부동산은 지번 지목과 면적 등을 표시하게 되는데, 보통 토지대장이나 임야대장을 보고 면적을 표시하지만, 실제 면적과 서류상의 면적과 크게 다른 경우가 있다. 따라서 동호인주택단지와 같이 제법 큰 면적의 부동산은 계약조건에 평당 가격을 명시하고, 측량 후 정산하기로 하는 것도 이러한 문제점을 해결하는 한 방법이다. 지목 표시의 경우 형질변경을 할 때에는 공부상의 지목뿐만 아니라 현재 이용 상황을 비고란에 표시하는 것도 좋다.대금지불조건은 농지나 임야 등 소유권 이전이 어려운 부동산을 구입할 때 꼭 명시해야 할 부분이다. 보통 계약금 10퍼센트, 중도금 40퍼센트, 잔금 50퍼센트로 나눠 지불하는데, 계약금 단계에서 토지사용승낙서를 받으면 가장 좋고, 그렇지 못하더라도 중도금 납입시까지는 토지사용승낙서를 받는 것이 좋다. 만약 잔금까지 납입해야 토지승낙서를 써주겠다고 하면 소유권 이전에 필요한 모든 서류와 명의 이전에 필요한 인감증명 등도 받아놓아야 한다.소유권을 완전하게 이전하는 문제도 중요하다. 구입하고자 하는 토지에 지상권 지역권 등 여러 가지 제한이 걸려있을 때 이에 대한 처리를 일정기간 안에 하겠다는 사항을 계약서에 명시해야 한다. 세금이 체납된 경우도 이따금 나타나므로 이러한 문제가 발생했을 경우 책임을 져야 한다는 내용을 계약서에 명시한다. 田
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2005-04-28
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[한옥이야기] 한국인의 삶을 결정한 온돌(1)
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우리는 한옥을 대표하는 특징으로 온돌을 손꼽는다. 온돌이 우리의 주생활에 미친 영향이 매우 커서 체감하지 못하는 것 같다. 개인적으로는 온돌이 전면적으로 도입된 이후 주생활뿐만 아니라 한국인의 삶 모든 면을 결정한 것으로 이해하고 있다. 즉 온돌이 도입된 이래로 우리의 생활은 전면적으로 재편됐다고 해도 지나친 말이 아니다.
온돌의 난방 특성
온돌을 다른 나라에 없는 우리 고유의 난방 시스템으로 아는 사람은 그것이 우리 삶에 끼친 영향의 극히 일부만을 이해하는 것이다. 온돌이라는 난방 시스템의 도입은 그 이전의 생활하고 전혀 다른 모습을 우리 삶에 가져왔다. 우리 생활에서 또 하나의 특징인 신을 벗는 생활도 온돌 때문에 나타난 습관이다.
온돌 이전에 대부분의 난방은 난로처럼 한 지점에서 발생하는 대류열로 실내를 덥혔지만, 온돌은 바닥 전체의 복사열을 이용한 난방이다. 온돌의 이 같은 난방 특성 때문에 열효율을 높이려면 바닥에서 방열(放熱)하는 면적을 최대한으로 늘리는 것이 중요하다. 80년대 이후에 완공한 아파트 모두 온수 난방 시스템으로 되어 있다. 그러나 난방을 위한 온수 배관을 할 때 붙박이장이 설치되는 부분을 제외하고는 가구의 배치를 고려해 특정 부분의 바닥 난방을 빼지 않는다.
온돌은 그 특성상 난방이 되는 곳과 되지 않는 곳은 느낌의 차이가 크기 때문이다. 방 전체가 충분히 따뜻하더라도 난방이 되지 않는 곳에 발을 대거나 앉았을 경우 매우 불쾌한 감정을 느끼게 된다. 그 때문에 방바닥 전체에 골고루 난방을 하는 것이다. 바닥 전체가 난방이 되므로 가구로 바닥을 가리는 것은 열효율을 낮추는 원인이 된다. 특히 침대 같은 가구로 바닥을 가리면 목재로 만들어진 침대에도 좋지 않고 열효율 측면에서도 매우 비효율적이다. 온돌의 경우 바닥 면적이 가려진 비율만큼 열효율이 줄어든다고 생각하면 된다.
과거 나무나 짚 등을 때어 난방을 했던 재래식 온돌에서는 지금보다도 더욱 연료를 절약해야 했다. 집의 기밀성이 좋지 않았던 탓에 제대로 난방을 하자면 열효율을 최고로 하는 것이 무엇보다 중요했던 까닭이다. 그 때문에 바닥을 가리지 않도록 실내의 가구를 최소로 하는 방향으로 집의 구조를 개선해 갔다. 이러한 관점에서 보면 고려시대의 가구와 조선시대의 가구 특히 온돌이 완전히 정착된 뒤의 가구는 많은 차이가 있었다고 본다.
현재 조선조 초기나 고려시대 가구를 살펴볼 수 있는 예가 없어서 단정할 수 없으나, 고려시대의 그림을 보면 분명 입식 생활로 묘사돼 있어 조선조하고는 많은 차이가 있음을 알 수 있다. 입식 생활은 특성상 여러 가구가 필요하다. 특히 탁자와 의자는 없어서는 안 될 가구다. 그러나 좌식 생활에서 탁자는 쟁반으로 대치할 수 있으므로 있어도 그만 없어도 그만이고, 의자는 더욱 필요 없는 가구다. 조선조 초기까지 침상의 기구로 사용했던 와탑은 조선조 후기에 들어서 거의 사라지게 된다. 이렇듯 온돌의 도입은 집안의 가구에도 큰 변화를 가져온다. 한옥에 벽장이 많은 것은 온돌하고 관련이 있다.
온돌의 특성에 맞추어 난방에 지장이 없도록 하려고 수납 장소를 가구에서 벽장으로 옮겼다고 이해해도 무관할 것이다.
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2005-04-27
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황토집 따라 짓기 12
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아, 황토집은 이렇게 짓는구나
흙내 풀풀 나는 시골살이가 그리워 풍요와 빈곤이 아우성치는 도시를 떠나, 경남 하동의 지리산 자락으로 내려온 이가 있다. 로아차(露芽茶)를 운영하는 신재남 씨 가족이 그 주인공이다. 사라호 이후 최대라는 태풍 매미가 쓸고 간 자리를 추스르며 1년 가까운 기간을 바쳐 손수 집을 지었다. 그가 일일이 사진을 찍어가며 모은 자료를 소개한다. 정성들여 찍은 사진과 재치 넘치는 짤막한 설명을 읽어보면 ‘아, 황토집은 이렇게 짓는구나’ 하는 것을 알 수 있을 것이다. 글·사진 신재남
| 축대 쌓기 |
타이어 나르기
돌로 축대를 쌓으면 좋겠지만 주변에 돌이 없어, 결국 이렇게 폐타이어를 이용해 쌓기로 했다. 타이어를 하나 가득 실은 모습.
물길 내기
먼저 축대 아래로 물이 빠지도록 물길을 튼다.
잔돌 채우기
축대 아래로 물길 낸 부분에 잔돌을 채워, 흐르는 물로 축대가 흔들리지 않도록 한다. 여기에만 5톤 덤프트럭 다섯 대 분의 돌이 들어갔다.
샘물 막기
샘물이 집 쪽으로 흐르지 않도록 막고, 한쪽으로 물이 빠지게 샘을 다시 만들었다.
타이어에 흙 채우기
축대 쌓느라 모두 얼마나 바빴는지. 포클레인이 흙을 퍼 주면 모두 달라붙어 타이어 구석구석에 흙을 채운다. 불행히도 채우는 흙이 진흙이라 일이 두 배, 세 배로 더 힘들다. 휴―.
축대 완성
우여곡절 끝에 축대 쌓기도 완성됐다. 솔직한 심정은 집 지은 것보다 이 축대를 쌓은 게 더 대단하게 느낀다. 어떤 것이든 힘들고 고생한 것이 더 오래 기억에 남고 애틋하고 소중하게 여기나 보다.
| 정화조·상하수도 설치|
정화조 묻을 자리 파기
정화조와 관련해서는 집짓기 전 반드시 해당 관청에 문의하고 시공해야 행여 두 번 일을 하지 않게 된다. 환경을 보호하는 쪽으로 법이 개정되는 추세다 보니 사실 정화조 하나 묻기도 비용이 만만치 않게 든다.
정화조 묻기
2004년 1월 1일부로 관련 법령이 또 바뀌었다고 한다. 집짓기 전에 정화조 관련 사항은 반드시 해당 관청에 문의하고 시공해야 한다. 직접 집을 지을 때 가장 까다롭게 걸리는 부분이어서 다시 강조한다.
정화조 마무리
직접 폭기 방식의 정화조는 펌프를 이용해 정화조 내부에 공기를 강제로 불어넣어, 안의 유기물을 썩힌 다음 어느 정도 정화된 물만 배출하는 방식이다. 정화조 주변으로 물 등이 스며들지 않도록 방비를 한다.
주방 수도관 설치
수도관은 보일러 깔고 남은 엑셀 파이프를 이용해 시공한다. 냉수와 온수, 두 개의 파이프가 필요하다. 거리는 15∼20센티미터 사이여야 한다.
철사로 고정
설치된 파이프는 일단 완전히 고정시키기 전에 철사로 묶어 움직이지 않게 한다.
완전 고정
사모래로 완전히 고정한다. 파이프를 넣기 위해 뚫었던 구멍도 모두 메운다.
하수도관
하수도관에 이런 식의 공기 배출구를 두면 물이 잘 빠지고, 정화조에서 역류하는 냄새도 잡는다.
맨홀 묻기
하수가 정화조로 들어가기 전에 이런 맨홀을 거치게 하면, 이물질을 한번 걸러 줄 수 있다. 하수관을 흙으로 덮는다.
※사진으로 보는 황토집 따라 짓기는 이번 4월호로 연재를 마칩니다. 12회에 걸쳐 글과 사진을 제공해 주신 신재남 님께 감사 드립니다.
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2005-04-27
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[스틸하우스 교실] 누구나 지을 수 있는 집, 스틸하우스-스틸하우스 기획 및 설계
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어떤 일을 시작할 때, 첫 단계를 보통 ‘기획 단계’라고 하는데, 주거건축은 보통 설계와 함께 이루어지는 경우가 많다. 그럴 수밖에 없는 이유는 건축주들이 건축에 대한 전문 지식이 많지 않아 기획을 하기 어렵기 때문이다. 그렇기에 대부분의 건축주는 ‘어느 정도의 예산을 투입할 것인가?’ 하는 정도의 계획만 세우고, 주택 전문 건축사나 시공회사와 함께 기획과 설계를 시작한다. 오히려 그 편이 일의 진척도 빠르고 쉽게 개념을 정립할 수 있다.
무엇에 대한 3요소’는 외우고 정의하는 것을 즐겨하고, 논문 등에 반드시 들어가는 도입부 제목의 단골 메뉴다. 필자도 주거 건축의 3요소를 제시해 보았다.
① 인적 요소 : 건축주, 설계자/감리자, 시공자
② 물적 요소 : 건축 예산, 자재
③ 기술적 요소 : 도면의 이해, 구조 및 공법의 이해, 인적/물적 자원 관리, 공정 관리 등
여기에서는 기술적 요소 중 ‘도면의 이해’에 대하여 살펴보고자 한다.
건축도면의 이해
건축기술자나 건축주가 도면을 이해할 능력을 갖춘다는 것은 매우 중요하다. 일반 건축물은 도면의 치수나 기호와 선 등을 판독하여 공사를 할 정도의 이해력만으로도 가능하다. 하지만 주택의 경우에는 단순히 건축도면을 읽어 내는 것은, 이제 한글을 깨우치는 유치원생 정도의 능력 밖에 없다고 보아야 한다. ‘아니 건축 설계는 건축사가 하는 것이고, 현장 기술자나 시공업자는 건축도면을 읽고 그대로 공사만 잘하면 되는 것 아니냐?’ 하고 반문을 할 수 있겠다.
그러나 주택설계를 하다 보면, 비록 건축 전문가인 건축사가 설계를 했는데도 건축주가 이것저것 요구를 많이 한다. 결국 수정에 수정을 거치고, 그것도 모자라 시공 중에도 변경을 수없이 한다. 물론 그 원인 가운데에는 건축사가 주택에 대한 이해력이 부족한 상태에서 설계를 한 경우도 있다.
다음 도면을 자세히 보면 주인 침실에 드레스-룸이 딸려 있지 않고 화장실과 침실로 되어 있다. 그리고 삼면의 창과 후정(後庭)으로 나가는 문이 있어서 나름대로 전원 느낌이 강하게 묻어나도록 설계되어 있다. 그런데 그리 크지 않은 주인 침실의 화장실문과 우측 창문으로 인하여 옷장 하나 둘 벽이 없음을 쉽게 알 수 있다. 물론 이 도면도 건축 전문가인 건축사가 설계를 했지만, 주택의 특성을 잘 이해하지 못하여 생긴 사례다. 건축가는 나름대로 전문 분야가 있는데, 만약 주택 전문 건축가에게 설계를 의뢰했다면 이런 일은 발생하지 않았을 것이다.
이 도면대로 시공하면 공사 도중 분쟁에 휘말릴 가능성이 커질 수밖에 없다. 따라서 주택을 시공하는 사람이라면, 적어도 건축도면을 글자 읽듯이 읽어내는 능력만으로는 전문가라고 할 수 없다. 적어도 평면 구성이 가지는 특성을 이해해야 한다. 즉 소설책을 읽을 때, 그 스토리를 파악하면서 즐거움을 얻듯이 건축도면의 스토리를 이해해야 한다. 또 때때로 나름대로 해석하고 비판하는 능력도 갖추어야 한다.
건축주는 건축은 종합예술이라며 좋은 말로 시작을 한다. 그러나 막상 일을 하면 설계비와 시공비를 깎으면서 작품이라 생각하고 일해 달라고 한다. 그러한 도면과 예산으로 시공하는 업자의 경우, 겉으로는 웃지만 속으로는 빠른 계산을 하여 세칭 ‘노가다’ 근성으로 일하곤 한다.
교향악 연주회에 가보면 약 20~30명의 구성원이 지휘자의 지휘봉 끝에 맞추어 각기 다른 악기로 어우러지는 소리를 낸다. 한 곡을 연주하는 동안 큰북은 불과 몇 번만 북채를 휘두르는 반면 피아노는 독주도 하고 합주도 하며 그 곡의 많은 부분을 연주한다. 건축과 비교하면 피아노는 골조공사 같은 경우이고, 북은 잠시 치고 빠지는 싱크대나 타일공사쯤으로 비교할 수 있다.
소위 종합예술이라는 음악과 건축의 가장 큰 공통점은 작곡가(건축가)와 악보(설계도), 지휘자(시공책임자), 관객(건축주, 이웃)이 있다는 점이다. 반면 가장 큰 차이점은 세 가지 정도로 생각할 수 있다.
첫째, 음악은 악단 단원 모두 악보를 정확히 이해하고 있지만, 건축 시공 중 타일이라든가 각 공정의 기술자들은 도면 자체를 이해할 이유도 없고, 또 도면을 보지도 않는 공정이 매우 많다.
둘째, 타일공은 좀 예외이겠지만 스틸 프레이머 몇 년만 하면 자신이 건축을 하는 사람이라고 자부심을 갖고, 때로는 설계까지 한다. 술판을 벌일라치면 어디에 어떤 건물은 직접 설계에서 시공까지 했다고 영웅담을 늘어놓기도 한다. 그러나 음악은 피아니스트가 지휘를 하지 않고, 바이올리니스트가 작곡을 하는 예는 드물다. 물론 스틸 프레이머의 설계 능력보다 훨씬 큰 작곡 능력을 갖고 있는 경우가 대부분이지만…….
셋째, 관객이 거의 모든 음악을 예술이고 작품이라 생각하지만, 그렇게 설계 시공한 주택을 건축주와 이웃 사람들은 종합예술작품이라고 하지 않는다. 비록 작곡가가 곡을 쓸 때나 건축주가 설계를 의뢰할 때, 모두 예술과 종합예술 내지는 작품으로 출발했음에도 불구하고 말이다.
스틸하우스 설계의 가장 빠른 접근은 주택으로 이해하면서 접근하되, 스틸하우스만이 갖는 몇 가지 구조적 특성과 마감재 시공 방법을 고려해야 한다. 옥상 슬래브 방수는 일반적으로 철근콘크리트조보다 많은 시공 정밀도와 비용 지불을 필요로 한다는 것쯤은 알고 있어야 한다.
본 연재에서는 건축 계획적 측면(주거건축의 이해 측면)에 대하여 설명하고자 한다. 다음 호에서 스틸하우스만이 갖는 설계 특성 등에 대하여 언급하고, 엔지니어링 특성은 스틸하우스 시공 편에서 다루고자 한다.
주거건축의 이해
우리나라 주거건축의 형태는 아파트, 다가구/다세대 주택, 오피스텔, 단독주택(도시형/전원형) 등이 있다. 건축주 대부분은 아파트로 대표되는 공동주택 생활에 익숙해져 있어서 전원주택 설계 시에도 이를 고려해야 한다.
우리나라 단독주택 시장의 특성을 보면 고객의 의뢰(Order Base Contract)를 받아서 진행하는 경우가 대부분이다. 전원주택은 사회적 환경(교육, 의료, 쇼핑, 교통 등 주변환경)이 좋지 않은 반면, 깨끗한 공기와 물로 대표되는 자연 환경은 아파트 등에 비하여 매우 좋은 편이다. 그러다 보니 건축주는 어느 정도 재력을 소유하고 자녀 교육을 거의 끝마친 연령대가 대부분이다. 이러한 건축주의 취향과 요구 조건은 까다로운 편인데, 노후생활을 편안하고 건강하게 지낼 수 있는 웰빙형 주택을 설계해야 한다.
그리고 건축설계의 방향에서 절대적인 키를 잡고 있는 건축주의 주택에 대한 시각도 대략 3단계 정도를 거치면서 변하고 있다.
1단계-가수요자
막연히 전원에 대한 동경 내지는 집을 짓고자 땅을 사 놓고, 이곳저곳을 돌아다니며 예쁜 집을 카메라에 담는 가수요자 단계다. 잡지에서 본, ‘외관이 예쁜 언덕 위의 하얀 집’을 생각한다. 이때는 대부분이 평면구성의 중요성을 인지하지 못한다. 외관과 평당 공사비, 스틸하우스로 지을까? 목조주택으로 지을까? 등에 치중하는 경우다.
2단계-실수요자
실수요자 단계에서는 구체적으로 건축설계를 의뢰하고 컨설팅을 받으며 건축 평면의 중요성을 인지한다. 한편 뻐꾸기 창이 있는 뾰쪽지붕의 선호도도 낮아진다. 이때 설계자나 건축주 모두 집은 단순히 외부에서 바라보는 것이 아니라, 실제 그 안에서 살면서 정원과 주변환경 등을 느끼고 체험하도록 설계에 담고, 그 집 안의 이야기를 풀어서 담아내야 한다.
3단계-체험
집을 짓고 살면서 집을 느끼고 유지보수하는 체험적 단계다. 가끔 아! 그때 왜 그렇게 설계를 하지 않았을까? 하는 후회를 많이 하는 단계다.
단독주택 설계에서 공간 이해
단독주택의 공간은 현관문 안쪽만 내 주거공간인 아파트하고는 전혀 다르다. 주택을 둘러싼 자연환경과 이웃으로 표현되는 동네, 애완견과 함께 살아가는 마당, 텃밭, 정원 등의 외부 공간과 거실과 방이 있는 내부공간 그리고 내부와 외부를 연결하는 현관이나 덱 같은 전이공간으로 구성을 한다. 또 내부공간은 거실, 주방, 식당, 복도, 화장실과 같은 가족 공용공간과 침실, 내부 화장실과 같은 사적공간 및 보일러실, 다용도실 같은 서비스 공간으로 구분할 수 있다.
가끔 필자를 찾아오는 예비 건축주에게 ‘집은 몇 평 정도로 계획하고 계십니까?’ 라고 질문을 하면, 대부분 ‘방 3개에 거실은 크게 하되 대략 35평 정도의 2층집이면 좋겠다’고 말한다. 각종 전시회나 홍보물 또는 주변에서 들은 이야기가 스틸하우스는 벽체의 두께가 얇고, 또한 아파트 30평형의 경우 전용면적은 25.7평밖에 되지 않아도 방 3개가 나오는 데 비해 단독주택은 35평이면 이보다 훨씬 넓은 공간이 나온다고 들었다는 것이다. 그러면 필자는 ‘단독주택은 아파트보다 공간이 훨씬 좁게 나온다’면서 그 이유를 이렇게 설명한다.
아파트와 달리 단독주택은 ①보일러실(심야전기 사용 시, 2.1×3.3) : 2.1평 ②현관(방풍실 기능, 1.8×2.1) : 1.14평 ③다용도실(1.8×2.4) : 1.31평 ④계단(2.1×3.6-2개 층) : 4.6평 ⑤창고(1.5×1.5) : 약1평 ⑥복도(1.2×5) : 2평 ⑦2층 집인 경우, 화장실 1개 추가 1.3평 ⑧그리고 대부분 아파트보다는 주방이 큰데, 이를 고려치 않더라도 아파트에 비해 13평 정도가 커야 그 비슷한 기능을 갖는다. 다만 1층으로 집을 지을 경우 계단 부분과 화장실 1개를 줄이더라도 아파트에 비해 8평 정도는 더 있어야 한다.
지금부터 각 공간의 기능의 변화와 설계 시 고려 사항에 대하여 살펴보자.
첫째, 손님을 맞고, 식사도 하고, 잠 자던 ‘안방’ 기능이 식당과 거실, 침실로 나누어져 사실상 사라져 버렸다. 그런데 아직도 건축주가 잠을 자는 침실을 ‘안방’이라고 칭하며, 전망 좋은 밝은 곳으로 우선 배치하려고 한다. 실상 잠은 어두울수록 깊은 잠을 잘 수 있다.
둘째, 주인 침실(Master Bedroom)에 드레스-룸과 별개의 크고 안락한 화장실을 함께 설치하여 그 기능을 강화했다는 점이다.
셋째, 주방 기능을 강화하고 공간이 커지는 요인은 냉장고의 대형화(1.1×1.1)와 김치냉장고의 공간을 설계 시 반영해야 한다. 홈오토메이션 설치를 원하는 경우가 늘어났고, 쿡탑을 개방화시키는 경우나 아일랜드식 주방 설계도 심심찮게 요구하고 있다. 여기에 붙어 있는 식당에서는 주부의 손님맞이와 담소하기, 간단한 사무 등을 겸하는 공간으로 제2의 거실이 되기도 한다.
넷째, 주택의 공간 중요도에서 거실, 주방/식당과 더불어 화장실이 중요한 공간으로 부상했다. 조망이나 일조권이 좋지 않은 북서쪽의 좁은 화장실에서 정원이 보이고 해가 잘 드는 곳으로 욕실을 옮겨와서 좀더 오랜 시간 편안히 욕조에 몸을 담글 수 있는 위치에 그야말로 레스트-룸(Restroom)으로 변해가고 있다. 이는 아파트와 달리 재력이 있고 나이가 많은 건축주들이 단독주택을 선호하기 때문이라고도 할 수 있다.
필자가 설계한 경기도의 어느 주택은 건축주의 라이프 스타일을 제대로 이해하지 못한 사례이다. 처음 설계를 할 때도 그랬고, 완성을 했을 때도 건축주는 설계에 대하여 상당히 만족스러워 했고, 필자가 사는 집에서 그리 멀지 않은 곳에 위치하여 1년에 한두 번은 들러서 차도 마신다. 작년에 방문했을 때 건축주(부인)가 “집을 다시 설계해서 지었으면 좋겠어요” 라고 말했다. 사연인즉 이렇다.
이 집은 전형적인 복도형 주택으로 거실의 위치와 주방/식당이 떨어져 있는 형태의 평면으로 되어 있다. 그런데 거실에서 있다가 무슨 냄새가 심하게 나서 급히 주방으로 달려가 보면 사골국을 끓이던 냄비를 태우고, 또 뭐 하다 뭐 태우고 한다는 것이다. 그러면서 “내가 냄비를 얼마나 태워 먹은 줄 알아요? 그거 태워먹을 때마다 설계를 한 최 소장의 얼굴이 떠올랐어요” 라고 말했다.
또 한번은 이런 경우도 있다. 분당신도시를 기획하면서 한국토지공사와 건교부에서 시범주택단지를 만들기로 하고, 이름만 들어도 아는 유명한 건축가들을 공모 형식을 빌어 건축설계를 맡겼다. 그렇게 지은 주택들은 건축가의 허가를 받지 않으면 개보수 자체를 원칙적으로 금했다. 한 사람이 소위 작품이라는 주택들 가운데 한 채를 매입했다.
주택의 리모델링 의뢰가 들어와 방문해서 살펴본 뒤 건축주에게 “이 집은 정말 엄청난 기운을 갖고 있어서 사람 주눅이 들어서 살기가 어렵겠네요” 라고 말했다. 그랬더니 건축주는 “바로 그렇습니다. 그래서 가능하다면 아예 다 부수고 다시 짓고 싶어요” 라고 하는 것이다. 그러나 설계를 한 건축가를 고려하여 리모델링을 결정하고 초안을 만들어 해당 구청과 협의를 시작했다. 하지만 이것저것 걸리는 게 많아 세월만 흘렀고, 이에 지친 건축주는 결국 집을 다시 팔았다. ‘집을 설계하고 짓는 것은 사람이지만, 정작 그 집이 사람을 다시 만든다’는 아주 평범한 주거건축의 바탕을 잘 설명해 주는 사례다.
아직도 많은 건축주들은 필자에게 집을 작품이라 생각하고, 최선을 다해 달라고 한다. 하지만 주택은 작품이기 이전에 삶을 담아내는 그릇이고 생활 그 자체임을 이런 저런 사례를 들어 설명하고 있다.
단독주택 설계에서의 외부공간과 정원
주택의 기능에 이어 외부공간에 대하여 좀더 설명을 하고자 한다. 흔히 차를 타고 교외로 나가 보면 이곳저곳에 산재해 있는 전원주택을 많이 볼 수 있다. 조금만 눈여겨보면 그 집을 둘러싸고 있는 경사면을 따라 나름대로 자연적인 느낌이 나도록 석축도 쌓고 좋은 돌들을 부의 상징처럼 친환경의 상징처럼 여기저기에 놓은 것을 알 수가 있다.
사실 그 돌들이란 게 자연석이라기보다는 거의 대부분 발파석(일종의 가공)을 사용하고 있으며, 그 사이사이에 영산홍, 자산홍, 진달래 철쭉들을 심어 놓고 있다. 그러나 정작 가을이 지나고 겨울이 오면서 그곳은 썰렁한 기운만 남고 열심히 가꾸던 기운이 떨어지면 잡풀이 자라는 을씨년스런 모습으로 변하게 된다.
필자는 정원에 돌을 많이 쓰기보다는 잔디를 많이 심고 석축보다는 골프장의 구릉처럼 마운딩(조경을 위한 흙 돋움)을 권하고 있다. 그 이유는 잔디 깎는 기계가 돌아다니기 좋고 그 푸르름과 포근함이 한층 부드러운 정원을 만들기 때문이다. 또 많은 집의 덱에 약 1미터씩의 난간을 설치하여 정원과 구분한다. 그보다는 덱의 높이를 조이스트 한 장 높이(약 18cm) 정도로 하고 난간을 없애면 마당의 잔디가 덱 끝에 물결치듯이 걸려있고, 때론 덱 가운데에 나무를 심어 놓으면 정원과 덱이 일체가 되어 때론 정원이 더 넓어 보이는 효과까지 연출한다.
그리고 만물이 활력을 찾는 봄부터 늦여름까지 전원주택의 정원은 항상 아름답지만 낙엽이 지고 겨울이 되면서 정원은 쌓인 낙엽과 메마른 가지로 을씨년스런 풍경을 연출한다. 따라서 정원을 기획할 때, 항상 겨울철 이 집의 모습은 어떨까? 또 집의 외장재의 색상도 가능하면 겨울을 고려해 볼 것을 권하고 싶다. 田
글 최길찬
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2005-04-27
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